Почему люди возвращают взятый в банке кредит. Беря потребительские кредиты, человек сам себя превращает в раба

Не секрет, что процесс сдачи своей является дополнительным доходом для наёмщика, который в обязательном порядке облагается налогом.

Типы и случаи налогообложений

Поход в инспекцию

Для уплаты налога необходимо обращение в налоговую инспекцию (ФНС) по месту (регистрации), независимо от адреса, по которому сдается имущество.

Если квартира сдаётся по доверенности, налоги всё равно платит хозяин квартиры.

В инспекции подается декларация, составленная налогоплательщиком (или специалистом), в которую включена вся совокупность доходов по истечению года, несмотря на то, выплачен ли налог или нет.

  1. Лично.
  2. Через представителя.
  3. По почте.

Пример: Доход за 2019 год будет подаваться в срок до 30.04.2020.

Декларация не потребуется, если квартиросъемщик – лицо юридическое, потому что все необходимые налоги были удержаны и списаны со счёта компании.

Важно знать, что кроме перечня документов (Паспорт, декларация) в инспекции могут попросить предъявить:

  1. Договор найма.
  2. При безналичной оплате квартиры – выписку с банковского счёта.
  3. При наличном расчёте – акт передачи денежных средств.

Главное — не забыть взять реквизиты инспекции для выплаты задолженности.

Подсчёт налогообложения

Производиться самостоятельно. Налоговая ставка зависит от случая.

Случай 1. Физическое лицо

Все физические лица рассчитываются по системе НДФЛ.

  1. 9% — за полученные дивиденды в 2019 году.
  2. 13% — если гражданин РФ проживает в своей стране более 6 месяцев в году (налоговый резидент РФ).
  3. 30% от полученного платежа, в случае проживания в России менее 183 дней в год (налоговый нерезидент).

Случай 2. Юридическое лицо

Зависит от выбранной системы налогообложения компании.

Ставки:

  1. 6% — по системе УСН («Упрощёнка»).
  2. 15% — по классической системе расчёта.

Декларация подаётся 1 раз в год (3-НДФЛ), а вот выплаты производятся ежеквартально до 28 числа месяца, следующего за отчетным.

Случай 3. Предприниматель без образования юридического лица (ИП).

  • 6% — на весь доход, полученный от сдачи квартиры в аренду.
  • 15% — от суммы, за вычетом произведенных расходов.

Оплата

  1. В отделении любого банка.
  2. Онлайн.

Законные способы экономии

Налоговый вычет

Налоговым вычетом может воспользоваться любой гражданин РФ, доходы которого облагаются по ставке 13%. Для этого нужно обратиться с заявлением о предоставлении вычета в ФНС.

Есть нюанс: если сумма вычетов больше суммы дохода, облагаемая база равна нулю.

Стандартные вычеты не переносятся на следующий год, возможен перенос на налоговый период. (календарный год).

Пример: Вы не имели прибыль в сентябре и октябре, получив доход, облагаемый 13% ставкой только в ноябре. Значит, за октябрь и сентябрь вычеты будут накапливаться, а получите вы их в ноябре.

Упрощённая система налогообложения (УСН)

УСН — самый популярный налоговый режим среди малого и среднего бизнеса, ведь ИП влечёт за собой дополнительную налоговую нагрузку в виде НДС со ставкой 20%. То есть общий налог составит 33% (13 % НДФЛ + 20% НДС). Это достаточно много, поэтому выбирается упрощенная система налогообложения.

Собственник квартиры регистрирует себя в ФНС в качестве ИП и выбирает УСН. Тогда налоги будут составлять 6% — это налог со всего дохода в целом или 15 % — доходы минус расходы.

Ставка выбирается один раз и в дальнейшем изменить её нельзя.

Важно знать, что придется:

  1. Открывать банковский счет.
  2. Вести бухгалтерскую отчетность.
  3. Переводить ежемесячно отчисления в Пенсионный фонд РФ.

Однако есть ограничения:

  1. Совокупный годовой доход составляет не более 20 млн. руб.
  2. Стоимость имущества, сдаваемого в аренду не более 100 млн. руб.

И самое главное, на что следует обратить внимание — ИП рискует всем своим имуществом.

Патент

В этом варианте наемщик регистрируется как ИП, но деятельность осуществляется на основе патента, о чем указано в статье 346.25.1. Налогового кодекса РФ.

Патент можно взять сроком от 1 до 12 месяцев на своё усмотрение. Стоимость его составляет 6% от предполагаемого дохода за год. Если патент выдан на меньший срок, осуществляется перерасчёт. Покупая патент, вы избежите уплаты налогов и подачи деклараций законным способом.

Обратите внимание, что регистрацию ИП и подачу заявления на УСН на основе патента нужно осуществить не позже 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения.

Нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту постановки предпринимателя на учет.

Нюанс: при применении данной системы должна в обязательном порядке вестись книга учёта доходов и расходов на каждый патент.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды в ФНС?

Если договор заключен на срок менее года (12 месяцев), то нет, в противном случае придется пройти регистрацию.

Правда ли, что когда заключён договор аренды на 11 месяцев, налоги можно не платить?

Нет, налоговые отчисления платятся независимо, на какой срок вы заключили договор.

Нужно ли прописывать в декларации доход за коммунальные услуги?

  1. Не нужно, в случае, когда квартиросъемщик платит за только за свет и воду, потребляемыми по факту и отраженных на счётчиках.
  2. А если жилец платит за все к.у., включительно, такой доход прописывается в декларацию.

Как сдать квартиру в аренду, чтобы не платить налоги?

Если квартира сдаётся в аренду родственникам или знакомым по договору безвозмездного пользования, то с налоги не начисляются.

Как могут доказать факт сдачи квартиры в аренду?

Самое главное и основное доказательство — зафиксированный факт о получении денег, это могут быть расписки, графики платежей или выписки с банковского счета.

Ставки налогов на доходы от аренды в 2019 году?

Изменение налоговых ставок в 2019 году производить не планируется.

Что ждет тех, кто не заплатит налог?

Многие интересуются, что будет тем, кто сдает квартиру без налогов. Платить налоги или нет — личное дело каждого, однако за неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Минимальный размер штрафа составляет 20% от неоплаченной суммы налогов, максимальная ставка – 40%.

Что будет, если забыл подать декларацию и упустил сроки?

В соответствии со статьёй 119 НК РФ непредставление декларации несёт за собой штраф в размере от 5 до 30% за каждый просроченный месяц.

Какие налоги платить, если квартиру хочу сдать разово?

Налог в таком случае будет подоходный, составляет 13% в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц». Его сумма будет зависеть от совокупности доходов из различных источников за год.

В завершении данной темы хотелось бы сказать, что уплата налогов остается на совести собственника квартиры. Уплатив все, можно засыпать со спокойной душой и не бояться, что квартиранты нанесут большой материальный ущерб и останутся безнаказанными, либо «добрые» соседи позвонят в налоговую инспекцию. Большая часть рынка аренды остается в тени, но уже происходит принятие мер по предотвращению данной ситуации.

НДФЛ или УСН — что выбрать?

На видео ниже приводится сравнение двух систем налогообложения и анализируется, какая же из них выгоднее при сдаче квартиры в аренду.

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой - непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2019 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

  • НДФЛ - если квартиру сдает физлицо или ;
  • Единый налог - если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент - если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

  • 13% - для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% - для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности - до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% - объект «доходы»;
  • 15% - объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие - до 25 июля;
  • За 9 месяцев - 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) - 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года , следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН "доходы" (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) - 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Свободную квартиру можно сдать в аренду, необходимо уплачивать от сдачи квартиры в аренду налоги. Как правильно уплачивать от сдачи квартиры в аренду налоги, и как на этом сэкономить? Такие вопросы интересуют каждого собственника.

Какие предусмотрены налоги на аренду жилья?

Собственником квартиры может быть и физическое, и юридическое лицо. Но, в любом случае, арендная плата является дополнительным доходом. Следовательно, с неё должны уплачиваться налоги.
Если арендатор квартиры - физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог. Его ставка равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов.

Если арендатор юридическое лицо, то здесь предусмотрено несколько вариантов:

  • Если предприятие применяет «упрощёнку», то арендная плата относится к доходам, и налог уплачивается в зависимости от налоговой базы;
  • Если предприятие применяет общую систему налогообложения, то арендная плата является доходом, который увеличивает налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Если арендатор является физическим лицом

Если арендатором жилья является физическое лицо, то ему (собственнику - арендатору) необходимо уплачивать подоходный налог с арендной платы за квартиру. Как вариант - регистрация ИП и уплата единого налога на упрощёнке, или же покупка патента на сдачу свой квартиры в аренду.

Собственнику квартиры необходимо заключить с арендаторами договор на аренду квартиры . Те из собственников, кто не желает этого делать, должны иметь в виду, что для правоохранительных органов - это уклонение от неуплаты налогов.

Со стороны налоговиков система отслеживания неплательщиков ещё не совсем отлажена. Но, они принимают все возможные меры, чтобы «уклонистов» с каждым годом становилось всё меньше.
Конечно, никто не хочет расставаться со своими деньгами. И уплачивать государству налоги. Но, существует несколько способов экономии на уплате налогов.

Подоходный налог

Процентная ставка налога равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов - лиц, проживающих на территории нашего государства менее 183 дней в году.
Отчитываться перед налоговыми органами необходимо каждый год. До 30 апреля того года, который следует за годом получения арендной платы. Собственник квартиры должен подать декларацию в налоговую.

Если собственник вовремя не уплачивает налог по причинам, не зависящим от него, то он должен будет заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же собственник умышленно не платит подоходный налог от сдачи квартиры в аренду - то штраф уже будет 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ). За несколько лет неуплаты сумма штрафа и налога к уплате может быть достаточно большой.

Упрощённая система налогообложения как способ экономии собственных средств

Для экономии своих средств, собственник квартиры может зарегистрировать ИП. Сделать это совсем не сложно. В качестве системы налогообложения выбрать «упрощёнку», а налоговой базой - доходы ИП.

Таким образом, экономия личных средств выходит существенная. Но, подоходный налог необходимо уплачивать раз в год, а при применении УСН необходимый каждый квартал делать авансовые платежи по налогу. Декларация сдаётся также - до 30 апреля.

Авансовые платежи рассчитываются нарастающим итогом с начала года за квартал, затем за полугодие, затем за 9 месяцев. Если ИП делает отчисления в ПФР и ФСС, то он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных таких платежей в текущем периоде. Сумма к уменьшению равна 100% всех платежей.

Сумма авансового платежа равна произведению всей арендной платы за квартал и процентной ставке. При правильном исчислении и уплате авансовых платежей, в годовой декларации должна быть отражена сумма, которая уже фактически уплачена собственником.

Для того чтобы налоговая база была правильно исчислена, ИП, он же собственник квартиры, должен вести книгу доходов и расходов. Это необходимо для целей налогового учёта.

Покупка патента как налог на аренду квартиры

Есть ещё одни способ экономии. Это патентная система налогообложения. Для этого также необходимо регистрировать ИП.

Для применения такой системы необходимо купить патент на аренду жилья. Сумма налога к уплате рассчитывается как 6% от предполагаемого годового дохода от осуществления конкретного вида деятельности. В этом случае - сдача жилья в аренду.

Не знаете свои права?

Предполагаемый головой доход от той или иной деятельности устанавливается на законодательном уровне. Например, в Москве, в 2014 году, годовой предполагаемый доход для расчёта налога по патентной системе налогообложения для сдачи жилья в аренду, равен 1 млн. рублей. Об этом говорится в Законе г. Москвы от 20. 11. 2013 года № 62 «О внесении изменений в ст. 1 г. Москвы от 31. 10. 2012 года № 53 «О патентной системе налогообложения».

Следовательно, сумма налога к уплате будет равна 60 000 рублей в год (1 млн. * 6%) за один самостоятельный объект недвижимости. Есть в собственности 2 или более квартир, то соответственно и сумма налога возрастает в несколько раз.

Приобретается патент максимум на год. Об этом говорится в п. 5 ст. 346. 45 НК РФ. От этого зависит и сумма налога к уплате. Если патент приобретается на срок менее года, то сумма налога к уплате будет равна произведению налога за месяц и количества месяцев, на которые куплен патент. Для наглядности можно привести пример.

Патент куплен на 7 месяцев. Тогда сумма налога к уплате будет равна (60 000 / 12 месяцев) * 7 = 35 000 рублей.

От срока, на который куплен патент также зависит и срок его уплаты. Об этом говорится в ст. 346.51 НК РФ. Если патент покупается на срок меньше, чем полгода - то в течение 25 дней после покупки патента нужно уплатить всю сумму налога.

Если патент приобретается на срок от полугода до года, то налог платится в 2 этапа:

  • В течение 25 дней после покупки нужно уплатить 1/3 от всей суммы налога:
  • И за месяц до окончания налогового периода внести 2/3 суммы всего налога.

Представлять налоговую декларацию по такой системе налогообложения не нужно.

Если собственник квартиры - юридическое лицо

Если юридическое лицо решило сдавать квартиру в аренду, то договор аренды необходимо заключать в обязательном порядке. В нём необходимо указать, каким образом платежи за аренду будут поступать к собственнику - ежемесячно, ежеквартально, равными суммами или же частями. Это нужно для правильного отражения поступивших доходов для расчёта налог на прибыль.

Если предприятие применяет УСН, то положения по уплате налога такие же, как и у ИП. Только предоставлять налоговую декларацию в инспекцию необходимо до 31 марта следующего года.
При применении общего режима налогообложения, предприятие уплачивает налог на прибыль.

Если аренда жилого помещения является основной деятельностью юридического лица, то доходы от аренды являют доходами от реализации (ст. 249 НК РФ). В этом случае, для целей налогообложения важно правильно учитывать доходы, то есть арендную плату.

Для правильного налогообложения организаций при расчёте налога на прибыль, доходы признаются в том отчётном периоде, в котором они должны быть, независимо от того когда произошло фактическое поступление денежных средств за аренду. Если в договоре указано, что арендная плата уплачивается одни раз в месяц до 20-ого числа, то и признаваться доходом она будет каждый месяц.
Если сдача в аренду квартиры не является основным видом деятельности, то и арендная плата будет признана внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Все расходы, которые арендатор несёт на содержание квартиры, являются внереализационными расходами, согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. К таким же расходам относится и амортизация квартиры. Они уменьшают налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Ставка налога на прибыль - 20% от величины фактической прибыли. При этом 2% отчисляется в федеральный бюджет, а остальные 18% - в бюджет того субъекта федерации, где предприятие ведёт свою основную деятельность.

Не стоит забывать, что предоставлять декларацию по налогу на прибыль необходимо также каждый квартал. Это нужно сделать в течение 4-ёх недель после окончания квартала. Годовую же декларацию нужно сдать не позднее 28 марта следующего года (п.3 и п. 4 ст. 289 НК РФ).

В конце каждого квартала декларация сдаётся в инспекцию по месту своего нахождения.

Не стоит забывать и про НДС. Он уплачивается с каждой арендной платы, в размере 20%.

Москва оказалась на последнем месте по доходности от аренды квартир среди городов-миллионников

Фото: ИТАР-ТАСС/ Станислав Красильников

Практически во всех крупных городах России с 2013 года отмечается снижение доходности от сдачи квартир в аренду. Доходность арендных квартир в Москве самая низкая среди российских городов-миллионников (4,6%). Самым доходным оказался Челябинск (8,6%). Такие данные приводятся в исследовании, подготовленном интернет-порталом по аренде квартир Domofond.ru.

В тройку лидеров по прибыльности вошли также Красноярск (7,1%) и Пермь (7,1%). Помимо столицы, в условный рейтинг аутсайдеров попали Казань (5,7%) и Санкт-Петербург (5,7%). Челябинск возглавляет таблицу городов-миллионников, при этом в нем отмечено самое сильное падение доходности от аренды квартир: с декабря 2013 года по май 2015 она упала на 1,3 п.п.

Согласно данным портала, в Челябинске низкие по сравнению с другими милионниками средние цены за кв. м — всего 46 309 руб. При этом средняя стоимость аренды метра квартиры выше, чем в некоторых других городах, — 310 руб. в месяц, отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. «Что касается Москвы — казалось бы, сдача жилья должна быть весьма доходной, но на самом деле получается наоборот. Это связано с большим количеством предложений и высокой конкуренцией, что способствует снижению ставок, а значит, уменьшению доходов арендодателей», — комментирует Эрик Сегерборг.

Средняя доходность среди крупнейших городов России, по данным исследования, упала с начала 2013 года с 7% до 6,3% к маю 2015 года. Таким образом, приобретение недвижимости с целью ее сдачи внаем становится все менее надежной инвестицией. Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что при сдаче в аренду средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых.

Кризис внес коррективы на рынок аренды городских квартир: покупательская способность снижается, спрос падает. «На эту ситуацию повлияло сразу несколько факторов: экономический кризис, колебания курсов валют, снижение доходов и покупательской способности населения, отток определенной части арендаторов, приезжающих в Москву на заработки, определенные изменения миграционной политики и т. д.», — говорит первый заместитель директора агентства «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Источник: Domofond.ru

Самые прибыльные районы Москвы

Самую высокую доходность для собственников, согласно исследованию Domofond.ru, в мае 2015-го показывали арендные квартиры на станции «Мякинино» (6%), а самую низкую — на «Курской» (3%). «Если смотреть на распределение доходности по районам Москвы, то наибольшую имеет дешевое жилье на окраинах, поскольку эта категория является самой востребованной», — говорит Эрик Сегерборг.

В прошлом году на рынке аренды квартир Москвы и Московской области произошли значительные изменения. «Предложение заметно превысило спрос, в итоге на каждого арендатора пришлось по 2-2,5 квартиры. В этом году преобладание предложения над спросом сохраняется», — отмечает Мария Жукова.

Рынок аренды несколько инертный и не сразу реагирует на изменившуюся экономическую ситуацию. Сейчас риелторы уже отмечают изменения: собственники снижают цены. По подсчетам агентства «Миэль-Аренда», с января по 1 июня 2015 года цены на квартиры в экономклассе снизились: на однокомнатные квартиры — на 8% (34 тыс. руб. в январе — 31 тыс. руб. на 1 июня), двухкомнатные — на 9,5%, трехкомнатные — на 4,2%. «Однокомнатные квартиры были наиболее переоценены и не соответствовали текущему спросу и средним зарплатам, — говорит Мария Жукова. — Тенденция снижения цен, скорее всего, будет продолжаться».

Доходность от аренды в Москве в зависимости от станции метро

На сегодняшний день далеко не все могут похвастаться тем, что имеют собственное жилье.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для этой категории граждан законодательство Российской Федерации предоставляет возможность проживания в помещении, фактически принадлежащему другому собственнику. Для того, чтобы фиксировать данный вид сделки, надо заключить договор.

Законодательная база

Нормативными актами, регулирующими отношения по таким договорам, являются Гражданский кодекс РФ (Главы 34-35), а также Жилищный кодекс РФ, где прописаны все права и обязанности обеих сторон.

В законе РФ прописывается факт необходимости регистрации договора аренды.

В первую очередь, такая регистрация нужна для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон и предотвратить возникновение конфликтов.

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку?

Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия:

  • наниматель , то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
  • наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

С юридическим лицом заключается другой вид соглашения — договор аренды, с соответствующими названиями сторон — арендатор и арендодатель.

Но использовать помещение можно только для проживания граждан. Например, там может поселиться сотрудник фирмы, на длительное время прибывший из другой местности.

По сути, оба договора определяют соглашение о предоставлении имущества во временное пользование.

Но стоит понимать, что между ними все-таки существует разница.

И если между гражданами вместо договора найма будет заключён договор аренды, то в случае разрешения каких-либо конфликтных ситуаций в суде, он может быть признан недействительным.

Сроки действия договора

По временным рамкам договоры можно классифицировать следующим образом:

  • Краткосрочные. Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
  • Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.

При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.

А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно.

Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.

Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора.

Как фиксировать поступление денежных средств?

Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской. Строго регулируемой законом формы составления нет.

Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:

  • Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
  • Само написание документа должно быть максимально аккуратным , так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
  • Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.

Заверять у нотариуса написанную от руки расписку не имеет смысла — документ и так имеет юридическую силу.

А вот при использовании в процессе составления электронных средств и распечатке на принтере к услугам нотариуса лучше всего прибегнуть.

Какой налог на сдачу жилья в аренду следует уплачивать в 2019 году?

Ставки на налог в России являются фиксированными. Но они зависят от статуса собственника сдаваемого помещения.

Физическим лицам

Если арендодателем жилплощади выступает физлицо, в таком случае ему потребуется выплачивать подоходный налог с получаемой прибыли за сдачу жилья.

Подоходный

В 2019 году собственник, являющийся гражданином РФ, выплачивает налог в размере 13% от прибыли, то есть стандартную ставку НДФЛ.

Если собственник квартиры или дома проживает в России менее 183 дней в году или не является резидентом налогообложения РФ, то он уплачивает налог по ставке 30% от прибыли.

Размер

Как уже говорилось выше, размер налога, взимаемого с доходов за сдачу жилья в аренду, составит 13%.

Однако если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и оформить сокращенный режим уплаты налогов, тогда платить налоговой придется в разы меньше.

Инвалидам

А вот инвалидам первой и второй группы государство предоставляет некоторые льготы.

Им полагается налоговый вычет в размере 500 рублей.

Его нужно отнять от суммы полученного дохода от аренды и рассчитывать налоги уже от получившегося значения.

Военному

Актуальным также является тема сдачи в аренду жилья, собственником которого является военнослужащий.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Происходит только использование права владеть и распоряжаться имуществом.

А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом. Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%.

Пенсионером

Распространено мнение, что пенсионерам, сдающим жилплощадь в аренду не нужно платить налоги от сдачи. Это в корне неверно.

В Российской Федерации пенсионеры освобождаются только от налогов на имущество. А вот налоги на прибыль они платят точно в таких же размерах, как и другие.

Если сдаешь разово

У тех, кто сдает помещение на сутки или даже на несколько часов, также возникает вопрос о необходимости уплаты налога.

Стоит отметить, что обязательные платежи в сторону государства выплачиваются независимо от времени, во время которого жилье находится в аренде.

1 час или 1 день — если вы получили от этого прибыль, то необходимо сделать взнос в размере все тех же 13% от дохода.

Порядок уплаты

Тем лицам, которым необходимо выплатить налог, нужно составить и подать налоговую декларацию до 30 апреля включительно.

Причем следует это сделать в год, который следует за уже истекшим налоговым периодом.

Можно сдать документ лично, а также через доверенное лицо, в электронном виде, и даже по почте. Оплатить необходимо не позднее 15 июля.

Для ИП

Обычно арендодатели стараются оформить свою деятельность как ИП для уменьшения налогового бремени, лежащего на них. Ведь появляется возможность перейти на упрощенный налоговый режим, что существенно экономит финансы.

Однако прежде чем разберем данный тип налогообложения, следует выяснить, как заплатить НДФЛ.

НДФЛ

Если индивидуальным предпринимателем принято решение оплачивать именно налог на прибыль и не переходить на упрощенку, тогда размер взимаемого налога составит 13%, как и для физлиц.

УСНО

Многие собственники имеют только одно «лишнее» помещение, с которого можно получить доход. Но есть и такие, у кого их имеется несколько, а также множество людей, считающих НДФЛ непомерно высокой налоговой ставкой.

Для этого физическому лицу необходимо зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю с упрощенной системой налогообложения.

Плюсом этих действий является снижение налоговой ставки до 6%.

Но есть и некоторые минусы, которые стоит учитывать при выборе данного метода оплаты налогов:

  • Процедура регистрации ИП предполагает сбор документов и оплату госпошлины (на 2019 год — 800 рублей), а также занимает какое-то количество времени.
  • Налоговые платежи платятся не один раз в год, как в случае с НДФЛ. Необходимо ежеквартально делать авансовые взносы: первый — до 28.04.2017, второй — до 28.07.2017, третий — до 30.10.2017. А также исчислить налог за весь год и внести его до 28.03.2018.
  • Необходимо выплачивать фиксированный взнос в страховой фонд , составляющий 27 990 рублей, если сдавать жилье самостоятельно, не нанимая сотрудников, а доход от этого вида деятельности не превышает 300 000. Иногда, в случаях получения небольшого дохода, данный платеж может превышать сумму налога, заплаченного по ставке 13%, а значит, такая форма выплат будет экономически невыгодной.

Патент

Более выгодной является патентная система налогообложения, созданная специально для индивидуальных предпринимателей с целью упростить ведение их налогообложения.

Если применять эту систему, то помимо покупки патента выплачивать придется только страховые взносы. От НДФЛ такой предприниматель освобождается.

Срок действия патента варьируется, и может составлять как 1 месяц, так и 1 год.

Более года действие невозможно.

Также можно не вести бухгалтерский учёт, но заполнение Книги учета доходов является обязательным условием.

Ставка налога при ПСН фиксирована, и составляет 6%. Но рассчитывается налог не от реального дохода ИП, а от суммы, потенциально возможного дохода за год за сдачу в найм жилого помещения.

Порядок уплаты

Выплаты происходят по двум сценариям, зависящим от срока патента.

Вот как платить данный налог:

  • Срок действия — менее полугода. Оплата производится до окончания срока действия.
  • От 6 до 12 месяцев. Треть придется заплатить до истечения 90 календарных дней с момента покупки, а оставшиеся средства внести до конца срока действия.

Для юрлиц

Для юридических лиц процесс подачи декларации и подлежащие уплате налоги мало чем отличаются от порядка выплаты налоговых сборов для ИП. Однако все же рассмотрим его поподробнее.

Ставки и виды налогов

В случае сдачи в аренду жилья юридическим лицом, которое применяет УСН, то принцип выплаты налогов отличается от случая с ИП только в том, что декларацию необходимо подать до 31 марта.

Но если применяется общий режим, то предприятие будет выплачивать налог на прибыль.

Для его правильного исчисления необходимо заключение письменного договора, в котором следует указать способ поступления платежей.

Это могут быть ежемесячные, а также ежеквартальные выплаты. Действующая ставка налога на прибыль юридических лиц составляет 20% от фактической прибыли.

Нельзя забывать также и НДС – 18% в пользу государства.

Также имеет значение, является ли сдача в аренду жилого помещения основным занятием фирмы. От этого будет зависеть, как будут определяться доходы – от реализации или внереализационные, что будет влиять на верный расчёт прибыли для выплаты налогов.

Порядок уплаты

Налоговая декларация должна быть сдана юридическим лицом в соответствующий налоговый орган в течении четырех недель по истечению каждого квартала, а годовая – до 28 марта следующего года.

Платит ли арендатор?

При заключении возмездного договора, наниматель не обязан выплачивать никаких налогов.

Исключение является только случай выделения в самом договоре пункта, по которому налоги наймодателя выплачивает тот, кто арендует жильё.

А вот по договору о безвозмездном проживании налоговая может потребовать с нанимателя выплаты 13% от той суммы, что он «сэкономил» от бесплатного проживания и которую в случае возмездной сделки должен был бы платить арендодатель.

Сумма рассчитывается от арендной платы за жилье с аналогичными условиями. Естественно, это не касается ближайших родственников собственника квартиры.

Когда следует осуществить платеж?

Подать декларацию и осуществить оплату налога следует до 30 апреля года, который идет после прошедшего отчетного года.

Ответственность

За любые действия, повлекшие за собой нарушение закона, виновный несет ответственность. Что же грозит тем арендодателем, которые не желают платить налоги либо не предоставили в срок декларацию?

Последствия при отказе от регистрации и уплаты

Если собственник отказывается от регистрации и не уплачивает налог на сдачу жилья в аренду, то он несет финансовую ответственность:

  • Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
  • Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
  • За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Что грозит, если подал декларацию не в срок?

Если декларация не была предоставлена вовремя в налоговую, то в соответствии со ст.119 НК будут наложены штрафные санкции в размере 5% от невыплаченной суммы за каждый неполный либо полный месяц просрочки.

Штраф может доходить до 30% от суммы.

Если вами не предоставлена декларация и не уплачены налоги в крупном объеме (больше 600 000 руб, с условием, что часть невыплаченных налоговых сборов превысит 10 % от подлежащей выплате суммы за 3года подряд либо больше 1,8 млн. руб за 3 года подряд), тогда на вас будет наложен штраф в размере от 100 000 до 30 000 руб либо в размере всех полученных доходов за срок от одного до двух лет, либо арестуют максимум на полгода или лишат свободы сроком до 1 года.

Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно.

Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.

Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд.

Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.

Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.

Вопросы

Есть несколько часто возникающих вопросов по поводу налогов на аренду. Попробуем на них ответить.

Как не платить?

Многих интересует, как избежать уплаты НДФЛ. На законных основаниях уйти от этой обязанности не получится.

Однако недобросовестные налогоплательщики разработали множество способов:

  • заключение безвозмездного договора аренды, который по факту является просто фикцией;
  • представление квартирантов своими родственниками, и многое другое.

Следует помнить, что укрывательство доходов и неуплата налогов ведёт к наступлению финансовой, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

Платить ли, если сдача в аренду оформлена на 11 месяцев?