Mənzildə pay almaq üçün üstünlük hüququnun pozulması. Səhm satışı və satınalma hüququ

salam Anna.

Atanız Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinə tam uyğun olaraq hərəkət edir:

1. Ümumi mülkiyyət hüququndakı pay kənar şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan iştirakçıları satılan payı satıldığı qiymətə və digər bərabər qaydada almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. açıq hərracda satış halları istisna olmaqla, şərtlər.

Bu Məcəllənin 255-ci maddəsinin ikinci hissəsində nəzərdə tutulmuş hallarda, paylı mülkiyyətin bütün iştirakçılarının buna razılığı olmadıqda, ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üzrə açıq hərraclar keçirilə bilər. qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda.

2. Səhm satıcısı payını satdığı qiyməti və digər şərtləri göstərməklə paylı mülkiyyətin digər iştirakçılarına öz payını kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə yazılı məlumat verməyə borcludur. Paylı mülkiyyətin digər iştirakçıları daşınmaz əmlakın mülkiyyətindəki satılan payı bir ay müddətində, daşınar əmlakın mülkiyyətindəki payı isə bildiriş verildiyi gündən on gün ərzində almaqdan imtina etdikdə və ya əldə etmədikdə, satıcının hüququ vardır. payını istənilən şəxsə satmaq.

3. Paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısı üstünlük əldə etmək hüququnu pozmaqla pay satarkən üç ay müddətində alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququna malikdir.

4. Səhm almaq üçün üstünlük hüququnun verilməsinə yol verilmir.

5. Mübadilə müqaviləsi üzrə pay özgəninkiləşdirildikdə də bu maddənin qaydaları tətbiq edilir.

Belə ki, atanın yazılı təklifini aldığı tarixdən bir ay ərzində ümumi paylı mülkiyyət hüququ əsasında sizə məxsus mənzilin dəyərindəki payını onun təklif etdiyi qiymətə almaqla bağlı siz və nənəniz onun bu təklifi ilə razılaşmadıqda, o, bu payı hər hansı digər şəxsə eyni qiymətə satmaq hüququna malik olacaqdır.

Siz atanıza bütövlükdə mənzili sizə satmağı təklif edə bilməzsiniz, çünki o, oradakı dörd paydan yalnız birinə sahibdir və yalnız öz payını satmaq hüququna malikdir.

Atanızdan satdığı payın qiymətini aşağı salmağı xahiş edə bilərsiniz, lakin sizin bu təklifinizlə razılaşmasanız, o, yenə də elan etdiyi qiymətə mənzildəki payını sata biləcək.

İstənilən formada təkliflərinizlə atanıza məktub yaza bilərsiniz, çünki qanun belə bir ərizə formasına xüsusi tələblər qoymur. Yalnız bu məktubdakı təkliflərinizin aydın və birmənalı şəkildə ifadə olunması vacibdir.

Buna baxmayaraq, bir şansınız var: əgər ata nəhayət öz payını sizə təklif olunan qiymətdən fərqli bir qiymətə satarsa, siz Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin üçüncü hissəsinə uyğun olaraq məhkəmədə tələb edə bilərsiniz. bu səhmin alıcılarının hüquq və öhdəliklərinin - satış qiyməti də daxil olmaqla sizə keçməsi.

Ali Məhkəmə bir mənzil mübahisəsindən nümunə götürərək, ümumi mənzildə pay satarkən hansı qaydalara əməl edilməli olduğunu izah etdi. Bir ailənin deyil, ümumi mənzildə birgə yaşayan insanların həyatını idillik adlandırmaq çətindir. Ona görə də ilk fürsətdə belə vətəndaşlar qonşularından xilas olub ayrı mənzildə yaşamaq istəyirlər. Bu cür birgə yaşayanların istəyi başa düşüləndir, lakin mənzildə hətta öz paylarının sərəncamında o qədər tələlər var ki, nəinki adi insanlar onlara büdrəyir. Hətta hakimlər də səhv edirlər.

Bizdə isə hekayə qonşunun hərəkətindən qəzəblənən vətəndaşın Tümen rayon məhkəməsinə müraciət etməsi ilə başladı. Mübahisənin mahiyyəti belədir - hər birinin uşağı olan iki qadın bərabər payla bir mənzilə sahib idi. Məlum olub ki, kirayəçilərin hər birinin - iki böyük və iki uşağın dörddə bir payı var.

Onlardan biri öz payını və uşağın payını ayrıca mənzilə dəyişdirmək variantını tapdı. Bir vətəndaş dörd nəfərin olduğu müəyyən bir ailə ilə razılaşdı. Mənzilin ikinci sahibi, təbii ki, belə bir mübadiləni bəyənmədi və o, mübadilə müqaviləsinin onun qonşunun mənzildəki payını almaqda üstünlük hüququnu pozduğunu sübut etmək üçün məhkəməyə müraciət etdi. Rayon məhkəməsi vəsatətlə razılaşıb. Regional Məhkəmə bu qərarı qüvvədə saxlayıb. İncimiş müttəhim Ali Məhkəməyə gəlib. Orada Mülki İşlər üzrə Məhkəmə Kollegiyasında icraatın nəticələri öyrənilib və şikayətin təmin oluna biləcəyinə qərar verilib.

Məhkəmə öz payını satmaq qərarına gələn şəxsin məktubunun düzgün tərtib edilib-edilmədiyini müəyyən etməlidir

Ali Məhkəmə həmkarlarına xatırladıb ki, Mülki Məcəllənin 250-ci maddəsində deyilir: Ümumi mülkiyyət hüququndakı pay kənar şəxsə satıldıqda, paylı mülkiyyətin qalan iştirakçıları bu səhmləri almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. . Üstəlik, payın satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə. İstisna səhmlərin açıq hərracda satılmasıdır.

Qanunda da deyilir ki, payı satan şəxs paylı mülkiyyətdə olan digər iştirakçılara öz hissəsini kənar vətəndaşa satmaq niyyəti barədə yazılı şəkildə bildirməyə borcludur. Eyni məktubda kvadrat metrlərin satıldığı qiymət və şərtləri göstərməlisiniz.

Qanun ortaq sahibinə düşünmək və satın almaq üçün bir ay vaxt verir. Paylı mülkiyyətin digər iştirakçıları qonşunun payını almaqdan imtina edərlərsə və ya susarlarsa, kvadratmetrlərin sahibi öz istəyi ilə onlara sərəncam vermək hüququna malikdir.

Bilmək vacib olan başqa bir şey var: qanuna görə, əgər mülkiyyətçi öz payına qonşunun üstünlük hüququnu pozaraq sərəncam veribsə, onda paylı mülkiyyətdə olan hər hansı digər iştirakçının hüquq və vəzifələrinin başqasına verilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ var. üç ay ərzində alıcı. Və bu qaydalar mübadilə müqaviləsi üzrə payın özgəninkiləşdirilməsinə də şamil edilir. Göstərilən qanunun bütün normalarından Ali Məhkəmə belə bir nəticəyə gəlir ki, məhkəmələrin belə işlərə baxarkən müəyyən etməli olduğu hüquqi əhəmiyyətli hal, öz payından qurtulmaq qərarına gələn vətəndaşın düzgün tərtib edilmiş bildirişinin olması və ya olmaması olacaqdır. Qonşuya belə bir "xoşbəxtlik məktubu"nun düzgün tərtib edilməsi səhm qiymətinin və digər şərtlərin göstəricisidir, həmçinin digər ortaq sahiblərin ödəmə qabiliyyətinin təsdiqidir.

Bizdə isə yerli məhkəmə bu mübahisəni həll edərək öz payını və tərəfdəki qızının payını dəyişmək istəyən vətəndaşın qonşuya düzgün məlumat verdiyinə dair sübut görməmişdir. Buna görə də, məhkəmə mübadilə müqaviləsinin qonşunun payın prioritet alınması hüququnu pozduğuna qərar verdi.

Ödəniş qabiliyyətinin sübutu - yəni iddiaçının qonşunun səhmlərini almaq üçün pulunun olması və bu, mənzilin yarısıdır - Ali Məhkəmənin fikrincə, mübahisənin düzgün həlli üçün də vacib idi. Tariximizdə nədənsə məhkəmə qonşunun ödəmə qabiliyyəti ilə belə maraqlanmayıb.

Ali Məhkəmə xatırladıb ki, məhkəmədə alıcının hüquqlarının özünə keçməsini tələb edərkən, iddiaçı alıcının ödədiyi məbləği, rüsumları və rüsumları Rusiya Federasiyasının təsis qurumunda Məhkəmə Departamentinin bank hesabına köçürməyə borcludur. alıcıya ödənilməli və onun pay alarkən çəkdiyi xərclərin ödənilməsi.

Ali Məhkəmə vurğulamışdır ki, bu cür pul depoziti, iddia təmin olunarsa, hökmün vaxtında icrasına xidmət edir. Amma yazdığımız iddiaya görə, bank hesabına pul qoyulmayıb və buna görə də məhkəmə qərarı icra olunmayıb.

Bundan başqa, Yargıtay Məhkəmə Kollegiyası əhəmiyyətli bir detala diqqət çəkdi. İşin materiallarından görünür ki, cavabdeh və onunla dəyişənlər payın qiymətini rublla razılaşdırıblar.

Nəyə görə rayon məhkəməsi işə baxaraq alış qiymətini aşağı saldığı bəlli deyil. Məhkəmə isə qiymətin niyə “kiçildiyini” heç bir hüquqi əsas vermədi. Bu isə Mülki Məcəllənin 198-ci maddəsinin birbaşa pozulmasıdır. Ali Məhkəmə işə yenidən baxılması barədə qərar verib.

Nəşrdə, alıcının hüquq və vəzifələrinin ötürülməsi ilə bağlı iddiada bir iş haqqında danışmaq istəyirəm. tətbiq, paylı mülkiyyətdə iştirak edənlər tərəfindən pay almaq üçün üstünlük hüququnun təmin edilməsi.

Deyəsən, diqqətlə oxumaqdan və onun o qədər də mürəkkəb olmayan qaydalarını tətbiq etməkdən daha asan ola bilər? Amma bəzi vətəndaşlar vəkil və ya vəkil tapıb seçməklə məşğul olmaq istəmirlər ki, layiqli müdafiə ilə təmin olunsunlar. Bu işdə mən cavabdehin mənafeyini müdafiə etdim və sadəcə olaraq, iddiaçının iki nümayəndəsinin işi elə idarə etməsinə sevindim ki, təbii nəticə apellyasiya məhkəməsi tərəfindən ləğv edilmiş iddiaların təmin edilməsindən imtina oldu.

İşin süjeti

Vətəndaş A. yaşayış binasının ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı 2/3 hissəsinin satışı ilə bağlı elan tapıb. Səhmlər hər birinin 1/3 hissəsinə sahib olan iki ortaq sahib tərəfindən satılıb. Üçüncü şərikli Ş.-nin harada olması dəqiq məlum olmadığından keçmiş həyat yoldaşı ilə yaşadığı iddia edilən ünvan barədə məlumat verilib.

Alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan təxminən 6 ay sonra A. məhkəmədən iddia ərizəsi alır. tərcüməsəhm alıcısının hüquq və vəzifələri iddiaçıya.

İddiaçının mövqeyi

İddia ərizəsində iddiaçı ümumi mülkiyyət hüququndakı paylarını digər ortaq mülkiyyətçilər tərəfindən satmaq niyyəti barədə ona məlumat verilmədiyini, bunun nəticəsində onun pozulduğunu göstərmişdir. pay almaq üçün üstünlük hüququ lazımi qaydada xəbərdar edildiyi təqdirdə həyata keçirmək niyyətində idi. İddia alqı-satqı müqaviləsi və USRNI-də qeydin etibarsız sayılması əsasında verilmişdir.

İddiaçı iddiada qeyd edib ki, iyun ayında evə gələrək orada A.-nı görüb və o, ona 2/3-də pay aldığını deyib. Məhkəmədə iddiaçı bildirib ki, A. ona pay alqı-satqı müqaviləsini göstərib. İddiaçı həmçinin iddia ərizəsində yazır ki, oktyabr ayında o, Rosreestr-dən evə olan hüquqlar haqqında çıxarış götürüb və hüququnun pozulmasından xəbər tutub.

İddia yalnız dekabr ayında verilib.

İddia ərizəsi verməzdən əvvəl alıcının hüquq və vəzifələrinin ötürülməsi alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, məlum oldu ki, iddiaçı hələ də payın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız sayılması üçün iddia ərizəsi verib.

Bu, pozulma halında hüququ qorumaq yolunu seçməkdə aşkar səhvdir pay almaq üçün üstünlük hüququ, mülki hüquqdan uzaqdan anlayışı olan bəzi hüquqşünaslar arasında kifayət qədər tez-tez rast gəlinən hal, hüququn düzgün müdafiəsinə uyğun gələn iddia ərizəsinin belə gec verilməsinə səbəb olmuşdur. 3-cü hissəni oxumaq və bu işdə hansı iddianın hüququ qoruduğunu başa düşmək üçün alnında yeddi aralıq olmaq lazım deyil.

Sonra iddiaçıya iddia ərizəsi geri qaytarıldı və o, iddianın predmetini dəyişdirərək, yalnız məhkəmə onu qəbul etdikdən sonra, hesab etdiyim kimi, məhkəmə bunun eyham vurduğu zaman yenidən əqdin etibarsız hesab edilməsi barədə iddia qaldırdı. iddiaları dəyişdirmək lazımdır.

Respondentin mövqeyi

Diqqəti çəkən ilk və açıq-aydın məsələ o oldu ki, iddiaçı pozulmuş hüququn müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etmək müddətini ötür. Həqiqətən, 3-cü hissədə:
Səhmi pozaraq satarkən satın almaq üçün üstünlük hüququ paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısı üç ay müddətində məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququna malikdir tərcümə onun üzərinə alıcının hüquq və vəzifələri .

Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsi Plenumunun 10 saylı Qərarının 14-cü bəndində, Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Plenumunun 29.04.2010-cu il tarixli 22 nömrəli "Məhkəmə təcrübəsində ortaya çıxan bəzi məsələlər haqqında" mülkiyyət hüquqlarının və digər əmlak hüquqlarının müdafiəsi ilə bağlı mübahisələr” barədə aşağıdakı izahatlar verilir

3-cü bəndin mənasına uyğun olaraq, paylı mülkiyyətdə olan digər iştirakçıların üstünlük əldə etmək hüququnu pozaraq ümumi mülkiyyət hüququndakı payı satarkən, paylı mülkiyyətdə olan hər hansı bir iştirakçının pay sahibi olduğu tarixdən üç ay müddətində hüququ vardır. əqddən xəbərdar olmuş və ya xəbərdar olmalı idi, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona verilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək.

Göstərilən müddət keçdikdən sonra verilən iddialar təmin edilmir. Eyni zamanda, vətəndaşın xahişi ilə qaydalara münasibətdə bu müddət vətəndaş üzrlü səbəblərdən ötürdüyü halda məhkəmə tərəfindən bərpa edilə bilər.

Bizdə isə iddianın özündə yazılıb ki, iddiaçı iyun ayında həmin evin mülkiyyətində pay aldığını deyən vətəndaşın evində görüb. Çoxları təəssüf ki, qanunu ancaq fraqmentlərlə oxuyur və onda görmək istəmədiklərini, bəlkə də, görə bilmədiklərini görmürlər.

Qara və ağ rəngdə, mahiyyətcə sıxılmış məhdudiyyət müddəti olan üç aylıq dövrün başlanğıcı haqqında deyir ki, bu, iddiaçının əməliyyatdan xəbərdar olduğu və ya xəbərdar olmalı olduğu andan başlayır. Belə olan halda artıq iddiadan belə çıxırdı ki, Ş. hüquqlarının pozulmasından evdə olan kənar şəxsi görüb iddiaçıya ondan pay aldığını dedikdən sonra xəbər tutmalı idi.

Bundan sonra iddiaçı Rosreestr-dən çıxarış almalı idi, əlbəttə ki, həqiqətən də pay almaq üçün üstünlük hüququndan istifadə etmək istəyirsə, lakin naməlum səbəblərdən yalnız oktyabr ayında çıxarış götürdü, yəni. üç aylıq müddətdən sonra.

Təbii ki, bu halda iddiaçının hüququnun pozulduğunu bilməli olduğu andan axmağa başladığını nəzərə alaraq, iddiaçının iddialarına iddia müddətinin tətbiqini dərhal elan etdim.

Demək istəyirəm ki, əgər iddiaçı iddia ərizəsində bunu qeyd etməsəydi, o zaman biz sübut təqdim etməli idik ki, iddiaçı hüquqlarının pozulmasından iyun ayında xəbər tutmalı idi. Bu iddianı irəli sürənlərə xüsusi təşəkkürlər. Mən heç vaxt məhkəməyə mina qoymazdım. Cavabdeh iddia etsin ki, iddiaçı oktyabr ayında USRNI-dən çıxarış almadan əvvəl iddiaçı hüququnun pozulması barədə məlumatlı olmalı idi. Və cavabdehin bu halları sübut edə bilib-bilmədiyi hələ də məlum deyil.

İddia müddəti iddiaçının hüququn pozulduğunu öyrəndiyi andan işə başladığına inananlar tərəfindən iddia edildi. Məhz buna görə də iddia ərizəsində iddiaçının iddia müddətinin buraxılması ilə bağlı iddianın altına bilə-bilə səbəb olan halın göstərilməsinin nəticələri barədə düşünməmişlər.

İddiaçı savadsız olduğunu iddia etdiyi üçün məhkəmədə heç olmasa vəziyyəti düzəltməyə və iddia müddətini bərpa etməyə çalışmaq lazım olduğu görünür. Amma yox, iddiaçının nümayəndələri iddia müddətinin keçmədiyini israrla davam edirdilər.

Yenə də buna görə təşəkkür edirəm.

Növbəti arqumentimiz ondan ibarət idi ki, şəriklilərin iddiaçının harada yaşaması ilə bağlı dəqiq məlumatı olmayıb və bildiriş onun yaşadığı son məlum ünvana göndərilib. İddia etdik ki, vicdanlı ortaq mülkiyyətçi hüquqlarının pozulmamasını təmin etmək üçün ən azı digər ortaq mülkiyyətçilərə bildirişlərin ona göndərilməsi barədə məlumat verməlidir.

Digər etirazımız ondan ibarətdir ki, iddiaçı alıcının evdə yaşadığını öyrəndiyi vaxt onun üstünlük hüququndan istifadə etmək niyyəti olmayıb. İddiaçı payı almaq üçün üstünlük hüququndan istifadə etmək imkanına malik olduğuna dair heç bir sübut təqdim edə bilmədi.

İddiaçının nümayəndələrinin cavabdehlərə ən diqqətçəkən hədiyyəsi, mübahisə zamanı iddiaçının bank hesabında onu alıcıya ödəmək üçün məbləğin olduğunu, lakin həmin məbləğin alıcının hesabına yatırılmadığını göstərmələridir. məhkəmə şöbəsi.

Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsi Plenumunun 06.10.1980-ci il tarixli 4 nömrəli qərarının (02.06.2007-ci il tarixli redaksiyada) "Məhkəmə baxılması təcrübəsinin bəzi məsələləri haqqında" qərarının izahatlarını nəzərə almadılar. “yaşayış binasının ümumi mülkiyyətində olan iştirakçılar arasında yaranan mübahisələr” sənədində aşağıdakılar göstərilir:

Belə bir iddia qaldırarkən, iddiaçı Rusiya Federasiyasının müvafiq subyektindəki Ədliyyə Departamentinin şöbəsinin (şöbəsinin) bank hesabına analoji olaraq, alıcının ev üçün ödədiyi məbləği, rüsumları və rüsumları depozitə qoymağa borcludur. rüsumlar, habelə ev alarkən onun çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzi olaraq alıcıya ödənilməli olan digər məbləğlər.xərclər.

İddiaçının nümayəndələri birinci instansiya məhkəməsinə izahat verdilər ki, tələb olunan məbləğin necə yatırılacağı ilə bağlı məhkəmə idarəsinə müraciət etsələr də, onlara məlumat verilməyib. Bununla da iddiaçının hesaba pul yatıra bilməməsini əsaslandırdılar.

Belə olan halda iddiaların rədd ediləcəyinə şübhəm yox idi, bu da baş verdi.

Bəs iddiaçının müraciətini oxuyanda təəccübüm nə oldu? İddiaçı orada yazıb ki, məhkəmə ona iddia müddətinin bərpası üçün vəsatət vermək hüququnu izah etməyib, həmçinin Ədliyyə Departamentinin hesabına pul vəsaitinin qoyulması qaydasını izah etməyib.

Və bütün bunlar, iddiaçının 2 nümayəndəsinin olmasına və məhkəmə iclaslarının dəfələrlə təxirə salınmasına və iddiaçıdan Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsi Plenumunun yuxarıda göstərilən izahatlarına uyğunluğun sübutunu təqdim etməsinə baxmayaraq. Yəni apellyasiya şikayətini hazırlayanların fikrincə, məhkəmə iclasları zamanı məhkəmə iddiaçıya məsləhət verməlidir.

Müraciətə yalnız qısa iradlarımı bildirdim və orada iştirak etmədim. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişməz saxlamış və birinci instansiya məhkəməsində belə işin başqa variantı ola bilməzdi.

Beləliklə, iddiaların rədd edilməsi üçün hər cür səy göstərən iddiaçının nümayəndələri ilə mənim bəxtim gətirdi.

Moskva mənzillərinin əksəriyyəti birləşmiş və ya ümumi bir yerdə yerləşir , müvafiq olaraq, demək olar ki, hər biri mənzildə pay sahibidir. Kimsə qüvvələri birləşdirərək, ortaq mülkiyyətdə mənzil almaq qərarına gəlir, digərləri ailə üzvləri ilə ümumi ortaq mülkiyyətdə olan mənzilləri özəlləşdirir. Bəzilərimiz digər vərəsələrlə bərabər şəkildə mirasa girərək pay sahibi oluruq.

Təbii ki, hətta sahib olmaq yaxşıdır mənzildə pay. Heç bir şeyin olmamasından yaxşıdır. Pay həmişə satıla bilər, icarəyə verilə bilər. Moskvadakı bir pay ən ucuz və bununla əlaqədar olaraq ən əlverişli mənzildir, burada nəinki yaşaya, həm də qeydiyyatdan keçə bilərsiniz, bu da bir moskvalı üçün tam sosial paket almaq hüququ verir. Bu gün "mənzildə pay" və ya "ortaq sahib" kimi anlayışlar bir çox insana yaxşı məlumdur.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ortaq mülkiyyət üçün xüsusi hüquqi rejim təmin edir. Beləliklə, xüsusən məqalələr246 və 247 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi müəyyən edir ki, ortaq mülkiyyətdə olan əmlaka sahiblik, sərəncam, istifadə onun bütün iştirakçılarının razılığı ilə həyata keçirilir. Ortaq mülkiyyətdə mənzil sahibi olmaq, paylarının ölçüsündən asılı olmayaraq bütün ortaq mülkiyyətçilərin hüquq və mənafelərini nəzərə almaq lazımdır. Gələndə mənzildə pay, kvadrat metrlə ölçülə bilməyəcəyini başa düşmək, sərhəd çəkmək və digər ortaq sahiblərin “xarici əraziyə” daxil olmasını qadağan etmək lazımdır.

Mənzildə pay sahibləri arasında yaşayış yerindən istifadə qaydası müəyyən edilməmişdirsə, bu o deməkdir ki, onlar bütün yaşayış binalarından bərabər istifadə edirlər. Yaşayış evində pay sahibi olmaq otaq sahibi olmaq kimi deyil. Payı sözün əsl mənasında görmək, toxunmaq və ya sizə məxsus payın mənzilin hansısa hissəsinə uyğun olduğunu söyləmək olmaz. yalnız 1/2, 1/5 və ya 3/16 kimi kəsr kimi ifadə edilə bilər. Gec-tez, bir sıra səbəblərə görə, mənzildə payının ortaq sahiblərindən biri tərəfindən satılması sualı yaranır.

Bir mənzildə payı necə satmaq olar

Mənzildə payın satışı ilə bağlı əməliyyatlar ən çətin kimi görünür, qanunvericiliyə daim dəyişikliklər edilir ki, bunlara əməl edilməməsi payın satışını qeyri-mümkün edəcək. Qanunu pozmadan bir mənzildə payı necə satmaq olar? Satarkən, yalnız tanınmış İncəsənətə ciddi riayət etmək lazımdır.250 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. habelə səhmlərin satışını tənzimləyən 02 iyul 2016-cı il tarixli № 335-li qanunları rəhbər tutsunlar.və 01 yanvar 2016-cı il tarixli № .

Təbii ki, dəyişməz qalan əvvəlkilərdir mənzildə pay satmaq üçüncü şəxslər, onu ortaq mülkiyyətdə olan digər iştirakçılara almağı təklif etmək lazımdır. Yeni qanun ortaq mülkiyyətçilərə yalnız notariat bildirişi ilə məlumat verməyi tələb edir, əvvəllər bunu investisiyanın inventarını olan məktub göndərməklə özünüz etmək mümkün idi. Həmçinin, 2016-cı ildən etibarən, notarius olmadan səhmlərin satışı ilə bağlı əməliyyat aparmaq mümkün deyil, çünki mənzildə pay hüququnun qeydiyyatı yalnız alqı-satqı və ya hədiyyə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edildikdə mümkündür.

Ortaq sahibləri xəbərdar etdiyinizə dair sübut, payın qiymətini və satış şərtlərini göstərən satıcıdan bildirişin ortaq mülkiyyətçilərə verilməsi barədə notariusdan alınan şəhadətnamə olacaqdır. Belə bir şəhadətnamə aldıqdan sonra siz əmlakın yerləşdiyi rayonda yerləşən notariusların hər hansı birində ondan istifadə etmək hüququnuz var.

Bir mənzildə payın üçüncü şəxsə satılması: prosesin xüsusiyyətləri

Ortaq mülkiyyətçilər bir ay müddətində mənzildə təklif olunan payı geri almalı və ya onu almaqdan imtina etməlidirlər. Ortaq sahibinin notarial imtinası fidyəmənzildə paylar mənzildə payın satışı üzrə əməliyyat aparacaq notariusa mütləq verilir. 01 yanvar 2016-cı il tarixindən etibarən səhmlərlə əməliyyatlar (satış / bağışlama) yalnız notarius vasitəsilə həyata keçirilir. Bir neçə ortaq mülkiyyətçi mənzildə pay almaq niyyətini ifadə edərsə, satıcı onlardan hansına mənzildə pay almaq imkanı verəcəyini seçmək hüququna malikdir.

Ən böyük çətinlik ortaq mülkiyyətçilər arasındakı münasibətlərin, yumşaq desək, üst-üstə düşmədiyi hallardır. Ortaq sahiblərdən birinin mənzildəki payını satmaq qərarına gəldiyini öyrənən digər sahiblər tez-tez "təkərlərinə nitq qoymağa" başlayırlar. Bu, həm də alıcıları mənzilə buraxmaq istəməməkdə, potensial alıcıları qeyri-münasib davranışları ilə qorxutmaq üçün təşkil edilən baxışlarda qalmaqallarda da ifadə oluna bilər.

Beləliklə, satışda görünürlər, sahibi əsəblərini sındırmamaq üçün payını daha ucuz satmağa hazırdır. Haqqında bir səhmin satışı haqqında bildiriş almaqdan yayınma və daha çox şey haqqında susacağıq. Təkcə bir şeyi deyək, hər payın bir alıcısı var. Qeyri-sakinləri mehribanlıqla razılaşaraq mənzilə buraxmayaraq, onların köməkliyi ilə mənzildən daha ucuz qiymətə pay alacaq yeni qonşudan özlərini xilas etməyəcəklər.

Ortaq mülkiyyətçi itkin düşmüş hesab edildikdə və məhkəmənin müvafiq qərarı olduqda, onun özgəninkiləşdirilən payı digər şəxslərə (bu ortaq mülkiyyətçinin ailə üzvlərinə, paylı mülkiyyətin digər iştirakçılarına) almaqda üstünlük hüququ keçmir. Ortaq mülkiyyətçilərdən birinin vəfat etməsi və ya məhkəmədə ölmüş elan edilməsi nadir hal deyil və mənzildə paya görə vərəsəlik qeydə alınmamışdır.

Belə hallarda ilk imtina hüququndan imtinanı necə və kimdən almaq olar? Belə vəziyyətlərdə rieltor köməyə gəlir. İstənilən vəziyyətdən həmişə qanuni çıxış yolu var. Mütəxəssislərimiz ilk baxışdan öhdəsindən gəlmək mümkün olmasa da, istənilən problemi həll edə biləcəklər.

Bir mənzildə payı necə satmaq olarKənar şəxs üçün qanun bütün ortaq mülkiyyətçilərin notarial təsdiqini tələb edir. Mənzilin payını almaqda üstünlük hüququ pozulduqda, paylı mülkiyyətdə olan hər hansı bir iştirakçı üç ay müddətində alıcının hüquq və vəzifələrinin mülkiyyətçiyə verilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququna malikdir. Ona. İddia müddətlərinin hesablanmasının ümumi qaydalarına əsasən, üç aylıq müddət ümumi paylı mülkiyyətdə alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçməsini tələb edən iştirakçının öyrəndiyi və ya öyrənməli olduğu gündən hesablanmağa başlayır. mənzildəki payının onun hüququnu pozaraq kənar şəxsə satılması barədə.

Biz bunun qarşısını necə alacağımızı bilirik və sövdələşməyə etiraz etməyə imkan vermirik. Bunlar istəyənlərin ən çox rastlaşdığı çətinliklərdən yalnız bir neçəsidir mənzildə pay satmaq. Təcrübəmiz və qanunla bağlı biliklərimiz, Moskvadakı mənzildə hər hansı bir payla ən mürəkkəb əməliyyatı həyata keçirməyə imkan verəcəkdir, hətta bunun ümumiyyətlə mümkün olmadığı görünsə də.

Mənzildə pay almaq

İndi alıcının səhmləri ilə əməliyyatları nəzərdən keçirin. Məqsədi başa düşmək vacibdir. Heç kimə sirr deyil ki, indi Moskvadakı səhmlərin kiçik bir hissəsi əldə etmək üçün alınır. , baxmayaraq ki, bu halda, bir qayda olaraq, faktiki yaşayış yerindən danışmırıq. Mənzildə belə bir payın ölçüsü kiçik ola bilər, məsələn, 1/10, pay daha kiçikdirsə, məsələn, 1/20, 1/50, 1/100, onda siz qeydiyyatdan keçməyəcəksiniz, Federal Miqrasiya Xidməti son iki ildə qeydiyyat üçün çox ciddi mübarizə aparır .

Yeni sahibi ilə yaşayış yerində qeydiyyatla mənzildə paylar ortaq sahiblərin razılığı olmadan həyata keçirildiyi üçün heç bir problem olmayacaq. Bunun üçün pasport ofisinə mülkiyyət şəhadətnaməsi təqdim etmək kifayətdir. Mənzildə ortaq mülkiyyətçilər arasında istifadə qaydası əvvəllər müəyyən edilməmişdirsə, payın gələcək sahibi bu məsələni təkbaşına həll etməli ola bilər.

Bir qayda olaraq, qonşularla qarşılıqlı anlaşmaya nail olmaq asan deyil. Sonra istifadə qaydası məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. İstifadə qaydasının müəyyən edilməsi üçün iddia qaldırılır və məhkəmənin qərarı ilə hər bir paya otaqlardan hər hansı biri ayrılır. Vəkillərimiz bu hüquqi prosesdə köməklik göstərməyə və hüquqlarınızı müdafiə etməyə hazırdır.

Bu baxımdan başa düşülməlidir ki, məhkəmə hər bir ortaq mülkiyyətçinin faktiki vəziyyətini nəzərə alaraq ərazidən istifadə qaydasının müəyyən edilməsi barədə qərar qəbul edir. Yəni, aşağıdakı hallar nəzərə alınacaq: a) pay sahibinin yaşayış üçün başqa ərazisi olub-olmaması; b) ailəsi, uşaqları, himayəsində olan digər şəxsləri olub-olmaması; c) maliyyə vəziyyəti və daha çox.

Belə çıxa bilər ki, mənzildə daha böyük pay sahibi mənzildə daha kiçik bir otaq tutacaq, hüquqda daha az paya malik olana isə məhkəmə qərarı ilə daha böyük yaşayış sahəsi verilə bilər. Bir çox incəliklər var ki, onları yalnız ortaq mülkiyyətlə məşğul olan hüquqşünaslar və rieltorlar bilir.

Pay və yaşayış yerinin satışı

Əgər siz mənzildə aldığınız payla bütün ailənizlə yaşamağı planlaşdırırsınızsa, bunun üçün bilməlisinizailə üzvlərinin yaşayış yeri üzrə (qeydiyyata alınması) bütün digər ortaq mülkiyyətçilərin yazılı razılığı tələb olunur. Buna görə də tövsiyə edirik mənzildə pay almaq yaşamağa və qeydiyyatdan keçməyə davam edəcək bütün şəxslər üçün.

Tutaq ki, 3 nəfərlik bir ailə, mənzildə 1/2 pay alan, hər biri üçün 1/6 almaq daha yaxşıdır. Və yenə də mənzildə pay almaqdan qorxma. Ortaq mülkiyyətçilərin razılığı olmadan mənzildə pay almaq üçün yalnız 14 yaşına çatmamış uşaqlar qeydiyyata alına bilər. Ortaq mülkiyyətçilərin razılığı olmadan arvadlar, ərlər, qardaşlar, bacılar, valideynlər qeydiyyata alınmayacaq.

Mənzilin payını almaq , bir neçə sahibi olan istənilən mənzil gec-tez satılacaq. Satışdan gələn pul isə səhmlərin alınmasına xərcləndiyindən iki dəfə çox əldə edilə bilər. Mənzildə pay bu günə qədər ən sərfəli investisiyadır. Heç bir daşınmaz əmlak növü 100% qazanc gətirməyəcək.

Ayrı bir mənzil almaq üçün kifayət qədər pul yoxdursa, ancaq bir yerdə yaşamaq lazımdırsa, pay almaq bu vəziyyətdən yeganə düzgün çıxış yoludur. Pay almaq, otaq almaqdan daha perspektivlidir. Təcrübə göstərdiyi kimi, həmin mənzillər daha tez satılır, payı baxılmadan alınıb.

Mənzildəki payı satmaq: birgə mülkiyyət

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq, iki və ya daha çox şəxsin mülkiyyətində olan əmlak (o cümlədən daşınmaz əmlak) ümumi mülkiyyət əsasında onlara məxsusdur. Ümumi mülkiyyət ortaqdır - səhmlərin tərifi olmadan və ortaq - payların tərifi ilə.

Birgə mülkiyyətə misal olaraq ər-arvadın nikahda əldə etdikləri, bir mülkiyyət şəhadətnaməsinə malik olan və yalnız bir ər-arvadın göstərilməsinə baxmayaraq, belə bir mənzilə sərəncam verilməsi yalnız ər-arvadın notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı ilə həyata keçirilə bilər. ikinci.

Boşanma zamanı və ya hər hansı başqa bir zamanda, ortaq əmlakı şərikli əmlaka yenidən qeyd edə bilərlər, yəni hər birinə məxsus payların ölçüsünü təyin edə bilərlər: boşanma zamanı bu, bir qayda olaraq, ½ paylar, digər səbəblərə görə bölündükdə (məsələn, nikah müqaviləsi bağlanarkən) payların ölçüsü ər-arvad arasında razılaşma ilə müəyyən edilir.

İndi mənzilin iki mülkiyyət şəhadətnaməsi olacaq - hər biri üçün mənzildə payözünə məxsusdur, ancaq arxa tərəfində qalan əmlakın kimə məxsus olduğu göstəriləcək. Bu sənədlərə əsasən, hər bir həyat yoldaşı ikinci dəfə soruşmadan, həmçinin aşağıda müzakirə olunan bəzi rəsmiyyətlərə riayət etməklə öz əmlakına sərbəst şəkildə sərəncam verə bilər.

Paylı mülkiyyətin digər halı birdən çox vərəsə olduqda vəsiyyət üzrə və ya qanunla vərəsəlik vəziyyətində yaranır. Bu günə qədər bazarda evli olmayan şəxslər tərəfindən alınmış, ortaq mülkiyyətdə olan (sözdə ümumi qanuni həyat yoldaşları və ya sadəcə qohum olmayan və ya başqa bir şəkildə olmayan insanlar) mənzillər var. Bu gün daşınmaz əmlakın qiymətləri o qədər yüksəkdir ki, insanları çıxış yolunu birgə alışda axtarmağa məcbur edir.

Mənzildə pay satışı: əsas məqamlar

Beləliklə, əgər siz bir payın satıcısısınızsa, o zaman şəriklinizin Sənətdə göstərilən ilk imtina hüququna malik olduğunu bilmək vacibdir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsi. Yəni əvvəlüçüncü şəxslər, siz lazımdırbütün ortaq sahiblər və sizin payınızı almaq iddiasında olmadıqları halda, onlar özləri payı almaq üçün üstünlük hüququndan notarial qaydada təsdiq edilmiş imtina edə bilərlər. Münasibətlər idealdan uzaqdırsa və ikinci sahib sənədləri imzalamaq və ya bu məsələni müzakirə etmək istəmirsə, qanun hələ də əmlakınıza sərəncam vermək imkanı verir.

Ortaq sahibə payı almaq üçün notarial qaydada təsdiq edilmiş təklif göndərdikdən sonra siz 30 gün gözləməlisiniz və əgər o, sizin şərtlərinizlə payı almaq arzusunu bildirməmişdirsə, satış bildirişini göndərən notarius sizə notarial qaydada təsdiq edilmiş sənəd verəcəkdir. şəriklilərə məlumat verildiyi barədə arayış. Əlinizdə olan bu sənədlə üçüncü şəxslə sövdələşmə etmək, hər kəsə pay satmaq hüququnuz var.

Xəbərdarlıq bildirişi başqa sahibin hüquqlarını pozmadığınızı sübut edəcək. Satmalı olduğunuzu xatırlamaq vacibdir mənzildə pay tam olaraq təklifdə yazılan qiymətə və şərtlərlə. Onlardan ən kiçik bir sapma, ortaq sahibinə alıcının bütün hüquq və vəzifələrinin ona verilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququ verir.

Əgər qərar verərsənsə , hansı səbəbdən olursa olsun, yaşamaq üçün və ya , bütün rəsmiyyətlərə riayət etmək məsələsi sizin üçün səhm satıcısından daha vacibdir. Müqavilə hazırlayarkən, satıcının qanunu pozmadan hər şeyi etdiyini yoxlamaq vacibdir, çünki ən kiçik bir qeyri-dəqiqlik halında, siz yalnız paysız deyil, həm də pulunuz olmadan qala bilərsiniz.

Bəzən satıcılar, digər sahiblərdən imtina etmək imkanı olmadıqda, başqa bir şəkildə alqı-satqı təşkil etməyi təklif edirlər, əksər hallarda ianə müqaviləsi, sonrakı alqı-satqı müqaviləsi ilə kiçik bir pay bağışlama müqaviləsi, orada həm də pay girovu ilə kompensasiya müqavilələridir - bu halda birinci imtina hüququ tətbiq edilmir.