Maximálny príjem z prenájmu bytu. Prenájom na bývanie: pri hľadaní maximálnej ziskovosti

Analytici CIAN zistili, že čím je oblasť menej prestížna, tým je prenájom bývania výhodnejší. Najrýchlejšie sa splácajú byty v Novej Moskve, Kapotnyi, Lyublino a Kuzminki, no zároveň sa ťažšie predávajú ako bývanie v prestížnych oblastiach.

Atraktívna Kapotnya

Priemerný výnos z dlhodobého prenájmu bytu v Moskve bol v prvom polroku 2016 5,5 %, vyplýva zo štúdie, ktorú vypracovali špecialisti zo spoločnosti CIAN. Inými slovami, byt v hlavnom meste splatíte prenájmom za niečo vyše 18 rokov. Obdobie sa však v jednotlivých regiónoch výrazne líši.

Ako sa ukazuje, majiteľom najdrahších nehnuteľností v centre mesta sa financie vynaložené na ich kúpu vracajú najťažšie. Medzi lídrov antiratingu patrili okresy Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Miera kapitalizácie (vzťah medzi cenou majetku a výškou ročného príjmu z jeho prenájmu) sa tu pohybuje v rozmedzí 4–4,5 %, upozorňuje CIAN. Po kúpe bytu v týchto oblastiach si teda budete musieť na návratnosť investície počkať 22–25 rokov.

Naopak, kúpa bytu v najmenej prestížnych oblastiach je podľa údajov výskumu najsľubnejším investičným rozhodnutím. Maximálny zisk pre investorov bude pochádzať z prenájmu bytov v osadách Pervomaiskoye a Marushkinskoye v Novej Moskve, ako aj v okrese Kapotnya v juhovýchodnej administratívnej oblasti. Miera kapitalizácie sa tu pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopný vrátiť svoje investície za 15 až 15,6 rokov. Lídrami z hľadiska ziskovosti (6,7 %) sú trojizbové byty v blízkosti Moskovskej ropnej rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je spôsobený skutočnosťou, že keď sa vzďaľujete od centra mesta, nájomné neklesá tak, ako náklady na meter štvorcový, vysvetľuje CIAN.

Štúdia je založená na analýze viac ako 1 milióna inzerátov na predaj a prenájom bývania v Moskve, zverejnených na portáli cian.ru v rokoch 2012–2016. Zároveň boli zľavnené nájomné a náklady na bývanie s prihliadnutím na dynamiku cien a nájomného.

Spoločnosť "Miel-Rent" poskytuje približne rovnaké čísla ako CIAN, avšak bez rozdelenia podľa regiónov: miera kapitalizácie bytov ekonomickej triedy v hlavnom meste sa pohybuje od 4 do 7 % ročne.

Jednoizbové byty sú populárnejšie

Prenájom štúdiových apartmánov za posledný rok vzrástol na popularite. „Ich podiel v štruktúre dopytu sa medziročne zvýšil o 3 percentuálne body. a dosiahol 58 %, poznamenáva generálny riaditeľ portálu Domofond.ru Eric Segerborg. - Zároveň sa naopak o 1 percentuálny bod znížil počet kontaktných žiadostí o inzeráty na ponuky na prenájom dvojizbových a trojizbových bytov. - 34 a 7 % v uvedenom poradí.“ Priemerná miera nájomného sa za posledný rok tiež znížila vo všetkých segmentoch bývania o 3 %. Jednoizbový byt v Moskve si môžete prenajať v priemere za 30,8 tisíc rubľov, dvojizbový za 43,3 tisíc rubľov.

Rentierovo pravidlo

Údaje CIAN potvrdzujú takzvané zlaté pravidlo rentiéra, hovorí Sergei Shloma, riaditeľ oddelenia sekundárneho trhu v Inkom-Real Estate: „Čím je obytný priestor menší, tým je lacnejší, prináša vyšší príjem. Z tohto pohľadu je kúpa luxusných nehnuteľností na prenájom jedinečným potešením: ziskovosť elitných nehnuteľností je v porovnaní so štandardným bývaním minimálna.“

Výnos z prenájmu luxusných nehnuteľností sa pohybuje medzi 1 – 4 % z počiatočnej investície v závislosti od nákladov na meter štvorcový, dekoráciu, vybavenie a nábytok, odhaduje Yulia Kovaleva, riaditeľka oddelenia prenájmu mestských nehnuteľností Kalinka Group. V prospech rentiérov často hrá aj vzdialenosť od centra. „V našej databáze je byt na Butikovskom, 5, v oblasti Ostozhenka, ktorý sa prenajíma za 10-tisíc dolárov mesačne,“ uvádza príklad Kovaleva. "Majiteľ zároveň nedávno prenajal relatívne lacný byt na nábreží ½ Tarasa Ševčenka za 15 tisíc dolárov."

Demokratickejšie možnosti sú nielen výnosnejšie, ale aj rýchlejšie. Napríklad byty ekonomickej triedy sú dnes vypredané v priemere za pár dní, no vlani stačilo aj pár hodín, odhaduje Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov v Inkom-Real Estate. „Dnes trvá výber apartmánov v komfortnej a biznis triede asi dva týždne, kým si vyberiete zo siedmich až desiatich možností,“ pokračuje. "Minulý rok sme sa pozerali na tri alebo štyri byty na maximálne štyri dni." Elitné byty môžu byť vystavené ľubovoľne dlho, kým sa majiteľ nerozhodne primerane znížiť nájomné.

Ak vezmeme štatistiky v priemere za región, závery CIAN sú logické – lacnejšie oblasti prinášajú vyššiu ziskovosť, súhlasí Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. Na druhej strane, rentabilita vždy závisí nielen od plochy, ale aj od konkrétneho bytu. Znalec uvádza niekoľko znakov likvidnej nehnuteľnosti: malá metráž, nízka cena, blízkosť metra a centra. „Je dôležité mať na pamäti, že v určitom okamihu bude potrebné predať byt, ktorý sa momentálne prenajíma,“ poznamenáva Moiseeva. "A potom faktory, ktoré sú prospešné pre rentiéra, spôsobia, že predajca bude menej likvidný."

Kúpiť bližšie k centru

„Trvanie expozície bytov na predaj, samozrejme, závisí od kvality samotného bytu: primeranosti jeho ceny, domu a poschodia,“ poznamenáva Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. "Vo všeobecnosti však môže byť byt v prestížnejšej oblasti vystavený približne dva až tri mesiace v porovnaní so šiestimi mesiacmi alebo viac v prípade menej predajných bytov v odľahlých oblastiach."

O tom, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa bližšie k centru sa lepšie predávajú, svedčia aj údaje Rosreestr. Napríklad v prvom polroku 2016 bolo v moskovskom regióne zaregistrovaných takmer o 15 % menej transakcií zahŕňajúcich prevod práv na obytné priestory ako v rovnakom období roku 2015: 294,7 tisíc a 345,4 tisíc transakcií. Tieto štatistiky popisujú najmä transakcie na sekundárnom trhu s bývaním.

Klesá aj dopyt po novostavbách. Od januára do júna 2016 sa počet dohôd o účasti na výstavbe zdieľaného bývania (DDU) v Moskovskom regióne znížil o 4 % na 41,3 tisíc.

Naopak, v Moskve sa začali častejšie uzatvárať transakcie s novými aj sekundárnymi nehnuteľnosťami. Celkový objem obchodov s prevodom vlastníctva bytov vzrástol o 10,8 % na 62,7 tis.

Popularita Moskvy bola ovplyvnená skutočnosťou, že za posledný rok a pol priniesli moskovskí developeri na trh rekordný objem nových projektov, ktoré môžu cenovo konkurovať moskovskému regiónu, vysvetľuje Tatyana Kalyuzhnova, vedúca IRN-Consulting. . Svoju úlohu zohrali aj zľavy. „Približne v 30 % projektov so 100 % platbou môžete získať zľavu 5 – 10 %,“ poznamenáva Kalyuzhnova.

Priemerná cena 1 m2. mv nových budovách v Moskve (v oblasti od tretieho dopravného okruhu po moskovský okruh), podľa IRN, dnes predstavuje 172,3 tisíc rubľov. V moskovskom regióne to na konci júna predstavovalo 85,4 tisíc rubľov. za 1 m2 m, podľa prieskumu spoločnosti "Miel-Nové budovy" . Ale pri pohľade na konkrétne ponuky sú výhody kúpy bytu v Moskve jasnejšie. Napríklad v polovici júna spoločnosť Zheldoripoteka spustila nový obytný komplex „Atmosféra“ v okrese Lyublino v juhovýchodnej administratívnej oblasti. Vo fáze prípravy pozemku na stavebné práce sú náklady na jedno- a trojizbové byty s rozlohou 34,9–76,9 m2. m je 4,1–11,1 milióna rubľov alebo 115–145 tisíc rubľov. za 1 m2 m.

Za jedno „námestie“ v rezidenčnom komplexe Opalikha O3, ktorý sa nachádza v moskovskom regióne, 13 km od Moskovského okruhu, budete musieť zaplatiť v priemere 124 tisíc rubľov a cena bytov podľa webovej stránky developera, sa odhaduje od 2,4 milióna do 6,86 milióna rubľov. (pre jedno a trojizbový byt).

Dokonca aj tie najziskovejšie investície na trhu s dlhodobým prenájmom majú výrazne nižšiu ziskovosť ako tradičné bankové vklady. Podľa centrálnej banky bola základná úroveň výnosu z vkladov v rubľoch za viac ako jeden rok v júli 10,7 % ročne.

Ak prenajímate byt, vo všeobecnosti ste zo zákona povinní podať daňové priznanie a zaplatiť dane. Ak prenajímate byt nie ako podnikateľ, vyhlásenie, ktoré musíte vyplniť, je vyhlásenie 3-NDFL. A daň, ktorú musíte zaplatiť zo svojho príjmu, je daň z príjmu fyzických osôb (daň z príjmu fyzických osôb). Inak sa takáto daň nazýva aj „daň z príjmu“.

Vyhlásenie 3-NDFL sa podáva daňovému úradu každý rok. Takže v roku 2018 podáte vyhlásenie o príjmoch z prenájmu bytu v roku 2017, v ktorom sa vypočíta splatná daň. Máte tiež povinnosť predložiť daňovému úradu vyhlásenie 3-NDFL so všetkými informáciami, ak prenajímate byt v jednom meste a bývate v inom (napríklad: prenájom bytu v Moskve, na ktorý ste tiež povinní platiť daň).

Ak tento rok prenajímate byt, musíte podať 3-NDFL vyhlásenie a v roku 2019 zaplatiť daň z prenájmu bytu za rok 2018.

Kedy a kde podať priznanie v roku 2018

Vyhlásenie 3-NDFL sa podáva spravidla na konci kalendárneho roka, v ktorom ste mali príjem z prenájmu bytu. Na konci roka, najneskôr však do 30. apríla roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste dosiahli príjem. Vyhlásenie sa spravidla podáva daňovému úradu v mieste vašej trvalej registrácie (aj v prípade, ak sa bývanie, ktoré prenajímate, nachádza na inom mieste). K priznaniu nie ste povinní predkladať žiadne doklady, ale je vhodné k priznaniu priložiť kópiu nájomnej (alebo nájomnej) zmluvy. Tým je väčšia pravdepodobnosť, že inšpektor všetkému v priznaní porozumie a nebude od vás žiadať ďalšie informácie. Nedávajte však prosím originál zmluvy, pretože sa nevráti. Vyhlásenie je možné zaslať poštou. Takto nebudete musieť chodiť na daňový úrad. Najčastejšie, ak sú doklady vyplnené a odovzdané správne, inšpekcia nebude klásť ďalšie otázky.

Kedy a v akej výške sa platia dane z prenájmu bytov?

Daň z príjmu budete musieť zaplatiť sami. To znamená, že je to vaša zodpovednosť a musíte zaplatiť daň sami bez toho, aby ste čakali, kým vám daňový úrad pošle výzvu. Lehoty na zaplatenie dane nie sú rovnaké ako pri podávaní priznania. Daň za prenájom bytu sa platí najneskôr do 15. júla roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste príjem dosiahli. Daň z prenájmu bytu pre takzvaných daňových rezidentov je 13 %. Daňovým rezidentom bez ohľadu na občianstvo je spravidla niekto, kto má trvalý pobyt v Rusku (presnejšie povedané, strávil v Rusku viac ako šesť mesiacov v kalendárnom roku, v ktorom získal príjem z prenájmu bývania).

Príklad

Alexandra z Petrohradu si počas celého roka 2017 prenajala byt v Moskve za 25 000 rubľov mesačne. Alexandra koncom roka 2017 samostatne vyplnila daňové priznanie 3-NDFL do (najneskôr) 30. apríla 2018. Poslala ju na daňový úrad v Petrohrade v mieste trvalej registrácie Alexandry. K vyhláseniu pripojila kópiu (neoverenú notárom) nájomnej zmluvy vyhotovenú samostatne. Alexandra poslala vyhlásenie a kópiu dohody poštou, aby nestrácala čas „chodením“ na inšpektorát. Do 15. júla 2018 nezávisle zaplatila 39 000 rubľov na dani z príjmu (so sadzbou 13 %).

Ako robiť všetko s daňami

Na stránke Taxation nájdete všetko, čo potrebujete na správne vyplnenie a podanie daňového priznania v ktorejkoľvek časti Ruska a neplatenie zbytočných daní. Teraz už nemusíte chodiť za konzultantmi. Všetko môžete urobiť sami oveľa rýchlejšie a lacnejšie:

1 Vyplňte vyhlásenie na daňovej stránke. S nami bude správne vyplnenie vyhlásenia rýchle a jednoduché.

2 Stiahnite si vzor zoznamu príloh na odoslanie vyhlásenia poštou.Šablónu pre jednoduchý jednostránkový inventár si môžete stiahnuť z webovej stránky v časti „Vyhlásenie 3-NDFL“ / „Ako odoslať 3-NDFL“.

3 Vyhlásenie zašlite cenným listom so zoznamom príloh. Nemusíte ísť ani na daňový úrad.

Ak chcete pokračovať vo vyplnení daňového priznania 3-NDFL na našej webovej stránke, kliknite na tlačidlo Ďalej nižšie.

Podľa zákona je vlastník pri prenájme osobného obytného priestoru povinný platiť štátu daň. Dnes je sadzba 13 %, ale v budúcom roku je možný nárast.

Zdaňovanie sa vzťahuje na všetky fyzické aj právnické osoby, ktorým plynie zisk.

Sprevádzané získavaním materiálnych výhod.

Následne je vlastník povinný zaplatiť daň vo výške 13 % pre jednotlivcov alebo 6 % pre individuálnych podnikateľov.

Musí byť vypracovaný a zaregistrovaný, ak sú priestory prenajaté na viac ako 12 mesiacov.

Po dohode o prevode užívacieho práva k bytu alebo domu na nájomcu si ho musia obe strany obchodu zabezpečiť písomnou dohodou.

Nájom a nájom by sa nemali zamieňať, pretože v oboch prípadoch sa uzatvárajú rôzne typy zmlúv.

Strany sa označujú ako prenajímateľ a nájomca. Táto dohoda stanovuje ďalšie ubytovanie v priestoroch jednotlivého nájomcu a členovia jeho rodiny napr.

Pri zostavovaní zmluvy musíte brať do úvahy možné ťažkosti a kontroverzné otázky. Nesmie chýbať popis nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v priestoroch, jej vzhľad, podmienky riešenia kontroverzných otázok, ukončenie transakcie a pod.

Vypracovaná dohoda musí byť zaregistrovaná. Tento postup sa vykonáva Federálna daňová služba A mestská správa.

Na to budete potrebovať dokumenty:

• , na bývanie;
• občianske pasy zmluvných strán;
• do priestorov;
• 3 kópie zmluvy;
• vyhlásenie prenajímateľa;
• splnomocnenie, ak úkony nevykonáva vlastník;
• doklad o zaplatení .

Registrácia práve končí 2 týždne. Balík dokumentov môžete odovzdať sami, poslať cenným listom so zoznamom príloh alebo online.

Ak sa bývanie prenajíma na dobu kratšiu ako 12 mesiacov, zmluva sa nemusí registrovať (článok 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Výpočet dane z príjmu fyzických osôb od vlastníka pri prenájme bývania

Bez ohľadu na to, či je registrovaná alebo nie, vlastník musí odviesť daň do štátneho rozpočtu, pretože vytvára zisk (predmet zdanenia).

Na určenie sumy, ktorá sa má zaplatiť, musí byť v zmluve uvedená mesačná splátka.

Robí sa to raz ročne. Lehota na zaplatenie dane z príjmov fyzických osôb v rokoch 2015-2016 je stanovená do mája roku nasledujúceho po roku, v ktorom bol byt prenajatý.

Vyhlásenie prijíma daňový úrad v mieste registrácie vlastníka domu. Aktuálna sadzba dane je 13% .

V prípade nezaplatenia dane môžu daňové úrady majiteľovi pokutovať vysokú sumu.

Vlastník bytu si daň vypočíta sám. Formulár vyhlásenia je potrebné získať od tej istej federálnej daňovej služby.

Pri výpočte sumy musíte vziať do úvahy nasledujúce nuansy:

Zamestnanci Federálnej daňovej služby poskytnú majiteľovi priestorov podrobnosti o platbe.

Výška dane sa vypočíta podľa nasledujúceho vzorca:

H = A * C * 13 %,

N– výška dane, ktorá sa má zaplatiť;
A— nájomné (špecifikované v zmluve);
S– počet mesiacov, počas ktorých bol byt prenajatý;
13% — sadzba dane na rok 2015.

Ak sa byt prenajíma, teda právnickej osobe, musí daň zraziť sám prenajímateľ. Jednoducho k sume prenájmu pridá 13 %. Štát ho v takýchto vzťahoch vymenúva za daňového agenta.

Postup pri platení dane z príjmov fyzických osôb zo zisku z prenájmu bytov

Po vyplnení vyhlásenia a priložení dohody a osobných dokladov k nemu navštívte daňový úrad. Opýtajte sa personálu na bankové údaje.

Môžete uskutočniť platbu a cez poštu. Za vyplnenú účtenku môžete zaplatiť aj virtuálne prostredníctvom akejkoľvek banky online z vášho bankového účtu.

Daň môžete platiť raz ročne alebo preddavkami počas 12 mesiacov. Hlavná vec je, že do mája bežného roka nasledujúceho po roku, za ktorý sa podáva správa, vlastník v plnej výške zaplatil daňové odvody.

Ak sa vlastník zaregistroval ako podnikateľ, je tiež povinný podať vyhlásenie Federálnej daňovej službe. Okrem dane však podliehajú platbe aj platby poistného do dôchodkového fondu Ruskej federácie, ktoré presahujú 30 tisíc rubľov ročne.

Pri použití patentu platí individuálny podnikateľ svoje náklady a 50% z poistného.

Platí nájomca dane a poplatky?

Osoba prenajímajúca priestory neplatí dane.

Jeho jedinou povinnosťou je platiť nájomné majiteľovi nehnuteľnosti včas a v plnej výške. Ak zmluva obsahuje klauzulu o nevyhnutnosti, stáva sa aj pre obyvateľov povinným.

Výnimkou je prípad, keď je to uvedené v samotnom texte zmluvy Daň musí zaplatiť nájomca.

Potom je spoločnosť daňovým agentom svojho zamestnanca a platí daň namiesto vlastníka priestorov, ale na jeho náklady.

Následky pre majiteľa domu, ktorý odmietne zaregistrovať dohodu a neplatí dane

Ak sú priestory prenajaté na dobu dlhšiu ako jeden rok, zmluva musí byť zaregistrovaná.

Výška dane sa môže výrazne znížiť registráciou ako fyzická osoba. Keď si podnikateľ zvolí „zjednodušený“ plán, medzi jeho povinnosti patrí platiť za všetko 6 % z prijatého zisku.

Ak sa tak stane bez registrácie zmluvy, a teda bez zaplatenia dane, majiteľ bude čeliť trestu.

Sankcie sa samozrejme uplatnia iba vtedy, ak sa Federálna daňová služba nejakým spôsobom dozvie o tejto skutočnosti.

Ak vyhlásenie nebolo podané a daň bola zaplatená, vlastníkovi hrozí trest - pokutu 5% zo zisku uvedené vo vyhlásení za každý mesiac omeškania (článok 119 daňového poriadku Ruskej federácie).

Ak ani po pokute majiteľ daň nezaplatí, tak sa sankcie zvýšia o ďalšie 20 % zo sumy nezahrnutej v rozpočte. Minimálna pokuta - 1000 rubľov.

Navyše, vlastník bytu môže byť dokonca trestne zodpovedný za zatajenie dane. Vyskytuje sa, ak sú dane skryté v obzvlášť veľkom rozsahu ( viac ako 600 tisíc rubľov), ktoré musel vlastník zaplatiť do 3 rokov.

Článok 198 Trestného zákona Ruskej federácie určuje výšku pokuty v tomto prípade - 100-300 tisíc rubľov. Alternatívnou možnosťou sú nútené práce až na 12 mesiacov, zatknutie a uväznenie až na jeden rok.

Aby však daňová služba mohla vybrať skutočnú daň a/alebo pokuty, musí na súde preukázať nezákonný prenájom. V praxi sú takéto prípady zriedkavé.

Aj keď do bytu príde policajt alebo zamestnanec prokuratúry a zaujíma sa o ľudí žijúcich v bytovom dome, je veľmi ťažké dokázať prijatie do zamestnania.

Obyvatelia sa často predstavujú ako priatelia, príbuzní alebo známi.

Často nikto nevystavuje dokumenty potvrdzujúce prevod peňazí a obmedzuje sa na ústne dohody.

Ak však prenajímateľ daň platiť nechce, nemali by ste sa obmedzovať len na ústnu dohodu.

Výhodnejšie uzavrieť zmluvu o bezplatnom užívaní, ktorá garantuje minimálne bezpečnosť majetku a priestorov v ich pôvodnej podobe.

V opačnom prípade sa môže stať, že majiteľ nedostane platbu, objaví dlh alebo rozbitý nábytok v byte.

Video: Ako vypočítať daň z príjmu z prenájmu?

Program vysvetľuje, aké povinnosti pri platení daní pripadajú na vlastníkov bytov-nájomníkov.

Rozoberá sa, v akej výške a kedy sa platí daň z príjmu fyzických osôb z príjmov z nájomného bývania, ako prebieha postup pri podávaní daňového priznania a samotné platenie dane a ako môže vlastník minimalizovať výšku splatnej dane.

Príjmy z rezidenčných nehnuteľností je možné získať dvoma spôsobmi – výhodným predajom a prenájmom bývania. Navyše, ak v prvom prípade hovoríme o jednorazovom prijatí finančných prostriedkov, v druhom prípade môže majiteľ nehnuteľnosti počítať s dlhodobým pasívnym príjmom, čím sa táto stratégia podobá ukladaniu úspor na bankový vklad. .

Rusi však považujú prenájom bývania za efektívnejší spôsob zárobku ako bankový vklad. Podľa prieskumov analytického centra Národnej agentúry pre finančný výskum označili občania za najspoľahlivejšiu investíciu kúpu nehnuteľnosti (49 %). „Kupujúci, ktorí si zvolia cestu prenajímateľa, dostávajú z mesiaca na mesiac určitú sumu, ale nevýhodou je doba návratnosti 15-18 rokov,“ poznamenáva Natalia Kuznetsova, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Bon Ton.

Podľa spoločnosti INCOM-Real Estate sa v súčasnosti len v rámci starých hraníc Moskvy prenajíma 44 644 nehnuteľností na bývanie, z ktorých 88 % tvoria byty a 12 % izby. V priebehu roka sa celková ponuka zvýšila o 27,5 %. To znamená, že počas tohto obdobia sa počet Moskovčanov prenajímajúcich bývanie zvýšil o niečo viac ako štvrtinu.

„Rast ponuky nájomného je dôkazom sociálnej zraniteľnosti významnej časti populácie. Pre mnohých sa totiž prenájom bývania stáva hlavným zdrojom príjmu,“ komentuje Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov v INCOM-Real Estate.

Ako poznamenáva spoločnosť Miel-Arenda, dnes sú na trhu prenájmov najžiadanejšie jednoizbové byty. Viac ako 30 % všetkých nájomníkov hľadá práve tento typ bývania, hoci počas krízy vzrástol aj podiel izieb na trhu s prenájmom.

Rentier s hypotékou

Hlavnými dôvodmi popularity rentiérskej stratégie sú menová volatilita a hypotéky. V kontexte slabnúceho rubľa mnohí predajcovia odmietajú nehnuteľnosť predať v prospech jej prenájmu. Navyše väčšina bytov zakúpených na následný prenájom bola nedávno kúpená pomocou hypotekárneho úveru, hovorí Oksana Polyakova.

Na účely prenájmu kupujúci najčastejšie zvažujú možnosti v Moskve s výhodnou polohou a blízkosťou metra, uprednostňujú sa byty, ktoré sú pripravené na dokončenie.

Náruživosť investorov sa však postupne vytrácala s rozvojom trhu s bývaním v modernom Rusku. Dnes je podľa Natalie Kuznetsovej podiel investičných transakcií na primárnom trhu až 4-5%. Pre porovnanie: podľa CIAN bol len pred rokom podiel investičných transakcií v novostavbách 9 % a na začiatku 21. storočia dosahoval 35 %.

„Problémom tejto stratégie je dlhá doba návratnosti. Výnos je až 7 % ročne (pri komfortných projektoch), čo nepokrýva skutočnú úroveň inflácie,“ hovorí Kuznetsova.

Vklady sa zároveň podľa nej nedajú nazvať výnosnejšou alternatívou - ich priemerná trhová ziskovosť je celkom porovnateľná so ziskovosťou z prenájmu bývania.

Kaucia alebo byt

Spoločnosť BEST-Novostroy porovnávala ziskovosť z lízingu s rentabilitou vkladu prostriedkov.

„Vzhľadom na kolísanie sadzieb za vklady v rubľoch a zmeny v priemerných rozpočtoch na kúpu objektu (na porovnanie sme vzali 2-izbový byt v novej budove), výnos z prenájmu zostáva takmer porovnateľný so ziskovosťou z uloženia zálohy, “ uviedla predsedníčka predstavenstva spoločnosti „BEST-Novostroy“ Irina Dobrokhotová.

Nezabudnite však na detaily. Najvyšší úrok získava investor, ak si ho nevyberie a nedoplní vklad pred uplynutím lehoty, pričom prostriedky z prenájmu môže mesačne minúť pre vlastnú potrebu, prípadne ich poslať na doplňovateľný vklad. Majiteľ bytu tak môže získať dvojnásobné výhody, poznamenáva Dobrokhotová.

Ale prenajímanie bytu má aj svoje negatíva, poznamenala. Ide o nutnosť platenia dane z príjmov fyzických osôb (možno ju znížiť z 13 % na 6 % kúpou patentu alebo vystupovania ako samostatný podnikateľ), nutnosť platenia dane z nehnuteľnosti, ako aj odpisov (bežné opravy). Medzi nevýhody patrí aj riziko straty príjmu v prípade predčasného ukončenia zmluvy s nájomníkmi. Ak sa byt prenajíma s pomocou makléra, môžu sa vyskytnúť náklady na províziu agenta.

Aby sa vyhli plateniu provízie pre makléra, niektorí prenajímatelia hľadajú nájomníkov tak, že zverejňujú inzeráty na internetové stránky, upozorňujú priateľov a známych atď. To je však čoraz menej populárne: majitelia nehnuteľností sa dozvedajú, že ich môžu bezplatne obsluhovať realitné kancelárie s vlastnou databázou nehnuteľností.

Podľa INCOM-Real Estate sa tak v priebehu troch rokov podiel nezávislých prenajímateľov znížil o 25 percentuálnych bodov na 20 %. Na jeseň roku 2015 to bolo 45%, o rok neskôr - 32% av roku 2017 - iba 27% vlastníkov bytov sa pokúsilo konať na vlastnú päsť.

Nezabudnite na nevýhody vkladu prostriedkov. V prípade zrušenia licencie alebo bankrotu banky zostáva riziko nevrátenia vkladu pri vkladaní sumy presahujúcej 1,4 milióna rubľov. Ďalším výrazným nedostatkom je nemožnosť výberu alebo strata úroku pri predčasnom výbere prostriedkov z vkladu.

Kým odborníci argumentujú a porovnávajú výhodnosť vkladu v banke a prenájmu bytu, trh s nájomnými bytmi sa po kríze začal postupne zotavovať – v auguste vykázal zdražovanie. „Priemerné náklady na prenájom 1-izbových bytov v ekonomickej triede v auguste 2018 boli 31 670 rubľov, čo je o 5,96 % viac ako priemerné náklady na podobné byty v auguste 2017,“ uviedla Maria Žukova, riaditeľka spoločnosti MIEL-Arenda.

*Pre 30 najväčších bánk údaje z Centrálnej banky Ruskej federácie **Údaje z bnMAP.pro

Posledná aktualizácia v marci 2019

Trh s nehnuteľnosťami momentálne zažíva útlm. Napriek tomu mnohí vlastníci naďalej prenajímajú svoje vlastné byty a chcú si tak vytvárať dodatočné príjmy.

Aké dokumenty je potrebné vypracovať pri prenájme bývania, aké dane platiť, aká zodpovednosť sa poskytuje za porušovateľov - odpovede na tieto a ďalšie otázky nájdete v našom článku.

Ako zaregistrovať nehnuteľnosť na prenájom

Ak vlastníte byt (alebo iný bytový priestor), ktorý plánujete prenajímať, musíte vedieť, aké doklady sú vyhotovené a aká je daň pri prenájme bytu.

Uzavretie dohody

Vzťah prenajímania bývania sa nazýva buď prenájom alebo prenájom.

Dohoda medzi vami (prenajímateľom) a nájomcom musí byť spísaná písomne ​​vo forme dohody. Pre zmluvu neexistuje striktný štandardný formulár, ale v texte musí byť uvedené:

• predmet zmluvy, teda samotný domov. V zmluve je uvedená úplná adresa nehnuteľnosti, charakteristika (plocha, poschodie, počet izieb a pod.), katastrálne číslo;
• výška nájomného a spôsob platby. Popíšte výšku platby a frekvenciu jej platby. Zamestnávateľ odvádza platby spravidla každý mesiac v určitej pevne stanovenej výške. Je tiež možné, že nájomné sa určuje mesačne výpočtami (napríklad s prihliadnutím na index inflácie, výmenný kurz dolára, náklady na energie atď.). Pri uzatváraní zmluvy má majiteľ právo stanoviť možnosť zvýšenia ceny prenájmu, avšak s určitými obmedzeniami (napríklad nie viac ako raz za rok a nie viac ako 10%).
• údaje o stranách (údaje o pase, registračné adresy, DIČ).
• dátum a miesto uzavretia zmluvy.

Zmluvu môžete doplniť o ďalšie informácie, ktoré sú podľa vás podstatné.

Platobné záruky

Je dobré si upresniť podmienky prijatia a vrátenia zálohy a jej výšku. Pri prenájme bývania nájomníkom môžete požiadať o takzvanú garančnú platbu - platbu za posledný mesiac pobytu (vopred). Tieto peniaze budú pre vás akousi záchrannou sieťou v prípade, že sa zamestnávateľ rozhodne vysťahovať v predstihu a odmietne zaplatiť. Záručná platba sa používa aj ako náhrada za poškodený nábytok, vodovodné armatúry a iný majetok. Všetky tieto údaje musia byť zohľadnené v zmluve.

Zmluvný čas

V zmluve je dôležité uviesť dobu jej platnosti. Takéto zmluvy sa uzatvárajú na obdobie od 1 mesiaca do 5 rokov a pokiaľ neuvediete inak, považujú sa za platné maximálne na obdobie (5 rokov). Je vhodné zdôrazniť samostatný bod – na ako dlho byt prenajímate a ako môžete zmluvu vypovedať.

To zvyčajne označuje čas, v ktorom je každá strana povinná oznámiť druhej strane plánované ukončenie dohody. Môžete uviesť aj podmienky, kedy máte právo ukončiť zmluvný vzťah sami (sústavné porušovanie platobných podmienok, zhoršovanie stavu bývania, pobyt cudzích osôb, ktoré nie sú nájomcami a pod.).

Po vyhotovení zmluvy so všetkými podmienkami je dohoda spečatená vlastnoručnými podpismi zmluvných strán. Registrácia dohody u notára sa nevyžaduje.

Pri uzatváraní zmluvy na obdobie 12 a viac mesiacov sa musí zaregistrovať u Rosreestr. Mnohí vlastníci však nepožiadajú orgány jednotného štátneho registra o registráciu. potom hrozia nároky zo strany regulačných orgánov. V záujme zníženia rizika môžete uzavrieť dohodu na dobu 11 mesiacov. Alebo na dobu neurčitú (vtedy však takáto dohoda môže v každom prípade platiť najviac 5 rokov).

Osvedčenie o prevode a prevzatí

Prevod bývania do užívania nájomcovi je formalizovaný osvedčením o prevode a prevzatí. Pochádza odo dňa, keď sa nájomník nasťahoval. Svedomití majitelia zvyčajne v listine uvádzajú stav bývania, ako aj všetok hodnotný majetok, ktorý sa v byte nachádza a prevádza sa na nájomcu do užívania. Ak narazíte na bezohľadného nájomcu, potom ak máte akt s podrobným zoznamom, bude pre vás jednoduchšie dokázať stratu majetku. To znamená, že je jednoduchšie ho vrátiť alebo kompenzovať jeho náklady.

Doklad o zaplatení

Po podpísaní zmluvy a odovzdaní bytu do užívania nájomcovi máte právo požadovať od neho platbu podľa dohodnutých podmienok. Je dôležité písomne ​​zaznamenať všetky skutočnosti o prevode peňazí - pomôže to vyhnúť sa prípadným nezhodám. Platbu podľa zmluvy je možné uskutočniť dvoma spôsobmi:

• Zamestnávateľ vám dá peniaze v hotovosti. Každý prevod musí byť formalizovaný potvrdením s uvedením sumy, dátumu a účelu (na prenájom). Potom dokument zapečaťte podpismi strán. Toto potvrdzuje platbu (pre nájomcu) a príjem peňazí (pre vás);
• Prostriedky sa prevedú na váš bežný účet v bezhotovostnej forme. Táto metóda má množstvo výhod: po prvé je to pohodlné, pretože nie je potrebné strácať čas osobným stretnutím a po druhé, platobné doklady (potvrdenka, platobný príkaz, výpis z účtu) sú certifikované bankou, preto sú oveľa spoľahlivejším potvrdením o platbe.

Napriek nepochybnej výhode bezhotovostných platieb nájomníci uprednostňujú osobné stretnutie s nájomníkmi a spravidla v prenajatom byte. Majiteľ pod zámienkou získania peňazí hodnotí stav nehnuteľnosti a spoľahlivosť nájomníkov.

Ak okrem platieb za prenájom účtujete náklady na energie od nájomníkov, ich výška by mala byť uvedená samostatne v potvrdení (v prípade bankových platieb si vyžaduje platbu so samostatným potvrdením). To vám pomôže vyhnúť sa možným nepresnostiam a nejasnostiam.

Dane pri prenájme bytu: doklady, kalkulácie, platobné podmienky

Keď prenajímate vlastný byt, takáto činnosť podlieha zdaneniu. Existuje niekoľko spôsobov, ako zaplatiť daň z prenájmu bytov. Pozrime sa na každý z nich a pomocou príkladov určíme, ako dosiahnuť, aby bola platba minimálna.

Platba dane z príjmu fyzických osôb

Tento spôsob plnenia povinností je najjednoduchší, keďže nevyžaduje registráciu ani ďalšie doklady od prenajímateľa. Všetko, čo musíte urobiť, je vypracovať vyhlásenie vo formulári 3-NDFL a predložiť ho daňovému úradu. Formulár vyhlásenia môžete dostať jedným zo spôsobov, ktorý vám vyhovuje:

• osobne požiadajte o dokument Federálnu daňovú službu v mieste vášho bydliska a vyplňte ho na mieste podľa vzoru;
• stiahnite si formulár na oficiálnej daňovej stránke a vyplňte si ho sami doma (Vyhlásenie 3NDFL za rok 2018), uveďte kód príjmu 1400 ;
• zaregistrujte sa na webovej stránke Federálnej daňovej služby pomocou „Osobného účtu“, vyplňte formulár v programe a odošlite ho e-mailom.

Vypracovanie vyhlásenia nie je zložitý postup. Vo formulári je potrebné vyplniť osobné údaje (celé meno, daňové identifikačné číslo, evidenčná adresa a pod.), uviesť príjem z prenájmu bývania na konci roka, ako aj výšku poplatku, čo je 13% z príjmu.

Novinky: byty budú ponúkané nájomníkom! Ide o takzvanú daň pre živnostníkov. Zákon sa testuje v Moskve, Moskovskej oblasti, Tatárskej republike a Kalužskej oblasti. Ak bude experiment úspešný, sadzba dane bude 4%!

Pri prenajímaní bytu je dôležité neotáľať s podaním priznania a platením daní.

• Vyplnené vyhlásenie vo formulári 3-NDFL za rok 2018 je potrebné predložiť Federálnej daňovej službe do 30. apríla 2019 (za rok 2019 – do 30.4.2020),
• A odviesť daň do rozpočtu do 15. júla 2019 (za rok 2019 – do 15. júla 2020).

Príklad 1

Obyvateľ Tuly Sergeev S.L. prenajíma vlastnú izbu. Podľa dohody zamestnávatelia platia Sergeevovi 7 320 rubľov. za mesiac. Za rok 2018 dostal Sergeev príjem vo výške 87 840 rubľov, ktorý oznámil daňovému úradu podaním vyhlásenia. Sergeev musí zaplatiť poplatok 11 419 rubľov. (87 840 RUB * 13 %) do 15. júla 2019.

IP o zjednodušenom daňovom systéme

Ďalším spôsobom, ako si legálne prenajať bývanie, je registrácia samostatného podnikateľa pomocou zjednodušeného daňového systému (STS). Táto metóda má klady aj zápory. Na jednej strane pri registrácii jednotlivého podnikateľa nie je výška dane z prenájmu 13%, ale 6%, plus fixný ročný príspevok do dôchodkového fondu vo výške 29 354 rubľov. (od roku 2019 Jednotná sociálna daň). Okrem toho budete musieť prejsť registračným postupom:

• zbierať dokumenty (pas, žiadosť);
• zaplatiť štátny poplatok 800 rubľov;
• predložiť dokumenty INFS v mieste registrácie (osobne, poštou alebo pomocou elektronického zdroja na webovej stránke Federálnej daňovej služby);
• každý štvrťrok uhrádzať zálohové platby vo výške 6 % z výšky nájomného.

Ak sú všetky dokumenty správne vyplnené a poskytnuté v plnom rozsahu, po 3 dňoch dostanete osvedčenie o registrácii a záznamový list v štátnom registri.

• za 1. štvrťrok 2019 – do 25.04.2019.
• za 2. štvrťrok 2019 - do 25.7.2019
• za 3. štvrťrok 2019 - do 25.10.2019
• na rok 2019 - do 30.3.2019

Je dôležité vedieť, že okrem dane musíte ako samostatný podnikateľ platiť aj odvody do mimorozpočtových fondov. Ak si prenajímate bývanie sami a nemáte registrovaných zamestnancov, potom v roku 2019 budete musieť zaplatiť pevnú sumu 29 354 rubľov. Všetky príspevky do fondov za rok 2019 sa prevádzajú do 31. decembra 2019. Výška príspevkov znižuje výšku dane sadzbou 6 %. A ak sa platia odvody štvrťročne, tak do roka znížia daň. A ak raz za rok, tak k zníženiu dôjde v čase, keď je splatná ich skutočná platba. Postup odpočtu je jednoduchý:

• Svoje poplatky platíte štvrťročne;
• na konci roka podáte vyhlásenie, v ktorom uvediete platby do mimorozpočtových fondov;
• vypočítať daň so sadzbou 6 %;
• od sumy dane odpočítať sumu prevedeného poistného;
• rozdiel je splatný do dátumu splatnosti preddavku.

S prihliadnutím na dodatočné náklady a registráciu vyzerá tento spôsob pre prenajímateľa neatraktívne. Aby sme pochopili, či tu existujú skutočné úspory v porovnaní s platbou dane z príjmu fyzických osôb, uvažujme o príklade s podmienkami opísanými vyššie.

Príklad 2

Obyvateľ Tuly Sergeev S.L. Zaregistroval som samostatného podnikateľa v zjednodušenom daňovom systéme a prenajímam svoj vlastný byt. Podľa dohody zamestnávatelia platia Sergeevovi 7 320 rubľov. za mesiac. Pre rok 2018 Sergejev:

• dostal príjem 87 840 rubľov. (7 320 * 12 mesiacov);
• prevedené poistné vo výške 26 545 rubľov. (táto suma bola v roku 2018, resp. za každý štvrťrok - 6 636);
• vypočítal daň podľa zjednodušeného daňového systému, ktorá sa musí platiť štvrťročne (87,840 * 6 % / 4 = 1,318).

Keďže suma poistného, ​​ktoré Sergeev prevádza každý štvrťrok (6,636), je vyššia ako poplatok za zjednodušený daňový systém vo výške 6% (1,318), nie je potrebné platiť daň - odpočet ju pokrýva v plnej výške.

Porovnajme získané výsledky s príkladom výpočtu dane z príjmu fyzických osôb: za rovnakých podmienok celkové výdavky prenajímateľa-individuálneho podnikateľa dosiahli 26 545 rubľov, majiteľa na daň z príjmu fyzických osôb - iba 11 419.

Prenajímateľ na patent

Ďalším spôsobom, ako legálne prenajať bývanie, je požiadať o patent. Jeho podstatou je, že pri kúpe patentu platíte poplatok „vopred“ na základe priemerného možného ročného príjmu, ktorý môžete na konci roka potenciálne získať. Tento ukazovateľ je stanovený zákonom. Jeho veľkosť určujú krajské úrady. Máte možnosť zakúpiť si patent na určitý druh činnosti (v tomto prípade nájomné bývanie) na obdobie 6 alebo 12 mesiacov.

Patent si môžete kúpiť až po registrácii jednotlivého podnikateľa. S osvedčením o registrácii fyzického podnikateľa a žiadosťou o používanie PSN (patentový daňový systém) prejdite na daňový úrad v mieste registrácie. Patent vám bude vydaný do 5 dní, jeho platnosť začína od momentu vydania.

PSN, podobne ako zjednodušený daňový systém, je výhodný pre vlastníkov, ktorí prenajímajú nie jeden, ale hneď niekoľko drahých bytov. To znamená, že majú vysoké príjmy. Základ dane (potenciálny príjem) totiž býva nadpriemerný. A hoci daňový zákon obmedzil základ na 1 000 000 rubľov, regionálni zákonodarcovia majú právo ho jednotlivým prenajímateľom zvýšiť až 10-násobne. Napríklad vlastníctvo domu do 75 m2. m v Moskve, budete musieť zaplatiť 36 000 rubľov.

Zodpovednosť za nezaplatenie dane

Vyššie sme opísali postup oficiálnej registrácie prenájmu a analyzovali, ako je výhodnejšie platiť daň z príjmu. No máloktorý vlastník sa uchyľuje k takýmto transparentným vzťahom so štátom. Mnohí majitelia prenajímajú byt bez platenia daní, bez priznania prijatého príjmu. Čo potom čaká porušovateľov? O tom si povieme nižšie.

Ako identifikovať porušovateľa

Ak prenajímate byt a neplatíte dane, informácie o takýchto činnostiach môžu byť úradom dostupné. Susedia o tom často hovoria. Ak je hluk, hostia rušia obyvateľov domu alebo neporiadok na podlahe, môžete si byť istí:

• niektorý zo svedomitých susedov o tom určite informuje okresného policajta;
• Podobné informácie je možné získať aj od verejných orgánov činných v trestnom konaní, ak vo vašom meste existujú.

Hneď ako okrskový policajt dostane informáciu o možnej nelegálnej činnosti, vykoná obchôdzku, vypočuje obyvateľov, získa informácie o obyvateľoch a prípadných nelegálnych nájomníkoch. Následne Vás ako majiteľa čaká pohovor, vrátane kontroly osobných dokladov a potvrdenia vlastníctva domu. Všetky informácie sú zdokumentované vo forme vyhlásení a písomných vysvetlení. Tieto údaje sú dostatočné na potvrdenie skutočnosti, že ide o nelegálny prenájom. Potom sa informácie prenesú do Federálnej daňovej služby.

Ďalším spôsobom, ako identifikovať porušovateľa, je databáza Rosreestr, kde sú evidované nájomné zmluvy na obdobie 1 roka a dlhšie. Ale ako sme už povedali, majiteľ môže podpísať zmluvu na obdobie 11 mesiacov. Zákony navyše neobsahujú priamu požiadavku na registráciu zmlúv do 12 mesiacov.

Arbitrážna prax

Ak má Federálna daňová služba dostatočné dokumentačné dôvody a dôkazy o porušení, prípad sa pošle súdu. Hoci daňový úrad vás môže vlastnou kontrolou brať na zodpovednosť (účtovať dane, pokuty a penále).

Ak správca dane nemá nájomnú zmluvu

• Ak neexistujú podporné dokumenty vo forme dohody, bude veľmi ťažké preukázať skutočnosť o prenájme.
• Základom obvinenia sú v tomto prípade výpovede susedov, ktorí uvádzajú, že ľudia bývajúci v byte tam nie sú evidovaní a hostia sa často menia.
• „Vynaliezaví“ majitelia však na súde dokazujú, že príbuzní bývajú v byte zadarmo, pretože to zákon nezakazuje.
• V tomto prípade by mal nájomca pochopiť, že súd môže vyžadovať potvrdenie vzťahu. Navyše, klamaním súdu môže byť majiteľ potrestaný za krivé svedectvo.
• Súdna prax však ukazuje, že preukázať existenciu nájmu na základe „výpovedí“ len zo strany susedov je takmer nemožné.

Ak má Federálna daňová služba zmluvu o prenájme

Situácia je komplikovanejšia, ak Federálna daňová služba dostala uzavretú zmluvu o prenájme. Ale aj tu sú možné možnosti, pretože stále musíte preukázať skutočnosť prevodu peňazí. Dá sa to urobiť, ak sa platby uskutočňujú prostredníctvom bankových platieb a ak dostanete peniaze „na ruku“ bez potvrdení, potom v tomto prípade neexistuje potvrdenie o platbe. Jedným z trikov porušovania prenajímateľov je vypracovanie dohody o bezplatnom užívaní, to znamená, že v zásade nemôže byť na základe tejto dohody žiadna platba. V skutočnosti majiteľ dostáva peniaze od zamestnávateľov v hotovosti bez dokladov.

Pokuty, penále, trestná zodpovednosť

Aj keď je ťažké dokázať poberanie príjmov z nelegálneho prenájmu bývania, stále sa takéto prípady vyskytujú. Čo čaká narušiteľa?

Hlavnou sťažnosťou vlády je, že vlastník, ktorý dostal príjem, nedal svoj „podiel“ do rozpočtu vo forme daní. Preto prvá vec, ktorú bude Federálna daňová inšpekcia po prijatí potvrdenia o prenájme od ministerstva vnútra vyžadovať, je splatiť dlh na rozpočtových poplatkoch. K tejto sume je potrebné pripočítať:

• Pokuta za nezaplatenie dane. Suma je 20 % z nedoplatku. Ak súd preukáže, že obchádzanie platby bolo spáchané úmyselne (a vo väčšine prípadov sa to presne deje), pokuta sa zvyšuje na 40 %;
• Pokuta za nepodanie priznania je 5 % za každý mesiac omeškania. Priznanie je potrebné podať do 30. apríla. Ak ste dňa 09.01.2019 splatili svoj daňový dlh za rok 2018 vo výške 3 420 rubľov, musíte zaplatiť ďalšiu pokutu vo výške 684 rubľov. (3 420 * 5 % * 4 mesiace). V tomto prípade je výška pokuty obmedzená na 30% z výšky dlhu, ale nemôže byť nižšia ako 1 000 rubľov.
• Pokuta za oneskorenú platbu dane. Ukazovateľ sa počíta za každý deň od posledného dňa platby (ustanovený daňovým poriadkom) do dňa skutočnej platby. Pokuta je určená vzorcom: P = 7,75 % / 300, kde 7,75 je refinančná sadzba centrálnej banky. To znamená, že pri splácaní daňového dlhu vo výške 3 420 rubľov budete musieť zaplatiť ďalších 0,9 rubľov. (3,420 * 7,75 % / 300) za každý deň omeškania.

Pre tých, ktorí porušili zákon nie prvýkrát, sa zodpovednosť stáva prísnejšou: porušovateľ bude musieť zaplatiť pokutu dvakrát vyššiu, ako je požadovaná.

Trestnoprávna zodpovednosť

• Ak sa ukáže, že celkový inkasný dlh je viac ako 900 000 rubľov, budete musieť zaplatiť daň. Súd tiež uloží pokutu vo výške 100 000 - 300 000 rubľov, prípadne môže byť majiteľ uväznený až na 1 rok.
• Do väzenia môže ísť aj porušovateľ, ktorého dlh voči rozpočtu je viac ako 4 milióny rubľov. V prípade preukázania viny hrozí prenajímateľovi trest odňatia slobody až na 3 roky.
• Okrem toho, ak sa prenajíma niekoľko bytov a vlastník nezaregistroval samostatného podnikateľa, môže byť uznaný za nelegálneho podnikateľa. Ročný príjem takéhoto majiteľa musí byť viac ako 2 milióny.Trest je tiež prísny - pokuta (od 100 tisíc do 300 tisíc rubľov) alebo väzenie až na 2 roky.

Ako vidíte, niekedy môže byť veľmi ťažké dokázať vinu majiteľa. Ak však súd napriek tomu preukáže, že ste byt prenajali bez daní, zodpovednosť za porušenie môže byť veľmi vážna.

Príklad 3

V roku 2017 Savelyev K.D. neoficiálne prenajal vlastnú izbu. Savelyev nepodal priznanie do 30. 4. 2018 a nezaplatil daň vo výške 4 630,- do 15. 7. 2018. Savelyevovi súd preukázal priestupok, poplatok zaplatil 30. 9. 2018. Savelyevovi bola navyše uložená pokuta za nezaplatenie, pokuta za oneskorenú platbu a pokuta za nepredloženie priznania. Vypočítajme každú sumu:

• Pokuta za nezaplatenie je 926 (4 630 * 20 %).
• Pokuta za každý deň omeškania je 1,62 (4,630 * 10,5 % / 300). Za 77 dní (od 16.07.2018 do 30.09.2018) Savelyev zaplatí 124 (77 * 1,62).
• Pokuta za nepodanie priznania je 231 za každý mesiac (4,630 * 5 %). Savelyev bol 5 mesiacov po splatnosti, takže zaplatí 1 155 (231 * 5 mesiacov).

Savelyev teda zaplatí do rozpočtu 6 835 (4 630 + 926 + 124 + 1 155).

Otázka odpoveď

Otázka:
Ak prenajímateľ zaregistroval fyzického podnikateľa pomocou zjednodušeného daňového systému, mal by viesť evidenciu výdavkov?

Odpoveď: Nie, ak uplatňuje sadzbu 6% z príjmu. Ak individuálny podnikateľ pôsobí so sadzbou 15 %, musí sa viesť evidencia. Je to spôsobené tým, že základ dane sa vypočíta podľa vzorca „príjmy mínus výdavky“. Prax ukazuje, že väčšina prenajímateľov registruje individuálnych podnikateľov so sadzbou 6%. Je to výhodné, keďže vlastník nemá zamestnancov a nevznikajú mu značné náklady na služby a materiál, ktoré je potrebné zohľadniť.

Otázka:
Prenajímateľ má príjem z prenájmu vyše 300-tisíc ročne. Mení sa mu sadzba dane?

Odpoveď: Nie, sadzba zostáva rovnaká. Ak sa vám však na konci roka podarilo získať príjem vyšší ako 300 000, musíte dodatočne previesť 1% z príjmu do dôchodkového fondu.

Ak máte otázky k téme článku, neváhajte sa ich opýtať v komentároch. Určite odpovieme na všetky vaše otázky v priebehu niekoľkých dní. Pozorne si však prečítajte všetky otázky a odpovede k článku, ak je na takúto otázku podrobná odpoveď, vaša otázka nebude zverejnená.

111 komentárov