Ano ang bentahe ng diskarte sa kita. Diskarte sa Kita sa Pagsusuri ng Real Estate

diskarte sa kita

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay batay sa pagtukoy ng halaga ng isang bagay na real estate batay sa pagkalkula ng inaasahang kita mula sa pagmamay-ari (paggamit) ng bagay na ito. Napakahalaga ng tagapagpahiwatig na ito dahil pinapayagan ka nitong hulaan ang halaga ng bagay sa hinaharap.

Ang diskarte sa kita ay isa sa mga pinaka ginagamit na paraan ng pagtatasa ng real estate sa pagsasanay sa pagpapahalaga ngayon.

Ayon sa modernong ekonomista na si Vishnevetsky A.V., ang pamamaraang ito ay tinatawag ding "marginal" (mula sa salitang Ingles na "margin", na kadalasang ginagamit sa Russia bilang isang analogue ng konsepto ng "kita"). Ang kakayahang magamit ng marginal na diskarte ay malinaw na ipinahayag sa panahon ng paglago ng ekonomiya sa estado. Ang diskarte sa kita ay isang mahalagang bahagi ng pamamaraan ng Due Diligence.

Ang paraan ng kita ay pangunahing nakabatay sa pagtukoy sa halaga ng real estate sa pamamagitan ng pagkalkula ng may diskwentong stream ng kita (mula sa pagmamay-ari o paggamit ng bagay na ito). Ang pamamaraang ito ay batay sa prinsipyo ng pag-asa - pagtatatag ng kasalukuyang halaga ng kita at iba pang mga benepisyo na maaaring matanggap sa hinaharap mula sa pagmamay-ari ng ari-arian na ito. Lohikal na hindi ibibigay ng may-ari ng ari-arian ang kanyang ari-arian na mas mababa sa halaga na maaari niyang matanggap sa pamamagitan ng patuloy na pagsasamantala dito, at ang bumibili ay hindi magbabayad ng higit sa halaga na idudulot ng kasunod na paggamit ng bagay na ito para sa mga layuning pangkomersyo. sa kanya. Kaya, ang presyo ng real estate ay tinutukoy batay sa halaga ng kita sa hinaharap sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mga partido.

Kapag kinakalkula ang diskarte sa kita, ang mga sumusunod na pamamaraan ay ginagamit: pag-capitalize ng kita at diskwento ng mga daloy ng salapi. Ang mga pamamaraan na ito ay ang mga pangunahing sa paraang ito.

1) Alinsunod sa teknolohiya ng direktang paraan ng capitalization, ang halaga ay tinutukoy ng ratio ng net operating income bago ang buwis sa capitalization rate. Ang rate ng capitalization ay tinutukoy ng appraiser batay sa halaga ng base rate sa pamamagitan ng pagsasaayos nito para sa mga panganib.

2) Ang paraan ng cash flow na may diskwento ay ginagamit kapag ang mga cash flow ay hindi pantay (hindi matatag na kita), o kapag gumagamit ng iba't ibang mga ratio ng capitalization. Ayon sa pamamaraan, ang halaga ng isang bagay ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng bawas na kita mula sa proyekto. Upang gawin ito, kinakailangan upang matukoy ang isang modelo ng cash flow na may pagtataya ng mga gastos at pamumuhunan para sa isang napiling panahon. Ang rate ng diskwento ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang parehong mga parameter tulad ng sa paraan ng capitalization.

Ang kakanyahan ng pamamaraan - sinusuri ng diskarte sa kita ang halaga ng real estate bilang kasalukuyang halaga ng mga daloy ng cash sa hinaharap. Kasabay nito, ang diskarte na ito ay sumasalamin sa antas ng panganib para sa ari-arian na pinahahalagahan, pati na rin ang kalidad at dami ng kita na maaaring dalhin ng ari-arian sa ilalim ng pagtatasa sa panahon ng buhay ng serbisyo nito. Ang pangunahing bentahe ng diskarte sa kita ay pinapayagan ka nitong isaalang-alang ang mga panganib sa pamumuhunan sa hinaharap ngayon.

Ang kawalan ng pamamaraan ay ang kita sa hinaharap - ang hinulaang halaga ng kita mula sa upa at ang halaga ng muling pagbebenta ng bagay sa hinaharap, ay tinutukoy ng appraiser sa pamamagitan ng pagsusuri ng ilang mga kadahilanan, at samakatuwid ay maaaring magdala ng isang tiyak na pagkakamali, dahil ito ay imposibleng matukoy ang estado ng merkado ng real estate sa mahabang panahon na may ganap na katumpakan.

Diskarte sa kita sa pagtatasa ng ari-arian - isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng real estate, batay sa pagpapasiya ng inaasahang kita mula sa komersyal na paggamit ng ari-arian na pinahahalagahan.

Ang pangunahing bentahe na mayroon ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate kumpara sa diskarte sa merkado at gastos ay na ito ay sumasalamin sa isang mas malaking lawak ng ideya ng mamumuhunan ng real estate bilang isang mapagkukunan ng kita, i.e. ang kalidad ng real estate ay isinasaalang-alang bilang pangunahing kadahilanan sa pagpepresyo. Ang pangunahing kawalan ng diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay na, hindi katulad ng iba pang dalawang diskarte sa pagpapahalaga, ito ay batay sa data ng pagtataya.

Sinusuri ng diskarte sa kita ang halaga ng real estate sa kasalukuyan bilang ang kasalukuyang halaga ng mga daloy ng cash sa hinaharap, ibig sabihin. sumasalamin:

ang kalidad at dami ng kita na maaaring makuha ng ari-arian habang nabubuhay ito;

partikular na mga panganib sa tinasa na bagay at sa rehiyon.

Ginagamit ang diskarte sa kita sa pagtukoy pamumuhunangastos, dahil ang isang potensyal na mamumuhunan ay hindi magbabayad ng higit para sa isang bagay kaysa sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita mula sa bagay na ito. Ginagamit din ito upang matukoy halaga sa pamilihan.

Pangunahing konsepto:

Capitalization ng kita ay isang proseso na tumutukoy sa kaugnayan sa pagitan ng hinaharap na kita at ang kasalukuyang halaga ng isang bagay.

Ang pangunahing pormula ng diskarte sa kita (Figure 3.5):

o
, saan

C (V) - ang halaga ng real estate;

BH (I) - ang inaasahang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan. Karaniwang tumutukoy ang kita sa netong kita sa pagpapatakbo na kayang dalhin ng real estate sa loob ng isang panahon;

K (R) - ang rate ng return o tubo - ay ang coefficient o capitalization rate.

Ratio ng capitalization- ang rate ng pagbabalik, na sumasalamin sa kaugnayan sa pagitan ng kita at ang halaga ng bagay ng pagtatasa.

Rate ng capitalization ay ang ratio ng market value ng property sa netong kita na dala nito.

Rate ng diskwento- ang rate ng tambalang interes, na inilalapat kapag muling kinakalkula sa isang tiyak na punto ng oras ang halaga ng mga daloy ng salapi na nagmumula sa paggamit ng ari-arian.

Ang mga pangunahing yugto ng pagtatasa ng real estate gamit ang diskarte sa kita ay:

Pagtatantya ng kabuuang potensyal na kita batay sa pagsusuri ng kasalukuyang mga rate at taripa (renta rate) sa merkado para sa maihahambing na mga ari-arian;

Pagsusuri ng pagkawala;

Pagkalkula ng mga gastos mula sa pagpapatakbo ng tinasa na bagay;

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay tinutukoy, na katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang potensyal na kita na binawasan ang mga pagkalugi at mga gastos

Pag-convert ng netong kita sa pagpapatakbo sa halaga ng ari-arian.

Sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita, ang isa sa dalawang pamamaraan ay maaaring gamitin: ang paraan ng direktang capitalization ng kita at ang diskwentong paraan ng daloy ng salapi.

Ang mga pamamaraan na ito ay batay sa premise na ang halaga ng real estate ay tinutukoy ng kakayahan ng ari-arian na pinahahalagahan upang makabuo ng mga stream ng kita sa hinaharap. Sa parehong mga pamamaraan, ang hinaharap na kita mula sa ari-arian ay na-convert sa halaga nito, na isinasaalang-alang ang antas ng panganib na katangian ng ari-arian na ito. Ang mga pamamaraang ito ay naiiba lamang sa paraan kung saan ang mga daloy ng kita ay nababago.

Kapag ginagamit ang paraan ng pag-capitalize ng kita, ang kita para sa isang yugto ng panahon ay na-convert sa halaga ng real estate, at kapag ginagamit ang paraan ng diskwentong cash flow, ang kita mula sa nilalayon nitong paggamit sa loob ng ilang taon ng pagtataya, pati na rin ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng isang ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay ginagamit kung:

ang mga daloy ng kita ay matatag sa mahabang panahon, kumakatawan sa isang makabuluhang positibong halaga;

ang mga daloy ng kita ay lumalaki sa isang matatag, katamtamang bilis.

Ang pangunahing formula ng pagkalkula ay ang mga sumusunod:

o
, saan

C - ang halaga ng ari-arian (mga yunit ng pera);

KK - ratio ng capitalization (%).

Kaya, ang paraan ng capitalization ng kita ay ang pagpapasiya ng halaga ng real estate sa pamamagitan ng pag-convert ng taunang (o average annual) net operating income (NOR) sa kasalukuyang halaga.

Kapag inilalapat ang pamamaraang ito, dapat isaalang-alang ang mga sumusunod naglilimita sa mga kondisyon:

kawalang-tatag ng mga daloy ng kita;

kung ang ari-arian ay nasa ilalim ng pagsasaayos o kasalukuyang ginagawa.

Ang mga pangunahing problema ng pamamaraang ito

1. Ang pamamaraan ay hindi inirerekomenda kapag ang ari-arian ay nangangailangan ng makabuluhang pagsasaayos o nasa isang estado ng pagtatayo na isinasagawa, ibig sabihin. sa malapit na hinaharap ay hindi posible na maabot ang antas ng matatag na kita.

2. Sa mga kondisyon ng Russia, ang pangunahing problema na kinakaharap ng appraiser ay ang "information opacity" ng real estate market, pangunahin ang kakulangan ng impormasyon sa mga real transaction para sa pagbebenta at pag-upa ng real estate, mga gastos sa pagpapatakbo, ang kakulangan ng istatistikal na impormasyon sa load factor sa bawat market segment sa iba't ibang rehiyon. Bilang resulta, ang pagkalkula ng NRR at capitalization rate ay nagiging isang napakahirap na gawain.

Ang mga pangunahing yugto ng pamamaraan ng pagpapahalaga ng capitalization:

kahulugan ng inaasahang taunang (o average na taunang) kita, bilang kita na nabuo ng ari-arian sa pinakamahusay at pinakamabisang paggamit nito;

pagkalkula ng rate ng capitalization;

pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian batay sa netong kita sa pagpapatakbo at ratio ng capitalization sa pamamagitan ng paghahati ng NOR sa ratio ng capitalization.

Potensyal na Kabuuang Kita (GRP)- kita na maaaring makuha mula sa real estate na may 100% na paggamit nito, hindi kasama ang lahat ng pagkalugi at gastos. Ang LHP ay nakasalalay sa lugar ng ari-arian na tinatasa at ang itinatag na rate ng pag-upa at kinakalkula gamit ang formula:

, saan

S - lugar na uupahan, m 2 ;

Cm - rate ng rental para sa 1 m 2.

Aktwal na Kabuuang Kita (GIR)- ay ang potensyal na kabuuang kita na mas mababa ang mga pagkalugi mula sa underutilization ng espasyo at mula sa koleksyon ng upa, kasama ang pagdaragdag ng iba pang kita mula sa normal na paggamit sa merkado ng ari-arian:

DIA \u003d DIA - Pagkalugi + Iba pang kita

Net operating income (NOI)- aktwal na kabuuang kita na binawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo (OP) para sa taon (hindi kasama ang pamumura):

CHOD \u003d DVD - O.

Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay mga gastos na kinakailangan upang matiyak ang normal na paggana ng ari-arian at ang pagpaparami ng aktwal na kabuuang kita.

Pagkalkula ng ratio ng capitalization.

Mayroong ilang mga paraan para sa pagtukoy ng capitalization ratio:

isinasaalang-alang ang pagsasauli ng mga gastos sa kapital (nababagay para sa mga pagbabago sa halaga ng asset);

linked investment method, o investment group technique;

direktang paraan ng capitalization.

Pagpapasiya ng ratio ng capitalization, isinasaalang-alang ang pagbabayad ng kapitaltal gastos.

Ang ratio ng capitalization ay binubuo ng dalawang bahagi:

mga rate ng kita sa isang pamumuhunan (kapital), na isang kabayaran na dapat bayaran sa isang mamumuhunan para sa paggamit ng mga pondo, na isinasaalang-alang ang panganib at iba pang mga kadahilanan na nauugnay sa mga partikular na pamumuhunan;

mga rate ng pagbabalik ng kapital, ibig sabihin. pagbabayad ng paunang pamumuhunan. Higit pa rito, ang elementong ito ng capitalization ratio ay inilalapat lamang sa depreciable na bahagi ng mga asset.

Ang rate ng pagbabalik sa kapital ay binuo gamit ang pinagsama-samang paraan ng pagtatayo:

Walang panganib na rate ng pagbabalik +

Mga premium sa peligro +

Mga pamumuhunan sa real estate +

Mga premium para sa mababang pagkatubig ng real estate +

Mga Gantimpala sa Pamamahala ng Pamumuhunan.

Walang panganib na rate ng pagbabalik - rate ng interes sa mga asset na mataas ang likido, ibig sabihin. ito ay isang rate na sumasalamin sa "aktwal na mga pagkakataon sa merkado para sa mga kumpanya at indibidwal na mamuhunan ng pera nang walang anumang panganib na hindi maibalik". Ang yield sa OFZ, VEB ay kadalasang kinukuha bilang isang rate na walang panganib.

Sa proseso ng pagsusuri, dapat itong isaalang-alang na ang nominal at tunay na mga rate na walang panganib ay maaaring parehong ruble at dayuhang pera. Kapag muling kinakalkula ang nominal rate sa tunay at kabaligtaran, ipinapayong gamitin ang pormula ng Amerikanong ekonomista at matematiko na si I. Fisher, na hinango niya noong 30s ng ika-20 siglo:

; saan

Rn - nominal na rate;

Rr - tunay na rate;

Jinf – inflation index (taunang inflation rate).

Kapag kinakalkula ang currency risk-free rate, ipinapayong magsagawa ng pagsasaayos gamit ang Fisher formula, na isinasaalang-alang ang dollar inflation index, habang tinutukoy ang ruble risk-free rate - ang ruble inflation index.

Ang paglipat ng ruble rate ng pagbabalik sa dollar rate o vice versa ay maaaring gawin gamit ang mga sumusunod na formula:

Dr, Dv - ruble o rate ng kita ng pera;

Kurs – rate ng palitan, %.

Pagkalkula ng iba't ibang bahagi ng risk premium:

premium para sa mababang pagkatubig. Kapag kinakalkula ang bahaging ito, ang imposibilidad ng agarang pagbabalik ng mga pamumuhunan na namuhunan sa isang real estate object ay isinasaalang-alang, at maaari itong kunin sa antas ng inflation ng dolyar para sa isang tipikal na oras ng pagkakalantad ng mga bagay na katulad ng tinatasa sa merkado;

panganib premium pamumuhunan sa real estate. Sa kasong ito, ang posibilidad ng hindi sinasadyang pagkawala ng halaga ng consumer ng bagay ay isinasaalang-alang, at ang premium ay maaaring tanggapin sa halaga ng mga premium ng insurance sa mga kompanya ng seguro ng pinakamataas na kategorya ng pagiging maaasahan;

bonus sa pamamahala ng pamumuhunan. Kung mas mapanganib at kumplikado ang mga pamumuhunan, mas karampatang pamamahala ang kailangan nila. Maipapayo na kalkulahin ang allowance sa pamamahala ng pamumuhunan na isinasaalang-alang ang underload factor at pagkalugi sa koleksyon ng mga pagbabayad sa pag-upa.

Linked investment method, o investment group technique.

Kung ang ari-arian ay nakuha gamit ang equity at utang, ang capitalization ratio ay dapat matugunan ang mga kinakailangan sa pagbabalik para sa parehong bahagi ng investment. Ang halaga ng koepisyent ay tinutukoy ng paraan ng mga naka-link na pamumuhunan, o ang pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan.

Ang capitalization ratio para sa hiniram na kapital ay tinatawag na mortgage constant at kinakalkula gamit ang sumusunod na formula:

; saan

Rm - pare-pareho ang mortgage;

DO - taunang pagbabayad;

K ay ang halaga ng mortgage loan.

Ang mortgage constant ay tinutukoy mula sa isang talahanayan ng anim na compound interest function: ito ay katumbas ng kabuuan ng rate ng interes at ang compensation fund factor, o ito ay katumbas ng contribution factor sa bawat unit ng depreciation.

Ang capitalization ratio para sa equity ay tinatawag na mortgage constant at kinakalkula gamit ang sumusunod na formula:

; saan

Rc – equity capitalization ratio;

PTCF - taunang cash flow bago ang mga buwis;

Кс – ang halaga ng sariling kapital.

Ang kabuuang capitalization ratio ay tinukoy bilang isang weighted average ng:

M ay ang mortgage debt ratio.

Kung ang isang pagbabago sa halaga ng isang asset ay hinuhulaan, kung gayon kinakailangan na isaalang-alang sa ratio ng capitalization, ang pagbabalik ng pangunahing halaga ng kapital (ang proseso ng recapitalization). Ang rate ng pagbabalik ng kapital sa ilang mga mapagkukunan ay tinatawag na ratio ng recapitalization. Upang mabawi ang paunang puhunan, bahagi ng netong kita sa pagpapatakbo ay inilalaan sa isang pondo ng kompensasyon na may rate ng interes Y p - ang rate ng interes para sa recapitalization.

May tatlong paraan return on invested capital:

straight-line return on capital (Paraan ng singsing);

pagbabalik ng kapital sa pondo sa pagbawi at ang rate ng return on investment (Paraan ng Inwood). Minsan ito ay tinatawag na annuity method;

capital return sa recovery fund at ang risk-free rate ng interes (Paraan ng Hoskold).

Paraan ng singsing.

Ang pamamaraang ito ay angkop kapag inaasahan na ang prinsipal ay babayaran sa pantay na pag-install. Ang taunang return on capital ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng 100% ng halaga ng asset sa natitirang kapaki-pakinabang na buhay, i.e. ay ang kapalit ng buhay ng asset. Ang rate ng return ay ang taunang bahagi ng paunang kapital na inilagay sa isang walang interes na kapalit na pondo:

; saan

n ay ang natitirang pang-ekonomiyang buhay;

Ang Ry ay ang rate ng return on investment.

Halimbawa.

Mga kondisyon sa pamumuhunan:

termino - 5 taon;

R - rate ng return on investment 12%;

Ang halaga ng capital investment sa real estate ay $10,000.

Solusyon. Paraan ng singsing. Ang taunang straight-line return on capital ay magiging 20%, dahil ang 100% ng asset ay mapapawi sa loob ng 5 taon (100: 5 = 20). Sa kasong ito, ang capitalization ratio ay magiging 32% (12% + 20% = 32%).

Ang pagbabayad ng pangunahing halaga ng kapital, na isinasaalang-alang ang kinakailangang rate ng return on investment, ay makikita sa Talahanayan.

Talahanayan ng Return on invested capital ayon sa Ring method (USD)

Ang pagbabalik ng kapital ay nangyayari sa pantay na pag-install sa buong buhay ng ari-arian.

Paraan ng Inwood ginagamit kung ang halaga ng capital return ay muling namuhunan sa rate ng return sa investment. Sa kasong ito, ang rate ng return bilang bahagi ng capitalization ratio ay katumbas ng compensation fund factor sa parehong rate ng interes tulad ng para sa mga pamumuhunan:

saan SFF - kadahilanan ng reimbursement fund;

Y = R (rate ng return on investment).

Ang pagbabayad ng namuhunan na kapital sa pamamagitan ng pamamaraang ito ay ipinakita sa Talahanayan. 3.5.

Halimbawa.

Mga kondisyon sa pamumuhunan:

termino - 5 taon;

return on investment - 12%.

Solusyon. Ang capitalization ratio ay kinakalkula bilang ang kabuuan ng investment rate ng return 0.12 at ang recovery fund factor (para sa 12%, 5 taon) 0.1574097. Ang capitalization ratio ay 0.2774097 kung kukunin sa column na "Depreciation contribution" (12%, 5 taon).

mesa. Return on invested capital gamit ang Inwood method (USD)

Pamamaraan ng Hoskold. Ginagamit kapag medyo mataas ang rate ng return sa paunang investment, na hindi malamang na mag-reinvest sa parehong rate. Para sa reinvested funds, ito ay inaasahang makakatanggap ng kita sa risk-free rate:

kung saan ang Y b ay ang rate ng interes na walang panganib.

Halimbawa. Ang proyekto ng pamumuhunan ay nagbibigay ng taunang 12% return on investment (capital) sa loob ng 5 taon. Ang mga halaga ng return on investment ay maaaring walang panganib na muling namuhunan sa rate na 6%.

Solusyon. Kung ang rate ng return on capital ay 0.1773964, na siyang recovery factor para sa 6% sa loob ng 5 taon, ang capitalization ratio ay 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

Kung ang isang pamumuhunan ay hinuhulaan na mawawalan lamang ng bahagi ng halaga nito, kung gayon ang capitalization ratio ay medyo naiiba, dahil ang kapital ay nakuhang muli mula sa muling pagbebenta ng real estate, at bahagyang mula sa kasalukuyang kita.

Mga kalamangan Ang paraan ng capitalization ng kita ay nakasalalay sa katotohanan na ang pamamaraang ito ay direktang sumasalamin sa mga kondisyon ng merkado, dahil kapag ito ay inilapat, bilang isang patakaran, ang isang malaking bilang ng mga transaksyon sa real estate ay nasuri mula sa punto ng view ng ratio ng kita at halaga, at isang hypothetical Ang pahayag ng kita ay pinagsama-sama kapag kinakalkula ang naka-capitalize na kita, ang pangunahing prinsipyo ng pagtatayo kung saan ay ang pagpapalagay ng antas ng merkado ng pagpapatakbo ng real estate.

Bahid Ang mga paraan ng pag-capitalize ng kita ay ang mga sumusunod:

ang aplikasyon nito ay mahirap kapag walang impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa merkado;

Discounted cash flow method (DDP) ay mas kumplikado, detalyado at nagbibigay-daan sa iyo upang suriin ang bagay sa kaso ng pagtanggap ng hindi matatag na daloy ng pera mula dito, pagmomodelo ng mga katangian ng kanilang resibo. Ang paraan ng DDP ay inilalapat kapag:

ang mga daloy ng salapi sa hinaharap ay inaasahang magiging materyal na naiiba mula sa mga kasalukuyan;

may katibayan upang bigyang-katwiran ang laki ng mga daloy ng salapi sa hinaharap mula sa real estate;

pana-panahon ang mga daloy ng kita at gastos;

ang ari-arian na pinahahalagahan ay isang malaking multifunctional commercial facility;

ang ari-arian ay nasa ilalim ng konstruksyon o itinayo at inilagay sa operasyon (o inilagay sa operasyon).

Sinusuri ng pamamaraan ng DCF ang halaga ng real estate batay sa kasalukuyang halaga ng kita, na binubuo ng mga inaasahang daloy ng salapi at natitirang halaga.

Upang kalkulahin ang DCF, kinakailangan ang sumusunod na data:

tagal ng panahon ng pagtataya;

pagtataya ng mga halaga ng mga daloy ng pera, kabilang ang pagbabalik;

Rate ng diskwento.

Algorithm para sa pagkalkula ng paraan ng DDP.

1. Kahulugan ng panahon ng pagtataya. Sa pagsasanay sa internasyonal na pagtatasa, ang average na halaga ng panahon ng pagtataya ay 5-10 taon; para sa Russia, ang karaniwang halaga ay magiging panahon ng 3-5 taon. Ito ay isang makatotohanang panahon kung saan maaaring gumawa ng isang makatwirang hula.

2. Pagtataya ng mga halaga ng mga daloy ng salapi.

Kapag tinatasa ang real estate gamit ang pamamaraan ng DCF, ang ilang uri ng kita mula sa bagay ay kinakalkula:

potensyal na kabuuang kita;

aktwal na kabuuang kita;

netong kita sa pagpapatakbo;

daloy ng pera bago ang buwis;

daloy ng pera pagkatapos ng buwis.

Sa pagsasagawa, ang mga Russian appraiser ay nagdidikwento ng kita sa halip na mga cash flow:

NCH ​​​​(nagsasaad na ang ari-arian ay tinatanggap bilang walang hadlang sa mga obligasyon sa utang),

netong daloy ng pera hindi kasama ang mga gastos sa pagpapatakbo, buwis sa lupa at muling pagtatayo,

nabubuwisang kita.

Dapat itong isaalang-alang na ang daloy ng pera ang kailangang bawasan, dahil:

ang mga daloy ng pera ay hindi pabagu-bago ng isip gaya ng mga kita;

ang konsepto ng "cash flow" ay nag-uugnay sa pag-agos at pag-agos ng pera, na isinasaalang-alang ang mga bagay na pera bilang "mga pamumuhunan sa kapital" at "mga obligasyon sa utang", na hindi kasama sa pagkalkula ng kita;

iniuugnay ng tagapagpahiwatig ng kita ang kita na natanggap sa isang tiyak na panahon sa mga gastos na natamo sa parehong panahon, anuman ang aktwal na mga resibo o paggasta ng mga pondo;

Ang daloy ng salapi ay isang tagapagpahiwatig ng mga resulta na nakamit kapwa para sa may-ari mismo at para sa mga panlabas na partido at katapat - mga customer, nagpapautang, mga supplier, atbp., dahil ito ay sumasalamin sa patuloy na pagkakaroon ng ilang mga pondo sa mga account ng may-ari.

Mga tampok ng pagkalkula ng cash flow kapag ginagamit ang pamamaraan ng DCF.

Ang buwis sa ari-arian (real estate tax), na binubuo ng buwis sa lupa at buwis sa ari-arian, ay dapat ibawas sa aktwal na kabuuang kita bilang bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang pagbabawas ng ekonomiya at buwis ay hindi isang tunay na pagbabayad ng pera, kaya ang accounting para sa depreciation sa pagtataya ng kita ay kalabisan.

Ang mga pagbabayad sa serbisyo ng pautang (mga pagbabayad ng interes at pagbabayad ng utang) ay dapat ibawas sa netong kita sa pagpapatakbo kung ang halaga ng pamumuhunan ng bagay (para sa isang partikular na mamumuhunan) ay tinasa. Kapag tinatasa ang halaga sa pamilihan ng isang ari-arian, hindi kailangang ibawas ang mga bayad para sa pagseserbisyo ng pautang.

Ang mga gastos sa negosyo ng may-ari ng ari-arian ay dapat ibawas mula sa aktwal na kabuuang kita kung ang mga ito ay naglalayong mapanatili ang mga kinakailangang katangian ng ari-arian.

Sa ganitong paraan, dcash flow (CF) para sa real estate kinakalkula tulad ng sumusunod:

- Ang DIA ay katumbas ng kabuuan ng DIA na binawasan ang mga pagkalugi mula sa kawalan ng trabaho at ang koleksyon ng upa at iba pang kita;

Ang NPV ay katumbas ng DIA minus OR at mga gastos sa negosyo ng may-ari ng ari-arian na may kaugnayan sa ari-arian;

- Ang DP bago ang buwis ay katumbas ng halagaCHOD hindi kasama ang mga pamumuhunan at gastos sa kapital sapaglilingkod sa kredito at paglago ng kredito.

Ang DP ay katumbas ng DP bago ang mga buwis, mas kaunting mga pagbabayad sa buwis sa kita ng may-ari ng ari-arian.

Ang susunod na mahalagang hakbang ay pagkalkula ng halaga ng pagbabalik. Ang halaga ng pagbabalik ay maaaring mahulaan gamit ang:

pagtatakda ng presyo ng pagbebenta batay sa pagsusuri ng kasalukuyang estado ng merkado, pagsubaybay sa halaga ng mga katulad na bagay at mga pagpapalagay tungkol sa hinaharap na estado ng bagay;

paggawa ng mga pagpapalagay tungkol sa mga pagbabago sa halaga ng real estate sa panahon ng pagmamay-ari;

capitalization ng kita para sa taon kasunod ng taon ng pagtatapos ng panahon ng pagtataya, gamit ang sariling kinalkula na rate ng capitalization.

Pagpapasiya ng rate ng diskwento."Ang rate ng diskwento ay isang kadahilanan na ginagamit upang kalkulahin ang kasalukuyang halaga ng isang halaga ng perang natanggap o binayaran sa hinaharap."

Dapat ipakita ng rate ng diskwento ang relasyon na "panganib - kita", pati na rin ang iba't ibang uri ng panganib na likas sa property na ito (capitalization ratio).

Dahil medyo mahirap mag-isa ng isang non-inflationary component para sa real estate, mas maginhawa para sa isang appraiser na gumamit ng nominal na rate ng diskwento, dahil sa kasong ito, ang mga pagtataya sa daloy ng pera at mga pagbabago sa halaga ng ari-arian ay kasama na ang mga inaasahan sa inflation.

Ang mga resulta ng pagkalkula ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng cash sa hinaharap sa nominal at tunay na mga termino ay pareho. mga daloy ng salapi at ang halaga ng diskwento ay dapat tumugma sa isa't isa at pareho paano magbilang.

Sa kasanayan sa Kanluran, ang mga sumusunod na pamamaraan ay ginagamit upang kalkulahin ang rate ng diskwento:

pinagsama-samang paraan ng pagtatayo;

paraan ng paghahambing ng mga alternatibong pamumuhunan;

paraan ng pagkuha;

paraan ng pagsubaybay.

Pinagsama-samang paraan ng pagtatayo ay batay sa premise na ang rate ng diskwento ay isang function ng panganib at kinakalkula bilang kabuuan ng lahat ng mga panganib na likas sa bawat partikular na ari-arian.

Rate ng Diskwento = Rate ng Libreng Panganib + Mga Premium sa Panganib.

Ang premium ng panganib ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga halaga ng panganib na likas sa isang naibigay na ari-arian.

Paraan ng pagpili- ang rate ng diskwento, bilang isang tambalang rate ng interes, ay kinakalkula batay sa data sa mga nakumpletong transaksyon na may katulad na mga bagay sa merkado ng real estate.

Ang karaniwang algorithm para sa pagkalkula ng rate ng diskwento gamit ang paraan ng paglalaan ay ang mga sumusunod:

pagmomodelo para sa bawat analogue object para sa isang tiyak na tagal ng panahon ayon sa senaryo ng pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit ng mga daloy ng kita at gastos;

pagkalkula ng rate ng return sa mga pamumuhunan para sa bagay;

upang iproseso ang mga nakuhang resulta sa anumang katanggap-tanggap na istatistika o ekspertong paraan upang maihatid ang mga katangian ng pagsusuri sa bagay na sinusuri.

Paraan ng pagsubaybay ay batay sa regular na pagsubaybay sa merkado, pagsubaybay sa mga pangunahing pang-ekonomiyang tagapagpahiwatig ng pamumuhunan sa real estate ayon sa mga transaksyon. Ang nasabing impormasyon ay dapat na ibuod para sa iba't ibang mga segment ng merkado at regular na nai-publish. Ang nasabing data ay nagsisilbing patnubay para sa appraiser, nagbibigay-daan sa isang husay na paghahambing ng mga nakuha na kinakalkula na mga tagapagpahiwatig sa mga karaniwang market, sinusuri ang bisa ng iba't ibang uri ng mga pagpapalagay.

Ang pagkalkula ng halaga ng ari-arian gamit ang pamamaraan ng DCF ay isinasagawa ayon sa pormula:

; saan

Ang PV ay ang kasalukuyang halaga;

Ang Ci ay ang cash flow ng panahon t;

Ito ay ang discount rate ng cash flow ng panahon t;

M - natitirang halaga.

Ang natitirang halaga, o halaga ng pagbabalik, ay dapat na may diskwento (sa pamamagitan ng kadahilanan ng huling taon ng pagtataya) at idagdag sa kabuuan ng mga kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi.

Kaya, ang halaga ng ari-arian ay = Kasalukuyang Halaga ng Inaasahang Cash Flow + Kasalukuyang Halaga ng Natirang Halaga (Mga Pagbabalik).

Ang pagpili ng naaangkop na rate ng diskwento at ratio ng capitalization ay dapat na maingat na makatwiran na isinasaalang-alang ang mga napapamahalaan at hindi pinamamahalaang mga panganib.

Tatlong pamamaraan ang ginagamit upang pahalagahan ang isang negosyo sa pagbebenta, pagsasama o pagpuksa nito. Ang bawat isa sa kanila ay may sariling mga katangian at saklaw.

Ang pinakasikat ay ang diskarte sa kita, ang lahat ng mga nuances na tatalakayin pa.

Ano ito?

Ang kakanyahan ng diskarte ay pagtatasa ng negosyo batay sa pagpapasiya ng inaasahang kita ng kumpanya. Ang pamamaraang ito ay ang pangunahing isa at kadalasang ginagamit upang maitaguyod ang halaga ng mga negosyo.

Ang bottom line ay ang laki ng isang 100% stake ay kinakalkula bilang ang tinantyang halaga ng mga benepisyo sa hinaharap, na tinutukoy ng rate ng return. Isinasaalang-alang nito ang antas ng panganib sa pamumuhunan.

Ang katotohanang ito ay nagbibigay-daan sa amin na kilalanin ang kumikitang pamamaraan bilang ang pinaka-makatuwiran, pati na rin upang suriin sa tulong nito ang isang negosyo ng anumang industriya at laki.

Ang appraiser, sa panahon ng pagsusuri, pinag-aaralan ang merkado, kinakalkula ang lahat ng posibleng benepisyo upang makuha ang tunay na halaga ng negosyo. Ang diskarte ay nagsasangkot ng paggamit ng pagtatatag ng halaga ng lahat ng hinaharap na kita na matatanggap ng mamumuhunan pagkatapos ng pagkuha ng organisasyon. Ang pagtukoy sa presyo ng kumpanya, ang espesyalista ay dapat:

• magtakda ng panahon ng pagtataya para sa mga kita sa hinaharap;
• piliin ang pinakamainam na paraan ng pagkalkula;
• matukoy ang hinaharap na presyo ng negosyo sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, iyon ay, ang gastos sa terminal.

Ang pagkakaiba sa iba pang mga diskarte ay nakasalalay sa pag-aakalang ang isang hinaharap na mamumuhunan o mamimili ay hindi maaaring magbayad ng higit para sa isang organisasyon kaysa ito ay magdadala sa kanya ng kita sa hinaharap.

Ang halaga ng kumpanya, na tinutukoy sa ganitong paraan, ay naiimpluwensyahan ng ilang mga kadahilanan. Kabilang dito ang:

• mga panganib sa pamumuhunan - nakasalalay sila sa lokasyon ng teritoryo, saklaw ng aktibidad, mga tampok ng pag-unlad ng kumpanya;
• ang halaga ng kita na maaaring makuha ng isang asset sa paglipas ng kapaki-pakinabang na buhay nito.

Ang diskarte ay may mga pakinabang at disadvantages na nauugnay sa mga nuances ng aplikasyon. Ang mga positibong aspeto ng paggamit ay kinabibilangan ng:

• ang impluwensya ng merkado ay isinasaalang-alang, dahil ang discount rate ay kasangkot sa mga kalkulasyon;
• ang negosyo ay iniharap sa mamumuhunan o mamimili bilang pinagmumulan ng kita, hindi gastos.

Ang mga negatibong aspeto ay kinabibilangan ng:

• pagiging subjectivity ng itinatag na rate ng diskwento;
• ang kahirapan ng tumpak na hulaan ang mga kita sa hinaharap.

Ang paraan ng kita ay hindi palaging maaaring gamitin. Minsan ang appraiser ay dumating sa konklusyon na ang pagpipiliang ito ay hindi makatwiran at hindi nagpapakita ng tunay na halaga ng negosyo. Sa kasong ito, kailangan mong gumamit ng isa sa iba pang dalawang diskarte.

Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa kung paano pinahahalagahan ang mga kumpanya sa sumusunod na video:

Inilapat na mga pamamaraan

Ang pagtatasa ng negosyo gamit ang diskarteng ito ay isinasagawa sa pamamagitan ng isa sa dalawang pamamaraan. Ang bawat isa ay may sariling mga katangian at istraktura ng mga kalkulasyon.

Paraan ng diskwento

Ang pamamaraang ito ay nagsasangkot ng pagsusuri ng lahat ng kita ng negosyo at mga diskarte sa pag-unlad para sa isang tiyak na panahon. Ang resulta ng mga kalkulasyon ay ang pagbawas ng kita sa hinaharap sa kasalukuyang halaga.

Ang pagtatasa ay isinasagawa sa maraming yugto. Ang pagkalkula ng halaga ng negosyo ay medyo matagal at kumplikado, ngunit ang pamamaraang ito ay itinuturing na pinakamahusay. Magbasa pa tungkol dito sa.

Paraan ng malaking titik

Ito ay ginagamit kung ang kita ng kumpanya ay stable at ang kanilang growth rate ay predictable. Ang pamamaraan ay binubuo sa pagtatatag ng halaga ng taunang kita, pagtukoy ng naaangkop na rate ng capitalization. Batay sa mga datos na ito, kinakalkula ang market value ng kapital ng kumpanya.

Ang pangunahing ideya ay maaaring ipahayag sa pamamagitan ng pormula:

C=N/K, kung saan:

• N - netong kita;
• Ang K ay ang itinatag na ratio ng capitalization.

Ang koepisyent ay maaaring matukoy ng formula:

K = r - g, saan

• r - rate ng diskwento;
• g - rate ng paglago ng cash flow.

Ang pagpapahalaga sa pamamagitan ng paraan ng capitalization ay isinasagawa sa maraming yugto:

1. Sinusuri ang mga pahayag sa pananalapi ng negosyo.
2. Ang halagang ilalagay sa malaking titik ay pinili. Maaari itong kumita bago at pagkatapos ng pagbubuwis.
3. Kinakalkula ang rate ng capitalization.
4. Ang paunang gastos ng negosyo ay itinatag.
5. May ginagawang pagsasaayos. Isinasaalang-alang nito ang kakulangan ng pagkatubig, ang likas na katangian ng tinantyang bahagi.

Ang direktang capitalization ay ginagamit sa ilang mga kaso:

• kung ang appraiser ay may lahat ng kinakailangang data upang masuri ang kita ng kumpanya;
• Ang kita sa real estate ng entity ay stable, o ang mga kita sa hinaharap ay inaasahan na humigit-kumulang katumbas ng mga kasalukuyan, halimbawa, ang mga gusali ng entity ay inuupahan sa ibang entity.

Ang pamamaraan ay may mga pakinabang at disadvantages nito. Kasama sa mga pakinabang ang mga sumusunod na puntos:

• Dali ng pagkalkula. Ang isang simpleng formula ay lubos na nagpapadali sa mga kinakailangang kalkulasyon.
• Ang pamamaraan ay sumasalamin sa sitwasyon sa merkado. Ang nuance na ito ay nauugnay sa mga kakaibang paraan ng pagsusuri. Ang pamamaraan ay nangangailangan ng isang detalyadong pagsusuri ng isang malaking bilang ng mga transaksyon sa merkado, isang paghahambing ng kita at ang halaga ng mga namuhunan na pondo.

Kasabay nito, ang pamamaraan ay mayroon ding mga limitasyon:

• Ang pamamaraan ay hindi inilaan para sa pagkalkula ng halaga ng isang negosyo sa isang krisis sa merkado. Ang disadvantage ng aplikasyon nito ay ang pag-aakalang magiging pare-pareho ang kita ng organisasyon. Ang kawalang-tatag ng sitwasyong pang-ekonomiya sa industriya, bansa o sa buong mundo ay direktang nakakaapekto sa antas ng kita ng negosyo sa hinaharap.
• Paggamit ng maraming impormasyon. Kung ang appraiser ay hindi makakuha ng kumpleto at maaasahang impormasyon tungkol sa mga transaksyon na isinasagawa sa merkado, kailangan niyang gumawa ng ibang diskarte.
• Ang pamamaraan ay magagamit lamang sa isang matatag na negosyo. Kung ang kumpanya ay wala pang isang pare-parehong antas ng kita, ang paggamit ng capitalization ay imposible, dahil ang pangunahing kinakailangan na nagsisiguro sa kawastuhan ng forecast ay hindi nasiyahan. Gayundin, ang pamamaraan ay hindi angkop para sa mga negosyo na kasalukuyang nasa proseso ng muling pagsasaayos o pamamahala laban sa krisis.

Kapag nagkalkula, maaaring makaharap ang evaluator ng dalawang problema:

• pagtukoy ng halaga ng netong kita ng kumpanya - para dito kailangan mong piliin ang tamang panahon ng pagtataya;
• pagpili ng rate - kailangan mong isaalang-alang ang halaga ng netong kita.

Ang paggamit ng diskarte sa kita ay isang medyo maginhawang paraan upang makalkula ang halaga ng merkado ng kapital ng mga negosyo na ang mga kita ay matatag mula taon hanggang taon.

Ang gawain ng pagtatasa ng halaga ng isang negosyo sa iba't ibang yugto ng pag-unlad nito ay hindi nawawala ang kaugnayan nito. Ang isang negosyo ay isang pangmatagalang asset na lumilikha ng kita at may isang tiyak na kaakit-akit na pamumuhunan, kaya ang tanong ng halaga nito ay interesado sa marami, mula sa mga may-ari at pamamahala hanggang sa mga ahensya ng gobyerno.

Ang pinakakaraniwang ginagamit na paraan para sa pagtatantya ng halaga ng isang negosyo ay paraan ng kita (diskarte sa kita), dahil ang sinumang mamumuhunan ay namumuhunan ng pera hindi lamang sa mga gusali, kagamitan at iba pang nasasalat at hindi nasasalat na mga halaga, ngunit sa hinaharap na kita na hindi lamang makakabawi sa mga namuhunan na pondo, ngunit nagdudulot din ng kita, sa gayon ay tumataas ang kagalingan ng mamumuhunan. Kasabay nito, ang dami, kalidad at tagal ng inaasahang daloy ng kita sa hinaharap ay gumaganap ng isang espesyal na papel kapag pumipili ng isang bagay sa pamumuhunan. Walang alinlangan, ang halaga ng inaasahang pagbabalik ay kamag-anak at napapailalim sa isang malaking impluwensya ng posibilidad, depende sa antas ng panganib ng isang posibleng pagkabigo sa pamumuhunan, na dapat ding isaalang-alang.

Tandaan! Ang pinagbabatayan na kadahilanan ng gastos kapag ginagamit ang pamamaraang ito ay ang inaasahang kita sa hinaharap ng kumpanya, na kumakatawan sa ilang mga benepisyong pang-ekonomiya para sa mga may-ari ng negosyo. Kung mas mataas ang kita ng kumpanya, mas malaki, ang iba pang mga bagay ay pantay, ang halaga nito sa merkado.

Ang paraan ng kita ay ang pinakamahusay na paraan upang isaalang-alang ang pangunahing layunin ng negosyo - kumita. Mula sa mga posisyon na ito, ito ay pinaka-kanais-nais para sa pagtatasa ng negosyo, dahil ito ay sumasalamin sa mga prospect para sa pag-unlad ng negosyo, mga inaasahan sa hinaharap. Bilang karagdagan, isinasaalang-alang nito ang pagkaluma ng ekonomiya ng mga bagay, at isinasaalang-alang din ang aspeto ng merkado at mga trend ng inflationary sa pamamagitan ng rate ng diskwento.

Sa lahat ng hindi maikakaila na mga pakinabang, ang diskarteng ito ay walang kontrobersyal at negatibong mga punto:

• ito ay medyo matrabaho;
• ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang mataas na antas ng subjectivity sa pagtataya ng kita;
• ang proporsyon ng mga probabilities at convention ay mataas, dahil ang iba't ibang mga pagpapalagay at paghihigpit ay itinatag;
• ang impluwensya ng iba't ibang mga kadahilanan ng panganib sa hinulaang kita ay malaki;
• may problemang mapagkakatiwalaang matukoy ang tunay na kita na ipinakita ng isang negosyo sa mga pahayag sa pananalapi nito, at hindi ibinubukod na ang mga pagkalugi ay sadyang makikita para sa iba't ibang layunin, na nauugnay sa kakulangan ng transparency ng impormasyon ng mga domestic na negosyo;
• kumplikadong accounting ng mga non-core at surplus na asset;
• maling pagtatasa ng hindi kumikitang mga negosyo.

Ito ay ipinag-uutos na magbayad ng espesyal na pansin sa kakayahang mapagkakatiwalaan na matukoy ang hinaharap na mga daloy ng kita ng negosyo at ang pag-unlad ng mga aktibidad ng kumpanya sa inaasahang bilis. Ang katumpakan ng forecast ay malakas din na apektado ng katatagan ng panlabas na pang-ekonomiyang kapaligiran, na may kaugnayan para sa medyo hindi matatag na sitwasyon sa ekonomiya ng Russia.

Kaya, ipinapayong gamitin ang diskarte sa kita upang suriin ang mga kumpanya kapag:

• mayroon silang positibong kita;
• posible na gumawa ng isang maaasahang pagtataya ng kita at mga gastos.

Pagkalkula ng halaga ng kumpanya gamit ang diskarte sa kita

Ang pagtatantya ng halaga ng isang negosyo gamit ang diskarte sa kita ay nagsisimula sa paglutas ng mga sumusunod na gawain:

1) pagtataya ng hinaharap na kita ng negosyo;

2) pagdadala ng halaga ng kita sa hinaharap ng negosyo sa kasalukuyang sandali.

Ang tamang solusyon sa mga problemang ito ay nakakatulong sa pagkuha ng sapat na huling resulta ng gawaing pagsusuri. Ang malaking kahalagahan sa kurso ng pagtataya ay ang normalisasyon ng kita, sa tulong ng kung saan ang isang beses na mga paglihis ay tinanggal, na lumilitaw, lalo na, bilang isang resulta ng isang beses na mga transaksyon, halimbawa, kapag nagbebenta ng hindi core at labis na mga ari-arian. Upang gawing normal ang kita, ginagamit ang mga istatistikal na pamamaraan para sa pagkalkula ng average, weighted average o extrapolation na paraan, na isang extension ng umiiral na mga uso, ay ginagamit.

Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang kadahilanan ng mga pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon - ang parehong halaga ng kita sa sandaling ito ay may mas mataas na presyo kaysa sa hinaharap. Ang mahirap na tanong ng pinakakatanggap-tanggap na timing para sa pagtataya ng kita at mga gastos ng kumpanya ay kailangang malutas. Ito ay pinaniniwalaan na upang maipakita ang likas na cyclicality ng mga industriya, ang isang makatwirang pagtataya ay dapat sumaklaw sa isang panahon ng hindi bababa sa 5 taon. Kung isasaalang-alang ang isyung ito sa pamamagitan ng isang matematikal at istatistikal na prisma, mayroong pagnanais na pahabain ang panahon ng pagtataya, sa pag-aakalang ang mas malaking bilang ng mga obserbasyon ay magbibigay ng mas makatwirang halaga ng halaga ng merkado ng kumpanya. Gayunpaman, ang isang proporsyonal na pagtaas sa panahon ng pagtataya ay nagpapalubha sa pagtataya ng kita at mga gastos, inflation at mga daloy ng salapi. Ang ilang mga appraiser ay nagpapansin na ang pagtataya ng kita sa loob ng 1-3 taon ang magiging pinaka-maaasahan, lalo na kapag may kawalang-tatag sa kapaligiran ng ekonomiya, dahil sa pagtaas ng mga panahon ng pagtataya, ang kondisyon ng mga pagtatantya ay tumataas. Ngunit ang opinyon na ito ay totoo lamang para sa mga sustainable na negosyo.

Mahalaga! Sa anumang kaso, kapag pumipili ng isang panahon ng pagtataya, kinakailangan upang masakop ang panahon hanggang sa ang rate ng paglago ng kumpanya ay nagpapatatag, at upang makamit ang pinakadakilang katumpakan ng mga huling resulta, ang panahon ng pagtataya ay maaaring hatiin sa mas maliit na mga intermediate na panahon, halimbawa, anim na buwan.

Sa mga pangkalahatang tuntunin, ang halaga ng isang negosyo ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga daloy ng kita mula sa mga aktibidad ng negosyo sa panahon ng pagtataya, na dating nababagay sa kasalukuyang antas ng presyo, kasama ang pagdaragdag ng halaga ng negosyo sa panahon ng post-forecast. (terminal na halaga).

Ang dalawang pinakakaraniwang pamamaraan para sa pagtatasa ng diskarte sa kita - paraan ng capitalization ng kita at may diskwentong paraan ng daloy ng salapi. Nakabatay ang mga ito sa tinantyang mga rate ng diskwento at capitalization na ginagamit upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng mga kita sa hinaharap. Siyempre, sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita, maraming iba pang mga uri ng mga pamamaraan ang ginagamit, ngunit karaniwang lahat ng mga ito ay batay sa diskwento sa mga daloy ng salapi.

Ang layunin ng pagtatasa mismo at ang nilalayong paggamit ng mga resulta nito ay may mahalagang papel sa pagpili ng paraan ng pagtatasa. Ang iba pang mga kadahilanan ay nakakaimpluwensya rin, halimbawa, ang uri ng negosyo na tinatasa, ang yugto ng pag-unlad nito, ang rate ng pagbabago sa kita, ang pagkakaroon ng impormasyon at ang antas ng pagiging maaasahan nito, atbp.

Paraan ng capitalization ng kita ( Paraan ng Single-Period Capitalization, SPCM)

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay batay sa pag-aakalang ang halaga sa pamilihan ng isang negosyo ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng kita sa hinaharap. Ito ay pinakaangkop na ilapat ito sa mga kumpanyang iyon na nakaipon na ng mga ari-arian, may matatag at mahuhulaan na halaga ng kasalukuyang kita, at ang mga rate ng paglago nito ay katamtaman at medyo pare-pareho, habang ang kasalukuyang estado ay nagbibigay ng isang kilalang indikasyon ng mga pangmatagalang trend sa mga aktibidad sa hinaharap. At kabaligtaran: sa yugto ng aktibong paglago ng kumpanya, sa proseso ng muling pagsasaayos o sa iba pang mga oras kung saan mayroong makabuluhang pagbabagu-bago sa mga kita o daloy ng pera (na karaniwan para sa maraming mga negosyo), ang pamamaraang ito ay hindi kanais-nais para sa paggamit, dahil ito ay malamang na makakuha ng maling pagtatantya ng halaga.

Ang paraan ng capitalization ng kita ay batay sa retrospective na impormasyon, habang para sa hinaharap na panahon, bilang karagdagan sa halaga ng netong kita, ang iba pang mga pang-ekonomiyang tagapagpahiwatig ay extrapolated, halimbawa, ang istraktura ng kapital, ang rate ng pagbabalik, ang antas ng panganib ng ang kompanya.

Ang pagpapahalaga ng isang negosyo gamit ang paraan ng capitalization ng kita ay isinasagawa tulad ng sumusunod:

Kasalukuyang market value = DP (o P net) / Capitalization rate,

kung saan DP - cash flow;

Ang P ay malinis - netong kita.

Tandaan! Ang pagiging maaasahan ng resulta ng pagtatasa ay lubos na nakasalalay sa rate ng capitalization, kaya ang espesyal na pansin ay dapat bayaran sa katumpakan ng pagkalkula nito.

Ang rate ng capitalization ay nagbibigay-daan sa iyo na i-convert ang mga halaga ng kita o cash flow para sa isang tiyak na tagal ng panahon sa isang sukatan ng halaga. Bilang isang patakaran, ito ay nagmula sa kadahilanan ng diskwento:

Rate ng capitalization = D– T r,

saan D- rate ng diskwento;

T p - ang rate ng paglago ng cash flow o netong kita.

Malinaw na ang capitalization ratio ay kadalasang mas mababa kaysa sa discount rate para sa parehong kumpanya.

Tulad ng makikita mula sa ipinakita na mga formula, depende sa kung anong halaga ang naka-capitalize, ang inaasahang rate ng paglago ng cash flow o netong tubo ay isinasaalang-alang. Siyempre, para sa iba't ibang uri ng kita, mag-iiba ang capitalization rate. Samakatuwid, ang pangunahing gawain sa pagpapatupad ng pamamaraang ito ay upang matukoy ang tagapagpahiwatig na magiging malaking titik. Maaaring kabilang dito ang pagtataya ng kita para sa taon kasunod ng petsa ng pagtatasa, o pagtukoy ng average na kita na kinakalkula gamit ang makasaysayang data. Dahil ang net cash flow ay ganap na isinasaalang-alang ang mga aktibidad sa pagpapatakbo at pamumuhunan ng negosyo, kadalasan ito ay ginagamit bilang batayan para sa capitalization.

Kaya, ang rate ng capitalization sa kakanyahan ng ekonomiya nito ay malapit sa kadahilanan ng diskwento at malakas na magkakaugnay dito. Ginagamit din ang rate ng diskwento upang dalhin ang mga daloy ng cash sa hinaharap sa kasalukuyan.

Discounted cash flow method ( Mga May Diskwentong Cash-Flow, DCF)

Ang paraan ng may diskwentong cash flow ay nagpapahintulot sa iyo na isaalang-alang ang mga panganib na nauugnay sa pagkuha ng inaasahang kita. Ang paggamit ng paraang ito ay mabibigyang katwiran kapag ang isang makabuluhang pagbabago sa hinaharap na kita ay hinulaang, parehong pataas at pababa. Bilang karagdagan, sa ilang mga sitwasyon lamang ang pamamaraang ito ay naaangkop, halimbawa, ang pagpapalawak ng aktibidad ng negosyo, kung sa oras ng pagtatasa ay hindi ito gumana sa buong kapasidad, ngunit nagnanais na dagdagan ito sa malapit na hinaharap; nakaplanong pagtaas sa output; pag-unlad ng negosyo sa pangkalahatan; pagsasanib ng mga negosyo; pagpapakilala ng mga bagong teknolohiya ng produksyon, atbp. Sa ilalim ng mga ganitong kondisyon, ang taunang daloy ng pera sa mga hinaharap na panahon ay hindi magiging pare-pareho, na, siyempre, ay ginagawang imposibleng kalkulahin ang halaga ng merkado ng kumpanya gamit ang paraan ng capitalization ng kita.

Para sa mga bagong negosyo, ang may diskwentong cash flow ay ang tanging opsyon na gagamitin, dahil ang halaga ng kanilang mga asset sa oras ng pagtatasa ay maaaring hindi tumugma sa kanilang kakayahang kumita sa hinaharap.

Siyempre, ito ay kanais-nais na ang kumpanyang tinasa ay may kanais-nais na mga uso sa pag-unlad at isang kumikitang kasaysayan ng negosyo. Para sa mga kumpanyang dumaranas ng sistematikong pagkalugi at may negatibong rate ng paglago, ang paraan ng may diskwentong cash flow ay hindi gaanong angkop. Ang partikular na pangangalaga ay dapat gawin kapag sinusuri ang mga negosyo na may mataas na posibilidad ng pagkabangkarote. Sa kasong ito, ang diskarte sa kita ay hindi naaangkop, kabilang ang paraan ng pag-capitalize ng kita.

Mas flexible ang paraan ng discounted cash flow dahil magagamit ito para bigyang halaga ang anumang going concern na may naka-itemize na forecast ng mga cash flow sa hinaharap. Hindi maliit na kahalagahan para sa pamamahala at mga may-ari ng kumpanya na maunawaan ang epekto ng iba't ibang mga desisyon sa pamamahala sa halaga nito sa merkado, iyon ay, maaari itong magamit sa proseso ng pamamahala ng gastos batay sa nakuha na detalyadong modelo ng halaga ng negosyo at tingnan pagkamaramdamin nito sa napiling panloob at panlabas na mga salik. Pinapayagan ka nitong maunawaan ang mga aktibidad ng negosyo sa anumang yugto ng ikot ng buhay sa hinaharap. At ang pinakamahalaga: ang pamamaraang ito ay ang pinaka-kaakit-akit para sa mga mamumuhunan at nakakatugon sa kanilang mga interes, dahil ito ay batay sa mga pagtataya ng pag-unlad ng merkado sa hinaharap at mga proseso ng inflationary. Bagaman mayroon ding ilang kahirapan dito, dahil sa mga kondisyon ng isang hindi matatag na ekonomiya ng krisis, medyo mahirap hulaan ang daloy ng kita para sa ilang taon sa hinaharap.

Kaya, ang paunang batayan para sa pagkalkula ng halaga ng isang negosyo gamit ang paraan ng discounted cash flow ay isang forecast, ang pinagmulan nito ay makasaysayang impormasyon tungkol sa mga cash flow. Ang tradisyonal na pormula para sa pagtukoy ng kasalukuyang halaga ng may diskwentong kita sa hinaharap ay ang mga sumusunod:

Kasalukuyang halaga ng pamilihan = Mga daloy ng pera para sa panahon t / (1 + D)t.

Ang rate ng diskwento ay ang rate ng interes na kinakailangan upang dalhin ang mga kita sa hinaharap sa isang solong halaga ng kasalukuyang halaga ng negosyo. Para sa mamumuhunan, ito ang kinakailangang rate ng return sa mga alternatibong opsyon sa pamumuhunan na may maihahambing na antas ng panganib sa oras ng pagtatasa.

Depende sa uri ng cash flow na pinili (para sa equity o para sa kabuuang invested capital) na ginamit bilang batayan para sa valuation, ang paraan para sa pagkalkula ng discount rate ay tinutukoy. Ang mga scheme para sa pagkalkula ng cash flow para sa invested at equity capital ay ipinakita sa Table. 12.

Talahanayan 1. Pagkalkula ng cash flow para sa invested capital

Talahanayan 2. Pagkalkula ng cash flow para sa equity

Tulad ng nakikita mo, ang pagkalkula ng cash flow para sa equity ay nagkakaiba lamang dahil ang resulta na nakuha ng algorithm para sa pagkalkula ng cash flow para sa namuhunan na kapital ay karagdagang inaayos para sa mga pagbabago sa pangmatagalang utang. Pagkatapos ang daloy ng pera ay may diskwento alinsunod sa inaasahang mga panganib, na makikita sa rate ng diskwento na kinakalkula na may kaugnayan sa isang partikular na negosyo.

Kaya, ang rate ng diskwento sa daloy ng cash para sa equity ay magiging katumbas ng kinakailangang rate ng return sa namuhunan na kapital, namuhunan na kapital - ang kabuuan ng mga timbang na rate ng pagbalik sa mga hiniram na pondo (iyon ay, ang rate ng interes ng bangko sa mga pautang) at sa equity , habang ang kanilang mga bahagi ay tinutukoy ng mga bahagi ng hiniram at sariling mga pondo sa istraktura ng kapital. Ang cash flow discount rate para sa namuhunan na kapital ay tinatawag timbang na average na gastos ng kapital, at ang kaukulang paraan ng pagkalkula nito - timbang na average na gastos ng kapital(Weighted Average na Halaga ng Capital, WACC). Ang pamamaraang ito ng pagtukoy sa rate ng diskwento ay kadalasang ginagamit.

Bilang karagdagan, ang mga sumusunod na pinakakaraniwang pamamaraan ay maaaring gamitin upang matukoy ang rate ng diskwento sa daloy ng cash para sa equity:

• modelo ng pagpepresyo ng capital asset ( CAPM);
• binagong modelo ng pagtatasa ng capital asset ( MCAPM);
• pinagsama-samang paraan ng pagtatayo;
• modelo ng labis na kita ( EVO) at iba pa.

Isaalang-alang natin ang mga pamamaraang ito nang mas detalyado.

Weighted average na halaga ng capital method ( WACC)

Ginagamit ito upang kalkulahin ang parehong sarili at hiniram na kapital sa pamamagitan ng pagbuo ng ratio ng kanilang mga pagbabahagi; hindi ito nagpapakita ng halaga ng libro, ngunit ang halaga sa pamilihan ng kapital. Ang rate ng diskwento para sa modelong ito ay tinutukoy ng formula:

DWACC\u003d C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D inc + C oa × D tungkol sa,

kung saan C zk - ang halaga ng hiniram na kapital;

N prib - rate ng buwis sa kita;

D zk - ang bahagi ng hiniram na kapital sa istraktura ng kapital ng kumpanya;

С pr - ang halaga ng pagtataas ng equity capital (ginustong pagbabahagi);

D priv - ang bahagi ng mga ginustong pagbabahagi sa istraktura ng kapital ng kumpanya;

C oa - ang halaga ng pagtataas ng equity capital (ordinaryong pagbabahagi);

D tungkol sa - ang bahagi ng mga ordinaryong pagbabahagi sa istraktura ng kapital ng kumpanya.

Kung mas nakakaakit ang kumpanya ng murang hiniram na pondo sa halip na mahal na equity capital, mas maliit ang halaga WACC. Gayunpaman, kung nais mong gumamit ng mas maraming murang hiniram na pondo hangga't maaari, dapat mo ring tandaan ang tungkol sa kaukulang pagbaba sa pagkatubig ng balanse ng kumpanya, na tiyak na hahantong sa pagtaas ng mga rate ng interes sa pagpapautang, dahil ang sitwasyong ito ay puno ng mas mataas na panganib para sa mga bangko, at ang halaga WACC ay, siyempre, lalago. Kaya, magiging angkop na gamitin ang "golden mean" na panuntunan, na mahusay na pinagsama ang equity at hiniram na mga pondo batay sa kanilang balanse sa mga tuntunin ng pagkatubig.

Paraan ng pagtatasa ng capital asset ( Modelo sa Pagpepresyo ng Capital Asset, CAPM)

Batay sa pagsusuri ng impormasyon sa stock market sa mga pagbabago sa ani ng mga malayang ipinagkalakal na pagbabahagi. Sa kasong ito, kapag kinakalkula ang rate ng diskwento para sa equity, ginagamit ang sumusunod na formula:

DCAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

kung saan D b / r - walang panganib na rate ng pagbabalik;

β - espesyal na koepisyent;

D r - ang pangkalahatang kakayahang kumita ng merkado sa kabuuan (average na market portfolio ng mga securities);

P 1 - premium para sa maliliit na negosyo;

P 2 - premium para sa katangian ng panganib ng isang indibidwal na kumpanya;

R- panganib sa bansa.

Ang risk-free rate ay kinuha bilang batayan para sa pagtatasa ng iba't ibang uri ng panganib na nauugnay sa pamumuhunan sa isang kumpanya. Espesyal na koepisyent ng beta ( β ) ay kumakatawan sa dami ng sistematikong panganib na nauugnay sa mga prosesong pang-ekonomiya at pampulitika na nagaganap sa bansa, na kinakalkula batay sa mga paglihis sa kabuuang pagbabalik ng mga bahagi ng isang partikular na kumpanya kumpara sa kabuuang pagbabalik ng stock market bilang isang buo. Ang kabuuang market return ay ang average na market return index, na kinakalkula ng mga analyst batay sa isang pangmatagalang pag-aaral ng statistical data.

CAPM medyo mahirap mag-aplay sa mga kondisyon ng underdevelopment ng Russian stock market. Ito ay dahil sa mga problema sa pagtukoy ng mga beta coefficient at ang market risk premium, lalo na para sa mga closed enterprise, na ang mga share ay hindi nakalista sa stock exchange. Sa dayuhang kasanayan, ang walang panganib na rate ng pagbabalik, bilang panuntunan, ay ang rate ng pagbabalik sa mga pangmatagalang bono o mga singil ng gobyerno, dahil pinaniniwalaan na mayroon silang mataas na antas ng pagkatubig at napakababang panganib ng kawalan ng utang ( ang posibilidad ng pagkabangkarote ng estado ay halos hindi kasama). Gayunpaman, sa Russia, pagkatapos ng ilang makasaysayang kaganapan, ang mga seguridad ng gobyerno ay hindi sikolohikal na itinuturing na walang panganib. Samakatuwid, ang average na rate sa mga pangmatagalang deposito ng dayuhang pera ng limang pinakamalaking bangko ng Russia, kabilang ang Sberbank ng Russia, na nabuo pangunahin sa ilalim ng impluwensya ng mga kadahilanan sa domestic market, ay maaaring magamit bilang isang rate na walang panganib. Tulad ng para sa mga coefficient β , pagkatapos ay sa ibang bansa kadalasan ay gumagamit sila ng mga yari na publikasyon ng mga tagapagpahiwatig na ito sa mga direktoryo ng pananalapi na kinakalkula ng mga dalubhasang kumpanya sa pamamagitan ng pagsusuri sa istatistikal na impormasyon ng stock market. Karaniwang hindi kailangan ng mga appraiser na independyenteng kalkulahin ang mga coefficient na ito.

Binagong modelo ng pagtatasa ng capital asset ( MCAPM)

Sa ilang mga kaso, mas mainam na gumamit ng binagong modelo ng pagtatasa ng capital asset ( MCAPM), na gumagamit ng naturang indicator bilang isang risk premium, na isinasaalang-alang ang hindi sistematikong mga panganib ng enterprise na pinahahalagahan. Mga hindi sistematikong panganib (nakakaibang mga panganib)- ito ay mga panganib na random na lumitaw sa kumpanya, na maaaring mabawasan sa pamamagitan ng pagkakaiba-iba. Sa kaibahan, ang sistematikong panganib ay dahil sa pangkalahatang paggalaw ng merkado o mga segment nito at hindi nauugnay sa isang partikular na seguridad. Samakatuwid, ang tagapagpahiwatig na ito ay mas angkop para sa mga kondisyon ng Russia para sa pagbuo ng stock market na may katangian na kawalang-tatag:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P panganib,

kung saan ang Db/r ay ang risk-free rate ng return sa mga pautang sa domestic foreign currency ng Russia;

β - coefficient, na isang sukatan ng market (non-diversifiable) na panganib at sumasalamin sa sensitivity ng mga pagbabago sa profitability ng mga pamumuhunan sa mga kumpanya sa isang partikular na industriya sa mga pagbabago sa profitability ng stock market sa kabuuan;

D r - kakayahang kumita ng merkado sa kabuuan;

Ang P risk ay isang risk premium na isinasaalang-alang ang hindi sistematikong mga panganib ng kumpanyang pinahahalagahan.

Pinagsama-samang Paraan

Isinasaalang-alang nito ang iba't ibang uri ng mga panganib sa pamumuhunan at nagsasangkot ng pagsusuri ng dalubhasa sa parehong pangkalahatang pang-ekonomiya at partikular sa industriya at partikular na mga salik ng negosyo na nagdudulot ng panganib ng kakulangan sa nakaplanong kita. Ang pinakamahalagang mga kadahilanan ay ang laki ng kumpanya, istraktura ng pananalapi, produksyon at pagkakaiba-iba ng teritoryo, kalidad ng pamamahala, kakayahang kumita, predictability ng kita, atbp. Ang rate ng diskwento ay tinutukoy batay sa walang panganib na rate ng pagbabalik, kung saan idinagdag isang karagdagang premium para sa panganib ng pamumuhunan sa kumpanyang ito, na isinasaalang-alang ang tinukoy na mga kadahilanan.

Tulad ng nakikita mo, ang pinagsama-samang diskarte ay medyo katulad sa CAPM, dahil pareho silang nakabatay sa rate ng return sa mga securities na walang panganib na may pagdaragdag ng karagdagang kita na nauugnay sa panganib ng pamumuhunan (pinaniniwalaan na mas malaki ang panganib, mas malaki ang kita).

Olson model ( Edwards-Bell-Ohlson valuation model, EBO), o ang paraan ng labis na kita (kita)

Pinagsasama nito ang mga bahagi ng mga diskarte sa kita at gastos, pinaliit ang kanilang mga pagkukulang sa ilang lawak. Ang halaga ng kumpanya ay natutukoy sa pamamagitan ng pagbawas sa daloy ng labis na kita, iyon ay, paglihis mula sa average ng industriya, at ang kasalukuyang halaga ng mga net asset. Ang bentahe ng modelong ito ay ang kakayahang magamit para sa pagkalkula ng magagamit na impormasyon sa halaga ng mga halaga na magagamit sa oras ng pagtatasa. Ang isang makabuluhang bahagi sa modelong ito ay inookupahan ng mga tunay na pamumuhunan, at ang natitirang kita lamang ang kinakailangan na mahulaan, iyon ay, ang bahagi ng daloy ng salapi na talagang nagpapataas ng halaga ng kumpanya. Bagama't ang modelong ito ay walang ilang mga paghihirap sa paggamit, ito ay lubhang kapaki-pakinabang sa pagbuo ng diskarte sa pag-unlad ng isang organisasyon na may kaugnayan sa pag-maximize ng halaga ng negosyo.

Derivation ng huling halaga ng market value ng kumpanya

Matapos matukoy ang paunang halaga ng negosyo, dapat gawin ang ilang pagsasaayos upang makuha ang panghuling halaga sa pamilihan:

• sa labis/kakulangan ng sariling kapital;
• sa mga non-core asset ng enterprise;
• sa ipinagpaliban na mga ari-arian at pananagutan ng buwis;
• sa netong utang, kung mayroon man.

Dahil kasama sa pagkalkula ng may diskwentong daloy ng salapi ang kinakailangang halaga ng sariling kapital na kapital na nauugnay sa pagtataya ng kita, kung gayon kung hindi ito tumugma sa aktwal na halaga, ang labis sa sariling kapital sa paggawa ay dapat idagdag, at ang kawalan ay dapat ibawas sa halaga ng paunang gastos. Ang parehong naaangkop sa hindi gumaganap na mga asset, dahil ang mga asset lamang na ginamit sa pagbuo ng cash flow ay lumahok sa pagkalkula. Nangangahulugan ito na kung may mga non-core asset na may partikular na halaga na hindi kasama sa cash flow, ngunit maaaring maisakatuparan (halimbawa, sa pagbebenta), kinakailangang taasan ang paunang halaga ng negosyo sa halaga ng halaga ng naturang mga asset, na kinakalkula nang hiwalay. Kung ang halaga ng negosyo ay kinakalkula para sa namuhunan na kapital, kung gayon ang nagresultang halaga ng merkado ay tumutukoy sa buong namuhunan na kapital, iyon ay, kasama dito, bilang karagdagan sa gastos ng sariling mga pondo, ang gastos ng mga pangmatagalang pananagutan ng kumpanya. Nangangahulugan ito na upang makuha ang halaga ng equity, kinakailangan upang bawasan ang halaga ng itinatag na halaga sa pamamagitan ng halaga ng pangmatagalang utang.

Matapos gawin ang lahat ng mga pagsasaayos, ang halaga ay makukuha, na siyang halaga sa pamilihan ng equity capital ng kumpanya.

Ang negosyo ay nakakakuha ng kita kahit na matapos ang panahon ng pagtataya. Ang mga kita ay dapat maging matatag at umabot sa isang pare-parehong pangmatagalang rate ng paglago. Upang kalkulahin ang gastos sa panahon ng post-forecast, maaari mong gamitin ang isa sa mga sumusunod na paraan ng pagkalkula ng diskwento:

• sa pamamagitan ng halaga ng pagsagip;
• ayon sa halaga ng netong asset;
• ayon sa pamamaraang Gordon.

Kapag ginagamit ang modelo ng Gordon, ang terminal value ay tinutukoy bilang ang ratio ng cash flow para sa unang taon ng post-forecast period sa pagkakaiba sa pagitan ng discount rate at ang pangmatagalang rate ng paglago ng cash flow. Pagkatapos, ang halaga ng terminal ay binabawasan sa kasalukuyang mga tagapagpahiwatig ng gastos sa parehong rate ng diskwento na ginagamit upang i-diskwento ang mga daloy ng pera ng panahon ng pagtataya.

Bilang resulta, ang kabuuang halaga ng negosyo ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng mga kasalukuyang halaga ng mga stream ng kita sa panahon ng pagtataya at ang halaga ng kumpanya sa panahon ng post-forecast.

Konklusyon

Sa proseso ng pagtatantya ng halaga ng isang kumpanya gamit ang isang diskarte sa kita, isang modelo ng pananalapi ng mga daloy ng pera ay nilikha, na maaaring magsilbing batayan para sa paggawa ng matalinong mga desisyon sa pamamahala, pag-optimize ng mga gastos, pagsusuri sa mga posibilidad ng pagtaas ng mga kapasidad ng proyekto at pag-iba-iba ng dami ng mga produkto. Ang modelong ito ay patuloy na magiging kapaki-pakinabang pagkatapos ng pagsusuri.

Upang pumili ng isa o ibang paraan para sa pagkalkula ng halaga ng merkado, una sa lahat, kailangan mong magpasya sa layunin ng pagtatasa at ang nakaplanong paggamit ng mga resulta nito. Pagkatapos ay dapat mong pag-aralan ang inaasahang pagbabago sa mga daloy ng pera ng kumpanya sa malapit na hinaharap, isaalang-alang ang kalagayan sa pananalapi at mga prospect ng pag-unlad, pati na rin suriin ang kapaligiran sa ekonomiya, parehong pandaigdigan at pambansa, kabilang ang industriya. Kapag ang halaga sa merkado ng isang negosyo ay kailangang malaman sa kawalan ng oras, o upang kumpirmahin ang mga resulta na nakuha gamit ang iba pang mga diskarte, o kapag ang malalim na pagsusuri sa daloy ng pera ay hindi posible o kinakailangan, ang paraan ng capitalization ay maaaring gamitin upang mabilis na makakuha ng isang medyo maaasahang resulta. Sa ibang mga kaso, lalo na kapag ang diskarte sa kita ay ang tanging paraan upang kalkulahin ang halaga ng pamilihan, mas gusto ang may diskwentong paraan ng daloy ng salapi. Marahil, sa ilang mga sitwasyon, ang parehong mga pamamaraan ay kinakailangan upang makalkula ang halaga ng isang kumpanya sa parehong oras.

At siyempre, hindi natin dapat kalimutan na ang halaga na nakuha gamit ang diskarte sa kita ay direktang nakasalalay sa katumpakan ng pangmatagalang macroeconomic at industriya na pagtataya ng analyst. Gayunpaman, kahit na ang paggamit ng mga magaspang na pagtataya sa proseso ng diskarte sa kita ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa pagtukoy ng tinantyang halaga ng isang kumpanya.

Kapag nagsasagawa ng mga transaksyon sa pabahay, kinakailangan una sa lahat na suriin ito. Ang iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa ng real estate ay ginagamit: kumikita, comparative, magastos. Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay nakakuha ng katanyagan sa ating bansa. Ano ang kakanyahan ng diskarteng ito? Sa anong mga kaso ipinapayong ilapat ang diskarteng ito kapag tinatasa ang square meters? Anong mga pamamaraan ng diskarte sa kita ang umiiral at sa ilalim ng anong mga kondisyon ang bawat isa sa kanila ay inilalapat? Kailan makatuwirang talikuran ang gayong diskarte sa pagtatantya ng lugar?

Ano ang mga paraan ng pagtatasa ng real estate?

Ang Pederal na Batas Blg. 135 ng Hulyo 29, 1998 "Sa Mga Aktibidad sa Pagtatasa sa Russian Federation" ay nagbibigay-diin sa mga pamamaraang tulad ng:

• Pahambing- isang hanay ng mga hakbang na naglalayong ihambing ang pabahay sa mga analogue kung saan magagamit ang impormasyon ng presyo.
• mahal- mga pamamaraan na naglalayong matukoy ang mga gastos na kakailanganin sa kaganapan ng pagpapanumbalik o pagpapalit ng isang bagay, na isinasaalang-alang ang depreciation. Ipinapalagay na ang mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa natapos na ari-arian kaysa sa paglikha ng isang katulad na bagay.
• kumikita- batay sa pagkalkula ng hindi lamang ang presyo ng square meters, kundi pati na rin sa tinantyang kita mula dito (halimbawa, kita sa pag-upa).

Ano ang diskarte sa kita?

Ang aplikasyon ng pamamaraang ito ay batay sa sumusunod na prinsipyo: ang halaga ng lugar kung saan ang mga pananalapi ay namuhunan ay dapat na tumutugma sa kalidad ng bagay sa kasalukuyan at ang halaga ng kita sa hinaharap.

Ang bentahe ng diskarte ay pinapayagan nito ang mamumuhunan na suriin ang bagay sa pinakamalaking lawak bilang isang mapagkukunan ng kita. Ang kakayahan ng lugar na makabuo ng tubo sa hinaharap ay kinikilala bilang pangunahing salik na tumutukoy sa halaga ng lugar na ito. Ang kawalan ay ang impormasyon ng pagtataya ay kinuha bilang batayan.

Ang diskarte sa kita ay sumasalamin sa data tulad ng:

• Ang kalidad, ang halaga ng kita na maaaring dalhin ng real estate sa isang panahon.
• Mga panganib na karaniwan kapwa para sa pasilidad mismo at para sa rehiyon.

Mga pamamaraan ng diskarte sa kita

May mga pamamaraan tulad ng:

• capitalization ng kita.
• Naka-link na paraan ng pamumuhunan.
• Discounted cash flow method.

Paano gumagana ang paraan ng pag-capitalize ng kita?

Sa pamamaraang ito, kinakalkula ang ugnayan sa pagitan ng tubo sa hinaharap at ang halaga ng real estate sa kasalukuyan.

Ang formula ng diskarte ay ganito:

C \u003d BH / K, saan

• MULA SA- ang presyo ng square meters,
• BH- ang inaasahang kita mula sa bagay para sa isang tiyak na panahon sa dalisay nitong anyo,
• Upang– rate ng capitalization (coefficient).

Sa ilalim ng mga terminong ito, maunawaan ang ratio ng presyo ng ari-arian sa kita na makukuha mula rito.

Ang paraan ng direktang capitalization ay isang paraan kung saan ang mga kondisyon para sa paggamit ng real estate at kita sa isang matatag na anyo ay nananatiling hindi nagbabago, at ang mga pamumuhunan ay hindi kinakailangan sa paunang yugto, at ang tubo at kita sa kapital ay naitala din.

Sa direktang capitalization, ang halaga ay nabuo para sa isang partikular na panahon nang hindi isinasaalang-alang ang potensyal na muling pagbebenta ng lugar kapag natapos na ang panahon ng pag-uulat.

Inilapat ang direktang capitalization kapag:

• Ang mga daloy ng pananalapi ay higit sa zero at nananatiling matatag sa mahabang panahon.
• Mayroong bahagyang pagtaas ng kita sa paglipas ng panahon.

Ang pamamaraan ay hindi nalalapat kung:

• May hindi matatag na kita.
• Ang pagtatayo ng gusali kung saan matatagpuan ang bagay ay hindi pa tapos o ang lugar ay nasa ilalim ng pagpapanumbalik.

Mga hakbang sa pagkalkula:

1. Pagkalkula ng inaasahang kita. Kapag nagkalkula, 12 buwan o ang average para sa taon ay kinuha. Nakatuon ang atensyon sa pinakamabisang paggamit ng real estate.
2. Kinakalkula ang ratio ng capitalization.
3. Ang presyo ng lugar sa kabuuang variant ay tinutukoy.

Discounted Cash Flow Method (DCF)

Sa pamamaraang ito, ang pagkalkula ng presyo ay isinasagawa para sa isang tagal ng panahon na katumbas ng huling ilang taon, at kapag tinutukoy ang halaga ng real estate, ang kita mula sa potensyal na muling pagbebenta ng bagay ay isinasaalang-alang. Ang bentahe ng pamamaraan ay ang kakayahang suriin ang bagay sa kaso ng kawalang-tatag ng mga daloy ng pananalapi.

Nalalapat ang DCF sa ilalim ng mga sumusunod na pangyayari:

• Ang pagkakaroon ng sapat na impormasyon upang makalkula ang halaga ng kita mula sa real estate sa hinaharap.
• May dahilan upang maniwala na ang mga daloy ng pananalapi sa kasalukuyan at hinaharap ay magkakaiba (sa mga tuntunin ng pagtaas o pagbaba).
• Ang bagay ay isang komersyal na ari-arian, na nailalarawan sa pamamagitan ng versatility at isang malaking lugar.
• Ang mga kita at gastos ay pana-panahon.
• Matatagpuan ang property sa isang gusali na nasa ilalim ng konstruksyon o katatapos lang at inaasahang isasagawa.

Ang pagkalkula para sa DDP ay ginawa ayon sa algorithm sa ibaba:

1. Batay sa magagamit na data, ang panahon ng pagtataya ay kinuha. Sa Russia, ito ay 35 taon.
2. Ang halaga ng kita para sa isang takdang panahon ay hinuhulaan.
3. Kinakalkula ang kabuuang halaga ng natitirang presyo ng lugar pagkatapos huminto ang tubo ng tubo.
4. Pagtukoy sa rate ng diskwento para sa pagkalkula ng daloy ng pananalapi na papasok o babayaran pagkatapos ng ilang panahon. Kaya, posibleng tantiyahin ang ratio ng mga panganib sa tubo.
5. Pagkalkula ng presyo ng real estate.

Sa ilang mga kaso, kapag nakikitungo sa real estate, ito ay kinakailangan. Kapag dapat kang makipag-ugnayan sa isang notaryo, sinabi namin sa isang hiwalay na artikulo.
Impormasyon tungkol sa kung anong mga dokumento ang kailangan mong suriin kapag bumibili ng apartment. Dapat gawin ang pag-verify upang hindi mauwi sa korte kaugnay ng paghamon sa legalidad ng transaksyon sa hinaharap.

Pag-abandona sa Income Approach

Dahil ang paraan ng kita ay ginagamit kung mayroong isang layunin sa pamumuhunan, kung gayon kapag bumili ng residential real estate para sa mga personal na layunin, ang pamamaraang ito ay hindi naaangkop. Sa kasong ito, pinahihintulutan na gumamit ng mga pamamaraan ng paghahambing o gastos o ang kanilang kumbinasyon.

May mga pangyayari kapag ang appraiser ay tumanggi sa paraan ng kita dahil sa kakulangan ng mga dokumento na batayan kung saan posible na gumawa ng mga kalkulasyon. Kung wala ang kinakailangang dokumentasyon, ang algorithm ng pagsusuri ay nilabag, na nagiging sanhi ng maling kuru-kuro tungkol sa kakayahang kumita ng transaksyon.

Ang espesyalista sa video na ito ay nagsasalita tungkol sa diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate:

Makatuwirang ilapat ang diskarte sa kita kung binili ang non-commercial na real estate at ang layunin ng pagbili ay pamumuhunan. Mayroong ilang mga paraan ng diskarte sa kita, ang pagiging makatwiran ng paglalapat ng isa o isa pa ay maaaring masuri ng isang espesyalista, batay sa mga katangian ng bagay at ang layunin ng pagkuha ng square meters.

Payuhan ka ng aming abogado nang walang bayad.