Hợp đồng thuê không cần đăng ký trong thời gian bao lâu. Làm cách nào để gia hạn hợp đồng cho thuê bất động sản theo cùng điều khoản sang thời hạn mới (11 tháng) một cách chính xác mà không cần đăng ký với Rosreestr? Duy trì hợp đồng thuê có hiệu lực khi các bên thay đổi

Hiện tại, đã có một thực tiễn thành công trong việc công nhận hợp đồng cho thuê dài hạn chưa đăng ký (từ 1 năm) và các thỏa thuận bổ sung cho hợp đồng đó như đã ký kết, bất kể đăng ký nhà nước.

Bài viết này dành cho bản chất pháp lý của các giao dịch đó và hậu quả pháp lý của chúng.

Những giao dịch nào phải đăng ký nhà nước?

• - khoản 2 của Nghệ thuật. 609 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga “Hợp đồng cho thuê bất động sản phải được đăng ký nhà nước, trừ khi pháp luật có quy định khác”;
• - khoản 2 của Nghệ thuật. Điều 651 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga “Hợp đồng cho thuê tòa nhà hoặc công trình được ký kết trong thời gian ít nhất một năm phải được đăng ký nhà nước và được coi là ký kết kể từ thời điểm đăng ký đó”;
• - Một số hợp đồng cho thuê liên quan đến cùng một đối tượng cho thuê có tổng thời hạn từ 1 năm trở lên, được ký đồng thời và không bị gián đoạn thời hạn, cũng được coi là một giao dịch duy nhất phải đăng ký nhà nước tại Rosreestr (Nghị quyết của Cơ quan Chống độc quyền Liên bang của huyện Bắc Kavkaz ngày 31 tháng 3 năm 2010 số trong trường hợp số A53-17516/2009).
• - Hợp đồng thuê bất động sản có thời hạn dưới một năm nhưng hết hạn vào ngày cuối cùng của tháng trước năm sau (tức là từ ngày 01/01/17 đến ngày 31/12/17) thì được tính bằng một hợp đồng thuê bất động sản có thời hạn dưới một năm. năm và phải đăng ký (khoản 3 của thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 11 tháng 1 năm 2002 số 66 “Xem xét thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền thuê nhà”).
• - khoản 2 của Nghệ thuật. 164 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga “Giao dịch quy định thay đổi các điều khoản của giao dịch đã đăng ký phải được đăng ký nhà nước.”

Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà không đăng ký

Theo khoản 1 Điều 164 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, trong trường hợp pháp luật quy định việc đăng ký nhà nước đối với một giao dịch thì hậu quả pháp lý của giao dịch đó sẽ xảy ra sau khi đăng ký. Tuy nhiên, theo khoản 3 của Nghệ thuật. Điều 433 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, thời điểm ký kết một thỏa thuận phải đăng ký nhà nước được coi là đã ký kết đối với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký, trừ khi pháp luật có quy định khác. Tòa án đã giải thích quy tắc này theo cách mà các hợp đồng cho thuê chưa được thông qua đăng ký cấp tiểu bang sẽ làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ độc quyền và trực tiếp cho các Bên tham gia thỏa thuận. Do đó, việc đăng ký DDA cấp tiểu bang là không bắt buộc đối với các bên tham gia thỏa thuận và không bên nào có thể lấy việc thiếu đăng ký làm cơ sở để tuyên bố hợp đồng thuê dài hạn vô hiệu. Đăng ký nhà nước nhằm mục đích bảo vệ các bên thứ ba có thể có được quyền đối với tài sản đã trở thành đối tượng của thỏa thuận.

Việc hình thành hành nghề tư pháp như vậy đối với các hợp đồng cho thuê chưa đăng ký bắt đầu từ Nghị quyết của Hội nghị toàn thể Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 17 tháng 11 năm 2011 số 73 “Về một số vấn đề thực tiễn áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga về các hợp đồng cho thuê” (sau đây gọi là Nghị quyết). Theo đoạn 14 của Nghị quyết, nếu các Bên đã đạt được thỏa thuận về tất cả các điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê (mặt hàng được xác định riêng, số tiền thuê) mà chủ sở hữu đã chuyển nhượng và bên thuê đã nhận tài sản để sử dụng thì các mối quan hệ hiện tại không thể được một trong các bên tùy tiện thay đổi mà phải được thực hiện và thanh toán theo các điều khoản của hợp đồng. Quan điểm này càng được củng cố thêm trong thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga.

Theo đoạn 3 của thư thông báo của Đoàn chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 25 tháng 2 năm 2014 số 165 “Rà soát hoạt động tư pháp đối với các tranh chấp liên quan đến việc công nhận hợp đồng chưa được giao kết” (sau đây gọi là như thư thông báo), theo nghĩa quy định tại các Điều 164, 165, khoản 3 Điều 433, khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, việc đăng ký nhà nước đối với thỏa thuận được thực hiện nhằm tạo cơ hội cho bên thứ ba quan tâm biết về hợp đồng thuê dài hạn. Một thỏa thuận chưa được thông qua đăng ký nhà nước cần thiết sẽ không làm phát sinh những hậu quả đó (Điều 617 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên thứ ba không biết về việc ký kết hợp đồng thuê và nội dung các điều khoản của hợp đồng. Đồng thời, bằng cách cung cấp các cơ sở cụ thể để bị đơn sử dụng theo các điều khoản trong thỏa thuận mà các bên đã ký, nguyên đơn có nghĩa vụ (Điều 310 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) phải được thực hiện đúng nghĩa vụ. Các quy định của luật dân sự về hợp đồng cho thuê phải được áp dụng đối với nghĩa vụ đó liên quan đến các bên. Vì vậy, nếu điều này không ảnh hưởng đến quyền của bên thứ ba thì cho đến khi kết thúc thời hạn sử dụng được quy định trong thỏa thuận, bị đơn có quyền chiếm giữ cơ sở đó, trả một khoản phí theo thỏa thuận của các bên. Bên cho thuê chỉ có quyền yêu cầu trả lại mặt bằng khi hết thời hạn sử dụng hoặc trong các trường hợp khác khi nghĩa vụ của các bên chấm dứt theo cách thức chung (Điều 450 Bộ luật dân sự Liên bang Nga). Một cách giải thích khác về các quy định của luật dân sự về đăng ký hợp đồng thuê nhà của nhà nước góp phần dẫn đến hành vi không trung thực của các bên trong hợp đồng, chưa vượt qua đăng ký cần thiết nhưng đang được họ thực hiện.

Các bên trong hợp đồng thuê nhà chưa đăng ký mất gì?

Mặc dù thực tế là việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà nước không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch, cần lưu ý rằng nếu không có nó, những hạn chế sau có thể phát sinh:

• - Người thuê không thể cho thuê lại mặt bằng đã thuê vì hợp đồng thuê đất chưa được ký kết không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho bên thứ ba;
• - Người thuê nhà không thể yêu cầu bảo lưu hợp đồng thuê khi chủ sở hữu đối tượng thuê thay đổi (không áp dụng khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);
• - Người thuê nhà không có quyền ưu tiên ký kết thỏa thuận cho thời hạn mới (không áp dụng khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);
• - Trường hợp cho thuê lô đất, khi nhà thầu của Bên thuê đất nhận được giấy phép xây dựng/vận hành thì việc cấp giấy phép sẽ bị từ chối vì đối với bên thứ ba, quyền của Bên thuê đất chưa phát sinh.

kết luận

Do đó, quyền của người thuê theo hợp đồng thuê chưa đăng ký không thể bị đối lập bởi các bên thứ ba, cả về phía Bên cho thuê (những người hưởng lợi thực sự, bao gồm cả người thuê mới cho cùng một tài sản) và về phía Người thuê (người thuê lại, nhà thầu) . Việc không đăng ký sẽ không mang lại bất kỳ lợi ích nào cho người thuê nhà.

Tóm lại, cần lưu ý rằng nếu một trong các bên tham gia hợp đồng cho thuê (thường là Người thuê nhà) có nghĩa vụ tổ chức đăng ký giao dịch cấp nhà nước thì việc trốn tránh nghĩa vụ đó là vi phạm và bên kia có thể tự mình tổ chức đăng ký giao dịch đó. lựa chọn, ra tòa để đăng ký giao dịch với mọi chi phí liên quan đến việc chậm trễ, cho bên chịu trách nhiệm (Điều 165 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do không đáp ứng được điều kiện thiết yếu để đăng ký nhà nước về hợp đồng cho thuê dài hạn.

Liên hệ với

Bạn cùng lớp

Chúng tôi tìm thấy một lỗi trong văn bản! Chọn nó và nhấn Ctrl + Enter.

Hợp đồng cho thuê thừa nhận hiệp định chủ nhà và người thuê nhà để sử dụng tạm thời tài sản với một khoản phí nhất định.

các bữa tiệc Hợp đồng thuê là giữa bên cho thuê và bên thuê.

chủ nhàĐây là người cung cấp tài sản của mình để sử dụng tạm thời. Bên cho thuê có thể là chủ sở hữu hoặc người khác được mình ủy quyền.

Người thuê nhàĐây là người nhận tài sản để sử dụng tạm thời có tính phí.

Theo hợp đồng thuê (thỏa thuận) hợp đồng thuê có thể được chuyển nhượng bất kỳ tài sản nào, không bị mất đi các đặc tính tự nhiên trong quá trình sử dụng và không bị rút khỏi lưu thông trên lãnh thổ Liên bang Nga.

Hợp đồng thuê phải bao gồm mô tả rõ ràng tài sản thuê. Nếu hợp đồng thuê không mô tả rõ ràng tài sản đang được thuê thì hợp đồng đó coi như chưa được ký kết (không hợp lệ, không nhất quán).

Mẫu và đăng ký nhà nước của hợp đồng cho thuê

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, hợp đồng thuê nhà phải được ký kết bằng viết. TRONG miệng Hình thức hợp đồng thuê nhà có thể được giao kết như sau các trường hợp:

• 1. Trường hợp một trong các bên trong hợp đồng thuê không phải là pháp nhân;
• 2. Nếu thời hạn của hợp đồng thuê không quá một năm;
• 3. Nếu là động sản được cho thuê.

Hợp đồng thuê bất động sản được ký kết trong khoảng thời gian hơn một năm, nó phải như vậy đăng ký trong Cơ quan Đăng ký Nhà nước, Địa chính và Bản đồ Liên bang của đơn vị nơi đặt mặt bằng cho thuê.

Bạn có thể tìm thêm thông tin chi tiết về mẫu và đăng ký trạng thái của hợp đồng cho thuê tại bài báo“Mẫu và đăng ký nhà nước của hợp đồng cho thuê.”

Thời hạn của hợp đồng thuê

Thời hạn của hợp đồng thuê phải được bên cho thuê và bên thuê xác định trong hợp đồng. Thời hạn của hợp đồng có thể là bất kỳ. Ngoại lệ là các điều khoản tối đa của hợp đồng cho thuê được pháp luật quy định đối với một số loại tài sản nhất định. Ví dụ, thời hạn tối đa của hợp đồng thuê đất là 49 năm.

Nếu thời hạn hợp đồng thuê không cung cấp, thì nó được coi là đã được ký kết vào thời hạn không xác định, và việc chấm dứt có thể được thực hiện bằng cách gửi thông báo bằng văn bản cho bên kia theo hợp đồng. Thông báo như vậy phải được gửi ít nhất một tháng trước khi đề xuất chấm dứt hợp đồng, và nếu chúng ta đang nói về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản thì ít nhất là ba tháng. Thời gian gửi thông báo này có thể được các bên tham gia thỏa thuận thay đổi.

Cung cấp tài sản cho thuê

Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê theo đúng điều kiện và thời hạn được quy định trong hợp đồng thuê. Trừ khi hợp đồng thuê có quy định khác, tài sản chuyển nhượng phải có hộ chiếu kỹ thuật, chứng chỉ chất lượng và các phụ kiện khác.

Nếu tài sản thuê, tài liệu kỹ thuật và các phụ kiện khác không được chuyển giao của bên cho thuê thì bên thuê có quyền:

• 1. Tiêu diệt cất giữ tài sản, tài liệu kỹ thuật và các phụ kiện khác của tài sản đó với bên cho thuê;
• 2. Chấm dứt hợp đồng thuê;
• 3. Bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho mình.

Thuê

Tiền thuê là khoản thanh toán bằng tiền cho việc sử dụng tài sản thuê, phải được trả cho người thuê trong thời hạn và theo cách thức được quy định trong hợp đồng thuê.

Giá thuê có thể có các loại sau:

• 1. Một số tiền cố định.
• 2. Phần chia kết quả sử dụng tài sản thuê(trái cây, sản phẩm hoặc thu nhập).
• 3. Bên thuê cung cấp dịch vụ cho bên cho thuê.
• 4. Bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê đồ vật được ghi trong hợp đồng thuê trongquyền sở hữu hoặc cho thuê;
• 5. Cải tạo tài sản thuê bằng chi phí của bên thuê.

Các bên tham gia hợp đồng thuê có thể quy định trong thỏa thuận về việc kết hợp nhiều loại tiền thuê hoặc thiết lập một hình thức khác. Bên cho thuê có quyền thay đổi số tiền thuê trong thời hạn quy định trong hợp đồng nhưng không quá một lần một năm.

Nếu người thuê vi phạm thời hạn nộp tiền thuê, chủ nhà có thể yêu cầu người thuê trả tiền thuê trước thời hạn nhưng không quá hai kỳ liên tiếp.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà. Sửa chữa mặt bằng thuê.

Trừ khi pháp luật hoặc hợp đồng thuê có quy định khác, bên cho thuê có nghĩa vụ tiến hành sửa chữa lớn đối với mặt bằng thuê trong khoảng thời gian được quy định bởi hợp đồng thuê. Nếu thời hạn quy định không được quy định trong hợp đồng thuê thì việc sửa chữa lớn phải được thực hiện trong một thời gian hợp lý.

Nếu chủ nhà chưa thực hiện sửa chữa lớn đối với cơ sở, người thuê nhà có quyền:

• 1. thực hiện các sửa chữa lớn được quy định trong hợp đồng hoặc do nhu cầu cấp thiết và thu hồi chi phí sửa chữa từ bên cho thuê hoặc bù đắp vào tiền thuê;
• 2. yêu cầu giảm tiền thuê tương ứng;
• 3. Yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại.

Ngược lại, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê trong tình trạng tốt, tiến hành sửa chữa định kỳ mặt bằng thuê và chịu các chi phí liên quan đến việc bảo trì tài sản, trừ khi pháp luật hoặc hợp đồng thuê có quy định khác.

Duy trì hợp đồng thuê có hiệu lực khi các bên thay đổi

Khi quyền sở hữu mặt bằng thuê được chuyển từ bên cho thuê sang người khác thì hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực và không thể thay đổi trên cơ sở này.

Trừ khi hợp đồng cho thuê có quy định khác, trong trường hợp người thuê nhà chết, các quyền và nghĩa vụ của người đó sẽ được chuyển cho những người thừa kế.

Chấm dứt sớm hợp đồng thuê

Bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng thuê sớm trước tòa nếu bên thuê:

• 1. sử dụng tài sản với hành vi vi phạm nghiêm trọng các điều khoản của hợp đồng hoặc mục đích của tài sản hoặc vi phạm nhiều lần;
• 2. làm xấu đi đáng kể tình trạng của tài sản cho thuê;
• 3. không trả tiền thuê nhà quá hai lần liên tiếp;
• 4. không thực hiện các sửa chữa lớn đối với tài sản nếu đây là trách nhiệm của người thuê theo hợp đồng thuê hoặc pháp luật.

Người thuê nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê sớm trước tòa trong các trường hợp sau:

• 1. Bên cho thuê không giao tài sản thuê cho bên thuê;
• 2. Gây trở ngại cho bên thuê trong việc sử dụng tài sản thuê;
• 3. Tài sản thuê có khuyết tật nghiêm trọng mà bên cho thuê không chỉ rõ và bên thuê không thể phát hiện được khi giao kết hợp đồng;
• 4. Bên cho thuê không tiến hành sửa chữa lớn tài sản thuê nếu đây là nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng;
• 5. tài sản không còn phù hợp để sử dụng vì những lý do ngoài tầm kiểm soát của người thuê.

Danh sách cụ thể các căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn theo sáng kiến ​​của bên cho thuê hoặc bên thuê không đầy đủ, và do đó nó có thể được các bên tham gia hợp đồng mở rộng.

Trước khi ra tòa với yêu cầu chấm dứt hoặc thay đổi hợp đồng thuê nhà, một bên trong thỏa thuận nên gửi một lá thư cho bên kia với đề xuất tự nguyện thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng.

Ra tòa Có lẽ chỉ sau khi sự từ chối của bên kia thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng một cách tự nguyện hoặc trong trường hợp vắng mặt không có câu trả lời nào cả

Quyền ưu tiên thuê

Người thuê nhà hoàn thành hợp đồng thuê mà không có bất kỳ vi phạm nào có quyền có quyền ưu tiên hơn người khác trong việc ký kết hợp đồng thuê cho một nhiệm kỳ mới.

Nếu người thuê nhà có ý định ký hợp đồng thuê nhà trong thời hạn mới, anh ta phải bằng văn bản về nó thông báo chủ nhà. Thời hạn đưa ra thông báo như vậy có thể được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng thuê không quy định khoảng thời gian này thì người thuê nhà phải gửi thông báo đó trong một thời gian hợp lý.

Nếu bên cho thuê từ chối ký thỏa thuận với bên thuê trong thời hạn mới và trong năm ký hợp đồng thuê nhà với người khác thì bên thuê có quyền khởi kiện ra tòa án để chuyển giao quyền, nghĩa vụ của bên thuê. cho chính mình và/hoặc để được bồi thường những thiệt hại đã gây ra.

Việc gia hạn hợp đồng thuê cũng xảy ra nếu tài sản thuê vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thuê sau khi hết hạn hợp đồng thuê và bên cho thuê không phản đối việc này. Trong trường hợp này, hợp đồng thuê được coi là được gia hạn với các điều khoản tương tự trong thời gian không xác định.

Trả lại tài sản thuê cho bên cho thuê

Khi chấm dứt hợp đồng thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê cho bên cho thuê. Tài sản phải được trả lại có tính đến sự hao mòn vật chất thông thường của nó, trừ khi hợp đồng có quy định khác. Trong trường hợp chậm trả lại tài sản thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê cho toàn bộ thời gian chậm trả.

Đồng tăng trưởng

Trừ khi hợp đồng cho thuê có quy định khác, mọi cải tiến do người thuê thực hiện bằng chi phí của mình đều là tài sản của họ.

Nếu việc cải tạo được thực hiện với sự đồng ý của bên cho thuê và bên thuê không thể di chuyển mà không gây tổn hại cho tài sản thuê thì sau khi chấm dứt hợp đồng thuê, bên thuê có quyền hoàn trả chi phí cải tiến đó bằng chi phí của bên cho thuê. .

Nếu việc cải tạo được thực hiện mà không có sự đồng ý của chủ nhà, người thuê nhà không được bồi thường.

Bạn có thể tìm thêm thông tin về hợp đồng cho thuê phương tiện, tòa nhà, công trình, doanh nghiệp, cho thuê tài chính, cho thuê trong phần Hợp đồng.

Từ khóa: thuê, hiệp định, biện hộ

Nhà thiết kế hợp đồng có sẵn cho bạn. Chỉ cần đăng nhập vào cổng 1C-Start và tạo hợp đồng thuê nhà của bạn trong 11 phút. Dưới đây là tài liệu chi tiết hơn về hợp đồng cho thuê.

Nhiều người trong chúng tôi đã phải ký các hợp đồng thuê nhà: thuê văn phòng, thuê đồ gia dụng hoặc phương tiện đi lại, . Tất cả các mối quan hệ pháp lý này thống nhất bởi thực tế là theo hợp đồng cho thuê, người thuê không nhận được quyền sở hữu tài sản, nhưng chỉ để sở hữu và (hoặc) sử dụng tạm thời. Hợp đồng cho thuê cũng có thể quy định việc mua tài sản tiếp theo, cả trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực và sau khi hợp đồng chấm dứt.

Đối tượng của hợp đồng thuê

Theo Điều 607 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, theo hợp đồng cho thuê, chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền) có thể chuyển nhượng lô đất, vật thể tự nhiên biệt lập, doanh nghiệp và tổ hợp tài sản, nhà cửa, công trình, thiết bị, phương tiện đi lại và các tài sản khác .

Yêu cầu chính đối với tài sản cho thuê là bảo quản các đặc tính tự nhiên của nó trong quá trình sử dụng(gọi là vật không tiêu hao). Thu nhập và sản phẩm bên thuê nhận được do sử dụng tài sản thuê là tài sản của bên thuê.

Ngoài ra, pháp luật có thể hạn chế hoặc cấm hoàn toàn khả năng cho thuê một số tài sản nhất định và thiết lập các đặc điểm cụ thể cho việc cho thuê vật thể tự nhiên, bao gồm cả lô đất.

Bộ luật Dân sự phân biệt các mục riêng biệt về việc cho thuê động sản (cho thuê); vận chuyển có và không có thuyền viên; các tòa nhà và công trình; doanh nghiệp và tiền thuê tài chính (cho thuê), cho thuê mặt bằng nhà ở. Trong bài viết này chúng ta sẽ chỉ xem xét những điều khoản chung của hợp đồng cho thuê.

Mẫu hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê phải được ký kết bằng văn bản đơn giản nếu thời hạn hiệu lực trên một năm hoặc nếu một trong các bên là pháp nhân. Việc công chứng hợp đồng thuê nhà được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Ngày nghỉ cho thuê: từ ngữ nguy hiểm và an toàn về thuế trong hợp đồng cho thuê (Vightman E.)

Ngày đăng bài: 16/01/2016

Sẽ an toàn hơn nếu không đề cập đến những ngày nghỉ thuê trong hợp đồng.
Việc thao túng ngày bắt đầu thuê là rủi ro.
Sẽ tốt hơn nếu “chơi” với quy mô tiền thuê.

Theo yêu cầu của người thuê nhà, chủ nhà có quyền miễn tiền thuê nhà trong một thời gian nhất định. Đó là, cung cấp các ngày nghỉ cho thuê. Thông thường, thời gian này là cần thiết để người thuê tiến hành sửa chữa hoặc tái phát triển mặt bằng đã thuê.

Ngày nghỉ cho thuê có thể được cấp vì những lý do khác. Thậm chí vài năm sau khi bắt đầu hợp đồng thuê. Ví dụ: chuyển đổi không gian văn phòng thành cửa hàng hoặc ngược lại. Các bên tự xác định thời gian của kỳ nghỉ thuê.

Hậu quả về thuế của những ngày nghỉ cho thuê phụ thuộc vào cách thức quy định điều khoản của họ được nêu trong hợp đồng cho thuê. Hãy cùng tìm hiểu xem công thức nào có lợi nhất về mặt thuế cho người thuê nhà và chủ nhà.

Nguy hiểm khi ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà không trả tiền thuê nhà trong vài tháng

Trong thời gian thuê, người thuê vẫn có quyền sử dụng tài sản thuê. Nhưng anh ta không trả tiền thuê nhà trong thời gian này. Có quyền sử dụng tài sản miễn phí. Nếu điều này được nêu rõ ràng trong hợp đồng cho thuê, hậu quả bất lợi về thuế sẽ được đảm bảo cho cả người thuê và bên cho thuê (xem bảng bên dưới):

Điều kiện nguy hiểm của hợp đồng thuê nhà liên quan đến ngày nghỉ lễ cho thuê

"Trong khoảng thời gian từ ngày 16 tháng 11 năm 2015 đến ngày 31 tháng 1 năm 2016, Bên cho thuê cung cấp cho Bên thuê những ngày nghỉ thuê. Trong thời gian nghỉ thuê, Bên thuê được miễn trả tiền thuê mặt bằng."

Bàn

Hậu quả về thuế của việc cho thuê tài sản khấu hao miễn phí

Với cách diễn đạt này trong hợp đồng, người thuê nhà sẽ nhận được thu nhập phi hoạt động dưới dạng lợi ích kinh tế từ việc sử dụng miễn phí mặt bằng (Khoản 1, Điều 41 Bộ luật Thuế của Liên bang Nga). Bạn phải nộp thuế thu nhập đối với thu nhập này (khoản 8 Điều 250 Bộ luật thuế Liên bang Nga).

Căn cứ tính thuế này được xác định dựa trên giá cho thuê thị trường đối với các đối tượng bất động sản giống hệt nhau (khoản 2 của Bản rà soát được đưa ra tại Phụ lục kèm theo Thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 22 tháng 12 năm 2005 N 98, Thư của Bộ Tài chính Nga ngày 25 tháng 8 năm 2014 N 03-11-11 /42295 và ngày 05/07/2012 N 03-11-06/2/84). Nhưng cơ quan thuế có thể sẽ tập trung vào tiền thuê nhà theo hợp đồng. Nghĩa là, họ sẽ yêu cầu người thuê nhà tính vào thu nhập phi hoạt động tiền thuê nhà trong những tháng mà người đó được phép nghỉ thuê.

Bên cho thuê sẽ phải tính thuế GTGT đối với số tiền thuê nhà mà mình không nhận được trong những tháng này (khoản 1 khoản 1 điều 146 và khoản 2 điều 154 Bộ luật thuế Liên bang Nga). Ngoài ra, anh ta sẽ không thể tính khấu hao mặt bằng trong kế toán thuế. Xét cho cùng, tài sản được chuyển giao để sử dụng miễn phí không được tính vào tài sản khấu hao (khoản 3 Điều 256 Bộ luật thuế của Liên bang Nga).

Sự khác biệt giữa ngày bắt đầu thuê và ngày trả tiền thuê sẽ khiến cơ quan thuế phải nghĩ đến việc cho thuê

Ngay cả khi hợp đồng thuê không quy định rằng người thuê nhà sẽ được miễn thanh toán tiền thuê nhà thì các yếu tố khác có thể chỉ ra điều này. Trước hết là sự khác biệt giữa ngày người thuê nhận được quyền sử dụng mặt bằng và ngày người đó trả tiền thuê.

Ví dụ: các bên đã ký hợp đồng thuê vào ngày 12 tháng 10 năm 2015. Ngày này xuất hiện trên hợp đồng. Họ đồng ý về một kỳ nghỉ thuê trong hai tháng và sắp xếp nó như sau:

Điều kiện nguy hiểm về ngày thực hiện thanh toán tiền thuê

"1. Kể từ thời điểm ký kết thỏa thuận này, Người thuê nhà được cấp quyền sử dụng mặt bằng thuê. Người thuê nhà có quyền tiến hành sửa chữa, trang bị lại thiết bị và các công việc cần thiết khác để đưa mặt bằng thuê vào tình trạng phù hợp với nhu cầu của họ. mục đích sử dụng.

Cơ quan thuế rất có thể sẽ xem xét ngày người thuê được tiếp cận mặt bằng thuê để bắt đầu hợp đồng thuê. Người thuê nhà sẽ bắt đầu trả tiền thuê hai tháng kể từ khi bắt đầu hợp đồng thuê. Điều này có nghĩa là trong hai tháng này anh ta sử dụng cơ sở này miễn phí. Do đó, nó phải bao gồm số tiền tiết kiệm được từ tiền thuê nhà vào thu nhập phi hoạt động (khoản 8 Điều 250 Bộ luật thuế của Liên bang Nga). Và chủ nhà có nghĩa vụ tính thuế GTGT đối với số tiền thuê chưa thu và không có quyền khấu hao mặt bằng trong hạch toán thuế (khoản 1, khoản 1, Điều 146 và khoản 3, Điều 256 Bộ luật Thuế Liên bang Nga).

Tình hình sẽ không được cải thiện nếu đưa vào hợp đồng một điều kiện là trong thời gian chuyển tiếp, người thuê nhà không có quyền sử dụng mặt bằng cho mục đích đã định. Ví dụ: với tư cách là một văn phòng hoặc trung tâm mua sắm:

Tình trạng nguy hiểm liên quan đến hạn chế sử dụng mặt bằng thuê

“Kể từ thời điểm ký kết thỏa thuận này, Người thuê có quyền sử dụng mặt bằng đã thuê, nhưng cho đến ngày 11 tháng 12 năm 2015, Người thuê không có quyền sử dụng chúng theo mục đích đã định (làm không gian văn phòng).”

Việc người thuê có quyền truy cập vào cơ sở thuê là đủ để coi rằng anh ta đã bắt đầu sử dụng tài sản này. Và vì nó được sử dụng miễn phí nên có nguy cơ bị tính thêm thuế cho cả hai bên tham gia thỏa thuận.

Có một số lựa chọn an toàn

Phương án một - trong những tháng đầu tiên của hợp đồng thuê, hãy giảm tiền thuê nhưng trong giới hạn hợp lý

Giả sử các bên đã đồng ý thuê văn phòng dài hạn. Ban đầu trong một năm với việc gia hạn hợp đồng hàng năm sau đó. Giá thuê toàn bộ văn phòng là 200.000 RUB. mỗi tháng. Trong quá trình cải tạo, chủ nhà đã cho thuê nhà nghỉ lễ trong thời gian ba tháng.

Theo những điều kiện này, giá thuê cho năm thuê đầu tiên sẽ là 1.800.000 RUB. . Các bên có thể quy định trong hợp đồng thuê rằng tiền thuê trong bốn tháng đầu tiên là 50.000 rúp. mỗi tháng, sau đó tăng lên 200.000 rúp. mỗi tháng. Số tiền trong năm sẽ không thay đổi - 1.800.000 RUB. [(50.000 RUB x 4 tháng) + (200.000 RUB x 8 tháng)].

Việc giảm tiền thuê tạm thời có thể được giải thích một cách hợp lý là do nhu cầu sửa chữa tại cơ sở thuê:

2. Trong thời gian sửa chữa và hoàn thiện mặt bằng thuê (từ ngày 16 tháng 11 năm 2015 đến ngày 15 tháng 3 năm 2016), tiền thuê là 50.000 (Năm mươi nghìn) rúp. mỗi tháng, bao gồm VAT 18%.

Pháp luật không có những hạn chế về việc giảm tiền thuê nhà. Các bên tự thỏa thuận mức giá phù hợp với mình (khoản 1 Điều 424 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nhưng vẫn có rủi ro nếu giảm tiền thuê nhà trong những tháng đầu tiên xuống một mức không tưởng. Ví dụ, lên đến 1 chà. mỗi mét vuông m mỗi tháng hoặc lên tới 1000 rúp. mỗi tháng cho một căn phòng lớn. Cơ quan thuế có thể coi điều này giống như việc tự do sử dụng tài sản và tính thêm thuế đối với người thuê và chủ nhà.

Lựa chọn này gây bất tiện cho người thuê nhà vì theo các điều khoản của thỏa thuận, anh ta sẽ phải trả tiền thuê nhà cho tháng thuê đầu tiên. Tức là sẽ không có những ngày nghỉ lễ cho thuê như vậy. Chỉ có tổng số tiền thuê phải trả trong năm sẽ giảm.

Các bên có quyền bổ sung điều khoản trả chậm vào hợp đồng. Ví dụ, trong ba tháng nghỉ lễ cho thuê giống nhau. Không có rủi ro về thuế trong việc này. Điều chính là người thuê không bị tính lãi khi cho phép trì hoãn (khoản 1 Điều 823 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Mặc dù điều khoản trả chậm có thể khiến cơ quan thuế tin rằng các bên đã che giấu thời gian thuê nhà do đó.

Lựa chọn thứ hai - chia đều tiền thuê trong năm đầu tiên của hợp đồng thuê

Tùy chọn này tương tự như tùy chọn trước. Chỉ có số tiền thuê trong năm đầu tiên hoặc giai đoạn khác là không thay đổi.

Hãy sử dụng điều kiện của ví dụ trên. Nếu tính đến thời gian thuê trong ba tháng, giá thuê cho năm đầu tiên sẽ là 1.800.000 rúp. Các bên ghi rõ trong thỏa thuận rằng tiền thuê là 150.000 rúp. mỗi tháng (1.800.000 RUB: 12 ​​tháng):

Điều khoản an toàn trong hợp đồng thuê nhà nhằm giảm tiền thuê nhà

"1. Giá thuê trong năm đầu tiên là 150.000 (Một trăm năm mươi nghìn) rúp mỗi tháng, đã bao gồm 18% VAT.

2. Thỏa thuận về số tiền thuê cho năm tiếp theo hoặc giai đoạn khác được chính thức hóa bằng một thỏa thuận bổ sung cho thỏa thuận này.”

Hết năm thuê đầu tiên, các bên sẽ gia hạn hợp đồng thêm năm mới hoặc ký thêm thỏa thuận thay đổi tiền thuê. Nghĩa là, họ sẽ ghi lại rằng tiền thuê từ năm thứ hai sẽ là 200.000 rúp. mỗi tháng.

Phương án thứ ba - bù đắp chi phí sửa chữa mặt bằng của người thuê so với khoản thanh toán tiền thuê

Với phương án này, tiền thuê được ấn định đầy đủ ngay từ tháng thuê đầu tiên. Nhưng trong thời gian nghỉ thuê, người thuê nhà không trả tiền.

Vì bên cho thuê đồng ý hoàn trả chi phí sửa chữa mặt bằng đã thuê bằng cách khấu trừ vào tiền thuê nhà. Điều này được luật dân sự cho phép (khoản 2 Điều 614 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Hãy sử dụng lại điều kiện của ví dụ trên. Những từ ngữ có thể có trong hợp đồng thuê:

Dự phòng an toàn để bù đắp chi phí sửa chữa so với tiền thuê

"1. Giá thuê là 200.000 (Hai trăm nghìn) rúp mỗi tháng, đã bao gồm 18% VAT.

7. Bên thuê tiến hành sửa chữa, trang bị lại thiết bị và các công việc khác cần thiết để đưa cơ sở thuê vào tình trạng phù hợp để sử dụng làm văn phòng.

8. Bên cho thuê sẽ hoàn trả cho Bên thuê các chi phí liên quan đến việc sửa chữa, trang bị lại mặt bằng thuê và thực hiện các công việc cần thiết khác để đưa mặt bằng vào tình trạng phù hợp để sử dụng làm văn phòng.

9. Việc hoàn trả các chi phí quy định tại khoản 8 của hợp đồng này được thực hiện bằng cách bù trừ vào khoản thanh toán tiền thuê nhà trong ba tháng đầu của hợp đồng này. Việc bù đắp được chính thức hóa bằng một văn bản bù đắp, được ký bởi Người thuê và Bên cho thuê.

10. Bắt đầu từ tháng thứ tư có hiệu lực của hợp đồng này, Bên thuê sẽ thanh toán cho Bên cho thuê số tiền thuê được quy định tại khoản 1 của hợp đồng này.”

Hợp đồng thuê cũng cần quy định việc thực hiện việc sửa chữa định kỳ tại mặt bằng thuê là trách nhiệm của bên cho thuê. Rốt cuộc, theo nguyên tắc chung, bên cho thuê có nghĩa vụ chỉ thực hiện những sửa chữa lớn bằng chi phí của mình (Khoản 1, Điều 616 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Việc thực hiện sửa chữa hiện tại là trách nhiệm của người thuê nhà (khoản 2 Điều 616 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nhưng các bên có thể thiết lập một thủ tục khác trong hợp đồng thuê. Ví dụ, họ có quyền cho biết rằng chủ nhà đang tiến hành sửa chữa lớn và hiện tại đối với cơ sở.

Hợp đồng thuê (cho thuê tài sản) quy định mối quan hệ pháp lý giữa bên thuê và bên cho thuê trong quá trình chuyển nhượng tài sản và bảo vệ họ trong trường hợp một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, điều rất quan trọng là phải thiết lập chính xác tất cả các điều kiện cần thiết trong hợp đồng. Ba điều sẽ được dành cho hợp đồng cho thuê. Trong đó, các chuyên gia 1C:ITS sẽ nói về những cạm bẫy tồn tại khi ký kết và thực hiện hợp đồng cũng như cách khắc phục chúng mà không gây tổn thất cho bản thân. Cả hai khía cạnh pháp lý và thuế của thỏa thuận sẽ được xem xét. Bài viết đầu tiên sẽ phân tích chi tiết các điều kiện để giao kết hợp đồng thuê nhà, có ý nghĩa như nhau đối với cả hai bên trong hợp đồng. Trong hai bài viết tiếp theo, chúng ta sẽ nói về hậu quả về thuế khi ký kết thỏa thuận này đối với chủ nhà và người thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà là gì và nên ký kết dưới hình thức nào?

Theo hợp đồng thuê, một bên (bên cho thuê) chuyển giao tài sản cho bên kia (bên thuê) với một khoản phí chiếm hữu, sử dụng tạm thời hoặc tạm thời sử dụng (Điều 606 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Trong trường hợp này, việc chuyển quyền sở hữu tài sản này cho người thuê không xảy ra, trừ trường hợp hợp đồng quy định quyền mua lại.

Nếu thỏa thuận không quy định việc thanh toán tiền sử dụng tài sản thì thỏa thuận đó được coi là hợp đồng cho vay (sử dụng tài sản không có mục đích). Loại quan hệ pháp lý này được điều chỉnh bởi các quy phạm tại Chương 36 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.

Các quy định liên quan đến hợp đồng cho thuê chỉ áp dụng một phần trong trường hợp này.

Bên cho thuê theo hợp đồng thuê có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc chủ sở hữu hợp pháp khác mà chính chủ sở hữu hoặc pháp luật ủy quyền cho thuê tài sản này (Điều 608 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Như vậy, người có giấy ủy quyền thay mặt chủ sở hữu về quyền cho thuê tài sản có thể là bên cho thuê.

Người thuê nhà có thể là bất kỳ công dân có năng lực, cá nhân doanh nhân hoặc pháp nhân nào.

Luật pháp cho phép bạn ký kết hợp đồng thuê bằng miệng, nhưng trong hầu hết các trường hợp, hình thức văn bản được sử dụng vì nó cho phép bạn thỏa thuận chi tiết hơn về tất cả các điều khoản của thỏa thuận và loại bỏ nhiều bất đồng giữa các bên trong quá trình thực hiện. .

Hợp đồng thuê được ký kết bằng văn bản nếu:

• thời hạn hợp đồng trên một năm (khoản 1 Điều 609 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);
• một trong các bên tham gia thỏa thuận là pháp nhân (khoản 1 Điều 609 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);
• đối tượng của hợp đồng là tòa nhà hoặc công trình kiến ​​trúc (khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);
• đối tượng của hợp đồng là phương tiện có tổ lái (Điều 633 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Tôi có cần phải đăng ký hợp đồng thuê nhà không?

Hợp đồng cho thuê phải được đăng ký nhà nước bắt buộc nếu đối tượng cho thuê là bất động sản hoặc doanh nghiệp (khoản 2 Điều 609, Điều 658 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Có những ngoại lệ cho quy tắc này. Ví dụ, tù nhân có thời hạn dưới một năm không phải đăng ký nhà nước (khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, khoản 2 Điều 26 Bộ luật Đất đai Liên bang Nga):

• hợp đồng thuê, cho thuê lại thửa đất;
• hợp đồng thuê nhà hoặc công trình kiến ​​trúc.

Về hợp đồng thuê xe có và không có tổ lái, luật cũng quy định không phải đăng ký nhà nước (Điều 633, 643 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Pháp luật dân sự chưa giải quyết được vấn đề có cần thiết phải đăng ký hợp đồng thuê mặt bằng không phải để ở hay không.

Một mặt, tất cả các cơ sở phi dân cư đều là một phần của các tòa nhà và công trình, mặt khác, chúng không được liệt kê trực tiếp cùng với các đối tượng này.

Vấn đề này chỉ được làm rõ trong Thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 1/6/2000 số 53. Theo các trọng tài, các quy tắc tương tự áp dụng cho các hợp đồng cho thuê mặt bằng phi dân cư cũng như các hợp đồng cho thuê các tòa nhà và công trình kiến ​​trúc. Vì vậy, hợp đồng cho thuê mặt bằng không phải để ở chỉ phải được đăng ký nếu nó được ký kết từ một năm trở lên.

Ngoài ra, Thư thông tin của Đoàn chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 16 tháng 2 năm 2001 số 59 giải thích như sau: nếu một hợp đồng cho thuê bất động sản được ký kết trong thời hạn 11 tháng, nhưng các điều kiện quy định tự động gia hạn trong cùng thời gian thì thỏa thuận đó không cần phải đăng ký.

Chủ thể và đối tượng của hợp đồng là gì?

Trong hợp đồng thuê nhà, cần phân biệt giữa chủ thể và đối tượng của hợp đồng.

Đối tượng của thỏa thuận là nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển giao tài sản và sử dụng tài sản đó theo các điều khoản của thỏa thuận cũng như phải trả phí cho việc sử dụng đó.

Để xác định đối tượng của hợp đồng thuê, cần xác định rõ đặc điểm của tài sản được thuê.

Đối tượng cho thuê có thể là (khoản 1 Điều 607 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):

• thửa đất và các vật thể tự nhiên biệt lập khác;
• doanh nghiệp và tổ hợp tài sản khác;
• các tòa nhà và công trình;
• thiết bị;
• xe cộ;
• những thứ khác.

Để hợp đồng thuê được công nhận là đã ký kết, nó phải chứa dữ liệu cho phép người ta xác định tài sản nào sẽ được chuyển giao cho người thuê.

Nếu hợp đồng không có dữ liệu đó thì điều kiện về đối tượng được coi là không nhất quán và hợp đồng được coi là chưa được giao kết (khoản 3 Điều 607 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Vì vậy, hợp đồng phải xác định càng chính xác càng tốt các đặc điểm được xác định riêng lẻ của tài sản đặc trưng cho nó.

Những dữ liệu về tài sản bao gồm (nghị quyết của Cơ quan chống độc quyền liên bang vùng Volga ngày 16 tháng 12 năm 2009 trong trường hợp số A65-13380/2009):

• vị trí của nó so với các vật thể khác;
• diện tích, đặc tính kỹ thuật;
• các đặc điểm khác để cá nhân hóa đối tượng.

Việc chỉ rõ địa chỉ, đặc tính kỹ thuật của tài sản và loại hình sử dụng được phép (đối với đất) cũng sẽ rất hữu ích.

Như một phân tích về thực tiễn tư pháp cho thấy, các bộ phận cấu thành của một đồ vật không thể là đối tượng cho thuê. Ví dụ:

phần kết cấu riêng biệt của tòa nhà (mái, tường, v.v.) (khoản 1 ngày 11 tháng 1 năm 2002 số 66 “Xem xét thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền thuê nhà”);

một phần của tuyến cáp (nghị quyết của Cơ quan Chống độc quyền Liên bang ngày 17 tháng 7 năm 2007 trong trường hợp số A55-12242/06-33).

Làm thế nào để xác định thời hạn của hợp đồng?

Thời hạn của hợp đồng thuê quy định khoảng thời gian mà bên thuê có quyền sử dụng tài sản thuê và có nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản đó. Theo khoản 1 Điều 610 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, thời hạn thuê được các bên xác lập trong thỏa thuận.

Thời hạn của hợp đồng có thể được xác định:

• ngày dương lịch;
• hết thời hạn tính bằng năm, tháng, tuần, ngày hoặc giờ;
• một dấu hiệu của một sự kiện chắc chắn phải xảy ra.

Cần phân biệt giữa thời hạn của hợp đồng thuê và thời hạn của hợp đồng. Thường thì những thời hạn này không trùng nhau. Vì vậy, ví dụ, tài sản thuê có thể được chuyển nhượng cho người thuê (khoản 2 Điều 425, khoản 3 Điều 433 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):

• trước khi hợp đồng thuê được ký kết;
• trước khi đăng ký cấp nhà nước về thỏa thuận, khi việc đăng ký đó là cần thiết.

Trong những trường hợp này, nếu các bên đồng ý, quyền và nghĩa vụ của họ (bao gồm cả nghĩa vụ trả tiền thuê nhà) có thể kéo dài đến khoảng thời gian trước khi ký kết hoặc đăng ký nhà nước về thỏa thuận.

Trên thực tế, thường xảy ra hai loại tranh chấp liên quan đến việc trả tiền thuê: tài sản được sử dụng trước khi giao kết hợp đồng hoặc sau khi hợp đồng hết hiệu lực hoặc tài sản không được sử dụng nhưng hợp đồng vẫn còn hiệu lực.

Nếu tài sản được sử dụng trong khoảng thời gian trước khi thỏa thuận được đăng ký cấp nhà nước thì cần xác định xem liệu có thỏa thuận về việc sử dụng tài sản đó trong thời gian này hay không. Một thỏa thuận như vậy có thể trực tiếp tuân theo các điều khoản của hợp đồng hoặc tuân theo các điều kiện khác. Nếu có thỏa thuận thì tiền thuê sẽ được trả cho toàn bộ thời gian sử dụng tài sản (nghị quyết của Cơ quan chống độc quyền liên bang của Quận Đông Siberia ngày 15 tháng 6 năm 2011 số F02-2137/11 trong trường hợp số A33- 13835/2010).

Nếu hợp đồng đã chấm dứt mà người thuê nhà chưa trả lại tài sản thì người đó cũng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho toàn bộ thời gian chậm trễ (khoản 38 của Thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 1 tháng 1). 11, 2002 số 66). Điều này là do việc chấm dứt hợp đồng thuê không chấm dứt nghĩa vụ trả tiền thuê nhà của người thuê trừ khi tài sản được trả lại cho chủ nhà.

Trong trường hợp hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực nhưng tài sản đã được trả lại thì người thuê cũng có nghĩa vụ trả tiền thuê cho đến khi hợp đồng thuê hết hạn (khoản 13 của Thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 11 tháng 1 năm 2002 số 66).

Xin lưu ý rằng theo khoản 2 Điều 621 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, nếu sau khi hết hạn hợp đồng thuê, người thuê vẫn tiếp tục sử dụng tài sản thuê và bên cho thuê không phản đối việc này thì hợp đồng được coi là tự động gia hạn. theo cùng một điều kiện trong thời gian không xác định.

Một thỏa thuận chỉ được công nhận là đã ký kết trong một thời hạn nhất định nếu có điều khoản về thời hạn được đưa vào văn bản của nó. Nếu không có điều khoản như vậy trong hợp đồng thì hợp đồng được coi là được ký kết không xác định thời hạn. Một thỏa thuận như vậy có một số đặc điểm liên quan đến thủ tục chấm dứt nó.

Vì vậy, ví dụ, nếu thời hạn của hợp đồng không được xác định, trên cơ sở khoản 2 Điều 610 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một trong hai bên có thể hủy hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng có nghĩa vụ thông báo cho bên kia. tiệc về việc này ít nhất một tháng trước. Nếu tài sản được cho thuê, thời gian thông báo là ba tháng. Việc tuân thủ các thời hạn này của các bên là bắt buộc nếu thỏa thuận không quy định về các khoảng thời gian cảnh báo khác.

Đối với một số loại tài sản cho thuê (ví dụ: hợp đồng cho thuê (Điều 627 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga)) và các loại tài sản cho thuê (ví dụ diện tích rừng (khoản 3 Điều 72 Bộ luật Lâm nghiệp Liên bang Nga) ), vùng nước (Điều 14 Bộ luật Nước của Liên bang Nga)), Luật có thể thiết lập các điều khoản tối đa trong suốt thời gian của hợp đồng thuê. Trong những trường hợp này, hợp đồng sẽ chấm dứt khi hết thời hạn tối đa. Nếu các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn vượt quá thời hạn tối đa thì hợp đồng cũng chỉ có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn tối đa (khoản 3 Điều 610 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Làm thế nào để thiết lập tiền thuê?

Cần lưu ý rằng, dựa trên đoạn 12 của Thư thông báo của Đoàn Chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga ngày 11 tháng 1 năm 2002 số 66 “Xem xét thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền thuê nhà,” Tiền thuê không thể bao gồm toàn bộ các khoản thanh toán tiện ích, vì trong trường hợp này người thuê không nhận được bất kỳ lợi ích nào từ việc cho thuê tài sản, điều này trái ngược với bản chất phải trả của hợp đồng thuê.

Vì vậy, chúng tôi đã xem xét các vấn đề chung quan trọng mà các bên phải đề cập trong hợp đồng cho thuê.

Trong số tiếp theo, chúng tôi sẽ xem xét các khía cạnh thực tế của việc thực hiện hợp đồng từ quan điểm của bên cho thuê.

Tất cả thông tin được trình bày đều có trong hệ thống ITS PROF trong Danh mục quan hệ hợp đồng trong Phần “Hỗ trợ pháp lý”.