Porušenie predkupného práva na kúpu podielu na byte. Predaj akcií a predkupné právo na nákup

Ahoj Anna.

Váš otec koná v plnom súlade s článkom 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

1. Pri predaji podielu na spoluvlastníckom práve cudzej osobe majú zvyšní účastníci podielového spoluvlastníctva predkupné právo na kúpu predávaného podielu za cenu, za ktorú sa predáva, a za iné rovnaké podmienok, okrem prípadu predaja na verejnej dražbe.

Verejné dražby na predaj podielu na spoluvlastníckom práve, ak s tým nesúhlasia všetci účastníci podielového spoluvlastníctva, sa môžu konať v prípadoch ustanovených v druhej časti článku 255 tohto zákonníka a v iných prípadoch ustanovených zákonom.

2. Predávajúci akcie je povinný písomne oznámiť ostatným účastníkom podielového spoluvlastníctva úmysel predať svoj podiel cudzej osobe s uvedením ceny a ďalších podmienok, za ktorých ich predáva. Ak ostatní účastníci podielového spoluvlastníctva odmietnu kúpiť alebo nenadobudnú predávaný podiel do vlastníctva nehnuteľnosti do mesiaca a do vlastníctva hnuteľných vecí do desiatich dní odo dňa oznámenia, má predávajúci právo predať svoj podiel akejkoľvek osobe.

3. Pri predaji podielu v rozpore s prednostným právom kúpy má každý ďalší účastník podielového spoluvlastníctva právo do troch mesiacov sa domáhať na súde, aby na neho prešli práva a povinnosti kupujúceho.

4. Postúpenie prednostného práva na kúpu podielu nie je dovolené.

5. Pravidlá tohto článku sa použijú aj pri scudzení podielu na základe zmluvy o výmene.

Ak teda do mesiaca odo dňa doručenia písomného návrhu otca na odkúpenie jeho podielu v hodnote bytu vo Vašom vlastníctve na základe práva bezpodielového spoluvlastníctva za cenu, ktorú Vám ponúkol, Vy a Vaša stará mama s týmto jeho návrhom nesúhlasia, bude mať právo predať tento podiel za rovnakú cenu iným osobám.

Otcovi nemôžete ponúknuť predaj celého bytu ako celku, keďže v ňom vlastní len jeden zo štyroch podielov a má právo predať len tento svoj podiel.

Môžete požiadať otca o zníženie ceny podielu, ktorý predáva, ale ak s týmto vaším návrhom nesúhlasíte, bude môcť svoj podiel na byte predať aj tak za cenu, ktorú oznámil.

Otcovi môžete napísať list so svojimi návrhmi v akejkoľvek forme, keďže na formu takejto žiadosti zákon nekladie žiadne špeciálne požiadavky. Je len dôležité, aby vaše návrhy v tomto liste boli vyjadrené jasne a jednoznačne.

Napriek tomu máte šancu: ak otec nakoniec predá svoj podiel za inú cenu, ako vám ponúkol, budete sa môcť v súlade s treťou časťou článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie domáhať na súde aby na Vás prešli práva a povinnosti kupujúcich tohto podielu - vrátane jeho predajnej ceny.

Najvyšší súd na príklade jedného bytového sporu vysvetlil, akými pravidlami sa treba riadiť pri predaji podielu na spoločnom byte. Život ľudí, ktorí nie sú jednou rodinou, ale spolunažívajú v spoločnom byte, je ťažké nazvať životom idylickým. Preto sa takíto občania pri prvej príležitosti chcú zbaviť svojich susedov a žiť v samostatnom byte. Túžba takýchto spolubývajúcich je pochopiteľná, no likvidácia aj vlastných podielov v byte obsahuje toľko nástrah, že o ne zakopne nielen bežní ľudia. Aj sudcovia robia chyby.

V našom prípade sa príbeh začal tým, že občan, pobúrený konaním suseda, sa obrátil na okresný súd v Ťumeni. Podstata sporu je nasledovná - dve ženy, z ktorých každá mala dieťa, vlastnili jeden byt rovným dielom. Ukázalo sa, že každý z nájomníkov – dvaja dospelí a dve deti – mal jeden štvrtinový podiel.

Jedna z nich našla možnosť zmeniť svoj podiel a podiel na dieťati na samostatný byt. Občan sa dohodol s istou rodinou, v ktorej boli štyria ľudia. Druhej majiteľke bytu sa takáto zámena samozrejme nepáčila a obrátila sa na súd, aby dokázal, že zámennou zmluvou bolo porušené jej predkupné právo na kúpu susedovho podielu na byte. Okresný súd sa s návrhom stotožnil. Krajský súd toto rozhodnutie potvrdil. Urazený obžalovaný sa dostal až na Najvyšší súd. Tam sa na Súdnom kolégiu pre občianske veci študovali výsledky konania a usúdilo sa, že sťažnosti možno vyhovieť.

Súd musí zistiť, či list od toho, kto sa rozhodol predať svoj podiel, bol správne vykonaný

Najvyšší súd pripomenul kolegom, že § 250 Občianskeho zákonníka hovorí: v prípade predaja podielu na spoluvlastníckom práve cudzej osobe majú zvyšní účastníci podielového spoluvlastníctva predkupné právo na kúpu týchto podielov. . Navyše za cenu, za ktorú sa podiel predáva, a za iných rovnakých podmienok. Výnimkou je predaj akcií na verejnej dražbe.

A zákon hovorí aj o tom, že predávajúci podielu je povinný písomne oznámiť ostatným účastníkom podielového spoluvlastníctva zámer predať svoj podiel cudziemu občanovi. V tom istom liste musíte uviesť cenu a podmienky, za ktorých sa štvorcové metre predávajú.

Zákon dáva spoluvlastníkovi mesiac na rozmyslenie a kúpu. Ak ostatní účastníci podielového spoluvlastníctva odmietnu odkúpiť susedov podiel alebo budú mlčať, vlastník štvorcových metrov bude mať právo s nimi nakladať podľa ľubovôle.

Ešte čo je dôležité vedieť: podľa zákona, ak vlastník nakladal so svojím podielom v rozpore s prednostným právom suseda, tak každý iný účastník podielového spoluvlastníctva má právo domáhať sa na súde prevodu práv a povinností z ust. kupujúcemu do troch mesiacov. A tieto pravidlá platia aj pre scudzenie podielu na základe zámennej zmluvy. Zo všetkých citovaných noriem zákona Najvyšší súd vyvodzuje, že právne dôležitou okolnosťou, ktorú musia súdy pri posudzovaní takýchto prípadov konštatovať, bude prítomnosť alebo absencia správne vykonanej výzvy občana, ktorý sa rozhodol zbaviť svojho podielu. Správne vyhotovenie takéhoto „listu šťastia“ susedovi je uvedením ceny podielu a ďalších podmienok, ako aj potvrdením o solventnosti ostatných spoluvlastníkov.

V našom prípade tunajší súd pri riešení tohto sporu nevidel dôkaz o tom, že občan, ktorý si želal vymeniť svoj podiel a podiel svojej dcéry na strane, správne informoval suseda. Preto súd rozhodol, že zámennou zmluvou boli porušené práva suseda na prednostnú kúpu podielu.

Pre správne vyriešenie sporu bolo podľa Najvyššieho súdu dôležité aj preukázanie platobnej schopnosti - teda skutočnosť, že žalobca mal peniaze na kúpu susedových podielov, a to je polovica bytu. V našej histórii sa súd z nejakého dôvodu nezaujímal ani o solventnosť suseda.

Najvyšší súd pripomenul, že pri domáhaní sa na súde prevodu práv kupujúceho na seba, je žalobca povinný previesť na bankový účet súdneho oddelenia v jeho subjekte Ruskej federácie sumu zaplatenú kupujúcim, poplatky a clá. splatných kupujúcemu a náhradu nákladov, ktoré mu pri kúpe podielu vznikli.

Najvyšší súd zdôraznil, že takéto zloženie peňazí v prípade uspokojenia pohľadávky prispieva k včasnému výkonu rozsudku. Ale podľa tvrdenia, o ktorom píšeme, na účet v banke neboli vložené žiadne peniaze, a preto sa rozhodnutie súdu nevykonalo.

Sudcovské kolégium Najvyššieho súdu navyše upozornilo na dôležitý detail. Z materiálov prípadu je vidieť, že žalovaná a tí, ktorí sa s ňou menili, sa dohodli na cene podielu v rubľoch.

Nie je jasné, prečo okresný súd pri posudzovaní prípadu sám znížil kúpnu cenu. A súd nedal žiadne zákonné dôvody, prečo sa cena „scvrkla“. A to je priame porušenie článku 198 Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd nariadil prípad preskúmať.

V publikácii chcem hovoriť o jednom prípade pri nároku na prevod práv a povinností kupujúceho na základe aplikácie, ktorým sa ustanovuje možnosť predkupného práva na kúpu podielu účastníkmi podielového spoluvlastníctva.

Zdalo by sa, že by to mohlo byť jednoduchšie, ako pozorne čítať a uplatňovať jeho nie až tak zložité pravidlá? Niektorí občania sa ale nechcú obťažovať hľadaním a výberom právnikov či advokátov, aby im bola poskytnutá slušná ochrana. V tomto prípade som zastupoval záujmy žalovaného a jednoducho som sa tešil z toho, ako dvaja zástupcovia žalobcu riešili vec takým spôsobom, že prirodzeným výsledkom bolo odmietnutie uspokojenia pohľadávok, prekonané odvolacím súdom.

Zápletka prípadu

Občan A. našiel inzerát na predaj podielu vo výške 2/3 na práve bezpodielového spoluvlastníctva bytového domu. Podiely predávali dvaja spoluvlastníci, z ktorých každý vlastnil 1/3. Tretiemu spolumajiteľovi Sh. oznámili adresu, kde údajne býval s bývalou manželkou, keďže jeho presný pobyt nie je známy.

Približne 6 mesiacov po uzavretí kúpnej zmluvy dostane A. žalobu od súdu o prekladpráva a povinnosti kupujúceho podielužalobcovi.

Pozícia navrhovateľa

Žalobca vo vyjadrení k žalobe uviedol, že mu nebol oznámený zámer predať svoje podiely v spoluvlastníckom práve inými spoluvlastníkmi, v dôsledku čoho došlo k jeho porušeniu. predkupné právo na kúpu podielu, ktorý mal v úmysle realizovať, ak by bol riadne upovedomený. Pohľadávka bola podaná na základe zmluvy o predaji a kúpe a zrušenia platnosti zápisu v USRNI.

Žalobca v žalobe uviedol, že v júni prišiel do domu a videl tam A., ktorý mu povedal, že kúpil podiel vo výške 2/3. Žalobca na súde uviedol, že A. mu ukázal zmluvu o kúpe a predaji akcií. Žalobca v žalobe napísal aj to, že v októbri si od Rosreestra zobral výpis o právach k domu a dozvedel sa o porušení svojho práva.

Žaloba bola podaná až v decembri.

Pred podaním reklamácie na prevod práv a povinností kupujúceho kúpno-predajnou zmluvou, ako sa ukázalo, žalobca predsa len podal žalobný návrh na uznanie kúpno-predajnej zmluvy za neplatnú.

Táto zjavná chyba pri výbere spôsobu ochrany práva v prípade porušenia predkupné právo na kúpu podielu, celkom bežné medzi niektorými advokátmi, ktorí majú vzdialené chápanie občianskeho práva, viedlo k tomu, že žaloba zodpovedajúca riadnemu opravnému prostriedku bola podaná tak neskoro. Človek nemusí mať sedem siah na čele, aby si prečítal časť 3 a pochopil, aká žaloba v tomto prípade chráni právo.

Potom bol žalobcovi vrátený žalobný návrh a žalobu o uznanie transakcie za neplatnú so zmenou predmetu žaloby opäť podal až potom, čo ju súd uznal, keď, ako sa domnievam, súd naznačil, že bude potrebné zmeniť nároky.

Pozícia respondenta

Prvá a zrejmá vec, ktorá upútala pozornosť, bolo, že žalobca zmeškal lehotu na podanie žaloby na súd o ochranu porušeného práva. V 3. časti sa skutočne uvádza:
Pri predaji podielu v rozpore predkupné právo na kúpu každý iný účastník podielového spoluvlastníctva má právo sa do troch mesiacov domáhať na súde preklad na neho práva a povinnosti kupujúceho .

V bode 14 uznesenia Pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie N 10, Plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie N 22 zo dňa 29.04.2010 „K niektorým otázkam, ktoré vznikajú v súdnej praxi pri riešení spory súvisiace s ochranou vlastníckeho práva a iných vecných práv“ sú uvedené nasledujúce vysvetlivky

V zmysle odseku 3 pri predaji podielu v spoluvlastníckom práve v rozpore s prednostným právom na kúpu ďalších účastníkov v podielovom spoluvlastníctve má každý účastník podielového spoluvlastníctva právo do troch mesiacov odo dňa, keď sa o transakcii dozvedel alebo mal dozvedieť, domáhať sa na súde prevodu práv a povinností kupujúceho na ňu.

Reklamácie uplatnené po uplynutí uvedenej lehoty nie sú predmetom uspokojenia. Zároveň môže na žiadosť občana, vo vzťahu k pravidlám, súd túto lehotu obnoviť, ak ju občan z vážnych dôvodov zmeškal.

V našom prípade bolo v samotnej žalobe napísané, že žalobca videl v mesiaci jún v dome občana, ktorý povedal, že kúpil podiely do vlastníctva domu. Mnohí, žiaľ, čítajú zákon len v útržkoch a nevidia v ňom to, čo vidieť nechcú a možno ani nevidia.

Čiernobielo sa o začiatku plynutia trojmesačnej lehoty, ktorá je v podstate stlačenou premlčacou lehotou, píše, že začína plynúť od okamihu, keď sa žalobca o transakcii dozvedel alebo mal dozvedieť. V tomto prípade už z tvrdenia vyplynulo, že Sh. sa mal o porušení práv dozvedieť po tom, čo videl cudziu osobu, ktorá sa v dome nachádza a oznámila žalobcovi, že v ňom kúpil podiel.

Potom si mal žalobca zobrať výpis z Rosreestr, samozrejme, ak chcel naozaj využiť predkupné právo na kúpu podielu, ale z neznámych dôvodov si výpis urobil až v októbri, t.j. po trojmesačnom období.

Prirodzene, okamžite som oznámil uplatnenie premlčacej doby na nároky žalobcu s poukazom na to, že v tomto prípade začala plynúť od momentu, keď sa žalobca mal dozvedieť o porušení svojho práva.

Chcem povedať, že ak by to žalobca v žalobnom návrhu neuviedol, tak by sme museli doložiť, že žalobca sa mal o porušení svojich práv dozvedieť v júni. Osobitné poďakovanie patrí tým, ktorí podali túto žiadosť. Nikdy by som nepoložil mínu v súdnom spore. Nech žalovaný argumentuje, že žalobca mal vedieť o porušení svojho práva skôr, ako žalobca dostal výpis z USRNI v októbri. A stále nie je známe, či obžalovaný tieto okolnosti dokázal alebo nie.

A žalobu podali tí, ktorí sa domnievajú, že premlčacia doba začína plynúť od momentu, keď sa žalobca o porušení práva dozvedel. Preto ani neuvažovali o dôsledkoch označenia v žalobnom návrhu okolnosti, ktorá vedome stavia žalobcu pod tvrdenie o zmeškaní premlčacej doby.

Zdalo by sa, že na súde bolo potrebné aspoň pokúsiť sa napraviť situáciu a pokúsiť sa obnoviť premlčanie, keďže žalobca tvrdil, že je negramotný. Ale nie, zástupcovia žalobcu naďalej trvali na tom, že premlčacia doba neprešla.

Ešte raz vďaka za to.

Ďalší náš argument bol, že spoluvlastníci nemali presné údaje o tom, kde žalobca býva a oznámenie bolo zaslané na poslednú známu adresu jeho bydliska. Argumentovali sme tým, že svedomitý spoluvlastník, aby sa ubezpečil, že nedochádza k porušovaniu jeho práv, musí minimálne informovať ostatných spoluvlastníkov o tom, kam mu treba posielať upozornenia.

Ďalšou našou námietkou bolo, že v čase, keď sa žalobca dozvedel, že kupujúci v dome býva, nemal v úmysle uplatniť si predkupné právo. Žalobca nevedel preukázať, že mal prostriedky na uplatnenie prednostného práva na kúpu podielu.

Najpozoruhodnejším darom zástupcov žalobcu žalovaným bolo, že preukázali, že v čase sporu sa na bankovom účte žalobcu nachádzala suma na jej vyplatenie kupujúcemu, avšak táto čiastka nebola vložená na účet sp. súdne oddelenie.

Nebrali do úvahy spresnenia vyhlášky pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 6. 10. 1980 N 4 (v znení z 2. 6. 2007) „K niektorým otázkam praxe súdneho konania o sporoch medzi účastníkmi v podielovom spoluvlastníctve bytového domu“, v ktorom sa uvádza:

Pri podaní takejto pohľadávky je žalobca povinný zložiť, analogicky na bankový účet oddelenia (oddelenia) súdneho oddelenia v príslušnom subjekte Ruskej federácie, sumu zaplatenú kupujúcim za dom, poplatky a clá, ako aj iné sumy splatné kupujúcemu ako náhradu nevyhnutných výdavkov, ktoré mu pri kúpe domu vznikli.

Zástupcovia žalobcu súdu prvej inštancie vysvetlili, že požiadali súdnu kanceláriu o spôsobe zloženia požadovanej sumy, ale nebolo im to oznámené. Tým odôvodnili skutočnosť, že žalobca nemohol vložiť peniaze na účet.

V tomto prípade som nepochyboval, že nároky budú zamietnuté, čo sa aj stalo.

Aké však bolo moje prekvapenie, keď som si prečítal odvolanie žalobcu. Žalobca v ňom napísal, že súd mu nevysvetlil právo podať návrh na obnovenie premlčacej doby a taktiež nevysvetlil postup pri vkladaní peňazí na účet justičného oddelenia.

A to všetko napriek tomu, že žalobca mal 2 zástupcov a súdne pojednávania boli opakovane odročované a žalobca bol vyzvaný, aby predložil dôkazy o splnení vyššie uvedených vysvetlení pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie. Inými slovami, súd by mal podľa navrhovateľov odvolania radiť žalobcovi počas súdnych pojednávaní.

K odvolaniu som podal len krátke námietky a nezúčastnil som sa ho. Odvolací súd ponechal rozhodnutie súdu prvého stupňa nezmenené a iná možnosť pri takejto práci na súde prvého stupňa ani nemohla byť.

Mal som teda šťastie na zástupcov žalobcu, ktorí vynaložili maximálne úsilie na to, aby pohľadávky boli popreté.

Väčšina apartmánov v Moskve sa nachádza v spoločnej alebo spoločnej , respektíve takmer každý z nich je vlastníkom podielu na byte. Niekto sa po spojení síl rozhodne kúpiť byt v podielovom vlastníctve, iný sprivatizuje bývanie v spoločnom podielovom vlastníctve s rodinnými príslušníkmi. Niektorí z nás sa stávajú vlastníkmi podielov tým, že vstúpili do dedičstva za rovnakých podmienok ako ostatní dedičia.

Prirodzene, je dobré vlastniť aj podiel na byte. Je to lepšie ako nemať nič. Podiel sa dá vždy predať, dá sa prenajať. Podiel v Moskve je najlacnejšie a v súvislosti s tým aj najdostupnejšie bývanie, kde môžete nielen bývať, ale aj sa zaregistrovať, čo vám dáva právo získať úplný sociálny balík pre Moskovčana. Dnes sú pojmy ako „podiel v byte“ alebo „spoluvlastník“ známe mnohým ľuďom.

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje osobitný právny režim pre spoločné vlastníctvo. Teda najmä články246 a 247 Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje, že držba, disponovanie a používanie majetku v spoločnom vlastníctve sa uskutočňuje so súhlasom všetkých jeho účastníkov. Pri bývaní v podielovom vlastníctve je potrebné zohľadniť práva a záujmy všetkých spoluvlastníkov bez ohľadu na veľkosť ich podielov. Pokiaľ ide o podiel na byte, treba pochopiť, že sa nedá merať v metroch štvorcových, nakresliť hranicu a zakázať ostatným spoluvlastníkom vstup na „cudzie územie“.

Ak medzi vlastníkmi podielov v byte nie je určený postup užívania bytových priestorov, znamená to, že užívajú celý bytový priestor rovnako. Vlastniť podiel v byte nie je to isté ako vlastniť izbu. Podiel nemožno doslova vidieť, dotknúť sa ho ani povedať, že podiel patriaci vám zodpovedá nejakej časti bytu. možno vyjadriť iba ako zlomok, napríklad 1/2, 1/5 alebo 3/16. Skôr či neskôr z viacerých dôvodov vyvstane otázka predaja jedného zo spoluvlastníkov svojho podielu na byte.

Ako predať podiel v byte

Najzložitejšie sa javia transakcie súvisiace s predajom podielu na byte, neustále sa robia novely legislatívy, ktorých nedodržanie predaj podielu znemožní. Ako predať podiel na byte bez porušenia zákona? Pri predaji je potrebné dôsledne dodržiavať nielen známy čl.250 Občiansky zákonník Ruskej federácie. ako aj riadiť sa novými zákonmi upravujúcimi predaj akcií zo dňa 2. júla 2016 č.a zo dňa 01.01.2016 č. .

Samozrejme, čo zostáva nezmenené, je to predtým predať podiel na byte tretím osobám, je potrebné ponúknuť jeho odkúpenie ďalším účastníkom v podielovom vlastníctve. Nový zákon vyžaduje upovedomiť podielových spoluvlastníkov len notárskou výpoveďou, predtým to bolo možné urobiť svojpomocne zaslaním listu so súpisom investície. Od roku 2016 tiež nie je možné uskutočniť transakciu predaja akcií bez notára, pretože registrácia práva na podiel v byte je možná iba vtedy, ak je zmluva o predaji alebo darovaní notársky overená.

Dôkazom toho, že ste upovedomili spoluvlastníkov, bude potvrdenie od notára o postúpení oznámenia z predávajúceho na spoluvlastníkov s uvedením ceny podielu a podmienok jeho predaja. Po obdržaní takéhoto osvedčenia máte právo ho použiť u ktoréhokoľvek notára so sídlom v regióne, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Predaj podielu na byte tretej osobe: špecifiká procesu

Spoluvlastníci musia do jedného mesiaca navrhnutý podiel na byte odkúpiť alebo odmietnuť jeho kúpu. Notárske odmietnutie spoluvlastníka o výkupnépodiely na byte sa bezpodmienečne poskytuje notárovi, ktorý vykoná obchod na predaj podielu na byte. Od 1. januára 2016 sa obchody s akciami (predaj / darovanie) uskutočňujú iba prostredníctvom notára. Ak viacerí spoluvlastníci prejavili úmysel kúpiť podiel na byte, predávajúci má právo voľby, ktorému z nich dá možnosť odkúpiť podiel na byte.

Najväčší problém predstavujú prípady, keď vzťahy medzi spoluvlastníkmi, mierne povedané, nesedia. Po zistení, že jeden zo spoluvlastníkov sa rozhodol predať svoj podiel v byte, ostatní vlastníci mu často začnú „dávať špicu do kolies“. Môže sa to prejaviť aj neochotou pustiť kupujúcich do bytu, škandálmi pri obhliadkach, ktoré sú pre potenciálnych kupcov usporiadané s cieľom vystrašiť ich nevhodným správaním.

Objavujú sa teda vo výpredaji, majiteľ je pripravený predať svoj podiel lacnejšie, len aby si nenamotal nervy. O vyhýbanie sa doručeniu oznámenia o predaji podielu a mnohé ďalšie, o ktorých budeme mlčať. Povedzme si len jedno, na každú akciu pripadá kupec. Nepustením nerezidentov do bytu sa dohodnú priateľsky, nezachránia sa pred novým susedom, ktorý s ich pomocou kúpi podiel na byte za nižšiu cenu.

Ak je spoluvlastník uznaný za nezvestného a ak dôjde k príslušnému rozhodnutiu súdu, jeho predkupné právo na kúpu scudzeného podielu na iné osoby (rodinní príslušníci tohto spoluvlastníka, ďalší účastníci podielového spoluvlastníctva) nezaniká. Nie je zriedkavé, že niektorý zo spoluvlastníkov zomrie alebo bude súdne vyhlásený za mŕtveho a dedičstvo na podiel na byte nie je zapísané.

Ako a od koho v takýchto prípadoch získať vzdanie sa predkupného práva? V takýchto situáciách prichádza na pomoc realitný maklér. Z každej situácie vždy existuje zákonné východisko. Naši špecialisti dokážu vyriešiť akýkoľvek problém, aj keď na prvý pohľad neprekonateľný.

Ako predať podiel v bytePre cudzinca zákon vyžaduje notárske overenie všetkých spoluvlastníkov. V prípade porušenia predkupného práva na odkúpenie podielu bytu má každý účastník v podielovom spoluvlastníctve právo obrátiť sa do troch mesiacov na súd s návrhom na prevod práv a povinností kupujúceho na ho. Podľa všeobecných pravidiel pre počítanie premlčacích lehôt sa trojmesačná lehota začína počítať odo dňa, keď sa účastník bezpodielového spoluvlastníctva, domáhajúci sa prevodu práv a povinností kupujúceho na neho, dozvedel alebo sa mal dozvedieť. o predaji podielu na byte cudzej osobe v rozpore s jeho právom.

Vieme, ako sa tomu vyhnúť a nedovoliť, aby bola dohoda spochybnená. Toto sú len niektoré z najčastejších problémov, ktoré majú tí, ktorí si to želajú predať podiel na byte. Naše skúsenosti a znalosť práva nám umožnia zrealizovať najkomplexnejšiu transakciu s akýmkoľvek podielom v moskovskom byte, aj keď sa zdá, že to vôbec nie je možné.

Kúpiť podiel v byte

Teraz zvážte transakcie s akciami na strane kupujúceho. Je dôležité pochopiť, na aký účel. Nie je žiadnym tajomstvom, že za účelom získania sa teraz získava nie malá časť akcií v Moskve , aj keď v tomto prípade spravidla nehovoríme o skutočnom pobyte. Veľkosť takéhoto podielu na byte môže byť malá, napríklad 1/10, ak je podiel menší, napríklad 1/20, 1/50, 1/100, tak nebudete zaregistrovaný, spol. Migračná služba posledné dva roky veľmi tvrdo bojuje o registráciu .

S prihlásením v mieste bydliska u nového majiteľa podiely na byte nebudú žiadne problémy, keďže sa vykonáva bez súhlasu spoluvlastníkov. Na to stačí predložiť pasovému úradu osvedčenie o vlastníctve. Ak poradie užívania medzi spoluvlastníkmi v byte nebolo vopred určené, potom sa o tejto otázke môže rozhodnúť budúci vlastník podielu sám.

Spravidla nie je ľahké dosiahnuť vzájomné porozumenie so susedmi. Potom poradie užívania určí súd. O určenie poradia užívania je podaná žaloba a ku každému podielu je rozhodnutím súdu pridelená ktorákoľvek z izieb. Naši právnici sú pripravení pomôcť v tomto právnom procese a brániť vaše práva.

V tomto smere je potrebné chápať, že o určení postupu užívania plochy rozhoduje súd s prihliadnutím na skutočnú situáciu každého spoluvlastníka. To znamená, že sa budú brať do úvahy tieto okolnosti: a) či má vlastník podielu inú obytnú plochu; b) či má rodinu, deti, iné závislé osoby; c) finančná situácia a mnohé ďalšie.

Môže sa stať, že vlastník väčšieho podielu v byte bude obývať menšiu miestnosť v byte a tomu, kto má oveľa menší podiel na práve, môže byť rozhodnutím súdu pridelená väčšia obytná plocha. Existuje mnoho jemností, ktoré poznajú len právnici a realitní makléri, ktorí sa zaoberajú spoločným majetkom.

Predaj podielu a ubytovania

Ak plánujete žiť z podielu, ktorý ste si kúpili v byte, s celou rodinou, mali by ste to vedieť(registrácia) rodinných príslušníkov v mieste bydliska bude vyžadovať písomný súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov. Preto odporúčame kúpiť podiel na byte pre všetky osoby, ktoré budú naďalej bývať a registrovať sa.

Povedzme, 3-členná rodina, ktorá kupuje 1/2 podielu na byte, je lepšie kúpiť 1/6 pre každého. A predsa sa nebojte kúpiť podiel v byte. Na podiel na byte možno bez súhlasu spoluvlastníkov prihlásiť len deti do 14 rokov. Manželky, manželia, bratia, sestry, rodičia bez súhlasu spoluvlastníkov nebudú zapísaní.

Kúpa podielu na byte , každý byt, kde je viacero vlastníkov, sa skôr či neskôr predá. A peniaze z predaja je možné získať dvakrát toľko, ako sa minulo na nákup akcií. Podiel na byte je doteraz najvýnosnejšou investíciou. Ani jeden druh nehnuteľností neprinesie 100% zisk.

Ak nie je dostatok peňazí na kúpu samostatného bytu, ale potrebujete niekde bývať, kúpa podielu je jediným správnym východiskom z tejto situácie. Kúpa podielu je oveľa sľubnejšia ako kúpa izby. Ako ukázala prax, oveľa rýchlejšie sa predávajú byty, ktorých podiel bol kúpený bez obhliadky.

Predám podiel na byte: spoluvlastníctvo

V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie im majetok (vrátane nehnuteľností), ktorý vlastnia dve alebo viac osôb, patrí na základe spoločného vlastníctva. Spoločný majetok je spoločný - bez vymedzenia podielov a spoločný - s vymedzením podielov.

Príkladom bezpodielového spoluvlastníctva je byt, ktorý nadobudli manželia v manželstve, má jeden list vlastníctva a napriek tomu, že je v ňom uvedený len jeden z manželov, nakladať s takýmto bytom možno len s notársky overeným súhlasom oprávnenej osoby. druhý.

Pri rozvode alebo kedykoľvek inokedy môžu prepísať spoločný majetok do spoločného majetku, to znamená určiť veľkosť podielov, ktoré každý vlastní: pri rozvode to bude spravidla ½ podielov a v prípade delenia z iných dôvodov (napríklad pri uzavretí manželskej zmluvy) sa veľkosť podielov určí dohodou manželov.

Teraz bude byt mať dva listy vlastníctva - pre každého podiel na byte svoj vlastný, ale na zadnej strane bude uvedené, komu patrí zvyšok nehnuteľnosti. Na základe týchto dokumentov môže každý z manželov voľne nakladať so svojím majetkom bez toho, aby o to musel požiadať, a to aj pri dodržaní určitých formalít, ktoré sú uvedené nižšie.

Iný prípad podielového vlastníctva nastáva v situácii dedenia zo závetu alebo zo zákona, ak je dedičov viac. K dnešnému dňu sú na trhu byty, ktoré pôvodne kúpili nezosobášené osoby v bezpodielovom spoluvlastníctve (tzv. spoloční manželia alebo len ľudia, ktorí nie sú v príbuzenskom vzťahu alebo nie). Ceny nehnuteľností sú dnes také vysoké, že nútia ľudí hľadať východisko v spoločnej kúpe.

Predaj podielu v byte: hlavné body

Ak ste teda predajcom podielu, potom je dôležité vedieť, že váš spoluvlastník má predkupné právo, ktoré je uvedené v čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Teda predtýmtretie strany, musítevšetci spoluvlastníci a v prípade, že si nebudú nárokovať kúpu Vášho podielu, môžu sami notárom overiť, že sa prednostného práva na odkúpenie podielu vzdajú. Ak vzťah nie je ani zďaleka ideálny a druhý vlastník nechce podpisovať papiere ani diskutovať o tejto otázke, zákon vám aj tak ponecháva možnosť nakladať s majetkom.

Po zaslaní notárom overeného návrhu na odkúpenie podielu spoluvlastníkovi musíte počkať 30 dní a ak neprejavil želanie odkúpiť podiel za vašich podmienok, notár, ktorý zaslal oznámenie o predaji, vám vydá notársky overený osvedčenie, že boli spoluvlastníci upovedomení. S týmto dokumentom v ruke máte právo uzavrieť obchod s treťou stranou, predať podiel komukoľvek.

Oznámenie bude slúžiť ako dôkaz, že ste neporušili práva iného vlastníka. Je dôležité si uvedomiť, že musíte predávať podiel na byte presne za cenu a za podmienok, ktoré boli napísané v ponuke. Najmenšia odchýlka od nich dáva vášmu spoluvlastníkovi právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o prevod všetkých práv a povinností kupujúceho na neho.

Ak sa rozhodnete , je jedno z akého dôvodu, pre život resp , otázka splnenia všetkých formalít je pre vás dôležitejšia ako pre predajcu akcií. Pri príprave obchodu je dôležité skontrolovať, či predajca urobil všetko bez porušenia zákona, pretože v prípade najmenšej nepresnosti môžete zostať nielen bez podielu, ale aj bez svojich peňazí.

Niekedy predávajúci, ak nemajú možnosť získať odmietnutie od iných vlastníkov, ponúknu, že predaj a kúpu zabezpečia iným spôsobom, najčastejšie darovacou zmluvou, zmluvou o darovaní malého podielu s ďalšou kúpno-predajnou zmluvou, napr. sú aj kompenzačné dohody so zastavením podielu - v V tomto prípade sa neuplatňuje predkupné právo.