ಆದಾಯ ವಿಧಾನ ಸೂತ್ರ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಪಾರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಆದಾಯ ವಿಧಾನ

ಅದರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ವಿವಿಧ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ಕಾರ್ಯವು ಅದರ ಪ್ರಸ್ತುತತೆಯನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ. ಎಂಟರ್‌ಪ್ರೈಸ್ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿದ್ದು ಅದು ಆದಾಯವನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹೂಡಿಕೆಯ ಆಕರ್ಷಣೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ಅದರ ಮೌಲ್ಯದ ಪ್ರಶ್ನೆಯು ಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆಯಿಂದ ಸರ್ಕಾರಿ ಏಜೆನ್ಸಿಗಳವರೆಗೆ ಅನೇಕರಿಗೆ ಆಸಕ್ತಿಯನ್ನುಂಟುಮಾಡುತ್ತದೆ.

ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡಲು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಳಸುವ ವಿಧಾನವಾಗಿದೆ ಆದಾಯ ವಿಧಾನ (ಆದಾಯ ವಿಧಾನ), ಏಕೆಂದರೆ ಯಾವುದೇ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಕೇವಲ ಕಟ್ಟಡಗಳು, ಉಪಕರಣಗಳು ಮತ್ತು ಇತರ ಮೂರ್ತ ಮತ್ತು ಅಮೂರ್ತ ಸ್ವತ್ತುಗಳಲ್ಲಿ ಹಣವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ, ಆದರೆ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಹಣವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸುವುದಿಲ್ಲ, ಆದರೆ ಲಾಭವನ್ನು ತರಬಹುದು, ಇದರಿಂದಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಯೋಗಕ್ಷೇಮವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ. ಅದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಹೂಡಿಕೆಯ ವಸ್ತುವನ್ನು ಆಯ್ಕೆಮಾಡುವಾಗ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್ನ ಪರಿಮಾಣ, ಗುಣಮಟ್ಟ ಮತ್ತು ಅವಧಿಯು ವಿಶೇಷ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ನಿಸ್ಸಂದೇಹವಾಗಿ, ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ಪ್ರಮಾಣವು ಸಾಪೇಕ್ಷವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಸಂಭವನೀಯ ಹೂಡಿಕೆಯ ವೈಫಲ್ಯದ ಅಪಾಯದ ಮಟ್ಟವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ಸಂಭವನೀಯತೆಯ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಭಾವಕ್ಕೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ, ಇದನ್ನು ಸಹ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

ಸೂಚನೆ! ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ ಆಧಾರವಾಗಿರುವ ವೆಚ್ಚದ ಅಂಶವೆಂದರೆ ಕಂಪನಿಯ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯ, ಇದು ಉದ್ಯಮದ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಕೆಲವು ಆರ್ಥಿಕ ಪ್ರಯೋಜನಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ಕಂಪನಿಯ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆದಾಯ, ಹೆಚ್ಚಿನ, ಇತರ ವಿಷಯಗಳು ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ, ಅದರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ.

ಉದ್ಯಮದ ಮುಖ್ಯ ಗುರಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಉತ್ತಮ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ - ಲಾಭ ಗಳಿಸುವುದು. ಈ ಸ್ಥಾನಗಳಿಂದ, ವ್ಯಾಪಾರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಇದು ಹೆಚ್ಚು ಯೋಗ್ಯವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಉದ್ಯಮದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಭವಿಷ್ಯ, ಭವಿಷ್ಯದ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ, ಇದು ವಸ್ತುಗಳ ಆರ್ಥಿಕ ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿಲ್ಲದಿರುವಿಕೆಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದ ಮೂಲಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಂಶ ಮತ್ತು ಹಣದುಬ್ಬರದ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯನ್ನು ಸಹ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.

ಎಲ್ಲಾ ನಿರಾಕರಿಸಲಾಗದ ಅನುಕೂಲಗಳೊಂದಿಗೆ, ಈ ವಿಧಾನವು ವಿವಾದಾತ್ಮಕ ಮತ್ತು ನಕಾರಾತ್ಮಕ ಅಂಶಗಳಿಲ್ಲದೆ ಇಲ್ಲ:

• ಇದು ಸಾಕಷ್ಟು ಪ್ರಯಾಸಕರವಾಗಿದೆ;
• ಆದಾಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿಸುವಲ್ಲಿ ಇದು ಉನ್ನತ ಮಟ್ಟದ ವ್ಯಕ್ತಿನಿಷ್ಠತೆಯಿಂದ ನಿರೂಪಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆ;
• ವಿವಿಧ ಊಹೆಗಳು ಮತ್ತು ನಿರ್ಬಂಧಗಳನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಿರುವುದರಿಂದ ಸಂಭವನೀಯತೆಗಳು ಮತ್ತು ಸಂಪ್ರದಾಯಗಳ ಪ್ರಮಾಣವು ಅಧಿಕವಾಗಿದೆ;
• ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ಮೇಲೆ ವಿವಿಧ ಅಪಾಯಕಾರಿ ಅಂಶಗಳ ಪ್ರಭಾವವು ಉತ್ತಮವಾಗಿದೆ;
• ಹಣಕಾಸಿನ ಹೇಳಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಉದ್ಯಮವು ತೋರಿಸಿದ ನೈಜ ಆದಾಯವನ್ನು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹವಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು ಸಮಸ್ಯಾತ್ಮಕವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ದೇಶೀಯ ಉದ್ಯಮಗಳ ಮಾಹಿತಿಯ ಪಾರದರ್ಶಕತೆಯ ಕೊರತೆಯೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಿವಿಧ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ನಷ್ಟಗಳು ಉದ್ದೇಶಪೂರ್ವಕವಾಗಿ ಪ್ರತಿಫಲಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೊರತುಪಡಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ;
• ಕೋರ್ ಅಲ್ಲದ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆಸ್ತಿಗಳ ಸಂಕೀರ್ಣ ಲೆಕ್ಕಪತ್ರ ನಿರ್ವಹಣೆ;
• ಲಾಭದಾಯಕವಲ್ಲದ ಉದ್ಯಮಗಳ ತಪ್ಪಾದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ.

ಉದ್ಯಮದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳನ್ನು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹವಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಮತ್ತು ನಿರೀಕ್ಷಿತ ವೇಗದಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ವಿಶೇಷ ಗಮನವನ್ನು ನೀಡುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಿಖರತೆಯು ಬಾಹ್ಯ ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಸರದ ಸ್ಥಿರತೆಯಿಂದ ಬಲವಾಗಿ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆ, ಇದು ರಷ್ಯಾದ ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಯಾವಾಗ ಕಂಪನಿಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ:

• ಅವರು ಧನಾತ್ಮಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ;
• ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿದೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ

ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡುವುದು ಈ ಕೆಳಗಿನ ಕಾರ್ಯಗಳನ್ನು ಪರಿಹರಿಸುವುದರೊಂದಿಗೆ ಪ್ರಾರಂಭವಾಗುತ್ತದೆ:

1) ಉದ್ಯಮದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಮುನ್ಸೂಚನೆ;

2) ಉದ್ಯಮದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ಕ್ಷಣಕ್ಕೆ ತರುವುದು.

ಈ ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಸರಿಯಾದ ಪರಿಹಾರವು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಕಾರ್ಯದ ಸಾಕಷ್ಟು ಅಂತಿಮ ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಕೊಡುಗೆ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯು ಆದಾಯದ ಸಾಮಾನ್ಯೀಕರಣವಾಗಿದೆ, ಅದರ ಸಹಾಯದಿಂದ ಒಂದು-ಬಾರಿ ವಿಚಲನಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ, ಒಂದು-ಬಾರಿ ವಹಿವಾಟುಗಳ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಕಾಣಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ನಾನ್-ಕೋರ್ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸ್ವತ್ತುಗಳು. ಆದಾಯವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯಗೊಳಿಸಲು, ಸರಾಸರಿ, ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ, ಅಥವಾ ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುವ ಎಕ್ಸ್‌ಟ್ರಾಪೋಲೇಷನ್ ವಿಧಾನವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಸಂಖ್ಯಾಶಾಸ್ತ್ರೀಯ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಪ್ರವೃತ್ತಿಗಳ ಮುಂದುವರಿಕೆಯಾಗಿದೆ.

ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ, ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಹಣದ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಅಂಶವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅವಶ್ಯಕ - ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ಅದೇ ಪ್ರಮಾಣದ ಆದಾಯವು ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಕಂಪನಿಯ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿಸಲು ಅತ್ಯಂತ ಸ್ವೀಕಾರಾರ್ಹ ಸಮಯದ ಕಠಿಣ ಪ್ರಶ್ನೆಯನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಬೇಕಾಗಿದೆ. ಕೈಗಾರಿಕೆಗಳ ಅಂತರ್ಗತ ಆವರ್ತಕತೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸಲು, ಸಮಂಜಸವಾದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯು ಕನಿಷ್ಠ 5 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರಬೇಕು ಎಂದು ನಂಬಲಾಗಿದೆ. ಗಣಿತ ಮತ್ತು ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಪ್ರಿಸ್ಮ್ ಮೂಲಕ ಈ ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸುವಾಗ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂಖ್ಯೆಯ ಅವಲೋಕನಗಳು ಕಂಪನಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದ ಹೆಚ್ಚು ಸಮಂಜಸವಾದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ಊಹಿಸಿ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಬಯಕೆ ಇದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಅನುಪಾತದ ಹೆಚ್ಚಳವು ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳು, ಹಣದುಬ್ಬರ ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಸಂಕೀರ್ಣಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ. 1-3 ವರ್ಷಗಳ ಆದಾಯದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯು ಅತ್ಯಂತ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಕೆಲವು ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಗಮನಿಸುತ್ತಾರೆ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಆರ್ಥಿಕ ವಾತಾವರಣದಲ್ಲಿ ಅಸ್ಥಿರತೆ ಇದ್ದಾಗ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಗಳ ಹೆಚ್ಚಳದೊಂದಿಗೆ, ಅಂದಾಜುಗಳ ಷರತ್ತು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಈ ಅಭಿಪ್ರಾಯವು ಸಮರ್ಥನೀಯ ಉದ್ಯಮಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ನಿಜವಾಗಿದೆ.

ಪ್ರಮುಖ!ಯಾವುದೇ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆಮಾಡುವಾಗ, ಕಂಪನಿಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರಗಳು ಸ್ಥಿರಗೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಅವಧಿಯನ್ನು ಕವರ್ ಮಾಡುವುದು ಅವಶ್ಯಕ, ಮತ್ತು ಅಂತಿಮ ಫಲಿತಾಂಶಗಳ ಹೆಚ್ಚಿನ ನಿಖರತೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲು, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಸಣ್ಣ ಮಧ್ಯಂತರ ಅವಧಿಗಳಾಗಿ ವಿಂಗಡಿಸಬಹುದು, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಆರು ತಿಂಗಳು.

ಸಾಮಾನ್ಯ ಪರಿಭಾಷೆಯಲ್ಲಿ, ಉದ್ಯಮದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿನ ಉದ್ಯಮದ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯದ ಹರಿವನ್ನು ಒಟ್ಟುಗೂಡಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಈ ಹಿಂದೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಬೆಲೆ ಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ಸರಿಹೊಂದಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಸೇರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. (ಟರ್ಮಿನಲ್ ಮೌಲ್ಯ).

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಲು ಎರಡು ಸಾಮಾನ್ಯ ವಿಧಾನಗಳು - ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ. ಭವಿಷ್ಯದ ಗಳಿಕೆಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಬಳಸಲಾಗುವ ಅಂದಾಜು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರಗಳನ್ನು ಅವು ಆಧರಿಸಿವೆ. ಸಹಜವಾಗಿ, ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಚೌಕಟ್ಟಿನೊಳಗೆ, ಇನ್ನೂ ಹಲವು ವಿಧದ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ ಅವೆಲ್ಲವೂ ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಆಧರಿಸಿವೆ.

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಉದ್ದೇಶ ಮತ್ತು ಅದರ ಫಲಿತಾಂಶಗಳ ಉದ್ದೇಶಿತ ಬಳಕೆಯು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ವಿಧಾನದ ಆಯ್ಕೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಇತರ ಅಂಶಗಳು ಸಹ ಪ್ರಭಾವ ಬೀರುತ್ತವೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾದ ಉದ್ಯಮದ ಪ್ರಕಾರ, ಅದರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಹಂತ, ಆದಾಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಯ ದರ, ಮಾಹಿತಿಯ ಲಭ್ಯತೆ ಮತ್ತು ಅದರ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯ ಮಟ್ಟ, ಇತ್ಯಾದಿ.

ವಿಧಾನಬಂಡವಾಳೀಕರಣಆದಾಯ(ಏಕ-ಅವಧಿಯ ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ವಿಧಾನ, SPCM)

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವು ಉದ್ಯಮದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವು ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಊಹೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಈಗಾಗಲೇ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ, ಸ್ಥಿರ ಮತ್ತು ಊಹಿಸಬಹುದಾದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಇದನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸುವುದು ಹೆಚ್ಚು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಅದರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರಗಳು ಮಧ್ಯಮ ಮತ್ತು ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುತ್ತವೆ, ಆದರೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಸ್ಥಿತಿಯು ಭವಿಷ್ಯದ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ದೀರ್ಘಕಾಲೀನ ಪ್ರವೃತ್ತಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿರುವ ಸೂಚನೆಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. . ಮತ್ತು ಪ್ರತಿಯಾಗಿ: ಕಂಪನಿಯ ಸಕ್ರಿಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ಹಂತದಲ್ಲಿ, ಪುನರ್ರಚನೆಯ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಇತರ ಸಮಯಗಳಲ್ಲಿ ಲಾಭ ಅಥವಾ ನಗದು ಹರಿವುಗಳಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಏರಿಳಿತಗಳು (ಇದು ಅನೇಕ ಉದ್ಯಮಗಳಿಗೆ ವಿಶಿಷ್ಟವಾಗಿದೆ), ಈ ವಿಧಾನವು ಬಳಕೆಗೆ ಅನಪೇಕ್ಷಿತವಾಗಿದೆ. ಇದು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ತಪ್ಪಾದ ಫಲಿತಾಂಶವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ.

ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ವಿಧಾನವು ಹಿಂದಿನ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ, ಆದರೆ ಭವಿಷ್ಯದ ಅವಧಿಗೆ, ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯದ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ, ಇತರ ಆರ್ಥಿಕ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಹೊರತೆಗೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಬಂಡವಾಳ ರಚನೆ, ಆದಾಯದ ದರ, ಅಪಾಯದ ಮಟ್ಟ ಸಂಸ್ಥೆ.

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಉದ್ಯಮದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತೆ ನಡೆಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ = DP (ಅಥವಾ P ನಿವ್ವಳ) / ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರ,

ಅಲ್ಲಿ ಡಿಪಿ - ನಗದು ಹರಿವು;

ಪಿ ಕ್ಲೀನ್ - ನಿವ್ವಳ ಲಾಭ.

ಸೂಚನೆ! ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಫಲಿತಾಂಶದ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ದರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ, ಆದ್ದರಿಂದ ಅದರ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ನಿಖರತೆಗೆ ವಿಶೇಷ ಗಮನ ನೀಡಬೇಕು.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಗೆ ಲಾಭ ಅಥವಾ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯದ ಅಳತೆಯಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ. ನಿಯಮದಂತೆ, ಇದನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಅಂಶದಿಂದ ಪಡೆಯಲಾಗಿದೆ:

ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ದರ =ಡಿ- ಟಿ ಆರ್,

ಎಲ್ಲಿ ಡಿ- ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ;

ಟಿ ಪಿ - ನಗದು ಹರಿವು ಅಥವಾ ನಿವ್ವಳ ಲಾಭದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ಅನುಪಾತವು ಅದೇ ಕಂಪನಿಯ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆಯಿರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆ.

ಪ್ರಸ್ತುತಪಡಿಸಿದ ಸೂತ್ರಗಳಿಂದ ನೋಡಬಹುದಾದಂತೆ, ಯಾವ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಬಂಡವಾಳೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬುದರ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ, ನಗದು ಹರಿವಿನ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರ ಅಥವಾ ನಿವ್ವಳ ಲಾಭವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಹಜವಾಗಿ, ವಿವಿಧ ರೀತಿಯ ಆದಾಯಕ್ಕಾಗಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವು ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಈ ವಿಧಾನದ ಅನುಷ್ಠಾನದಲ್ಲಿ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಕಾರ್ಯವು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣಗೊಳ್ಳುವ ಸೂಚಕವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಆದಾಯವನ್ನು ಊಹಿಸಬಹುದು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ದಿನಾಂಕದ ನಂತರದ ವರ್ಷ ಅಥವಾ ಐತಿಹಾಸಿಕ ಡೇಟಾವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಿದ ಸರಾಸರಿ ಆದಾಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ನಿವ್ವಳ ನಗದು ಹರಿವು ಉದ್ಯಮದ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದರಿಂದ, ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಇದನ್ನು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣಕ್ಕೆ ಆಧಾರವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಅದರ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾರದಲ್ಲಿನ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವು ರಿಯಾಯಿತಿ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಹತ್ತಿರದಲ್ಲಿದೆ ಮತ್ತು ಅದರೊಂದಿಗೆ ಬಲವಾಗಿ ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧ ಹೊಂದಿದೆ. ಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತಕ್ಕೆ ತರಲು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಸಹ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ ( ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವು, ಡಿಸಿಎಫ್ )

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ. ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಊಹಿಸಿದಾಗ ಈ ವಿಧಾನದ ಬಳಕೆಯನ್ನು ಸಮರ್ಥಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಎರಡೂ ಮೇಲೆ ಮತ್ತು ಕೆಳಗೆ. ಜೊತೆಗೆ, ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಈ ವಿಧಾನವುಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತದೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಎಂಟರ್‌ಪ್ರೈಸ್ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವಿಸ್ತರಣೆ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅದು ಪೂರ್ಣ ಸಾಮರ್ಥ್ಯದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸದಿದ್ದರೆ, ಆದರೆ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿದೆ;ಉತ್ಪಾದನೆಯಲ್ಲಿ ಯೋಜಿತ ಹೆಚ್ಚಳ; ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವ್ಯಾಪಾರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ; ಉದ್ಯಮಗಳ ವಿಲೀನ; ಹೊಸ ಉತ್ಪಾದನಾ ತಂತ್ರಜ್ಞಾನಗಳ ಪರಿಚಯ, ಇತ್ಯಾದಿಅಂತಹ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ, ಭವಿಷ್ಯದ ಅವಧಿಗಳಲ್ಲಿ ವಾರ್ಷಿಕ ನಗದು ಹರಿವು ಏಕರೂಪವಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ, ಇದು ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಕಂಪನಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಅಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ.

ಹೊಸ ವ್ಯವಹಾರಗಳಿಗೆ, ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವು ಬಳಸಲು ಏಕೈಕ ಆಯ್ಕೆಯಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅವರ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮೌಲ್ಯವು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಗಳಿಸುವ ಅವರ ಸಾಮರ್ಥ್ಯಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಸಹಜವಾಗಿ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾದ ಕಂಪನಿಯು ಅನುಕೂಲಕರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರವೃತ್ತಿಗಳು ಮತ್ತು ಲಾಭದಾಯಕ ವ್ಯಾಪಾರ ಇತಿಹಾಸವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂದು ಅಪೇಕ್ಷಣೀಯವಾಗಿದೆ. ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ನಷ್ಟವನ್ನು ಅನುಭವಿಸುವ ಮತ್ತು ಋಣಾತ್ಮಕ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ, ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ಕಡಿಮೆ ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ. ದಿವಾಳಿತನದ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂಭವನೀಯತೆಯೊಂದಿಗೆ ಉದ್ಯಮಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುವಾಗ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಾಳಜಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಂತೆ ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ಹೆಚ್ಚು ಮೃದುವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಏಕೆಂದರೆಬಳಸಿ ಯಾವುದೇ ಆಪರೇಟಿಂಗ್ ಎಂಟರ್‌ಪ್ರೈಸ್ ಅನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ಬಳಸಬಹುದುಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವಿನ ಐಟಂಗಳ ಮುನ್ಸೂಚನೆ. ಕಂಪನಿಯ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಅದರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ವಿವಿಧ ನಿರ್ವಹಣಾ ನಿರ್ಧಾರಗಳ ಪ್ರಭಾವವನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಡಿಮೆ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿಲ್ಲ, ಅಂದರೆ, ಪಡೆದ ವಿವರವಾದ ವ್ಯವಹಾರ ಮೌಲ್ಯದ ಮಾದರಿಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ವೆಚ್ಚ ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು ಮತ್ತು ನೋಡಿ ಗುರುತಿಸಲಾದ ಆಂತರಿಕ ಮತ್ತು ಬಾಹ್ಯ ಅಂಶಗಳಿಗೆ ಅದರ ಸಂವೇದನೆ. ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಜೀವನ ಚಕ್ರದ ಯಾವುದೇ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಉದ್ಯಮದ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳನ್ನು ಗ್ರಹಿಸಲು ಇದು ನಿಮ್ಮನ್ನು ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ. ಮತ್ತು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ: ಈ ವಿಧಾನವು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಅತ್ಯಂತ ಆಕರ್ಷಕವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಅವರ ಆಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಭವಿಷ್ಯದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮತ್ತು ಹಣದುಬ್ಬರದ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳ ಮುನ್ಸೂಚನೆಗಳನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಸ್ವಲ್ಪ ತೊಂದರೆ ಇದ್ದರೂ, ರಿಂದಅಸ್ಥಿರ ಬಿಕ್ಕಟ್ಟಿನ ಆರ್ಥಿಕತೆಯಲ್ಲಿಜೊತೆಗೆ ಮುಂದೆ ಹಲವಾರು ವರ್ಷಗಳ ಆದಾಯದ ಹರಿವನ್ನು ಊಹಿಸುವುದು ತುಂಬಾ ಕಷ್ಟ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ವಿಧಾನದ ಮೂಲಕ ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಆರಂಭಿಕ ಆಧಾರವಾಗಿದೆರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವುಗಳುಒಂದು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯಾಗಿದೆ, ಇದರ ಮೂಲವು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಬಗ್ಗೆ ಐತಿಹಾಸಿಕ ಮಾಹಿತಿಯಾಗಿದೆ. ರಿಯಾಯಿತಿ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಸೂತ್ರವು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿರುತ್ತದೆ:

ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ = ಅವಧಿಗೆ ನಗದು ಹರಿವುಟಿ / (1 + ಡಿ) ಟಿ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಭವಿಷ್ಯದ ಗಳಿಕೆಯನ್ನು ವ್ಯಾಪಾರದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯದ ಒಂದೇ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ತರಲು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಬಡ್ಡಿ ದರವಾಗಿದೆ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಮಟ್ಟದ ಅಪಾಯದೊಂದಿಗೆ ಪರ್ಯಾಯ ಹೂಡಿಕೆಯ ಆಯ್ಕೆಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ಅಗತ್ಯ ದರವಾಗಿದೆ.

ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಕಾರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ (ಇಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ಅಥವಾ ಒಟ್ಟು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕಾಗಿ) ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಆಧಾರವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವ ವಿಧಾನವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹಣದ ಹರಿವಿನ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಯೋಜನೆಗಳುಹೂಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಇಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಕೋಷ್ಟಕದಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. 12.

ನೀವು ನೋಡುವಂತೆ, ಹಣದ ಹರಿವಿನ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕೆ ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಅಲ್ಗಾರಿದಮ್‌ನಿಂದ ಪಡೆದ ಫಲಿತಾಂಶವು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಸಾಲದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ ಸರಿಹೊಂದಿಸಲ್ಪಡುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಅಂಶದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಈಕ್ವಿಟಿ ಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ನಂತರ ನಗದು ಹರಿವು ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಅಪಾಯಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ರಿಯಾಯಿತಿಯನ್ನು ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಿದ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಫಲಿಸುತ್ತದೆ.

ಆದ್ದರಿಂದ, ಈಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ಅಗತ್ಯ ದರಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ,ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿದೆ- ಎರವಲು ಪಡೆದ ನಿಧಿಗಳ ಮೇಲಿನ ತೂಕದ ದರಗಳ ಮೊತ್ತ (ಅಂದರೆ, ಸಾಲಗಳ ಮೇಲಿನ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಬಡ್ಡಿ ದರ) ಮತ್ತು ಇಕ್ವಿಟಿಯ ಮೇಲೆ, ಅವರ ಷೇರುಗಳನ್ನು ಎರವಲು ಪಡೆದ ಷೇರುಗಳು ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಈಕ್ವಿಟಿ ನಿಧಿಗಳಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕಾಗಿಎಂದು ಕರೆದರು ಬಂಡವಾಳದ ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ವೆಚ್ಚ, ಮತ್ತು ಅದರ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಅನುಗುಣವಾದ ವಿಧಾನ -ಬಂಡವಾಳದ ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ವೆಚ್ಚ (ಡಬ್ಲ್ಯೂಎಂಬತ್ತುಎಸರಾಸರಿಸಿostಸಿಅಪಿಟಲ್, WACC) ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಜೊತೆಗೆ, ಈಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಅನ್ವಯಿಸಬಹುದು ಕೆಳಗಿನವುಗಳು ಅತ್ಯಂತ ಸಾಮಾನ್ಯವಾದ ಮಾರ್ಗಗಳಾಗಿವೆ:

• ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆ ಮಾದರಿ ( CAPM);
• ಮಾರ್ಪಡಿಸಿದ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾದರಿ ( MCAPM);
• ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನ;
• ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಲಾಭ ಮಾದರಿ ( EVO) ಮತ್ತು ಇತ್ಯಾದಿ.

ಈ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚು ವಿವರವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸೋಣ.

ವಿಧಾನಬಂಡವಾಳದ ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ವೆಚ್ಚ ( WACC)

ತಮ್ಮ ಷೇರುಗಳ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವ ಮೂಲಕ ಸ್ವಂತ ಮತ್ತು ಎರವಲು ಪಡೆದ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲು ಇದನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಶೀಟ್ ಅನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ, ಆದರೆಬಂಡವಾಳದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ. ಈ ಮಾದರಿಯ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಸೂತ್ರದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಡಿWACC = C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D priv + C oa × D ಬಗ್ಗೆ,

ಅಲ್ಲಿ C zk - ಎರವಲು ಪಡೆದ ಬಂಡವಾಳದ ವೆಚ್ಚ;

ಎನ್ ಪ್ರಿಬ್ - ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ದರ;

D zk - ಕಂಪನಿಯ ಬಂಡವಾಳ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಎರವಲು ಪಡೆದ ಬಂಡವಾಳದ ಪಾಲು;

С pr - ಇಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ವೆಚ್ಚ (ಆದ್ಯತೆ ಷೇರುಗಳು);

ಡಿ ಖಾಸಗಿ - ಕಂಪನಿಯ ಬಂಡವಾಳ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಆದ್ಯತೆಯ ಷೇರುಗಳ ಪಾಲು;

C oa - ಈಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು (ಸಾಮಾನ್ಯ ಷೇರುಗಳು) ಸಂಗ್ರಹಿಸುವ ವೆಚ್ಚ;

ಡಿ ಬಗ್ಗೆ - ಕಂಪನಿಯ ಬಂಡವಾಳ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯ ಷೇರುಗಳ ಪಾಲು.

ಕಂಪನಿಯು ದುಬಾರಿ ಇಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳದ ಬದಲಿಗೆ ಅಗ್ಗದ ಎರವಲು ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುತ್ತದೆ, ಮೌಲ್ಯವು ಚಿಕ್ಕದಾಗಿದೆ WACC. ಆದಾಗ್ಯೂ, ನೀವು ಸಾಧ್ಯವಾದಷ್ಟು ಅಗ್ಗದ ಎರವಲು ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ಬಳಸಲು ಬಯಸಿದರೆ, ಕಂಪನಿಯ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಶೀಟ್‌ನ ದ್ರವ್ಯತೆಯಲ್ಲಿ ಅನುಗುಣವಾದ ಇಳಿಕೆಯ ಬಗ್ಗೆಯೂ ನೀವು ನೆನಪಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು, ಇದು ಖಂಡಿತವಾಗಿಯೂ ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿದರಗಳ ಹೆಚ್ಚಳಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಈ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯು ತುಂಬಿದೆ. ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿದ ಅಪಾಯಗಳು ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯ WACCಸಹಜವಾಗಿ, ಬೆಳೆಯುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, "ಗೋಲ್ಡನ್ ಮೀನ್" ನಿಯಮವನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ, ಈಕ್ವಿಟಿ ಮತ್ತು ಎರವಲು ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ಲಿಕ್ವಿಡಿಟಿಯ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಅವುಗಳ ಸಮತೋಲನದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಅತ್ಯುತ್ತಮವಾಗಿ ಸಂಯೋಜಿಸುತ್ತದೆ.

ವಿಧಾನಅಂದಾಜುಗಳುಬಂಡವಾಳಸ್ವತ್ತುಗಳು (ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಅಸೆಟ್ ಪ್ರೈಸಿಂಗ್ ಮಾಡೆಲ್, CAPM)

ಮುಕ್ತವಾಗಿ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡುವ ಷೇರುಗಳ ಇಳುವರಿಯಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಮೇಲೆ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮಾಹಿತಿಯ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಇಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ, ಈ ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಡಿCAPM = ಡಿ ಬಿ / ಆರ್ + β × (D r - D b/r ) + P 1 + P 2 + ಆರ್,

ಅಲ್ಲಿ ಡಿ ಬಿ / ಆರ್ - ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಆದಾಯದ ದರ;

β - ವಿಶೇಷ ಗುಣಾಂಕ;

ಡಿ ಆರ್ - ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಒಟ್ಟು ಲಾಭದಾಯಕತೆ (ಸೆಕ್ಯುರಿಟಿಗಳ ಸರಾಸರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಂಡವಾಳ);

ಪಿ 1 - ಸಣ್ಣ ಉದ್ಯಮಗಳಿಗೆ ಪ್ರೀಮಿಯಂ;

ಪಿ 2 - ವೈಯಕ್ತಿಕ ಕಂಪನಿಯ ಅಪಾಯದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಕ್ಕಾಗಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ;

ಆರ್- ದೇಶದ ಅಪಾಯ.

ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಿವಿಧ ರೀತಿಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಲು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವನ್ನು ಆಧಾರವಾಗಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ವಿಶೇಷ ಬೀಟಾ ಗುಣಾಂಕ ( β ) ದೇಶದಲ್ಲಿ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಆರ್ಥಿಕ ಮತ್ತು ರಾಜಕೀಯ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ಅಪಾಯದ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಂಪನಿಯ ಷೇರುಗಳ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದಲ್ಲಿನ ವಿಚಲನಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಂಪೂರ್ಣ. ಒಟ್ಟಾರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಆದಾಯವು ಸರಾಸರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಆದಾಯ ಸೂಚ್ಯಂಕವಾಗಿದೆ, ಇದನ್ನು ಸಂಖ್ಯಾಶಾಸ್ತ್ರೀಯ ಡೇಟಾದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಅಧ್ಯಯನದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ವಿಶ್ಲೇಷಕರು ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕುತ್ತಾರೆ.

CAPMರಷ್ಯಾದ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯಾಗದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯಿಸಲು ಸಾಕಷ್ಟು ಕಷ್ಟ. ಬೀಟಾ ಗುಣಾಂಕಗಳು ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವಲ್ಲಿನ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಇದಕ್ಕೆ ಕಾರಣ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಮುಚ್ಚಿದ ಉದ್ಯಮಗಳಿಗೆ, ಷೇರುಗಳನ್ನು ಸ್ಟಾಕ್ ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ನಲ್ಲಿ ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾಗಿಲ್ಲ. ವಿದೇಶಿ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ರಿಟರ್ನ್ ದರವು ನಿಯಮದಂತೆ, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಸರ್ಕಾರಿ ಬಾಂಡ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ಬಿಲ್‌ಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅವುಗಳು ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಮಾಣದ ದ್ರವ್ಯತೆ ಮತ್ತು ದಿವಾಳಿತನದ ಅತ್ಯಂತ ಕಡಿಮೆ ಅಪಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ ಎಂದು ನಂಬಲಾಗಿದೆ ( ರಾಜ್ಯ ದಿವಾಳಿತನದ ಸಂಭವನೀಯತೆಯನ್ನು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಹೊರಗಿಡಲಾಗಿದೆ). ಆದಾಗ್ಯೂ, ರಷ್ಯಾದಲ್ಲಿ, ಕೆಲವು ಐತಿಹಾಸಿಕ ಘಟನೆಗಳ ನಂತರ, ಸರ್ಕಾರಿ ಭದ್ರತೆಗಳನ್ನು ಮಾನಸಿಕವಾಗಿ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತವಾಗಿ ಗ್ರಹಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ, ದೇಶೀಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಂಶಗಳ ಪ್ರಭಾವದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ರೂಪುಗೊಂಡ ರಷ್ಯಾದ ಸ್ಬೆರ್ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸೇರಿದಂತೆ ಐದು ದೊಡ್ಡ ರಷ್ಯಾದ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿ ಠೇವಣಿಗಳ ಸರಾಸರಿ ದರವನ್ನು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವಾಗಿ ಬಳಸಬಹುದು. ಗುಣಾಂಕಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ β , ನಂತರ ವಿದೇಶದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಅವರು ಸ್ಟಾಕ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುವ ಮೂಲಕ ವಿಶೇಷ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಿದ ಹಣಕಾಸು ಡೈರೆಕ್ಟರಿಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಸೂಚಕಗಳ ಸಿದ್ಧ ಪ್ರಕಟಣೆಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ. ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಈ ಗುಣಾಂಕಗಳನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಮಾರ್ಪಡಿಸಿದ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾದರಿ ( MCAPM)

ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಮಾರ್ಪಡಿಸಿದ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಉತ್ತಮ ( MCAPM), ಅಂತಹ ಸೂಚಕವನ್ನು ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂನಂತೆ ಬಳಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಮೌಲ್ಯಯುತವಾದ ಉದ್ಯಮದ ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಲ್ಲದ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಲ್ಲದ ಅಪಾಯಗಳು (ವೈವಿಧ್ಯಗೊಳಿಸಬಹುದಾದ ಅಪಾಯಗಳು)- ಇವು ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಯಾದೃಚ್ಛಿಕವಾಗಿ ಉದ್ಭವಿಸುವ ಅಪಾಯಗಳಾಗಿವೆ, ಇದನ್ನು ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣದ ಮೂಲಕ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಇದಕ್ಕೆ ವ್ಯತಿರಿಕ್ತವಾಗಿ, ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ಅಪಾಯವು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಥವಾ ಅದರ ವಿಭಾಗಗಳ ಸಾಮಾನ್ಯ ಚಲನೆಯ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಭದ್ರತೆಯೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧ ಹೊಂದಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಈ ಸೂಚಕವು ಅದರ ವಿಶಿಷ್ಟ ಅಸ್ಥಿರತೆಯೊಂದಿಗೆ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ರಷ್ಯಾದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ:

ಡಿಎಂCAPM = ಡಿ ಬಿ/ಆರ್ + β × (D r - D b/r ) + P ಅಪಾಯ,

ಅಲ್ಲಿ Db/r ಎಂಬುದು ರಷ್ಯಾದ ದೇಶೀಯ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿ ಸಾಲಗಳ ಮೇಲಿನ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಆದಾಯದ ದರವಾಗಿದೆ;

β - ಗುಣಾಂಕ, ಇದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ (ವಿವಿಧಗೊಳಿಸಲಾಗದ) ಅಪಾಯದ ಅಳತೆಯಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಲಾಭದಾಯಕತೆಯ ಏರಿಳಿತಗಳಿಗೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿನ ಕಂಪನಿಗಳಲ್ಲಿನ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ಲಾಭದಾಯಕತೆಯ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಸೂಕ್ಷ್ಮತೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ;

ಡಿ ಆರ್ - ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಲಾಭದಾಯಕತೆ;

P ಅಪಾಯವು ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಆಗಿದ್ದು ಅದು ಮೌಲ್ಯಯುತವಾದ ಕಂಪನಿಯ ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಲ್ಲದ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.

ಸಂಚಿತ ವಿಧಾನ

ಇದು ವಿವಿಧ ರೀತಿಯ ಹೂಡಿಕೆಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಯೋಜಿತ ಆದಾಯದಲ್ಲಿನ ಕೊರತೆಯ ಅಪಾಯವನ್ನು ಉಂಟುಮಾಡುವ ಸಾಮಾನ್ಯ ಆರ್ಥಿಕ ಮತ್ತು ಉದ್ಯಮ-ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮತ್ತು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಉದ್ಯಮ ಅಂಶಗಳ ಪರಿಣಿತ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳು ಕಂಪನಿಯ ಗಾತ್ರ,ರಚನೆ ಹಣಕಾಸು, ಉತ್ಪಾದನೆ ಮತ್ತು ಪ್ರಾದೇಶಿಕ ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣ,ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಗುಣಮಟ್ಟ, ಲಾಭದಾಯಕತೆ, ಆದಾಯದ ಭವಿಷ್ಯ, ಇತ್ಯಾದಿ.ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ರಿಟರ್ನ್ ದರವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಈ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಈ ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ಸೇರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ನೀವು ನೋಡುವಂತೆ, ಸಂಚಿತ ವಿಧಾನವು ಸ್ವಲ್ಪಮಟ್ಟಿಗೆ ಹೋಲುತ್ತದೆ CAPM, ಹೂಡಿಕೆಯ ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆದಾಯದ ಸೇರ್ಪಡೆಯೊಂದಿಗೆ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಭದ್ರತೆಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ಅವೆರಡೂ ಆಧರಿಸಿರುವುದರಿಂದ (ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಪಾಯ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಆದಾಯ ಎಂದು ನಂಬಲಾಗಿದೆ).

ಓಲ್ಸನ್ ಮಾದರಿ (ಎಡ್ವರ್ಡ್ಸ್ - ಗಂಟೆ - ಓಹ್ಲ್ಸನ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾದರಿ , EVO ), ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆದಾಯದ ವಿಧಾನ (ಲಾಭ)

ಇದು ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ವಿಧಾನಗಳ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಸಂಯೋಜಿಸುತ್ತದೆ, ಸ್ವಲ್ಪ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಅವರ ನ್ಯೂನತೆಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆದಾಯದ ಹರಿವನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ, ಉದ್ಯಮದ ಸರಾಸರಿಯಿಂದ ವಿಚಲನಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನಿವ್ವಳ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ. ಈ ಮಾದರಿಯ ಪ್ರಯೋಜನವೆಂದರೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಬಳಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ. ಈ ಮಾದರಿಯಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಪಾಲನ್ನು ನೈಜ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಂದ ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿದೆ, ಮತ್ತು ಕೇವಲ ಉಳಿದ ಲಾಭವನ್ನು ಊಹಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಿದೆ, ಅಂದರೆ, ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಭಾಗ. ಈ ಮಾದರಿಯು ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ತೊಂದರೆಗಳಿಲ್ಲದಿದ್ದರೂ, ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಗರಿಷ್ಠಗೊಳಿಸಲು ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯತಂತ್ರವನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸುವಲ್ಲಿ ಇದು ತುಂಬಾ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಅಂತಿಮ ವ್ಯುತ್ಪತ್ತಿ ಕಂಪನಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ

ವ್ಯವಹಾರದ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿದ ನಂತರ, ಅಂತಿಮ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಹಲವಾರು ಹೊಂದಾಣಿಕೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಬೇಕು:

• ಸ್ವಂತ ದುಡಿಯುವ ಬಂಡವಾಳದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ / ಕೊರತೆಯ ಮೇಲೆ;
• ಉದ್ಯಮದ ಮುಖ್ಯವಲ್ಲದ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಮೇಲೆ;
• ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗಳ ಮೇಲೆ;
• ನಿವ್ವಳ ಸಾಲದ ಮೇಲೆ, ಯಾವುದಾದರೂ ಇದ್ದರೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವು ಆದಾಯದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸ್ವಂತ ಕಾರ್ಯ ಬಂಡವಾಳದ ಅಗತ್ಯ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದರಿಂದ, ಅದು ನಿಜವಾದ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗದಿದ್ದರೆ, ಸ್ವಂತ ದುಡಿಯುವ ಬಂಡವಾಳದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸೇರಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಅನನುಕೂಲತೆಯನ್ನು ನಿಂದ ಕಳೆಯಬೇಕು ಪ್ರಾಥಮಿಕ ವೆಚ್ಚದ ಮೌಲ್ಯ. ಅನುತ್ಪಾದಕ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಇದು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಬಳಸಿದ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಮಾತ್ರ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸುತ್ತವೆ. ಇದರರ್ಥ ನಗದು ಹರಿವಿನಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ನಾನ್-ಕೋರ್ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿದ್ದರೆ, ಆದರೆ ಅರಿತುಕೊಳ್ಳಬಹುದು (ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಮಾರಾಟದ ಮೇಲೆ), ಮೌಲ್ಯದಿಂದ ವ್ಯವಹಾರದ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದು ಅವಶ್ಯಕ. ಅಂತಹ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕಾಗಿ ಉದ್ಯಮದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಿದರೆ, ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವು ಸಂಪೂರ್ಣ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ, ಇದು ಇಕ್ವಿಟಿ ವೆಚ್ಚದ ಜೊತೆಗೆ, ಕಂಪನಿಯ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗಳ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ಇದರರ್ಥ ಇಕ್ವಿಟಿಯ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಪಡೆಯಲು, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತದಿಂದ ಸ್ಥಾಪಿತ ಮೌಲ್ಯದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವುದು ಅವಶ್ಯಕ.

ಎಲ್ಲಾ ಹೊಂದಾಣಿಕೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಿದ ನಂತರ, ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ಕಂಪನಿಯ ಈಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಅಂತ್ಯದ ನಂತರವೂ ವ್ಯವಹಾರವು ಆದಾಯವನ್ನು ಗಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಆದಾಯವು ಸ್ಥಿರವಾಗಿರಬೇಕು ಮತ್ತು ಏಕರೂಪದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವನ್ನು ತಲುಪಬೇಕು. ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲುಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ, ನೀವು ಈ ಕೆಳಗಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು:

• ರಕ್ಷಣೆಯ ಮೌಲ್ಯದಿಂದ;
• ನಿವ್ವಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದಿಂದ;
• ಗಾರ್ಡನ್ ವಿಧಾನದ ಪ್ರಕಾರ.

ಗಾರ್ಡನ್ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ, ಟರ್ಮಿನಲ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯ ಮೊದಲ ವರ್ಷದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಅನುಪಾತ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವಿನ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರದ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವೆಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾಗಿದೆ. ನಂತರ ಟರ್ಮಿನಲ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆಗೊಳಿಸಲಾಗುತ್ತದೆಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮಾಡಲು ಬಳಸಲಾಗುವ ಅದೇ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತ ವೆಚ್ಚ ಸೂಚಕಗಳು.

ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ವ್ಯವಹಾರದ ಒಟ್ಟು ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿನ ಆದಾಯದ ಪ್ರವಾಹಗಳ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ತೀರ್ಮಾನ

ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ, ನಗದು ಹರಿವಿನ ಹಣಕಾಸಿನ ಮಾದರಿಯನ್ನು ರಚಿಸಲಾಗಿದೆ, ಇದು ತಿಳುವಳಿಕೆಯುಳ್ಳ ನಿರ್ವಹಣಾ ನಿರ್ಧಾರಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು, ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಉತ್ತಮಗೊಳಿಸಲು, ಯೋಜನೆಯ ಸಾಮರ್ಥ್ಯಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಲು ಮತ್ತು ಪರಿಮಾಣವನ್ನು ವೈವಿಧ್ಯಗೊಳಿಸಲು ಆಧಾರವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಉತ್ಪನ್ನಗಳ. ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ನಂತರ ಈ ಮಾದರಿಯು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿ ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತದೆ.

ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಒಂದು ಅಥವಾ ಇನ್ನೊಂದು ವಿಧಾನವನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಲು, ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಉದ್ದೇಶ ಮತ್ತು ಅದರ ಫಲಿತಾಂಶಗಳ ಯೋಜಿತ ಬಳಕೆಯನ್ನು ನೀವು ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕು. ನಂತರ ನೀವು ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ನಗದು ಹರಿವುಗಳಲ್ಲಿ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಬೇಕು, ಹಣಕಾಸಿನ ಸ್ಥಿತಿ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು, ಜೊತೆಗೆ ಉದ್ಯಮ ಸೇರಿದಂತೆ ಜಾಗತಿಕ ಮತ್ತು ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಎರಡೂ ಆರ್ಥಿಕ ವಾತಾವರಣವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಬೇಕು. ಸಮಯದ ಕೊರತೆಯಿಂದಾಗಿ ವ್ಯಾಪಾರದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದಾಗ ಅಥವಾ ಇತರ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಪಡೆದ ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಲು ಅಥವಾ ಆಳವಾದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದಾಗ ಅಥವಾ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲದಿದ್ದಾಗ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ತ್ವರಿತವಾಗಿ ಪಡೆಯಲು ಬಳಸಬಹುದು. ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಫಲಿತಾಂಶ. ಇತರ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವು ಮಾತ್ರ ಸಾಧ್ಯವಾದಾಗ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಆದ್ಯತೆ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಬಹುಶಃ, ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಒಂದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಎರಡೂ ವಿಧಾನಗಳು ಬೇಕಾಗುತ್ತವೆ.

ಮತ್ತು ಸಹಜವಾಗಿ, ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಪಡೆದ ಮೌಲ್ಯವು ನೇರವಾಗಿ ವಿಶ್ಲೇಷಕರ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಸ್ಥೂಲ ಆರ್ಥಿಕ ಮತ್ತು ಉದ್ಯಮದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಗಳ ನಿಖರತೆಯನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಮರೆಯಬೇಡಿ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಒರಟು ಮುನ್ಸೂಚನೆಗಳ ಬಳಕೆಯು ಕಂಪನಿಯ ಅಂದಾಜು ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವಲ್ಲಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ಸಾಮಾನ್ಯ ವಿಧಾನವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬೇಕೆ ಎಂದು ನಿರ್ಧರಿಸುವಾಗ ಇದನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಯಾವುದೇ ಹೂಡಿಕೆದಾರನು ತನ್ನ ಹಣವನ್ನು ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಬಯಸುತ್ತಾನೆ, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ತನ್ನ ಎಲ್ಲಾ ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸುವ ಮತ್ತು ಲಾಭವನ್ನು ಗಳಿಸುವ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಆಶಿಸುತ್ತಾನೆ.

"ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿನಿಂದ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ನಿರ್ಣಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ವಿಧಾನಗಳ ಒಂದು ಗುಂಪಾಗಿದೆ."

ಈ ವಿಧಾನವು ಭವಿಷ್ಯದ ಗಳಿಕೆಯನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ದಿನಾಂಕಕ್ಕೆ ಪ್ರಕ್ಷೇಪಿಸುವ ಮೂಲಕ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವುದನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಕಂಪನಿಯ ಭವಿಷ್ಯದ ಗಳಿಕೆಯನ್ನು ನಿಖರವಾಗಿ ಊಹಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾದಾಗ ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ವಿಧಾನಗಳು ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿವೆ.

ನಗದು ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸಿರುವ, ಸ್ಥಿರವಾದ ಉತ್ಪಾದನೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಮತ್ತು ಮುಕ್ತಾಯದ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಇರುವ ಕಂಪನಿಗಳನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ವಿಧಾನವು "ಮೊದಲ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡಲು ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ, ನಂತರದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಆದಾಯದ ಮೊತ್ತವು ಒಂದೇ ಆಗಿರುತ್ತದೆ" .

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನದಲ್ಲಿ, ಕಂಪನಿಯು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವು ಅಥವಾ ಭವಿಷ್ಯದ ಸರಾಸರಿ ಲಾಭವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು ಅವಶ್ಯಕ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ವಿಧಾನಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಈ ವಿಧಾನವು ತುಂಬಾ ಸರಳವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವು ಆದಾಯದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಮಾಡುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ, ಆದರೆ ಈ ವಿಧಾನದ ಅನ್ವಯವು ಪರಿಪಕ್ವತೆಯ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಿರ ಉದ್ಯಮಗಳ ಸಂಖ್ಯೆಗೆ ಸೀಮಿತವಾಗಿದೆ.

ಹೀಗಾಗಿ, ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಮುಖ್ಯ ಅಂಶವೆಂದರೆ ಪ್ರಶ್ನೆಯಲ್ಲಿರುವ ಕಂಪನಿಯಿಂದ ಸ್ಥಿರ ಆದಾಯದ ಉಪಸ್ಥಿತಿ. ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನದ ಕೆಳಗಿನ ಹಂತಗಳನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕಿಸಬಹುದು (ಶರಿಪೋ, 1989):

- ಆದಾಯದ ಸ್ಥಿರತೆಯ ಸಮರ್ಥನೆ;

ಕಂಪನಿಯ ಹಣಕಾಸು ಹೇಳಿಕೆಗಳ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಆದಾಯವು ಸ್ಥಿರವಾಗಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಇಲ್ಲವೇ ಎಂಬುದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿದೆ.

- ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು;

ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸ್ ಮಾಡಬೇಕಾದ ಆದಾಯದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ದಿನಾಂಕದ ನಂತರ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಆದಾಯವಾಗಿ ಅಥವಾ ಹಲವಾರು ವರ್ಷಗಳ ಆದಾಯದ ಸರಾಸರಿಯಾಗಿ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಬಹುದು.

- ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

ಆದಾಯ ಅಥವಾ ನಗದು ಹರಿವಿನ ನಿರೀಕ್ಷಿತ CAGR ಅನ್ನು ಕಳೆಯುವ ಮೂಲಕ ಕಂಪನಿಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದಿಂದ ಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ, ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ದರವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆಯಿರುತ್ತದೆ.

- ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ;

- ಅಂತಿಮ ಹೊಂದಾಣಿಕೆಗಳನ್ನು ಮಾಡುವುದು.

ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಏರಿಳಿತಗಳು ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಂಪನಿಗಳ ಆದಾಯದ ಚಂಚಲತೆಯಿಂದಾಗಿ ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ವಿಧಾನವನ್ನು ವಿರಳವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಹೆಚ್ಚಾಗಿ, ಕಂಪನಿಗಳು ತಮ್ಮ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅಂದಾಜು ಮಾಡಲು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುತ್ತವೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಈ ವಿಧಾನವು ಪ್ರತಿ ವರ್ಷ ನಗದು ಹರಿವು ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಅಂಶವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಕಂಪನಿಯ ಭವಿಷ್ಯದ ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ, ಇದು ನಿರೀಕ್ಷಿತ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಅಪಾಯದ ಕಾರ್ಯವಾದ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದಲ್ಲಿ ರಿಯಾಯಿತಿಯನ್ನು ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ (ಗಾರ್ಡನ್, 1962). ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ಈ ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರದ ಪ್ರಕಾರ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಅಲ್ಲಿ: PV ಕಂಪನಿಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ;

ಸಿಎಫ್ - ನಗದು ಹರಿವು;

FV ಎನ್ನುವುದು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ;

R ಎಂಬುದು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವಾಗಿದೆ;

n ಎಂಬುದು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ವರ್ಷಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಅಥವಾ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಇವು ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಯುವ ಕಂಪನಿಗಳಾಗಿವೆ. ಅಂತಹ ಕಂಪನಿಗಳಲ್ಲಿ, ಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವುಗಳು ಪ್ರಸ್ತುತಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿ ಬದಲಾಗುತ್ತವೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ ಅಥವಾ ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೇಲೆ ಗಮನಾರ್ಹ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವ ಹೂಡಿಕೆ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಕಂಪನಿಯು ಬಯಸುತ್ತದೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ವ್ಯವಹಾರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ನಡೆಸುವ ಹಂತಗಳು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿವೆ:

ಎ) ಅಗತ್ಯ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು;

ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಕಂಪನಿಯ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಶೀಟ್, ಅದರ ಆದಾಯ ಹೇಳಿಕೆ, ನಗದು ಹರಿವಿನ ಹೇಳಿಕೆ ಮತ್ತು ಇತರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸೂಚಕಗಳಿಂದ ಮಾಹಿತಿಯ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ.

ಬಿ) ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮಾದರಿಯ ಆಯ್ಕೆ;

ನಗದು ಹರಿವು ಕಂಪನಿಯ ಹಣದ ಒಳಹರಿವು ಮತ್ತು ಹೊರಹರಿವಿನ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವಾಗಿದೆ. ನಗದು ಹರಿವಿನ ಎರಡು ಮುಖ್ಯ ಮಾದರಿಗಳಿವೆ - ಈಕ್ವಿಟಿಯ ಮೇಲಿನ ನಗದು ಹರಿವು ಮತ್ತು ಎಲ್ಲಾ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲೆ ನಗದು ಹರಿವು.

ಸಿ) ಮುನ್ಸೂಚನೆ ಅವಧಿಯ ಅವಧಿಯ ನಿರ್ಣಯ;

ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಕಂಪನಿಯ ಪ್ರಮುಖ ಸೂಚಕಗಳು ಮತ್ತು ಕಂಪನಿಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಯೋಜನೆಗಳ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇವುಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಣೆಯಿಂದ ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚಾಗಿ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯನ್ನು ಕಂಪನಿಯು ಹಣದ ಹರಿವಿನ ನಿರಂತರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವನ್ನು ತಲುಪಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುವ ವರ್ಷಗಳ ಸಂಖ್ಯೆಯಾಗಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಡಿ) ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳ ಹಿಂದಿನ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯನ್ನು ನಡೆಸುವುದು, ಹಾಗೆಯೇ ಅವುಗಳ ಮುನ್ಸೂಚನೆ;

ಕಂಪನಿಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿಸುವಾಗ, ಎರಡು ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು: ಒರಟಾದ ಮತ್ತು ವಿವರವಾದ ವಿಧಾನಗಳು. ಒಟ್ಟುಗೂಡಿದ ವಿಧಾನವು ಆದಾಯದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ, ಹಿಂದಿನ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಅದರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ವೆಚ್ಚಗಳ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ, ಆದಾಯದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯೊಂದಿಗೆ ವೇರಿಯಬಲ್ ವೆಚ್ಚಗಳು ಪ್ರಮಾಣಾನುಗುಣವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಈ ವಿಧಾನವು ಊಹಿಸುತ್ತದೆ. ವಿವರವಾದ ವಿಧಾನವು ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಮಾಣದ ಮಾಹಿತಿಯ ಅಧ್ಯಯನವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಒಟ್ಟು ಆದಾಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ಕಳೆದ ವರ್ಷಗಳ ಮಾರಾಟದ ಪ್ರಮಾಣ, ಉತ್ಪನ್ನಗಳಿಗೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮತ್ತು ಮುನ್ಸೂಚನೆ ಬೆಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಜ್ಞರ ಮುನ್ಸೂಚನೆಗಳ ಡೇಟಾ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ಈ ವಿಧಾನವು ವೆಚ್ಚದ ಅಂಶಗಳಿಂದ ಉತ್ಪಾದನಾ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ.

ಇ) ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಪ್ರತಿ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೊತ್ತದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲು ಎರಡು ವಿಧಾನಗಳಿವೆ. ಮೊದಲ ವಿಧಾನವು ಪರೋಕ್ಷ ವಿಧಾನವಾಗಿದೆ, ಇದನ್ನು ಕಂಪನಿಯ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಡೆಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ವಿಧಾನವು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಬಜೆಟ್ ತಯಾರಿಕೆ ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮತ್ತಷ್ಟು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಎರಡನೆಯ ವಿಧಾನ, ನೇರ ವಿಧಾನ, ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ಐಟಂ ಮೂಲಕ ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುವ ಗುರಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ, ಅಂದರೆ. ಇದು ಕಂಪನಿಯ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಶೀಟ್ ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ ಮತ್ತು ಅದರ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮತ್ತಷ್ಟು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ.

ಎಫ್) ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದ ನಿರ್ಣಯ;

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವು ಈ ಕೆಳಗಿನ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ: ಆಕರ್ಷಿತ ಬಂಡವಾಳದ ವಿವಿಧ ಮೂಲಗಳ ಉಪಸ್ಥಿತಿ, ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಹಣದ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳು ಮತ್ತು ಸಂಭವನೀಯ ಅಪಾಯಗಳು. ಯಾವ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂಬುದರ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ, ಕಂಪನಿಯು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ: ಈಕ್ವಿಟಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿಗೆ ಇದು ಸಂಚಿತ ದರ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾದರಿ ಅಥವಾ ಬಂಡವಾಳ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆ ಮಾದರಿ (CAPM), ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ನಗದು ಹರಿವಿಗೆ ಇದು ತೂಕದ ಸರಾಸರಿಯಾಗಿದೆ. ಬಂಡವಾಳದ ವೆಚ್ಚ (WACC) ಮಾದರಿ .

g) ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ ಮತ್ತು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯ, ಹಾಗೆಯೇ ಅವುಗಳ ಒಟ್ಟು ಮೌಲ್ಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯು ಕಂಪನಿಯ ಉಳಿದ ಜೀವನವಾಗಿದೆ, ಈ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಸರಾಸರಿ ಸ್ಥಿರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವನ್ನು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ನಂತರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ಹಿಮ್ಮುಖದ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ರಿವರ್ಶನ್ - ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಎಂಟರ್ಪ್ರೈಸ್ನ ಸಂಭವನೀಯ ಮರುಮಾರಾಟದಿಂದ ಆದಾಯ. ಕಂಪನಿಯು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬುದರ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಹಿಮ್ಮುಖವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಹಲವಾರು ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ. ಕೆಳಗಿನ ರಿವರ್ಶನ್ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ವಿಧಾನಗಳಿವೆ: ರಕ್ಷಣೆ ಮೌಲ್ಯ ವಿಧಾನ, ನಿವ್ವಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ ವಿಧಾನ, ಉದ್ದೇಶಿತ ಮಾರಾಟ ವಿಧಾನ ಮತ್ತು ಗಾರ್ಡನ್ ಮಾದರಿ.

h) ಅಂತಿಮ ತಿದ್ದುಪಡಿಗಳ ಪರಿಚಯ.

ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಕಂಪನಿಯು ಎಷ್ಟು ಭರವಸೆ ನೀಡುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ. ಅದಕ್ಕಾಗಿಯೇ ತಮ್ಮ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಲಾಭದಾಯಕ, ಅಭಿವೃದ್ಧಿಶೀಲ ಮತ್ತು ಭರವಸೆಯ ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಬಯಸುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಈ ವಿಧಾನವು ಅತ್ಯಂತ ಆಕರ್ಷಕವಾದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ವಿಧಾನವಾಗಿದೆ.

ಕಂಪನಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಅನುಕೂಲಗಳು ಮತ್ತು ಅನಾನುಕೂಲಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಪ್ರಯೋಜನಗಳು ಸೇರಿವೆ:

ಈ ವಿಧಾನವು ಕಂಪನಿಯ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳಲ್ಲಿನ ಭವಿಷ್ಯದ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ಇದು ಕಂಪನಿಯ ಲಾಭದಾಯಕತೆಯನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಲಾಭಾಂಶವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಬಯಸುವ ಮಾಲೀಕರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸುತ್ತದೆ;

- ಈ ವಿಧಾನದ ಅನ್ವಯವು ಕಂಪನಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಬಗ್ಗೆ ನಿರ್ಧಾರಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ, ಈ ವಿಧಾನವು ಸಂಭಾವ್ಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ;

- ಈ ವಿಧಾನವು ಕಂಪನಿಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಭವಿಷ್ಯವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.

ಈ ವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ಅನಾನುಕೂಲಗಳು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿವೆ:

- ಆರ್ಥಿಕತೆಯು ಅಸ್ಥಿರವಾಗಿರುವುದರಿಂದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ಹರಿವನ್ನು ಮುಂಗಾಣುವಲ್ಲಿ ತೊಂದರೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಹೆಚ್ಚಳದೊಂದಿಗೆ ತಪ್ಪಾದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಸಂಭವನೀಯತೆಯು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ;

- ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವ ಸಂಕೀರ್ಣತೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅವುಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ವಿವಿಧ ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ;

- ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ಮೇಲೆ ಗಮನಾರ್ಹ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವ ಅಪಾಯಗಳ ಅಸ್ತಿತ್ವ;

- ಕಂಪನಿಯ ನೈಜ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಅವರ ಹಣಕಾಸಿನ ಹೇಳಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ ಅವರು ಏನು ತೋರಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದರ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸದ ಸಾಧ್ಯತೆ.

ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಅದರ ಅನುಕೂಲಗಳು ಮತ್ತು ಅನಾನುಕೂಲಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂದು ನಾವು ಹೇಳಬಹುದು, ಆದರೆ ಇಂದು ವ್ಯವಹಾರದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ಆಚರಣೆಯಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಪಕವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಿಷಯವು ತರಲು ಸಮರ್ಥವಾಗಿರುವ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯವನ್ನು ಊಹಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುವಂತೆ ಮಾಡುವ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಮಾಹಿತಿಯು ಇದ್ದಾಗ ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಹಾಗೆಯೇ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಿಷಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವೆಚ್ಚಗಳು. ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸುವಾಗ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು ಅವರ ರಶೀದಿಯ ಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತಾರೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನ - ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿನಿಂದ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ನಿರ್ಣಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ವಿಧಾನಗಳ ಒಂದು ಸೆಟ್. ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಹಂತಗಳು:

• 1. ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ವಸ್ತುಗಳಿಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತ ದರಗಳು ಮತ್ತು ಸುಂಕಗಳ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ವಸ್ತುವಿನ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ.
• 2. ಅಪೂರ್ಣ ಲೋಡಿಂಗ್ (ಗುತ್ತಿಗೆ) ಮತ್ತು ಸಂಗ್ರಹಿಸದ ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಗಳಿಂದ ನಷ್ಟದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ, ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಅದರ ಡೈನಾಮಿಕ್ಸ್ನ ಸ್ವರೂಪವನ್ನು ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದಿಂದ ಕಳೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಒಟ್ಟು ಅಂಕಿ ಅಂಶವು ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯವಾಗಿದೆ.
• 3. ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವೆಚ್ಚಗಳ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ:

* ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆ (ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆ) - ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುವ ವೆಚ್ಚಗಳು;

ѕ ಸ್ಥಿರ - ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಖಾತೆಗಳ ಸೇವಾ ವೆಚ್ಚ (ಸಾಲಗಳ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿ, ಸವಕಳಿ, ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಗಳು, ಇತ್ಯಾದಿ);

¾ ಮೀಸಲು - ಆಸ್ತಿಗಾಗಿ ಬಿಡಿಭಾಗಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ (ಬದಲಿ) ವೆಚ್ಚ.

• 4. ವಸ್ತುವಿನ ಮಾರಾಟದಿಂದ ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯದ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು.
• 5. ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ. ರಷ್ಯಾದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎರಡು ವಿಧಾನಗಳೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ: ಆದಾಯದ ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವು. ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವು ಒಂದು ಅವಧಿಯ ಆದಾಯವನ್ನು ಮೌಲ್ಯವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವು ಹಲವಾರು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಪರಿವರ್ತಿಸುತ್ತದೆ. [ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳು, ಲೆವಾಡಾ]

ವಿಧಾನಗಳ ಅನುಕೂಲಗಳು ಮತ್ತು ಅನಾನುಕೂಲಗಳನ್ನು ಈ ಕೆಳಗಿನವುಗಳಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

• - ಸಂಭಾವ್ಯ ಖರೀದಿದಾರನ (ಹೂಡಿಕೆದಾರ) ನಿಜವಾದ ಉದ್ದೇಶಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ;
• - ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದ ಮಾಹಿತಿಯ ಪ್ರಕಾರ, ಗುಣಮಟ್ಟ ಮತ್ತು ವ್ಯಾಪ್ತಿ;
• - ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಏರಿಳಿತಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ;
• - ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವೈಶಿಷ್ಟ್ಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ (ಸ್ಥಳ, ಗಾತ್ರ, ಸಂಭಾವ್ಯ ಲಾಭದಾಯಕತೆ).

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿದರೆ:

• - ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳು ದೀರ್ಘಕಾಲದವರೆಗೆ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುತ್ತವೆ, ಗಮನಾರ್ಹ ಧನಾತ್ಮಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತವೆ;
• - ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳು ಸ್ಥಿರವಾದ, ಮಧ್ಯಮ ವೇಗದಲ್ಲಿ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿವೆ.

ಈ ವಿಧಾನದಿಂದ ಪಡೆದ ಫಲಿತಾಂಶವು ಕಟ್ಟಡಗಳು, ರಚನೆಗಳು ಮತ್ತು ಭೂಮಿಯ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಸಂಪೂರ್ಣ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ. ಮೂಲ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಸೂತ್ರವು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿರುತ್ತದೆ:

ಅಲ್ಲಿ ಸಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ (ಹಣ ಘಟಕಗಳು);

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ, (%);

CHOD - ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯ

ಈ ವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು:

• 1. ಆಸ್ತಿಗೆ ಗಮನಾರ್ಹವಾದ ನವೀಕರಣದ ಅಗತ್ಯವಿರುವಾಗ ಅಥವಾ ನಿರ್ಮಾಣದ ಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿರುವಾಗ ವಿಧಾನವನ್ನು ಶಿಫಾರಸು ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ, ಅಂದರೆ. ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರ ಆದಾಯದ ಮಟ್ಟವನ್ನು ತಲುಪಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
• 2. ರಷ್ಯಾದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಎದುರಿಸುತ್ತಿರುವ ಮುಖ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ "ಮಾಹಿತಿ ಅಪಾರದರ್ಶಕತೆ", ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರಾಟ ಮತ್ತು ಗುತ್ತಿಗೆಗಾಗಿ ರಿಯಲ್ ವಹಿವಾಟಿನ ಮಾಹಿತಿಯ ಕೊರತೆ, ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಮಾಹಿತಿಯ ಕೊರತೆ ವಿವಿಧ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿನ ಪ್ರತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಿಭಾಗದಲ್ಲಿ ಲೋಡ್ ಅಂಶದ ಮೇಲೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, NRR ಮತ್ತು ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವುದು ತುಂಬಾ ಕಷ್ಟಕರವಾದ ಕೆಲಸವಾಗಿದೆ. [ಗ್ರಿಯಾಜ್ನೋವಾ]

ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸುವಾಗ ಕ್ರಿಯೆಗಳ ಅನುಕ್ರಮ:

• 1. ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ದಿನಾಂಕದ ನಂತರ ಒಂದು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಸ್ಥಿರವಾದ ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯದ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಹಿಂದಿನ ಹಲವಾರು ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದಿನ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಹಿಂದಿನ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಸರಾಸರಿ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ).
• 2. ವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿ.
• 3. ವಿಭಜನೆಯ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸಲಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಒಟ್ಟು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದಿಂದ ಒಂದು ವರ್ಷದ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯವನ್ನು ಭಾಗಿಸಿ. [ಕಸ್ಯಾನೆಂಕೊ]

ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ, ಈ ಕೆಳಗಿನ ಆದಾಯವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

1) ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ (PVD) - ಎಲ್ಲಾ ನಷ್ಟಗಳು ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದೆ 100% ನಷ್ಟು ಬಳಕೆಯೊಂದಿಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಿಂದ ಪಡೆಯಬಹುದಾದ ಆದಾಯ. LHP ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರದೇಶ ಮತ್ತು ಸ್ಥಾಪಿತ ಬಾಡಿಗೆ ದರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

PVD \u003d S * C a, (7)

ಅಲ್ಲಿ S ಎಂಬುದು ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ನೀಡಬೇಕಾದ ಪ್ರದೇಶವಾಗಿದೆ, m2;

C a - 1 m 2 ಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ದರ.

• 2) ವಾಸ್ತವಿಕ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯವು (ARI) ಸ್ಥಳಾವಕಾಶದ ಕಡಿಮೆ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಸಂಭವನೀಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ ನಷ್ಟವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಇತರ ಆದಾಯದ ಜೊತೆಗೆ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸುವಾಗ:
• 3) ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯ (NOI) - ವರ್ಷಕ್ಕೆ (ಸವಕಳಿಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ) ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು (OR) ಕಳೆಯುವ ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ. [ಗ್ರಿಯಾಜ್ನೋವಾ]

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಹಲವಾರು ವಿಧಾನಗಳಿವೆ:

* ಬಂಡವಾಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು (ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳಿಗೆ ಹೊಂದಿಸಲಾಗಿದೆ);

* ಲಿಂಕ್ಡ್ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ವಿಧಾನ, ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪಿನ ತಂತ್ರ;

* ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವಾಗ, ಬಂಡವಾಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಎರಡು ಭಾಗಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ ಎಂದು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು:

• 1) ಹೂಡಿಕೆಯ ಆದಾಯದ ದರ (ಬಂಡವಾಳ), ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಅಪಾಯ ಮತ್ತು ಇತರ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ನಿಧಿಯ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಪರಿಹಾರವಾಗಿದೆ;
• 2) ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯದ ದರ, ಅಂದರೆ. ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮರುಪಾವತಿ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಈ ಅಂಶವು ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಸವಕಳಿ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ರಿಟರ್ನ್ ದರ, ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಡಿಮೆ ದ್ರವ್ಯತೆ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ಸೇರಿಸುವ ಮೂಲಕ ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿದೆ. [ಬುಗೇವಾ]

ರಿಸ್ಕ್-ಫ್ರೀ ರೇಟ್ ಆಫ್ ರಿಟರ್ನ್ - ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಮತ್ತು ರಿಟರ್ನ್ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಹೊಂದಿರುವ ಹೆಚ್ಚು ದ್ರವ ಆಸ್ತಿಗಳ ರಿಟರ್ನ್ ದರ, ಅಂದರೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಅಪಾಯವಿಲ್ಲ.

ಅಪಾಯ ಮುಕ್ತ ದರದ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳು:

ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ದರದ ಆದಾಯದಿಂದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಅತ್ಯಂತ ದ್ರವ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯ, ಆದರೆ ಬಂಡವಾಳದ ಲಾಭದ ಖಾತರಿಯೊಂದಿಗೆ;

ಪರ್ಯಾಯ ಹೂಡಿಕೆಯ ಆಯ್ಕೆಯಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ¾ ಲಭ್ಯತೆ. [ವಂದನಿಮೇವ]

ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು ಮೂರು ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ:

* ಬಂಡವಾಳದ ನೇರ-ಸಾಲಿನ ಹಿಂತಿರುಗುವಿಕೆ (ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ);

¾ ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ (ಇನ್‌ವುಡ್‌ನ ವಿಧಾನ). ಇದನ್ನು ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ವರ್ಷಾಶನ ವಿಧಾನ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ;

¾ ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರ (ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನ). [ಗ್ರಿಯಾಜ್ನೋವಾ]

ಮೂಲವನ್ನು ಸಮಾನ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಗುವುದು ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದಾಗ ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನವು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ. ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ 100% ಅನ್ನು ಉಳಿದ ಉಪಯುಕ್ತ ಜೀವನದಿಂದ ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಜೀವನದ ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧವಾಗಿದೆ. ಆದಾಯದ ದರವು ಬಡ್ಡಿ-ಮುಕ್ತ ಬದಲಿ ನಿಧಿಯಲ್ಲಿ ಇರಿಸಲಾದ ಆರಂಭಿಕ ಬಂಡವಾಳದ ವಾರ್ಷಿಕ ಪಾಲು:

ಆರ್ ಕೆ = ಆರ್ ವೈ +1/ಎನ್ (8)

ಅಲ್ಲಿ n ಉಳಿದಿರುವ ಆರ್ಥಿಕ ಜೀವನ.

ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಇನ್ವುಡ್ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಒಂದು ಅಂಶವಾಗಿ ಆದಾಯದ ದರವು ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಅದೇ ಬಡ್ಡಿ ದರದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

ಅಲ್ಲಿ SFF ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿ ಅಂಶವಾಗಿದೆ;

Y= R (ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ).

ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು ಸ್ವಲ್ಪ ಹೆಚ್ಚಿರುವಾಗ ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅದೇ ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆಯು ಅಸಂಭವವಾಗಿದೆ. ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ನಿಧಿಗಳು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರದಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ [ಬುಗೇವಾ]

R K = R y + SFF (n, Y b), (10)

ಇಲ್ಲಿ Y b ಎಂಬುದು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರವಾಗಿದೆ.

ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳ NPV ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಡೇಟಾವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಬಹುದು. [ಗ್ರಿಯಾಜ್ನೋವಾ]

ಇಲ್ಲಿ NOY ಎಂಬುದು i-th ಅನಲಾಗ್ ವಸ್ತುವಿನ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯವಾಗಿದೆ;

Vi - i-th ಅನಲಾಗ್ ವಸ್ತುವಿನ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ (ಡಿಸಿಎಫ್) ಹೆಚ್ಚು ಸಂಕೀರ್ಣವಾಗಿದೆ, ವಿವರವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ವಸ್ತುವಿನ ಅಸ್ಥಿರ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ, ಅವರ ರಶೀದಿಯ ವಿಶಿಷ್ಟ ಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ. ಡಿಡಿಪಿ ವಿಧಾನವನ್ನು ಯಾವಾಗ ಅನ್ವಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

• - ಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವು ಪ್ರಸ್ತುತದಿಂದ ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿ ಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಊಹಿಸಲಾಗಿದೆ;
• - ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಗಾತ್ರವನ್ನು ಸಮರ್ಥಿಸಲು ಡೇಟಾ ಇದೆ;
• - ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳ ಹೊಳೆಗಳು ಕಾಲೋಚಿತವಾಗಿವೆ;
• - ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ - ದೊಡ್ಡ ಬಹುಕ್ರಿಯಾತ್ಮಕ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸೌಲಭ್ಯ;
• - ಆಸ್ತಿಯು ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿದೆ ಅಥವಾ ಇದೀಗ ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ (ಅಥವಾ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ).

DCF ಅನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ಈ ಕೆಳಗಿನ ಡೇಟಾ ಅಗತ್ಯವಿದೆ:

• - ಮುನ್ಸೂಚನೆ ಅವಧಿಯ ಅವಧಿ;
• - ಹಿಂತಿರುಗಿಸುವಿಕೆ ಸೇರಿದಂತೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಮೌಲ್ಯಗಳು;
• - ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ. ಪಾಶ್ಚಿಮಾತ್ಯ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಈ ಕೆಳಗಿನ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ:
  • 1) ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣದ ವಿಧಾನ - ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಅಪಾಯದ ಕಾರ್ಯವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಅಪಾಯಗಳ ಮೊತ್ತವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಪ್ರಮೇಯವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ;
  • 2) ಆಯ್ಕೆ ವಿಧಾನ - ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಒಂದೇ ರೀತಿಯ ವಸ್ತುಗಳೊಂದಿಗೆ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ವಹಿವಾಟುಗಳ ಡೇಟಾದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ;
  • 3) ಮಾನಿಟರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ - ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ನಿಯಮಿತ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ, ವಹಿವಾಟುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮುಖ್ಯ ಆರ್ಥಿಕ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ಮಾಡುವುದು.

ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯ ಅಥವಾ ಹಿಮ್ಮುಖ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮಾಡಬೇಕು (ಕಳೆದ ಮುನ್ಸೂಚನೆ ವರ್ಷದ ಅಂಶದಿಂದ) ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸೇರಿಸಬೇಕು.

DCF ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ಸೂತ್ರ 12 ರ ಪ್ರಕಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಅಲ್ಲಿ PV ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ;

C i - ಅವಧಿಯ ಹಣದ ಹರಿವು t;

i t - ಅವಧಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ t;

M ಎಂಬುದು ಹಿಮ್ಮುಖದ ವೆಚ್ಚ ಅಥವಾ ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಹೀಗಾಗಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವು ಯೋಜಿತ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ ಮತ್ತು ಪ್ರಸ್ತುತ ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯದ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ (ರಿವರ್ಶನ್ ಮೌಲ್ಯ).

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಅದರ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಊಹೆಯ ಮೇಲೆ ಆಧಾರಿತವಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಪಡೆದ ಹಣವು ಇಂದು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಅದೇ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್ ಅನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸುವ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು, ಎರಡನೆಯದನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ತರಲು ಅವಶ್ಯಕವಾಗಿದೆ. ಸಾಮಾನ್ಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಇದಕ್ಕಾಗಿ ರಿಯಾಯಿತಿ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದನ್ನು ಯಾವುದೇ ಮಾದರಿಯ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಅನ್ವಯಿಸಬಹುದು. ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್, ರಿಯಾಯಿತಿಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯವನ್ನು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿಯನ್ನೂ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ವಿಧಾನಗಳು, ಹಾಗೆಯೇ ವೆಚ್ಚದ ವಿಧಾನವು ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿರುವ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ (ಹೂಡಿಕೆ, ಬಳಕೆ) ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸಿನ ಲೆಕ್ಕಪತ್ರ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದಲ್ಲಿ ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಎರಡು ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ:

• ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ;
• ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ.

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನಆದಾಯ-ಉತ್ಪಾದಿಸುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದಲ್ಲಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವದಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯವು, ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಅದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡುವುದರಿಂದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮತ್ತು ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸಬಹುದು, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟವಾದಾಗ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿ ಸಂಭವನೀಯ ಹೆಚ್ಚಳದಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯ. ಈ ವಿಧಾನದ ಫಲಿತಾಂಶವು ಕಟ್ಟಡಗಳು, ರಚನೆಗಳು ಮತ್ತು ಭೂಮಿಯ ವೆಚ್ಚ ಎರಡನ್ನೂ ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ಹಂತಗಳನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕಿಸಲು ಸಲಹೆ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

1. ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ. ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಪ್ರಸ್ತುತ ದರಗಳು ಮತ್ತು ಸುಂಕಗಳ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಇದನ್ನು ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ (GPV) - ಎಲ್ಲಾ ನಷ್ಟಗಳು ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳದೆಯೇ 100% ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಿಂದ ಪಡೆಯಬಹುದಾದ ಆದಾಯ. PVD ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರದೇಶ ಮತ್ತು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆ ದರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ.

PVD = ಎಸ್∙ ಎಸ್ ಎ,

ಎಲ್ಲಿ ಎಸ್- ಚದರದಲ್ಲಿ ಪ್ರದೇಶ ಮೀ., ಗುತ್ತಿಗೆ, ಸಿ ಎ - 1 ಚದರಕ್ಕೆ ಬಾಡಿಗೆ ದರ. ಮೀ.

ನಿಯಮದಂತೆ, ಬಾಡಿಗೆ ದರವು ವಸ್ತುವಿನ ಸ್ಥಳ, ಅದರ ಭೌತಿಕ ಸ್ಥಿತಿ, ಸಂವಹನಗಳ ಲಭ್ಯತೆ, ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿ ಇತ್ಯಾದಿಗಳನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ.

2. ಆಸ್ತಿಯ ಕಡಿಮೆ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಅಂದಾಜು ನಷ್ಟಗಳು ಮತ್ತು ಪಾವತಿಗಳ ಸಂಗ್ರಹದಲ್ಲಿನ ನಷ್ಟಗಳು. ನಷ್ಟದ ಪ್ರಮಾಣದಿಂದ HPT ಅನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವುದು ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ(ಡಿವಿಡಿ), ಇದನ್ನು ಸೂತ್ರದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ

DVD = PVD - ನಷ್ಟಗಳು.

3. ಮೌಲ್ಯದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುವ ಅಂದಾಜು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸೌಲಭ್ಯದ ಸಾಮಾನ್ಯ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ಆದಾಯದ ಪುನರುತ್ಪಾದನೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಆವರ್ತಕ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಹೀಗೆ ವಿಂಗಡಿಸಲಾಗಿದೆ:

ಅರೆ-ನಿಶ್ಚಿತ ವೆಚ್ಚಗಳು;

ಅರೆ-ವೇರಿಯಬಲ್ ಅಥವಾ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು;

ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚಗಳು ಅಥವಾ ಮೀಸಲು.

ಗೆ ಷರತ್ತುಬದ್ಧವಾಗಿ ಶಾಶ್ವತವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ, ಅದರ ಮೊತ್ತವು ಸೌಲಭ್ಯದ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಹೊರೆ ಮತ್ತು ಒದಗಿಸಿದ ಸೇವೆಗಳ ಮಟ್ಟವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುವುದಿಲ್ಲ (ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ವಿಮಾ ಪಾವತಿಗಳು).

ಗೆ ಷರತ್ತುಬದ್ಧ ವೇರಿಯಬಲ್ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ, ಅದರ ಮೊತ್ತವು ಸೌಲಭ್ಯದ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಕೆಲಸದ ಹೊರೆ ಮತ್ತು ಒದಗಿಸಿದ ಸೇವೆಗಳ ಮಟ್ಟವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ.

ಮುಖ್ಯ ಷರತ್ತುಬದ್ಧವಾಗಿ ಬದಲಾಗುವ ವೆಚ್ಚಗಳು ಯುಟಿಲಿಟಿ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಪ್ರದೇಶದ ನಿರ್ವಹಣೆ ವೆಚ್ಚಗಳು, ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಸೇವಾ ಸಿಬ್ಬಂದಿಗೆ ಸಂಬಳ ಇತ್ಯಾದಿ.

ಗೆ ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚಗಳುಸುಧಾರಣೆಗಳ ಧರಿಸಿರುವ ಘಟಕಗಳ ಆವರ್ತಕ ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅಂತಹ ಘಟಕಗಳಲ್ಲಿ ರೂಫಿಂಗ್, ನೆಲಹಾಸು, ನೈರ್ಮಲ್ಯ ಉಪಕರಣಗಳು, ವಿದ್ಯುತ್ ಫಿಟ್ಟಿಂಗ್ಗಳು ಸೇರಿವೆ).

ಹೆಚ್ಚಿನ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಇದನ್ನು ಮಾಡದಿದ್ದರೂ, ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಹಣವನ್ನು ಮೀಸಲಿಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವು ಊಹಿಸುತ್ತದೆ. ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಸವಕಳಿ ಸುಧಾರಣೆಗಳನ್ನು ಬದಲಿಸಲು ಮಾಲೀಕರು ಯೋಜಿಸಿದರೆ, ನಂತರ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸಿದ ಕಡಿತಗಳು ಪರಿಗಣಿಸಲಾದ ವಿಧಾನದಿಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

ಉದಾಹರಣೆ.ಕಾಸ್ಮೆಟಿಕ್ ರಿಪೇರಿ, ಪ್ರತಿ 6 ವರ್ಷಗಳಿಗೊಮ್ಮೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ, ಮಾಲೀಕರಿಗೆ $ 10,000 ವೆಚ್ಚವಾಗುತ್ತದೆ. ಕೊನೆಯ ನವೀಕರಣವನ್ನು 2 ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದೆ ಮಾಡಲಾಯಿತು. 5 ವರ್ಷಗಳ ಅಧಿಕಾರಾವಧಿ. ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಮೊದಲ ವರ್ಷದ ಕಾಸ್ಮೆಟಿಕ್ ರಿಪೇರಿಗಾಗಿ ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ನೀವು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಪರಿಹಾರ.ಮುಂದಿನ ದುರಸ್ತಿಯು 4 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ (6 - 2) ಬಾಕಿಯಿದೆ, ಆದ್ದರಿಂದ, ಇದು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಲೀಕರ ಮೇಲೆ ಇರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚಗಳು ಹೀಗಿರುತ್ತವೆ:

10000 / 4 = $2500.

4. ಭವಿಷ್ಯ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯ(CHOD) ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮೊತ್ತದಿಂದ DIA ಅನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ. ಈ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ:

CHOD \u003d DVD - ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು (ಸವಕಳಿಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ).

5. ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ. ಎರಡನೆಯದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಹಲವಾರು ವಿಧಾನಗಳಿವೆ:

ಒ ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನ;

ಬಂಡವಾಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ವಿಧಾನ;

ಒ ಲಿಂಕ್ಡ್ ಹೂಡಿಕೆ ವಿಧಾನ ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪು ತಂತ್ರ;

ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ.

ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನ.ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಎರಡು ಅಂಶಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ:

ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರಗಳು (ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರಗಳು). ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಮಯದ ಅಂಶ, ಅಪಾಯ ಮತ್ತು ಇತರ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಹಣದ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಪರಿಹಾರವಾಗಿದೆ.

ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯದ ದರ (ಮರುಪಾವತಿ). ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯವು ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೊತ್ತದ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ಗುಣಾಂಕದ ಈ ಅಂಶವನ್ನು ಧರಿಸಬಹುದಾದವರಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಭಾಗವಾಗಿ ಸವಕಳಿ.

ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು ಆಧರಿಸಿದೆ:

1) ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಆದಾಯದ ದರ;

2) ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂಗಳು;

3) ಕಡಿಮೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ದ್ರವ್ಯತೆಗಾಗಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂಗಳು;

4) ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣೆಗಾಗಿ ಪ್ರಶಸ್ತಿಗಳು.

ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಆದಾಯದ ದರ.ಇದನ್ನು ಬೇಸ್ ಆಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದಕ್ಕೆ ಹಿಂದೆ ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾದ ಉಳಿದ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು, ನೀವು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗಳು ಮತ್ತು ರಷ್ಯನ್ ಪದಗಳಿಗಿಂತ ಸರಾಸರಿ ಯುರೋಪಿಯನ್ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು.

ಸರಾಸರಿ ಯುರೋಪಿಯನ್ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಬಳಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ದೇಶದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ, ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರ ಎಂದು ಕರೆಯಲ್ಪಡುವ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರಕ್ಕೆ ಸೇರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ದೇಶದ ಅಪಾಯ.

ರಷ್ಯಾದ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಸರ್ಕಾರಿ ಬಾಂಡ್‌ಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಇದು ಉತ್ತಮವಾದ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿ ಠೇವಣಿಗಳ ಮೇಲಿನ ದರಗಳನ್ನು (ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಅವಧಿ ಮತ್ತು ಮೊತ್ತದ) ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯ ಉನ್ನತ ವರ್ಗದ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವಸ್ತುವಿನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಕನಿಷ್ಠ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ.

ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ.ಎಲ್ಲಾ ಹೂಡಿಕೆಗಳು, ಹಿಂದೆ ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾದವುಗಳನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ, ಮೌಲ್ಯಯುತವಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರಕಾರದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಪಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತವೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಪಾಯ, ಹಿಂದಿನದನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಡ್ಡಿದರವನ್ನು ಹೊಂದಿರಬೇಕು.

ಕಡಿಮೆ ದ್ರವ್ಯತೆಗಾಗಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ.ಲಿಕ್ವಿಡಿಟಿಯು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಎಷ್ಟು ಬೇಗನೆ ನಗದು ಆಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ಅಳೆಯುತ್ತದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ದ್ರವ್ಯತೆ ಹೊಂದಿದೆ. ಅಡಮಾನಗಳು ಕಳಪೆಯಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿದ ದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚು.

ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣೆ ಪ್ರಶಸ್ತಿ.ಹೆಚ್ಚು ಅಪಾಯಕಾರಿ ಮತ್ತು ಸಂಕೀರ್ಣವಾದ ಹೂಡಿಕೆಗಳು, ಅವರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸಮರ್ಥ ನಿರ್ವಹಣೆ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆಯ ನಿರ್ವಹಣೆಯನ್ನು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿರ್ವಹಣೆಯೊಂದಿಗೆ ಗೊಂದಲಗೊಳಿಸಬಾರದು, ಅದರ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಲಾಗಿದೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು.

ಬಂಡವಾಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ವಿಧಾನ.ಮೊದಲೇ ಗಮನಿಸಿದಂತೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ, ಇದು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಊಹಿಸಿದರೆ (ಕಡಿಮೆ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಳ), ನಂತರ ಅದನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅವಶ್ಯಕ ಬಂಡವಾಳ ಚೇತರಿಕೆಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ.

ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು ಮೂರು ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ:

1) ಬಂಡವಾಳದ ನೇರ-ರೇಖೆಯ ರಿಟರ್ನ್ (ರಿಂಗ್ಸ್ ವಿಧಾನ);

2) ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ (ಇನ್‌ವುಡ್‌ನ ವಿಧಾನ). ಇದನ್ನು ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ವರ್ಷಾಶನ ವಿಧಾನ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ;

3) ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿಯ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರ (ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನ).

ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ.ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್ ವ್ಯವಸ್ಥಿತವಾಗಿ ಕುಸಿಯುತ್ತದೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದಾಗ ಈ ವಿಧಾನವು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಮುಖ್ಯ ಮೊತ್ತದ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ ಸಮಾನ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಸಂಭವಿಸುತ್ತದೆ. ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ 100% ಅನ್ನು ಉಳಿದ ಉಪಯುಕ್ತ ಜೀವನದಿಂದ ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ಬೇರೆ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ಇದು ಆಸ್ತಿಯ ಉಪಯುಕ್ತ ಜೀವನದ ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧವಾಗಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ.ಹೂಡಿಕೆ ಷರತ್ತುಗಳು:

ಮೊತ್ತ = $2000;

ಅವಧಿ = 5 ವರ್ಷಗಳು;

ಪರಿಹಾರ.ವಾರ್ಷಿಕ ನೇರ-ಸಾಲಿನ ಆದಾಯವು 20% ಆಗಿರುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ 100% ಆಸ್ತಿಯನ್ನು 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಬರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ (100% / 5 = 20%). ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಹೀಗಿರುತ್ತದೆ: 20% + 12% = 32%.

ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ 20% ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ 12% ಲಾಭದೊಂದಿಗೆ ಹಿಂತಿರುಗಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಂಪೂರ್ಣ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಬಡ್ಡಿಯು ವರ್ಷದಿಂದ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಿ, ಏಕೆಂದರೆ ಅಸಲು ಮೊತ್ತದ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತಿರುವ ಸಮತೋಲನದ ಮೇಲೆ ಅವುಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಮೊದಲ ವರ್ಷಕ್ಕೆ, ಬಡ್ಡಿ $240 ಆಗಿರುತ್ತದೆ; ಎರಡನೆಯದಕ್ಕೆ - 192; ಮೂರನೆಯವರಿಗೆ - 144; ನಾಲ್ಕನೆಯದಕ್ಕೆ - 96; ಐದನೆಯದು - 48.

ಇನ್ವುಡ್ ವಿಧಾನ.ಸಂಪೂರ್ಣ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರ, ಸಮಾನ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯಲಾಗುವುದು ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದಾಗ ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್‌ನ ಒಂದು ಭಾಗವು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಲಾಭವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಇನ್ನೊಂದು ಬಂಡವಾಳದ ಚೇತರಿಕೆ ಅಥವಾ ಆದಾಯವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್ ಮೊತ್ತವು ಇರುತ್ತದೆ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಪ್ರತಿಫಲ, ಮತ್ತು ಇತರವು ಮರುಪಾವತಿ ಅಥವಾ ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಲಾಭ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗುವುದುಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಲಾಭದ ದರದಲ್ಲಿ (ಬಂಡವಾಳ). ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಅವಿಭಾಜ್ಯ ಭಾಗವಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಅದೇ ಬಡ್ಡಿದರದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ (ಈ ಅಂಶವನ್ನು ಆರು ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ಕಾರ್ಯಗಳ ಕೋಷ್ಟಕದಿಂದ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗಿದೆ). ಸಮಾನ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್‌ನೊಂದಿಗೆ ಅದೇ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ ಮತ್ತು ಅದೇ ಶೇಕಡಾವಾರು ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ (ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಆರು ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ಕಾರ್ಯಗಳ ಕೋಷ್ಟಕದಿಂದ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಘಟಕದ ಸವಕಳಿಗೆ ಕಾಲಮ್ ಕೊಡುಗೆಯಲ್ಲಿ).

ಉದಾಹರಣೆ.ಹೂಡಿಕೆ ಷರತ್ತುಗಳು:

ಮೊತ್ತ = $2000;

ಅವಧಿ = 5 ವರ್ಷಗಳು;

ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ = 12%.

ಪರಿಹಾರ.ವಾರ್ಷಿಕ ಸಮಾನ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್ 2000 ∙ 0.2774097 (ಕಾಲಮ್ "12% ಗೆ ಘಟಕ ಸವಕಳಿ ಕೊಡುಗೆ" - 5 ವರ್ಷಗಳು) = 554.81. ಮೊದಲ ವರ್ಷದ ಬಡ್ಡಿಯು 240 (2000 ರಲ್ಲಿ 12%) ಮತ್ತು ಮೂಲ ಮರುಪಾವತಿ = 314.81 (554.81 - 240).

ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ 314.81 ಅನ್ನು ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ 12% ರಂತೆ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ, ಎರಡನೇ ವರ್ಷದ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಮೂಲ ಮೊತ್ತದ ಆದಾಯವು 352.58 ಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ; ಮೂರನೇ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ - 394.89; ನಾಲ್ಕನೆಯ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ - 442.28; ಮತ್ತು ಐದನೆಯ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ, 495.35. ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ, ಐದು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ, 2000 ರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮೂಲ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಹಿಂತಿರುಗಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಎರಡನೇ ವರ್ಷದ ಆರಂಭದಲ್ಲಿ, ಅಸಲು ಮೊತ್ತದ ಬಾಕಿ ಕ್ರಮವಾಗಿ 1685.19 ಆಗಿರುತ್ತದೆ, ಸಂಚಿತ ಬಡ್ಡಿಯು 202.23 ಆಗಿರುತ್ತದೆ; ಮೂರನೇ ವರ್ಷದ ಆರಂಭದಲ್ಲಿ, ಅಸಲು ಮೊತ್ತದ ಬಾಕಿ 1332.61 ಆಗಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ಕ್ರಮವಾಗಿ 159.92 ಆಗಿರುತ್ತದೆ; ವರ್ಷಗಳ ನಂತರ: 937.72 ಮತ್ತು 112.53; $495.44 ಮತ್ತು $59.46

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು (ಹೂಡಿಕೆ) 0.12 ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯ ಅಂಶವನ್ನು (12%, 5 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ) 0.1574097 ಸೇರಿಸುವ ಮೂಲಕ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಫಲಿತಾಂಶವು 0.2774097 ರ ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ಅನುಪಾತವಾಗಿದೆ, ಇದನ್ನು "ಸವಕಳಿ ಕೊಡುಗೆ" ಕಾಲಮ್‌ನಿಂದ ತೆಗೆದುಕೊಂಡಂತೆ (12%, 5 ವರ್ಷಗಳಿಗೆ).

ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನ.ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು ತುಂಬಾ ಹೆಚ್ಚಿರುವಾಗ ಅದೇ ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಅಸಂಭವವಾದಾಗ ಇದನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ನಿಧಿಗಳಿಗೆ, ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರದಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ.ಹೂಡಿಕೆ ಯೋಜನೆಯು 5 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆಯ (ಬಂಡವಾಳ) ವಾರ್ಷಿಕ 12% ಲಾಭವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲಿನ ಲಾಭವನ್ನು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತವಾಗಿ 6% ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬಹುದು.

ಪರಿಹಾರ.ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು 0.1773964 ಗೆ ಸಮನಾಗಿದ್ದರೆ, ಇದು 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ 6% ರಷ್ಟು ಚೇತರಿಕೆ ನಿಧಿಯ ಅಂಶವಾಗಿದೆ, ನಂತರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ ( ಆರ್) 0.12 + 0.1773964 = 0.2973964 ಗೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಟೈಡ್ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮೆಥಡ್ ಅಥವಾ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಗ್ರೂಪ್ ಟೆಕ್ನಿಕ್.ಹೆಚ್ಚಿನ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವುದರಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದಾರೆಮತ್ತು ಈಕ್ವಿಟಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಹೂಡಿಕೆಯ ಎರಡೂ ಭಾಗಗಳ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು. ಈ ಅನುಪಾತದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲಿಂಕ್ ಮಾಡಿದ ಹೂಡಿಕೆ ವಿಧಾನ ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪಿನ ತಂತ್ರದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಎರವಲು ಪಡೆದ ನಿಧಿಗಳಿಗೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಈ ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಸಾಲದ ನಿಯಮಗಳು ತಿಳಿದಿದ್ದರೆ, ಆರು ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ಕಾರ್ಯಗಳ ಕೋಷ್ಟಕದಿಂದ ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರಾಂಕವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ: ಇದು ಬಡ್ಡಿ ದರ ಮತ್ತು ಚೇತರಿಕೆ ನಿಧಿಯ ಅನುಪಾತದ ಮೊತ್ತವಾಗಿರುತ್ತದೆ, ಅಥವಾ ಇದು ಯುನಿಟ್ ಸವಕಳಿ ಕೊಡುಗೆ ದರಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ. .

ಈಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತಸೂತ್ರದಿಂದ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗಿದೆ:

ಒಟ್ಟಾರೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ಎಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾಗಿದೆ

ಎಲ್ಲಿ ಎಂ- ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ ಎರವಲು ಪಡೆದ ನಿಧಿಯ ಪಾಲು, ಆರ್ ಎಂ- ಎರವಲು ಪಡೆದ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ, ಆರ್ ಇ- ಈಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕಾಗಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ.

ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ. ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಎಲ್ಲಿ ವಿ- ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ, ವೈ- CHOD, ಆರ್- ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ.

ಮೇಲಿನ ಸೂತ್ರವು NPV ಅನ್ನು ವೆಚ್ಚಕ್ಕೆ ಪರಿವರ್ತಿಸಿದರೆ, ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರವು ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತಕ್ಕೆ ಪರಿವರ್ತಿಸುತ್ತದೆ:

ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳ NPV ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಡೇಟಾವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಬಹುದು. ಈ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮೂಲ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಸಮಾನವಾದ ಬೆಲೆಗೆ ಮರುಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ಈ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಆದ್ದರಿಂದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ಸೇರಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಸಮಾನ ಆದಾಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿಸಿದಾಗ.

ಉದಾಹರಣೆ.ಮೌಲ್ಯದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಇದೆ. ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಆಸ್ತಿಯು $325,000 ಮತ್ತು NPV $30,000 ಗೆ ಮಾರಾಟವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಇದು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ.

ಮೇಲಿನ ಸೂತ್ರವು ಒಟ್ಟಾರೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಕಂಡುಹಿಡಿಯಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ:

R = 30000 / 325000 = 0.09 ಅಥವಾ 9%.

6. ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನದ ಕೊನೆಯ ಹಂತದಲ್ಲಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿತ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯವನ್ನು (4 ನೇ ಹಂತದ ಫಲಿತಾಂಶ) ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದಿಂದ (5 ನೇ ಹಂತದ ಫಲಿತಾಂಶ) ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಅಥವಾ NPC / ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ಅನುಪಾತ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ.

ಆಸ್ತಿಯ ಬಳಕೆ ಮತ್ತು ಅದರ ಸಂಭವನೀಯ ಮಾರಾಟವನ್ನು ತರುವ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ನ್ಯಾಯೋಚಿತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದನ್ನು ಹಲವಾರು ಹಂತಗಳಾಗಿ ವಿಂಗಡಿಸಬಹುದು.

1. ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

2. ಮೌಲ್ಯದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಯಾವುದೇ ಮಾರಾಟವನ್ನು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಯೋಜಿಸದಿದ್ದರೂ ಸಹ, ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ ಮಾರಾಟದ ವೆಚ್ಚ (ಹಿಂತಿರುಗುವಿಕೆ).

3. ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಮೌಲ್ಯಯುತವಾದ ಆಸ್ತಿಯ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಪ್ರದರ್ಶಿಸುತ್ತದೆ.

4. ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯ ಗಳಿಕೆಯ ಭವಿಷ್ಯದ ಮೌಲ್ಯ ಮತ್ತು ಯೋಜಿತ ರಿವರ್ಸಲ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಸರಿಹೊಂದಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಈ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ:

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯ = ಆವರ್ತಕ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್‌ನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ + ರಿವರ್ಶನ್‌ನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ.

ಉದಾಹರಣೆ.ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ ಮತ್ತು ಮುಂಗಡವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಕೆಳಗಿನ ಬಾಡಿಗೆ ಮೊತ್ತದೊಂದಿಗೆ ಅದನ್ನು 10 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ. ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ 11%.

ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಆದಾಯ ವಿಧಾನ - ಮೌಲ್ಯಯುತವಾದ ಆಸ್ತಿಯ ವಾಣಿಜ್ಯ ಬಳಕೆಯಿಂದ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯದ ನಿರ್ಣಯದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ವಿಧಾನಗಳ ಒಂದು ಸೆಟ್.

ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ವಿಧಾನಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಆದಾಯ ವಿಧಾನವು ಹೊಂದಿರುವ ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಯೋಜನವೆಂದರೆ ಇದು ಆದಾಯದ ಮೂಲವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನ ಈ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಮುಖ್ಯ ಬೆಲೆ ಅಂಶವಾಗಿ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವು ಹೊಂದಿರುವ ಮುಖ್ಯ ಅನನುಕೂಲವೆಂದರೆ, ಇತರ ಎರಡು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ವಿಧಾನಗಳಿಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಇದು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಡೇಟಾವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ.

ಆದಾಯದ ವಿಧಾನವು ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯದಂತೆ ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ:

ಆಸ್ತಿಯು ತನ್ನ ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಅನುಭವಿಸಬಹುದಾದ ಆದಾಯದ ಗುಣಮಟ್ಟ ಮತ್ತು ಪ್ರಮಾಣ;

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಿದ ವಸ್ತು ಮತ್ತು ಪ್ರದೇಶಕ್ಕೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅಪಾಯಗಳು.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಬಂಡವಾಳವೆಚ್ಚ, ಸಂಭಾವ್ಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಈ ವಸ್ತುವಿನಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನದನ್ನು ವಸ್ತುವಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಇದನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಸಹ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ.

ಮೂಲ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಗಳು:

ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವಸ್ತುವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯದ ನಡುವಿನ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿದೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಮೂಲ ಸೂತ್ರ (ಚಿತ್ರ 3.5):

ಅಥವಾ
, ಎಲ್ಲಿ

ಸಿ (ವಿ) - ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯ;

BH (I) - ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಆದಾಯ. ಆದಾಯವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯವನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಒಂದು ಅವಧಿಗೆ ತರಲು ಸಮರ್ಥವಾಗಿದೆ;

ಕೆ (ಆರ್) - ಆದಾಯ ಅಥವಾ ಲಾಭದ ದರ - ಗುಣಾಂಕ ಅಥವಾ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವಾಗಿದೆ.

ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ಅನುಪಾತ- ಆದಾಯದ ದರ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿನ ಮೌಲ್ಯದ ನಡುವಿನ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ.

ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ದರಆಸ್ತಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಮತ್ತು ಅದು ತರುವ ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯದ ಅನುಪಾತವಾಗಿದೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ- ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರ, ಆಸ್ತಿಯ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಮರು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ ಅನ್ವಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ಮುಖ್ಯ ಹಂತಗಳು:

ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತ ದರಗಳು ಮತ್ತು ಸುಂಕಗಳ (ಬಾಡಿಗೆ ದರ) ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಒಟ್ಟು ಸಂಭಾವ್ಯ ಆದಾಯದ ಅಂದಾಜು;

ನಷ್ಟ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ;

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಿದ ವಸ್ತುವಿನ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯಿಂದ ವೆಚ್ಚಗಳ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದು ಒಟ್ಟು ಸಂಭಾವ್ಯ ಆದಾಯದ ನಷ್ಟಗಳು ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ

ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯವನ್ನು ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಪರಿವರ್ತಿಸುವುದು.

ಆದಾಯ ವಿಧಾನದ ಚೌಕಟ್ಟಿನೊಳಗೆ, ಎರಡು ವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು: ಆದಾಯದ ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ವಿಧಾನ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ.

ಈ ವಿಧಾನಗಳು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಆದಾಯದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್‌ಗಳನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸಲು ಮೌಲ್ಯೀಕರಿಸುವ ಆಸ್ತಿಯ ಸಾಮರ್ಥ್ಯದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಪ್ರಮೇಯವನ್ನು ಆಧರಿಸಿವೆ. ಎರಡೂ ವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯವನ್ನು ಅದರ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಈ ಆಸ್ತಿಯ ಅಪಾಯದ ಗುಣಲಕ್ಷಣದ ಮಟ್ಟವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಈ ವಿಧಾನಗಳು ಆದಾಯದ ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಪರಿವರ್ತಿಸುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತವೆ.

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ, ಒಂದು ಅವಧಿಗೆ ಆದಾಯವನ್ನು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ, ಹಲವಾರು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಅದರ ಉದ್ದೇಶಿತ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಆದಾಯ, ಹಾಗೆಯೇ ಆಸ್ತಿಯ ಮರುಮಾರಾಟದಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ.

ಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿದರೆ:

ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳು ದೀರ್ಘಕಾಲದವರೆಗೆ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುತ್ತವೆ, ಗಮನಾರ್ಹ ಧನಾತ್ಮಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತವೆ;

ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳು ಸ್ಥಿರವಾದ, ಮಧ್ಯಮ ವೇಗದಲ್ಲಿ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿವೆ.

ಮೂಲ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಸೂತ್ರವು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿರುತ್ತದೆ:

ಅಥವಾ
, ಎಲ್ಲಿ

ಸಿ - ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ (ಹಣ ಘಟಕಗಳು);

KK - ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ (%).

ಹೀಗಾಗಿ, ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ವಿಧಾನವು ವಾರ್ಷಿಕ (ಅಥವಾ ಸರಾಸರಿ ವಾರ್ಷಿಕ) ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯವನ್ನು (NOR) ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಪರಿವರ್ತಿಸುವ ಮೂಲಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯದ ನಿರ್ಣಯವಾಗಿದೆ.

ಈ ವಿಧಾನವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸುವಾಗ, ಈ ಕೆಳಗಿನವುಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಸೀಮಿತಗೊಳಿಸುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳು:

ಆದಾಯದ ಹೊಳೆಗಳ ಅಸ್ಥಿರತೆ;

ಆಸ್ತಿ ನವೀಕರಣ ಅಥವಾ ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿದ್ದರೆ.

ಈ ವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು

1. ಆಸ್ತಿಗೆ ಗಮನಾರ್ಹವಾದ ನವೀಕರಣದ ಅಗತ್ಯವಿರುವಾಗ ಅಥವಾ ನಿರ್ಮಾಣದ ಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿರುವಾಗ ವಿಧಾನವನ್ನು ಶಿಫಾರಸು ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ, ಅಂದರೆ. ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರ ಆದಾಯದ ಮಟ್ಟವನ್ನು ತಲುಪಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

2. ರಷ್ಯಾದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ಎದುರಿಸುತ್ತಿರುವ ಮುಖ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ "ಮಾಹಿತಿ ಅಪಾರದರ್ಶಕತೆ", ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರಾಟ ಮತ್ತು ಗುತ್ತಿಗೆಗಾಗಿ ರಿಯಲ್ ವಹಿವಾಟಿನ ಮಾಹಿತಿಯ ಕೊರತೆ, ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಮಾಹಿತಿಯ ಕೊರತೆ ವಿವಿಧ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿನ ಪ್ರತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಿಭಾಗದಲ್ಲಿ ಲೋಡ್ ಅಂಶದ ಮೇಲೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, NRR ಮತ್ತು ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವುದು ತುಂಬಾ ಕಷ್ಟಕರವಾದ ಕೆಲಸವಾಗಿದೆ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನದ ಮುಖ್ಯ ಹಂತಗಳು:

ನಿರೀಕ್ಷಿತ ವಾರ್ಷಿಕ (ಅಥವಾ ಸರಾಸರಿ ವಾರ್ಷಿಕ) ಆದಾಯದ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ, ಅದರ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಮತ್ತು ಅತ್ಯಂತ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಉತ್ಪತ್ತಿಯಾಗುವ ಆದಾಯ;

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

NOR ಅನ್ನು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದಿಂದ ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು.

ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ (GRP)- ಎಲ್ಲಾ ನಷ್ಟಗಳು ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ 100% ನಷ್ಟು ಬಳಕೆಯೊಂದಿಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಿಂದ ಪಡೆಯಬಹುದಾದ ಆದಾಯ. LHP ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲಾದ ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರದೇಶ ಮತ್ತು ಸ್ಥಾಪಿತ ಬಾಡಿಗೆ ದರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

, ಎಲ್ಲಿ

ಎಸ್ - ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ಪ್ರದೇಶ, ಮೀ 2;

ಸೆಂ - 1 ಮೀ 2 ಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ದರ.

ವಾಸ್ತವಿಕ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ (GIR)- ಆಸ್ತಿಯ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಇತರ ಆದಾಯವನ್ನು ಸೇರಿಸುವುದರೊಂದಿಗೆ ಜಾಗವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಬಳಕೆಯಿಂದ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆ ಸಂಗ್ರಹಣೆಯಿಂದ ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯವು ಕಡಿಮೆ ನಷ್ಟವಾಗಿದೆ:

DIA \u003d DIA - ನಷ್ಟಗಳು + ಇತರ ಆದಾಯ

ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯ (NOI)- ವರ್ಷದ ವಾಸ್ತವಿಕ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು (OP) (ಸವಕಳಿಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ):

CHOD \u003d DVD - ಅಥವಾ.

ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳು ಆಸ್ತಿಯ ಸಾಮಾನ್ಯ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಣೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಮತ್ತು ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ ಪುನರುತ್ಪಾದನೆಯನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅಗತ್ಯವಾದ ವೆಚ್ಚಗಳಾಗಿವೆ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಹಲವಾರು ವಿಧಾನಗಳಿವೆ:

ಬಂಡವಾಳ ವೆಚ್ಚಗಳ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು (ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳಿಗೆ ಸರಿಹೊಂದಿಸಲಾಗಿದೆ);

ಲಿಂಕ್ಡ್ ಹೂಡಿಕೆ ವಿಧಾನ, ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪು ತಂತ್ರ;

ನೇರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನ.

ಬಂಡವಾಳದ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ನಿರ್ಣಯತಾಲ್ ವೆಚ್ಚಗಳು.

ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಎರಡು ಭಾಗಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ:

ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರಗಳು (ಬಂಡವಾಳ), ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಅಪಾಯ ಮತ್ತು ಇತರ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ನಿಧಿಯ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಪರಿಹಾರವಾಗಿದೆ;

ಬಂಡವಾಳ ಆದಾಯ ದರಗಳು, ಅಂದರೆ. ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮರುಪಾವತಿ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಈ ಅಂಶವು ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಸವಕಳಿ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿದೆ:

ರಿಸ್ಕ್ ಫ್ರೀ ರಿಟರ್ನ್ ದರ +

ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂಗಳು +

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಗಳು +

ಕಡಿಮೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಲಿಕ್ವಿಡಿಟಿಗಾಗಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂಗಳು +

ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣೆ ಪ್ರಶಸ್ತಿಗಳು.

ರಿಸ್ಕ್ ಮುಕ್ತ ರಿಟರ್ನ್ ದರ - ಹೆಚ್ಚು ದ್ರವ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿನ ಬಡ್ಡಿ ದರ, ಅಂದರೆ. ಇದು "ಯಾವುದೇ ರಿಟರ್ನ್ ರಹಿತ ಅಪಾಯವಿಲ್ಲದೆ ಹಣವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಮತ್ತು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ನಿಜವಾದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು" ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುವ ದರವಾಗಿದೆ. OFZ, VEB ಮೇಲಿನ ಇಳುವರಿಯನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವಾಗಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ, ನಾಮಮಾತ್ರ ಮತ್ತು ನೈಜ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರಗಳು ರೂಬಲ್ ಮತ್ತು ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿಯಾಗಿರಬಹುದು ಎಂದು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ನಾಮಮಾತ್ರದ ದರವನ್ನು ನೈಜವಾಗಿ ಮರು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿಯಾಗಿ, 20 ನೇ ಶತಮಾನದ 30 ರ ದಶಕದಲ್ಲಿ ಅಮೆರಿಕದ ಅರ್ಥಶಾಸ್ತ್ರಜ್ಞ ಮತ್ತು ಗಣಿತಶಾಸ್ತ್ರಜ್ಞ I. ಫಿಶರ್ ಅವರ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ:

; ಎಲ್ಲಿ

Rn - ನಾಮಮಾತ್ರ ದರ;

ಆರ್ಆರ್ - ನೈಜ ದರ;

Jinf - ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕ (ವಾರ್ಷಿಕ ಹಣದುಬ್ಬರ ದರ).

ಕರೆನ್ಸಿ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ, ಡಾಲರ್ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಫಿಶರ್ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳಲು ಸಲಹೆ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ರೂಬಲ್ ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುವಾಗ - ರೂಬಲ್ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕ.

ರೂಬಲ್ ದರವನ್ನು ಡಾಲರ್ ದರಕ್ಕೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದು ಅಥವಾ ಪ್ರತಿಯಾಗಿ ಈ ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಮಾಡಬಹುದು:

ಡಾ, ಡಿವಿ - ರೂಬಲ್ ಅಥವಾ ಕರೆನ್ಸಿ ಆದಾಯ ದರ;

ಕುರ್ಸ್ - ವಿನಿಮಯ ದರ,%.

ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂನ ವಿವಿಧ ಘಟಕಗಳ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ:

ಕಡಿಮೆ ದ್ರವ್ಯತೆಗಾಗಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ.ಈ ಘಟಕವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಸ್ತುವಿನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ತಕ್ಷಣದ ಲಾಭದ ಅಸಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯದ ವಸ್ತುವಿನ ವಿಶಿಷ್ಟವಾದ ಮಾನ್ಯತೆ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಡಾಲರ್ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಮಾರುಕಟ್ಟೆ;

ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ವಸ್ತುವಿನ ಗ್ರಾಹಕ ಮೌಲ್ಯದ ಆಕಸ್ಮಿಕ ನಷ್ಟದ ಸಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯ ವರ್ಗದ ವಿಮಾ ಕಂಪನಿಗಳಲ್ಲಿ ವಿಮಾ ಕಂತುಗಳ ಮೊತ್ತದಲ್ಲಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಬಹುದು;

ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣೆ ಬೋನಸ್.ಹೆಚ್ಚು ಅಪಾಯಕಾರಿ ಮತ್ತು ಸಂಕೀರ್ಣವಾದ ಹೂಡಿಕೆಗಳು, ಅವರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸಮರ್ಥ ನಿರ್ವಹಣೆ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಗಳ ಸಂಗ್ರಹದಲ್ಲಿನ ಅಂಡರ್‌ಲೋಡ್ ಅಂಶ ಮತ್ತು ನಷ್ಟವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಭತ್ಯೆಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲು ಸಲಹೆ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಲಿಂಕ್ಡ್ ಹೂಡಿಕೆ ವಿಧಾನ, ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪು ತಂತ್ರ.

ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಇಕ್ವಿಟಿ ಮತ್ತು ಸಾಲದೊಂದಿಗೆ ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡರೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು ಹೂಡಿಕೆಯ ಎರಡೂ ಭಾಗಗಳಿಗೆ ರಿಟರ್ನ್ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು. ಗುಣಾಂಕದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲಿಂಕ್ ಮಾಡಿದ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ವಿಧಾನದಿಂದ ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆ ಗುಂಪಿನ ತಂತ್ರದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಎರವಲು ಪಡೆದ ಬಂಡವಾಳದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಈ ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

; ಎಲ್ಲಿ

Rm - ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರ;

DO - ವಾರ್ಷಿಕ ಪಾವತಿಗಳು;

ಕೆ ಅಡಮಾನ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವಾಗಿದೆ.

ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರಾಂಕವನ್ನು ಆರು ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ಕಾರ್ಯಗಳ ಕೋಷ್ಟಕದಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ: ಇದು ಬಡ್ಡಿ ದರ ಮತ್ತು ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿ ಅಂಶದ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಇದು ಸವಕಳಿ ಘಟಕಕ್ಕೆ ಕೊಡುಗೆ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಈಕ್ವಿಟಿಗಾಗಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಅಡಮಾನ ಸ್ಥಿರ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಕೆಳಗಿನ ಸೂತ್ರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

; ಎಲ್ಲಿ

ಆರ್ಸಿ - ಇಕ್ವಿಟಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ;

PTCF - ತೆರಿಗೆಗಳ ಮೊದಲು ವಾರ್ಷಿಕ ನಗದು ಹರಿವು;

ಕೆಸ್ - ಸ್ವಂತ ಬಂಡವಾಳದ ಮೌಲ್ಯ.

ಒಟ್ಟಾರೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ಎಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾಗಿದೆ:

M ಅಡಮಾನ ಸಾಲದ ಅನುಪಾತವಾಗಿದೆ.

ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಊಹಿಸಿದರೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ಅನುಪಾತದಲ್ಲಿ ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅಗತ್ಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ, ಬಂಡವಾಳದ ಮೂಲ ಮೊತ್ತದ ಹಿಂತಿರುಗುವಿಕೆ (ಮರುಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ). ಕೆಲವು ಮೂಲಗಳಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯದ ದರವನ್ನು ಮರುಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು, ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯದ ಭಾಗವನ್ನು ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿಯಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ದರದೊಂದಿಗೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ Y p - ಮರುಬಂಡವಾಳೀಕರಣಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿ ದರ.

ಮೂರು ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಲಾಭ:

ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲೆ ನೇರ-ಸಾಲಿನ ಲಾಭ (ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ);

ಚೇತರಿಕೆ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ (ಇನ್ವುಡ್ ವಿಧಾನ).ಇದನ್ನು ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ವರ್ಷಾಶನ ವಿಧಾನ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ;

ಚೇತರಿಕೆ ನಿಧಿಯ ಮೇಲಿನ ಬಂಡವಾಳ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರ (ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನ).

ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ.

ಅಸಲು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸಮಾನ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಗುವುದು ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದಾಗ ಈ ವಿಧಾನವು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ. ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯವನ್ನು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ 100% ಅನ್ನು ಉಳಿದ ಉಪಯುಕ್ತ ಜೀವನದಿಂದ ಭಾಗಿಸುವ ಮೂಲಕ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅಂದರೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಜೀವನದ ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧವಾಗಿದೆ. ಆದಾಯದ ದರವು ಬಡ್ಡಿ-ಮುಕ್ತ ಬದಲಿ ನಿಧಿಯಲ್ಲಿ ಇರಿಸಲಾದ ಆರಂಭಿಕ ಬಂಡವಾಳದ ವಾರ್ಷಿಕ ಪಾಲು:

; ಎಲ್ಲಿ

n ಉಳಿದಿರುವ ಆರ್ಥಿಕ ಜೀವನ;

R ಎಂಬುದು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವಾಗಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ.

ಹೂಡಿಕೆ ಷರತ್ತುಗಳು:

ಅವಧಿ - 5 ವರ್ಷಗಳು;

ಆರ್ - ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ 12%;

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೊತ್ತವು $ 10,000 ಆಗಿದೆ.

ಪರಿಹಾರ. ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನ. ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ವಾರ್ಷಿಕ ನೇರ-ಸಾಲಿನ ಆದಾಯವು 20% ಆಗಿರುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ 100% ಆಸ್ತಿಯನ್ನು 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಬರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ (100: 5 = 20). ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು 32% (12% + 20% = 32%) ಆಗಿರುತ್ತದೆ.

ಬಂಡವಾಳದ ಮುಖ್ಯ ಮೊತ್ತದ ಮರುಪಾವತಿ, ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ಅಗತ್ಯ ದರವನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು, ಕೋಷ್ಟಕದಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿಫಲಿಸುತ್ತದೆ.

ರಿಂಗ್ ವಿಧಾನದ (USD) ಪ್ರಕಾರ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಟೇಬಲ್ ರಿಟರ್ನ್

ಬಂಡವಾಳದ ವಾಪಸಾತಿಯು ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಜೀವನದಲ್ಲಿ ಸಮಾನ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಸಂಭವಿಸುತ್ತದೆ.

ಇನ್ವುಡ್ ವಿಧಾನಬಂಡವಾಳ ರಿಟರ್ನ್ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಒಂದು ಅಂಶವಾಗಿ ಆದಾಯದ ದರವು ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ ಅದೇ ಬಡ್ಡಿ ದರದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ನಿಧಿ ಅಂಶಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ:

ಎಲ್ಲಿ SFF - ಮರುಪಾವತಿ ನಿಧಿ ಅಂಶ;

ವೈ = ಆರ್ (ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರ).

ಈ ವಿಧಾನದಿಂದ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಕೋಷ್ಟಕದಲ್ಲಿ ಪ್ರಸ್ತುತಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. 3.5

ಉದಾಹರಣೆ.

ಹೂಡಿಕೆ ಷರತ್ತುಗಳು:

ಅವಧಿ - 5 ವರ್ಷಗಳು;

ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಲಾಭ - 12%.

ಪರಿಹಾರ. ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆ ದರದ ಆದಾಯ 0.12 ಮತ್ತು ಚೇತರಿಕೆ ನಿಧಿ ಅಂಶ (12%, 5 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ) 0.1574097 ಮೊತ್ತವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. "ಸವಕಳಿ ಕೊಡುಗೆ" ಕಾಲಮ್‌ನಿಂದ (12%, 5 ವರ್ಷಗಳು) ತೆಗೆದುಕೊಂಡರೆ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು 0.2774097 ಆಗಿದೆ.

ಟೇಬಲ್. ಇನ್‌ವುಡ್ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಲಾಭ (USD)

ಹೊಸ್ಕೋಲ್ಡ್ ವಿಧಾನ. ಆರಂಭಿಕ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು ಸ್ವಲ್ಪ ಹೆಚ್ಚಿರುವಾಗ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅದೇ ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆಯು ಅಸಂಭವವಾಗಿದೆ. ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ನಿಧಿಗಳಿಗೆ, ಇದು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ದರದಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ:

ಇಲ್ಲಿ Y b ಎಂಬುದು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರವಾಗಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ. ಹೂಡಿಕೆ ಯೋಜನೆಯು 5 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಹೂಡಿಕೆಯ (ಬಂಡವಾಳ) ವಾರ್ಷಿಕ 12% ಲಾಭವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲಿನ ಲಾಭವನ್ನು ಅಪಾಯ-ಮುಕ್ತವಾಗಿ 6% ದರದಲ್ಲಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬಹುದು.

ಪರಿಹಾರ. ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರವು 0.1773964 ಆಗಿದ್ದರೆ, ಇದು 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ 6% ರಷ್ಟು ಚೇತರಿಕೆಯ ಅಂಶವಾಗಿದೆ, ನಂತರ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತವು 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) ಆಗಿದೆ.

ಹೂಡಿಕೆಯು ಅದರ ಮೌಲ್ಯದ ಭಾಗವನ್ನು ಮಾತ್ರ ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಎಂದು ಊಹಿಸಿದರೆ, ಬಂಡವಾಳೀಕರಣದ ಅನುಪಾತವನ್ನು ಸ್ವಲ್ಪ ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮರುಮಾರಾಟದಿಂದ ಮತ್ತು ಭಾಗಶಃ ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯದಿಂದ ಮರುಪಡೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಅನುಕೂಲಗಳುಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನವು ಈ ವಿಧಾನವು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಅಂಶದಲ್ಲಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಿದಾಗ, ನಿಯಮದಂತೆ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂಖ್ಯೆಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಹಿವಾಟುಗಳನ್ನು ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯದ ಅನುಪಾತದ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳದ ಆದಾಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವಾಗ ಕಾಲ್ಪನಿಕ ಆದಾಯದ ಹೇಳಿಕೆಯನ್ನು ರಚಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇದರ ನಿರ್ಮಾಣದ ಮೂಲ ತತ್ವವೆಂದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮಟ್ಟದ ಊಹೆ.

ನ್ಯೂನತೆಗಳುಆದಾಯ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ವಿಧಾನಗಳು ಹೀಗಿವೆ:

ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಹಿವಾಟುಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಯಾವುದೇ ಮಾಹಿತಿ ಇಲ್ಲದಿದ್ದಾಗ ಅದರ ಅಪ್ಲಿಕೇಶನ್ ಕಷ್ಟ;

ರಿಯಾಯಿತಿ ನಗದು ಹರಿವಿನ ವಿಧಾನ (ಡಿಡಿಪಿ) ಹೆಚ್ಚು ಸಂಕೀರ್ಣವಾಗಿದೆ, ವಿವರವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಅದರಿಂದ ಅಸ್ಥಿರ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ವಸ್ತುವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಲು ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ, ಅವರ ರಶೀದಿಯ ವಿಶಿಷ್ಟ ಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ. ಡಿಡಿಪಿ ವಿಧಾನವನ್ನು ಯಾವಾಗ ಅನ್ವಯಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವುಗಳು ಪ್ರಸ್ತುತದಿಂದ ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತವೆ ಎಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಲಾಗಿದೆ;

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದ ಹಣದ ಹರಿವಿನ ಗಾತ್ರವನ್ನು ಸಮರ್ಥಿಸಲು ಪುರಾವೆಗಳಿವೆ;

ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ಸ್ಟ್ರೀಮ್‌ಗಳು ಕಾಲೋಚಿತವಾಗಿವೆ;

ಮೌಲ್ಯದ ಆಸ್ತಿಯು ದೊಡ್ಡ ಬಹುಕ್ರಿಯಾತ್ಮಕ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸೌಲಭ್ಯವಾಗಿದೆ;

ಆಸ್ತಿಯು ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿದೆ ಅಥವಾ ಇದೀಗ ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ (ಅಥವಾ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗೆ ಒಳಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ).

DCF ವಿಧಾನವು ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಇದು ಯೋಜಿತ ನಗದು ಹರಿವುಗಳು ಮತ್ತು ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ.

DCF ಅನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು, ಈ ಕೆಳಗಿನ ಡೇಟಾ ಅಗತ್ಯವಿದೆ:

ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಅವಧಿ;

ರಿವರ್ಶನ್ ಸೇರಿದಂತೆ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಮೌಲ್ಯಗಳು;

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ.

ಡಿಡಿಪಿ ವಿಧಾನವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಅಲ್ಗಾರಿದಮ್.

1. ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ. ಅಂತರರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಸರಾಸರಿ ಮೌಲ್ಯವು 5-10 ವರ್ಷಗಳು; ರಷ್ಯಾಕ್ಕೆ, ಒಂದು ವಿಶಿಷ್ಟ ಮೌಲ್ಯವು 3-5 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಇದು ವಾಸ್ತವಿಕ ಅವಧಿಯಾಗಿದ್ದು, ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಸಮಂಜಸವಾದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು.

2. ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಮುನ್ಸೂಚಿಸುವುದು.

DCF ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವಾಗ, ವಸ್ತುವಿನಿಂದ ಹಲವಾರು ರೀತಿಯ ಆದಾಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಸಂಭಾವ್ಯ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ;

ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ;

ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯ;

ತೆರಿಗೆಗಳ ಮೊದಲು ನಗದು ಹರಿವು;

ತೆರಿಗೆಗಳ ನಂತರ ನಗದು ಹರಿವು.

ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ರಷ್ಯಾದ ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಬದಲಿಗೆ ಆದಾಯವನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ:

NCH ​​(ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸಾಲದ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳಿಂದ ಹೊರೆಯಾಗದಂತೆ ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ),

ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು, ಭೂ ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ನಿವ್ವಳ ನಗದು ಹರಿವು,

ತೆರಿಗೆಯ ಆದಾಯ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ನೀಡಬೇಕಾದ ನಗದು ಹರಿವು ಎಂದು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು, ಏಕೆಂದರೆ:

ಹಣದ ಹರಿವು ಗಳಿಕೆಯಷ್ಟು ಅಸ್ಥಿರವಾಗಿಲ್ಲ;

"ನಗದು ಹರಿವು" ಎಂಬ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯು ಹಣದ ಒಳಹರಿವು ಮತ್ತು ಹೊರಹರಿವುಗಳನ್ನು ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧಿಸುತ್ತದೆ, "ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆಗಳು" ಮತ್ತು "ಸಾಲದ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳು" ನಂತಹ ವಿತ್ತೀಯ ವಸ್ತುಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ, ಇವುಗಳನ್ನು ಲಾಭದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ;

ಲಾಭ ಸೂಚಕವು ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪಡೆದ ಆದಾಯವನ್ನು ಅದೇ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮಾಡಿದ ವೆಚ್ಚಗಳೊಂದಿಗೆ ಪರಸ್ಪರ ಸಂಬಂಧ ಹೊಂದಿದೆ, ನಿಜವಾದ ರಸೀದಿಗಳು ಅಥವಾ ನಿಧಿಗಳ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಿಸದೆ;

ನಗದು ಹರಿವು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಮತ್ತು ಬಾಹ್ಯ ಪಕ್ಷಗಳು ಮತ್ತು ಕೌಂಟರ್ಪಾರ್ಟಿಗಳಿಗೆ - ಗ್ರಾಹಕರು, ಸಾಲಗಾರರು, ಪೂರೈಕೆದಾರರು ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗೆ ಸಾಧಿಸಿದ ಫಲಿತಾಂಶಗಳ ಸೂಚಕವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಮಾಲೀಕರ ಖಾತೆಗಳಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ನಿಧಿಗಳ ನಿರಂತರ ಲಭ್ಯತೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ.

DCF ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸುವಾಗ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ವೈಶಿಷ್ಟ್ಯಗಳು.

ಭೂ ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ (ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತೆರಿಗೆ), ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳ ಭಾಗವಾಗಿ ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದಿಂದ ಕಡಿತಗೊಳಿಸಬೇಕು.

ಆರ್ಥಿಕ ಮತ್ತು ತೆರಿಗೆ ಸವಕಳಿಯು ನಿಜವಾದ ನಗದು ಪಾವತಿಯಲ್ಲ, ಆದ್ದರಿಂದ ಆದಾಯದ ಮುನ್ಸೂಚನೆಯಲ್ಲಿ ಸವಕಳಿ ಲೆಕ್ಕವು ಅನಗತ್ಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ವಸ್ತುವಿನ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು (ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ) ನಿರ್ಣಯಿಸಿದರೆ ಸಾಲದ ಸೇವೆ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು (ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿಗಳು ಮತ್ತು ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿ) ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಆದಾಯದಿಂದ ಕಡಿತಗೊಳಿಸಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸುವಾಗ, ಸಾಲದ ಸೇವೆಗಾಗಿ ಪಾವತಿಗಳನ್ನು ಕಡಿತಗೊಳಿಸುವುದು ಅನಿವಾರ್ಯವಲ್ಲ.

ಆಸ್ತಿಯ ಅಗತ್ಯ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುವ ಗುರಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರೆ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ವ್ಯಾಪಾರ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ನಿಜವಾದ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದಿಂದ ಕಡಿತಗೊಳಿಸಬೇಕು.

ಈ ಮಾರ್ಗದಲ್ಲಿ, ಡಿರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗಾಗಿ ನಗದು ಹರಿವು (CF).ಈ ಕೆಳಗಿನಂತೆ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗಿದೆ:

- DIA ನಿರುದ್ಯೋಗ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಇತರ ಆದಾಯದ ಸಂಗ್ರಹಣೆಯಿಂದ DIA ಮೈನಸ್ ನಷ್ಟಗಳ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ;

NPV DIA ಮೈನಸ್ OR ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರ ವ್ಯಾಪಾರ ವೆಚ್ಚಗಳಿಗೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ;

- ತೆರಿಗೆಯ ಮೊದಲು ಡಿಪಿ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆCHOD ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆಗಳು ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿಸೇವಾ ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಮತ್ತು ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಬೆಳವಣಿಗೆ.

DPಯು ತೆರಿಗೆಗಳ ಮೊದಲು DP ಗೆ ಸಮಾನವಾಗಿರುತ್ತದೆ, ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕರ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆಯ ಮೇಲಿನ ಕಡಿಮೆ ಪಾವತಿಗಳು.

ಮುಂದಿನ ಪ್ರಮುಖ ಹಂತವಾಗಿದೆ ಹಿಂತಿರುಗಿಸುವ ವೆಚ್ಚದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ. ಹಿಮ್ಮುಖದ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಇದನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಊಹಿಸಬಹುದು:

ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ಸ್ಥಿತಿಯ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಯನ್ನು ನಿಗದಿಪಡಿಸುವುದು, ವಸ್ತುವಿನ ಭವಿಷ್ಯದ ಸ್ಥಿತಿಯ ಬಗ್ಗೆ ಇದೇ ರೀತಿಯ ವಸ್ತುಗಳ ಮತ್ತು ಊಹೆಗಳ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ಮಾಡುವುದು;

ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಊಹೆಗಳನ್ನು ಮಾಡುವುದು;

ಸ್ವಯಂ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ದರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಮುನ್ಸೂಚನೆಯ ಅವಧಿಯ ಅಂತ್ಯದ ವರ್ಷದ ನಂತರದ ವರ್ಷದ ಆದಾಯದ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದ ನಿರ್ಣಯ."ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಅಥವಾ ಪಾವತಿಸಿದ ಹಣದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಬಳಸುವ ಅಂಶವಾಗಿದೆ."

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು "ಅಪಾಯ - ಆದಾಯ" ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸಬೇಕು, ಜೊತೆಗೆ ಈ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿರುವ ವಿವಿಧ ರೀತಿಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು (ಕ್ಯಾಪಿಟಲೈಸೇಶನ್ ಅನುಪಾತ) ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸಬೇಕು.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ಗಾಗಿ ಹಣದುಬ್ಬರ-ಅಲ್ಲದ ಘಟಕವನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರವಾದ ಕಾರಣ, ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರಿಗೆ ನಾಮಮಾತ್ರದ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಹೆಚ್ಚು ಅನುಕೂಲಕರವಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ನಗದು ಹರಿವಿನ ಮುನ್ಸೂಚನೆಗಳು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ ಬದಲಾವಣೆಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಹಣದುಬ್ಬರ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿವೆ.

ಭವಿಷ್ಯದ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಾಮಮಾತ್ರ ಮತ್ತು ನೈಜ ಪದಗಳಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡುವ ಫಲಿತಾಂಶಗಳು ಒಂದೇ ಆಗಿರುತ್ತವೆ. ನಗದು ಹರಿವುಗಳು ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಒಂದಕ್ಕೊಂದು ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗಬೇಕು ಮತ್ತು ಒಂದೇ ಆಗಿರಬೇಕು ಹೇಗೆ ಎಣಿಸುವುದು.

ಪಾಶ್ಚಿಮಾತ್ಯ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಈ ಕೆಳಗಿನ ವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನ;

ಪರ್ಯಾಯ ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಹೋಲಿಸುವ ವಿಧಾನ;

ಹೊರತೆಗೆಯುವ ವಿಧಾನ;

ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ವಿಧಾನ.

ಸಂಚಿತ ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಧಾನರಿಯಾಯಿತಿ ದರವು ಅಪಾಯದ ಕಾರ್ಯವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಅಪಾಯಗಳ ಮೊತ್ತವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಪ್ರಮೇಯವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ.

ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ = ಅಪಾಯ ಮುಕ್ತ ದರ + ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂಗಳು.

ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿರುವ ಅಪಾಯದ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಒಟ್ಟುಗೂಡಿಸಿ ಅಪಾಯದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಅನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಆಯ್ಕೆ ವಿಧಾನ- ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಸಂಯುಕ್ತ ಬಡ್ಡಿ ದರವಾಗಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಒಂದೇ ರೀತಿಯ ವಸ್ತುಗಳೊಂದಿಗೆ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ವಹಿವಾಟುಗಳ ಡೇಟಾದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಹಂಚಿಕೆ ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಸಾಮಾನ್ಯ ಅಲ್ಗಾರಿದಮ್ ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿರುತ್ತದೆ:

ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ಹರಿವಿನ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಮತ್ತು ಅತ್ಯಂತ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಬಳಕೆಯ ಸನ್ನಿವೇಶದ ಪ್ರಕಾರ ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಗೆ ಪ್ರತಿ ಅನಲಾಗ್ ವಸ್ತುವಿಗೆ ಮಾಡೆಲಿಂಗ್;

ವಸ್ತುವಿನ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲಿನ ಆದಾಯದ ದರದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ;

ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದ ವಸ್ತುವಿಗೆ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ತರಲು ಯಾವುದೇ ಸ್ವೀಕಾರಾರ್ಹ ಅಂಕಿಅಂಶ ಅಥವಾ ತಜ್ಞ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಪಡೆದ ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೊಳಿಸಲು.

ಮಾನಿಟರಿಂಗ್ ವಿಧಾನಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ನಿಯಮಿತ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ, ವಹಿವಾಟುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮುಖ್ಯ ಆರ್ಥಿಕ ಸೂಚಕಗಳನ್ನು ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಅಂತಹ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ವಿವಿಧ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಿಭಾಗಗಳಿಗೆ ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತಗೊಳಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ನಿಯಮಿತವಾಗಿ ಪ್ರಕಟಿಸಬೇಕು. ಅಂತಹ ಡೇಟಾವು ಮೌಲ್ಯಮಾಪಕರಿಗೆ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿಯಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ, ಸರಾಸರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯೊಂದಿಗೆ ಪಡೆದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಸೂಚಕಗಳ ಗುಣಾತ್ಮಕ ಹೋಲಿಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ, ವಿವಿಧ ರೀತಿಯ ಊಹೆಗಳ ಸಿಂಧುತ್ವವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುತ್ತದೆ.

DCF ವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನು ಸೂತ್ರದ ಪ್ರಕಾರ ನಡೆಸಲಾಗುತ್ತದೆ:

; ಎಲ್ಲಿ

PV ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯವಾಗಿದೆ;

Ci ಯು ಅವಧಿಯ ಹಣದ ಹರಿವು t;

ಇದು t ಅವಧಿಯ ನಗದು ಹರಿವಿನ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರವಾಗಿದೆ;

ಎಂ - ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯ.

ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯ ಅಥವಾ ಹಿಮ್ಮುಖ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ರಿಯಾಯಿತಿ ಮಾಡಬೇಕು (ಕಳೆದ ಮುನ್ಸೂಚನೆ ವರ್ಷದ ಅಂಶದಿಂದ) ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸೇರಿಸಬೇಕು.

ಹೀಗಾಗಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ = ಯೋಜಿತ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ + ಉಳಿದ ಮೌಲ್ಯದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮೌಲ್ಯ (ಹಿಂತಿರುಗುವಿಕೆಗಳು).

ಸೂಕ್ತವಾದ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳೀಕರಣ ಅನುಪಾತದ ಆಯ್ಕೆಯನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸಬಹುದಾದ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಿಸದ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಗಣನೆಗೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಸಮರ್ಥಿಸಬೇಕು.