Paglabag sa pre-emptive na karapatang bumili ng bahagi sa isang apartment. Pagbebenta ng mga pagbabahagi at pre-emptive na karapatan sa pagbili

Hello Anna.

Ang iyong ama ay kumilos nang buong alinsunod sa Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation:

1. Kapag nagbebenta ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ay may preemptive na karapatan na bilhin ang bahaging ibinebenta sa presyo kung saan ito ibinebenta at sa iba pang pantay na kondisyon, maliban sa kaso ng pagbebenta sa pampublikong auction.

Ang mga pampublikong auction para sa pagbebenta ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa kawalan ng pahintulot ng lahat ng kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay maaaring isagawa sa mga kaso na itinakda para sa ikalawang bahagi ng Artikulo 255 ng Kodigo na ito, at sa iba pang mga kaso na ibinigay ng batas.

2. Ang nagbebenta ng isang bahagi ay obligadong ipaalam sa pamamagitan ng sulat ang iba pang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ng kanyang intensyon na ibenta ang kanyang bahagi sa isang tagalabas, na nagpapahiwatig ng presyo at iba pang mga kondisyon kung saan niya ito ibinebenta. Kung ang natitirang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay tumangging bumili o hindi makuha ang naibentang bahagi sa karapatan ng pagmamay-ari ng real estate sa loob ng isang buwan, at sa karapatan ng pagmamay-ari ng movable property sa loob ng sampung araw mula sa petsa ng abiso, ang nagbebenta ay may ang karapatang ibenta ang kanyang bahagi sa sinumang tao.

3. Kapag nagbebenta ng bahagi na lumalabag sa pre-emptive na karapatan, sinumang ibang kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay may karapatan, sa loob ng tatlong buwan, na hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili sa kanya.

4. Ang pagtatalaga ng pre-emptive na karapatang bumili ng bahagi ay hindi pinahihintulutan.

5. Nalalapat din ang mga tuntunin ng artikulong ito kapag nag-aalis ng bahagi sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan.

Kaya, kung, sa loob ng isang buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng nakasulat na alok ng iyong ama na bilhin ang kanyang bahagi sa halaga ng apartment na pagmamay-ari mo sa pamamagitan ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari sa presyong iminungkahi niya, ikaw at ang iyong lola ay hindi sumasang-ayon sa ang panukala niyang ito, magkakaroon siya ng karapatang ibenta ang bahaging ito sa parehong presyo sa sinumang ibang tao.

Hindi mo maaaring ialok sa iyong ama na ibenta sa iyo ang buong apartment, dahil siya ang may-ari ng isa lamang sa apat na bahagi nito at may karapatang ibenta lamang ang kanyang bahagi.

Maaari mong hilingin sa iyong ama na bawasan ang presyo ng share na kanyang ibinebenta, ngunit kung hindi siya sumasang-ayon sa iyong panukala, maaari pa rin niyang ibenta ang kanyang bahagi sa apartment sa presyo na kanyang inihayag.

Maaari kang sumulat ng isang liham sa iyong ama kasama ang iyong mga panukala sa anumang anyo, dahil ang batas ay hindi nagpapataw ng anumang mga espesyal na kinakailangan sa anyo ng naturang pahayag. Mahalaga lamang na ang iyong mga panukala sa liham na ito ay ipinahayag nang malinaw at hindi malabo.

Gayunpaman, mayroon kang pagkakataon: kung sa huli ay ibinebenta ng iyong ama ang kanyang bahagi sa presyong iba sa iniaalok sa iyo, ikaw, alinsunod sa ikatlong bahagi ng Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation, ay magagawang legal na humiling ng paglilipat ng mga karapatan at obligasyon ng mga mamimili ng bahaging ito sa iyo - kasama sa mga tuntunin ng presyo ng pagbebenta nito.

Gamit ang halimbawa ng isang hindi pagkakaunawaan sa apartment, ipinaliwanag ng Korte Suprema kung anong mga patakaran ang dapat sundin kapag nagbebenta ng bahagi sa isang shared apartment. Mahirap tawagan ang buhay ng mga taong hindi isang pamilya, ngunit magkakasamang nabubuhay sa isang karaniwang apartment, idyllic. Samakatuwid, sa unang pagkakataon, nais ng mga naturang mamamayan na mapupuksa ang kanilang mga kapitbahay at manirahan sa isang hiwalay na apartment. Ang pagnanais ng gayong mga magkakasama ay naiintindihan, ngunit ang pagtatapon ng kahit na ang kanilang sariling mga bahagi sa apartment ay naglalaman ng napakaraming mga pitfalls na hindi lamang mga ordinaryong tao ang natitisod sa kanila. Maging ang mga hukom ay nagkakamali.

Sa aming kaso, nagsimula ang kuwento sa katotohanan na ang isang mamamayan ay umapela sa korte ng distrito ng Tyumen, na nagagalit sa mga aksyon ng kanyang kapitbahay. Ang kakanyahan ng hindi pagkakaunawaan ay ang mga sumusunod - dalawang babae, bawat isa ay may anak, ay nagmamay-ari ng isang apartment sa pantay na bahagi. Ito ay lumabas na ang bawat isa sa mga residente - dalawang matanda at dalawang bata - ay may ikaapat na bahagi.

Ang isa sa kanila ay nakahanap ng opsyon na ipagpalit ang kanyang bahagi at ang bahagi ng bata para sa isang hiwalay na apartment. Ang mamamayan ay gumawa ng isang kasunduan sa isang tiyak na pamilya ng apat na tao. Naturally, ang pangalawang may-ari ng apartment ay hindi nagustuhan ang palitan na ito, at nagpunta siya sa korte upang patunayan na ang kasunduan sa palitan ay lumabag sa kanyang preemptive na karapatan na bumili ng bahagi ng kapitbahay sa apartment. Sumang-ayon ang korte ng distrito sa nagsasakdal. Pinagtibay ng korte ng rehiyon ang desisyong ito. Umabot sa Korte Suprema ang nasaktang akusado. Doon, pinag-aralan ng Judicial Collegium for Civil Cases ang mga resulta ng mga paglilitis at isinasaalang-alang na ang reklamo ay maaaring masiyahan.

Dapat itatag ng korte kung ang liham mula sa nagpasya na ibenta ang kanyang bahagi ay wastong ginawa

Pinaalalahanan ng Korte Suprema ang mga kasamahan nito na ang Artikulo 250 ng Civil Code ay nagsasaad: sa kaganapan ng pagbebenta ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ay may preemptive na karapatang bilhin ang mga bahaging ito. Bukod dito, sa presyo kung saan ibinebenta ang bahagi, at sa iba pang pantay na kondisyon. Ang pagbubukod ay ang pagbebenta ng mga pagbabahagi sa pampublikong auction.

Ang batas ay nagsasaad din na ang nagbebenta ng isang bahagi ay obligado na ipaalam sa pamamagitan ng sulat ang iba pang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ng kanyang intensyon na ibenta ang kanyang bahagi sa isang tagalabas. Sa parehong sulat dapat mong ipahiwatig ang presyo at mga kondisyon kung saan ibinebenta ang square meters.

Ang batas ay nagbibigay sa kapwa may-ari ng isang buwan para mag-isip at bumili. Kung ang natitirang mga kalahok sa shared ownership ay tumanggi na bumili ng share ng kapitbahay o manatiling tahimik, ang may-ari ng square meters ay may karapatan na itapon ang mga ito ayon sa gusto niya.

Narito kung ano pa ang mahalagang malaman: ayon sa batas, kung itatapon ng may-ari ang kanyang bahagi bilang paglabag sa preemptive right ng kapitbahay, kung gayon ang sinumang ibang kalahok sa shared owner ay may karapatang humiling sa korte sa loob ng tatlong buwan na ang mga karapatan at obligasyon ng bumibili ay ililipat sa kanyang sarili. At ang mga patakarang ito ay nalalapat din kapag inihiwalay ang isang bahagi sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan. Mula sa lahat ng mga probisyon sa itaas ng batas, ang Korte Suprema ay nagtapos: ang isang legal na mahalagang pangyayari na dapat itatag ng mga korte kapag isinasaalang-alang ang mga naturang kaso ay ang pagkakaroon o kawalan ng isang wastong naisagawang paunawa mula sa isang mamamayan na nagpasyang tanggalin ang kanyang bahagi. . Ang tamang pagpapatupad ng naturang "liham ng kaligayahan" sa isang kapitbahay ay isang indikasyon ng presyo ng bahagi at iba pang mga kondisyon, pati na rin ang kumpirmasyon ng solvency ng iba pang mga kapwa may-ari.

Sa aming kaso, ang lokal na korte, na nagpasya sa hindi pagkakaunawaan na ito, ay hindi nakakita ng katibayan na ang mamamayan, na gustong ipagpalit ang kanyang bahagi at bahagi ng kanyang anak na babae, ay wastong nagpaalam sa kanyang kapitbahay. Samakatuwid, ang korte ay nagpasya na ang kasunduan sa palitan ay lumabag sa mga karapatan ng kapitbahay sa priyoridad na pagbili ng bahagi.

Ang pagkumpirma ng solvency - lalo na ang katotohanan na ang nagsasakdal ay may pera upang bilhin ang mga namamahagi ng mga kapitbahay, na kalahati ng apartment - ayon sa Korte Suprema, ay mahalaga din para sa tamang paglutas ng hindi pagkakaunawaan. Sa aming kuwento, sa ilang kadahilanan ay hindi man lang interesado ang korte sa solvency ng kapitbahay.

Naalala ng Korte Suprema na kapag hinihiling sa korte ang paglipat ng mga karapatan ng mamimili sa kanyang sarili, obligado ang nagsasakdal na ilipat sa bank account ng Judicial Department sa kanyang constituent entity ng Russian Federation ang halagang binayaran ng mamimili, mga bayarin at tungkulin. babayaran sa bumibili at pagbabayad ng mga gastos na natamo niya kapag bumili ng bahagi ng mga gastos.

Binigyang-diin ng Korte Suprema: ang gayong pagdeposito ng pera kung sakaling matugunan ang paghahabol ay nakakatulong sa napapanahong pagpapatupad ng desisyon ng korte. Ngunit ayon sa claim na sinusulat namin, walang pera na nadeposito sa bank account, at samakatuwid ay hindi naipatupad ang desisyon ng korte.

Bilang karagdagan, ang Judicial Collegium ng Korte Suprema ay nagbigay-pansin sa isang mahalagang detalye. Mula sa mga materyales ng kaso ay malinaw na ang nasasakdal at ang mga nakipagpalitan ng pera sa kanya ay sumang-ayon sa presyo ng bahagi sa rubles.

Hindi malinaw kung bakit, ang korte ng distrito, habang isinasaalang-alang ang kaso, ang mismong nagbawas ng presyo ng pagbili. At hindi nagbigay ng anumang legal na dahilan ang korte kung bakit "lumiliit" ang presyo. At ito ay direktang paglabag sa Article 198 ng Civil Code. Iniutos ng Korte Suprema na repasuhin ang kasong ito.

Sa publikasyong ito gusto kong pag-usapan ang tungkol sa isang kaso na kinasasangkutan ng paghahabol para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili, batay sa aplikasyon, na nagbibigay para sa posibilidad ng isang pre-emptive na karapatang bumili ng bahagi ng mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari.

Mukhang ano ang mas madali kaysa sa pagbabasa nang mabuti at paglalapat ng hindi masyadong kumplikadong mga tuntunin nito? Ngunit may mga mamamayan na ayaw mag-abala sa paghahanap at pagpili ng mga abogado o tagapagtaguyod upang sila ay mabigyan ng disenteng proteksyon. Sa kasong ito, kinatawan ko ang mga interes ng nasasakdal at natuwa lang sa kung paano isinagawa ng dalawang kinatawan ng nagsasakdal ang kaso sa paraang ang natural na resulta ay isang pagtanggi na masiyahan ang mga paghahabol, na pinagtibay ng korte ng apela.

Pabula ng kaso

Ang Citizen A. ay nakakita ng isang patalastas para sa pagbebenta ng isang 2/3 na bahagi sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang gusali ng tirahan. Ang mga bahagi ay ibinenta ng dalawang kapwa may-ari, na ang bawat isa ay nagmamay-ari ng 1/3. Ang ikatlong co-owner na si Sh., ay inabisuhan sa address kung saan siya umano'y nakatira kasama ang kanyang dating asawa, dahil hindi alam ang eksaktong lokasyon nito.

Humigit-kumulang 6 na buwan pagkatapos ng pagtatapos ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, nakatanggap si A. ng pahayag ng paghahabol mula sa korte para sa pagsasalinkarapatan at obligasyon ng share buyer sa nagsasakdal.

Ang posisyon ng nagsasakdal

Ipinahiwatig ng nagsasakdal sa pahayag ng paghahabol na hindi siya naabisuhan tungkol sa intensyon ng iba pang mga kapwa may-ari na ibenta ang kanilang mga bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari, bilang isang resulta kung saan ang kanyang pre-emptive na karapatan na bumili ng bahagi, na nilayon niyang ipatupad kung maayos siyang naabisuhan. Ang paghahabol ay dinala tungkol sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta at ang pagpapawalang-bisa ng entry sa Unified State Register of Real Estate.

Ipinahiwatig ng nagsasakdal sa pag-angkin na noong Hunyo ay dumating siya sa bahay at nakita si A. doon, na nagsabi sa kanya na bumili siya ng isang bahagi ng 2/3. Sa korte, sinabi ng nagsasakdal na ipinakita sa kanya ni A. ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi. Sumulat din ang nagsasakdal sa pahayag ng pag-angkin na noong Oktubre ay kumuha siya ng isang katas mula sa Rosreestr tungkol sa mga karapatan sa bahay at natutunan ang tungkol sa paglabag sa kanyang mga karapatan.

Ang paghahabol ay isinampa lamang noong Disyembre.

Bago magsampa ng claim para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili sa ilalim ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, tulad ng nangyari, naghain pa rin ang nagsasakdal ng isang pahayag ng paghahabol upang mapawalang-bisa ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi.

Ang halatang pagkakamali na ito sa pagpili ng paraan ng pagprotekta sa karapatan sa kaso ng paglabag pre-emptive na karapatan na bumili ng bahagi, medyo karaniwan sa ilang mga abogado na may malabong pang-unawa sa batas sibil, na humantong sa katotohanan na ang pahayag ng paghahabol na naaayon sa wastong paraan ng pagprotekta sa karapatan ay naihain nang huli. Hindi mo kailangang maging isang rocket scientist para mabasa ang Part 3 at maunawaan kung anong uri ng claim ang pinoprotektahan ng batas sa kasong ito.

Pagkatapos ay ibinalik sa nagsasakdal ang pahayag ng pag-aangkin at muli siyang nagsampa ng isang paghahabol upang mapawalang-bisa ang transaksyon, binago ang paksa ng paghahabol, pagkatapos lamang itong tanggapin ng korte, nang, sa paniniwala ko, ipinahiwatig ng korte na ito ay kinakailangan. upang baguhin ang mga claim.

Ang posisyon ng nasasakdal

Ang una at kitang-kitang bagay na nakakuha ng mata ay ang nagsasakdal ay napalampas ang takdang oras upang pumunta sa korte upang protektahan ang nilabag na karapatan. Sa katunayan, ang Bahagi 3 ay nagbibigay ng:
Kapag nagbebenta ng isang bahagi sa paglabag pre-emptive na karapatan sinumang ibang kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay may karapatang humiling sa korte sa loob ng tatlong buwan pagsasalin sa kanya karapatan at obligasyon ng mamimili .

Sa talata 14 ng Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation Blg. mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian at iba pang mga karapatan sa pag-aari” ang mga sumusunod na paliwanag ay ibinigay

Sa loob ng kahulugan ng talata 3, kapag nagbebenta ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari na lumalabag sa pre-emptive na karapatan ng pagbili ng iba pang kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari, sinumang kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ay may karapatan, sa loob ng tatlong buwan mula sa araw kung kailan nalaman niya o dapat ay nalaman niya ang transaksyon, na humiling sa korte na ilipat ang mga karapatan at obligasyon ng mamimili dito.

Ang mga paghahabol na isinumite pagkatapos ng tinukoy na deadline ay hindi napapailalim sa kasiyahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng isang mamamayan, na may kaugnayan sa mga patakaran, ang panahong ito ay maaaring maibalik ng korte kung napalampas ito ng mamamayan para sa mabubuting dahilan.

Sa aming kaso, ang claim mismo ay nagsasaad na ang nagsasakdal ay nakakita ng isang mamamayan sa bahay noong Hunyo na nagsabi na siya ay bumili ng mga bahagi sa pagmamay-ari ng bahay. Marami, sa kasamaang-palad, ay nagbabasa lamang ng batas sa mga fragment at hindi nakikita dito kung ano ang hindi nila gustong makita, at, marahil, ay hindi makita.

Sa black and white sinasabi nito na ang tatlong buwang panahon ay nagsisimulang tumakbo, na mahalagang pinaikling panahon ng limitasyon, na ito ay nagsisimula mula sa sandaling nalaman ng nagsasakdal o dapat ay nalaman ang transaksyon. Sa kasong ito, sinundan na ito ng pag-aangkin na dapat ay nalaman ni Sh. ang paglabag sa mga karapatan matapos niyang makita ang isang estranghero na nasa bahay at sinabi sa nagsasakdal na bumili siya ng bahagi dito.

Pagkatapos nito, ang nagsasakdal ay dapat na kumuha ng isang katas mula sa Rosreestr, siyempre, kung talagang nais niyang gamitin ang pre-emptive na karapatang bumili ng isang bahagi, ngunit sa hindi kilalang mga kadahilanan, kinuha niya ang katas noong Oktubre lamang, i.e. pagkatapos ng tatlong buwan.

Naturally, agad kong inihayag ang aplikasyon ng batas ng mga limitasyon sa mga paghahabol ng nagsasakdal, na binanggit ang katotohanan na sa kasong ito ay nagsimula itong tumakbo mula sa sandaling dapat na malaman ng nagsasakdal ang paglabag sa kanyang karapatan.

Nais kong sabihin na kung ang nagsasakdal ay hindi nagsalita tungkol dito sa pahayag ng paghahabol, kung gayon kailangan nating magpakita ng ebidensya na dapat natutunan ng nagsasakdal ang tungkol sa paglabag sa kanyang mga karapatan noong Hunyo. Espesyal na salamat sa mga nagsampa ng claim sa ganitong paraan. Hindi ako magtatanim ng minahan sa isang demanda. Hayaang patunayan ng nasasakdal na dapat na alam ng nagsasakdal ang tungkol sa paglabag sa kanyang karapatan bago tumanggap ang nagsasakdal ng extract mula sa Unified State Register of Real Estate noong Oktubre. At hindi pa rin alam kung mapapatunayan ng nasasakdal ang mga pangyayaring ito o hindi.

At ang demanda ay isinampa ng mga naniniwala na ang batas ng mga limitasyon ay nagsimulang tumakbo mula sa sandaling malaman ng nagsasakdal ang paglabag sa karapatan. Kaya naman hindi man lang nila naisip ang mga kahihinatnan ng pagpahiwatig sa pahayag ng pag-angkin ng isang pangyayari na malinaw na naglalagay sa nagsasakdal sa ilalim ng paghahabol na nawawala ang batas ng mga limitasyon.

Tila kailangan na subukang itama ang sitwasyon sa korte at subukang ibalik ang batas ng mga limitasyon, dahil sinabi ng nagsasakdal na siya ay hindi marunong magbasa. Ngunit hindi, patuloy na iginiit ng mga kinatawan ng nagsasakdal na ang batas ng mga limitasyon ay hindi pa nag-expire.

Muli, salamat sa kanila para dito.

Ang aming susunod na argumento ay ang mga kapwa may-ari ay walang tumpak na impormasyon tungkol sa kung saan nakatira ang nagsasakdal, at ang paunawa ay ipinadala sa kanyang huling alam na address. Nagtalo kami na ang isang bona fide co-owner, upang matiyak na ang kanyang mga karapatan ay hindi nilalabag, dapat, sa pinakamababa, ipaalam sa iba pang co-owner kung saan dapat ipadala sa kanya ang mga abiso.

Ang isa pa naming pagtutol ay noong nalaman ng nagsasakdal na may bumibili na nakatira sa bahay, wala siyang intensyon na gamitin ang karapatan ng preemption. Ang nagsasakdal ay hindi makapagbigay ng anumang katibayan na mayroon siyang paraan upang gamitin ang pre-emptive na karapatang bilhin ang bahagi.

Ang pinaka-kahanga-hangang regalo ng mga kinatawan ng nagsasakdal sa mga nasasakdal ay ipinakita nila na sa oras ng pagtatalo ay mayroong isang halaga sa bank account ng nagsasakdal upang bayaran ang mamimili, ngunit ang halagang ito ay hindi idineposito sa account ng departamento ng hudikatura.

Hindi nila isinaalang-alang ang mga paliwanag ng Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation na may petsang 06/10/1980 N 4 (as amyendahan noong 02/06/2007) "Sa ilang mga isyu ng pagsasagawa ng pagsasaalang-alang ng mga korte ng mga hindi pagkakaunawaan na nagmumula sa pagitan ng mga kalahok sa karaniwang pagmamay-ari ng isang gusali ng tirahan," na nagsasaad ng mga sumusunod:

Kapag nagsampa ng naturang paghahabol, obligado ang nagsasakdal na magdeposito, sa pamamagitan ng pagkakatulad sa bank account ng administrasyon (departamento) ng Judicial Department sa may-katuturang entidad ng Russian Federation, ang halagang binayaran ng bumibili para sa bahay, mga bayarin at mga tungkulin, pati na rin ang iba pang halagang babayaran sa bumibili bilang kabayaran para sa mga kinakailangang gastos na natamo sa pagbili ng mga gastusin sa bahay.

Ipinaliwanag ng mga kinatawan ng nagsasakdal sa korte ng paglilitis na tinanong nila ang tanggapan ng korte kung paano nila maideposito ang kinakailangang halaga, ngunit hindi sila pinayuhan. Sa pamamagitan nito nabigyang-katwiran nila ang katotohanan na ang nagsasakdal ay hindi nakapagdeposito ng pera sa account.

Sa kasong ito, wala akong duda na ang mga paghahabol ay tatanggihan, na kung ano ang nangyari.

Ngunit isipin ang aking pagkagulat nang mabasa ko ang apela ng nagsasakdal. Sa loob nito, isinulat ng nagsasakdal na hindi ipinaliwanag sa kanya ng korte ang karapatang magsampa ng petisyon upang maibalik ang batas ng mga limitasyon, at hindi rin ipinaliwanag ang pamamaraan para sa pagdeposito ng pera sa account ng Judicial Department.

At lahat ng ito sa kabila ng katotohanan na ang nagsasakdal ay may 2 kinatawan, at ang mga pagdinig sa korte ay paulit-ulit na ipinagpaliban, at ang nagsasakdal ay hiniling na magbigay ng katibayan ng pagsunod sa mga nabanggit na paglilinaw ng Plenum ng RF Armed Forces. Sa madaling salita, ayon sa mga drafter ng apela, dapat payuhan ng korte ang nagsasakdal sa panahon ng mga pagdinig sa korte.

Sumulat lamang ako ng maikling pagtutol sa apela at hindi nakilahok dito. Hinayaan ng korte ng apela ang desisyon ng korte sa unang pagkakataon na hindi nabago, at maaaring walang ibang opsyon na ibinigay sa ganoong gawain sa korte ng unang pagkakataon.

Kaya, ako ay mapalad sa mga kinatawan ng nagsasakdal, na ginawa ang lahat ng pagsisikap upang matiyak na ang mga paghahabol ay tinanggihan.

Karamihan sa mga apartment sa Moscow ay magkasanib o karaniwan Alinsunod dito, halos lahat ay may-ari ng isang bahagi sa apartment. Ang isang tao, na nagsanib-puwersa, ay nagpasya na bumili ng isang apartment sa ibinahaging pagmamay-ari, ang iba ay nagsapribado ng pabahay sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari sa mga miyembro ng pamilya. Ang ilan sa atin ay nagiging mga may-ari ng mga bahagi, na pumapasok sa isang mana sa pantay na batayan sa iba pang mga tagapagmana.

Naturally, magandang magkaroon ng kahit na makibahagi sa apartment. Ito ay mas mabuti kaysa sa walang wala. Ang bahagi ay maaaring palaging ibenta, maaari itong paupahan. Ang isang bahagi sa Moscow ay ang pinaka-murang at, samakatuwid, ang pinaka-abot-kayang pabahay kung saan hindi ka lamang mabubuhay, kundi pati na rin magparehistro, na nagbibigay sa iyo ng karapatang makatanggap ng buong panlipunang pakete ng isang Moskvich. Ngayon, ang mga konsepto tulad ng "share sa isang apartment" o "co-owner" ay naging kilala na ng marami.

Ang Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay para sa isang espesyal na legal na rehimen para sa ibinahaging pagmamay-ari. Kaya, sa partikular, mga artikulo246 At 247 Ang Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag na ang pagmamay-ari, pagtatapon, at paggamit ng ari-arian sa ibinahaging pagmamay-ari ay isinasagawa sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng mga kalahok nito. Ang pagkakaroon ng nakabahaging pagmamay-ari ng pabahay, kinakailangang isaalang-alang ang mga karapatan at interes ng lahat ng kapwa may-ari, anuman ang laki ng kanilang mga pagbabahagi. Kapag tungkol sa makibahagi sa apartment, dapat nating maunawaan na hindi ito masusukat sa metro kuwadrado, gumuhit ng hangganan at pagbawalan ang ibang mga kapwa may-ari na pumasok sa "teritoryo ng ibang tao."

Kung ang pamamaraan para sa paggamit ng residential premises ay hindi natukoy sa pagitan ng mga may-ari ng shares sa apartment, nangangahulugan ito na ginagamit nila ang lahat ng residential premises nang pantay-pantay. Ang pagmamay-ari ng bahagi sa isang residential property ay hindi katulad ng pagmamay-ari ng isang kwarto. Ang bahagi ay hindi literal na makikita, mahahawakan o masasabi na ang bahaging pagmamay-ari mo ay tumutugma sa ilang bahagi sa apartment. maaari lamang ipahayag bilang isang fraction, tulad ng 1/2, 1/5, o 3/16. Maaga o huli, para sa maraming mga kadahilanan, ang tanong ay lumitaw sa isa sa mga kasamang may-ari na nagbebenta ng kanilang bahagi sa apartment.

Paano magbenta ng bahagi sa isang apartment

Ang mga transaksyon na nauugnay sa pagbebenta ng isang bahagi sa isang apartment ay tila ang pinaka-kumplikado; ang mga susog sa batas ay patuloy na ipinakilala, ang hindi pagsunod sa kung saan ay gagawing imposible ang pagbebenta ng bahagi. Paano magbenta ng bahagi sa isang apartment nang hindi lumalabag sa batas? Kapag nagbebenta, dapat mong mahigpit na obserbahan hindi lamang ang kilalang Art.250 Civil Code ng Russian Federation. at magabayan din ng mga bagong batas na kumokontrol sa pagbebenta ng mga bahagi na may petsang Hulyo 2, 2016 Blg.at may petsang Enero 1, 2016 No. .

Siyempre, ang nananatiling hindi nagbabago ay ang dati magbenta ng bahagi sa isang apartment sa mga ikatlong partido, kinakailangang mag-alok na bilhin ito sa mga natitirang kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari. Ang bagong batas ay nag-aatas na ang mga kapwa may-ari ay maabisuhan lamang sa pamamagitan ng notaryo; dati, ito ay maaaring gawin nang nakapag-iisa sa pamamagitan ng pagpapadala ng isang liham na naglilista ng pamumuhunan. Gayundin, mula noong 2016, imposibleng magsagawa ng isang transaksyon para sa pagbebenta ng mga pagbabahagi nang walang notaryo, dahil ang pagpaparehistro ng karapatan sa isang bahagi sa isang apartment ay posible lamang kung ang pagbili at pagbebenta o kasunduan sa regalo ay notarized.

Ang patunay na naabisuhan mo ang mga kapwa may-ari ay isang sertipiko na natanggap mula sa isang notaryo tungkol sa paglipat ng isang paunawa mula sa nagbebenta patungo sa mga kasamang may-ari, na nagpapahiwatig ng presyo ng bahagi at ang mga tuntunin ng pagbebenta nito. Ang pagkakaroon ng pagtanggap ng naturang sertipiko, may karapatan kang gamitin ito mula sa anumang notaryo na matatagpuan sa rehiyon kung saan matatagpuan ang ari-arian.

Magbenta ng bahagi sa isang apartment sa isang third party: mga detalye ng proseso

Ang mga kapwa may-ari ay dapat bumili ng inaalok na bahagi sa apartment o tumanggi na bilhin ito sa loob ng isang buwan. Notarized na pagtanggi ng isang kapwa may-ari mula sa pantubosnakikibahagi sa apartment ay ibinibigay nang walang pagkabigo sa notaryo na magsasagawa ng transaksyon ng pagbili at pagbebenta ng isang bahagi sa apartment. Mula Enero 1, 2016, ang mga transaksyon na may mga pagbabahagi (pagbebenta/donasyon) ay isinasagawa lamang sa pamamagitan ng isang notaryo. Kung maraming mga kapwa may-ari ang nagpahayag ng kanilang intensyon na bumili ng bahagi sa apartment, ang nagbebenta ay may karapatang pumili kung alin sa kanila ang bibigyan ng pagkakataon na bumili ng bahagi sa apartment.

Ang pinakamalaking kahirapan ay lumitaw sa mga kaso kung saan ang relasyon sa pagitan ng mga kapwa may-ari, sa madaling salita, ay hindi gumagana. Nang malaman na ang isa sa mga kasamang may-ari ay nagpasya na ibenta ang kanyang bahagi sa apartment, ang iba pang mga may-ari ay kadalasang nagsisimulang "maglagay ng spoke sa kanyang mga gulong." Maaari rin itong ipahayag sa pag-aatubili na pasukin ang mga mamimili sa apartment, sa mga iskandalo sa mga panonood na isinaayos para sa mga potensyal na mamimili upang takutin sila sa kanilang hindi naaangkop na pag-uugali.

Kaya lumabas sila sa pagbebenta, ang may-ari ay handa na ibenta ang kanyang bahagi nang mas mura, upang hindi mag-alala sa kanyang mga nerbiyos. Tungkol sa pag-iwas sa pagtanggap ng paunawa ng pagbebenta ng isang bahagi at marami pang iba, na hindi namin babanggitin. Sabihin na lang natin: sa bawat bahagi ay may bumibili. Sa pamamagitan ng hindi pagpayag sa mga hindi nabubuhay na tao sa apartment na magkaroon ng isang mapayapang kasunduan, hindi nila aalisin ang kanilang sarili sa isang bagong kapitbahay na bibili ng bahagi sa apartment sa kanilang tulong sa mas mababang presyo.

Kung ang isang kapwa may-ari ay kinikilala bilang nawawala at sa pagkakaroon ng kaukulang desisyon ng korte, ang kanyang pre-emptive na karapatan na bilhin ang nakahiwalay na bahagi ay hindi ipapasa sa ibang mga tao (mga miyembro ng pamilya ng kapwa may-ari na ito, iba pang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari) . Kadalasan mayroong mga kaso kapag ang isa sa mga kasamang may-ari ay namatay o idineklara na patay sa korte, at ang mana para sa bahagi sa apartment ay hindi pormal.

Paano at kanino kukuha ng waiver ng karapatan sa unang pagtanggi sa mga ganitong kaso? Sa ganitong mga sitwasyon, ang isang rieltor ay tumulong sa mga nais. Palaging may legal na paraan sa anumang sitwasyon. Magagawang lutasin ng aming mga espesyalista ang anumang problema, kahit isa na tila hindi malulutas sa unang tingin.

Paano magbenta ng bahagi sa isang apartmentang batas ay nangangailangan ng isang tagalabas na inotaryo ang lahat ng mga kapwa may-ari. Kung sakaling may paglabag sa preemptive na karapatan na bumili ng bahagi ng isang apartment, ang sinumang kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay may karapatang magsampa ng kaso sa loob ng tatlong buwan na may paghahabol na ilipat sa kanya ang mga karapatan at obligasyon ng mamimili. Ayon sa pangkalahatang mga patakaran para sa pagkalkula ng mga panahon ng limitasyon, ang tinukoy na tatlong buwan na panahon ay nagsisimulang kalkulahin mula sa araw kung kailan ang kalahok sa karaniwang ibinahaging ari-arian, na hinihiling ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng bumibili sa kanya, natutunan o dapat magkaroon. natutunan ang tungkol sa pagbebenta ng isang bahagi sa apartment sa isang tagalabas na lumalabag sa kanyang mga karapatan.

Alam namin kung paano ito maiiwasan at hindi pinapayagan ang transaksyon na hamunin. Ito ay ilan lamang sa mga pinakakaraniwang paghihirap na kinakaharap ng mga nagnanais magbenta ng bahagi sa isang apartment. Ang aming karanasan at kaalaman sa mga batas ay magpapahintulot sa amin na isagawa ang pinaka kumplikadong transaksyon sa anumang bahagi sa isang apartment sa Moscow, kahit na tila hindi ito posible.

Bumili ng bahagi sa isang apartment

Ngayon tingnan natin ang mga transaksyon na may mga pagbabahagi sa bahagi ng bumibili. Mahalagang maunawaan para sa kung anong layunin ito napagpasyahan. Hindi lihim na hindi isang maliit na bahagi ng mga pagbabahagi sa Moscow ang nakuha na ngayon sa layuning makuha , bagaman sa kasong ito, bilang panuntunan, hindi namin pinag-uusapan ang tungkol sa aktwal na paninirahan. Ang laki ng naturang bahagi sa isang apartment ay maaaring maliit, halimbawa, 1/10, kung ang bahagi ay mas maliit, halimbawa, 1/20, 1/50, 1/100, kung gayon hindi ka mairehistro, ang Federal Ang Migration Service ay napakahirap na nakikipaglaban sa nakalipas na dalawang taon sa pagpaparehistro .

Sa pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan ng bagong may-ari nakikibahagi sa apartment walang magiging problema, dahil ito ay isinasagawa nang walang pahintulot ng mga kapwa may-ari. Upang gawin ito, sapat na upang ipakita ang isang sertipiko ng pagmamay-ari sa opisina ng pasaporte. Kung ang pamamaraan para sa paggamit sa pagitan ng mga kapwa may-ari sa apartment ay hindi pa natukoy dati, kung gayon ang hinaharap na may-ari ng bahagi ay maaaring kailangang lutasin ang isyung ito mismo.

Bilang isang tuntunin, ang pagkamit ng mutual understanding sa mga kapitbahay ay hindi madali. Pagkatapos ang pamamaraan para sa paggamit ay tinutukoy sa korte. Ang isang kaso ay isinampa upang matukoy ang pagkakasunud-sunod ng paggamit, at ang bawat bahagi ay itinalaga sa isa sa mga silid sa pamamagitan ng isang desisyon ng korte. Ang aming mga abogado ay handang tumulong sa legal na prosesong ito at ipagtatanggol ang iyong mga karapatan.

Sa pagsasaalang-alang na ito, dapat itong maunawaan na ang korte ay gumagawa ng isang desisyon sa pagtukoy ng pamamaraan para sa paggamit ng lugar, na isinasaalang-alang ang aktwal na sitwasyon ng bawat kapwa may-ari. Iyon ay, ang mga sumusunod na pangyayari ay isasaalang-alang: a) kung ang may-ari ng bahagi ay may ibang lugar para sa paninirahan; b) mayroon ba siyang pamilya, mga anak, iba pang umaasa; c) sitwasyon sa pananalapi at marami pang iba.

Maaaring lumabas na ang may-ari ng isang mas malaking bahagi sa apartment ay sasakupin ang isang mas maliit na silid sa apartment, at ang isang taong may mas maliit na bahagi sa kanan ay maaaring maglaan ng mas malaking lugar ng tirahan sa pamamagitan ng desisyon ng korte. Mayroong maraming mga subtleties na tanging mga abogado at rieltor na kasangkot sa ibinahaging pagmamay-ari ang nakakaalam.

Pagbebenta ng mga pagbabahagi at tirahan

Kung plano mong tumira sa bahagi ng apartment na binili mo kasama ng iyong buong pamilya, dapat mong malaman iyon(pagpaparehistro) ng mga miyembro ng pamilya sa lugar ng paninirahan, ang nakasulat na pahintulot ng lahat ng iba pang kapwa may-ari ay kakailanganin. Samakatuwid inirerekumenda namin bumili ng bahagi sa isang apartment para sa lahat ng mga tao na pagkatapos ay titira at magpaparehistro.

Sabihin nating, para sa isang pamilya na may 3 tao, na bumibili ng 1/2 bahagi sa isang apartment, mas mahusay na bilhin ito sa 1/6 para sa bawat tao. Gayunpaman, hindi na kailangang matakot na bumili ng bahagi sa isang apartment. Tanging ang mga batang wala pang 14 taong gulang ang maaaring irehistro bilang bahagi sa apartment nang walang pahintulot ng mga kasamang may-ari. Ang mga asawa, asawa, kapatid na lalaki, kapatid na babae, mga magulang ay hindi irerehistro nang walang pahintulot ng mga kapwa may-ari.

Ang pagbili ng bahagi ng isang apartment ay , anumang apartment kung saan maraming may-ari ay ibebenta sa madaling panahon. At kapag nagbebenta, maaari kang makakuha ng dalawang beses na mas maraming pera kaysa sa ginastos sa pagbili ng bahagi. Ang isang bahagi sa isang apartment ay ang pinaka kumikitang pamumuhunan ngayon. Walang isang uri ng real estate ang magdadala ng 100% na tubo.

Kung wala kang sapat na pera upang bumili ng isang hiwalay na apartment, ngunit kailangan mong manirahan sa isang lugar, ang pagbili ng isang bahagi ay ang tanging tamang paraan mula sa kasalukuyang sitwasyon. Ang pagbili ng isang bahagi ay higit na maaasahan kaysa sa pagbili ng isang silid. Gaya ng ipinakita ng itinatag na kasanayan, ang mga apartment kung saan binili ang isang bahagi nang hindi tinitingnan ay mas mabilis na naibenta.

Magbenta ng isang bahagi sa isang apartment: magkasanib na pagmamay-ari

Alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation, ang ari-arian (kabilang ang real estate) na pag-aari ng dalawa o higit pang mga tao ay kabilang sa kanila sa ilalim ng karapatan ng karaniwang pagmamay-ari. Ang karaniwang pag-aari ay maaaring magkasanib - nang hindi tinutukoy ang mga pagbabahagi, at ibinahagi - sa pagtukoy ng mga pagbabahagi.

Ang isang halimbawa ng magkasanib na pagmamay-ari ay isang apartment na nakuha ng mga mag-asawa sa panahon ng kasal; mayroong isang sertipiko ng pagmamay-ari para dito at, sa kabila ng katotohanan na isang asawa lamang ang ipinahiwatig dito, ang pagtatapon ng naturang apartment ay maaari lamang mangyari sa notarized na pahintulot ng ang ikalawa.

Sa panahon ng diborsiyo o sa anumang iba pang oras, maaari nilang muling irehistro ang magkasanib na ari-arian sa ibinahaging pag-aari, iyon ay, matukoy ang laki ng mga pagbabahagi na pagmamay-ari ng bawat isa: sa panahon ng diborsyo, ito ay, bilang panuntunan, ½ pagbabahagi, at sa kaganapan ng paghahati para sa iba pang mga kadahilanan (halimbawa, kapag nagtapos ng isang kontrata ng kasal), ang laki ng mga pagbabahagi ay tinutukoy sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mga mag-asawa.

Ngayon ay magkakaroon ng dalawang sertipiko ng pagmamay-ari para sa apartment - para sa bawat isa makibahagi sa apartment sa iyo, ngunit sa likod ay tiyak na makikita kung sino ang nagmamay-ari ng natitirang bahagi ng ari-arian. Batay sa mga dokumentong ito, maaaring malayang itapon ng bawat asawa ang kanilang ari-arian nang hindi nagtatanong sa isa pa, na sinusunod din ang ilang mga pormalidad, na tinatalakay sa ibaba.

Ang isa pang kaso ng ibinahaging pagmamay-ari ay lumitaw sa isang sitwasyon ng mana sa pamamagitan ng testamento o ayon sa batas, kung mayroong higit sa isang tagapagmana. Sa ngayon, may mga apartment sa merkado na orihinal na binili ng mga walang asawa na may kasamang pagmamay-ari (ang tinatawag na common-law spouse o simpleng mga taong hindi kamag-anak o kung hindi man). Ang mga presyo ng real estate ngayon ay napakataas kaya pinipilit nila ang mga tao na maghanap ng paraan sa isang pinagsamang pagbili.

Magbenta ng bahagi sa isang apartment: mga pangunahing punto

Kaya, kung ikaw ay nagbebenta ng isang bahagi, mahalagang malaman na ang iyong kapwa may-ari ay may karapatan sa unang pagtanggi, na tinutukoy sa Art. 250 Civil Code ng Russian Federation. Ibig sabihin, datisa mga third party, obligado kalahat ng kapwa may-ari, at kung hindi nila inaangkin na binili ang iyong bahagi, maaari silang magbigay ng notarized na waiver ng pre-emptive na karapatang bilhin ang bahagi. Kung ang relasyon ay malayo sa perpekto at ang pangalawang may-ari ay ayaw pumirma sa mga papeles o talakayin ang isyung ito, kung gayon ang batas ay nag-iiwan pa rin sa iyo ng pagkakataon na itapon ang iyong ari-arian.

Ang pagkakaroon ng nagpadala ng isang notarized na alok upang bumili ng isang bahagi sa isang kasamang may-ari, dapat kang maghintay ng 30 araw, at kung hindi siya nagpahayag ng pagnanais na bilhin ang bahagi sa iyong mga tuntunin, ang notaryo na nagpadala ng paunawa ng pagbebenta ay magbibigay sa iyo ng isang sertipiko ng notaryo na nagsasaad na ang mga kapwa may-ari ay naabisuhan. Sa pagkakaroon ng dokumentong ito sa kamay, may karapatan kang magsagawa ng transaksyon sa isang third party at ibenta ang bahagi sa sinuman.

Ang Notice of Notice ay magsisilbing patunay na hindi mo nilabag ang mga karapatan ng ibang may-ari. Mahalagang tandaan na dapat kang magbenta makibahagi sa apartment eksakto sa presyo at sa mga kundisyon na nakasulat sa alok. Ang pinakamaliit na paglihis sa kanila ay nagbibigay sa iyong kapwa may-ari ng karapatang pumunta sa korte na may paghahabol na ilipat sa kanya ang lahat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili.

Kung magdedesisyon ka , kahit anong dahilan, para sa paninirahan o , ang isyu ng pagsunod sa lahat ng pormalidad ay mas mahalaga para sa iyo kaysa sa nagbebenta ng bahagi. Kapag naghahanda ng isang transaksyon, mahalagang suriin na ginawa ng nagbebenta ang lahat nang hindi lumalabag sa batas, dahil sa kaganapan ng kaunting kamalian, maaari kang maiwan hindi lamang nang walang bahagi, kundi pati na rin ang iyong pera.

Minsan ang mga nagbebenta, kung wala silang pagkakataon na makakuha ng pagtanggi mula sa ibang mga may-ari, nag-aalok na gawing pormal ang pagbili at pagbebenta sa ibang paraan, kadalasan sa pamamagitan ng isang kasunduan sa regalo, isang kasunduan sa regalo ng isang maliit na bahagi na may karagdagang kasunduan sa pagbili at pagbebenta , mayroon ding mga kasunduan sa kompensasyon na may pangako ng isang bahagi - sa Sa kasong ito, ang karapatan ng unang pagtanggi ay hindi nalalapat.