Nə qədər müddətə icarə müqaviləsi qeydiyyat olmadan. Rosreestr-də qeydiyyatdan keçmədən daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsini eyni şərtlərlə yeni müddətə (11 ay) necə yeniləmək olar? Tərəfləri dəyişdirərkən icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılması

Hazırda dövlət qeydiyyatından asılı olmayaraq, qeydiyyata alınmamış uzunmüddətli icarə müqaviləsinin (1 ildən) və ona əlavə müqavilələrin bağlanmış kimi tanınması üzrə uğurlu təcrübə formalaşıb.

Bu məqalə bu cür əməliyyatların hüquqi təbiətinə və onların hüquqi nəticələrinə həsr edilmişdir.

Hansı əməliyyatlar dövlət qeydiyyatına alınmalıdır?

• - Sənətin 2-ci bəndi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsi "Daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalıdır";
• - Sənətin 2-ci bəndi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsi "Ən azı bir il müddətinə bağlanmış bina və ya tikilinin icarəsi müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır və belə qeydiyyata alındığı andan bağlanmış sayılır";
• - Ümumi müddəti 1 il və ya daha çox olan eyni icarə obyektinə münasibətdə eyni vaxtda və müddət kəsilmədən bağlanmış bir neçə icarə müqaviləsi də Rosreestr-də dövlət qeydiyyatına alınmalı olan bir əməliyyata bərabər tutulur (Federal Antiinhisar Xidmətinin Fərmanı). Şimali Qafqaz Dairəsinin 31 mart 2010-cu il tarixli №-li işində A53-17516/2009).
• - Müddəti bir ildən az olan, lakin növbəti ilin əvvəlki ayının son günündə (yəni 01/01/17-dən 31/12/17-dək) ​​müddəti bitən daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi bir ilə bərabərdir və qeydiyyata (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 11 yanvar 2002-ci il tarixli 66 nömrəli məlumat məktubunun 3-cü bəndi "Kirayə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi").
• - Sənətin 2-ci bəndi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 164-cü maddəsi "Qeydiyyata alınmış əməliyyatın şərtlərinin dəyişdirilməsi ilə bağlı əməliyyat dövlət qeydiyyatına alınmalıdır."

Qeydə alınmamış İcarəyə Müqavilənin Hüquqi Nəticələri

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 164-cü maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, qanunla əməliyyatın dövlət qeydiyyatı nəzərdə tutulduğu hallarda, əməliyyatın hüquqi nəticələri qeydiyyata alındıqdan sonra baş verir. Bununla belə, Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 433-cü maddəsinə əsasən, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalı müqavilənin bağlanma anı üçüncü şəxslər üçün qeydiyyata alındığı andan bağlanmış hesab olunur. Məhkəmələr bu qaydanı elə təfsir etmişlər ki, dövlət qeydiyyatından keçməmiş icarə müqavilələri yalnız və birbaşa müqavilənin Tərəfləri üçün hüquq və öhdəliklər doğurur. Beləliklə, DDA-nın dövlət qeydiyyatı müqavilə tərəfləri üçün məcburi deyil və tərəflərdən heç biri uzunmüddətli icarə müqaviləsinin etibarsız və etibarsız hesab edilməsi üçün əsas kimi qeydiyyatın olmamasına istinad edə bilməz. Dövlət qeydiyyatı müqavilənin predmetinə çevrilmiş əmlaka hüquq əldə edə bilən üçüncü şəxslərin müdafiəsinə yönəlib.

Qeydə alınmamış icarə müqavilələri üzrə belə məhkəmə təcrübəsinin formalaşması Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Plenumunun 17 noyabr 2011-ci il tarixli, 73 nömrəli “Mülki Məcəllənin Qaydalarının tətbiqi təcrübəsində bəzi məsələlər haqqında” Fərmanı ilə başlamışdır. icarə müqaviləsi üzrə Rusiya Federasiyası” (bundan sonra Qərar). Qərarın 14-cü bəndinə uyğun olaraq, əgər Tərəflər icarə müqaviləsinin bütün vacib şərtləri (fərdi olaraq müəyyən edilmiş maddə, icarə haqqının məbləği) üzrə razılığa gəliblərsə, mülkiyyətçi əmlakı təhvil verib və kirayəçi əmlakı istifadəyə qəbul edibsə, onda mövcud münasibətlər tərəflərdən biri tərəfindən özbaşına dəyişdirilə bilməz və müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq həyata keçirilməli və ödənilməlidir. Bundan əlavə, bu mövqe Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin məlumat məktubunda dəstəkləndi.

Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 25 fevral 2014-cü il tarixli 165 nömrəli “Bağlanmamış müqavilələrin tanınması ilə bağlı mübahisələr üzrə məhkəmə təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi” məlumat məktubunun 3-cü bəndinə uyğun olaraq (bundan sonra məlumat məktubu), Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 164, 165-ci maddələrinin, 433-cü maddəsinin 3-cü bəndinin, 651-ci maddəsinin 2-ci bəndinin mənasında müqavilənin dövlət qeydiyyatı imkan yaratmaq məqsədi ilə həyata keçirilir. uzunmüddətli icarə haqqında bilmək üçün maraqlı üçüncü tərəflər. Tələb olunan dövlət qeydiyyatından keçməmiş müqavilə hüquq və mənafelərə təsir göstərə biləcək nəticələrə səbəb olmur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsi, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndi). icarə müqaviləsinin bağlanması faktı və onun şərtlərinin məzmunu barədə məlumatı olmayan üçüncü şəxslərin. Eyni zamanda, tərəflər tərəfindən imzalanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən cavabdehin istifadəsi üçün xüsusi bir bina təqdim etməklə, iddiaçı lazımi qaydada yerinə yetirilməli olan bir öhdəlik götürür (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 310-cu maddəsi). Tərəflərə münasibətdə belə bir öhdəliyə icarə müqaviləsi üzrə mülki hüquq normaları tətbiq edilməlidir. Buna görə də, bu, üçüncü şəxslərin hüquqlarına təsir etmirsə, müqavilə ilə müəyyən edilmiş istifadə müddəti başa çatana qədər cavabdeh tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilmiş haqqı ödəyərək binanı zəbt etmək hüququna malikdir. Ev sahibinin yalnız göstərilən istifadə müddəti başa çatdıqdan sonra və ya tərəflərin bir-birləri qarşısında öhdəliklərinə ümumi qaydada xitam verildiyi digər hallarda binanın qaytarılmasını tələb etmək hüququ vardır (Mülki Məcəllənin 450-ci maddəsi). Rusiya Federasiyası). İcarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mülki hüquq normalarının fərqli şərhi müqavilə tərəflərinin lazımi qeydiyyatdan keçməmiş, lakin onlar tərəfindən icra edilən ədalətsiz davranışına səbəb olur.

Qeydə alınmamış icarə müqaviləsinin tərəfləri nə itirirlər?

İcarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınması əməliyyatın etibarlılığına təsir göstərməməsinə baxmayaraq, qeyd etmək lazımdır ki, o olmadıqda aşağıdakı məhdudiyyətlər yarana bilər:

• - Kirayəçi icarəyə götürdüyü yeri subicarəyə verə bilməz, çünki bağlanmamış icarə müqaviləsi üçüncü şəxslər üçün hüquq və öhdəliklər yaratmır;
• - İcarəyə götürülmüş əmlakın sahibi dəyişdikdə kirayəçi icarə müqaviləsinin qorunmasına istinad edə bilməz (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsinin 1-ci bəndi tətbiq edilmir);
• - Kirayəçinin yeni müddətə müqavilə bağlamaq üçün üstünlük hüququ yoxdur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 1-ci bəndi tətbiq edilmir);
• - Torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi halında, İcarəçinin podratçısı tərəfindən tikintiyə/istismara icazə alındıqdan sonra onların verilməsindən imtina ediləcək, çünki icarəçinin torpaq sahəsi üzrə hüquqları üçüncü şəxslər üçün yaranmayıb.

nəticələr

Beləliklə, qeydiyyatdan keçməmiş icarə müqavilələri üzrə icarəçinin hüquqları həm İcarəçi (əmin obyekt üçün yeni kirayəçilər daxil olmaqla vicdanlı benefisiarlar), həm də İcarəçi (subkirac, podratçı) tərəfindən üçüncü şəxslərə qarşı qoyula bilməz. ). Qeydiyyatın olmaması kirayəçiyə heç bir fayda gətirməyəcək.

Yekun olaraq qeyd etmək lazımdır ki, icarə müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri (əksər hallarda İcarəyə götürən) əqdin dövlət qeydiyyatını təşkil etməyə borcludursa, o zaman belə öhdəliyin yerinə yetirilməsindən yayınma pozuntu sayılır və digər tərəf icarəyə götürə bilər. , öz seçimi ilə, gecikdirmə ilə bağlı bütün xərclərin təyin edilməsi ilə əməliyyatın qeydiyyatı üçün məhkəməyə müraciət edin, məsul şəxsə (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 165-ci maddəsi) və ya icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada pozduğuna görə ləğv edin. uzunmüddətli icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınması üçün vacib şərti yerinə yetirmək.

ilə təmasda

Sinif yoldaşları

Mətndə xəta tapıldı! Onu seçin və Ctrl + Enter düyməsini basın.

İcarə müqaviləsi razılaşma ev sahibi və kirayəçi əmlakın ödənişli müvəqqəti istifadəsinə.

Tərəflər icarə müqavilələri ev sahibi və kirayəçidir.

mülkədar Bu, əmlakını müvəqqəti istifadəyə verən şəxsdir. İcarəyə verən mülkiyyətçi və ya onun səlahiyyət verdiyi başqa şəxs ola bilər.

Kirayəçiəmlakı ödənişlə müvəqqəti istifadəyə qəbul edən şəxs.

İcarə müqaviləsi (müqavilə) əsasında başqasına verilə bilər hər hansı bir əmlak, istifadəsi prosesində təbii xüsusiyyətlərini itirməyən və Rusiya Federasiyasının ərazisində dövriyyədən çıxarılmayan.

İcarə müqaviləsində olmalıdır aydın təsvir icarəyə götürülmüş əmlak. İcarə müqaviləsində icarəyə verilən əmlak aydın təsvir edilmirsə, belə müqavilə bağlanmamış (etibarsız, uyğunsuz) hesab ediləcəkdir.

İcarə müqaviləsinin forması və dövlət qeydiyyatı

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi bağlanmalıdır. yazı. AT şifahi icarə müqaviləsinin forması aşağıdakı şəkildə bağlana bilər hallar:

• 1. İcarə müqaviləsinin tərəflərindən heç biri hüquqi şəxs olmadıqda;
• 2. İcarənin müddəti bir ildən çox olmadıqda;
• 3. Daşınar əmlak icarəyə verilirsə.

Daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi bir ildən çoxdur, bu olmalıdır qeydiyyatdan keçmişdir icarəyə götürülmüş binaların yerləşdiyi obyektin Dövlət Qeydiyyatı, Kadastr və Xəritəçəkmə üzrə Federal Xidmətində.

İcarə müqaviləsinin forması və dövlət qeydiyyatı haqqında ətraflı məlumat üçün bax məqalə“İcarə müqaviləsinin forması və dövlət qeydiyyatı”.

İcarə müqaviləsinin müddəti

İcarə müqaviləsinin müddəti müqavilənin özündə ev sahibi və kirayəçi tərəfindən müəyyən edilməlidir. Müqavilənin müddəti istənilən ola bilər. İstisna, müəyyən əmlak növləri üçün qanunla müəyyən edilmiş icarə müqaviləsinin maksimum şərtləridir. Məsələn, torpaq icarəsi müqaviləsinin maksimum müddəti 49 ildir.

İcarə müqaviləsi varsa təmin edilmir, onda belə hesab olunur qeyri-müəyyən müddət, və onun ləğvi müqavilə üzrə digər tərəfə yazılı bildiriş göndərməklə mümkündür. Belə bildiriş təklif olunan xitamdan ən azı bir ay əvvəl, əgər söhbət daşınmaz əmlakın icarəsinə xitam verilməsindən gedirsə, ən azı üç ay əvvəl göndərilməlidir. Göstərilən bildirişin göndərilməsi şərtləri müqavilədə tərəflər tərəfindən dəyişdirilə bilər.

İcarəyə götürülmüş əmlakın verilməsi

İcarəyə verən əmlakı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş vəziyyətdə və müddətlərdə kirayəçiyə verməyə borcludur. İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlak texniki pasport, keyfiyyət sertifikatı və digər ləvazimatlar ilə verilməlidir.

İcarəyə verilən əmlak, texniki sənədlər və digər ləvazimatlar olduqda köçürülməmişdir kirayəçi, kirayəçi hüququna malikdir:

• 1. Döyüşçü icarəyə verəndən yumurtavari əmlak və ya texniki sənədlər və onun digər ləvazimatları;
• 2. İcarə müqaviləsinə xitam vermək;
• 3. Ona dəymiş zərəri ödəsin.

İcarə

İcarə ödənişi icarəyə götürülmüş əmlakdan istifadəyə görə nağd pul ödənişidir ki, bu ödəniş icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş müddətdə və qaydada kirayəçiyə ödənilməlidir.

Kirayə aşağıdakı növlərdə ola bilər:

• 1. Sabit məbləğdə pul.
• 2. İcarəyə götürülmüş əmlakdan istifadənin nəticələrinə pay nisbəti(meyvələr, məhsullar və ya gəlirlər).
• 3. İcarəyə götürənin ev sahibinə xidmət göstərməsi.
• 4. İcarəyə verən tərəfindən icarə müqaviləsində göstərilən əşyanın icarəyə verənə verilməsiəmlak və ya icarə;
• 5. İcarəyə götürülmüş əmlakın kirayəçinin hesabına yaxşılaşdırılması.

İcarə müqaviləsinin tərəfləri müqavilədə icarə haqqının bir neçə növünün birləşməsini nəzərdə tuta və ya onun başqa formasını müəyyən edə bilərlər. İcarəyə verən icarə haqqının məbləğini müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə, lakin ildə bir dəfədən çox olmamaqla dəyişdirmək hüququna malikdir.

Kirayəçi icarə haqqının ödənilməsi üçün son tarixləri pozarsa, ev sahibi kirayəçidən icarə haqqını vaxtından əvvəl, lakin ardıcıl iki müddətdən çox olmamaq şərti ilə ödəməyi tələb edə bilər.

İcarə müqaviləsi tərəflərinin hüquq və vəzifələri. İcarəyə götürülmüş binaların təmiri.

Qanunla və ya icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə verən icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddətdə icarəyə götürdüyü binanın əsaslı təmirini həyata keçirməyə borcludur. Göstərilən müddət icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmayıbsa, əsaslı təmir ağlabatan müddətdə aparılmalıdır.

Ev sahibi binanın əsaslı təmirini həyata keçirməmişdirsə, kirayəçinin hüququ vardır:

• 1.müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş və ya təxirəsalınmaz zərurətdən yaranan əsaslı təmir işlərini yerinə yetirmək və təmirin dəyərini icarəyə verəndən almaq və ya icarə haqqı ilə əvəz etmək;
• 2. icarə haqqının müvafiq olaraq azaldılmasını tələb etmək;
• 3. müqaviləyə xitam verilməsini və dəymiş ziyanın ödənilməsini tələb etmək.

İcarəyə götürən öz növbəsində, qanunla və ya icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə götürdüyü əmlakı saz vəziyyətdə saxlamağa, icarəyə götürdüyü binanın cari təmirini aparmağa və əmlakın saxlanması ilə bağlı xərcləri öz üzərinə götürməyə borcludur.

Tərəfləri dəyişdirərkən icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılması

İcarəyə götürülmüş binanın mülkiyyət hüququ icarəyə verəndən başqa şəxsə keçdikdə, icarə müqaviləsi qüvvədə qalır və bu əsasda dəyişdirilə bilməz.

İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, kirayəçi vəfat etdikdə onun hüquq və vəzifələri vərəsələrinə keçir.

İcarəyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi

İcarəçi aşağıdakı hallarda icarə müqaviləsini məhkəmə qaydasında vaxtından əvvəl ləğv edə bilər:

• 1. əmlakdan müqavilə şərtlərini və ya əmlakın təhvil verilməsini əhəmiyyətli dərəcədə pozmaqla və ya dəfələrlə pozmaqla istifadə edir;
• 2. icarəyə götürülmüş əmlakın vəziyyətini xeyli pisləşdirir;
• 3. ardıcıl iki dəfədən artıq icarə haqqını ödəmədikdə;
• 4. əgər bu icarə müqaviləsinə və ya qanuna uyğun olaraq icarədarın öhdəliyidirsə, əmlakda əsaslı təmir işləri aparmır.

İcarəçi aşağıdakı hallarda icarə müqaviləsini məhkəmə qaydasında vaxtından əvvəl ləğv edə bilər:

• 1. icarəyə verən icarəyə götürdüyü əmlakı icarəçiyə vermədikdə;
• 2. icarəyə götürülmüş əmlakdan istifadə etməkdə icarəçiyə maneələr yaradır;
• 3. icarəyə götürülmüş əmlakın icarəyə verən tərəfindən müəyyən edilməmiş əhəmiyyətli çatışmazlıqları olduqda və onlar müqavilə bağlanarkən icarəçi tərəfindən aşkar edilməmişdir və aşkar edilə bilməz;
• 4. icarəyə verən icarəyə götürdüyü əmlakın əsaslı təmirini həyata keçirmədikdə, əgər bu onun müqavilə üzrə öhdəliyidirsə;
• 5. əmlak icarəçidən asılı olmayan səbəblərə görə yararsız hala düşmüşdür.

İcarəyə verənin və ya kirayəçinin təşəbbüsü ilə icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsasların göstərilən siyahısı tam deyil, və buna görə də müqavilədə tərəflər tərəfindən genişləndirilə bilər.

İcarə müqaviləsinə xitam verilməsi və ya dəyişdirilməsi tələbi ilə məhkəməyə getməzdən əvvəl müqavilənin bir tərəfi göndərməlidir ikinci tərəfə məktub təklif müqaviləni könüllü olaraq dəyişdirmək və ya ləğv etmək.

Məhkəməyə getmək Ola bilər yalnız sonra qarşı tərəfin imtinası könüllü olaraq və ya baş verdikdə müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək yoxluğuümumiyyətlə hər hansı bir cavab.

İcarəyə götürmə hüququ

İcarə müqaviləsini heç bir pozuntu olmadan yerinə yetirən kirayəçi hüququna malikdir icarə müqaviləsi bağlamaq üçün digər şəxslər üzərində üstünlük hüququna yeni müddət üçün.

Kirayəçi yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlamaq niyyətindədirsə, o, etməlidir yazılı bunun haqqında xəbərdar etmək mülkədar. Belə bildirişin müddəti icarə müqaviləsində müəyyən edilə bilər. İcarə müqaviləsində bu müddət nəzərdə tutulmayıbsa, belə bildiriş kirayəçi tərəfindən ağlabatan müddət ərzində göndərilməlidir.

İcarəyə verən kirayəçi ilə yeni müddətə müqavilə bağlamaqdan imtina etdikdə və il ərzində başqa şəxslə icarə müqaviləsi bağladıqda, kirayəçi icarəçinin hüquq və vəzifələrini başqasına təhvil vermək tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququna malikdir. özünə və/və ya dəymiş itkiləri ödəməyə.

İcarəyə götürülmüş əmlak icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra icarəçinin istifadəsində qaldıqda və kirayəçi buna etiraz etmədikdə, icarə müqaviləsinin uzadılması da baş verir. Bu halda icarə müqaviləsi eyni şərtlərlə qeyri-müəyyən müddətə yenilənmiş hesab olunur.

İcarəyə götürülmüş əmlakın ev sahibinə qaytarılması

İcarə müqaviləsinə xitam verildikdə kirayəçi icarəyə götürdüyü əmlakı icarəyə verənə qaytarmağa borcludur. Müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlak onun normal fiziki aşınması nəzərə alınmaqla qaytarılmalıdır. İcarəyə götürülmüş əmlakın qaytarılması gecikdirildikdə, ev sahibi icarəçidən bütün gecikmə üçün icarə haqqını ödəməyi tələb etmək hüququna malikdir.

İcarə Əmlakının Təkmilləşdirilməsi

İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəçinin öz vəsaiti hesabına etdiyi bütün təkmilləşdirmələr onun mülkiyyətidir.

Təkmilləşdirmələr ev sahibinin razılığı ilə aparılıbsa və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vermədən kirayəçi tərəfindən geri götürülə bilmirsə, icarə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra kirayəçinin bu cür təkmilləşdirmələr üçün çəkdiyi xərcləri ödəmək hüququ var. ev sahibi.

Təkmilləşdirmələr ev sahibinin razılığı olmadan aparılıbsa, kirayəçinin pulu geri qaytarmaq hüququ yoxdur.

Nəqliyyat vasitələrinin, binaların, tikililərin, müəssisələrin icarə müqaviləsi, maliyyə icarəsi, icarə haqqında ətraflı məlumatı Müqavilələr bölməsində tapa bilərsiniz.

Açar sözlər: icarə, müqavilə, vəkil

Müqavilə tərtibatçısına çıxışınız var. Sadəcə 1C-Start portalına daxil olun və 11 dəqiqə ərzində icarə müqavilənizi yaradın. Aşağıdakı icarə müqavilələri haqqında daha ətraflı material.

Bir çoxumuz müqaviləli icarə münasibətlərinə girməli olduq: ya ofis sahəsi, ev əşyalarının icarəsi, ya da nəqliyyat. Bütün bu hüquqi münasibətləri icarə müqaviləsinə əsasən kirayəçinin mülkiyyətində olmayan əmlak alması, ancaq müvəqqəti sahiblik və (və ya) istifadə üçün. İcarə müqaviləsində həm müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində, həm də ona xitam verildikdən sonra əmlakın sonrakı alınması da nəzərdə tutula bilər.

İcarə müqaviləsinin mövzusu

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 607-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsinə əsasən mülkiyyətçi (və ya onun səlahiyyət verdiyi şəxs) torpaq sahələrini, təcrid olunmuş təbiət obyektlərini, müəssisələri və əmlak komplekslərini, binaları, tikililəri, avadanlıqları, nəqliyyatı və digər obyektləri başqasına verə bilər. digər əmlak.

Kirayə əmlak üçün əsas tələbdir istifadə zamanı onun təbii xassələrinin qorunması(istehlak olunmayan şeylər adlanır). İcarəyə götürülmüş əmlakdan istifadə nəticəsində icarəçinin əldə etdiyi gəlir və məhsul onun mülkiyyətidir.

Bundan əlavə, qanun müəyyən əmlakın icarəyə verilməsi imkanını məhdudlaşdıra və ya tamamilə qadağan edə, təbii obyektlərin, o cümlədən torpaq sahələrinin icarəyə verilməsinin xüsusiyyətlərini müəyyən edə bilər.

Mülki Məcəllə daşınar əmlakın icarəsinə (icarəyə) dair ayrıca bölmələr ayırır; ekipajla və ekipajsız daşıma; binalar və tikililər; müəssisələr və maliyyə icarəsi (lizinq), yaşayış binalarının icarəsi. Bu yazıda biz yalnız icarə müqaviləsinin ümumi müddəalarını nəzərdən keçirəcəyik.

İcarə müqaviləsi forması

İcarə müqaviləsi onun qüvvədə olma müddəti bir ildən artıq olduqda və ya onun tərəflərindən biri hüquqi şəxs olduqda sadə yazılı formada bağlanmalıdır. İcarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdiqi tərəflərin tələbi ilə həyata keçirilir.

İcarə tətilləri: icarə müqaviləsində təhlükəli və vergi baxımından təhlükəsiz ifadələr (Wightman E.)

Məqalənin yerləşdirmə tarixi: 01/16/2016

Müqavilədə kirayə tətillərini qeyd etməmək daha təhlükəsizdir.
İcarənin başlama tarixini manipulyasiya etmək risklidir.
İcarənin ölçüsü ilə “oynamaq” daha məqsədəuyğundur.

Kirayəçinin tələbi ilə ev sahibi onu müəyyən müddətə icarə haqqını ödəməkdən azad etmək hüququna malikdir. Yəni kirayə tətilini təmin etmək. Adətən bu vaxt kirayəçinin icarəyə götürdüyü binada təmir və ya yenidənqurma işləri aparmaq üçün lazımdır.

İcarə tətilləri başqa səbəblərə görə də verilə bilər. Hətta icarənin başlamasından bir neçə il sonra. Məsələn, bir ofis sahəsini mağazaya çevirmək və ya əksinə. İcarəyə götürülmüş məzuniyyətin müddətini tərəflər özləri müəyyən edirlər.

İcarə tətillərinin vergi nəticələri icarə müqaviləsində onların təmin edilməsi şərtlərinin necə göstərilməsindən asılıdır. Kirayəçi və ev sahibi üçün vergitutma baxımından hansı formulaların ən faydalı olduğunu anlayaq.

Müqavilədə kirayəçinin bir neçə aydır kirayə haqqını ödəmədiyini göstərmək təhlükəlidir

İcarəyə götürmə müddətində kirayəçi icarəyə götürdüyü obyektdən istifadə hüququnu özündə saxlayır. Amma bu müddət ərzində kirayə haqqını ödəmir. Əmlakdan pulsuz istifadə var. Əgər bu, icarə müqaviləsində açıq şəkildə göstərilibsə, mənfi vergi nəticələri həm icarəçi, həm də ev sahibi üçün təmin edilir (aşağıdakı cədvələ baxın):

Kirayə tətilləri haqqında icarə müqaviləsinin təhlükəli müddəti

"16 noyabr 2015-ci il tarixindən 31 yanvar 2016-cı il tarixinədək İcarəyə verən İcarəyə götürənə kirayə məzuniyyətini təqdim edir. İcarəyə götürdüyü tətil günlərində İcarəçi icarəyə götürdüyü binanın icarə haqqını ödəməkdən azaddır."

Cədvəl

Amortizasiya olunan əmlakın əvəzsiz icarəyə verilməsinin vergi nəticələri

Müqavilədə bu ifadə ilə kirayəçinin binaların pulsuz istifadəsindən iqtisadi fayda şəklində qeyri-əməliyyat gəliri var (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 41-ci maddəsinin 1-ci bəndi). Bu gəlirdən gəlir vergisi ödənilməlidir (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin 8-ci bəndi).

Bu verginin bazası eyni daşınmaz əmlak obyektləri üçün bazar icarəsi dərəcəsi əsasında müəyyən edilir (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 22 dekabr 2005-ci il tarixli N saylı Məlumat məktubuna Əlavədə verilmiş Baxışın 2-ci bəndi). 98, Rusiya Maliyyə Nazirliyinin 25 avqust 2014-cü il tarixli məktubları N 03-11-11 /42295 və 05.07.2012 N 03-11-06/2/84). Amma vergi orqanları, şübhəsiz ki, müqavilə üzrə icarə haqqına diqqət yetirəcəklər. Yəni, kirayəçidən icarə tətili verildiyi aylar üçün icarə haqqını qeyri-əməliyyat gəlirlərinə daxil etməsini tələb edəcəklər.

Ev sahibi bu aylarda almadığı icarə ödənişlərinin məbləğindən ƏDV tutmalı olacaq (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 146-cı maddəsinin 1-ci bəndinin 1-ci bəndi və 154-cü maddəsinin 2-ci bəndi). Həmçinin, o, vergi uçotunda binaların amortizasiyasını hesablaya bilməyəcək. Axı, əvəzsiz istifadəyə verilmiş əmlak amortizasiya olunan əmlakın tərkibindən çıxarılır (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 256-cı maddəsinin 3-cü bəndi).

İcarənin başlama tarixi ilə icarə haqqının ödənildiyi tarix arasındakı uyğunsuzluq vergi orqanlarını kirayə tətilləri haqqında düşünməyə vadar edəcək.

İcarədə kirayəçinin icarə ödənişlərindən azad olması qeyd edilməsə belə, digər amillər bunu göstərə bilər. İlk növbədə, kirayəçinin binadan istifadə hüququnu aldığı tarixlə icarə haqqını ödədiyi tarix arasındakı uyğunsuzluq.

Məsələn, tərəflər 12 oktyabr 2015-ci ildə icarə müqaviləsi bağlayıblar. Bu tarix müqavilədə var. İki aylıq kirayə tətili barədə razılığa gəldilər və bunu belə təşkil etdilər:

İcarə ödənişlərinin ödənildiyi tarixlə bağlı təhlükəli vəziyyət

"1. Bu müqavilənin bağlandığı andan İcarəyə alana icarəyə götürülmüş binaya giriş hüququ verilir. İcarəyə götürənin icarəyə götürdüyü binaları saz vəziyyətə gətirmək üçün onlarda təmir, yenidən təchizat və digər işləri həyata keçirmək hüququ vardır. təyinatı üzrə istifadəyə uyğundur.

Kirayəçinin icarəyə götürdüyü binaya giriş əldə etdiyi tarix, çox güman ki, vergi orqanları tərəfindən icarənin başlanğıcı kimi qəbul edilir. İcarəyə götürən icarə haqqını icarəyə başlayandan iki ay sonra ödəməyə başlayacaq. Bu o deməkdir ki, bu iki ay ərzində o, binalardan pulsuz istifadə edir. Buna görə, o, qeyri-əməliyyat gəlirlərinə icarəyə qənaət edilmiş məbləği daxil etməlidir (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin 8-ci bəndi). Ev sahibi alınmamış icarəyə görə ƏDV tutmağa borcludur və vergi uçotunda binaları amortizasiya etmək hüququna malik deyil (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 146-cı maddəsinin 1-ci bəndinin 1-ci bəndi və 256-cı maddəsinin 3-cü bəndi).

Keçid dövründə kirayəçinin binadan təyinatı üzrə istifadə etmək hüququna malik olmaması şərtinin müqaviləyə daxil edilməsi ilə vəziyyət yaxşılaşmayacaq. Məsələn, ofis və ya ticarət mərkəzi kimi:

İcarəyə götürülmüş binalardan istifadənin məhdudlaşdırılması ilə bağlı təhlükəli vəziyyət

“Bu müqavilənin bağlandığı andan İcarəyə götürən icarəyə götürdüyü binalardan istifadə etmək hüququna malikdir, lakin 11 dekabr 2015-ci il tarixinədək ondan təyinatı üzrə (ofis binası kimi) istifadə etmək hüququ yoxdur”.

Kirayəçinin icarəyə götürdüyü binaya çıxışının olması onun bu obyektdən istifadə etməyə başladığını düşünmək üçün kifayətdir. Və pulsuz istifadə edildiyi üçün müqavilənin hər iki tərəfindən əlavə vergilərin tutulması riski var.

Bir neçə təhlükəsiz seçim

Birinci seçim - icarə haqqının ilk ayları üçün icarə haqqını azaldın, lakin ağlabatan məhdudiyyətlər daxilində

Tutaq ki, tərəflər ofis sahəsinin uzunmüddətli icarəsi barədə razılığa gəliblər. Müqavilənin sonrakı illik uzadılması ilə ilkin olaraq bir il müddətinə. Bütün ofis üçün icarə haqqı 200.000 rubl təşkil edir. hər ay üçün. Təmir zamanı ev sahibi üç ay müddətinə kirayə məzuniyyəti verdi.

Belə şərtlərdə, icarənin ilk ili üçün icarə haqqı 1.800.000 rubl olacaq. . Tərəflər icarə müqaviləsində ilk dörd ay üçün icarə haqqının 50.000 rubl olduğunu təyin edə bilərlər. ayda, sonra isə 200.000 rubla qədər yüksəlir. hər ay üçün. İl üçün məbləğ dəyişməz qalacaq - 1.800.000 rubl. [(50.000 rubl x 4 ay) + (200.000 rubl x 8 ay)].

Kirayə haqqının müvəqqəti azalması məntiqi olaraq icarəyə götürülmüş binalarda təmir ehtiyacı ilə izah edilə bilər:

2. İcarəyə götürülmüş binalarda təmir və bitirmə işləri üçün (16 noyabr 2015-ci il tarixindən 15 mart 2016-cı il tarixədək) icarə haqqı 50.000 (əlli min) rubl təşkil edir. ayda ƏDV daxil olmaqla 18%.

Qanunvericilikdə icarə haqqının azaldılması ilə bağlı məhdudiyyətlər yoxdur. Tərəflər müstəqil olaraq onlara uyğun olan qiymətə razılaşırlar (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 424-cü maddəsinin 1-ci bəndi). Amma ilk aylar üçün icarə haqqını ağlasığmaz məbləğə endirmək hələ də risklidir. Məsələn, 1 rubla qədər. kv. ayda m və ya 1000 rubla qədər. böyük bir otaq üçün ayda. Vergi orqanları bunu obyektin əvəzsiz istifadəsinə bərabər tuta və kirayəçidən və ev sahibindən əlavə vergilər tuta bilər.

Bu seçim kirayəçi üçün əlverişsizdir, çünki müqavilənin şərtlərinə görə o, icarə haqqının ilk ayı üçün icarə haqqını ödəməli olacaq. Yəni, belə kirayə tətilləri olmayacaq. Yalnız il üçün icarə ödənişlərinin ümumi məbləği azalacaq.

Tərəflər müqaviləyə ödənişin təxirə salınması bəndi əlavə etmək hüququna malikdirlər. Məsələn, eyni üç aylıq kirayə tətilləri üçün. Heç bir vergi riski yoxdur. Əsas odur ki, kirayəçidən möhlət verilməsi üçün heç bir faiz tutulmur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 823-cü maddəsinin 1-ci bəndi). Baxmayaraq ki, ödənişin təxirə salınması şərti vergi orqanlarını tərəflərin beləliklə kirayə tətillərini ört-basdır etdiklərinə inandıra bilər.

İkinci seçim - icarə haqqını icarənin ilk ilinə bərabər paylayın

Bu seçim əvvəlkinə bənzəyir. Yalnız birinci il və ya digər dövr ərzində icarə haqqının məbləği dəyişmir.

Yuxarıdakı nümunənin şərtindən istifadə edək. Üç aylıq kirayə tətillərini nəzərə alaraq, icarənin ilk ilində icarə haqqı 1.800.000 rubl təşkil edəcəkdir. Tərəflər müqavilədə icarə haqqının 150.000 rubl olduğunu göstərirlər. ayda (1.800.000 rubl: 12 ay):

İcarənin azaldılması üçün təhlükəsiz icarə bəndi

"1. İcarənin birinci ili ərzində icarə haqqı 18% ƏDV daxil olmaqla ayda 150.000 (yüz əlli min) rubl təşkil edir.

2. Növbəti il ​​və ya digər dövr üçün icarə haqqının məbləği haqqında müqavilə bu müqaviləyə əlavə razılaşma ilə rəsmiləşdirilir.

İcarənin birinci ilinin sonunda tərəflər yeni il üçün müqaviləni yenidən müzakirə edəcək və ya icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı ona əlavə müqavilə imzalayacaqlar. Yəni, icarənin ikinci ilindən kirayə haqqının 200.000 rubl olacağını düzəldəcəklər. hər ay üçün.

Üçüncü seçim - kirayəçinin binanın təmiri üçün xərclərini icarə ödənişlərinin ödənilməsinə qarşı hesablayın

Bu seçimlə icarə haqqı ilk aydan etibarən tam olaraq təyin edilir. Amma kirayəçi icarə müddətini ödəmir.

Ev sahibi icarəyə götürdüyü binanın təmiri üçün onu icarə haqqının ödənilməsi ilə əvəzləməyə razı olduğu üçün. Buna mülki qanunla icazə verilir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 614-cü maddəsinin 2-ci bəndi).

Yuxarıdakı nümunəni yenidən istifadə edək. İcarə müqaviləsində mümkün ifadələr:

Təmir xərclərini icarə haqqı ilə kompensasiya etmək üçün təhlükəsiz şərait

“1. İcarəyə haqqı 18% ƏDV daxil olmaqla ayda 200.000 (İki yüz min) rubl təşkil edir.

7. İcarəyə götürən icarəyə götürdüyü binada onun ofis sahəsi kimi istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün zəruri olan təmir, yenidən təchizat və digər işləri həyata keçirir.

8. İcarəyə verən icarəyə götürdüyü binanın təmiri, yenidən təchiz edilməsi və orada ofis sahəsi kimi istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün zəruri olan digər işlərin görülməsi ilə bağlı xərcləri İcarəyə alana ödəməlidir.

9. Bu müqavilənin 8-ci bəndində göstərilən xərclərin ödənilməsi onların bu müqavilənin ilk üç ayı üçün icarə haqqının ödənilməsi hesabına əvəzləşdirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Əvəzləşdirmə, Kirayəçi və İcarəçi tərəfindən imzalanan əvəzləşdirmə aktı ilə tərtib edilir.

10. Bu müqavilənin dördüncü ayından etibarən İcarəçi bu müqavilənin 1-ci bəndində göstərilən məbləğdə İcarəyə verənə icarə haqqı ödəyir.

İcarə müqaviləsində də qeyd etmək lazımdır ki, icarəyə götürülmüş binada cari təmir işlərinin aparılması ev sahibinin öhdəsindədir. Axı, bir qayda olaraq, icarəyə verən yalnız öz hesabına əsaslı təmir etməyə borcludur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 616-cı maddəsinin 1-ci bəndi).

Cari təmir icarəçiyə həvalə olunur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 616-cı maddəsinin 2-ci bəndi). Amma icarə müqaviləsində tərəflər fərqli prosedur müəyyən edə bilərlər. Məsələn, onlar ev sahibinin binanın həm əsaslı, həm də cari təmirini həyata keçirdiyini göstərmək hüququna malikdirlər.

İcarə (əmlak icarəsi) müqaviləsi əmlakın verilməsində icarəçi ilə icarəyə verən arasında hüquqi münasibətləri tənzimləyir və tərəflərdən biri tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında onları qoruyur. Buna görə müqavilədə bütün lazımi şərtlərin düzgün qurulması çox vacibdir. İcarə müqaviləsinə üç məqalə həsr olunacaq. Onlarda 1C: İTS mütəxəssisləri müqavilə bağlayarkən və icra edərkən hansı tələlərin mövcud olduğu və özləri üçün itkisiz onları necə aradan qaldıracaqları barədə danışacaqlar. Müqavilənin həm hüquqi, həm də vergi aspektləri nəzərdən keçiriləcək. Birinci məqalədə müqavilənin hər iki tərəfi üçün eyni məna daşıyan icarə müqaviləsinin bağlanması şərtləri ətraflı təhlil ediləcəkdir. Növbəti iki məqalədə bu müqavilənin bağlanmasının ev sahibi və kirayəçi üçün vergi nəticələrindən danışacağıq.

İcarə müqaviləsi nədir və hansı formada bağlanmalıdır?

İcarə müqaviləsinə əsasən, bir tərəf (icarəyə verən) əmlakı digər tərəfə (icarəçiyə) müvəqqəti sahiblik və istifadə və ya müvəqqəti istifadə haqqı müqabilində verir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 606-cı maddəsi). Eyni zamanda, müqavilədə geri almaq hüququnun nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, bu əmlaka mülkiyyət hüququnun icarəçiyə keçməsi baş vermir.

Müqavilədə əmlakdan istifadəyə görə ödəniş nəzərdə tutulmayıbsa, belə müqavilə borc müqaviləsi (əmlakdan əvəzsiz istifadə) kimi tanınır. Bu növ hüquq münasibətləri Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 36-cı fəslinin normaları ilə tənzimlənir.

İcarə müqaviləsi ilə bağlı qaydalar bu halda yalnız qismən tətbiq edilir.

İcarə müqaviləsi üzrə icarəyə verən əmlakın sahibi və ya mülkiyyətçi və ya qanunla bu əmlakı icarəyə vermək səlahiyyəti verilmiş digər qanuni sahibi ola bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 608-ci maddəsi). Belə ki, əmlakı icarəyə götürmək hüququ üçün mülkiyyətçinin adından etibarnaməyə malik olan şəxs ev sahibi ola bilər.

İstənilən əmək qabiliyyətli vətəndaş, fərdi sahibkar və ya hüquqi şəxs kirayəçi ola bilər.

Qanun icarə müqaviləsini şifahi şəkildə bağlamağa imkan verir, lakin əksər hallarda yazılı formada istifadə olunur, çünki bu, müqavilənin bütün şərtlərini daha ətraflı şəkildə razılaşdırmağa imkan verir və onun icrası prosesində tərəflər arasında bir çox fikir ayrılıqlarını aradan qaldırır. .

İcarə müqaviləsi yazılı şəkildə bağlanır, əgər:

• müqavilənin müddəti bir ildən çox olduqda (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinin 1-ci bəndi);
• müqavilənin tərəflərindən biri hüquqi şəxsdir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinin 1-ci bəndi);
• müqavilənin obyekti bina və ya tikilidir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsinin 1-ci bəndi);
• müqavilənin obyekti ekipajı olan bir nəqliyyat vasitəsidir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 633-cü maddəsi).

Mən icarə müqaviləsini qeydiyyatdan keçirməliyəmmi?

İcarənin obyekti daşınmaz əmlak və ya müəssisədirsə, icarə müqaviləsi məcburi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 609-cu maddəsinin 658-ci maddəsinin 2-ci bəndi).

Bu qaydanın istisnaları var. Beləliklə, məsələn, bir ildən az müddətə məhkumlar dövlət qeydiyyatına alınmır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsinin 2-ci bəndi, Rusiya Federasiyasının Torpaq Məcəlləsinin 26-cı maddəsinin 2-ci bəndi):

• torpaq icarəsi və subicarə müqavilələri;
• bina və ya tikililər üçün icarə müqavilələri.

Ekipajla və ekipajsız nəqliyyat vasitələrinin icarəsi müqavilələrinə gəldikdə, qanun onların dövlət qeydiyyatına alınmamasını da nəzərdə tutur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 633, 643-cü maddələri).

Mülki qanun qeyri-yaşayış sahəsi üçün icarə müqaviləsinin qeydiyyata alınmasının zəruri olub-olmaması məsələsini həll etmir.

Bir tərəfdən, bütün qeyri-yaşayış sahələri bina və tikililərin bir hissəsidir, digər tərəfdən, bu obyektlərlə birlikdə birbaşa siyahıya alınmır.

Bu məsələ yalnız Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 06/01/2000-ci il tarixli 53 saylı Məlumat məktubunda aydınlaşdırılıb. Arbitrlərin fikrincə, bina və tikililərin icarəsi müqavilələri ilə eyni qaydalar qeyri-yaşayış sahələrinin icarə müqavilələrinə də şamil edilir. Buna görə də, qeyri-yaşayış sahələrinin icarə müqaviləsi yalnız bir il və ya daha çox müddətə bağlandıqda qeydiyyata alınmalıdır.

Həmçinin, Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 16 fevral 2001-ci il tarixli 59 nömrəli Məlumat məktubunda aşağıdakılar izah olunur: daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi 11 ay müddətinə bağlanarsa, lakin şərtlər eyni müddətə avtomatik uzadılmasını təmin edərsə, belə bir müqavilənin qeydiyyata alınmasına ehtiyac yoxdur.

Müqavilənin predmeti və obyekti nədir?

İcarə müqaviləsində müqavilənin predmeti ilə obyekti arasında fərq qoyulmalıdır.

Müqavilənin predmeti tərəflərin əmlakı təhvil vermək və ondan müqavilənin şərtlərinə uyğun istifadə etmək, habelə belə istifadəyə görə haqq ödəmək öhdəlikləridir.

İcarənin obyektini müəyyən etmək üçün icarəyə verilən əmlakın xüsusiyyətlərini dəqiq müəyyən etmək lazımdır.

İcarə obyektləri ola bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 607-ci maddəsinin 1-ci bəndi):

• torpaq sahələri və digər təcrid olunmuş təbiət obyektləri;
• müəssisələr və digər əmlak kompleksləri;
• binalar və tikililər;
• avadanlıq;
• nəqliyyat vasitələri;
• başqa şeylər.

İcarə müqaviləsinin bağlanmış kimi tanınması üçün o, hansı əmlakın kirayəçiyə veriləcəyini müəyyən etməyə imkan verən məlumatları ehtiva etməlidir.

Müqavilədə belə bir məlumat yoxdursa, obyektə dair şərt uyğunsuz, müqavilə bağlanmamış kimi tanınır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 607-ci maddəsinin 3-cü bəndi).

Beləliklə, müqavilədə əmlakın onu xarakterizə edən fərdi şəkildə müəyyən edilmiş xüsusiyyətlərini mümkün qədər dəqiq göstərmək lazımdır.

Mülkiyyətlə bağlı bu cür məlumatlara (Volqa Dairəsi Federal Antiinhisar Xidmətinin 16 dekabr 2009-cu il tarixli, A65-13380 / 2009-cu il tarixli qərarı) daxildir:

• onun digər obyektlərə nisbətən yeri;
• sahəsi, texniki xüsusiyyətləri;
• obyekti fərdiləşdirən digər xüsusiyyətlər.

Ünvanı, əmlakın texniki xüsusiyyətlərini, icazə verilən istifadə növünü (torpaq üçün) göstərmək də faydalı olardı.

Məhkəmə təcrübəsinin təhlilindən göründüyü kimi, əşyanın tərkib hissələri icarə obyekti ola bilməz. Misal üçün:

binanın ayrıca konstruktiv elementi (dam, divar və s.) (11.01.2002-ci il tarixli, 66 nömrəli "Kirayə ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi" 1-ci bənd);

kabel xəttinin bir hissəsi (Federal Antiinhisar Xidmətinin 07.17.2007-ci il tarixli qərarı, A55-12242 / 06-33 saylı işdə).

Müqavilənin müddətini necə müəyyənləşdirmək olar?

İcarə müddətinin şərti icarəçinin icarəyə götürülmüş əşyadan istifadə etmək hüququna malik olduğu və bunun üçün icarə haqqını ödəməyə borclu olduğu müddəti göstərir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, icarə müddəti müqavilədə tərəflər tərəfindən müəyyən edilir.

Müqavilənin müddəti müəyyən edilə bilər:

• təqvim tarixi;
• illərlə, aylarla, həftələrlə, günlərlə və ya saatlarla hesablanan müddətin başa çatması;
• qaçılmaz olaraq baş verməli olan hadisənin göstəricisi.

İcarənin özünün müddəti ilə müqavilənin müddətini fərqləndirmək lazımdır. Çox vaxt bu vaxtlar uyğun gəlmir. Beləliklə, məsələn, icarəyə götürülmüş əmlak kirayəçiyə verilə bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 425-ci maddəsinin 2-ci bəndi, 433-cü maddəsinin 3-cü bəndi):

• icarə müqaviləsi bağlanmazdan əvvəl;
• müqavilənin dövlət qeydiyyatına alınmasından əvvəl, belə qeydiyyat zəruri olduqda.

Bu hallarda tərəflər razılaşdıqda onların hüquq və vəzifələri (o cümlədən icarə haqqını ödəmək öhdəliyi) müqavilənin imzalanmasından və ya dövlət qeydiyyatına alınmasından əvvəlki dövrə də şamil edilə bilər.

Təcrübədə icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı mübahisələrin iki növü mövcuddur: əgər əmlak müqavilə bağlanana qədər və ya onun qüvvədə olma müddəti bitdikdən sonra istifadə edilibsə və ya əmlak istifadə olunmayıbsa, lakin müqavilə qüvvədə qalırsa.

Əgər əmlak müqavilənin dövlət qeydiyyatına alınmasından əvvəlki dövrdə istifadə olunubsa, o zaman bu müddət ərzində əmlakdan istifadəyə dair müqavilənin olub-olmadığını müəyyən etmək lazımdır. Belə bir razılaşma birbaşa müqavilənin şərtlərindən irəli gələ bilər və ya digər şərtlərdən irəli gələ bilər. Razılaşma varsa, o zaman icarə haqqı əmlakın bütün istifadə müddəti üçün ödənilir (Şərqi Sibir Dairəsinin Federal Antiinhisar Xidmətinin 15 iyun 2011-ci il tarixli F02-2137/11 nömrəli qərarı, A33- 13835/2010).

Müqavilə xitam verilibsə, lakin kirayəçi əmlakı qaytarmayıbsa, o da bütün gecikmə müddəti üçün icarə haqqını ödəməyə borcludur (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin yanvar tarixli məlumat məktubunun 38-ci bəndi). 11, 2002-ci il, № 66). Bu onunla əlaqədardır ki, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi, əmlakın kirayəçiyə qaytarılmaması halında kirayəçinin icarə haqqını ödəmək öhdəliyinə xitam verilməsinə səbəb olmur.

İcarə müqaviləsinin hələ də qüvvədə olduğu, lakin əmlakın geri qaytarıldığı bir vəziyyətdə, kirayəçi də icarə müqaviləsinə xitam verilməzdən əvvəl icarə ödənişlərini ödəməyə borcludur (Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin Məlumat Məktubunun 13-cü bəndi). Rusiya Federasiyasının 11 yanvar 2002-ci il tarixli, 66 nömrəli).

Nəzərə alın ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 621-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra kirayəçi icarəyə götürülmüş əmlakdan istifadə etməyə davam edərsə və ev sahibi buna etiraz etməzsə, müqavilə avtomatik olaraq hesab olunur. eyni şərtlərlə qeyri-müəyyən müddətə uzadılır.

Müqavilə yalnız müddətə dair şərt onun mətninə daxil edilərsə, müəyyən müddətə bağlanmış sayılır. Əgər müqavilədə belə bir şərt yoxdursa, o, qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış sayılır. Belə bir müqavilə onun ləğvi prosedurunun bəzi xüsusiyyətlərinə malikdir.

Beləliklə, məsələn, müqavilənin müddəti müəyyən edilməmişdirsə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, tərəflərdən hər hansı biri istənilən vaxt müqavilədən çıxa bilər, lakin öhdəlik götürür. bu barədə ən azı bir ay əvvəl qarşı tərəfə məlumat verin. Əmlak icarəyə verilirsə, bildiriş müddəti üç aydır. Müqavilədə digər xəbərdarlıq müddətləri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflər tərəfindən bu müddətlərə riayət edilməsi məcburidir.

Bəzi icarə növləri üçün (məsələn, icarə müqaviləsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 627-ci maddəsi)) və icarəyə götürülmüş əmlakın növləri (məsələn, meşə sahələri (Rusiya Federasiyasının Meşə Məcəlləsinin 72-ci maddəsinin 3-cü bəndi). ), su obyektləri (Rusiya Federasiyasının Su Məcəlləsinin 14-cü maddəsi)), Qanun icarə müqaviləsinin müddəti üçün maksimum şərtləri təyin edə bilər. Bu hallarda müqaviləyə maksimum müddət bitdikdə xitam verilir. Tərəflər müqavilədə maksimum müddətdən artıq müddətə razılaşıblarsa, müqavilə də yalnız maksimum müddət başa çatana qədər etibarlıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 610-cu maddəsinin 3-cü bəndi).

Kirayəni necə təyin etmək olar?

Nəzərə almaq lazımdır ki, Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 11 yanvar 2002-ci il tarixli 66 nömrəli “İcarə haqqı ilə bağlı mübahisələrin həlli təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi” Məlumat məktubunun 12-ci bəndi əsasında , icarə haqqı tamamilə kommunal xərclərdən ibarət ola bilməz, çünki bu halda kirayəçi əmlakın icarəsindən heç bir fayda əldə etmir, bu isə icarə müqaviləsinin kompensasiyalı xarakterinə ziddir.

Beləliklə, biz icarə müqaviləsində vurğulanması vacib olan tərəflər üçün ümumi olan məsələləri nəzərdən keçirdik.

Növbəti sayımızda biz ev sahibinin nöqteyi-nəzərindən müqavilənin icrasının praktiki tərəflərini nəzərdən keçirəcəyik.

Təqdim olunan bütün məlumatlar İTS PROF sistemində müqavilə münasibətlərinə dair məlumat kitabçasının “Hüquqi dəstək” bölməsində mövcuddur.