Примерок на договор со менаџерот на здружението на сопственици на куќи. Опис на работата на менаџерот на HOA, одговорности и договор за вработување

Управувањето со станбените згради мора да обезбеди поволни и безбедни услови за живеење на граѓаните, правилно одржување на заедничкиот имот во станбените згради, решавање на прашања во врска со користењето на споменатиот имот, како и обезбедување на комунални услуги за граѓаните кои живеат во таква куќа.

Денес, сè почесто во практиката на HOA, до претседателот на одборот се појавува фигурата на менаџерот на HOA. Овој тренд е сосема природен, освен тоа, веројатно ќе се развие, потврдувајќи ја идејата за потребата од комбинирање на самоуправувањето на МКД со професионален менаџмент.

Сосема е очигледно дека не во секоја куќа можете да најдете сопственик (а претседател на одборот на HOA може да биде само сопственик на просториите во станбената зграда, кој е член на партнерството), кој би имал доволно количество знаење и искуство, и што е најважно, желбата целосно или делумно да ја напушти главната работа (бидејќи квалитетната работа на претседателот на одборот бара значително време) и да се посвети на работа во корист на целата куќа. Во меѓувреме, сосема е можно да се најде лице кое сака и може да ги одреди главните насоки на работа во управувањето со куќата и да го контролира извршувањето на плановите, додека ангажираниот менаџер ќе ја заврши целата друга работа.

Менаџерот на HOA е поединец на кој му се доверени сите тековни административни функции за организирање на работата на партнерството, кое може или нема да има статус на индивидуален претприемач.

За твоја информација. Неодамна, практиката на привлекување на таканаречен антикризен менаџер во HOA за одреден временски период стана широко распространета со цел да се организира работата на партнерството и да се пренесе искуството на одборот.

Регистрација на правниот статус на управителот

Може да се склучат два вида договори со менаџерот: договор за вработување, со вклучување во персоналот на HOA, или граѓански договор, чија една од формите е договор за давање услуги.

Треба да се напомене дека чл. 145 од Кодексот за домување на Руската Федерација, вклучувањето на менаџер како ангажиран вработен е во ексклузивна надлежност на генералниот состанок на членовите на HOA не се однесува, и тука е уметност. 148 (4.5) одговорностите на одборот на HOA вклучуваат: управување со станбени згради или склучување договори за нивно управување; ангажирање работници за сервисирање на станбени згради и нивно отпуштање. Така, прашањето за склучување на договор за вработување со менаџерот треба да го реши одборот на HOA . За возврат, претседателот на одборот, во согласност со клаузулата 2 од чл. 149 од Кодексот за домување на Руската Федерација може да врши трансакции кои, во согласност со законот и повелбата на партнерството, не бараат задолжително одобрување од одборот или генералниот состанок на членовите на партнерството.

Ако е склучен договор за вработување, позицијата менаџер со соодветна плата мора да биде вклучена во табелата за персонал на HOA во рамките на проценката на трошоците одобрена на генералниот состанок на членовите на HOA во согласност со клаузулата 8.1 од чл. 145 Кодекс за домување на Руската Федерација. Во исто време, овластувањето да ангажира работници за сервисирање на станбени згради и да ги отпушти во согласност со клаузулата 5 од чл. 148 од Кодексот за домување на RF се однесува на одговорностите на одборот на HOA. Следствено, договор за вработување со раководител се склучува врз основа на одлука на одборот и договорот за вработување со конкретен раководител го потпишува претседавачот. Што се однесува до раскинувањето на договорот за вработување, тоа е можно само по основите предвидени во чл. 81 Кодекс за работни односи на Руската Федерација

Можност за заклучок граѓански договор со управителотпоради следните околности:

Принципот на слобода на договор (член 421 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), според кој страните можат да склучат договор, и предвиден и не е предвиден со закон или други правни акти; одредбите од ставовите. 1 клаузула 1 чл. 137 од Кодексот за домување на Руската Федерација, кој, заедно со правото на HOA да склучи договор за управување со станбени згради, договори за одржување и поправка на заеднички имот во станбени згради и договори за обезбедување на комунални услуги услуги, предвидува право на склучување други договори во интерес на членовите на партнерството. Овие „други“ треба да го вклучуваат договорот со менаџерот на HOA.

Потпишувањето договор за давање услуги со менаџер (IP) е слично на потпишување договор за вработување. Раскинувањето на таков договор се врши според правилата од Поглавје. 29 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, имено во случај на значително прекршување на условите на договорот од страна на една од страните и во други случаи утврдени со Граѓанскиот законик на Руската Федерација, други закони или договорот. Договорот, по правило, предвидува можност за еднострано раскинување на договорот од страна на една од страните со известување на другата страна за тоа во рокот наведен во договорот.

Во односите со трети лица, менаџерот на HOA дејствува во име на партнерството врз основа на полномошно издадено во согласност со Поглавје. 10 Граѓански законик на Руската Федерација.

Според став 2 од чл. 149 од Кодексот за домување на Руската Федерација, полномошно издава претседателот на одборот на партнерството како лице кое има право да дејствува во име на HOA врз основа на повелбата, т.е. без дополнително овластување. Во овој случај, содржината на полномошното (списокот на овластувања пренесени на управителот) мора да се заснова на условите на договорот. Ова е важно, бидејќи на управителот може да му се пренесе преку полномошник, да речеме, овластувањата за склучување договори за одржување и поправки, кои првично му припаѓаа на одборот на HOA, а не на неговиот претседател. Ако овој услов не е предвиден во договорот, но претседавачот сепак го вклучил наведениот орган во полномошното, тогаш според чл. 174 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, судот може да ја прогласи трансакцијата за неважечка.

Правен статус на менаџерот на HOA

Правниот статус на управителот, имено неговите права и обврски, мора да бидат наведени или во самиот договор при склучување на граѓански договор, или во договорот за вработување и описот на работното место.

Јасно е дека управител кој е поединец не може да биде извршител на јавни услуги. При склучувањето на договорите дискутирани погоре, давателот на комунални услуги останува HOA, затоа опсегот на правата и одговорностите на менаџерот лежи во областа на административното управување со HOA, како и во областа на одржување, одржување и поправка на заедничкиот имот на станбената зграда.

Освен ако поинаку не е предвидено со повелбата на HOA, опсегот на овластувањата што му се доделени на менаџерот го одредува одборот на HOA, без оглед на видот на договорот.

Во зависност од степенот на доверба, на менаџерот на HOA може да му се доделат, на пример, следните функции:

Избор на изведувачи за извршување на работи за одржување и поправка на заедничкиот имот на станбената зграда (во овој случај, одборот на HOA може да го резервира овластувањето да склучи договор, или исто така може да му го довери на управителот);

Склучување договори за давање на комунални услуги;

Склучување други договори во име на HOA;

Вработување и отпуштање вработени;

Следење на спроведувањето на работите за одржување, одржување и поправка на станбени згради;

Застапување на интересите на HOA во државните органи и локалните власти;

Подготовка на проценки на приходите и расходите на HOA за годината;

Подготовка на финансиски извештај на одборот на HOA до сопствениците за годишното генерално собрание;

Интеракција со сопствениците и членовите на HOA за прашања поврзани со работата на HOA;

Наплата на долг кон HOA од сопствениците на простории во куќата итн.

Што се однесува до средствата на HOA, оваа важна власт може да се остави на одборот и претседателот на HOA. Доколку на Менаџерот му се даде право да располага со средствата на HOA, оваа одлука мора да биде соодветно документирана во полномошно и банкарска документација.

Начини на интеракција помеѓу HOA и менаџерот

Според првиот модел, управувањето го врши менаџерот, а одржувањето и поправките ги врши ангажираниот персонал на партнерството. Главниот недостаток на оваа шема е потребата да се одржува голем број работници со постојани плати. Главната предност на моделот е поголемата независност на HOA од трети страни. Оваа шема се наоѓа и се оправдува во големите партнерства кои обединуваат неколку станбени згради (станбени комплекси).

Вториот модел: управувањето го врши менаџерот, а одржувањето и поправките ги вршат изведувачи според договори со HOA. Се разбира, позитивната страна на овој модел е отсуството на потреба од одржување на сопствената материјално-техничка база и можноста да се изберат изведувачи кои вршат овој или оној вид на работа поквалификувани од ангажираниот персонал на партнерството.

Без оглед на избраниот модел, работата на HOA со управителот претпоставува присуство на лице одговорно за управување со станбената зграда, кое професионално го врши управувањето, и постојан орган на HOA - одборот, кој ги изразува интересите на сопственици и следење на активностите на управителот. Главниот проблем при изборот на менаџер е што еден HOA не може секогаш да му понуди на квалификуван менаџер награда според неговото барање, поради што повеќето од менаџерите што ги познаваме комбинираат работа во неколку HOA.

Послеговор

Треба да се разбере дека менаџерот на HOA не е технички специјалист во станбена зграда; тој е повеќе проект менаџер кој презема административни и менаџерски проблеми, обезбедувајќи стручно советување и/или правна поддршка. Ако менаџерот на HOA има статус на индивидуален претприемач, тој може да работи со својот тим, обезбедувајќи други дополнителни услуги, вклучително и услугите на техничар чувар и сметководствена поддршка.

Ако во куќата нема професионален менаџер на HOA (или претседателот на HOA не ги презел овие функции), тогаш функциите на управување се тајно префрлени на трето лице: друштвото за управување/или компанијата што управува со куќата. Ова значи дека HOA, наместо да склучува директни договори за услуги за одржување и одржување на домот, плаќа за услугите на посредник, а тоа е многу повеќе од годишната исплата на менаџерот на HOA. Во исто време, HOA губи не само пари, туку и можност да го контролира квалитетот и квантитетот на обезбедените услуги, редовно плаќајќи му на посредникот за овие работи. Резултатот од таквите посреднички услуги е очигледен: куќите се влошуваат, опремата станува неупотреблива, а сопствениците се прашуваат каде одат парите и зошто нема ред во куќата.

Олга ПЕРМИНОВА, експерт, менаџер на HOA

Менаџерот на HOA и претседателот на HOA се различни луѓе. Формално, менаџер е поединец на кој, за одреден надоместок, му е делегиран дел од административната функционалност поврзана со организирање на работата на самиот HOA. По правило, менаџерот на партнерството се ангажира однадвор.

Така, можеме да заклучиме дека позицијата менаџер има за цел да го „растовари“ управувачкиот апарат на партнерството во лицето на неговиот претседавач.

Главните функции на менаџерот во HOA вклучуваат:

Се разбира, голем број на функции и официјални овластувања на менаџерот на HOA може да се прошират според одлуките донесени од раководството на партнерството.

Честопати, претседателот на HOA се соочува со прилично голема количина на обврски со кои не може да се справи или едноставно нема доволно време да го стори тоа. Потоа, управувањето со партнерството вклучува лице кое се согласува да заземе позиција на менаџер и да сподели некои од одговорностите со претседавачот, преземајќи ги неговите функции кои се однесуваат на внатрешните процеси.

Има и случаи кога меѓу жителите кои се вистински сопственици на имотот, не можат да изберат соодветен кандидат за претседавач, а состанокот не може да направи избор. Потоа, трето лице е исто така ангажирано да служи како менаџер на HOA.

Важно!Клучната разлика помеѓу менаџерот на HOA и претседателот на HOA е дека позицијата менаџер може да ја пополни лице кое не е сопственик на станови на територијата на партнерството.

Ангажираниот менаџер дури и не мора да биде жител на одредена зграда за да ја преземе оваа позиција.во партнерство. Рускиот законик за домување нагласува дека само сопственикот на имотот може да стане претседател на HOA.

Така, разликата помеѓу позициите на менаџер и претседател не лежи само во обемот на обврските, туку и во нивниот правен однос кон заедничкиот имот, чии интереси ги штити HOA. Ако за претседавачот е задолжителна непосредна поврзаност со МКД, тогаш за управителот тоа не е.

Како и каде се регулира правниот статус?

Правниот статус на управителот е фиксиран во договорот за вработување или во процесот на одобрување на граѓанско-правен договор кога лицето кое се пријавило да стане управител ја презема соодветната позиција.

Освен тоа, правниот статус мора да биде содржан во описот на работата на менаџерот.

Бидејќи управителот е поединец, во моментот на склучување на трансакцијата, управниот одбор на партнерството не ги префрла своите одговорности во однос на обезбедувањето јавни услуги на управителот, туку останува нивен извршител.

Референца!Правното поле на позицијата управител е во рамнината на административни процеси од административна природа, вклучително и контрола на усогласеноста со јавниот недвижен имот, особено неговото одржување во соодветна состојба, поправка и одржување.

Има случаи кога Повелбата на HOA содржи голем број фиксни одговорности, меѓу кои може да се наведат одредени аспекти. Потоа, опсегот на овластувањата, чиј пренос се врши на менаџерот на HOA, го одредува одборот на самото партнерство надвор од законската рамка.

Се препорачува претстојниот менаџер на HOA внимателно да се запознае не само со договорите и упатствата, туку и со Повелбата на HOA, во која планира да ја спроведува својата работа во иднина.

Модели на интеракција со партнерството

Постојат два модели на интеракција помеѓу менаџерот и партнерството:

Регистрација на овластувања преку потпишување договор

Како што беше споменато претходно, HOA склопува еден од двата типа на договори со лицето кое ја презема позицијата менаџер - договор за вработување или договор врз основа на граѓанско право.

Полномошно

HOA има право да ги назначи и делегира на менаџерот неговите службени функции во службено полномошно. Вообичаено, овој документ се составува во ситуации кога менаџерот треба да ги застапува интересите на партнерството во организација на трета страна, на пример, во различни владини тела.

Полномошното ги означува сите овластувања на управителот, кои обично се дуплираат со оние дадени во описот на неговата работа или утврдени во граѓански договор.

Општите одредби во врска со неговиот дизајн се наведени во Поглавје 10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација.

Завршувајќи го објаснувањето на сложеноста во врска со позициите како претседател и менаџер на HOA, може да се забележи дека меѓу нив постои значајна разлика, особено во правен контекст.

Ако најдете грешка, означете дел од текстот и кликнете Ctrl+Enter.

Затоа, уште од античко време, законодавецот дозволил управувањето со станбена зграда да го вршат одредени организации. Најчестиод нив се друштвото за управување.

Друштвото за управување не е толку популарно кај нас.

Главна причина за тоа е управувањето со станбена зграда од лица кои имаат за цел да заработат приходод оваа активност.

Жителите би сакале да видат личност на местото управител на куќа која искрено сака да им го направи домот подобар, и кој може да мисли така ако не самиот жител на оваа куќа?

Затоа таквата правна форма на организација како партнерство на легални сопственици на куќи и стана приоритетза граѓаните, и популарен меѓу сопствениците. Во оваа организација, се разбира, не владее хаотично неред, туку строго нареден ред на управување.

Прочитајте за добрите и лошите страни на HOA.

Со неа раководи претседавач кој раководи со активностите на оваа организација и е одговорен за други прашања. Здружението на сопственици има и свои.

Неодамна, многу луѓе се заинтересираа за воведена нова позиција, кој почна да се појавува во партнерството - ова е. Многу сопственици не можеа да сфатат за какво лице се работи и каква функција извршува. Ајде да се обидеме да го сфатиме.

Договор за вработување со менаџерот на HOA.

Граѓански договор со менаџерот на HOA.

Можете да дознаете дали е неопходно да склучите договор за вработување со претседателот на HOA од. Достапни се примероци од описите на работните места на HOA.

Поим и неопходност

Ајде да зборуваме за тоа од каде дојде оваа позиција.

Секој кој внимателно ги следи промените во законот за домување веројатно ќе забележи дека позицијата е нова и се појави во секојдневниот живот на нашата земја неодамна- пред некои пет години. И многу сопственици не ни сфаќаат дека има некој друг што работи во персоналот на нивната организација.

Управителот на здружението на легални сопственици на станови е функционер. Дополнително, овој службеник е поединец, а не индивидуален претприемач или застапуван од организација како правно лице.

Од ова лице се бара да извршува голем број функции кои се поврзани со административни активностиодржување на станбена зграда. Главната задача е правилно и компетентно да се организира функционирањето и спроведувањето на работата на станбена зграда.

Се чини зошто на организацијата и е потребно ова, но всушност тоа помага во решавањето на многу прашања и одржува ред.

Се разбира, за неговите активности треба да добие награда.

Но, за да може договорот за ова со станарите навистина да има правна сила, неопходно е да се состави договор.

Така, доколку постои договор за вработување помеѓу здружението на сопственици на куќи и управителот, тогаш тој регулира не само прашање на платаовој вработен, но и неговиот функцииспроведени во рамките на партнерството, како и мерки одговорностпоради нивното неисполнување.

Затоа, склучувањето договор за вработување е паметен потег со цел да се заштитите од проблеми во иднина.

Последици од пропуштање на документ

Менаџер не може да бара плата за својата работабез постоечки договор, инаку како жителите да бидат сигурни дека ова лице ги завршило сите потребни дејствија.

Вака или онака, но со закон тој има право да стапи во односи со станарите и сопствениците на станбената зграда во следните видови на односи– трудово и граѓанско право.

Без фактот за склучување на врска на хартија, жителите имаат целосно право да не плаќаат за работата.

Доколку договорот не е склучен, тогаш управителот може да не се плати, доколку жителите сметаат дека ова лице не ги исполнило неговите директни функции, а бидејќи нема документ, никој не може да знае точно кои функции му биле доделени.

Издавање и одобрување

Кој составува, издава и одобрува? Договорот за вработување го склучуваат странките, односно здружението на сопственици и во исто време управителот на здружението на сопственици. Страните предлагаат кои точки можат да бидат вклучени во документот.

Пред да склучите договор за вработување, мора координирајте ја оваа акција со неколку служби.

Прво, известете го сместувањето.

Второ, таквата акција мора да се спроведе преку даночна канцеларија.

Само по одобрение на овие два тела може да се склучи договор за вработување.

Можете да дознаете за ова, а исто така и за тоа што HOA има право да им открие на сопствениците, од нашите написи. со сопственикот, можете да преземете на нашата веб-страница.

Измена

Дали е можно и кој има право да направи измени на одобрен договор за вработување? во тоа предмет на променаМеѓутоа, за да се случи тоа, мора да се исполнат одредени услови.

За да се направат измени согласно правилата и законот, потребно е тоа да биде меѓусебно желба на двете страни одеднаш. Доколку една од страните одбие да направи измени, нема да може да се направат измени само на барање на една од страните.

Менаџер на Здружението на сопственици на куќи важна личност, со што се зголемува функционалноста на работата во станбена зграда.

Благодарение на неговите напори, вашата зграда може да стане или најуредна и најпријатна за живеење или во која брзо се распаѓа.

Во секој случај, без разлика дали ви треба менаџер на здружение на сопственици на куќи или не, одлучи состанокот на сопствениците– највисоко законодавно тело во раководната организација.

Ви посакуваме да ја донесете единствената вистинска и правилна одлука, која последователно ќе има најдобро влијание врз вашата станбена зграда.

Ако најдете грешка, означете дел од текстот и кликнете Ctrl+Enter.

Секој кој внимателно ги следи промените во законодавството е свесен дека од 2006 година, едноставно е бесмислено да се бара изведба од соодветните општински структури - владата на Руската Федерација му даде зелено светло на секој сопственик на неговиот стан.

Се појави можност да се организира непрофитна структура чија цел е управување и контрола на заедничкиот имот. Здружението на сопственици има целосна контрола каде се трошат парите собрани од жителите и каков квалитет на купените услуги се даваат.

По собирањето на податоците за сите сопственици на имот на контролираната територија, се одржува отворена средба лично на сите жители, на која се избираат управните органи на Здружението на сопственици на станови. Доброволниот избор е поткрепен со записникот од состанокот и формуларите за гласање на секој учесник. Резултатот од изборите на кои присуствуваа најмалку половина од сите сопственици на имот може да се смета за легален.

Првично утврдено извршен орган - ревизор и членови на одборот, повелбата на организацијата е одобрена. Мандатот на одборот на избраната група се определува со повелбата. Во основа, тоа не надминува 24 месеци. Највисокото раководно тело е генералниот состанок на членовите на организацијата. Понатаму, врз основа на член 147 од Кодексот за домување на Руската Федерација, претседателот на партнерството се избира од редот на членовите на одборот, кој целосно управува со HOA. Состанокот на членовите на партнерството е надлежен за:

воведе какви било измени на повелбата на HOA;
донесе одлука за реорганизација или;
избира членови на одборот и комисијата за ревизија;
одредување на висината на членарината;
организирајте дополнителни средства за HOA - резервен фонд за финансирање, фонд за реставраторски работи и поправки на заеднички имот;
донесува одлуки за добивање заем од банки;
одредување на главните области за инвестирање;
го одобрува планот за финансиска активност на организацијата;
разгледајте поплаки против сегашните раководни тела на HOA (напишавме за жалби);
одредување на износот на плаќањата на активните членови на партнерството;
донесуваат одлуки за давање под закуп контролирани простории и територии.

Како што беше кажано претходно, сите активности и овластувања на телата за управување на HOA строго регулирано со донесената повелба. Според овој документ, се утврдува зачестеноста и времето на свикување на членовите на партнерството. Често состанокот се одржува еднаш на секои 30 дена. Напредокот на состанокот и донесените одлуки се строго евидентирани, а записниците долго се чуваат во архиви.

Претседателот на HOA добива плата за извршување на неговите должности, додека членовите на одборот работат бесплатно. Органите на управување водат канцелариска работа и сметководство. Апсолутно сите финансиски прашања во врска со животната поддршка на контролираната територија се изведени пред судот на таква непрофитна организација. Во моментов, процесот на управување на Здружението на сопственици на куќи е регулиран со конститутивниот документ на организацијата.

Повелбата јасно ги прикажува сите права и одговорности на структурата и органите на управување. Аспектите наведени во него не треба да се во спротивност со законодавството на Руската Федерација и локалните правни документи. Овој труд мора да содржи:

HOA име, адреса и други општи информации;
целта на создавање на непрофитна структура;
права и обврски на членовите на HOA;
клаузули кои ги регулираат активностите на претседателот на партнерството, ревизорот и членовите на одборот;
постапка и зачестеност на собирање;
алгоритам за елиминација на структурата.

Активности

За да се постигнат целите наведени во конститутивниот документ, HOA има целосно право да врши економски активности, врз основа на член 152 од Кодексот за домување на Руската Федерација. Предуслов за организирање на HOA е правилното разграничување на територијата; доколку постапката се спроведе правилно, сите поткровје, подруми и околината ќе бидат под контрола на Здружението на сопственици на куќи.

Според Член 24 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, HOA имаат право да спроведуваат претприемачки активности доколку се неопходни за постигнување на нивните цели. Комерцијалните или финансиските активности треба да вклучуваат манипулации со хартии од вредност - нивно стекнување и продажба, производство на стоки и услуги.

Во пракса, Здружението на сопственици може да ги користи финансиските средства кои се на сметката во структурата и може да донесува одлуки во однос на управувањето со недвижниот имот и соодветноста на неговото користење.

Партнерството може да аплицира до банкарската структура за заем за одредени потреби. Членовите на одборот и менаџерот можат да обезбедат дел од контролираната територија за привремено користење (кирија) со цел да се добијат финансиски средства кои ќе се користат за потребите на партнерството. Оваа можност се дава под услов да се почитуваат правата и интересите на сопствениците на имот. Како да се види? Прочитајте го следејќи ја врската.

Економски

Врз основа на став 2 од член 152 од Кодексот за домување на Руската Федерација, HOA има право да се вклучи во следниве видови економски активности:

користење, одржување и навремена поправка на контролиран недвижен имот и територија;
изградба на дополнителни објекти на недвижен имот во катна зграда (врз основа на одлука на состанокот на членовите на HOA);
закуп на дел од заедничка територија или недвижен имот.

Дивидендите добиени како резултат на горенаведените операции се користат за целите наведени во повелбата.

На пример, ова може да биде уредување на двор, изградба на игралиште или летниковци, асфалтирање тротоари или поправка на пат.

Ако сопствениците на имот ги користат средствата добиени со лоша намера, партнерството има право да бара отплата на суд.

Доста често, избраниот претседател на партнерството нема можност, а понекогаш дури и желба, да го напушти главното место на работа и целосно да се посвети на добри дела. Затоа, постои сè поголема тенденција да се привлече поединец кој ќе утврдете ги главните насоки на развој и работа на управување со куќата. Ова лице е менаџер. Раководството на HOA може да склучи договор за вработување со поединец кој аплицира за улогата на менаџер, со што ќе го вклучи во персоналот на HOA.

Прочитајте повеќе за одговорностите на претседавачот.

Договор за вработување

Според член 57 од Законот за работни односи на Руската Федерација, договорот за вработување () на лицето што го склучува договорот мора да ги наведе податоците за пасошот на идниот вработен, името на партнерството и регистарските знаци на претпријатието, местото и датумот на склучување и името на вистинското место на работа на работникот. Посочени се работните обврски и услови, распоредот за работа, достапноста и висината на надоместокот и исплата.

Во случај горенаведените податоци да не биле вклучени во договорот за вработување, тој сè уште се смета за валиден. Измените во однос на податоците што недостасуваат се прават директно на текстот на договорот, а неодредените услови се наведени во посебен додаток.

Опис на работно место

Овој документ целосно ги регулира правата и обврските на менаџерот и го рационализира процесот на трудот. Описот на работата го пропишува претседавачот и го одобруваат адвокатите. Се составува во два примерока, од кои едниот останува кај органите на управување на партнерството, вториот му се дава на управителот.

Документот мора да ги содржи потребните вештини што менаџерот мора да ги поседува, неговите должности и права. До денес не е донесен законски документ кој би ја регулирал содржината и процесот на изработка на опис на работните места. Затоа, раководството на HOA има право лично да развие таков документ ().

Известување до сопствениците

Многу често, во куќа управувана од HOA, коегзистираат „обични“ граѓани и членови на партнерството. И втората категорија на луѓе има право да ја прегледа документацијата на организацијата, но нивното ниво на пристап ќе биде различно. Во моментов на државно ниво не е развиен алгоритмот за обезбедување на бараната документација, па кои документи да се прикажат, а кои не, одлучува раководството на HOA. Трудовите предвидени за преглед на обичните жители на катна зграда:

записник од состанокот на учесниците во HOA, кои се чуваат во архивите;
документи со кои се потврдуваат одлуките донесени за прашања ставени на дневен ред - договори за закуп и извештаи за извршената работа;
Повелба на Здружението на сопственици на куќи.

Покрај сите горенаведени документи, член на заедницата има право на пристап до финансиската документација, имено:

проценки на приходите и расходите;
извештаи за финансиски активности.

Потврди

Еден од облиците на известување до членовите на заедницата се потврдите за плаќање на членарина. Важно е секоја сметка да биде поддржана со фискална сметка и да ги има сите ознаки за регистрација на HOA. Таквиот документ мора да содржи информации за членот на партнерството и неговата адреса на живеење. Тековната сметка на примачот и неговата идентификациска шифра, целта на уплатата и за кој период е извршена, како и висината на придонесот и потписот на исплатувачот.

Како што беше претходно напишано, при одржување на состаноци на Здружението на сопственици на станови, напредокот на состанокот и сите донесени одлуки се запишуваат во протоколот. Во записникот се прикажани сите прашања што беа ставени на расправа и преземените мерки. Имињата и презимињата на присутните членови на партнерството мора да бидат соодветно внесени со лични потписи.

Записникот го води секретар кој е специјално поканет на вакви настани. Просечниот статистички протокол мора да го содржи регистарскиот број на документот, името на состанокот што ја означува природата на состанокот, датумот и времето на состанокот, како и бројот на присутни луѓе, агендата, назначувајќи ги сите прашања и причините за средбата. На крајот од документот потребно е да се запише резултатот од гласањето и да се потпишат потписите на сите присутни.

Полномошно

Доста често, поради некоја причина, менаџерот не може целосно да ги извршува своите функции, тогаш за да се обезбеди живот на партнерството потребно е да му се издаде полномошно на менаџерот (). Таквиот документ му овозможува на вработениот да го брани мислењето на претседателот на општите состаноци на членовите на Здружението на сопственици на куќи и општите состаноци на сопствениците на имот и да учествува во гласањето за сите прашања објавени на дневниот ред.

Обжалете се на суд на одлуката донесена од управното тело на HOA „Име“, доколку ги прекршат правата на претседавачот како член на таква организација, потпишете и извршите други дејствија неопходни за застапување на неговите интереси на состанокот.

Управителот има право да управува со контролираната територија со право на економско управување, а може да потпишува и документи од примарно значење.

Сметководствена политика

Компетентната сметководствена политика () е прилично важен аспект во развојот и воспоставувањето на полноправна HOA. Тоа ви овозможува да ги контролирате речиси сите финансии и активности на претпријатието од самите сопственици и да ги одредите оптималните законски шеми за оданочување. Сметководствената политика треба да покрива организациски прашања и да го одразува формирањето на податоци по сегменти. Да има методи за проценка на билансот на средствата и обврските, да ги регулира тарифите за услугите и да генерира информации прикажани во извештаите.

Печат

Според Уредбата на Федералната државна служба за статистика на Руската Федерација, одржувањето на строга документација за известување, работни книги и примарни документи бара присуство на печат со целото име на непрофитната организација. Врз основа на став 5 од член 135 од Кодексот за домување на Руската Федерација, Здружението на сопственици има право да има печати со своето име, како и обрасци (веќе пишувавме за ова во статијата), регистриран амблем, банка сметка и други детали.

Стандард за обелоденување

Кодекс за домување на Руската Федерација постојат барања за откривање информации HOA. Партнерството мора да обезбеди бесплатен пристап до податоците за главните показатели за неговата работа, редоследот на извршената работа и неговата цена. Сите карактеристики на обелоденувањето и обезбедувањето на таквите информации се одобрени со Стандардот за обелоденување на информации за организацијата од 23 септември 2010 година.

Во согласност со него, од HOA се бара да обезбедат податоци или на веб-страницата на органите на локалната администрација или на веб-страницата на извршната власт. Задолжително е да се постават информации на лавици или штандови во влезот на контролираната зграда. Од HOA исто така се бара да обезбедат податоци врз основа на барањата добиени и од членовите на партнерството и од сопствениците на имот.

Според ставовите 6 и 15 од Стандардот, податоците дадени на веб-страницата, штандовите и решетките мора да се чуваат 5 години. Локалниот огранок на Државниот инспекторат за домување ја следи усогласеноста со барањата на Стандардот.

Многу често, потешкотиите се јавуваат во Здружението на сопственици на куќи се поврзани со неправилно разбирање на целите поставени од сите членови. Откако ја заврши својата доделена мисија, HOA станува едноставно непотребна, слабо организирана и неподготвена за исполнување на новите обврски и планови.

Системот за управување со HOA за станбена зграда припаѓа на организациски тип, со сите негови карактеристични карактеристики и нијанси. Без сомнение, таа мора да биде во согласност со шемата за контрола на повратни информации. При организирање на партнерство треба да се земе предвид дека таков систем е сосема нов и не е проучен, а слични аналози едноставно не постојат.

Управувањето со станбена зграда мора да обезбеди поволни и безбедни услови за живеење на граѓаните, правилно одржување на заедничкиот имот во станбена зграда, решавање на прашања во врска со користењето на споменатиот имот, како и обезбедување на комунални услуги за граѓаните кои живеат во таква зграда.

Во моментов, сè почесто, сопствениците на станбени згради избираат форма на управување со нивниот дом - HOA, додека многу од нив чувствуваат потреба за професионално управување, но не се подготвени да го префрлат одборот во рацете на комерцијална организација. Едно решение за овој проблем е привлекување

Менаџерот на HOA е поединец на кој му се доверени сите тековни административни функции за организирање на работата на партнерството.

Каков е правниот статус на менаџерот на HOA и каква е неговата процедура за интеракција со здружението на сопственици.

Денес, сè почесто во практиката на HOA, до претседателот на одборот се појавува фигурата на менаџерот на HOA. Овој тренд е сосема природен; згора на тоа, најверојатно ќе се развие, потврдувајќи ја идејата за потребата од комбинирање на самоуправување на станбена зграда со професионален менаџмент.

Сосема е очигледно дека не секоја зграда може да има сопственик (а претседател на одборот на HOA може да биде само сопственик на простории во станбена зграда, кој е член на партнерството), кој би имал доволен износ знаење и искуство, и што е најважно, желбата да ја напушти целата или дел од неговата главна работа (бидејќи квалитетната работа на претседателот на одборот бара значително време) и да се посвети на работа за општо добро на целиот куќа. Во меѓувреме, сосема е можно да се најде лице кое сака и може да ги одреди главните насоки на работа во управувањето со куќата и да го контролира извршувањето на плановите, додека ангажираниот менаџер ќе ја заврши целата друга работа.

Менаџер: кој е тој и зошто е потребен?

Менаџер е поединец кој може или не мора да има статус на индивидуален претприемач.

За твоја информација. Неодамна, практиката на привлекување на таканаречен антикризен менаџер во HOA за одреден временски период стана широко распространета со цел да се организира работата на партнерството и да се пренесе искуството на одборот.

Регистрација на правниот статус на управителот.

Може да се склучат два вида договори со Менаџерот: договор за вработување, со вклучување во персоналот на HOA, или договор за граѓанско право, чиј еден од формите е договор за давање услуги. Уметноста е посветена на овие прашања. 162 Кодекс за домување на Руската Федерација.

Треба да се напомене декачл. 145 Кодекс за домување на Руската Федерација ангажирање на менаџер како ангажиран вработенво исклучителна надлежност на генералниот состанок на членовите на HOA не се однесува, и тука е уметност. 148 (4.5) на одговорностите на одборот на HOAвклучува: управување со станбена зграда или склучување договори за нејзино управување; ангажирање работници за сервисирање на станбена зграда и нивно отпуштање; Така, прашањето за склучување на договор за вработување со менаџерот треба да го реши одборот на HOA. За возврат, претседателот на одборот, во согласност со клаузулата 2 од чл. 149 од Кодексот за домување на Руската Федерација може да врши трансакции кои, во согласност со законот и повелбата на партнерството, не бараат задолжително одобрување од одборот или генералниот состанок на членовите на партнерството.

ВО Доколку е склучен договор за вработување, позицијата менаџер со соодветна плата мора да биде вклучена во табелата за персонал во HOA во рамките одобрена проценка на трошоцитена генералниот состанок на членовите на HOA во согласност со член 8.1. 145 Кодекс за домување на Руската Федерација. Во исто време, овластувањето да ангажира работници за сервисирање на станбена зграда и да ги отпушти во согласност со клаузулата 5 од чл. 148 од Кодексот за домување на RF се однесува на одговорностите на одборот на HOA.Следствено, договор за вработување со раководител се склучува врз основа на одлука на одборот и договорот за вработување со конкретен раководител го потпишува претседавачот. Што се однесува до раскинувањето на договорот за вработување, тоа е можно само по основите предвидени во чл. 81 од Законот за работни односи на Руската Федерација.

Можност за заклучок граѓански договор со управителотпоради следните околности:

Принципот на слобода на договор (член 421 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), според кој страните можат да склучат договор, и предвиден и не е предвиден со закон или други правни акти; Одредбите од ставовите. 1 клаузула 1 чл. 137 од Кодексот за домување на Руската Федерација, кој, заедно со правото на HOA да склучи договор за управување со станбена зграда, договори за одржување и поправка на заеднички имот во станбена зграда и договори за обезбедување на комунални услуги, предвидува право на склучување други договори во интерес на членовите на партнерството. Овие „други“ треба да го вклучуваат договорот со менаџерот на HOA

Потпишувањето договор за давање услуги со менаџер (IP) е слично на потпишување договор за вработување. Раскинувањето на таков договор се врши според правилата од Поглавје. 29 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, имено во случај на значително прекршување на условите на договорот од страна на една од страните и во други случаи утврдени со Граѓанскиот законик, други закони или договорот. Договорот, по правило, предвидува можност за еднострано раскинување на договорот од страна на една од страните со известување на другата страна за тоа во рокот наведен во договорот.

Во односите со трети лица, менаџерот на HOA дејствува во име на партнерството врз основа на полномошно издадено во согласност со Поглавје 10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација.

Правен статус на менаџерот на HOA.

Во зависност од степенот на доверба, на менаџерот на HOA може да му се доделат, на пример, следните функции:

Избор на изведувачи за извршување на работи за одржување и поправка на заеднички имот на станбена зграда (во овој случај, одборот на HOA може да го резервира овластувањето да склучи договор, или исто така може да му го довери на управителот);

Склучување договори за давање на комунални услуги;

Склучување други договори во име на HOA;

Вработување и отпуштање вработени;

Следење на спроведувањето на работи за одржување, одржување и поправка на станбена зграда;

Застапување на интересите на HOA во државните органи и локалните власти;

Подготовка на проценки на приходите и расходите на HOA за годината;

Подготовка на финансиски извештај на одборот на HOA до сопствениците за годишното генерално собрание на членовите на HOA;

Интеракција со сопствениците и членовите на HOA за прашања поврзани со работата на HOA;

Наплата на долг кон HOA од сопствениците на простории во куќата итн.

Доколку сакате, на менаџерот може да му се даде и право да располага со средствата на HOA (со правилно формализирање на оваа власт во полномошно и банкарска документација). Во меѓувреме, одборот на HOA и претседателот на одборот можат да резервираат толку важен авторитет за себе.

Методи на интеракција помеѓу HOA и менаџерот.

Како заклучок, ќе ги разгледаме можните модели на интеракција помеѓу HOA и HOA менаџерот.

Без оглед на избраниот модел, работата на HOA со управителот претпоставува присуство на лице одговорно за управување со станбената зграда, кое професионално го врши управувањето, и постојан орган на HOA - одборот, кој ги изразува интересите на сопственици и следење на активностите на управителот. Главниот проблем при изборот на менаџер, според нас, е тоа што еден HOA не може секогаш да му понуди на квалификуван менаџер плата според неговото барање, поради што повеќето од менаџерите што ги познаваме комбинираат работа во неколку HOA.

Примерок на договор со менаџерот на здружението на сопственици на куќи. Опис на работата на менаџерот на HOA, одговорности и договор за вработување

Како и каде се регулира правниот статус?

Модели на интеракција со партнерството

Регистрација на овластувања преку потпишување договор

Полномошно

Поим и неопходност

Последици од пропуштање на документ

Издавање и одобрување

Измена

Активности

реклама

Економски

Договор за вработување

Опис на работно место

Известување до сопствениците

Потврди

Полномошно

Сметководствена политика

Печат

Стандард за обелоденување