Lejeaftale uden registrering hvor længe. Hvordan forlænger man korrekt en ejendomslejeaftale på samme vilkår for en ny periode (11 måneder) uden at registrere sig hos Rosreestr? Vedligeholdelse af lejeaftalen gældende, når parterne skifter

I øjeblikket har der været en succesfuld praksis med at anerkende en uregistreret langtidslejeaftale (fra 1 år) og yderligere aftaler til den som indgået, uanset statsregistrering.

Denne artikel omhandler den juridiske karakter af sådanne transaktioner og deres juridiske konsekvenser.

Hvilke transaktioner er underlagt statsregistrering?

• - paragraf 2 i art. 609 i Den Russiske Føderations civile lovbog "Lejeaftalen for fast ejendom er underlagt statsregistrering, medmindre andet er fastsat ved lov";
• - paragraf 2 i art. 651 i Den Russiske Føderations civile lovbog "En lejeaftale for en bygning eller struktur indgået for en periode på mindst et år er underlagt statsregistrering og anses for indgået fra tidspunktet for sådan registrering";
• - Flere lejeaftaler i relation til samme lejeobjekt med en samlet løbetid på 1 år eller mere, indgået samtidigt og uden afbrydelse af løbetiden, sidestilles også med en enkelt transaktion, der er underlagt statsregistrering i Rosreestr (Resolution of the Federal Antimonopoly Service af Nordkaukasus-distriktet dateret 31. marts 2010 nr. i sag nr. A53-17516/2009).
• - En lejeaftale for fast ejendom, der varer mindre end et år, men hvis løbetid udløber den sidste dag i den foregående måned i det næste år (dvs. fra 01/01/17 til 31/12/17) er lig med en år og er underlagt registrering (klausul 3 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 11. januar 2002 nr. 66 "Gennemgang af praksis med at løse tvister i forbindelse med husleje").
• - paragraf 2 i art. 164 i Den Russiske Føderations civile lovbog "En transaktion, der giver mulighed for en ændring af vilkårene for en registreret transaktion, er underlagt statsregistrering."

Retsmæssige konsekvenser af en uregistreret lejeaftale

I overensstemmelse med paragraf 1 i artikel 164 i Den Russiske Føderations civile lovbog, i tilfælde, hvor loven giver mulighed for statslig registrering af en transaktion, opstår dens juridiske konsekvenser af transaktionen efter registreringen. I overensstemmelse med stk. 3 i art. 433 i Den Russiske Føderations civile lovbog, anses tidspunktet for indgåelse af en aftale, der er underlagt statsregistrering, for indgået for tredjeparter fra tidspunktet for dens registrering, medmindre andet er fastsat ved lov. Domstolene har fortolket denne regel således, at lejeaftaler, der ikke er bestået statsregistrering, udelukkende og direkte giver anledning til rettigheder og forpligtelser for aftaleparterne. Statlig registrering af DDA er således ikke obligatorisk for aftaleparterne, og ingen af ​​parterne kan henvise til den manglende registrering som grundlag for at erklære en langtidslejeaftale ugyldig. Statsregistrering har til formål at beskytte tredjemand, der kan erhverve rettigheder til den ejendom, der er blevet genstand for aftalen.

Dannelsen af ​​en sådan retspraksis vedrørende uregistrerede lejeaftaler begyndte med beslutningen fra Plenum for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret den 17. november 2011 nr. 73 "Om visse spørgsmål om praksis med at anvende reglerne i civillovbogen af Den Russiske Føderation om lejeaftaler” (i det følgende benævnt resolutionen). I overensstemmelse med resolutionens punkt 14, hvis parterne er nået til enighed om alle de væsentlige vilkår i lejeaftalen (individuelt bestemt genstand, lejebeløb), har ejeren overdraget og lejeren har accepteret ejendommen til brug, de eksisterende relationer kan ikke ændres vilkårligt af en af ​​parterne, og skal udføres og betales i overensstemmelse med kontraktens vilkår. Denne holdning blev yderligere understøttet i informationsbrevet fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol.

I overensstemmelse med punkt 3 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret den 25. februar 2014 nr. 165 "Gennemgang af retspraksis vedrørende tvister i forbindelse med anerkendelse af kontrakter som ikke indgået" (i det følgende refereret til: som informationsbrevet), i henhold til artikel 164, 165, stk. 3 i artikel 433, paragraf 2 i artikel 651 i Den Russiske Føderations civile lovbog, udføres statens registrering af aftalen for at skabe mulighed for interesserede tredjeparter at vide om langsigtede lejemål. En aftale, der ikke har bestået den nødvendige statslige registrering, giver ikke anledning til de konsekvenser (artikel 617 i Den Russiske Føderations civile lovbog, stk. 1 i artikel 621 i den civile lovbog i Den Russiske Føderation), der kan påvirke rettighederne og interesserne af tredjeparter, som ikke var bekendt med det forhold, at indgå en lejeaftale og indholdet af dens vilkår. Samtidig påtager sagsøgeren sig en forpligtelse (artikel 310 i Den Russiske Føderations civillovbog), ved at stille specifikke lokaler til rådighed for sagsøgtes brug på vilkårene i aftalen underskrevet af parterne, som skal opfyldes korrekt. De civilretlige regler om en lejeaftale skal finde anvendelse på en sådan forpligtelse i forhold til parterne. Derfor, hvis dette ikke påvirker tredjemands rettigheder, har sagsøgte indtil udgangen af ​​den brugsperiode, der er angivet i aftalen, ret til at bebo lokalerne og betale for det et gebyr fastsat efter aftale mellem parterne. Udlejeren har ret til kun at kræve tilbagelevering af lokalerne efter udløbet af den angivne brugsperiode eller i andre tilfælde, hvor parternes forpligtelser over for hinanden opsiges på almindelig vis (artikel 450 i civilloven af Den Russiske Føderation). En anden fortolkning af de civilretlige regler om statslig registrering af en lejeaftale bidrager til aftaleparternes uærlige opførsel, som ikke har bestået den nødvendige registrering, men bliver udført af dem.

Hvad mister parterne i en uregistreret lejeaftale?

På trods af at statens registrering af lejeaftalen ikke påvirker transaktionens gyldighed, skal det bemærkes, at i dens fravær kan følgende begrænsninger opstå:

• - Lejer kan ikke fremleje de lejede lokaler, pga en uindgået lejeaftale giver ikke anledning til rettigheder og forpligtelser for tredjemand;
• - Lejeren kan ikke henvise til bevarelsen af ​​lejeaftalen, når ejeren af ​​lejemålet ændres (klausul 1 i artikel 617 i Den Russiske Føderations civile lovbog gælder ikke);
• - Lejeren har ikke forkøbsret til at indgå en aftale for en ny periode (klausul 1 i artikel 621 i Den Russiske Føderations civile lovbog gælder ikke);
• - Ved leje af en grund, når lejers entreprenør modtager bygge-/idriftsættelsestilladelse, vil udstedelse af denne blive nægtet, da for tredjemand grundlejers rettigheder ikke er opstået.

konklusioner

Lejerens rettigheder i henhold til uregistrerede lejeaftaler kan således ikke modsættes tredjemand, både fra udlejers side (bona fide begunstigede, herunder nye lejere til samme ejendom) og fra lejers side (fremlejer, entreprenør) . Manglende registrering vil ikke give nogen fordel for lejeren.

Afslutningsvis skal det bemærkes, at hvis en af ​​parterne i lejeaftalen (oftest lejeren) er forpligtet til at organisere statens registrering af transaktionen, så er unddragelse af en sådan forpligtelse en krænkelse, og den anden part kan på egen hånd valg, gå til retten for registrering af transaktionen med alle debiterede udgifter i forbindelse med forsinkelsen, til den ansvarlige part (artikel 165 i Den Russiske Føderations civillovbog) eller for at opsige lejeaftalen ensidigt på grund af manglende opfyldelse af en væsentlig betingelse for statslig tinglysning af en langtidslejeaftale.

I kontakt med

Klassekammerater

Vi fandt en fejl i teksten! Vælg det, og tryk på Ctrl + Enter.

Lejeaftalen anerkender aftale udlejer og lejer til midlertidig brug af ejendom mod et vist gebyr.

Fester Lejeaftalerne er mellem udlejer og lejer.

Udlejer Dette er en person, der stiller sin ejendom til midlertidig brug. Udlejer kan være ejeren eller en anden af ​​denne bemyndiget person.

Lejer Dette er en person, der mod betaling accepterer ejendom til midlertidig brug.

I henhold til lejeaftalen (aftalen) kan lejemålet overdrages enhver ejendom, som ikke mister sine naturlige egenskaber under brugen og ikke trækkes tilbage fra cirkulation på Den Russiske Føderations territorium.

Lejeaftalen skal indeholde klar beskrivelse lejet ejendom. Hvis lejeaftalen ikke klart beskriver den ejendom, der udlejes, vil en sådan aftale blive betragtet som ikke indgået (ugyldig, inkonsekvent).

Form og oplys registrering af lejeaftalen

I henhold til artikel 609 i Den Russiske Føderations civile lovbog skal lejeaftalen indgås i skrivning. I mundtlig Lejeaftalens form kan indgås i det følgende tilfælde:

• 1. Hvis en af ​​parterne i lejeaftalen ikke er en juridisk person;
• 2. Hvis lejeaftalens løbetid ikke overstiger et år;
• 3. Hvis løsøre udlejes.

En fast ejendom lejeaftale, som indgås i en periode på mere end et år, det bør være registreret i Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography for den enhed, hvor de lejede lokaler er beliggende.

Flere detaljer om form og tilstandsregistrering af lejeaftalen kan findes i artikel"Form og oplys registrering af lejeaftalen."

Lejeaftalens varighed

Lejeaftalens varighed skal fastsættes af udlejer og lejer i selve aftalen. Kontraktens løbetid kan være enhver. Undtagelsen er de maksimale vilkår i lejeaftalen fastsat ved lov for visse typer ejendomme. For eksempel er den maksimale løbetid for en jordlejeaftale 49 år.

Hvis lejeaftalens løbetid ikke med, så anses det for afsluttet den ubestemt tid, og dets opsigelse er mulig ved at sende skriftlig meddelelse til den anden part i henhold til kontrakten. Et sådant varsel skal sendes mindst en måned før den foreslåede opsigelse, og hvis vi taler om opsigelse af en lejeaftale, så mindst tre måneder. Tidspunktet for afsendelse af denne meddelelse kan blive ændret af aftaleparterne.

Tilvejebringelse af lejet ejendom

Udlejer er forpligtet til at udlevere ejendommen til lejer i den stand og inden for de i lejeaftalen angivne vilkår. Medmindre andet følger af lejeaftalen, skal ejendommen overdrages med teknisk pas, kvalitetscertifikat og andet tilbehør.

Hvis det lejede, tekniske dokumenter og andet tilbehør blev ikke overført af udlejer har lejer ret til:

• 1. Udrydde opbevare ejendom eller tekniske dokumenter og dets andet tilbehør hos udlejeren;
• 2. Opsige lejeaftalen;
• 3. Erstatning for de tab, der er påført ham.

Leje

Leje er en pengebetaling for brug af lejet ejendom, som skal betales til lejer inden for den tidsramme og på den måde, lejeaftalen foreskriver.

Lejen kan være af følgende typer:

• 1. Et fast beløb.
• 2. Andel af resultaterne af brug af lejet ejendom(frugter, produkter eller indkomst).
• 3. Levering af tjenesteydelser fra lejer til udlejer.
• 4. Overdragelse til udlejer ved lejer af den ting, der er angivet i lejeaftalen iejerskab eller leje;
• 5. Forbedring af det lejede for lejers regning.

Lejeaftalens parter kan i aftalen fastsætte en kombination af flere lejeformer eller etablere en anden form. Udlejer har ret til at ændre lejebeløbet inden for de i aftalen angivne vilkår, dog højst én gang årligt.

Overtræder lejer fristerne for betaling af husleje, kan udlejer kræve, at lejer betaler leje før tid, dog højst i to på hinanden følgende terminer.

Rettigheder og forpligtelser for parterne i lejeaftalen. Reparation af lejede lokaler.

Medmindre andet følger af lov eller lejeaftalen, er udlejer forpligtet til at foretage større reparationer af det lejede inden for den i lejeaftalen fastsatte frist. Hvis den angivne periode ikke er fastsat i lejeaftalen, skal større reparationer udføres inden for rimelig tid.

Såfremt udlejer ikke har foretaget større reparationer af lejemålet, har lejer ret til:

• 1. udføre større reparationer, der er fastsat i kontrakten eller forårsaget af et presserende behov, og inddrive omkostningerne ved reparationer fra udlejer eller modregne dem i lejen;
• 2. kræve en tilsvarende nedsættelse af lejen;
• 3. kræve opsigelse af kontrakten og erstatning for tab.

Lejer er til gengæld forpligtet til at vedligeholde det lejede i god stand, foretage rutinemæssige istandsættelser af det lejede samt afholde udgifterne i forbindelse med vedligeholdelsen af ​​ejendommen, medmindre andet følger af loven eller lejeaftalen.

Vedligeholdelse af lejeaftalen gældende, når parterne skifter

Når ejendomsretten til det lejede overgår fra udlejer til en anden person, forbliver lejeaftalen gældende og kan ikke ændres på dette grundlag.

Medmindre andet følger af lejeaftalen, overgår dennes rettigheder og forpligtelser i tilfælde af lejers død til hans arvinger.

Førtidig opsigelse af lejeaftalen

Udlejer kan opsige lejeaftalen før retten, hvis lejeren:

• 1. anvender ejendommen med en væsentlig overtrædelse af vilkårene i kontrakten eller formålet med ejendommen eller med gentagne overtrædelser;
• 2. væsentligt forringer det lejedes stand;
• 3. ikke betaler husleje mere end to gange i træk;
• 4. ikke foretager større istandsættelser af ejendommen, hvis dette påhviler lejer efter lejeaftalen eller loven.

Lejer kan i følgende tilfælde opsige lejeaftalen før tiden:

• 1. udlejer ikke har leveret det lejede til lejer;
• 2. skaber hindringer for lejer i at bruge det lejede;
• 3. det lejede har væsentlige mangler, som ikke er specificeret af udlejer, og de ikke blev og kunne ikke opdages af lejer ved kontraktindgåelsen;
• 4. udlejer ikke foretager større reparationer af det lejede, hvis dette er hans forpligtelse i henhold til kontrakten;
• 5. ejendommen er blevet uegnet til brug af årsager uden for lejerens kontrol.

Den angivne liste over grunde til førtidig opsigelse af en lejeaftale på leasinggivers eller leasingtagers initiativ ikke udtømmende, og derfor kan den udvides af kontraktens parter.

Inden man går i retten med en anmodning om at opsige eller ændre lejeaftalen, skal den ene part i aftalen skal sende et brev til modparten med forslag frivilligt ændre eller opsige kontrakten.

Går i retten måske kun efter modpartens afslagændre eller opsige kontrakten frivilligt eller i tilfælde af fravær intet svar overhovedet.

Forkøbsret til leje

En lejer, der opfyldte lejeaftalen uden nogen overtrædelser har ret til at have fortrinsret frem for andre personer til at indgå en lejeaftale til en ny periode.

Hvis lejeren påtænker at indgå en lejeaftale for en ny periode, skal han skriftligt om det underrette udlejer. Fristen for en sådan opsigelse kan angives i lejeaftalen. Såfremt lejeaftalen ikke foreskriver denne periode, skal en sådan meddelelse sendes af lejer inden for rimelig tid.

Hvis udlejer nægter at indgå aftale med lejer for en ny periode, og i løbet af året indgår lejeaftale med en anden person, har lejer ret til at fremsætte krav i retten om overdragelse af lejerens rettigheder og forpligtelser til sig selv og/eller til erstatning for forvoldt skade.

En forlængelse af lejeaftalen sker også, hvis det lejede forbliver i lejers brug efter lejeaftalens udløb, og udlejer ikke gør indsigelse herimod. I dette tilfælde anses lejeaftalen for fornyet på samme vilkår på ubestemt tid.

Tilbagelevering af lejet til udlejer

Ved opsigelse af lejeaftalen er lejer forpligtet til at tilbagelevere det lejede til udlejer. Ejendommen skal returneres under hensyntagen til dens normale fysiske slitage, medmindre andet fremgår af kontrakten. Ved forsinkelse af tilbagelevering af det lejede har udlejer ret til at kræve, at lejer betaler leje for hele forsinkelsesperioden.

Forbedringer af lejemål

Medmindre andet følger af lejeaftalen, er alle forbedringer foretaget af lejer for egen regning hans ejendom.

Hvis forbedringerne er foretaget med udlejers samtykke og ikke kan fjernes af lejer uden skade på det lejede, har lejeren efter lejeaftalens ophør ret til at godtgøre sine udgifter til sådanne forbedringer på udlejers regning .

Er forbedringerne foretaget uden udlejers samtykke, har lejer ikke krav på erstatning.

Du kan finde mere information om leasingaftalen for køretøjer, bygninger, konstruktioner, virksomheder, finansiel leasing, udlejning i afsnittet Aftaler.

Nøgleord: leje, aftale, fortaler

Kontraktdesigneren står til rådighed for dig. Bare log ind på 1C-Start-portalen og opret din lejeaftale på 11 minutter. Mere detaljeret materiale om lejeaftaler findes nedenfor.

Mange af os skulle indgå lejeaftaler: enten kontorlokaler, leje af husholdningsartikler eller transport, . Alle disse juridiske forhold er forenet af, at lejeren i henhold til lejeaftalen ikke modtager ejendomsretten til ejendommen, men kun til midlertidig besiddelse og (eller) brug. En lejeaftale kan også indeholde bestemmelser om efterfølgende køb af ejendom, både i aftalens gyldighedsperiode og efter dens ophør.

Genstand for lejeaftalen

I henhold til artikel 607 i Den Russiske Føderations civile lovbog kan ejeren (eller hans autoriserede person) under en lejeaftale overføre jordlodder, isolerede naturgenstande, virksomheder og ejendomskomplekser, bygninger, strukturer, udstyr, transport og anden ejendom .

Hovedkravet til lejebolig er bevarelse af dets naturlige egenskaber under brug(såkaldte ikke-forbrugsvarer). Indtægter og produkter modtaget af lejer som følge af brugen af ​​det lejede er hans ejendom.

Derudover kan loven begrænse eller fuldstændigt forbyde muligheden for at udleje visse ejendomme og etablere særlige kendetegn for udlejning af naturgenstande, herunder jordlodder.

Civilloven skelner mellem separate sektioner for leje af løsøre (udlejning); transport med og uden mandskab; bygninger og strukturer; virksomheder og finansiel leje (leasing), leje af boliger. I denne artikel vil vi kun overveje de generelle bestemmelser i lejeaftalen.

Formular for lejeaftale

Lejeaftalen skal indgås i simpel skriftlig form, hvis dens gyldighedsperiode er mere end et år, eller hvis en af ​​dens parter er en juridisk person. Notarisering af lejeaftalen sker efter anmodning fra parterne.

Lejeferie: farlig og skattesikker formulering i lejeaftalen (Vightman E.)

Artikel posted dato: 01/16/2016

Det er mere sikkert ikke at nævne lejeferier i kontrakten.
Det er risikabelt at manipulere lejekontraktens startdato.
Det er mere tilrådeligt at "lege" med huslejens størrelse.

Udlejer har efter anmodning fra lejer ret til at fritage denne for at betale leje i en vis periode. Det vil sige give lejeferier. Typisk er denne tid nødvendig for, at lejer kan udføre reparationer eller ombygning i de lejede lokaler.

Lejeferie kan bevilges af andre årsager. Selv flere år efter lejemålets start. For eksempel at omdanne et kontorlokale til en butik eller omvendt. Parterne bestemmer selv varigheden af ​​lejeferien.

De skattemæssige konsekvenser af lejeferier afhænger af, hvordan hensættelsen til deres afholdelse fremgår af lejeaftalen. Lad os finde ud af, hvilke formuleringer der skattemæssigt er mest fordelagtige for lejer og udlejer.

Det er farligt at angive i kontrakten, at lejeren ikke betaler husleje i flere måneder

Under lejeferien bevarer lejer brugsretten til det lejede. Men han betaler ikke husleje i denne periode. Der er fri afbenyttelse af ejendom. Hvis dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, garanteres ugunstige skattemæssige konsekvenser for både lejer og udlejer (se tabel nedenfor):

Lejeaftalens farlige stand vedrørende lejeferie

"For perioden fra den 16. november 2015 til den 31. januar 2016 giver Udlejer Lejer lejeferier. Lejer er i lejeferien fritaget for at betale leje for det lejede."

Bord

Skattemæssige konsekvenser af vederlagsfri udlejning af afskrivningsberettiget ejendom

Med denne formulering i kontrakten modtager lejeren ikke-driftsindtægter i form af økonomiske fordele fra den gratis brug af lokalerne (klausul 1, artikel 41 i Den Russiske Føderations skattelov). Du skal betale indkomstskat af denne indkomst (klausul 8 i artikel 250 i Den Russiske Føderations skattelov).

Grundlaget for denne skat bestemmes ud fra markedslejeprisen for identiske ejendomsobjekter (klausul 2 i gennemgangen givet i appendiks til informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret den 22. december 2005 N 98, brev fra finansministeriet i Rusland af 25. august 2014 N 03-11-11 /42295 og dateret 07/05/2012 N 03-11-06/2/84). Men skattevæsenet vil formentlig fokusere på lejen i henhold til kontrakten. Det vil sige, at de vil kræve, at lejer i ikke-driftsindtægter medregner lejen for de måneder, hvor han fik lejeferie.

Udlejeren skal opkræve moms af beløbet for lejebetalinger, som han ikke har modtaget for disse måneder (klausul 1, paragraf 1, artikel 146 og paragraf 2, artikel 154 i Den Russiske Føderations skattelov). Han vil heller ikke være i stand til at beregne afskrivninger på lokalerne i skatteregnskabet. Trods alt er ejendom, der overføres til fri brug, udelukket fra afskrivningsberettiget ejendom (klausul 3 i artikel 256 i Den Russiske Føderations skattelov).

En uoverensstemmelse mellem lejemålets startdato og den dato, hvorfra lejen betales, vil få skattemyndighederne til at overveje en lejeferie

Selvom det ikke fremgår af lejeaftalen, at lejer vil være fritaget for lejebetaling, kan andre forhold tyde på dette. Først og fremmest uoverensstemmelsen mellem den dato, hvor lejeren fik brugsretten til lokalerne, og den dato, hvorfra han betaler husleje.

Eksempelvis har parterne indgået en lejeaftale den 12. oktober 2015. Denne dato fremgår af aftalen. De aftalte en lejeferie i to måneder og arrangerede det således:

Farlig tilstand omkring den dato, hvorfra lejebetalinger foretages

"1. Fra tidspunktet for indgåelse af denne aftale gives Lejer adgang til det lejede. Lejer har ret til at udføre reparationer, omudstyring og andet arbejde, der er nødvendigt for at bringe det lejede i en stand, der er passende til deres anvendelsesformål.

Skattemyndighederne vil højst sandsynligt overveje datoen for, hvornår lejeren fik adgang til de lejede lokaler for at påbegynde lejemålet. Lejer vil begynde at betale husleje to måneder fra lejemålets start. Det betyder, at han i disse to måneder benytter lokalerne gratis. Derfor skal det inkludere det beløb, der spares på huslejen i ikke-driftsindtægter (klausul 8 i artikel 250 i Den Russiske Føderations skattelov). Og udlejeren er forpligtet til at opkræve moms på den ikke-opkrævede leje og har ikke ret til at afskrive lokalerne i skatteregnskabet (klausul 1, klausul 1, artikel 146 og klausul 3, artikel 256 i Den Russiske Føderations skattelov).

Situationen forbedres ikke ved i kontrakten at indsætte en betingelse om, at lejer i overgangsperioden ikke har brugsret til lokalerne til dets formål. For eksempel som kontor eller indkøbscenter:

Farlig tilstand vedrørende begrænsninger i brugen af ​​lejede lokaler

"Fra tidspunktet for indgåelse af denne aftale har lejer adgang til de lejede lokaler, men indtil den 11. december 2015 har han ikke ret til at bruge dem til det tilsigtede formål (som kontorlokaler)."

Lejerens tilstedeværelse af adgang til de lejede lokaler er tilstrækkelig til at antage, at han er begyndt at bruge denne genstand. Og da det bruges gratis, er der risiko for, at der pålægges ekstra afgifter hos begge aftaleparter.

Der er flere sikre muligheder

Mulighed 1 - for de første måneder af lejemålet, reducere lejen, men inden for rimelighedens grænser

Lad os sige, at parterne er blevet enige om en langtidsleje af kontorlokaler. I første omgang for et år med efterfølgende årlig fornyelse af kontrakten. Huslejen for hele kontoret er RUB 200.000. om måneden. Udlejer sørgede under renoveringen for en udlejningsferie i en periode på tre måneder.

Under disse betingelser vil lejen for det første år af lejemålet være RUB 1.800.000. . Parterne kan i lejeaftalen fastsætte, at lejen for de første fire måneder er 50.000 rubler. om måneden, og stiger derefter til 200.000 rubler. om måneden. Beløbet for året forbliver uændret - RUB 1.800.000. [(RUB 50.000 x 4 måneder) + (RUB 200.000 x 8 måneder)].

Den midlertidige lejereduktion kan logisk forklares med behovet for reparationer i de lejede lokaler:

2. For perioden med reparation og efterbehandling i de lejede lokaler (fra 16. november 2015 til 15. marts 2016) er lejen 50.000 (halvtreds tusinde) rubler. om måneden, inklusive moms 18 %."

Lovgivningen indeholder ikke begrænsninger i lejenedsættelser. Parterne aftaler uafhængigt en pris, der passer dem (klausul 1 i artikel 424 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Men det er stadig risikabelt at reducere huslejen de første måneder til et usandsynligt beløb. For eksempel op til 1 gnidning. pr sq. m om måneden eller op til 1000 rubler. om måneden for et stort værelse. Skattemyndighederne kan sidestille dette med fri afbenyttelse af ejendommen og opkræve yderligere skatter af lejer og udlejer.

Denne mulighed er ubelejligt for lejeren, da han i henhold til aftalen skal betale leje for den første måneds leje. Det vil sige, at der ikke vil være lejeferier som sådan. Kun det samlede lejebeløb for året vil falde.

Parterne har ret til at tilføje en betalingshenstandsklausul til kontrakten. For eksempel for de samme tre måneders lejeferier. Der er ingen skattemæssige risici i dette. Det vigtigste er, at der ikke opkræves renter fra lejeren for at give en udsættelse (klausul 1 i artikel 823 i Den Russiske Føderations Civil Code). Selvom betalingshenstandsklausulen kan få skattemyndighederne til at tro, at parterne dermed har sløret lejeferier.

Mulighed to - fordel huslejen ligeligt over det første år af lejemålet

Denne mulighed ligner den forrige. Kun lejebeløbet i det første år eller anden periode ændres ikke.

Lad os bruge betingelsen i eksemplet ovenfor. Under hensyntagen til lejeferien i tre måneder vil lejen for det første år af lejemålet være 1.800.000 rubler. Parterne angiver i aftalen, at lejen er 150.000 rubler. om måneden (1.800.000 RUB: 12 ​​måneder):

Sikkerhedsklausul i lejeaftalen for at reducere lejen

"1. Lejen i det første år af lejemålet er 150.000 (150.000) rubler om måneden, inklusive 18% moms.

2. Aftalen om lejens størrelse for det næste år eller anden periode er formaliseret ved en tillægsaftale til denne aftale."

Ved udløbet af det første lejeår vil parterne forny kontrakten for et nyt år eller underskrive en tillægsaftale om ændring af lejen. Det vil sige, at de vil registrere, at lejen fra det andet år af lejemålet vil være 200.000 rubler. om måneden.

Mulighed tre - modregning af lejers udgifter til reparation af ejendommen i lejebetalinger

Med denne mulighed er lejen fastsat fuldt ud fra den første måneds leje. Men i lejeferieperioden betaler lejeren den ikke.

Da udlejer indvilliger i at godtgøre ham udgifterne til istandsættelse af det lejede ved at modregne dem i lejen. Dette er tilladt i henhold til civilret (klausul 2 i artikel 614 i Den Russiske Føderations civillovbog).

Lad os bruge tilstanden i eksemplet ovenfor igen. Mulig formulering i lejeaftalen:

Sikker hensættelse til modregning af reparationsomkostninger i leje

"1. Huslejen er 200.000 (to hundrede tusinde) rubler om måneden, inklusive moms 18%.

7. Lejer udfører reparationer, omindretning og andet arbejde i det lejede, der er nødvendigt for at bringe det i stand til brug som kontorlokale.

8. Udlejer skal refundere Lejer omkostninger forbundet med reparationer, omindretning af det lejede og udførelse af andet arbejde, der er nødvendigt for at bringe det i stand til brug som kontorlokale.

9. Godtgørelse af de i denne aftales pkt. 8 nævnte omkostninger sker ved modregning i betaling af leje for de første tre måneder af denne aftale. Modregningen formaliseres ved en kompensationshandling, som er underskrevet af lejer og udlejer.

10. Fra og med den fjerde måned af denne aftales gyldighed betaler Lejer Lejer leje med det beløb, der er angivet i punkt 1 i denne aftale."

Lejeaftalen skal også fastlægge, at det er udlejers ansvar at udføre rutinereparationer i de lejede lokaler. Når alt kommer til alt, er udlejeren som hovedregel kun forpligtet til at udføre større reparationer for egen regning (klausul 1, artikel 616 i Den Russiske Føderations Civil Code).

Udførelse af løbende reparationer er lejerens ansvar (klausul 2 i artikel 616 i Den Russiske Føderations civillovbog). Men parterne kan fastsætte en anden procedure i lejeaftalen. For eksempel har de ret til at angive, at udlejer udfører både større og løbende reparationer af lokalerne.

En lejekontrakt (ejendomsleje) regulerer retsforholdet mellem lejer og udlejer under overdragelsen af ​​ejendom og beskytter dem i tilfælde af manglende opfyldelse af en af ​​parternes forpligtelser. Derfor er det meget vigtigt at etablere alle de nødvendige betingelser i kontrakten korrekt. Tre artikler vil blive afsat til lejeaftalen. I dem vil 1C:ITS-specialister fortælle om, hvilke faldgruber der er, når man indgår og udfører en kontrakt, og hvordan man kan komme uden om dem uden tab for sig selv. Både juridiske og skattemæssige aspekter af aftalen vil blive taget i betragtning. Den første artikel vil i detaljer analysere betingelserne for at indgå en lejeaftale, som har samme betydning for begge aftaleparter. I de næste to artikler vil vi tale om de skattemæssige konsekvenser af at indgå denne aftale for udlejer og lejer.

Hvad er en lejeaftale, og i hvilken form skal den indgås?

I henhold til en lejeaftale overfører den ene part (leasinggiveren) ejendom til den anden part (leasingtageren) mod et gebyr for midlertidig besiddelse og brug eller for midlertidig brug (artikel 606 i Den Russiske Føderations civillovbog). I dette tilfælde sker overdragelsen af ​​ejendomsretten til denne ejendom til lejeren ikke, undtagen i tilfælde, hvor kontrakten giver ret til indløsning.

Hvis aftalen ikke giver mulighed for betaling for brug af ejendom, så anerkendes en sådan aftale som en låneaftale (vederlagsfri brug af ejendom). Denne type juridiske forhold er reguleret af normerne i kapitel 36 i Den Russiske Føderations civile lovbog.

Reglerne vedrørende lejeaftalen gælder kun delvist i dette tilfælde.

Udlejeren i henhold til en lejeaftale kan være ejeren af ​​ejendommen eller en anden juridisk ejer, som ejeren selv eller loven har autoriseret til at lease denne ejendom (artikel 608 i Den Russiske Føderations civile lovbog). En person, der på vegne af ejeren har en fuldmagt til at forpagte ejendom, kan således være udlejer.

Lejer kan være enhver dygtig borger, individuel iværksætter eller juridisk person.

Loven giver dig mulighed for at indgå en lejeaftale mundtligt, men i de fleste tilfælde bruges en skriftlig form, da den giver dig mulighed for mere detaljeret at blive enige om alle vilkårene i aftalen og eliminerer mange uoverensstemmelser mellem parterne i processen med dens udførelse. .

Lejeaftalen indgås skriftligt, hvis:

• kontraktperioden er mere end et år (klausul 1 i artikel 609 i Den Russiske Føderations civillovbog);
• en af ​​parterne i aftalen er en juridisk enhed (klausul 1 i artikel 609 i Den Russiske Føderations civile lovbog);
• kontraktens genstand er en bygning eller struktur (klausul 1 i artikel 651 i Den Russiske Føderations civillovbog);
• kontraktens genstand er et køretøj med en besætning (artikel 633 i Den Russiske Føderations civile lov).

Skal jeg registrere en lejeaftale?

Lejeaftalen er underlagt obligatorisk statsregistrering, hvis genstanden for lejekontrakten er fast ejendom eller en virksomhed (klausul 2 i artikel 609, artikel 658 i Den Russiske Føderations civile lovbog).

Der er undtagelser fra denne regel. For eksempel er fanger i en periode på mindre end et år ikke underlagt statsregistrering (klausul 2 i artikel 651 i Den Russiske Føderations civile lov, klausul 2 i artikel 26 i Den Russiske Føderations Land Code):

• leje- og fremlejeaftaler for grunde;
• lejeaftaler for bygninger eller konstruktioner.

Med hensyn til leasingaftaler for et køretøj med og uden et mandskab, foreskriver loven også, at de ikke er underlagt statslig registrering (artikel 633, 643 i Den Russiske Føderations civile lov).

Den civile lovgivning har ikke løst spørgsmålet om, hvorvidt det er nødvendigt at tinglyse en lejeaftale for erhvervslokaler.

Dels er alle erhvervslokaler en del af bygninger og konstruktioner, og dels er de ikke direkte opført sammen med disse objekter.

Dette spørgsmål blev kun afklaret i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 1. juni 2000 nr. 53. Ifølge voldgiftsmændene gælder de samme regler for lejeaftaler om erhvervslokaler som for lejeaftaler om bygninger og anlæg. En lejeaftale om erhvervslokaler skal derfor kun tinglyses, hvis den er indgået for et år eller mere.

Informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol af 16. februar 2001 nr. 59 forklarer også følgende: hvis en lejeaftale om fast ejendom indgås for en periode på 11 måneder, men betingelserne giver mulighed for automatisk forlængelse i samme periode, så skal en sådan aftale ikke tinglyses.

Hvad er genstand og genstand for kontrakten?

I en lejeaftale bør der skelnes mellem aftalens genstand og genstand.

Aftalens genstand er parternes forpligtelser til at overdrage ejendom og anvende den i overensstemmelse med aftalens vilkår samt at betale et gebyr for sådan brug.

For at bestemme formålet med lejeaftalen er det nødvendigt klart at definere egenskaberne ved den ejendom, der udlejes.

Lejeobjekter kan være (klausul 1 i artikel 607 i Den Russiske Føderations civillovbog):

• jordlodder og andre isolerede naturgenstande;
• virksomheder og andre ejendomskomplekser;
• bygninger og konstruktioner;
• udstyr;
• køretøjer;
• andet.

For at lejeaftalen kan anerkendes som indgået, skal den indeholde data, der gør det muligt at bestemme, hvilken ejendom der skal overdrages til lejer.

Hvis sådanne data er fraværende i kontrakten, anses betingelsen for objektet for at være inkonsekvent, og kontrakten anses for ikke at være indgået (klausul 3 i artikel 607 i Den Russiske Føderations civile lovbog).

Kontrakten skal således så præcist som muligt specificere de individuelt definerede egenskaber ved ejendommen, der kendetegner den.

Sådanne data om ejendom omfatter (resolution fra den føderale antimonopoltjeneste i Volga-regionen dateret den 16. december 2009 i sag nr. A65-13380/2009):

• dens placering i forhold til andre objekter;
• område, tekniske egenskaber;
• andre funktioner, der individualiserer objektet.

Det ville også være nyttigt at angive adressen, ejendommens tekniske karakteristika og typen af ​​tilladt anvendelse (til jord).

Som en analyse af retspraksis viser, kan en tings bestanddele ikke være genstand for udlejning. For eksempel:

et separat strukturelt element af bygningen (tag, væg osv.) (klausul 1 af 11. januar 2002 nr. 66 "Gennemgang af praksis for løsning af tvister vedrørende husleje");

del af kabelledningen (resolution fra Federal Antimonopoly Service dateret 17. juli 2007 i sag nr. A55-12242/06-33).

Hvordan specificerer man kontraktens løbetid?

Lejekontraktens løbetid angiver det tidsrum, hvor lejeren har brugsret til det lejede og er forpligtet til at betale leje herfor. I overensstemmelse med stk. 1 i artikel 610 i Den Russiske Føderations civile lovbog fastsættes lejeperioden af ​​parterne i aftalen.

Kontraktens løbetid kan fastsættes:

• kalender dato;
• udløbet af en tidsperiode beregnet i år, måneder, uger, dage eller timer;
• en indikation af en begivenhed, der uundgåeligt skal indtræffe.

Det er nødvendigt at skelne mellem selve lejemålet og kontraktens løbetid. Ofte er disse frister ikke sammenfaldende. Så for eksempel kan lejet ejendom overføres til lejeren (klausul 2 i artikel 425, klausul 3 i artikel 433 i Den Russiske Føderations civillovbog):

• før lejeaftalen underskrives;
• før statens registrering af aftalen, når sådan registrering er nødvendig.

I disse tilfælde, hvis parterne er enige, kan deres rettigheder og forpligtelser (herunder forpligtelsen til at betale leje) strække sig til perioden forud for underskrivelsen eller statens registrering af aftalen.

I praksis er to typer tvister om betaling af husleje almindelige: hvis ejendommen anvendes før kontraktens indgåelse eller efter udløbet af dens gyldighed, eller ejendommen ikke benyttes, men kontrakten stadig er i kraft.

Hvis ejendommen anvendes i perioden forud for den statslige tinglysning af aftalen, så er det nødvendigt at afgøre, om der var en aftale om brugen af ​​ejendommen i denne periode. En sådan aftale kan følge direkte af vilkårene i kontrakten eller følge af andre betingelser. Hvis en aftale finder sted, betales lejen for hele brugsperioden for ejendommen (resolution fra Federal Antimonopoly Service of the East Siberian District dateret 15. juni 2011 nr. F02-2137/11 i sag nr. A33- 13835/2010).

Hvis kontrakten er ophørt, men lejeren ikke har returneret ejendommen, er han også forpligtet til at betale leje for hele forsinkelsesperioden (klausul 38 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret januar 11, 2002 nr. 66). Dette skyldes, at opsigelse af lejemålet ikke ophæver lejers forpligtelse til at betale leje, medmindre ejendommen tilbageleveres til udlejer.

I en situation, hvor lejeaftalen stadig er gældende, men ejendommen er tilbageleveret, er lejer også forpligtet til at betale lejebetalinger, indtil lejeaftalen udløber (punkt 13 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Højesteret Voldgiftsret d. den russiske føderation dateret 11. januar 2002 nr. 66).

Bemærk venligst, at i henhold til stk. 2 i artikel 621 i Den Russiske Føderations civile lovbog, hvis lejeren efter udløbet af lejeaftalen fortsætter med at bruge den lejede ejendom, og udlejeren ikke gør indsigelse mod dette, betragtes aftalen som automatisk fornyet på samme vilkår på ubestemt tid.

En aftale anerkendes kun som indgået for en vis periode, hvis der er indeholdt en terminsklausul i dens tekst. Hvis der ikke er en sådan bestemmelse i kontrakten, anses den for indgået på ubestemt tid. En sådan aftale har nogle træk vedrørende proceduren for dens opsigelse.

Så hvis kontraktperioden for eksempel ikke er defineret, på grundlag af stk. 2 i artikel 610 i Den Russiske Føderations civile lovbog, kan hver part annullere kontrakten til enhver tid, men er forpligtet til at underrette den anden feste om dette mindst en måned i forvejen. Er ejendommen udlejet, er opsigelsesfristen tre måneder. Parternes overholdelse af disse frister er obligatorisk, hvis aftalen ikke indeholder andre varslingsperioder.

For nogle typer lejemål (f.eks. en lejeaftale (artikel 627 i Den Russiske Føderations civile lovbog)) og typer af lejet ejendom (for eksempel skovområder (klausul 3 i artikel 72 i Den Russiske Føderations skovkodeks) ), vandområder (artikel 14 i Den Russiske Føderations vandkode)), Loven kan fastsætte maksimale vilkår for lejeaftalens varighed. I disse tilfælde ophører kontrakten ved udløbet af den maksimale periode. Hvis parterne aftalte i kontrakten for en periode, der overstiger maksimum, er kontrakten også kun gyldig indtil udløbet af den maksimale periode (klausul 3 i artikel 610 i Den Russiske Føderations Civil Code).

Hvordan sætter man huslejen?

Det skal erindres, at baseret på punkt 12 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 11. januar 2002 nr. 66 "Gennemgang af praksis med at løse tvister i forbindelse med husleje", husleje kan ikke udelukkende bestå af forbrugsbetalinger, da lejeren i dette tilfælde ikke får nogen fordel ved at leje ejendommen, hvilket strider mod lejeaftalens betalte karakter.

Så vi har set på forhold, der er fælles for parterne, som er vigtige at få dækket i lejeaftalen.

I næste nummer vil vi se på de praktiske aspekter af kontraktudførelse fra udlejers synspunkt.

Alle de oplysninger, der præsenteres, er i ITS PROF-systemet i Directory of Contractual Relations i afsnittet "Legal Support".