Apakah kelebihan pendekatan pendapatan. Pendekatan Pendapatan kepada Penilaian Hartanah

pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah adalah berdasarkan penentuan nilai objek hartanah berdasarkan pengiraan jangkaan pendapatan daripada memiliki (menggunakan) objek ini. Penunjuk ini sangat penting kerana ia membolehkan anda meramalkan kos objek pada masa hadapan.

Pendekatan pendapatan adalah salah satu kaedah penilaian hartanah yang paling banyak digunakan dalam amalan penilaian hari ini.

Menurut ahli ekonomi moden Vishnevetsky A.V., pendekatan ini juga dipanggil "marginal" (dari istilah Inggeris "margin", sering digunakan di Rusia sebagai analogi konsep "keuntungan"). Kebolehgunaan pendekatan marginal dinyatakan dengan jelas semasa tempoh pertumbuhan ekonomi di negeri ini. Pendekatan pendapatan adalah sebahagian daripada prosedur Usaha Wajar.

Kaedah pendapatan adalah berdasarkan penentuan nilai hartanah dengan mengira aliran pendapatan terdiskaun (daripada pemilikan atau penggunaan objek ini). Kaedah ini adalah berdasarkan prinsip jangkaan - menetapkan nilai semasa pendapatan dan faedah lain yang mungkin diterima pada masa hadapan daripada pemilikan harta ini. Adalah logik bahawa pemilik harta itu tidak akan menyerahkan hartanya di bawah jumlah yang boleh diterimanya dengan terus mengeksploitasinya, dan pembeli tidak akan membayar lebih daripada jumlah yang akan dibawa oleh penggunaan objek ini untuk tujuan komersial. kepada dia. Oleh itu, harga hartanah ditentukan berdasarkan nilai pendapatan masa hadapan melalui persetujuan antara pihak.

Apabila mengira pendekatan pendapatan, kaedah berikut digunakan: permodalan pendapatan dan pendiskaunan aliran tunai. Teknik-teknik ini adalah yang utama dalam kaedah ini.

1) Selaras dengan teknologi kaedah permodalan langsung, nilai ditentukan oleh nisbah pendapatan operasi bersih sebelum cukai kepada kadar permodalan. Kadar permodalan ditentukan oleh penilai berdasarkan nilai kadar asas dengan melaraskannya untuk risiko.

2) Kaedah aliran tunai terdiskaun digunakan apabila aliran tunai tidak sekata (pendapatan tidak stabil), atau apabila menggunakan nisbah permodalan yang berbeza. Mengikut metodologi, kos sesuatu objek ditentukan sebagai jumlah pendapatan terdiskaun daripada projek. Untuk melakukan ini, adalah perlu untuk menentukan model aliran tunai dengan ramalan perbelanjaan dan pelaburan untuk tempoh yang dipilih. Kadar diskaun ditentukan dengan mengambil kira parameter yang sama seperti dalam kaedah permodalan.

Intipati kaedah - pendekatan pendapatan menilai nilai hartanah sebagai nilai semasa aliran tunai masa hadapan. Pada masa yang sama, pendekatan ini mencerminkan tahap risiko untuk harta yang dinilai, serta kualiti dan kuantiti pendapatan yang boleh dibawa oleh harta di bawah penilaian sepanjang hayat perkhidmatannya. Kelebihan utama pendekatan pendapatan ialah ia membolehkan anda mengambil kira risiko pelaburan masa depan sekarang.

Kelemahan kaedah ini ialah pendapatan masa depan - jumlah pendapatan yang diramalkan daripada sewa dan jumlah penjualan semula objek pada masa hadapan, ditentukan oleh penilai dengan menganalisis beberapa faktor, dan oleh itu mungkin membawa ralat tertentu, kerana ia adalah mustahil untuk menentukan keadaan pasaran hartanah dalam jangka panjang dengan ketepatan mutlak.

Pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah - satu set kaedah untuk menilai nilai hartanah, berdasarkan penentuan jangkaan pendapatan daripada penggunaan komersial hartanah yang dinilai.

Kelebihan utama pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah berbanding dengan pendekatan pasaran dan kos ialah ia mencerminkan pada tahap yang lebih besar idea pelabur tentang hartanah sebagai sumber pendapatan, i.e. kualiti hartanah ini diambil kira sebagai faktor penentuan harga utama. Kelemahan utama pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah ialah, tidak seperti dua pendekatan penilaian yang lain, ia berdasarkan data ramalan.

Pendekatan pendapatan menilai nilai hartanah pada masa ini sebagai nilai semasa aliran tunai masa hadapan, i.e. mencerminkan:

kualiti dan kuantiti pendapatan yang mungkin ditanggung oleh harta itu semasa hayatnya;

risiko khusus untuk kedua-dua objek yang dinilai dan kepada rantau ini.

Pendekatan pendapatan digunakan dalam menentukan pelaburankos, kerana pelabur berpotensi tidak akan membayar lebih untuk objek daripada nilai semasa pendapatan masa hadapan daripada objek ini. Ia juga digunakan untuk menentukan nilai pasaran.

Konsep asas:

Permodalan pendapatan ialah satu proses yang menentukan hubungan antara pendapatan masa hadapan dan nilai semasa sesuatu objek.

Formula asas pendekatan pendapatan (Rajah 3.5):

atau
, di mana

C (V) - nilai hartanah;

BH (I) - jangkaan pendapatan daripada harta yang dinilai. Pendapatan biasanya merujuk kepada pendapatan operasi bersih yang mampu dibawa oleh hartanah untuk suatu tempoh;

K (R) - kadar pulangan atau keuntungan - ialah kadar pekali atau permodalan.

Nisbah huruf besar- kadar pulangan, mencerminkan hubungan antara pendapatan dan nilai objek penilaian.

Kadar permodalan ialah nisbah nilai pasaran hartanah kepada pendapatan bersih yang dibawanya.

Kadar diskaun- kadar faedah kompaun, yang digunakan apabila mengira semula pada masa tertentu nilai aliran tunai yang timbul daripada penggunaan harta.

Peringkat utama penilaian hartanah menggunakan pendekatan pendapatan ialah:

Anggaran pendapatan berpotensi kasar berdasarkan analisis kadar dan tarif semasa (kadar sewa) dalam pasaran untuk hartanah setanding;

Analisis kerugian;

Pengiraan kos daripada operasi objek yang dinilai;

Pendapatan operasi bersih ditentukan, yang sama dengan perbezaan antara pendapatan potensi kasar tolak kerugian dan kos

Menukar pendapatan operasi bersih kepada nilai hartanah.

Dalam rangka kerja pendekatan pendapatan, salah satu daripada dua kaedah boleh digunakan: kaedah permodalan langsung pendapatan dan kaedah aliran tunai terdiskaun.

Kaedah-kaedah ini adalah berdasarkan premis bahawa nilai hartanah ditentukan oleh keupayaan harta yang dinilai untuk menjana aliran pendapatan pada masa hadapan. Dalam kedua-dua kaedah, pendapatan masa hadapan daripada harta itu ditukar kepada nilainya, dengan mengambil kira tahap ciri risiko harta tanah ini. Kaedah ini berbeza hanya dalam cara aliran pendapatan ditukar.

Apabila menggunakan kaedah permodalan pendapatan, pendapatan untuk satu tempoh masa ditukar kepada nilai hartanah, dan apabila menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun, pendapatan daripada penggunaan yang dimaksudkan dalam beberapa tahun ramalan, serta hasil daripada penjualan semula hartanah. pada akhir tempoh ramalan.

Kaedah permodalan pendapatan digunakan jika:

aliran pendapatan adalah stabil untuk jangka masa yang panjang, mewakili nilai positif yang ketara;

aliran pendapatan berkembang pada kadar yang stabil dan sederhana.

Formula pengiraan asas adalah seperti berikut:

atau
, di mana

C - nilai harta (unit wang);

KK - nisbah permodalan (%).

Oleh itu, kaedah permodalan pendapatan ialah penentuan nilai hartanah dengan menukar pendapatan operasi bersih (NOR) tahunan (atau purata tahunan) kepada nilai semasa.

Apabila menggunakan kaedah ini, perkara berikut harus diambil kira syarat mengehadkan:

ketidakstabilan aliran pendapatan;

jika harta itu sedang dalam pengubahsuaian atau sedang dalam pembinaan.

Masalah utama kaedah ini

1. Kaedah ini tidak disyorkan apabila hartanah memerlukan pengubahsuaian yang ketara atau dalam keadaan pembinaan sedang dijalankan, i.e. dalam masa terdekat tidak mungkin mencapai tahap pendapatan yang stabil.

2. Dalam keadaan Rusia, masalah utama yang dihadapi oleh penilai adalah "kelegapan maklumat" pasaran hartanah, terutamanya kekurangan maklumat mengenai transaksi sebenar untuk penjualan dan pajakan hartanah, kos operasi, kekurangan maklumat statistik pada faktor beban dalam setiap segmen pasaran di pelbagai wilayah. Akibatnya, mengira NRR dan kadar permodalan menjadi tugas yang sangat sukar.

Peringkat utama prosedur penilaian permodalan:

takrifan pendapatan tahunan (atau purata tahunan) yang dijangka, sebagai pendapatan yang dijana oleh hartanah pada penggunaan terbaik dan paling cekap;

pengiraan kadar permodalan;

menentukan nilai hartanah berdasarkan pendapatan operasi bersih dan nisbah permodalan dengan membahagikan NOR dengan nisbah permodalan.

Potensi Hasil Kasar (GRP)- pendapatan yang boleh diperolehi daripada hartanah dengan 100% penggunaannya, tidak termasuk semua kerugian dan perbelanjaan. LHP bergantung pada keluasan hartanah yang dinilai dan kadar sewa yang ditetapkan dan dikira menggunakan formula:

, di mana

S - kawasan untuk disewa, m 2;

Cm - kadar sewa untuk 1 m 2.

Pendapatan Kasar Sebenar (GIR)- adalah potensi pendapatan kasar ditolak kerugian daripada penggunaan ruang yang kurang dan daripada kutipan sewa, dengan tambahan pendapatan lain daripada penggunaan pasaran biasa harta itu:

DIA \u003d DIA - Kerugian + Pendapatan lain

Pendapatan operasi bersih (NOI)- pendapatan kasar sebenar tolak perbelanjaan operasi (OP) untuk tahun tersebut (tidak termasuk susut nilai):

CHOD \u003d DVD - ATAU.

Perbelanjaan operasi adalah perbelanjaan yang diperlukan untuk memastikan fungsi normal harta dan pengeluaran semula pendapatan kasar sebenar.

Pengiraan nisbah permodalan.

Terdapat beberapa kaedah untuk menentukan nisbah permodalan:

mengambil kira pembayaran balik kos modal (dilaraskan untuk perubahan dalam nilai aset);

kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan;

kaedah permodalan langsung.

Penentuan nisbah permodalan, dengan mengambil kira pembayaran balik modalkos tal.

Nisbah permodalan terdiri daripada dua bahagian:

kadar pulangan ke atas pelaburan (modal), yang merupakan pampasan yang mesti dibayar kepada pelabur untuk penggunaan dana, dengan mengambil kira risiko dan faktor lain yang berkaitan dengan pelaburan tertentu;

kadar pulangan modal, i.e. pembayaran balik pelaburan awal. Selain itu, elemen nisbah permodalan ini hanya digunakan pada bahagian aset yang boleh disusut nilai.

Kadar pulangan modal dibina menggunakan kaedah pembinaan kumulatif:

Kadar pulangan bebas risiko +

Premium risiko +

Pelaburan dalam hartanah +

Premium untuk kecairan hartanah yang rendah +

Anugerah Pengurusan Pelaburan.

Kadar pulangan bebas risiko - kadar faedah dalam aset yang sangat cair, i.e. ia adalah kadar yang mencerminkan "peluang pasaran sebenar bagi firma dan individu untuk melabur wang tanpa sebarang risiko tidak pulangan". Hasil pada OFZ, VEB selalunya diambil sebagai kadar bebas risiko.

Dalam proses penilaian, ia mesti diambil kira bahawa kadar bebas risiko nominal dan sebenar boleh menjadi kedua-dua ruble dan mata wang asing. Apabila mengira semula kadar nominal kepada yang sebenar dan sebaliknya, adalah dinasihatkan untuk menggunakan formula ahli ekonomi dan matematik Amerika I. Fisher, yang diperolehi olehnya pada 30-an abad ke-20:

; di mana

Rn - kadar nominal;

Rr - kadar sebenar;

Jinf – indeks inflasi (kadar inflasi tahunan).

Apabila mengira kadar bebas risiko mata wang, adalah dinasihatkan untuk menjalankan pelarasan menggunakan formula Fisher, dengan mengambil kira indeks inflasi dolar, sambil menentukan kadar bebas risiko ruble - indeks inflasi ruble.

Pemindahan kadar pulangan ruble kepada kadar dolar atau sebaliknya boleh dilakukan menggunakan formula berikut:

Dr, Dv - kadar pendapatan ruble atau mata wang;

Kurs – kadar pertukaran, %.

Pengiraan pelbagai komponen premium risiko:

premium untuk kecairan yang rendah. Apabila mengira komponen ini, kemustahilan pulangan segera pelaburan yang dilaburkan dalam objek hartanah diambil kira, dan ia boleh diambil pada tahap inflasi dolar untuk masa pendedahan biasa objek yang serupa dengan yang dinilai pada pasaran;

premium risiko pelaburan dalam hartanah. Dalam kes ini, kemungkinan kehilangan nilai pengguna objek secara tidak sengaja diambil kira, dan premium boleh diterima dalam jumlah premium insurans dalam syarikat insurans kategori kebolehpercayaan tertinggi;

bonus pengurusan pelaburan. Lebih berisiko dan kompleks pelaburan, lebih banyak pengurusan yang cekap yang mereka perlukan. Adalah dinasihatkan untuk mengira elaun pengurusan pelaburan dengan mengambil kira faktor kekurangan beban dan kerugian dalam kutipan bayaran sewa.

Kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan.

Jika harta itu diperoleh dengan ekuiti dan hutang, nisbah permodalan mesti memenuhi keperluan pulangan untuk kedua-dua bahagian pelaburan. Nilai pekali ditentukan oleh kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan.

Nisbah permodalan untuk modal yang dipinjam dipanggil pemalar gadai janji dan dikira menggunakan formula berikut:

; di mana

Rm - pemalar gadai janji;

DO - bayaran tahunan;

K ialah jumlah pinjaman gadai janji.

Pemalar gadai janji ditentukan daripada jadual enam fungsi faedah kompaun: ia sama dengan jumlah kadar faedah dan faktor dana pampasan, atau ia sama dengan faktor sumbangan seunit susut nilai.

Nisbah permodalan untuk ekuiti dipanggil pemalar gadai janji dan dikira menggunakan formula berikut:

; di mana

Rc – nisbah permodalan ekuiti;

PTCF - aliran tunai tahunan sebelum cukai;

Кс – nilai modal sendiri.

Nisbah permodalan keseluruhan ditakrifkan sebagai purata wajaran:

M ialah nisbah hutang gadai janji.

Sekiranya perubahan dalam nilai aset diramalkan, maka ia menjadi perlu untuk mengambil kira dalam nisbah permodalan, pulangan jumlah pokok modal (proses permodalan semula). Kadar pulangan modal dalam beberapa sumber dipanggil nisbah permodalan semula. Untuk mendapatkan semula pelaburan awal, sebahagian daripada pendapatan operasi bersih diketepikan dalam dana pampasan dengan kadar faedah Y p - kadar faedah untuk permodalan semula.

Terdapat tiga cara pulangan atas modal yang dilaburkan:

pulangan modal garis lurus (Kaedah cincin);

pulangan modal dana pemulihan dan kadar pulangan pelaburan (kaedah Inwood). Ia kadangkala dipanggil kaedah anuiti;

pulangan modal ke atas dana pemulihan dan kadar faedah tanpa risiko (kaedah Hoskold).

Kaedah cincin.

Kaedah ini sesuai apabila dijangkakan bahawa prinsipal akan dibayar balik secara ansuran yang sama. Pulangan tahunan ke atas modal dikira dengan membahagikan 100% nilai aset dengan baki hayat berguna, i.e. adalah timbal balik hayat aset. Kadar pulangan ialah bahagian tahunan modal permulaan yang diletakkan dalam dana gantian tanpa faedah:

; di mana

n ialah baki hayat ekonomi;

Ry ialah kadar pulangan pelaburan.

Contoh.

Syarat pelaburan:

tempoh - 5 tahun;

R - kadar pulangan pelaburan 12%;

Jumlah pelaburan modal dalam hartanah ialah $10,000.

Penyelesaian. Kaedah cincin. Pulangan tahunan atas modal garis lurus ialah 20%, memandangkan 100% aset akan dihapus kira dalam tempoh 5 tahun (100: 5 = 20). Dalam kes ini, nisbah permodalan ialah 32% (12% + 20% = 32%).

Pembayaran balik amaun pokok modal, dengan mengambil kira kadar pulangan pelaburan yang diperlukan, ditunjukkan dalam Jadual.

Jadual Pulangan modal yang dilaburkan mengikut kaedah Ring (USD)

Pulangan modal berlaku dalam ansuran yang sama sepanjang hayat harta tersebut.

Kaedah Inwood digunakan jika jumlah pulangan modal dilabur semula pada kadar pulangan pelaburan. Dalam kes ini, kadar pulangan sebagai komponen nisbah permodalan adalah sama dengan faktor dana pampasan pada kadar faedah yang sama seperti untuk pelaburan:

di mana SFF - faktor dana pembayaran balik;

Y = R (kadar pulangan pelaburan).

Pembayaran balik modal yang dilaburkan melalui kaedah ini dibentangkan dalam Jadual. 3.5.

Contoh.

Syarat pelaburan:

tempoh - 5 tahun;

pulangan pelaburan - 12%.

Penyelesaian. Nisbah permodalan dikira sebagai jumlah kadar pulangan pelaburan 0.12 dan faktor dana pemulihan (untuk 12%, 5 tahun) 0.1574097. Nisbah permodalan ialah 0.2774097 jika diambil daripada lajur "Sumbangan susut nilai" (12%, 5 tahun).

Jadual. Pulangan atas modal yang dilaburkan menggunakan kaedah Inwood (USD)

Kaedah Hoskold. Digunakan apabila kadar pulangan ke atas pelaburan awal agak tinggi, menjadikan pelaburan semula pada kadar yang sama tidak mungkin. Bagi dana yang dilaburkan semula, ia dijangka menerima pendapatan pada kadar bebas risiko:

di mana Y b ialah kadar faedah bebas risiko.

Contoh. Projek pelaburan menyediakan pulangan tahunan 12% atas pelaburan (modal) selama 5 tahun. Jumlah pulangan pelaburan boleh dilabur semula tanpa risiko pada kadar 6%.

Penyelesaian. Jika kadar pulangan modal ialah 0.1773964, iaitu faktor pemulihan untuk 6% dalam tempoh 5 tahun, maka nisbah permodalan ialah 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

Jika pelaburan diramalkan kehilangan hanya sebahagian daripada nilainya, maka nisbah permodalan dikira agak berbeza, memandangkan modal diperoleh semula daripada penjualan semula hartanah, dan sebahagiannya daripada pendapatan semasa.

Kelebihan kaedah permodalan pendapatan terletak pada fakta bahawa kaedah ini secara langsung mencerminkan keadaan pasaran, kerana apabila ia digunakan, sebagai peraturan, sejumlah besar urus niaga hartanah dianalisis dari sudut pandangan nisbah pendapatan dan nilai, dan penyata pendapatan hipotetikal disediakan apabila mengira pendapatan dipermodalkan, prinsip asas pembinaannya ialah andaian tahap pasaran operasi hartanah.

Kecacatan kaedah permodalan pendapatan adalah seperti berikut:

aplikasinya sukar apabila tiada maklumat mengenai urus niaga pasaran;

Kaedah aliran tunai diskaun (DDP) adalah lebih kompleks, terperinci dan membolehkan anda menilai objek sekiranya menerima aliran tunai yang tidak stabil daripadanya, memodelkan ciri ciri resit mereka. Kaedah DDP digunakan apabila:

aliran tunai masa hadapan dijangka berbeza secara material daripada aliran semasa;

terdapat bukti untuk mewajarkan saiz aliran tunai masa hadapan daripada hartanah;

aliran hasil dan perbelanjaan adalah bermusim;

harta yang dinilai adalah kemudahan komersial pelbagai fungsi yang besar;

harta itu sedang dalam pembinaan atau baru sahaja dibina dan mula beroperasi (atau mula beroperasi).

Kaedah DCF menilai nilai hartanah berdasarkan nilai semasa pendapatan, yang terdiri daripada unjuran aliran tunai dan nilai baki.

Untuk mengira DCF, data berikut diperlukan:

tempoh tempoh ramalan;

ramalan nilai aliran tunai, termasuk pengembalian;

Kadar diskaun.

Algoritma untuk mengira kaedah DDP.

1. Definisi tempoh ramalan. Dalam amalan penilaian antarabangsa, nilai purata tempoh ramalan ialah 5-10 tahun; untuk Rusia, nilai biasa ialah tempoh 3-5 tahun. Ini adalah tempoh realistik yang mana ramalan yang munasabah boleh dibuat.

2. Meramalkan nilai aliran tunai.

Apabila menilai hartanah menggunakan kaedah DCF, beberapa jenis pendapatan daripada objek dikira:

potensi pendapatan kasar;

pendapatan kasar sebenar;

jumlah pendapatan operasi;

aliran tunai sebelum cukai;

aliran tunai selepas cukai.

Dalam amalan, penilai Rusia mendiskaun pendapatan dan bukannya aliran tunai:

NCH ​​​​(menunjukkan bahawa harta itu diterima sebagai tidak dibebani oleh obligasi hutang),

aliran tunai bersih tidak termasuk kos operasi, cukai tanah dan pembinaan semula,

pendapatan yang boleh dikenakan cukai.

Ia mesti diambil kira bahawa aliran tunai yang perlu didiskaunkan, kerana:

aliran tunai tidak menentu seperti pendapatan;

konsep "aliran tunai" mengaitkan aliran masuk dan keluar tunai, dengan mengambil kira item monetari seperti "pelaburan modal" dan "kewajipan hutang", yang tidak termasuk dalam pengiraan keuntungan;

penunjuk keuntungan mengaitkan pendapatan yang diterima dalam tempoh tertentu dengan perbelanjaan yang ditanggung dalam tempoh yang sama, tanpa mengira penerimaan atau perbelanjaan sebenar dana;

aliran tunai adalah penunjuk hasil yang dicapai baik untuk pemilik sendiri dan untuk pihak luar dan rakan niaga - pelanggan, pemiutang, pembekal, dll., kerana ia mencerminkan ketersediaan berterusan dana tertentu dalam akaun pemilik.

Ciri-ciri pengiraan aliran tunai apabila menggunakan kaedah DCF.

Cukai harta (cukai hartanah), yang terdiri daripada cukai tanah dan cukai harta, mesti ditolak daripada pendapatan kasar sebenar sebagai sebahagian daripada perbelanjaan operasi.

Susut nilai ekonomi dan cukai bukanlah pembayaran tunai sebenar, jadi perakaunan susut nilai dalam ramalan pendapatan adalah berlebihan.

Bayaran khidmat pinjaman (bayaran faedah dan pembayaran balik hutang) mesti ditolak daripada pendapatan operasi bersih jika nilai pelaburan objek (untuk pelabur tertentu) dinilai. Apabila menilai nilai pasaran hartanah, tidak perlu memotong bayaran untuk membayar pinjaman.

Perbelanjaan perniagaan pemilik hartanah mesti ditolak daripada pendapatan kasar sebenar jika ia bertujuan untuk mengekalkan ciri-ciri yang diperlukan bagi harta tersebut.

Dengan cara ini, daliran tunai (CF) untuk hartanah dikira seperti berikut:

- DIA adalah sama dengan jumlah DIA tolak kerugian daripada pengangguran dan kutipan sewa dan pendapatan lain;

NPV adalah sama dengan DIA tolak ATAU dan perbelanjaan perniagaan pemilik harta yang berkaitan dengan harta itu;

- DP sebelum cukai adalah sama dengan jumlahCHOD tidak termasuk pelaburan modal dan perbelanjaan padaperkhidmatan kredit dan pertumbuhan kredit.

DP adalah sama dengan DP sebelum cukai, ditolak bayaran cukai pendapatan pemilik hartanah.

Langkah penting seterusnya ialah pengiraan kos pengembalian. Kos pengembalian boleh diramal menggunakan:

menetapkan harga jualan berdasarkan analisis keadaan semasa pasaran, memantau kos objek yang serupa dan andaian mengenai keadaan masa depan objek itu;

membuat andaian mengenai perubahan dalam nilai hartanah sepanjang tempoh pemilikan;

permodalan pendapatan untuk tahun berikutan tahun akhir tempoh ramalan, menggunakan kadar permodalan yang dikira sendiri.

Penentuan kadar diskaun."Kadar diskaun ialah faktor yang digunakan untuk mengira nilai semasa bagi jumlah wang yang diterima atau dibayar pada masa hadapan."

Kadar diskaun harus mencerminkan hubungan "risiko - pendapatan", serta pelbagai jenis risiko yang wujud dalam harta ini (nisbah permodalan).

Memandangkan agak sukar untuk memilih komponen bukan inflasi untuk hartanah, adalah lebih mudah bagi penilai untuk menggunakan kadar diskaun nominal, kerana dalam kes ini, ramalan aliran tunai dan perubahan nilai hartanah sudah termasuk jangkaan inflasi.

Keputusan pengiraan nilai semasa aliran tunai masa hadapan dalam terma nominal dan sebenar adalah sama. aliran tunai dan kadar diskaun mesti sepadan antara satu sama lain dan sama cara mengira.

Dalam amalan Barat, kaedah berikut digunakan untuk mengira kadar diskaun:

kaedah pembinaan kumulatif;

kaedah membandingkan pelaburan alternatif;

kaedah pemilihan;

kaedah pemantauan.

Kaedah pembinaan kumulatif adalah berdasarkan premis bahawa kadar diskaun adalah fungsi risiko dan dikira sebagai jumlah semua risiko yang wujud dalam setiap harta tertentu.

Kadar Diskaun = Kadar Bebas Risiko + Premium Risiko.

Premium risiko dikira dengan menjumlahkan nilai risiko yang wujud dalam harta tertentu.

Kaedah pemilihan- kadar diskaun, sebagai kadar faedah kompaun, dikira berdasarkan data pada transaksi yang telah selesai dengan objek yang serupa dalam pasaran hartanah.

Algoritma biasa untuk mengira kadar diskaun menggunakan kaedah peruntukan adalah seperti berikut:

pemodelan untuk setiap objek analog untuk tempoh masa tertentu mengikut senario penggunaan aliran pendapatan dan perbelanjaan yang terbaik dan paling cekap;

pengiraan kadar pulangan pelaburan untuk objek;

untuk memproses keputusan yang diperoleh dalam apa-apa cara statistik atau pakar yang boleh diterima untuk membawa ciri-ciri analisis kepada objek yang dinilai.

Kaedah pemantauan adalah berdasarkan pemantauan biasa pasaran, menjejaki petunjuk ekonomi utama pelaburan dalam hartanah mengikut urus niaga. Maklumat sedemikian hendaklah diringkaskan untuk pelbagai segmen pasaran dan diterbitkan secara berkala. Data sedemikian berfungsi sebagai garis panduan untuk penilai, membolehkan perbandingan kualitatif penunjuk yang dikira yang diperolehi dengan purata pasaran, menyemak kesahihan pelbagai jenis andaian.

Pengiraan nilai harta menggunakan kaedah DCF dijalankan mengikut formula:

; di mana

PV ialah nilai semasa;

Ci ialah aliran tunai tempoh t;

Ia ialah kadar diskaun aliran tunai tempoh t;

M - nilai baki.

Nilai baki, atau kos pengembalian, mesti didiskaunkan (mengikut faktor tahun ramalan terakhir) dan ditambah kepada jumlah nilai semasa aliran tunai.

Oleh itu, nilai harta itu ialah = Nilai Kini Unjuran Aliran Tunai + Nilai Kini Nilai Baki (Penukaran).

Pemilihan kadar diskaun dan nisbah permodalan yang sesuai hendaklah wajar dengan teliti dengan mengambil kira risiko yang boleh diurus dan tidak terurus.

Tiga kaedah digunakan untuk menilai perusahaan dalam penjualan, penggabungan atau pembubarannya. Setiap daripada mereka mempunyai ciri dan skop tersendiri.

Yang paling popular ialah pendekatan pendapatan, semua nuansa yang akan dibincangkan lebih lanjut.

Apa itu?

Intipati pendekatan ialah penilaian perniagaan berdasarkan penentuan jangkaan pendapatan syarikat. Kaedah ini adalah yang utama dan paling kerap digunakan untuk mewujudkan nilai perusahaan.

Intinya ialah saiz 100% pegangan dikira sebagai nilai anggaran manfaat masa hadapan, ditentukan oleh kadar pulangan. Ini mengambil kira tahap risiko pelaburan.

Fakta ini membolehkan kami mengenali kaedah yang menguntungkan sebagai yang paling rasional, serta menilai dengan bantuannya perniagaan dari mana-mana industri dan saiz.

Penilai, semasa analisis, mengkaji pasaran, mengira semua faedah yang mungkin untuk mendapatkan nilai sebenar perniagaan. Pendekatan ini melibatkan penggunaan menentukan nilai semua keuntungan masa depan yang boleh diterima oleh pelabur selepas pengambilalihan organisasi. Menentukan harga syarikat, pakar mesti:

• tetapkan tempoh ramalan untuk keuntungan masa hadapan;
• pilih kaedah pengiraan yang paling optimum;
• tentukan harga masa depan perusahaan pada akhir tempoh ramalan, iaitu, kos terminal.

Perbezaan daripada pendekatan lain terletak pada andaian bahawa pelabur atau pembeli masa depan tidak boleh membayar lebih untuk organisasi daripada ia akan membawanya pendapatan pada masa hadapan.

Nilai syarikat, ditentukan dengan cara ini, dipengaruhi oleh beberapa faktor. Ini termasuk:

• risiko pelaburan - mereka bergantung pada lokasi wilayah, skop aktiviti, ciri pembangunan syarikat;
• jumlah pendapatan aset boleh menjana sepanjang hayat bergunanya.

Pendekatan ini mempunyai kelebihan dan kekurangannya yang berkaitan dengan nuansa aplikasi. Aspek positif penggunaan termasuk:

• pengaruh pasaran diambil kira, kerana kadar diskaun terlibat dalam pengiraan;
• perusahaan dibentangkan kepada pelabur atau pembeli sebagai sumber pendapatan, bukan kos.

Aspek negatif termasuk:

• subjektiviti kadar diskaun yang ditetapkan;
• kesukaran meramalkan pendapatan masa hadapan dengan tepat.

Kaedah pendapatan tidak selalu boleh digunakan. Kadangkala penilai membuat kesimpulan bahawa pilihan ini tidak rasional dan tidak menunjukkan nilai sebenar perusahaan. Dalam kes ini, anda perlu menggunakan salah satu daripada dua pendekatan yang lain.

Anda boleh mengetahui lebih lanjut tentang cara syarikat dinilai dalam video berikut:

Kaedah yang digunakan

Penilaian perniagaan menggunakan pendekatan ini dijalankan dengan salah satu daripada dua kaedah. Setiap satu mempunyai ciri dan struktur pengiraan sendiri.

Kaedah diskaun

Kaedah ini melibatkan analisis semua pendapatan perusahaan dan strategi pembangunan untuk tempoh tertentu. Hasil pengiraan adalah pengurangan pendapatan masa hadapan kepada nilai semasa.

Penilaian dijalankan dalam beberapa peringkat. Mengira nilai perusahaan agak memakan masa dan kompleks, tetapi kaedah ini dianggap yang terbaik. Baca lebih lanjut mengenainya dalam.

Kaedah penggunaan huruf besar

Ia digunakan jika pendapatan syarikat adalah stabil dan kadar pertumbuhan mereka boleh diramalkan. Kaedah ini terdiri daripada menentukan jumlah pendapatan tahunan, menentukan kadar permodalan yang sesuai. Berdasarkan data ini, nilai pasaran modal syarikat dikira.

Idea utama boleh dinyatakan dengan formula:

C=N/K, di mana:

• N - untung bersih;
• K ialah nisbah permodalan yang ditetapkan.

Pekali boleh ditentukan dengan formula:

K = r - g, di mana

• r - kadar diskaun;
• g - kadar pertumbuhan aliran tunai.

Penilaian dengan kaedah permodalan dijalankan dalam beberapa peringkat:

1. Penyata kewangan perusahaan dianalisis.
2. Jumlah yang akan dipermodalkan dipilih. Ia boleh menjadi keuntungan sebelum dan selepas cukai.
3. Kadar permodalan dikira.
4. Kos awal perusahaan ditetapkan.
5. Pelarasan sedang dibuat. Ini mengambil kira kekurangan kecairan, sifat bahagian anggaran.

Huruf besar langsung digunakan dalam beberapa kes:

• jika penilai mempunyai semua data yang diperlukan untuk menilai keuntungan syarikat;
• pendapatan hartanah entiti adalah stabil, atau hasil masa hadapan dijangka lebih kurang sama dengan pendapatan semasa, contohnya, bangunan entiti dipajak kepada entiti lain.

Kaedah tersebut mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Kelebihan termasuk perkara berikut:

• Kemudahan pengiraan. Formula mudah sangat memudahkan pengiraan yang diperlukan.
• Kaedah ini mencerminkan keadaan pasaran. Nuansa ini dikaitkan dengan keanehan kaedah penilaian. Prosedur ini memerlukan analisis terperinci tentang sejumlah besar urus niaga pasaran, perbandingan pendapatan dan nilai dana yang dilaburkan.

Pada masa yang sama, teknik ini juga mempunyai batasan:

• Kaedah ini tidak bertujuan untuk mengira nilai perusahaan dalam pasaran krisis. Kelemahan aplikasinya ialah andaian bahawa pendapatan organisasi akan seragam. Ketidakstabilan keadaan ekonomi dalam industri, negara atau dunia secara keseluruhannya secara langsung mempengaruhi tahap keuntungan perniagaan masa hadapan.
• Menggunakan banyak maklumat. Jika penilai tidak dapat mendapatkan maklumat yang lengkap dan boleh dipercayai tentang urus niaga yang dijalankan di pasaran, dia perlu mengambil pendekatan yang berbeza.
• Kaedah ini hanya boleh digunakan dengan perniagaan yang stabil. Sekiranya firma itu belum mempunyai tahap pendapatan yang seragam, penggunaan permodalan adalah mustahil, kerana keperluan utama yang memastikan ketepatan ramalan tidak dipenuhi. Selain itu, kaedah ini tidak sesuai untuk perusahaan yang sedang dalam proses penstrukturan semula atau pengurusan anti-krisis.

Semasa mengira, penilai mungkin menghadapi dua masalah:

• menentukan jumlah pendapatan bersih syarikat - untuk ini anda perlu memilih tempoh ramalan yang betul;
• pilihan kadar - anda perlu mengambil kira jumlah keuntungan bersih.

Menggunakan pendekatan pendapatan adalah cara yang agak mudah untuk mengira nilai pasaran modal perusahaan yang keuntungannya stabil dari tahun ke tahun.

Tugas menilai nilai perniagaan pada peringkat perkembangannya yang berbeza tidak kehilangan kaitannya. Perusahaan adalah aset jangka panjang yang menjana pendapatan dan mempunyai daya tarikan pelaburan tertentu, jadi persoalan nilainya menarik minat ramai, daripada pemilik dan pengurusan kepada agensi kerajaan.

Kaedah yang paling biasa digunakan untuk menganggar nilai perniagaan ialah kaedah pendapatan (pendekatan pendapatan), kerana mana-mana pelabur melabur wang bukan sahaja dalam bangunan, peralatan dan aset ketara dan tidak ketara yang lain, tetapi dalam pendapatan masa depan yang bukan sahaja boleh mendapatkan balik dana yang dilaburkan, tetapi juga membawa keuntungan, sekali gus meningkatkan kesejahteraan pelabur. Pada masa yang sama, volum, kualiti dan tempoh aliran pendapatan masa hadapan yang dijangka memainkan peranan khas apabila memilih objek pelaburan. Tidak dinafikan, jumlah pulangan yang dijangkakan adalah relatif dan tertakluk kepada pengaruh besar kebarangkalian, bergantung pada tahap risiko kegagalan pelaburan yang mungkin, yang juga mesti diambil kira.

Catatan! Faktor kos asas apabila menggunakan kaedah ini ialah jangkaan pendapatan masa depan syarikat, yang mewakili faedah ekonomi tertentu untuk pemilik perusahaan. Semakin tinggi pendapatan syarikat, semakin besar, perkara lain yang sama, nilai pasarannya.

Kaedah pendapatan adalah cara terbaik untuk mengambil kira matlamat utama perusahaan - membuat keuntungan. Daripada kedudukan ini, ia adalah yang paling disukai untuk penilaian perniagaan, kerana ia mencerminkan prospek untuk pembangunan perusahaan, jangkaan masa depan. Di samping itu, ia mengambil kira keusangan ekonomi objek, dan juga mengambil kira aspek pasaran dan trend inflasi melalui kadar diskaun.

Dengan semua kelebihan yang tidak dapat dinafikan, pendekatan ini bukan tanpa perkara yang kontroversi dan negatif:

• ia agak susah payah;
• ia dicirikan oleh tahap subjektiviti yang tinggi dalam meramalkan pendapatan;
• perkadaran kebarangkalian dan konvensyen adalah tinggi, kerana pelbagai andaian dan sekatan telah ditetapkan;
• pengaruh pelbagai faktor risiko terhadap pendapatan yang diramalkan adalah hebat;
• adalah bermasalah untuk menentukan dengan pasti pendapatan sebenar yang ditunjukkan oleh perusahaan dalam penyata kewangan, dan tidak dikecualikan bahawa kerugian sengaja ditunjukkan untuk pelbagai tujuan, yang dikaitkan dengan kekurangan ketelusan maklumat perusahaan domestik;
• perakaunan rumit bagi aset bukan teras dan lebihan;
• penilaian yang salah terhadap perusahaan yang tidak menguntungkan.

Adalah penting bahawa perhatian khusus diberikan kepada keupayaan untuk menentukan dengan pasti aliran pendapatan masa depan perusahaan dan perkembangan aktiviti syarikat pada kadar yang dijangkakan. Ketepatan ramalan juga sangat dipengaruhi oleh kestabilan persekitaran ekonomi luar, yang relevan untuk keadaan ekonomi Rusia yang agak tidak stabil.

Jadi, adalah dinasihatkan untuk menggunakan pendekatan pendapatan untuk menilai syarikat apabila:

• mereka mempunyai pendapatan positif;
• adalah mungkin untuk membuat ramalan pendapatan dan perbelanjaan yang boleh dipercayai.

Pengiraan nilai syarikat menggunakan pendekatan pendapatan

Menganggar nilai perniagaan menggunakan pendekatan pendapatan bermula dengan menyelesaikan tugas berikut:

1) ramalan pendapatan masa depan perusahaan;

2) membawa nilai pendapatan masa depan perusahaan kepada masa semasa.

Penyelesaian yang betul bagi masalah ini menyumbang kepada mendapatkan hasil akhir kerja penilaian yang mencukupi. Yang sangat penting dalam perjalanan peramalan ialah normalisasi pendapatan, dengan bantuan penyimpangan satu kali dihapuskan, yang muncul, khususnya, akibat transaksi satu kali, sebagai contoh, apabila menjual bukan teras dan lebihan aset. Untuk menormalkan pendapatan, kaedah statistik untuk mengira purata, purata wajaran atau kaedah ekstrapolasi digunakan, yang merupakan lanjutan daripada trend sedia ada.

Di samping itu, adalah perlu untuk mengambil kira faktor perubahan dalam nilai wang dari semasa ke semasa - jumlah pendapatan yang sama pada masa ini mempunyai harga yang lebih tinggi daripada pada masa hadapan. Persoalan sukar mengenai masa yang paling boleh diterima untuk meramalkan pendapatan dan perbelanjaan syarikat perlu diselesaikan. Adalah dipercayai bahawa untuk mencerminkan kitaran yang wujud dalam industri, ramalan yang munasabah harus meliputi tempoh sekurang-kurangnya 5 tahun. Apabila mempertimbangkan isu ini melalui prisma matematik dan statistik, terdapat keinginan untuk memanjangkan tempoh ramalan, dengan mengandaikan bahawa bilangan pemerhatian yang lebih besar akan memberikan nilai yang lebih munasabah bagi nilai pasaran syarikat. Walau bagaimanapun, peningkatan berkadar dalam tempoh ramalan merumitkan ramalan pendapatan dan perbelanjaan, inflasi dan aliran tunai. Sesetengah penilai menyatakan bahawa ramalan pendapatan untuk 1-3 tahun akan menjadi yang paling boleh dipercayai, terutamanya apabila terdapat ketidakstabilan dalam persekitaran ekonomi, kerana dengan peningkatan dalam tempoh ramalan, syarat anggaran meningkat. Tetapi pendapat ini hanya benar untuk perusahaan yang mampan.

Penting! Walau apa pun, apabila memilih tempoh ramalan, adalah perlu untuk menampung tempoh sehingga kadar pertumbuhan syarikat stabil, dan untuk mencapai ketepatan terbesar keputusan akhir, tempoh ramalan boleh dibahagikan kepada tempoh masa pertengahan yang lebih kecil, contohnya enam bulan.

Secara umum, nilai perusahaan ditentukan dengan menjumlahkan aliran pendapatan daripada aktiviti perusahaan dalam tempoh ramalan, sebelum ini diselaraskan dengan tahap harga semasa, dengan penambahan nilai perniagaan dalam tempoh pasca ramalan. (nilai terminal).

Dua kaedah yang paling biasa untuk menilai pendekatan pendapatan - kaedah permodalan pendapatan dan kaedah aliran tunai terdiskaun. Ia adalah berdasarkan anggaran kadar diskaun dan permodalan yang digunakan untuk menentukan nilai semasa pendapatan masa hadapan. Sudah tentu, dalam rangka pendekatan pendapatan, lebih banyak jenis kaedah digunakan, tetapi pada asasnya kesemuanya adalah berdasarkan aliran tunai yang mendiskaun.

Tujuan penilaian itu sendiri dan tujuan penggunaan keputusannya memainkan peranan penting dalam pemilihan kaedah penilaian. Faktor lain juga mempengaruhi, contohnya, jenis perusahaan yang dinilai, peringkat perkembangannya, kadar perubahan dalam pendapatan, ketersediaan maklumat dan tahap kebolehpercayaannya, dsb.

kaedah permodalan pendapatan ( Kaedah Permodalan Tempoh Tunggal, SPCM)

Kaedah permodalan pendapatan adalah berdasarkan andaian bahawa nilai pasaran perusahaan adalah sama dengan nilai semasa pendapatan masa hadapan. Ia adalah paling sesuai untuk digunakan kepada syarikat-syarikat yang telah terkumpul aset, mempunyai pendapatan semasa yang stabil dan boleh diramal, dan kadar pertumbuhannya adalah sederhana dan agak tetap, manakala keadaan semasa memberikan petunjuk yang diketahui tentang arah aliran jangka panjang dalam aktiviti masa depan. . Dan sebaliknya: pada peringkat pertumbuhan aktif syarikat, dalam proses penstrukturan semula atau pada masa lain apabila terdapat turun naik yang ketara dalam keuntungan atau aliran tunai (yang tipikal untuk banyak perusahaan), kaedah ini tidak diingini untuk digunakan, kerana ia berkemungkinan mendapat keputusan penilaian yang salah.

Kaedah permodalan pendapatan adalah berdasarkan maklumat retrospektif, manakala untuk tempoh masa depan, sebagai tambahan kepada jumlah pendapatan bersih, penunjuk ekonomi lain diekstrapolasi, contohnya, struktur modal, kadar pulangan, tahap risiko syarikat.

Penilaian perusahaan menggunakan kaedah permodalan pendapatan dijalankan seperti berikut:

Nilai pasaran semasa = DP (atau P bersih) / Kadar permodalan,

di mana DP - aliran tunai;

P bersih - untung bersih.

Catatan! Kebolehpercayaan keputusan penilaian sangat bergantung pada kadar permodalan, jadi perhatian khusus harus diberikan kepada ketepatan pengiraannya.

Kadar permodalan membolehkan anda menukar nilai keuntungan atau aliran tunai untuk tempoh masa tertentu kepada ukuran nilai. Sebagai peraturan, ia diperoleh daripada faktor diskaun:

Kadar permodalan = D– T r,

di mana D- kadar diskaun;

T p - kadar pertumbuhan aliran tunai atau untung bersih.

Adalah jelas bahawa nisbah permodalan selalunya kurang daripada kadar diskaun untuk syarikat yang sama.

Seperti yang dapat dilihat daripada formula yang dibentangkan, bergantung pada nilai yang dipermodalkan, kadar pertumbuhan jangkaan aliran tunai atau keuntungan bersih diambil kira. Sudah tentu, untuk jenis pendapatan yang berbeza, kadar permodalan akan berbeza. Oleh itu, tugas utama dalam pelaksanaan kaedah ini adalah untuk menentukan penunjuk yang akan dijadikan huruf besar. Ini mungkin termasuk ramalan pendapatan untuk tahun berikutan tarikh penilaian, atau menentukan purata pendapatan yang dikira menggunakan data sejarah. Oleh kerana aliran tunai bersih mengambil kira sepenuhnya aktiviti operasi dan pelaburan perusahaan, selalunya ia digunakan sebagai asas untuk permodalan.

Jadi, kadar permodalan dalam intipati ekonominya hampir dengan faktor diskaun dan sangat berkait dengannya. Kadar diskaun juga digunakan untuk membawa aliran tunai masa hadapan kepada masa kini.

Kaedah aliran tunai diskaun ( Aliran Tunai Diskaun, DCF)

Kaedah aliran tunai terdiskaun membolehkan anda mengambil kira risiko yang berkaitan dengan mendapatkan pendapatan yang dijangkakan. Penggunaan kaedah ini akan berasas apabila perubahan ketara dalam pendapatan masa hadapan diramalkan, baik naik dan turun. Di samping itu, dalam beberapa situasi hanya kaedah ini terpakai, sebagai contoh, pengembangan aktiviti perusahaan, jika pada masa penilaian ia tidak beroperasi pada kapasiti penuh, tetapi berhasrat untuk meningkatkannya dalam masa terdekat; peningkatan yang dirancang dalam keluaran; pembangunan perniagaan secara amnya; penggabungan perusahaan; pengenalan teknologi pengeluaran baharu, dsb. Di bawah keadaan sedemikian, aliran tunai tahunan dalam tempoh masa hadapan tidak akan seragam, yang, sudah tentu, menjadikannya mustahil untuk mengira nilai pasaran syarikat menggunakan kaedah permodalan pendapatan.

Untuk perniagaan baharu, aliran tunai berdiskaun juga merupakan satu-satunya pilihan untuk digunakan, kerana nilai aset mereka pada masa penilaian mungkin tidak sepadan dengan keupayaan mereka untuk menjana pendapatan pada masa hadapan.

Sudah tentu, adalah wajar syarikat yang dinilai mempunyai trend pembangunan yang menggalakkan dan sejarah perniagaan yang menguntungkan. Bagi syarikat yang mengalami kerugian sistematik dan mempunyai kadar pertumbuhan negatif, kaedah aliran tunai diskaun adalah kurang sesuai. Penjagaan khusus mesti diambil semasa menilai perusahaan yang mempunyai kebarangkalian tinggi untuk muflis. Dalam kes ini, pendekatan pendapatan tidak boleh digunakan sama sekali, termasuk kaedah permodalan pendapatan.

Kaedah aliran tunai terdiskaun adalah lebih fleksibel kerana ia boleh digunakan untuk menilai sebarang usaha berterusan dengan ramalan terperinci aliran tunai masa hadapan. Adalah penting bagi pihak pengurusan dan pemilik syarikat untuk memahami kesan pelbagai keputusan pengurusan terhadap nilai pasarannya, iaitu, ia boleh digunakan dalam proses pengurusan kos berdasarkan model nilai perniagaan terperinci yang diperolehi dan lihat kecenderungannya kepada faktor dalaman dan luaran yang dipilih. Ini membolehkan anda memahami aktiviti perusahaan pada mana-mana peringkat kitaran hayat pada masa hadapan. Dan yang paling penting: kaedah ini adalah yang paling menarik untuk pelabur dan memenuhi minat mereka, kerana ia berdasarkan ramalan pembangunan pasaran masa depan dan proses inflasi. Walaupun terdapat beberapa kesukaran dalam hal ini, kerana dalam keadaan krisis ekonomi yang tidak stabil, agak sukar untuk meramalkan aliran pendapatan untuk beberapa tahun akan datang.

Jadi, asas awal untuk mengira nilai perniagaan menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun ialah ramalan, sumbernya adalah maklumat sejarah tentang aliran tunai. Formula tradisional untuk menentukan nilai semasa pendapatan masa hadapan yang didiskaun adalah seperti berikut:

Nilai pasaran semasa = Aliran tunai untuk tempoh tersebut t / (1 + D)t.

Kadar diskaun ialah kadar faedah yang diperlukan untuk membawa pendapatan masa hadapan kepada satu nilai nilai semasa perniagaan. Bagi pelabur, ia adalah kadar pulangan yang diperlukan untuk pilihan pelaburan alternatif dengan tahap risiko yang setanding pada masa penilaian.

Bergantung pada jenis aliran tunai yang dipilih (untuk ekuiti atau untuk jumlah modal yang dilaburkan) yang digunakan sebagai asas untuk penilaian, kaedah untuk mengira kadar diskaun ditentukan. Skim untuk mengira aliran tunai untuk modal yang dilaburkan dan ekuiti dibentangkan dalam Jadual. 12.

Jadual 1. Pengiraan aliran tunai untuk modal yang dilaburkan

Jadual 2. Pengiraan aliran tunai bagi ekuiti

Seperti yang anda lihat, pengiraan aliran tunai untuk ekuiti hanya berbeza kerana hasil yang diperolehi oleh algoritma untuk mengira aliran tunai untuk modal yang dilaburkan juga diselaraskan untuk perubahan dalam hutang jangka panjang. Kemudian aliran tunai didiskaun mengikut risiko yang dijangkakan, yang ditunjukkan dalam kadar diskaun yang dikira berhubung dengan perusahaan tertentu.

Jadi, kadar diskaun aliran tunai untuk ekuiti akan sama dengan kadar pulangan yang diperlukan oleh pemilik ke atas modal yang dilaburkan, modal yang dilaburkan - jumlah kadar pulangan wajaran ke atas dana yang dipinjam (iaitu, kadar faedah bank atas pinjaman) dan atas ekuiti, manakala saham mereka ditentukan oleh saham dana yang dipinjam dan sendiri dalam struktur modal. Kadar diskaun aliran tunai untuk modal yang dilaburkan dipanggil kos purata wajaran modal, dan kaedah pengiraan yang sepadan - kos purata wajaran modal(Kos Modal Purata Wajaran, WACC). Kaedah penentuan kadar diskaun ini paling kerap digunakan.

Di samping itu, kaedah paling biasa berikut boleh digunakan untuk menentukan kadar diskaun aliran tunai bagi ekuiti:

• model penentuan harga aset modal ( CAPM);
• model penilaian aset modal diubah suai ( MCAPM);
• kaedah pembinaan kumulatif;
• model keuntungan berlebihan ( EVO) dan lain-lain.

Mari pertimbangkan kaedah ini dengan lebih terperinci.

Kaedah kos modal purata berwajaran ( WACC)

Ia digunakan untuk mengira kedua-dua modal sendiri dan pinjaman dengan membina nisbah saham mereka; ia tidak menunjukkan nilai buku, tetapi nilai pasaran modal. Kadar diskaun untuk model ini ditentukan oleh formula:

DWACC\u003d C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D inc + C oa × D tentang,

di mana C zk - kos modal yang dipinjam;

N prib - kadar cukai pendapatan;

D zk - bahagian modal yang dipinjam dalam struktur modal syarikat;

С pr - kos untuk meningkatkan modal ekuiti (saham pilihan);

D priv - bahagian saham pilihan dalam struktur modal syarikat;

C oa - kos untuk meningkatkan modal ekuiti (saham biasa);

D tentang - bahagian saham biasa dalam struktur modal syarikat.

Semakin syarikat menarik dana pinjaman murah dan bukannya modal ekuiti yang mahal, semakin kecil nilainya WACC. Walau bagaimanapun, jika anda ingin menggunakan sebanyak mungkin dana pinjaman murah, anda juga harus ingat tentang penurunan yang sepadan dalam kecairan kunci kira-kira syarikat, yang pastinya akan membawa kepada peningkatan dalam kadar faedah pinjaman, kerana keadaan ini penuh dengan peningkatan risiko untuk bank, dan nilai WACC sudah tentu akan berkembang. Oleh itu, adalah wajar untuk menggunakan peraturan "min emas", secara optimum menggabungkan ekuiti dan dana yang dipinjam berdasarkan bakinya dari segi kecairan.

Kaedah penilaian aset modal ( Model Harga Aset Modal, CAPM)

Berdasarkan analisis maklumat pasaran saham mengenai perubahan dalam hasil saham yang didagangkan secara bebas. Dalam kes ini, apabila mengira kadar diskaun untuk ekuiti, formula berikut digunakan:

DCAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

di mana D b / r - kadar pulangan bebas risiko;

β - pekali khas;

D r - keuntungan keseluruhan pasaran secara keseluruhan (purata portfolio pasaran sekuriti);

P 1 - premium untuk perusahaan kecil;

P 2 - premium untuk ciri risiko syarikat individu;

R- risiko negara.

Kadar bebas risiko diambil sebagai asas untuk menilai pelbagai jenis risiko yang berkaitan dengan pelaburan dalam syarikat. Pekali beta khas ( β ) mewakili jumlah risiko sistematik yang berkaitan dengan proses ekonomi dan politik yang berlaku di negara ini, yang dikira berdasarkan penyelewengan dalam jumlah pulangan saham syarikat tertentu berbanding jumlah pulangan pasaran saham sebagai keseluruhan. Pulangan pasaran keseluruhan ialah indeks pulangan pasaran purata, yang dikira oleh penganalisis berdasarkan kajian jangka panjang data statistik.

CAPM agak sukar untuk digunakan dalam keadaan keterbelakangan pasaran saham Rusia. Ini disebabkan masalah dalam menentukan pekali beta dan premium risiko pasaran, terutamanya bagi perusahaan tertutup, yang sahamnya tidak disenaraikan di bursa saham. Dalam amalan asing, kadar pulangan bebas risiko, sebagai peraturan, ialah kadar pulangan ke atas bon atau bil kerajaan jangka panjang, kerana ia dipercayai mempunyai tahap kecairan yang tinggi dan risiko insolvensi yang sangat rendah ( kebarangkalian kebankrapan negeri secara praktikal dikecualikan). Walau bagaimanapun, di Rusia, selepas beberapa peristiwa bersejarah, sekuriti kerajaan tidak dianggap secara psikologi sebagai bebas risiko. Oleh itu, kadar purata pada deposit mata wang asing jangka panjang lima bank terbesar Rusia, termasuk Sberbank Rusia, yang dibentuk terutamanya di bawah pengaruh faktor pasaran domestik, boleh digunakan sebagai kadar bebas risiko. Bagi pekali pula β , kemudian di luar negara paling kerap mereka menggunakan penerbitan siap sedia penunjuk ini dalam direktori kewangan yang dikira oleh firma khusus dengan menganalisis maklumat statistik pasaran saham. Penilai biasanya tidak perlu mengira pekali ini secara bebas.

Model penilaian aset modal yang diubah suai ( MCAPM)

Dalam sesetengah kes, adalah lebih baik untuk menggunakan model penilaian aset modal yang diubah suai ( MCAPM), yang menggunakan penunjuk sedemikian sebagai premium risiko, yang mengambil kira risiko tidak sistematik perusahaan yang dinilai. Risiko tidak sistematik (risiko boleh pelbagai)- ini adalah risiko yang timbul secara rawak dalam syarikat, yang boleh dikurangkan melalui kepelbagaian. Sebaliknya, risiko sistematik adalah disebabkan oleh pergerakan umum pasaran atau segmennya dan tidak dikaitkan dengan keselamatan tertentu. Oleh itu, penunjuk ini lebih sesuai untuk keadaan Rusia untuk pembangunan pasaran saham dengan ketidakstabilan cirinya:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + risiko P,

di mana Db/r ialah kadar pulangan bebas risiko ke atas pinjaman mata wang asing domestik Rusia;

β - pekali, yang merupakan ukuran risiko pasaran (tidak boleh dipelbagaikan) dan mencerminkan sensitiviti perubahan dalam keuntungan pelaburan dalam syarikat dalam industri tertentu kepada turun naik dalam keuntungan pasaran saham secara keseluruhan;

D r - keuntungan pasaran secara keseluruhan;

Risiko P ialah premium risiko yang mengambil kira risiko tidak sistematik syarikat yang dinilai.

Kaedah Kumulatif

Ia mengambil kira pelbagai jenis risiko pelaburan dan melibatkan penilaian pakar bagi kedua-dua faktor ekonomi am dan khusus industri dan perusahaan khusus yang menimbulkan risiko kekurangan dalam pendapatan yang dirancang. Faktor yang paling penting ialah saiz syarikat, struktur kewangan, pengeluaran dan kepelbagaian wilayah, kualiti pengurusan, keuntungan, kebolehramalan pendapatan, dsb. Kadar diskaun ditentukan berdasarkan kadar pulangan bebas risiko, yang ditambah. premium tambahan untuk risiko melabur dalam syarikat ini, dengan mengambil kira faktor yang dinyatakan.

Seperti yang anda lihat, pendekatan kumulatif agak serupa dengan CAPM, kerana kedua-duanya adalah berdasarkan kadar pulangan ke atas sekuriti bebas risiko dengan penambahan pendapatan tambahan yang dikaitkan dengan risiko pelaburan (dipercayai bahawa lebih besar risiko, lebih besar pulangan).

model Olson ( Model penilaian Edwards-Bell-Ohlson, EBO), atau kaedah lebihan pendapatan (keuntungan)

Ia menggabungkan komponen pendekatan pendapatan dan kos, meminimumkan kekurangan mereka sedikit sebanyak. Nilai syarikat ditentukan dengan mendiskaun aliran lebihan pendapatan, iaitu, menyimpang daripada purata industri, dan nilai semasa aset bersih. Kelebihan model ini adalah keupayaan untuk digunakan untuk pengiraan maklumat yang tersedia mengenai nilai nilai yang tersedia pada masa penilaian. Bahagian yang ketara dalam model ini diduduki oleh pelaburan sebenar, dan hanya baki keuntungan diperlukan untuk meramalkan, iaitu bahagian aliran tunai yang benar-benar meningkatkan nilai syarikat. Walaupun model ini bukan tanpa beberapa kesulitan dalam penggunaan, ia sangat berguna dalam membangunkan strategi pembangunan organisasi yang berkaitan dengan memaksimumkan nilai perniagaan.

Terbitan nilai akhir nilai pasaran syarikat

Selepas nilai awal perniagaan ditentukan, beberapa pelarasan mesti dibuat untuk mendapatkan nilai pasaran akhir:

• atas lebihan/kekurangan modal kerja sendiri;
• pada aset bukan teras perusahaan;
• ke atas aset dan liabiliti cukai tertunda;
• atas hutang bersih, jika ada.

Oleh kerana pengiraan aliran tunai terdiskaun termasuk jumlah modal kerja sendiri yang diperlukan yang dikaitkan dengan ramalan hasil, maka jika ia tidak sepadan dengan nilai sebenar, lebihan modal kerja sendiri mesti ditambah, dan kelemahan mesti ditolak daripada nilai kos awal. Perkara yang sama berlaku untuk aset tidak berbayar, kerana hanya aset yang digunakan dalam pembentukan aliran tunai mengambil bahagian dalam pengiraan. Ini bermakna jika terdapat aset bukan teras yang mempunyai nilai tertentu yang tidak termasuk dalam aliran tunai, tetapi boleh direalisasikan (contohnya, semasa jualan), adalah perlu untuk meningkatkan nilai awal perniagaan mengikut nilai. daripada nilai aset tersebut, dikira secara berasingan. Jika nilai perusahaan dikira untuk modal yang dilaburkan, maka nilai pasaran yang terhasil merujuk kepada keseluruhan modal yang dilaburkan, iaitu, ia termasuk, sebagai tambahan kepada kos ekuiti, nilai liabiliti jangka panjang syarikat. Ini bermakna untuk mendapatkan kos ekuiti, adalah perlu untuk mengurangkan nilai nilai yang ditetapkan dengan jumlah hutang jangka panjang.

Selepas membuat semua pelarasan, nilai akan diperolehi iaitu nilai pasaran modal ekuiti syarikat.

Perniagaan mampu menjana pendapatan walaupun selepas tamat tempoh ramalan. Pendapatan harus stabil dan mencapai kadar pertumbuhan jangka panjang yang seragam. Untuk mengira kos dalam tempoh pasca ramalan, anda boleh menggunakan salah satu kaedah pengiraan diskaun berikut:

• mengikut nilai simpanan;
• mengikut nilai aset bersih;
• mengikut kaedah Gordon.

Apabila menggunakan model Gordon, nilai terminal ditakrifkan sebagai nisbah aliran tunai untuk tahun pertama tempoh pasca ramalan kepada perbezaan antara kadar diskaun dan kadar pertumbuhan aliran tunai jangka panjang. Kemudian nilai terminal dikurangkan kepada penunjuk kos semasa pada kadar diskaun yang sama yang digunakan untuk mendiskaun aliran tunai tempoh ramalan.

Akibatnya, jumlah nilai perniagaan ditentukan sebagai jumlah nilai semasa aliran pendapatan dalam tempoh ramalan dan nilai syarikat dalam tempoh pasca ramalan.

Kesimpulan

Dalam proses menganggar nilai syarikat menggunakan pendekatan pendapatan, model kewangan aliran tunai dicipta, yang boleh menjadi asas untuk membuat keputusan pengurusan termaklum, mengoptimumkan kos, menganalisis kemungkinan meningkatkan kapasiti projek dan mempelbagaikan volum. daripada produk. Model ini akan terus berguna selepas penilaian.

Untuk memilih satu atau kaedah lain untuk mengira nilai pasaran, pertama sekali, anda perlu memutuskan tujuan penilaian dan penggunaan hasil yang dirancang. Kemudian anda harus menganalisis perubahan jangkaan dalam aliran tunai syarikat dalam masa terdekat, mempertimbangkan keadaan kewangan dan prospek pembangunan, serta menilai persekitaran ekonomi, baik global dan nasional, termasuk industri. Apabila nilai pasaran perniagaan perlu diketahui kerana kekurangan masa, atau untuk mengesahkan keputusan yang diperoleh menggunakan pendekatan lain, atau apabila analisis aliran tunai yang mendalam tidak mungkin atau diperlukan, kaedah permodalan boleh digunakan untuk mendapatkan dengan cepat. hasil yang agak boleh dipercayai. Dalam kes lain, terutamanya apabila pendekatan pendapatan adalah satu-satunya cara untuk mengira nilai pasaran, kaedah aliran tunai terdiskaun lebih diutamakan. Mungkin, dalam situasi tertentu, kedua-dua kaedah akan diperlukan untuk mengira nilai syarikat pada masa yang sama.

Dan sudah tentu, jangan lupa bahawa nilai yang diperoleh menggunakan pendekatan pendapatan secara langsung bergantung pada ketepatan ramalan makroekonomi dan industri jangka panjang penganalisis. Walau bagaimanapun, walaupun penggunaan ramalan kasar dalam proses pendekatan pendapatan boleh berguna dalam menentukan nilai anggaran syarikat.

Apabila menjalankan urus niaga dengan perumahan, pertama sekali perlu untuk menilainya. Pelbagai pendekatan untuk penilaian hartanah digunakan: menguntungkan, perbandingan, mahal. Pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah telah mendapat populariti di negara kita. Apakah intipati pendekatan ini? Dalam kes apakah adalah dinasihatkan untuk menggunakan pendekatan ini semasa menilai meter persegi? Apakah kaedah pendekatan pendapatan yang wujud dan dalam keadaan apakah setiap kaedah tersebut digunakan? Bilakah masuk akal untuk meninggalkan pendekatan sedemikian dalam anggaran kawasan?

Apakah kaedah penilaian hartanah?

Undang-undang Persekutuan No. 135 29 Julai 1998 "Mengenai Aktiviti Penilaian di Persekutuan Rusia" menonjolkan pendekatan seperti:

• Perbandingan- satu set langkah yang bertujuan untuk membandingkan perumahan dengan analog yang maklumat harganya tersedia.
• mahal- kaedah yang bertujuan untuk menentukan kos yang akan diperlukan sekiranya berlaku pemulihan atau penggantian objek, dengan mengambil kira susut nilai. Adalah diandaikan bahawa pembeli tidak akan memberikan jumlah yang lebih besar untuk harta siap daripada penciptaan objek yang serupa.
• Menguntungkan- berdasarkan pengiraan bukan sahaja harga meter persegi, tetapi juga pada anggaran pendapatan daripadanya (contohnya, pendapatan sewa).

Apakah pendekatan pendapatan?

Penggunaan kaedah ini adalah berdasarkan prinsip berikut: kos kawasan di mana kewangan dilaburkan mesti sepadan dengan kualiti objek pada masa kini dan jumlah keuntungan pada masa hadapan.

Kelebihan pendekatan ini ialah ia membolehkan pelabur menilai objek itu setakat yang paling besar sebagai sumber pendapatan. Keupayaan kawasan tersebut menjana keuntungan pada masa hadapan diiktiraf sebagai faktor utama yang menentukan nilai kawasan ini. Kelemahannya ialah maklumat ramalan diambil sebagai asas.

Pendekatan pendapatan mencerminkan data seperti:

• Kualiti, jumlah keuntungan yang boleh dibawa oleh hartanah dalam satu tempoh.
• Risiko yang biasa untuk kemudahan itu sendiri dan untuk rantau ini.

Kaedah pendekatan pendapatan

Terdapat kaedah seperti:

• permodalan pendapatan.
• Kaedah pelaburan berkait.
• Kaedah aliran tunai diskaun.

Bagaimanakah kaedah permodalan pendapatan berfungsi?

Dengan kaedah ini, hubungan antara keuntungan pada masa hadapan dan nilai hartanah pada masa kini dikira.

Formula pendekatan kelihatan seperti ini:

C \u003d BH / K, di mana

• DARI- harga meter persegi,
• BH- keuntungan yang dijangkakan daripada objek untuk tempoh tertentu dalam bentuk tulennya,
• Kepada– kadar permodalan (pekali).

Di bawah istilah ini memahami nisbah harga hartanah kepada pendapatan yang boleh didapati daripadanya.

Kaedah permodalan langsung ialah kaedah di mana syarat untuk menggunakan hartanah dan pendapatan dalam bentuk yang stabil kekal tidak berubah, dan pelaburan tidak diperlukan pada peringkat awal, dan keuntungan dan pulangan modal juga direkodkan.

Dengan permodalan langsung, nilai dibentuk untuk tempoh tertentu tanpa mengambil kira potensi penjualan semula kawasan apabila tempoh pelaporan berakhir.

Huruf besar langsung digunakan apabila:

• Aliran kewangan melebihi sifar dan kekal stabil untuk tempoh yang panjang.
• Terdapat sedikit peningkatan dalam keuntungan dari semasa ke semasa.

Kaedah tidak terpakai jika:

• Terdapat pendapatan yang tidak stabil.
• Pembinaan bangunan di mana objek itu terletak belum siap atau kawasan itu sedang dalam pemulihan.

Langkah pengiraan:

1. Pengiraan keuntungan yang dijangkakan. Apabila mengira, 12 bulan atau purata untuk tahun diambil. Perhatian tertumpu kepada penggunaan hartanah yang paling cekap.
2. Nisbah permodalan dikira.
3. Harga kawasan dalam jumlah varian ditentukan.

Kaedah Aliran Tunai Diskaun (DCF)

Dengan kaedah ini, harga dikira untuk tempoh masa yang sama dengan beberapa tahun kebelakangan ini, dan apabila menentukan nilai hartanah, pendapatan daripada potensi penjualan semula objek diambil kira. Kelebihan kaedah ini adalah keupayaan untuk menilai objek sekiranya berlaku ketidakstabilan aliran kewangan.

DCF terpakai di bawah keadaan berikut:

• Kehadiran maklumat yang mencukupi untuk mengira jumlah pendapatan daripada hartanah pada masa hadapan.
• Terdapat sebab untuk mempercayai bahawa aliran kewangan pada masa kini dan akan datang akan berbeza (dari segi peningkatan atau penurunan).
• Objek adalah harta komersil, dicirikan oleh serba boleh dan kawasan yang besar.
• Keuntungan dan kos adalah bermusim.
• Hartanah itu terletak di dalam bangunan yang sedang dalam pembinaan atau baru siap dan dijangka akan mula beroperasi.

Pengiraan untuk DDP dibuat mengikut algoritma di bawah:

1. Berdasarkan data yang ada, tempoh ramalan diambil. Di Rusia, ia adalah 35 tahun.
2. Jumlah keuntungan untuk tempoh masa tertentu diramalkan.
3. Jumlah nilai harga baki kawasan selepas aliran keuntungan berhenti dikira.
4. Menentukan kadar diskaun untuk mengira aliran kewangan yang akan masuk atau dibayar selepas beberapa ketika. Oleh itu, adalah mungkin untuk menganggarkan nisbah risiko kepada keuntungan.
5. Pengiraan harga hartanah.

Dalam sesetengah kes, apabila berurusan dengan hartanah, ia adalah perlu. Apabila anda perlu menghubungi notari, kami memberitahu dalam artikel berasingan.
Maklumat tentang dokumen apa yang perlu anda periksa semasa membeli apartmen. Pengesahan mesti dilakukan agar tidak berakhir di mahkamah berkaitan dengan mencabar kesahihan transaksi pada masa hadapan.

Meninggalkan Pendekatan Pendapatan

Oleh kerana kaedah pendapatan digunakan jika ada matlamat pelaburan, maka apabila membeli hartanah kediaman untuk tujuan peribadi, kaedah ini tidak sesuai. Dalam kes ini, adalah dibenarkan untuk menggunakan kaedah perbandingan atau kos atau gabungannya.

Terdapat keadaan apabila penilai menolak kaedah pendapatan kerana kekurangan dokumen atas dasar yang mungkin untuk membuat pengiraan. Tanpa dokumentasi yang diperlukan, algoritma penilaian dilanggar, yang menyebabkan salah tanggapan tentang keuntungan transaksi.

Pakar dalam video ini bercakap tentang pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah:

Pendekatan pendapatan masuk akal untuk digunakan jika hartanah bukan komersial dibeli dan tujuan pembelian adalah pelaburan. Terdapat beberapa kaedah pendekatan pendapatan, kewajaran memohon satu atau yang lain boleh dinilai oleh pakar, berdasarkan ciri-ciri objek dan tujuan memperoleh meter persegi.

Peguam kami akan menasihati anda secara percuma.