Максимален приход од изнајмување стан. Станбено изнајмување: во потрага по максимална профитабилност

Колку е помалку престижна областа, толку е попрофитабилно да се изнајмуваат станови во неа, дознаваат аналитичарите на CIAN. Најбрзо се исплаќаат становите во Нова Москва, Капотња, Љубино и Кузминки, но и потешко се продаваат од становите во престижни области.

Атрактивна хауба

Просечниот принос од долгорочно изнајмување стан во Москва во првата половина на 2016 година изнесува 5,5%, според студијата подготвена од специјалисти CIAN. Со други зборови, можно е да се поврати станот во метрополите со тоа што ќе го изнајмите за нешто повеќе од 18 години. Во исто време, периодот значително варира за различни региони.

Како што се испостави, сопствениците на најскапиот недвижен имот во центарот на градот најтешко ги враќаат средствата потрошени за нејзино купување. Предводници на анти-рејтингот беа областите Арбат, Хамовники и Гагарински. Овде, стапката на капитализација (односот помеѓу цената на средството и големината на годишниот приход добиен од неговото издавање) флуктуира во опсег од 4–4,5%, укажува CIAN. Така, откако купив стан во овие области, ќе бидат потребни 22-25 години да се чека за враќање на инвестицијата.

Купувањето стан во најмалку престижни области, напротив, е најперспективната инвестициска одлука, произлегува од податоците од студијата. Максимален профит за инвеститорите ќе донесе изнајмување станови во населбите Первомајскоје и Марушкинское во Нова Москва, како и во областа Капотња во Југоисточниот административен округ. Стапките на капитализација овде се движат од 6,4 до 6,7%. Односно, рентиерот ќе може да ги врати своите инвестиции за 15–15,6 години. Лидери во однос на профитабилноста (6,7%) се трисобните станови во близина на Московската рафинерија за нафта во Капотња.

Овој ефект се должи на фактот дека како што се оддалечувате од центарот на градот, цените за изнајмување не се намалуваат колку што е цената по квадратен метар, објаснува CIAN.

Студијата се заснова на анализа на повеќе од 1 милион огласи за продажба и изнајмување станови во Москва објавени на порталот cian.ru во 2012-2016 година. Во исто време, стапките за изнајмување и трошоците за домување беа намалени земајќи ја предвид динамиката на цените и стапките на изнајмување.

Компанијата "Miel-Rent" ги дава приближно истите бројки како CIAN, сепак, без поделба по област: стапката на капитализација на становите од економска класа во главниот град е од 4 до 7% годишно.

Однушки е попопуларен

Во текот на изминатата година, популарноста на изнајмување апартмани со една спална соба порасна. „Нивното учество во структурата на побарувачката за годинава се зголеми за 3 п.п. и изнесуваше 58%, - вели Ерик Сегерборг, извршен директор на порталот Domofond.ru. - Истовремено, бројот на барања за контакт за огласи за двособни и трисобни станови за издавање, напротив, е намален за 1 п.п. - 34 и 7% соодветно“. Просечната стапка на изнајмување, исто така, се намали во текот на изминатата година во сите сегменти на домување за 3%. Можете да изнајмите еднособен стан во Москва во просек за 30,8 илјади рубли, двособен стан - за 43,3 илјади рубли.

Рентиерско правило

Податоците на CIAN го потврдуваат таканареченото златно правило на рентиер, вели Сергеј Шлома, директор на одделот за секундарниот пазар во Inkom-Nedvizhimost: „Колку е помал просторот за живеење, толку е поевтин, толку повеќе приход носи. Од оваа гледна точка, еден вид задоволство е да се стекне со луксузни недвижности за да се изнајми: профитабилноста на елитните недвижности е минимална во споредба со типичното домување.

Профитабилноста од изнајмување елитни недвижности варира помеѓу 1-4% од почетната сума на инвестиција, во зависност од цената на метар квадратен, завршетоците, опремата и мебелот, проценува Јулија Ковалева, директорка на одделот за лизинг на урбани недвижности на Калинка Груп. Оддалеченоста од центарот, исто така, често игра во корист на рентер. „Во нашата база на податоци има стан во Бутиковски, 5, во областа Остоженка, кој се издава за 10.000 долари месечно“, дава пример Ковалев. „Во исто време, релативно евтин стан на насипот Тарас Шевченко, ½, неодамна беше изнајмен од сопственикот за 15.000 долари.

Подемократските опции се изнајмуваат не само попрофитабилни, туку и побрзо. На пример, становите од економска класа сега заминуваат во просек за неколку дена, а минатата година тоа беше само неколку часа, проценува Оксана Пољакова, заменик-директор на одделот за изнајмување станови во Инком-Недвижимост. „Апартмани за удобност и бизнис класа сега се избираат за околу две недели од седум до десет опции“, продолжува таа. „Минатата година, тие гледаа низ три или четири стана не повеќе од четири дена“. Елитните апартмани може да бидат изложени онолку долго колку што сакате, додека сопственикот не одлучи соодветно да ја намали стапката за изнајмување.

Ако земеме статистика во просек за областа, тогаш заклучоците на CIAN се логични - поевтините области носат поголема профитабилност, се согласува Ана Моисеева, генерален директор на агенцијата за недвижности Home Staging. Од друга страна, профитабилноста секогаш зависи не само од областа, туку и од конкретниот стан. Има неколку знаци за течен објект, наведува експертот: мала снимка, ниска цена, близина на метрото и центарот. „Важно е секогаш да се запамети дека еден ден станот што моментално се издава сепак ќе мора да се продаде“, забележува Моисеева. „И тогаш факторите кои се корисни за рентиерот ќе го направат помалку течен за продавачот“.

Купете поблиску до центарот

„Периодот на изложеност на становите за продажба, се разбира, зависи од квалитетот на самиот стан: соодветноста на неговата цена, зградата и подот“, вели Ана Мојсеева, генерален директор на агенцијата за недвижности Home Staging. „Но, генерално, стан во попрестижна област може да биде изложен околу два до три месеци наспроти шест месеци или повеќе за помалку течни станови во оддалечените области“.

Фактот дека недвижностите лоцирани поблиску до центарот се продаваат подобро, според Rosreestr. На пример, во првата половина на 2016 година, речиси 15% помалку трансакции со пренос на права на станбени простории беа регистрирани во Московскиот регион отколку во истиот период во 2015 година: 294,7 илјади и 345,4 илјади трансакции, соодветно. Овие статистички податоци опишуваат главно трансакции на секундарниот пазар на домување.

Се намалува и побарувачката за нови згради. Од јануари до јуни 2016 година, бројот на договори за учество во заедничка изградба на станови (ДДУ) во московскиот регион се намали за 4%, на 41,3 илјади.

Во Москва, напротив, почесто почнаа да се склучуваат трансакции и со нови и со препродажни недвижности. Вкупниот обем на трансакции со пренос на сопственост на станови се зголеми за 10,8%, на 62,7 илјади рубли.

На популарноста на Москва влијаеше фактот што во текот на изминатата година и половина, московските програмери донесоа на пазарот рекорден обем на нови проекти кои можат да се натпреваруваат со цената на московскиот регион, објаснува шефот на IRN- Консалтинг Татјана Каљужнова. Одигра улога и попусти. „Во околу 30% од проектите со 100% плаќање, можете да добиете попуст од 5-10%“, забележува Каљужнова.

Просечната цена од 1 квадрат. m во новите згради во Москва (во областа од Третиот кружен пат до Московскиот кружен пат), според IRN, сега е 172,3 илјади рубли. Во московскиот регион, според резултатите од јуни, таа изнесуваше 85,4 илјади рубли. за 1 кв. м, според студијата на компанијата „Мил-нови згради“ . Но, кога се гледаат конкретни понуди, придобивките од купување стан во Москва стануваат поочигледни. Така, на пример, во средината на јуни, Желдорипотека лансираше нов станбен комплекс, Атмосфера, во областа Љублино во Југоисточниот административен округ. Во фазата на подготовка на локацијата за градежни работи, цената на еднособните и трисобните станови со површина од 34,9–76,9 кв. m е 4,1-11,1 милиони рубли, или 115-145 илјади рубли. за 1 кв. м.

За еден „плоштад“ во станбениот комплекс „Опалиха О3“, кој се наоѓа во московскиот регион, на 13 километри од Московскиот кружен пат, ќе треба да платите во просек 124 илјади рубли, а цената на становите, според инвеститорот веб-страница, се проценува од 2,4 милиони до 6,86 милиони рубли. (за еднособен и трисобен стан, соодветно).

Дури и најпрофитабилните инвестиции на пазарот на долгорочни изнајмувања се значително инфериорни во однос на профитабилноста во однос на традиционалните банкарски депозити. Според Централната банка, основната стапка на принос на депозитите во рубља за повеќе од една година во јули е 10,7% годишно.

Ако изнајмите стан, обично со закон треба да поднесете даночна пријава и да платите даноци. Доколку не изнајмувате стан како претприемач, декларацијата што треба да ја пополните е декларацијата 3-NDFL. А данокот што треба да го платите на приход е персонален данок на доход (персонален данок на доход). Инаку, таквиот данок се нарекува и „данок на доход“.

Декларацијата 3-NDFL се поднесува до даночниот орган секоја година. Значи, во 2018 година поднесувате изјава за приходи добиени од издавање стан во 2017 година, во која се пресметува данокот што се плаќа. Вие исто така имате обврска да поднесете декларација 3-NDFL со сите информации до даночниот орган ако изнајмувате стан во еден град и живеете во друг (на пример: изнајмување стан во Москва, за што исто така треба да платите данок).

Ако изнајмувате стан оваа година, тогаш мора да поднесете 3-NDFL декларација и да платите данок за изнајмување стан во 2018 година во 2019 година.

Кога и каде е поднесена декларацијата во 2018 година

Декларацијата 3-NDFL, по правило, се поднесува на крајот на календарската година во која сте добиле приход од изнајмување стан. На крајот на годината, но најдоцна до 30 април во годината што следи по онаа во која сте примиле приход. Декларацијата, по правило, се поднесува до даночната служба на местото на вашето постојано живеалиште (дури и ако домувањето што го изнајмувате се наоѓа на друго место). Од вас не се бара да поднесувате никакви документи со декларацијата, но препорачливо е да приложите копија од договорот за закуп (или закуп) на декларацијата. Значи поверојатно е дека инспекторот ќе разбере се во декларацијата и нема да бара од вас дополнителни информации. Но, ве молиме не го враќајте оригиналниот договор, бидејќи нема да биде вратен. Декларацијата може да се испрати по пошта. Значи, не мора да одите во даночната служба. Најчесто, доколку документите се правилно изработени и доставени, инспекцијата повеќе не поставува прашања.

Кога и во колкав износ се плаќаат даноците за изнајмување стан

Ќе треба сами да платите данок на доход. Односно, тоа е ваша одговорност, а данокот мора да го платите сами, без да чекате даночната служба да ви испрати известување. Роковите за плаќање данок не се исти како и за поднесување декларација. Плаќањето на даноците за изнајмување стан се врши најдоцна до 15 јули во годината што следи по онаа во која сте примиле приход. Данокот за изнајмување стан за таканаречените даночни жители е 13%. Како по правило, даночен жител, без оглед на државјанството, е оној кој постојано живее во Русија (поточно, поминал повеќе од шест месеци во Русија во календарската година во која е примен приходот од изнајмување станови).

Пример

Александра од Санкт Петербург цела 2017 година изнајмувала стан во Москва за 25.000 рубли месечно. На крајот на 2017 година, до (најдоцна до) 30 април 2018 година, Александра самостојно ја пополни даночната пријава 3-NDFL. Ја испратила во даночната служба во Санкт Петербург на местото на постојана регистрација на Александра. Кон декларацијата приложила копија (не заверена на нотар) од договорот за закуп, направен од самата себе. Александра ја испратила декларацијата и копија од договорот по пошта за да не губи време на „кампања“ до увидот. До 15 јули 2018 година, таа самостојно платила 39.000 рубли данок на доход (со стапка од 13%).

Како да се направи сè со данок

На веб-страницата на Даноци, ќе најдете се што ви треба за правилно да ја пополните и поднесете вашата декларација во кој било дел од Русија и да не плаќате дополнителни даноци. Сега не треба да одите кај консултанти. Можете да направите сè сами многу побрзо и поевтино:

1 Пополнете ја декларацијата на веб-страницата за данок.Кај нас ќе биде брзо и лесно правилно да се пополни декларацијата.

2 Преземете го образецот за опис на прилогот за испраќање на декларацијата по пошта.Едноставен образец за инвентар на една страница може да се преземе од делот „3-NDFL Declaration“ / „How to file 3-NDFL“ на веб-локацијата.

3 Испратете ја декларацијата во вредно писмо со опис на прилогот.Не мора ни да одите во даночната служба.

За да продолжите со пополнување на 3-персоналната пријава за данок на доход на нашата веб-локација, кликнете на копчето Следно подолу.

Согласно законот, сопственикот, издавајќи личен простор за живеење, е должен да плати данок на државата. Денес неговата стапка е 13%, но следната година можно е зголемување.

Оданочувањето важи за сите лица, физички и правни, кои остваруваат добивка.

Придружуван од приемот на материјална корист.

Затоа, сопственикот мора да плати данок во износ од 13% за поединциили 6% за индивидуални претприемачи.

Задолжително е да се состави и регистрира доколку просториите се изнајмени повеќе од 12 месеци.

Откако се договориле за пренос на правото на користење на станот или куќата на закупецот, двете страни во трансакцијата мора да го обезбедат со писмен договор.

Изнајмувањето и ангажирањето не треба да се мешаат, бидејќи и во двата случаи се склучуваат различни видови договори.

Страните се нарекуваат сопственик и закупец. Овој договор предвидува дополнително сместување во просториите на поединецот-работодавачи членовите на неговото семејство, на пример.

При изготвување договор, неопходно е да се земат предвид можните тешкотии, контроверзните точки. Мора да има опис на имотот што се наоѓа во просториите, неговиот изглед, условите за решавање спорови, раскинување на трансакцијата итн.

Пополнетиот договор мора да биде регистриран. Оваа постапка се спроведува ФТСи градската администрација.

За ова ви требаат документи:

• , за домување;
• граѓански пасоши на страните во договорот;
• до просториите;
• 3 примероци од договорот;
• изјава на сопственикот;
• полномошно, доколку дејствијата не ги изврши сопственикот;
• уплатница платена .

Регистрацијата трае малку повеќе 2 недели. Можете сами да поднесете пакет документи, да го испратите со вредно писмо со список на прилози или преку Интернет.

Ако домувањето се изнајмува за период помал од 12 месеци, договорот не може да се регистрира (член 609 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Пресметка на персонален данок на доход од сопственикот при издавање станови

Без разлика дали е регистриран или не, сопственикот мора да плати данок во државниот буџет, бидејќи остварува добивка (објект на оданочување).

За да се одреди износот што треба да се плати, во договорот мора да се наведе месечна исплата.

Ова се прави еднаш годишно. Рокот за плаќање персонален данок на доход во 2015-2016 година е определен до мај во годината што следи од годината во која станот бил издаван.

Декларацијата ја прифаќа даночната служба во местото на живеење на сопственикот на домувањето. Сегашната даночна стапка е 13% .

Ако данокот не се плати, даночните власти можат да го казнат сопственикот за голема сума.

Сопственикот на станот пресметувањето на данокот го прави сам. Формуларот за декларација мора да се земе од истата Федерална даночна служба.

При пресметување на износот, мора да се земат предвид следниве нијанси:

Вработените во Федералната даночна служба ќе му дадат на сопственикот на просториите детали за плаќање.

Износот на данокот се пресметува според следната формула:

H \u003d A * C * 13%,

Х- износот на данокот што се плаќа;
НО- кирија (наведена во договорот);
Со- бројот на месеци во кои станот бил издаван;
13% - даночна стапка за 2015 година.

Ако станот се издава конкретно, односно на правно лице, самиот сопственик мора да го задржи данокот. Само додава 13% на киријата. Државата го назначува за даночен агент во таквите односи.

Постапката за плаќање персонален данок на доход на приход од изнајмување на станови

По пополнување на декларацијата и приложување на договорот и личните документи кон неа, посетете ја даночната служба. Прашајте ги вработените за банкарски детали.

Можете да извршите плаќање и преку поштата. Пополнетата сметка можете да ја платите и практично преку која било банка онлајнод вашата банкарска сметка.

Данокот можете да го плаќате еднаш годишно или со авансно плаќање во рок од 12 месеци. Главната работа е што до мај во тековната година по извештајната, сопственикот целосно ги исплатил даночните давачки.

Ако сопственикот е регистриран како претприемач, тогаш тој исто така е должен да поднесе декларација до Федералната даночна служба. Сепак, покрај данокот, плаќањата за осигурување на пензискиот фонд на Руската Федерација, кои надминуваат 30 илјади рубли годишно.

При користење на патент, индивидуален претприемач ги плаќа неговите трошоци и 50% исплати за осигурување.

Дали закупецот подлежи на даноци и такси?

Лицето што ги изнајмува просториите не плаќа данок.

Неговата единствена обврска е навреме и во целост да му ја плати киријата на сопственикот. Доколку договорот содржи клаузула за неопходност, тоа станува задолжително и за жителите.

Исклучок е случајот кога во самиот текст на договорот е наведено тоа данокот мора да го плати закупецот.

Потоа, компанијата е даночен агент на својот вработен и плаќа данок наместо сопственикот на просториите, но на негова сметка.

Последици за сопственикот на куќата во случај на одбивање да го регистрира договорот и неплаќање данок

Ако имотот е даден под закуп повеќе од една година, договорот мора да биде регистриран.

Износот на данокот може значително да се намали со регистрирање како индивидуален претприемач. Кога еден претприемач избира „поедноставување“, тогаш неговите должности вклучуваат плаќање за сè 6% од добиената добивка.

Ако е направено без регистрација на договорот и, соодветно, без плаќање данок, сопственикот ќе биде казнет.

Се разбира, санкциите ќе се применат само доколку Федералната даночна служба некако стане свесна за овој факт.

Доколку декларацијата не е поднесена, а данокот е платен, сопственикот се соочува со казна - казна од 5% од износот на добивкатанаведено во декларацијата за секој месец на доцнење (член 119 од Даночниот законик на Руската Федерација).

Ако и по казната сопственикот не го плати данокот, тогаш казните ќе се зголемат за друг 20% од сумата не е вклучена во буџетот. Минималната казна е 1000 рубли.

Покрај тоа, дури и кривична одговорност за даночно прикривање може да се примени на сопственикот на станот. Тоа се случува во случај кога даноците се скриени во особено голем обем ( над 600 илјади рубли), што сопственикот мораше да го плати до 3 години.

Член 198 од Кривичниот законик на Руската Федерација ја одредува висината на паричната казна во овој случај - 100-300 илјади рубли. Алтернативна опција е принудна работа до 12 месеци, апсење, затвор до една година.

Меѓутоа, за да се повратат вистинските даноци и/или парични казни, даночната служба мора да го докаже на суд фактот за незаконско изнајмување. Во пракса, ваквите случаи се ретки.

Дури и ако вработен во полиција или обвинителство дојде во станот и е заинтересиран за луѓето што живеат во станот, многу е тешко да се докаже фактот на вработување.

Жителите често се претставуваат како пријатели, роднини и познаници.

Документи кои потврдуваат трансфер на пари, често никој не ги составува, ограничени на усни договори.

Ако, сепак, сопственикот не сака да го плати данокот, не треба да се ограничувате на усмен договор.

поцелисходно склучи договор за бесплатна употреба, со што се гарантира барем безбедноста на имотот и просториите во нивната оригинална форма.

Во спротивно, сопственикот може да не добие исплата, да најде долг или скршен мебел во станот.

Видео: Како да се пресмета данокот на доход од изнајмување?

Програмата објаснува какви даночни обврски треба да ги плати сопственикот-закупец.

Се дискутира во колкав износ и во кој временски период се плаќа персоналниот данок на доход на приходите од наемнини, како се одвива постапката за поднесување даночна пријава и фактичкото плаќање на данокот, како сопственикот го минимизира износот на данокот што се плаќа.

Постојат два начина да се заработи приход од станбени недвижности - преку профитабилна продажба и изнајмување станови. Покрај тоа, ако во првиот случај зборуваме за еднократен прием на средства, тогаш во вториот случај, сопственикот на имотот може да смета на долгорочен пасивен приход, што ја прави оваа стратегија слична на ставање заштеди на банкарски депозит.

Сепак, Русите сметаат дека издавањето дом е поефективен начин за заработка од банкарски депозит. Според резултатите од анкетите на аналитичкиот центар на Националната агенција за финансиски истражувања, граѓаните како најсигурна инвестиција на средства го навеле купувањето на недвижен имот (49%). „Купувачите кои го избираат патот на рентер добиваат одредена сума од месец во месец, но во исто време, периодот на враќање е долг 15-18 години“, вели Наталија Кузнецова, генерален директор на агенцијата за недвижности Бон Тон.

Според INCOM-Nedvizhimost, моментално 44.644 станбени имоти се издаваат само во старите граници на Москва, од кои 88% се станови, а 12% се соби. Во текот на годината, вкупната понуда се зголеми за 27,5%. Односно, бројот на московјани кои изнајмуваат станови е зголемен за нешто повеќе од една четвртина во овој период.

„Растот на понудата за изнајмување е доказ за социјалната несигурност на значителен слој од населението. Навистина, за многумина изнајмувањето станови станува главен извор на приход “, коментира Оксана Пољакова, заменик-директор на одделот за изнајмување станови INCOM-Nedvizhimost.

Според Миел-Аренда, денес еднособните станови се најбарани на пазарот за изнајмување. Повеќе од 30% од сите станари бараат токму таков формат на домување, иако за време на кризата се зголеми и уделот на собите на пазарот за изнајмување.

Рентиер со хипотека

Главните причини за популарноста на рентиерската стратегија се нестабилноста на валутите и хипотеките. Во контекст на слабеењето на рубљата, многу продавачи одбиваат да го продадат предметот во корист на негово изнајмување. Покрај тоа, повеќето од становите купени за последователна испорака неодамна се стекнати со хипотекарен заем, вели Оксана Пољакова.

За изнајмување, купувачите најчесто ги разгледуваат опциите во Москва со погодна локација и близина на метрото, предност се дава на готови апартмани.

Сепак, жестината на инвеститорите постепено избледе како што се развиваше пазарот на домување во модерна Русија. Денес, според Наталија Кузнецова, учеството на инвестициските трансакции на примарниот пазар е до 4-5%. За споредба: според CIAN, пред една година учеството на инвестициските трансакции во нови згради беше 9%, а во почетокот на 2000-тите достигна 35%.

„Проблемот со оваа стратегија е долгиот период на враќање. Приносот е до 7% годишно (за проекти од класа на удобност), што не го покрива реалното ниво на инфлација“, смета Кузнецова.

Во исто време, според неа, депозитите не можат да се наречат попрофитабилна алтернатива - нивниот просечен пазарен принос е сосема споредлив со приносот од издавање станови.

Депозит или стан

Компанијата „БЕСТ-Новострој“ ја спореди профитабилноста од лизинг со профитабилноста од ставање средства на депозит.

„Земајќи ги предвид флуктуациите на стапките на депозитите во рубља и промените во просечните буџети за купување на објект (за споредба, зедовме стан со 2 соби во нова зграда), профитабилноста од изнајмувањето останува речиси споредлива со профитабилноста од пласман на депозит“, коментира претседателот на одборот на директори на компанијата „БЕСТ-Новострој“ Ирина Доброхотова.

Но, не заборавајте на деталите. Депонентот добива најголема камата доколку не ги повлече и не го надополни депозитот пред истекот на рокот, додека средствата од изнајмувањето може да се трошат месечно за свои потреби или да се испраќаат на дополнет депозит. Така, сопственикот на станот може да добие двојна корист, забележува Доброхотова.

Но, изнајмувањето стан има свои лоши страни, вели таа. Тоа се потребата за плаќање персонален данок на доход (може да се намали од 13% на 6% со стекнување на патент или дејствување како индивидуален претприемач), потребата да се плати данок на имот, како и трошоците за амортизација (тековни поправки). Исто така, меѓу минусите е ризикот од губење на приход во случај на предвремено раскинување на договорот со станарите. Може да се применат такси за агенти доколку станот се изнајмува преку брокер.

За да не плаќаат провизија на брокер, некои сопственици бараат станари со објавување огласи на интернет страници, известување пријатели и познаници итн. Но, ова станува сè помалку популарно: станоиздавачите дознаваат дека можат бесплатно да ги сервисираат агенциите за недвижности со сопствена база на податоци за имотите.

Така, според INCOM-Nedvizhimost, за три години учеството на независните станоиздавачи е намалено за 25 процентни поени на 20%. Во есента 2015 година, тоа беше 45%, една година подоцна - 32%, а во 2017 година - само 27% од сопствениците на куќи се обидоа да дејствуваат сами.

Не заборавајте за недостатоците на ставање средства на депозит. Ако лиценцата е одземена или банката банкротира, ризикот од неотплата на депозитот останува при ставање износ над 1,4 милиони рубли. Друг значаен недостаток е неможноста за повлекување или губење на камата во случај на предвремено повлекување на средства од депозитот.

Додека експертите се расправаат и ја споредуваат профитабилноста на банкарски депозит и изнајмување стан, пазарот на станови за изнајмување започна постепено закрепнување по кризата - во август покажа пораст на цените. „Просечниот трошок за изнајмување станови со една соба во економска класа во август 2018 година изнесува 31.670 рубли, што е за 5,96% повисока од просечната цена на слични станови во август 2017 година“, коментира Марија Жукова, директорка на МИЕЛ-Аренда.

*За 30-те најголеми банки, податоци од Централната банка на Руската Федерација **Податоци од bnMAP.pro

Последно ажурирано март 2019 година

Пазарот на недвижности моментално е во рецесија. И покрај тоа, многу сопственици продолжуваат да издаваат сопствени станови за да заработат дополнителен приход.

Кои документи треба да се издадат при изнајмување станови, какви даноци да плаќаат, каква одговорност е предвидена за прекршителите - ќе најдете одговори на овие и други прашања во нашата статија.

Како да изнајмите имот

Доколку поседувате стан (или други станбени простории) што планирате да ги изнајмите, тогаш треба да знаете кои документи се составени, како и кој данок кога изнајмувате стан.

Склучување на договор

Односите за испорака на станови се нарекуваат или ангажирање или изнајмување.

Договорот помеѓу вас (сопственикот) и закупецот мора да биде во писмена форма во форма на договор. Не постои строга стандардна форма за договорот, но во исто време, текстот нужно мора да наведе:

• предмет на договорот, односно самото живеалиште. Договорот ја означува целосната адреса на имотот, карактеристиките (површина, кат, број на соби итн.), катастарски број;
• висината на закупнината и постапката за плаќање. Опишете го износот на плаќањето и зачестеноста на неговото плаќање. По правило, работодавачот плаќа секој месец во одреден фиксен износ. Исто така, можно е киријата да се одредува месечно преку пресметки (на пример, земајќи го предвид индексот на инфлација, курсот на доларот, трошоците за комунални услуги итн.). При склучување договор, сопственикот има право да ја поправи можноста за зголемување на цената на киријата, но под одредени ограничувања (на пример, не повеќе од еднаш годишно и не повеќе од 10%).
• детали за страните (податоци за пасош, адреси за регистрација, TIN).
• датум и место на склучување на договорот.

Договорот можете да го дополните со други информации кои, според ваше мислење, се материјални.

Гаранции за плаќање

Не е излишно да се пропишат условите за примање и враќање на депозитот и неговиот износ. Кога изнајмувате станови на станари, можете да барате таканаречено гарантно плаќање - плаќање за последниот месец на живеење (однапред). Овие пари ќе бидат еден вид осигурување за вас во случај работодавачот да одлучи да се исели пред време и да одбие да плати. Исто така, гаранцијата се користи како компензација за оштетен мебел, водовод и друг имот. Сите овие детали мора да бидат вклучени во договорот.

Време на договорот

Важно е да се прецизира времетраењето на договорот во договорот. Ваквите договори се склучуваат за период од 1 месец до 5 години, а доколку не наведете поинаку, се смета дека важи за максимален период (5 години). Препорачливо е да се издвои посебна ставка - колку долго изнајмувате стан и како можете да го раскинете договорот.

Ова обично го означува времето во кое секоја од страните е должна да ја извести другата за планираното раскинување на договорот. Можете исто така да ги наведете условите кога имате право лично да го раскинете договорниот однос (систематско прекршување на условите за плаќање, влошување на домувањето, престој на надворешни лица кои не се закупци итн.).

По составувањето на договорот со сите услови, договорот се запечатува со лични потписи на страните. Регистрација на договорот кај нотар не е потребна.

Кога склучувате договор за период од 12 месеци или повеќе, тој мора да биде регистриран во Rosreestr. Но, многу сопственици не аплицираат до USRR за регистрација. тогаш постои ризик од побарувања од регулаторните органи. За да го намалите ризикот, можете да склучите договор за период од 11 месеци. Или на неопределен период (но тогаш таков договор во секој случај може да важи не повеќе од 5 години).

Акт за пренос-прифаќање

Преносот на домување на користење на закупецот се составува со акт за прифаќање и пренос. Датира од денот на вселувањето на закупецот. Скрупулозните сопственици обично во актот укажуваат на состојбата на домувањето, како и на целиот вреден имот што се наоѓа во станот и му се предава на закупецот на користење. Ако наидете на несовесен закупец, тогаш ако имате акт со детален список, ќе ви биде полесно да го докажете фактот за губење на имотот. Ова значи дека е полесно да се врати или да се компензира за неговата цена.

Доказ за уплата

Со потпишување на договорот и пренесување на домувањето на користење на закупецот, имате право да барате плаќање од него во согласност со договорените услови. Важно е писмено да се евидентираат сите факти за трансферот на пари - ова ќе помогне да се избегнат можни несогласувања. Плаќањето според договорот може да се изврши на два начина:

• Работодавецот ви ги дава парите во готово.Секој трансфер мора да биде издаден со потврда со назначување на износот, датумот и целта (за изнајмување). Потоа ставете го документот со потписите на странките. Ова го потврдува плаќањето (за закупецот) и приемот на пари (за вас);
• Средствата се кредитираат на вашата тековна сметка во безготовинска форма. Овој метод има голем број на предности: прво, удобен е, бидејќи нема потреба да се троши време на личен состанок, и второ, документите за плаќање (потврда, платен налог, извод од банка) се заверени од банката, затоа, тие се многу посигурен доказ за плаќање.

И покрај апсолутната предност на безготовинските плаќања, станарите претпочитаат да се сретнат со жителите лично и, по правило, во изнајмен стан. Под изговор дека добива пари, сопственикот ја проценува состојбата на домувањето и доверливоста на станарите.

Ако, покрај плаќањата за кирија, ги наплаќате трошоците за комунални услуги од станарите, тогаш нивната сума треба да биде наведена посебно на потврдата (за банкарски населби, барајте плаќање со посебна потврда). Ова ќе ви помогне да избегнете можни неточности и забуни.

Даноци при изнајмување стан: документи, пресметки, услови за плаќање

Кога издаваат сопствен стан, таквите активности подлежат на оданочување. Постојат неколку начини да се плати данок за изнајмување стан. Ајде да го разгледаме секој од нив и, користејќи примери, да одредиме како да го направиме плаќањето минимално.

Плаќање на персонален данок на доход

Овој начин на исполнување на обврските е најлесниот, бидејќи не бара регистрација и дополнителни документи од сопственикот. Сè што е потребно е да се состави декларација во форма на 3-NDFL и да се достави до фискалната власт. Образецот за декларација можете да го добиете на еден од начините погодни за вас:

• лично аплицирајте за документ во IFTS во местото на живеење и пополнете го на лице место според моделот;
• преземете го формуларот на официјалната веб-страница на даночниот орган и пополнете го сами дома (Декларација за 3NDFL за 2018 година), наведете го кодот за приход 1400 ;
• регистрирајте се на веб-страницата на Федералната даночна служба користејќи ја „Лична сметка“, пополнете го формуларот во програмата и испратете го по е-пошта.

Давањето декларација не е комплицирана процедура. Во формуларот што треба да ги пополните вашите лични податоци (полно име, TIN, адреса за регистрација итн.), наведете ги приходите добиени од издавање станови на крајот на годината, како и висината на надоместокот, кој изнесува 13% од приходот.

Вести: ќе се нудат закупувачи на станови! Ова е таканаречениот данок на самовработени. Законот се тестира во Москва, Московскиот регион, Република Татарстан и регионот Калуга. Ако експериментот успее, даночната стапка ќе биде 4%!

Кога изнајмувате стан, важно е да не го одложувате поднесувањето декларација и плаќањето данок.

• Пополнета декларација во образецот 3-NDFL за 2018 година мора да се достави до Федералната даночна служба до 30 април 2019 година (за 2019 година - до 30.04.2020 година),
• И префрлете го данокот во буџетот пред 15 јули 2019 година (за 2019 година - до 15 јули 2020 година).

Пример 1

Жител на Тула Сергеев С.Л. ја издава сопствената соба. Според договорот, работодавците му плаќаат на Сергеев 7.320 рубли. месечно. Во 2018 година, Сергеев добил приход од 87.840 рубли, што го пријавил во даночната служба со поднесување декларација. Сергеев мора да плати такса од 11.419 рубли. (87.840 рубли * 13%) до 15.07.2019 година.

IP на USN

Друг начин за легално изнајмување станови е да регистрирате индивидуален претприемач на поедноставен даночен систем (STS). Овој метод има и добри и лоши страни. Од една страна, при регистрација на индивидуален претприемач, износот на данокот на изнајмување не е 13%, туку 6%, плус фиксен годишен придонес во ПФ во износ од 29.354 рубли. (од 2019 година UST). Покрај тоа, ќе треба да поминете низ процедурата за регистрација:

• собира документи (пасош, апликација);
• плати државна должност од 800 рубли;
• пренесете документи до INFS на местото на регистрација (лично, по пошта или користејќи електронски ресурс на веб-страницата на Федералната даночна служба);
• плаќаат авансни плаќања од 6% од износот на киријата секој квартал.

Ако сите документи се правилно пополнети и обезбедени во целост, тогаш по 3 дена ќе добиете потврда за регистрација и лист за упис во Државниот регистар.

• за првиот квартал од 2019 година - до 25.04.2019 година.
• за 2. квартал од 2019 година - до 25.07.2019 година
• за третиот квартал од 2019 година - до 25.10.2019 година
• за 2019 година - до 30.03.2019 година

Важно е да знаете дека покрај данок, вие како индивидуален претприемач треба да плаќате и придонеси во вонбуџетски фондови. Ако сами изнајмувате станови и немате регистрирани вработени, тогаш во 2019 година ќе треба да платите фиксен износ од 29.354 рубли. Сите придонеси во средствата за 2019 година се префрлаат до 31 декември 2019 година. Со износот на придонесите се намалува износот на данокот по стапка од 6%. А ако придонесите се плаќаат квартално, тогаш во рок од една година ќе го намалат данокот. И ако еднаш годишно, тогаш намалувањето ќе се случи во моментот кога тие навистина се платени. Процесот на наплата е едноставен:

• квартално плаќате придонеси;
• на крајот на годината поднесете декларација во која наведувате исплати на вонбуџетски фондови;
• пресметајте данок по стапка од 6%;
• да го одбие од износот на данокот износот на пренесените премии за осигурување;
• разликата се плаќа до датумот на доспевање на аконтацијата.

Со оглед на дополнителните трошоци и регистрацијата, овој метод изгледа непривлечен за сопственикот. За да разберете дали овде има реални заштеди во споредба со плаќање персонален данок на доход, разгледајте пример со условите опишани погоре.

Пример 2

Жител на Тула Сергеев С.Л. издал ИП за поедноставен даночен систем и издава сопствен стан. Според договорот, работодавците му плаќаат на Сергеев 7.320 рубли. месечно. За 2018 година Сергеев:

• добил приход од 87.840 рубли. (7.320 * 12 месеци);
• префрлени премии за осигурување 26.545 RUB. (оваа сума беше во 2018 година, соодветно, за секој квартал - по 6.636);
• го пресметал данокот според поедноставен даночен систем, кој мора да се плаќа квартално (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Бидејќи износот на премиите за осигурување што Сергеев ги пренесува секој квартал (6.636) е повеќе од наплатата на даноците од 6% (1.318), данокот не може да се плати - одбитокот го покрива целосно.

Ајде да ги споредиме добиените резултати со примерот за пресметување на персонален данок на доход: под исти услови, вкупните трошоци на закуподавачот-поединец претприемач изнесуваа 26.545 рубли, сопственикот за персонален данок на доход - само 11.419.

Сопственик на патент

Друг начин за легално изнајмување станови е да аплицирате за патент. Неговата суштина лежи во тоа што при купување на патент, таксата ја плаќате „авансно“ врз основа на просечниот можен годишен приход што потенцијално можете да го добиете на крајот на годината. Овој индикатор е фиксиран со закон. Неговата големина ја одредуваат регионалните власти. Имате можност да купите патент за одреден вид дејност (во овој случај, станови за изнајмување) за период од 6 или 12 месеци.

Можете да купите патент само по регистрацијата на IP. Имајќи во ваши раце потврда за регистрација на индивидуален претприемач и апликација за користење на PSN (систем за оданочување на патенти), одете во даночната канцеларија на местото на регистрација. Патентот ќе ви биде издаден во рок од 5 дена, неговата важност започнува од моментот на издавање.

PSN, како и поедноставениот даночен систем, е корисен за сопствениците кои изнајмуваат не еден, туку неколку скапи станови. Односно имаат високи примања. Тоа е затоа што даночната основа (потенцијалниот приход) има тенденција да биде над просекот. И иако даночниот закон ја ограничи основата на 1.000.000 рубли, регионалните законодавци имаат право да ја зголемат до 10 пати за индивидуални претприемачи. На пример, поседување станови до 75 квадратни. м во Москва, ќе треба да платите 36.000 рубли.

Обврска за неплаќање данок

Погоре, ја опишавме постапката за формализирање на закуп и анализиравме како е поисплатливо да се плаќа данок на доход. Но, малкумина од сопствениците прибегнуваат кон таков транспарентен однос со државата. Многу сопственици изнајмуваат стан без да плаќаат данок, без да ги пријават приходите. Што тогаш ги чека сторителите? За ова ќе зборуваме подолу.

Како да се идентификува сторителот

Ако изнајмите стан и не плаќате даноци, тогаш информациите за таквите активности може да им бидат достапни на властите. Соседите често зборуваат за тоа. Ако има бучава, гостите предизвикуваат вознемиреност кај жителите на куќата, неред на подот, тогаш можете да бидете сигурни:

• еден од свесните соседи дефинитивно ќе го извести окружниот полициски службеник за ова;
• исто така, слични информации може да се добијат од јавните организации за спроведување на законот, доколку ги има во вашиот град.

Штом окружниот полициски службеник ќе добие информации за можни незаконски активности, тој прави заобиколен пат, интервјуира жители, добива информации за жителите и можните диви станари. Потоа се прави анкета за вас како сопственик, вклучувајќи проверка на лични документи и потврдување на сопственоста на домувањето. Сите информации се документирани во форма на изјави и писмени објаснувања. Овој податок е доволен за да се потврди фактот на нелегална кирија. Потоа информациите се пренесуваат на IFTS.

Друг начин да се идентификува насилникот е базата на податоци Rosreestr, каде што договорите за закуп се регистрираат за период од 1 година или подолго. Но, како што рековме претходно, сопственикот може да склучи договор за период од 11 месеци. Покрај тоа, законите не содржат директно барање за регистрирање договори до 12 месеци.

Арбитражна практика

Ако Федералната даночна служба има доволно документарни основи и докази за прекршување, тогаш случајот се упатува до судот. Иако даночниот орган може, по сопствена проверка, да биде повикан на одговорност (да наплатува данок, казни и казни).

Доколку даночниот орган нема договор за закуп

• Кога нема придружни документи во форма на договор, ќе биде многу проблематично да се докаже фактот на закупот.
• Основа за обвинението во овој случај е сведочењето на соседите кои наведуваат дека во станот живеат лица кои не се пријавени таму, а гостите често се менуваат.
• Но, „снаодливите“ сопственици на суд докажуваат дека роднините живеат во станот бесплатно, бидејќи тоа не е забрането со закон.
• Во овој случај, закупецот треба да разбере дека судот може да бара доказ за сродство. Покрај тоа, со измама на судот, сопственикот може да биде казнет за лажно сведочење.
• Како и да е, судската практика покажува дека е речиси невозможно да се докаже фактот за закуп само врз основа на „отучувања“ на соседите.

Доколку IFTS има договор за закуп

Ситуацијата е посложена ако ФТС добие завршен договор за закуп. Но, дури и тука се можни опции, затоа што сепак треба да го докажете фактот за трансфер на пари. Ова може да се направи ако порамнувањата се направени преку банкарски плаќања, и ако добиете пари „на рака“ без сметки, тогаш нема потврда за плаќање во овој случај. Еден од триковите за кршење на сопствениците е да се состави договор за бесплатна употреба, односно, во принцип, не може да има плаќање според овој договор. Всушност, сопственикот добива пари од станарите во готово без документи.

Казни, казни, кривична одговорност

И покрај тоа што е тешко да се докаже фактот за примање приход од незаконско изнајмување станови, такви случаи сè уште се случуваат. Што го чека насилникот?

Главното државно тврдење е дека сопственикот, откако добил приход, не дал „удел“ на буџетот во форма на даноци. Затоа, првото нешто што ќе го бара Федералната даночна служба, која доби потврда за фактот на закупот од Министерството за внатрешни работи, е да го исплати долгот за буџетски такси. На оваа сума мора да се додаде:

• Казна за неплаќање данок. Износот е 20% од заостанатиот долг. Доколку судот докаже дека затајувањето било намерно (а во повеќето случаи тоа е случај), тогаш казната се зголемува на 40%;
• Казна за неподнесување на декларација во износ од 5% за секој месец доцнење. Апликациите треба да се достават до 30 април. Ако на 01.09.2019 година го плативте даночниот долг за 2018 година во износ од 3.420 рубли, тогаш треба да платите дополнителна казна од 684 рубли. (3.420 * 5% * 4 месеци). Во овој случај, износот на казната е ограничен на 30% од износот на долгот, но не може да биде помал од 1000 рубли.
• Казна за задоцнето плаќање данок. Индикаторот се пресметува за секој ден од последниот ден на плаќање (утврден со даночниот законик) до денот на плаќање по фактот. Казната се одредува со формулата: P = 7,75% / 300, каде што 7,75 е стапката на рефинансирање на Централната банка. Тоа е, при отплата на даночен долг во износ од 3.420 рубли, ќе треба да платите дополнителни 0,9 рубли. (3.420 * 7.75% / 300) за секој ден доцнење.

За оние кои не го прекршиле законот за прв пат, одговорноста е потешка: прекршителот ќе мора да плати казна двојно повеќе отколку што треба.

Кривична одговорност

• Ако вкупниот долг за наплата се покажа дека е повеќе од 900.000 рубли, тогаш ќе треба да платите данок. И судот ќе изрече парична казна од 100.000 - 300.000 рубли, или сопственикот може да биде затворен до 1 година.
• Во затвор може да оди и прекршител чиј долг кон буџетот ќе биде повеќе од 4 милиони рубли. Ако се докаже фактот на вина, тогаш сопственикот може да биде затворен до 3 години.
• Дополнително, ако неколку станови се изнајмуваат и сопственикот не издал IP, тогаш тој може да биде препознаен како нелегален претприемач. Годишниот приход на таков сопственик мора да биде повеќе од 2 милиони Казната е исто така тешка - парична казна (од 100 илјади до 300 илјади рубли) или затвор до 2 години.

Како што можете да видите, понекогаш е многу тешко да се докаже вината на сопственикот. Но, ако судот сепак докаже дека сте изнајмиле стан без даноци, тогаш одговорноста за прекршоци може да биде многу сериозна.

Пример 3

Во 2017 година Савелиев К.Д. ја издавал сопствената соба неофицијално. Савељев не поднел изјава до 30.04.2018 година и не платил данок во износ од 4.630 до 15.07.2018 година Судот го докажал прекршокот на Савељев, тој ја платил таксата на 30.09.2018 година. Дополнително, на Савељев му е задржана и парична казна за неплаќање, казна за задоцнето плаќање и парична казна за неподнесување декларација. Ајде да ја пресметаме секоја сума:

• Казната за неплаќање е 926 (4.630 * 20%).
• Казната за секој ден доцнење е 1,62 (4,630 * 10,5% / 300). За 77 дена (од 16.07.2018 до 30.09.2018) Савелиев ќе плати 124 (77 * 1,62).
• Казна за непријавување - 231 за секој месец (4.630 * 5%). Савељев задоцни 5 месеци, па ќе плати 1.155 (231 * 5 месеци).

Така, Савељев ќе уплати 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) во буџетот.

Прашање одговор

Прашање:
Ако сопственикот издал IP на поедноставен даночен систем, дали треба да ги следи трошоците?

Одговор: Не, доколку ја примени стапката на приход од 6%. Во случај индивидуален претприемач да работи со стапка од 15%, тогаш мора да се води сметководство. Ова се должи на фактот дека пресметката на даночната основа се определува со формулата „приход минус расходи“. Практиката покажува дека повеќето сопственици издаваат IP со стапка од 6%. Ова е корисно бидејќи сопственикот нема вработени и не прави значителни трошоци за услуги и материјали кои мора да се земат предвид.

Прашање:
Сопственикот има приход од изнајмување од над 300.000 годишно. Дали неговата даночна стапка се менува?

Одговор: Не, стапката останува иста. Но, во случај кога на крајот на годината сте успеале да добиете приход од повеќе од 300.000, тогаш дополнително треба да префрлите 1% од приходот во ПФ.

Ако имате прашања во врска со темата на статијата, слободно прашајте ги во коментарите. Ние дефинитивно ќе одговориме на сите ваши прашања во рок од неколку дена. Сепак, внимателно прочитајте ги сите прашања и одговори на статијата, доколку слично прашање има детален одговор, тогаш вашето прашање нема да биде објавено.

111 коментари