Rozwiązanie umowy z powodu braku zapłaty za towar. Jeżeli kupujący zapłacił więcej niż połowę wartości nieruchomości, wówczas brak zapłaty pozostałej części nie stanowi istotnego naruszenia umowy sprzedaży, pociągającego za sobą prawo sprzedawcy do żądania jej rozwiązania

Bezpłatne próbki reklamacji, reklamacji, umów itp. strona

Możliwe opcje w tym przypadku:

strony uzgodniły wypowiedzenie – w takim przypadku rozwiązanie umowy nastąpi za porozumieniem stron;
strony nie mogły dojść do porozumienia w sprawie wypowiedzenia – wówczas inicjatorem będzie strona, która uważa, że jej prawa zostały naruszone, a druga strona nie wypełniła swoich zobowiązań;
wypowiedzenie w sądzie.

Rozwiązanie umowy na dostawę za porozumieniem stron

Najlepszą opcją jest, gdyby strony były w stanie uzgodnić i rozwiązać umowę za porozumieniem stron, po wcześniejszym uzgodnieniu szczegółów i wykonaniu obliczeń. Wynikiem takich porozumień będzie podpisany przez strony dokument – Umowa o wypowiedzeniu umowy.

Co należy uwzględnić w umowie:

Data zakończenia;
regulować wzajemne długi. Jeżeli została wpłacona zaliczka, to termin zwrotu zaliczki, jeżeli towar został dostarczony, a nie zapłacony w dniu zawarcia umowy, ustala się termin zapłaty;
zgadzają się na odpowiedzialność za wykonanie zobowiązań finansowych przewidzianych umową, gdyż kara umowna nie będzie miała zastosowania po rozwiązaniu umowy;
w przypadku ustalenia okresu gwarancji na dostarczone towary, w zależności od czasu trwania umowy, określić okres gwarancji;
inne obowiązki, np. zwrot towaru o niskiej jakości (jeżeli wypowiedzenie jest spowodowane nieodpowiednią jakością), termin zwrotu opakowania.

Umowa o wypowiedzenie jest sporządzana wyłącznie w formie pisemnej, podpisana przez obie strony.

Konsekwencją wypowiedzenia będzie wygaśnięcie zobowiązań stron wynikających z umowy. Oznacza to, że zobowiązania określone w umowie po rozwiązaniu nie podlegają egzekucji.

Ważny! Jeżeli umowa wypowiedzenia przewiduje zobowiązania, np. zwrotu środków lub zapłaty za otrzymany towar, wówczas obowiązki te będą uregulowane już na podstawie zawartej umowy, a umowa może wskazywać odpowiedzialność za niewykonanie tych obowiązków w dniu czas.

Jednostronne rozwiązanie umowy na dostawy

Jednostronne wypowiedzenie, co do zasady, następuje w postępowaniu sądowym, a odstąpienie od umowy jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych przez Kodeks Cywilny. W odniesieniu do umowy dostawy odmowa jest przewidziana w art. 523 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, to znaczy ustawodawstwo pozwala na jednostronne rozwiązanie umowy z inicjatywy jednej ze stron poza sądem.

Ale art. 523 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wymienia tylko przyczyny rozwiązania umowy na dostawę, dlatego zaleca się, aby umowa przewidywała:

procedura wypowiedzenia – w jakim okresie wysyłane jest powiadomienie, na jaki adres;
tryb regulowania zobowiązań stron – sposób dokonywania zapłaty za dostarczony towar, zwrot zaliczki w przypadku niedostarczenia towaru;
moment wypowiedzenia – jak długo po przesłaniu (lub otrzymaniu) wypowiedzenia umowa jest uważana za rozwiązaną;
zobowiązania stron po rozwiązaniu umowy – np. procedura zaspokojenia roszczeń w przypadku wad dostarczonego towaru.

Dodatkowo strony mogą podać dodatkowe powody rozwiązania umowy dostawy, choć praktyka orzecznicza jest w tym zakresie niejednoznaczna.

Wypowiedzenie umowy dostawy przez dostawcę

Przyczyny odmowy dostawcy, bezpośrednio przewidziane w sekcji regulującej dostawę towarów i ustanowione w art. 523 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej:

naruszenie przez kupującego warunków płatności lub niedobór towaru i takie naruszenia muszą być powtórzone.

Również w rozdziale „Zakup i sprzedaż” są inne powody, dla których dostawca może wypowiedzieć umowę:

odmowa kupującego przyjęcia i zapłaty za towar;
niespełnienie przez kupującego obowiązku ubezpieczenia towaru, gdy jest to wymagane umową;
nieotrzymania instrukcji od kupującego, do kogo wysłać towar.

W takim przypadku, jeżeli dostawca rozwiąże umowę z powodu braku płatności, dostawca ma prawo żądać zwrotu niezapłaconego towaru.

Na przykład w przypadku rozwiązania umowy z powodu braku zapłaty za dostarczony sprzęt, dostawca ma prawo żądać zwrotu sprzętu i odszkodowania za zużycie, natomiast może żądać rzeczywisty amortyzacja sprzętu, a nie obliczona.

Rozwiązanie umowy dostawy z inicjatywy kupującego

Przyczyny odmowy przez kupującego od umowy mogą być zgodne z art. 523 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej:

powtarzające się przypadki doręczeń z naruszeniem terminu;
jakość otrzymanego towaru odbiega od ustalonej w umowie i nie ma możliwości terminowego usunięcia wad.

Ponadto istnieje możliwość wypowiedzenia z przyczyn określonych w rozdziale 30 „Kupno i sprzedaż”:

odmowa dostawcy przekazania sprzedanego towaru;
naruszenie przez dostawcę wymagań dotyczących jakości towarów;
niewypełnienie przez dostawcę obowiązku ubezpieczenia towaru.

Rozwiązanie umowy na dostawę z powodu niemożności wykonania

Istnieją jeszcze dwa powody rozwiązania umowy na dostawy:

rozwiązanie umowy z powodu niemożności wykonania (klauzula 1 art. 416 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
rozwiązanie umowy w związku z wydaniem aktu przez organ publiczny (klauzula 1, art. 417 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przyczyny te nie zależą od woli stron i nie wymagają podpisania umowy wypowiedzenia, ale będą pociągać za sobą konsekwencje dla stron, dlatego przy sporządzaniu umowy można przewidzieć obowiązek niezwłocznego powiadomienia w w przypadku wystąpienia takich okoliczności i przewidywać możliwe konsekwencje lub okres umowy w przypadku takich sytuacji.

Jednocześnie, jeśli kontrahent nie zgadza się na wypowiedzenie lub naruszenie drugiej strony nie jest bezpośrednio przewidziane ani przez prawo, ani przez umowę, będziesz musiał wystąpić do sądu z żądaniem rozwiązania umowy. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana na mocy orzeczenia sądu, uważa się ją za rozwiązaną z dniem wejścia w życie orzeczenia sądu.

Trudno przewidzieć działania drugiej strony w przypadku jednostronnego rozwiązania umowy, dlatego przed wysłaniem wypowiedzenia zaleca się konsultację z prawnikiem w celu przeanalizowania sytuacji, dokumentów i prawidłowego sformułowania swoich wymagań.

UWAGA! Ze względu na ostatnie zmiany w przepisach informacje zawarte w artykule mogą być nieaktualne! Nasz prawnik doradzi Ci bezpłatnie - napisz w formularzu poniżej.

Normalne relacje międzyludzkie zakładają sumienne podejście kontrahentów do ich praw i obowiązków. Co to znaczy? Dobra wiara rozumiana jest w tym przypadku jako brak nadużywania swoich praw i prawidłowego wykonywania nałożonych obowiązków. Mówiąc prościej, w społeczeństwie przyjęło się być odpowiedzialnym za swoje słowa, zwłaszcza te, które są odzwierciedlone na papierze i potwierdzone własnoręcznym podpisem.

Pomimo tego, że większość osób zgadza się z powyższą tezą, w praktyce dość często strony umowy łamią swoje zobowiązania i tworzą spór, który może być rozstrzygnięty jedynie na drodze sądowej.

Jedną z tych kontrowersyjnych kwestii jest wzajemne zobowiązanie kupującego do zapłaty za nabytą nieruchomość. Taka sytuacja może wystąpić w przypadku płatności po rejestracji państwowej przeniesienia własności na kupującego.

Praktyka sądowa w zakresie rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości

W tej kwestii istnieje odmienne orzecznictwo. Na przykład Sąd Najwyższy wskazał, że jeśli nabywca nieruchomości zarejestrował przeniesienie własności, ale nie zapłacił za nieruchomość, sprzedawca na podstawie art. 486 klauzuli 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej , ma prawo żądać zapłaty na podstawie umowy i zapłaty odsetek zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Rejestracja przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości na kupującego nie stanowi przeszkody do rozwiązania umowy z przyczyn przewidzianych w art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z art. 1103 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają zastosowanie do roszczeń jednej strony w zobowiązaniu wobec drugiej o zwrot tego, co zostało dokonane w związku z tym obowiązkiem. Dlatego w przypadku rozwiązania umowy sprzedawca, który nie otrzymał płatności na jej podstawie, ma prawo żądać zwrotu nieruchomości przekazanej kupującemu na podstawie art. 1102, 1104 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej . Akt sądowy o zwrocie nieruchomości sprzedawcy jest podstawą państwowej rejestracji wygaśnięcia własności kupującego i państwowej rejestracji własności tej nieruchomości sprzedającego (Uchwała Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej nr 10, Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 22 z dnia 29.04.2010 r. powstałe w praktyce sądowej przy rozwiązywaniu sporów związanych z ochroną praw majątkowych i innych praw majątkowych).

Istnieje jednak inne stanowisko sądów, zgodnie z którym w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej nie ma norm pozwalających na rozwiązanie umowy kupna-sprzedaży i unieważnienie przez kupującego własności nieruchomości z powodu braku zapłaty za zakup ceny, skutki prawne niedopełnienia tego obowiązku są różne. Zgodnie z postanowieniami części 2 artykułu 450, ustęp 4 artykułu 453, ustęp 3 artykułu 486 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, niewypełnienie przez kupującego zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży i kupna pociąga za sobą prawo sprzedawcy do żądania zapłaty kosztów towaru i odsetek, a nie wypowiedzenia umowy.

Sądy zwracają również uwagę, że jeżeli zgodnie z umową sprzedaży lokalu mieszkalnego sprzedającemu nie zostanie przyznane prawo żądania od kupującego zwrotu przeniesionej na podstawie umowy nieruchomości, w tym w przypadku naruszenia przez nabywcy zobowiązań do zapłaty jego kosztów, wówczas roszczenie sprzedawcy o rozwiązanie umowy, zwrot lokalu mieszkalnego, wygaśnięcie przez nabywcę własności lokalu nie podlega zaspokojeniu.

Jak nie zostać bez mieszkania (nieruchomości) i bez pieniędzy?

W praktyce może dojść do bardzo smutnej sytuacji, w której sprzedający może zostać pozostawiony na ulicy bez swojej własności i bez pieniędzy.

Tym samym, aby sprzedawca mógł zabezpieczyć się i zabezpieczyć swoje prawnie uzasadnione interesy, umowa może przewidywać warunek, że w przypadku naruszenia ustalonego terminu płatności, sprzedawca będzie miał prawo do jednostronnego rozwiązania umowy, tj. odmówić wykonania zawartej umowy i zażądać zwrotu przekazanego mieszkania.

Należy zauważyć, że częściowa zapłata za nieruchomość nie zwalnia kupującego z obowiązku zwrotu towaru.

Innym sposobem ochrony praw sprzedawcy jest zawarcie w umowie warunku sprzedaży mieszkania na kredyt zgodnie z przepisami art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przy zawieraniu wszelkich umów należy zachować ostrożność i dyskrecję oraz w miarę możliwości skorzystać z pomocy prawnika.

Podpisując więc umowę, która zawiera klauzulę, że środki z tej umowy zostały przekazane przed jej podpisaniem, zbywcy nieruchomości ryzykują utratę możliwości otrzymania zapłaty z tytułu umowy, w tym na drodze sądowej.

Przekazanie środków może być potwierdzone wyłącznie pisemnym dowodem.

Na zakończenie dodam, że spór o zmianę lub rozwiązanie umowy może być merytorycznie rozpoznawany przez sąd tylko wtedy, gdy powód przedstawi dowody potwierdzające podjęcie przez niego czynności zmierzających do przedsądowego rozstrzygnięcia sporu z sądem. pozwany, o którym mowa w art. 452 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Takimi dowodami mogą być listy polecone, telegramy, pokwitowania ich skierowania, zawiadomienia pocztowe.

Konsultację przygotował prawnik Nevidimov G.A.18 października 2015, Irkuck

doradztwo prawne, obsługa prawna adwokata ds. obrotu nieruchomościami, pomoc adwokata w sprawach nieruchomości, obsługa obrotu nieruchomościami, rozwiązywanie sporów dotyczących nieruchomości, udział adwokata w rozprawach sądowych w Irkucku dla tel.: 8950-100-89-25

W przeglądzie praktyki sądowej nr 5, zatwierdzonym w grudniu 2017 r., Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej (zwany dalej Sądem Najwyższym Federacji Rosyjskiej) podsumował praktykę w sprawach kontrowersyjnych z różnych dziedzin prawa. Tym samym Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej rozważył procedurę rozwiązywania sporów dotyczących wykonania zobowiązań. W pkt 8 kontroli Sąd Najwyższy wyjaśnia, że brak zapłaty za towar przez kupującego w przypadku wywiązania się przez sprzedawcę z obowiązków w dobrej wierze jest uznawany za istotne naruszenie warunków sprzedaży.

Jako przykład w przeglądzie przytoczono orzeczenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej (N 5-KG17-13) w sprawie roszczenia kobiety, która sprzedała swoją działkę i dom, ale nie otrzymała zapłaty określonej w umowie od kupujący.

Historia postępowania

Kobieta poszła do sądu z pozwem, w którym domagała się rozwiązania zawartej z pozwanym umowy sprzedaży i zwrotu nieruchomości przekazanej mu na podstawie umowy.

Powódka zawarła z kupującym umowę kupna-sprzedaży, zgodnie z którą ten ostatni miał otrzymać budynek mieszkalny i działkę oraz przekazać kobiecie określoną w umowie kwotę pieniędzy. Powódka wywiązała się w całości ze swojej części zobowiązań. Przeniesienie własności na kupującego zostało prawidłowo zarejestrowane, jednak kupujący nie dokonał zwrotu nieruchomości, co zdaniem powoda w istotny sposób naruszyło warunki zawartej umowy.

Przy pierwszym rozpoznaniu sprawy sąd spełnił żądania kobiety. Sąd uzasadnił swoje rozstrzygnięcie faktem, że w wyniku długotrwałego niewywiązywania się przez pozwaną z obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość, powódka w dużej mierze straciła to, czego oczekiwała przy zawarciu umowy. Sąd uznał takie naruszenie za istotne i uznał prawo kobiety do żądania rozwiązania umowy i zwrotu przeniesionego majątku na nabywcę.

Inna instancja wyraziła odmienne zdanie. Odwołanie podjęło nową decyzję, żądania kobiety pozostały niezaspokojone. Sąd nie zakwestionował faktu, że kupujący nie wywiązał się z obowiązku zapłaty za nieruchomość, ale uznał, że to naruszenie umowy nie było istotne.

Sąd, orzekając, powołał się na art. 486 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i wskazał: fakt, że towar nie został opłacony przez kupującego, nie pociąga za sobą prawa powoda do rozwiązania umowy, a jedynie daje prawo do żądania zapłaty za dom i ziemię oraz pobieranie odsetek w określony sposób. Ponadto odmawiając powoda, sąd zastosował wyjaśnienia zawarte w paragrafie 65 uchwały Posiedzeń Plenarnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej i Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z kwietnia 2010 r. N 10/22 (zwanej dalej Uchwała nr 10/22) W paragrafie 65 Uchwały nr 10/22 mówi się, że na podstawie art. 453 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, strony postępowania nie mogą żądać zwrotu tego, co wykonały w ramach zobowiązania, do momentu zmiany lub rozwiązania umowy, chyba że prawo lub umowa określa inne zasady.

Konkluzje Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej wskazał, że rozstrzygnięcie instancji odwoławczej jest sprzeczne z normami prawa, czyli z przepisami art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Artykuł ten stanowi, że takie naruszenie umowy uznaje się za istotne, przez co druga strona otrzymuje szkodę, przez co jest w dużej mierze pozbawiona tego, na co mogłaby liczyć przy zawieraniu umowy. Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej wyjaśnił: oceniając istotność naruszenia popełnionego przez kupującego, sąd musiał wyjść z tego, że powódka nie otrzymała żadnej zapłaty za grunt i budynek, a zatem oczywiście straciła to, czego oczekiwała do otrzymania przy zawieraniu umowy.

Odnosząc się do konkluzji apelacji, że fakt braku zapłaty gruntu i domu daje powodowi jedynie prawo domagania się zapłaty za nieruchomość i pobrania odsetek, Sąd Najwyższy wskazał, że taki wniosek jest błędny i wynika z błędnej interpretacji przepisów prawa. Sztuka. 486 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Z treści niniejszego artykułu nie wynika, że jeżeli kupujący odmawia zapłaty za towar, sprzedającemu nie przysługuje prawo żądania rozwiązania umowy z przyczyn przewidzianych w art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej wskazał również na nieprawidłowe zastosowanie w odwołaniu wyjaśnienia do uchwały nr 10/22. Zgodnie z art. 1103 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają zastosowanie do roszczeń jednej strony w zobowiązaniu wobec drugiej strony o zwrot tego, co zostało wykonane w związku z tym obowiązkiem. W związku z tym po rozwiązaniu umowy sprzedający ma prawo domagać się zwrotu towaru przekazanego kupującemu, jeśli towar ten nie został opłacony.

Tym samym Sąd Najwyższy wyjaśnił, że sprzedającemu przysługuje prawo do rozwiązania umowy, jeżeli kupujący odmówił zapłaty za towar. Sąd uznał, że brak zapłaty za otrzymany towar jest rażącym naruszeniem umowy sprzedaży, na tej podstawie sprzedającemu przysługuje prawo żądania rozwiązania umowy na drodze sądowej. Jednocześnie okoliczność ta nie wyklucza możliwości dochodzenia przez sprzedawcę ochrony praw w inny sposób, poprzez ściągnięcie kwoty długu wynikającego z umowy oraz odsetek naliczonych od kwoty długu.

Na uwagę zasługuje fakt, że wcześniej Siły Zbrojne FR zajmowały inne stanowisko w rozpatrywanej sprawie. Np. w podobnym sporze dotyczącym nieuiszczenia ceny zakupu mieszkania, rozpatrywanym przez Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej w 2011 r. (orzeczenie nr 5-B11-27), Sąd Najwyższy stwierdził, że brak zapłaty towar nie dotyczy istotnych naruszeń warunków umowy sprzedaży.

Zakłada się, że najnowsze wyjaśnienia Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej będą aktywnie stosowane przez sądy i będą służyć jako dodatkowe narzędzie ochrony praw sprzedawcy, który wywiązał się ze swoich zobowiązań w dobrej wierze, w przypadku prawa są naruszane przez brak zapłaty za towar.

Główny doradca

Centrum Obsługi Prawnej Sp

Brażnikow Władimir Siergiejewicz

W 2008 roku Sąd Najwyższy oddalił pozew sprzedającego o rozwiązanie umowy sprzedaży mieszkania, za które kupujący nie zapłacił. Po 10 latach w podobnym sporze stanowisko sądu najwyższego zmieniło się na odwrotne.

Czy umowa jest droższa niż mieszkanie?

Obywatel złożył pozew o rozwiązanie umowy sprzedaży mieszkania i zwrot nieruchomości. W pozwie stwierdzono, że pozwany zobowiązał się do pokrycia kosztów mieszkania po państwowej rejestracji umowy, ale do tej pory nie zapłacił i uniknął rozwiązania umowy. Sąd I instancji uwzględnił powództwo, wychodząc z faktu, że nieuiszczenie przez pozwanego kosztów mieszkania jest istotnym naruszeniem zawartej między stronami umowy. Ponieważ umowy nie można uznać za zrealizowaną, to zgodnie z ust. 2 i 4 art. 453 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej mieszkanie podlega zwrotowi na własność sprzedawcy.

Sąd Najwyższy Rosji w 2008 roku zdecydował inaczej. Zwrócił uwagę, że jeśli kupujący nie zapłaci za towary przekazane zgodnie z umową sprzedaży w odpowiednim czasie, prawo nie przewiduje rozwiązania umowy: zgodnie z ust. 3 art. 486 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, sprzedawca może żądać zapłaty za towar i zapłaty odsetek za wykorzystanie środków innych osób zgodnie z art. 395 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Podstawy i skutki rozwiązania umowy zostały wymienione odpowiednio w art. 450 i ust. 4 art. 453 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie możliwość zwrotu przez strony tego, co zostało wykonane na podstawie umowy do momentu jej rozwiązania musi być przewidziana prawem lub umową. Umowa sprzedaży zawarta przez powoda i pozwanego nie przewiduje jednak takiej sytuacji.

Sąd Najwyższy zmienił zdanie

W 2017 roku zmieniło się stanowisko Sądu Najwyższego. Sprzedający złożył pozew o rozwiązanie umowy sprzedaży gruntu i budynku mieszkalnego. Przeniesienie własności na kupującego zostało zarejestrowane w określony sposób, ale pozwany nie wywiązał się ze swoich zobowiązań płatniczych. Sąd Okręgowy w 2016 roku zaspokoił roszczenia i rozwiązał umowę.

Sąd Apelacyjny uchylił to postanowienie sądu, powołując się na te same normy prawa, które przywołał sąd najwyższy w postępowaniu z 2008 roku. Ale tym razem Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej uznał definicję odwołania za błędną. W rozpatrywanej sprawie sprzedający utracił to, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy sprzedaży, nie otrzymując w ogóle pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. Jest to znaczące naruszenie umowy i stanowi podstawę do jej rozwiązania zgodnie z ust. 2 art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Sąd Najwyższy zauważył również, że z dosłownej interpretacji tekstu ust. 3 art. 486 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie wynika z tego, że w przypadku opóźnionej płatności przez kupującego za towary przekazane zgodnie z umową sprzedaży, sprzedawca nie ma prawa żądać rozwiązania umowy.

Jak widać, te same normy prawa mogą być różnie interpretowane przez sąd. Nie jest również jasne, czy orzeczenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej dotyczy tylko całkowitego braku płatności w ramach transakcji, czy też dotyczy przypadków braku płatności. A czy nowe stanowisko będzie ostateczne?

Dlatego w umowie sprzedaży konieczne jest wcześniejsze przewidzenie treści, z wyłączeniem sporów. Na przykład zastrzeżenie, że sprzedający ma prawo jednostronnie rozwiązać umowę kupna-sprzedaży i żądać zwrotu nieruchomości, jeżeli nie otrzyma uzgodnionej ceny w całości i w ustalonych umową terminach. I oczywiście musisz skontaktować się z prawnikiem „przed”, a nie „po”.

Przedmiotem sporu w jednej ze spraw rozpatrywanych przez Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej była kwestia, czy sprzedający ma prawo żądać rozwiązania umowy sprzedaży, jeżeli kupujący nie dopełnił obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość .

Sprzedawca, występując do sądu z roszczeniem o rozwiązanie umowy, powołał się na następujące okoliczności. Strony zawarły umowę kupna-sprzedaży działki i budynku mieszkalnego. Przeniesienie własności na kupującego zostało zarejestrowane w przewidziany sposób, jednak pozwany nie wywiązał się ze swoich zobowiązań płatniczych, co w istotny sposób naruszyło warunki umowy.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo. Wyszedł z tego, że w wyniku długotrwałego niewypełniania przez pozwanego zobowiązań do zapłaty za nabytą nieruchomość, powód w dużej mierze utracił to, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy. Sąd wskazał, że takie naruszenie warunków umowy przez pozwanego jest istotne i rodzi prawo powoda do żądania rozwiązania umowy sprzedaży i zwrotu majątku przeniesionego na pozwanego.

Sąd Apelacyjny uchylił decyzję. W odwołaniu stwierdzono, że brak zapłaty przez pozwanego za nabytą nieruchomość nie stanowi sam w sobie istotnego naruszenia umowy. Ponadto Sąd Apelacyjny w odniesieniu do ust. 3 art. 486 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wskazał, że niedopełnienie obowiązku zapłaty za sprzedany towar nie pociąga za sobą prawa sprzedawcy do rozwiązania umowy kupna-sprzedaży, a jedynie daje mu prawo do żądania zapłaty za towar i zapłaty odsetek za korzystanie z pieniędzy innych osób.

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej uznał wnioski instancji odwoławczej za błędne. Ponieważ w rozpatrywanej sprawie sprzedający w ogóle nie otrzymał pieniędzy za sprzedaną nieruchomość, w ocenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej oczywiście stracił to, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy. W konsekwencji dochodzi do istotnego naruszenia umowy, która jest podstawą jej rozwiązania (klauzula 2, art. 450 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej zauważył również, że ust. 3 art. 486 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, o którym mowa przez sąd apelacyjny, nie wyłącza prawa sprzedawcy do żądania rozwiązania umowy w związku z naruszeniem przez kupującego obowiązku zapłaty.

Należy zauważyć, że wcześniej Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej wyraził inny punkt widzenia w tej kwestii. Wyszedł z tego, że naruszenie przez kupującego obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość nie stanowi istotnego naruszenia umowy sprzedaży. Dlatego też, w przypadku braku specjalnego wskazania w prawie lub umowie o prawie sprzedawcy do żądania rozwiązania umowy i zwrotu własności, sprzedawca może żądać jedynie zapłaty i odsetek za wykorzystanie cudzych pieniędzy (patrz, na przykład definicja KI w sprawach cywilnych Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 07.06.2011 N 5-B11-27).