Mikä on tuloperusteisen lähestymistavan etu. Tulolähestymistapa kiinteistöjen arviointiin

tulojen lähestymistapa

Tulolähestymistapa kiinteistön arvioinnissa perustuu kiinteistön arvon määrittämiseen tämän kohteen omistamisesta (käytöstä) saatavien odotettavissa olevien tulojen laskelman perusteella. Tämä indikaattori on erittäin tärkeä, koska sen avulla voit ennustaa kohteen kustannukset tulevaisuudessa.

Tulolähestymistapa on nykyään yksi eniten käytetyistä kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmistä.

Modernin taloustieteilijän Vishnevetsky A.V.:n mukaan tätä lähestymistapaa kutsutaan myös "marginaaliksi" (englanninkielisestä termistä "marginaali", jota käytetään usein Venäjällä "voiton" käsitteen analogina). Marginaalisen lähestymistavan soveltuvuus näkyy selvästi valtion talouskasvun aikana. Tuloihin perustuva lähestymistapa on olennainen osa due Diligence -menettelyä.

Tulomenetelmä perustuu pääasiassa kiinteistön arvon määrittämiseen laskemalla diskontattu tulovirta (tämän kohteen omistamisesta tai käytöstä). Tämä menetelmä perustuu odotusperiaatteeseen - tämän kiinteistön omistamisesta tulevaisuudessa saatavien tulojen ja muiden etujen nykyarvon määrittämiseen. On loogista, että kiinteistön omistaja ei luovuta omaisuuttaan alle sen määrän, jonka hän voisi saada jatkamalla sen hyödyntämistä, eikä ostaja maksa enempää kuin mitä tämän esineen myöhempi käyttö kaupallisiin tarkoituksiin tuo tullessaan hänelle. Siten kiinteistön hinta määräytyy osapuolten välisellä sopimuksella tulevien tulojen arvon perusteella.

Tulomenetelmää laskettaessa käytetään seuraavia menetelmiä: tulojen pääomitus ja kassavirtojen diskonttaus. Nämä tekniikat ovat tärkeimmät tässä menetelmässä.

1) Suoran pääomitusmenetelmän tekniikan mukaisesti arvo määräytyy liikevoiton ennen veroja suhteessa pääomitusasteeseen. Pääomitusprosentin määrittää arvioija peruskoron arvon perusteella oikaisemalla sitä riskeillä.

2) Diskontatun kassavirran menetelmää käytetään, kun rahavirrat ovat epätasaisia ​​(epävakaat tulot) tai kun käytetään erilaisia ​​pääomitussuhteita. Metodologian mukaan kohteen hinta määritetään projektista saatujen diskontattujen tulojen summana. Tätä varten on tarpeen määrittää kassavirtamalli, jossa on ennuste kuluista ja investoinneista valitulle ajanjaksolle. Diskonttauskorko määritetään ottaen huomioon samat parametrit kuin pääomitusmenetelmässä.

Menetelmän ydin - tulolähestymistapa arvioi kiinteistön arvon tulevien kassavirtojen nykyarvona. Samalla tämä lähestymistapa heijastaa arvioitavan kiinteistön riskitasoa sekä sitä, minkälaista tuloa arvioitava omaisuus voi tuoda käyttöikänsä aikana. Tuottolähestymistavan tärkein etu on, että sen avulla voit ottaa huomioon tulevaisuuden sijoitusriskit nyt.

Menetelmän haittana on, että arvioija määrittää tulevan tulon - vuokratulon ennustetun määrän ja kohteen tulevan jälleenmyynnin määrän analysoimalla useita tekijöitä, ja siksi niissä voi olla tietty virhe, koska se on kiinteistömarkkinoiden tilaa pitkällä aikavälillä on mahdotonta määrittää absoluuttisella tarkkuudella.

Tulolähestymistapa kiinteistön arvioinnissa - joukko menetelmiä kiinteistön arvon arvioimiseksi, joka perustuu arvioitavan omaisuuden kaupallisesta käytöstä saatavien odotettujen tulojen määrittämiseen.

Kiinteistöarvioinnin tulolähestymistavan tärkein etu markkina- ja kustannuslähestymistapaan verrattuna on, että se heijastaa enemmän sijoittajan käsitystä kiinteistöistä tulonlähteenä, ts. tämä kiinteistön laatu otetaan huomioon pääasiallisena hinnoittelutekijänä. Suurin haitta, joka kiinteistöarvioinnin tulolähestymistavalla on, on se, että toisin kuin kahdessa muussa arvostusmenetelmässä, se perustuu ennustetietoihin.

Tulolähestymistapa arvioi kiinteistön tämänhetkisen arvon tulevien kassavirtojen nykyarvona, ts. heijastaa:

    tulojen laatu ja määrä, joita omaisuus voi saada käyttöiän aikana;

    sekä arvioitavalle kohteelle että alueelle ominaisia ​​riskejä.

Määritettäessä käytetään tulojen lähestymistapaa investointikustannus, koska potentiaalinen sijoittaja ei maksa kohteesta enempää kuin tästä kohteesta tulevan tulon nykyarvo. Sitä käytetään myös määrittämään markkina-arvo.

Peruskonseptit:

Tulojen pääomittaminen on prosessi, joka määrittää tulevan tulon ja kohteen nykyisen arvon välisen suhteen.

Tulolähestymistavan peruskaava (kuva 3.5):

tai
, missä

C (V) - kiinteistön arvo;

BH (I) - arvioitavan omaisuuden odotettu tuotto. Tuotolla tarkoitetaan yleensä liiketoiminnasta nettotuloa, jonka kiinteistö pystyy tuottamaan tietyltä ajanjaksolta;

K (R) - tuotto- tai voittoprosentti - on kerroin tai kapitalisaatioaste.

Pääomitussuhde- tuottoprosentti, joka kuvastaa tulojen ja arvioitavan kohteen arvon välistä suhdetta.

Pääoman käyttöaste on kiinteistön markkina-arvon ja sen tuottaman nettotulon suhde.

Alennus- korkokorkokanta, jota sovelletaan laskettaessa uudelleen tiettynä ajankohtana omaisuuden käytöstä syntyvien kassavirtojen arvoa.

Kiinteistöarvioinnin päävaiheet tuloperusteisesti ovat:

    Mahdollisten bruttotulojen arvio vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinoiden nykyisten hintojen ja tariffien (vuokrahinnan) analyysin perusteella;

    Tappioanalyysi;

    Kustannusten laskeminen arvioidun kohteen toiminnasta;

    Liiketoiminnan nettotuotot määritetään, mikä on yhtä suuri kuin potentiaalisten bruttotulojen erotus vähennettynä tappioilla ja kuluilla

    Liiketoiminnan nettotuottojen muuntaminen kiinteistön arvoksi.

Tulolähestymistavan puitteissa voidaan käyttää toista kahdesta menetelmästä: tulojen suoran pääomituksen menetelmää ja diskontatun kassavirran menetelmää.

Nämä menetelmät perustuvat olettamukseen, että kiinteistön arvon määrää arvostettavan omaisuuden kyky tuottaa tuloja tulevaisuudessa. Molemmissa menetelmissä kiinteistön tuleva tuotto muunnetaan sen arvoksi ottaen huomioon tälle omaisuudelle ominaisen riskitason. Nämä menetelmät eroavat toisistaan ​​vain siinä, miten tulovirrat muunnetaan.

Tulopääomamenetelmää käytettäessä yhden ajanjakson tuotot muunnetaan kiinteistön arvoksi ja diskontatun kassavirran menetelmää käytettäessä tulot käyttötarkoituksesta useiden ennustevuosien ajalta sekä tuotot kiinteistön jälleenmyynnistä. ennustejakson lopussa.

Tulojen pääomitusmenetelmää käytetään, jos:

    tulovirrat ovat vakaat pitkän ajan, edustavat merkittävää positiivista arvoa;

    tulovirrat kasvavat tasaisesti, maltillisesti.

Peruslaskentakaava on seuraava:

tai
,missä

C - kiinteistön arvo (rahayksiköt);

KK - pääomitusaste (%).

Tulojen pääomitusmenetelmä on siis kiinteistön arvon määrittäminen muuntamalla vuotuinen (tai keskimääräinen vuosi) nettoliiketulos (NOR) nykyarvoon.

Tätä menetelmää käytettäessä on otettava huomioon seuraavat asiat rajoittavia ehtoja:

    tulovirtojen epävakaus;

    jos kiinteistö on remontissa tai rakenteilla.

Tämän menetelmän pääongelmat

1. Menetelmää ei suositella, kun kiinteistö vaatii merkittävää peruskorjausta tai on rakenteilla, ts. lähitulevaisuudessa ei ole mahdollista saavuttaa vakaata tulotasoa.

2. Venäjän olosuhteissa arvioijan suurin ongelma on kiinteistömarkkinoiden "informaation läpinäkymättömyys", ensisijaisesti tiedon puute todellisista kiinteistöjen myynti- ja vuokraustapahtumista, käyttökustannuksista, tilastotietojen puute kunkin markkinasegmentin käyttöasteesta eri alueilla . Tämän seurauksena NRR:n ja pääomitusasteen laskemisesta tulee erittäin vaikea tehtävä.

Pääoman arvostusmenettelyn päävaiheet:

    odotetun vuositulon (tai keskimääräisen vuositulon) määrittäminen kiinteistön parhaassa ja tehokkaimmassa käytössä tuottamana tulona;

    pääomitusasteen laskeminen;

    kiinteistön arvon määrittäminen nettoliikevoiton ja pääomitussuhteen perusteella jakamalla NOR pääomitussuhteella.

Potentiaalinen bruttotulo (GRP)- tulot, jotka voidaan saada kiinteistöstä sen 100-prosenttisella käytöllä, pois lukien kaikki tappiot ja kulut. LHP riippuu arvioitavan kiinteistön pinta-alasta ja vahvistetusta vuokrahinnasta ja se lasketaan kaavalla:

, missä

S - vuokrattava pinta-ala, m 2 ;

Cm - vuokrahinta 1 m 2:lle.

Todellinen bruttotulo (GIR)- on mahdollinen bruttotulo, josta on vähennetty tilan vajaakäytöstä ja vuokran perimisestä aiheutuvat tappiot, lisättynä kiinteistön tavanomaisesta markkinakäytöstä saatavat muut tulot:

DIA \u003d DIA - Tappiot + Muut tuotot

Liiketoiminnan nettotuotot (NOI)- todelliset bruttotuotot miinus toimintakulut (OP) vuodelta (poistot pois lukien):

CHOD \u003d DVD - TAI.

Toimintakulut ovat menoja, jotka ovat välttämättömiä kiinteistön normaalin toiminnan ja todellisen bruttotulon syntymisen varmistamiseksi.

Pääomitussuhteen laskeminen.

Pääomasuhteen määrittämiseen on useita menetelmiä:

    ottaen huomioon pääomakustannusten korvaus (oikaistu omaisuuden arvon muutoksilla);

    linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka;

    suora isojen kirjainten menetelmä.

Pääomitussuhteen määrittäminen pääomanpalautus huomioon ottaental kustannukset.

Pääomitussuhde koostuu kahdesta osasta:

    sijoituksen (pääoman) tuottoprosentti, joka on korvaus, joka on maksettava sijoittajalle varojen käytöstä ottaen huomioon tiettyihin sijoituksiin liittyvät riskit ja muut tekijät;

    pääoman tuottoprosentit, ts. alkuinvestoinnin takaisinmaksu. Lisäksi tätä pääomitussuhteen elementtiä sovelletaan vain omaisuuden poisto-osaan.

Pääoman tuottoaste on rakennettu kumulatiivisella rakentamismenetelmällä:

    Riskitön tuotto +

    Riskipalkkiot +

    Kiinteistösijoitukset +

    Maksut alhaisesta kiinteistön likviditeetistä +

    Sijoitushallinnon palkinnot.

Riskitön tuottoprosentti - erittäin likvidien varojen korko, ts. se on korko, joka kuvastaa "yritysten ja yksityishenkilöiden todellisia markkinoiden mahdollisuuksia sijoittaa rahaa ilman riskiä siitä, että ne eivät tuota voittoa". OFZ:n, VEB:n tuottoa pidetään usein riskittömänä korkona.

Arviointiprosessissa on otettava huomioon, että nimellis- ja reaaliriskittömät korot voivat olla sekä ruplaa että valuuttakurssia. Laskettaessa nimelliskorkoa uudelleen todelliseksi ja päinvastoin, on suositeltavaa käyttää amerikkalaisen taloustieteilijän ja matemaatikon I. Fisherin kaavaa, jonka hän johti 1900-luvun 30-luvulla:

; missä

Rn - nimelliskorko;

Rr - todellinen korko;

Jinf – inflaatioindeksi (vuotuinen inflaatioaste).

Valuuttariskitöntä kurssia laskettaessa on suositeltavaa tehdä oikaisu Fisherin kaavalla, ottaen huomioon dollarin inflaatioindeksi, samalla kun määritetään ruplan riskitön korko - ruplan inflaatioindeksi.

Ruplan tuottoprosentin siirto dollarikurssiin tai päinvastoin voidaan tehdä seuraavilla kaavoilla:

Dr, Dv - ruplan tai valuutan tulokurssi;

Kurs – valuuttakurssi, %.

Riskipreemion eri osien laskeminen:

    palkkio alhaisesta likviditeetistä. Tätä komponenttia laskettaessa otetaan huomioon kiinteistökohteeseen sijoitettujen investointien välittömän tuoton mahdottomuus, ja se voidaan ottaa dollarin inflaation tasolla tyypilliselle kohteille, jotka ovat samankaltaisia ​​kuin arvioitavissa oleva. markkinoida;

    riskipreemio investoinnit kiinteistöihin. Tässä tapauksessa otetaan huomioon esineen kuluttaja-arvon vahingossa tapahtuva menetys, ja vakuutusmaksu voidaan hyväksyä vakuutusmaksujen määränä korkeimman luotettavuusluokan vakuutusyhtiöissä;

    sijoitusten hallinnointibonus. Mitä riskialttiimpia ja monimutkaisempia sijoitukset ovat, sitä osaavampaa hallintaa ne vaativat. Sijoitusten hallinnointiavustus kannattaa laskea ottaen huomioon alikuormitustekijä ja tappiot vuokramaksujen perimisessä.

Linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka.

Mikäli kiinteistö hankitaan omalla ja vieraan pääomalla, pääomitussuhteen tulee täyttää kummankin sijoituksen tuottovaatimukset. Kertoimen arvo määräytyy sidoksissa olevien sijoitusten menetelmän tai sijoitusryhmän tekniikan mukaan.

Lainapääoman pääomitussuhdetta kutsutaan asuntolainavakioksi ja se lasketaan seuraavalla kaavalla:

; missä

Rm - asuntolainavakio;

DO - vuosimaksut;

K on asuntolainan määrä.

Asuntolainavakio määritetään kuuden korkofunktion taulukosta: se on yhtä suuri kuin koron ja korvausrahastokertoimen summa tai se on yhtä suuri kuin poistoyksikkökohtaisen panostekijä.

Oman pääoman pääomitussuhdetta kutsutaan asuntolainavakioksi ja se lasketaan seuraavalla kaavalla:

; missä

Rc – oman pääoman pääomitusaste;

PTCF - vuotuinen kassavirta ennen veroja;

Кс – oman pääoman arvo.

Kokonaispääomasuhde määritellään painotettuna keskiarvona:

M on asuntolainan velkasuhde.

Jos omaisuuserän arvon muutosta ennakoidaan, tulee pääomitussuhteessa huomioida pääoman pääoman tuotto (pääomitusprosessi). Pääoman tuottoastetta kutsutaan joissakin lähteissä pääomapohjan vahvistamisasteeksi. Alkusijoituksen takaisin saamiseksi osa liiketoiminnan nettotuloista on varattu korvausrahastoon, jonka korko on Yp - pääomapohjan korko.

On kolme tapaa sijoitetun pääoman tuotto:

    suora pääoman tuotto (Ringin menetelmä);

    pääoman tuotto pääomarahastolle ja sijoitetun pääoman tuottoaste (Inwood-menetelmä). Sitä kutsutaan joskus annuiteettimenetelmäksi;

    elpymisrahaston pääoman tuotto ja riskitön korko (Hoskold-menetelmä).

Sormusmenetelmä.

Tämä menetelmä soveltuu silloin, kun pääoman odotetaan maksettavan takaisin samansuuruisina erinä. Vuotuinen pääoman tuotto lasketaan jakamalla 100 % omaisuuden arvosta jäljellä olevalla taloudellisella vaikutusajalla, ts. on omaisuuden käyttöiän vastavuoroisuus. Tuottoprosentti on vuotuinen osuus peruspääomasta, joka sijoitetaan korottomaan korvausrahastoon:

; missä

n on jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä;

Ry on sijoitetun pääoman tuottoprosentti.

Esimerkki.

Sijoitusehdot:

    aika - 5 vuotta;

    R - sijoitetun pääoman tuottoaste 12 %;

    Pääomasijoituksen määrä kiinteistöihin on 10 000 dollaria.

Päätös. Sormusmenetelmä. Vuotuinen tasapoistoinen pääoman tuotto on 20 %, koska omaisuudesta 100 % poistetaan viiden vuoden aikana (100: 5 = 20). Pääomitusaste on tällöin 32 % (12 % + 20 % = 32 %).

Pääoman pääoman takaisinmaksu, ottaen huomioon vaadittu sijoitetun pääoman tuottoaste, näkyy taulukossa.

Taulukko Sijoitetun pääoman tuotto rengasmenetelmän mukaan (USD)

Jäljellä oleva investointi kauden alussa

Sijoitetun pääoman tuotto

Sijoitetun pääoman tuotto (12 %)

Kokonaistulot

Pääoman palautus tapahtuu tasaerissä kiinteistön koko käyttöiän ajan.

Inwood menetelmä käytetään, jos pääoman tuotto sijoitetaan uudelleen sijoituksen tuottoprosentilla. Tässä tapauksessa tuottoaste pääomasuhteen komponenttina on sama kuin korvausrahastokerroin samalla korolla kuin sijoitusten osalta:

missä SFF - korvausrahasto tekijä;

Y = R (sijoitetun pääoman tuottoaste).

Sijoitetun pääoman takaisinmaksu tällä menetelmällä on esitetty taulukossa. 3.5.

Esimerkki.

Sijoitusehdot:

    aika - 5 vuotta;

    sijoitetun pääoman tuotto - 12%.

Päätös. Pääomitussuhde lasketaan summana sijoituksen tuottoaste 0,12 ja palautusrahastotekijä (12 %, 5 vuotta) 0,1574097. Pääomitussuhde on 0,2774097, jos se on otettu sarakkeesta "Poistot" (12%, 5 vuotta).

Pöytä. Sijoitetun pääoman tuotto Inwood-menetelmällä (USD)

Pääomapääoman saldo vuoden alussa, USD

Hyvityksen kokonaissumma

Mukaan lukien

% pääomasta

korvaus

Lainapääoma

Hoskoldin menetelmä. Käytetään, kun alkusijoituksen tuottoaste on jonkin verran korkea, mikä tekee uudelleensijoittamisesta samalla korolla epätodennäköistä. Uudelleensijoitetuista varoista sen odotetaan saavan tuottoa riskittömällä korolla:

jossa Y b on riskitön korko.

Esimerkki. Investointiprojekti tarjoaa 12 %:n vuotuisen sijoitetun pääoman tuoton viiden vuoden ajan. Sijoitetun pääoman tuotto voidaan riskittömästi sijoittaa uudelleen 6 prosentin korolla.

Päätös. Jos pääoman tuottoaste on 0,1773964, joka on 6 %:n palautuskerroin 5 vuoden aikana, niin pääomitussuhde on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Jos sijoituksen ennustetaan menettävän vain osan arvostaan, niin pääomitussuhde lasketaan hieman eri tavalla, koska pääomaa saadaan takaisin kiinteistöjen jälleenmyynnistä ja osittain juoksevista tuloista.

Edut tulojen pääomitusmenetelmä perustuu siihen, että tämä menetelmä heijastaa suoraan markkinaolosuhteita, koska sitä sovellettaessa analysoidaan pääsääntöisesti suuri määrä kiinteistökauppoja tulon ja arvon suhteen näkökulmasta, ja hypoteettinen Aktivoitua tuottoa laskettaessa laaditaan tuloslaskelma, jonka laskennan perusperiaatteena on oletus kiinteistötoiminnan markkinatasosta.

haittoja tulojen pääomitusmenetelmät ovat seuraavat:

    sen soveltaminen on vaikeaa, kun markkinatransaktioista ei ole tietoa;

Diskontoitu kassavirtamenetelmä (DDP) on monimutkaisempi, yksityiskohtaisempi ja antaa sinun arvioida kohteen, jos siitä saa epävakaita kassavirtoja, mallintamalla niiden vastaanoton ominaispiirteet. DDP-menetelmää käytetään, kun:

    tulevien kassavirtojen odotetaan poikkeavan olennaisesti nykyisistä;

    on näyttöä kiinteistöjen tulevien kassavirtojen suuruuden perustelemiseksi;

    tulo- ja menovirrat ovat kausiluonteisia;

    arvioitava kiinteistö on suuri monikäyttöinen liiketila;

    kiinteistö on rakenteilla tai juuri rakennettu ja otettu käyttöön (tai otettu käyttöön).

DCF-menetelmä arvioi kiinteistön arvon tulon nykyarvon perusteella, joka koostuu ennakoiduista kassavirroista ja jäännösarvosta.

DCF:n laskemiseksi tarvitaan seuraavat tiedot:

    ennustejakson kesto;

    kassavirtojen ennustetut arvot, mukaan lukien palautukset;

Alennus.

Algoritmi DDP-menetelmän laskentaan.

1. Ennustejakson määritelmä. Kansainvälisessä arvostuskäytännössä ennustejakson keskiarvo on 5-10 vuotta, Venäjällä tyypillinen arvo on 3-5 vuoden ajanjakso. Tämä on realistinen ajanjakso, jolle voidaan tehdä kohtuullinen ennuste.

2. Kassavirtojen arvojen ennustaminen.

Kun kiinteistöä arvioidaan DCF-menetelmällä, kohteesta lasketaan useita tuloja:

    mahdolliset bruttotulot;

    todelliset bruttotulot;

    toiminnan nettotulos;

    kassavirta ennen veroja;

    kassavirta verojen jälkeen.

Käytännössä venäläiset arvioijat diskonttavat tuloja kassavirtojen sijaan:

    NCH ​​(osoittaa, että kiinteistö on hyväksytty velkasitoumuksista vapaaksi),

    nettokassavirta ilman toimintakuluja, maaveroa ja jälleenrakennusta,

    verotettava tulo.

On otettava huomioon, että juuri kassavirta on diskontattava, koska:

    kassavirrat eivät ole yhtä vaihtelevia kuin tulot;

    "kassavirran" käsite korreloi varojen sisään- ja ulosvirtausta, ottaen huomioon sellaiset rahaerät kuin "pääomasijoitukset" ja "velkasitoumukset", joita ei oteta huomioon voiton laskennassa;

    tulosindikaattori korreloi tietyllä ajanjaksolla saadut tulot samalla ajanjaksolla syntyneisiin kuluihin riippumatta varojen todellisista tuloista tai kuluista;

    kassavirta on mittari saavutetuista tuloksista sekä omistajalle itselleen että ulkopuolisille osapuolille ja vastapuolille - asiakkaille, velkojille, tavarantoimittajille jne., koska se heijastaa tiettyjen varojen jatkuvaa saatavuutta omistajan tileillä.

Kassavirtalaskelman ominaisuudet DCF-menetelmää käytettäessä.

    Todellisista bruttotuloista on vähennettävä osana toimintakuluja kiinteistövero (kiinteistövero), joka koostuu maaverosta ja kiinteistöverosta.

    Talous- ja veropoistot eivät ole varsinaista käteismaksua, joten poistojen huomioiminen tuloennusteessa on turhaa.

    Lainanhoitomaksut (korot ja velan takaisinmaksu) on vähennettävä liiketoiminnan nettotuloksesta, jos kohteen sijoitusarvoa (tietylle sijoittajalle) arvioidaan. Kiinteistön markkina-arvoa arvioitaessa ei tarvitse vähentää lainanhoitomaksuja.

    Todellisista bruttotuloista on vähennettävä kiinteistönomistajan elinkeinomenot, jos niillä pyritään säilyttämään kiinteistön tarpeelliset ominaisuudet.

Täten, dkassavirta (CF) kiinteistöjen osalta lasketaan seuraavasti:

- DIA on yhtä suuri kuin DIA:n summa, josta on vähennetty työttömyydestä ja vuokran ja muiden tulojen perimisestä aiheutuvat tappiot;

NPV on yhtä suuri kuin DIA miinus OR ja omaisuuteen liittyvät kiinteistön omistajan liiketoimintakulut;

- DP ennen veroja on yhtä suuri kuin summaCHOD ilman pääomasijoituksia ja kulujaluotonhoito ja luotonannon kasvu.

DP on yhtä suuri kuin DP ennen veroja vähennettynä kiinteistön omistajan tuloveromaksulla.

Seuraava tärkeä askel on palautuskustannusten laskeminen. Palautuksen hinta voidaan ennustaa käyttämällä:

    myyntihinnan asettaminen perustuen markkinoiden nykytilan analyysiin, vastaavien kohteiden kustannusten seuranta ja oletukset kohteen tulevasta tilasta;

    oletusten tekeminen kiinteistön arvon muutoksista omistusajan kuluessa;

    ennustejakson päättymisvuotta seuraavan vuoden tulojen pääomittaminen käyttämällä itse laskettua pääomitusprosenttia.

Diskonttauskoron määrittäminen."Diskonttokorko on tekijä, jota käytetään laskemaan tulevaisuudessa saadun tai maksetun rahamäärän nykyarvo."

Diskonttauskoron tulee heijastaa suhdetta "riski - tulo" sekä tähän omaisuuteen liittyviä erityyppisiä riskejä (pääomasuhde).

Koska kiinteistöjen ei-inflaatiokomponenttia on melko vaikea erottaa, on arvioijan tarkoituksenmukaisempaa käyttää nimellistä diskonttokorkoa, koska tällöin kassavirtaennusteet ja kiinteistöjen arvon muutokset sisältävät jo inflaatio-odotuksia.

Tulevien kassavirtojen nykyarvon nimellis- ja reaaliarvon laskentatulokset ovat samat. raha virtaa ja diskonttokoron on vastattava toisiaan ja sama kuinka laskea.

Länsimaisessa käytännössä diskonttokoron laskemiseen käytetään seuraavia menetelmiä:

    kumulatiivinen rakennusmenetelmä;

    vaihtoehtoisten sijoitusten vertailumenetelmä;

    uuttomenetelmä;

    seurantamenetelmä.

Kumulatiivinen rakennusmenetelmä Perustuu olettamukseen, että diskonttokorko on riskin funktio ja se lasketaan kunkin kiinteistön kaikkien riskien summana.

Diskonttokorko = riskitön korko + riskipreemiot.

Riskipreemio lasketaan summaamalla tietylle kiinteistölle ominaiset riskiarvot.

Valintamenetelmä- Diskonttauskorko korkokorkona lasketaan kiinteistömarkkinoilla vastaavien kohteiden kanssa toteutuneiden transaktioiden perusteella.

Tavallinen algoritmi diskonttokoron laskemiseksi allokointimenetelmällä on seuraava:

    mallinnus kullekin analogiselle kohteelle tietyn ajanjakson ajan skenaarion mukaan, jossa tulo- ja menovirrat käytetään parhaiten ja tehokkaimmin;

    kohteen investointien tuottoprosentin laskeminen;

    prosessoida saatuja tuloksia millä tahansa hyväksyttävällä tilastollisella tai asiantuntijatavalla analyysin ominaisuuksien tuomiseksi arvioitavaan kohteeseen.

Seurantamenetelmä perustuu säännölliseen markkinoiden seurantaan, joka seuraa kiinteistösijoittamisen tärkeimpiä taloudellisia indikaattoreita transaktioiden mukaan. Tällaisista tiedoista tulee tehdä yhteenveto eri markkinasegmenteistä ja julkaista säännöllisesti. Tällaiset tiedot toimivat arvioijalle ohjenuorana, mahdollistavat saatujen laskettujen indikaattoreiden laadullisen vertailun markkinoiden keskimääräisiin indikaattoreihin ja erilaisten oletusten paikkansapitävyyden tarkistamiseen.

Kiinteistön arvon laskeminen DCF-menetelmällä suoritetaan kaavan mukaan:

; missä

PV on nykyarvo;

Ci on ajanjakson t kassavirta;

Se on kauden t kassavirran diskonttokorko;

M - jäännösarvo.

Jäännösarvo eli palautuskustannus on diskontattava (viimeisen ennustevuoden kertoimella) ja lisättävä kassavirtojen nykyarvojen summaan.

Siten omaisuuden arvo on = Arvioitujen kassavirtojen nykyarvo + jäännösarvon nykyarvo (palautukset).

Sopivan diskonttokoron ja pääomitussuhteen valinta tulee perustella huolellisesti ottaen huomioon hallittavissa olevat ja hallitsemattomat riskit.

Yrityksen myynnin, sulautumisen tai selvitystilaan asettamisen yhteydessä käytetään kolmea menetelmää. Jokaisella niistä on omat ominaisuutensa ja laajuutensa.

Suosituin on tulojen lähestymistapa, jonka kaikista vivahteista keskustellaan edelleen.

Mikä se on?

Lähestymistavan ydin on liiketoiminnan arvostus, joka perustuu yhtiön odotetun tuoton määrittämiseen. Tämä menetelmä on tärkein ja sitä käytetään useimmiten yritysten arvon määrittämiseen.

Lopputulos on, että 100 %:n osuuden koko lasketaan tulevien hyötyjen arvioituna arvona, joka määräytyy tuottoprosentin mukaan. Tässä otetaan huomioon sijoitusriskin aste.

Tämä tosiasia antaa meille mahdollisuuden tunnistaa kannattava menetelmä rationaalisimmaksi ja arvioida sen avulla minkä tahansa toimialan ja kokoluokan yritystä.

Arvioija analyysin aikana tutkii markkinoita, laskee kaikki mahdolliset hyödyt saadakseen yrityksen todellisen arvon. Lähestymistapaan kuuluu kaikkien niiden tulevien voittojen arvon määrittäminen, jotka sijoittaja voi saada organisaation hankinnan jälkeen. Yrityksen hinnan määrittämiseksi asiantuntijan on:

  • aseta ennustejakso tuleville voitoille;
  • valitse optimaalinen laskentamenetelmä;
  • määrittää yrityksen tuleva hinta ennustejakson lopussa eli päätekustannus.

Ero muista lähestymistavoista on siinä oletuksessa, että tuleva sijoittaja tai ostaja ei voi maksaa organisaatiosta enempää kuin se tuottaa hänelle tuloja tulevaisuudessa.

Tällä tavalla määritettyyn yrityksen arvoon vaikuttavat useat tekijät. Nämä sisältävät:

  • sijoitusriskit - ne riippuvat alueellisesta sijainnista, toiminnan laajuudesta, yrityksen kehityksen ominaisuuksista;
  • tulon määrä, jonka omaisuuserä voi tuottaa taloudellisen vaikutusaikansa aikana.

Lähestymistavalla on etunsa ja haittansa, jotka liittyvät sovelluksen vivahteisiin. Käytön positiivisia puolia ovat mm.

  • markkinoiden vaikutus otetaan huomioon, koska diskonttokorko on mukana laskelmissa;
  • yritys esitetään sijoittajalle tai ostajalle tulonlähteenä, ei kuluina.

Negatiivisia puolia ovat mm.

  • vahvistetun diskonttokoron subjektiivisuus;
  • tulevia tuloja on vaikea ennustaa tarkasti.

Tulomenetelmää ei aina voida soveltaa. Joskus arvioija tulee siihen tulokseen, että tämä vaihtoehto on irrationaalinen eikä osoita yrityksen todellista arvoa. Tässä tapauksessa sinun on käytettävä jotakin kahdesta muusta lähestymistavasta.

Voit oppia lisää yritysten arvostamisesta seuraavasta videosta:

Sovellettavat menetelmät

Liiketoiminnan arvostus tätä lähestymistapaa käyttäen suoritetaan toisella kahdesta menetelmästä. Jokaisella on omat ominaisuutensa ja laskelmien rakenne.

Alennusmenetelmä

Tämä menetelmä sisältää yrityksen kaikkien tulojen ja tietyn ajanjakson kehitysstrategioiden analysoinnin. Laskelmien tulos on tulevien tulojen pieneneminen nykyarvoon.

Arviointi suoritetaan useassa vaiheessa. Yrityksen arvon laskeminen on melko aikaa vievää ja monimutkaista, mutta tätä menetelmää pidetään parhaana. Lue siitä lisää kohdasta.

Isojen kirjainten käyttötapa

Sitä käytetään, jos yrityksen tulot ovat vakaat ja niiden kasvu on ennakoitavissa. Menetelmässä määritetään vuositulon määrä ja määritetään sopiva pääomitusaste. Näiden tietojen perusteella lasketaan yhtiön pääoman markkina-arvo.

Pääidea voidaan ilmaista kaavalla:

C=N/K, missä:

  • N - nettotulos;
  • K on vakiintunut pääomitussuhde.

Kerroin voidaan määrittää kaavalla:

K = r - g, missä

  • r - diskonttokorko;
  • g - kassavirran kasvunopeus.

Arvostus pääomitusmenetelmällä suoritetaan useissa vaiheissa:

  1. Yrityksen tilinpäätökset analysoidaan.
  2. Pääomitettava summa valitaan. Se voi olla voittoa sekä ennen veroja että sen jälkeen.
  3. Pääomitusaste lasketaan.
  4. Yrityksen alustava kustannus vahvistetaan.
  5. Säätöä tehdään. Tässä otetaan huomioon likviditeetin puute, arvioidun osuuden luonne.

Suoraa isoa kirjainta käytetään joissakin tapauksissa:

  • jos arvioijalla on kaikki tarvittavat tiedot yrityksen tuloksen arvioimiseksi;
  • yhteisön kiinteistötuotot ovat vakaat tai tulevien tuottojen odotetaan olevan suunnilleen samat kuin nykyiset, esimerkiksi yhteisön rakennukset on vuokrattu toiselle yhteisölle.

Menetelmällä on hyvät ja huonot puolensa. Edut sisältävät seuraavat kohdat:

  • Laskennan helppous. Yksinkertainen kaava helpottaa huomattavasti tarvittavia laskelmia.
  • Menetelmä kuvastaa markkinatilannetta. Tämä vivahde liittyy arviointimenetelmän erityispiirteisiin. Menettely edellyttää useiden markkinatransaktioiden yksityiskohtaista analysointia, tulojen ja sijoitettujen varojen arvon vertailua.


Samaan aikaan tekniikalla on myös rajoituksia:

  • Menetelmää ei ole tarkoitettu yrityksen arvon laskemiseen kriisimarkkinoilla. Sen soveltamisen haittana on oletus, että organisaation tulot ovat tasaisia. Toimialan, maan tai koko maailman taloudellisen tilanteen epävakaus vaikuttaa suoraan liiketoiminnan tulevaisuuden tuottotasoon.
  • Käyttää paljon tietoa. Jos arvioija ei voi saada täydellistä ja luotettavaa tietoa markkinoilla tehdyistä liiketoimista, hänen on omaksuttava erilainen lähestymistapa.
  • Menetelmää voidaan käyttää vain vakaassa liiketoiminnassa. Jos yrityksellä ei vielä ole tasaista tulotasoa, pääomituksen käyttö on mahdotonta, koska päävaatimus, joka varmistaa ennusteen oikeellisuuden, ei täyty. Menetelmä ei myöskään sovellu yrityksille, jotka ovat parhaillaan saneeraus- tai kriisinhallintavaiheessa.

Laskeessaan arvioija voi kohdata kaksi ongelmaa:

  • yrityksen nettotulon määrän määrittäminen - tätä varten sinun on valittava oikea ennustejakso;
  • koron valinta - sinun on otettava huomioon nettovoiton määrä.

Tulolähestymistapa on varsin kätevä tapa laskea niiden yritysten pääoman markkina-arvo, joiden voitot ovat vakaat vuodesta toiseen.

Tehtävä arvioida yrityksen arvoa sen eri kehitysvaiheissa ei menetä merkitystään. Yritys on pitkän aikavälin omaisuus, joka tuottaa tuloa ja jolla on tietty sijoituskohde, joten kysymys sen arvosta kiinnostaa monia omistajista ja johdosta valtion virastoihin.

Yleisimmin käytetty menetelmä yrityksen arvon arvioimiseksi on tulomenetelmä (tulojen lähestymistapa), koska jokainen sijoittaja ei sijoita rahaa vain rakennuksiin, laitteisiin ja muihin aineellisiin ja aineettomiin arvoihin, vaan tulevaan tuottoon, joka ei vain voi saada takaisin sijoitetut varat, vaan myös tuoda voittoa ja siten lisätä sijoittajan hyvinvointia. Samaan aikaan odotettavissa olevan tulevan tulovirran määrä, laatu ja kesto ovat erityisen tärkeitä sijoituskohteen valinnassa. Epäilemättä tuotto-odotuksen määrä on suhteellinen ja sillä on valtava todennäköisyysvaikutus riippuen mahdollisen sijoituksen epäonnistumisen riskitasosta, mikä on myös otettava huomioon.

Huomautus! Tätä menetelmää käytettäessä taustalla oleva kustannustekijä on yrityksen odotettu tuleva tulo, joka edustaa tiettyä taloudellista hyötyä yrityksen omistajille. Mitä korkeammat tulot yrityksellä on, sitä suurempi on sen markkina-arvo muiden tekijöiden pysyessä samana.

Tulomenetelmä on paras tapa ottaa huomioon yrityksen päätavoite - voiton tekeminen. Näistä asennoista se on edullisin liiketoiminnan arvostukseen, koska se heijastaa yrityksen kehitysnäkymiä, tulevaisuuden odotuksia. Lisäksi se ottaa huomioon esineiden taloudellisen vanhenemisen ja ottaa huomioon myös markkinanäkökohdan ja inflaatiotrendit diskonttokoron kautta.

Kaikilla kiistattomilla eduilla tämä lähestymistapa ei ole vailla kiistanalaisia ​​ja negatiivisia kohtia:

  • se on melko työlästä;
  • sille on ominaista korkea subjektiivisuus tulojen ennustamisessa;
  • todennäköisyyksien ja sopimusten osuus on suuri, koska erilaisia ​​oletuksia ja rajoituksia on asetettu;
  • eri riskitekijöiden vaikutus ennustettuun tuloon on suuri;
  • on ongelmallista määrittää luotettavasti yrityksen tilinpäätöksessään osoittamat reaalitulot, eikä ole poissuljettua, että tappioita heijastetaan tarkoituksella eri tarkoituksiin, mikä liittyy kotimaisten yritysten tietojen läpinäkyvyyden puutteeseen;
  • ydinliiketoimintaan kuulumattomien ja ylijäämäisten varojen monimutkainen kirjanpito;
  • kannattamattomien yritysten virheellinen arviointi.

Erityistä huomiota on kiinnitettävä kykyyn määrittää luotettavasti yrityksen tulevat tulovirrat ja yrityksen toiminnan kehitys odotettuun tahtiin. Ennusteen tarkkuuteen vaikuttaa vahvasti myös ulkoisen talousympäristön vakaus, jolla on merkitystä Venäjän melko epävakaalle taloustilanteelle.

Joten on suositeltavaa käyttää tulolähestymistapaa yritysten arvioinnissa, kun:

  • heillä on positiiviset tulot;
  • tuloista ja kuluista on mahdollista tehdä luotettava ennuste.

Yrityksen arvon laskeminen tuottomenetelmällä

Yrityksen arvon estimoiminen tulolähtöisesti alkaa seuraavien tehtävien ratkaisemisesta:

1) ennuste yrityksen tulevista tuloista;

2) yrityksen tulevien tulojen arvon saattaminen nykyhetkeen.

Näiden ongelmien oikea ratkaisu edistää asianmukaisten lopputulosten saamista arviointityöstä. Ennustamisen yhteydessä suuri merkitys on tulojen normalisoinnilla, jonka avulla eliminoidaan kertaluonteiset poikkeamat, jotka ilmenevät erityisesti kertaluonteisten transaktioiden seurauksena, esimerkiksi myytäessä ei-ydin- ja ylimääräiset varat. Tulojen normalisoimiseksi käytetään tilastollisia menetelmiä keskiarvon laskemiseen, painotettua keskiarvoa tai ekstrapolointimenetelmää, joka on olemassa olevien trendien jatke.

Lisäksi on otettava huomioon rahan arvon muutostekijä ajan myötä - samalla tulomäärällä tällä hetkellä on korkeampi hinta kuin tulevaisuudessa. Vaikea kysymys yrityksen tuottojen ja kulujen ennusteen hyväksyttävimmästä ajoituksesta on ratkaistava. Uskotaan, että toimialojen luontaisen syklisyyden huomioon ottamiseksi järkevän ennusteen tulisi kattaa vähintään 5 vuoden ajanjakso. Asiaa tarkasteltaessa matemaattisen ja tilastollisen prisman kautta halutaan pidentää ennustejaksoa olettaen, että suurempi määrä havaintoja antaa järkevämmän arvon yrityksen markkina-arvosta. Suhteellinen kasvu ennustejaksolla vaikeuttaa kuitenkin tulojen ja menojen, inflaation ja kassavirtojen ennustamista. Jotkut arvioijat huomauttavat, että 1–3 vuoden tuloennuste on luotettavin varsinkin silloin, kun talousympäristö on epävakaa, koska ennustejaksojen pidentyessä arvioiden ehdollisuus kasvaa. Mutta tämä mielipide koskee vain kestäviä yrityksiä.

Tärkeä! Ennustejaksoa valittaessa on joka tapauksessa katettava ajanjakso, kunnes yrityksen kasvuvauhti tasaantuu, ja parhaan mahdollisen lopputuloksen tarkkuuden saavuttamiseksi ennustejakso voidaan jakaa pienempiin välijaksoihin, esimerkiksi kuusi kuukautta.

Yleisesti ottaen yrityksen arvo määritetään laskemalla yhteen yrityksen toiminnasta ennustejaksolla saadut tulovirrat, jotka on aiemmin tasoitettu nykyiseen hintatasoon, johon lisätään ennusteen jälkeisen kauden liiketoiminnan arvo. (päätearvo).

Kaksi yleisintä tulojen arviointimenetelmää - tulojen pääomitusmenetelmä ja diskontatun kassavirran menetelmä. Ne perustuvat arvioituihin diskontto- ja pääomituskorkeihin, joita käytetään tulevien tuottojen nykyarvon määrittämiseen. Tietysti tulolähestymistavan puitteissa käytetään monia erilaisia ​​menetelmiä, mutta periaatteessa ne kaikki perustuvat kassavirtojen diskonttaamiseen.

Itse arvioinnin tarkoitus ja sen tulosten käyttötarkoitus on tärkeä rooli arviointimenetelmän valinnassa. Myös muut tekijät vaikuttavat esimerkiksi arvioitavan yrityksen tyyppiin, sen kehitysvaiheeseen, tulojen muutosvauhtiin, tiedon saatavuuteen ja luotettavuuteen jne.

Tulojen pääomitusmenetelmä ( Single-Period Capitalization Method, SPCM)

Tulojen aktivointimenetelmä perustuu olettamukseen, että yrityksen markkina-arvo on yhtä suuri kuin tulevien tulojen nykyarvo. Sitä on tarkoituksenmukaisinta soveltaa sellaisiin yrityksiin, joilla on jo omaisuutta, joilla on vakaa ja ennakoitavissa oleva tulotulo ja joiden kasvuvauhti on maltillinen ja suhteellisen tasainen, kun taas nykytila ​​antaa tiedossa osviittaa pitkän aikavälin suuntauksista. tulevaa toimintaa. Ja päinvastoin: yrityksen aktiivisen kasvun vaiheessa, saneerausprosessissa tai muina aikoina, kun voitoissa tai kassavirroissa on merkittäviä vaihteluita (mikä on tyypillistä monille yrityksille), tämä menetelmä ei ole toivottava käytettäväksi, koska se saa todennäköisesti väärän arvo-arvion.

Tulojen pääomitusmenetelmä perustuu takautuvaan tietoon, kun taas tulevalle kaudelle ekstrapoloidaan nettotulon määrän lisäksi muita taloudellisia indikaattoreita, kuten pääomarakenne, tuottoaste, riskitaso. yritys.

Yrityksen arvostus tulopääomamenetelmää käyttäen suoritetaan seuraavasti:

Nykyinen markkina-arvo = DP (tai P netto) / Pääomitusaste,

missä DP - kassavirta;

P on puhdas - nettotulos.

Huomautus! Arvostustuloksen luotettavuus riippuu suuresti pääomitusasteesta, joten sen laskennan tarkkuuteen tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Pääomitusasteen avulla voit muuntaa tietyn ajanjakson voiton tai kassavirran arvot arvon mittariksi. Yleensä se johdetaan alennustekijästä:

Pääoman käyttöaste = D- T r,

missä D- alennus;

T p - kassavirran tai nettotuloksen kasvuvauhti.

On selvää, että pääomitussuhde on usein pienempi kuin saman yrityksen diskonttokorko.

Kuten esitetyistä kaavoista voidaan nähdä, aktivointiarvosta riippuen otetaan huomioon odotettu kassavirran tai nettotuloksen kasvuvauhti. Tietenkin eri tulotyyppien pääomitusaste vaihtelee. Siksi ensisijainen tehtävä tämän menetelmän toteutuksessa on määrittää indikaattori, joka kirjataan. Tähän voi sisältyä arvostuspäivää seuraavan vuoden tuottojen ennustaminen tai historiallisten tietojen perusteella lasketun keskimääräisen tuoton määrittäminen. Koska nettokassavirta ottaa täysin huomioon yrityksen liiketoiminnan ja investointitoiminnan, sitä käytetään useimmiten aktivoinnin perustana.

Pääomitusaste on siis taloudellisessa pohjimmiltaan lähellä diskonttotekijää ja liittyy siihen vahvasti. Diskonttauskorkoa käytetään myös tulevien kassavirtojen tuomiseen nykyhetkeen.

Diskontattu kassavirtamenetelmä ( Alennetut kassavirrat, DCF)

Diskontatun kassavirran menetelmän avulla voit ottaa huomioon odotetun tulon saamiseen liittyvät riskit. Menetelmän käyttö on perusteltua, kun tulevaisuuden tuloissa ennakoidaan merkittävää muutosta sekä ylös- että alaspäin. Lisäksi joissakin tilanteissa vain tätä menetelmää voidaan soveltaa, esimerkiksi yrityksen toiminnan laajentamiseen, jos se ei arvioinnin hetkellä toimi täydellä kapasiteetilla, mutta aikoo lisätä sitä lähitulevaisuudessa; suunniteltu tuotannon lisääminen; liiketoiminnan kehittäminen yleensä; yritysten sulautuminen; uusien tuotantoteknologioiden käyttöönotto jne. Tällaisissa olosuhteissa vuotuiset kassavirrat tulevina kausina eivät ole tasaisia, mikä luonnollisesti tekee mahdottomaksi laskea yrityksen markkina-arvoa tulopääomamenetelmällä.

Uusille yrityksille diskontattu kassavirta on myös ainoa käytettävä vaihtoehto, sillä niiden omaisuuden arvo arvostushetkellä ei välttämättä vastaa niiden kykyä tuottaa tuloja tulevaisuudessa.

Tietysti on toivottavaa, että arvioitavalla yrityksellä on suotuisat kehityssuunnat ja kannattava liiketoimintahistoria. Yrityksille, jotka kärsivät systemaattisista tappioista ja joiden kasvuvauhti on negatiivinen, diskontattu kassavirta ei sovellu. Erityistä varovaisuutta on noudatettava arvioitaessa yrityksiä, joiden konkurssin todennäköisyys on suuri. Tässä tapauksessa tuloperusteista lähestymistapaa ei voida soveltaa ollenkaan, mukaan lukien tulojen pääomitusmenetelmä.

Diskontattujen kassavirtojen menetelmä on joustavampi, koska sitä voidaan käyttää toiminnan jatkuvuuden arvioimiseen tulevia kassavirtoja koskevilla eritellyillä ennusteilla. Yrityksen johdolle ja omistajille ei ole vähäistä merkitystä ymmärtää erilaisten johdon päätösten vaikutus sen markkina-arvoon, eli sitä voidaan käyttää kustannustenhallinnan prosessissa saadun yksityiskohtaisen liikearvomallin perusteella ja ks. sen herkkyys tunnistetuille sisäisille ja ulkoisille tekijöille. Näin voit ymmärtää yrityksen toimintaa missä tahansa elinkaaren vaiheessa tulevaisuudessa. Ja mikä tärkeintä, tämä menetelmä on houkuttelevin sijoittajille ja vastaa heidän etujaan, koska se perustuu ennusteisiin tulevasta markkinoiden kehityksestä ja inflaatioprosesseista. Vaikka tässä on myös jonkin verran vaikeuksia, sillä epävakaassa kriisitaloudessa on varsin vaikeaa ennustaa tulovirtaa usean vuoden päähän.

Alkuperustana diskontatun kassavirran menetelmää käyttävän liiketoiminnan arvon laskemiseen on siis ennuste, jonka lähde on historiallinen tieto kassavirroista. Perinteinen kaava diskontattujen tulevien tulojen nykyarvon määrittämiseksi on seuraava:

Nykyinen markkina-arvo = Kauden kassavirrat t / (1 + D)t.

Diskonttauskorko on korko, joka vaaditaan tulevien tulosten saattamiseksi yhteen arvoon yrityksen nykyarvon kanssa. Sijoittajalle se on vaihtoehtoisten sijoitusvaihtoehtojen vaadittu tuotto, joiden riskitaso on vertailuhetkellä vertailukelpoinen.

Diskonttauskoron laskentatapa määräytyy sen mukaan, minkä kassavirran tyypistä (oma pääoma tai sijoitetun pääoman kokonaismäärä) on käytetty arvostuksen perusteena. Sijoitetun ja oman pääoman kassavirran laskentakaaviot on esitetty taulukossa. 12.

Taulukko 1. Sijoitetun pääoman kassavirtalaskelma

Taulukko 2. Oman pääoman kassavirtalaskelma

Indikaattori

Vaikutus tuloksen kassavirtaan (+/-)

Nettotulo

Kertyneet poistot

Oman käyttöpääoman lasku

Oman käyttöpääoman lisääminen

Omaisuuden myynti

Pääomasijoitukset

Pitkäaikaisen velan kasvu

Pitkäaikaisen velan vähentäminen

Kassavirta omaan pääomaan

Kuten näette, oman pääoman kassavirran laskenta eroaa vain siinä, että sijoitetun pääoman kassavirran laskenta-algoritmilla saatua tulosta oikaistaan ​​lisäksi pitkäaikaisen velan muutoksilla. Tämän jälkeen kassavirta diskontataan odotettavissa olevien riskien mukaisesti, jotka näkyvät tietyn yrityksen osalta lasketussa diskonttokorossa.

Joten oman pääoman kassavirran diskonttokorko on yhtä suuri kuin sijoitetun pääoman vaadittu tuotto, sijoitetun pääoman - lainattujen varojen painotetun tuoton (eli pankin lainojen koron) ja oman pääoman tuottoprosenttien summa. , kun taas niiden osuudet määräytyvät pääomarakenteessa lainattujen ja omien varojen osuuden perusteella. Sijoitetun pääoman kassavirran diskonttokorkoa kutsutaan painotettu keskimääräinen pääomakustannus ja vastaava laskentatapa - painotettu keskimääräinen pääomakustannus(Painotettu keskimääräinen pääomakustannus, WACC). Tätä diskonttokoron määritysmenetelmää käytetään yleisimmin.

Lisäksi oman pääoman kassavirran diskonttokoron määrittämiseen voidaan käyttää seuraavia yleisimpiä menetelmiä:

  • pääoman hinnoittelumalli ( CAPM);
  • muokattu pääomavarojen arvostusmalli ( MCAPM);
  • kumulatiivinen rakennusmenetelmä;
  • ylituoton malli ( EVO) jne.

Tarkastellaan näitä menetelmiä yksityiskohtaisemmin.

Painotetun keskimääräisen pääomakustannusmenetelmä ( WACC)

Sitä käytetään sekä oman että vieraan pääoman laskemiseen muodostamalla osakkeiden suhde; se ei näytä pääoman kirjanpitoarvoa, vaan markkina-arvoa. Tämän mallin diskonttokorko määritetään kaavalla:

DWACC\u003d C zk × (1 - N prib) × D zk + C pr × D inc + C oa × D noin,

missä C zk - lainatun pääoman hinta;

N prib - tuloverokanta;

D zk - lainatun pääoman osuus yrityksen pääomarakenteesta;

С pr - oman pääoman hankinnan kustannukset (etuosakkeet);

D priv - etuoikeutettujen osakkeiden osuus yhtiön pääomarakenteesta;

C oa - oman pääoman hankinnan kustannukset (kantaosakkeet);

D noin - kantaosakkeiden osuus yhtiön pääomarakenteesta.

Mitä enemmän yritys houkuttelee halpoja lainavaroja kalliin oman pääoman sijaan, sitä pienempi on arvo WACC. Jos kuitenkin halutaan käyttää mahdollisimman paljon halpoja lainavaroja, kannattaa muistaa myös vastaava yhtiön taseen likviditeetin lasku, joka varmasti johtaa lainakorkojen nousuun, koska tilanne on täynnä lisääntyneet riskit pankeille ja arvo WACC tietysti kasvaa. Näin ollen olisi tarkoituksenmukaista käyttää "kultaisen keskiarvon" sääntöä, jossa osake- ja lainarahat yhdistetään optimaalisesti niiden likviditeetin saldon perusteella.

Pääomavarojen arvostusmenetelmä ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Perustuu pörssitietojen analyysiin vapaasti vaihdettujen osakkeiden tuoton muutoksista. Tässä tapauksessa oman pääoman diskonttokorkoa laskettaessa käytetään seuraavaa kaavaa:

DCAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

missä D b / r - riskitön tuotto;

β - erityinen kerroin;

D r - markkinoiden kokonaiskannattavuus (keskimääräinen arvopaperisalkku markkinoilla);

P 1 - palkkio pienille yrityksille;

P 2 - palkkio yksittäisen yrityksen riskiominaisuuksista;

R- maariski.

Riskitön korko otetaan pohjaksi yritykseen sijoittamiseen liittyvien erilaisten riskien arvioinnissa. Erityinen beetakerroin ( β ) edustaa maassa tapahtuviin taloudellisiin ja poliittisiin prosesseihin liittyvän systemaattisen riskin määrää, joka lasketaan tietyn yrityksen osakkeiden kokonaistuoton poikkeamien perusteella osakemarkkinoiden kokonaistuottoon verrattuna. koko. Markkinoiden kokonaistuotto on keskimääräinen markkinatuottoindeksi, jonka analyytikot laskevat tilastotietojen pitkän aikavälin tutkimuksen perusteella.

CAPM melko vaikea soveltaa Venäjän osakemarkkinoiden alikehittyneen olosuhteissa. Tämä johtuu ongelmista beeta-kertoimien ja markkinariskipreemion määrittämisessä erityisesti suljetuissa yrityksissä, joiden osakkeita ei noteerata pörssissä. Ulkomaisessa käytännössä riskitön tuottoaste on pääsääntöisesti valtion pitkäaikaisten joukkovelkakirjojen tai vekselien tuotto, koska niillä uskotaan olevan korkea likviditeetti ja erittäin pieni maksukyvyttömyysriski ( valtion konkurssin todennäköisyys on käytännössä poissuljettu). Venäjällä valtion arvopapereita ei kuitenkaan joidenkin historiallisten tapahtumien jälkeen pidetä psykologisesti riskittöminä. Siksi riskittömänä korkona voidaan käyttää viiden suurimman venäläisen pankin, mukaan lukien Venäjän Sberbankin, pitkäaikaisten valuuttatalletusten keskikorkoa, joka muodostuu pääasiassa kotimarkkinoiden tekijöiden vaikutuksesta. Mitä tulee kertoimiin β , sitten ulkomailla käytetään useimmiten valmiita julkaisuja näistä indikaattoreista taloushakemistoissa, jotka erikoistuneet yritykset ovat laskeneet analysoimalla osakemarkkinoiden tilastotietoja. Arvioijan ei yleensä tarvitse laskea näitä kertoimia itsenäisesti.

Muutettu pääomavarojen arvostusmalli ( MCAPM)

Joissakin tapauksissa on parempi käyttää modifioitua pääomavarojen arvostusmallia ( MCAPM), joka käyttää riskipreemiona sellaista indikaattoria, joka ottaa huomioon arvostettavan yrityksen ei-systeemiset riskit. Epäsysteemiset riskit (hajautettavissa olevat riskit)- Nämä ovat yhtiössä sattumanvaraisesti syntyviä riskejä, joita voidaan vähentää hajauttamalla. Sitä vastoin systemaattinen riski johtuu markkinoiden tai sen segmenttien yleisestä liikkeestä, eikä se liity tiettyyn arvopaperiin. Siksi tämä indikaattori sopii paremmin Venäjän olosuhteisiin osakemarkkinoiden kehitykselle, jolla on tyypillinen epävakaus:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P riski,

missä Db/r on Venäjän kotimaisten valuuttalainojen riskitön tuotto;

β - kerroin, joka on markkinariskin mitta (ei-hajautettavissa oleva) ja heijastaa tietyn toimialan yrityksiin tehtyjen sijoitusten kannattavuuden muutosten herkkyyttä osakemarkkinoiden kannattavuuden vaihteluille kokonaisuudessaan;

D r - markkinoiden kannattavuus kokonaisuudessaan;

P-riski on riskipreemio, joka ottaa huomioon arvostettavan yrityksen ei-systeemiset riskit.

Kumulatiivinen menetelmä

Siinä otetaan huomioon erityyppiset sijoitusriskit ja tehdään asiantuntija-arvio sekä yleisistä taloudellisista ja toimialakohtaisista että yrityskohtaisista tekijöistä, jotka aiheuttavat riskin suunnitelmatulojen jäämisestä. Tärkeimmät tekijät ovat yrityksen koko, rahoitusrakenne, tuotanto ja alueellinen hajautus, johtamisen laatu, kannattavuus, tulojen ennustettavuus jne. Diskonttauskorko määräytyy riskittömän tuoton perusteella, johon lisätään lisäpalkkio tähän yritykseen sijoittamisen riskistä ottaen huomioon määritellyt tekijät.

Kuten näet, kumulatiivinen lähestymistapa on jossain määrin samanlainen CAPM, koska molemmat perustuvat riskittömien arvopapereiden tuottoprosenttiin, johon on lisätty sijoittamisen riskiin liittyvä lisätulo (uskotaan, että mitä suurempi riski, sitä suurempi tuotto).

Olson malli ( Edwards-Bell-Ohlsonin arvostusmalli, EBO) tai ylitulon (voiton) menetelmä

Se yhdistää tulo- ja kustannuslähestymistavan komponentit ja minimoi niiden puutteet jossain määrin. Yrityksen arvo määritetään diskonttaamalla ylitulovirrat eli toimialan keskiarvosta poikkeavat tulot ja nettovarallisuuden käypä arvo. Tämän mallin etuna on kyky käyttää laskennassa käytettävissä olevia tietoja arvostushetkellä saatavilla olevien arvojen arvosta. Tässä mallissa merkittävä osuus on todellisilla investoinneilla, ja vain jäännösvoittoa vaaditaan, eli sitä osaa kassavirrasta, joka todella kasvattaa yrityksen arvoa. Vaikka tämä malli ei ole ilman vaikeuksia käytössä, se on erittäin hyödyllinen kehitettäessä organisaation kehittämisstrategiaa, joka liittyy liiketoiminnan arvon maksimointiin.

Yrityksen markkina-arvon lopullisen arvon johtaminen

Yrityksen alustavan arvon määrittämisen jälkeen on tehtävä useita muutoksia lopullisen markkina-arvon saamiseksi:

  • oman käyttöpääoman yli/puute;
  • yrityksen ydinliiketoimintaan kuulumattomista varoista;
  • laskennallisista verosaamisista ja -veloista;
  • nettovelkaan, jos sellaista on.

Koska diskontatun kassavirran laskennassa on mukana vaadittu määrä tuloennusteeseen liittyvää omaa käyttöpääomaa, niin jos se ei vastaa todellista arvoa, on lisättävä oman käyttöpääoman ylijäämä ja vähennettävä haitasta alustavien kustannusten arvo. Sama koskee järjestämättömiä omaisuuseriä, sillä laskelmaan osallistuivat vain ne varat, joita käytettiin kassavirran muodostukseen. Tämä tarkoittaa, että jos on ydinliiketoimintaan kuulumatonta omaisuutta, jolla on tietty arvo, joka ei sisälly kassavirtaan, mutta joka voidaan realisoida (esimerkiksi myytäessä), on liiketoiminnan alustavaa arvoa nostettava arvolla. tällaisten omaisuuserien arvosta erikseen laskettuna. Jos sijoitetulle pääomalle on laskettu yrityksen arvo, niin muodostuva markkina-arvo viittaa koko sijoitetun pääoman määrään, eli siihen sisältyy omien varojen kustannusten lisäksi yhtiön pitkäaikaisten velkojen kustannus. Tämä tarkoittaa, että oman pääoman kustannusten saamiseksi on tarpeen alentaa vakiintuneen arvon arvoa pitkäaikaisen velan määrällä.

Kaikkien oikaisujen jälkeen saadaan arvo, joka on yhtiön oman pääoman markkina-arvo.

Yritys pystyy tuottamaan tuloja myös ennustejakson päätyttyä. Tulojen pitäisi vakiintua ja saavuttaa tasainen pitkän aikavälin kasvuvauhti. Laskeaksesi ennusteen jälkeisen ajanjakson kustannukset, voit käyttää yhtä seuraavista alennuslaskentamenetelmistä:

  • pelastusarvon mukaan;
  • substanssiarvon mukaan;
  • Gordonin menetelmän mukaan.

Gordon-mallia käytettäessä loppuarvo määritellään ennusteen jälkeisen ajanjakson ensimmäisen vuoden kassavirran suhteena diskonttokoron ja kassavirran pitkän aikavälin kasvuvauhdin erotukseen. Sitten loppuarvo alennetaan nykykustannusindikaattoreiksi samalla diskonttokorolla, jolla diskontataan ennustejakson kassavirrat.

Tämän seurauksena liiketoiminnan kokonaisarvo määräytyy ennustejakson tulovirtojen nykyarvojen ja ennusteen jälkeisen yrityksen arvon summana.

Johtopäätös

Yrityksen arvon estimoinnissa tuottolähtöisesti luodaan kassavirtojen taloudellinen malli, joka voi toimia pohjana tietoisten johtamispäätösten tekemiselle, kustannusten optimoinnille, projektikapasiteetin lisäämismahdollisuuksien analysoinnille ja volyymien monipuolistamiselle. tuotteista. Tämä malli on edelleen hyödyllinen arvioinnin jälkeen.

Jotta voit valita yhden tai toisen menetelmän markkina-arvon laskentaan, sinun on ensin päätettävä arvioinnin tarkoituksesta ja sen tulosten suunnitellusta käytöstä. Sitten kannattaa analysoida lähitulevaisuudessa odotettavissa oleva muutos yrityksen kassavirroissa, pohtia taloudellista tilaa ja kehitysnäkymiä sekä arvioida taloudellista ympäristöä, niin globaalia kuin kansallista, mukaan lukien toimiala. Kun yrityksen markkina-arvo on tiedettävä ajanpuutteen vuoksi tai muilla menetelmillä saatujen tulosten vahvistamiseksi tai kun syvällistä kassavirta-analyysiä ei ole mahdollista tai vaadita, voidaan kapitalisointimenetelmällä saada nopeasti suhteellisen luotettava tulos. Muissa tapauksissa, varsinkin kun tuloperusteinen lähestymistapa on ainoa tapa laskea markkina-arvo, diskontatun kassavirran menetelmä on edullinen. Ehkä tietyissä tilanteissa tarvitaan molempia menetelmiä yrityksen arvon laskemiseen samanaikaisesti.

Eikä tietenkään pidä unohtaa, että tulomenetelmällä saatu arvo riippuu suoraan analyytikon pitkän aikavälin makrotalouden ja toimialaennusteen tarkkuudesta. Kuitenkin jopa karkeiden ennusteiden käyttö tulolähestymistapaprosessissa voi olla hyödyllistä määritettäessä yrityksen arvioitua arvoa.

Asuntokauppoja suoritettaessa on ensinnäkin tarpeen arvioida se. Kiinteistöjen arvioinnissa käytetään erilaisia ​​lähestymistapoja: kannattava, vertaileva, kallis. Tulolähestymistapa kiinteistöjen arvioinnissa on saavuttanut suosiota maassamme. Mikä on tämän lähestymistavan ydin? Missä tapauksissa on suositeltavaa soveltaa tätä lähestymistapaa neliömetrien arvioinnissa? Mitä tulomenetelmiä on olemassa ja millä ehdoilla kutakin niistä sovelletaan? Milloin on järkevää luopua tällaisesta lähestymistavasta pinta-ala-arvioinnissa?

Mitkä ovat kiinteistöjen arviointimenetelmät?

Liittovaltion laki nro 135, 29. heinäkuuta 1998 "Arviointitoiminnasta Venäjän federaatiossa" korostaa sellaisia ​​lähestymistapoja kuin:

  • Vertaileva- joukko toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on verrata asuntoja vastaaviin, joista on saatavilla hintatietoja.
  • kalliiksi- menetelmät, joiden tarkoituksena on määrittää kustannukset, joita vaaditaan esineen entisöinnin tai vaihtamisen yhteydessä, ottaen huomioon poistot. Oletetaan, että ostaja ei anna valmiista omaisuudesta suurempaa summaa kuin vastaavan kohteen luomisesta.
  • Kannattava- perustuu laskelmaan paitsi neliömetrien hinnasta, myös siitä saataviin arvioituihin tuloihin (esimerkiksi vuokratuloihin).

Mikä on tuloperusteinen lähestymistapa?

Tämän menetelmän soveltaminen perustuu seuraavaan periaatteeseen: rahoituksen sijoitusalueen kustannusten on vastattava kohteen laatua tällä hetkellä ja tuoton määrää tulevaisuudessa.

Lähestymistavan etuna on, että sen avulla sijoittaja voi arvioida kohdetta suurimmassa määrin tulonlähteeksi. Alueen kyky tuottaa voittoa tulevaisuudessa on tunnustettu pääasialliseksi alueen arvoa määrittäväksi tekijäksi. Haittapuolena on, että ennustetiedot otetaan perustana.

Tuloihin perustuva lähestymistapa heijastaa tietoja, kuten:

  • Laatu, voiton määrä, jonka kiinteistö voi tuoda ajanjaksolla.
  • Riskit, jotka ovat tyypillisiä sekä laitokselle itselleen että alueelle.

Tulojen lähestymistavat

On olemassa menetelmiä, kuten:

  • tulojen pääomittaminen.
  • Linkitetty sijoitusmenetelmä.
  • Diskontoitu kassavirtamenetelmä.

Miten tulojen pääomitusmenetelmä toimii?

Tällä menetelmällä lasketaan tulevaisuuden voiton ja nykyisen kiinteistön arvon välinen suhde.

Lähestymistapa näyttää tältä:

C \u003d BH / K, missä

  • Kanssa- neliömetrien hinta,
  • BH- kohteen odotettu tuotto tietyltä ajalta puhtaassa muodossaan,
  • Vastaanottaja– pääomitusaste (kerroin).

Näillä ehdoilla ymmärretään kiinteistön hinnan suhde siitä saataviin tuloihin.

Suora pääomitusmenetelmä on menetelmä, jossa kiinteistöjen ja tulojen vakaan käytön edellytykset pysyvät ennallaan, eikä investointeja tarvita alkuvaiheessa, vaan myös voitto ja pääoman tuotto kirjataan.

Suoralla pääomituksella arvo muodostuu tietylle ajanjaksolle ottamatta huomioon alueen mahdollista jälleenmyyntiä raportointikauden päättyessä.

Suoraa kirjainta käytetään, kun:

  • Rahoitusvirrat ovat yli nollan ja pysyvät vakaina pitkään.
  • Voitto on hieman kasvanut ajan myötä.

Menetelmää ei sovelleta, jos:

  • Tulot ovat epävakaat.
  • Kohteen sijaintirakennuksen rakentaminen ei ole valmis tai alue on kunnostettavissa.

Laskentavaiheet:

  1. Odotetun voiton laskeminen. Laskennassa otetaan 12 kuukautta tai vuoden keskiarvo. Huomio kiinnitetään kiinteistön mahdollisimman tehokkaaseen käyttöön.
  2. Pääomitussuhde lasketaan.
  3. Alueen hinta kokonaisversiossa määräytyy.

Diskontoitu kassavirtamenetelmä (DCF)

Tällä menetelmällä hinnan laskenta suoritetaan muutaman viime vuoden ajalta ja kiinteistön arvoa määritettäessä otetaan huomioon kohteen mahdollisesta jälleenmyynnistä saatavat tulot. Menetelmän etuna on kyky arvioida kohdetta, jos rahoitusvirrat ovat epävakaita.

DCF on voimassa seuraavissa olosuhteissa:

  • Riittävän tiedon olemassaolo kiinteistötulojen määrän laskemiseksi tulevaisuudessa.
  • On syytä uskoa, että rahoitusvirrat nykyisyydessä ja tulevaisuudessa vaihtelevat (kasvun tai pienenemisen suhteen).
  • Kohde on liikekiinteistö, jolle on ominaista monipuolisuus ja huomattava pinta-ala.
  • Voitot ja kulut ovat kausiluonteisia.
  • Kiinteistö sijaitsee rakenteilla olevassa tai juuri valmistuneessa rakennuksessa, joka on tarkoitus ottaa käyttöön.

DDP:n laskenta suoritetaan alla olevan algoritmin mukaisesti:

  1. Käytettävissä olevien tietojen perusteella otetaan ennustejakso. Venäjällä se on 35 vuotta.
  2. Tietyn ajanjakson voiton määrä ennustetaan.
  3. Lasketaan alueen jäännöshinnan kokonaisarvo voittovirran pysähtymisen jälkeen.
  4. Diskonttokoron määrittäminen jonkin ajan kuluttua tulevan tai maksettavan rahoitusvirran laskemiseksi. Siten on mahdollista arvioida riskien suhde voittoon.
  5. Kiinteistön hinnan laskenta.

Joissakin tapauksissa kiinteistöasioita käsiteltäessä se on välttämätöntä. Milloin notaariin kannattaa ottaa yhteyttä, kerroimme erillisessä artikkelissa.
Tietoja siitä, mitkä asiakirjat sinun tulee tarkistaa asuntoa ostettaessa. Varmistus on tehtävä, jotta ei tulevaisuudessa päädytä oikeuteen kaupan laillisuuden riitauttamisen yhteydessä.

Luopuminen tulolähestymistavasta

Koska tulomenetelmää käytetään, jos sijoitustavoite on olemassa, tämä menetelmä ei ole tarkoituksenmukainen ostettaessa asuinkiinteistöjä henkilökohtaisiin tarkoituksiin. Tässä tapauksessa on sallittua käyttää vertailu- tai kustannusmenetelmiä tai niiden yhdistelmää.

On tilanteita, joissa arvioija kieltäytyy tulomenetelmästä, koska ei ole olemassa asiakirjoja, joiden perusteella olisi mahdollista tehdä laskelmia. Ilman tarvittavaa dokumentaatiota arviointialgoritmia rikotaan, mikä aiheuttaa väärän käsityksen kaupan kannattavuudesta.

Tämän videon asiantuntija puhuu tulojen lähestymistavasta kiinteistöjen arvioinnissa:

Tulolähestymistapaa on järkevää soveltaa, jos ostetaan ei-kaupallista kiinteistöä ja hankinnan tarkoitus on sijoitus. Tulolähestymistapoja on useita, yhden tai toisen soveltamisen kohtuullisuuden voi arvioida asiantuntija kohteen ominaisuuksien ja neliömetrien hankintatarkoituksen perusteella.

Asianajajamme neuvoo sinua maksutta.