Naruszenie prawa pierwokupu udziału w mieszkaniu. Sprzedaż udziałów i prawo pierwokupu

Cześć Anno.

Twój ojciec działa w pełnej zgodności z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej:

1. Zbywając udział w prawie współwłasności osobie trzeciej, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest sprzedawany i na innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem przypadku sprzedaży na aukcji publicznej.

Publiczne aukcje sprzedaży udziału w prawie współwłasności w przypadku braku zgody wszystkich uczestników współwłasności można przeprowadzić w przypadkach przewidzianych w części drugiej art. 255 niniejszego Kodeksu oraz w innych przypadkach przewidzianych w art. prawo.

2. Sprzedawca udziału jest obowiązany pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia lub nie nabędą zbywanego udziału w prawie własności nieruchomości w ciągu miesiąca, a w prawie własności ruchomości w ciągu dziesięciu dni od dnia zawiadomienia, sprzedający ma obowiązek prawo do sprzedaży swojego udziału dowolnej osobie.

3. Sprzedając udział z naruszeniem prawa poboru, każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo w terminie trzech miesięcy żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków kupującego na niego.

4. Niedopuszczalna jest cesja prawa poboru akcji.

5. Przepisy niniejszego artykułu stosuje się także w przypadku zbycia akcji na podstawie umowy zamiany.

Jeżeli więc w ciągu miesiąca od dnia otrzymania pisemnej oferty Twojego ojca na odkupienie jego udziału w kosztach mieszkania należącego do Ciebie na podstawie prawa współwłasności za zaproponowaną przez niego cenę, Ty i Twoja babcia nie zgodzicie się na swojej propozycji, będzie miał prawo sprzedać ten udział po tej samej cenie jakiejkolwiek innej osobie.

Nie możesz zaproponować ojcu sprzedaży całego mieszkania, gdyż jest on właścicielem tylko jednego z czterech jego udziałów i ma prawo sprzedać tylko tę część swojego mieszkania.

Możesz poprosić ojca o obniżenie ceny sprzedawanego udziału, ale jeśli nie zgodzi się z Twoją propozycją, nadal będzie mógł sprzedać swój udział w mieszkaniu po cenie, którą ogłosił.

Możesz napisać list do ojca ze swoimi propozycjami w dowolnej formie, ponieważ prawo nie nakłada żadnych specjalnych wymagań co do formy takiego oświadczenia. Ważne jest jedynie, aby Twoje propozycje zawarte w tym liście były wyrażone jasno i jednoznacznie.

Niemniej jednak masz szansę: jeśli Twój ojciec ostatecznie sprzeda swój udział po cenie innej niż zaoferowana Tobie, to zgodnie z częścią trzecią art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej będziesz mógł zgodnie z prawem żądać przeniesienie praw i obowiązków nabywców tego udziału na Ciebie – w tym w zakresie ceny jego sprzedaży.

Na przykładzie sporu o jedno mieszkanie Sąd Najwyższy wyjaśnił, jakimi zasadami należy się kierować przy sprzedaży udziału we współdzielonym mieszkaniu. Życie ludzi, którzy nie tworzą jednej rodziny, ale współistnieją we wspólnym mieszkaniu, trudno nazwać idyllą. Dlatego przy pierwszej okazji tacy obywatele chcą pozbyć się sąsiadów i zamieszkać w oddzielnym mieszkaniu. Pragnienie takich współmieszkańców jest zrozumiałe, ale zbycie nawet własnych udziałów w mieszkaniu kryje w sobie tyle pułapek, że natykają się na nie tylko zwykli ludzie. Nawet sędziowie popełniają błędy.

W naszym przypadku historia zaczęła się od tego, że obywatelka złożyła apelację do sądu rejonowego w Tiumeniu, oburzona działaniami sąsiadki. Istota sporu jest następująca - dwie kobiety, z których każda miała dziecko, posiadały jedno mieszkanie w równych częściach. Okazało się, że każdy z mieszkańców – dwoje dorosłych i dwoje dzieci – miał po jedną czwartą udziału.

Jedna z nich znalazła możliwość zamiany swojego udziału i udziału dziecka na osobne mieszkanie. Obywatel zawarł umowę z pewną czteroosobową rodziną. Oczywiście drugiej właścicielce mieszkania nie spodobała się ta zamiana i poszła do sądu, aby udowodnić, że umowa zamiany naruszyła jej prawo pierwokupu do nabycia udziału w mieszkaniu sąsiada. Sąd Rejonowy zgodził się z powodem. Sąd okręgowy podtrzymał tę decyzję. Obrażony oskarżony dotarł do Sądu Najwyższego. Tam Kolegium Sądowe ds. Cywilnych zapoznało się z wynikami postępowania i uznało, że skarga może zostać uwzględniona.

Sąd musi ustalić, czy pismo od tego, który zdecydował się sprzedać swój udział, zostało sporządzone prawidłowo

Sąd Najwyższy przypomniał swoim kolegom, że art. 250 kc stanowi, że: w razie sprzedaży udziału w prawie współwłasności osobie trzeciej, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu tych udziałów. Ponadto po cenie, za jaką udział jest sprzedawany i na innych równych warunkach. Wyjątkiem jest sprzedaż akcji na aukcji publicznej.

Ustawa stanowi także, że sprzedający udział ma obowiązek pisemnego zawiadomienia pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej. W tym samym piśmie należy wskazać cenę i warunki sprzedaży metrów kwadratowych.

Prawo daje współwłaścicielowi miesiąc na przemyślenie i zakup. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia udziału sąsiada lub milczą, właściciel metrów kwadratowych będzie miał prawo rozporządzać nimi według własnego uznania.

Oto, co jeszcze warto wiedzieć: zgodnie z prawem, jeśli właściciel zbędzie swój udział z naruszeniem prawa pierwokupu sąsiada, wówczas każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo żądać przed sądem w ciągu trzech miesięcy usunięcia praw i obowiązków kupującego zostaje przeniesiony na niego samego. Zasady te obowiązują również w przypadku zbycia akcji na podstawie umowy wymiany. Ze wszystkich powyższych przepisów prawa Sąd Najwyższy stwierdza: ważną z prawnego punktu widzenia okolicznością, którą sądy muszą ustalić przy rozpatrywaniu takich spraw, będzie obecność lub brak prawidłowo wykonanego zawiadomienia od obywatela, który zdecydował się pozbyć swojego udziału . Prawidłowe wykonanie takiego „listu szczęśliwości” do sąsiada jest wskazaniem ceny udziału i innych warunków, a także potwierdzeniem wypłacalności pozostałych współwłaścicieli.

W naszym przypadku miejscowy sąd rozstrzygając ten spór nie dopatrzył się dowodów na to, że obywatelka, chcąc zamienić swój udział i udział swojej córki, prawidłowo powiadomiła sąsiadkę. Dlatego sąd uznał, że umowa zamiany naruszyła prawo sąsiada do pierwszeństwa nabycia udziału.

Dla prawidłowego rozstrzygnięcia sporu istotne było także potwierdzenie wypłacalności – czyli fakt, że powód posiadał środki pieniężne na zakup udziałów sąsiadów, czyli połowy mieszkania – zdaniem Sądu Najwyższego. W naszej historii sąd z jakiegoś powodu w ogóle nie był zainteresowany wypłacalnością sąsiada.

Sąd Najwyższy przypomniał, że żądając w sądzie przeniesienia praw kupującego na siebie, powód jest zobowiązany przelać na rachunek bankowy Wydziału Sądownictwa w swojej jednostce założycielskiej Federacji Rosyjskiej kwotę zapłaconą przez kupującego, opłaty i cła należnych kupującemu oraz zwrot wydatków poniesionych przez niego przy zakupie udziału w wydatkach.

Sąd Najwyższy podkreślił: takie zdeponowanie pieniędzy na wypadek zaspokojenia roszczenia przyczynia się do terminowego wykonania orzeczenia sądu. Jednak zgodnie z roszczeniem, o którym piszemy, na konto bankowe nie wpłynęły żadne pieniądze, w związku z czym orzeczenie sądu nie zostało wykonane.

Ponadto Kolegium Sędziowskie Sądu Najwyższego zwróciło uwagę na istotny szczegół. Z materiałów sprawy wynika, że oskarżona i osoby wymieniające z nią pieniądze uzgodniły cenę udziału w rublach.

Nie jest jasne dlaczego Sąd Rejonowy rozpatrując sprawę sam obniżył cenę nabycia. A sąd nie podał żadnych prawnych powodów, dla których cena „obniżyła się”. A to stanowi bezpośrednie naruszenie art. 198 Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpatrzenie tej sprawy.

W niniejszej publikacji chcę poruszyć jedną sprawę dotyczącą roszczenia o przeniesienie praw i obowiązków kupującego na podstawie aplikacja, przewidujący możliwość pierwokupu udziału przez uczestników współwłasności.

Wydawałoby się, że co może być łatwiejszego niż uważne przeczytanie i zastosowanie nie tak skomplikowanych zasad? Niektórzy obywatele nie chcą jednak zawracać sobie głowy poszukiwaniem i wyborem prawników lub adwokatów, aby zapewnić im przyzwoitą ochronę. W tej sprawie reprezentowałem interesy pozwanego i po prostu byłem zadowolony z tego, jak dwóch przedstawicieli powoda prowadziło sprawę w taki sposób, że naturalnym skutkiem była odmowa zaspokojenia roszczeń, podtrzymana przez sąd apelacyjny.

Bajka o sprawie

Obywatel A. znalazł ogłoszenie sprzedaży 2/3 udziału w prawie współwłasności budynku mieszkalnego. Akcje sprzedało dwóch współwłaścicieli, z których każdy posiadał 1/3. Trzeci współwłaściciel, Sz., został powiadomiony pod adresem, pod którym rzekomo mieszkał z byłą żoną, gdyż nie było znane jego dokładne miejsce zamieszkania.

Po około 6 miesiącach od zawarcia umowy kupna-sprzedaży A. otrzymuje pozew z sądu ds tłumaczenieprawa i obowiązki nabywcy akcji na powoda.

Stanowisko powoda

Powód wskazał w pozwie, że nie został powiadomiony o zamiarze sprzedaży przez pozostałych współwłaścicieli posiadanych przez nich udziałów w prawie współwłasności, w wyniku czego jego prawo pierwokupu akcji, które zamierzał wdrożyć, gdyby został prawidłowo powiadomiony. Pozew dotyczył umowy kupna-sprzedaży oraz unieważnienia wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości.

Powód w pozwie wskazał, że w czerwcu przyszedł do domu i zastał tam A., który powiedział mu, że kupił udział w 2/3. W sądzie powód zeznał, że A. pokazał mu umowę kupna-sprzedaży udziałów. Powód w pozwie napisał także, że w październiku wziął od Rosreestr wypis dotyczący praw do domu i dowiedział się o naruszeniu jego praw.

Wniosek złożono dopiero w grudniu.

Przed złożeniem wniosku o przeniesienie praw i obowiązków kupującego na podstawie umowy kupna-sprzedaży, jak się okazało, powód w dalszym ciągu złożył pozew o unieważnienie umowy sprzedaży udziałów.

To oczywisty błąd w wyborze sposobu ochrony prawa w przypadku jego naruszenia prawo pierwokupu akcji, dość powszechne wśród części prawników mających niejasne pojęcie o prawie cywilnym, spowodowało, że pozew odpowiadający właściwemu sposobowi ochrony prawa został złożony z opóźnieniem. Nie musisz być naukowcem zajmującym się rakietami, aby przeczytać część 3 i zrozumieć, jakiego rodzaju roszczenia chroni prawo w tym przypadku.

Następnie powodowi zwrócono pozew i ponownie wniósł pozew o unieważnienie transakcji, zmieniając przedmiot pozwu, dopiero po jego uwzględnieniu przez sąd, gdy – jak sądzę – sąd zasugerował, że konieczne będzie zmienić roszczenia.

Stanowisko oskarżonego

Pierwszą i oczywistą rzeczą, która rzuciła się w oczy, było to, że powód nie dotrzymał terminu na zwrócenie się do sądu w celu ochrony naruszonego prawa. Rzeczywiście, Część 3 przewiduje:
Sprzedając udział z naruszeniem prawo pierwokupu każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo żądać przed sądem w terminie trzech miesięcy tłumaczenie na nim prawa i obowiązki kupującego .

W paragrafie 14 Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej nr 10, Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 22 z dnia 29 kwietnia 2010 r. „W niektórych kwestiach pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu spory związane z ochroną praw majątkowych i innych praw majątkowych” poniżej zamieszczamy wyjaśnienia

W rozumieniu ust. 3, w przypadku zbycia udziału we współwłasności z naruszeniem prawa pierwokupu innych uczestników współwłasności, każdy uczestnik współwłasności ma prawo, w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym dowiedział się lub powinien był dowiedzieć się o transakcji, żądać przed sądem przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego.

Reklamacje złożone po wyznaczonym terminie nie podlegają zaspokojeniu. Jednocześnie na wniosek obywatela, w związku z przepisami, sąd może przywrócić ten termin, jeżeli obywatel uchybił go z ważnych powodów.

W naszym przypadku z samego pozwu wynikało, że powód widział w czerwcu w domu obywatela, który oświadczył, że kupił udziały we własności domu. Wielu niestety czyta prawo jedynie fragmentarycznie i nie widzi w nim tego, czego nie chce widzieć i być może nie może zobaczyć.

Czarno na białym jest napisane, że zaczyna biec termin trzymiesięczny, który jest w istocie skróconym terminem przedawnienia, który liczy się od chwili, w której powód dowiedział się lub powinien był dowiedzieć się o transakcji. W tej sprawie wynikało już z twierdzenia, że Sz. powinien był dowiedzieć się o naruszeniu prawa po tym, jak zobaczył w domu nieznajomą osobę i powiedział powodowi, że kupił w nim udział.

Następnie powód powinien był oczywiście wziąć wypis z Rosreestr, jeśli rzeczywiście chciał skorzystać z prawa pierwokupu akcji, ale z niewiadomych przyczyn wypis wziął dopiero w październiku, tj. po okresie trzech miesięcy.

Oczywiście od razu ogłosiłem zastosowanie przedawnienia roszczeń powoda, powołując się na fakt, że w tej sprawie zaczął on biec od chwili, w której powód powinien był dowiedzieć się o naruszeniu jego prawa.

Chcę powiedzieć, że gdyby powód nie wspomniał o tym w pozwie, to musielibyśmy przedstawić dowody na to, że powód powinien był dowiedzieć się o naruszeniu jego praw już w czerwcu. Specjalne podziękowania dla osób, które złożyły wniosek w ten sposób. Nigdy nie podłożyłbym miny w procesie sądowym. Niech pozwany udowodni, że powód powinien był wiedzieć o naruszeniu jego prawa, zanim powód otrzymał wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości w październiku. Nadal nie wiadomo, czy oskarżony był w stanie udowodnić te okoliczności, czy nie.

A pozew złożyli ci, którzy uważają, że przedawnienie zaczyna biec od chwili, gdy powód dowiedział się o naruszeniu prawa. Dlatego nawet nie pomyśleli o konsekwencjach wskazania w pozwie okoliczności, która w sposób oczywisty stawia powoda pod zarzutem przedawnienia.

Wydaje się, że należało przynajmniej spróbować naprawić sytuację w sądzie i przywrócić bieg przedawnienia, skoro powód twierdził, że jest analfabetą. Ale nie, pełnomocnicy powoda w dalszym ciągu utrzymywali, że przedawnienie nie nastąpiło.

Jeszcze raz dziękuję im za to.

Naszym kolejnym argumentem było to, że współwłaściciele nie posiadali dokładnych informacji o miejscu zamieszkania powoda, dlatego zawiadomienie zostało wysłane na jego ostatni znany adres. Argumentowaliśmy, że współwłaściciel działający w dobrej wierze, aby mieć pewność, że jego prawa nie zostaną naruszone, musi przynajmniej poinformować innych współwłaścicieli, gdzie należy do niego kierować zawiadomienia.

Drugim naszym zarzutem było to, że w chwili, gdy powód dowiedział się, że w domu mieszka kupujący, nie miał on zamiaru skorzystać z prawa pierwokupu. Powód nie przedstawił żadnego dowodu na to, że posiadał środki umożliwiające skorzystanie z prawa pierwokupu udziału.

Najbardziej niezwykłym prezentem przedstawicieli powoda dla pozwanych było to, że wykazali, że w czasie sporu na rachunku bankowym powoda znajdowała się kwota do zapłaty kupującemu, ale kwota ta nie została wpłacona na konto wydziału sądowego.

Nie uwzględnili wyjaśnień Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 06.10.1980 N 4 (zm. 02.06.2007) „W sprawie niektórych zagadnień praktyki rozpatrywania przez sądy rozjemcze powstałe pomiędzy uczestnikami współwłasności budynku mieszkalnego”, który stanowi, co następuje:

Składając takie roszczenie, powód jest zobowiązany do zdeponowania, analogicznie do rachunku bankowego administracji (wydziału) Wydziału Sądownictwa w odpowiednim podmiocie Federacji Rosyjskiej, kwoty zapłaconej przez kupującego za dom, opłaty i cła, a także inne kwoty należne kupującemu w ramach rekompensaty za niezbędne wydatki poniesione przy zakupie domu.

Pełnomocnicy powoda wyjaśnili przed sądem pierwszej instancji, że pytali kancelarię sądu, w jaki sposób mogą wpłacić żądaną kwotę, lecz nie zostali pouczeni. Tym uzasadniali fakt, że powód nie mógł wpłacić pieniędzy na rachunek.

W tym przypadku nie miałem wątpliwości, że roszczenia zostaną odrzucone i tak też się stało.

Ale wyobraźcie sobie moje zdziwienie, gdy przeczytałem apelację powoda. Powód napisał w nim, że sąd nie wyjaśnił mu prawa do złożenia wniosku o przywrócenie terminu przedawnienia, a także nie wyjaśnił trybu wpłacania pieniędzy na konto Wydziału Sądowego.

A wszystko to pomimo faktu, że powód miał 2 przedstawicieli, a rozprawy sądowe były wielokrotnie przekładane, a powód był proszony o przedstawienie dowodów stosowania się do powyższych wyjaśnień Plenum Sił Zbrojnych FR. Innymi słowy, zdaniem autorów apelacji, sąd powinien doradzać powodowi podczas rozpraw sądowych.

Napisałem jedynie krótkie zastrzeżenia do odwołania i nie brałem w nim udziału. Sąd Apelacyjny pozostawił orzeczenie sądu I instancji bez zmian, a przy takiej pracy w sądzie I instancji nie było innego wyjścia.

Miałem zatem szczęście do przedstawicieli powoda, którzy dołożyli wszelkich starań, aby roszczenia zostały odrzucone.

Większość mieszkań w Moskwie jest wspólna lub wspólna W związku z tym prawie każdy jest właścicielem udziału w mieszkaniu. Ktoś, łącząc siły, decyduje się na zakup mieszkania we współwłasności, inni prywatyzują mieszkanie na wspólną własność z członkami rodziny. Niektórzy z nas stają się właścicielami udziałów, przystępując do spadku na równych zasadach z innymi spadkobiercami.

Naturalnie, nawet dobrze jest je posiadać udział w mieszkaniu. Lepsze to niż nie mieć nic. Udział zawsze można sprzedać, można go wynająć. Udział w Moskwie jest najtańszym, a zatem najtańszym mieszkaniem, w którym można nie tylko mieszkać, ale także zarejestrować się, co daje prawo do otrzymania pełnego pakietu socjalnego Moskwicza. Dziś pojęcia takie jak „udział w mieszkaniu” czy „współwłaściciel” stały się powszechnie znane wielu osobom.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje szczególny reżim prawny dla współwłasności. A więc w szczególności artykuły246 I 247 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że własność, zbycie i użytkowanie majątku będącego współwłasnością odbywa się za zgodą wszystkich jego uczestników. Mając współwłasność mieszkania, należy wziąć pod uwagę prawa i interesy wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od wielkości ich udziałów. Jeśli chodzi o udział w mieszkaniu, musimy zrozumieć, że nie można tego mierzyć w metrach kwadratowych, wyznaczyć granicę i zabronić innym współwłaścicielom wjazdu na „obce terytorium”.

Jeżeli tryb korzystania z lokalu mieszkalnego nie zostanie ustalony pomiędzy właścicielami udziałów w mieszkaniu, oznacza to, że korzystają oni jednakowo ze wszystkich lokali mieszkalnych. Posiadanie udziału w nieruchomości mieszkalnej nie jest tożsame z posiadaniem pokoju. Udziału nie można dosłownie zobaczyć, dotknąć ani powiedzieć, że należący do Ciebie udział odpowiada jakiejś części mieszkania. można wyrazić tylko jako ułamek zwykły, na przykład 1/2, 1/5 lub 3/16. Prędzej czy później z różnych powodów pojawia się pytanie, czy któryś ze współwłaścicieli sprzeda swój udział w mieszkaniu.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu

Najbardziej skomplikowane wydają się transakcje związane ze sprzedażą udziału w mieszkaniu, stale wprowadzane są zmiany w przepisach, których nieprzestrzeganie uniemożliwi sprzedaż udziału. Jak sprzedać udział w mieszkaniu nie łamiąc prawa? Sprzedając, należy ściśle przestrzegać nie tylko znanej sztuki.250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. a także kierować się nowymi przepisami prawa regulującymi sprzedaż akcji z dnia 2 lipca 2016 r.i z dnia 1 stycznia 2016 r. nr. .

Oczywiście niezmienione pozostaje to, co było wcześniej sprzedać udział w mieszkaniu osobom trzecim, konieczne jest złożenie oferty jego kupna pozostałym uczestnikom współwłasności. Nowe prawo wymaga, aby współwłaściciele byli powiadamiani wyłącznie w drodze notarialnego zawiadomienia, wcześniej można było to zrobić samodzielnie, wysyłając pismo z wyszczególnieniem inwestycji. Ponadto od 2016 r. nie ma możliwości przeprowadzenia transakcji sprzedaży udziałów bez notariusza, ponieważ rejestracja prawa do udziału w mieszkaniu jest możliwa tylko w przypadku zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub darowizny poświadczonej notarialnie.

Dowodem powiadomienia współwłaścicieli będzie otrzymane od notariusza zaświadczenie o przekazaniu współwłaścicielom zawiadomienia od sprzedającego, zawierającego cenę udziału i warunki jego sprzedaży. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia masz prawo posługiwać się nim u dowolnego notariusza znajdującego się w regionie, w którym znajduje się nieruchomość.

Sprzedaj udział w mieszkaniu osobie trzeciej: specyfika procesu

Współwłaściciele muszą wykupić oferowany udział w mieszkaniu lub odmówić jego nabycia w terminie jednego miesiąca. Notarialna odmowa współwłaściciela okupudziałów w mieszkaniu przekazywana jest bezwzględnie notariuszowi, który przeprowadzi transakcję kupna-sprzedaży udziału w mieszkaniu. Od 1 stycznia 2016 r. transakcje akcjami (sprzedaż/darowizna) dokonywane są wyłącznie za pośrednictwem notariusza. Jeżeli zamiar zakupu udziału w mieszkaniu wyraziło kilku współwłaścicieli, sprzedający ma prawo wybrać, który z nich będzie miał możliwość zakupu udziału w mieszkaniu.

Największa trudność pojawia się w przypadkach, gdy relacje między współwłaścicielami, delikatnie mówiąc, nie układają się. Dowiedziawszy się, że jeden ze współwłaścicieli zdecydował się sprzedać swój udział w mieszkaniu, pozostali właściciele często zaczynają „wkładać mu szprychy w koła”. Może to wyrażać się także niechęcią do wpuszczania kupujących do mieszkania, skandalami podczas oglądania, które organizowane są dla potencjalnych nabywców w celu zastraszenia ich niewłaściwym zachowaniem.

Pojawiają się więc w sprzedaży, właściciel jest gotowy sprzedać swój udział taniej, żeby nie martwić się nerwami. O uchylanie się od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży udziału i wiele innych, o których nie będziemy wspominać. Powiedzmy jedno: na każdą akcję znajdzie się nabywca. Nie wpuszczając nieżyjących osób do mieszkania na polubowne porozumienie, nie pozbędą się nowego sąsiada, który za ich pomocą kupi udział w mieszkaniu po niższej cenie.

Jeżeli współwłaściciel zostanie uznany za zaginionego i w obecności odpowiedniego orzeczenia sądu, jego prawo pierwokupu do nabycia zbywalnego udziału nie przechodzi na inne osoby (członkowie rodziny tego współwłaściciela, inni uczestnicy współwłasności) . Często zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli zmarł lub został uznany przez sąd za zmarłego, a spadek za udział w mieszkaniu nie został sformalizowany.

Jak i od kogo uzyskać w takich przypadkach zrzeczenie się prawa pierwokupu? W takich sytuacjach pośrednik w handlu nieruchomościami przychodzi z pomocą tym, którzy chcą. Z każdej sytuacji zawsze można znaleźć legalne wyjście. Nasi specjaliści rozwiążą każdy problem, nawet taki, który na pierwszy rzut oka wydaje się nie do pokonania.

Jak sprzedać udział w mieszkaniuprawo wymaga, aby osoba z zewnątrz poświadczyła notarialnie wszystkich współwłaścicieli. W przypadku naruszenia prawa pierwokupu udziału w mieszkaniu każdy uczestnik współwłasności ma prawo w ciągu trzech miesięcy wystąpić z pozwem o przeniesienie na niego praw i obowiązków kupującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami obliczania terminów przedawnienia, wskazany termin trzymiesięczny rozpoczyna się od dnia, w którym uczestnik współwłasności wspólnej, żądając przeniesienia na niego praw i obowiązków kupującego, dowiedział się lub powinien był dowiedział się o sprzedaży udziału w mieszkaniu osobie z zewnątrz z naruszeniem jej praw.

Wiemy jak tego uniknąć i nie dopuścić do kwestionowania transakcji. To tylko niektóre z najczęstszych trudności, z jakimi borykają się osoby pragnące tego dokonać sprzedać udział w mieszkaniu. Nasze doświadczenie i znajomość prawa pozwolą nam przeprowadzić najbardziej złożoną transakcję dowolnym udziałem w moskiewskim mieszkaniu, nawet jeśli wydaje się, że nie jest to w ogóle możliwe.

Kup udział w mieszkaniu

Przyjrzyjmy się teraz transakcjom z udziałem kupującego. Ważne jest, aby zrozumieć, w jakim celu została podjęta decyzja. Nie jest tajemnicą, że niemała część akcji w Moskwie jest obecnie nabywana w celu uzyskania , choć w tym przypadku co do zasady nie mówimy o faktycznym pobycie. Wielkość takiego udziału w mieszkaniu może być niewielka, na przykład 1/10, jeśli udział jest mniejszy, na przykład 1/20, 1/50, 1/100, wówczas nie zostaniesz zarejestrowany, Federalny Służby Migracyjne od dwóch lat bardzo ciężko walczą o rejestrację .

Z rejestracją w miejscu zamieszkania nowego właściciela udziałów w mieszkaniu nie będzie żadnych problemów, ponieważ odbywa się to bez zgody współwłaścicieli. Aby to zrobić, wystarczy przedstawić świadectwo własności w biurze paszportowym. Jeżeli procedura korzystania między współwłaścicielami w mieszkaniu nie została wcześniej ustalona, przyszły właściciel udziału może być zmuszony do samodzielnego rozwiązania tej kwestii.

Z reguły osiągnięcie wzajemnego zrozumienia z sąsiadami nie jest łatwe. Następnie procedurę użycia ustala sąd. O ustalenie kolejności użytkowania składa się pozew, a każdemu udziałowi na mocy postanowienia sądu przydzielane jest jedno z pomieszczeń. Nasi prawnicy są gotowi pomóc w tym procesie prawnym i będą bronić Twoich praw.

Należy w tym względzie rozumieć, że sąd podejmuje decyzję o ustaleniu trybu korzystania z terenu, biorąc pod uwagę rzeczywistą sytuację każdego ze współwłaścicieli. Oznacza to, że pod uwagę będą brane następujące okoliczności: a) czy właściciel udziału ma inną powierzchnię do zamieszkania; b) czy ma rodzinę, dzieci, inne osoby na utrzymaniu; c) sytuacja finansowa i wiele innych.

Może się okazać, że właściciel większego udziału w mieszkaniu będzie zajmował mniejszy pokój w mieszkaniu, a komuś, kto ma w prawie znacznie mniejszy udział, wyrokiem sądu może zostać przydzielone większe pomieszczenie mieszkalne. Istnieje wiele subtelności, które znają tylko prawnicy i pośrednicy w handlu nieruchomościami zajmujący się współwłasnością.

Sprzedaż udziałów i zakwaterowanie

Jeśli planujesz mieszkać na części zakupionego mieszkania z całą rodziną, powinieneś o tym wiedzieć(rejestracja) członków rodziny w miejscu zamieszkania wymagana będzie pisemna zgoda wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Dlatego zalecamy kupić udział w mieszkaniu dla wszystkich osób, które w przyszłości będą mieszkać i meldować się.

Powiedzmy, że dla 3-osobowej rodziny kupując 1/2 udziału w mieszkaniu, lepiej kupić je po 1/6 za każdą osobę. A jednak nie ma się co bać zakupu udziału w mieszkaniu. Tylko dzieci do lat 14 mogą być zarejestrowane jako udział w mieszkaniu bez zgody współwłaścicieli. Żony, mężowie, bracia, siostry, rodzice nie będą rejestrowani bez zgody współwłaścicieli.

Kupno udziału w mieszkaniu jest , każde mieszkanie, w którym jest kilku właścicieli, prędzej czy później zostanie sprzedane. A sprzedając, możesz dostać dwa razy więcej pieniędzy, niż wydano na zakup akcji. Udział w mieszkaniu to dziś najbardziej opłacalna inwestycja. Nie jeden rodzaj nieruchomości przyniesie 100% zysku.

Jeśli nie masz środków na zakup osobnego mieszkania, a potrzebujesz gdzieś mieszkać, kupno udziału to jedyne słuszne wyjście z obecnej sytuacji. Kupno udziału jest o wiele bardziej obiecujące niż kupno pokoju. Jak pokazuje praktyka, mieszkania, w których zakupiono udziały bez oglądania, sprzedają się znacznie szybciej.

Sprzedam udział w mieszkaniu: współwłasność

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej majątek (w tym nieruchomości) będący własnością dwóch lub więcej osób należy do nich na mocy prawa wspólnej własności. Majątek wspólny może być wspólny – bez określenia udziałów, i wspólny – z określeniem udziałów.

Przykładem współwłasności jest mieszkanie nabyte przez małżonków w trakcie małżeństwa, jest do niego jeden akt własności i mimo że wskazany jest w nim tylko jeden z małżonków, zbycie takiego mieszkania może nastąpić wyłącznie za notarialnie potwierdzoną zgodą drugi.

Podczas rozwodu lub w dowolnym innym momencie mogą przerejestrować majątek wspólny na majątek wspólny, to znaczy ustalić wielkość udziałów należących do każdego z nich: podczas rozwodu z reguły będzie to ½ udziałów, a w przypadku podziału z innych przyczyn (np. przy zawarciu umowy małżeńskiej) wielkość udziałów ustala się w drodze porozumienia małżonków.

Teraz będą dwa świadectwa własności mieszkania - dla każdego udział w mieszkaniu twoje, ale na odwrocie na pewno będzie wskazane, kto jest właścicielem pozostałych części nieruchomości. Na podstawie tych dokumentów każdy z małżonków może swobodnie rozporządzać swoim majątkiem bez pytania drugiego, dochowując przy tym pewnych formalności, o których poniżej.

Inny przypadek współwłasności powstaje w sytuacji dziedziczenia z woli lub z mocy prawa, jeżeli spadkobierców jest więcej niż jeden. Dziś na rynku są mieszkania, które pierwotnie nabyły osoby stanu wolnego, będące współwłaścicielami (tzw. konkubenci, czyli po prostu osoby niespokrewnione lub niespokrewnione). Ceny nieruchomości są dziś na tyle wysokie, że zmuszają ludzi do szukania wyjścia we wspólnym zakupie.

Sprzedaj udział w mieszkaniu: główne punkty

Jeśli więc jesteś sprzedawcą udziału, to warto wiedzieć, że Twojemu współwłaścicielowi przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. To znaczy wcześniejosobom trzecim, jesteś zobowiązanywszystkich współwłaścicieli, a jeżeli nie zgłoszą oni chęci nabycia Twojego udziału, mogą sami notarialnie zrzec się prawa pierwokupu udziału. Jeśli związek jest daleki od ideału, a drugi właściciel nie chce podpisywać dokumentów ani omawiać tej kwestii, prawo nadal pozostawia Ci możliwość rozporządzania majątkiem.

Po wysłaniu notarialnej oferty wykupu udziału współwłaścicielowi należy odczekać 30 dni, a jeżeli nie wyraził on chęci nabycia udziału na Twoich warunkach, notariusz, który przesłał zawiadomienie o sprzedaży, wystawi Ci zaświadczenie notarialne stwierdzające, że współwłaściciele zostali powiadomieni. Mając ten dokument w ręku, masz prawo przeprowadzić transakcję z osobą trzecią i sprzedać udział komukolwiek.

Zawiadomienie będzie stanowić dowód, że nie naruszyłeś praw innego właściciela. Warto pamiętać, że trzeba sprzedać udział w mieszkaniu dokładnie po cenie i na warunkach, które zostały zapisane w ofercie. Najmniejsze odstępstwo od nich daje Twojemu współwłaścicielowi prawo do wystąpienia do sądu z roszczeniem o przeniesienie na niego wszystkich praw i obowiązków kupującego.

Jeśli zdecydujesz , bez względu na powód, w celu zamieszkania lub , kwestia dopełnienia wszelkich formalności jest dla Ciebie ważniejsza niż dla sprzedającego udział. Przygotowując transakcję warto sprawdzić, czy sprzedający zrobił wszystko nie naruszając prawa, gdyż w przypadku najmniejszej niedokładności możesz zostać nie tylko bez udziału, ale i pieniędzy.

Czasami sprzedawcy, jeśli nie mają możliwości uzyskania odmowy od innych właścicieli, oferują sformalizowanie zakupu i sprzedaży w inny sposób, najczęściej poprzez umowę podarunkową, umowę podarunkową małego udziału z dalszą umową kupna-sprzedaży , istnieją także umowy kompensacyjne z zastawem na udziale – w tym przypadku prawo pierwokupu nie ma zastosowania.