Lepingu näidis majaomanike ühistu juhiga. HOA juhi ametijuhend, kohustused ja tööleping

Korterelamute haldamine peab tagama kodanikele soodsad ja turvalised elamistingimused, korterelamute ühisvara korrashoiu, nimetatud vara kasutamise küsimuste lahendamise, samuti sellises majas elavate kodanike kommunaalteenuste tagamise.

Tänapäeval ilmub HOA-de praktikas üha sagedamini juhatuse esimehe kõrvale HOA juhi kuju. See suundumus on üsna loomulik, pealegi tõenäoliselt areneb, kinnitades ideed vajadusest ühendada MKD omavalitsus professionaalse juhtimisega.

On üsna ilmne, et igast majast ei leia omanikku (ja HOA juhatuse esimeheks saab olla vaid kortermaja ruumide omanik, kes on seltsingu liige), kellel oleks piisav hulk teadmisi ja kogemusi ning mis kõige tähtsam, soov kas täielikult või osaliselt lahkuda põhitöökohalt (kuna juhatuse esimehe kvaliteetne töö nõuab märkimisväärset aega) ja pühenduda oma huvides tööle. kogu maja. Vahepeal on täiesti võimalik leida inimene, kes soovib ja suudab määrata kindlaks maja haldamise peamised töösuunad ja kontrollida plaanide täitmist, samal ajal kui palgatud juhataja teeb kogu ülejäänud töö.

HOA juht on üksikisik, kellele on usaldatud kõik senised haldusfunktsioonid seltsingu töö korraldamiseks, millel võib olla või mitte olla üksikettevõtja staatus.

Sulle teadmiseks. Viimasel ajal on levinud tava meelitada HOA-sse teatud ajaks nn kriisivastane juht, et korraldada seltsingu tööd ja edastada kogemusi juhatusele.

Juhataja õigusliku staatuse registreerimine

Juhatajaga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid: tööleping, kaasates selle HOA personali, või tsiviilleping, mille üks vorme on teenuste osutamise leping.

Tuleb märkida, et art. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikli 145 kohaselt on juhi kaasamine palgatud töötajana HOA liikmete üldkoosoleku ainupädevusse. ei kehti ja siin on Art. 148 (4.5) HOA juhatuse ülesannete hulka kuuluvad: korterelamute haldamine või nende haldamiseks lepingute sõlmimine; korterelamute teenindamiseks töötajate palkamine ja vallandamine. Seega peaks juhatajaga töölepingu sõlmimise küsimuse otsustama HOA juhatus . Omakorda juhatuse esimees vastavalt art. punktile 2. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt võib teha tehinguid, mis vastavalt seadusele ja ühingu põhikirjale ei nõua ühingu juhatuse või liikmete üldkoosoleku kohustuslikku heakskiitu.

Töölepingu sõlmimisel tuleb vastava palgaga juhi ametikoht kanda HOA liikmete üldkoosolekul kinnitatud kulukalkulatsiooni raames vastavalt art punktile 8.1 HOA personalitabelisse. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks. Samal ajal on õigus palgata korterelamute teenindamiseks töötajaid ja neid vallandada vastavalt artikli 5 punktile 5. RF eluasemekoodeksi artikkel 148 viitab HOA juhatuse kohustustele. Sellest tulenevalt sõlmitakse tööleping juhiga juhatuse otsuse alusel ja tööleping konkreetse juhiga allkirjastatakse juhataja poolt. Mis puudutab töölepingu ülesütlemist, siis see on võimalik ainult artiklis sätestatud alustel. 81 Vene Föderatsiooni töökoodeks

Järelduste tegemise võimalus tsiviilleping juhiga järgmiste asjaolude tõttu:

Lepinguvabaduse põhimõte (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mille kohaselt pooled võivad sõlmida nii seaduses või muudes õigusaktides sätestatud kui ka sätestamata kokkuleppe; lõigete sätteid. 1 punkt 1 art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 137, mis koos HOA õigusega sõlmida korterelamute haldamise leping, korterelamute ühisvara hooldamise ja remondi lepingud ning kommunaalteenuste osutamise lepingud teenused, annab õiguse sõlmida seltsingu liikmete huvides muid lepinguid. Need "muud" peaksid sisaldama lepingut HOA juhiga.

Teenuse osutamise lepingu sõlmimine juhiga (IP) on sarnane töölepingu sõlmimisega. Sellise lepingu lõpetamine toimub peatüki reeglite kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29, nimelt juhul, kui üks pool rikub oluliselt lepingutingimusi ja muudel juhtudel, mis on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga. Leping näeb reeglina ette võimaluse ühe poole poolt leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest teisele lepingupoolele lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Suhetes kolmandate isikutega tegutseb seltsingu nimel HOA juht vastavalt peatükile antud volikirja alusel. 10 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Vastavalt artikli 2 lõikele 2 Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt annab volikirja seltsingu juhatuse esimees kui isik, kellel on õigus tegutseda HOA nimel põhikirja alusel, s.o. ilma täiendava loata. Sel juhul tuleb volikirja sisu (juhile üleantud volituste loetelu) koostamisel lähtuda lepingu tingimustest. See on oluline, kuna juhile saab volikirja alusel üle anda näiteks hooldus- ja remondilepingute sõlmimise volitused, mis kuulusid algselt HOA juhatusele, mitte selle esimehele. Kui seda tingimust lepingus sätestatud ei ole, kuid esimees lisas nimetatud volituse siiski volikirja, siis vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 174 kohaselt võib kohus tehingu kehtetuks tunnistada.

HOA juhi õiguslik staatus

Juhataja õiguslik seisund, nimelt tema õigused ja kohustused, tuleb täpsustada kas lepingus endas tsiviillepingu sõlmimisel või töölepingus ja ametijuhendis.

On selge, et eraisikust juht ei saa olla avalike teenuste osutaja. Ülalpool käsitletud lepingute sõlmimisel jääb kommunaalteenuste pakkujaks HOA, mistõttu haldaja õiguste ja kohustuste ulatus jääb HOA haldusjuhtimise valdkonda, samuti hoolduse, hoolduse ja hoolduse valdkonnas. korterelamu ühisvara remont.

Kui HOA hartas ei ole sätestatud teisiti, määrab juhile delegeeritud volituste ulatuse HOA juhatus, olenemata lepingu liigist.

Sõltuvalt usalduse määrast saab HOA haldurile määrata näiteks järgmised funktsioonid:

Korterelamu ühisvara hooldus- ja remonditööde teostajate valimine (sel juhul võib HOA juhatus jätta endale volitused lepingu sõlmimiseks või usaldada selle ka haldurile);

Kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimine;

HOA nimel muude lepingute sõlmimine;

Töötajate palkamine ja vallandamine;

Korterelamute hooldus-, hooldus- ja remonditööde teostamise jälgimine;

HOA-de huvide esindamine riigiasutustes ja kohalikes omavalitsustes;

HOA aasta tulude ja kulude kalkulatsiooni koostamine;

HOA juhatuse majandusaruande koostamine omanikele korraliseks üldkoosolekuks;

Suhtlemine HOA omanike ja liikmetega HOA tööga seotud küsimustes;

Võlgade sissenõudmine HOA ees maja ruumide omanikelt jne.

Mis puudutab HOA rahalisi vahendeid, siis selle olulise volituse võib jätta HOA juhatusele ja esimehele. Kui haldurile antakse õigus käsutada HOA rahalisi vahendeid, peab see otsus olema nõuetekohaselt dokumenteeritud volikirjas ja pangadokumentides.

HOA ja juhi vahelise suhtluse viisid

Esimese mudeli kohaselt tegeleb juhtimisega juht ning hoolduse ja remondiga seltsingu palgatud töötajad. Selle skeemi peamiseks puuduseks on vajadus säilitada suur töötajate arv püsiva palgaga. Mudeli peamine eelis on HOA suurem sõltumatus kolmandatest osapooltest. See skeem on leitud ja õigustatud suurtes seltsingutes, mis ühendavad mitut korterelamut (elamukompleksi).

Teine mudel: haldamist teostab juht ning hooldust ja remonti teostavad töövõtjad HOA-ga sõlmitud lepingute alusel. Loomulikult on selle mudeli positiivseks pooleks see, et puudub vajadus säilitada oma materiaalne ja tehniline baas ning võimalus valida töövõtjaid, kes teevad seda või teist tüüpi töid kvalifitseeritumalt kui partnerluse palgatud töötajad.

Olenemata valitud mudelist eeldab HOA töö juhatajaga korterelamu haldamise eest vastutava isiku, kes viib majandamist asjatundlikult läbi, ja HOA alalise organi - juhatuse olemasolu, kes väljendab korterelamu huve. omanikud ja juhi tegevuse jälgimine. Peamine probleem juhi valikul on see, et üks HOA ei saa alati pakkuda kvalifitseeritud juhile tema soovile vastavat tasu, mistõttu enamik meile tuttavaid juhte kombineerib tööd mitmes HOAs.

Järelsõna

Tuleb mõista, et HOA juht ei ole kortermaja tehniline spetsialist, vaid pigem projektijuht, kes võtab enda kanda haldus- ja juhtimisküsimused, pakkudes professionaalset nõustamist ja/või õigusabi. Kui HOA juhil on üksikettevõtja staatus, saab ta töötada koos oma meeskonnaga, pakkudes muid lisateenuseid, sealhulgas hooldajatehniku teenuseid ja raamatupidamistuge.

Kui majas ei ole professionaalset HOA juhti (või HOA esimees ei ole neid ülesandeid enda kanda võtnud), siis antakse juhtimisfunktsioonid salaja üle kolmandale osapoolele: haldusfirmale/või maja haldavale ettevõttele. See tähendab, et HOA, selle asemel, et sõlmida otselepinguid koduhoolduse ja hooldusteenuste osutamiseks, tasub vahendaja teenuste eest ja see on palju rohkem kui HOA haldaja aastamakse. Samal ajal kaotab HOA mitte ainult raha, vaid ka võimaluse kontrollida pakutavate teenuste kvaliteeti ja kvantiteeti, makstes nende tööde eest regulaarselt vahendajale. Selliste vahendusteenuste tulemus on ilmne: majad lagunevad, seadmed muutuvad kasutuskõlbmatuks ja omanikud imestavad, kuhu raha läheb ja miks majas pole korda.

Olga PERMINOVA, ekspert, HOA juht

HOA juht ja HOA esimees on erinevad inimesed. Formaalselt on juht isik, kellele teatud tasu eest delegeeritakse osa HOA enda töö korraldamisega seotud haldusfunktsionaalsusest. Reeglina palgatakse seltsingu juht väljastpoolt.

Seega võime järeldada, et juhi ametikoht on mõeldud seltsingu juhtimisaparaadi “mahalaadimiseks” selle esimehe isikus.

HOA juhi peamised funktsioonid hõlmavad järgmist:

Loomulikult saab vastavalt seltsingu juhtkonna tehtud otsustele laiendada mitmeid HOA juhi funktsioone ja ametlikke volitusi.

Tihtipeale seisab HOA esimehe ees üsna suur hulk kohustusi, millega ta ei tule toime või tal pole selleks lihtsalt piisavalt aega. Seejärel kaasatakse seltsingu juhtkonda isik, kes nõustub asuma juhi kohale ja jagama osa vastutusest esimehega, võttes enda peale tema sisemiste protsessidega seotud funktsioonid.

Esineb ka juhtumeid, kus kinnistu tegelikest omanikest elanikest ei õnnestu esimehe kohale sobivat kandidaati valida ning koosolek ei saa valikut teha. Seejärel palgatakse HOA juhiks ka kolmas osapool.

Tähtis! Peamine erinevus HOA juhataja ja HOA esimehe vahel seisneb selles, et juhataja ametikohale võib asuda isik, kes ei ole seltsingu territooriumil asuva eluaseme omanik.

Sellele ametikohale asumiseks ei pea palgatud juht olema isegi konkreetse hoone elanik. partnerluses. Venemaa eluasemekoodeks rõhutab, et HOA esimeheks võib saada ainult kinnisvara omanik.

Seega ei seisne juhi ja esimehe ametikohtade erinevus mitte ainult kohustuste skaalas, vaid ka nende õigussuhtes ühisvaraga, mille huve HOA kaitseb. Kui esimehele on otsene MKD-ga seotus kohustuslik, siis juhile mitte.

Kuidas ja kus reguleeritakse õiguslikku staatust?

Juhataja õiguslik seisund fikseeritakse töölepingus või tsiviilõigusliku lepingu kinnitamise protsessis, kui juhiks kandideerinud isik asub vastavale ametikohale.

Pealegi, õiguslik seisund peab olema kirjas juhi ametijuhendis.

Kuna juhataja on eraisik, siis tehingu tegemise ajal ei anna seltsingu juhatus oma kohustusi avalike teenuste osutamisel valitsejale üle, vaid jääb nende täitjaks.

Viide! Juhataja ametikoha õigusvaldkond on haldusliku iseloomuga haldusprotsesside tasandis, sealhulgas kontroll avaliku kinnisvara, eelkõige selle korrashoiu, remondi ja korrashoiu üle.

On juhtumeid, kui HOA harta sisaldab mitmeid fikseeritud kohustusi, mille hulgas saab täpsustada teatud aspekte. Seejärel määrab seltsingu juhatus ise väljaspool õigusraamistikku kindlaks volituste ulatuse, mille üleandmine toimub HOA juhile.

Tuleval HOA juhil on soovitatav tutvuda hoolikalt mitte ainult lepingute ja juhistega, vaid ka HOA hartaga, milles ta kavatseb tulevikus oma tööd läbi viia.

Partnerlusega suhtlemise mudelid

Juhi ja partnerluse vahel on kaks interaktsiooni mudelit:

Volituste registreerimine lepingu allkirjastamise kaudu

Nagu varem mainitud, koostab HOA juhi ametikohale üle võtva isikuga ühe kahest lepingutüübist - töölepingu või tsiviilõigusliku lepingu.

Volikiri

HOA-l on õigus ametliku volikirjaga määrata ja juhatajale üle anda tema ametiülesanded. Tavaliselt koostatakse see dokument olukordades, kus juht peab esindama partnerluse huve kolmanda osapoole organisatsioonis, näiteks erinevates valitsusasutustes.

Volikirjas on märgitud kõik juhataja volitused, mis on tavaliselt dubleeritud tema ametijuhendis või tsiviillepingus sätestatutega.

Selle disaini üldsätted on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 10. peatükis.

Lõpetuseks HOA esimehe ja juhi ametikohtade keerukuse selgitust, võib märkida, et nende vahel on oluline erinevus, eriti juriidilises kontekstis.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

Seetõttu on seadusandja juba iidsetest aegadest lubanud, et korterelamu haldamisega peaksid tegelema teatud organisatsioonid. Kõige tavalisem neist on fondivalitseja.

Fondivalitseja pole meie riigis nii populaarne.

Selle peamiseks põhjuseks on kortermaja haldamine isikute poolt, kes eesmärk on teenida tulu sellest tegevusest.

Elanikud sooviksid näha majahalduri ametis inimest, kes siiralt soovib oma kodu paremaks muuta ja kes võiks nii mõelda, kui mitte selle maja elanik ise?

Seetõttu on selline juriidiline organisatsioonivorm nagu seaduslike majaomanike seltsing ja sai prioriteediks kodanikele ja omanike seas populaarne. Selles organisatsioonis ei valitse muidugi kaootiline korratus, vaid rangelt ette nähtud juhtimiskord.

Lugege HOA-de plusside ja miinuste kohta.

Seda juhib esimees, kes juhib selle organisatsiooni tegevust ja vastutab muude küsimuste eest. Oma on ka majaomanike ühistul.

Viimasel ajal on paljud inimesed hakanud huvi tundma kasutusele uus ametikoht, mis hakkas partnerluses ilmuma - see on. Paljud omanikud pole suutnud aru saada, mis nägu see on ja mis funktsiooni see täidab. Proovime selle välja mõelda.

Tööleping HOA juhiga.

Tsiviilleping HOA juhiga.

Seda, kas HOA esimehega on vaja sõlmida tööleping, saate teada alates. HOA ametijuhendite näidised on saadaval.

Mõiste ja vajalikkus

Räägime sellest, kust see seisukoht tuli.

Kes elamuseaduse muudatusi tähelepanelikult jälgib, märgib ilmselt, et ametikoht on uus ja ilmus meie riigi igapäevaellu üsna hiljuti- umbes viis aastat tagasi. Ja paljud omanikud isegi ei mõista, et nende organisatsiooni töötajate kallal töötab keegi teine.

Seadusjärgsete majaomanike ühistu juhataja on ametiisik. Lisaks on see ametnik üksikisik, mitte üksikettevõtja ega esindatud organisatsioon juriidilise isikuna.

See isik on kohustatud täitma mitmeid ülesandeid, mis on seotud haldustegevus korterelamu korrashoid. Peamine ülesanne on korrektselt ja asjatundlikult korraldada kortermaja tööde toimimine ja teostamine.

Näib, miks organisatsioon seda vajab, kuid tegelikult on see aitab lahendada paljusid probleeme ja hoiab korda.

Loomulikult peaks ta oma tegevuse eest saama auhind.

Aga selleks, et sellekohane kokkulepe üürnikega saaks tõesti juriidilist jõudu, on vaja koostada leping.

Seega kui majaomanike ühistu ja haldaja vahel on tööleping, siis see reguleerib mitte ainult palga küsimus see töötaja, aga ka tema funktsioonid partnerluse raames läbi viidud, samuti meetmed vastutus nende täitmata jätmise eest.

Seetõttu on töölepingu sõlmimine arukas samm, et end edaspidi probleemide eest kaitsta.

Dokumendi puudumise tagajärjed

Juht ei saa oma töö eest tasu nõuda ilma olemasoleva lepinguta, muidu kuidas saavad elanikud olla kindlad, et see inimene on kõik vajalikud toimingud teinud.

Nii või teisiti, aga seadusest tulenevalt on tal õigus sõlmida kortermaja üürnike ja omanikega alljärgnevaid suhteid suhete tüübid– töö- ja tsiviilõigus.

Ilma paberil suhte sõlmimiseta on elanikel täielik õigus töö eest mitte maksta.

Kui lepingut ei sõlmita, siis juhataja ei tohi maksta, kui elanikele tundub, et see inimene ei ole oma otseseid ülesandeid täitnud ja kuna dokumenti pole, siis ei saa keegi täpselt teada, mis ülesanded talle pandud on.

Väljaandmine ja kinnitamine

Kes koostab, väljastab ja kinnitab? Töölepingu sõlmivad pooled ehk majaomanike ühistu ja samal ajal ka majaomanike ühistu juhataja. Pooled teevad ettepaneku, milliseid punkte saab dokumenti lisada.

Enne töölepingu sõlmimist tuleb kooskõlastada see tegevus mitme teenusega.

Esiteks teavitage majutusasutust.

Teiseks tuleb selline toiming läbi viia maksuamet.

Töölepingu saab sõlmida ainult nende kahe organi nõusolekul.

Selle ja ka selle kohta, mida HOA-l on õigus omanikele avaldada, saate lugeda meie artiklitest. koos omanikuga saate alla laadida meie veebisaidilt.

Muutmine

Kas ja kellel on õigus kinnitatud töölepingusse muudatusi teha? sellesse võib muutuda Kuid selleks peavad olema täidetud teatud tingimused.

Selleks, et muudatused toimuksid vastavalt reeglitele ja seadusele, on vaja, et see oleks vastastikune mõlema poole soov korraga. Kui üks pooltest keeldub muudatusi tegemast, ei ole võimalik muudatusi teha ainult ühe poole nõudmisel.

Majaomanike ühistu juhataja tähtis inimene, mis suurendab kortermaja töö funktsionaalsust.

Tänu tema pingutustele võib teie hoonest saada kas kõige korralikum ja mõnusam elamiseks või see, mis kiiresti laguneb.

Igal juhul olenemata sellest, kas vajate majaomanike ühistu juhatajat või mitte, otsustas omanike koosolek– juhtimisorganisatsiooni kõrgeim seadusandlik organ.

Soovime, et teeksite ainsa õige ja õige otsuse, millel on teie korterelamule edaspidi parim mõju.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

Kes seadusandluse muudatusi tähelepanelikult jälgib, on teadlik, et alates 2006. aastast on lihtsalt mõttetu nõuda vastavatelt munitsipaalstruktuuridelt sooritust – Vene Föderatsiooni valitsus on andnud rohelise tule igale tema korteriomanikule.

Tekkinud on võimalus korraldada mittetulunduslik struktuur, mille eesmärk on ühisvara valitsemine ja kontrollimine. Majaomanike ühistul on täielik kontroll selle üle, kuhu elanikelt kogutud raha kulutatakse ja millise kvaliteediga ostetud teenuseid osutatakse.

Peale andmete kogumist kontrollitaval territooriumil kõikide kinnistuomanike kohta toimub kõigi elanike avatud isiklik koosolek, millel valitakse Majaomanike Liidu juhtorganid. Vabatahtlikku valikut toetavad koosoleku protokoll ja iga osaleja hääletusankeetid. Seaduslikuks võib lugeda valimistulemust, kus osalesid vähemalt pooled kõigist kinnisvaraomanikest.

Esialgu määratud täitevorgan - audiitor ja juhatuse liikmed, on organisatsiooni põhikiri kinnitatud. Valitud rühma juhatuse ametiaeg määratakse kindlaks hartaga. Põhimõtteliselt ei ületa see 24 kuud. Kõrgeim juhtorgan on organisatsiooni liikmete üldkoosolek. Lisaks valitakse Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 147 alusel juhatuse liikmete hulgast seltsingu esimees, kes juhib täielikult HOA-d. Seltsingu liikmete koosolek on pädev:

teha HOA hartas muudatusi;
teeb saneerimisotsuse või;
valida juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmed;
määrata liikmemaksu suurus;
korraldada HOA-le täiendavaid vahendeid - reservfinantseerimisfond, ühisvara taastamistööde ja remonditööde fond;
langetab otsuseid pankadest laenu saamise kohta;
määrata kindlaks peamised investeerimisvaldkonnad;
kinnitada organisatsiooni finantstegevuse plaan;
kaaluma kaebusi HOA praeguste juhtorganite vastu (kirjutasime kaebustest);
määrab kindlaks seltsingu aktiivsetele liikmetele tehtavate maksete suuruse;
langetab otsuseid kontrollitavate ruumide ja territooriumide rentimise kohta.

Nagu varem öeldud, kõik HOA juhtorganite toimingud ja volitused vastuvõetud hartaga rangelt reguleeritud. Selle dokumendi kohaselt määratakse seltsingu liikmete kokkukutsumise sagedus ja aeg. Sageli toimub koosolek kord 30 päeva jooksul. Koosoleku käik ja tehtud otsused fikseeritakse rangelt ning protokollid säilitatakse pikka aega arhiivis.

HOA esimees saab oma ülesannete täitmise eest tasu, juhatuse liikmed aga töötavad tasuta. Juhtorganid viivad läbi kontoritööd ja raamatupidamist. Absoluutselt kõik rahalised küsimused, mis puudutavad kontrollitava territooriumi elu toetamist, antakse sellise MTÜ kohtusse. Hetkel on Majaomanike Liidu juhtimisprotsess reguleeritud organisatsiooni asutamisdokumendiga.

Hartas on selgelt välja toodud kõik struktuuri ja juhtorganite õigused ja kohustused. Selles toodud aspektid ei tohiks olla vastuolus Vene Föderatsiooni õigusaktide ja kohalike juriidiliste dokumentidega. See paber peab sisaldama:

HOA nimi, aadress ja muu üldine teave;
mittetulundusliku struktuuri loomise eesmärk;
HOA liikmete õigused ja kohustused;
punktid, mis reguleerivad seltsingu esimehe, audiitori ja juhatuse liikmete tegevust;
kogumise kord ja sagedus;
struktuuri kõrvaldamise algoritm.

Tegevused

Asutamisdokumendis sätestatud eesmärkide saavutamiseks on HOA-l Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 152 alusel täielik õigus majandustegevust teostada. HOA korraldamise eelduseks on territooriumi nõuetekohane piiritlemine, protseduuri korrektsel läbiviimisel on kõik pööningud, keldrid ja ümbritsev ala Majaomanike Liidu kontrolli all.

reklaam

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 24, HOA-l on õigus tegeleda ettevõtlusega, kui see on vajalik nende eesmärkide saavutamiseks. Kaubandus- või finantstegevust tuleks määratleda kui manipuleerimist väärtpaberitega – nende soetamist ja müüki, kaupade ja teenuste tootmist.

Praktikas saab Majaomanike Liit kasutada struktuuris kontol olevaid rahalisi vahendeid ning teha otsuseid kinnisvara haldamise ja kasutamise otstarbekuse kohta.

Seltsing võib konkreetsete vajaduste jaoks taotleda pangandusstruktuurilt laenu. Juhatuse liikmed ja juhataja saavad osa kontrollitavast territooriumist anda ajutiseks kasutamiseks (rentimiseks), et saada rahalisi vahendeid, mida kasutatakse seltsingu vajadusteks. See võimalus antakse tingimusel, et kinnisvaraomanike õigusi ja huve austatakse. Kuidas näha? Lugege seda linki järgides.

Majanduslik

Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 152 lõike 2 alusel on HOA-l õigus tegeleda järgmist tüüpi majandustegevusega:

kontrollitava kinnisvara ja territooriumi kasutamine, hooldamine ja õigeaegne remont;
korruselamusse täiendavate kinnisvaraobjektide rajamine (HOA liikmete koosoleku otsuse alusel);
ühise territooriumi või kinnistu osa rentimine.

Ülaltoodud toimingute tulemusena saadud dividende kasutatakse hartas sätestatud eesmärkidel.

Näiteks võib see olla hoovi haljastus, mänguväljaku või lehtlate rajamine, kõnniteede sillutamine või tee remont.

Kui kinnisvaraomanikud kasutavad saadud raha pahauskselt, on seltsingul õigus nõuda tagasimaksmist kohtus.

Üsna sageli puudub seltsingu valitud esimehel võimalus ja vahel isegi soov oma põhitöökohast lahkuda ja täielikult heategudele pühenduda. Seetõttu on üha suurem tendents meelitada ligi isikuid, kes seda soovivad määrata kindlaks peamised arengusuunad ja töö maja haldamisel. See inimene on juht. HOA juhtkond saab juhirolli kandideeriva isikuga sõlmida töölepingu, kaasates ta seeläbi HOA personali.

Loe lähemalt esimehe kohustustest.

Tööleping

Vastavalt Vene Föderatsiooni tööseadustiku artiklile 57 peavad lepingu sõlminud isiku töölepingus () olema märgitud tulevase töötaja passiandmed, seltsingu nimi ja ettevõtte registreerimistunnused, koht ja sõlmimise kuupäev ja töötaja tegeliku töökoha nimi. Märgitakse töökohustused ja -tingimused, samuti töögraafik, hüvitise ja tasu olemasolu ning suurus.

Juhul, kui eeltoodud andmed töölepingus ei sisaldunud, loetakse need siiski kehtivaks. Puuduvate andmete osas tehakse muudatused otse lepingu teksti ning täpsustamata tingimused on märgitud erilisas.

Töö kirjeldus

See dokument reguleerib täielikult juhi õigusi ja kohustusi ning muudab tööprotsessi sujuvamaks. Ametijuhendi määrab esimees ja kinnitavad juristid. See koostatakse kahes eksemplaris, millest üks jääb seltsingu juhtorganitele, teine antakse juhatajale.

Dokument peab sisaldama vajalikke oskusi, mis juhil peavad olema, tema kohustusi ja õigusi. Tänaseni ei ole vastu võetud ühtegi seadusandlikku dokumenti, mis reguleeriks ametijuhendite sisu ja väljatöötamise protsessi. Seetõttu on HOA juhtkonnal õigus selline dokument isiklikult välja töötada ().

Omanikele aruandlus

Väga sageli eksisteerivad HOA hallatavas majas “tavalised” kodanikud ja seltsingu liikmed. Mõlemad teise kategooria inimesed on õigus tutvuda organisatsiooni dokumentatsiooniga, kuid nende juurdepääsutase on erinev. Hetkel ei ole riigi tasandil nõutud dokumentatsiooni esitamise algoritmi välja töötatud, mistõttu milliseid dokumente näidata ja milliseid mitte, otsustab HOA juhtkond. Mitmekorruselise maja tavaelanikele ülevaatamiseks pakutavad paberid:

HOA osalejate koosoleku protokollid, mida säilitatakse arhiivis;
päevakorda võetud küsimustes tehtud otsuseid kinnitavad paberid - üürilepingud ja tehtud tööde aruanded;
Majaomanike liidu põhikiri.

Lisaks kõigile ülaltoodud dokumentidele on kogukonna liikmel õigus tutvuda finantsdokumentidega, nimelt:

tulude ja kulude kalkulatsioonid;
finantstegevuse aruanded.

Kviitungid

Üheks kogukonna liikmetele aruandluse vormiks on liikmemaksu tasumise kviitungid. On oluline, et iga kviitungi kinnitaks kassaaparaadi kviitung ja kõik HOA registreerimismärgid. Selline dokument peab sisaldama andmeid seltsingu liikme ja tema elukoha aadressi kohta. Saaja arvelduskonto ja tema isikukood, makse eesmärk ja mis perioodiks seda tehakse, samuti sissemakse suurus ja maksja allkiri.

Nagu varem kirjutatud, on Majaomanike Liidu koosolekute läbiviimisel koosoleku käik ja kõik tehtud otsused fikseeritakse protokollis. Protokollides on kirjas kõik aruteluks tõstatatud küsimused ja võetud meetmed. Seltsingu praeguste liikmete nimed ja perekonnanimed tuleb kanda vastavalt isiklike allkirjadega.

Protokolli peab sekretär, kes on sellistele üritustele spetsiaalselt kutsutud. Keskmine statistiline protokoll peab sisaldama dokumendi registreerimisnumbrit, koosoleku nimetust, mis näitab koosoleku olemust, koosoleku toimumise kuupäeva ja kellaaega, samuti kohalviibijate arvu, päevakorda, kus on märgitud kõik küsimused ja koosoleku põhjused. Dokumendi lõpus on vaja fikseerida hääletustulemus ja allkirjastada kõigi kohalviibijate allkirjad.

Volikiri

Üsna sageli ei saa juht mingil põhjusel oma ülesandeid täielikult täita, siis on seltsingu eluea tagamiseks vaja väljastada juhatajale volikiri (). Selline dokument võimaldab töötajal majaomanike liidu liikmete üldkoosolekul ja kinnistuomanike üldkoosolekul kaitsta esimehe arvamust ning osaleda kõigi päevakorras väljakuulutatud küsimuste hääletusel.

Kaebage kohtus edasi HOA “Nimi” juhtorgani tehtud otsus, kui nad rikuvad esimehe õigusi sellise organisatsiooni liikmena, allkirjastavad ja teevad muid toiminguid, mis on vajalikud tema huvide esindamiseks koosolekul.

Juhil on õigus hallata kontrollitavat territooriumi majandusjuhtimise õigusega, samuti saab ta allkirjastada esmatähtsaid dokumente.

Arvestuspoliitika

Pädev raamatupidamispoliitika () on täieõigusliku HOA väljatöötamisel ja loomisel üsna oluline aspekt. See võimaldab teil omanike endi poolt kontrollida peaaegu kõiki ettevõtte rahalisi vahendeid ja tegevusi ning määrata kindlaks optimaalsed seaduslikud maksustamisskeemid. Arvestuspoliitika peaks hõlmama organisatsioonilisi küsimusi ja kajastama andmete kujunemist segmentide kaupa. Omama meetodeid varade ja kohustuste bilansi hindamiseks, teenuste tariifide reguleerimiseks ja aruannetes kuvatava teabe genereerimiseks.

Tihend

Vene Föderatsiooni föderaalse riikliku statistikateenistuse dekreedi kohaselt nõuab range aruandlusdokumentatsiooni, tööraamatute ja esmaste paberite säilitamine mittetulundusühingu täisnimega pitserit. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 135 lõike 5 alusel on majaomanike ühingul õigus omada oma nimega templeid, samuti blankette (sellest artiklis juba kirjutasime), registreeritud embleemi, panka. konto ja muud üksikasjad.

Avalikustamisstandard

Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks teabe avaldamiseks on nõuded HOA. Seltsing peab võimaldama tasuta juurdepääsu andmetele oma töö põhinäitajate, tehtud tööde järjekorra ja maksumuse kohta. Kõik sellise teabe avalikustamise ja esitamise funktsioonid on heaks kiidetud 23. septembri 2010. aasta organisatsiooni teabe avalikustamise standardiga.

Selle kohaselt peavad HOA-d esitama andmeid kas kohalike haldusasutuste või täitevvõimu veebisaidil. Info paigutamine kontrollitava hoone sissepääsu riiulitele või stendidele on kohustuslik. HOA-d on samuti kohustatud esitama andmeid nii seltsingu liikmetelt kui ka kinnisvaraomanikelt saadud taotluste alusel.

Vastavalt standardi punktidele 6 ja 15 tuleb veebilehel, stendidel ja riiulitel esitatud andmeid säilitada 5 aastat. Standardi nõuete täitmist kontrollib Riikliku Eluasemeinspektsiooni kohalik filiaal.

Väga sageli tekivad majaomanike liidus raskused on seotud kõigi liikmete seatud eesmärkide ebaõige mõistmisega. Pärast määratud missiooni täitmist muutub HOA lihtsalt ebavajalikuks, halvasti organiseeritud ja uute kohustuste ja plaanide täitmiseks ette valmistamata.

Kortermaja HOA juhtimissüsteem kuulub organisatsiooni tüüpi, koos kõigi sellele iseloomulike tunnuste ja nüanssidega. Kahtlemata peab see olema kooskõlas tagasiside juhtimisskeemiga. Partnerlust korraldades tuleb arvestada, et selline süsteem on üsna uus ja seda pole uuritud ning sarnaseid analooge lihtsalt ei eksisteeri.

Korterelamu haldamine peab tagama kodanikele soodsad ja turvalised elamistingimused, korterelamu ühisvara korrashoiu, nimetatud vara kasutamise küsimuste lahendamise, samuti sellises majas elavatele kodanikele kommunaalteenuste tagamise.

Praegu valivad kortermajade omanikud üha sagedamini oma kodu haldamise vormi - HOA, samas kui paljud neist tunnevad vajadust professionaalse juhtimise järele, kuid pole valmis juhatust äriorganisatsiooni kätte andma. Üks lahendus sellele probleemile on meelitada

HOA juht on isik, kellele on usaldatud kõik praegused haldusfunktsioonid seltsingu töö korraldamiseks.

Mis on HOA halduri õiguslik staatus ja milline on tema protseduur majaomanike ühinguga suhtlemisel.

Tänapäeval ilmub HOA-de praktikas üha sagedamini juhatuse esimehe kõrvale HOA juhi kuju. See suundumus on üsna loomulik, pealegi tõenäoliselt areneb, kinnitades mõtet kortermaja omavalitsuse ja professionaalse juhtimise ühendamise vajadusest.

On täiesti ilmne, et igal hoonel ei saa olla omanikku (ja HOA juhatuse esimeheks saab olla ainult kortermaja ruumide omanik, kes on seltsingu liige), kellel oleks piisav summa. teadmistest ja kogemustest ning mis kõige tähtsam, soov lahkuda täielikult või osaliselt oma põhitööst (kuna juhatuse esimehe kvaliteetne töö nõuab märkimisväärset aega) ja pühenduda tööle kogu ühiskonna hüvanguks. maja. Vahepeal on täiesti võimalik leida inimene, kes soovib ja suudab määrata kindlaks maja haldamise peamised töösuunad ja kontrollida plaanide täitmist, samal ajal kui palgatud juhataja teeb kogu ülejäänud töö.

Juht: kes ta on ja miks teda vaja on?

Juht on üksikisik, kellel võib olla või mitte olla üksikettevõtja staatus.

Sulle teadmiseks. Viimasel ajal on levinud tava meelitada HOA-sse teatud ajaks nn kriisivastane juht, et korraldada seltsingu tööd ja edastada kogemusi juhatusele.

Juhataja õigusliku staatuse registreerimine.

Juhatajaga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid: tööleping, kaasates ta HOA personali, või tsiviilõiguslik leping, mille üks vorme on teenuste osutamise leping. Nendele küsimustele on pühendatud Art. 162 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks.

Tuleb märkida, et Art. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks juhi palkamine palgatud töötajanaHOA liikmete üldkoosoleku ainupädevusse ei kehti ja siin on Art. 148 (4.5) HOA juhatuse kohustusteks hõlmab: korterelamu haldamist või selle haldamiseks lepingute sõlmimist; kortermaja teenindamiseks töötajate palkamine ja vallandamine; Seega peaks juhatajaga töölepingu sõlmimise küsimuse otsustama HOA juhatus. Omakorda juhatuse esimees vastavalt art. punktile 2. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt võib teha tehinguid, mis vastavalt seadusele ja ühingu põhikirjale ei nõua ühingu juhatuse või liikmete üldkoosoleku kohustuslikku heakskiitu.

IN Kui sõlmitakse tööleping, tuleb HOA personalitabelisse kanda vastava palgaga juhi ametikoht sees kulukalkulatsioon kinnitatud HOA liikmete üldkoosolekul vastavalt punktile 8.1. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks. Samal ajal on õigus palgata korterelamu teenindamiseks töötajaid ja neid vallandada vastavalt artikli 5 punktile 5. RF eluasemekoodeksi artikkel 148 viitab HOA juhatuse kohustustele.Sellest tulenevalt sõlmitakse tööleping juhiga juhatuse otsuse alusel ja tööleping konkreetse juhiga allkirjastatakse juhataja poolt. Mis puudutab töölepingu ülesütlemist, siis see on võimalik ainult artiklis sätestatud alustel. Vene Föderatsiooni töökoodeksi artikkel 81.

Järelduste tegemise võimalus tsiviilleping juhiga järgmiste asjaolude tõttu:

Lepinguvabaduse põhimõte (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mille kohaselt pooled võivad sõlmida nii seaduses või muudes õigusaktides sätestatud kui ka sätestamata kokkuleppe; Lõigete sätted. 1 punkt 1 art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 137, mis koos HOA õigusega sõlmida korterelamu haldamise leping, korterelamu ühisvara hooldamise ja remondi lepingud ning lepingud kommunaalteenuste osutamine, annab õiguse sõlmida seltsingu liikmete huvides muid lepinguid. Need "muud" peaksid sisaldama lepingut HOA juhiga

Teenuse osutamise lepingu sõlmimine juhiga (IP) on sarnane töölepingu sõlmimisega. Sellise lepingu lõpetamine toimub peatüki reeglite kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29, nimelt juhul, kui üks pool rikub oluliselt lepingutingimusi ja muudel tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga kehtestatud juhtudel. Leping näeb reeglina ette võimaluse ühe poole poolt leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest teisele lepingupoolele lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Suhetes kolmandate isikutega tegutseb HOA haldur seltsingu nimel vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 10. peatükile antud volikirja alusel.

HOA juhi õiguslik staatus.

Juhataja õiguslik seisund, nimelt tema õigused ja kohustused, tuleb täpsustada kas lepingus endas tsiviillepingu sõlmimisel või töölepingus ja ametijuhendis.

Kui HOA hartas ei ole sätestatud teisiti, määrab juhile delegeeritud volituste ulatuse HOA juhatus, olenemata lepingu liigist.

Sõltuvalt usalduse määrast saab HOA haldurile määrata näiteks järgmised funktsioonid:

Korterelamu ühisvara hooldus- ja remonditööde teostajate valimine (sel juhul võib HOA juhatus jätta endale volitused lepingu sõlmimiseks või usaldada selle ka haldurile);

Kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimine;

HOA nimel muude lepingute sõlmimine;

Töötajate palkamine ja vallandamine;

Korterelamu hooldus-, hooldus- ja remonditööde teostamise jälgimine;

HOA-de huvide esindamine riigiasutustes ja kohalikes omavalitsustes;

HOA aasta tulude ja kulude kalkulatsiooni koostamine;

HOA juhatuse majandusaruande koostamine omanikele HOA liikmete korralise üldkoosoleku jaoks;

Suhtlemine HOA omanike ja liikmetega HOA tööga seotud küsimustes;

Võlgade sissenõudmine HOA ees maja ruumide omanikelt jne.

Soovi korral võib juhatajale anda ka HOA vahendite käsutamise õiguse (vormistades selle volituse nõuetekohaselt volikirjas ja pangadokumentides). Samal ajal saavad HOA juhatus ja juhatuse esimees endale nii olulise volituse reserveerida.

HOA ja juhi vahelise suhtluse meetodid.

Kokkuvõtteks kaalume võimalikke HOA ja HOA juhi vahelise suhtluse mudeleid.

Olenemata valitud mudelist eeldab HOA töö juhatajaga korterelamu haldamise eest vastutava isiku, kes viib majandamist asjatundlikult läbi, ja HOA alalise organi - juhatuse olemasolu, kes väljendab korterelamu huve. omanikud ja juhi tegevuse jälgimine. Peamine probleem juhi valikul on meie hinnangul see, et üks HOA ei saa alati pakkuda kvalifitseeritud juhile tema soovile vastavat tasu, mistõttu enamik meile tuttavaid juhte kombineerib tööd mitmes HOAs.