Maksimal inntekt ved utleie av leilighet. Boligutleie: på jakt etter maksimal lønnsomhet

Jo mindre prestisjefylt området, jo mer lønnsomt er det å leie boliger der, har CIAN-analytikere funnet. Leiligheter i New Moscow, Kapotnya, Lyublino og Kuzminki betaler for seg selv raskest, men de er også vanskeligere å selge enn boliger i prestisjefylte områder.

Attraktiv Kapotnya

Gjennomsnittlig avkastning fra langtidsleie av en leilighet i Moskva i første halvdel av 2016 var 5,5 %, ifølge en studie utarbeidet av spesialister fra CIAN-selskapet. Du kan med andre ord betale for en leilighet i hovedstaden ved å leie den ut på drøyt 18 år. Perioden varierer imidlertid betydelig for ulike regioner.

Det viser seg at eierne av den dyreste eiendommen i sentrum synes det er vanskeligst å få tilbake pengene som ble brukt på kjøpet. Lederne for anti-ratingen inkluderte distriktene Arbat, Khamovniki og Gagarinsky. Her svinger kapitaliseringsgraden (forholdet mellom prisen på en eiendel og mengden av årlig inntekt mottatt fra utleie) i området 4–4,5 %, påpeker CIAN. Etter å ha kjøpt en leilighet i disse områdene, må du derfor vente 22–25 år på avkastning på investeringen.

Å kjøpe en leilighet i de minst prestisjefylte områdene, tvert imot, er den mest lovende investeringsbeslutningen, ifølge forskningsdataene. Maksimal fortjeneste for investorer vil komme fra utleie av leiligheter i bosetningene Pervomaiskoye og Marushkinskoye i New Moscow, samt i Kapotnya-distriktet i det sørøstlige administrative distriktet. Kapitaliseringsrater her varierer fra 6,4 til 6,7 %. Det vil si at leietaker vil kunne hente inn investeringene sine i løpet av 15–15,6 år. Lederne når det gjelder lønnsomhet (6,7 %) er treromsleiligheter nær Moskva oljeraffineri i Kapotnya.

Denne effekten skyldes det faktum at når du beveger deg bort fra sentrum, synker ikke leieprisene like mye som kostnaden per kvadratmeter, forklarer CIAN.

Studien er basert på en analyse av over 1 million annonser for salg og utleie av boliger i Moskva, lagt ut på cian.ru-portalen i 2012–2016. Samtidig ble leiepriser og boligkostnader diskontert under hensyntagen til dynamikken i priser og leiepriser.

Selskap "Miel-Rent" gir omtrent de samme tallene som CIAN, men uten inndeling etter region: kapitaliseringsraten for leiligheter i økonomiklasse i hovedstaden varierer fra 4 til 7 % per år.

Ettromsleiligheter er mer populære

Å leie studioleiligheter har vokst i popularitet det siste året. «Deres andel av etterspørselsstrukturen økte med 3 prosentpoeng i løpet av året. og utgjorde 58 %, konstaterer daglig leder for Domofond.ru-portalen Eric Segerborg. – Samtidig ble antallet kontaktforespørsler om annonser om tilbud om leie av to- og treromsleiligheter tvert imot lavere med 1 prosentpoeng. - henholdsvis 34 og 7 %. Gjennomsnittlig leiepris har også gått ned det siste året i alle boligsegmenter med 3 %. Du kan leie en ett-roms leilighet i Moskva for et gjennomsnitt på 30,8 tusen rubler, en to-roms leilighet for 43,3 tusen rubler.

Rentier-regel

CIAN-data bekrefter den såkalte gyldne regelen til leietakeren, sier Sergei Shloma, direktør for annenhåndsmarkedsavdelingen i Inkom-Real Estate: «Jo mindre boareal, jo billigere er det, jo mer inntekt gir det. Fra dette synspunktet er kjøp av luksuseiendom til leie en unik nytelse: lønnsomheten til eliteeiendom er minimal sammenlignet med standard boliger.»

Utbyttet fra leasing av luksuseiendom varierer mellom 1–4 % av det opprinnelige investeringsbeløpet, avhengig av kostnaden per kvadratmeter, dekorasjon, utstyr og møbler, anslår Yulia Kovaleva, direktør for avdelingen for urban eiendomsutleie i Kalinka Group. Avstand fra sentrum spiller også ofte til fordel for leietakere. "I databasen vår er det en leilighet på Butikovsky, 5, i Ostozhenka-området, som leies for 10 tusen dollar per måned," gir Kovaleva et eksempel. "Samtidig leide eieren nylig ut en relativt billig leilighet på ½ Taras Shevchenko-voll for 15 tusen dollar."

Mer demokratiske alternativer er ikke bare mer lønnsomme, men også raskere. For eksempel er leiligheter i økonomiklasse nå utsolgt i løpet av få dager i snitt, men i fjor var til og med noen få timer nok, anslår Oksana Polyakova, underdirektør for leilighetsutleieavdelingen i Inkom-Real Estate. "I dag tar komfort- og businessklasseleiligheter omtrent to uker å velge mellom syv til ti alternativer," fortsetter hun. "I fjor så vi på tre eller fire leiligheter i ikke mer enn fire dager." Eliteleiligheter kan stå utstilt så lenge som ønskelig inntil eieren bestemmer seg for å redusere leieprisen tilstrekkelig.

Hvis vi tar statistikken i gjennomsnitt for regionen, er CIANs konklusjoner logiske - billigere områder gir større lønnsomhet, enig Anna Moiseeva, daglig leder i Home Staging eiendomsmegling. På den annen side avhenger lønnsomheten alltid ikke bare av området, men også av den spesifikke leiligheten. Eksperten lister opp flere tegn på en flytende eiendom: små opptak, lav pris, nærhet til T-banen og sentrum. "Det er viktig å alltid huske at på et tidspunkt vil leiligheten som nå leies fortsatt måtte selges," bemerker Moiseeva. "Og da vil faktorer som er fordelaktige for leietakeren gjøre det mindre likvidt for selgeren."

Kjøp nærmere sentrum

"Varigheten av eksponeringen av leiligheter for salg avhenger selvfølgelig av kvaliteten på selve leiligheten: tilstrekkeligheten til prisen, huset og gulvet," bemerker Anna Moiseeva, daglig leder for Home Staging eiendomsbyrå. "Men generelt kan en leilighet i et mer prestisjefylt område vises i omtrent to til tre måneder, mot seks måneder eller mer for mindre salgbare leiligheter i avsidesliggende områder."

Det faktum at eiendommer som ligger nærmere sentrum selger bedre, beviser Rosreestr-data. For eksempel, i første halvdel av 2016, ble det registrert nesten 15 % færre transaksjoner som involverer overføring av rettigheter til boliglokaler i Moskva-regionen enn i samme periode i 2015: henholdsvis 294,7 tusen og 345,4 tusen transaksjoner. Denne statistikken beskriver hovedsakelig transaksjoner i det sekundære boligmarkedet.

Etterspørselen etter nybygg er også synkende. Fra januar til juni 2016 falt antallet avtaler for deltakelse i delt boligbygging (DDU) i Moskva-regionen med 4%, til 41,3 tusen.

I Moskva, tvert imot, begynte transaksjoner med både ny og sekundær eiendom å bli avsluttet oftere. Det totale volumet av transaksjoner med overføring av eierskap av bolig økte med 10,8%, til 62,7 tusen.

Populariteten til Moskva ble påvirket av det faktum at Moskva-utviklere i løpet av det siste halvannet året har brakt til markedet et rekordvolum av nye prosjekter som kan konkurrere i pris med Moskva-regionen, forklarer Tatyana Kalyuzhnova, leder av IRN-Consulting . Rabatter spilte også en rolle. "I omtrent 30 % av prosjektene, med 100 % betaling, kan du få 5–10 % rabatt," bemerker Kalyuzhnova.

Gjennomsnittspris på 1 kvm. m i nye bygninger i Moskva (i området fra den tredje transportringen til Moskva-ringveien), ifølge IRN, utgjør i dag 172,3 tusen rubler. I Moskva-regionen utgjorde det i slutten av juni 85,4 tusen rubler. for 1 kvm. m, ifølge selskapets forskning "Miel-nye bygninger" . Men når man ser på spesifikke tilbud, blir fordelene ved å kjøpe en leilighet i Moskva tydeligere. For eksempel lanserte Zheldoripoteka-selskapet i midten av juni et nytt boligkompleks "Atmosphere" i Lyublino-distriktet i det sørøstlige administrative distriktet. På stadiet med å forberede stedet for byggearbeid, kostnadene for ett- og treromsleiligheter med et areal på 34,9–76,9 kvm. m er 4,1–11,1 millioner rubler, eller 115–145 tusen rubler. for 1 kvm. m.

For ett "torg" i boligkomplekset Opalikha O3, som ligger i Moskva-regionen, 13 km fra Moskva ringvei, må du betale i gjennomsnitt 124 tusen rubler, og prisen på leiligheter, ifølge utviklerens nettsted, er estimert fra 2,4 millioner til 6,86 millioner gni. (for henholdsvis ett- og treromsleiligheter).

Selv de mest lønnsomme investeringene i det langsiktige leiemarkedet er betydelig dårligere i lønnsomhet enn tradisjonelle bankinnskudd. I følge sentralbanken var det grunnleggende avkastningsnivået på rubelinnskudd i mer enn ett år i juli 10,7 % per år.

Hvis du leier en leilighet, er du generelt lovpålagt å levere selvangivelse og betale skatt. Hvis du leier ut en leilighet som ikke er en gründer, er erklæringen du må fylle ut 3-NDFL-erklæringen. Og skatten du må betale på inntekten din er personlig inntektsskatt (personlig inntektsskatt). Ellers kalles en slik skatt også «inntektsskatt».

3-NDFL-erklæringen sendes til skattemyndigheten hvert år. Så i 2018 sender du en erklæring om inntekt mottatt fra utleie av en leilighet i 2017, der skatten beregnes. Du har også plikt til å sende inn en 3-NDFL-erklæring med all informasjon til skattemyndighetene hvis du leier ut en leilighet i en by og bor i en annen (For eksempel: leie ut en leilighet i Moskva, som du også er pålagt for å betale skatt).

Hvis du leier ut en leilighet i år, må du sende inn en 3-NDFL-erklæring og betale 2018-leieavgiften i 2019.

Når og hvor du skal sende inn en erklæring i 2018

3-NDFL-erklæringen leveres vanligvis ved utgangen av kalenderåret du fikk inntekt fra utleie av leilighet. Ved utgangen av året, men senest 30. april året etter det du fikk inntekt. Erklæringen sendes som regel til skattekontoret på stedet for din faste registrering (selv om boligen du leier ligger et annet sted). Du er ikke pålagt å sende inn noen dokumenter sammen med erklæringen, men det er lurt å legge ved en kopi av leieavtalen (eller leieavtalen) til erklæringen. Dette gjør det mer sannsynlig at kontrolløren forstår alt i erklæringen og ikke vil be deg om ytterligere informasjon. Men vennligst ikke gi den originale kontrakten, da den ikke vil bli returnert. Erklæringen kan sendes per post. På denne måten slipper du å gå til skattekontoret. Oftest, hvis dokumentene er utfylt og innlevert riktig, vil kontrollen ikke stille flere spørsmål.

Når og hvor mye betales skatt på utleie av leiligheter?

Du må betale inntektsskatt selv. Det vil si at det er ditt ansvar, og du må betale skatten selv, uten å vente på at skattekontoret sender deg en melding. Skattebetalingsfristene er ikke de samme som for å levere selvangivelse. Innbetaling av skatt for utleie av leilighet skjer senest 15. juli året etter det du mottok inntekten. Leilighetsutleieskatten for såkalte skatteboere er 13 %. Som regel er en skattemessig bosatt, uavhengig av statsborgerskap, en som bor permanent i Russland (nærmere bestemt tilbrakt mer enn seks måneder i Russland i kalenderåret inntekten fra å leie ut bolig ble mottatt).

Eksempel

Gjennom hele 2017 leide Alexandra fra St. Petersburg ut en leilighet i Moskva for 25 000 rubler i måneden. På slutten av 2017 fylte Alexandra ut selvangivelsen 3-NDFL innen (senest) 30. april 2018. Hun sendte henne til skattekontoret i St. Petersburg på Alexandras sted for permanent registrering. Hun vedla en kopi (ikke notarisert) av leieavtalen, laget uavhengig, til erklæringen. Alexandra sendte erklæringen og en kopi av avtalen i posten for ikke å kaste bort tiden på å «gå» til tilsynet. Frem til 15. juli 2018 betalte hun uavhengig 39 000 rubler i inntektsskatt (med en sats på 13%).

Hvordan gjøre alt med skatter

På skattemyndighetenes nettsider finner du alt du trenger for å fylle ut og sende inn en selvangivelse i alle deler av Russland og ikke betale unødvendige skatter. Nå trenger du ikke gå til konsulenter. Du kan gjøre alt selv mye raskere og billigere:

1 Fyll ut erklæringen på Skattesiden. Hos oss blir det raskt og enkelt å fylle ut erklæringen riktig.

2 Last ned vedleggslistemalen for å sende erklæringen per post. En mal for en enkel en-sides beholdning kan lastes ned fra delen "3-NDFL-erklæring" / "Hvordan sende inn 3-NDFL" på nettstedet.

3 Send erklæringen med et verdifullt brev med en liste over vedlegg. Du trenger ikke engang gå til skattekontoret.

For å fortsette å fylle ut 3-NDFL selvangivelsen på nettstedet vårt, klikk på Neste-knappen nedenfor.

Etter loven er eier ved utleie av personlig boareal pliktig å betale skatt til staten. I dag er satsen 13 %, men en økning er mulig neste år.

Skatt gjelder for alle personer, både enkeltpersoner og juridiske personer, som mottar overskudd.

Ledsaget av å oppnå materielle fordeler.

Følgelig plikter eieren å betale skatt i beløpet 13 % for enkeltpersoner eller 6 % for individuelle gründere.

Det skal utarbeides og tinglyses dersom lokalet leies ut for mer enn 12 måneder.

Etter å ha blitt enige om overføring av bruksretten til en leilighet eller hus til leietaker, må begge parter i transaksjonen sikre det i en skriftlig avtale.

Leiekontrakt og leiekontrakt skal ikke forveksles, siden det i begge tilfeller utarbeides ulike typer kontrakter.

Partene omtales som utleier og leietaker. Denne avtalen sørger for ytterligere overnatting i lokalene til en individuell leietaker og familiemedlemmer, for eksempel.

Når du utarbeider en kontrakt, må du ta hensyn til mulige vanskeligheter og kontroversielle spørsmål. Det må være en beskrivelse av eiendommen som ligger i lokalene, dens utseende, vilkår for å løse kontroversielle spørsmål, avslutte transaksjonen og så videre.

Den utarbeidede avtalen skal tinglyses. Denne prosedyren utføres Føderal skattetjeneste Og byadministrasjon.

For dette trenger du dokumenter:

• , for bolig;
• sivile pass fra partene i avtalen;
• til lokalene;
• 3 kopier av kontrakten;
• utleiers erklæring;
• fullmakt, hvis handlingene ikke utføres av eieren;
• kvittering .

Registreringen tar litt over 2 uker. Du kan sende inn pakken med dokumenter selv, sende den i et verdifullt brev med en liste over vedlegg, eller på nettet.

Hvis boligen skal leies ut for en periode på mindre enn 12 måneder, trenger ikke kontrakten å registreres (artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Beregning av personskatt fra eier ved utleie av bolig

Uansett om du er registrert eller ikke, eieren må betale skatt til statsbudsjettet, fordi det gir overskudd (skattegjenstand).

For å bestemme beløpet som skal betales, må den månedlige betalingen spesifiseres i kontrakten.

Dette gjøres en gang i året. Fristen for å betale personskatt i 2015-2016 er satt til mai året etter det året leiligheten ble leid ut.

Erklæringen godtas av skattekontoret på registreringsstedet til huseieren. Dagens skattesats er 13% .

Dersom avgiften ikke betales, kan skattemyndighetene bøtelegge eieren med et stort beløp.

Eieren av leiligheten beregner skatten på egenhånd. Erklæringsskjemaet må innhentes fra samme føderale skattetjeneste.

Når du beregner beløpet, må du ta hensyn til følgende nyanser:

Federal Tax Service-ansatte vil gi eieren av lokalene betalingsopplysninger.

Skattebeløpet beregnes ved hjelp av følgende formel:

H = A * C * 13 %,

N– hvor mye skatt som skal betales;
EN— leie (spesifisert i kontrakten);
MED– antall måneder leiligheten ble leid ut;
13% – Skattesats for 2015.

Dersom leiligheten leies ut, det vil si til en juridisk person, må utleier selv holde skatt. Det legger ganske enkelt 13% til leiebeløpet. Staten oppnevner ham som skatteagent i slike forhold.

Prosedyre for å betale personlig inntektsskatt på overskudd fra boligutleie

Etter å ha fylt ut erklæringen og vedlagt avtalen og personlige dokumenter, besøk skattekontoret. Spør personalet om bankdetaljer.

Du kan foreta en betaling og gjennom postkontoret. Du kan også betale for den utfylte kvitteringen virtuelt gjennom hvilken som helst bank på nett fra bankkontoen din.

Du kan betale skatten en gang i året eller ved å betale forskudd over 12 måneder. Hovedsaken er at innen mai inneværende år etter rapporteringsåret har eieren betalt skattekontingenten fullt ut.

Hvis eieren har registrert seg som gründer, må han også sende inn en erklæring til Federal Tax Service. Men i tillegg til skatt, er forsikringsutbetalinger til pensjonsfondet i Den russiske føderasjonen også gjenstand for betaling som overstiger 30 tusen rubler per år.

Ved bruk av patent betaler den enkelte gründer sine kostnader og 50 % av forsikringsutbetalingene.

Er leietaker pålagt skatter og avgifter?

Den som leier lokalene betaler ikke skatt.

Hans eneste plikt er å betale husleien til eieren av eiendommen i tide og i sin helhet. Dersom det i kontrakten er en klausul om nødvendighet, blir dette også obligatorisk for beboerne.

Et unntak er tilfellet når det står i selve kontraktsteksten Leietaker må betale skatten.

Da er selskapet skatteagenten til den ansatte og betaler skatt i stedet for eieren av lokalene, men på hans regning.

Konsekvenser for en huseier som nekter å tinglyse avtale og unnlater å betale skatt

Dersom lokalene leies ut for en periode på mer enn ett år, kontrakten skal tinglyses.

Skattebeløpet kan reduseres betydelig ved å registrere seg som individuell næringsdrivende. Når en gründer velger en "forenklet" plan, inkluderer hans ansvar å betale for alt 6 % av mottatt overskudd.

Hvis det gjøres uten å registrere kontrakten og følgelig uten å betale skatt, vil eieren møte straff.

Selvfølgelig vil sanksjoner bare bli brukt hvis Federal Tax Service på en eller annen måte blir klar over dette faktum.

Hvis erklæringen ikke ble levert og skatten ble betalt, risikerer eieren straff - bot på 5 % av overskuddet spesifisert i erklæringen for hver måned med forsinkelse (artikkel 119 i den russiske føderasjonens skattekode).

Hvis selv etter boten eieren ikke betaler skatten, vil straffene øke med en annen 20 % av beløpet som ikke er inkludert i budsjettet. Minimumsbot - 1000 rubler.

I tillegg kan eieren av leiligheten til og med bli straffeansvarlig for skatteskjul. Det oppstår hvis skatter er skjult i spesielt stor skala ( over 600 tusen rubler), som eieren måtte betale opptil 3 år.

Artikkel 198 i den russiske føderasjonens straffelov bestemmer bøtebeløpet i denne saken - 100–300 tusen rubler. Et alternativ er tvangsarbeid i inntil 12 måneder, arrestasjon og fengsel i inntil ett år.

Men for å kreve inn selve skatten og/eller bøtene, må skattetjenesten bevise i retten faktum om ulovlig utleie. I praksis er slike tilfeller sjeldne.

Selv om en politibetjent eller ansatt i påtalemyndigheten kommer til leiligheten og er interessert i menneskene som bor i boligen, er det svært vanskelig å bevise at det er ansatt.

Ofte presenterer beboerne seg som venner, slektninger eller bekjente.

Ofte utarbeider ingen dokumenter som bekrefter overføringen av penger, og begrenser seg til muntlige avtaler.

Hvis utleier derimot ikke ønsker å betale skatten, bør du ikke begrense deg til en muntlig avtale.

Mer hensiktsmessig inngå en gratis bruksavtale, som garanterer minst sikkerheten til eiendommen og lokalene i sin opprinnelige form.

Ellers kan det hende at eieren ikke mottar betaling, oppdager gjeld eller ødelagte møbler i leiligheten.

Video: Hvordan beregne skatt på leieinntekter?

Programmet forklarer hvilke skattebetalingsansvar som faller på huseiere.

Det diskuteres med hvilket beløp og når personskatten betales på inntekt fra utleieboliger, hvordan fremgangsmåten for innlevering av selvangivelse og faktisk innbetaling av skatt skjer, og hvordan eieren kan minimere betalbar skatt.

Det er to måter å tjene inntekt fra boligeiendom – gjennom lønnsomt salg og ved å leie ut bolig. Videre, hvis vi i det første tilfellet snakker om en engangsmottakelse av midler, kan eieren av eiendommen i det andre stole på langsiktig passiv inntekt, noe som gjør denne strategien lik å plassere sparing på et bankinnskudd .

Russerne anser imidlertid å leie ut bolig som en mer effektiv måte å tjene penger på enn et bankinnskudd. I følge undersøkelser fra det analytiske senteret til National Agency for Financial Research, kåret innbyggerne kjøp av eiendom som den mest pålitelige investeringen (49%). "Kjøpere som velger leieruten får et visst beløp fra måned til måned, men ulempen er at tilbakebetalingsperioden er 15-18 år lang," bemerker Natalia Kuznetsova, daglig leder for Bon Ton eiendomsbyrå.

I følge INCOM-Eiendomsselskapet leies for tiden 44 644 boligeiendommer ut innenfor de gamle grensene til Moskva alene, hvorav 88 % er leiligheter og 12 % er rom. I løpet av året økte det totale tilbudet med 27,5 %. Det vil si at antallet moskovitter som leier bolig økte med litt mer enn en fjerdedel i denne perioden.

«Veksten i utleietilbudet er bevis på den sosiale sårbarheten til en betydelig del av befolkningen. Faktisk, for mange er utleie av boliger i ferd med å bli hovedinntektskilden, sier Oksana Polyakova, nestleder for leilighetsutleieavdelingen i INCOM-Real Estate.

Som selskapet Miel-Arenda bemerker, er ettromsleiligheter i dag de mest etterspurte på leiemarkedet. Mer enn 30 % av alle leietakere ser etter akkurat denne boligtypen, selv om under krisen også andelen rom i leiemarkedet økte.

Rentier med boliglån

Hovedårsakene til populariteten til rentier-strategien er valutavolatilitet og boliglån. I sammenheng med en svekkelse av rubelen, nekter mange selgere å selge eiendommen til fordel for å leie den ut. Dessuten ble flertallet av leilighetene kjøpt for senere utleie nylig kjøpt med et boliglån, sier Oksana Polyakova.

For utleieformål vurderer kjøpere oftest alternativer i Moskva med en praktisk beliggenhet og nærhet til t-banen; leiligheter som er klare for etterbehandling, foretrekkes.

Likevel bleknet investorenes glød gradvis etter hvert som boligmarkedet i det moderne Russland utviklet seg. I dag, ifølge Natalia Kuznetsova, er andelen investeringstransaksjoner i primærmarkedet opptil 4-5%. Til sammenligning: ifølge CIAN var andelen investeringstransaksjoner i nye bygninger for bare et år siden 9 %, og på begynnelsen av 2000-tallet nådde den 35 %.

"Problemet med denne strategien er den lange tilbakebetalingstiden. Yielden er opptil 7 % per år (for prosjekter i komfortklasse), som ikke dekker det reelle inflasjonsnivået, sier Kuznetsova.

Samtidig kan innskudd ifølge henne ikke kalles et mer lønnsomt alternativ - deres gjennomsnittlige markedslønnsomhet er ganske sammenlignbar med lønnsomheten ved å leie ut bolig.

Depositum eller leilighet

BEST-Novostroy-selskapet sammenlignet lønnsomheten fra leasing med lønnsomheten ved å plassere midler på innskudd.

"Tatt i betraktning svingninger i prisene på rubelinnskudd og endringer i gjennomsnittlige budsjetter for å kjøpe et objekt (til sammenligning tok vi en 2-roms leilighet i en ny bygning), forblir leieavkastningen nesten sammenlignbar med lønnsomheten ved å plassere et depositum, ” kommenterte lederen av selskapets styre “ BEST-Novostroy” Irina Dobrokhotova.

Men ikke glem detaljene. Investoren mottar den høyeste renten hvis han ikke trekker den og ikke fyller på innskuddet før utløpet av perioden, mens midlene fra utleie kan brukes månedlig til egne behov, eller kan sendes til et påfyllbart depositum. Dermed kan eieren av leiligheten få doble fordeler, bemerker Dobrokhotova.

Men å leie ut en leilighet har også sine ulemper, bemerket hun. Dette er behovet for å betale personlig inntektsskatt (den kan reduseres fra 13% til 6% ved å kjøpe et patent eller opptre som en individuell gründer), behovet for å betale eiendomsskatt, samt avskrivningskostnader (løpende reparasjoner). Også blant ulempene er risikoen for inntektstap dersom kontrakten med leietakere sies opp tidlig. Det kan påløpe agentprovisjonskostnader dersom leiligheten leies ut ved hjelp av megler.

For å unngå å betale meglerprovisjon, leter noen utleiere etter leietakere ved å legge ut annonser på internettsider, varsle venner og bekjente osv. Men dette blir mindre og mindre populært: utleiere lærer at de kan betjenes gratis av eiendomsmeglere med egen database over eiendommer.

I følge INCOM-Real Estate falt således andelen uavhengige leietakere over tre år med 25 prosentpoeng til 20 %. Høsten 2015 var det 45%, et år senere - 32%, og i 2017 - bare 27% av huseierne prøvde å handle på egenhånd.

Ikke glem ulempene ved å plassere midler på innskudd. Hvis lisensen tilbakekalles eller banken går konkurs, er det fortsatt risiko for ikke-retur av innskuddet når du plasserer et beløp på over 1,4 millioner rubler. En annen betydelig ulempe er umuligheten av uttak eller tap av interesse i tilfelle tidlig uttak av midler fra innskuddet.

Mens eksperter argumenterer og sammenligner lønnsomheten av et depositum i en bank og utleie av en leilighet, har markedet for utleie av boliger begynt en gradvis bedring etter krisen - i august viste det en økning i prisene. "Den gjennomsnittlige kostnaden for å leie 1-roms leiligheter i økonomiklasse i august 2018 var 31 670 rubler, som er 5,96 % høyere enn gjennomsnittskostnaden for lignende leiligheter i august 2017," kommenterte Maria Zhukova, direktør for MIEL-Arenda-selskapet.

*For de 30 største bankene, data fra sentralbanken i den russiske føderasjonen **Data fra bnMAP.pro

Sist oppdatert mars 2019

Eiendomsmarkedet opplever for tiden en nedgang. Til tross for dette fortsetter mange eiere å leie ut sine egne leiligheter, og ønsker å generere ekstra inntekter.

Hvilke dokumenter må utarbeides ved utleie av bolig, hvilke skatter som skal betales, hvilket ansvar som gis for overtredere - du finner svar på disse og andre spørsmål i artikkelen vår.

Hvordan registrere en eiendom for utleie

Hvis du eier en leilighet (eller andre boliglokaler) som du planlegger å leie ut, så må du vite hvilke dokumenter som er utarbeidet, samt hva avgiften er ved utleie av leilighet.

Inngåelse av avtale

Forholdet med å leie ut bolig kalles enten innleie eller leie.

Avtalen mellom deg (utleier) og leietaker skal nedtegnes skriftlig i form av en avtale. Det er ingen streng standardform for kontrakten, men teksten må angi:

• kontraktens gjenstand, det vil si selve boligen. Kontrakten angir den fullstendige adressen til eiendommen, egenskaper (areal, etasje, antall rom, etc.), matrikkelnummer;
• leiebeløp og betalingsprosedyre. Beskriv betalingsbeløpet og betalingsfrekvensen. Som regel foretar arbeidsgiver utbetalinger hver måned med et visst fast beløp. Det er også mulig at husleien bestemmes månedlig ved beregninger (for eksempel tatt i betraktning inflasjonsindeksen, dollarkursen, kostnadene for verktøy, etc.). Ved inngåelse av en avtale har eieren rett til å fastsette muligheten for å øke leieprisen, men med visse begrensninger (for eksempel ikke mer enn en gang i året og ikke mer enn 10%).
• detaljer om partene (passdetaljer, registreringsadresser, TIN).
• dato og sted for inngåelse av kontrakten.

Du kan supplere kontrakten med annen informasjon som etter din mening er vesentlig.

Betalingsgarantier

Det er lurt å spesifisere betingelsene for mottak og tilbakeføring av depositumet og beløpet. Ved utleie av bolig til leietakere kan du be om såkalt garantiutbetaling - betaling for siste måned med botid (forskuddsvis). Disse pengene vil være et slags sikkerhetsnett for deg i tilfelle arbeidsgiver bestemmer seg for å flytte ut på forhånd og nekter å betale. Garantibetalingen brukes også som erstatning for skadede møbler, VVS-inventar og annen eiendom. Alle disse detaljene må tas i betraktning i kontrakten.

Kontraktstid

Det er viktig å angi varigheten av dens gyldighet i avtalen. Slike kontrakter inngås for en periode fra 1 måned til 5 år, og med mindre du angir noe annet, anses den som gyldig for en maksimal periode (5 år). Det er lurt å trekke frem et eget punkt – hvor lenge du leier leiligheten og hvordan du kan si opp avtalen.

Dette angir vanligvis når hver part er forpliktet til å varsle den andre om planlagt oppsigelse av avtalen. Du kan også angi vilkårene når du har rett til å avslutte kontraktsforholdet selv (systematisk brudd på betalingsbetingelser, forringelse av boligens tilstand, bosted for fremmede som ikke er leietakere, etc.).

Etter å ha utarbeidet en avtale med alle betingelser, forsegles avtalen med partenes personlige underskrifter. Registrering av avtalen med notar er ikke nødvendig.

Ved inngåelse av avtale for en periode på 12 måneder eller mer, må den registreres hos Rosreestr. Men mange eiere søker ikke til Unified State Register-myndighetene for registrering. da er det fare for krav fra tilsynsmyndigheter. For å redusere risiko kan du inngå en avtale for en periode på 11 måneder. Eller på ubestemt tid (men da kan en slik avtale uansett ikke gjelde i mer enn 5 år).

Overførings- og akseptsertifikat

Overdragelse av bolig til bruk til leietaker formaliseres ved overdragelses- og akseptattest. Det er fra den dagen leietakeren flyttet inn. Samvittighetsfulle eiere angir vanligvis i skjøtet tilstanden til boligen, samt all verdifull eiendom som ligger i leiligheten og overføres til leietaker for bruk. Hvis du kommer over en skruppelløs leietaker, så hvis du har en handling med en detaljert liste, vil det være lettere for deg å bevise faktumet om tap av eiendom. Dette betyr at det er lettere å returnere den eller kompensere for kostnadene.

Betalingsbevis

Etter å ha signert avtalen og overdratt boligen til bruk til leietaker, har du rett til å kreve betaling fra ham i henhold til avtalte betingelser. Det er viktig å skrive ned alle fakta om overføringen av penger - dette vil bidra til å unngå mulige uenigheter. Betaling i henhold til avtalen kan gjøres på to måter:

• Arbeidsgiver gir deg pengene kontant. Hver overføring må formaliseres med en kvittering som angir beløp, dato og formål (til leie). Forsegl deretter dokumentet med partenes signaturer. Dette bekrefter betaling (for leietaker) og mottak av penger (for deg);
• Midler overføres til din brukskonto i ikke-kontant form. Denne metoden har en rekke fordeler: for det første er det praktisk, siden det ikke er nødvendig å kaste bort tid på et personlig møte, og for det andre blir betalingsdokumenter (kvittering, betalingsordre, kontoutskrift) sertifisert av banken, derfor er en mye mer pålitelig bekreftelse på betaling.

Til tross for den utvilsomme fordelen med ikke-kontante betalinger, foretrekker leietakere å møte med leietakere personlig og, som regel, i en leid leilighet. Under påskudd av å motta penger, evaluerer eieren tilstanden til eiendommen og påliteligheten til leietakerne.

Hvis du, i tillegg til leiebetalinger, belaster kostnadene for verktøy fra leietakere, bør beløpet deres angis separat i kvitteringen (for bankbetalinger, kreves betaling med en separat kvittering). Dette vil hjelpe deg å unngå mulige unøyaktigheter og forvirring.

Skatter ved utleie av leilighet: dokumenter, beregninger, betalingsbetingelser

Når du leier ut egen leilighet er slik virksomhet skattepliktig. Det er flere måter å betale skatt på utleie av leiligheter. La oss se på hver av dem og bruke eksempler for å finne ut hvordan du kan gjøre betalingen minimal.

Personlig inntektsskatt

Denne metoden for å oppfylle forpliktelser er den enkleste, siden den ikke krever registrering eller tilleggsdokumenter fra utleier. Alt du trenger å gjøre er å utarbeide en erklæring i skjema 3-NDFL og sende den til skattemyndigheten. Du kan motta erklæringsskjemaet på en av måtene som passer deg:

• personlig søke om dokumentet til Federal Tax Service på ditt bosted og fyll det ut på stedet i henhold til prøven;
• last ned skjemaet på det offisielle skattenettstedet og fyll det ut hjemme selv (3NDFL-erklæring for 2018), angi inntektskoden 1400 ;
• registrer deg på Federal Tax Service-nettstedet ved å bruke "Personlig konto", fyll ut skjemaet i programmet og send det på e-post.

Å utarbeide en erklæring er ikke en komplisert prosedyre. I skjemaet må du fylle ut dine personopplysninger (fullt navn, skatteidentifikasjonsnummer, registreringsadresse, etc.), angi inntekten mottatt fra utleie av bolig ved årets slutt, samt avgiftsbeløpet, som er 13 % av inntekten.

Nyheter: leiligheter vil bli tilbudt leietakere! Dette er den såkalte selvstendig næringsdrivende skatten. Loven blir testet i Moskva, Moskva-regionen, Republikken Tatarstan og Kaluga-regionen. Dersom forsøket lykkes vil skattesatsen være 4 %!

Ved utleie av leilighet er det viktig å ikke utsette innlevering av erklæring og innbetaling av skatt.

• Den utfylte erklæringen i form 3-NDFL for 2018 må sendes til Federal Tax Service innen 30. april 2019 (for 2019 – innen 30.04.2020),
• Og overføre skatten til budsjettet før 15. juli 2019 (for 2019 – til 15. juli 2020).

Eksempel 1

Bosatt i Tula Sergeev S.L. leier ut eget rom. I henhold til avtalen betaler arbeidsgivere Sergeev 7 320 rubler. per måned. For 2018 mottok Sergeev en inntekt på 87 840 rubler, som han rapporterte til skattekontoret ved å sende inn en erklæring. Sergeev må betale et gebyr på 11 419 rubler. (87 840 RUB * 13 %) frem til 15.07.2019.

IP på det forenklede skattesystemet

En annen måte å lovlig leie ut bolig på er å registrere en individuell gründer ved hjelp av det forenklede skattesystemet (STS). Denne metoden har både fordeler og ulemper. På den ene siden, når du registrerer en individuell gründer, er ikke leieskatten 13%, men 6%, pluss et fast årlig bidrag til pensjonsfondet på 29 354 rubler. (fra 2019 Unified Social Tax). I tillegg må du gå gjennom registreringsprosedyren:

• samle dokumenter (pass, søknad);
• betale statsavgiften på 800 rubler;
• sende inn dokumenter til INFS på registreringsstedet (personlig, via post eller ved å bruke den elektroniske ressursen på nettstedet til Federal Tax Service);
• foreta forskuddsbetalinger på 6 % av leiebeløpet hvert kvartal.

Hvis alle dokumenter er fylt ut riktig og gitt i sin helhet, vil du etter 3 dager motta et registreringsbevis og et registreringsark i statsregisteret.

• for 1. kvartal 2019 – til 25.04.2019.
• for 2. kvartal 2019 – frem til 25. juli 2019
• for 3. kvartal 2019 - til 25.10.2019
• for 2019 – til 30. mars 2019

Det er viktig å vite at i tillegg til skatt må du som individuell gründer betale bidrag til fond utenom budsjettet. Hvis du leier ut bolig selv og ikke har registrerte ansatte, må du i 2019 betale et fast beløp på 29 354 rubler. Alle bidrag til fondene for 2019 overføres frem til 31. desember 2019. Innskuddsbeløpet reduserer skattebeløpet med en sats på 6 %. Og hvis bidrag betales kvartalsvis, vil de redusere skatten innen et år. Og hvis en gang i året, vil reduksjonen skje på det tidspunktet deres faktiske betaling forfaller. Fradragsprosedyren er enkel:

• Du betaler kontingent kvartalsvis;
• på slutten av året sender du en erklæring der du angir utbetalinger til fond utenom budsjettet;
• beregne skatt med en sats på 6%;
• trekke fra beløpet for overførte forsikringspremier fra skattebeløpet;
• differansen skal betales innen forfallsdatoen for forskuddsbetalingen.

Tatt i betraktning tilleggskostnadene og registreringen, ser denne metoden lite attraktiv ut for utleier. For å forstå om det er reelle besparelser her sammenlignet med å betale personlig inntektsskatt, la oss vurdere et eksempel med betingelsene beskrevet ovenfor.

Eksempel 2

Bosatt i Tula Sergeev S.L. Jeg registrerte en individuell gründer på det forenklede skattesystemet og leier ut min egen leilighet. I henhold til avtalen betaler arbeidsgivere Sergeev 7 320 rubler. per måned. For 2018 Sergeev:

• fikk en inntekt på 87 840 rubler. (7.320 * 12 måneder);
• overførte forsikringspremier på 26 545 rubler. (dette beløpet var i 2018, henholdsvis for hvert kvartal - 6 636);
• beregnet skatten etter det forenklede skattesystemet, som skal betales kvartalsvis (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Siden mengden forsikringspremier som Sergeev overfører hvert kvartal (6.636) er mer enn avgiften for det forenklede skattesystemet på 6% (1.318), er det ikke nødvendig å betale skatt - fradraget dekker det fullt ut.

La oss sammenligne resultatene som er oppnådd med et eksempel på beregning av personlig inntektsskatt: under de samme forholdene utgjorde de totale utgiftene til utleier-individuell gründer 26 545 rubler, eieren for personlig inntektsskatt - bare 11 419.

Utleier på patent

En annen måte å lovlig leie ut bolig er å søke patent. Essensen er at når du kjøper et patent, betaler du gebyret "på forhånd" basert på den gjennomsnittlige mulige årlige inntekten som du potensielt kan motta på slutten av året. Denne indikatoren er fastsatt ved lov. Størrelsen bestemmes av regionale myndigheter. Du har mulighet til å kjøpe patent på en bestemt type aktivitet (i dette tilfellet utleieboliger) for en periode på 6 eller 12 måneder.

Du kan kjøpe patent først etter å ha registrert en individuell gründer. Å ha i hånden et sertifikat for registrering av en individuell gründer og en søknad om bruk av PSN (patentskattesystem), gå til skattekontoret på registreringsstedet. Patentet vil bli utstedt til deg innen 5 dager, dets gyldighet begynner fra utstedelsesøyeblikket.

PSN, i likhet med det forenklede skattesystemet, er gunstig for eiere som leier ut ikke én, men flere dyre leiligheter. Det vil si at de har høye inntekter. Dette er fordi skattegrunnlaget (potensiell inntekt) har en tendens til å være over gjennomsnittet. Og selv om skatteloven begrenset basen til 1 000 000 rubler, har regionale lovgivere rett til å øke den opptil 10 ganger for individuelle utleiere. For eksempel å eie en bolig på opptil 75 kvm. m i Moskva må du betale 36 000 rubler.

Ansvar for manglende skatt

Ovenfor beskrev vi prosedyren for offisiell registrering av en leiekontrakt og analyserte hvordan det er mer lønnsomt å betale inntektsskatt. Men få eiere tyr til slike transparente forhold til staten. Mange eiere leier ut en leilighet uten å betale skatt, uten å oppgi inntekten. Hva venter da overtrederne? Vi skal snakke om dette nedenfor.

Hvordan identifisere overtrederen

Hvis du leier ut en leilighet og ikke betaler skatt, kan informasjon om slike aktiviteter være tilgjengelig for myndighetene. Naboer snakker ofte om dette. Hvis det er støy, gjester som forstyrrer beboerne i huset eller uorden på gulvet, kan du være sikker:

• en av de samvittighetsfulle naboene vil definitivt informere distriktspolitimannen om dette;
• Også lignende informasjon kan fås fra offentlige rettshåndhevelsesorganisasjoner, hvis de finnes i byen din.

Så snart distriktspolitimannen får informasjon om mulig ulovlig virksomhet, gjennomfører han en gjennomgang, intervjuer beboere, og innhenter informasjon om beboere og mulige ulovlige leietakere. Deretter blir du som eier intervjuet, inkludert kontroll av personlige dokumenter og bekreftelse på eierskap til boligen. All informasjon er dokumentert i form av uttalelser og skriftlige forklaringer. Disse dataene er tilstrekkelige til å bekrefte faktum om ulovlig utleie. Deretter overføres informasjonen til Federal Tax Service.

En annen måte å identifisere overtrederen på er Rosreestr-databasen, hvor leieavtaler for en periode på 1 år eller lenger er registrert. Men, som vi sa tidligere, kan eieren signere en kontrakt for en periode på 11 måneder. I tillegg inneholder ikke lovene et direkte krav om å registrere kontrakter i inntil 12 måneder.

Arbitrage praksis

Hvis Federal Tax Service har tilstrekkelig dokumentasjon og bevis på brudd, sendes saken til retten. Selv om skattekontoret kan ved egen kontroll holde deg ansvarlig (lade skatter, bøter og bøter).

Dersom skatteetaten ikke har leieavtale

• Når det ikke foreligger støttedokumenter i form av en avtale, vil det være svært vanskelig å bevise leieforholdet.
• Grunnlaget for siktelsen i denne saken er vitneforklaringer fra naboer som opplyser at personer som bor i leiligheten ikke er registrert der, og gjestene skifter ofte.
• Men "ressurssterke" eiere beviser i retten at slektninger bor gratis i leiligheten, fordi dette ikke er forbudt ved lov.
• I dette tilfellet bør leietaker forstå at retten kan kreve bekreftelse av forholdet. I tillegg kan eieren ved å lure retten bli straffet for å ha avgitt falsk forklaring.
• Rettspraksis viser imidlertid at det er nesten umulig å bevise at det er en leieavtale basert på "oppsigelser" fra naboer alene.

Hvis Federal Tax Service har en leieavtale

Situasjonen er mer komplisert hvis Federal Tax Service har mottatt den utførte leieavtalen. Men selv her er alternativer mulige, fordi du fortsatt trenger å bevise overføringen av penger. Dette kan gjøres hvis betalinger skjer gjennom bankbetalinger, og hvis du mottar penger "i hånden" uten kvitteringer, er det ingen bekreftelse på betaling i dette tilfellet. Et av triksene med å krenke utleiere er å utarbeide en avtale for fri bruk, det vil si at det i prinsippet ikke kan skje noen betaling etter denne avtalen. Faktisk mottar eieren penger fra arbeidsgivere i kontanter uten dokumenter.

Bøter, bøter, straffansvar

Selv om det er vanskelig å bevise det faktum å motta inntekt fra ulovlig utleie av bolig, forekommer slike tilfeller fortsatt. Hva venter overtrederen?

Den viktigste regjeringens klage er at eieren, etter å ha mottatt inntekt, ikke ga sin "andel" til budsjettet i form av skatter. Derfor er det første som Federal Tax Service Inspectorate, etter å ha mottatt bekreftelse på leiekontrakten fra innenriksdepartementet, vil kreve å betale ned gjelden på budsjettavgifter. Til dette beløpet må du legge til:

• Straff for manglende betaling av skatt. Beløpet er 20 % av restansebeløpet. Hvis retten beviser at unndragelse av betaling ble begått med vilje (og i de fleste tilfeller er det akkurat det som skjer), så øker boten til 40 %;
• Boten for manglende erklæring er 5 % for hver måned med forsinkelse. Erklæringen skal leveres innen 30. april. Hvis du den 09/01/2019 betalte ned skattegjelden din for 2018 til et beløp på 3 420 rubler, må du betale en ekstra bot på 684 rubler. (3.420 * 5 % * 4 måneder). I dette tilfellet er bøtebeløpet begrenset til 30% av gjeldsbeløpet, men kan ikke være mindre enn 1000 rubler.
• Straff for sen skattebetaling. Indikatoren beregnes for hver dag fra siste betalingsdag (etablert av skatteloven) til dagen for faktisk betaling. Straffen bestemmes av formelen: P = 7,75 % / 300, hvor 7,75 er sentralbankens refinansieringsrente. Det vil si at når du betaler ned en skattegjeld på 3 420 rubler, må du betale ytterligere 0,9 rubler. (3,420 * 7,75 % / 300) for hver dag med forsinkelse.

For de som har brutt loven ikke for første gang, blir ansvaret strengere: overtrederen må betale en bot dobbelt så mye som nødvendig.

Strafferettslig ansvar

• Hvis den totale inkassogjelden viser seg å være mer enn 900 000 rubler, må du betale skatt. Retten vil også ilegge en bot på 100 000 - 300 000 rubler, eller eieren kan bli fengslet i inntil 1 år.
• En overtreder hvis gjeld til budsjettet er mer enn 4 millioner rubler kan også gå i fengsel. Dersom det er bevist skyld, kan utleier få fengsel i inntil 3 år.
• I tillegg, hvis flere leiligheter leies ut og eieren ikke har registrert en individuell gründer, kan han bli anerkjent som ulovlig gründer. Den årlige inntekten til en slik eier må være mer enn 2 millioner. Straffen er også streng - en bot (fra 100 tusen til 300 tusen rubler) eller fengsel i opptil 2 år.

Som du kan se, kan det noen ganger være svært vanskelig å bevise eierens skyld. Men dersom retten likevel beviser at du leide ut leiligheten uten skatt, så kan ansvar for overtredelser være svært alvorlig.

Eksempel 3

I 2017 ble Savelyev K.D. leide ut sitt eget rom uoffisielt. Savelyev sendte ikke inn en erklæring innen 30.04.2018 og betalte ikke skatt til et beløp på 4630 innen 15.07.2018. Retten beviste Savelyevs lovbrudd, han betalte gebyret 30.09.2018. I tillegg ble Savelyev ilagt en bot for manglende betaling, en bot for forsinket betaling og en bot for manglende innlevering av erklæring. La oss beregne hvert beløp:

• Straffen for manglende betaling er 926 (4,630 * 20%).
• Straffen for hver dag med forsinkelse er 1,62 (4,630 * 10,5% / 300). I 77 dager (fra 16.07.2018 til 30.09.2018) betaler Savelyev 124 (77 * 1,62).
• Boten for manglende erklæring er 231 for hver måned (4.630 * 5%). Savelyev var 5 måneder forsinket, så han vil betale 1.155 (231 * 5 måneder).

Dermed vil Savelyev betale 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) til budsjettet.

Spørsmål svar

Spørsmål:
Hvis utleier har registrert en individuell entreprenør ved hjelp av det forenklede skattesystemet, bør han føre regnskap over utgifter?

Svar: Nei, hvis han bruker en sats på 6 % av inntekten. Hvis en individuell entreprenør opererer med en hastighet på 15 %, må det føres opptegnelser. Dette skyldes at skattegrunnlaget beregnes etter formelen «inntekter minus utgifter». Praksis viser at de fleste utleiere registrerer individuelle gründere med en rate på 6 %. Dette er gunstig siden eieren ikke har ansatte og ikke har vesentlige kostnader til tjenester og materiell som må tas hensyn til.

Spørsmål:
Utleier har leieinntekter i overkant av 300 000 pr år. Endres skattesatsen for ham?

Svar: Nei, prisen forblir den samme. Men hvis du på slutten av året klarte å motta en inntekt på mer enn 300 000, må du i tillegg overføre 1% av inntekten til pensjonsfondet.

Hvis du har spørsmål om emnet for artikkelen, ikke nøl med å stille dem i kommentarene. Vi vil definitivt svare på alle spørsmålene dine innen få dager. Les imidlertid nøye alle spørsmålene og svarene til artikkelen; hvis det er et detaljert svar på et slikt spørsmål, vil ikke spørsmålet ditt bli publisert.

111 kommentarer