Pinakamataas na kita mula sa pag-upa ng apartment. Pagrenta ng tirahan: sa paghahanap ng pinakamataas na kakayahang kumita

Kung hindi gaanong prestihiyoso ang lugar, mas kumikita ang pag-upa ng pabahay dito, nalaman ng mga analyst ng CIAN. Ang mga apartment sa New Moscow, Kapotnya, Lyublino at Kuzminki ay nagbabayad ng pinakamabilis, ngunit mas mahirap din silang ibenta kaysa sa pabahay sa mga prestihiyosong lugar.

Kaakit-akit na Hood

Ang average na ani mula sa pangmatagalang pag-upa ng isang apartment sa Moscow sa unang kalahati ng 2016 ay 5.5%, ayon sa isang pag-aaral na inihanda ng mga espesyalista ng CIAN. Sa madaling salita, posibleng mabawi ang isang metropolitan na apartment sa pamamagitan ng pag-upa nito sa loob lamang ng mahigit 18 taon. Kasabay nito, malaki ang pagkakaiba ng panahon para sa iba't ibang rehiyon.

Tulad ng nangyari, ang mga may-ari ng pinakamahal na real estate sa sentro ng lungsod ang pinakamahirap na ibalik ang mga pondo na ginugol sa pagbili nito. Ang mga pinuno ng anti-rating ay ang mga lugar ng Arbat, Khamovniki at Gagarinsky. Dito, ang rate ng capitalization (ang ratio sa pagitan ng presyo ng isang asset at ang laki ng taunang kita na natanggap mula sa pag-upa nito) ay nagbabago sa hanay na 4–4.5%, ipinapahiwatig ng CIAN. Kaya, ang pagbili ng isang apartment sa mga lugar na ito, aabutin ng 22-25 taon upang maghintay para sa return on investment.

Ang pagbili ng isang apartment sa hindi bababa sa prestihiyosong mga lugar, sa kabaligtaran, ay ang pinaka-promising na desisyon sa pamumuhunan, sumusunod mula sa data ng pag-aaral. Ang pinakamataas na kita para sa mga namumuhunan ay magmumula sa pag-upa ng mga apartment sa mga pamayanan ng Pervomayskoye at Marushkinskoye sa New Moscow, pati na rin sa distrito ng Kapotnya sa distrito ng administratibo ng Timog-Silangang. Ang mga rate ng capitalization dito ay mula 6.4 hanggang 6.7%. Ibig sabihin, mababayaran ng umuupa ang kanyang mga pamumuhunan sa loob ng 15–15.6 na taon. Ang mga pinuno sa mga tuntunin ng kakayahang kumita (6.7%) ay tatlong silid na apartment malapit sa Moscow Oil Refinery sa Kapotnya.

Ang epektong ito ay dahil sa katotohanan na habang lumalayo ka sa sentro ng lungsod, ang mga rate ng pag-upa ay hindi bababa sa halaga ng bawat metro kuwadrado, paliwanag ng CIAN.

Ang pag-aaral ay batay sa isang pagsusuri ng higit sa 1 milyong mga ad para sa pagbebenta at pag-upa ng pabahay sa Moscow na nai-post sa portal ng cian.ru noong 2012-2016. Kasabay nito, ang mga rate ng pag-upa at ang halaga ng pabahay ay may diskwento na isinasaalang-alang ang dinamika ng mga presyo at mga rate ng pag-upa.

kumpanya "Miel-Rent" nagbibigay ng humigit-kumulang kaparehong mga numero gaya ng CIAN, gayunpaman, nang walang dibisyon ayon sa distrito: ang capitalization rate ng mga apartment na may klase sa ekonomiya sa kabisera ay mula 4 hanggang 7% bawat taon.

Ang Odnushki ay mas sikat

Sa nakalipas na taon, ang katanyagan ng pag-upa ng mga one-bedroom apartment ay lumago. "Ang kanilang bahagi sa istraktura ng demand para sa taon ay tumaas ng 3 p.p. at umabot sa 58%, - sabi ni Eric Segerborg, CEO ng Domofond.ru portal. - Kasabay nito, ang bilang ng mga kahilingan sa pakikipag-ugnay para sa mga ad para sa dalawang silid at tatlong silid na apartment na inuupahan, sa kabaligtaran, ay nabawasan ng 1 p.p. - 34 at 7% ayon sa pagkakabanggit”. Bumaba din ang average na rate ng rental sa nakaraang taon sa lahat ng segment ng pabahay ng 3%. Maaari kang magrenta ng isang silid na apartment sa Moscow para sa isang average na 30.8 libong rubles, isang dalawang silid na apartment - para sa 43.3 libong rubles.

Panuntunan ng rentier

Kinumpirma ng data ng CIAN ang tinatawag na golden rule of rentier, sabi ni Sergei Shloma, direktor ng secondary market department sa Inkom-Nedvizhimost: “Kung mas maliit ang living space, mas mura ito, mas maraming kita ang hatid nito. Mula sa puntong ito ng pananaw, ito ay isang uri ng kasiyahan upang makakuha ng marangyang real estate para sa layunin ng pagrenta nito: ang kakayahang kumita ng mga piling tao na real estate ay minimal kumpara sa tipikal na pabahay.

Ang kakayahang kumita mula sa pagrenta ng mga elite na real estate ay nag-iiba sa pagitan ng 1-4% ng paunang halaga ng pamumuhunan, depende sa gastos sa bawat metro kuwadrado, mga pagtatapos, kagamitan at kasangkapan, tantiya ni Yulia Kovaleva, direktor ng urban real estate leasing department ng Kalinka Group. Ang distansya mula sa sentro ay madalas ding tumutugtog na pabor sa nangungupahan. "Sa aming database ay mayroong isang apartment sa Butikovsky, 5, sa distrito ng Ostozhenka, na inuupahan ng $10,000 sa isang buwan," ang Kovalev ay nagbibigay ng isang halimbawa. "Kasabay nito, ang isang medyo murang apartment sa Taras Shevchenko embankment, ½, ay nirentahan kamakailan ng may-ari sa halagang $15,000."

Ang higit pang mga demokratikong opsyon ay inuupahan hindi lamang mas kumikita, ngunit mas mabilis din. Halimbawa, ang mga apartment na may klase sa ekonomiya ay umaalis na ngayon sa karaniwan sa loob ng ilang araw, at noong nakaraang taon ay ilang oras lamang, tantiya ni Oksana Polyakova, representante na direktor ng departamento para sa pag-upa ng mga apartment sa Inkom-Nedvizhimost. "Ang mga komportable at business class na apartment ay pinipili na ngayon para sa mga dalawang linggo mula pito hanggang sampung mga pagpipilian," patuloy niya. "Noong nakaraang taon, tumingin sila sa tatlo o apat na apartment nang hindi hihigit sa apat na araw." Maaaring i-display ang mga elite apartment hangga't gusto mo, hanggang sa magpasya ang may-ari na bawasan nang sapat ang rate ng rental.

Kung kukunin natin ang mga istatistika sa average para sa lugar, kung gayon ang mga konklusyon ng CIAN ay lohikal - ang mga mas murang lugar ay nagdudulot ng higit na kakayahang kumita, sumasang-ayon si Anna Moiseeva, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Home Staging. Sa kabilang banda, ang kakayahang kumita ay palaging nakasalalay hindi lamang sa lugar, kundi pati na rin sa partikular na apartment. Mayroong ilang mga palatandaan ng isang likidong bagay, ang mga listahan ng eksperto: maliit na footage, mababang presyo, malapit sa metro at sa gitna. "Mahalagang laging tandaan na balang araw ang apartment na kasalukuyang inuupahan ay kailangan pa ring ibenta," ang sabi ni Moiseeva. "At pagkatapos ay ang mga salik na kapaki-pakinabang sa nangungupahan ay gagawing mas kaunting likido para sa nagbebenta."

Bumili ng mas malapit sa gitna

"Ang panahon ng paglalahad ng mga apartment para sa pagbebenta, siyempre, ay nakasalalay sa kalidad ng apartment mismo: ang kasapatan ng presyo nito, bahay at sahig," sabi ni Anna Moiseeva, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Home Staging. "Ngunit sa pangkalahatan, ang isang apartment sa isang mas prestihiyosong lugar ay maaaring ipakita sa loob ng mga dalawa hanggang tatlong buwan kumpara sa anim o higit pang buwan para sa mas kaunting likidong mga apartment sa malalayong lugar."

Ang katotohanan na ang real estate na matatagpuan mas malapit sa sentro ay nagbebenta ng mas mahusay, ayon sa Rosreestr. Halimbawa, sa unang kalahati ng 2016, halos 15% na mas kaunting mga transaksyon na may paglipat ng mga karapatan sa mga lugar ng tirahan ay nakarehistro sa Rehiyon ng Moscow kaysa sa parehong panahon noong 2015: 294.7 libo at 345.4 libong mga transaksyon, ayon sa pagkakabanggit. Ang mga istatistikang ito ay pangunahing naglalarawan ng mga transaksyon sa pangalawang merkado ng pabahay.

Bumababa rin ang pangangailangan para sa mga bagong gusali. Mula Enero hanggang Hunyo 2016, ang bilang ng mga kasunduan para sa pakikilahok sa shared housing construction (DDU) sa rehiyon ng Moscow ay bumaba ng 4%, hanggang 41.3 libo.

Sa Moscow, sa kabaligtaran, ang mga transaksyon sa parehong bago at muling pagbebenta ng real estate ay nagsimulang tapusin nang mas madalas. Ang kabuuang dami ng mga transaksyon sa paglipat ng pagmamay-ari ng pabahay ay tumaas ng 10.8%, hanggang 62.7 libong rubles.

Ang katanyagan ng Moscow ay naiimpluwensyahan ng katotohanan na sa nakalipas na taon at kalahati, ang mga developer ng Moscow ay nagdala sa merkado ng isang talaan ng dami ng mga bagong proyekto na maaaring makipagkumpitensya sa presyo ng rehiyon ng Moscow, paliwanag ni Tatyana Kalyuzhnova, pinuno ng IRN-Consulting. Naglaro ng isang papel at mga diskwento. "Sa humigit-kumulang 30% ng mga proyekto na may 100% na pagbabayad, maaari kang makakuha ng 5-10% na diskwento," sabi ni Kalyuzhnova.

Ang average na presyo ng 1 square. m sa mga bagong gusali sa Moscow (sa lugar mula sa Third Ring Road hanggang sa Moscow Ring Road), ayon sa IRN, ngayon ay 172.3 libong rubles. Sa rehiyon ng Moscow, ayon sa mga resulta ng Hunyo, umabot ito sa 85.4 libong rubles. para sa 1 sq. m, ayon sa isang pag-aaral ng kumpanya "Miel-Mga bagong gusali" . Ngunit kapag tumitingin sa mga partikular na alok, ang mga benepisyo ng pagbili ng isang apartment sa Moscow ay nagiging mas halata. Kaya, halimbawa, noong kalagitnaan ng Hunyo, inilunsad ni Zheldoripoteka ang isang bagong residential complex, Atmosfera, sa distrito ng Lyublino ng South-Eastern Administrative District. Sa yugto ng paghahanda ng site para sa gawaing pagtatayo, ang gastos ng isa at tatlong silid na apartment na may sukat na 34.9–76.9 sq. m ay 4.1–11.1 milyong rubles, o 115–145 libong rubles. para sa 1 sq. m.

Para sa isang "square" sa residential complex na "Opalikha O3", na matatagpuan sa mga suburb, 13 km mula sa Moscow Ring Road, kailangan mong magbayad ng average na 124 thousand rubles, at ang presyo ng mga apartment, ayon sa website ng developer. , ay tinatayang mula 2.4 milyon hanggang 6.86 milyong kuskusin. (para sa isang apartment na may isa at tatlong silid, ayon sa pagkakabanggit).

Kahit na ang pinaka-pinakinabangang pamumuhunan sa pangmatagalang merkado ng pag-upa ay makabuluhang mas mababa sa mga tuntunin ng kakayahang kumita sa mga tradisyonal na deposito sa bangko. Ayon sa Central Bank, ang base rate ng return sa ruble deposits para sa higit sa isang taon sa Hulyo ay 10.7% bawat taon.

Kung umuupa ka ng isang apartment, karaniwan kang hinihiling ng batas na maghain ng tax return at magbayad ng mga buwis. Kung hindi ka umuupa ng apartment bilang isang entrepreneur, ang deklarasyon na kailangan mong punan ay ang deklarasyon ng 3-NDFL. At ang buwis na kailangan mong bayaran sa kita ay personal income tax (personal income tax). Kung hindi, ang naturang buwis ay tinatawag ding "income tax".

Ang Deklarasyon 3-NDFL ay isinumite sa awtoridad sa buwis bawat taon. Kaya, sa 2018, nagsumite ka ng deklarasyon ng kita na natanggap mula sa pag-upa ng apartment noong 2017, kung saan kinakalkula ang buwis na babayaran. Mayroon ka ring obligasyon na magsumite ng 3-NDFL na deklarasyon kasama ang lahat ng impormasyon sa awtoridad sa buwis kung umupa ka ng apartment sa isang lungsod at nakatira sa isa pa (Halimbawa: umuupa ng apartment sa Moscow, kung saan kailangan mo ring magbayad buwis).

Kung umuupa ka ng apartment ngayong taon, dapat kang maghain ng 3-NDFL na deklarasyon at magbayad ng buwis sa pag-upa ng apartment sa 2018 sa 2019.

Kailan at saan isinumite ang deklarasyon sa 2018

Ang Deklarasyon 3-NDFL, bilang panuntunan, ay isinumite sa katapusan ng taon ng kalendaryo kung saan nakatanggap ka ng kita mula sa pag-upa ng apartment. Sa katapusan ng taon, ngunit hindi lalampas sa Abril 30 ng taon kasunod ng isa kung saan ka nakatanggap ng kita. Ang deklarasyon, bilang panuntunan, ay isinumite sa tanggapan ng buwis sa lugar ng iyong permanenteng paninirahan (kahit na ang pabahay na iyong inuupahan ay matatagpuan sa ibang lugar). Hindi ka kinakailangang magsumite ng anumang mga dokumento na may deklarasyon, ngunit ipinapayong mag-attach ng kopya ng kasunduan sa pag-upa (o pag-upa) sa deklarasyon. Kaya mas malamang na mauunawaan ng inspektor ang lahat ng nasa deklarasyon at hindi ka niya hihilingin ng karagdagang impormasyon. Ngunit mangyaring huwag ibalik ang orihinal na kontrata, dahil hindi ito ibabalik. Ang deklarasyon ay maaaring ipadala sa pamamagitan ng koreo. Kaya hindi mo na kailangang pumunta sa tanggapan ng buwis. Kadalasan, kung ang mga dokumento ay ginawa at naisumite nang tama, ang inspeksyon ay hindi na nagtatanong ng anumang mga katanungan.

Kailan at sa anong halaga ang mga buwis na binabayaran sa pag-upa ng apartment

Kakailanganin mong magbayad ng buwis sa iyong sarili. Ibig sabihin, responsibilidad mo ito, at dapat kang magbayad ng buwis sa iyong sarili, nang hindi naghihintay na magpadala sa iyo ng abiso ang tanggapan ng buwis. Ang mga deadline para sa pagbabayad ng buwis ay hindi katulad ng para sa paghahain ng deklarasyon. Ang pagbabayad ng mga buwis para sa pag-upa ng apartment ay gagawin nang hindi lalampas sa Hulyo 15 ng taon kasunod ng isa kung saan ka nakatanggap ng kita. Ang buwis sa pag-upa ng apartment para sa mga tinatawag na residente ng buwis ay 13%. Bilang isang patakaran, ang isang residente ng buwis, anuman ang pagkamamamayan, ay isang permanenteng nakatira sa Russia (mas tiyak, gumugol ng higit sa anim na buwan sa Russia sa taon ng kalendaryo kung saan natanggap ang kita mula sa pag-upa ng pabahay).

Halimbawa

Si Alexandra mula sa St. Petersburg sa buong 2017 ay nagrenta ng isang apartment sa Moscow sa halagang 25,000 rubles bawat buwan. Sa katapusan ng 2017, bago ang (hindi lalampas sa) Abril 30, 2018, independyenteng natapos ni Alexandra ang 3-NDFL tax return. Ipinadala niya siya sa tanggapan ng buwis sa St. Petersburg sa lugar ng permanenteng pagpaparehistro ni Alexandra. Sa deklarasyon, nag-attach siya ng kopya (hindi notarized) ng kasunduan sa pag-upa, na siya mismo ang gumawa. Ipinadala ni Alexandra ang deklarasyon at isang kopya ng kontrata sa pamamagitan ng koreo upang hindi mag-aksaya ng oras sa isang "kampanya" sa inspeksyon. Hanggang Hulyo 15, 2018, nakapag-iisa siyang nagbayad ng 39,000 rubles ng buwis sa kita (sa rate na 13%).

Paano gawin ang lahat sa Tax

Sa website ng Taxation, makikita mo ang lahat ng kailangan mong punan at i-file nang tama ang iyong deklarasyon sa anumang bahagi ng Russia at hindi nagbabayad ng dagdag na buwis. Ngayon hindi mo na kailangang pumunta sa mga consultant. Magagawa mo ang lahat sa iyong sarili nang mas mabilis at mas mura:

1 Punan ang deklarasyon sa Tax website. Sa amin, magiging mabilis at madaling punan nang tama ang deklarasyon.

2 I-download ang template ng paglalarawan ng attachment para sa pagpapadala ng deklarasyon sa pamamagitan ng koreo. Maaaring ma-download ang isang simpleng template ng imbentaryo ng isang pahina mula sa seksyong "3-NDFL Declaration" / "How to file 3-NDFL" ng website.

3 Ipadala ang deklarasyon sa isang mahalagang liham na may paglalarawan ng kalakip. Hindi mo na kailangang pumunta sa tanggapan ng buwis.

Upang magpatuloy sa pagpuno sa 3-personal na income tax return sa aming website, mangyaring i-click ang Susunod na button sa ibaba.

Ayon sa batas, ang may-ari, na umuupa ng personal na living space, ay obligadong magbayad ng buwis sa estado. Ngayon ang rate nito ay 13%, ngunit sa susunod na taon ay posible ang pagtaas.

Nalalapat ang pagbubuwis sa lahat ng tao, natural at legal, na kumikita.

Sinamahan ng pagtanggap ng mga materyal na benepisyo.

Samakatuwid, ang may-ari ay dapat magbayad ng buwis sa halaga ng 13% para sa mga indibidwal o 6% para sa mga indibidwal na negosyante.

Sapilitan na gumuhit at magparehistro kung ang lugar ay inuupahan ng higit sa 12 buwan.

Ang pagkakaroon ng sumang-ayon sa paglipat ng karapatang gamitin ang apartment o bahay sa nangungupahan, ang parehong partido sa transaksyon ay dapat na secure ito sa isang nakasulat na kontrata.

Ang pag-upa at pag-hire ay hindi dapat malito, dahil sa parehong mga kaso iba't ibang uri ng mga kontrata ang iginuhit.

Ang mga panig ay tinutukoy bilang ang may-ari at nangungupahan. Ang kasunduang ito ay nagbibigay ng karagdagang tirahan sa lugar ng indibidwal na employer at mga miyembro ng kanyang pamilya, halimbawa.

Kapag gumuhit ng isang kontrata, kinakailangang isaalang-alang ang mga posibleng paghihirap, mga kontrobersyal na punto. Dapat mayroong isang paglalarawan ng ari-arian na matatagpuan sa lugar, ang hitsura nito, ang mga kondisyon para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan, pagwawakas ng transaksyon, at iba pa.

Ang natapos na kontrata ay dapat na nakarehistro. Ang pamamaraang ito ay isinasagawa FTS at pangangasiwa ng lungsod.

Para dito kailangan mo ng mga dokumento:

• , para sa pabahay;
• mga pasaporte ng sibil ng mga partido sa kasunduan;
• sa lugar;
• 3 kopya ng kontrata;
• pahayag ng may-ari;
• kapangyarihan ng abogado, kung ang mga aksyon ay hindi ginawa ng may-ari;
• binayaran ang resibo.

Ang pagpaparehistro ay tumatagal ng kaunti pa 2 linggo. Maaari kang magsumite ng isang pakete ng mga dokumento sa iyong sarili, ipadala ito sa pamamagitan ng isang mahalagang sulat na may listahan ng mga kalakip o online.

Kung ang pabahay ay uupahan ng mas mababa sa 12 buwan, ang kontrata ay maaaring hindi mairehistro (Artikulo 609 ng Civil Code ng Russian Federation).

Pagkalkula ng personal na buwis sa kita mula sa may-ari kapag nangungupahan ng pabahay

Nakarehistro man o hindi, ang may-ari ay dapat magbayad ng buwis sa badyet ng estado, dahil kumikita ito (object of taxation).

Upang matukoy ang halaga na babayaran, isang buwanang pagbabayad ay dapat na tinukoy sa kontrata.

Ito ay ginagawa minsan sa isang taon. Ang deadline para sa pagbabayad ng personal income tax sa 2015-2016 ay itinakda hanggang Mayo ng taon kasunod ng taon kung saan nirentahan ang apartment.

Ang deklarasyon ay tinatanggap ng tanggapan ng buwis sa lugar ng tirahan ng may-ari ng pabahay. Ang kasalukuyang rate ng buwis ay 13% .

Kung hindi binayaran ang buwis, maaaring pagmultahin ng mga awtoridad sa buwis ang may-ari ng malaking halaga.

Ang may-ari ng apartment ay gumagawa ng pagkalkula ng buwis sa kanyang sarili. Ang form ng deklarasyon ay dapat kunin mula sa parehong Federal Tax Service.

Kapag kinakalkula ang halaga, dapat isaalang-alang ang mga sumusunod na nuances:

Ang mga empleyado ng Federal Tax Service ay magbibigay sa may-ari ng lugar ng mga detalye para sa pagbabayad.

Ang halaga ng buwis ay kinakalkula ayon sa sumusunod na pormula:

H \u003d A * C * 13%,

H- ang halaga ng buwis na babayaran;
PERO- upa (tinukoy sa kontrata);
MULA SA- ang bilang ng mga buwan kung saan ang apartment ay inupahan;
13% - rate ng buwis para sa 2015.

Kung ang apartment ay partikular na inupahan, iyon ay, sa isang legal na entity, ang may-ari mismo ay dapat magpigil ng buwis. Nagdaragdag lang ito ng 13% sa upa. Itinalaga siya ng estado bilang ahente ng buwis sa naturang mga relasyon.

Ang pamamaraan para sa pagbabayad ng personal na buwis sa kita sa kita mula sa pag-upa ng pabahay

Matapos punan ang deklarasyon at ilakip ang kontrata at mga personal na dokumento dito, bisitahin ang tanggapan ng buwis. Tanungin ang mga empleyado para sa mga detalye ng bangko.

Maaari kang magbayad at sa pamamagitan ng post office. Maaari mo ring bayaran ang nakumpletong resibo nang praktikal sa pamamagitan ng anumang bangko online mula sa iyong bank account.

Maaari mong bayaran ang buwis isang beses sa isang taon o sa pamamagitan ng paunang pagbabayad sa loob ng 12 buwan. Ang pangunahing bagay ay na sa Mayo ng kasalukuyang taon kasunod ng pag-uulat, ganap na nabayaran ng may-ari ang mga bayarin sa buwis.

Kung ang may-ari ay nakarehistro bilang isang negosyante, pagkatapos ay kinakailangan din siyang magsumite ng isang deklarasyon sa Federal Tax Service. Gayunpaman, bilang karagdagan sa buwis, mga pagbabayad ng seguro sa Pension Fund ng Russian Federation, na lumampas 30 libong rubles bawat taon.

Kapag gumagamit ng patent, binabayaran ng isang indibidwal na negosyante ang gastos nito at 50% bayad sa insurance.

Ang nangungupahan ba ay napapailalim sa mga buwis at bayad?

Ang taong umuupa sa lugar ay hindi nagbabayad ng buwis.

Ang tanging obligasyon niya ay bayaran ang upa sa may-ari sa oras at buo. Kung ang kontrata ay naglalaman ng isang sugnay sa pangangailangan, ito rin ay nagiging mandatoryo para sa mga residente.

Ang isang pagbubukod ay ang kaso kapag ang teksto ng kontrata mismo ay nagsasaad na ang buwis ay dapat bayaran ng nangungupahan.

Pagkatapos, ang kumpanya ay isang ahente ng buwis ng empleyado nito at nagbabayad ng buwis sa halip na ang may-ari ng lugar, ngunit sa kanyang gastos.

Mga kahihinatnan para sa may-ari ng bahay sa kaso ng pagtanggi na irehistro ang kontrata at hindi pagbabayad ng buwis

Kung ang ari-arian ay inupahan ng higit sa isang taon, dapat nakarehistro ang kontrata.

Ang halaga ng buwis ay maaaring makabuluhang bawasan sa pamamagitan ng pagrehistro bilang isang indibidwal na negosyante. Kapag ang isang negosyante ay pumili ng isang "pagpapasimple", kung gayon ang kanyang mga tungkulin ay kasama ang pagbabayad para sa lahat 6% ng natanggap na kita.

Kung ito ay ginawa nang walang pagpaparehistro ng kontrata at, nang naaayon, nang hindi nagbabayad ng buwis, ang may-ari ay parurusahan.

Siyempre, ilalapat lamang ang mga parusa kung nalaman ng Federal Tax Service ang katotohanang ito.

Kung ang deklarasyon ay hindi naisumite, at ang buwis ay nabayaran, ang may-ari ay nahaharap sa isang parusa - isang multa na 5% ng halaga ng kita tinukoy sa deklarasyon para sa bawat buwan ng pagkaantala (Artikulo 119 ng Tax Code ng Russian Federation).

Kung kahit na pagkatapos ng multa ay hindi nagbabayad ng buwis ang may-ari, kung gayon ang mga parusa ay tataas ng isa pa 20% ng halagang hindi kasama sa badyet. Ang pinakamababang multa ay 1000 rubles.

Bilang karagdagan, kahit na ang kriminal na pananagutan para sa pagtatago ng buwis ay maaaring ilapat sa may-ari ng apartment. Ito ay nangyayari sa kaganapan na ang mga buwis ay nakatago sa isang partikular na malaking sukat ( higit sa 600 libong rubles), na kailangang bayaran ng may-ari hanggang 3 taon.

Tinutukoy ng Artikulo 198 ng Criminal Code ng Russian Federation ang halaga ng multa sa kasong ito - 100-300 libong rubles. Ang isang alternatibong opsyon ay sapilitang paggawa hanggang 12 buwan, pag-aresto, pagkakulong ng hanggang isang taon.

Gayunpaman, upang mabawi ang aktwal na buwis at/o mga multa, dapat patunayan ng tanggapan ng buwis sa korte ang katotohanan ng ilegal na pag-upa. Sa pagsasagawa, ang mga ganitong kaso ay bihira.

Kahit na ang isang empleyado ng pulisya o opisina ng tagausig ay dumating sa apartment at interesado sa mga taong nakatira sa pabahay, napakahirap patunayan ang katotohanan ng pagkuha.

Ang mga residente ay madalas na nagpapakilala sa kanilang sarili bilang mga kaibigan, kamag-anak, at kakilala.

Mga dokumentong nagpapatunay sa paglilipat ng pera, kadalasan walang kumukuha, limitado sa mga oral na kasunduan.

Kung, gayunpaman, ayaw magbayad ng buwis ng may-ari, hindi mo dapat limitahan ang iyong sarili sa isang oral na kasunduan.

mas kapaki-pakinabang pumasok sa isang kontrata para sa walang bayad na paggamit, na ginagarantiyahan ang hindi bababa sa kaligtasan ng ari-arian at mga lugar sa orihinal na anyo nito.

Kung hindi, ang may-ari ay maaaring hindi makatanggap ng bayad, makahanap ng utang o sirang kasangkapan sa apartment.

Video: Paano kalkulahin ang buwis sa kita sa pag-upa?

Ipinapaliwanag ng programa kung anong mga obligasyon sa buwis ang dapat bayaran ng may-ari-nangungupahan.

Ito ay tinalakay sa kung anong halaga at sa anong tagal ng panahon binabayaran ang personal na buwis sa kita sa kita sa pag-upa, kung paano nagaganap ang pamamaraan para sa paghahain ng tax return at ang aktwal na pagbabayad ng buwis, kung paano pinaliit ng may-ari ang halaga ng babayarang buwis.

Mayroong dalawang paraan upang kumita ng kita mula sa residential real estate - sa pamamagitan ng isang kumikitang pagbebenta at pag-upa ng pabahay. Bukod dito, kung sa unang kaso ay pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang beses na pagtanggap ng mga pondo, kung gayon sa pangalawang kaso, ang may-ari ng ari-arian ay maaaring umasa sa pangmatagalang passive income, na ginagawang ang diskarte na ito ay katulad ng paglalagay ng mga pagtitipid sa isang deposito sa bangko.

Gayunpaman, itinuturing ng mga Ruso ang pag-upa ng bahay bilang isang mas epektibong paraan ng kita kaysa sa deposito sa bangko. Ayon sa mga resulta ng mga survey ng analytical center ng National Agency for Financial Research, pinangalanan ng mga mamamayan ang pagbili ng real estate (49%) bilang ang pinaka maaasahang pamumuhunan ng mga pondo. "Ang mga mamimili na pumipili sa landas ng renta ay tumatanggap ng isang tiyak na halaga bawat buwan, ngunit sa parehong oras, ang panahon ng pagbabayad ay 15-18 taon ang haba," sabi ni Natalia Kuznetsova, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Bon Ton.

Ayon sa INCOM-Nedvizhimost, kasalukuyang 44,644 residential real estate objects ang inuupahan lamang sa loob ng mga lumang hangganan ng Moscow, kung saan 88% ay mga apartment at 12% ay mga silid. Sa paglipas ng taon, ang kabuuang suplay ay tumaas ng 27.5%. Iyon ay, ang bilang ng mga Muscovite na umuupa ng pabahay ay tumaas ng bahagyang higit sa isang-kapat sa panahong ito.

“Ang paglaki ng suplay ng paupahan ay katibayan ng kawalan ng seguridad sa lipunan ng isang makabuluhang saray ng populasyon. Sa katunayan, para sa marami, ang pag-upa ng pabahay ay nagiging pangunahing pinagmumulan ng kita, "komento ni Oksana Polyakova, Deputy Director ng INCOM-Nedvizhimost apartment rental department.

Ayon kay Miel-Arenda, ngayon ang mga one-room apartment ang pinaka-demand sa rental market. Mahigit sa 30% ng lahat ng mga nangungupahan ang naghahanap ng ganoong format ng pabahay, bagaman sa panahon ng krisis ang bahagi ng mga kuwarto sa rental market ay tumaas din.

Rentier na may mortgage

Ang mga pangunahing dahilan para sa katanyagan ng diskarte sa rentier ay ang pagkasumpungin ng mga pera at mga mortgage. Sa konteksto ng pagpapahina ng ruble, maraming mga nagbebenta ang tumanggi na ibenta ang bagay sa pabor ng pag-upa nito. Bukod dito, karamihan sa mga apartment na binili para sa kasunod na paghahatid ay nakuha kamakailan gamit ang isang mortgage loan, sabi ni Oksana Polyakova.

Para sa pag-upa, madalas na isinasaalang-alang ng mga mamimili ang mga pagpipilian sa Moscow na may maginhawang lokasyon at kalapitan sa metro, ang kagustuhan ay ibinibigay sa mga apartment na handa nang tapusin.

Gayunpaman, ang sigasig ng mga mamumuhunan ay unti-unting nawala habang ang merkado ng pabahay ay umunlad sa modernong Russia. Ngayon, ayon kay Natalia Kuznetsova, ang bahagi ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa pangunahing merkado ay hanggang sa 4-5%. Para sa paghahambing: ayon sa CIAN, isang taon na ang nakalipas ang bahagi ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa mga bagong gusali ay 9%, at noong unang bahagi ng 2000s umabot ito sa 35%.

"Ang problema sa diskarte na ito ay ang mahabang panahon ng pagbabayad. Ang ani ay hanggang 7% kada taon (para sa mga proyektong comfort-class), na hindi sumasaklaw sa tunay na antas ng inflation,” paniniwala ni Kuznetsova.

Kasabay nito, ayon sa kanya, ang mga deposito ay hindi matatawag na isang mas kumikitang alternatibo - ang kanilang average na ani sa merkado ay medyo maihahambing sa ani mula sa pag-upa ng pabahay.

Deposito o apartment

Inihambing ng kumpanyang "BEST-Novostroy" ang kakayahang kumita mula sa pagpapaupa sa kakayahang kumita mula sa paglalagay ng mga pondo sa deposito.

"Isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga rate sa mga deposito ng ruble at mga pagbabago sa average na badyet para sa pagbili ng isang bagay (para sa paghahambing, kumuha kami ng isang 2-kuwartong apartment sa isang bagong gusali), ang kakayahang kumita mula sa pag-upa ay nananatiling halos maihahambing sa kakayahang kumita mula sa. paglalagay sa isang deposito," komento ng chairman ng lupon ng mga direktor ng kumpanya " BEST-Novostroy" Irina Dobrokhotova.

Ngunit huwag kalimutan ang mga detalye. Ang depositor ay tumatanggap ng pinakamataas na interes kung hindi niya i-withdraw ang mga ito at hindi muling pupunan ang deposito bago ang petsa ng pag-expire, habang ang mga pondo mula sa lease ay maaaring gastusin buwan-buwan para sa kanilang sariling mga pangangailangan, o maaari silang ipadala sa isang replenished na deposito. Kaya, ang may-ari ng apartment ay maaaring makakuha ng dobleng benepisyo, sabi ni Dobrokhotova.

Ngunit ang pag-upa ng isang apartment ay may mga downsides, aniya. Ito ay ang pangangailangan na magbayad ng personal na buwis sa kita (maaari itong bawasan mula 13% hanggang 6% sa pamamagitan ng pagkuha ng patent o pagkilos bilang isang indibidwal na negosyante), ang pangangailangan na magbayad ng buwis sa ari-arian, pati na rin ang mga gastos sa pamumura (kasalukuyang pag-aayos). Kabilang din sa mga minus ay ang panganib ng pagkawala ng kita sa kaso ng maagang pagwawakas ng kontrata sa mga nangungupahan. Maaaring malapat ang mga bayarin sa ahente kung ang apartment ay inupahan sa pamamagitan ng isang broker.

Upang hindi magbayad ng komisyon sa isang broker, ang ilang mga panginoong maylupa ay naghahanap ng mga nangungupahan sa pamamagitan ng pag-post ng mga ad sa mga site sa Internet, pag-abiso sa mga kaibigan at kakilala, atbp. Ngunit paunti-unti na itong nagiging popular: nalaman ng mga panginoong maylupa na maaari silang maserbisyuhan nang libre ng mga ahensya ng real estate na may sariling database ng mga ari-arian.

Kaya, ayon sa INCOM-Nedvizhimost, sa loob ng tatlong taon ang bahagi ng mga independiyenteng panginoong maylupa ay nabawasan ng 25 porsyentong puntos hanggang 20%. Sa taglagas ng 2015, ito ay 45%, isang taon mamaya - 32%, at noong 2017 - 27% lamang ng mga may-ari ng bahay ang sinubukang kumilos sa kanilang sarili.

Huwag kalimutan ang tungkol sa mga disadvantages ng paglalagay ng mga pondo sa deposito. Kung ang lisensya ay binawi o ang bangko ay nabangkarote, ang panganib ng hindi pagbabayad ng deposito ay nananatili kapag naglalagay ng halagang higit sa 1.4 milyong rubles. Ang isa pang makabuluhang disbentaha ay ang imposibilidad ng pag-withdraw o pagkawala ng interes sa kaso ng maagang pag-withdraw ng mga pondo mula sa deposito.

Habang ang mga eksperto ay nagtatalo at naghahambing ng kakayahang kumita ng isang deposito sa bangko at pag-upa ng isang apartment, ang merkado ng paupahang pabahay ay nagsimula ng unti-unting pagbawi pagkatapos ng krisis - noong Agosto ay nagpakita ito ng pagtaas sa mga presyo. "Ang average na halaga ng pag-upa ng 1-room economy class na apartment noong Agosto 2018 ay umabot sa 31,670 rubles, na 5.96% na mas mataas kaysa sa average na halaga ng mga katulad na apartment noong Agosto 2017," komento ni Maria Zhukova, Direktor ng MIEL-Arenda.

*Para sa 30 pinakamalaking bangko, data mula sa Central Bank ng Russian Federation **Data mula sa bnMAP.pro

Huling na-update noong Marso 2019

Ang real estate market ay kasalukuyang nasa recession. Sa kabila nito, maraming may-ari ang patuloy na umuupa ng kanilang sariling mga apartment upang kumita ng karagdagang kita.

Anong mga dokumento ang kailangang ibigay kapag umuupa ng pabahay, anong mga buwis ang babayaran, anong pananagutan ang ibinibigay para sa mga lumalabag - makakahanap ka ng mga sagot sa mga ito at iba pang mga tanong sa aming artikulo.

Paano magrenta ng ari-arian

Kung nagmamay-ari ka ng isang apartment (o iba pang lugar ng tirahan) na plano mong paupahan, kailangan mong malaman kung anong mga dokumento ang iginuhit, pati na rin kung anong buwis kapag umuupa ng isang apartment.

Konklusyon ng isang kasunduan

Ang mga relasyon para sa paghahatid ng pabahay ay tinatawag na alinman sa pag-upa o pag-upa.

Ang kasunduan sa pagitan mo (ang may-ari) at ng nangungupahan ay dapat nakasulat sa anyo ng isang kasunduan. Walang mahigpit na karaniwang form para sa kontrata, ngunit sa parehong oras, ang teksto ay dapat na kinakailangang ipahiwatig:

• paksa ng kontrata, iyon ay, ang tirahan mismo. Ang kontrata ay nagpapahiwatig ng buong address ng ari-arian, mga katangian (lugar, sahig, bilang ng mga silid, atbp.), numero ng kadastral;
• ang halaga ng upa at ang pamamaraan ng pagbabayad. Ilarawan ang halaga ng pagbabayad at ang dalas ng pagbabayad nito. Bilang isang patakaran, ang employer ay nagbabayad bawat buwan sa isang tiyak na nakapirming halaga. Posible rin na ang renta ay tinutukoy buwan-buwan sa pamamagitan ng mga kalkulasyon (halimbawa, isinasaalang-alang ang index ng inflation, ang halaga ng palitan ng dolyar, ang halaga ng mga kagamitan, atbp.). Kapag nagtatapos ng isang kasunduan, ang may-ari ay may karapatan na ayusin ang posibilidad ng pagtaas ng halaga ng upa, ngunit napapailalim sa ilang mga paghihigpit (halimbawa, hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, at hindi hihigit sa 10%).
• mga detalye ng mga partido (data ng pasaporte, mga address sa pagpaparehistro, TIN).
• petsa at lugar ng pagtatapos ng kontrata.

Maaari mong dagdagan ang kontrata ng iba pang impormasyon na, sa iyong opinyon, ay materyal.

Mga garantiya sa pagbabayad

Hindi kalabisan na magreseta ng mga kondisyon para sa pagtanggap at pagbabalik ng deposito at ang halaga nito. Kapag nagpapaupa ng pabahay sa mga nangungupahan, maaari kang humiling ng tinatawag na bayad sa garantiya - pagbabayad para sa huling buwan ng paninirahan (nang maaga). Ang perang ito ay isang uri ng insurance para sa iyo kung sakaling magpasya ang employer na umalis nang maaga at tumangging magbayad. Gayundin, ang bayad sa garantiya ay ginagamit bilang kabayaran para sa mga nasirang kasangkapan, pagtutubero at iba pang ari-arian. Ang lahat ng mga detalyeng ito ay dapat isama sa kontrata.

Oras ng kontrata

Mahalagang tukuyin ang tagal ng kasunduan sa kasunduan. Ang mga naturang kontrata ay tinatapos para sa isang panahon ng 1 buwan hanggang 5 taon, at maliban kung tinukoy mo kung hindi man, ito ay itinuturing na wasto para sa isang maximum na panahon (5 taon). Maipapayo na mag-isa ng isang hiwalay na item - kung gaano katagal ka umuupa ng apartment at kung paano mo maaaring wakasan ang kasunduan.

Karaniwang ipinapahiwatig nito ang oras kung kailan obligado ang bawat isa sa mga partido na ipaalam sa isa pa ang nakaplanong pagwawakas ng kasunduan. Maaari mo ring isaad ang mga kundisyon kung kailan ka may karapatang personal na wakasan ang relasyong kontraktwal (sistematikong paglabag sa mga tuntunin sa pagbabayad, pagkasira ng pabahay, paninirahan ng mga tagalabas na hindi nangungupahan, atbp.).

Matapos mabuo ang kontrata kasama ang lahat ng mga kundisyon, ang kasunduan ay tinatakan ng mga personal na pirma ng mga partido. Ang pagpaparehistro ng kontrata sa isang notaryo ay hindi kinakailangan.

Kapag nagtapos ng isang kasunduan para sa isang panahon ng 12 buwan o higit pa, dapat itong nakarehistro sa Rosreestr. Ngunit maraming may-ari ang hindi nag-aaplay sa USRR para sa pagpaparehistro. pagkatapos ay may panganib ng mga paghahabol mula sa mga awtoridad sa regulasyon. Upang mabawasan ang panganib, maaari kang magtapos ng isang kasunduan sa loob ng 11 buwan. O para sa isang hindi tiyak na panahon (ngunit ang gayong kasunduan ay maaaring sa anumang kaso ay may bisa nang hindi hihigit sa 5 taon).

Batas sa pagtanggap ng paglipat

Ang paglipat ng pabahay para magamit sa nangungupahan ay iginuhit ng isang pagkilos ng pagtanggap at paglilipat. Ito ay mula sa araw na lumipat ang nangungupahan. Karaniwang ipinapahiwatig ng mga maingat na may-ari sa akto ang kalagayan ng pabahay, gayundin ang lahat ng mahalagang ari-arian na nasa apartment at inililipat sa nangungupahan para magamit. Kung nakatagpo ka ng isang walang prinsipyo na nangungupahan, kung gayon kung mayroon kang isang aksyon na may isang detalyadong listahan, magiging mas madali para sa iyo na patunayan ang katotohanan ng pagkawala ng ari-arian. Nangangahulugan ito na mas madaling ibalik ito o mabayaran ang gastos nito.

Katibayan ng pagbabayad

Sa pamamagitan ng pagpirma sa kasunduan at paglilipat ng pabahay sa paggamit ng nangungupahan, may karapatan kang humingi ng bayad mula sa kanya alinsunod sa mga napagkasunduang kondisyon. Mahalagang itala sa pagsulat ang lahat ng mga katotohanan ng paglilipat ng pera - makakatulong ito upang maiwasan ang mga posibleng hindi pagkakasundo. Ang pagbabayad sa ilalim ng kontrata ay maaaring gawin sa dalawang paraan:

• Binibigyan ka ng employer ng pera sa cash. Ang bawat paglilipat ay dapat magbigay ng isang resibo na nagsasaad ng halaga, petsa at layunin (para sa upa). Pagkatapos ay idikit ang dokumento sa mga pirma ng mga partido. Kinukumpirma nito ang pagbabayad (para sa nangungupahan) at pagtanggap ng pera (para sa iyo);
• Ang mga pondo ay kredito sa iyong kasalukuyang account sa isang non-cash form. Ang pamamaraang ito ay may isang bilang ng mga pakinabang: una, ito ay maginhawa, dahil hindi na kailangang mag-aksaya ng oras sa isang personal na pagpupulong, at pangalawa, ang mga dokumento sa pagbabayad (resibo, order ng pagbabayad, bank statement) ay sertipikado ng bangko, samakatuwid, sila ay mas maaasahang patunay ng pagbabayad.

Sa kabila ng ganap na bentahe ng mga pagbabayad na hindi cash, mas gusto ng mga nangungupahan na makipagkita sa mga residente nang personal at, bilang panuntunan, sa isang inuupahang apartment. Sa ilalim ng dahilan ng pagtanggap ng pera, sinusuri ng may-ari ang kalagayan ng pabahay at ang pagiging mapagkakatiwalaan ng mga nangungupahan.

Kung, bilang karagdagan sa mga pagbabayad sa upa, sisingilin mo ang halaga ng mga utility mula sa mga nangungupahan, kung gayon ang kanilang halaga ay dapat na ipahiwatig nang hiwalay sa resibo (para sa mga pag-aayos sa bangko, nangangailangan ng pagbabayad na may hiwalay na resibo). Makakatulong ito sa iyo na maiwasan ang mga posibleng pagkakamali at kalituhan.

Mga buwis kapag nagrenta ng apartment: mga dokumento, kalkulasyon, mga tuntunin sa pagbabayad

Kapag nagrenta ng kanilang sariling apartment, ang mga naturang aktibidad ay napapailalim sa pagbubuwis. Mayroong ilang mga paraan upang magbayad ng buwis sa pag-upa ng apartment. Isaalang-alang natin ang bawat isa sa kanila at, gamit ang mga halimbawa, tukuyin kung paano gawing minimal ang pagbabayad.

Pagbabayad ng personal na buwis sa kita

Ang pamamaraang ito ng pagtupad sa mga obligasyon ay ang pinakamadali, dahil hindi ito nangangailangan ng pagpaparehistro at karagdagang mga dokumento mula sa may-ari. Ang kailangan lang ay gumawa ng isang deklarasyon sa anyo ng 3-NDFL at isumite ito sa awtoridad sa pananalapi. Makukuha mo ang form ng deklarasyon sa isa sa mga paraan na maginhawa para sa iyo:

• personal na mag-aplay para sa isang dokumento sa IFTS sa lugar ng paninirahan at punan ito sa lugar ayon sa modelo;
• i-download ang form sa opisyal na website ng awtoridad sa buwis at punan ito sa bahay mismo (Deklarasyon ng 3NDFL para sa 2018), ipahiwatig ang code ng kita 1400 ;
• magparehistro sa website ng Federal Tax Service gamit ang "Personal na Account", punan ang form sa programa at ipadala ito sa pamamagitan ng e-mail.

Ang paggawa ng deklarasyon ay hindi isang kumplikadong pamamaraan. Sa form, kailangan mong punan ang iyong personal na data (buong pangalan, TIN, address ng pagpaparehistro, atbp.), Ipahiwatig ang natanggap na kita mula sa pag-upa ng pabahay sa katapusan ng taon, pati na rin ang halaga ng bayad, na ay 13% ng kita.

Balita: ang mga umuupa ng mga apartment ay iaalok! Ito ang tinatawag na self-employed tax. Ang batas ay sinusuri sa Moscow, sa Rehiyon ng Moscow, sa Republika ng Tatarstan, at sa Rehiyon ng Kaluga. Kung magtagumpay ang eksperimento, magiging 4% ang rate ng buwis!

Kapag umuupa ng apartment, mahalagang huwag ipagpaliban ang paghahain ng deklarasyon at pagbabayad ng buwis.

• Ang isang kumpletong deklarasyon sa form 3-NDFL para sa 2018 ay dapat isumite sa Federal Tax Service bago ang Abril 30, 2019 (para sa 2019 - hanggang 04/30/2020),
• At ilipat ang buwis sa badyet bago ang Hulyo 15, 2019 (para sa 2019 - hanggang Hulyo 15, 2020).

Halimbawa 1

Isang residente ng Tula Sergeev S.L. nagrenta ng sariling kwarto. Sa ilalim ng kontrata, binabayaran ng mga employer si Sergeev ng 7.320 rubles. kada buwan. Noong 2018, nakatanggap si Sergeev ng kita na 87,840 rubles, na iniulat niya sa tanggapan ng buwis sa pamamagitan ng pag-file ng isang deklarasyon. Dapat magbayad si Sergeev ng bayad na 11.419 rubles. (87.840 rubles * 13%) hanggang 07/15/2019.

IP sa USN

Ang isa pang paraan para legal na umupa ng pabahay ay ang pagrehistro ng isang indibidwal na negosyante sa isang pinasimpleng sistema ng pagbubuwis (STS). Ang pamamaraang ito ay may parehong kalamangan at kahinaan. Sa isang banda, kapag nagrerehistro ng isang indibidwal na negosyante, ang halaga ng buwis sa pag-upa ay hindi 13%, ngunit 6%, kasama ang isang nakapirming taunang kontribusyon sa PF sa halagang 29,354 rubles. (mula noong 2019 UST). Bilang karagdagan, kakailanganin mong dumaan sa pamamaraan ng pagpaparehistro:

• mangolekta ng mga dokumento (pasaporte, aplikasyon);
• magbayad ng tungkulin ng estado na 800 rubles;
• ilipat ang mga dokumento sa INFS sa lugar ng pagpaparehistro (sa personal, sa pamamagitan ng koreo o paggamit ng isang elektronikong mapagkukunan sa website ng Federal Tax Service);
• magbayad ng paunang bayad na 6% ng halaga ng upa bawat quarter.

Kung ang lahat ng mga dokumento ay napunan nang tama at ibinigay nang buo, pagkatapos pagkatapos ng 3 araw makakatanggap ka ng isang sertipiko ng pagpaparehistro at isang entry sheet sa Rehistro ng Estado.

• para sa 1st quarter ng 2019 - hanggang 04/25/2019.
• para sa 2nd quarter ng 2019 - hanggang 25.07.2019
• para sa 3rd quarter ng 2019 - hanggang 25.10.2019
• para sa 2019 - hanggang Marso 30, 2019

Mahalagang malaman na bilang karagdagan sa buwis, ikaw, bilang isang indibidwal na negosyante, ay kailangang magbayad ng mga kontribusyon sa mga extra-budgetary na pondo. Kung nagrenta ka ng pabahay sa iyong sarili at walang mga rehistradong empleyado, sa 2019 kailangan mong magbayad ng isang nakapirming halaga na 29.354 rubles. Ang lahat ng mga kontribusyon sa mga pondo para sa 2019 ay inililipat hanggang Disyembre 31, 2019. Ang halaga ng mga kontribusyon ay binabawasan ang halaga ng buwis sa rate na 6%. At kung ang mga kontribusyon ay binabayaran kada quarter, babawasan nila ang buwis sa loob ng isang taon. At kung minsan sa isang taon, ang pagbaba ay magaganap sa oras na sila ay talagang binabayaran. Ang proseso ng pag-checkout ay simple:

• quarterly nagbabayad ka ng mga kontribusyon;
• sa katapusan ng taon, magsumite ng deklarasyon kung saan ipinapahiwatig mo ang mga pagbabayad sa mga extra-budgetary na pondo;
• kalkulahin ang buwis sa rate na 6%;
• ibawas mula sa halaga ng buwis ang halaga ng inilipat na mga premium ng insurance;
• ang pagkakaiba ay babayaran sa takdang petsa ng paunang bayad.

Dahil sa mga karagdagang gastos at pagpaparehistro, ang pamamaraang ito ay mukhang hindi kaakit-akit para sa may-ari. Upang maunawaan kung mayroong tunay na ipon dito kumpara sa pagbabayad ng personal na buwis sa kita, isaalang-alang ang isang halimbawa na may mga kundisyong inilarawan sa itaas.

Halimbawa 2

Isang residente ng Tula Sergeev S.L. nag-isyu ng IP sa pinasimpleng sistema ng buwis at nagrenta ng sarili niyang apartment. Sa ilalim ng kontrata, binabayaran ng mga employer si Sergeev ng 7.320 rubles. kada buwan. Para sa 2018 Sergeev:

• nakatanggap ng kita na 87.840 rubles. (7.320 * 12 buwan);
• inilipat ang mga premium ng insurance 26.545 RUB. (ang halagang ito ay noong 2018, ayon sa pagkakabanggit, para sa bawat quarter - 6.636 bawat isa);
• kinakalkula ang buwis ayon sa pinasimple na sistema ng buwis, na dapat bayaran quarterly (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Dahil ang halaga ng mga premium ng insurance na inililipat ni Sergeev bawat quarter (6.636) ay higit pa sa koleksyon ng buwis na 6% (1.318), ang buwis ay hindi maaaring bayaran - ang bawas ay sumasaklaw dito nang buo.

Ihambing natin ang mga resulta na nakuha sa halimbawa ng pagkalkula ng personal na buwis sa kita: sa ilalim ng parehong mga kondisyon, ang kabuuang gastos ng lessor-indibidwal na negosyante ay umabot sa 26.545 rubles, ang may-ari para sa personal na buwis sa kita - 11.419 lamang.

May-ari ng patent

Ang isa pang paraan para legal na umupa ng pabahay ay mag-aplay para sa isang patent. Ang kakanyahan nito ay nakasalalay sa katotohanan na kapag bumili ng isang patent, babayaran mo ang bayad "in advance" batay sa average na posibleng taunang kita na maaari mong matanggap sa katapusan ng taon. Ang tagapagpahiwatig na ito ay itinakda ng batas. Ang laki nito ay tinutukoy ng mga awtoridad sa rehiyon. May pagkakataon kang bumili ng patent para sa isang partikular na uri ng aktibidad (sa kasong ito, paupahang pabahay) sa loob ng 6 o 12 buwan.

Maaari ka lamang bumili ng patent pagkatapos ng pagpaparehistro ng IP. Ang pagkakaroon sa iyong mga kamay ng isang sertipiko ng pagpaparehistro ng isang indibidwal na negosyante at isang aplikasyon para sa paggamit ng PSN (patent taxation system), pumunta sa tanggapan ng buwis sa lugar ng pagpaparehistro. Ang patent ay ibibigay sa iyo sa loob ng 5 araw, ang bisa nito ay magsisimula mula sa sandali ng isyu.

Ang PSN, tulad ng pinasimpleng sistema ng buwis, ay kapaki-pakinabang para sa mga may-ari na nagrenta ng hindi isa, ngunit ilang mamahaling apartment. Ibig sabihin, mataas ang kinikita nila. Ito ay dahil ang base ng buwis (potensyal na kita) ay malamang na higit sa karaniwan. At kahit na nililimitahan ng batas sa buwis ang base sa 1,000,000 rubles, ang mga mambabatas sa rehiyon ay may karapatan na dagdagan ito ng hanggang 10 beses para sa mga indibidwal na negosyante. Halimbawa, ang pagmamay-ari ng pabahay hanggang sa 75 sq. m sa Moscow, kailangan mong magbayad ng 36,000 rubles.

Pananagutan para sa hindi pagbabayad ng buwis

Sa itaas, inilarawan namin ang pamamaraan para sa pagpormal ng isang pag-upa at sinuri kung paano mas kumikita ang pagbabayad ng buwis sa kita. Ngunit kakaunti sa mga may-ari ang gumagamit ng ganoong malinaw na relasyon sa estado. Maraming may-ari ang umuupa ng apartment nang hindi nagbabayad ng buwis, nang hindi ipinapahayag ang kanilang kita. Ano ang naghihintay sa mga salarin? Pag-uusapan natin ito sa ibaba.

Paano makilala ang nagkasala

Kung nagrenta ka ng apartment at hindi nagbabayad ng buwis, kung gayon ang impormasyon tungkol sa mga naturang aktibidad ay maaaring magamit sa mga awtoridad. Madalas itong pinag-uusapan ng mga kapitbahay. Kung may ingay, ang mga panauhin ay nagdudulot ng kaguluhan sa mga residente ng bahay, isang gulo sa sahig, pagkatapos ay maaari kang maging sigurado:

• isa sa mga may kamalayan na kapitbahay ay tiyak na ipaalam ito sa opisyal ng pulisya ng distrito;
• maaari ding makakuha ng katulad na impormasyon mula sa mga pampublikong organisasyong nagpapatupad ng batas, kung mayroon man sa iyong lungsod.

Sa sandaling makatanggap ang opisyal ng pulisya ng distrito ng impormasyon tungkol sa mga posibleng iligal na aktibidad, nagsasagawa siya ng isang detour, nakikipagpanayam sa mga residente, tumatanggap ng impormasyon tungkol sa mga residente at posibleng mga iligal na nangungupahan. Pagkatapos ay isang survey ang gagawin sa iyo bilang may-ari, kabilang ang pagsuri sa mga personal na dokumento at pagkumpirma ng pagmamay-ari ng pabahay. Ang lahat ng impormasyon ay dokumentado sa anyo ng mga pahayag at nakasulat na paliwanag. Ang data na ito ay sapat upang kumpirmahin ang katotohanan ng ilegal na pag-upa. Pagkatapos ang impormasyon ay ililipat sa IFTS.

Ang isa pang paraan upang matukoy ang lumabag ay ang Rosreestr database, kung saan ang mga kasunduan sa pag-upa ay nakarehistro sa loob ng 1 taon o higit pa. Ngunit, tulad ng sinabi namin kanina, ang may-ari ay maaaring gumuhit ng isang kontrata para sa isang panahon ng 11 buwan. Bilang karagdagan, ang mga batas ay hindi naglalaman ng isang direktang kinakailangan upang magrehistro ng mga kontrata hanggang sa 12 buwan.

Pagsasanay sa arbitrage

Kung ang Federal Tax Service ay may sapat na dokumentaryo na batayan at ebidensya ng isang paglabag, ang kaso ay ire-refer sa korte. Bagama't ang awtoridad sa buwis ay maaari, sa sarili nitong tseke, na managot (upang maningil ng buwis, mga multa at mga parusa).

Kung ang awtoridad sa buwis ay walang kasunduan sa pag-upa

• Kapag walang mga sumusuportang dokumento sa anyo ng isang kontrata, magiging napakaproblema upang patunayan ang katotohanan ng pag-upa.
• Ang batayan para sa akusasyon sa kasong ito ay ang patotoo ng mga kapitbahay na nagsasaad na ang mga taong hindi nakarehistro doon ay nakatira sa apartment, at ang mga bisita ay madalas na nagbabago.
• Ngunit ang mga "maparaan" na may-ari ay nagpapatunay sa korte na ang mga kamag-anak ay nakatira sa apartment nang libre, dahil hindi ito ipinagbabawal ng batas.
• Sa kasong ito, dapat na maunawaan ng nangungupahan na ang hukuman ay maaaring mangailangan ng patunay ng pagkakamag-anak. Bilang karagdagan, sa pamamagitan ng panlilinlang sa korte, ang may-ari ay maaaring parusahan para sa pagsisinungaling.
• Gayunpaman, ipinapakita ng hudisyal na kasanayan na halos imposibleng patunayan ang katotohanan ng isang pag-upa sa batayan lamang ng "mga pagtuligsa" ng mga kapitbahay.

Kung ang IFTS ay may kasunduan sa pag-upa

Ang sitwasyon ay mas kumplikado kung ang FTS ay nakatanggap ng isang nakumpletong kasunduan sa pag-upa. Ngunit kahit na dito ang mga pagpipilian ay posible, dahil kailangan mo pa ring patunayan ang katotohanan ng paglilipat ng pera. Magagawa ito kung ang mga pag-aayos ay ginawa sa pamamagitan ng mga pagbabayad sa bangko, at kung nakatanggap ka ng pera "sa kamay" nang walang mga resibo, pagkatapos ay walang kumpirmasyon ng pagbabayad sa kasong ito. Ang isa sa mga trick ng paglabag sa mga panginoong maylupa ay ang gumuhit ng isang kontrata para sa walang bayad na paggamit, iyon ay, sa prinsipyo, walang pagbabayad sa ilalim ng kontratang ito. Sa katunayan, ang may-ari ay tumatanggap ng pera mula sa mga nangungupahan sa cash na walang mga dokumento.

Mga multa, parusa, pananagutan sa kriminal

Bagaman mahirap patunayan ang katotohanan ng pagtanggap ng kita mula sa iligal na pag-upa ng pabahay, nagaganap pa rin ang mga ganitong kaso. Ano ang naghihintay sa lumabag?

Ang pangunahing claim ng estado ay ang may-ari, na nakatanggap ng kita, ay hindi nagbigay ng "bahagi" sa badyet sa anyo ng mga buwis. Samakatuwid, ang unang bagay na kakailanganin ng IFTS, na nakatanggap ng kumpirmasyon ng katotohanan ng pag-upa mula sa Ministry of Internal Affairs, ay ang pagbabayad ng utang sa mga koleksyon ng badyet. Sa halagang ito ay dapat idagdag:

• Parusa para sa hindi pagbabayad ng buwis. Ang halaga ay 20% ng atraso. Kung napatunayan ng korte na ang pag-iwas ay sinadya (at sa karamihan ng mga kaso ito ang kaso), kung gayon ang multa ay tataas sa 40%;
• Parusa para sa hindi paghahain ng deklarasyon sa rate na 5% para sa bawat buwan ng pagkaantala. Ang mga aplikasyon ay dapat isumite bago ang ika-30 ng Abril. Kung noong 09/01/2019 binayaran mo ang utang sa buwis para sa 2018 sa halagang 3.420 rubles, pagkatapos ay kailangan mong magbayad ng karagdagang multa na 684 rubles. (3.420 * 5% * 4 na buwan). Sa kasong ito, ang halaga ng multa ay limitado sa 30% ng halaga ng utang, ngunit hindi maaaring mas mababa sa 1000 rubles.
• Parusa para sa huli na pagbabayad ng buwis. Ang tagapagpahiwatig ay kinakalkula para sa bawat araw mula sa huling araw ng pagbabayad (itinatag ng Tax Code) hanggang sa araw ng pagbabayad pagkatapos ng katotohanan. Ang parusa ay tinutukoy ng formula: P = 7.75% / 300, kung saan 7.75 ang refinancing rate ng Central Bank. Iyon ay, kapag nagbabayad ng utang sa buwis sa halagang 3,420 rubles, kakailanganin mong magbayad ng karagdagang 0.9 rubles. (3.420 * 7.75% / 300) para sa bawat araw ng pagkaantala.

Para sa mga lumabag sa batas hindi sa unang pagkakataon, ang pananagutan ay mas mahigpit: ang lumabag ay kailangang magbayad ng multa nang dalawang beses kaysa sa nararapat.

Pananagutan sa kriminal

• Kung ang kabuuang utang sa koleksyon ay naging higit sa 900,000 rubles, pagkatapos ay kailangan mong magbayad ng buwis. At ang hukuman ay magpapataw ng multa na 100,000 - 300,000 rubles, o ang may-ari ay maaaring makulong ng hanggang 1 taon.
• Ang isang lumalabag na ang utang sa badyet ay higit sa 4 milyong rubles ay maaari ding makulong. Kung ang katotohanan ng pagkakasala ay napatunayan, kung gayon ang may-ari ay maaaring makulong ng hanggang 3 taon.
• Bilang karagdagan, kung maraming mga apartment ang inuupahan at ang may-ari ay hindi nagbigay ng isang IP, kung gayon maaari siyang makilala bilang isang ilegal na negosyante. Ang taunang kita ng naturang may-ari ay dapat na higit sa 2 milyon. Ang parusa ay malubha din - isang multa (mula 100 libo hanggang 300 libong rubles) o pagkakulong ng hanggang 2 taon.

Tulad ng nakikita mo, kung minsan ay napakahirap patunayan ang pagkakasala ng may-ari. Ngunit kung ang hukuman gayunpaman ay nagpapatunay na nagrenta ka ng isang apartment nang walang buwis, kung gayon ang pananagutan para sa mga paglabag ay maaaring maging napakaseryoso.

Halimbawa 3

Noong 2017 Saveliev K.D. nagrenta ng kanyang sariling silid nang hindi opisyal. Hindi nagsampa ng deklarasyon si Savelyev noong 30.04.2018 at hindi nagbabayad ng buwis sa halagang 4.630 noong 15.07.2018. Pinatunayan ng korte ang pagkakasala ni Savelyev, binayaran niya ang bayad noong 09.30.2018. Bilang karagdagan, ang isang multa para sa hindi pagbabayad, isang parusa para sa huli na pagbabayad, at isang multa para sa hindi pag-file ng isang deklarasyon ay pinigil mula kay Savelyev. Kalkulahin natin ang bawat halaga:

• Ang parusa para sa hindi pagbabayad ay 926 (4.630 * 20%).
• Ang parusa para sa bawat araw ng pagkaantala ay 1.62 (4.630 * 10.5% / 300). Para sa 77 araw (mula 07/16/2018 hanggang 09/30/2018) Magbabayad si Saveliev ng 124 (77 * 1.62).
• Parusa para sa hindi pag-file ng deklarasyon - 231 para sa bawat buwan (4.630 * 5%). Nag-overdue si Savelyev ng 5 buwan, kaya magbabayad siya ng 1.155 (231 * 5 buwan).

Kaya, babayaran ni Savelyev ang 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) sa badyet.

Tanong sagot

Tanong:
Kung ang landlord ay nagbigay ng IP sa pinasimpleng sistema ng buwis, dapat ba niyang subaybayan ang mga gastos?

Sagot: Hindi, kung ilalapat niya ang 6% rate ng kita. Kung ang isang indibidwal na negosyante ay nagtatrabaho sa isang rate na 15%, dapat na panatilihin ang accounting. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang pagkalkula ng base ng buwis ay tinutukoy ng pormula na "income minus expenses". Ipinapakita ng pagsasanay na karamihan sa mga panginoong maylupa ay naglalabas ng IP sa rate na 6%. Ito ay kapaki-pakinabang dahil ang may-ari ay walang mga empleyado at hindi nagkakaroon ng malaking gastos para sa mga serbisyo at materyales na dapat isaalang-alang.

Tanong:
Ang may-ari ay may kita sa upa na higit sa 300.000 bawat taon. Nagbabago ba ang kanyang rate ng buwis?

Sagot: Hindi, ang rate ay nananatiling pareho. Ngunit sa kaso kung saan, sa pagtatapos ng taon, nakatanggap ka ng kita na higit sa 300,000, pagkatapos ay kailangan mong ilipat ang 1% ng kita sa PF.

Kung mayroon kang mga katanungan tungkol sa paksa ng artikulo, mangyaring huwag mag-atubiling tanungin sila sa mga komento. Talagang sasagutin namin ang lahat ng iyong katanungan sa loob ng ilang araw. Gayunpaman, maingat na basahin ang lahat ng mga tanong at sagot sa artikulo, kung ang isang katulad na tanong ay may detalyadong sagot, kung gayon ang iyong tanong ay hindi mai-publish.

111 komento