Wat is het voordeel van de inkomensbenadering. Inkomensbenadering van vastgoedwaardering

inkomensbenadering

De inkomensbenadering van vastgoedwaardering is gebaseerd op het bepalen van de waarde van een vastgoedobject op basis van de berekening van de verwachte inkomsten uit het bezit (gebruik) van dit object. Deze indicator is erg belangrijk omdat u hiermee de kosten van het object in de toekomst kunt voorspellen.

De inkomensbenadering is tegenwoordig een van de meest gebruikte methoden voor vastgoedwaardering in de taxatiepraktijk.

Volgens de moderne econoom Vishnevetsky A.V. wordt deze benadering ook "marginaal" genoemd (van de Engelse term "marge", vaak gebruikt in Rusland als een analoog van het concept "winst"). De toepasbaarheid van de marginale benadering komt duidelijk tot uiting tijdens de periode van economische groei in de staat. De inkomstenaanpak is een integraal onderdeel van de Due Diligence-procedure.

De inkomstenmethode is voornamelijk gebaseerd op het bepalen van de waarde van onroerend goed door de verdisconteerde inkomstenstroom (uit eigendom of gebruik van dit object) te berekenen. Deze methode is gebaseerd op het verwachtingsprincipe - het vaststellen van de contante waarde van inkomsten en andere voordelen die in de toekomst kunnen worden ontvangen uit het bezit van dit onroerend goed. Het is logisch dat de eigenaar van het onroerend goed zijn eigendom niet opgeeft onder het bedrag dat hij zou kunnen ontvangen door het te blijven exploiteren, en de koper zal niet meer betalen dan het bedrag dat het latere gebruik van dit object voor commerciële doeleinden zal opleveren naar hem. Zo wordt de prijs van onroerend goed bepaald op basis van de waarde van toekomstige inkomsten in overeenstemming tussen de partijen.

Bij het berekenen van de inkomstenbenadering worden de volgende methoden gebruikt: activering van inkomsten en verdiscontering van kasstromen. Deze technieken zijn de belangrijkste in deze methode.

1) Overeenkomstig de technologie van de directe kapitalisatiemethode wordt de waarde bepaald door de verhouding tussen het nettobedrijfsresultaat voor belastingen en het kapitalisatiepercentage. Het kapitalisatiepercentage wordt door de taxateur bepaald op basis van de waarde van de basisrente door deze aan te passen voor risico's.

2) De verdisconteerde kasstroommethode wordt gebruikt wanneer de kasstromen ongelijk zijn (instabiel inkomen), of wanneer verschillende kapitalisatieratio's worden gebruikt. Volgens de methodiek wordt de kostprijs van een object bepaald als de som van de verdisconteerde inkomsten uit het project. Hiervoor is het nodig om een ​​kasstroommodel te bepalen met een prognose van uitgaven en investeringen voor een geselecteerde periode. De disconteringsvoet wordt bepaald rekening houdend met dezelfde parameters als bij de kapitalisatiemethode.

De essentie van de methode - de inkomstenbenadering evalueert de waarde van onroerend goed als de huidige waarde van toekomstige kasstromen. Tegelijkertijd weerspiegelt deze benadering het risiconiveau voor het te taxeren onroerend goed, evenals de kwaliteit en kwantiteit van de inkomsten die het te taxeren onroerend goed tijdens zijn levensduur kan opleveren. Het belangrijkste voordeel van de inkomstenbenadering is dat u nu al rekening kunt houden met toekomstige beleggingsrisico's.

Het nadeel van de methode is dat toekomstige inkomsten - het voorspelde bedrag aan huurinkomsten en het bedrag van toekomstige wederverkoop van het object, door de taxateur worden bepaald door een aantal factoren te analyseren, en daarom een ​​bepaalde fout kunnen bevatten, omdat het onmogelijk om de toestand van de vastgoedmarkt op lange termijn met absolute nauwkeurigheid te bepalen.

Inkomensbenadering van vastgoedwaardering - een set van methoden voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed, gebaseerd op de bepaling van verwachte inkomsten uit het commerciële gebruik van het te taxeren onroerend goed.

Het belangrijkste voordeel dat de inkomensbenadering van vastgoedwaardering heeft in vergelijking met de markt- en kostenbenadering is dat het in grotere mate het idee van de belegger van onroerend goed als bron van inkomsten weerspiegelt, d.w.z. deze kwaliteit van onroerend goed wordt in aanmerking genomen als de belangrijkste prijsfactor. Het belangrijkste nadeel van de inkomensbenadering van vastgoedwaardering is dat deze, in tegenstelling tot de andere twee waarderingsbenaderingen, is gebaseerd op prognosegegevens.

De inkomstenbenadering evalueert de waarde van onroerend goed op dit moment als de contante waarde van toekomstige kasstromen, d.w.z. weerspiegelt:

de kwaliteit en kwantiteit van het inkomen dat het onroerend goed tijdens zijn leven kan opleveren;

risico's die specifiek zijn voor zowel het beoordeelde object als voor de regio.

De inkomensbenadering wordt gebruikt bij het bepalen van investeringkosten, aangezien een potentiële belegger voor een object niet meer zal betalen dan de contante waarde van toekomstige inkomsten uit dit object. Het wordt ook gebruikt om te bepalen marktwaarde.

Basisconcepten:

Kapitalisatie van inkomen is een proces dat de relatie tussen toekomstige inkomsten en de huidige waarde van een object bepaalt.

De basisformule van de inkomensbenadering (figuur 3.5):

of
, waar

C (V) - de waarde van onroerend goed;

BH (I) - de verwachte inkomsten uit het te taxeren onroerend goed. Inkomen verwijst meestal naar het netto bedrijfsresultaat dat onroerend goed gedurende een bepaalde periode kan opleveren;

K (R) - het rendement of de winst - is de coëfficiënt of het kapitalisatiepercentage.

Kapitalisatieratio- het rendement, dat de verhouding tussen inkomen en waarde van het te taxeren object weergeeft.

Kapitalisatiepercentage is de verhouding tussen de marktwaarde van het onroerend goed en het netto-inkomen dat het oplevert.

Kortingspercentage- het tarief van de samengestelde rente, die wordt toegepast bij de herberekening op een bepaald moment van de waarde van kasstromen die voortvloeien uit het gebruik van onroerend goed.

De belangrijkste stadia van vastgoedtaxatie met behulp van de inkomensbenadering zijn:

Schatting van het bruto potentieel inkomen op basis van de analyse van de huidige tarieven en tarieven (huurtarief) in de markt voor vergelijkbare woningen;

Verliesanalyse;

Berekening van kosten uit de exploitatie van het beoordeelde object;

Het netto bedrijfsresultaat wordt bepaald, wat gelijk is aan het verschil tussen het bruto potentiële inkomen minus verliezen en kosten

Het omzetten van netto bedrijfsresultaat naar vastgoedwaarde.

Binnen het kader van de inkomstenbenadering kan een van twee methoden worden gebruikt: de methode van directe kapitalisatie van inkomsten en de discounted cashflow-methode.

Deze methoden zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van onroerend goed wordt bepaald door het vermogen van het te taxeren onroerend goed om in de toekomst inkomstenstromen te genereren. Bij beide methoden worden de toekomstige inkomsten uit het onroerend goed omgerekend in de waarde ervan, rekening houdend met het risiconiveau dat kenmerkend is voor dit onroerend goed. Deze methoden verschillen alleen in de manier waarop inkomensstromen worden getransformeerd.

Bij gebruik van de inkomstenkapitalisatiemethode worden inkomsten voor een bepaalde periode omgezet in de waarde van onroerend goed, en bij gebruik van de discounted cashflow-methode worden inkomsten uit het beoogde gebruik over een aantal prognosejaren, evenals opbrengsten uit de wederverkoop van een eigenschap aan het einde van de prognoseperiode.

De inkomstenkapitalisatiemethode wordt gebruikt als:

inkomstenstromen zijn lange tijd stabiel, vertegenwoordigen een significante positieve waarde;

inkomensstromen groeien in een gestaag, gematigd tempo.

De basisberekeningsformule is als volgt:

of
,waar

C - de waarde van het onroerend goed (geldeenheden);

KK - kapitalisatieratio (%).

De methode van kapitalisatie van inkomsten is dus de bepaling van de waarde van onroerend goed door het jaarlijkse (of gemiddelde jaarlijkse) nettobedrijfsresultaat (NOR) om te zetten in de huidige waarde.

Bij het toepassen van deze methode moet met het volgende rekening worden gehouden: beperkende voorwaarden:

instabiliteit van inkomstenstromen;

als het onroerend goed wordt gerenoveerd of in uitvoering is.

De belangrijkste problemen van deze methode:

1. De methode wordt niet aanbevolen wanneer het onroerend goed ingrijpende renovatie nodig heeft of zich in een staat van aanbouw bevindt, d.w.z. in de nabije toekomst is het niet mogelijk om het niveau van stabiel inkomen te bereiken.

2. In Russische omstandigheden is het grootste probleem waarmee de taxateur wordt geconfronteerd de "ondoorzichtigheid van informatie" van de onroerendgoedmarkt, voornamelijk het gebrek aan informatie over echte transacties voor de verkoop en verhuur van onroerend goed, bedrijfskosten, het gebrek aan statistische informatie op de bezettingsgraad in elk marktsegment in verschillende regio's. Als gevolg hiervan wordt het berekenen van de NRR en het kapitalisatiepercentage een zeer moeilijke taak.

De belangrijkste fasen van dee:

definitie van het verwachte jaarinkomen (of gemiddeld jaarinkomen), als het inkomen dat door het onroerend goed wordt gegenereerd bij zijn beste en meest efficiënte gebruik;

berekening van de kapitalisatievoet;

het bepalen van de waarde van een onroerend goed op basis van het nettobedrijfsresultaat en de kapitalisatieratio door de NOR te delen door de kapitalisatieratio.

Potentiële bruto-omzet (GRP)- inkomsten die kunnen worden verkregen uit onroerend goed met 100% gebruik ervan, exclusief alle verliezen en kosten. LHP is afhankelijk van de oppervlakte van het onroerend goed dat wordt beoordeeld en de vastgestelde huurprijs en wordt berekend met behulp van de formule:

, waar

S - te verhuren oppervlakte, m 2 ;

Cm - huurprijs voor 1 m2.

Werkelijk Bruto Inkomen (GIR)- is het potentiële bruto-inkomen verminderd met verliezen uit onderbenutting van de ruimte en uit het innen van huur, vermeerderd met andere inkomsten uit het normale marktgebruik van het onroerend goed:

DIA \u003d DIA - Verliezen + Overige inkomsten

Netto bedrijfsresultaat (NOI)- werkelijke bruto-inkomsten minus bedrijfskosten (OP) voor het jaar (exclusief afschrijvingen):

CHOD \u003d DVD - OF.

Exploitatiekosten zijn kosten die nodig zijn om de normale werking van het onroerend goed en de reproductie van het werkelijke bruto-inkomen te verzekeren.

Berekening van de kapitalisatieratio.

Er zijn verschillende methoden om de kapitalisatieratio te bepalen:

rekening houdend met de terugbetaling van kapitaalkosten (gecorrigeerd voor veranderingen in de waarde van het actief);

gekoppelde beleggingsmethode of beleggingsgroeptechniek;

directe kapitalisatiemethode.

Bepaling van de kapitalisatieratio, rekening houdend met de terugbetaling van kapitaaltotale kosten.

De kapitalisatieratio bestaat uit twee delen:

rendementspercentages op een investering (kapitaal), wat een vergoeding is die aan een belegger moet worden betaald voor het gebruik van fondsen, rekening houdend met het risico en andere factoren die verband houden met specifieke investeringen;

kapitaalrendementpercentages, d.w.z. terugbetaling van de initiële investering. Bovendien is dit element van de kapitalisatieratio enkel van toepassing op het afschrijfbare deel van de activa.

Het rendement op kapitaal wordt berekend met behulp van de cumulatieve constructiemethode:

Risicovrij rendement +

Risicopremies +

Investeringen in vastgoed +

Premies voor lage vastgoedliquiditeit +

Awards voor beleggingsbeheer.

Risicovrij rendement - rente op zeer liquide activa, d.w.z. het is een koers die "de werkelijke marktkansen voor bedrijven en individuen weerspiegelt om geld te investeren zonder enig risico op non-return". Het rendement op OFZ, VEB wordt vaak als een risicovrije rente genomen.

Bij het evaluatieproces moet er rekening mee worden gehouden dat de nominale en reële risicovrije rente zowel roebel als vreemde valuta kan zijn. Bij het herberekenen van de nominale koers naar de reële en vice versa, is het raadzaam om de formule van de Amerikaanse econoom en wiskundige I. Fisher te gebruiken, door hem afgeleid in de jaren '30 van de 20e eeuw:

; waar

Rn - nominaal tarief;

Rr - reële koers;

Jinf – inflatie-index (jaarlijkse inflatie).

Bij het berekenen van de valutarisicovrije rente is het raadzaam om een ​​aanpassing uit te voeren met behulp van de Fisher-formule, rekening houdend met de dollarinflatie-index, en bij het bepalen van de risicovrije rente van de roebel - de roebelinflatie-index.

De overdracht van het rendement van de roebel naar de dollarkoers of omgekeerd kan met de volgende formules:

Dr, Dv - roebel of valuta-inkomen;

Kurs – wisselkoers, %.

Berekening van de verschillende componenten van de risicopremie:

premie voor lage liquiditeit. Bij de berekening van deze component wordt rekening gehouden met de onmogelijkheid van een onmiddellijke terugverdientijd van beleggingen die in een vastgoedobject zijn belegd, en dit kan worden genomen op het niveau van dollarinflatie voor een typische blootstellingstijd van objecten die vergelijkbaar is met die welke wordt beoordeeld op de markt;

risicopremie investeringen in onroerend goed. In dit geval wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van onopzettelijk verlies van de consumentenwaarde van het object en kan de premie worden geaccepteerd in het bedrag van verzekeringspremies bij verzekeringsmaatschappijen met de hoogste betrouwbaarheidscategorie;

vermogensbeheerbonus. Hoe riskanter en complexer de beleggingen, hoe competenter het beheer nodig is. Het is raadzaam om de vermogensbeheervergoeding te berekenen rekening houdend met de onderbelastingsfactor en verliezen bij de inning van huurbetalingen.

Gekoppelde investeringsmethode of investeringsgroeptechniek.

Als het onroerend goed wordt verworven met eigen en vreemd vermogen, moet de kapitalisatieratio voldoen aan de rendementseisen voor beide delen van de investering. De waarde van de coëfficiënt wordt bepaald door de methode van gekoppelde investeringen, of de techniek van de investeringsgroep.

De kapitalisatieratio voor vreemd vermogen wordt de hypotheekconstante genoemd en wordt berekend met de volgende formule:

; waar

Rm - hypotheekconstante;

DO - jaarlijkse betalingen;

K is het bedrag van de hypothecaire lening.

De hypotheekconstante wordt bepaald aan de hand van een tabel met zes samengestelde rentefuncties: deze is gelijk aan de som van de rentevoet en de compensatiefondsfactor, of is gelijk aan de bijdragefactor per afschrijvingseenheid.

De kapitalisatieratio voor het eigen vermogen wordt de hypotheekconstante genoemd en wordt berekend met de volgende formule:

; waar

Rc – aandelenkapitalisatieratio;

PTCF - jaarlijkse cashflow vóór belastingen;

Кс – de waarde van het eigen vermogen.

De algemene kapitalisatieratio wordt gedefinieerd als een gewogen gemiddelde van:

M is de hypotheekschuldquote.

Als een verandering in de waarde van een actief wordt voorspeld, wordt het noodzakelijk om in de kapitalisatieratio rekening te houden met het rendement van de hoofdsom van kapitaal (het herkapitalisatieproces). Het rendement van kapitaal in sommige bronnen wordt de herkapitalisatieratio genoemd. Om de initiële investering terug te verdienen, wordt een deel van het netto bedrijfsresultaat gereserveerd in een compensatiefonds met een rentevoet Y p - de rentevoet voor herkapitalisatie.

Er zijn drie manieren: Winst op geïnvesteerd kapitaal:

lineair rendement op kapitaal (Ring's methode);

teruggave van kapitaal op het herstelfonds en het rendement op investering (Inwood-methode). Het wordt ook wel de lijfrentemethode genoemd;

kapitaalrendement op het herstelfonds en de risicovrije rente (Hoskold-methode).

Ring methode:.

Deze methode is geschikt wanneer verwacht wordt dat de hoofdsom in gelijke termijnen zal worden terugbetaald. Het jaarlijkse rendement op kapitaal wordt berekend door 100% van de waarde van het actief te delen door de resterende gebruiksduur, d.w.z. is het omgekeerde van de levensduur van het actief. Het rendement is het jaarlijkse aandeel van het startkapitaal dat in een rentevrij vervangingsfonds wordt geplaatst:

; waar

n is de resterende economische levensduur;

Ry is het rendement op investering.

Voorbeeld.

Investeringsvoorwaarden:

termijn - 5 jaar;

R - rendement op investering 12%;

Het bedrag van de kapitaalinvestering in onroerend goed is $ 10.000.

Oplossing. Ring methode. Het jaarlijkse lineaire rendement op het vermogen zal 20% bedragen, aangezien 100% van het actief over 5 jaar wordt afgeschreven (100: 5 = 20). In dit geval is de kapitalisatieratio 32% (12% + 20% = 32%).

Terugbetaling van de hoofdsom van het kapitaal, rekening houdend met het vereiste rendement op de investering, wordt weergegeven in de tabel.

Tabel Rendement op geïnvesteerd vermogen volgens de Ring-methode (USD)

De kapitaalteruggave gebeurt in gelijke termijnen over de hele levensduur van het onroerend goed.

Inwood-methode: gebruikt als het kapitaalteruggavebedrag wordt herbelegd tegen het rendement op de investering. In dit geval is het rendement als onderdeel van de kapitalisatieratio gelijk aan de factor compensatiefonds tegen dezelfde rentevoet als voor beleggingen:

waar SFF - factor vergoedingsfonds;

Y = R (rendement op investering).

Terugbetaling van geïnvesteerd kapitaal volgens deze methode wordt weergegeven in de tabel. 3.5.

Voorbeeld.

Investeringsvoorwaarden:

termijn - 5 jaar;

rendement op investering - 12%.

Oplossing. De kapitalisatieratio wordt berekend als de som van het investeringsrendement 0,12 en de herstelfondsfactor (voor 12%, 5 jaar) 0,1574097. De kapitalisatieratio is 0,2774097 indien genomen uit de kolom "Afschrijvingsbijdrage" (12%, 5 jaar).

Tafel. Rendement op geïnvesteerd vermogen volgens de Inwood-methode (USD)

Hoskold-methode:. Wordt gebruikt wanneer het rendement op de initiële investering enigszins hoog is, waardoor herinvestering in hetzelfde tempo onwaarschijnlijk is. Voor herbelegde fondsen wordt verwacht dat het inkomsten zal ontvangen tegen de risicovrije rente:

waarbij Y b de risicovrije rente is.

Voorbeeld. Het investeringsproject voorziet in een jaarlijkse return on investment (kapitaal) van 12% gedurende 5 jaar. Rendement op investeringsbedragen kan risicovrij worden herbelegd tegen een tarief van 6%.

Oplossing. Als het rendement op kapitaal 0,1773964 is, wat de herstelfactor is voor 6% over 5 jaar, dan is de kapitalisatieratio 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Als wordt voorspeld dat een investering slechts gedeeltelijk aan waarde zal verliezen, wordt de kapitalisatieratio iets anders berekend, aangezien het kapitaal wordt terugverdiend uit de doorverkoop van onroerend goed en gedeeltelijk uit de huidige inkomsten.

Voordelen: De methode van inkomenskapitalisatie ligt in het feit dat deze methode rechtstreeks de marktomstandigheden weerspiegelt, aangezien wanneer ze wordt toegepast, in de regel een groot aantal vastgoedtransacties wordt geanalyseerd vanuit het oogpunt van de verhouding tussen inkomen en waarde, en een hypothetische winst- en verliesrekening wordt opgesteld bij de berekening van het geactiveerde inkomen, waarvan het basisprincipe voor de constructie de aanname is van een marktniveau van vastgoedexploitatie.

Gebreken inkomenskapitalisatiemethoden zijn als volgt:

de toepassing ervan is moeilijk wanneer er geen informatie is over markttransacties;

Discounted cashflow-methode (DDP) is complexer, gedetailleerder en stelt u in staat om het object te evalueren in geval van onstabiele kasstromen ervan, waarbij de karakteristieke kenmerken van hun ontvangst worden gemodelleerd. De DDP-methode wordt toegepast wanneer:

toekomstige kasstromen zullen naar verwachting materieel verschillen van de huidige;

er is bewijs om de omvang van toekomstige kasstromen uit onroerend goed te rechtvaardigen;

inkomsten- en uitgavenstromen zijn seizoensgebonden;

het te taxeren object is een grote multifunctionele bedrijfsruimte;

het object is in aanbouw of is net gebouwd en in gebruik genomen (of in gebruik genomen).

De DCF-methode evalueert de waarde van onroerend goed op basis van de contante waarde van het inkomen, dat bestaat uit geprojecteerde kasstromen en restwaarde.

Om DCF te berekenen zijn de volgende gegevens nodig:

duur van de prognoseperiode;

prognosewaarden van kasstromen, inclusief terugboeking;

Kortingspercentage.

Algoritme voor het berekenen van de DDP-methode.

1. Definitie van de prognoseperiode. In de internationale waarderingspraktijk is de gemiddelde waarde van de prognoseperiode 5-10 jaar; voor Rusland is een typische waarde een periode van 3-5 jaar. Dit is een realistische periode waarvoor een redelijke prognose gemaakt kan worden.

2. Het voorspellen van de waarden van kasstromen.

Bij het beoordelen van onroerend goed met de DCF-methode worden verschillende soorten inkomsten uit het object berekend:

potentieel bruto-inkomen;

werkelijke bruto-inkomen;

netto bedrijfsresultaat;

cashflow voor belastingen;

cashflow na belastingen.

In de praktijk verdisconteren Russische taxateurs inkomsten in plaats van kasstromen:

NCH ​​​​(wat aangeeft dat het onroerend goed wordt geaccepteerd als onbezwaard door schuldverplichtingen),

nettokasstroom exclusief bedrijfskosten, grondbelasting en wederopbouw,

belastbaar inkomen.

Er moet rekening mee worden gehouden dat het de cashflow is die moet worden verdisconteerd, aangezien:

kasstromen zijn niet zo volatiel als inkomsten;

het concept van "kasstroom" correleert met de instroom en uitstroom van middelen, waarbij rekening wordt gehouden met monetaire posten als "kapitaalinvesteringen" en "schuldverplichtingen", die niet zijn opgenomen in de berekening van de winst;

de winstindicator correleert de inkomsten die in een bepaalde periode zijn ontvangen met de uitgaven die in dezelfde periode zijn gemaakt, ongeacht de werkelijke ontvangsten of uitgaven van fondsen;

cashflow is een indicator van de behaalde resultaten zowel voor de eigenaar zelf als voor externe partijen en tegenpartijen - klanten, crediteuren, leveranciers, enz., aangezien het de constante beschikbaarheid van bepaalde fondsen op de rekeningen van de eigenaar weerspiegelt.

Kenmerken van cashflowberekening bij gebruik van de DCF-methode.

Onroerende voorheffing (onroerende voorheffing), die bestaat uit grondbelasting en onroerende voorheffing, moet worden afgetrokken van het werkelijke bruto-inkomen als onderdeel van de exploitatiekosten.

Economische en fiscale afschrijvingen zijn geen echte contante betaling, dus het opnemen van afschrijvingen in inkomensprognoses is overbodig.

Betalingen voor het aflossen van leningen (rentebetalingen en aflossing van schulden) moeten in mindering worden gebracht op het netto bedrijfsresultaat als de investeringswaarde van het object (voor een bepaalde belegger) wordt beoordeeld. Bij het beoordelen van de marktwaarde van een woning is het niet nodig om betalingen voor het onderhoud van een lening af te trekken.

Bedrijfskosten van de verhuurder moeten in mindering worden gebracht op het werkelijke bruto-inkomen als ze gericht zijn op het behouden van de noodzakelijke eigenschappen van de woning.

Op deze manier, dcashflow (CF) voor onroerend goed als volgt berekend:

- DIA is gelijk aan de som van DIA minus verliezen door werkloosheid en de inning van huur en andere inkomsten;

NPV is gelijk aan DIA minus OR en zakelijke kosten van de eigenaar van het onroerend goed met betrekking tot het onroerend goed;

- DP voor belasting is gelijk aan het bedragCHOD exclusief kapitaalinvesteringen en uitgaven opkredietverlening en kredietgroei.

DP is gelijk aan DP vóór belastingen, verminderd met betalingen aan inkomstenbelasting van de eigenaar van het onroerend goed.

De volgende belangrijke stap is: berekening van de kosten van teruggave. De kosten van reversie kunnen worden voorspeld met behulp van:

het vaststellen van de verkoopprijs op basis van een analyse van de huidige staat van de markt, het bewaken van de kosten van vergelijkbare objecten en aannames met betrekking tot de toekomstige staat van het object;

het doen van aannames met betrekking tot veranderingen in de waarde van onroerend goed gedurende de eigendomsperiode;

kapitalisatie van inkomsten voor het jaar volgend op het jaar van het einde van de prognoseperiode, met behulp van een zelfberekende kapitalisatievoet.

Bepaling van de disconteringsvoet."De disconteringsvoet is een factor die wordt gebruikt om de contante waarde te berekenen van een bedrag dat in de toekomst wordt ontvangen of betaald."

De disconteringsvoet moet de relatie "risico - inkomen" weerspiegelen, evenals de verschillende soorten risico's die inherent zijn aan dit onroerend goed (kapitalisatieratio).

Aangezien het nogal moeilijk is om een ​​niet-inflatoire component voor onroerend goed te onderscheiden, is het voor een taxateur handiger om een ​​nominale disconteringsvoet te gebruiken, aangezien in dit geval de kasstroomprognoses en de waardeveranderingen van onroerend goed al rekening houden met inflatieverwachtingen.

De resultaten van het berekenen van de contante waarde van toekomstige kasstromen in nominale en reële termen zijn hetzelfde. geld rolt en de disconteringsvoet moeten met elkaar overeenkomen en hetzelfde zijn hoe te tellen.

In de westerse praktijk worden de volgende methoden gebruikt om de disconteringsvoet te berekenen:

cumulatieve bouwmethode;

methode om alternatieve beleggingen te vergelijken;

extractiemethode;

monitoring methode.

Cumulatieve bouwmethode is gebaseerd op de veronderstelling dat de disconteringsvoet een functie is van het risico en wordt berekend als de som van alle risico's die inherent zijn aan elk afzonderlijk onroerend goed.

Disconteringsvoet = Risicovrije Tarief + Risicopremies.

De risicopremie wordt berekend door de risicowaarden die inherent zijn aan een bepaalde eigenschap bij elkaar op te tellen.

Selectie methode:- de disconteringsvoet, als samengestelde rente, wordt berekend op basis van gegevens over afgeronde transacties met vergelijkbare objecten in de vastgoedmarkt.

Het gebruikelijke algoritme voor het berekenen van de disconteringsvoet met behulp van de allocatiemethode is als volgt:

modellering voor elk analoog object voor een bepaalde periode volgens het scenario van de beste en meest efficiënte besteding van inkomsten- en uitgavenstromen;

berekening van het investeringsrendement van het object;

om de verkregen resultaten op een aanvaardbare statistische of deskundige manier te verwerken om de kenmerken van de analyse naar het te evalueren object te brengen.

Monitoring methode: is gebaseerd op regelmatige monitoring van de markt, waarbij de belangrijkste economische indicatoren van investeringen in onroerend goed worden gevolgd op basis van transacties. Dergelijke informatie moet voor verschillende marktsegmenten worden samengevat en regelmatig worden gepubliceerd. Dergelijke gegevens dienen als richtlijn voor de taxateur, maken een kwalitatieve vergelijking van de verkregen berekende indicatoren met de gemiddelde marktindicatoren mogelijk, waarbij de geldigheid van verschillende soorten veronderstellingen wordt gecontroleerd.

Berekening van de waarde van het onroerend goed met behulp van de DCF-methode wordt uitgevoerd volgens de formule:

; waar

PV is de huidige waarde;

Ci is de cashflow van periode t;

Het is de disconteringsvoet van de kasstroom van periode t;

M - restwaarde.

De restwaarde, of reversiekost, moet verdisconteerd worden (met de factor van het laatste prognosejaar) en opgeteld worden bij de som van de huidige waarden van de cashflows.

De waarde van de eigenschap is dus = Contante waarde van verwachte kasstromen + contante waarde van restwaarde (terugbetalingen).

De keuze voor een geschikte disconteringsvoet en kapitalisatieratio dient zorgvuldig te worden gemotiveerd, rekening houdend met beheersbare en onbeheerde risico's.

Er worden drie methoden gebruikt om een ​​onderneming te waarderen bij verkoop, fusie of liquidatie. Elk van hen heeft zijn eigen kenmerken en reikwijdte.

De meest populaire is de inkomensbenadering, waarvan alle nuances verder zullen worden besproken.

Wat is het?

De essentie van de aanpak is: bedrijfswaardering op basis van de bepaling van het verwachte inkomen van het bedrijf. Deze methode is de belangrijkste en wordt meestal gebruikt om de waarde van ondernemingen vast te stellen.

Het komt erop neer dat de grootte van een 100%-belang wordt berekend als de geschatte waarde van toekomstige voordelen, bepaald door het rendement. Hierbij wordt rekening gehouden met de mate van beleggingsrisico.

Dit feit stelt ons in staat om de winstgevende methode te herkennen als de meest rationele, en om met zijn hulp een bedrijf van elke branche en omvang te evalueren.

De taxateur bestudeert tijdens de analyse de markt en berekent alle mogelijke voordelen om de werkelijke waarde van het bedrijf te verkrijgen. De aanpak omvat het gebruik van het vaststellen van de waarde van alle toekomstige winsten die de investeerder kan ontvangen na de overname van de organisatie. Om de prijs van het bedrijf te bepalen, moet de specialist:

• een prognoseperiode instellen voor toekomstige winsten;
• kies de meest optimale berekeningsmethode;
• bepaal de toekomstige prijs van de onderneming aan het einde van de prognoseperiode, dat wil zeggen de eindkosten.

Het verschil met andere benaderingen ligt in de veronderstelling dat een toekomstige investeerder of koper niet meer voor een organisatie kan betalen dan het hem in de toekomst inkomsten zal opleveren.

De waarde van de onderneming, die op deze manier wordt bepaald, wordt beïnvloed door verschillende factoren. Waaronder:

• investeringsrisico's - ze zijn afhankelijk van de territoriale locatie, reikwijdte van de activiteit, kenmerken van de ontwikkeling van het bedrijf;
• het bedrag aan inkomsten dat een actief gedurende zijn gebruiksduur kan genereren.

De aanpak heeft zijn voor- en nadelen die verband houden met de nuances van de toepassing. De positieve aspecten van gebruik zijn onder meer:

• er wordt rekening gehouden met de invloed van de markt, aangezien de disconteringsvoet wordt betrokken bij de berekeningen;
• de onderneming wordt aan de investeerder of koper gepresenteerd als een bron van inkomsten, niet als kosten.

De negatieve aspecten zijn onder meer:

• subjectiviteit van de vastgestelde disconteringsvoet;
• de moeilijkheid om toekomstige inkomsten nauwkeurig te voorspellen.

De winstgevende methode kan niet altijd worden gebruikt. Soms komt de taxateur tot de conclusie dat deze optie irrationeel is en niet de werkelijke waarde van de onderneming laat zien. In dit geval moet u een van de andere twee benaderingen gebruiken.

U kunt meer leren over hoe bedrijven worden gewaardeerd in de volgende video:

Toegepaste methoden

Bedrijfswaardering met behulp van deze aanpak wordt uitgevoerd door een van de twee methoden. Elk heeft zijn eigen kenmerken en structuur van berekeningen.

Kortingsmethode:

Deze methode omvat de analyse van alle inkomsten van de onderneming en ontwikkelingsstrategieën voor een bepaalde periode. Het resultaat van de berekeningen is de reductie van toekomstige inkomsten tot de huidige waarde.

De beoordeling gebeurt in verschillende fasen. Het berekenen van de waarde van de onderneming is behoorlijk tijdrovend en complex, maar deze methode wordt als de beste beschouwd. Lees er meer over op.

Hoofdlettermethode

Het wordt gebruikt als het inkomen van het bedrijf stabiel is en de groeisnelheid voorspelbaar is. De methode bestaat uit het vaststellen van het bedrag van het jaarinkomen en het bepalen van het juiste kapitalisatiepercentage. Op basis van deze gegevens wordt de marktwaarde van het kapitaal van de onderneming berekend.

De hoofdgedachte kan worden uitgedrukt door de formule:

C=N/K, waar:

• N - nettowinst;
• K is de vastgestelde kapitalisatieratio.

De coëfficiënt kan worden bepaald met de formule:

K = r - g, waar

• r - disconteringsvoet;
• g - groeisnelheid van de cashflow.

Waardering volgens de kapitalisatiemethode wordt in verschillende fasen uitgevoerd:

1. De jaarrekening van de onderneming wordt geanalyseerd.
2. Het te activeren bedrag wordt geselecteerd. Het kan zowel winst voor als na belasting zijn.
3. Het kapitalisatiepercentage wordt berekend.
4. De voorlopige kosten van de onderneming worden vastgesteld.
5. Er wordt een aanpassing gemaakt. Hierbij wordt rekening gehouden met het gebrek aan liquiditeit, de aard van het geschatte aandeel.

In sommige gevallen wordt direct hoofdlettergebruik gebruikt:

• als de taxateur over alle benodigde gegevens beschikt om de winst van de onderneming te beoordelen;
• De vastgoedinkomsten van de entiteit zijn stabiel, of de toekomstige inkomsten zullen naar verwachting ongeveer gelijk zijn aan de huidige. De gebouwen van de entiteit zijn bijvoorbeeld verhuurd aan een andere entiteit.

De methode heeft zijn voor- en nadelen. De voordelen zijn onder meer de volgende punten:

• Gemakkelijk te berekenen. Een eenvoudige formule vergemakkelijkt de noodzakelijke berekeningen aanzienlijk.
• De methode weerspiegelt de marktsituatie. Deze nuance hangt samen met de eigenaardigheden van de evaluatiemethode. De procedure vereist een gedetailleerde analyse van een groot aantal markttransacties, een vergelijking van inkomsten en de waarde van geïnvesteerde middelen.

Tegelijkertijd heeft de techniek ook beperkingen:

• De methode is niet bedoeld voor het berekenen van de waarde van een onderneming in een crisismarkt. Het nadeel van de toepassing ervan is de veronderstelling dat het inkomen van de organisatie uniform zal zijn. De instabiliteit van de economische situatie in de industrie, het land of de wereld als geheel heeft een directe invloed op het niveau van toekomstige bedrijfswinsten.
• Veel informatie gebruiken. Als de taxateur geen volledige en betrouwbare informatie kan krijgen over de transacties die in de markt worden uitgevoerd, zal hij het anders moeten aanpakken.
• De methode kan alleen worden gebruikt bij een stabiel bedrijf. Als het bedrijf nog geen uniform inkomensniveau heeft, is het gebruik van kapitalisatie onmogelijk, omdat niet is voldaan aan de belangrijkste vereiste die de juistheid van de prognose garandeert. De methode is ook niet geschikt voor ondernemingen die momenteel bezig zijn met herstructurering of crisisbeheersing.

Bij het berekenen kan de evaluator twee problemen tegenkomen:

• het bepalen van het bedrag van het netto-inkomen van het bedrijf - hiervoor moet u de juiste prognoseperiode kiezen;
• tariefkeuze - u moet rekening houden met het bedrag van de nettowinst.

Het gebruik van de inkomensbenadering is een redelijk gemakkelijke manier om de marktwaarde te berekenen van het kapitaal van ondernemingen waarvan de winst van jaar tot jaar stabiel is.

De taak om de waarde van een bedrijf in verschillende stadia van zijn ontwikkeling te beoordelen, verliest zijn relevantie niet. Een onderneming is een langetermijnactivum dat inkomsten genereert en een zekere aantrekkelijkheid voor investeringen heeft, dus de vraag naar de waarde ervan is voor velen van belang, van eigenaren en management tot overheidsinstanties.

De meest gebruikte methode om de waarde van een bedrijf te schatten is: inkomen methode (inkomensbenadering), omdat elke belegger geld niet alleen investeert in gebouwen, uitrusting en andere materiële en immateriële waarden, maar in toekomstige inkomsten die niet alleen de geïnvesteerde middelen kunnen terugverdienen, maar ook winst kunnen opleveren, waardoor het welzijn van de belegger toeneemt. Tegelijkertijd spelen het volume, de kwaliteit en de duur van de verwachte toekomstige inkomstenstroom een ​​bijzondere rol bij het kiezen van een beleggingsobject. Ongetwijfeld is de hoogte van het verwachte rendement relatief en onderhevig aan een enorme invloed van waarschijnlijkheid, afhankelijk van het risiconiveau van een mogelijk investeringsfalen, waarmee ook rekening moet worden gehouden.

Opmerking! De onderliggende kostenfactor bij het gebruik van deze methode is het verwachte toekomstige inkomen van het bedrijf, dat bepaalde economische voordelen voor de eigenaren van de onderneming vertegenwoordigt. Hoe hoger het inkomen van het bedrijf, hoe groter, bij gelijke omstandigheden, de marktwaarde ervan.

De inkomstenmethode is de beste manier om rekening te houden met het hoofddoel van de onderneming: winst maken. Vanuit deze posities verdient het de meeste voorkeur voor bedrijfswaardering, omdat het de vooruitzichten voor de ontwikkeling van de onderneming en toekomstige verwachtingen weerspiegelt. Daarnaast houdt het rekening met de economische veroudering van objecten en houdt het ook rekening met het marktaspect en inflatoire trends via de disconteringsvoet.

Met alle onmiskenbare voordelen, is deze aanpak niet zonder controversiële en negatieve punten:

• het is nogal arbeidsintensief;
• het wordt gekenmerkt door een hoge mate van subjectiviteit bij het voorspellen van inkomen;
• het aandeel van kansen en conventies is hoog, omdat er verschillende aannames en beperkingen zijn;
• de invloed van verschillende risicofactoren op het voorspelde inkomen is groot;
• het is problematisch om op betrouwbare wijze het reële inkomen te bepalen dat door de onderneming in de jaarrekening wordt weergegeven, en het is niet uitgesloten dat opzettelijk verliezen voor verschillende doeleinden worden weerspiegeld, die verband houden met de ondoorzichtigheid van informatie van binnenlandse ondernemingen;
• gecompliceerde boekhouding van niet-kern- en overtollige activa;
• onjuiste beoordeling van onrendabele ondernemingen.

Het is absoluut noodzakelijk dat speciale aandacht wordt besteed aan het vermogen om de toekomstige inkomstenstromen van de onderneming betrouwbaar te bepalen en de ontwikkeling van de activiteiten van de onderneming in het verwachte tempo. De nauwkeurigheid van de voorspelling wordt ook sterk beïnvloed door de stabiliteit van de externe economische omgeving, die relevant is voor de nogal onstabiele Russische economische situatie.

Het is dus raadzaam om de inkomstenbenadering te gebruiken om bedrijven te evalueren wanneer:

• ze hebben een positief inkomen;
• het is mogelijk om een ​​betrouwbare prognose van inkomsten en uitgaven te maken.

Berekening van de waarde van het bedrijf met behulp van de inkomstenbenadering

Het schatten van de waarde van een bedrijf met behulp van een inkomstenbenadering begint met het oplossen van de volgende taken:

1) prognose van toekomstige inkomsten van de onderneming;

2) de waarde van het toekomstige inkomen van de onderneming naar het huidige moment brengen.

De juiste oplossing van deze problemen draagt ​​bij aan het verkrijgen van adequate eindresultaten van het evaluatiewerk. Van groot belang in het kader van prognoses is de normalisatie van inkomsten, met behulp waarvan eenmalige afwijkingen worden geëlimineerd, die met name optreden als gevolg van eenmalige transacties, bijvoorbeeld bij de verkoop van niet-kern- en overtollige activa. Om het inkomen te normaliseren, wordt gebruik gemaakt van statistische methoden voor het berekenen van het gemiddelde, het gewogen gemiddelde of de extrapolatiemethode, die in het verlengde ligt van bestaande trends.

Bovendien moet rekening worden gehouden met de factor van veranderingen in de waarde van geld in de loop van de tijd - hetzelfde bedrag aan inkomen heeft op dit moment een hogere prijs dan in de toekomst. De moeilijke kwestie van de meest acceptabele timing voor het voorspellen van de inkomsten en uitgaven van het bedrijf moet worden opgelost. Om de inherente cycliciteit van industrieën weer te geven, wordt aangenomen dat een redelijke prognose een periode van ten minste vijf jaar moet beslaan. Wanneer we deze kwestie bekijken door een wiskundig en statistisch prisma, bestaat de wens om de prognoseperiode te verlengen, ervan uitgaande dat een groter aantal waarnemingen een redelijkere waarde van de marktwaarde van het bedrijf zal geven. Een proportionele toename van de prognoseperiode bemoeilijkt echter de prognose van baten en lasten, inflatie en kasstromen. Sommige taxateurs merken op dat de prognose van het inkomen voor 1-3 jaar het meest betrouwbaar zal zijn, vooral wanneer er sprake is van instabiliteit in de economische omgeving, omdat met een toename van de prognoseperiodes de conditionaliteit van schattingen toeneemt. Maar deze mening geldt alleen voor duurzame ondernemingen.

Belangrijk! In elk geval is het bij het kiezen van een prognoseperiode noodzakelijk om de periode te dekken totdat de groei van het bedrijf zich stabiliseert, en om de grootste nauwkeurigheid van de uiteindelijke resultaten te bereiken, kan de prognoseperiode worden opgedeeld in kleinere tussenliggende perioden, bijvoorbeeld zes maanden.

In het algemeen wordt de waarde van een onderneming bepaald door de inkomstenstromen uit de activiteiten van de onderneming in de prognoseperiode, voorheen aangepast aan het huidige prijspeil, op te tellen bij de waarde van de onderneming in de periode na de prognoseperiode. (eindwaarde).

De twee meest voorkomende methoden voor het beoordelen van de inkomensbenadering - inkomen kapitalisatie methode: en Discounted Cash Flow-methode. Ze zijn gebaseerd op geschatte disconterings- en activeringspercentages die worden gebruikt om de contante waarde van toekomstige winsten te bepalen. Natuurlijk worden er in het kader van de inkomensbenadering veel meer soorten methoden gebruikt, maar in principe zijn ze allemaal gebaseerd op het verdisconteren van kasstromen.

Het doel van de beoordeling zelf en het beoogde gebruik van de resultaten spelen een belangrijke rol bij de keuze van de beoordelingsmethode. Andere factoren zijn ook van invloed op bijvoorbeeld het type onderneming dat wordt beoordeeld, het ontwikkelingsstadium, de mate van verandering van het inkomen, de beschikbaarheid van informatie en de mate van betrouwbaarheid, enz.

Inkomstenkapitalisatiemethode ( Kapitalisatiemethode met één periode, SPCM)

De inkomstenkapitalisatiemethode is gebaseerd op de veronderstelling dat de marktwaarde van een onderneming gelijk is aan de contante waarde van toekomstige inkomsten. Het is het meest geschikt om het toe te passen op die bedrijven die al activa hebben opgebouwd, een stabiel en voorspelbaar bedrag aan lopende inkomsten hebben en waarvan de groeipercentages matig en relatief constant zijn, terwijl de huidige toestand een bekende indicatie geeft van langetermijntrends in toekomstige activiteiten. En omgekeerd: in het stadium van actieve groei van het bedrijf, in het proces van herstructurering of op andere momenten wanneer er aanzienlijke schommelingen zijn in winst of kasstromen (wat typisch is voor veel ondernemingen), is deze methode ongewenst om te gebruiken, omdat het is waarschijnlijk dat u een onjuiste waardeschatting krijgt.

De methode van kapitalisatie van inkomsten is gebaseerd op retrospectieve informatie, terwijl voor de toekomstige periode, naast het bedrag van de netto-inkomsten, andere economische indicatoren worden geëxtrapoleerd, bijvoorbeeld de kapitaalstructuur, het rendement, het risiconiveau van het bedrijf.

De waardering van een onderneming met behulp van de inkomstenkapitalisatiemethode wordt als volgt uitgevoerd:

Actuele marktwaarde = DP (of P netto) / Kapitalisatiepercentage,

waar DP - cashflow;

P is schoon - nettowinst.

Opmerking! De betrouwbaarheid van het waarderingsresultaat hangt sterk af van de kapitalisatiegraad, dus er moet speciale aandacht worden besteed aan de nauwkeurigheid van de berekening.

Met het kapitalisatiepercentage kunt u de waarden van winst of cashflow voor een bepaalde periode omzetten in een waardemaat. In de regel wordt deze afgeleid van de kortingsfactor:

Kapitalisatiepercentage = D– Tr,

waar D- kortingspercentage;

T p - het groeipercentage van de cashflow of nettowinst.

Het is duidelijk dat de kapitalisatieratio vaak lager is dan de disconteringsvoet voor hetzelfde bedrijf.

Zoals blijkt uit de gepresenteerde formules, wordt, afhankelijk van welke waarde wordt gekapitaliseerd, rekening gehouden met de verwachte groei van de kasstroom of de nettowinst. Natuurlijk, voor verschillende soorten inkomsten, zal het kapitalisatiepercentage verschillen. Daarom is de primaire taak bij de implementatie van deze methode het bepalen van de indicator die zal worden geactiveerd. Dit kan het voorspellen van inkomsten zijn voor het jaar volgend op de waarderingsdatum, of het bepalen van een gemiddeld inkomen berekend op basis van historische gegevens. Aangezien de nettokasstroom volledig rekening houdt met de bedrijfs- en investeringsactiviteiten van de onderneming, wordt deze meestal gebruikt als basis voor activering.

Het kapitalisatiepercentage ligt dus in zijn economische essentie dicht bij de discontofactor en is er sterk mee verbonden. De disconteringsvoet wordt ook gebruikt om toekomstige kasstromen naar het heden te brengen.

Discounted cashflow methode ( Verdisconteerde cashflows, DCF)

Met de discounted cashflow-methode kunt u rekening houden met de risico's die gepaard gaan met het verkrijgen van de verwachte inkomsten. Het gebruik van deze methode zal gerechtvaardigd zijn wanneer een significante verandering in het toekomstige inkomen wordt voorspeld, zowel naar boven als naar beneden. Bovendien is in sommige situaties alleen deze methode van toepassing, bijvoorbeeld de uitbreiding van de activiteit van de onderneming, indien deze op het moment van de beoordeling niet op volle capaciteit werkt, maar voornemens is deze in de nabije toekomst uit te breiden; geplande toename van de output; bedrijfsontwikkeling in het algemeen; fusie van ondernemingen; introductie van nieuwe productietechnologieën, enz. Onder dergelijke omstandigheden zullen de jaarlijkse kasstromen in toekomstige perioden niet uniform zijn, wat het natuurlijk onmogelijk maakt om de marktwaarde van het bedrijf te berekenen met behulp van de inkomstenkapitalisatiemethode.

Voor nieuwe bedrijven is de discounted cashflow-methode ook de enige optie om te gebruiken, aangezien de waarde van hun activa op het moment van waardering mogelijk niet overeenkomt met hun vermogen om in de toekomst inkomsten te genereren.

Uiteraard is het wenselijk dat het te beoordelen bedrijf gunstige ontwikkelingstrends en een winstgevende bedrijfsgeschiedenis heeft. Voor bedrijven die systematische verliezen lijden en een negatief groeipercentage hebben, is de discounted cashflow-methode minder geschikt. Bijzondere voorzichtigheid is geboden bij de beoordeling van ondernemingen met een grote kans op faillissement. In dit geval is de inkomstenbenadering helemaal niet van toepassing, inclusief de inkomstenkapitalisatiemethode.

De verdisconteerde kasstroommethode is flexibeler omdat deze kan worden gebruikt om elke continuïteit te waarderen met een gespecificeerde prognose van toekomstige kasstromen. Het is van niet gering belang voor het management en de eigenaren van het bedrijf om de impact van verschillende managementbeslissingen op de marktwaarde te begrijpen, dat wil zeggen, het kan worden gebruikt in het proces van kostenbeheer op basis van het verkregen gedetailleerde bedrijfswaardemodel en zie de gevoeligheid voor de geselecteerde interne en externe factoren. Hierdoor kunt u in de toekomst inzicht krijgen in de activiteiten van de onderneming in elke fase van de levenscyclus. En het allerbelangrijkste: deze methode is het meest aantrekkelijk voor beleggers en beantwoordt aan hun belangen, omdat het gebaseerd is op voorspellingen van toekomstige marktontwikkeling en inflatieprocessen. Hoewel dit ook enige moeilijkheid met zich meebrengt, aangezien het in de omstandigheden van een onstabiele crisiseconomie vrij moeilijk is om de inkomensstroom voor de komende jaren te voorspellen.

De initiële basis voor het berekenen van de waarde van een bedrijf met behulp van de methode voor het verdisconteren van kasstromen is dus een prognose, waarvan de bron historische informatie over kasstromen is. De traditionele formule voor het bepalen van de contante waarde van verdisconteerde toekomstige inkomsten is als volgt:

Actuele marktwaarde = Kasstromen voor de periode t / (1 + D)t.

De disconteringsvoet is de rentevoet die nodig is om toekomstige inkomsten op één enkele waarde van de huidige waarde van het bedrijf te brengen. Voor de belegger is dit het vereiste rendement op alternatieve beleggingsopties met een vergelijkbaar risiconiveau op het moment van beoordeling.

Afhankelijk van het gekozen type kasstroom (voor eigen vermogen of voor totaal geïnvesteerd vermogen) dat als basis voor de waardering is gebruikt, wordt de methode voor het berekenen van de disconteringsvoet bepaald. De schema's voor het berekenen van de kasstroom voor geïnvesteerd en eigen vermogen zijn weergegeven in de tabel. 12.

Tabel 1. Kasstroomberekening voor geïnvesteerd vermogen

Tabel 2. Kasstroomberekening voor eigen vermogen

Zoals u kunt zien, verschilt de berekening van de kasstroom voor het eigen vermogen alleen doordat het resultaat dat wordt verkregen door het algoritme voor het berekenen van de kasstroom voor geïnvesteerd vermogen, bovendien wordt gecorrigeerd voor veranderingen in langlopende schulden. Vervolgens wordt de kasstroom verdisconteerd in overeenstemming met de verwachte risico's, die tot uiting komen in de disconteringsvoet die wordt berekend met betrekking tot een bepaalde onderneming.

De cashflowdisconteringsvoet voor eigen vermogen zal dus gelijk zijn aan het vereiste rendement op geïnvesteerd kapitaal, geïnvesteerd kapitaal - de som van de gewogen rendementspercentages op geleend geld (dat wil zeggen de rentevoet van de bank op leningen) en op eigen vermogen , terwijl hun aandelen worden bepaald door aandelen van geleend en eigen vermogen in de kapitaalstructuur. De cashflow disconteringsvoet voor geïnvesteerd vermogen heet gewogen gemiddelde kapitaalkosten, en de bijbehorende berekeningsmethode - gewogen gemiddelde kapitaalkosten(Gewogen gemiddelde kapitaalkosten, WACC). Deze methode voor het bepalen van de disconteringsvoet wordt het meest gebruikt.

Daarnaast kunnen de volgende meest gebruikelijke methoden worden gebruikt om de cashflowdisconteringsvoet voor het eigen vermogen te bepalen:

• Capital Asset Pricing Model ( CAPM);
• aangepast waarderingsmodel voor kapitaalgoederen ( MCAPM);
• cumulatieve bouwmethode;
• overwinstmodel ( EVO) en etc.

Laten we deze methoden in meer detail bekijken.

Methode gewogen gemiddelde kapitaalkosten ( WACC)

Het wordt gebruikt om zowel het eigen als het vreemd vermogen te berekenen door de verhouding van hun aandelen te construeren; het toont niet de boekwaarde, maar de marktwaarde van kapitaal. De disconteringsvoet voor dit model wordt bepaald door de formule:

DWACC\u003d C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D inc + C oa × D ongeveer,

waarbij C zk - de kosten van vreemd vermogen;

N prib - tarief inkomstenbelasting;

D zk - het aandeel van het vreemd vermogen in de kapitaalstructuur van de onderneming;

С pr - de kosten voor het aantrekken van eigen vermogen (preferente aandelen);

D priv - het aandeel van preferente aandelen in de kapitaalstructuur van de onderneming;

C oa - de kosten voor het aantrekken van eigen vermogen (gewone aandelen);

D over - het aandeel van gewone aandelen in de kapitaalstructuur van de onderneming.

Hoe meer het bedrijf goedkoop geleend geld aantrekt in plaats van duur eigen vermogen, hoe kleiner de waarde WACC. Als u echter zoveel mogelijk goedkope geleende middelen wilt gebruiken, moet u ook rekening houden met de overeenkomstige afname van de liquiditeit van de balans van het bedrijf, wat zeker zal leiden tot een stijging van de leenrente, aangezien deze situatie beladen is met verhoogde risico's voor banken, en de waarde WACC zal natuurlijk groeien. Het zou dus gepast zijn om de "gulden middenweg"-regel te gebruiken, waarbij eigen vermogen en geleende middelen optimaal worden gecombineerd op basis van hun liquiditeitssaldo.

Waarderingsmethode kapitaalgoederen ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Gebaseerd op de analyse van beursinformatie over veranderingen in het rendement van vrij verhandelde aandelen. In dit geval wordt bij de berekening van de disconteringsvoet voor het eigen vermogen de volgende formule gebruikt:

DCAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

waarbij D b / r - risicovrij rendement;

β - speciale coëfficiënt;

D r - de algehele winstgevendheid van de markt als geheel (gemiddelde marktportefeuille van effecten);

P 1 - premie voor kleine ondernemingen;

P 2 - premie voor het risicokenmerk van een individuele onderneming;

R- landenrisico.

De risicovrije rente wordt als basis genomen voor de beoordeling van de verschillende soorten risico's die gepaard gaan met beleggen in een bedrijf. Speciale coëfficiënt bèta ( β ) vertegenwoordigt de hoeveelheid systematisch risico die samenhangt met de economische en politieke processen die plaatsvinden in het land, dat wordt berekend op basis van afwijkingen in het totale rendement van de aandelen van een bepaald bedrijf in vergelijking met het totale rendement van de aandelenmarkt als een geheel. Het totale marktrendement is de gemiddelde marktrendementindex, die door analisten wordt berekend op basis van een langetermijnonderzoek van statistische gegevens.

CAPM vrij moeilijk toe te passen in de omstandigheden van de onderontwikkeling van de Russische aandelenmarkt. Dit komt door problemen bij het bepalen van de bèta-coëfficiënten en de marktrisicopremie, vooral voor gesloten ondernemingen waarvan de aandelen niet beursgenoteerd zijn. In de buitenlandse praktijk is het risicovrije rendement in de regel het rendement op langlopende staatsobligaties of wissels, aangezien wordt aangenomen dat deze een hoge mate van liquiditeit en een zeer laag risico op insolventie hebben ( de kans op staatsfaillissement is praktisch uitgesloten). In Rusland worden overheidseffecten echter, na enkele historische gebeurtenissen, psychologisch niet als risicovrij beschouwd. Daarom kan de gemiddelde rente op langlopende deviezendeposito's van de vijf grootste Russische banken, waaronder Sberbank of Russia, die voornamelijk wordt gevormd onder invloed van binnenlandse marktfactoren, als risicovrije rente worden gebruikt. Wat betreft de coëfficiënten β , dan in het buitenland gebruiken ze meestal kant-en-klare publicaties van deze indicatoren in financiële gidsen die zijn berekend door gespecialiseerde bedrijven door de statistische informatie van de aandelenmarkt te analyseren. Taxateurs hoeven deze coëfficiënten meestal niet zelfstandig te berekenen.

Aangepast waarderingsmodel voor kapitaalgoederen ( MCAPM)

In sommige gevallen is het beter om een ​​aangepast waarderingsmodel voor kapitaalgoederen te gebruiken ( MCAPM), die een dergelijke indicator als risicopremie gebruikt, die rekening houdt met de niet-systematische risico's van de te waarderen onderneming. Niet-systematische risico's (diversifieerbare risico's)- dit zijn risico's die willekeurig in de onderneming ontstaan ​​en die door diversificatie kunnen worden verkleind. Systematisch risico daarentegen is te wijten aan de algemene beweging van de markt of zijn segmenten en is niet geassocieerd met een specifiek effect. Daarom is deze indicator meer geschikt voor de Russische omstandigheden voor de ontwikkeling van de aandelenmarkt met zijn karakteristieke instabiliteit:

DM CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P risico,

waarbij Db/r het risicovrije rendement op Russische binnenlandse leningen in vreemde valuta is;

β - coëfficiënt, een maatstaf voor het (niet-diversifieerbare) marktrisico en weerspiegelt de gevoeligheid van veranderingen in de winstgevendheid van beleggingen in bedrijven in een bepaalde sector voor schommelingen in de winstgevendheid van de aandelenmarkt als geheel;

D r - winstgevendheid van de markt als geheel;

P-risico is een risicopremie die rekening houdt met de niet-systematische risico's van de te waarderen onderneming.

Cumulatieve methode

Het houdt rekening met verschillende soorten investeringsrisico's en omvat een deskundige beoordeling van zowel algemene economische als sectorspecifieke en specifieke ondernemingsfactoren die aanleiding geven tot het risico van een tekort aan geplande inkomsten. De belangrijkste factoren zijn de omvang van het bedrijf, de financiële structuur, productie en territoriale diversificatie, kwaliteit van het management, winstgevendheid, voorspelbaarheid van inkomsten, enz. De disconteringsvoet wordt bepaald op basis van het risicovrije rendement, waaraan wordt toegevoegd een extra premie voor het risico van beleggen in deze onderneming, rekening houdend met de gespecificeerde factoren.

Zoals u kunt zien, lijkt de cumulatieve benadering enigszins op: CAPM, aangezien ze beide zijn gebaseerd op het rendement op risicovrije effecten met toevoeging van extra inkomsten die verband houden met het risico van beleggen (aangenomen wordt dat hoe groter het risico, hoe groter het rendement).

Olson-model ( Edwards-Bell-Ohlson waarderingsmodel, EBO), of de methode van overtollig inkomen (winst)

Het combineert de componenten van inkomsten- en kostenbenaderingen, waardoor hun tekortkomingen tot op zekere hoogte worden geminimaliseerd. De waarde van het bedrijf wordt bepaald door verdiscontering van de stroom van overtollige inkomsten, dat wil zeggen afwijken van het sectorgemiddelde, en de huidige waarde van de nettoactiva. Het voordeel van dit model is de mogelijkheid om te gebruiken voor de berekening van beschikbare informatie over de waarde van de waarden die beschikbaar zijn op het moment van taxatie. Een aanzienlijk aandeel in dit model wordt ingenomen door reële investeringen, en er is alleen restwinst nodig om te voorspellen, dat wil zeggen, dat deel van de cashflow dat de waarde van het bedrijf echt verhoogt. Hoewel dit model in het gebruik niet zonder problemen is, is het zeer nuttig bij het ontwikkelen van de ontwikkelingsstrategie van een organisatie met betrekking tot het maximaliseren van de waarde van het bedrijf.

Afleiding van de uiteindelijke waarde van de marktwaarde van het bedrijf

Nadat de voorlopige waarde van de onderneming is bepaald, moet een aantal aanpassingen worden gedaan om de definitieve marktwaarde te verkrijgen:

• bij over-/gebrek aan eigen werkkapitaal;
• op niet-kernactiva van de onderneming;
• op uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen;
• eventuele nettoschuld.

Aangezien de berekening van de verdisconteerde kasstroom het vereiste eigen werkkapitaal omvat dat hoort bij de omzetprognose, moet, als het niet overeenkomt met de werkelijke waarde, het overschot aan eigen werkkapitaal worden opgeteld en moet het nadeel worden afgetrokken van de waarde van de voorlopige kosten. Hetzelfde geldt voor niet-renderende activa, aangezien alleen die activa die werden gebruikt bij de vorming van de kasstroom, meededen in de berekening. Dit betekent dat als er niet-kernactiva zijn die een bepaalde waarde hebben die niet in de kasstroom zijn opgenomen, maar wel kunnen worden gerealiseerd (bijvoorbeeld bij verkoop), het noodzakelijk is om de voorlopige waarde van de onderneming te verhogen met de waarde van de waarde van dergelijke activa, afzonderlijk berekend. Als de waarde van de onderneming is berekend voor het geïnvesteerde vermogen, dan heeft de resulterende marktwaarde betrekking op het gehele geïnvesteerde vermogen, dat wil zeggen dat deze naast de kosten van het eigen vermogen ook de waarde van de langlopende verplichtingen van de onderneming omvat. Dit betekent dat om de kosten van het eigen vermogen te verkrijgen, het noodzakelijk is om de waarde van de vastgestelde waarde te verminderen met het bedrag aan langlopende schulden.

Nadat alle aanpassingen zijn doorgevoerd, wordt de waarde verkregen, de marktwaarde van het eigen vermogen van de onderneming.

Het bedrijf kan zelfs na het einde van de prognoseperiode inkomsten genereren. De inkomens zouden zich moeten stabiliseren en een uniform groeitempo op lange termijn moeten bereiken. Om de kosten in de periode na de prognose te berekenen, kunt u een van de volgende kortingsberekeningsmethoden gebruiken:

• op restwaarde;
• naar intrinsieke waarde;
• volgens de Gordon-methode.

Bij gebruik van het Gordon-model wordt de eindwaarde gedefinieerd als de verhouding tussen de cashflow voor het eerste jaar van de post-prognoseperiode en het verschil tussen de disconteringsvoet en de langetermijngroei van de cashflow. Vervolgens wordt de eindwaarde teruggebracht tot actuele kostenindicatoren tegen dezelfde disconteringsvoet die wordt gebruikt om de kasstromen van de prognoseperiode te verdisconteren.

Als gevolg hiervan wordt de totale waarde van het bedrijf bepaald als de som van de huidige waarden van inkomstenstromen in de prognoseperiode en de waarde van het bedrijf in de post-prognoseperiode.

Conclusie

Bij het beoordelen van de waarde van een bedrijf met behulp van een inkomstenbenadering, wordt een financieel model van kasstromen gecreëerd, dat kan dienen als basis voor het nemen van weloverwogen managementbeslissingen, het optimaliseren van de kosten, het analyseren van de mogelijkheden om de projectcapaciteit te vergroten en het diversifiëren van het volume van producten. Dit model blijft ook na de evaluatie bruikbaar.

Om een ​​​​of andere methode te kiezen voor het berekenen van de marktwaarde, moet u eerst beslissen over het doel van de beoordeling en het geplande gebruik van de resultaten. Vervolgens moet u de verwachte verandering in de kasstromen van het bedrijf in de nabije toekomst analyseren, rekening houden met de financiële toestand en ontwikkelingsvooruitzichten, en de economische omgeving beoordelen, zowel wereldwijd als nationaal, inclusief de industrie. Wanneer de marktwaarde van een bedrijf bekend moet zijn vanwege tijdgebrek, of om de verkregen resultaten met andere benaderingen te bevestigen, of wanneer diepgaande cashflowanalyse niet mogelijk of vereist is, kan de kapitalisatiemethode worden gebruikt om snel een relatief betrouwbaar resultaat. In andere gevallen, vooral wanneer de inkomstenbenadering de enige manier is om de marktwaarde te berekenen, heeft de discounted cashflow-methode de voorkeur. Wellicht zijn in bepaalde situaties beide methoden nodig om de waarde van een bedrijf tegelijkertijd te berekenen.

En vergeet natuurlijk niet dat de waarde die wordt verkregen met behulp van de inkomstenbenadering rechtstreeks afhangt van de nauwkeurigheid van de macro-economische en sectorprognoses op lange termijn van de analist. Zelfs het gebruik van ruwe prognoses in het proces van inkomensbenadering kan echter nuttig zijn bij het bepalen van de geschatte waarde van een bedrijf.

Bij het uitvoeren van transacties met huisvesting is het allereerst noodzakelijk om deze te evalueren. Er worden verschillende benaderingen voor vastgoedwaardering gebruikt: winstgevend, vergelijkend, duur. De inkomensbenadering van vastgoedwaardering heeft in ons land aan populariteit gewonnen. Wat is de essentie van deze aanpak? In welke gevallen is het raadzaam om deze aanpak toe te passen bij het beoordelen van vierkante meters? Welke methoden van inkomensbenadering bestaan ​​er en onder welke voorwaarden worden ze allemaal toegepast? Wanneer is het zinvol om van een dergelijke benadering bij gebiedsschatting af te stappen?

Wat zijn de methoden voor het taxeren van onroerend goed?

Federale wet nr. 135 van 29 juli 1998 "Over beoordelingsactiviteiten in de Russische Federatie" belicht benaderingen als::

• Comparatief- een pakket maatregelen gericht op het vergelijken van woningen met analogen waarvoor prijsinformatie beschikbaar is.
• duur- methoden gericht op het bepalen van de kosten die nodig zullen zijn bij restauratie of vervanging van een object, rekening houdend met afschrijving. Er wordt aangenomen dat de koper niet meer zal betalen voor het voltooide onroerend goed dan voor het creëren van een soortgelijk object.
• Winstgevend- op basis van de berekening van niet alleen de prijs van vierkante meters, maar ook van de verwachte inkomsten daaruit (bijvoorbeeld huurinkomsten).

Wat is de inkomensbenadering?

De toepassing van deze methode is gebaseerd op het volgende principe: de kosten van het gebied waarin wordt geïnvesteerd, moeten overeenkomen met de kwaliteit van het object in het heden en de hoogte van de winst in de toekomst.

Het voordeel van de aanpak is dat het de belegger in staat stelt om het object in de hoogste mate als een bron van inkomsten te evalueren. Het vermogen van het gebied om in de toekomst winst te genereren wordt erkend als de belangrijkste factor die de waarde van dit gebied bepaalt. Het nadeel is dat er wordt uitgegaan van prognosegegevens.

De inkomensbenadering weerspiegelt gegevens zoals:

• De kwaliteit, de hoeveelheid winst die onroerend goed in een periode kan opleveren.
• Risico's die zowel kenmerkend zijn voor de inrichting zelf als voor de regio.

Methoden voor inkomensbenadering

Er zijn methoden zoals::

• kapitalisatie van het inkomen.
• Gekoppelde beleggingsmethode.
• Discounted cashflow methode.

Hoe werkt de methode van inkomenskapitalisatie?

Met deze methode wordt de relatie tussen winst in de toekomst en de waarde van onroerend goed in het heden berekend.

De benaderingsformule ziet er als volgt uit:

C \u003d BH / K, waar

• VAN- de prijs van vierkante meters,
• BH- de verwachte winst van het object gedurende een bepaalde periode in zijn pure vorm,
• Tot– kapitalisatiepercentage (coëfficiënt).

Onder deze voorwaarden verstaan ​​we de verhouding tussen de prijs van onroerend goed en het inkomen dat er beschikbaar is.

De methode van directe kapitalisatie is een methode waarbij de voorwaarden voor het gebruik van onroerend goed en inkomen in een stabiele vorm ongewijzigd blijven, investeringen in de beginfase niet vereist zijn en winst en rendement op kapitaal worden geregistreerd.

Bij directe kapitalisatie wordt de waarde gevormd voor een bepaalde periode zonder rekening te houden met eventuele doorverkoop van de oppervlakte wanneer de verslagperiode afloopt.

Direct hoofdlettergebruik wordt toegepast wanneer::

• Financiële stromen zijn boven nul en blijven lange tijd stabiel.
• Er is een lichte stijging van de winst in de tijd.

De methode is niet van toepassing als::

• Er is een onstabiel inkomen.
• De constructie van het gebouw waarin het object zich bevindt is niet voltooid of het gebied is in restauratie.

Berekeningsstappen:

1. Berekening van de verwachte winst. Bij de berekening wordt uitgegaan van 12 maanden of het gemiddelde van het jaar. De aandacht gaat uit naar een zo efficiënt mogelijk gebruik van vastgoed.
2. De kapitalisatieratio wordt berekend.
3. De prijs van het gebied in de totale variant wordt bepaald.

Discounted Cash Flow-methode (DCF)

Bij deze methode wordt de prijs berekend voor een periode gelijk aan de afgelopen jaren en wordt bij het bepalen van de waarde van onroerend goed rekening gehouden met inkomsten uit de eventuele doorverkoop van het object. Het voordeel van de methode is de mogelijkheid om het object te evalueren in geval van instabiliteit van financiële stromen.

DCF is van toepassing onder de volgende omstandigheden::

• De aanwezigheid van voldoende informatie om het bedrag aan inkomsten uit onroerend goed in de toekomst te berekenen.
• Er is reden om aan te nemen dat financiële stromen in het heden en de toekomst zullen verschillen (in termen van toename of afname).
• Het object betreft een bedrijfsruimte, gekenmerkt door veelzijdigheid en een aanzienlijke oppervlakte.
• Winsten en kosten zijn seizoensgebonden.
• De woning is gelegen in een gebouw dat in aanbouw is of net is opgeleverd en naar verwachting in gebruik zal worden genomen.

De berekening voor DDP wordt gemaakt volgens het onderstaande algoritme::

1. Op basis van de beschikbare gegevens wordt de prognoseperiode genomen. In Rusland is dat 35 jaar.
2. Het bedrag van de winst voor een bepaalde periode wordt voorspeld.
3. De totale waarde van de restprijs van het gebied nadat de winststroom stopt wordt berekend.
4. Het bepalen van de disconteringsvoet voor het berekenen van de financieringsstroom die na enige tijd binnenkomt of wordt uitbetaald. Het is dus mogelijk om de verhouding tussen risico's en winst in te schatten.
5. Prijsberekening onroerend goed.

In sommige gevallen is het bij het omgaan met onroerend goed noodzakelijk. Wanneer u contact moet opnemen met een notaris, vertelden we in een apart artikel.
Informatie over welke documenten u moet controleren bij het kopen van een appartement. Er moet verificatie plaatsvinden om in de toekomst niet voor de rechter te komen in verband met het aanvechten van de rechtmatigheid van de transactie.

De inkomensbenadering opgeven

Aangezien de inkomstenmethode wordt gebruikt als er een beleggingsdoel is, is deze methode bij het kopen van residentieel onroerend goed voor persoonlijke doeleinden niet geschikt. In dit geval is het toegestaan ​​om vergelijkende of kostenmethoden of hun combinatie te gebruiken.

Er zijn omstandigheden waarin de taxateur de inkomstenmethode weigert vanwege het ontbreken van documenten op basis waarvan berekeningen zouden kunnen worden gemaakt. Zonder de nodige documentatie wordt het evaluatie-algoritme geschonden, wat leidt tot een misvatting over de winstgevendheid van de transactie.

De specialist in deze video vertelt over de inkomensbenadering van vastgoedwaardering:

De inkomensbenadering is zinvol om toe te passen als niet-commercieel vastgoed wordt gekocht en het doel van de aankoop investeringen is. Er zijn verschillende methoden van inkomensbenadering, de redelijkheid van het toepassen van de een of de ander kan door een specialist worden beoordeeld aan de hand van de kenmerken van het object en het doel van het verwerven van vierkante meters.

Onze advocaat adviseert u gratis.