Vi phạm quyền ưu tiên mua cổ phần căn hộ. Bán cổ phần và quyền ưu tiên mua

Xin chào Anna.

Cha của bạn hành động theo đúng Điều 250 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga:

Điều 250. Quyền ưu tiên mua

1. Khi bán phần quyền sở hữu chung cho người ngoài thì những người tham gia sở hữu chung còn lại có quyền ưu tiên mua cổ phần đã bán với giá bán và với các điều kiện ngang nhau, trừ trường hợp. bán tại cuộc đấu giá công khai.

Việc đấu giá công khai phần quyền sở hữu chung mà không có sự đồng ý của tất cả những người tham gia sở hữu chung có thể được tiến hành trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 255 của Bộ luật này và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. pháp luật.

2. Người bán cổ phần có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho những người cùng sở hữu chung khác về ý định bán cổ phần của mình cho người ngoài, trong đó nêu giá và các điều kiện khác để bán cổ phần đó. Nếu những người tham gia sở hữu chung còn lại từ chối mua hoặc không nhận được phần quyền sở hữu bất động sản đã bán trong thời hạn một tháng và quyền sở hữu động sản trong thời hạn mười ngày, kể từ ngày thông báo thì bên bán có quyền sở hữu chung. quyền bán cổ phần của mình cho bất kỳ người nào.

3. Khi bán cổ phần vi phạm quyền ưu tiên mua trước, người tham gia sở hữu chung khác trong thời hạn ba tháng có quyền yêu cầu trước tòa án chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua cho mình.

4. Không được phép chuyển nhượng quyền ưu tiên mua cổ phần.

5. Các quy định của điều này cũng được áp dụng khi chuyển nhượng một cổ phần theo thỏa thuận trao đổi.

Vì vậy, nếu trong vòng một tháng kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị mua cổ phần của ông ấy bằng giá trị căn hộ thuộc quyền sở hữu chung của bạn với mức giá mà ông ấy đề xuất, thì bạn và bà của bạn không đồng ý với theo đề nghị của anh ta, anh ta sẽ có quyền bán số cổ phần này với cùng mức giá cho bất kỳ người nào khác.

Bạn không thể đề nghị bố bán cho bạn toàn bộ căn hộ, vì ông ấy chỉ là chủ sở hữu của một trong bốn cổ phần trong đó và chỉ có quyền bán phần cổ phần này của mình.

Bạn có thể yêu cầu bố giảm giá cổ phần mà ông đang bán, nhưng nếu ông không đồng ý với đề xuất của bạn, ông vẫn được bán cổ phần của mình trong căn hộ với giá mà ông đã công bố.

Bạn có thể viết một lá thư cho cha bạn với những đề xuất của bạn dưới bất kỳ hình thức nào, vì luật pháp không áp đặt bất kỳ yêu cầu đặc biệt nào đối với hình thức của tuyên bố đó. Điều quan trọng là những đề xuất của bạn trong bức thư này phải được thể hiện rõ ràng và rõ ràng.

Tuy nhiên, bạn có cơ hội: nếu cuối cùng cha bạn bán cổ phần của mình với giá khác với giá đưa ra cho bạn, thì bạn, theo phần ba Điều 250 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, sẽ có thể yêu cầu một cách hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua cổ phần này cho bạn - bao gồm cả giá bán của nó.

Sử dụng ví dụ về một vụ tranh chấp căn hộ, Tòa án Tối cao đã giải thích những quy tắc cần tuân thủ khi bán cổ phần trong căn hộ chung cư. Thật khó để gọi cuộc sống của những người không phải là một gia đình mà cùng chung sống trong một căn hộ chung là bình dị. Vì vậy, ngay từ cơ hội đầu tiên, những công dân như vậy muốn thoát khỏi hàng xóm của mình và sống trong một căn hộ riêng biệt. Mong muốn của những người sống thử như vậy là điều dễ hiểu, nhưng việc định đoạt ngay cả cổ phần của chính họ trong căn hộ cũng tiềm ẩn rất nhiều cạm bẫy mà không chỉ người bình thường mới vấp phải. Ngay cả trọng tài cũng mắc sai lầm.

Trong trường hợp của chúng tôi, câu chuyện bắt đầu với việc một công dân kháng cáo lên tòa án quận Tyumen, phẫn nộ trước hành động của người hàng xóm. Bản chất của cuộc tranh chấp như sau - hai người phụ nữ, mỗi người có một đứa con, sở hữu một căn hộ với số cổ phần bằng nhau. Hóa ra mỗi cư dân - hai người lớn và hai trẻ em - có một phần tư.

Một trong số họ tìm ra phương án đổi phần của cô và phần của đứa trẻ lấy một căn hộ riêng. Người công dân đã thỏa thuận với một gia đình nào đó gồm bốn người. Đương nhiên, người chủ thứ hai của căn hộ không thích việc trao đổi này và cô đã ra tòa để chứng minh rằng thỏa thuận trao đổi đã vi phạm quyền ưu tiên mua cổ phần của người hàng xóm trong căn hộ. Tòa án quận đã đồng ý với nguyên đơn. Tòa án khu vực giữ nguyên quyết định này. Bị cáo bị xúc phạm đã đến Tòa án tối cao. Tại đây, Trường Cao đẳng Tư pháp các Vụ án Dân sự đã nghiên cứu kết quả tố tụng và cho rằng có thể giải quyết được khiếu nại.

Tòa án phải xác định xem lá thư của người quyết định bán cổ phần của mình có được soạn thảo chính xác hay không

Tòa án tối cao nhắc nhở các đồng nghiệp rằng Điều 250 Bộ luật Dân sự quy định: trong trường hợp bán một phần quyền sở hữu chung cho người ngoài thì những người tham gia sở hữu chung còn lại có quyền ưu tiên mua số cổ phần này. Hơn nữa, ở mức giá mà cổ phiếu được bán và với các điều kiện bình đẳng khác. Ngoại lệ là việc bán cổ phiếu tại cuộc đấu giá công khai.

Luật cũng quy định người bán cổ phần có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho những người cùng sở hữu chung khác về ý định bán cổ phần của mình cho người ngoài. Trong cùng một lá thư, bạn phải cho biết giá cả và điều kiện bán mét vuông.

Luật cho người đồng sở hữu một tháng để suy nghĩ và mua bán. Nếu những người tham gia sở hữu chung còn lại từ chối mua cổ phần của người hàng xóm hoặc giữ im lặng thì chủ sở hữu mét vuông có quyền định đoạt theo ý muốn.

Đây là điều quan trọng cần biết: theo luật, nếu chủ sở hữu định đoạt phần cổ phần của mình vi phạm quyền ưu tiên của người hàng xóm, thì bất kỳ người tham gia sở hữu chung nào khác đều có quyền yêu cầu tòa án trong vòng ba tháng rằng các quyền và nghĩa vụ đó của người mua được chuyển giao cho chính mình. Và những quy tắc này cũng được áp dụng khi chuyển nhượng một cổ phần theo thỏa thuận trao đổi. Từ tất cả các quy định trên của pháp luật, Tòa án tối cao kết luận: một tình tiết quan trọng về mặt pháp lý mà tòa án phải xác định khi xem xét các vụ việc như vậy sẽ là việc có hay không có thông báo được thi hành chính xác từ một công dân đã quyết định loại bỏ phần của mình . Việc thực hiện chính xác “bức thư hạnh phúc” như vậy gửi cho hàng xóm là dấu hiệu cho thấy giá cổ phiếu và các điều kiện khác, cũng như xác nhận khả năng thanh toán của các đồng sở hữu khác.

Trong trường hợp của chúng tôi, tòa án địa phương khi giải quyết tranh chấp này không thấy bằng chứng cho thấy công dân muốn đổi phần của mình và phần của con gái mình đã thông báo chính xác cho hàng xóm của mình. Vì vậy, tòa án quyết định thỏa thuận trao đổi đã vi phạm quyền ưu tiên mua cổ phần của người hàng xóm.

Việc xác nhận khả năng thanh toán - cụ thể là việc nguyên đơn có tiền mua cổ phần của hàng xóm tức là một nửa căn hộ - theo Tòa án tối cao, cũng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp đúng đắn. Trong câu chuyện của chúng tôi, vì lý do nào đó mà tòa án thậm chí còn không quan tâm đến khả năng thanh toán của người hàng xóm.

Tòa án Tối cao nhắc lại rằng khi yêu cầu tòa án chuyển giao quyền của người mua cho mình, nguyên đơn có nghĩa vụ chuyển vào tài khoản ngân hàng của Bộ Tư pháp tại cơ quan cấu thành Liên bang Nga số tiền mà người mua phải trả, các khoản phí và nghĩa vụ. phải trả cho người mua và hoàn trả các chi phí mà người mua phải chịu khi mua một phần chi phí.

Tòa án tối cao nhấn mạnh: việc đặt cọc tiền như vậy trong trường hợp yêu cầu bồi thường được thỏa mãn góp phần thi hành quyết định của tòa án kịp thời. Nhưng theo đơn kiện mà chúng tôi đang viết, không có tiền nào được gửi vào tài khoản ngân hàng nên quyết định của tòa án đã không được thi hành.

Ngoài ra, Đoàn Tư pháp của Tòa án Tối cao đã thu hút sự chú ý đến một chi tiết quan trọng. Từ tài liệu vụ án, rõ ràng bị cáo và những người đổi tiền với cô đã thỏa thuận về giá cổ phiếu bằng đồng rúp.

Không rõ vì sao, tòa án quận khi xem xét vụ việc lại tự giảm giá mua. Và tòa án cũng không đưa ra lý do pháp lý nào khiến giá “giảm”. Và đây là hành vi vi phạm trực tiếp Điều 198 Bộ luật Dân sự. Tòa án Tối cao đã ra lệnh xem xét lại vụ việc này.

Trong ấn phẩm này tôi muốn nói về một trường hợp liên quan đến yêu cầu chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua, dựa trên ứng dụng, quy định khả năng được ưu tiên mua cổ phần của những người tham gia sở hữu chung.

Có vẻ như điều gì có thể dễ dàng hơn việc đọc kỹ và áp dụng các quy tắc không quá phức tạp của nó? Nhưng một số công dân không muốn mất công tìm kiếm và lựa chọn luật sư hoặc người bào chữa để họ được bảo vệ tử tế. Trong vụ án này, tôi đại diện cho quyền lợi của bị đơn và chỉ đơn giản là hài lòng với cách hai đại diện của nguyên đơn tiến hành vụ án theo cách mà kết quả đương nhiên là từ chối đáp ứng yêu cầu bồi thường, được tòa phúc thẩm giữ nguyên.

Truyện ngụ ngôn về vụ án

Công dân A. tìm thấy một quảng cáo rao bán 2/3 cổ phần thuộc quyền sở hữu chung của một tòa nhà ở. Số cổ phiếu này đã được hai đồng sở hữu bán, mỗi người sở hữu 1/3. Người đồng sở hữu thứ ba, Sh., đã được thông báo về địa chỉ nơi anh ta được cho là sống với vợ cũ vì không rõ địa điểm chính xác của anh ta.

Khoảng 6 tháng sau khi ký kết hợp đồng mua bán, A. nhận được đơn khởi kiện của tòa án về việc dịchquyền và nghĩa vụ của người mua cổ phần về phía nguyên đơn.

Vị trí của nguyên đơn

Nguyên đơn nêu rõ trong đơn khởi kiện rằng ông không được thông báo về ý định bán cổ phần của họ thuộc quyền sở hữu chung của các đồng sở hữu khác, do đó, nguyên đơn quyền ưu tiên mua cổ phần, điều mà anh ấy dự định thực hiện nếu anh ấy được thông báo chính xác. Khiếu nại được đưa ra về hợp đồng mua bán và sự vô hiệu của mục trong Sổ đăng ký Bất động sản Thống nhất của Tiểu bang.

Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn khai rằng vào tháng 6, anh A. đến nhà thấy A. ở đó, anh này khai đã mua 2/3 cổ phần. Tại tòa, nguyên đơn cho rằng A. đã cho ông xem hợp đồng mua bán cổ phần. Nguyên đơn cũng viết trong đơn kiện rằng vào tháng 10, anh ta đã lấy một đoạn trích từ Rosreestr về quyền đối với ngôi nhà và biết được hành vi vi phạm quyền của mình.

Đơn kiện chỉ được nộp vào tháng 12.

Trước khi nộp đơn yêu cầu bồi thường chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua Theo hợp đồng mua bán, hóa ra nguyên đơn vẫn có đơn yêu cầu vô hiệu hợp đồng mua bán cổ phần.

Sai lầm hiển nhiên này trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền khi bị vi phạm quyền ưu tiên mua cổ phần khá phổ biến ở một số luật sư có hiểu biết mơ hồ về luật dân sự, dẫn đến việc đơn khởi kiện tương ứng với phương thức bảo vệ quyền phù hợp được nộp muộn như vậy. Bạn không cần phải là một nhà khoa học tên lửa mới có thể đọc Phần 3 và hiểu được loại khiếu nại nào mà luật pháp bảo vệ trong trường hợp này.

Sau đó, nguyên đơn được trả lại đơn khởi kiện và anh ta lại nộp đơn yêu cầu vô hiệu hóa giao dịch, thay đổi chủ đề của đơn kiện, chỉ sau khi nó được tòa án chấp nhận, khi tôi tin rằng tòa án ám chỉ rằng điều đó là cần thiết để thay đổi các yêu cầu bồi thường.

Vị trí của bị cáo

Điều đầu tiên và hiển nhiên gây chú ý là nguyên đơn đã lỡ thời hạn ra tòa để bảo vệ quyền bị vi phạm. Thật vậy, Phần 3 cung cấp:
Khi bán cổ phần vi phạm quyền ưu tiên bất kỳ người tham gia sở hữu chung nào khác đều có quyền yêu cầu ra tòa trong vòng ba tháng dịch trên anh ta quyền và nghĩa vụ của người mua .

Tại đoạn 14 Nghị quyết của Hội nghị toàn thể Tòa án tối cao Liên bang Nga số 10, Hội nghị toàn thể Tòa án trọng tài tối cao Liên bang Nga số 22 ngày 29 tháng 4 năm 2010 “Về một số vấn đề phát sinh trong hoạt động tư pháp khi giải quyết tranh chấp liên quan đến việc bảo vệ quyền tài sản và các quyền tài sản khác” được giải thích như sau:

Theo nghĩa tại khoản 3, khi bán phần quyền sở hữu chung vi phạm quyền ưu tiên mua của những người tham gia sở hữu chung khác thì bất kỳ người tham gia sở hữu chung nào cũng có quyền, trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày anh ta đã biết hoặc đáng lẽ phải biết về giao dịch này để yêu cầu tòa án chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của người mua cho giao dịch đó.

Các khiếu nại được gửi sau thời hạn quy định sẽ không được đáp ứng. Đồng thời, theo yêu cầu của công dân, theo quy định, thời hạn này có thể được tòa án khôi phục nếu công dân bỏ lỡ vì lý do chính đáng.

Trong trường hợp của chúng tôi, bản thân đơn kiện nêu rõ rằng nguyên đơn đã nhìn thấy một công dân đến ngôi nhà vào tháng 6, người này nói rằng anh ta đã mua cổ phần quyền sở hữu ngôi nhà. Thật không may, nhiều người chỉ đọc luật rời rạc và không nhìn thấy trong đó những gì họ không muốn thấy, và có lẽ, không thể nhìn thấy.

Trong bản đen trắng, nó nói rằng thời hạn ba tháng bắt đầu có hiệu lực, về cơ bản là khoảng thời gian giới hạn được rút ngắn, bắt đầu từ thời điểm nguyên đơn biết hoặc lẽ ra phải biết về giao dịch. Trong trường hợp này, nó đã xuất phát từ khẳng định rằng lẽ ra Sh. phải nhận thức được hành vi vi phạm quyền lợi sau khi nhìn thấy một người lạ có mặt trong nhà và nói với nguyên đơn rằng anh ta đã mua một phần trong đó.

Sau đó, nguyên đơn lẽ ra phải lấy bản trích lục từ Rosreestr, tất nhiên, nếu anh ta thực sự muốn thực hiện quyền ưu tiên mua cổ phần, nhưng không rõ lý do, anh ta chỉ lấy bản trích lục vào tháng 10, tức là. sau thời gian ba tháng.

Đương nhiên, tôi ngay lập tức tuyên bố áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu của nguyên đơn, với lý do là trong trường hợp này nó bắt đầu có hiệu lực kể từ thời điểm nguyên đơn lẽ ra phải biết quyền của mình bị vi phạm.

Tôi muốn nói rằng nếu nguyên đơn không nói về điều này trong đơn kiện, thì chúng tôi đã phải đưa ra bằng chứng cho thấy nguyên đơn lẽ ra đã biết về hành vi vi phạm quyền của mình vào tháng 6. Đặc biệt cảm ơn những người đã nộp đơn yêu cầu theo cách này. Tôi sẽ không bao giờ đặt mỏ trong một vụ kiện. Hãy để bị đơn chứng minh rằng nguyên đơn lẽ ra phải biết về hành vi vi phạm quyền của mình trước khi nguyên đơn nhận được bản trích lục từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản Thống nhất Tiểu bang vào tháng 10. Và vẫn chưa biết bị cáo có thể chứng minh được những tình tiết này hay không.

Và vụ kiện được khởi kiện bởi những người cho rằng thời hiệu bắt đầu có hiệu lực kể từ thời điểm nguyên đơn biết được hành vi vi phạm quyền. Đó là lý do tại sao họ thậm chí không nghĩ đến hậu quả của việc chỉ ra trong tuyên bố yêu cầu bồi thường một tình huống rõ ràng khiến nguyên đơn bị kiện vì thiếu thời hiệu.

Có vẻ như ít nhất cần phải cố gắng khắc phục tình hình trước tòa và cố gắng khôi phục thời hiệu, vì nguyên đơn cho rằng anh ta không biết chữ. Nhưng không, đại diện nguyên đơn vẫn tiếp tục khẳng định thời hiệu chưa hết.

Một lần nữa, cảm ơn họ vì điều này.

Lập luận tiếp theo của chúng tôi là những người đồng sở hữu không có thông tin chính xác về nơi nguyên đơn sống và thông báo đã được gửi đến địa chỉ được biết cuối cùng của anh ta. Chúng tôi lập luận rằng một người đồng sở hữu thực sự, để đảm bảo quyền của mình không bị vi phạm, ít nhất phải thông báo cho các đồng sở hữu khác về nơi gửi thông báo cho anh ta.

Sự phản đối khác của chúng tôi là vào thời điểm nguyên đơn biết rằng người mua đang sống trong ngôi nhà, anh ta không có ý định thực hiện quyền ưu tiên mua trước. Nguyên đơn không thể cung cấp bất kỳ bằng chứng nào cho thấy mình có đủ phương tiện để thực hiện quyền ưu tiên mua cổ phần.

Món quà đáng chú ý nhất của đại diện nguyên đơn dành cho bị đơn là họ đã chứng minh rằng tại thời điểm tranh chấp có một khoản tiền trong tài khoản ngân hàng của nguyên đơn để trả cho bên mua nhưng số tiền này không được chuyển vào tài khoản của cơ quan tư pháp.

Họ đã không tính đến những giải thích trong Nghị quyết của Hội nghị toàn thể Tòa án tối cao Liên bang Nga ngày 10/06/1980 N 4 (được sửa đổi ngày 06/02/2007) “Về một số vấn đề trong thực tiễn xem xét của tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh giữa những người tham gia sở hữu chung nhà ở” trong đó nêu rõ như sau:

Khi nộp đơn kiện như vậy, nguyên đơn có nghĩa vụ gửi tiền, tương tự như tài khoản ngân hàng của cơ quan quản lý (bộ) Bộ Tư pháp tại cơ quan cấu thành có liên quan của Liên bang Nga, số tiền mà người mua nhà phải trả, các khoản phí. và các loại thuế cũng như các khoản khác phải trả cho người mua để bồi thường những chi phí cần thiết phát sinh khi mua nhà.

Người đại diện của nguyên đơn giải thích trước tòa sơ thẩm rằng họ đã hỏi văn phòng tòa án làm thế nào để có thể đặt cọc số tiền cần thiết nhưng họ không được tư vấn. Bằng cách này, họ biện minh cho việc nguyên đơn không thể gửi tiền vào tài khoản.

Trong trường hợp này, tôi không nghi ngờ gì rằng các yêu cầu bồi thường sẽ bị từ chối, đó là điều đã xảy ra.

Nhưng hãy tưởng tượng sự ngạc nhiên của tôi khi đọc đơn kháng cáo của nguyên đơn. Trong đó, nguyên đơn viết rằng tòa án không giải thích cho anh ta về quyền nộp đơn yêu cầu khôi phục thời hiệu và cũng không giải thích thủ tục gửi tiền vào tài khoản của Bộ Tư pháp.

Và tất cả những điều này mặc dù thực tế là nguyên đơn có 2 đại diện, và các phiên tòa liên tục bị hoãn lại, và nguyên đơn được yêu cầu cung cấp bằng chứng về việc tuân thủ các giải thích nêu trên của Hội nghị toàn thể Lực lượng Vũ trang ĐPQ. Nói cách khác, theo người soạn thảo đơn kháng cáo, tòa án nên tư vấn cho nguyên đơn trong các phiên tòa.

Tôi chỉ viết những phản đối ngắn gọn về việc kháng cáo và không tham gia vào việc đó. Tòa phúc thẩm giữ nguyên quyết định của tòa sơ thẩm và không thể có lựa chọn nào khác do công việc đó ở tòa sơ thẩm.

Vì vậy, tôi thật may mắn khi có đại diện của nguyên đơn, những người đã nỗ lực hết sức để đảm bảo rằng các yêu cầu bồi thường đều bị bác bỏ.

Hầu hết các căn hộ ở Moscow đều thuộc sở hữu chung hoặc chung Theo đó, hầu hết mọi người đều là chủ sở hữu một phần trong căn hộ. Có người sau khi hợp lực quyết định mua một căn hộ thuộc sở hữu chung, những người khác tư nhân hóa nhà ở thành sở hữu chung của các thành viên trong gia đình. Một số người trong chúng ta trở thành chủ sở hữu cổ phần, tham gia thừa kế trên cơ sở bình đẳng với những người thừa kế khác.

Đương nhiên, thật tốt khi sở hữu ngay cả chia sẻ căn hộ. Còn tốt hơn là không có gì. Cổ phần luôn có thể được bán, nó có thể được cho thuê. Cổ phần ở Moscow là loại nhà ở rẻ nhất và do đó, giá cả phải chăng nhất mà bạn không chỉ có thể sống mà còn có thể đăng ký, mang lại cho bạn quyền nhận gói xã hội đầy đủ của Moskvich. Ngày nay, những khái niệm như “ở chung một căn hộ” hay “đồng sở hữu” đã trở nên quen thuộc với nhiều người.

Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định một chế độ pháp lý đặc biệt đối với quyền sở hữu chung. Vì vậy, đặc biệt, các bài viết246 Và 247 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng quyền sở hữu, định đoạt và sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung được thực hiện theo thỏa thuận của tất cả những người tham gia. Đã chia sẻ quyền sở hữu nhà ở, cần phải tính đến quyền và lợi ích của tất cả các chủ sở hữu chung, bất kể quy mô cổ phần của họ. Khi nó đến chia sẻ căn hộ, Chúng ta phải hiểu rằng nó không thể đo bằng mét vuông, vẽ đường viền và cấm những người đồng sở hữu khác vào “lãnh thổ của người khác”.

Nếu thủ tục sử dụng mặt bằng nhà ở không được xác định giữa các chủ sở hữu cổ phần trong căn hộ thì điều đó có nghĩa là họ sử dụng tất cả mặt bằng nhà ở một cách bình đẳng. Sở hữu một phần tài sản nhà ở không giống như sở hữu một căn phòng. Theo nghĩa đen, phần chia sẻ không thể được nhìn thấy, chạm vào hoặc nói rằng phần chia đó thuộc về bạn tương ứng với một phần nào đó trong căn hộ. chỉ có thể được biểu thị dưới dạng phân số, chẳng hạn như 1/2, 1/5 hoặc 3/16. Sớm hay muộn, vì một số lý do, nảy sinh nghi vấn một trong những người đồng sở hữu đã bán phần cổ phần của mình trong căn hộ.

Làm thế nào để bán một phần trong một căn hộ

Các giao dịch liên quan đến việc bán cổ phần trong một căn hộ dường như là phức tạp nhất, các sửa đổi pháp luật liên tục được đưa ra, việc không tuân thủ sẽ khiến việc bán cổ phần không thể thực hiện được. Làm thế nào để bán cổ phần căn hộ mà không vi phạm pháp luật? Khi bán hàng, bạn phải tuân thủ nghiêm ngặt không chỉ Nghệ thuật nổi tiếng.250 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. đồng thời được hướng dẫn theo quy định mới của pháp luật về bán cổ phần ngày 02/7/2016 số 1.và ngày 01/01/2016 số .

Tất nhiên, những gì không thay đổi là những gì trước đây bán một phần trong một căn hộ đối với bên thứ ba thì phải đề nghị mua lại cho những người tham gia sở hữu chung còn lại. Luật mới yêu cầu các đồng sở hữu chỉ được thông báo bằng thông báo công chứng; trước đây, việc này có thể được thực hiện độc lập bằng cách gửi thư liệt kê khoản đầu tư. Ngoài ra, kể từ năm 2016, giao dịch mua bán cổ phần không thể thực hiện được nếu không có công chứng viên, vì việc đăng ký quyền sở hữu một phần căn hộ chỉ có thể thực hiện được nếu hợp đồng mua bán hoặc quà tặng được công chứng.

Bằng chứng cho thấy bạn đã thông báo cho các đồng sở hữu sẽ là chứng chỉ nhận được từ công chứng viên về việc chuyển thông báo từ người bán sang các đồng sở hữu, trong đó nêu rõ giá cổ phần và các điều khoản mua bán. Sau khi nhận được chứng chỉ như vậy, bạn có quyền sử dụng nó từ bất kỳ công chứng viên nào ở khu vực có tài sản.

Bán cổ phần căn hộ cho bên thứ ba: chi tiết cụ thể của quy trình

Các đồng sở hữu phải mua phần căn hộ được chào bán hoặc từ chối mua trong thời hạn một tháng. Công chứng từ chối của đồng sở hữu tiền chuộccổ phần trong căn hộđược cung cấp chắc chắn cho công chứng viên, người sẽ thực hiện giao dịch mua bán cổ phần trong căn hộ. Từ ngày 1/1/2016, các giao dịch mua bán cổ phần (bán/tặng) chỉ được thực hiện thông qua công chứng viên. Nếu một số đồng sở hữu đồng sở hữu bày tỏ ý định mua cổ phần trong căn hộ thì người bán có quyền lựa chọn ai trong số họ sẽ có cơ hội mua cổ phần trong căn hộ.

Khó khăn lớn nhất nảy sinh trong trường hợp mối quan hệ giữa các đồng sở hữu, nói một cách nhẹ nhàng, không suôn sẻ. Khi biết rằng một trong những người đồng sở hữu đã quyết định bán cổ phần của mình trong căn hộ, những người chủ sở hữu khác thường bắt đầu “đặt nan hoa vào bánh xe của anh ta”. Điều này cũng có thể được thể hiện ở việc miễn cưỡng cho người mua vào căn hộ, trong các vụ bê bối trong quá trình xem nhà được sắp xếp cho những người mua tiềm năng nhằm khiến họ sợ hãi bằng hành vi không phù hợp của họ.

Vì vậy, chúng được rao bán, người chủ sẵn sàng bán cổ phần của mình với giá rẻ hơn để không khiến anh ta lo lắng. Về trốn tránh nhận thông báo bán cổ phần và nhiều hơn thế nữa mà chúng tôi sẽ không đề cập đến. Hãy chỉ nói một điều: cứ mỗi cổ phiếu thì có một người mua. Bằng cách không cho phép những người không sống vào căn hộ để đạt được thỏa thuận thân thiện, họ sẽ không loại bỏ được một người hàng xóm mới, người sẽ mua một phần trong căn hộ với sự giúp đỡ của họ với giá thấp hơn.

Trong trường hợp một đồng sở hữu được công nhận là mất tích và có quyết định tương ứng của tòa án thì quyền ưu tiên mua cổ phần chuyển nhượng không được chuyển cho người khác (thành viên gia đình của đồng sở hữu này, những người tham gia sở hữu chung khác) . Thường có trường hợp một trong những người đồng sở hữu đã chết hoặc bị tòa tuyên bố là đã chết và việc thừa kế phần căn hộ không được chính thức hóa.

Làm thế nào và từ ai để có được sự từ bỏ quyền từ chối đầu tiên trong những trường hợp như vậy? Trong những tình huống như vậy, một nhà môi giới bất động sản sẽ đến trợ giúp những người mong muốn. Luôn luôn có một cách hợp pháp để thoát khỏi mọi tình huống. Các chuyên gia của chúng tôi sẽ có thể giải quyết mọi vấn đề, thậm chí cả vấn đề thoạt nhìn có vẻ không thể vượt qua.

Làm thế nào để bán một phần trong một căn hộpháp luật yêu cầu người ngoài phải công chứng tất cả các đồng sở hữu. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua một phần căn hộ, bất kỳ người tham gia sở hữu chung nào cũng có quyền khởi kiện trong vòng ba tháng với yêu cầu chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người mua cho mình. Theo nguyên tắc chung để tính thời hiệu, thời hạn ba tháng quy định bắt đầu được tính từ ngày người tham gia tài sản chung yêu cầu chuyển giao quyền và nghĩa vụ của bên mua cho mình, đã biết hoặc phải có. biết được việc bán cổ phần căn hộ cho người ngoài là vi phạm quyền lợi của mình.

Chúng tôi biết cách tránh điều này và không cho phép giao dịch bị thách thức. Đây chỉ là một số khó khăn phổ biến nhất mà những người muốn bán một phần trong một căn hộ. Kinh nghiệm và kiến ​​​​thức về luật pháp của chúng tôi sẽ cho phép chúng tôi thực hiện giao dịch phức tạp nhất với bất kỳ cổ phần nào trong một căn hộ ở Moscow, ngay cả khi điều này có vẻ như không thể thực hiện được.

Mua một phần trong một căn hộ

Bây giờ chúng ta hãy xem xét các giao dịch cổ phiếu từ phía người mua. Điều quan trọng là phải hiểu mục đích nó được quyết định là gì. Không có gì bí mật rằng một phần không nhỏ cổ phần ở Moscow hiện đang được mua lại với mục đích giành được , mặc dù trong trường hợp này, theo quy định, chúng ta không nói về nơi cư trú thực tế. Quy mô của phần chia như vậy trong một căn hộ có thể nhỏ, ví dụ: 1/10, nếu phần chia nhỏ hơn, chẳng hạn như 1/20, 1/50, 1/100, thì bạn sẽ không được đăng ký, Liên bang Dịch vụ Di chuyển đã đấu tranh rất vất vả trong hai năm qua để đăng ký .

Có đăng ký tại nơi cư trú của chủ sở hữu mới cổ phần trong căn hộ sẽ không có vấn đề gì vì nó được thực hiện mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Để làm điều này, chỉ cần xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu cho văn phòng hộ chiếu là đủ. Nếu thủ tục sử dụng giữa các đồng sở hữu trong căn hộ chưa được xác định trước đó thì chủ sở hữu cổ phần trong tương lai có thể phải tự mình giải quyết vấn đề này.

Theo quy định, việc đạt được sự hiểu biết lẫn nhau với hàng xóm là điều không hề dễ dàng. Sau đó, thủ tục sử dụng sẽ được xác định tại tòa án. Một vụ kiện được đệ trình để xác định thứ tự sử dụng và mỗi cổ phần được phân bổ một trong các phòng theo quyết định của tòa án. Luật sư của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ trong quá trình pháp lý này và sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn.

Về vấn đề này, cần hiểu rằng tòa án ra quyết định về thủ tục sử dụng diện tích căn cứ vào tình hình thực tế của từng đồng sở hữu. Nghĩa là, các trường hợp sau đây sẽ được tính đến: a) liệu chủ sở hữu cổ phần có diện tích khác để sinh sống hay không; b) anh ta có gia đình, con cái, những người phụ thuộc khác không; c) tình hình tài chính và nhiều hơn nữa.

Có thể chủ sở hữu phần lớn hơn trong căn hộ sẽ chiếm một căn phòng nhỏ hơn trong căn hộ và người có phần quyền nhỏ hơn nhiều có thể được cấp một không gian sống lớn hơn theo quyết định của tòa án. Có rất nhiều điều tinh tế mà chỉ luật sư và người môi giới bất động sản liên quan đến quyền sở hữu chung mới biết.

Bán cổ phần và chỗ ở

Nếu bạn định sống bằng phần căn hộ mà bạn đã mua với cả gia đình mình, bạn nên biết điều đó(đăng ký) của các thành viên trong gia đình tại nơi cư trú thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu khác. Vì vậy chúng tôi khuyến nghị mua cổ phần trong một căn hộ cho tất cả những người sau này sẽ cư trú và đăng ký.

Chẳng hạn, đối với một gia đình 3 người, mua 1/2 cổ phần trong một căn hộ thì nên mua với giá 1/6 cho mỗi người. Chưa hết, không cần phải sợ mua cổ phần trong một căn hộ. Chỉ trẻ em dưới 14 tuổi mới được đăng ký sở hữu căn hộ mà không cần có sự đồng ý của người đồng sở hữu. Vợ, chồng, anh chị em, cha mẹ sẽ không được đăng ký nếu không có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Mua một phần căn hộ là , căn hộ nào có nhiều chủ sở hữu sớm hay muộn cũng sẽ bị bán đi. Và khi bán, bạn có thể nhận được số tiền gấp đôi số tiền bỏ ra để mua cổ phiếu. Cổ phần trong một căn hộ là khoản đầu tư sinh lời cao nhất hiện nay. Không phải loại hình bất động sản nào cũng mang lại lợi nhuận 100%.

Nếu bạn không có đủ tiền để mua một căn hộ riêng nhưng bạn cần phải sống ở đâu đó thì mua cổ phiếu là cách duy nhất để thoát khỏi tình trạng hiện tại. Mua một cổ phiếu có nhiều hứa hẹn hơn mua một căn phòng. Như thực tế đã chỉ ra, những căn hộ được mua một phần mà không cần xem sẽ được bán nhanh hơn nhiều.

Bán một phần căn hộ: quyền sở hữu chung

Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tài sản (bao gồm cả bất động sản) thuộc sở hữu của hai người trở lên thuộc sở hữu chung của họ. Tài sản chung có thể là chung - không xác định cổ phần và được chia sẻ - với cổ phần xác định.

Một ví dụ về quyền sở hữu chung là một căn hộ được vợ hoặc chồng mua lại trong thời kỳ hôn nhân; căn hộ đó có một giấy chứng nhận quyền sở hữu và mặc dù trong đó chỉ có một người phối ngẫu ghi tên nhưng việc chuyển nhượng căn hộ đó chỉ có thể được thực hiện khi có sự đồng ý có công chứng của người đó. thư hai.

Khi ly hôn hoặc bất cứ lúc nào, họ có thể đăng ký lại tài sản chung thành tài sản chung, tức là xác định số cổ phần của mỗi người: khi ly hôn, theo quy định, điều này sẽ ½ cổ phần, và trong trường hợp chia vì lý do khác (ví dụ: khi ký kết hợp đồng hôn nhân), số cổ phần được xác định theo thỏa thuận giữa vợ chồng.

Bây giờ sẽ có hai giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ - cho mỗi giấy chứng nhận chia sẻ căn hộ của bạn, nhưng ở mặt sau chắc chắn sẽ ghi ai là người sở hữu phần tài sản còn lại. Dựa trên những tài liệu này, mỗi người phối ngẫu có thể tự do định đoạt tài sản của mình mà không cần hỏi ý kiến ​​người kia, đồng thời tuân thủ một số thủ tục nhất định, được thảo luận dưới đây.

Một trường hợp sở hữu chung khác phát sinh trong trường hợp thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật nếu có nhiều người thừa kế. Ngày nay, trên thị trường có những căn hộ ban đầu được mua bởi những người chưa lập gia đình và có chung quyền sở hữu (được gọi là vợ chồng chung sống hoặc đơn giản là những người không có quan hệ họ hàng hay không). Giá bất động sản ngày nay cao đến mức buộc người dân phải tìm lối thoát bằng cách mua chung.

Bán một phần trong căn hộ: những điểm chính

Vì vậy, nếu bạn là người bán cổ phần, thì điều quan trọng cần biết là người đồng sở hữu của bạn có quyền từ chối đầu tiên, điều này được đề cập trong Nghệ thuật. 250 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Tức là trướcvới bên thứ ba, bạn có nghĩa vụtất cả các đồng sở hữu và nếu họ không yêu cầu mua cổ phần của bạn, thì chính họ có thể từ bỏ quyền ưu tiên mua cổ phần có công chứng. Nếu mối quan hệ không còn lý tưởng và người chủ thứ hai không muốn ký giấy tờ hoặc thảo luận về vấn đề này thì pháp luật vẫn cho bạn cơ hội định đoạt tài sản của mình.

Sau khi gửi đề nghị mua cổ phần có công chứng cho người đồng sở hữu, bạn phải đợi 30 ngày và nếu người đó không bày tỏ mong muốn mua cổ phần theo điều kiện của bạn, công chứng viên đã gửi thông báo bán sẽ cấp cho bạn một giấy chứng nhận công chứng nêu rõ các đồng sở hữu đã được thông báo. Có tài liệu này trong tay, bạn có quyền thực hiện giao dịch với bên thứ ba và bán cổ phần cho bất kỳ ai.

Thông báo Thông báo sẽ là bằng chứng cho thấy bạn không vi phạm quyền của chủ sở hữu khác. Điều quan trọng cần nhớ là bạn phải bán chia sẻ căn hộ chính xác theo mức giá và các điều kiện đã được ghi trong đề nghị. Một sai lệch nhỏ nhất so với chúng sẽ mang lại cho người đồng sở hữu của bạn quyền ra tòa với yêu cầu chuyển giao tất cả các quyền và nghĩa vụ của người mua cho anh ta.

Nếu bạn quyết định , bất kể vì lý do gì, vì lý do cư trú hay , vấn đề tuân thủ mọi thủ tục đối với bạn quan trọng hơn đối với người bán cổ phần. Khi chuẩn bị giao dịch, điều quan trọng là phải kiểm tra xem người bán đã thực hiện mọi việc mà không vi phạm pháp luật hay chưa, bởi vì trong trường hợp có sai sót nhỏ nhất, bạn không những không có cổ phần mà còn không có tiền.

Đôi khi, người bán, nếu không có cơ hội nhận được sự từ chối của các chủ sở hữu khác, sẽ đề nghị chính thức hóa việc mua bán theo cách khác, thường là thông qua hợp đồng quà tặng, hợp đồng quà tặng một phần nhỏ với hợp đồng mua bán tiếp theo. , cũng có những thỏa thuận bồi thường bằng việc cầm cố một phần - trong trường hợp này, quyền từ chối đầu tiên không được áp dụng.