Кто такие «черные риэлторы» и как они работают: схемы мошенничества, применяемые на вторичном рынке и в новостройках. Черные риэлторы

Приобретение недвижимости – это одно из самых серьезных событий в жизни человека и конечно же такую покупку необходимо планировать с особой тщательностью и максимальной осторожностью.
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости привлекает и тех, кто желает заработать деньги путем мошенничества и обмана. Разнообразные махинации в сфере недвижимости к сожалению весьма распространенные явления.
Чтобы не попасть в руки так называемых «черных риэлторов» и просто жуликов необходимо знать, какие при совершении сделки с недвижимостью существуют схемы обмана.
Гораздо чаще обманывают покупателей квартир и домов, чем продавцов. При этом «черные риэлторы» используют великое множество способов мошенничества, но наиболее распространенные следующие.
1) «Недействительная сделка». После продажи жилья, человек подает в суд с просьбой о признании сделки недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – указанная в договоре сумма. Как правило, ради уменьшения налогов, в договоре указывают значительно меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Таким образом, покупателю возвращается в лучшем случае сумма по договору, а продавец сохраняет и квартиру, и получает неплохую прибыль.
2) «Невыездной жилец». После продажи квартиры или дома, человек продолжает занимать жилплощадь, мотивируя это тем, что ему негде жить. Суд обычно принуждает хозяина квартиры вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать их он будет постепенно из своей зарплаты. Так как он платить не отказывается, применить какие-то санкции к нему сложно. Но даже если он официально получает зарплату, забирать в счет долга можно не более 30 процентов. При средней зарплате вернуть затраченные деньги покупатель сможет через 50-70 лет.
3) «Сеанс одновременной продажи» Продажа квартиры одновременно нескольким людям. Уезжающий за рубеж гражданин, сделав дубликаты документов, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги - и уезжает за границу с полным чемоданом денег. В этом случае повезет только одному из покупателей - тому, кто первым успеет зарегистрировать ее.
4) «Плата за просмотр». Некоторые «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют невыполнимые условия или цены. Покупатели отказываются, но деньги за просмотр не вернешь.
5) «Приватизация на доверии». Подается объявление о продаже не приватизированной квартиры. Покупателю передается полный пакет документов для оформления приватизации и купли – продажи на квартиры, а также выдается доверенность на оформление перечисленных операций, при этом продавец получает деньги. Далее так называемый продавец обращается с заявлением об утрате документов на квартиру, восстанавливает их, приватизирует квартиру и перепродает ее третьему лицу.

Чтобы не стать жертвами мошенников мы порекомендуем:
- Оформлять сделку купли – продажи недвижимости, желательно через агентство недвижимости, а не через случайных людей, которые охотно согласились выступить посредниками. Обращаясь в агентства недвижимости, внимательно ознакомьтесь с документами агентства и ее реквизитами. Фактический и юридический адреса должны обязательно совпадать. При встрече с агентом попросите его паспорт и перепишите себе его данные. Кроме того, у него при себе должна быть доверенность от фирмы, свидетельствующая о том, что он (она) действительно является представителем этой фирмы и уполномочен совершать соответствующие сделки.
- Требовать от сотрудников и руководства агентства недвижимости заключения договора на посреднические услуги.
- Будьте осторожны с людьми, которые стремятся сделать все срочно, торопят Вас, берутся за оформление всех документов сами ссылаясь на имеющиеся связи.
Если вы все же решили самостоятельно подыскать себе квартиру (либо покупателей на свою квартиру), учтите: необходимо участие специалистов, хотя бы на последних этапах оформления сделки. Специалисты обеспечат своевременную подготовку документов и помогут выяснить покупателю, насколько квартира «чистая», например: существуют ли обременения на квартиру, остались ли прописанные лица в квартире перед сделкой купли – продажи т.д.
Подводя итог, хотелось бы ещё раз подчеркнуть, что рынок вторичной недвижимости очень большой, и помимо недобросовестных агентств недвижимости, «черных риэлторов», так же встречаются профессиональные надежные риэлтерские компании и порядочные профессиональные частные маклеры, но ни один человек не застрахован от того, что лично вам, не встретится мошенник в сфере недвижимости или просто некомпетентный риэлтор.
Агенство развития и исследований в недвижимости работающее на рынке недвижимости более пяти лет, станет для Вас надежным партнером, гарантирующим высокое качество оказываемых услуг и безопасность сделок.

Чёрные риэлторы часто мелькают по телевизору в сюжетах криминальной хроники. Это самая опасная категория посредников. Встреча с ними всегда заканчивается трагически. Могут лишить и жизни и квартиры. Они работают в составе преступных групп, цель которых – завладеть недвижимостью любой ценой. В своей работе используют обман, насилие и убийства.

Прочитав статью, вы поймёте, как не попасть к ним в поле зрения и не стать добычей. Кто работает с ними заодно и как могут выселить из квартиры. Вы увидите сюжеты и документальный фильм о чёрных риэлторах. Наша цель – помочь разобраться, потому что вопрос очень важный и может затронуть каждого. Мы дадим рекомендации и расскажем о методах защиты. В этой статье собраны все методы работы и схемы махинаций чёрных риэлторов на 2019 год.

Кто такие чёрные риэлтора

Это частный маклер или работник агентства недвижимости, который мошенническими операциями, обманом и насилием пытается завладеть недвижимостью. Чёрными их называют из-за того, что методы работы часто связаны со смертью и криминалом. Дня них нет границ и закона. Есть только тонкая грань, когда суд может дать условный срок, вообще отпустить или приговорить к пожизненному заключению. Карьера чёрного риэлтора обычно заканчивается в тюрьме.

Схемы чёрных риэлторов

Вся область услуг агентств недвижимости построена на обмане. Всё начинается с мелких обманов, но потом у некоторых посредников работа становится похожа на сюжет фильма ужасов. И главное, вы никогда не знаете заранее, кто перед вами чёрный риэлтор или просто мошенник.

Схемы выдумывают разнообразные. Главная цель это завладеть недвижимостью или деньгами за неё. С собственниками поступают хладнокровно. Одних вывозят в другой город жить в бараке, других просто убивают. В ход идут обман, криминал и любые методы насилия. Этим людям всё равно что будет и вами и вашей семьей. Ниже мы рассмотрим все основные схемы чёрных риэлторов.

Человека увезти – квартиру продать

Схема работает с доверчивыми, одинокими людьми, пенсионерами и алкоголиками. Получив информацию о хорошей квартире, чёрный риэлтор ищет путь, как войти в доверие и обмануть. Алкоголиков спаивают водкой. Пенсионеров обманывают. Могут пообещать разменять жильё, помочь продать или обменять на квартиру лучше.

А дальше уже действуют по обстоятельствам. Цель на данном этапе переписать квартиру. Не согласных добровольно отдать квартиру – вынуждают физическим насилием. Нужно получить генеральную доверенность для дальнейшей продажи. Как только подписана доверенность, хозяин находится в большой опасности. Часто после сделки людей вывозят жить в ветхий сельский домик. Беспомощных и слабых стариков доводят до смерти. А если все способы не сработали, то просто убивают, чтобы замести следы.

Цена квартиры способствует любым поворотам событий. Люди исчезают без вести из-за своих квартир, заканчивают жизнь в психушке и таинственным образом умирают. После этого недвижимость переходит в собственность новых владельцев, которые могли и не знать о печальной судьбе предыдущего хозяина. А чёрные риэлторы с сообщниками радуются и делят деньги. Выписав под различными предлогами доверенность на посредника, вы находитесь в большой опасности и почти сразу лишаетесь квартиры. Запомните это.

Забрать деньги после расчёта

После помощи в продаже квартиры, чёрные риэлторы иногда насильственным путём, иногда добровольно сажают бывшего владельца в свою машину и увозят в направлении подальше от города. Могут просто на выходе от нотариуса забрать деньги и скрыться. Могут вывезти и задушить верёвкой по дороге. Нужно быть очень осторожным после сделки и не садиться в машины к риэлторам или их сообщникам. Побеспокойтесь заранее, как повезете деньги.

Договор займа под залог квартиры

Эта схема больше мошенническая тут нет насилия. Чёрный риэлтор обещает дать деньги под залог вашей квартиры. Человек соглашается и идёт к нотариусу для подписания договора. Но вместо договора займа, посредник подсовывает договор купли-продажи, аргументируя тем, что так и нужно это займ, так все делают. Жертва подписывает, и в этот же момент лишается квартиры.

Подлог договора

Схема похожа на предыдущий обман. Чёрные риэлторы часто используют простую юридическую безграмотность людей. Мало кто читает договора полностью и понимает суть каждого пункта. Этим и пользуются посредники. Вам рассказывают за один, а подсовывают абсолютно другой договор. Вместо предварительного договора, сразу основной. Подписывая его, вы думаете, что только договариваетесь об условиях и берете аванс, а на самом деле уже лишились квартиры. Могут вместо доверенности на предоставление интересов, подложить генеральную доверенность. Во всех случаях вы теряете квартиру.

Видео о чёрных риэлторах из Киева, которые 2 года убивали людей

Квартирное рейдерство

Есть категория чёрных риэлторов, которая скупает доли в квартирах. Они выкупают половину или любую часть квартиры со вторым хозяином. Обладая вполне легальным правом собственности, они просто звонят в звонок и заходят в квартиру. Либо срезают двери, замки и врываются. Заселяясь в квартиру, они создают невыносимые условия для жизни второго собственника. Поэтому их ещё часто называют выживальщиками.

Риэлторы подселяют весёлую компанию уголовников и уже они воздействуют на второго хозяина. Его выживают из квартиры, снимая унитаз и сантехнику, выбивая окна и двери. Устраивают из квартиры помойку и очень опасное место для жизни. Угрожают расправой и убийством всем, кто станет у них на пути. Цель выкупить часть квартиры хозяина за незначительную стоимость. И после этого продать квартиру полностью.

Продажа квартир умерших

Схема очень распространённая среди чёрных риэлторов. Информаторы скидывают им данные квартиры, где только умер человек или давно не появлялся дома. Нужна квартира, где никто не живёт, и некому будет мешать. После этого создаётся фальшивая доверенность на распоряжение. По этой доверенности вызывают взломщика замков. Вместе с ними на как бы законных основаниях заходят в квартиру.

Вещи хозяина могут вывезти, могут оставить, забрав самые ценные. После этого чёрные риэлтора подделывают справки из ЖЕКа и другие нужные для сделки документы. И уже через своего купленого нотариуса квартира переоформляется на нового владельца. И никому нет дела, что когда старый хозяин или его родственники узнают об этой афере, то по квартире будет суд. Новые жильцы будут судиться со старыми. А чёрные риэлторы просто всех кинули и заработали деньги.

Договор пожизненного содержания

Этим способом обманывают и лишают жизни пенсионеров и одиноких стариков. Не все договора пожизненного содержания плохие, но из-за наличия у чёрных риэлторов жажды наживы случается много проблем. На сделке бабушке могут подсунуть сразу договор купли-продажи. После этого её просто выгоняют из квартиры.

Если же и подписывают нормальный договор, то бабушке могут помочь быстрее закончить свою жизнь. Делают это из-за того, что право распоряжаться и продавать недвижимость появится только после смерти собственника. Поэтому данная схема распространена. Люди получают тюремные сроки в редких случаях, потому что доказать смерть бабушки насильственным путём сложно, если её просто постепенно травили ядом. Один из частых способов заработка чёрных риэлторов.

Фильм о чёрных риэлторах

Рекомендую к просмотру. Это документальный фильм по реальным случаям махинаций чёрных риэлторов в России. Очень много афер проворачивается из-за дорогой столичной недвижимости. У каждого посредника появляется большой соблазн переступить черту. И во всех случаях они переступают её, оставляя людей жить на улице. И это лучший исход встречи с чёрным риэлтором. В худшем лишаются жизни.

Как работают и кто организатор

Организовывает махинацию чёрный риэлтор, привлекая нужных людей на дело. Работают преступной группой, где каждый отвечает за свою часть работы. Дальше уже зависит от конкретной схемы отъёма жилья. Для криминала привлекаются бандиты и бывшие уголовники. Для подделки документов мошенники. Чем больше людей в деле, тем меньше денег получит каждый. Поэтому иногда чёрный риэлтор берет на себя всю грязную работу. Из-за насилия и криминала их и называют чёрными.

Как становятся чёрными риэлторами

Чёрными риэлторами становятся люди склонные к быстрому обогащению и без моральных принципов. Это черта многих работающих посредников в агентствах недвижимости и частными маклерами. Но переступают грань те, кто хочет зарабатывать ещё больше. Комиссии в 5% им мало. Они хотят полную стоимость вашей квартиры.

В период кризисов и снижения покупательской активности у риэлторов меньше сделок, а семью кормить нужно. Посредники начинают искать новые способы заработка и стараются заработать больше. Так и появляются преступные группировки. В сговоре по завладению квартирами все от директора агентства до сотрудников паспортных столов, ЖЕКа, полиции, нотариусов и власти.

Кто в зоне риска

В зоне риска одинокие люди. Их не будут искать, и поднимать шум. Доверчивые пенсионеры. Они даже договор могут не прочитать. Алкоголики и наркоманы. Лица, имеющие долги за коммуналку. Люди, которые не разбираются в документах. Единоличные собственники квартир. Всю информацию сливают посредникам ЖЕКи, участковые и прочие информаторы.

Стоит довериться риэлтору, рассказать ему о своей недвижимости, о семье или родственниках и вы в зоне риска. Все, кто может поддаться внушению и обману могут стать добычей черных риэлторов. Тут нет категорий. Кто-то больше кто-то меньше, но в опасности могут оказаться все. Потому что чёрные риэлтора так же работают в обычных агентствах недвижимости и частными маклерами.

Страшные вещи происходят из-за того, что хозяева слишком открыто рассказывают посторонним риэлторам о своих желаниях покупки, об имуществе, о семье и деньгах. Вы не знаете, с кем разговариваете. Посредник втирается в доверие и уже обманным путём ищет, как бы вас оставить без квартиры или лишить денег. А в некоторых случаях и жизни, чтобы замести следы.

Список чёрных риэлторов

Как такового его не существует. Потому что чёрным риэлтором может оказаться любой посредник, который готов переступить черту. Их не отличить от обычных людей. Чёрные риэлтором может быть и частный маклер и всё агентство недвижимости. Много мошенников получают сроки за такие преступления. Но после зоны они выходят, и вновь занимаются своим привычным делом.

Единственный способ составить список чёрных риэлторов и агентств недвижимости это включить туда всех посредников. Не обращаться к ним вообще. Но они будут сами вам названивать и предлагать свои услуги. Вы можете нарваться на них в любой момент. А узнаете, чёрный был это риэлтор или обычный посредник, когда всё уже будет сделано.

Работа у них такая – обманывать. Вначале просто объявление с левыми фотками выставят, потом с документами дело провернут. А если появится действительно крупная сделка, с возможностью переступить черту, но заработком в 50 тысяч долларов. То не каждый, даже раньше порядочный риэлтор, устоит перед соблазном. Так и становятся чёрными маклерами.

В каких городах чёрных риэлторов больше всего

Чёрные риэлтора появляются там, где есть возможность заработать быстро и сразу много денег. Чем больше город, тем больше риск нарваться на чёрного риэлтора. По статистике 7% сделок попадают именно на эту категорию преступников. Это примерно каждая 14 сделка. Больше всех преступных махинаций регистрируется в Москве, Киеве, Минске. В столицах, где стоимость жилья максимальная.

Но и в городах миллионниках Одессе, Харькове, Днепре чёрных риэлторов хватает. Из-за очень большой стоимости жилья люди идут на любые сделки с совестью. Они готовы лишить жилья любого, кто обладает дорогой недвижимостью и не слишком защищен. Даже в мелких посёлках случаются проблемы с незаконным завладением собственностью и его перепродажей. Так что чёрные риэлтора есть везде и в любом городе. В больших городах их больше, в посёлках меньше.

Чёрные риэлторы из Одессы. Расследование 7 канала

Сюжет 2017 года. В Одессе сын с невесткой, собственники агентства недвижимости решили сдать родную маму в психиатрическую лечебницу. А её квартиру на проспекте Шевченко продать. Отжимать квартиру начали по классической схеме чёрных риэлторов, но без криминала. Её хотели сдать в лечебницу, признать сумасшедшей, а квартиру продать. Доктор в медучреждении был куплен и участвовал в этой афере.

Бабушка спасли только соседи, которые не дали вывезти её в больницу, где её судьба уже была предрешена. Там бы она закончила жизнь под тяжёлыми препаратами. Но соседи успели поднять шум и вызвать полицию. Они не дали выйти рейдерам из парадной и обратились к журналистам для освещения ситуации. Только благодаря этим действиям бабушка осталась жить в своём доме. А родной сын-риэлтор не смог продать её квартиру.

Сюжет 2017 года о чёрных риэлторах из Белоруссии

Жертв чёрные риэлторы выбирали среди одиноких людей, который имели задолженность по коммунальным платежам или любили выпить. Знакомились под видом семейной пары или судебного исполнителя, который пришел взыскать долг. Риэлторы обманным путём уговаривали и помогали продать квартиру.

Для убедительности показывали жертве квартиру, в которую она потом переедет. Для этого просто арендовали её посуточно. После оформления и продажи квартиры, жертву вывозили в лес, забирали деньги и убивали. За эти зверские преступления организаторам дали наказания в виде смертной казни, а соучастникам 46 лет лишения свободы на двоих.

Вырвался из объятий смерти только 1 человек, и то по случайному стечению обстоятельств. С помощью знакомого человека он смог сбежать и остался в живых. Сюжет не для слабонервных, но посмотреть стоит. Так работают наиболее жестокие чёрные риэлтора.

Как защититься от чёрных риэлторов

Лучше вообще стараться с любыми риэлторами не связываться. Искать и продавать квартиру самостоятельно, привлекая юриста для сопровождения сделки. Посредники не нужны. Так вы максимально обезопасите себя. Если вы владеете единолично большой квартирой с высокой ценой, то лучше защититься.

Арест на квартиру

Можно заключить с родственником договор займа под залог вашей квартиры. Оформить его у нотариуса. Таким образом, нотариус наложит на квартиру арест и её можно будет продать только после его снятия. Снять арест вы можете за один день, а деньги не обязательно давать в долг. Денежные вопросы между вами нотариуса не волнуют, зато чёрным риэлторам станет не интересна квартира под арестом. Ввязываться в такую сложную схему они не будут.

Продажа и осторожность

Если у вас большая квартира, вы один собственник и она вам не особо нужна, то лучше её продать и переехать в ту, которая не заинтересует мошенников. Чем меньше людей знают о ваших денежных и жилищных вопросах, тем безопаснее. Никому не рассказывайте о ваших родственниках и семейных связях. Сколько у вас в собственности квартир и домов. Деньги любят тишину. Это ваше спокойствие и безопасность.

Оплачивайте счета за квартиру, не обращайтесь к риэлторам и не контактируйте с ними. Не оставляйте квартиру на долгое время без присмотра. Одного месяца может хватить, чтобы её взломать и продать. Главное соблюдать осторожность и избегать лишних людей. Чёрные риэлтора не страшны, если они не знают о вас, и чем вы владеете.

Вывод

Во многих случаях беда случается из-за того, что хозяин не читает договор или просто не разбирается в нём. Это и понятно, сложно разобраться в юридических тонкостях, если вы никогда с этим не сталкивались. Поэтому чёрные риэлторы и обманывают, лишая собственников квартиры. Для них это легкий способ заработка больших денег.

Читайте сами все договора. Меньше рассказывайте другим людям о вашем жилье, анализируйте риски с помощью юристов и не обращайтесь к риэлторам. Вы можете продать, купить, арендовать недвижимость сами. Зачем вам ненужные посредники в цепочке? Это только увеличивает риск утечки информации и махинаций.

Представьте, что Вы хотите продать квартиру. Само собой, повыгоднее, и чтобы на все сто быть уверенным в прозрачности сделки. К кому Вы обратитесь за помощью? Наверняка, к человеку, которому доверяете. Ваши будущие клиенты думают точно так же.

Почему мы учим распознавать действия черных риэлторов?

Потому что от этого часто будет зависеть Ваша карьера. Чтобы иметь безупречную репутацию надежного риэлтора, Вам придется потрудиться: вдоль и поперек изучить Жилищный кодекс, разобраться в ситуации на рынке жилья, научиться ориентироваться в его тенденциях и точно понять, что может испортить репутацию риэлтора.

Плохие новости и негативная информация распространяются гораздо быстрее хороших. Поверьте на слово: не успеете оглянуться, как все клиенты уйдут к более надежным риэлторам и Вы останетесь без работы. Может быть, навсегда. Итак, что нужно знать, чтобы уберечь свою репутацию?

• Кто такие черные риэлторы и чем они отличаются от порядочных.
• Как работают черные риэлторы и как раскусить недобросовестного коллегу.

Черный риэлтор: кто такой и как его вычислить

На первый взгляд черный риэлтор ничем не отличается от обычного. Его выдают действия, которые бдительному человеку сразу же бросаются в глаза:

• Даже если у черного риэлтора есть удостоверение о работе в агентстве недвижимости, он никогда не предложит клиенту туда заехать или заключить договор в офисе.
• Черные риэлторы часто работают с долями квартир, когда право собственности оформлено на нескольких членов семьи.
• Добросовестный риэлтор никогда не будет тянуть из клиента деньги «под расписку» - на оформление документов, на выселение продавца и так далее.

Как действуют черные риэлторы: самые популярные схемы

Схема №1: невнимательный клиент. Суть в том, что клиент подписывает договор, не изучив его внимательно, черный риэлтор начинает «работать», подыскивать жилье, но все время предлагает «не те» варианты. Однако когда клиент хочет расторгнуть договор, оказывается, что за это он должен заплатить агентству 0,5% от стоимости жилья.

Схема №2: квартира с жильцом. Тот факт,что в квартире никто не прописан, должен настораживать: вполне возможно, что ее собственник находится в тюрьме, в психиатрической больнице или на воинской службе. Такие люди могут быть временно сняты с регистрационного учета, но имеют полное право обратной регистрации даже если квартира была продана.

Схема №3: в сетях долевки. Эта схема построена на юридических связях компаний, которые участвуют в инвестиционном проекте. Клиент платит залог одной из них, она перечисляет его другой, другая третьей и так далее. Когда фирмы расторгают договоры застройщик имеет полное право заявить, что договора с человеком у него лично не было, а значит, нет обязанности передавать квартиру.

Чаще всего жертвами недобросовестных риэлторов становятся одинокие пожилые люди, инвалиды, алкоголики, наркоманы, а еще - просто доверчивые люди. В этом случае черные риэлторы действуют грязными методами: оказывают психическое воздействие, могут напоить или вступить в сговор с бандитами, чтобы запугать и даже похитить человека.

Несмотря на то, что проверить риэлтора на честность не так сложно, мало кто действительно это делает. Гораздо чаще люди просто-напросто обращаются за помощью к знакомым, в компетентности и честности которых они уверены. Именно поэтому мы считаем, что успешными становятся риэлторы, которым доверяют, в компетентности которых клиент уверен на 200%. И мы верим, что этому можно научить.

Приходите в учебный центр компании «Трансферт», чтобы и научиться обходить все подводные камни профессии!

Как можно спастись от черных риэлторов? Специфика и особенности жизни в России построены так, что каждый может столкнуться с мошенниками разного рода и квалификации. В стороне не остались и черные риэлторы. Однако не значит, что каждый риэлтор – это аферист и мошенник, который пытается всеми силами отобрать квартиру. Просто есть некоторые люди, которые используют любые способы для получения наживы.

Поэтому главная мера защиты – внимательно просматривать документы, которые дает риэлтор , а также вчитываться в любую бумагу, которую придется подписывать. В противном случае встреча с риэлтором может стать трагической.

На что важно обращать внимание?

При разговоре с потенциальным сотрудником важно думать о том, что это обман. Первое, на что необходимо обратить внимание, это наличие офиса. В идеале лучше увидеть офис самостоятельно, без обмана, а не просто довериться человеку на слово. Таким офисом является агентство недвижимости. Это место должно быть обжито, у него должно быть соответствующее оборудование и обширный по численности штат работников. Если же черный риэлтор аргументирует отсутствие офиса работой дома (ну, на офис деньги нужны, а они предпочитают экономить), то с такими лучше вообще не иметь никаких дел.

Второй момент, на который следует обратить внимание, это лозунги. У мошенников есть красочные слоганы с обманом что-то вроде «сделаем быстро, качественно», «в самые короткие сроки» или «от Вас ничего не требуется», и прочие в таком же духе. То, что компания специально торопится, должно вызвать, как минимум, сомнения. Кроме того, черные риэлторы будут стараться надавить на доверчивого человека любым доступным способном, чтобы сделка состоялась и завершилась как можно быстрее. Это тоже ход с обманом .

Что касается настоящих, добросовестных сотрудников, то они не будут торопиться, так как излишняя спешка в таких вопросах карается для них штрафом из-за скорости и обмана . Кроме того, они будут долго и упорно искать подходящие варианты недвижимости, а не отдавать первые попавшиеся.

Третий момент – речь. Если черный риэлтор употребляет те речевые обороты, которые от цивилизованного человека обычно нельзя услышать, а также фразы вида «Вы не доверяете нашей компании?», то лучше найти кого-нибудь другого.

Чего нужно избегать

Первое, без чего нельзя проводить сделку без обмана , это отсутствие необходимых экспертиз для оценки недвижимости. Больше всего это касается даже не продажи, а обмена одной квартиры на другую. Черным риэлторам не нужен такой балласт, как проверка стоимости квартиры. Они платят за это деньги, плюс это долго, а если они мошенники, то для них эти проверки не несут никакой пользы.

Также не стоит подписывать договора о риэлторском посредничестве, если там есть пункт, согласно которому необходимо заплатить риэлтору только за поиск варианта. Кто знает, может быть, хозяин этого варианта откажется продавать квартиру , а услуга по поиску была выполнена. В таком случае риэлтор получит деньги только за то, что он указал адрес.

Избегать нужно и тех, о ком ничего неизвестно, они тоже могут обмануть . В самом деле, риэлторов и компаний, в которых они работают, очень много, поэтому лучше всего при необходимости обратиться к тем, у кого есть отзывы о работе. В идеале к тем, кто уже работал со знакомыми, друзьями или родственниками.

Еще одни момент: если все проверки были пройдены успешно, необходимо узнать о том, как будут передаваться деньги. Если риэлтору , то с него необходимо взять расписку о том, что он получил деньги и отдаст их кому надо. Важно при этом, чтобы он указал данные паспорта, а также причину и подробные обстоятельства, при которых он получил сумму денег. Надо проверить, чтобы не было обмана . При заключении сделки необходимо взять с собой экземпляр соглашения.

Продавец

Очень часто черные риэлторы работают вместе с продавцами. Для того, чтобы не попасть на такую махинацию и не стать ее жертвой, необходимо:

1. Познакомиться с продавцом лично и узнать его паспортные данные;
2. Взять соответствующую выписку из ЕГРП. Там можно точно установить, на кого зарегистрирована недвижимость, нет ли обмана;
3. Пойти к нотариусу, чтобы запросить данные о квартире, а также узнать данные о наличии или отсутствии наследников на эту квартиру.

Как защитить недвижимость

Самое страшное и опасное в деле черных риэлторов то, что они действуют на законных основаниях, то есть они составляет договора таким образом, что их нельзя будет в случае чего расторгнуть в короткие сроки в суде. Поэтому необходимо контролировать действия риэлторов и проверять всю информацию, которую они предлагают.

Есть отличный вариант защиты своей собственности – это оформление ее на близких в качестве наследства на будущее. Так, через наследство, можно будет обжаловать практически все сделки черных риэлторов, которые были заключены по обману.

И еще один вариант – если собственником квартиры является социально неустойчивый человек, то есть человек, который пьет, постоянно сидит в долгах или тот, кто находится на лечении, можно прописаться в его квартире. В такой ситуации он не сможет самостоятельно заключать договоры о продаже.

Если за квартиру образовываются долги, черные риэлторы могут появиться в виде приставов. Они скажут, что скоро заберут квартиру за долги. А потом, через пару дней, придут подельники и с добрым видом скажут, что этого можно избежать.

Важно! Всем кто столкнулся с черными риэлторами, если Вас обманули при продаже квартиры, дома, дачи, так же если обманули при покупке квартиры, дома, дачи, строения, земли, не знаете, что делать, куда обращаться:

Звоните по номеру горячей юридической линии 8-800-777-32-63 по жилищным вопросам, которая работает на всей территории России.

Юристы по жилищным вопросам и адвокаты по жилищным и уголовным вопросам кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале , проконсультируют Вас по всем вопросам и постараются помочь с учетом уже имеющейся практики.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality Фото: facebook.com

Вывезли в глухой поселок

«Осенью 2011 года «чёрные» риелторы лишили моего брата, Михаила Колчина, единственного жилья – квартиры в Москве. Мой брат инвалид, страдает психическим заболеванием. Мошенники познакомились с братом на улице, втёрлись к нему в доверие, устроили его «работать» в свой продуктовый магазин «директором». Сидя в «директорском» кресле, он послушно и безропотно подписывал разные бумаги, которые ему приносили. Брат передал им все свои документы, в том числе и на квартиру», – так о рассказывает свою историю потери москвичка Ирина .

Мошенники состряпали договор купли-продажи квартиры и расписку о получении денег, которых никто, естественно, не получал.

«Через две недели брата, полураздетого, в домашних тапках, вывезли в глухой посёлок Степанцево Владимирской области и поместили в заброшенную квартиру, где держали почти два месяца взаперти, спаивая и обрекая на неминуемую гибель, – говорит Ирина. – Также в эту квартиру привезли ещё двух таких же обманутых мошенниками москвичей. После пропажи брата мы подали заявление в полицию о его розыске. Когда с помощью полиции мы разыскали Михаила, оказалось, что он уже не является собственником московской квартиры».

Правоохранительные органы возбудили уголовное дело, которое сейчас приостановлено. Договор купли-продажи квартиры признать недействительным не удалось. Михаил уже четыре года как бомж.

Жертвами «чёрных риелторов», как правило, становятся социально уязвимые люди (психически больные, одинокие престарелые, или страдающие алкоголизмом). Одинокому человеку, не имеющему связей и больших денег,в гражданском суде доказать свою правоту и вернуть недвижимость чрезвычайно сложно.

А вот другая история. «Мою сестру Малыгину Веронику – психически нездорового человека с наркотической зависимостью обманом вынудили подписать договор дарения доли в нашей общей квартире. Мне, моим родителям и маленьким детям, угрожают черные риелторы, вынуждают продать свою долю. Мы честно пытались бороться законным путем, подавали иски в суд, заявления в МВД. Суд безосновательно отказывает нам в психиатрической экспертизе, МВД не возбудило дело против мошеннических действий», – пишет автор петиции на Change.org, Ксения Малыгина.

Ксения отмечает, что ее сестра практически сразу после сделки сообщила об обмане и о нежелании передавать безвозмездно имущество. Но по факту случившегося уголовное дело пока не возбуждено.

Сергей Вишняков, риелтор, юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality подтверждает — такие случаи нередки.

«Мы как-то занимались продажей квартиры, которой владел алкоголик. Продавала квартиру его сестра. Она поступила очень разумно: мошенники уже один раз пытались завладеть жильем этого человека, и наша клиентка написала заявление в паспортный стол. Она сообщила, что если к ним придут без нее за документами на квартиру, то чтобы ничего посторонним людям не выдавали, и сразу предупредили ее», – рассказывает эксперт.

Способы обмана незащищенных людей разнообразны. Часто злоупотребляющих алкоголем людей обманывают с помощью фальшивого брака: «Находят одинокого старичка, женят его, спаивают – и «клиент готов». Жена оформляет на себя наследство или дарение».

Информацию об уязвимых людях в большинстве своем мошенникам «сливают» социальные службы.

Работники соцслужб могут пользоваться информацией и в своих интересах. Недавний случай: сотрудница социальной службы нашла одинокую женщину и договорилась с ней подписать договор ренты. Соцработникам запрещены такие действия, и когда в организации об этом узнали, ее уволили, но квартиру в итоге она успела получить.

В мошеннических сделках часто участвуют и нотариусы. Нормальный нотариус не может не заметить, что человек — алкоголик, и что он неадекватен во время фиксации договора или важного документа. Собственно, в фиксации состояния всех участников сделки и состоит суть профессии нотариуса. Следственно, он являются частью неправомерной сделки, ему доплачивают за невнимательность.

Очень часты мошенничества с квартирами в организованной группе, в которой участвует и нотариус, и ЖЭК, и представители других структур, имеющие доступ к документам. Последнее время участились случаи, когда владелец квартиры и знать не знает, что уже не собственник, а узнает об этом задним числом: за его спиной уже много лет назад все переоформили, а он, оказывается, живет уже давно не в своей квартире.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Многие боятся потери паспорта, предполагая, что им могут воспользоваться квартирные мошенники. По потерянному вами документу преступники, действительно, могут оформить кредит или, к примеру, поручительство по ипотеке. Но для мошеннической сделки с квартирой одного паспорта недостаточно.

Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника .

Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, – чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

Заберите документы о собственности.

Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

Чаще навещайте своих родственников.

Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

Особые тонкости: на что обратить внимание

Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей». Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма? Еще какая законная.

Нужно проверить действительность доверенности на момент сделки в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

«Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной» доверенности. Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков. – Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника. Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник. Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете. Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее. Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад. Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры. Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

Сейчас наконец-то создан реестр отмененных доверенностей при нотариальной палате, в котором можно и нужно проверить действительность доверенности на момент сделки.

Надо вытаскивать собственника на сделку.

Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости. И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы. Надо вытаскивать собственника на сделку . «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно. От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай: пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать. По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется».

Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица. Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

Получите выписку из ЕГРП.

«Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли. Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире».

Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью? «Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда. У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

– Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник. При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму. По этой квартире мы не стали проводить сделку».

Вас должен насторожить очень пожилой возраст продавца

Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир. Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру? Он действительно этого хочет? «Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь» или «Мне просто нужны деньги» подозрительны.

Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам

Это тоже опасный звоночек. За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять. Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

Локальные зоны риска

Горькая доля. Доля в квартире – это локальная зона риска. Это часто драма, вы становитесь участником драматических событий, делая отдельную квартиру коммунальной.

«Однако проблема в том, что сособственник начинает «выкручивать руки», предлагая продать долю дешевле ее стоимости. В 90 процентах случаев невозможно договориться с сособственником.

Поэтому в этом случае часто делали договор дарения – о нем не надо извещать соседа или родственника. А потом уже человек, получивший долю в квартире в дар по притворной сделке (подменяя договор купли-продажи договором дарения), начинает выживать вторых собственников», поясняет Сергей Вишняков. Когда дело доходит до момента дарения, то это точка невозврата, считает эксперт.

Это уже эмоция. Владелец действует по принципу «назло маме отморожу уши». Пусть я получу меньше, но зато «эти» тоже попадут. В результате конфликта обе стороны получают меньше денег и больше проблем, чем если бы договорились продавать квартиру сообща.

Взамен этого обиженный и разозленный владелец часто находит тех, кто профессионально промышляет покупкой долей и продает им дешевле (обычно не больше половины реальной стоимости доли), но получает хоть какие-то деньги, а не кусок недвижимости, с которым ничего поделать не может.

ВАЖНО ЗНАТЬ :«Сейчас поменялась ситуация со сделками по долям в квартире, – с 2 июня приняли закон, по которому такие сделки проходят только через нотариуса. Раньше можно было заключить обычный договор в простой письменной форме. Теперь нотариус должен заверять договор отчуждения долей. К сожалению, защитив долевых сособственников, государство «наказало» всех остальных. Теперь даже те собственники долей, кто продают квартиру сообща, вынуждены платить за оформление нотариусу существенно большие деньги и собирать больший комплект документов для сделки».

Наследство. Сергей Вишняков не советует покупать недвижимость, если она недавно досталась собственнику в наследство, а срок наследства еще не превысил трех лет. Именно в течение трех лет свои права на квартиру могут предъявить неожиданно объявившиеся родственники – дети от другого брака или даже незаконнорожденные, или усыновленные.

Опасны и квартиры, когда-то приобретенные по договору ренты. «Бывает, уже после смерти такой старушки или старичка, заключившего с кем-то договор ренты, их родственники идут в суд и говорят: покупатель по ренте не выполнял договор. В итоге квартиру могут отобрать».

«У меня была клиентка, которая очень редко общалась со своим отцом (родители развелись давно и она осталась жить с мамой), а когда решила навестить его, то узнала, что тот умер, и в квартире живут чужие люди. Оказалось, что бабушка клиентки, мать этого мужчины, приняла наследство на себя, заявив, что родственников у него больше нет, а потом продала квартиру органам соцобеспечения. В обмен на свое жилье такие одинокие старики получают от компаний, профессионально занимающихся работой с рентными квартирами и с стариками другую квартиру, и не в собственность, а для проживания. Взамен такая компания обязуется пожизненно содержать пожилого человека. Девушка начала бороться за свою часть наследства и даже выиграла первую судебную инстанцию, но довести дело до конца не успели, бабушка умерла».

Аренда. В съемном жилье у нас живет больше половины населения. Но мало кто думает о том, чтобы защититься от обмана. «Например, бывает, что собственников у квартиры несколько, а договор по аренде подписывает один. А потом появляются остальные и говорят: а мы против, выметайся.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Это часто делается специально, – рассказывает Сергей Вишняков. – Промышляют этим и пожилые дамы,с которые «вдруг» заявляют, что их жилье сдали без их согласия. Или бывает, что квартиру сдает человек, который там прописан, но собственник не он. И вас тоже могут выселить. И ведь при аренде жилья берут вперед стоимость проживания за первый месяц, залог в размере цены одного месяца, а плюс еще и за работу риелтора. Все эти деньги вы теряете.

Недавно, рассказывает юрист, для аренды нашлась квартира, у которой было три собственника. «Я попросил каждого подписать договор аренды. И они отказались. Мы не стали снимать для клиента такую квартиру».

В случае аренды жилья Сергей Вишняков рекомендует смотреть документы о собственности, просить подписать договор всех собственников. Проверять паспорта владельцев жилья, по доверенности не снимать. И желательно, чтобы все это были не копии, а оригиналы. Потому что вам могут показать копию уже устаревшего документа.