Voorbeeldovereenkomst met beheerder van de Vereniging van Eigenaren. Functieomschrijving van de VvE-manager, verantwoordelijkheden en arbeidsovereenkomst

Het beheer van appartementsgebouwen moet zorgen voor gunstige en veilige levensomstandigheden voor burgers, goed onderhoud van gemeenschappelijke eigendommen in appartementsgebouwen, het oplossen van problemen met betrekking tot het gebruik van genoemde eigendommen, evenals het aanbieden van nutsvoorzieningen aan burgers die in een dergelijk huis wonen.

Tegenwoordig verschijnt in de praktijk van VvE’s steeds vaker de figuur van de VvE-manager naast de voorzitter van het bestuur. Deze trend is heel natuurlijk; bovendien zal deze zich waarschijnlijk ontwikkelen, wat het idee bevestigt van de noodzaak om zelfbestuur van MKD te combineren met professioneel management.

Het is vrij duidelijk dat je niet in elk huis een eigenaar kunt vinden (en de voorzitter van het bestuur van de VvE kan alleen de eigenaar zijn van het pand in het appartementencomplex, die lid is van de maatschap), die een voldoende kennis en ervaring, en vooral de wens om zijn hoofdbaan geheel of gedeeltelijk te verlaten (aangezien het kwaliteitswerk van de voorzitter van de raad van bestuur een aanzienlijke hoeveelheid tijd vergt) en zich te wijden aan het werken ten behoeve van het gehele huis. Ondertussen is het heel goed mogelijk om iemand te vinden die bereid en in staat is om de belangrijkste werkrichtingen bij het beheer van het huis te bepalen en de uitvoering van plannen te controleren, terwijl de ingehuurde manager de rest van het werk zal doen.

De manager van een VvE is een persoon aan wie alle huidige administratieve functies zijn toevertrouwd voor het organiseren van de werkzaamheden van het partnerschap, dat al dan niet de status van een individuele ondernemer heeft.

Ter informatie. Onlangs is de praktijk om voor een bepaalde periode een zogenaamde anticrisismanager aan te trekken bij een VvE wijdverbreid geworden om het werk van het partnerschap te organiseren en ervaring over te dragen aan het bestuur.

Registratie van de rechtspositie van de beheerder

Met de manager kunnen twee soorten contracten worden gesloten: een arbeidsovereenkomst, door deze op te nemen in het VvE-personeel, of een civiele overeenkomst, waarvan een van de vormen een overeenkomst voor het verlenen van diensten is.

Opgemerkt moet worden dat art. 145 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie valt de betrokkenheid van een manager als ingehuurde medewerker onder de exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering van VvE-leden is niet van toepassing, en hier is art. 148 (4.5) Tot de verantwoordelijkheden van het VvE-bestuur behoren onder meer: het beheren van appartementsgebouwen of het afsluiten van contracten voor het beheer ervan; werknemers inhuren om appartementsgebouwen te onderhouden en deze te ontslaan. De kwestie van het sluiten van een arbeidsovereenkomst met de manager moet dus worden beslist door het bestuur van de VvE . Op zijn beurt zal de voorzitter van de raad, in overeenstemming met artikel 2 van Art. 149 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie kan transacties uitvoeren die, in overeenstemming met de wet en het charter van het partnerschap, geen verplichte goedkeuring vereisen van het bestuur of de algemene vergadering van leden van het partnerschap.

Indien een arbeidsovereenkomst wordt gesloten, moet de functie van manager met het passende salaris worden opgenomen in de VvE-bezettingstabel in het kader van de kostenraming die is goedgekeurd op de algemene ledenvergadering van VvE overeenkomstig artikel 8.1 van art. 145 Huisvestingscode van de Russische Federatie. Tegelijkertijd is de bevoegdheid om werknemers in te huren voor het onderhoud van appartementsgebouwen en deze te ontslaan in overeenstemming met clausule 5 van Art. 148 van de RF Housing Code verwijst naar de verantwoordelijkheden van het VvE-bestuur. Hierdoor wordt op basis van een besluit van het bestuur een arbeidsovereenkomst met een manager gesloten en wordt de arbeidsovereenkomst met een bepaalde manager ondertekend door de voorzitter. Wat de beëindiging van een arbeidsovereenkomst betreft, is dit alleen mogelijk op de gronden voorzien in Art. 81 Arbeidswet van de Russische Federatie

Mogelijkheid tot conclusie burgerlijk contract met de beheerder vanwege de volgende omstandigheden:

Het beginsel van contractvrijheid (artikel 421 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), volgens hetwelk de partijen een overeenkomst kunnen sluiten, zowel bepaald als niet bepaald door de wet of andere rechtshandelingen; de bepalingen van de paragrafen. 1 lid 1 kunst. 137 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie, die, samen met het recht van de VvE om een overeenkomst te sluiten voor het beheer van appartementsgebouwen, contracten voor het onderhoud en de reparatie van gemeenschappelijke eigendommen in appartementsgebouwen, en contracten voor de levering van nutsvoorzieningen diensten, voorziet in het recht om andere overeenkomsten te sluiten in het belang van de leden van het partnerschap. Deze “anderen” moeten de overeenkomst met de VvE-manager omvatten.

Het ondertekenen van een overeenkomst voor dienstverlening met een manager (IP) is vergelijkbaar met het ondertekenen van een arbeidsovereenkomst. Opzegging van een dergelijke overeenkomst geschiedt volgens de regels van Chapter. 29 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, namelijk in geval van een aanzienlijke schending van de voorwaarden van de overeenkomst door een van de partijen en in andere gevallen vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, andere wetten of de overeenkomst. De overeenkomst voorziet in de regel in de mogelijkheid tot eenzijdige opzegging van de overeenkomst door een van de partijen, door de andere partij hiervan binnen de in de overeenkomst bepaalde termijn op de hoogte te stellen.

In relaties met derden treedt de VvE-beheerder op namens de maatschap op basis van een volmacht afgegeven conform Hoofdstuk. 10 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

Volgens paragraaf 2 van art. 149 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie wordt een volmacht afgegeven door de voorzitter van het bestuur van het partnerschap als een persoon die gerechtigd is om namens de VvE op te treden op basis van het charter, d.w.z. zonder aanvullende toestemming. In dit geval moet de inhoud van de volmacht (de lijst met bevoegdheden die aan de beheerder zijn overgedragen) gebaseerd zijn op de voorwaarden van de overeenkomst. Dit is belangrijk omdat de manager bij volmacht bijvoorbeeld de bevoegdheden kan overdragen om contracten voor onderhoud en reparatie af te sluiten, die aanvankelijk toebehoorden aan het bestuur van de VvE, en niet aan de voorzitter. Als deze voorwaarde niet in het contract is vastgelegd, maar de voorzitter toch de gespecificeerde bevoegdheid in de volmacht heeft opgenomen, dan is volgens Art. 174 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie kan een transactie door de rechtbank ongeldig worden verklaard.

Juridische status van de VvE-manager

De juridische status van de manager, namelijk zijn rechten en plichten, moet worden gespecificeerd in het contract zelf bij het sluiten van een burgerlijk akkoord, of in de arbeidsovereenkomst en de functiebeschrijving.

Het is duidelijk dat een individuele manager niet de uitvoerder van openbare diensten kan zijn. Bij het aangaan van de hierboven besproken overeenkomsten blijft de aanbieder van nutsvoorzieningen de VvE, de reikwijdte van de rechten en verantwoordelijkheden van de beheerder ligt dan ook op het gebied van het administratief beheer van de VvE, alsmede op het gebied van onderhoud, onderhoud en reparatie van de gemeenschappelijke eigendommen van het appartementencomplex.

Tenzij anders bepaald in het VvE-handvest, wordt de reikwijdte van de aan de manager gedelegeerde bevoegdheden bepaald door het VvE-bestuur, ongeacht het type overeenkomst.

Afhankelijk van de mate van vertrouwen kan de VvE-manager bijvoorbeeld de volgende functies worden toegewezen:

Selectie van aannemers voor het uitvoeren van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke eigendommen van het appartementengebouw (in dit geval kan het VvE-bestuur de bevoegdheid tot het sluiten van een overeenkomst voorbehouden, of deze ook toevertrouwen aan de beheerder);

Het afsluiten van overeenkomsten voor het leveren van nutsvoorzieningen;

Het namens de VvE afsluiten van overige overeenkomsten;

Het aannemen en ontslaan van medewerkers;

Toezicht houden op de uitvoering van werkzaamheden op het gebied van onderhoud, onderhoud en reparatie van appartementsgebouwen;

Het vertegenwoordigen van de belangen van verenigingen van huiseigenaren bij overheidsinstanties en lokale overheden;

Opstellen van ramingen van inkomsten en uitgaven van de VvE voor het jaar;

Opstellen van een financieel rapport van het VvE-bestuur aan de eigenaren voor de jaarlijkse algemene vergadering;

Interactie met eigenaren en leden van de VvE over kwesties die verband houden met het werk van de VvE;

Inning van schulden aan de VvE van de eigenaren van panden in het huis, enz.

Wat de fondsen van de VvE betreft, kan deze belangrijke bevoegdheid worden overgelaten aan het bestuur en de voorzitter van de VvE. Als de Beheerder het recht krijgt om over de gelden van de VvE te beschikken, moet deze beslissing op de juiste manier worden gedocumenteerd in een volmacht en bankdocumentatie.

Manieren van interactie tussen de VvE en de manager

Volgens het eerste model wordt het beheer uitgevoerd door de beheerder en worden onderhoud en reparaties uitgevoerd door ingehuurd personeel van de maatschap. Het grootste nadeel van deze regeling is de noodzaak om een groot personeelsbestand met constante lonen in stand te houden. Het belangrijkste voordeel van het model is de grotere onafhankelijkheid van de VvE van derden. Dit plan wordt gevonden en rechtvaardigt zichzelf in grote partnerschappen die verschillende appartementsgebouwen (wooncomplexen) verenigen.

Het tweede model: het beheer wordt uitgevoerd door de beheerder en onderhoud en reparaties worden uitgevoerd door aannemers onder contract bij de VvE. De positieve kant van dit model is natuurlijk de afwezigheid van de noodzaak om zijn eigen materiële en technische basis te behouden en de mogelijkheid om aannemers te kiezen die dit of dat soort werk uitvoeren dat beter gekwalificeerd is dan het ingehuurde personeel van het partnerschap.

Ongeacht het gekozen model veronderstelt het werk van de VvE met de manager de aanwezigheid van een persoon die verantwoordelijk is voor het beheer van het appartementencomplex, die het beheer professioneel uitvoert, en een permanent orgaan van de VvE - het bestuur, dat de belangen van de VvE tot uitdrukking brengt. eigenaren en het monitoren van de activiteiten van de beheerder. Het grootste probleem bij het selecteren van een manager is dat één VVE een gekwalificeerde manager niet altijd een vergoeding kan bieden die past bij zijn verzoek. Daarom combineren de meeste managers die we kennen het werk in verschillende VvE's.

Nawoord

Het moet duidelijk zijn dat de manager van een VvE geen technisch specialist is in een appartementencomplex; hij is eerder een projectmanager die administratieve en managementzaken op zich neemt en professioneel advies en/of juridische ondersteuning biedt. Als de VvE-manager de status van individuele ondernemer heeft, kan hij met zijn team samenwerken en andere aanvullende diensten verlenen, waaronder de diensten van een conciërge-technicus en boekhoudkundige ondersteuning.

Als er geen professionele VvE-manager in het huis aanwezig is (of als de voorzitter van de VvE deze functies niet op zich heeft genomen), worden de managementfuncties in het geheim overgedragen aan een derde partij: de beheermaatschappij/of het bedrijf dat het huis exploiteert. Dit betekent dat de VvE, in plaats van directe contracten aan te gaan voor woningonderhoud en onderhoudsdiensten, betaalt voor de diensten van een tussenpersoon, en dit is veel meer dan de jaarlijkse betaling van de VvE-beheerder. Tegelijkertijd verliest de VvE niet alleen geld, maar ook de mogelijkheid om de kwaliteit en kwantiteit van de geleverde diensten te controleren, waarbij de tussenpersoon regelmatig voor deze werkzaamheden wordt betaald. Het resultaat van dergelijke bemiddelingsdiensten ligt voor de hand: huizen gaan achteruit, apparatuur wordt onbruikbaar en eigenaren vragen zich af waar het geld naartoe gaat en waarom er geen orde in het huis is.

Olga PERMINOVA, deskundige, VvE-manager

De manager van de VvE en de voorzitter van de VvE zijn verschillende mensen. Formeel is een manager een individu aan wie, tegen een bepaalde vergoeding, een deel van de administratieve functionaliteit met betrekking tot het organiseren van de werkzaamheden van de VvE zelf wordt gedelegeerd. In de regel wordt de manager van de maatschap van buitenaf ingehuurd.

We kunnen dus concluderen dat de functie van manager bedoeld is om het managementapparaat van het partnerschap te ‘ontladen’ in de persoon van de voorzitter.

De belangrijkste functies van een manager in een VvE zijn onder meer:

Uiteraard kunnen een aantal functies en officiële bevoegdheden van de VvE-manager worden uitgebreid op basis van beslissingen van het management van het partnerschap.

Vaak wordt de voorzitter van een VvE geconfronteerd met een vrij grote hoeveelheid verplichtingen waar hij niet aan kan voldoen of waar hij eenvoudigweg niet genoeg tijd voor heeft. Vervolgens wordt bij het management van het partnerschap een persoon betrokken die ermee instemt de functie van manager op zich te nemen en een deel van de verantwoordelijkheden met de voorzitter te delen, waarbij hij zijn functies met betrekking tot interne processen op zich neemt.

Er zijn ook gevallen waarin onder de bewoners die de feitelijke eigenaren van het pand zijn, zij geen geschikte kandidaat voor de functie van voorzitter kunnen selecteren en de vergadering geen keuze kan maken. Vervolgens wordt er ook een derde partij ingehuurd om als VvE-manager op te treden.

Belangrijk! Het belangrijkste verschil tussen de manager van een VvE en de voorzitter van een VvE is dat de functie van manager kan worden vervuld door een persoon die niet de eigenaar is van woningen op het grondgebied van de maatschap.

Een ingehuurde beheerder hoeft niet eens bewoner van een bepaald gebouw te zijn om deze functie te vervullen. in partnerschap. De Russische Woningwet benadrukt dat alleen de eigenaar van het pand voorzitter van de VvE kan worden.

Het verschil tussen de posities van manager en voorzitter ligt dus niet alleen in de omvang van de verplichtingen, maar ook in hun juridische relatie tot het gemeenschappelijk bezit, waarvan de belangen worden beschermd door de VvE. Als voor de voorzitter directe aansluiting bij de MKD verplicht is, dan is dat voor de manager niet het geval.

Hoe en waar wordt de rechtspositie geregeld?

De juridische status van de manager wordt vastgelegd in de arbeidsovereenkomst of tijdens het goedkeuringsproces van een civielrechtelijke overeenkomst wanneer de persoon die zich heeft aangemeld om manager te worden, de overeenkomstige functie op zich neemt.

Daarnaast, de juridische status moet zijn vastgelegd in de functiebeschrijving van de manager.

Omdat de beheerder een individu is, verschuift het bestuur van de maatschap op het moment van het afsluiten van de transactie zijn verantwoordelijkheden met betrekking tot het leveren van publieke diensten niet naar de beheerder, maar blijft zij hun uitvoerder.

Referentie! Het juridische veld van de functie van manager ligt op het vlak van administratieve processen van administratieve aard, inclusief controle op de naleving van openbaar onroerend goed, in het bijzonder het onderhoud ervan in goede staat, reparatie en onderhoud.

Er zijn gevallen waarin het VvE-handvest een aantal vaste verantwoordelijkheden bevat, waaronder bepaalde aspecten kunnen worden gespecificeerd. Vervolgens wordt de reikwijdte van de bevoegdheden, waarvan de overdracht wordt uitgevoerd naar de VvE-manager, buiten het wettelijke kader bepaald door het bestuur van de maatschap zelf.

Het wordt aanbevolen dat de nieuwe VvE-manager zich niet alleen zorgvuldig vertrouwd maakt met de contracten en instructies, maar ook met het VvE-handvest, waarin hij van plan is zijn werk in de toekomst uit te voeren.

Modellen van interactie met het partnerschap

Er zijn twee interactiemodellen tussen de manager en het partnerschap:

Registratie van bevoegdheden door ondertekening van een overeenkomst

Zoals eerder vermeld, stelt de VvE twee soorten overeenkomsten op met de persoon die de functie van manager overneemt: een arbeidsovereenkomst of een overeenkomst op civielrechtelijke basis.

Volmacht

De VvE heeft het recht om zijn officiële functies in een officiële volmacht aan te wijzen en over te dragen aan de manager. Doorgaans wordt dit document opgesteld in situaties waarin de beheerder de belangen van het samenwerkingsverband moet behartigen in een derde partij, bijvoorbeeld bij diverse overheidsinstanties.

De volmacht vermeldt alle bevoegdheden van de zaakvoerder, die doorgaans worden gekopieerd van de functies die in zijn functieomschrijving staan vermeld of die in een burgerlijk akkoord zijn vastgelegd.

Algemene bepalingen met betrekking tot het ontwerp zijn vastgelegd in hoofdstuk 10 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

Ter afsluiting van de uitleg van de fijne kneepjes met betrekking tot posities als voorzitter en manager van de VvE, kan worden opgemerkt dat er een aanzienlijk verschil tussen hen bestaat, vooral in een juridische context.

Als u een fout tegenkomt, markeer dan een stuk tekst en klik Ctrl+Enter.

Daarom heeft de wetgever al sinds de oudheid toegestaan dat het beheer van een appartementencomplex door bepaalde organisaties moet worden uitgevoerd. De meest voorkomende waarvan de beheermaatschappij is.

De beheermaatschappij is in ons land niet zo populair.

De belangrijkste reden hiervoor is het beheer van een appartementencomplex door personen die hebben als doel inkomen te verwerven van deze activiteit.

Bewoners zien graag iemand op de functie van huismanager die oprecht hun woning beter wil maken, en wie kan dat denken als het niet de bewoner van deze woning zelf is?

Daarom bestaat er een dergelijke juridische organisatievorm als een maatschap van legale huiseigenaren werd een prioriteit voor burgers en populair onder eigenaren. In deze organisatie heerst uiteraard geen chaotische wanorde, maar een strikt geordende managementorde.

Lees meer over de voor- en nadelen van VvE’s.

Het wordt geleid door een voorzitter die de activiteiten van deze organisatie beheert en verantwoordelijk is voor andere zaken. Ook de Vereniging van Eigenaren heeft een eigen vereniging.

De laatste tijd zijn veel mensen erin geïnteresseerd geraakt nieuwe positie geïntroduceerd, die in het partnerschap begon te verschijnen - dit is. Veel eigenaren hebben niet kunnen achterhalen wat voor soort gezicht het is en welke functie het vervult. Laten we proberen het uit te zoeken.

Arbeidsovereenkomst met de VvE-manager.

Civiel contract met de VvE-manager.

Of het nodig is om een arbeidsovereenkomst te sluiten met de voorzitter van de VvE kunt u navragen bij. Er zijn voorbeelden van HOA-functiebeschrijvingen beschikbaar.

Concept en noodzaak

Laten we het hebben over waar deze positie vandaan kwam.

Iedereen die de veranderingen in de huisvestingswetgeving op de voet volgt, zal waarschijnlijk opmerken dat de positie nieuw is verscheen vrij recent in het dagelijks leven van ons land- zo'n vijf jaar geleden. En veel eigenaren realiseren zich niet eens dat er nog iemand anders in het personeelsbestand van hun organisatie werkt.

De beheerder van de vereniging van legale woningeigenaren is een ambtenaar. Bovendien is deze functionaris een individu, en geen individuele ondernemer of vertegenwoordigd door een organisatie als rechtspersoon.

Van deze persoon wordt verwacht dat hij een aantal functies vervult die hiermee verband houden administratieve activiteiten onderhoud van een appartementencomplex. De hoofdtaak is het correct en vakkundig organiseren van de werking en uitvoering van werkzaamheden aan een appartementencomplex.

Het lijkt erop dat de organisatie dit nodig heeft, maar in feite is het dat wel helpt bij het oplossen van veel problemen en houdt de orde.

Natuurlijk zou hij voor zijn activiteiten moeten ontvangen beloning.

Maar om de afspraak hierover met de huurders echt rechtskracht te geven, is het noodzakelijk om een overeenkomst op te stellen.

Als er dus een arbeidsovereenkomst bestaat tussen de vereniging van eigenaren en de beheerder, dan regelt deze niet alleen salaris kwestie deze medewerker, maar ook de zijne functies die in het kader van het partnerschap worden uitgevoerd, evenals maatregelen verantwoordelijkheid voor hun niet-naleving.

Daarom is het afsluiten van een arbeidsovereenkomst een slimme zet om jezelf te beschermen tegen problemen in de toekomst.

Gevolgen van het missen van een document

Manager kan geen betaling voor zijn werk eisen zonder een bestaande overeenkomst, hoe kunnen bewoners er anders zeker van zijn dat deze persoon alle noodzakelijke acties heeft uitgevoerd?

Op de een of andere manier, maar volgens de wet heeft hij het recht om op de volgende manier relaties aan te gaan met de huurders en eigenaren van het appartementencomplex soorten relaties– arbeidsrecht en burgerlijk recht.

Zonder het feit dat ze op papier een relatie aangaan, hebben bewoners het volste recht om niet voor het werk te betalen.

Indien de overeenkomst niet tot stand komt, dan is de beheerder mag niet betaald worden, als de bewoners het gevoel hebben dat deze persoon zijn directe functies niet heeft vervuld, en aangezien er geen document is, kan niemand precies weten welke functies aan hem zijn toegewezen.

Uitgifte en goedkeuring

Wie stelt samen, geeft uit en keurt goed? De arbeidsovereenkomst wordt opgesteld door partijen, dat wil zeggen de vereniging van eigenaren en tegelijkertijd de beheerder van de vereniging van eigenaren. Partijen stellen voor welke punten in het document kunnen worden opgenomen.

Voordat u een arbeidsovereenkomst sluit, moet u dat doen coördineer deze actie met verschillende diensten.

Informeer eerst bij de accommodatie.

Ten tweede moet een dergelijke actie worden uitgevoerd via belastingkantoor.

Alleen na goedkeuring van deze twee instanties kan een arbeidsovereenkomst worden opgemaakt.

U kunt hierover meer informatie vinden, en ook over wat de VvE het recht heeft om bekend te maken aan de eigenaren, uit onze artikelen. bij de eigenaar, kunt u downloaden op onze website.

Wijziging

Is het mogelijk en wie heeft het recht om wijzigingen aan te brengen in een goedgekeurde arbeidsovereenkomst? erin aan verandering onderhevig Om dit te laten gebeuren, moet echter aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.

Om wijzigingen volgens de regels en de wet te kunnen doorvoeren, is het noodzakelijk dat dit wederzijds is verlangen van beide kanten tegelijk. Indien een van de partijen weigert wijzigingen aan te brengen, is het niet mogelijk wijzigingen alleen op verzoek van een van de partijen aan te brengen.

Beheerder Vereniging van Eigenaren belangrijk persoon, wat de functionaliteit van het werken in een appartementencomplex vergroot.

Dankzij zijn inzet kan uw gebouw het mooiste en prettigste worden om in te wonen, of een gebouw dat snel in verval raakt.

Hoe dan ook, of u nu een VvE-beheerder nodig heeft of niet, besloten door de vergadering van eigenaren– het hoogste wetgevende orgaan in de beheerorganisatie.

Wij willen dat u de enige echte en juiste beslissing neemt, die vervolgens de beste impact heeft op uw appartementencomplex.

Als u een fout tegenkomt, markeer dan een stuk tekst en klik Ctrl+Enter.

Iedereen die de veranderingen in de wetgeving op de voet volgt, weet dat het sinds 2006 simpelweg zinloos is om prestaties te eisen van de relevante gemeentelijke structuren - de regering van de Russische Federatie heeft groen licht gegeven aan elke eigenaar van zijn appartement.

Er heeft zich een mogelijkheid voorgedaan om een non-profitstructuur op te richten die tot doel heeft het gemeenschappelijk bezit te beheren en te controleren. De Vereniging van Eigenaren heeft volledige controle over waar het ingezamelde geld van bewoners wordt besteed en welke kwaliteit van de ingekochte diensten wordt geleverd.

Na het verzamelen van gegevens over alle eigenaren van onroerend goed in het gecontroleerde gebied, wordt er een open persoonlijke bijeenkomst van alle bewoners gehouden, waarop de bestuursorganen van de Vereniging van Huiseigenaren worden gekozen. De vrijwillige keuze wordt ondersteund door de notulen van de vergadering en de stemformulieren van elke deelnemer. De uitslag van een verkiezing waarbij minstens de helft van alle vastgoedeigenaren aanwezig was, kan als legaal worden beschouwd.

Aanvankelijk bepaald uitvoerend orgaan - auditor en bestuursleden, wordt het charter van de organisatie goedgekeurd. De bestuurstermijn van de geselecteerde groep wordt bepaald door het statuut. In principe duurt deze niet langer dan 24 maanden. Het hoogste bestuursorgaan is de algemene ledenvergadering van de organisatie. Verder wordt op basis van artikel 147 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie de voorzitter van het partnerschap gekozen uit de bestuursleden, die de VvE volledig beheert. De ledenvergadering van de maatschap is bevoegd om:

eventuele wijzigingen in het VvE-handvest invoeren;
een besluit nemen over reorganisatie of;
leden van de raad van bestuur en de auditcommissie kiezen;
het bedrag van de lidmaatschapsbijdrage vaststellen;
het organiseren van extra fondsen voor de VvE - een reservefinancieringsfonds, een fonds voor restauratiewerkzaamheden en reparaties van gemeenschappelijke eigendommen;
beslissingen nemen over het verkrijgen van een lening bij banken;
de belangrijkste investeringsgebieden bepalen;
het financiële activiteitenplan van de organisatie goedkeuren;
klachten overwegen tegen de huidige bestuursorganen van de VvE (we schreven over klachten);
het bedrag bepalen van de betalingen aan actieve leden van het partnerschap;
beslissingen nemen over het verhuren van gecontroleerde gebouwen en gebieden.

Zoals eerder gezegd, alle acties en bevoegdheden van de VvE-beheersorganen strikt gereguleerd door het aangenomen charter. Volgens dit document worden de frequentie en het tijdstip waarop de leden van het partnerschap bijeenkomen bepaald. Vaak wordt de bijeenkomst eens in de 30 dagen gehouden. De voortgang van de vergadering en de genomen besluiten worden strikt vastgelegd en de notulen worden lange tijd in archieven bewaard.

De voorzitter van de VvE ontvangt een vergoeding voor het uitoefenen van zijn taken, terwijl bestuursleden gratis werken. De bestuursorganen voeren kantoorwerkzaamheden en boekhouding uit. Absoluut alle financiële kwesties met betrekking tot de levensondersteuning van het gecontroleerde gebied worden voor de rechtbank van een dergelijke non-profitorganisatie gebracht. Op dit moment wordt het beheerproces van de Vereniging van Eigenaren geregeld in het oprichtingsdocument van de organisatie.

Het charter schetst duidelijk alle rechten en verantwoordelijkheden van de structuur en bestuursorganen. De daarin genoemde aspecten mogen niet in tegenspraak zijn met de wetgeving van de Russische Federatie en lokale juridische documenten. Dit papier moet bevatten:

VvE-naam, adres en andere algemene informatie;
het doel van het creëren van een non-profitstructuur;
rechten en plichten van VvE-leden;
clausules die de activiteiten van de voorzitter van de maatschap, de accountant en leden van het bestuur regelen;
procedure en frequentie van incasso’s;
structuureliminatie-algoritme.

Activiteiten

Om de in het oprichtingsdocument gespecificeerde doelen te bereiken, heeft de VvE het volste recht om economische activiteiten uit te voeren, op basis van artikel 152 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie. Een voorwaarde voor het organiseren van een VvE is een goede afbakening van het grondgebied; als de procedure correct wordt uitgevoerd, komen alle zolders, kelders en de omgeving onder toezicht van de Vereniging van Eigenaren.

een reclamespot

Volgens Artikel 24 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie hebben VvE’s het recht om ondernemersactiviteiten uit te voeren als deze nodig zijn om hun doelen te bereiken. Commerciële of financiële activiteiten moeten manipulaties met effecten omvatten - de aankoop en verkoop ervan, de productie van goederen en diensten.

In de praktijk kan de Vereniging van Eigenaren gebruik maken van de financiële middelen die op de rekening in de structuur staan en beslissingen nemen over het beheer van onroerend goed en de passendheid van het gebruik ervan.

Het partnerschap kan bij de bankstructuur een lening aanvragen voor specifieke behoeften. Leden van het bestuur en de manager kunnen een deel van het gecontroleerde gebied ter beschikking stellen voor tijdelijk gebruik (huur) om financiële middelen te verkrijgen die zullen worden gebruikt voor de behoeften van het partnerschap. Deze mogelijkheid wordt geboden op voorwaarde dat de rechten en belangen van vastgoedeigenaren worden gerespecteerd. Hoe te zien? Lees het door de link te volgen.

Economisch

Op basis van paragraaf 2 van artikel 152 van de Huisvestingswet van de Russische Federatie heeft de VvE het recht om de volgende soorten economische activiteiten uit te oefenen:

gebruik, onderhoud en tijdige reparatie van gecontroleerd onroerend goed en grondgebied;
bouw van extra vastgoedobjecten in een gebouw met meerdere verdiepingen (op basis van de beslissing van de vergadering van VvE-leden);
het leasen van een deel van een gemeenschappelijk grondgebied of onroerend goed.

Dividenden ontvangen als gevolg van bovengenoemde operaties worden gebruikt voor de in het charter gespecificeerde doeleinden.

Dit kan bijvoorbeeld het aanleggen van een tuin zijn, het bouwen van een speeltuin of tuinhuisjes, het bestraten van trottoirs of het repareren van een weg.

Als vastgoedeigenaren de ontvangen gelden te kwader trouw gebruiken, heeft de vennootschap het recht om bij de rechtbank terugbetaling te eisen.

Heel vaak heeft de gekozen voorzitter van het partnerschap niet de mogelijkheid, en soms zelfs de wens, om zijn hoofdwerkplek te verlaten en zich volledig aan goede daden te wijden. Daarom is er een toenemende neiging om een individu aan te trekken dat dat wel wil bepaal de hoofdrichtingen van de ontwikkeling en werk aan het beheer van het huis. Deze persoon is de beheerder. Het management van de VvE kan een arbeidsovereenkomst aangaan met een persoon die solliciteert naar de rol van manager en hem daarmee opnemen in het personeel van de VvE.

Lees meer over de verantwoordelijkheden van de voorzitter.

Arbeidscontract

Volgens artikel 57 van de Arbeidswet van de Russische Federatie moet de arbeidsovereenkomst () van de persoon die het contract aangaat, de paspoortgegevens van de toekomstige werknemer, de naam van het partnerschap en de registratiemerken van de onderneming, de plaats en datum van sluiting en de naam van de feitelijke standplaats van de werknemer. Arbeidsverantwoordelijkheden en -voorwaarden worden aangegeven, evenals het werkschema, de beschikbaarheid en het bedrag van de compensatie en betaling.

In het geval dat bovenstaande gegevens niet in de arbeidsovereenkomst zijn opgenomen, worden deze nog steeds als geldig beschouwd. Wijzigingen met betrekking tot ontbrekende gegevens worden rechtstreeks in de tekst van het contract aangebracht en niet-gespecificeerde voorwaarden worden aangegeven in een speciale bijlage.

Functieomschrijving

Dit document regelt de rechten en plichten van de leidinggevende volledig en stroomlijnt het arbeidsproces. De functieomschrijving wordt voorgeschreven door de voorzitter en goedgekeurd door de advocaten. Het wordt opgesteld in twee exemplaren, waarvan er één bij de bestuursorganen van de vennootschap blijft, het tweede wordt aan de zaakvoerder gegeven.

Het document moet de noodzakelijke vaardigheden bevatten waarover de manager moet beschikken, zijn plichten en rechten. Tot op heden is er geen wetgevingsdocument aangenomen dat de inhoud en het proces van het ontwikkelen van functiebeschrijvingen regelt. Daarom heeft het management van de VvE het recht om persoonlijk een dergelijk document te ontwikkelen ().

Rapporteren aan eigenaren

Heel vaak bestaan in een huis dat wordt beheerd door een VvE, ‘gewone’ burgers en leden van het partnerschap naast elkaar. Beide de tweede categorie mensen heeft het recht om de documentatie van de organisatie in te zien, maar hun toegangsniveau zal anders zijn. Op dit moment is het algoritme voor het verstrekken van de gevraagde documentatie niet op staatsniveau ontwikkeld, dus welke documenten wel en welke niet moeten worden getoond, wordt bepaald door het management van de VvE. Papieren ter beoordeling aan gewone bewoners van een gebouw met meerdere verdiepingen:

notulen van de bijeenkomst van VvE-deelnemers, die worden bewaard in het archief;
papieren waarin besluiten worden bevestigd over kwesties die op de agenda zijn geplaatst - huurovereenkomsten en rapporten over uitgevoerd werk;
Statuut van de Vereniging van Eigenaren.

Naast alle bovengenoemde papieren heeft een lid van de gemeenschap recht op toegang tot financiële documentatie, namelijk:

schattingen van inkomsten en uitgaven;
rapporten over financiële activiteiten.

Ontvangsten

Een van de vormen van rapportage aan leden van de gemeenschap zijn ontvangstbewijzen voor de betaling van lidmaatschapsgelden. Het is belangrijk dat elke kassabon wordt ondersteund door een kassabon en alle VvE-registratietekens bevat. Zo'n document moet informatie bevatten over het maatschapslid en zijn woonadres. De zichtrekening van de ontvanger en zijn identificatiecode, het doel van de betaling en voor welke periode deze wordt gedaan, evenals het bedrag van de bijdrage en de handtekening van de betaler.

Zoals eerder geschreven wordt bij het houden van vergaderingen van de Vereniging van Eigenaars de voortgang van de vergadering en alle genomen beslissingen worden vastgelegd in het protocol. In de notulen staan alle onderwerpen die ter discussie zijn gesteld en de genomen maatregelen. De voor- en achternamen van de huidige leden van het partnerschap moeten dienovereenkomstig met persoonlijke handtekening worden ingevoerd.

De notulen worden bijgehouden door een secretaris die speciaal voor dergelijke evenementen wordt uitgenodigd. Het gemiddelde statistische protocol moet het registratienummer van het document bevatten, de naam van de vergadering met vermelding van de aard van de vergadering, de datum en het tijdstip van de vergadering, evenals het aantal aanwezigen, de agenda, met vermelding van alle kwesties en redenen voor de bijeenkomst. Aan het einde van het document is het noodzakelijk om het stemresultaat vast te leggen en de handtekeningen van alle aanwezigen te ondertekenen.

Volmacht

Heel vaak kan de manager om de een of andere reden zijn taken niet volledig uitvoeren, en om de levensduur van het partnerschap te garanderen, is het noodzakelijk om een volmacht aan de manager te geven (). Met een dergelijk document kan de medewerker de mening van de voorzitter verdedigen op algemene vergaderingen van leden van de Vereniging van Eigenaren en algemene vergaderingen van vastgoedeigenaren, en deelnemen aan de stemming over alle op de agenda aangekondigde onderwerpen.

Beroep bij de rechtbank tegen de beslissing van het bestuursorgaan van de VvE "Naam", als deze de rechten van de voorzitter als lid van een dergelijke organisatie schendt, teken en voer andere acties uit die nodig zijn om zijn belangen op de vergadering te vertegenwoordigen.

De manager heeft het recht om het gecontroleerde gebied te beheren met het recht op economisch beheer, en hij kan ook documenten van primair belang ondertekenen.

Boekhoudkundig beleid

Competent boekhoudbeleid () is een vrij belangrijk aspect bij de ontwikkeling en oprichting van een volwaardige VvE. Hiermee kunt u bijna alle financiën en activiteiten van de onderneming door de eigenaren zelf controleren en de optimale wettelijke belastingregelingen bepalen. Het boekhoudbeleid moet organisatorische kwesties bestrijken en de vorming van gegevens per segment weerspiegelen. Beschik over methoden om de balans tussen activa en passiva te beoordelen, tarieven voor diensten te reguleren en informatie te genereren die in rapporten wordt weergegeven.

Zegel

Volgens het decreet van de Federale Staatsstatistiekdienst van de Russische Federatie vereist het bijhouden van strikte rapportagedocumentatie, werkboeken en primaire papieren de aanwezigheid van een zegel met de volledige naam van de non-profitorganisatie. Op basis van paragraaf 5 van artikel 135 van de Woningwet van de Russische Federatie heeft de Vereniging van Eigenaren het recht op postzegels met haar naam, evenals formulieren (we schreven hierover al in het artikel), een geregistreerd embleem, een bank rekening en andere details.

Openbaarmakingsnorm

Huisvestingscode van de Russische Federatie Er zijn vereisten voor het vrijgeven van informatie HOA. Het partnerschap moet vrije toegang bieden tot gegevens over de belangrijkste indicatoren van zijn werk, de volgorde van de uitgevoerde werkzaamheden en de kosten ervan. Alle kenmerken van de openbaarmaking en verstrekking van dergelijke informatie zijn goedgekeurd door de Organizational Information Disclosure Standard van 23 september 2010.

In overeenstemming hiermee zijn VvE's verplicht gegevens te verstrekken op de website van lokale overheidsinstanties of op de website van de uitvoerende macht. Het is verplicht om informatie te plaatsen op rekken of stands bij de ingang van het gecontroleerde gebouw. VvE's zijn ook verplicht om gegevens te verstrekken op basis van verzoeken ontvangen van zowel leden van het partnerschap als eigenaren van onroerend goed.

Volgens paragrafen 6 en 15 van de Norm moeten de gegevens die op de website, stands en rekken staan 5 jaar bewaard worden. De lokale afdeling van de Rijkshuisvestingsinspectie houdt toezicht op de naleving van de eisen van de norm.

Heel vaak ontstaan er moeilijkheden bij de Vereniging van Eigenaren worden geassocieerd met een onjuist begrip van de doelen die door alle leden zijn gesteld. Nadat de VvE de hem toegewezen missie heeft volbracht, wordt hij eenvoudigweg overbodig, slecht georganiseerd en niet voorbereid op het vervullen van nieuwe verplichtingen en plannen.

Het VvE-beheersysteem voor een appartementencomplex behoort tot het organisatietype, met al zijn karakteristieke kenmerken en nuances. Het moet zonder enige twijfel consistent zijn met een feedbackcontroleschema. Bij het organiseren van een partnerschap moet er rekening mee worden gehouden dat een dergelijk systeem vrij nieuw is en nog niet is onderzocht, en dat soortgelijke analogen eenvoudigweg niet bestaan.

Het beheer van een appartementencomplex moet zorgen voor gunstige en veilige levensomstandigheden voor de burgers, een goed onderhoud van de gemeenschappelijke eigendommen in een appartementencomplex, het oplossen van problemen met betrekking tot het gebruik van dat onroerend goed, evenals het aanbieden van nutsvoorzieningen aan de burgers die in een dergelijk gebouw wonen.

Momenteel kiezen eigenaren van appartementsgebouwen steeds vaker voor de vorm van beheer van hun huis - VvE, terwijl velen van hen behoefte hebben aan professioneel beheer, maar niet bereid zijn om het bestuur over te dragen aan een commerciële organisatie. Een oplossing voor dit probleem is aantrekken

De VvE-manager is een persoon aan wie alle huidige administratieve functies zijn toevertrouwd voor het organiseren van het werk van het partnerschap.

Wat is de juridische status van de VvE-beheerder en wat is zijn procedure voor interactie met de Vereniging van Eigenaren.

Het is vrij duidelijk dat je niet in elk gebouw een eigenaar kunt vinden (en de voorzitter van het bestuur van de VvE kan alleen de eigenaar zijn van het pand in een appartementencomplex, die lid is van de maatschap), die een voldoende kennis en ervaring, en vooral de wens om zijn hoofdwerk geheel of gedeeltelijk op te geven (aangezien het kwaliteitswerk van de voorzitter van de raad van bestuur een aanzienlijke hoeveelheid tijd vergt) en zich te wijden aan het algemeen belang van het hele huis. Ondertussen is het heel goed mogelijk om iemand te vinden die bereid en in staat is om de belangrijkste werkrichtingen bij het beheer van het huis te bepalen en de uitvoering van plannen te controleren, terwijl de ingehuurde manager de rest van het werk zal doen.

Manager: wie is hij en waarom is hij nodig?

Een manager is een individu dat al dan niet de status van individuele ondernemer heeft.

Ter informatie. Onlangs is de praktijk om voor een bepaalde periode een zogenaamde anticrisismanager aan te trekken bij een VvE wijdverbreid geworden om het werk van het partnerschap te organiseren en ervaring over te dragen aan het bestuur.

Registratie van de rechtspositie van de beheerder.

Met de Beheerder kunnen twee soorten contracten worden afgesloten: een arbeidsovereenkomst, door hem op te nemen in het personeel van de VvE, of een civielrechtelijke overeenkomst, waarvan één van de vormen een overeenkomst tot dienstverlening is. Art. is aan deze kwesties gewijd. 162 Wooncode van de Russische Federatie.

het zou genoteerd moeten worden dat Kunst. 145 Huisvestingscode van de Russische Federatie het inhuren van een manager als ingehuurde medewerkertot de exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering van VvE-leden is niet van toepassing, en hier is art. 148 (4.5) op de verantwoordelijkheden van het VvE-bestuur omvat onder meer: het beheer van een appartementengebouw of het afsluiten van contracten voor het beheer ervan; werknemers inhuren om een flatgebouw te onderhouden en hen te ontslaan; De kwestie van het sluiten van een arbeidsovereenkomst met de manager moet dus worden beslist door het bestuur van de VvE. Op zijn beurt zal de voorzitter van de raad, in overeenstemming met artikel 2 van Art. 149 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie kan transacties uitvoeren die, in overeenstemming met de wet en het charter van het partnerschap, geen verplichte goedkeuring vereisen van het bestuur of de algemene vergadering van leden van het partnerschap.

IN Indien er een arbeidsovereenkomst wordt gesloten, dient de functie van leidinggevende met het daarbij behorende salaris in de VvE-bezettingstabel te worden opgenomen binnenin kostenraming goedgekeurd op de algemene ledenvergadering van VvE-leden conform artikel 8.1. 145 Huisvestingscode van de Russische Federatie. Tegelijkertijd is de bevoegdheid om werknemers in dienst te nemen voor het onderhoud van een appartementencomplex en hen te ontslaan in overeenstemming met clausule 5 van Art. 148 van de RF Housing Code verwijst naar de verantwoordelijkheden van het VvE-bestuur.Hierdoor wordt op basis van een besluit van het bestuur een arbeidsovereenkomst met een manager gesloten en wordt de arbeidsovereenkomst met een bepaalde manager ondertekend door de voorzitter. Wat de beëindiging van een arbeidsovereenkomst betreft, is dit alleen mogelijk op de gronden voorzien in Art. 81 van de Arbeidswet van de Russische Federatie.

Mogelijkheid tot conclusie burgerlijk contract met de beheerder vanwege de volgende omstandigheden:

Het beginsel van contractvrijheid (artikel 421 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), volgens hetwelk de partijen een overeenkomst kunnen sluiten, zowel bepaald als niet bepaald door de wet of andere rechtshandelingen; De bepalingen van de paragrafen. 1 lid 1 kunst. 137 van de Huisvestingscode van de Russische Federatie, die, samen met het recht van de VvE om een overeenkomst te sluiten voor het beheer van een appartementencomplex, overeenkomsten voor het onderhoud en de reparatie van gemeenschappelijke eigendommen in een appartementencomplex, en overeenkomsten voor de levering van nutsdiensten, voorziet in het recht om andere overeenkomsten te sluiten in het belang van de leden van het partnerschap. Deze “anderen” moeten de overeenkomst met de VvE-manager omvatten

Het ondertekenen van een overeenkomst voor dienstverlening met een manager (IP) is vergelijkbaar met het ondertekenen van een arbeidsovereenkomst. Opzegging van een dergelijke overeenkomst geschiedt volgens de regels van Chapter. 29 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, namelijk in geval van een aanzienlijke schending van de voorwaarden van het contract door een van de partijen en in andere gevallen vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, andere wetten of het contract. De overeenkomst voorziet in de regel in de mogelijkheid tot eenzijdige opzegging van de overeenkomst door een van de partijen, door de andere partij hiervan binnen de in de overeenkomst bepaalde termijn op de hoogte te stellen.

In relaties met derden treedt de VvE-manager namens het partnerschap op op basis van een volmacht afgegeven in overeenstemming met Hoofdstuk 10 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

Juridische status van de VvE-manager.

Tenzij anders bepaald in het VvE-handvest, wordt de reikwijdte van de aan de manager gedelegeerde bevoegdheden bepaald door het VvE-bestuur, ongeacht het type overeenkomst.

Afhankelijk van de mate van vertrouwen kan de VvE-manager bijvoorbeeld de volgende functies worden toegewezen:

Selectie van aannemers voor het uitvoeren van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke eigendommen van een appartementencomplex (in dit geval kan het VvE-bestuur de bevoegdheid tot het sluiten van een overeenkomst voorbehouden, of deze ook toevertrouwen aan de beheerder);

Het afsluiten van overeenkomsten voor het leveren van nutsvoorzieningen;

Het namens de VvE afsluiten van overige overeenkomsten;

Het aannemen en ontslaan van medewerkers;

Toezicht houden op de uitvoering van onderhouds-, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan een appartementencomplex;

Het vertegenwoordigen van de belangen van verenigingen van huiseigenaren bij overheidsinstanties en lokale overheden;

Opstellen van ramingen van inkomsten en uitgaven van de VvE voor het jaar;

Opstellen van een financieel rapport van het VvE-bestuur aan de eigenaren voor de jaarlijkse algemene vergadering van VvE-leden;

Interactie met eigenaren en leden van de VvE over kwesties die verband houden met het werk van de VvE;

Inning van schulden aan de VvE van de eigenaren van panden in het huis, enz.

Indien gewenst kan de beheerder ook het recht krijgen om over de gelden van de VvE te beschikken (door deze bevoegdheid op de juiste manier te formaliseren in een volmacht en bankdocumentatie). Ondertussen kunnen het VvE-bestuur en de voorzitter van het bestuur zo’n belangrijke bevoegdheid voor zichzelf reserveren.

Methoden voor interactie tussen de VVE en de manager.

Concluderend zullen we mogelijke interactiemodellen tussen de VvE en de VvE-manager overwegen.

Ongeacht het gekozen model veronderstelt het werk van de VvE met de manager de aanwezigheid van een persoon die verantwoordelijk is voor het beheer van het appartementencomplex, die het beheer professioneel uitvoert, en een permanent orgaan van de VvE - het bestuur, dat de belangen van de VvE tot uitdrukking brengt. eigenaren en het monitoren van de activiteiten van de beheerder. Het grootste probleem bij het selecteren van een manager is naar onze mening dat één VvE niet altijd een gekwalificeerde manager een vergoeding kan bieden die op zijn verzoek aansluit. Daarom combineren de meeste managers die wij kennen het werk in meerdere VvE's.