Leieavtale uten registrering hvor lenge. Hvordan fornye en leieavtale for eiendom på samme vilkår for en ny periode (11 måneder) uten å registrere seg hos Rosreestr? Holde leieavtalen gjeldende ved partsbytte

For tiden har det blitt dannet en vellykket praksis for å anerkjenne en uregistrert langsiktig leieavtale (fra 1 år) og tilleggsavtaler til den som inngått, uavhengig av statlig registrering.

Denne artikkelen er viet den juridiske karakteren til slike transaksjoner og deres juridiske konsekvenser.

Hvilke transaksjoner er underlagt statlig registrering?

• - nr. 2 i art. 609 i den russiske føderasjonens sivilkode "Leieavtalen for fast eiendom er underlagt statlig registrering, med mindre annet er bestemt ved lov";
• - nr. 2 i art. 651 i den russiske føderasjonens sivilkode "En kontrakt for leie av en bygning eller struktur inngått for en periode på minst ett år er underlagt statlig registrering og anses som inngått fra tidspunktet for slik registrering";
• - Flere leieavtaler med hensyn til samme leieobjekt med en total løpetid på 1 år eller mer, inngått samtidig og uten avbrudd i løpetiden, likestilles også med en enkelt transaksjon underlagt statlig registrering i Rosreestr (Resolution of the Federal Antimonopoly Service av Nord-Kaukasus-distriktet av 31. mars 2010 nr. i sak nr. A53-17516/2009).
• - En leieavtale for eiendom som varer mindre enn ett år, men som utløper den siste dagen i forrige måned i det neste året (dvs. fra 01.01.17 til 12.31.17) er lik et år og er registreringspliktig ( klausul 3 i informasjonsbrevet til presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister knyttet til husleie").
• -punkt 2 i art. 164 i den russiske føderasjonens sivilkode "En transaksjon som involverer en endring i vilkårene for en registrert transaksjon er underlagt statlig registrering."

Juridiske konsekvenser av en uregistrert leieavtale

I samsvar med punkt 1 i artikkel 164 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, i tilfeller der loven gir statlig registrering av en transaksjon, oppstår dens juridiske konsekvenser av transaksjonen etter registrering. Imidlertid, i samsvar med paragraf 3 i art. 433 i den russiske føderasjonens sivilkode, anses tidspunktet for inngåelse av en avtale som er underlagt statlig registrering som inngått for tredjeparter fra registreringsøyeblikket, med mindre annet er bestemt ved lov. Domstolene tolket denne regelen slik at leieavtaler som ikke har bestått statlig registrering gir rettigheter og plikter utelukkende og direkte for avtalepartene. Statens registrering av en DDA er således ikke obligatorisk for avtalepartene, og ingen av partene kan vise til manglende registrering som grunnlag for å anerkjenne en langsiktig leieavtale som ugyldig. Statlig registrering er rettet mot å beskytte tredjeparter som kan erverve rettigheter til eiendommen som er blitt gjenstand for kontrakten.

Dannelsen av slik rettspraksis på uregistrerte leieavtaler begynte med dekretet fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. november 2011 nr. 73 "Om visse spørsmål i praksisen med å anvende reglene i Civil Code of den russiske føderasjonen om en leieavtale” (heretter referert til som resolusjonen). I samsvar med paragraf 14 i resolusjonen, hvis partene har kommet til enighet om alle de vesentlige vilkårene i leieavtalen (en individuelt fastsatt gjenstand, leiebeløpet), overførte eieren og leietakeren aksepterte eiendommen for bruk, da de eksisterende relasjonene kan ikke endres vilkårlig av en av partene, og må utføres og betales i samsvar med vilkårene i kontrakten. Videre ble denne posisjonen støttet i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol.

I samsvar med punkt 3 i informasjonsbrevet fra presidiet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 25. februar 2014 nr. 165 "Gjennomgang av rettspraksis i tvister knyttet til anerkjennelse av kontrakter som ikke er inngått" (heretter referert til som informasjonsbrevet), i henhold til artikkel 164, 165, nr. 3 i artikkel 433, nr. 2 i artikkel 651 i den russiske føderasjonens sivilkode, utføres den statlige registreringen av kontrakten for å skape en mulighet for interesserte tredjeparter å vite om en langsiktig leieavtale. En avtale som ikke har bestått den nødvendige statlige registreringen, gir ikke opphav til de konsekvensene (artikkel 617 i den russiske føderasjonens sivilkode, punkt 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode) som kan påvirke rettighetene og interessene av tredjeparter som ikke visste om inngåelsen av en leieavtale og om innholdet i dens vilkår. Samtidig, ved å tilby et spesifikt lokale for bruk av saksøkte på vilkårene i avtalen signert av partene, påtar saksøkeren en forpliktelse (artikkel 310 i den russiske føderasjonens sivilkode), som må utføres på riktig måte. For en slik forpliktelse i forhold til partene bør sivilrettslige regler om leieavtale gjelde. Derfor, hvis dette ikke påvirker rettighetene til tredjeparter, frem til slutten av bruksperioden spesifisert i avtalen, har saksøkte rett til å okkupere lokalene, og betale for det et gebyr fastsatt etter avtale mellom partene. Utleier har rett til å kreve tilbakelevering av lokalene først etter utløpet av nevnte bruksperiode eller i andre tilfeller når partenes forpliktelser overfor hverandre opphører på en generell måte (artikkel 450 i Civil Code of the Civil Code of the Civil Code). Russland). En annen tolkning av sivilrettslige regler om statlig registrering av en leieavtale bidrar til urettferdig oppførsel til avtalepartene, som ikke har bestått den nødvendige registreringen, men blir utført av dem.

Hva taper partene i en uregistrert leieavtale?

Til tross for at statens registrering av leieavtalen ikke påvirker gyldigheten av transaksjonen, bør det bemerkes at i fravær kan følgende begrensninger oppstå:

• – Leietaker kan ikke fremleie de leide lokalene, pga en uinngått leieavtale gir ikke rettigheter og plikter for tredjeparter;
• - Leietaker kan ikke referere til bevaring av leieavtalen når eieren av den leide eiendelen endres (klausul 1 i artikkel 617 i Civil Code of the Russian Federation gjelder ikke);
• - Leietaker har ikke forkjøpsrett til å inngå en avtale for en ny periode (klausul 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode gjelder ikke);
• - Ved leie av en tomt, etter mottak av en bygge-/igangkjøringstillatelse av leietakers entreprenør, vil utstedelse av disse bli nektet, siden leietakerens rettigheter til tomten ikke har oppstått for tredjeparter.

konklusjoner

Leietakers rettigheter under uregistrerte leieavtaler kan således ikke motsettes tredjeparter, både fra utleiers side (bona fide begunstigede, inkludert nye leietakere for samme objekt), og fra leietakers side (fremleietaker, entreprenør). ). Manglende registrering vil ikke gi noen fordeler for leietaker.

Avslutningsvis bør det bemerkes at hvis en av partene i leieavtalen (oftest leietaker) er forpliktet til å organisere statlig registrering av transaksjonen, er det et brudd på å unngå oppfyllelsen av en slik forpliktelse, og den andre parten kan, etter eget valg, søk retten for registrering av transaksjonen med overdragelse av alle kostnader knyttet til forsinkelsen, til den ansvarlige parten (artikkel 165 i den russiske føderasjonens sivilkode) eller si opp leieavtalen ensidig på grunn av manglende oppfylle et vesentlig vilkår for statlig registrering av en langsiktig leieavtale.

I kontakt med

Klassekamerater

Fant en feil i teksten! Velg den og trykk Ctrl + Enter.

Leieavtalen er avtale utleier og leietaker på midlertidig bruk av eiendom mot vederlag.

Fester leieavtaler er utleier og leietaker.

huseier Dette er en person som gir eiendommen sin til midlertidig bruk. Utleier kan være eieren eller annen person bemyndiget av ham.

Leietaker en person som mot vederlag tar imot eiendom til midlertidig bruk.

I henhold til en leieavtale (avtale) kan den overdras enhver eiendom, som ikke mister sine naturlige egenskaper under bruk og ikke trekkes ut av sirkulasjon på den russiske føderasjonens territorium.

Leieavtalen skal inneholde klar beskrivelse leid eiendom. Dersom leieavtalen ikke tydelig beskriver eiendommen som er leid, vil en slik avtale anses som ikke inngått (ugyldig, inkonsekvent).

Skjema og oppgi registrering av leieavtalen

I henhold til artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode, må en leieavtale inngås i skriving. PÅ muntlig form av en leieavtale kan inngås, i det følgende saker:

• 1. Dersom ingen av partene i leieavtalen er en juridisk person;
• 2. Dersom leieperioden ikke overstiger ett år;
• 3. Dersom løsøre leies ut.

leieavtale for eiendom i mer enn ett år, det bør være registrert i Federal Service for State Registration, Matrikkel og Kartografi av emnet der de leide lokalene er lokalisert.

For mer informasjon om skjema og statlig registrering av en leieavtale, se artikkel"Form og oppgi tinglysing av leieavtalen".

Leieavtalens løpetid

Leieavtalens løpetid må fastsettes av utleier og leietaker i selve kontrakten. Kontraktsperioden kan være hvilken som helst. Unntaket er maksimumsvilkårene i leieavtalen fastsatt ved lov for visse typer eiendom. For eksempel er maksimal løpetid på en leieavtale for tomt 49 år.

Dersom leieavtalen er ikke inkludert, da anses det å være ubestemt tid, og oppsigelsen er mulig ved å sende en skriftlig melding til den andre parten i henhold til kontrakten. Slik oppsigelse skal sendes minst en måned før foreslått oppsigelse, og dersom det er snakk om å heve leieavtalen for eiendom, minst tre måneder. Vilkårene for å sende nevnte melding kan endres av partene i kontrakten.

Levering av leid eiendom

Utleier er forpliktet til å levere eiendommen til leietaker i den stand og innenfor de vilkår som er fastsatt i leieavtalen. Med mindre annet følger av leieavtalen, skal eiendommen overdras med teknisk pass, kvalitetssertifikat og annet tilbehør.

Hvis den leide eiendommen, tekniske dokumenter og annet tilbehør ikke er overført utleier har leietaker rett til:

• 1. Fighter ovale eiendom eller tekniske dokumenter og annet tilbehør fra utleier;
• 2. Si opp leieavtalen;
• 3. Kompensere for tapene han er påført.

Leie

Leiebetaling er en kontant betaling for bruk av det leide, som skal betales til leietaker i de vilkår og på den måte som leieavtalen foreskriver.

Leie kan være av følgende typer:

• 1. Et fast beløp.
• 2. Andelforhold til resultatene av bruk av leid eiendom(frukt, produkter eller inntekt).
• 3. Ytelse av tjenester fra leietaker til utleier.
• 4. Overdragelse til utleier av utleier av tingen spesifisert i leieavtalen ieiendom eller leiekontrakt;
• 5. Utbedring av det leide for leietakers regning.

Partene i leieavtalen kan gi en kombinasjon av flere typer leie i avtalen eller fastsette dens annen form. Utleier har rett til å endre leiebeløpet innen de frister som er fastsatt i avtalen, dog ikke mer enn én gang i året.

Dersom leietaker bryter fristene for å betale husleie, kan utleier kreve at leietaker betaler leien tidlig, men ikke mer enn i to sammenhengende terminer.

Rettigheter og plikter for partene i leieavtalen. Reparasjon av leide lokaler.

Med mindre annet følger av lov eller leieavtale, er utleier forpliktet til å foreta større reparasjoner av det leide lokalet innen den tidsperiode som er angitt i leieavtalen. Dersom den angitte perioden ikke er fastsatt i leieavtalen, må overhalingen gjennomføres innen rimelig tid.

Dersom utleier ikke har foretatt en større overhaling av lokalet, har leietaker rett:

• 1. å utføre større reparasjoner i henhold til kontrakten eller forårsaket av et presserende behov, og dekke reparasjonskostnadene fra utleier eller motregne dem mot husleien;
• 2. kreve tilsvarende reduksjon i husleien;
• 3. kreve heving av kontrakten og erstatning for skader.

Leietaker plikter på sin side å holde det leide i god stand, foreta løpende reparasjoner av det leide lokalet og bære kostnadene forbundet med vedlikehold av eiendommen, med mindre annet følger av lov eller leieavtale.

Holde leieavtalen gjeldende ved partsbytte

Når eiendomsretten til det leide lokalet overføres fra utleier til en annen person, forblir leieavtalen gjeldende og kan ikke endres på dette grunnlaget.

Med mindre annet følger av leieavtalen, skal hans rettigheter og plikter ved leietakers død overgå til hans arvinger.

Tidlig oppsigelse av leieavtalen

Utleier kan si opp leieavtalen på forhånd i retten dersom leietaker:

• 1. bruker eiendommen med et vesentlig brudd på vilkårene i kontrakten eller overdragelse av eiendommen, eller med gjentatte brudd;
• 2. forverrer tilstanden til den leide eiendommen betydelig;
• 3. unnlater å betale husleie mer enn to ganger på rad;
• 4. ikke foretar større utbedringer av eiendommen, dersom dette er leietakers plikt i henhold til leieavtalen eller loven.

Leietaker kan si opp leieavtalen på forhånd i retten i følgende tilfeller:

• 1. utleier ikke leverte den leide eiendommen til leietaker;
• 2. skaper hindringer for leietaker i bruk av det leide;
• 3. det leide har vesentlige mangler som ikke var spesifisert av utleier og de ikke ble og kunne ikke oppdages av leietaker ved kontraktsinngåelse;
• 4. utleier ikke utfører større reparasjoner av det leide, dersom dette er hans forpliktelse etter kontrakten;
• 5. eiendommen er blitt ubrukelig av årsaker utenfor leietakers kontroll.

Den angitte listen over grunner for tidlig oppsigelse av leieavtalen på initiativ fra utleier eller leietaker er ikke uttømmende, og derfor kan den utvides av partene i kontrakten.

Før du går til rettssak med anmodning om å heve eller endre leieavtalen, en part i avtalen skal sende brev til den andre parten by på frivillig endre eller si opp kontrakten.

Går til retten Kan være bare etter motpartens avslag endre eller si opp kontrakten frivillig eller ved evt fravær noe svar i det hele tatt.

Forkjøpsrett

Leietaker som utførte leieavtalen uten brudd har rett til til forkjøpsrett over andre personer til å inngå leieavtale for en ny periode.

Dersom leietaker har til hensikt å inngå leiekontrakt for en ny periode, må han skriftlig om det gi beskjed huseier. Termen for slik oppsigelse kan spesifiseres i leieavtalen. Dersom leieavtalen ikke tilsier denne perioden, må slik melding sendes av leietaker innen rimelig tid.

Hvis utleier nektet å inngå en kontrakt med leietaker for en ny periode, og i løpet av året inngikk en leieavtale med en annen person, har leietaker rett til å reise søksmål til retten for å overføre leietakers rettigheter og plikter til seg selv og/eller å kompensere for tapene som er forårsaket.

Forlengelsen av leieavtalen inntreffer også dersom det utleide blir stående i leietakers bruk etter utløpet av leieavtalen og utleier ikke motsetter seg dette. I dette tilfellet anses leieavtalen som fornyet på samme vilkår på ubestemt tid.

Tilbakelevering av leid eiendom til utleier

Ved oppsigelse av leieavtalen plikter leietaker å tilbakelevere det leide til utleier. Eiendommen må returneres under hensyntagen til normal fysisk slitasje, med mindre annet følger av kontrakten. Ved forsinkelse med tilbakelevering av det leide har utleier rett til å kreve at leietaker betaler leie for hele forsinkelsen.

Utleieeiendomsforbedringer

Med mindre annet følger av leieavtalen, er alle utbedringer som leietaker foretar for egen regning hans eiendom.

Dersom utbedringene er foretatt med utleiers samtykke og ikke kan trekkes tilbake av leietaker uten skade på det leide, har leietaker rett til etter oppsigelse av leieavtalen å dekke sine utgifter til slike utbedringer på bekostning av Utleieren.

Dersom forbedringene ble utført uten samtykke fra utleier, har ikke leietaker krav på refusjon.

Du finner flere detaljer om leieavtalen for kjøretøy, bygninger, konstruksjoner, foretak, finansiell leasing, utleie i avsnittet Avtaler.

Nøkkelord: leie, traktat, advokat

Du har tilgang til kontraktdesigneren. Bare logg inn på 1C-Start-portalen og lag din leieavtale på 11 minutter. Mer detaljert materiale om leieavtaler nedenfor.

Mange av oss måtte inngå kontraktsmessige leieforhold: enten kontorlokaler, leie av husholdningsartikler eller transport. Alle disse rettsforholdene er forent av det faktum at leietaker under en leieavtale mottar eiendom som ikke er i eie, men bare for midlertidig besittelse og (eller) bruk. Leieavtalen kan også sørge for etterfølgende kjøp av eiendom, både i avtaleperioden og etter dens opphør.

Gjenstand for leieavtalen

I henhold til artikkel 607 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan eieren (eller en person autorisert av ham) under en leieavtale overføre tomter, isolerte naturgjenstander, bedrifter og eiendomskomplekser, bygninger, strukturer, utstyr, transport og annen eiendom.

Hovedkravet for utleie av eiendom er bevaring av sine naturlige egenskaper under bruk(de såkalte ikke-forbrukbare tingene). Inntekter og produkter leietaker mottar som følge av bruken av det leide er hans eiendom.

I tillegg kan loven begrense eller fullstendig forby muligheten for å leie ut visse eiendommer og etablere særegenheter ved å leie naturgjenstander, inkludert tomter.

Civil Code skiller separate seksjoner om leie av løsøre (utleie); transport med og uten mannskap; bygninger og strukturer; foretak og finansiell leasing (leasing), utleie av boliglokaler. I denne artikkelen vil vi kun vurdere de generelle bestemmelsene i leieavtalen.

Leieavtalens form

Leieavtalen skal inngås i enkel skriftlig form dersom gyldighetsperioden er over ett år eller dersom en av partene er en juridisk person. Notarisering av leieavtalen foretas etter anmodning fra partene.

Leieferier: farlig og skattesikker formulering i en leieavtale (Wightman E.)

Artikkelplasseringsdato: 16.01.2016

Det er tryggere å ikke nevne utleieferier i kontrakten.
Det er risikabelt å manipulere startdatoen for leieavtalen.
Det er mer hensiktsmessig å «leke» seg med størrelsen på husleien.

På forespørsel fra leietaker har utleier rett til å frita ham fra å betale husleie for en viss periode. Det vil si å gi utleieferier. Vanligvis er denne tiden nødvendig for at leietaker skal utføre reparasjoner eller ombygging i de leide lokalene.

Leieferie kan også innvilges av andre grunner. Selv noen år etter leiekontraktens start. For eksempel for å gjøre om et kontorlokale til en butikk eller omvendt. Partene bestemmer selv varigheten av leieferien.

De skattemessige konsekvensene av utleieferier avhenger av hvordan vilkåret for tilbudet er utformet i leieavtalen. La oss finne ut hvilke formuleringer som er mest fordelaktige skattemessig for leietaker og utleier.

Det er farlig å angi i kontrakten at leietaker ikke betaler husleie på flere måneder

I leieperioden beholder leieren bruksretten til leieobjektet. Men han betaler ikke husleie i denne perioden. Det er gratis bruk av eiendommen. Dersom dette er uttrykkelig angitt i leieavtalen, er de uheldige skattemessige konsekvensene garantert både for leietaker og utleier (se tabell nedenfor):

Farlig løpetid på leieavtalen om leieferier

"For perioden 16. november 2015 til 31. januar 2016 gir Utleier Leietaker utleieferier. Under utleieferien er Leietaker fritatt for å betale leie for det leide lokalet."

Bord

Skattemessige konsekvenser av vederlagsfri leie av avskrivbar eiendom

Med denne ordlyden i kontrakten har leietakeren ikke-driftsinntekter i form av økonomiske fordeler fra gratis bruk av lokalene (klausul 1, artikkel 41 i den russiske føderasjonens skattekode). Inntektsskatt må betales på denne inntekten (klausul 8, artikkel 250 i den russiske føderasjonens skattekode).

Grunnlaget for denne skatten bestemmes på grunnlag av markedsleieprisen for identiske eiendomsobjekter (klausul 2 i gjennomgangen gitt i vedlegget til informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol av 22. desember, 2005 N 98, Brev fra Russlands finansdepartementet av 25. august 2014 N 03-11-11 /42295 og datert 05.07.2012 N 03-11-06/2/84). Men skattemyndighetene vil helt sikkert fokusere på husleien under kontrakten. Det vil si at de vil kreve at leietaker tar med i driftsinntekter husleien for de månedene han ble innvilget utleieferie.

Utleieren må belaste merverdiavgift på beløpet for leiebetalinger som han ikke mottok for disse månedene (klausul 1 klausul 1 artikkel 146 og klausul 2 artikkel 154 i den russiske føderasjonens skattekode). Han vil heller ikke kunne periodisere avskrivninger på lokalene i skatteregnskapet. Tross alt er eiendom overført til vederlagsfri bruk ekskludert fra sammensetningen av avskrivbar eiendom (klausul 3, artikkel 256 i den russiske føderasjonens skattekode).

Avviket mellom startdatoen for leieavtalen og datoen da leien betales fra, vil få skattemyndighetene til å tenke på utleieferier

Selv om det ikke står i leiekontrakten at leietaker er fritatt for husleie, kan andre forhold tilsi dette. Først og fremst avviket mellom datoen da leietaker fikk bruksrett til lokalene, og datoen han betaler husleien.

For eksempel inngikk partene en leieavtale 12. oktober 2015. Denne datoen står på avtalen. De ble enige om en to måneders leieferie og ordnet det slik:

Farlig tilstand om datoen da leiebetalingene betales

"1. Fra tidspunktet for inngåelse av denne avtale gis Leietaker adgang til det leide lokalet. Leietaker har rett til å utføre reparasjoner, omutstyr og annet arbeid i disse som er nødvendig for å bringe det leide lokalet i stand. egnet for deres tiltenkte bruk.

Datoen da leietaker fikk tilgang til det leide lokalet, vil trolig anses av skattemyndighetene som begynnelsen av leieforholdet. Leietaker vil begynne å betale husleie to måneder etter oppstart av leieavtalen. Det betyr at han i løpet av disse to månedene bruker lokalene gratis. Derfor må den inkludere i ikke-driftsinntekt beløpet som er spart på husleie (klausul 8, artikkel 250 i den russiske føderasjonens skattekode). Og utleier er forpliktet til å belaste merverdiavgift på ikke-mottatt husleie og har ikke rett til å avskrive lokalene i skatteregnskapet (klausul 1 klausul 1 artikkel 146 og klausul 3 artikkel 256 i den russiske føderasjonens skattekode).

Situasjonen vil ikke bli bedre ved at det i kontrakten inntas vilkår om at leietaker i overgangsperioden ikke har rett til å bruke lokalene til det tiltenkte formålet. For eksempel som kontor eller kjøpesenter:

Farlig tilstand om restriksjoner på bruk av leide lokaler

"Frå inngåelse av denne avtalen har Leietaker tilgang til de leide lokalene, men frem til 11. desember 2015 har han ikke rett til å bruke dem til det tiltenkte formål (som kontorlokaler)."

At leietaker har tilgang til det leide lokalet er tilstrekkelig til å vurdere at han begynte å bruke denne gjenstanden. Og siden den brukes gratis, risikerer man at tilleggsavgifter belastes begge parter i kontrakten.

Flere trygge alternativer

Alternativ én - reduser husleien de første månedene med leie, men innenfor rimelighetens grenser

Anta at partene har blitt enige om en langsiktig leie av kontorlokaler. Foreløpig ett år med påfølgende årlig forlengelse av kontrakten. Leien for hele kontoret er 200 000 rubler. per måned. Under oppussingen sørget utleier for utleieferie i en periode på tre måneder.

Under slike forhold vil leien for det første året av leieavtalen være 1 800 000 rubler. . Partene kan foreskrive i leieavtalen at for de første fire månedene er husleien 50 000 rubler. per måned, og stiger deretter til 200 000 rubler. per måned. Beløpet for året forblir uendret - 1 800 000 rubler. [(50 000 RUB x 4 måneder) + (200 000 RUB x 8 måneder)].

Den midlertidige reduksjonen i husleien kan logisk forklares med behovet for reparasjoner i de leide lokalene:

2. For perioden med reparasjon og etterbehandling i de leide lokalene (fra 16. november 2015 til 15. mars 2016), er leien 50 000 (femti tusen) rubler. per måned, inkludert mva 18%.

Lovverket inneholder ingen restriksjoner på husleieavkortning. Partene er uavhengige enige om en pris som passer dem (klausul 1, artikkel 424 i den russiske føderasjonens sivilkode). Men det er fortsatt risikabelt å redusere husleien de første månedene til et usannsynlig beløp. For eksempel opptil 1 gni. per kvm. m per måned eller opptil 1000 rubler. per måned for et stort rom. Skatteetaten kan sidestille dette med vederlagsfri bruk av objektet og belaste leietaker og utleier i tillegg.

Dette alternativet er upraktisk for leietakeren, siden han i henhold til kontraktsvilkårene må betale leie for den første måneden med leie. Det vil si at det ikke blir utleieferier som sådan. Bare det totale beløpet for leiebetalinger for året vil reduseres.

Partene har rett til å legge til en betalingsutsettelsesklausul i kontrakten. For eksempel for de samme tre månedene med utleieferier. Det er ingen skatterisiko involvert. Hovedsaken er at det ikke belastes renter for å gi utsettelse fra leietakeren (klausul 1 i artikkel 823 i den russiske føderasjonens sivile lov). Selv om vilkåret om betalingsutsettelse kan få skattemyndighetene til å tro at partene dermed tilslørte utleieferiene.

Alternativ to - fordel husleien jevnt over det første året av leieavtalen

Dette alternativet ligner det forrige. Bare leiebeløpet i løpet av det første året eller annen periode endres ikke.

La oss bruke tilstanden til eksemplet ovenfor. Tatt i betraktning leieferien i tre måneder, vil leien for det første året av leieavtalen være 1 800 000 rubler. Partene angir i avtalen at leien er 150 000 rubler. per måned (1 800 000 rubler: 12 måneder):

Sikker leieklausul for leiereduksjon

«1. Leien i løpet av det første året av leiekontrakten er 150 000 (ett hundre og femti tusen) rubler per måned, inkludert 18 % moms.

2. Avtale om leiebeløp for neste år eller annen periode formaliseres ved tilleggsavtale til denne avtalen.

Ved utløpet av det første året av leieavtalen vil partene reforhandle kontrakten for det nye året eller signere en tilleggsavtale til denne om endring av husleien. Det vil si at de vil fikse at leien fra det andre året av leiekontrakten vil være 200 000 rubler. per måned.

Alternativ tre - motregne leietakers utgifter til reparasjon av lokalene mot betaling av husleie

Med dette alternativet settes husleien fra den første måneden av leie i sin helhet. Men leietaker betaler ikke for leieperioden.

Siden utleier samtykker i å tilbakebetale ham for reparasjonen av de leide lokalene ved å motregne dem mot betaling av husleien. Dette er tillatt av sivil lov (klausul 2, artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivile lov).

La oss bruke eksemplet ovenfor igjen. Mulig formulering i leieavtalen:

Sikker forutsetning for å motregne utgifter til reparasjoner mot husleien

"1. Leien er 200 000 (to hundre tusen) rubler per måned, inkludert 18 % moms.

7. Leietaker utfører reparasjoner, omutstyr og andre arbeider i det leide lokalet som er nødvendig for å bringe det i stand egnet til bruk som kontorlokale.

8. Utleier skal refundere Leietaker kostnadene forbundet med reparasjon, omutstyring av det leide lokalet og utførelse av annet arbeid i det som er nødvendig for å bringe det i stand egnet for bruk som kontorlokale.

9. Refusjon av kostnadene spesifisert i punkt 8 i denne avtalen utføres ved å motregne dem mot betaling av husleie for de tre første månedene av denne avtalen. Motregningen foretas ved en motregning, som er undertegnet av leietaker og utleier.

10. Fra og med den fjerde måneden av denne avtalen, betaler Leietaker husleien til Utleier med beløpet spesifisert i punkt 1 i denne avtalen.

Det er også nødvendig å angi i leieavtalen at det er utleiers ansvar å utføre løpende reparasjoner i det leide lokalet. Tross alt, som en generell regel, er utleier bare forpliktet til å foreta større reparasjoner for egen regning (klausul 1, artikkel 616 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Den nåværende reparasjonen er overlatt til leietakeren (klausul 2 i artikkel 616 i den russiske føderasjonens sivilkode). Men i leieavtalen kan partene etablere en annen prosedyre. De har for eksempel rett til å angi at utleier utfører både større og pågående reparasjoner av lokalet.

En leieavtale (eiendomsleie) regulerer rettsforholdet mellom leietaker og utleier ved overdragelse av eiendom og beskytter dem ved mislighold fra en av partene. Derfor er det veldig viktig å etablere alle nødvendige betingelser i kontrakten. Tre artikler vil bli viet leieavtalen. I dem vil 1C: ITS-spesialister snakke om hvilke fallgruver som finnes når man inngår og utfører en kontrakt, og hvordan man kan komme seg rundt dem uten tap for seg selv. Både juridiske og skattemessige aspekter ved avtalen vil bli vurdert. Den første artikkelen vil analysere i detalj vilkårene for å inngå en leieavtale, som har samme betydning for begge parter i avtalen. I de neste to artiklene skal vi snakke om de skattemessige konsekvensene av å inngå denne avtalen for utleier og leietaker.

Hva er en leieavtale og i hvilken form skal den inngås?

I henhold til en leieavtale overfører den ene parten (utleieren) eiendom til den andre parten (leietakeren) for et gebyr for midlertidig besittelse og bruk eller for midlertidig bruk (artikkel 606 i den russiske føderasjonens sivilkode). Samtidig skjer ikke overføring av eierskap til denne eiendommen til leietaker, unntatt i tilfeller der kontrakten gir innløsningsrett.

Dersom avtalen ikke gir betaling for bruk av eiendom, er en slik avtale anerkjent som en låneavtale (vederlagsfri bruk av eiendom). Denne typen juridiske forhold er regulert av normene i kapittel 36 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Reglene knyttet til leieavtalen gjelder i dette tilfellet kun delvis.

Utleier i henhold til en leieavtale kan være eieren av eiendommen eller en annen juridisk eier autorisert av eieren selv eller loven til å leie denne eiendommen (artikkel 608 i den russiske føderasjonens sivilkode). Dermed kan en person som har fullmakt på vegne av eier for rett til å leie eiendom være utleier.

Enhver dyktig borger, individuell gründer eller juridisk enhet kan være leietaker.

Loven tillater deg å inngå en leieavtale muntlig, men i de fleste tilfeller brukes en skriftlig form, siden den lar deg bli enige om alle vilkårene i avtalen mer detaljert og eliminerer mange uenigheter mellom partene i prosessen med dens utførelse. .

Leieavtalen inngås skriftlig dersom:

• kontraktens varighet er mer enn ett år (klausul 1 i artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode);
• en av partene i avtalen er en juridisk enhet (klausul 1, artikkel 609 i den russiske føderasjonens sivilkode);
• gjenstanden for kontrakten er en bygning eller struktur (klausul 1, artikkel 651 i den russiske føderasjonens sivilkode);
• Formålet med kontrakten er et kjøretøy med mannskap (artikkel 633 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Må jeg registrere en leieavtale?

Leieavtalen er underlagt obligatorisk statlig registrering hvis gjenstanden for leieavtalen er fast eiendom eller et foretak (klausul 2, artikkel 609, artikkel 658 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Det finnes unntak fra denne regelen. Så, for eksempel, er fanger for en periode på mindre enn ett år ikke underlagt statlig registrering (klausul 2 i artikkel 651 i den russiske føderasjonens sivilkode, klausul 2 i artikkel 26 i den russiske føderasjonens landkode):

• tomteleie og fremleieavtaler;
• leieavtaler for bygninger eller konstruksjoner.

Når det gjelder leieavtaler for kjøretøy med og uten mannskap, bestemmer loven også at de ikke er underlagt statlig registrering (artikkel 633, 643 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Sivilretten løser ikke spørsmålet om det er nødvendig å tinglyse en leieavtale for yrkeslokaler.

På den ene siden er alle yrkeslokaler en del av bygninger og konstruksjoner, og på den andre siden er de ikke direkte oppført sammen med disse objektene.

Dette spørsmålet ble avklart bare i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol av 06/01/2000 nr. 53. Etter voldgiftsdommernes oppfatning gjelder de samme regler for leiekontrakter for yrkeslokaler som for kontrakter om leie av bygninger og anlegg. Derfor skal en leieavtale for næringslokaler kun tinglyses dersom den er inngått for ett år eller mer.

Også i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 16. februar 2001 nr. 59, er følgende forklart: hvis en leieavtale for eiendom inngås for en periode på 11 måneder, men betingelsene sørge for automatisk forlengelse for samme periode, trenger ikke en slik avtale å registreres.

Hva er gjenstand og gjenstand for kontrakten?

I en leieavtale bør det skilles mellom gjenstand og gjenstand for avtalen.

Emnet for kontrakten er partenes forpliktelser til å overføre eiendom og bruke den i samsvar med vilkårene i kontrakten, samt å betale et gebyr for slik bruk.

For å bestemme formålet med leieavtalen, er det nødvendig å tydelig definere egenskapene til eiendommen som er leid.

Leieobjektene kan være (klausul 1 i artikkel 607 i den russiske føderasjonens sivilkode):

• tomter og andre isolerte naturgjenstander;
• bedrifter og andre eiendomskomplekser;
• bygninger og konstruksjoner;
• utstyr;
• kjøretøy;
• annet.

For at leieavtalen skal anerkjennes som inngått, må den inneholde data som gjør det mulig å fastslå hvilken eiendom som skal overdras til leietaker.

Hvis det ikke er slike data i kontrakten, anerkjennes betingelsen for objektet som inkonsekvent, og kontrakten anerkjennes som ikke inngått (klausul 3 i artikkel 607 i den russiske føderasjonens sivilkode).

I kontrakten er det derfor nødvendig å angi så nøyaktig som mulig de individuelt definerte egenskapene til eiendommen som kjennetegner den.

Slike data om eiendom inkluderer (dekret fra den føderale antimonopoltjenesten i Volga-distriktet av 16. desember 2009 i sak nr. A65-13380 / 2009):

• dens plassering i forhold til andre objekter;
• område, tekniske egenskaper;
• andre funksjoner som individualiserer objektet.

Det vil også være nyttig å angi adressen, de tekniske egenskapene til eiendommen, typen tillatt bruk (for land).

Som analysen av rettspraksis viser, kan ikke en tings bestanddeler være gjenstand for en leiekontrakt. For eksempel:

et eget konstruksjonselement av en bygning (tak, vegg etc.) (klausul 1 datert 11.01.2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen for løsning av tvister knyttet til husleie");

del av kabellinjen (dekret fra Federal Antimonopoly Service av 07.17.2007 i sak nr. A55-12242 / 06-33).

Hvordan spesifisere varigheten av kontrakten?

Betingelsen om leieperioden angir i hvilket tidsrom leietaker har bruksrett til det utleide og plikter å betale leie for dette. I samsvar med punkt 1 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode, er leieperioden fastsatt av partene i kontrakten.

Kontraktsperioden kan bestemmes:

• kalenderdato;
• utløpet av en tidsperiode beregnet i år, måneder, uker, dager eller timer;
• en indikasjon på en hendelse som uunngåelig må inntreffe.

Det er nødvendig å skille mellom selve leieperioden og kontraktsperioden. Ofte stemmer ikke disse tidene. Så for eksempel kan leid eiendom overføres til leietakeren (klausul 2 i artikkel 425, klausul 3 i artikkel 433 i den russiske føderasjonens sivilkode):

• før leieavtalen er signert;
• før statens registrering av kontrakten, når slik registrering er nødvendig.

I disse tilfellene, hvis partene er enige, kan deres rettigheter og plikter (inkludert plikten til å betale husleie) også strekke seg til perioden før signering eller statlig registrering av kontrakten.

I praksis er det to typer tvister om betaling av husleie: hvis eiendommen brukes før kontraktsinngåelse eller etter utløpet av dens gyldighet, eller hvis eiendommen ikke brukes, men kontrakten fortsatt er gyldig.

Hvis eiendommen brukes i perioden før statens registrering av kontrakten, er det nødvendig å avgjøre om det var en avtale om bruk av eiendom i denne perioden. En slik avtale kan følge direkte av vilkårene i kontrakten eller følge av andre vilkår. Hvis det er en avtale, betales husleien for hele bruksperioden for eiendommen (Dekret fra Federal Antimonopoly Service of the East Siberian District av 15. juni 2011 nr. F02-2137/11 i sak nr. A33- 13835/2010).

Hvis kontrakten er terminert, men leietakeren ikke har returnert eiendommen, er han også forpliktet til å betale leie for hele forsinkelsestiden (klausul 38 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsrett datert januar 11, 2002 nr. 66). Dette henger sammen med at oppsigelse av leieavtalen ikke medfører oppsigelse av leietakers plikt til å betale leie dersom eiendommen ikke tilbakeleveres til utleier.

I en situasjon hvor leieavtalen fortsatt er gyldig, men eiendommen er tilbakelevert, er leietaker også forpliktet til å betale leiebetalinger før leieavtalens opphør (punkt 13 i Informasjonsskrivet fra Høyesteretts presidium av den russiske føderasjonen datert 11. januar 2002 nr. 66).

Vær oppmerksom på at i henhold til paragraf 2 i artikkel 621 i Civil Code of the Russian Federation, hvis leietakeren etter utløpet av leieavtalen fortsetter å bruke den leide eiendommen, og utleieren ikke protesterer mot dette, anses avtalen automatisk fornyes på samme vilkår på ubestemt tid.

Kontrakten anerkjennes som inngått for en viss periode bare hvis betingelsen om perioden er inkludert i teksten. Hvis det ikke er en slik betingelse i kontrakten, anses den som inngått på ubestemt tid. En slik avtale har noen trekk ved prosedyren for oppsigelse.

Så, for eksempel, hvis vilkåret for kontrakten ikke er definert, på grunnlag av paragraf 2 i artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan enhver av partene når som helst trekke seg fra kontrakten, men er forpliktet til å varsle motparten om dette minst en måned i forveien. Dersom eiendommen leies ut er oppsigelsesfristen tre måneder. Overholdelse av disse fristene fra partene er obligatorisk dersom de ikke har gitt andre oppsigelsesfrister i kontrakten.

For noen typer leieavtaler (for eksempel en leieavtale (artikkel 627 i den russiske føderasjonens sivilkode)) og typer leid eiendom (for eksempel skogstomter (klausul 3 i artikkel 72 i den russiske føderasjonens skogkodeks) ), vannforekomster (artikkel 14 i den russiske føderasjonens vannkode)), Loven kan sette maksimale vilkår for varigheten av en leieavtale. I disse tilfellene sies kontrakten opp ved utløpet av maksimalperioden. Hvis partene har blitt enige om i kontrakten for en periode som overstiger maksimumsperioden, er kontrakten også gyldig til utløpet av maksimalperioden (klausul 3, artikkel 610 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Hvordan sette leie?

Det bør tas i betraktning at på grunnlag av paragraf 12 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol av 11. januar 2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie" , kan husleien ikke bestå utelukkende av bruksregninger, siden leietaker i dette tilfellet ikke får noen fordel av leie av eiendom, noe som strider mot leieavtalens kompenserte karakter.

Så, vi har vurdert problemstillinger felles for partene som er viktige å belyse i leieavtalen.

I neste nummer vil vi vurdere de praktiske sidene ved gjennomføringen av kontrakten fra utleiers synspunkt.

All informasjon som er gitt er tilgjengelig i ITS PROF-systemet i Håndbok om kontraktsforhold i delen "Juridisk støtte".