Vzorec príjmového prístupu. Príjmový prístup k oceňovaniu nehnuteľností a podnikania

Úloha posúdiť hodnotu podniku v rôznych štádiách jeho vývoja nestráca na význame. Podnik je dlhodobý majetok, ktorý vytvára príjem a má určitú investičnú atraktivitu, preto otázka jeho hodnoty zaujíma mnohých, od vlastníkov a manažmentu až po vládne agentúry.

Najčastejšie používanou metódou na odhad hodnoty podniku je príjmový spôsob (príjmový prístup), pretože každý investor investuje peniaze nielen do budov, zariadení a iných hmotných a nehmotných hodnôt, ale aj do budúcich príjmov, ktoré môžu investované prostriedky nielen vrátiť, ale aj priniesť zisk, a tým zvýšiť investorovu pohodu. Zároveň pri výbere investičného objektu zohráva osobitnú úlohu objem, kvalita a trvanie očakávaných budúcich príjmov. Výška očakávaného výnosu je nepochybne relatívna a podlieha obrovskému vplyvu pravdepodobnosti v závislosti od miery rizika prípadného zlyhania investície, s čím je tiež potrebné počítať.

Poznámka! Základným nákladovým faktorom pri použití tejto metódy je očakávaný budúci príjem podniku, ktorý predstavuje určité ekonomické výhody pre vlastníkov podniku. Čím vyšší je príjem spoločnosti, tým väčšia je jej trhová hodnota, ak sú ostatné veci rovnaké.

Výnosová metóda je najlepším spôsobom, ako zohľadniť hlavný cieľ podniku - dosiahnutie zisku. Z týchto pozícií sa najviac uprednostňuje pre oceňovanie podniku, pretože odráža vyhliadky na rozvoj podniku, budúce očakávania. Okrem toho zohľadňuje ekonomickú zastaranosť objektov a prostredníctvom diskontnej sadzby zohľadňuje aj trhový aspekt a inflačné trendy.

So všetkými nepopierateľnými výhodami tento prístup nie je bez kontroverzných a negatívnych bodov:

• je to dosť pracné;
• vyznačuje sa vysokou mierou subjektivity pri prognózovaní príjmov;
• podiel pravdepodobností a konvencií je vysoký, pretože sú stanovené rôzne predpoklady a obmedzenia;
• vplyv rôznych rizikových faktorov na predpokladaný príjem je veľký;
• je problematické spoľahlivo určiť reálny príjem vykazovaný podnikom v jeho účtovnej závierke a nie je vylúčené, že straty budú zámerne zohľadňované na rôzne účely, čo súvisí s netransparentnosťou informácií domácich podnikov;
• komplikované účtovanie vedľajšieho a prebytočného majetku;
• nesprávne posúdenie neziskových podnikov.

Je nevyhnutné, aby sa osobitná pozornosť venovala schopnosti spoľahlivo určiť budúce toky príjmov podniku a rozvoju činností podniku očakávaným tempom. Presnosť prognózy je výrazne ovplyvnená aj stabilitou vonkajšieho ekonomického prostredia, ktorá je relevantná pre pomerne nestabilnú ekonomickú situáciu Ruska.

Preto je vhodné použiť príjmový prístup na hodnotenie spoločností, keď:

• majú kladný príjem;
• je možné urobiť spoľahlivú prognózu príjmov a výdavkov.

Výpočet hodnoty spoločnosti pomocou príjmového prístupu

Odhadovanie hodnoty podniku pomocou príjmového prístupu začína riešením nasledujúcich úloh:

1) prognóza budúcich príjmov podniku;

2) uvedenie hodnoty budúceho príjmu podniku do súčasného okamihu.

Správne riešenie týchto problémov prispieva k dosiahnutiu adekvátnych konečných výsledkov hodnotiacej práce. Veľký význam v priebehu prognózovania má normalizácia príjmov, pomocou ktorej sa eliminujú jednorazové odchýlky, ktoré vznikajú najmä v dôsledku jednorazových transakcií, napríklad pri predaji vedľajších resp. prebytočný majetok. Na normalizáciu príjmu sa používajú štatistické metódy na výpočet priemeru, váženého priemeru alebo metóda extrapolácie, ktorá predstavuje je pokračovaním doterajších trendov.

Okrem toho je potrebné brať do úvahy faktor zmien hodnoty peňazí v čase – rovnaká výška príjmu má v súčasnosti vyššiu cenu ako v budúcnosti. Je potrebné vyriešiť zložitú otázku najprijateľnejšieho načasovania prognózy príjmov a výdavkov spoločnosti. Predpokladá sa, že na to, aby sa zohľadnila inherentná cyklickosť odvetví, primeraná predpoveď by mala pokrývať obdobie aspoň 5 rokov. Pri posudzovaní tohto problému matematickým a štatistickým prizmou existuje túžba predĺžiť obdobie prognózy za predpokladu, že väčší počet pozorovaní poskytne rozumnejšiu hodnotu trhovej hodnoty spoločnosti. Proporcionálne zvýšenie prognózovaného obdobia však komplikuje prognózovanie príjmov a výdavkov, inflácie a peňažných tokov. Niektorí odhadcovia poznamenávajú, že prognóza príjmu na 1 až 3 roky bude najspoľahlivejšia, najmä ak dôjde k nestabilite v ekonomickom prostredí, pretože s nárastom prognózovaných období sa zvyšuje podmienenosť odhadov. Tento názor však platí len pre udržateľné podniky.

Dôležité!V každom prípade je potrebné pri voľbe prognózovaného obdobia pokryť obdobie, kým sa tempo rastu firmy stabilizuje a pre dosiahnutie čo najväčšej presnosti konečných výsledkov je možné prognózované obdobie rozdeliť na menšie medziobdobia, napr. napríklad šesť mesiacov.

Vo všeobecnosti sa hodnota podniku určuje súčtom príjmových tokov z činností podniku v prognózovanom období, predtým upravených na aktuálnu cenovú úroveň, s pripočítaním hodnoty podniku v období po prognóze. (koncová hodnota).

Dve najbežnejšie metódy hodnotenia príjmového prístupu - metóda kapitalizácie príjmu a metóda diskontovaných peňažných tokov. Sú založené na odhadovaných diskontných a kapitalizačných sadzbách, ktoré sa používajú na určenie súčasnej hodnoty budúcich ziskov. Samozrejme, v rámci príjmového prístupu sa používa oveľa viac rôznych metód, ale v podstate všetky sú založené na diskontovaní peňažných tokov.

Pri výbere metódy hodnotenia zohráva dôležitú úlohu samotný účel hodnotenia a zamýšľané využitie jeho výsledkov. Aj iné faktory ovplyvňujú napríklad typ posudzovaného podniku, stupeň jeho rozvoja, mieru zmeny príjmov, dostupnosť informácií a stupeň ich spoľahlivosti atď.

Metódakapitalizáciapríjem(Metóda kapitalizácie jednej periódy, SPCM)

Metóda kapitalizácie príjmu je založená na predpoklade, že trhová hodnota podniku sa rovná súčasnej hodnote budúcich príjmov. Najvhodnejšie je aplikovať ho na tie spoločnosti, ktoré už majú naakumulovaný majetok, majú stabilnú a predvídateľnú výšku bežného príjmu a ich tempá rastu sú mierne a relatívne konštantné, pričom súčasný stav dáva známy náznak dlhodobých trendov v r. budúce aktivity. A naopak: v štádiu aktívneho rastu spoločnosti, v procese reštrukturalizácie alebo inokedy, keď dochádza k výrazným výkyvom v ziskoch alebo peňažných tokoch (čo je typické pre mnohé podniky), je táto metóda nežiaduca na použitie, pretože pravdepodobne dostane nesprávny odhad hodnoty.

Metóda kapitalizácie príjmu je založená na retrospektívnych informáciách, pričom pre budúce obdobie sa okrem výšky čistého príjmu extrapolujú aj ďalšie ekonomické ukazovatele, napríklad kapitálová štruktúra, miera návratnosti, miera rizika spoločnosť.

Ocenenie podniku metódou kapitalizácie príjmu sa vykonáva takto:

Aktuálna trhová hodnota = DP (alebo P netto) / miera kapitalizácie,

kde DP - cash flow;

P je čistý - čistý zisk.

Poznámka! Spoľahlivosť výsledku ocenenia do značnej miery závisí od miery kapitalizácie, preto je potrebné venovať osobitnú pozornosť presnosti jej výpočtu.

Miera kapitalizácie vám umožňuje previesť hodnoty zisku alebo peňažného toku za určité časové obdobie na mieru hodnoty. Spravidla sa odvodzuje od diskontného faktora:

Miera kapitalizácie =D– T r,

kde D- diskontná sadzba;

T p - miera rastu peňažných tokov alebo čistého zisku.

Je jasné, že kapitalizačný pomer je často nižší ako diskontná sadzba pre tú istú spoločnosť.

Ako je zrejmé z prezentovaných vzorcov, v závislosti od toho, aká hodnota je kapitalizovaná, sa berie do úvahy očakávaná miera rastu peňažných tokov alebo čistého zisku. Samozrejme, pre rôzne typy príjmov sa bude miera kapitalizácie líšiť. Prvoradou úlohou pri implementácii tejto metódy je preto určiť ukazovateľ, ktorý sa bude kapitalizovať. V tomto prípade je možné predvídať príjem rok po dni ocenenia, alebo sa určí priemerný príjem vypočítaný pomocou historických údajov. Keďže čistý peňažný tok plne zohľadňuje prevádzkové a investičné aktivity podniku, najčastejšie sa používa ako základ pre kapitalizáciu.

Miera kapitalizácie je teda vo svojej ekonomickej podstate blízka diskontnému faktoru a je s ním silne prepojená. Diskontná sadzba sa používa aj na prenesenie budúcich peňažných tokov do súčasnosti.

Metóda diskontovaných peňažných tokov ( Zvýhodnené peňažné toky, DCF )

Metóda diskontovaných peňažných tokov umožňuje zohľadniť riziká spojené so získaním očakávaného príjmu. Použitie tejto metódy bude opodstatnené, keď sa predpovedá významná zmena v budúcich príjmoch, a to nahor aj nadol. Okrem toho v niektorých situáciách iba táto metódaje použiteľné napríklad rozšírenie prevádzky podniku, ak v čase hodnotenia nepracuje na plný výkon, ale má v úmysle ho v blízkej budúcnosti zvýšiť;plánované zvýšenie výkonu; rozvoj podnikania vo všeobecnosti; zlúčenie podnikov; zavádzanie nových výrobných technológií a podZa takýchto podmienok nebudú ročné peňažné toky v budúcich obdobiach jednotné, čo samozrejme znemožňuje výpočet trhovej hodnoty spoločnosti metódou kapitalizácie príjmu.

Pre nové podniky je diskontovaný peňažný tok tiež jedinou možnosťou použitia, pretože hodnota ich aktív v čase ocenenia nemusí zodpovedať ich schopnosti generovať príjem v budúcnosti.

Samozrejme je žiaduce, aby posudzovaná spoločnosť mala priaznivé vývojové trendy a ziskovú obchodnú históriu. Pre spoločnosti, ktoré trpia systematickými stratami a majú zápornú mieru rastu, je metóda diskontovaných peňažných tokov menej vhodná. Osobitná pozornosť sa musí venovať hodnoteniu podnikov s vysokou pravdepodobnosťou bankrotu. V tomto prípade nie je vôbec použiteľný výnosový prístup, vrátane metódy kapitalizácie príjmu.

Metóda diskontovaných peňažných tokov je flexibilnejšia, pretožemôžu byť použité na vyhodnotenie akéhokoľvek prevádzkového podnikupoložková prognóza budúcich peňažných tokov. Pre manažment a vlastníkov podniku je nemalý význam porozumieť dopadu rôznych manažérskych rozhodnutí na jeho trhovú hodnotu, to znamená, že ho možno použiť v procese riadenia nákladov na základe získaného podrobného modelu podnikovej hodnoty a vidieť jeho náchylnosť na identifikované vnútorné a vonkajšie faktory. To vám umožní pochopiť aktivity podniku v ktorejkoľvek fáze životného cyklu v budúcnosti. A čo je najdôležitejšie: táto metóda je pre investorov najatraktívnejšia a vyhovuje ich záujmom, keďže je založená na prognózach budúceho vývoja trhu a inflačných procesov. Aj keď sú v tom určité ťažkosti, keďžev nestabilnej krízovej ekonomike s predpovedať tok príjmov na niekoľko rokov dopredu je dosť ťažké.

Takže počiatočný základ pre výpočet hodnoty podniku metódoudiskontované peňažné tokyje prognóza, ktorej zdrojom sú historické informácie o peňažných tokoch. Tradičný vzorec na určenie súčasnej hodnoty diskontovaného budúceho príjmu je nasledujúci:

Aktuálna trhová hodnota = peňažné toky za dané obdobiet / (1 + D) t.

Diskontná sadzba je úroková sadzba potrebná na to, aby budúci zisk dosiahol jednu hodnotu súčasnej hodnoty podniku. Pre investora je to požadovaná miera návratnosti alternatívnych investičných možností s porovnateľnou mierou rizika v čase hodnotenia.

V závislosti od zvoleného typu peňažného toku (pre vlastný kapitál alebo pre celkový investovaný kapitál), ktorý sa použije ako základ pre ocenenie, sa určí metóda výpočtu diskontnej sadzby. Schémy výpočtu peňažných tokov preinvestovaný a vlastný kapitál sú uvedené v tabuľke. 12.

Ako vidíte, výpočet cash flow zavlastný kapitál sa líši len tým, že výsledok získaný algoritmom na výpočet cash flow za investovaný kapitál je dodatočne upravený o zmeny v dlhodobom dlhu. Potom sa peňažný tok diskontuje v súlade s očakávanými rizikami, ktoré sa premietnu do diskontnej sadzby vypočítanej vo vzťahu ku konkrétnemu podniku.

Diskontná sadzba peňažného toku pre vlastný kapitál sa teda bude rovnať požadovanej miere návratnosti investovaného kapitálu požadovanej vlastníkom,investovaný kapitál- súčet vážených mier výnosnosti požičaných prostriedkov (teda úrokovej sadzby banky z úverov) a vlastného imania, pričom ich podiely sú určené podielmi požičaných a akciových fondov na kapitálovej štruktúre. Diskontná sadzba peňažného tokuza investovaný kapitálvolal Vážený priemer nákladov kapitálu a zodpovedajúci spôsob jeho výpočtu -Vážený priemer nákladov kapitálu (WosemdesiatAPriemernýCväčšina zCapital, WACC). Tento spôsob určenia diskontnej sadzby sa používa najčastejšie.

okrem toho na určenie diskontnej sadzby peňažných tokov pre vlastné imanie môže uplatniť tieto sú najbežnejšie spôsoby:

• Model oceňovania kapitálových aktív ( CAPM);
• modifikovaný model oceňovania kapitálových aktív ( MCAPM);
• kumulatívna metóda výstavby;
• model nadmerného zisku ( EVO) a pod.

Pozrime sa na tieto metódy podrobnejšie.

MetódaVážený priemer nákladov kapitálu ( WACC)

Používa sa na výpočet vlastného aj cudzieho kapitálu zostrojením pomeru ich podielov, zobrazuje nie súvahu, aletrhová hodnota kapitálu. Diskontná sadzba pre tento model je určená vzorcom:

DWACC = C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D priv + C oa × D asi,

kde C zk - náklady na vypožičaný kapitál;

N prib - sadzba dane z príjmu;

D zk - podiel cudzieho kapitálu na kapitálovej štruktúre podniku;

С pr - náklady na získanie vlastného kapitálu (prednostné akcie);

D priv - podiel prioritných akcií na kapitálovej štruktúre spoločnosti;

C oa - náklady na získanie vlastného kapitálu (kmeňové akcie);

D asi - podiel kmeňových akcií na kapitálovej štruktúre spoločnosti.

Čím viac spoločnosť priťahuje lacné požičané prostriedky namiesto drahého vlastného kapitálu, tým menšia je hodnota WACC. Ak však chcete použiť čo najviac lacných požičaných prostriedkov, mali by ste pamätať aj na zodpovedajúci pokles likvidity súvahy spoločnosti, čo určite povedie k zvýšeniu úrokových sadzieb úverov, pretože táto situácia je plná zvýšené riziká pre banky a hodnotu WACC bude samozrejme rásť. Preto by bolo vhodné použiť pravidlo „zlatého priemeru“, ktoré optimálne kombinuje vlastné a požičané prostriedky na základe ich zostatku z hľadiska likvidity.

Metódaodhadykapitálaktíva (Model oceňovania kapitálových aktív, CAPM)

Na základe analýzy burzových informácií o zmenách výnosu voľne obchodovateľných akcií. V tomto prípade sa pri výpočte diskontnej sadzby pre vlastný kapitál používa tento vzorec:

DCAPM = Db/r+ β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

kde D b / r - miera návratnosti bez rizika;

β - špeciálny koeficient;

DR - celková ziskovosť trhu ako celku (priemerné trhové portfólio cenných papierov);

P 1 - prémia pre malé podniky;

P 2 - prémia za rizikovú charakteristiku jednotlivej spoločnosti;

R- riziko krajiny.

Bezriziková sadzba sa berie ako základ pre hodnotenie rôznych typov rizík spojených s investovaním do spoločnosti. Špeciálny koeficient beta ( β ) predstavuje množstvo systematického rizika spojeného s ekonomickými a politickými procesmi prebiehajúcimi v krajine, ktoré je vypočítané na základe odchýlok celkového výnosu akcií konkrétnej spoločnosti v porovnaní s celkovým výnosom akciového trhu ako a celý. Celková trhová návratnosť je priemerný index trhovej návratnosti, ktorý vypočítavajú analytici na základe dlhodobého štúdia štatistických údajov.

CAPMpomerne ťažké uplatniť v podmienkach nedostatočného rozvoja ruského akciového trhu. Je to spôsobené problémami pri určovaní koeficientov beta a trhovej rizikovej prémie, najmä pre uzavreté podniky, ktorých akcie nie sú kótované na burze. V zahraničnej praxi je bezriziková miera návratnosti spravidla miera návratnosti dlhodobých štátnych dlhopisov alebo zmeniek, pretože sa predpokladá, že majú vysoký stupeň likvidity a veľmi nízke riziko platobnej neschopnosti ( pravdepodobnosť štátneho bankrotu je prakticky vylúčená). V Rusku však po niektorých historických udalostiach nie sú štátne cenné papiere psychologicky vnímané ako bezrizikové. Preto možno ako bezrizikovú sadzbu použiť priemernú sadzbu na dlhodobé vklady v cudzej mene piatich najväčších ruských bánk vrátane ruskej Sberbank, ktorá sa tvorí najmä pod vplyvom faktorov domáceho trhu. Čo sa týka koeficientov β , v zahraničí potom najčastejšie využívajú hotové publikácie týchto ukazovateľov vo finančných adresároch vypočítaných špecializovanými firmami na základe analýzy štatistických informácií burzy. Odhadcovia zvyčajne nemusia tieto koeficienty počítať samostatne.

Modifikovaný model oceňovania kapitálových aktív ( MCAPM)

V niektorých prípadoch je lepšie použiť modifikovaný model oceňovania kapitálových aktív ( MCAPM), ktorá používa takýto ukazovateľ ako rizikovú prémiu, ktorá zohľadňuje nesystematické riziká oceňovaného podniku. Nesystematické riziká (diverzifikovateľné riziká)- ide o riziká, ktoré vznikajú náhodne v podniku, ktoré je možné znížiť diverzifikáciou. Naopak, systematické riziko je spôsobené všeobecným pohybom trhu alebo jeho segmentov a nie je spojené s konkrétnym cenným papierom. Preto je tento ukazovateľ vhodnejší pre ruské podmienky pre rozvoj akciového trhu s jeho charakteristickou nestabilitou:

DMCAPM = Db/r+ β × (D r − D b/r ) + P riziko,

kde Db/r je bezriziková miera návratnosti ruských úverov v domácej cudzej mene;

β - koeficient, ktorý je mierou trhového (nediverzifikovateľného) rizika a odráža citlivosť zmien ziskovosti investícií do spoločností v konkrétnom odvetví na výkyvy ziskovosti akciového trhu ako celku;

DR - ziskovosť trhu ako celku;

P riziko je riziková prémia, ktorá zohľadňuje nesystematické riziká oceňovanej spoločnosti.

Kumulatívna metóda

Zohľadňuje rôzne typy investičných rizík a zahŕňa odborné posúdenie všeobecných ekonomických, odvetvovo špecifických a špecifických podnikových faktorov, ktoré spôsobujú riziko výpadku plánovaného príjmu. Najdôležitejšími faktormi sú veľkosť spoločnosti,štruktúru financie, výroba a územná diverzifikácia,kvalita hospodárenia, ziskovosť, predvídateľnosť príjmov a pod.Diskontná sadzba sa určuje na základe bezrizikovej miery výnosu, ku ktorej sa pripočítava dodatočná prirážka za riziko investovania do tejto spoločnosti, berúc do úvahy tieto faktory.

Ako vidíte, kumulatívny prístup je trochu podobný CAPM, keďže obe sú založené na miere návratnosti bezrizikových cenných papierov s pridaním dodatočného príjmu spojeného s rizikom investovania (predpokladá sa, že čím väčšie riziko, tým väčší výnos).

Olsonov model (Edwards - Bell - Ohlson oceňovanie Model , EVO ), alebo metóda nadmerného príjmu (zisk)

Kombinuje zložky príjmového a nákladového prístupu, pričom do určitej miery minimalizuje ich nedostatky. Hodnota spoločnosti sa určuje diskontovaním toku nadmerného príjmu, ktorý sa odchyľuje od priemeru odvetvia, a súčasnej hodnoty čistých aktív. Výhodou tohto modelu je možnosť použiť na výpočet dostupné informácie o hodnote hodnôt dostupných v čase ocenenia. Významný podiel v tomto modeli zaberajú reálne investície a na predpovedanie je potrebný len zostatkový zisk, teda tá časť cash flow, ktorá reálne zvyšuje hodnotu podniku. Hoci tento model nie je bez problémov pri používaní, je veľmi užitočný pri vývoji stratégie rozvoja organizácie súvisiacej s maximalizáciou hodnoty podniku.

Odvodenie finále trhová hodnota spoločnosti

Po určení predbežnej hodnoty podniku je potrebné vykonať niekoľko úprav, aby sa získala konečná trhová hodnota:

• o prebytku/nedostatku vlastného pracovného kapitálu;
• o vedľajších aktívach podniku;
• o odložených daňových pohľadávkach a záväzkoch;
• o čistom dlhu, ak existuje.

Keďže výpočet diskontovaného peňažného toku zahŕňa požadovanú výšku vlastného pracovného kapitálu spojenú s prognózou výnosov, potom ak sa nezhoduje so skutočnou hodnotou, treba pripočítať prebytok vlastného pracovného kapitálu a nevýhodu odpočítať od hodnotu predbežných nákladov. To isté platí pre nesplácané aktíva, keďže na výpočte sa podieľali len tie aktíva, ktoré boli použité pri tvorbe peňažných tokov. To znamená, že ak existujú vedľajšie aktíva, ktoré majú určitú hodnotu, ktorá nie je zahrnutá v peňažnom toku, ale je možné ju realizovať (napríklad pri predaji), je potrebné zvýšiť predbežnú hodnotu podniku o hodnotu hodnoty týchto aktív vypočítanej samostatne. Ak sa hodnota podniku vypočítala na investovaný kapitál, potom sa výsledná trhová hodnota vzťahuje na celý investovaný kapitál, to znamená, že okrem nákladov na vlastné zdroje obsahuje aj náklady na dlhodobé záväzky podniku. To znamená, že na získanie nákladov na vlastný kapitál je potrebné znížiť hodnotu stanovenej hodnoty o výšku dlhodobého dlhu.

Po vykonaní všetkých úprav sa získa hodnota, ktorou je trhová hodnota vlastného imania spoločnosti.

Podnik je schopný generovať príjem aj po skončení prognózovaného obdobia. Príjmy by sa mali stabilizovať a dosiahnuť rovnomerné dlhodobé tempo rastu. Pre výpočet nákladov vpo predpovednom období môžete použiť jeden z nasledujúcich spôsobov výpočtu zľavy:

• podľa zostatkovej hodnoty;
• podľa čistej hodnoty aktív;
• podľa Gordonovej metódy.

Pri použití Gordonovho modelu je terminálna hodnota definovaná ako pomer peňažného toku za prvý rok obdobia po prognóze k rozdielu medzi diskontnou sadzbou a dlhodobým tempom rastu peňažných tokov. Koncová hodnota sa potom zníži naukazovatele aktuálnych nákladov pri rovnakej diskontnej sadzbe, ktorá sa používa na diskontovanie peňažných tokov v prognózovanom období.

V dôsledku toho sa celková hodnota podniku určí ako súčet aktuálnych hodnôt príjmových tokov v prognózovanom období a hodnoty spoločnosti v období po prognóze.

Záver

V procese odhadu hodnoty podniku výnosovým prístupom sa vytvára finančný model peňažných tokov, ktorý môže slúžiť ako základ pre prijímanie informovaných manažérskych rozhodnutí, optimalizáciu nákladov, analýzu možností zvyšovania kapacít projektov a diverzifikáciu objemu. produktov. Tento model bude aj po vyhodnotení užitočný.

Ak chcete vybrať jednu alebo druhú metódu výpočtu trhovej hodnoty, musíte sa najskôr rozhodnúť o účele hodnotenia a plánovanom použití jeho výsledkov. Potom by ste mali analyzovať očakávanú zmenu peňažných tokov spoločnosti v blízkej budúcnosti, zvážiť finančnú situáciu a vyhliadky rozvoja, ako aj posúdiť ekonomické prostredie, globálne aj národné, vrátane odvetvia. Ak je potrebné poznať trhovú hodnotu podniku v neprítomnosti času alebo na potvrdenie výsledkov získaných použitím iných prístupov, alebo ak nie je možná alebo potrebná hĺbková analýza peňažných tokov, na rýchle získanie hodnoty možno použiť metódu kapitalizácie. relatívne spoľahlivý výsledok. V iných prípadoch, najmä vtedy, keď je príjmový prístup jediný možný na výpočet trhovej hodnoty sa uprednostňuje metóda diskontovaných peňažných tokov. Možno v určitých situáciách budú potrebné obe metódy na výpočet hodnoty spoločnosti súčasne.

A samozrejme, nezabudnite, že hodnota získaná pomocou príjmového prístupu priamo závisí od presnosti dlhodobých makroekonomických a odvetvových prognóz analytika. Avšak aj použitie hrubých predpovedí v procese príjmového prístupu môže byť užitočné pri určovaní odhadovanej hodnoty spoločnosti.

Príjmový prístup je najbežnejšou metódou hodnotenia hodnoty spoločnosti, pretože sa používa pri rozhodovaní o investícii do spoločnosti. Každý investor, ktorý chce investovať svoje peniaze do podnikania, dúfa, že v budúcnosti získa príjem, ktorý by splatil všetky jeho investície a dosiahol zisk.

"Príjmový prístup je súbor metód na posúdenie hodnoty predmetu posudzovania na základe určenia očakávaného príjmu z predmetu posudzovania."

Tento prístup je založený na výpočte hodnoty spoločnosti projekciou budúcich ziskov k dátumu ocenenia. Tento prístup sa používa, keď je možné presne predpovedať budúce zisky spoločnosti.

Medzi hlavné metódy výnosového prístupu patrí metóda kapitalizácie príjmu a metóda diskontovaných peňažných tokov.

Metóda kapitalizácie peňažných príjmov sa najčastejšie používa na ohodnotenie podnikov, ktoré majú naakumulovaný majetok, majú stabilnú produkciu a sú v štádiu zrelosti. Táto metóda umožňuje „odhadnúť hodnotu spoločnosti na základe kapitalizácie príjmu za prvé prognózované obdobie za predpokladu, že výška príjmu bude rovnaká v nasledujúcich prognózovaných rokoch“ .

Pri metóde kapitalizácie príjmu je potrebné určiť budúce peňažné toky alebo budúci priemerný zisk, ktorý spoločnosť získa.

Táto metóda je pomerne jednoduchá v porovnaní s metódami diskontovania, keďže pri oceňovaní nie je potrebné robiť dlhodobú prognózu príjmu, ale aplikácia tejto metódy je obmedzená na počet stabilných podnikov, ktoré sú v štádiu zrelosti.

Hlavným faktorom určujúcim možnosť uplatnenia tejto metódy je teda prítomnosť stabilného príjmu z danej spoločnosti. V metóde kapitalizácie príjmu je možné rozlíšiť nasledujúce fázy (Sharipo, 1989):

- zdôvodnenie stability príjmu;

Či je príjem stabilný alebo nie je možné určiť na základe analýzy účtovnej závierky spoločnosti.

– určenie výšky kapitalizovaného príjmu;

Výšku príjmu, ktorý sa má kapitalizovať, možno vypočítať ako predpokladaný príjem na jeden rok po dátume ocenenia alebo ako priemer príjmu za niekoľko rokov.

– výpočet miery kapitalizácie;

Miera kapitalizácie pre spoločnosť je odvodená od diskontnej sadzby odpočítaním očakávanej CAGR príjmov alebo peňažného toku. To znamená, že miera kapitalizácie je zvyčajne nižšia ako diskontná sadzba.

– kapitalizácia príjmu;

- vykonanie konečných úprav.

V praxi sa metóda kapitalizácie príjmu používa len zriedka, vzhľadom na výkyvy na trhu a volatilitu príjmov väčšiny spoločností.

Spoločnosti častejšie používajú na odhad svojej hodnoty metódu diskontovaných peňažných tokov. Táto metóda sa totiž opiera o skutočnosť, že peňažné toky sa každoročne menia. Metóda diskontovaných peňažných tokov je teda založená na predpovedi budúcich tokov danej spoločnosti, ktoré sú diskontované diskontnou sadzbou, ktorá je funkciou rizika očakávaných peňažných tokov (Gordon, 1962). Výpočet hodnoty spoločnosti pomocou diskontovaných peňažných tokov sa vykonáva podľa nasledujúceho vzorca:

kde: PV je súčasná hodnota spoločnosti;

CF - cash flow;

FV je hodnota aktív v období po prognóze;

R je diskontná sadzba;

n je počet rokov prognózovania.

Metóda diskontovaných peňažných tokov sa najčastejšie používa pre spoločnosti, ktoré sú v štádiu rastu alebo rozvoja, t.j. Ide o relatívne mladé spoločnosti. V takýchto spoločnostiach sa očakáva, že budúce peňažné toky sa budú výrazne líšiť v porovnaní so súčasnosťou, alebo chce spoločnosť realizovať investičný projekt, ktorý bude mať významný vplyv na budúce peňažné toky.

Fázy vykonávania ocenenia podniku pomocou diskontovaných peňažných tokov sú nasledovné:

a) zhromažďovanie potrebných informácií;

Na výpočet hodnoty podniku sú potrebné informácie zo súvahy spoločnosti, jej výkazu ziskov a strát, výkazu peňažných tokov a iných trhových ukazovateľov.

b) výber modelu peňažných tokov;

Peňažný tok je rozdiel medzi prílevom a odlevom hotovosti spoločnosti. Existujú dva hlavné modely cash flow – cash flow z vlastného kapitálu a cash flow zo všetkého investovaného kapitálu.

c) určenie trvania prognózovaného obdobia;

Trvanie prognózovaného obdobia sa určuje v závislosti od očakávaného rastu kľúčových ukazovateľov spoločnosti a plánov rozvoja spoločnosti, ktoré akceptuje manažment. Najčastejšie sa obdobie prognózy berie ako počet rokov, po ktorých bude spoločnosť schopná dosiahnuť konštantnú mieru rastu peňažných tokov.

d) vykonanie spätnej analýzy hrubých príjmov a výdavkov, ako aj ich prognózy;

Pri prognózovaní hrubých príjmov a výdavkov spoločnosti možno použiť dve metódy: hrubý a podrobný prístup. Agregovaný prístup vychádza z prognózy výnosov, ktorá je vypočítaná s prihliadnutím na mieru ich rastu v predchádzajúcich rokoch. Pri výpočte prognózovanej hodnoty výdavkov tento prístup predpokladá, že variabilné náklady sa budú zvyšovať úmerne s rastom výnosov. Podrobný prístup je založený na štúdiu veľkého množstva informácií. Na výpočet hrubého výnosu sú teda potrebné údaje o objemoch predaja za minulé roky, aktuálnych a prognózovaných cenách produktov a predpovede odborníkov týkajúce sa zmien ekonomických podmienok. Na výpočet nákladov tento prístup určuje výrobné náklady podľa nákladových prvkov.

e) výpočet výšky peňažných tokov pre každý rok prognózovaného obdobia;

Existujú dva spôsoby výpočtu výšky peňažného toku. Prvá metóda je nepriama metóda, ktorá sa vykonáva analýzou cash flow v oblastiach činnosti podniku. Táto metóda je založená na príprave rozpočtu peňažných tokov a ďalšom výpočte peňažných tokov. Druhá metóda, priama metóda, je zameraná na analýzu cash flow podľa položky príjmov a nákladov, t.j. je založená na zohľadnení súvahy spoločnosti a na jej základe ďalšieho výpočtu cash flow.

f) určenie diskontnej sadzby;

Výpočet diskontnej sadzby zohľadňuje tieto faktory: prítomnosť rôznych zdrojov priťahovaného kapitálu, zmeny hodnoty peňazí v čase a možné riziká. Na základe zvoleného modelu peňažných tokov spoločnosť určí diskontnú sadzbu: pre peňažný tok vlastného kapitálu je to model budovania kumulatívnej sadzby alebo model oceňovania kapitálových aktív (CAPM) a pre peňažný tok investovaného kapitálu je to vážený priemer. model nákladov kapitálu (WACC) .

g) výpočet súčasnej hodnoty budúcich peňažných tokov a hodnoty spoločnosti v období po prognóze, ako aj ich celková hodnota;

Obdobie po prognóze je zostávajúca životnosť spoločnosti, počas ktorej sa očakáva priemerná stabilná miera rastu peňažných tokov. Na výpočet hodnoty spoločnosti v období po prognóze sa vypočítajú náklady na reverziu. Reverzia - príjem z možného ďalšieho predaja podniku na konci prognózovaného obdobia. Existuje niekoľko spôsobov, ako vypočítať návratnosť, v závislosti od toho, aké má spoločnosť vyhliadky na vývoj v budúcnosti. Existujú nasledujúce metódy výpočtu reverzie: metóda zostatkovej hodnoty, metóda čistej hodnoty aktív, metóda údajného predaja a Gordonov model.

h) zavedenie záverečných zmien a doplnení.

Metóda diskontovaných peňažných tokov vám umožňuje získať trhové ocenenie hodnoty spoločnosti, ktoré ukazuje, aká perspektívna je spoločnosť. Preto je táto metóda najatraktívnejšou metódou oceňovania pre investorov, ktorí chcú investovať svoje aktíva do ziskovej, rozvíjajúcej sa a perspektívnej spoločnosti.

Použitie príjmového prístupu na výpočet hodnoty spoločnosti má výhody aj nevýhody. Medzi výhody príjmového prístupu patria:

Tento prístup zohľadňuje budúcu zmenu príjmov a výdavkov spoločnosti. Ukazuje teda ziskovosť spoločnosti, ktorá zase uspokojuje záujmy vlastníkov, ktorí chcú dostávať dividendy;

- aplikácia tohto prístupu pomáha pri rozhodovaní o investovaní do spoločnosti, to znamená, že tento prístup zohľadňuje záujmy potenciálnych investorov;

– tento prístup zohľadňuje perspektívy rozvoja spoločnosti.

Hlavné nevýhody tohto prístupu sú nasledovné:

- ťažkosti s predpovedaním dlhodobých príjmových a výdavkových tokov, keďže ekonomika je nestabilná. V dôsledku toho sa pravdepodobnosť nesprávnej prognózy zvyšuje so zvyšujúcim sa obdobím prognózy;

- zložitosť výpočtu kapitalizácie a diskontných sadzieb, pretože existujú rôzne spôsoby ich výpočtu;

– existencia rizík, ktoré môžu mať významný vplyv na predpokladaný príjem;

- možnosť nesúladu medzi skutočnými príjmami spoločnosti a tým, čo vykazujú vo svojej účtovnej závierke.

Vo výsledku môžeme povedať, že príjmový prístup má svoje výhody aj nevýhody, no dnes je v praxi hojne využívaný pri posudzovaní hodnoty podniku.

Výnosový prístup sa uplatňuje vtedy, keď existujú spoľahlivé informácie, ktoré umožňujú predpovedať budúce príjmy, ktoré je predmet posudzovania schopný priniesť, ako aj náklady spojené s predmetom posudzovania. Pri uplatňovaní príjmového prístupu odhadca určí výšku budúcich príjmov a výdavkov a momenty ich prijatia.

Príjmový prístup - súbor metód hodnotenia hodnoty predmetu posudzovania, vychádzajúci zo stanovenia očakávaného príjmu z predmetu posudzovania. Etapy príjmového prístupu:

• 1. Výpočet hrubého príjmu z používania objektu na základe analýzy aktuálnych sadzieb a taríf na trhu prenájmu porovnateľných objektov.
• 2. Odhad strát z neúplnej nakládky (prenájmu) a neinkasovaných splátok nájomného sa robí na základe analýzy trhu, charakteru jeho dynamiky vo vzťahu k oceňovanej nehnuteľnosti. Takto vypočítaná suma sa odpočíta od hrubého príjmu a celková suma predstavuje skutočný hrubý príjem.
• 3. Výpočet nákladov spojených s predmetom posudzovania:

* prevádzkové (prevádzkové) - náklady na prevádzku zariadenia;

ѕ fixné - náklady na obsluhu splatných účtov (úroky z úverov, odpisy, platby daní atď.);

¾ rezervy - náklady na nákup (výmenu) príslušenstva k nehnuteľnosti.

• 4. Stanovenie výšky čistého príjmu z predaja predmetu.
• 5. Výpočet kapitalizačného pomeru. V praxi ruského oceňovania sa koncept príjmového prístupu zvyčajne spája s dvoma metódami: priamou kapitalizáciou príjmu a diskontovanými peňažnými tokmi. Metóda priamej kapitalizácie prevádza príjem za jedno časové obdobie na hodnotu, zatiaľ čo metóda diskontovaných peňažných tokov prevádza príjem za niekoľko rokov. [hodnotiace otázky, levada]

Výhody a nevýhody metód sú určené nasledujúcim spôsobom:

• - schopnosť odrážať skutočné zámery potenciálneho kupujúceho (investora);
• — typ, kvalita a rozsah informácií, na ktorých je analýza založená;
• - schopnosť zohľadniť konkurenčné výkyvy;
• - schopnosť zohľadniť špecifické vlastnosti objektu, ktoré ovplyvňujú jeho hodnotu (umiestnenie, veľkosť, potenciálna ziskovosť).

Metóda kapitalizácie príjmu sa používa, ak:

• - toky príjmov sú dlhodobo stabilné, predstavujú významnú pozitívnu hodnotu;
• - Toky príjmov rastú stabilným, miernym tempom.

Výsledok získaný touto metódou pozostáva z nákladov na budovy, stavby a nákladov na pozemok, t.j. je hodnota celej nehnuteľnosti. Základný vzorec výpočtu je nasledujúci:

kde C je hodnota majetku (peňažné jednotky);

pomer kapitalizácie, (%);

CHOD - čistý prevádzkový výnos

Hlavné problémy tejto metódy:

• 1. Metóda sa neodporúča, keď nehnuteľnosť vyžaduje výraznú rekonštrukciu alebo je v štádiu rozostavanosti, t.j. v blízkej budúcnosti nie je možné dosiahnuť úroveň stabilného príjmu.
• 2. V ruských podmienkach je hlavným problémom odhadcu „neprehľadnosť informácií“ trhu s nehnuteľnosťami, predovšetkým nedostatok informácií o reálnych transakciách pri predaji a prenájme nehnuteľností, prevádzkových nákladoch, nedostatok štatistických informácií o faktore vyťaženia v každom segmente trhu v rôznych regiónoch. V dôsledku toho sa výpočet NRR a miery kapitalizácie stáva veľmi ťažkou úlohou. [Gryaznova]

Postupnosť akcií pri použití metódy priamej kapitalizácie:

• 1. Určte výšku stabilizovaného čistého zisku za jeden rok po dátume skutočného ocenenia (zvyčajne spriemerovaním ročného príjmu za niekoľko predchádzajúcich rokov na základe retrospektívnej analýzy).
• 2. Určte hodnotu kapitalizačného pomeru pomocou jednej z metód.
• 3. Čistý prevádzkový výnos za jeden rok vydeľte celkovým kapitalizačným pomerom, aby ste získali aktuálnu hodnotu majetku, ktorý sa oceňuje ako výsledok rozdelenia. [Kasyanenko]

Pri použití tejto metódy sa používajú tieto príjmy:

1) potenciálny hrubý príjem (PVD) - príjem, ktorý je možné získať z nehnuteľnosti, pri jej 100% využití, bez zohľadnenia všetkých strát a výdavkov. LHP závisí od oblasti posudzovanej nehnuteľnosti a stanovenej sadzby nájomného a vypočíta sa pomocou vzorca:

PVD \u003d S * C a, (7)

kde S je plocha, ktorá sa má prenajať, m2;

C a - nájomné za 1 m 2.

• 2) skutočný hrubý príjem (ARI) je potenciálny hrubý príjem mínus straty z nedostatočného využitia priestoru a pri vyberaní nájomného s pripočítaním iných príjmov z bežného trhového využívania nehnuteľnosti:
• 3) čistý prevádzkový príjem (NOI) - skutočný hrubý príjem mínus prevádzkové náklady (OR) za rok (bez odpisov). [Gryaznova]

Existuje niekoľko spôsobov, ako určiť pomer kapitalizácie:

* zohľadnenie úhrady kapitálových nákladov (upravené o zmeny hodnoty majetku);

* spôsob prepojených investícií, prípadne technika investičnej skupiny;

* metóda priamej kapitalizácie.

Pri určovaní kapitalizačného pomeru, berúc do úvahy úhradu kapitálových nákladov, treba vziať do úvahy, že kapitalizačný pomer pozostáva z dvoch častí:

• 1) miera návratnosti investície (kapitálu), čo je kompenzácia, ktorá sa musí zaplatiť investorovi za použitie finančných prostriedkov, berúc do úvahy riziko a ďalšie faktory spojené s konkrétnymi investíciami;
• 2) miera návratnosti kapitálu, t.j. splatenie počiatočnej investície. Okrem toho sa tento prvok kapitalizácie uplatňuje len na odpisovateľnú časť majetku.

Miera návratnosti kapitálu sa vytvára metódou kumulatívnej konštrukcie pridaním bezrizikovej miery návratnosti, rizikovej prémie, investície do nehnuteľností, prémie za nízku likviditu nehnuteľností a prémie za správu investícií. [Bugaeva]

Bezriziková miera návratnosti - miera návratnosti vysoko likvidných aktív, ktoré má investor k dispozícii a majú garanciu návratnosti, t.j. pre ktoré nehrozí žiadne riziko.

Požiadavky na bezrizikovú sadzbu:

* návratnosť najlikvidnejších aktív, ktoré sa vyznačujú relatívne nízkou mierou návratnosti, avšak s garanciou návratnosti kapitálu;

¾ dostupnosť pre investora ako alternatívna investičná možnosť. [Vandanimaeva]

Existujú tri spôsoby, ako získať späť investovaný kapitál:

* lineárna návratnosť kapitálu (Ringova metóda);

¾ kapitálová návratnosť kompenzačného fondu a miera návratnosti investícií (Inwoodova metóda). Niekedy sa nazýva anuitná metóda;

¾ kapitálová návratnosť kompenzačného fondu a bezriziková úroková miera (Hoskoldova metóda). [Gryaznova]

Metóda Ring je užitočná, keď sa očakáva, že istina bude splatená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že 100 % hodnoty majetku sa vydelí zostávajúcou dobou použiteľnosti, t.j. je recipročná životnosť aktíva. Miera návratnosti je ročný podiel počiatočného kapitálu vloženého do bezúročného náhradného fondu:

RK = RY +1/n (8)

kde n je zostávajúca ekonomická životnosť.

Inwoodova metóda sa používa, ak sa návratnosť kapitálu reinvestuje pri miere návratnosti investície. V tomto prípade sa miera návratnosti ako súčasť kapitalizačného pomeru rovná faktoru kompenzačného fondu pri rovnakej úrokovej sadzbe ako pri investíciách.

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

kde SFF je faktor kompenzačného fondu;

Y= R (miera návratnosti investícií).

Hoskoldova metóda sa používa, keď je miera návratnosti počiatočnej investície trochu vysoká, takže reinvestícia pri rovnakej miere je nepravdepodobná. Očakáva sa, že reinvestované prostriedky dostanú príjem za bezrizikovú sadzbu [Bugaeva]

RK = RY + SFF (n, Y b), (10)

kde Yb je bezriziková úroková sadzba.

Na základe trhových údajov o predajných cenách a NPV porovnateľných nehnuteľností je možné vypočítať kapitalizačný pomer. [Gryaznova]

kde NOY je čistý prevádzkový príjem i-tého analógového objektu;

Vi - predajná cena i-teho analógového objektu

Metóda diskontovaných peňažných tokov (DCF) je zložitejšia, podrobnejšia a umožňuje vám vyhodnotiť objekt v prípade, že z neho dostanete nestabilné peňažné toky, modelujúc charakteristické znaky ich príjmu. Metóda DDP sa používa, keď:

• - predpokladá sa, že budúce peňažné toky sa budú výrazne líšiť od súčasných;
• - existujú údaje odôvodňujúce veľkosť budúcich peňažných tokov z nehnuteľností;
• - toky príjmov a výdavkov sú sezónne;
• - oceňovaná nehnuteľnosť - veľký polyfunkčný obchodný objekt;
• - nehnuteľnosť je vo výstavbe alebo bola práve postavená a uvedená do prevádzky (alebo uvedená do prevádzky).

Na výpočet DCF sú potrebné nasledujúce údaje:

• - trvanie prognózovaného obdobia;
• - prognózované hodnoty peňažných tokov vrátane reverzných;
• - diskontná sadzba. V západnej praxi sa na výpočet diskontnej sadzby používajú tieto metódy:
  • 1) metóda kumulatívnej konštrukcie – založená na predpoklade, že diskontná sadzba je funkciou rizika a je vypočítaná ako súčet všetkých rizík spojených s každou konkrétnou nehnuteľnosťou;
  • 2) metóda výberu - diskontná sadzba, pretože zložená úroková sadzba sa vypočítava na základe údajov o uskutočnených transakciách s podobnými objektmi na trhu s nehnuteľnosťami;
  • 3) metóda monitorovania – založená na pravidelnom monitorovaní trhu, sledovanie hlavných ekonomických ukazovateľov investícií do nehnuteľností podľa transakcií.

Zostatková hodnota alebo náklady na reverziu musia byť diskontované (faktorom posledného prognózovaného roku) a pridané k súčtu aktuálnych hodnôt peňažných tokov.

Výpočet hodnoty nehnuteľnosti metódou DCF sa vykonáva podľa vzorca 12.

kde PV je súčasná hodnota;

C i - peňažný tok za obdobie t;

i t - diskontná sadzba peňažného toku za obdobie t;

M sú náklady na reverziu alebo zostatková hodnota.

Hodnota nehnuteľnosti sa teda rovná súčtu súčasnej hodnoty projektovaných peňažných tokov a súčasnej zostatkovej hodnoty (reverznej hodnoty).

Výnosový prístup vychádza z predpokladu, že hodnota nehnuteľného predmetu je určená súčasnou hodnotou budúcich príjmov z jeho používania. Peniaze prijaté v budúcnosti sa však nerovnajú rovnakej sume prijatej dnes. Na určenie hodnoty majetku, ktorý v budúcnosti generuje tok príjmov, je potrebné priviesť ho na súčasnú hodnotu. Vo všeobecnosti sa na to používa diskontný postup, ktorý možno aplikovať na akýkoľvek model príjmu a hodnoty predmetu. Kapitalizácia na rozdiel od diskontovania zohľadňuje nielen návratnosť kapitálu, ale aj návratnosť kapitálu. Metódy výnosového prístupu, ako aj nákladového prístupu, sú použiteľné na hodnotenie úžitkových hodnôt (investície, spotreba) a na účely finančného účtovníctva.

Výnosový prístup pri oceňovaní nehnuteľností zahŕňa dve metódy:

• metóda kapitalizácie príjmu;
• metóda diskontovaných peňažných tokov.

Metóda kapitalizácie príjmu používané pri oceňovaní nehnuteľností produkujúcich príjem. Príjmy z vlastníctva nehnuteľnosti môžu predstavovať napríklad súčasné a budúce príjmy z jej prenájmu, príjmy z prípadného zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti pri jej predaji v budúcnosti. Výsledkom tejto metódy sú náklady na budovy, stavby a náklady na pozemok.

Odporúča sa vyčleniť hlavné fázy postupu oceňovania pomocou metódy kapitalizácie.

1. Posúdené potenciálny hrubý príjem. Deje sa tak na základe analýzy aktuálnych sadzieb a taríf, ktoré existujú na trhu s nehnuteľnosťami pre porovnateľné nehnuteľnosti. Potenciálny hrubý príjem (GPV) - príjem, ktorý je možné získať z nehnuteľnosti pri 100% využití, bez zohľadnenia všetkých strát a výdavkov. PVD závisí od oblasti posudzovanej nehnuteľnosti a akceptovanej sadzby prenájmu.

PVD = S∙ S a,

kde S- plocha v kv. m., prenajaté, C a - nájomné za 1 m2. m.

Sadzba prenájmu spravidla závisí od umiestnenia objektu, jeho fyzického stavu, dostupnosti komunikácií, doby prenájmu atď.

2. Odhadované straty z nedostatočného využívania majetku a straty pri inkasovaní platieb. Zníženie HPT o množstvo strát dáva hodnotu skutočný hrubý príjem(DVD), ktorý je určený vzorcom

DVD = PVD - straty.

3. Vypočítajú sa predpokladané náklady na prevádzku oceňovaného majetku. Periodické výdavky na zabezpečenie normálneho chodu zariadenia a reprodukciu príjmov sa nazývajú prevádzkové výdavky.

Prevádzkové náklady sa delia na:

o polofixné náklady;

o polovariabilné alebo prevádzkové náklady;

o náklady na výmenu alebo rezervy.

Komu podmienečne trvalé zahŕňa výdavky, ktorých výška nezávisí od stupňa prevádzkovej záťaže zariadenia a úrovne poskytovaných služieb (napríklad platby poistného).

Komu podmienene variabilné zahŕňajú náklady, ktorých výška závisí od stupňa prevádzkovej záťaže zariadenia a úrovne poskytovaných služieb.

Hlavnými podmienene variabilnými nákladmi sú náklady na služby, náklady na údržbu územia, náklady na správu, platy pre servisný personál atď.

Komu náhradné náklady zahŕňa náklady na pravidelnú výmenu opotrebovaných komponentov vylepšení (zvyčajne medzi takéto komponenty patria strešné krytiny, podlahy, sanitárne vybavenie, elektrické príslušenstvo).

Výpočet predpokladá, že sú na to vyčlenené peniaze, hoci väčšina vlastníkov nehnuteľností to v skutočnosti nerobí. Ak vlastník plánuje počas doby vlastníctva nahradiť odpisové vylepšenia, potom stanovené odpočty treba zohľadniť pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti uvažovanou metódou.

Príklad. Kozmetické opravy, potrebné raz za 6 rokov, stoja majiteľa 10 000 dolárov. Posledná rekonštrukcia bola vykonaná pred 2 rokmi. Trvanie 5 rokov. Musíte vypočítať náklady na výmenu za kozmetické opravy za prvý rok vlastníctva.

Riešenie.Ďalšia oprava je splatná o 4 roky (6 - 2), preto bude na súčasnom vlastníkovi a náklady na výmenu budú:

10000 / 4 = $2500.

4. Predpovedané čistý prevádzkový výnos(CHOD) znížením DIA o výšku prevádzkových nákladov. Touto cestou:

CHOD \u003d DVD - Prevádzkové náklady (okrem odpisov).

5. Vypočítané kapitalizačný pomer. Existuje niekoľko spôsobov, ako určiť druhú:

o kumulatívna metóda výstavby;

o spôsob stanovenia kapitalizačného pomeru s prihliadnutím na úhradu kapitálových nákladov;

o prepojená investičná metóda alebo technika investičnej skupiny;

o metóda priamej kapitalizácie.

Kumulatívna metóda výstavby. Ukazovateľ kapitalizácie pri oceňovaní nehnuteľností pozostáva z dvoch prvkov:

o miery návratnosti investícií (miery návratnosti kapitálu). Ide o kompenzáciu, ktorá musí byť vyplatená investorovi za hodnotu peňazí, pričom sa zohľadňuje časový faktor, riziko a ďalšie faktory spojené s konkrétnymi investíciami.

o miera návratnosti (náhrady) kapitálu. Návratnosť kapitálu sa vzťahuje na splatenie sumy počiatočnej investície. Navyše sa tento prvok kapitalizačného koeficientu aplikuje len na nositeľné, t.j. odpisovanie časti majetku.

Miera návratnosti kapitálu je založená na:

1) bezriziková miera návratnosti;

2) rizikové prémie;

3) prémie za nízku likviditu nehnuteľností;

4) ocenenia za správu investícií.

Bezriziková miera návratnosti. Používa sa ako základ, ku ktorému sa pridáva zvyšok vyššie uvedených komponentov. Na určenie bezrizikovej sadzby môžete použiť priemerné európske ukazovatele pre bezrizikové operácie a ruské ukazovatele.

V prípade použitia priemerných európskych ukazovateľov sa k bezrizikovej sadzbe pripočítava prirážka za riziko investovania v danej krajine, takzvaná bezriziková sadzba. riziko krajiny.

Ruské ukazovatele sa berú na základe miery návratnosti štátnych dlhopisov alebo, čo je vhodnejšie, sadzieb vkladov v cudzej mene (porovnateľnej doby trvania a výšky) bánk najvyššej kategórie spoľahlivosti. Bezriziková sadzba určuje minimálnu odmenu za investíciu do daného objektu.

Riziková prémia. Všetky investície, s výnimkou vyššie uvedených, majú vyšší stupeň rizika v závislosti od charakteristík typu oceňovanej nehnuteľnosti. Čím väčšie je riziko, tým vyššia musí byť úroková sadzba na kompenzáciu prvého rizika.

Prémia za nízku likviditu. Likvidita meria, ako rýchlo možno nehnuteľnosť premeniť na hotovosť. Nehnuteľnosti majú relatívne nízku likviditu. Táto prémia je obzvlášť vysoká v krajinách, kde sú hypotéky slabo rozvinuté.

Ocenenie za investičný manažment.Čím sú investície rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Správa investícií by sa nemala zamieňať so správou nehnuteľností, ktorej náklady sú zahrnuté prevádzkové náklady.

Spôsob stanovenia kapitalizačného pomeru s prihliadnutím na úhradu kapitálových nákladov. Ako už bolo uvedené, kapitalizačný pomer vo vzťahu k nehnuteľnostiam zahŕňa mieru návratnosti investície a mieru návratnosti kapitálu. Ak sa predpokladá zmena hodnoty aktíva (zníženie alebo zvýšenie), potom je potrebné vziať do úvahy kapitalizačný pomer obnovy kapitálu.

Existujú tri spôsoby, ako získať späť investovaný kapitál:

1) lineárna návratnosť kapitálu (Ringova metóda);

2) návratnosť kapitálu z kompenzačného fondu a miera návratnosti investície (Inwoodova metóda). Niekedy sa nazýva anuitná metóda;

3) návratnosť kapitálu z kompenzačného fondu a bezriziková úroková sadzba (Hoskoldova metóda).

Ringova metóda. Táto metóda je vhodná, keď sa očakáva, že tok výnosov bude systematicky klesať a istina sa má vrátiť v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta vydelením 100 % hodnoty majetku zostávajúcou dobou použiteľnosti, inými slovami je to prevrátená doba životnosti majetku.

Príklad. Podmienky investovania:

suma = 2 000 USD;

doba = 5 rokov;

Riešenie. Ročná priama miera návratnosti bude 20 %, keďže 100 % aktív sa odpíše počas 5 rokov (100 % / 5 = 20 %). V tomto prípade bude kapitalizačný pomer: 20 % + 12 % = 32 %.

20% počiatočnej investície sa vráti ročne spolu s 12% návratnosťou investície. Všimnite si, že úroky zaplatené v absolútnom vyjadrení sa budú z roka na rok znižovať, pretože sa účtujú z klesajúceho zostatku istiny. Prvý rok bude úrok 240 USD; pre druhú - 192; pre tretie - 144; pre štvrtý - 96; za piate - 48.

Inwoodova metóda. Táto metóda sa používa, keď sa očakáva, že počas celého prognózovaného obdobia sa budú dostávať stále rovnaké príjmy. Jedna časť tohto toku príjmov bude predstavovať návratnosť investície, zatiaľ čo druhá časť zabezpečí obnovu alebo návratnosť kapitálu.

Okrem toho bude súčet toku príjmov návratnosť investícií a druhý poskytne vrátenie alebo vrátenie kapitálu.

Navyše návratnosť kapitálu budú reinvestované vo výške návratnosti investície (kapitálu). V tomto prípade sa miera návratnosti investície ako komponent kapitalizačného pomeru bude rovnať faktoru kompenzačného fondu pri rovnakej úrokovej sadzbe ako pri investíciách (tento faktor je prevzatý z tabuľky šiestich zložených úrokových funkcií). Rovnaký kapitalizačný pomer s rovnakým príjmom sa bude rovnať súčtu miery návratnosti investície a faktora kompenzačného fondu pre rovnaké percento (kapitalizačný pomer možno získať z tabuľky šiestich zložených úrokových funkcií v príspevok k odpisom jednotky).

Príklad. Podmienky investovania:

suma = 2 000 USD;

doba = 5 rokov;

miera návratnosti investície = 12 %.

Riešenie. Ročný rovnaký tok príjmov sa rovná 2000 ∙ 0,2774097 (stĺpec „príspevok na odpis jednotky pre 12 %“ – 5 rokov) = 554,81. Úrok za prvý rok je 240 (12 % z roku 2000) a splátka istiny = 314,81 (554,81 - 240).

Ak sa ročne prijatých 314,81 reinvestuje pri 12 % ročne, potom sa na konci druhého roka bude návratnosť istiny rovnať 352,58; na konci tretiny - 394,89; na konci štvrtého - 442,28; a na konci piateho 495,35. Celkovo sa do piatich rokov vráti celá istina 2000,-. Na začiatku druhého roka bude zostatok istiny 1685,19, resp. pripísaný úrok bude 202,23; na začiatku tretieho roka bude zostatok istiny 1332,61 a úroku 159,92; ďalej podľa rokov: 937,72 a 112,53; 495,44 USD a 59,46 USD

Kapitalizačný pomer sa vypočíta pripočítaním miery návratnosti kapitálu (investície) 0,12 a faktora kompenzačného fondu (pre 12 %, 5 rokov) 0,1574097. Výsledkom je kapitalizačný pomer 0,2774097, ako keby bol prevzatý zo stĺpca „príspevok odpisov“ (pre 12 %, 5 rokov).

Hoskoldova metóda. Používa sa, keď je miera návratnosti počiatočnej investície taká vysoká, že reinvestícia pri rovnakej miere sa stáva nepravdepodobnou. Preto sa v prípade investovaných prostriedkov očakáva príjem za bezrizikovú sadzbu.

Príklad. Investičný projekt predpokladá ročnú návratnosť investície (kapitálu) vo výške 12 % počas 5 rokov. Návratnosť investícií je možné bezrizikovo reinvestovať pri sadzbe 6 %.

Riešenie. Ak sa miera návratnosti kapitálu rovná 0,1773964, čo je faktor fondu obnovy vo výške 6 % za 5 rokov, potom je koeficient kapitalizácie ( R) sa bude rovnať 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Metóda viazanej investície alebo technika investičnej skupiny. Keďže väčšina nehnuteľností sa kupuje s požičal a vlastného imania kapitalizačný pomer musí spĺňať požiadavky na návratnosť oboch častí investície. Hodnota tohto pomeru je určená metódou viazaného investovania alebo technikou investičnej skupiny. Kapitalizačný pomer požičaných prostriedkov sa nazýva hypotekárna konštanta a vypočíta sa pomocou tohto vzorca:

Ak sú známe podmienky úveru, potom sa hypotekárna konštanta určí z tabuľky šiestich zložených úrokových funkcií: bude to súčet úrokovej sadzby a pomeru fondu obnovy, alebo sa bude rovnať sadzbe príspevku na odpis jednotky. .

Kapitalizačný pomer vlastného imania vypočítané podľa vzorca:

Celkový pomer kapitalizácie definovaný ako vážený priemer

kde M- podiel požičaných prostriedkov na nákladoch, R M- kapitalizačný pomer požičaného kapitálu, R E- kapitalizačný pomer vlastného kapitálu.

Metóda priamej kapitalizácie. V rámci príjmového prístupu sa hodnota aktíva vypočíta podľa vzorca:

kde V- hodnotu oceňovanej nehnuteľnosti, Y- CHOD, R- kapitalizačný pomer.

Ak vyššie uvedený vzorec prevedie NPV na náklady, potom nasledujúci vzorec prevedie pomer nákladov na kapitalizáciu:

Na základe trhových údajov o predajných cenách a NPV porovnateľných nehnuteľností je možné vypočítať kapitalizačný pomer. Takto stanovený kapitalizačný pomer sa nazýva všeobecný. Tento vzorec sa používa, keď sa aktívum ďalej predáva za cenu rovnajúcu sa pôvodnej investícii, a preto nie je potrebné zahrnúť do kapitalizačného pomeru prirážku za kapitalizáciu, a keď sa predpovedajú rovnaké výnosy.

Príklad. Existujú informácie o nehnuteľnostiach porovnateľných s nehnuteľnosťou, ktorá sa oceňuje. Ukazuje, že porovnateľný majetok sa predal za 325 000 USD a NPV bola 30 000 USD.

Vyššie uvedený vzorec vám umožňuje nájsť celkový pomer kapitalizácie:

R = 30 000 / 325 000 = 0,09 alebo 9 %.

6. V poslednej fáze metódy kapitalizácie príjmu sa hodnota nehnuteľnosti určí vydelením projektovaného čistého prevádzkového výnosu (výsledok 4. etapy) koeficientom kapitalizácie (výsledok 5. etapy):

alebo NPC / pomer kapitalizácie.

Metóda diskontovaných peňažných tokov.

Touto metódou sa určuje súčasná hodnota tých budúcich príjmov, ktoré prinesie užívanie nehnuteľnosti a jej prípadný predaj.

Stanovenie reálnej trhovej hodnoty pomocou metódy diskontovaných peňažných tokov možno rozdeliť do niekoľkých krokov.

1. Robí sa prognóza toku budúcich príjmov počas obdobia vlastníctva nehnuteľnosti.

2. Hodnota oceňovaného majetku sa vypočíta na konci doby držby, t.j. náklady na navrhovaný predaj (reverziu), aj keď sa v skutočnosti žiadny predaj neplánuje.

3. Zobrazuje diskontnú sadzbu pre nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje na existujúcom trhu.

4. Budúca hodnota zisku za obdobie držby a projektovaná zvratná hodnota sa upravia na súčasnú hodnotu.

Touto cestou:

Hodnota nehnuteľnosti = súčasná hodnota pravidelného toku príjmov + súčasná hodnota reverzie.

Príklad. Investor kúpi nehnuteľnosť a prenajme ju na 10 rokov s nasledujúcimi nájomnými zaplatenými vopred. Diskontná sadzba 11%.

Príjmový prístup k oceňovaniu majetku - súbor metód hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti, založený na stanovení predpokladaných príjmov z komerčného využitia oceňovanej nehnuteľnosti.

Hlavnou výhodou výnosového prístupu k oceňovaniu nehnuteľností v porovnaní s trhovým a nákladovým prístupom je, že vo väčšej miere odráža predstavu investora o nehnuteľnosti ako zdroji príjmu, t.j. táto kvalita nehnuteľnosti sa berie do úvahy ako hlavný cenový faktor. Hlavnou nevýhodou príjmového prístupu k oceňovaniu nehnuteľností je, že na rozdiel od ostatných dvoch oceňovacích prístupov je založený na prognózovaných údajoch.

Výnosový prístup hodnotí hodnotu nehnuteľnosti v danom momente ako súčasnú hodnotu budúcich peňažných tokov, t.j. odráža:

kvalita a kvantita príjmu, ktorý môže nehnuteľnosť počas svojej životnosti dosiahnuť;

riziká špecifické tak pre posudzovaný objekt, ako aj pre región.

Pri určovaní sa používa príjmový prístup investícienáklady, keďže potenciálny investor nezaplatí za objekt viac, ako je súčasná hodnota budúcich príjmov z tohto objektu. Používa sa aj na určenie Trhová hodnota.

Základné pojmy:

Kapitalizácia príjmu je proces, ktorý určuje vzťah medzi budúcim príjmom a súčasnou hodnotou objektu.

Základný vzorec príjmového prístupu (obrázok 3.5):

alebo
, kde

C (V) - hodnota nehnuteľnosti;

BH (I) - očakávaný príjem z oceňovaného majetku. Príjem sa zvyčajne vzťahuje na čistý prevádzkový príjem, ktorý je nehnuteľnosť schopná priniesť za určité obdobie;

K (R) - miera návratnosti alebo zisku - je koeficient alebo miera kapitalizácie.

Pomer kapitalizácie- miera návratnosti, odrážajúca vzťah medzi príjmom a hodnotou predmetu hodnotenia.

Miera kapitalizácie je pomer trhovej hodnoty nehnuteľnosti k čistému príjmu, ktorý prináša.

Diskontná sadzba- sadzba zloženého úročenia, ktorá sa použije pri prepočte k určitému časovému okamihu hodnoty peňažných tokov vznikajúcich z používania majetku.

Hlavné fázy oceňovania nehnuteľností pomocou príjmového prístupu sú:

Odhad hrubého potenciálneho príjmu na základe analýzy aktuálnych sadzieb a taríf (sadzba nájomného) na trhu pre porovnateľné nehnuteľnosti;

Analýza strát;

Kalkulácia nákladov z prevádzky posudzovaného objektu;

Stanoví sa čistý prevádzkový výnos, ktorý sa rovná rozdielu medzi hrubým potenciálnym výnosom mínus straty a náklady

Prevod čistého prevádzkového príjmu na hodnotu majetku.

V rámci výnosového prístupu možno použiť jednu z dvoch metód: metódu priamej kapitalizácie výnosov a metódu diskontovaných peňažných tokov.

Tieto metódy sú založené na predpoklade, že hodnota nehnuteľnosti je určená schopnosťou oceňovanej nehnuteľnosti generovať toky príjmov v budúcnosti. Pri oboch metódach sa budúci príjem z majetku prepočítava na jeho hodnotu s prihliadnutím na mieru rizika charakteristickú pre tento majetok. Tieto metódy sa líšia iba spôsobom, akým sa konvertujú toky príjmov.

Pri použití metódy kapitalizácie príjmu sa príjem za jedno časové obdobie prepočítava na hodnotu nehnuteľnosti a pri použití metódy diskontovaných peňažných tokov príjem z jeho zamýšľaného použitia počas niekoľkých predpokladaných rokov, ako aj výnosy z ďalšieho predaja nehnuteľnosti. na konci prognózovaného obdobia.

Metóda kapitalizácie príjmu sa používa, ak:

toky príjmov sú stabilné počas dlhého obdobia, predstavujú významnú pozitívnu hodnotu;

príjmové toky rastú stabilným, miernym tempom.

Základný vzorec výpočtu je nasledujúci:

alebo
,kde

C - hodnota majetku (peňažné jednotky);

KK - kapitalizačný pomer (%).

Metódou kapitalizácie výnosov je teda stanovenie hodnoty nehnuteľnosti prepočítaním ročného (resp. priemerného ročného) čistého prevádzkového výnosu (NOR) na súčasnú hodnotu.

Pri aplikácii tejto metódy je potrebné vziať do úvahy nasledovné obmedzujúce podmienky:

nestabilita príjmových tokov;

ak je nehnuteľnosť v procese rekonštrukcie alebo výstavby.

Hlavné problémy tejto metódy

1. Metóda sa neodporúča, keď nehnuteľnosť vyžaduje výraznú rekonštrukciu alebo je v štádiu rozostavanosti, t.j. v blízkej budúcnosti nie je možné dosiahnuť úroveň stabilného príjmu.

2. V ruských podmienkach je hlavným problémom odhadcu „neprehľadnosť informácií“ trhu s nehnuteľnosťami, predovšetkým nedostatok informácií o reálnych transakciách pri predaji a prenájme nehnuteľností, prevádzkových nákladoch, nedostatok štatistických informácií o faktore vyťaženia v každom segmente trhu v rôznych regiónoch. V dôsledku toho sa výpočet NRR a miery kapitalizácie stáva veľmi ťažkou úlohou.

Hlavné fázy postupu oceňovania kapitalizácie:

určenie očakávaného ročného (alebo priemerného ročného) príjmu ako príjmu vytvoreného nehnuteľnosťou pri jej najlepšom a najefektívnejšom využití;

výpočet miery kapitalizácie;

určenie hodnoty majetku na základe čistého prevádzkového príjmu a kapitalizačného pomeru vydelením NOR koeficientom kapitalizácie.

Potenciálny hrubý príjem (GRP)- príjem, ktorý je možné získať z nehnuteľnosti pri jej 100% využití, bez všetkých strát a výdavkov. LHP závisí od oblasti posudzovanej nehnuteľnosti a stanovenej sadzby nájomného a vypočíta sa pomocou vzorca:

, kde

S - plocha určená na prenájom, m 2 ;

Cm - nájomné za 1 m 2.

Skutočný hrubý príjem (GIR)- je potenciálny hrubý príjem znížený o straty z nedostatočného využitia priestoru a z výberu nájomného, ​​s pripočítaním iných príjmov z bežného trhového používania nehnuteľnosti:

DIA \u003d DIA – Straty + Ostatné príjmy

Čistý prevádzkový príjem (NOI)- skutočný hrubý príjem mínus prevádzkové náklady (OP) za rok (okrem odpisov):

CHOD \u003d DVD - ALEBO.

Prevádzkové výdavky sú výdavky potrebné na zabezpečenie normálneho fungovania majetku a reprodukcie skutočného hrubého príjmu.

Výpočet kapitalizačného pomeru.

Existuje niekoľko spôsobov, ako určiť pomer kapitalizácie:

zohľadnenie úhrady kapitálových nákladov (upravené o zmeny hodnoty aktíva);

metóda prepojeného investovania alebo technika investičnej skupiny;

metóda priamej kapitalizácie.

Stanovenie kapitalizačného pomeru s prihliadnutím na splatenie kapitálucelkové náklady.

Kapitalizačný pomer pozostáva z dvoch častí:

miery návratnosti investície (kapitálu), čo je kompenzácia, ktorá musí byť vyplatená investorovi za použitie finančných prostriedkov, berúc do úvahy riziko a iné faktory spojené s konkrétnymi investíciami;

miery návratnosti kapitálu, t.j. splatenie počiatočnej investície. Okrem toho sa tento prvok kapitalizácie uplatňuje len na odpisovateľnú časť majetku.

Miera návratnosti kapitálu sa vytvára pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy:

Bezriziková miera návratnosti +

Rizikové prémie +

Investície do nehnuteľností +

Prémie za nízku likviditu nehnuteľností +

Ocenenia za investičný manažment.

Bezriziková miera návratnosti - úroková sadzba pri vysoko likvidných aktívach, t.j. je to sadzba, ktorá odráža „skutočné trhové príležitosti pre firmy a jednotlivcov investovať peniaze bez akéhokoľvek rizika nenávratnosti“. Výnos na OFZ, VEB je často braný ako bezriziková sadzba.

V procese hodnotenia treba brať do úvahy, že nominálne a reálne bezrizikové sadzby môžu byť rubeľ aj cudzou menou. Pri prepočte nominálnej sadzby na reálnu a naopak je vhodné použiť vzorec amerického ekonóma a matematika I. Fishera, ktorý odvodil ešte v 30. rokoch 20. storočia:

; kde

Rn - nominálna sadzba;

Rr - reálna sadzba;

Jinf – index inflácie (ročná miera inflácie).

Pri výpočte bezrizikovej sadzby meny sa odporúča vykonať úpravu pomocou Fisherovho vzorca, berúc do úvahy index inflácie dolára, a zároveň určiť bezrizikovú sadzbu rubľa - index inflácie rubľa.

Prevod návratnosti rubľa na kurz dolára alebo naopak sa môže vykonať pomocou nasledujúcich vzorcov:

Dr, Dv - kurz rubľa alebo meny;

Kurs – kurz, %.

Výpočet rôznych zložiek rizikovej prémie:

prémia za nízku likviditu. Pri výpočte tejto zložky sa berie do úvahy nemožnosť okamžitej návratnosti investícií investovaných do nehnuteľného objektu a možno ju brať na úrovni dolárovej inflácie pre typický expozičný čas objektov podobný tomu, ktorý sa posudzuje na trh;

riziková prémia investície do nehnuteľností. V tomto prípade sa berie do úvahy možnosť náhodnej straty spotrebiteľskej hodnoty predmetu a poistné možno akceptovať vo výške poistného v poisťovniach najvyššej kategórie spoľahlivosti;

bonus za správu investícií.Čím sú investície rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú. Odporúča sa vypočítať príspevok na správu investícií s prihliadnutím na faktor vyťaženia a straty pri výbere nájomného.

Metóda prepojeného investovania alebo technika investičnej skupiny.

Ak je nehnuteľnosť nadobudnutá vlastným a cudzím kapitálom, musí pomer kapitalizácie spĺňať požiadavky na návratnosť pre obe časti investície. Hodnota koeficientu je určená metódou viazaných investícií, prípadne technikou investičnej skupiny.

Kapitalizačný pomer požičaného kapitálu sa nazýva hypotekárna konštanta a vypočíta sa pomocou tohto vzorca:

; kde

Rm - hypotekárna konštanta;

DO - ročné platby;

K je výška hypotekárneho úveru.

Hypotekárna konštanta sa určuje z tabuľky šiestich zložených úrokových funkcií: rovná sa súčtu úrokovej sadzby a faktora kompenzačného fondu alebo sa rovná faktoru príspevku na jednotku odpisu.

Kapitalizačný pomer vlastného imania sa nazýva hypotekárna konštanta a vypočíta sa pomocou tohto vzorca:

; kde

Rc – kapitálová kapitalizácia;

PTCF – ročný peňažný tok pred zdanením;

Кс – hodnota vlastného kapitálu.

Celková kapitalizácia je definovaná ako vážený priemer:

M je pomer hypotekárneho dlhu.

Ak sa predpokladá zmena hodnoty aktíva, potom je potrebné vziať do úvahy v pomere kapitalizácie návratnosť istiny kapitálu (proces rekapitalizácie). Miera návratnosti kapitálu v niektorých zdrojoch sa nazýva rekapitalizačný pomer. S cieľom získať späť počiatočnú investíciu sa časť čistého prevádzkového výnosu odloží do kompenzačného fondu s úrokovou sadzbou Yp – úrokovou sadzbou na rekapitalizáciu.

Existujú tri spôsoby návratnosť investovaného kapitálu:

lineárna návratnosť kapitálu (Ringova metóda);

návratnosť kapitálu z fondu obnovy a miera návratnosti investície (metóda Inwood). Niekedy sa nazýva anuitná metóda;

kapitálový výnos z fondu obnovy a bezriziková úroková sadzba (Hoskoldova metóda).

Krúžková metóda.

Táto metóda je vhodná, ak sa očakáva, že istina bude splatená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že 100 % hodnoty majetku sa vydelí zostávajúcou dobou použiteľnosti, t.j. je recipročná životnosť aktíva. Miera návratnosti je ročný podiel počiatočného kapitálu vloženého do bezúročného náhradného fondu:

; kde

n je zostávajúca ekonomická životnosť;

Ry je miera návratnosti investície.

Príklad.

Podmienky investovania:

obdobie - 5 rokov;

R - miera návratnosti investície 12 %;

Výška kapitálovej investície do nehnuteľností je 10 000 USD.

Riešenie. Krúžková metóda. Ročná lineárna návratnosť kapitálu bude 20 %, keďže 100 % aktív sa odpíše počas 5 rokov (100: 5 = 20). V tomto prípade bude miera kapitalizácie 32 % (12 % + 20 % = 32 %).

Splatenie istiny kapitálu pri zohľadnení požadovanej miery návratnosti investície je uvedené v tabuľke.

Tabuľka Návratnosť investovaného kapitálu podľa prstencovej metódy (USD)

K návratnosti kapitálu dochádza v rovnakých splátkach počas celej životnosti majetku.

Inwoodova metóda používa sa, ak sa suma kapitálového výnosu reinvestuje podľa miery návratnosti investície. V tomto prípade sa miera návratnosti ako súčasť kapitalizačného pomeru rovná faktoru kompenzačného fondu pri rovnakej úrokovej sadzbe ako pri investíciách:

kde SFF - faktor úhradového fondu;

Y = R (miera návratnosti investície).

Splácanie investovaného kapitálu týmto spôsobom je uvedené v tabuľke. 3.5.

Príklad.

Podmienky investovania:

obdobie - 5 rokov;

návratnosť investície – 12 %.

Riešenie. Kapitalizačný pomer sa vypočíta ako súčet miery návratnosti investície 0,12 a faktora fondu obnovy (pre 12 %, 5 rokov) 0,1574097. Ukazovateľ kapitalizácie je 0,2774097, ak sa vezme zo stĺpca „Odpisy“ (12 %, 5 rokov).

Tabuľka. Návratnosť investovaného kapitálu pomocou metódy Inwood (USD)

Hoskoldova metóda. Používa sa, keď je miera návratnosti počiatočnej investície trochu vysoká, takže reinvestícia pri rovnakej miere je nepravdepodobná. V prípade reinvestovaných prostriedkov sa očakáva príjem pri bezrizikovej sadzbe:

kde Yb je bezriziková úroková sadzba.

Príklad. Investičný projekt predpokladá ročnú návratnosť investície (kapitálu) vo výške 12 % počas 5 rokov. Návratnosť investícií je možné bezrizikovo reinvestovať pri sadzbe 6 %.

Riešenie. Ak je miera návratnosti kapitálu 0,1773964, čo je koeficient návratnosti 6 % za 5 rokov, potom je kapitalizačný pomer 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Ak sa predpokladá, že investícia stratí iba časť svojej hodnoty, potom sa pomer kapitalizácie vypočíta trochu inak, pretože kapitál sa získa z ďalšieho predaja nehnuteľností a čiastočne z bežného príjmu.

Výhody metóda kapitalizácie príjmu spočíva v tom, že táto metóda priamo odráža podmienky na trhu, pretože pri jej aplikácii sa spravidla analyzuje veľké množstvo transakcií s nehnuteľnosťami z hľadiska pomeru príjmu a hodnoty a hypotetického výkaz ziskov a strát sa zostavuje pri výpočte kapitalizovaného príjmu, ktorého základným princípom konštrukcie je predpoklad trhovej úrovne prevádzky nehnuteľností.

Nedostatky Metódy kapitalizácie príjmu sú nasledovné:

jeho uplatnenie je náročné, keď neexistujú žiadne informácie o trhových transakciách;

Metóda diskontovaných peňažných tokov (DDP) je komplexnejší, podrobnejší a umožňuje vám vyhodnotiť objekt v prípade, že z neho dostanete nestabilné peňažné toky, modelovanie charakteristických vlastností ich príjmu. Metóda DDP sa používa, keď:

očakáva sa, že budúce peňažné toky sa budú podstatne líšiť od súčasných;

existujú dôkazy odôvodňujúce veľkosť budúcich peňažných tokov z nehnuteľností;

toky príjmov a nákladov sú sezónne;

oceňovaná nehnuteľnosť je veľký multifunkčný komerčný objekt;

nehnuteľnosť je vo výstavbe alebo bola práve postavená a uvedená do prevádzky (alebo uvedená do prevádzky).

Metóda DCF hodnotí hodnotu nehnuteľnosti na základe súčasnej hodnoty príjmu, ktorý pozostáva z projektovaných peňažných tokov a zostatkovej hodnoty.

Na výpočet DCF sú potrebné nasledujúce údaje:

trvanie prognózovaného obdobia;

prognózované hodnoty peňažných tokov vrátane reverzie;

Diskontná sadzba.

Algoritmus na výpočet metódy DDP.

1. Definícia prognózovaného obdobia. V medzinárodnej oceňovacej praxi je priemerná hodnota prognózovaného obdobia 5-10 rokov, pre Rusko bude typická hodnota obdobie 3-5 rokov. Toto je realistické obdobie, na ktoré možno urobiť primeranú predpoveď.

2. Predpovedanie hodnôt peňažných tokov.

Pri posudzovaní nehnuteľností metódou DCF sa počíta niekoľko druhov príjmov z objektu:

potenciálny hrubý príjem;

skutočný hrubý príjem;

čistý prevádzkový príjem;

cash flow pred zdanením;

cash flow po zdanení.

V praxi ruskí odhadcovia diskontujú príjem namiesto peňažných tokov:

NCH ​​​​(čo znamená, že nehnuteľnosť je akceptovaná ako nezaťažená dlhovými záväzkami),

čistý peňažný tok bez prevádzkových nákladov, dane z pozemkov a rekonštrukcie,

zdaniteľný príjem.

Je potrebné vziať do úvahy, že je to peňažný tok, ktorý je potrebné diskontovať, pretože:

peňažné toky nie sú také nestále ako zisky;

pojem „peňažný tok“ koreluje prílev a odlev finančných prostriedkov, pričom zohľadňuje také peňažné položky, ako sú „kapitálové investície“ a „dlhové záväzky“, ktoré nie sú zahrnuté vo výpočte zisku;

ukazovateľ zisku koreluje príjmy prijaté v určitom období s výdavkami vynaloženými v tom istom období bez ohľadu na skutočné príjmy alebo výdavky finančných prostriedkov;

cash flow je ukazovateľom dosiahnutých výsledkov pre samotného vlastníka, ako aj pre externé strany a protistrany – zákazníkov, veriteľov, dodávateľov atď., pretože odráža neustálu dostupnosť určitých finančných prostriedkov na účtoch vlastníka.

Vlastnosti výpočtu peňažných tokov pri použití metódy DCF.

Od skutočného hrubého príjmu je potrebné v rámci prevádzkových nákladov odpočítať daň z nehnuteľností (daň z nehnuteľností), ktorá pozostáva z dane z pozemkov a dane z nehnuteľností.

Ekonomické a daňové odpisy nie sú skutočnou hotovostnou platbou, preto je účtovanie o odpisoch v prognóze príjmov nadbytočné.

Ak sa posudzuje investičná hodnota predmetu (pre konkrétneho investora), musia sa od čistého prevádzkového výnosu odpočítať platby za poskytovanie úverov (úroky a splátky dlhu). Pri posudzovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti nie je potrebné odpočítavať platby za obsluhu úveru.

Výdavky na podnikanie vlastníka nehnuteľnosti sa musia odpočítať od skutočného hrubého príjmu, ak sú zamerané na udržanie potrebných vlastností nehnuteľnosti.

Touto cestou, dcash flow (CF) pre nehnuteľnosti vypočítané takto:

- DIA sa rovná súčtu DIA mínus straty z nezamestnanosti a výberu nájomného a iných príjmov;

NPV sa rovná DIA mínus OR a obchodné náklady vlastníka nehnuteľnosti súvisiacej s nehnuteľnosťou;

- DP pred zdanením sa rovná sumeCHOD bez kapitálových investícií a výdavkov naobsluhovanie úverov a rast úverov.

DP sa rovná DP pred zdanením zníženým o platby na dani z príjmov vlastníka nehnuteľnosti.

Ďalším dôležitým krokom je výpočet nákladov na vrátenie. Náklady na reverziu možno predpovedať pomocou:

stanovenie predajnej ceny na základe analýzy súčasného stavu na trhu, sledovanie ceny podobných objektov a predpokladov o budúcom stave objektu;

vytváranie predpokladov týkajúcich sa zmien hodnoty nehnuteľností počas obdobia vlastníctva;

kapitalizácia príjmu na rok nasledujúci po roku skončenia prognózovaného obdobia s použitím samovypočítanej miery kapitalizácie.

Stanovenie diskontnej sadzby."Diskontná sadzba je faktor používaný na výpočet súčasnej hodnoty sumy peňazí prijatých alebo zaplatených v budúcnosti."

Diskontná sadzba by mala odzrkadľovať vzťah „riziko – príjem“, ako aj rôzne druhy rizík, ktoré sú vlastné tejto nehnuteľnosti (kapitalizačný pomer).

Keďže pri nehnuteľnostiach je pomerne ťažké vyčleniť neinflačnú zložku, pre odhadcu je vhodnejšie použiť nominálnu diskontnú sadzbu, keďže v tomto prípade prognózy peňažných tokov a zmeny hodnoty nehnuteľností už zahŕňajú inflačné očakávania.

Výsledky výpočtu súčasnej hodnoty budúcich peňažných tokov v nominálnom a reálnom vyjadrení sú rovnaké. peňažných tokov a diskontná sadzba sa musí navzájom zhodovať a byť rovnaká ako počítať.

V západnej praxi sa na výpočet diskontnej sadzby používajú tieto metódy:

kumulatívna metóda výstavby;

metóda porovnávania alternatívnych investícií;

extrakčná metóda;

metóda monitorovania.

Kumulatívna metóda výstavby vychádza z predpokladu, že diskontná sadzba je funkciou rizika a je vypočítaná ako súčet všetkých rizík spojených s každou konkrétnou nehnuteľnosťou.

Diskontná sadzba = sadzba bez rizika + rizikové prémie.

Riziková prémia sa vypočíta ako súčet rizikových hodnôt spojených s danou nehnuteľnosťou.

Spôsob výberu- diskontná sadzba ako zložená úroková sadzba je vypočítaná na základe údajov o uskutočnených transakciách s podobnými objektmi na trhu s nehnuteľnosťami.

Zvyčajný algoritmus na výpočet diskontnej sadzby pomocou metódy alokácie je nasledujúci:

modelovanie pre každý analógový objekt na určité časové obdobie podľa scenára najlepšieho a najefektívnejšieho využitia príjmových a nákladových tokov;

výpočet miery návratnosti investícií do objektu;

spracovať získané výsledky akýmkoľvek prijateľným štatistickým alebo expertným spôsobom tak, aby sa charakteristiky analýzy priniesli hodnotenému objektu.

Metóda monitorovania je založená na pravidelnom monitorovaní trhu, sledovaní hlavných ekonomických ukazovateľov investícií do nehnuteľností podľa transakcií. Takéto informácie by sa mali zhrnúť pre rôzne segmenty trhu a pravidelne zverejňovať. Takéto údaje slúžia ako pomôcka pre odhadcu, umožňujú kvalitatívne porovnanie získaných vypočítaných ukazovateľov s priemernými trhovými, kontrolu platnosti rôznych druhov predpokladov.

Výpočet hodnoty nehnuteľnosti pomocou metódy DCF sa vykonáva podľa vzorca:

; kde

PV je súčasná hodnota;

Ci je peňažný tok za obdobie t;

Je to diskontná sadzba peňažného toku za obdobie t;

M - zostatková hodnota.

Zostatková hodnota alebo náklady na reverziu musia byť diskontované (faktorom posledného prognózovaného roku) a pridané k súčtu aktuálnych hodnôt peňažných tokov.

Hodnota nehnuteľnosti je teda = Súčasná hodnota projektovaných peňažných tokov + súčasná hodnota zostatkovej hodnoty (reverzie).

Výber vhodnej diskontnej sadzby a kapitalizačného pomeru by sa mal dôkladne zdôvodniť, berúc do úvahy zvládnuteľné a neriadené riziká.