Schending van het voorkeursrecht om een ​​aandeel in een appartement te kopen. Verkoop van aandelen en voorkeursrecht tot koop

Hoi Anna.

Uw vader handelt in volledige overeenstemming met artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie:

Artikel 250. Voorkeursrecht op koop

1. Bij de verkoop van een aandeel in het gemeenschappelijk eigendomsrecht aan een buitenstaander hebben de overblijvende deelnemers aan het gedeeld eigendom het voorkeursrecht om het verkochte aandeel te kopen tegen de prijs waarvoor het is verkocht en onder andere gelijke voorwaarden, behalve in het geval van verkoop op een openbare veiling.

Openbare veilingen voor de verkoop van een aandeel in het recht van gemeenschappelijk eigendom kunnen, bij ontstentenis van de instemming van alle deelnemers aan het gedeeld eigendom, worden gehouden in de gevallen voorzien in deel twee van artikel 255 van deze Code, en in andere gevallen voorzien door wet.

2. De verkoper van een aandeel is verplicht de andere deelgenoten in gedeeld eigendom schriftelijk in kennis te stellen van zijn voornemen zijn aandeel aan een buitenstaander te verkopen, onder vermelding van de prijs en andere voorwaarden waaronder hij het verkoopt. Indien de overige deelnemers aan de gedeelde eigendom weigeren het verkochte aandeel in het eigendomsrecht van onroerende goederen te kopen of niet binnen een maand, en in het eigendomsrecht op roerende zaken binnen tien dagen na de datum van kennisgeving, te verwerven, heeft de verkoper het recht om zijn aandeel aan wie dan ook te verkopen.

3. Iedere andere deelnemer aan de gedeelde eigendom heeft bij verkoop van een aandeel in strijd met het voorkeursrecht het recht om binnen drie maanden bij de rechter de overdracht van de rechten en verplichtingen van de koper aan hem te vorderen.

4. Overdracht van het voorkeursrecht tot inkoop van een aandeel is niet toegestaan.

5. De regels van dit artikel zijn ook van toepassing bij vervreemding van een aandeel op grond van een ruilovereenkomst.

Dus als u en uw grootmoeder binnen een maand vanaf de datum van ontvangst van het schriftelijke aanbod van uw vader om zijn aandeel in de kosten van het appartement dat u toebehoort op grond van een recht van gemeenschappelijk gedeeld eigendom, te kopen tegen de door hem voorgestelde prijs, niet akkoord gaan met dit voorstel van hem, zal hij het recht hebben om dit aandeel tegen dezelfde prijs aan andere personen te verkopen.

U kunt uw vader niet aanbieden om u het hele appartement te verkopen, aangezien hij eigenaar is van slechts één van de vier aandelen ervan en het recht heeft om alleen dit deel van hem te verkopen.

Je kunt je vader vragen de prijs te verlagen van het aandeel dat hij verkoopt, maar als hij het niet eens is met je voorstel, kan hij zijn aandeel in het appartement nog steeds verkopen tegen de prijs die hij heeft aangekondigd.

U kunt een brief aan uw vader schrijven met uw voorstellen in welke vorm dan ook, aangezien de wet geen speciale eisen stelt aan de vorm van een dergelijke verklaring. Het is alleen belangrijk dat uw voorstellen in deze brief duidelijk en ondubbelzinnig worden geformuleerd.

Niettemin heeft u een kans: als uw vader uiteindelijk zijn aandeel verkoopt tegen een andere prijs dan die u wordt aangeboden, kunt u, in overeenstemming met deel drie van artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, juridisch de overdracht van de rechten en plichten van de kopers van dit aandeel aan u, ook wat betreft de verkoopprijs.

Aan de hand van het voorbeeld van een appartementsgeschil legde de Hoge Raad uit welke regels gevolgd moeten worden bij de verkoop van een aandeel in een gedeeld appartement. Het is moeilijk om het leven van mensen die niet één familie zijn, maar naast elkaar bestaan ​​in een gemeenschappelijk appartement, idyllisch te noemen. Daarom willen dergelijke burgers bij de eerste gelegenheid van hun buren af ​​en in een apart appartement wonen. De wens van zulke samenwonenden is begrijpelijk, maar de verkoop van zelfs hun eigen aandelen in het appartement kent zoveel valkuilen dat niet alleen gewone mensen erover struikelen. Zelfs rechters maken fouten.

In ons geval begon het verhaal met het feit dat een burger in beroep ging bij de rechtbank van Tyumen, verontwaardigd over de daden van haar buurman. De essentie van het geschil is als volgt: twee vrouwen, die elk een kind hadden, bezaten één appartement in gelijke delen. Het bleek dat elk van de bewoners – twee volwassenen en twee kinderen – een vierde deel had.

Eén van hen vond een mogelijkheid om haar aandeel en dat van het kind in te ruilen voor een apart appartement. De burger sloot een overeenkomst met een bepaald gezin van vier personen. Uiteraard was de tweede eigenaar van het appartement niet blij met deze ruil, en zij stapte naar de rechter om te bewijzen dat de ruilovereenkomst in strijd was met haar voorkeursrecht om het aandeel van een buurman in het appartement te kopen. De kantonrechter was het met de eiser eens. De regionale rechtbank bevestigde dit besluit. De beledigde beklaagde stapte naar de Hoge Raad. Daar bestudeerde het Gerechtelijk Collegium voor Civiele Zaken de resultaten van de procedure en oordeelde dat aan de klacht kon worden voldaan.

De rechtbank moet vaststellen of de brief van degene die besloot zijn aandeel te verkopen correct was opgesteld

De Hoge Raad herinnerde zijn collega’s eraan dat artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: bij verkoop van een aandeel in het gemeenschappelijk eigendom aan een buitenstaander, hebben de overige deelnemers aan het gedeelde eigendom een ​​voorkeursrecht om deze aandelen te kopen. Bovendien tegen de prijs waarvoor het aandeel wordt verkocht, en tegen andere gelijke voorwaarden. De uitzondering hierop is de verkoop van aandelen op een openbare veiling.

Ook bepaalt de wet dat de verkoper van een aandeel verplicht is om de andere deelnemers aan het gedeeld eigendom schriftelijk op de hoogte te stellen van zijn voornemen om zijn aandeel aan een buitenstaander te verkopen. In dezelfde brief moet u de prijs en voorwaarden aangeven waaronder de vierkante meters worden verkocht.

De wet geeft de mede-eigenaar één maand bedenktijd en aankoop. Als de overige deelnemers aan het mede-eigendom weigeren het aandeel van de buurman te kopen of zwijgen, heeft de eigenaar van de vierkante meters het recht om daarover te beschikken zoals hij wil.

Nog meer belangrijk om te weten: als de eigenaar zijn aandeel vervreemdt in strijd met het voorkeursrecht van de buurman, heeft volgens de wet elke andere deelnemer aan het gedeelde eigendom het recht om binnen drie maanden voor de rechtbank te eisen dat de rechten en plichten van de koper aan hemzelf worden overgedragen. En deze regels gelden ook bij het vervreemden van een aandeel op grond van een ruilovereenkomst. Uit alle bovenstaande bepalingen van de wet concludeert de Hoge Raad: een juridisch belangrijke omstandigheid die de rechter bij de beoordeling van dergelijke zaken moet vaststellen, is de aan- of afwezigheid van een correct uitgevoerde kennisgeving van een burger die heeft besloten van zijn aandeel af te komen. . De juiste uitvoering van zo'n 'geluksbrief' aan een buurman is een indicatie van de prijs van het aandeel en andere voorwaarden, evenals een bevestiging van de solvabiliteit van andere mede-eigenaren.

In ons geval zag de plaatselijke rechtbank, die over dit geschil besliste, geen bewijs dat de burger, die haar aandeel en het aandeel van haar dochter wilde ruilen, haar buurman correct op de hoogte bracht. Daarom oordeelde de rechtbank dat de ruilovereenkomst in strijd was met het recht van de buurman op een prioritaire aankoop van het aandeel.

Ook de bevestiging van de solvabiliteit – namelijk het feit dat de eiser geld had om de aandelen van de buren, die de helft van het appartement uitmaken – te kopen, was volgens de Hoge Raad van belang voor de juiste oplossing van het geschil. In ons verhaal was de rechtbank om de een of andere reden niet eens geïnteresseerd in de solvabiliteit van de buurman.

Het Hooggerechtshof herinnerde eraan dat de eiser, wanneer hij voor de rechtbank de overdracht van de rechten van de koper op zichzelf eist, verplicht is om het door de koper betaalde bedrag, de vergoedingen en heffingen, over te maken naar de bankrekening van de rechterlijke afdeling in zijn constituerende entiteit van de Russische Federatie. te betalen aan de koper en vergoeding van de door hem gemaakte kosten bij de aankoop van een deel van de kosten.

De Hoge Raad benadrukt: een dergelijke geldstorting voor het geval de vordering wordt voldaan, draagt ​​bij aan de tijdige uitvoering van de rechterlijke uitspraak. Maar volgens de claim waarover we schrijven, is er geen geld op de bankrekening gestort en daarom is de rechterlijke beslissing niet ten uitvoer gelegd.

Bovendien vestigde het Gerechtelijk Collegium van het Hooggerechtshof de aandacht op een belangrijk detail. Uit het materiaal van de zaak blijkt duidelijk dat de beklaagde en degenen die geld met haar wisselden het eens waren over de prijs van het aandeel in roebels.

Het is niet duidelijk waarom de rechtbank tijdens de behandeling van de zaak zelf de koopprijs heeft verlaagd. En de rechtbank gaf geen juridische redenen waarom de prijs ‘kromp’. En dit is een directe schending van artikel 198 van het Burgerlijk Wetboek. De Hoge Raad heeft gelast dat deze zaak opnieuw wordt bekeken.

In deze publicatie wil ik het hebben over één zaak waarbij sprake is van een vordering tot overdracht van rechten en plichten van de koper, gebaseerd op sollicitatie, waarin wordt voorzien in de mogelijkheid van een voorkeursrecht om een ​​aandeel te kopen door deelnemers in gedeeld eigendom.

Het lijkt erop dat wat eenvoudiger is dan zorgvuldig lezen en de niet zo complexe regels toepassen? Maar sommige burgers willen niet de moeite nemen om advocaten of advocaten te zoeken en te kiezen, zodat zij een behoorlijke bescherming kunnen krijgen. In dit geval vertegenwoordigde ik de belangen van de beklaagde en was ik eenvoudigweg blij met de manier waarop twee vertegenwoordigers van de eiser de zaak op zo'n manier voerden dat het natuurlijke resultaat een weigering was om aan de vorderingen te voldoen, die door het hof van beroep werden bevestigd.

Fabel van de zaak

Burger A. vond een advertentie voor de verkoop van een 2/3 aandeel in het recht van gemeenschappelijk mede-eigendom van een woongebouw. De aandelen werden verkocht door twee mede-eigenaren, die elk 1/3 bezaten. De derde mede-eigenaar, Sh., werd verwittigd op het adres waar hij met zijn ex-vrouw zou hebben gewoond, omdat zijn exacte verblijfplaats niet bekend was.

Ongeveer 6 maanden na het sluiten van de koop- en verkoopovereenkomst ontvangt A. een memorie van vordering van de rechtbank vertalingrechten en plichten van de koper van aandelen op de eiser.

Het standpunt van eiseres

Eiser heeft in de conclusie van eis aangegeven dat hij niet op de hoogte was gesteld van het voornemen van de andere mede-eigenaren om hun aandelen in het gemeenschappelijk eigendom te verkopen, waardoor zijn voorkeursrecht om een ​​aandeel te kopen, die hij van plan was uit te voeren als hij naar behoren op de hoogte was gesteld. De claim had betrekking op de koop- en verkoopovereenkomst en de ongeldigverklaring van de inschrijving in het Unified State Register of Real Estate.

Eiser heeft in de vordering aangegeven dat hij in juni naar de woning is gekomen en daar A. heeft gezien, die hem vertelde dat hij een aandeel van 2/3 had gekocht. Voor de rechter zei de eiser dat A. hem de koop- en verkoopovereenkomst van aandelen had laten zien. Ook heeft eiser in de conclusie van eis geschreven dat hij in oktober een uittreksel van Rosreestr heeft gekregen over de rechten op de woning en kennis heeft genomen van de schending van zijn rechten.

De claim werd pas in december ingediend.

Voordat u een claim indient voor overdracht van rechten en plichten van de koper onder de koop- en verkoopovereenkomst bleek dat eiser alsnog een claim heeft ingediend om de aandelenkoop- en verkoopovereenkomst nietig te verklaren.

Deze duidelijke fout bij het kiezen van de methode om het recht te beschermen in geval van schending voorkeursrecht om een ​​aandeel te kopen, vrij gebruikelijk bij sommige advocaten met een vaag begrip van het burgerlijk recht, heeft ertoe geleid dat de conclusie van eis die overeenkomt met de juiste methode om het recht te beschermen zo laat werd ingediend. Je hoeft geen raketwetenschapper te zijn om deel 3 te lezen en te begrijpen wat voor soort claim de wet in dit geval beschermt.

Vervolgens kreeg de eiser de claimbrief terug en diende hij opnieuw een claim in om de transactie ongeldig te verklaren, waarbij hij het onderwerp van de claim veranderde, pas nadat deze door de rechtbank was aanvaard, terwijl de rechtbank, naar mijn mening, liet doorschemeren dat dit nodig zou zijn. om de beweringen te wijzigen.

Het standpunt van beklaagde

Het eerste en voor de hand liggende wat opviel was dat de eiser de deadline miste om naar de rechter te stappen om het geschonden recht te beschermen. Deel 3 bepaalt inderdaad:
Bij verkoop van een aandeel in overtreding voorkeursrecht elke andere deelnemer aan het gedeelde eigendom heeft het recht om binnen drie maanden een vordering bij de rechtbank in te dienen vertaling op hem rechten en plichten van de koper .

In paragraaf 14 van de resolutie van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie nr. 10, het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie nr. 22 van 29 april 2010 “Over enkele kwesties die zich voordoen in de rechtspraktijk bij het oplossen geschillen met betrekking tot de bescherming van eigendomsrechten en andere eigendomsrechten” worden de volgende toelichtingen gegeven

In de zin van lid 3 heeft elke deelnemer aan het gedeelde eigendom bij verkoop van een aandeel in het gemeenschappelijke eigendom in strijd met het voorkeursrecht van koop van andere deelnemers aan het gedeelde eigendom het recht om binnen drie maanden vanaf de dag waarop hij kennis kreeg of had moeten krijgen van de transactie, in rechte te eisen dat de rechten en verplichtingen van de koper daaraan worden overgedragen.

Claims die na de aangegeven deadline worden ingediend, zijn niet onderhevig aan voldoening. Tegelijkertijd kan op verzoek van een burger, in verband met de regels, deze termijn door de rechter worden hersteld als de burger deze om goede redenen heeft gemist.

In ons geval stond in de claim zelf dat de eiser in juni een burger in de woning had gezien die vertelde dat hij aandelen in de eigendom van de woning had gekocht. Velen lezen de wet helaas slechts in fragmenten en zien er niet in wat ze niet willen zien, en misschien ook niet kunnen zien.

Zwart op wit staat dat de termijn van drie maanden begint te lopen, wat in wezen een verkorte verjaringstermijn is, die ingaat op het moment waarop de eiser kennis kreeg of had moeten krijgen van de transactie. In dit geval volgde al uit de stelling dat Sh. van de schending van rechten op de hoogte had moeten zijn nadat hij een vreemdeling in de woning had gezien en aan eiseres had verteld dat hij er een aandeel in had gekocht.

Hierna had eiser uiteraard een uittreksel van Rosreestr moeten nemen als hij werkelijk het voorkeursrecht wilde uitoefenen om een ​​aandeel te kopen, maar om onbekende redenen heeft hij het uittreksel pas in oktober, d.w.z. na een periode van drie maanden.

Uiteraard heb ik onmiddellijk de toepassing van de verjaringstermijn op de vorderingen van de eiser aangekondigd, daarbij verwijzend naar het feit dat deze in dit geval begon te lopen vanaf het moment dat de eiser kennis had moeten nemen van de schending van zijn recht.

Ik wil zeggen dat als de eiser hierover niet had gesproken in de memorie van vordering, wij bewijs hadden moeten overleggen dat de eiser in juni op de hoogte had moeten zijn van de schending van zijn rechten. Speciale dank aan degenen die de claim op deze manier hebben ingediend. Ik zou nooit een mijn planten in een rechtszaak. Laat de gedaagde bewijzen dat de eiser op de hoogte had moeten zijn van de schending van zijn recht voordat de eiser in oktober een uittreksel uit het Unified State Register of Real Estate ontving. En het is nog steeds niet bekend of de verdachte deze omstandigheden kon bewijzen of niet.

En de rechtszaak werd aangespannen door degenen die geloven dat de verjaringstermijn begint te lopen vanaf het moment dat de eiser kennis kreeg van de schending van het recht. Dat is de reden dat zij niet eens hebben nagedacht over de gevolgen van het vermelden in de conclusie van de eis dat er sprake is van een omstandigheid die de eiser kennelijk ertoe brengt de verjaringstermijn te missen.

Het lijkt erop dat het noodzakelijk was om op zijn minst te proberen de situatie voor de rechtbank recht te zetten en te proberen de verjaringstermijn te herstellen, aangezien de eiser beweerde dat hij analfabeet was. Maar nee, de vertegenwoordigers van de eiser bleven volhouden dat de verjaringstermijn niet was verstreken.

Nogmaals dank aan hen hiervoor.

Ons volgende argument was dat de mede-eigenaren niet over nauwkeurige informatie beschikten over waar de eiser woonde, en dat de kennisgeving naar zijn laatst bekende adres was gestuurd. Wij voerden aan dat een bonafide mede-eigenaar, om ervoor te zorgen dat zijn rechten niet worden geschonden, op zijn minst andere mede-eigenaren moet informeren waar kennisgevingen naar hem moeten worden gestuurd.

Ons andere bezwaar was dat op het moment dat de eiser hoorde dat er een koper in het huis woonde, hij niet van plan was het voorkooprecht uit te oefenen. Eiser heeft niet kunnen aantonen dat hij over de middelen beschikte om het voorkeursrecht tot koop van het aandeel uit te oefenen.

Het meest opmerkelijke geschenk van de vertegenwoordigers van eiseres aan gedaagden was dat zij aantoonden dat er ten tijde van het geschil een bedrag op de bankrekening van eiseres stond om de koper te betalen, maar dat dit bedrag niet op de rekening van de rechterlijke macht was gestort.

Ze hielden geen rekening met de uitleg van de resolutie van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 06/10/1980 N 4 (zoals gewijzigd op 02/06/2007) “Over enkele kwesties van de praktijk van overweging door rechtbanken voor geschillen die ontstaan ​​tussen deelnemers aan het gemeenschappelijk eigendom van een woongebouw”, waarin het volgende wordt bepaald:

Bij het indienen van een dergelijke claim is de eiser verplicht om, naar analogie met de bankrekening van de administratie (afdeling) van de rechterlijke afdeling in de relevante samenstellende entiteit van de Russische Federatie, het door de koper voor het huis betaalde bedrag, de kosten en de kosten te storten. en heffingen, evenals andere aan de koper verschuldigde bedragen ter vergoeding van de noodzakelijke kosten gemaakt bij de aankoop van het huis.

De vertegenwoordigers van de eiser legden tegenover de rechtbank uit dat zij het gerechtskantoor hadden gevraagd hoe zij het vereiste bedrag konden storten, maar zij kregen geen advies. Hiermee rechtvaardigden zij het feit dat de eiser geen geld op de rekening kon storten.

In dit geval twijfelde ik er niet aan dat de claims zouden worden afgewezen, en dat is ook gebeurd.

Maar stel je mijn verbazing voor toen ik het beroep van de eiser las. Daarin schreef de eiser dat de rechtbank hem niet het recht had uitgelegd om een ​​verzoekschrift in te dienen om de verjaringstermijn te herstellen, en ook niet de procedure had uitgelegd voor het storten van geld op de rekening van de rechterlijke afdeling.

En dit alles ondanks het feit dat de eiser twee vertegenwoordigers had en dat hoorzittingen herhaaldelijk werden uitgesteld, en de eiser werd gevraagd bewijs te leveren van naleving van de bovengenoemde verduidelijkingen van het plenum van de RF-strijdkrachten. Met andere woorden: volgens de opstellers van het beroep moet de rechtbank de eiser adviseren tijdens rechtszittingen.

Ik heb slechts korte bezwaren tegen het beroep geschreven en heb er niet aan deelgenomen. Het hof van beroep liet de beslissing van de rechtbank van eerste aanleg ongewijzigd, en er kon geen andere optie zijn gezien dergelijk werk bij de rechtbank van eerste aanleg.

Ik had dus geluk met de vertegenwoordigers van de eiser, die er alles aan deden om ervoor te zorgen dat de claims werden afgewezen.

De meeste appartementen in Moskou zijn gemeenschappelijk of gemeenschappelijk Dienovereenkomstig is bijna iedereen eigenaar van een aandeel in het appartement. Iemand besluit, nadat hij zijn krachten heeft gebundeld, een appartement in gedeeld eigendom te kopen, anderen privatiseren woningen in gemeenschappelijk gedeeld eigendom met familieleden. Sommigen van ons worden eigenaar van aandelen en gaan op voet van gelijkheid met andere erfgenamen een erfenis aan.

Natuurlijk is het goed om gelijk te bezitten delen in het appartement. Het is beter dan niets hebben. Het aandeel kan altijd verkocht worden, het kan verhuurd worden. Een aandeel in Moskou is de goedkoopste en dus de meest betaalbare woning waarin je niet alleen kunt wonen, maar je ook kunt inschrijven, waardoor je recht hebt op het volledige sociale pakket van een Moskvich. Tegenwoordig zijn begrippen als ‘delen in een appartement’ of ‘mede-eigenaar’ bij velen bekend geworden.

Het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie voorziet in een speciaal juridisch regime voor gedeeld eigendom. Dus vooral artikelen246 En 247 Het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie bepaalt dat de eigendom, de beschikking en het gebruik van onroerend goed in gedeeld eigendom worden uitgevoerd met instemming van alle deelnemers. Omdat er sprake is van gedeeld eigendom van woningen, is het noodzakelijk om rekening te houden met de rechten en belangen van alle mede-eigenaren, ongeacht de omvang van hun aandelen. Als het aankomt op delen in het appartement moeten we begrijpen dat het niet in vierkante meters kan worden gemeten, een grens kunnen trekken en andere mede-eigenaren kunnen verbieden “het grondgebied van anderen” te betreden.

Als de procedure voor het gebruik van de woonruimte niet tussen de eigenaren van aandelen in het appartement wordt overeengekomen, betekent dit dat zij alle woonruimten gelijkelijk gebruiken. Het bezitten van een aandeel in een woning is niet hetzelfde als het bezitten van een kamer. Het aandeel kan niet letterlijk worden gezien, aangeraakt of gezegd dat het aandeel dat u toebehoort, overeenkomt met een deel van het appartement. kan alleen worden uitgedrukt als een breuk, zoals 1/2, 1/5 of 3/16. Vroeg of laat rijst om verschillende redenen de vraag of een van de mede-eigenaars zijn aandeel in het appartement zal verkopen.

Hoe een aandeel in een appartement te verkopen

Transacties die verband houden met de verkoop van een aandeel in een appartement lijken het meest complex; er worden voortdurend wijzigingen in de wetgeving doorgevoerd, waarvan het niet naleven de verkoop van het aandeel onmogelijk maakt. Hoe verkoop je een aandeel in een appartement zonder de wet te overtreden? Bij verkoop moet u niet alleen het bekende art.250 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. en laat u ook leiden door de nieuwe wetten die de verkoop van aandelen regelen, gedateerd 2 juli 2016 nr.en gedateerd 1 januari 2016 nr. .

Wat onveranderd blijft, is uiteraard wat voorheen een aandeel in een appartement verkopen aan derden, is het noodzakelijk om de resterende deelnemers in gedeeld eigendom aan te bieden om het te kopen. De nieuwe wet vereist dat mede-eigenaren alleen per notariële kennisgeving op de hoogte worden gesteld; voorheen kon dit zelfstandig worden gedaan door een brief te sturen waarin de investering werd vermeld. Bovendien is het sinds 2016 onmogelijk om zonder notaris een transactie voor de verkoop van aandelen uit te voeren, aangezien registratie van het recht op een aandeel in een appartement alleen mogelijk is als de koop- en verkoop- of schenkingsovereenkomst notarieel is vastgelegd.

Het bewijs dat u de mede-eigenaren op de hoogte hebt gesteld, is een certificaat ontvangen van een notaris over de overdracht van een kennisgeving van de verkoper aan de mede-eigenaren, waarin de prijs van het aandeel en de voorwaarden van de verkoop ervan worden vermeld. Nadat u een dergelijk certificaat heeft ontvangen, heeft u het recht om het te gebruiken bij elke notaris in de regio waar het onroerend goed zich bevindt.

Een aandeel in een appartement verkopen aan een derde partij: details van het proces

De mede-eigenaren moeten het aangeboden aandeel in het appartement kopen of weigeren dit binnen een maand af te nemen. Notariële weigering van een mede-eigenaar losgeldaandelen in het appartement wordt zonder mankeren verstrekt aan de notaris die de transactie van aan- en verkoop van een aandeel in het appartement zal uitvoeren. Vanaf 1 januari 2016 verlopen transacties met aandelen (verkoop/schenking) uitsluitend via een notaris. Indien meerdere mede-eigenaren te kennen hebben gegeven een aandeel in het appartement te willen kopen, heeft de verkoper het recht om te kiezen wie van hen de kans krijgt een aandeel in het appartement te kopen.

De grootste moeilijkheid doet zich voor in gevallen waarin de relatie tussen mede-eigenaars, op zijn zachtst gezegd, niet werkt. Nadat ze hebben vernomen dat een van de mede-eigenaren heeft besloten zijn aandeel in het appartement te verkopen, beginnen andere eigenaren vaak ‘een spaak in zijn wielen te steken’. Dit kan zich ook uiten in een terughoudendheid om kopers binnen te laten, in schandalen tijdens bezichtigingen die voor potentiële kopers worden georganiseerd om hen met hun ongewenst gedrag bang te maken.

Dus ze verschijnen in de uitverkoop, de eigenaar is bereid zijn aandeel goedkoper te verkopen, om zijn zenuwen niet ongerust te maken. Over het ontduiken van een kennisgeving van de verkoop van een aandeel en nog veel meer, waarover we niet zullen praten. Laten we één ding zeggen: voor elk aandeel is er een koper. Door niet-levende mensen niet in het appartement toe te laten om tot een minnelijke schikking te komen, raken ze niet verlost van een nieuwe buurman die met hun hulp tegen een lagere prijs een aandeel in het appartement koopt.

Indien een mede-eigenaar als vermist wordt erkend en bij aanwezigheid van een overeenkomstige rechterlijke uitspraak, gaat zijn voorkeursrecht op de vervreemde aandelen niet over op andere personen (familieleden van deze mede-eigenaar, andere deelnemers aan het mede-eigendom) . Er zijn vaak gevallen waarin een van de mede-eigenaars stierf of door de rechtbank dood werd verklaard, en de erfenis voor het aandeel in het appartement niet was geformaliseerd.

Hoe en van wie kan in dergelijke gevallen afstand worden gedaan van het recht van eerste weigering? In dergelijke situaties komt een makelaar degenen die dat wensen te hulp. Er is altijd een legale uitweg uit elke situatie. Onze specialisten kunnen elk probleem oplossen, zelfs als het op het eerste gezicht onoverkomelijk lijkt.

Hoe een aandeel in een appartement te verkopende wet vereist dat een buitenstaander alle mede-eigenaren notarieel bekrachtigt. Bij overtreding van het voorkeursrecht om een ​​aandeel van een appartement te kopen, heeft iedere deelnemer aan het gedeeld eigendom het recht om binnen drie maanden een rechtszaak aan te spannen met de vordering om de rechten en plichten van de koper aan hem over te dragen. Volgens de algemene regels voor de berekening van de verjaringstermijnen begint de gespecificeerde termijn van drie maanden te worden berekend vanaf de dag waarop de deelnemer aan het gemeenschappelijke eigendom, die de overdracht van de rechten en plichten van de koper aan hem eist, kennis heeft genomen of had moeten hebben hoorde over de verkoop van een aandeel in het appartement aan een buitenstaander in strijd met zijn rechten.

Wij weten hoe we dit kunnen vermijden en niet toestaan ​​dat de transactie in twijfel wordt getrokken. Dit zijn slechts enkele van de meest voorkomende problemen waarmee mensen die dat willen, te maken krijgen een aandeel in een appartement verkopen. Onze ervaring en kennis van de wetten zullen ons in staat stellen de meest complexe transactie uit te voeren met elk aandeel in een appartement in Moskou, zelfs als het erop lijkt dat dit helemaal niet mogelijk is.

Koop een aandeel in een appartement

Laten we nu eens kijken naar transacties met aandelen van de kant van de koper. Het is belangrijk om te begrijpen met welk doel het is besloten. Het is geen geheim dat niet een klein deel van de aandelen in Moskou nu wordt verworven met het doel deze te verkrijgen , hoewel we het in dit geval in de regel niet over de daadwerkelijke verblijfplaats hebben. De omvang van zo'n aandeel in een appartement kan klein zijn, bijvoorbeeld 1/10, als het aandeel kleiner is, bijvoorbeeld 1/20, 1/50, 1/100, dan wordt u niet geregistreerd bij de Federale Overheidsdienst De Migratiedienst heeft de afgelopen twee jaar heel hard gevochten voor de registratie .

Met inschrijving op de woonplaats van de nieuwe eigenaar aandelen in het appartement er zullen geen problemen zijn, aangezien het wordt uitgevoerd zonder toestemming van de mede-eigenaren. Om dit te doen, volstaat het om een ​​eigendomscertificaat te overleggen aan het paspoortkantoor. Als de procedure voor gebruik tussen mede-eigenaren in het appartement niet eerder is vastgelegd, zal de toekomstige eigenaar van het aandeel dit probleem mogelijk zelf moeten oplossen.

In de regel is het bereiken van wederzijds begrip met buren niet eenvoudig. Vervolgens wordt de procedure voor gebruik door de rechtbank bepaald. Er wordt een rechtszaak aangespannen om de gebruiksvolgorde te bepalen, en elk aandeel krijgt bij rechterlijke beslissing een van de kamers toegewezen. Onze advocaten staan ​​klaar om u bij te staan ​​in dit juridische proces en zullen uw rechten verdedigen.

In dit verband moet worden begrepen dat de rechtbank een beslissing neemt over het bepalen van de procedure voor het gebruik van het gebied, rekening houdend met de feitelijke situatie van elke mede-eigenaar. Dat wil zeggen dat er rekening wordt gehouden met de volgende omstandigheden: a) of de eigenaar van het aandeel een ander woongebied heeft; b) heeft hij een gezin, kinderen of andere afhankelijke personen; c) financiële situatie en nog veel meer.

Het kan voorkomen dat de eigenaar van een groter aandeel in het appartement een kleinere kamer in het appartement gaat bewonen, en iemand die een veel kleiner aandeel in het recht heeft, kan bij rechterlijke uitspraak een grotere woonruimte toegewezen krijgen. Er zijn veel subtiliteiten die alleen advocaten en makelaars die betrokken zijn bij gedeeld eigendom kennen.

Verkoop van aandelen en woonruimte

Als u van plan bent om met uw hele gezin te gaan wonen van het deel van het appartement dat u heeft gekocht, moet u dat weten(inschrijving) van gezinsleden op de woonplaats is de schriftelijke toestemming van alle overige mede-eigenaren vereist. Daarom raden wij aan een aandeel in een appartement kopen voor alle personen die daarna gaan wonen en zich inschrijven.

Laten we zeggen dat voor een gezin van 3 personen, als u een 1/2 aandeel in een appartement koopt, het beter is om dit voor 1/6 per persoon te kopen. En toch hoeft u niet bang te zijn om een ​​aandeel in een appartement te kopen. Alleen kinderen jonger dan 14 jaar kunnen zonder toestemming van de mede-eigenaren als aandeel in het appartement worden ingeschreven. Vrouwen, echtgenoten, broers, zussen en ouders worden niet geregistreerd zonder toestemming van de mede-eigenaren.

Een deel van een appartement kopen wel , elk appartement met meerdere eigenaren zal vroeg of laat worden verkocht. En bij verkoop kunt u twee keer zoveel geld krijgen als u hebt uitgegeven aan het kopen van het aandeel. Een aandeel in een appartement is tegenwoordig de meest winstgevende belegging. Geen enkel type onroerend goed zal 100% winst opleveren.

Als je niet genoeg geld hebt om een ​​apart appartement te kopen, maar je moet ergens wonen, dan is het kopen van een aandeel de enige juiste uitweg uit de huidige situatie. Het kopen van een aandeel is veel veelbelovender dan het kopen van een kamer. Zoals de praktijk leert, worden de appartementen waarin een aandeel is gekocht zonder bezichtiging veel sneller verkocht.

Een aandeel in een appartement verkopen: mede-eigendom

In overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie behoort eigendom (inclusief onroerend goed) dat eigendom is van twee of meer personen hun toe onder het recht van gemeenschappelijk eigendom. Gemeenschappelijke eigendom kan gemeenschappelijk zijn – zonder aandelen te definiëren, en gedeeld – met gedefinieerde aandelen.

Een voorbeeld van gezamenlijk eigendom is een appartement dat door echtgenoten tijdens het huwelijk is verworven; er is één eigendomscertificaat voor en ondanks het feit dat daarin slechts één echtgenoot is aangegeven, kan de verkoop van een dergelijk appartement alleen plaatsvinden met de notariële toestemming van de seconde.

Tijdens een scheiding of op elk ander moment kunnen zij het gemeenschappelijke vermogen opnieuw registreren in een gedeeld vermogen, dat wil zeggen de omvang bepalen van de aandelen die bij elk van hen behoren: tijdens een scheiding zal dit in de regel ½ aandelen, en in geval van verdeling om andere redenen (bijvoorbeeld bij het sluiten van een huwelijkscontract), wordt de omvang van de aandelen bepaald in overleg tussen de echtgenoten.

Nu zullen er twee eigendomscertificaten voor het appartement zijn - voor elk delen in het appartement van jou, maar op de achterkant zal zeker worden aangegeven wie eigenaar is van de overige delen van het pand. Op basis van deze documenten kan elke echtgenoot vrijelijk over zijn vermogen beschikken zonder de ander dit te vragen, waarbij ook bepaalde formaliteiten in acht worden genomen, die hieronder worden besproken.

Een ander geval van gedeeld eigendom doet zich voor in een situatie van erfenis bij testament of bij wet, als er meer dan één erfgenaam is. Tegenwoordig zijn er appartementen op de markt die oorspronkelijk zijn gekocht door ongehuwde personen die het eigendom deelden (de zogenaamde common law-echtgenoten of eenvoudigweg mensen die geen familie of anderszins zijn). De vastgoedprijzen zijn tegenwoordig zo hoog dat ze mensen dwingen een uitweg te zoeken in een gezamenlijke aankoop.

Een aandeel in een appartement verkopen: belangrijkste punten

Bent u dus verkoper van een aandeel, dan is het belangrijk om te weten dat uw mede-eigenaar het recht van eerste weigering heeft, zoals bedoeld in Art. 250 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Dat wil zeggen: vroegeraan derden bent u daartoe verplichtalle mede-eigenaars, en als zij niet claimen uw aandeel te kopen, kunnen zij zelf notarieel afstand doen van het voorkeursrecht om het aandeel uit te kopen. Is de relatie verre van ideaal en wil de tweede eigenaar de papieren niet ondertekenen of over deze kwestie praten, dan biedt de wet u alsnog de mogelijkheid om over uw eigendom te beschikken.

Nadat u een notarieel aanbod om een ​​aandeel uit te kopen naar een mede-eigenaar hebt gestuurd, moet u 30 dagen wachten, en als hij niet de wens heeft geuit om het aandeel op uw voorwaarden te kopen, zal de notaris die het verkoopbericht heeft verzonden u een notariële akte waaruit blijkt dat de mede-eigenaars op de hoogte zijn gesteld. Met dit document in de hand heeft u het recht om een ​​transactie uit te voeren met een derde partij en het aandeel aan wie dan ook te verkopen.

De kennisgeving van kennisgeving zal dienen als bewijs dat u de rechten van een andere eigenaar niet hebt geschonden. Het is belangrijk om te onthouden dat u moet verkopen delen in het appartement precies tegen de prijs en onder de voorwaarden die in de aanbieding stonden. De geringste afwijking hiervan geeft uw mede-eigenaar het recht om naar de rechter te stappen met de claim alle rechten en plichten van de koper aan hem over te dragen.

Als je kiest , ongeacht om welke reden, voor verblijf of , is de kwestie van het voldoen aan alle formaliteiten voor u belangrijker dan voor de verkoper van het aandeel. Bij het voorbereiden van een transactie is het belangrijk om te controleren of de verkoper alles heeft gedaan zonder de wet te overtreden, want bij de geringste onjuistheid kunt u niet alleen zonder aandeel, maar ook zonder uw geld achterblijven.

Soms bieden verkopers, als ze niet de mogelijkheid hebben om een ​​weigering van andere eigenaren te krijgen, aan om de koop en verkoop op een andere manier te formaliseren, meestal via een schenkingsovereenkomst, een schenkingsovereenkomst van een klein aandeel met een verdere koop- en verkoopovereenkomst Er zijn ook schadevergoedingsovereenkomsten met verpanding van een aandeel - in dit geval is het recht van eerste weigering niet van toepassing.