Maksimitulot asunnon vuokrauksesta. Asuntojen vuokraus: maksimaalista kannattavuutta etsimässä

Mitä vähemmän arvostettu alue, sitä kannattavampaa siellä on vuokrata asuntoja, CIANin analyytikot ovat havainneet. Asunnot Uudessa Moskovassa, Kapotnyassa, Lyublinossa ja Kuzminkissa maksavat itsensä nopeimmin takaisin, mutta niitä on myös vaikeampi myydä kuin asuntoja arvostetuilla alueilla.

Houkutteleva Kapotnya

Keskimääräinen tuotto pitkäaikaisesta asunnon vuokrauksesta Moskovassa vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla oli 5,5 % CIAN-yhtiön asiantuntijoiden laatiman tutkimuksen mukaan. Toisin sanoen pääkaupunkiseudun asunnon voi maksaa vuokraamalla sen hieman yli 18 vuodessa. Aika vaihtelee kuitenkin huomattavasti eri alueilla.

Kuten käy ilmi, keskustan kalleimpien kiinteistöjen omistajien on vaikeinta saada takaisin ostoon käytettyjä varoja. Luokituksen vastaisten johtajien joukossa olivat Arbatin, Khamovnikin ja Gagarinskyn alueet. Tässä pääomitusaste (omaisuuden hinnan ja vuokrauksesta saadun vuositulon suhde) vaihtelee 4–4,5 prosentin välillä, CIAN huomauttaa. Näiltä alueilta asunnon ostamisen jälkeen joudut siis odottamaan sijoitetun pääoman tuottoa 22–25 vuotta.

Asunnon ostaminen vähiten arvostetuilta alueilta on päinvastoin tutkimustietojen mukaan lupaavin sijoituspäätös. Suurin tuotto sijoittajille tulee vuokraamalla asuntoja Pervomaiskojen ja Marushkinskojeen asuinalueilla Uudessa Moskovassa sekä Kapotnyan alueella Kaakkoishallintoalueella. Pääomitusasteet vaihtelevat täällä 6,4 - 6,7 %. Toisin sanoen vuokraaja saa sijoituksensa takaisin 15–15,6 vuodessa. Kannattavuuden (6,7 %) kärkeä ovat Moskovan öljynjalostamon läheisyydessä Kapotnyassa sijaitsevat kolmiot.

Tämä vaikutus johtuu siitä, että kun muutat pois kaupungin keskustasta, vuokrat eivät laske yhtä paljon kuin neliöhinta, CIAN selittää.

Tutkimus perustuu cian.ru-portaalissa vuosina 2012–2016 julkaistuun yli miljoonan asunnon myynti- ja vuokrausilmoitukseen Moskovassa. Samalla vuokrahinnat ja asumiskustannukset diskontattiin ottaen huomioon hintojen ja vuokratasojen dynamiikka.

Yhtiö "Miel-Rent" tarjoaa suunnilleen samat luvut kuin CIAN, kuitenkin ilman aluejakoa: pääkaupunkiseudun turistiluokan asuntojen pääomitusaste vaihtelee 4-7 % vuodessa.

Yhden huoneen asunnot ovat suositumpia

Yksiöhuoneistojen vuokraamisen suosio on kasvanut viimeisen vuoden aikana. ”Heidän osuutensa kysyntärakenteessa kasvoi 3 prosenttiyksikköä vuoden aikana. ja oli 58 %, toteaa Domofond.ru-portaalin pääjohtaja Eric Segerborg. - Samaan aikaan kaksio ja kolmioiden vuokratarjouksiin liittyvien ilmoitusten yhteydenottopyyntöjen määrä sen sijaan laski 1 prosenttiyksikön. - 34 ja 7 prosenttia. Myös keskimääräinen vuokrataso laski kuluneen vuoden aikana kaikissa asuntosegmenteissä 3 %. Voit vuokrata yhden huoneen asunnon Moskovassa keskimäärin 30,8 tuhatta ruplaa, kaksio 43,3 tuhatta ruplaa.

Vuokralaisen sääntö

CIAN-tiedot vahvistavat vuokranantajan niin sanotun kultaisen säännön, sanoo Inkom-Real Estaten jälkimarkkinaosaston johtaja Sergei Shloma: ”Mitä pienempi asuintila, sitä halvempi se on, sitä enemmän tuloja se tuo. Tästä näkökulmasta luksuskiinteistöjen ostaminen vuokralle on ainutlaatuinen nautinto: eliittikiinteistöjen kannattavuus on minimaalista perusasuntoihin verrattuna.”

Luksuskiinteistöjen vuokrauksen tuotto vaihtelee 1–4 %:n välillä alkuinvestoinnin määrästä riippuen neliöhinnasta, sisustuksesta, laitteista ja kalusteista, arvioi Kalinka Groupin kaupunkikiinteistöjen vuokrausosaston johtaja Julia Kovaleva. Etäisyys keskustasta on myös usein vuokralaisten eduksi. ”Tietokannassamme on asunto Butikovsky, 5, Ostozhenkan alueella, joka vuokrataan 10 000 dollarilla kuukaudessa”, Kovaleva antaa esimerkin. "Samaan aikaan omistaja vuokrasi äskettäin suhteellisen halvan asunnon ½ Taras Shevchenko -penkereeltä 15 tuhannella dollarilla."

Demokraattisemmat vaihtoehdot eivät ole vain kannattavampia, vaan myös nopeampia. Esimerkiksi turistiluokan asunnot myydään nyt loppuun keskimäärin muutamassa päivässä, mutta viime vuonna muutama tuntikin riitti, arvioi Inkom-Real Estaten asuntojen vuokrausosaston apulaisjohtaja Oksana Polyakova. "Nyt mukavuus- ja bisnesluokan asunnoissa kestää noin kaksi viikkoa valita seitsemästä kymmeneen vaihtoehtoa", hän jatkaa. "Viime vuonna katselimme kolmea tai neljää asuntoa enintään neljän päivän ajan." Elite-huoneistot voivat olla esillä niin kauan kuin halutaan, kunnes omistaja päättää alentaa vuokratasoa riittävästi.

Jos otetaan tilastot alueen keskiarvosta, CIANin johtopäätökset ovat loogiset - halvemmat alueet tuovat parempaa kannattavuutta, on samaa mieltä Home Staging -kiinteistövälitystoimiston pääjohtaja Anna Moiseeva. Toisaalta kannattavuus ei aina riipu pelkästään alueesta, vaan myös tietystä asunnosta. Asiantuntija listaa useita merkkejä likvidistä omaisuudesta: pientä materiaalia, edullinen hinta, metron ja keskustan läheisyys. "On tärkeää muistaa aina, että jossain vaiheessa vuokralla oleva asunto on silti myytävä", Moiseeva huomauttaa. "Ja sitten vuokranantajalle hyödylliset tekijät tekevät siitä vähemmän likvidiä myyjälle."

Osta lähempänä keskustaa

"Myynnissä olevien asuntojen näkyvyyden kesto riippuu tietysti itse asunnon laadusta: sen hinnan, talon ja kerroksen riittävyydestä", huomauttaa Home Staging -kiinteistötoimiston pääjohtaja Anna Moiseeva. "Mutta yleisesti ottaen asunto arvostetulla alueella voi olla esillä noin kahdesta kolmeen kuukautta, kun taas syrjäisillä alueilla vähemmän markkinakelpoiset asunnot ovat kuusi kuukautta tai enemmän."

Se, että lähempänä keskustaa sijaitsevat kiinteistöt myyvät paremmin, todistavat Rosreestrin tiedot. Esimerkiksi vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla Moskovan alueella rekisteröitiin lähes 15 % vähemmän asunto-oikeuksien siirtoon liittyviä kauppoja kuin vastaavana ajanjaksona vuonna 2015: vastaavasti 294,7 tuhatta ja 345,4 tuhatta. Nämä tilastot kuvaavat pääasiassa asuntojen jälkimarkkinakauppoja.

Myös uusien rakennusten kysyntä on laskussa. Tammi-kesäkuussa 2016 yhteisen asuntorakentamisen (DDU) osallistumista koskevien sopimusten määrä Moskovan alueella laski 4 % 41,3 tuhanteen.

Moskovassa päinvastoin sekä uusien että toissijaisten kiinteistöjen kauppoja alettiin tehdä useammin. Asunnon omistusoikeuden siirtokauppojen kokonaismäärä kasvoi 10,8 % 62,7 tuhanteen.

Moskovan suosioon vaikutti se, että viimeisen puolentoista vuoden aikana Moskovan kehittäjät ovat tuoneet markkinoille ennätysmäärän uusia projekteja, jotka voivat kilpailla hinnalla Moskovan alueen kanssa, selittää Tatyana Kaljužnova, IRN-Consultingin johtaja. . Myös alennuksilla oli oma roolinsa. ”Noin 30 prosentissa projekteista 100 prosentin maksulla saat 5–10 prosentin alennuksen”, Kaljužnova toteaa.

Keskihinta 1 neliömetriä. m uusissa rakennuksissa Moskovassa (alueella kolmannesta liikennerenkaasta Moskovan kehätielle) on IRN:n mukaan tänään 172,3 tuhatta ruplaa. Moskovan alueella se oli kesäkuun lopussa 85,4 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m, yhtiön tutkimuksen mukaan "Miel-uudet rakennukset" . Mutta tarkasteltaessa tiettyjä tarjouksia, Moskovassa asunnon ostamisen edut käyvät selvemmiksi. Esimerkiksi kesäkuun puolivälissä Zheldoripoteka-yhtiö lanseerasi uuden asuinkompleksin "Atmosphere" Kaakkoisen hallintoalueen Lyublinon alueella. Kohteen valmisteluvaiheessa rakennustöitä varten yhden ja kolmen huoneen asuntojen kustannukset, joiden pinta-ala on 34,9–76,9 neliömetriä. m on 4,1–11,1 miljoonaa ruplaa tai 115–145 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m.

Yhdestä "neliöstä" Opalikha O3 -asuinkompleksissa, joka sijaitsee Moskovan alueella, 13 km:n päässä Moskovan kehätieltä, joudut maksamaan keskimäärin 124 tuhatta ruplaa ja asuntojen hintaa kehittäjän verkkosivuston mukaan, on arvioitu 2,4 miljoonasta 6,86 miljoonaan hieroa. (vastaavasti yhden ja kolmen huoneen huoneistolle).

Pitkäaikaisen vuokrauksen markkinoiden kannattavimmatkin sijoitukset ovat kannattavuudeltaan huomattavasti heikompia kuin perinteiset pankkitalletukset. Keskuspankin mukaan yli vuoden ruplatalletusten perustuottoaste oli heinäkuussa 10,7 % vuodessa.

Jos vuokraat asunnon, olet yleensä lain mukaan velvollinen tekemään veroilmoituksen ja maksamaan verot. Jos vuokraat asunnon etkä yrittäjänä, sinun on täytettävä 3-NDFL-ilmoitus. Ja vero, joka sinun on maksettava tuloistasi, on henkilötulovero (henkilön tulovero). Muuten tällaista veroa kutsutaan myös "tuloveroksi".

3-NDFL-ilmoitus toimitetaan veroviranomaiselle vuosittain. Jätät siis vuonna 2018 asunnon vuokrauksesta vuonna 2017 saaduista tuloista ilmoituksen, johon on laskettu maksettava vero. Sinulla on myös velvollisuus toimittaa 3-NDFL-ilmoitus kaikkine tiedoineen veroviranomaiselle, jos vuokraat asunnon yhdessä kaupungissa ja asut toisessa (Esimerkiksi: asunnon vuokraaminen Moskovassa, johon sinua vaaditaan myös maksamaan veroa).

Jos vuokraat asunnon tänä vuonna, sinun tulee tehdä 3-NDFL-ilmoitus ja maksaa vuoden 2018 asuntovuokravero vuonna 2019.

Milloin ja minne ilmoitus tulee tehdä vuonna 2018

3-NDFL-ilmoitus tehdään yleensä sen kalenterivuoden lopussa, jona olet saanut tuloa asunnon vuokrauksesta. Vuoden lopussa, mutta viimeistään tulon saamisvuotta seuraavan vuoden huhtikuun 30. päivänä. Ilmoitus toimitetaan pääsääntöisesti pysyvän rekisteröintipaikan verotoimistoon (vaikka vuokraasi asuisi muualla). Ilmoituksen mukana ei tarvitse toimittaa asiakirjoja, mutta ilmoitukseen kannattaa liittää kopio vuokrasopimuksesta (tai vuokrasopimuksesta). Näin on todennäköisempää, että tarkastaja ymmärtää kaiken ilmoituksen eikä kysy sinulta lisätietoja. Älä kuitenkaan anna alkuperäistä sopimusta, sillä sitä ei palauteta. Ilmoitus voidaan lähettää postitse. Näin sinun ei tarvitse mennä verotoimistoon. Useimmiten, jos asiakirjat on täytetty ja toimitettu oikein, tarkastuksessa ei kysytä enempää.

Milloin ja missä määrin asunnon vuokrauksesta maksetaan veroa?

Sinun tulee maksaa tulovero itse. Eli se on sinun vastuullasi ja sinun on maksettava vero itse odottamatta veroviraston lähettämistä sinulle. Veron maksuajat eivät ole samat kuin ilmoituksen tekemisessä. Verot asunnon vuokrauksesta maksetaan viimeistään tulon saamisvuotta seuraavan vuoden heinäkuun 15. päivänä. Asunnon vuokravero ns. veroasukkaille on 13 %. Pääsääntöisesti verovelvollinen on kansalaisuudesta riippumatta henkilö, joka asuu vakinaisesti Venäjällä (tarkemmin sanottuna vietti yli kuusi kuukautta Venäjällä kalenterivuonna, jolloin asunnon vuokrauksesta saadut tulot on saatu).

Esimerkki

Pietarilainen Alexandra vuokrasi koko vuoden 2017 asunnon Moskovassa hintaan 25 000 ruplaa kuukaudessa. Vuoden 2017 lopussa Alexandra täytti itsenäisesti 3-NDFL-veroilmoituksen (viimeistään) 30.4.2018 mennessä. Hän lähetti hänet Pietarin verotoimistoon Alexandran pysyvään rekisteröintipaikkaan. Hän liitti ilmoitukseen kopion (ei notaarin vahvistama) itsenäisesti tehdystä vuokrasopimuksesta. Alexandra lähetti ilmoituksen ja kopion sopimuksesta postitse, jotta ei tuhlata aikaa tarkastuslaitokselle "menemiseen". 15.7.2018 asti hän maksoi itsenäisesti tuloveroa 39 000 ruplaa (13 prosentin verokannan mukaan).

Kuinka tehdä kaikki veroilla

Verotussivustolta löydät kaiken, mitä tarvitset veroilmoituksen oikeaan täyttämiseen ja toimittamiseen missä tahansa Venäjällä ja tarpeettomien verojen välttämiseksi. Nyt sinun ei tarvitse mennä konsulttien puoleen. Voit tehdä kaiken itse paljon nopeammin ja halvemmalla:

1 Täytä ilmoitus verotussivustolla. Meillä ilmoituksen oikea täyttäminen on nopeaa ja helppoa.

2 Lataa liiteluettelomalli ilmoituksen lähettämistä varten postitse. Yksinkertaisen yksisivuisen inventaarion malli voidaan ladata verkkosivuston osiosta "3-NDFL-ilmoitus" / "Kuinka lähettää 3-NDFL".

3 Lähetä ilmoitus arvokkaalla kirjeellä liiteluetteloineen. Sinun ei tarvitse mennä edes verotoimistoon.

Jos haluat jatkaa 3-NDFL-veroilmoituksen täyttämistä verkkosivuillamme, napsauta alla olevaa Seuraava-painiketta.

Lain mukaan omistaja on henkilökohtaista asuintilaa vuokrattaessa velvollinen maksamaan veroa valtiolle. Nykyään korko on 13 %, mutta nousu on mahdollista ensi vuonna.

Verotus koskee kaikkia voittoa saavia henkilöitä, niin yksityisiä kuin oikeushenkilöitäkin.

Mukana aineellisten etujen saaminen.

Näin ollen omistaja on velvollinen maksamaan veroa vastaavan määrän 13 % yksityishenkilöille tai 6 % yksittäisille yrittäjille.

Se on laadittava ja rekisteröitävä, jos tilat vuokrataan yli 12 kuukaudeksi.

Sovittuaan asunnon tai talon käyttöoikeuden siirtymisestä vuokralaiselle tulee molempien kaupan osapuolten varmistaa se kirjallisella sopimuksella.

Vuokrasopimusta ja vuokrasopimusta ei pidä sekoittaa, sillä molemmissa tapauksissa tehdään erityyppisiä sopimuksia.

Osapuolista käytetään nimitystä vuokranantaja ja vuokralainen. Tässä sopimuksessa määrätään lisää majoitus yksittäisen vuokralaisen tiloissa ja esimerkiksi hänen perheenjäseniään.

Kun laadit sopimusta, sinun on otettava huomioon mahdolliset vaikeudet ja kiistanalaiset kysymykset. Tilassa on oltava kuvaus tiloissa sijaitsevasta omaisuudesta, sen ulkonäöstä, olosuhteista kiistanalaisten asioiden ratkaisemiseksi, kaupan päättämiseksi ja niin edelleen.

Laadittu sopimus on rekisteröitävä. Tämä menettely suoritetaan Liittovaltion veropalvelu Ja kaupungin hallinto.

Tätä varten tarvitset asiakirjat:

• , asumiseen;
• sopimuksen osapuolten siviilipassit;
• tiloihin;
• 3 kopiota sopimuksesta;
• vuokranantajan lausunto;
• valtakirja, jos omistaja ei suorita toimia;
• maksukuitti .

Rekisteröityminen vie vain ohi 2 viikkoa. Voit lähettää asiakirjapaketin itse, lähettää sen arvokkaalla kirjeellä liiteluetteloineen tai verkossa.

Jos asunto vuokrataan alle 12 kuukauden ajaksi, sopimusta ei tarvitse rekisteröidä (Venäjän federaation siviililain 609 artikla).

Omistajan tuloveron laskenta asunnon vuokraamisen yhteydessä

Riippumatta siitä onko rekisteröity vai ei, omistajan on maksettava veroa valtion budjettiin, koska se tuottaa voittoa (veron kohde).

Maksettavan määrän määrittämiseksi kuukausierä on määriteltävä sopimuksessa.

Tämä tehdään kerran vuodessa. Vuosien 2015-2016 tuloveron eräpäivä on asunnon vuokrausvuotta seuraavan vuoden toukokuussa.

Ilmoituksen hyväksyy asunnonomistajan rekisteröintipaikan verotoimisto. Nykyinen veroprosentti on 13% .

Jos veroa ei makseta, veroviranomainen voi määrätä omistajalle suuren sakon.

Asunnon omistaja laskee veron itse. Ilmoituslomake on hankittava samasta liittovaltion veroviranomaisesta.

Summaa laskettaessa sinun on otettava huomioon seuraavat vivahteet:

Federal Tax Servicen työntekijät antavat tilojen omistajalle maksutiedot.

Veron määrä lasketaan seuraavalla kaavalla:

H = A * C * 13 %,

N– maksettavan veron määrä;
A— vuokra (määritelty sopimuksessa);
KANSSA– kuukausien lukumäärä, jolloin asunto on vuokrattu;
13% – vuoden 2015 veroprosentti.

Jos asunto on vuokrattu oikeushenkilölle, vuokranantajan on itse pidätettävä lähdevero. Se vain lisää 13% vuokraan. Valtio nimittää hänet veroagentiksi tällaisissa suhteissa.

Asuntojen vuokratulon tuloveron maksamismenettely

Kun olet täyttänyt ilmoituksen ja liittänyt siihen sopimuksen ja henkilöasiakirjat, käy verotoimistossa. Pyydä henkilökunnalta pankkitiedot.

Voit suorittaa maksun ja postin kautta. Voit maksaa täytetyn kuitin myös virtuaalisesti minkä tahansa pankin kautta netissä pankkitililtäsi.

Voit maksaa veron kerran vuodessa tai maksamalla ennakkomaksuja yli 12 kuukauden ajalta. Pääasia on, että omistaja on maksanut verot kokonaisuudessaan kertomusvuotta seuraavan vuoden toukokuussa.

Jos omistaja on rekisteröitynyt yrittäjäksi, hänen on myös toimitettava ilmoitus liittovaltion veroviranomaiselle. Veron lisäksi Venäjän federaation eläkerahastoon suoritettavat vakuutusmaksut ovat kuitenkin maksuvelvollisia, jotka ylittävät 30 tuhatta ruplaa vuodessa.

Patenttia käyttäessään yksityinen yrittäjä maksaa sen kustannukset ja 50% vakuutusmaksuista.

Maksaako vuokralainen veroja ja maksuja?

Tilojen vuokraaja ei maksa veroja.

Hänen ainoa velvollisuutensa on maksaa vuokra kiinteistön omistajalle ajallaan ja kokonaisuudessaan. Jos sopimuksessa on välttämättömyyslauseke, se tulee pakolliseksi myös asukkaille.

Poikkeuksena on tapaus, jossa itse sopimustekstissä niin sanotaan Vuokralaisen on maksettava vero.

Tällöin yritys on työntekijänsä veroagentti ja maksaa veroa tilojen omistajan sijasta, mutta hänen kustannuksellaan.

Seuraukset asunnonomistajalle, joka kieltäytyy rekisteröimästä sopimusta ja ei maksa veroja

Jos tilat vuokrataan pidemmäksi ajaksi kuin vuodeksi, sopimus on rekisteröitävä.

Veron määrää voi merkittävästi alentaa rekisteröitymällä yksityiseksi yrittäjäksi. Kun yrittäjä valitsee "yksinkertaistetun" suunnitelman, hänen velvollisuuksiinsa kuuluu maksaa kaikesta 6 % saadusta voitosta.

Jos se tehdään rekisteröimättä sopimusta ja vastaavasti maksamatta veroa, omistajaa odottaa rangaistus.

Tietenkin seuraamuksia sovelletaan vain, jos liittovaltion veroviranomainen jollakin tavalla saa tiedon tästä tosiasiasta.

Jos ilmoitusta ei ole tehty ja vero on maksettu, omistajaa odottaa rangaistus - sakko 5 % voitosta jokaista viivästyskuukautta koskevassa ilmoituksessa määriteltynä (Venäjän federaation verolain 119 artikla).

Jos omistaja ei sakon jälkeenkään maksa veroa, sakot nousevat toisella 20 % summasta, joka ei sisälly budjettiin. Pienin sakko- 1000 ruplaa.

Lisäksi asunnon omistaja voi joutua jopa rikosoikeudelliseen vastuuseen veron salailusta. Se tapahtuu, jos verot piilotetaan erityisen suuressa mittakaavassa ( yli 600 tuhatta ruplaa), jonka omistajan oli maksettava jopa 3 vuotta.

Venäjän federaation rikoslain 198 §:ssä määrätään sakon suuruudesta tässä tapauksessa - 100-300 tuhatta ruplaa. Vaihtoehtona on pakkotyö enintään 12 kuukaudeksi, pidätys ja enintään yksi vuosi vankeutta.

Varsinaisen veron ja/tai sakkojen perimiseksi veropalvelun on kuitenkin todistettava oikeudessa laiton vuokraus. Käytännössä tällaiset tapaukset ovat harvinaisia.

Vaikka poliisi tai syyttäjän työntekijä tulee asuntoon ja olisi kiinnostunut asunnossa asuvista ihmisistä, on palkkaamisen tosi vaikea todistaa.

Usein asukkaat esittelevät itsensä ystäviksi, sukulaisiksi tai tutuiksi.

Usein kukaan ei laadi asiakirjoja, jotka vahvistavat rahansiirron, rajoittuen siihen suullisia sopimuksia.

Jos vuokranantaja ei kuitenkaan halua maksaa veroa, ei pidä rajoittua suulliseen sopimukseen.

Tarkoituksenmukaisempi tehdä ilmainen käyttösopimus, joka takaa ainakin omaisuuden ja tilojen turvallisuuden alkuperäisessä muodossaan.

Muuten omistaja ei välttämättä saa maksua, löytää asunnosta velkaa tai rikkinäisiä huonekaluja.

Video: Kuinka laskea vuokratulovero?

Ohjelmassa kerrotaan, mitkä veronmaksuvelvollisuudet kuuluvat asunnonomistajalle.

Keskustellaan, missä määrin ja milloin henkilötuloveroa vuokra-asunnon tuloista maksetaan, miten veroilmoituksen tekeminen ja varsinainen veronmaksu tapahtuu ja miten omistaja voi minimoida maksettavan veron määrän.

Asuinkiinteistöistä voi ansaita tuloja kahdella tavalla - kannattavalla myynnillä ja vuokraamalla asuntoja. Lisäksi, jos ensimmäisessä tapauksessa puhumme kertaluonteisesta varojen vastaanottamisesta, niin toisessa kiinteistön omistaja voi luottaa pitkäaikaiseen passiiviseen tuloon, mikä tekee tästä strategiasta samanlaisen kuin säästöjen sijoittaminen pankkitalletuksiin. .

Venäläiset pitävät kuitenkin asunnon vuokraamista tehokkaampana tapana ansaita rahaa kuin pankkitalletusta. Finanssitutkimuskeskuksen analyyttisen keskuksen selvitysten mukaan luotettavimmaksi sijoitukseksi kansalaiset pitivät kiinteistöjen ostoa (49 %). "Vuokrausreitin valitsevat ostajat saavat kuukausittain tietyn summan, mutta miinuksena takaisinmaksuaika on 15-18 vuotta", huomauttaa Bon Ton -kiinteistönvälitystoimiston pääjohtaja Natalia Kuznetsova.

INCOM-Real Estate -yhtiön mukaan pelkästään Moskovan vanhojen rajojen sisällä on tällä hetkellä vuokrattu 44 644 asuinkiinteistöä, joista 88 % on asuntoja ja 12 % huoneita. Kokonaistarjonta kasvoi vuoden aikana 27,5 %. Toisin sanoen asuntoa vuokraavien moskovilaisten määrä kasvoi tänä aikana hieman yli neljänneksellä.

”Vuokratarjonnan kasvu on osoitus merkittävän väestönosan sosiaalisesta haavoittuvuudesta. Asuntojen vuokraamisesta onkin tulossa monelle tärkein tulonlähde, INCOM-Real Estaten asuntojen vuokrausosaston apulaisjohtaja Oksana Polyakova kommentoi.

Kuten Miel-Arenda toteaa, yksiö on nykyään vuokramarkkinoiden kysytyin. Yli 30 % kaikista vuokralaisista etsii juuri tällaista asuntoa, vaikka kriisin aikana myös huoneiden osuus vuokramarkkinoilla kasvoi.

Vuokranantaja asuntolainalla

Tärkeimmät syyt vuokraajastrategian suosioon ovat valuuttavaihtelut ja asuntolainat. Ruplan heikkenemisen yhteydessä monet myyjät kieltäytyvät myymästä kiinteistöä vuokraamaan sen. Lisäksi suurin osa myöhempää vuokraamista varten ostetuista asunnoista on ostettu äskettäin asuntolainalla, Oksana Polyakova kertoo.

Vuokrattaessa ostajat harkitsevat useimmiten vaihtoehtoja Moskovassa, jossa on kätevä sijainti ja metron läheisyys; etusija annetaan asunnoille, jotka ovat valmiita viimeistelyyn.

Siitä huolimatta sijoittajien innostus hiipui vähitellen nykyaikaisen Venäjän asuntomarkkinoiden kehittyessä. Nykyään Natalia Kuznetsovan mukaan investointitransaktioiden osuus ensimarkkinoilla on jopa 4-5%. Vertailun vuoksi: CIANin mukaan vielä vuosi sitten uusien rakennusten investointitransaktioiden osuus oli 9 % ja 2000-luvun alussa 35 %.

”Tämän strategian ongelmana on pitkä takaisinmaksuaika. Tuotto on jopa 7 % vuodessa (mukavuusluokan projekteille), mikä ei kata todellista inflaatiotasoa”, Kuznetsova sanoo.

Samaan aikaan talletuksia ei hänen mukaansa voida kutsua kannattavammaksi vaihtoehdoksi - niiden keskimääräinen markkinoiden kannattavuus on melko verrattavissa asuntojen vuokraamisen kannattavuuteen.

Talletus tai asunto

BEST-Novostroy-yhtiö vertasi leasingin kannattavuutta varojen sijoittamisen kannattavuuteen.

"Kun otetaan huomioon ruplatalletuskorkojen vaihtelut ja kohteen ostobudjetin muutokset (vertailun vuoksi, otimme 2 huoneen asunnon uuteen taloon), vuokratuotto on lähes vertailukelpoinen talletuksen sijoittamisen kannattavuuteen. " kommentoi yhtiön "BEST-Novostroy" hallituksen puheenjohtaja Irina Dobrokhotova.

Mutta älä unohda yksityiskohtia. Sijoittaja saa korkeimman koron, jos hän ei nosta sitä eikä täydennä talletusta ennen määräajan umpeutumista, kun taas vuokrasta saadut varat voidaan käyttää kuukausittain omiin tarpeisiin tai ne voidaan lähettää täydennettävälle talletukselle. Siten asunnon omistaja voi saada kaksinkertaisen edun, Dobrokhotova huomauttaa.

Mutta asunnon vuokraamisessa on myös huonot puolensa, hän huomautti. Tämä on henkilötuloveron maksutarve (se voidaan alentaa 13 prosentista 6 prosenttiin ostamalla patentti tai toimimalla yksityisenä yrittäjänä), kiinteistöveron maksutarve sekä poistokulut (menevät korjaukset). Haittapuolena on myös ansionmenetyksen riski, jos vuokralaisten kanssa tehty sopimus irtisanotaan ennenaikaisesti. Välittäjän avulla voi syntyä välityspalkkioita, jos asunto vuokrataan.

Välittäjän välityspalkkion välttämiseksi jotkut vuokranantajat etsivät vuokralaisia ​​lähettämällä ilmoituksia Internet-sivustoille, ilmoittamalla ystäville ja tuttaville jne. Mutta tämä on tulossa yhä vähemmän suosituksi: vuokranantajat oppivat, että kiinteistötoimistot voivat palvella heitä ilmaiseksi, joilla on oma kiinteistötietokanta.

Siten INCOM-Real Estaten mukaan itsenäisten vuokraajien osuus pieneni kolmen vuoden aikana 25 prosenttiyksikköä 20 prosenttiin. Syksyllä 2015 se oli 45 %, vuotta myöhemmin - 32 % ja vuonna 2017 - vain 27 % asunnonomistajista yritti toimia itsenäisesti.

Älä unohda varojen sijoittamisen haittoja. Jos toimilupa peruutetaan tai pankki menee konkurssiin, säilyy riski talletuksen palauttamatta jättämisestä, kun sijoitetaan yli 1,4 miljoonaa ruplaa. Toinen merkittävä haittapuoli on noston mahdottomuus tai koron menetys, jos varoja nostetaan varhaisessa talletuksesta.

Asiantuntijat kiistelevät ja vertailevat pankkitalletuksen ja asunnon vuokraamisen kannattavuutta, mutta vuokra-asuntomarkkinat ovat alkaneet vähitellen toipua kriisin jälkeen - elokuussa se osoitti hintojen nousua. "Yhden huoneen turistiluokan asuntojen keskimääräinen vuokrauskustannus elokuussa 2018 oli 31 670 ruplaa, mikä on 5,96 % korkeampi kuin vastaavien asuntojen keskimääräinen hinta elokuussa 2017", kommentoi MIEL-Arenda-yhtiön johtaja Maria Zhukova.

*30 suurimman pankin tiedot Venäjän federaation keskuspankilta **Tiedot osoitteesta bnMAP.pro

Päivitetty viimeksi maaliskuussa 2019

Kiinteistömarkkinat ovat tällä hetkellä taantumassa. Tästä huolimatta monet omistajat jatkavat omien asuntojensa vuokraamista haluten saada lisätuloja.

Mitä asiakirjoja on laadittava vuokrattaessa asuntoa, mitä veroja maksetaan, mikä vastuu on rikkojille - löydät vastaukset näihin ja muihin kysymyksiin artikkelistamme.

Kuinka rekisteröidä asunto vuokrattavaksi

Jos omistat asunnon (tai muun asunnon), jonka aiot vuokrata, sinun on tiedettävä, mitkä asiakirjat laaditaan ja mikä vero on asunnon vuokraamisessa.

Sopimuksen tekeminen

Asunnon vuokraussuhdetta kutsutaan joko vuokraamiseksi tai vuokraamiseksi.

Sinun (vuokranantajan) ja vuokralaisen välinen sopimus tulee tehdä kirjallisesti sopimukseksi. Sopimuksella ei ole tiukkaa vakiolomaketta, mutta tekstissä on mainittava:

• sopimuksen kohde eli itse koti. Sopimuksessa mainitaan kiinteistön täydellinen osoite, ominaisuudet (pinta-ala, kerros, huoneiden lukumäärä jne.), kiinteistönumero;
• vuokran määrä ja maksutapa. Kuvaa maksun määrä ja maksutiheys. Pääsääntöisesti työnantaja maksaa kuukausittain tietyn kiinteän summan. On myös mahdollista, että vuokra määräytyy kuukausittain laskelmilla (esimerkiksi ottaen huomioon inflaatioindeksi, dollarin kurssi, apuohjelmakustannukset jne.). Omistajalla on sopimusta tehdessään oikeus sopia vuokrahinnan korotuksesta, mutta tietyin rajoituksin (esimerkiksi enintään kerran vuodessa ja enintään 10 %).
• osapuolten tiedot (passitiedot, rekisteröintiosoitteet, TIN).
• sopimuksen tekopäivä ja paikka.

Voit täydentää sopimusta muilla sinun mielestäsi oleellisilla tiedoilla.

Maksutakuut

Talletuksen saamisen ja palauttamisen ehdot sekä sen suuruus on hyvä tarkentaa. Vuokrattaessa asuntoa vuokralaisille voit pyytää ns. takuumaksua - viimeisen asumiskuukauden maksua (ennakko). Nämä rahat ovat eräänlainen turvaverkko sinulle, jos työnantaja päättää muuttaa pois etukäteen ja kieltäytyy maksamasta. Takuumaksua käytetään myös vaurioituneiden huonekalujen, putkien ja muun omaisuuden korvauksena. Kaikki nämä yksityiskohdat on otettava huomioon sopimuksessa.

Sopimuksen aika

On tärkeää mainita sopimuksessa sen voimassaoloaika. Tällaiset sopimukset tehdään 1 kuukaudesta 5 vuoteen, ja ellei toisin ilmoita, niiden katsotaan olevan voimassa enintään 5 vuotta. On suositeltavaa korostaa erillistä kohtaa - kuinka kauan vuokraat asunnon ja miten voit irtisanoa sopimuksen.

Tämä ilmaisee yleensä ajan, jolloin kumpikin osapuoli on velvollinen ilmoittamaan toiselle sopimuksen suunnitellusta irtisanomisesta. Voit myös ilmoittaa ehdot, jolloin sinulla on oikeus irtisanoa sopimussuhde itse (järjestelmällinen maksuehtojen rikkominen, asunnon kunnon huonontuminen, vieraiden asuminen, jotka eivät ole vuokralaisia ​​jne.).

Kun sopimus on tehty kaikilla ehdoilla, sopimus sinetöidään osapuolten henkilökohtaisilla allekirjoituksilla. Sopimuksen rekisteröintiä notaarilla ei vaadita.

Kun sopimus tehdään vähintään 12 kuukauden ajaksi, se on rekisteröitävä Rosreestrille. Mutta monet omistajat eivät hae rekisteröintiä Unified State Register -viranomaisilta. silloin on olemassa vaara, että sääntelyviranomaiset esittävät vaatimuksia. Riskin vähentämiseksi voit tehdä sopimuksen 11 kuukauden ajaksi. Tai toistaiseksi voimassa oleva (mutta silloin tällainen sopimus voi joka tapauksessa olla voimassa enintään 5 vuotta).

Siirto- ja vastaanottotodistus

Asunnon luovutus vuokralaisen käyttöön vahvistetaan siirto- ja vastaanottotodistuksella. Se on peräisin vuokralaisen muuttopäivästä. Tarkat omistajat ilmoittavat asiakirjassa yleensä asunnon kunnon sekä kaiken arvokkaan omaisuuden, joka sijaitsee asunnossa ja siirtyy vuokralaisen käyttöön. Jos törmäät häikäilemättömään vuokralaiseen, niin jos sinulla on laki, jossa on yksityiskohtainen luettelo, sinun on helpompi todistaa omaisuuden menetys. Tämä tarkoittaa, että se on helpompi palauttaa tai korvata sen kustannukset.

Maksutodistus

Kun olet allekirjoittanut sopimuksen ja luovuttanut asunnon vuokralaisen käyttöön, sinulla on oikeus vaatia häneltä maksu sovittujen ehtojen mukaisesti. On tärkeää kirjata kirjallisesti kaikki rahansiirron tosiasiat - tämä auttaa välttämään mahdolliset erimielisyydet. Sopimuksen mukainen maksu voidaan suorittaa kahdella tavalla:

• Työnantaja antaa sinulle rahat käteisellä. Jokainen siirto on vahvistettava kuitilla, josta käy ilmi summa, päivämäärä ja tarkoitus (vuokra). Sen jälkeen sinetöi asiakirja osapuolten allekirjoituksilla. Tämä vahvistaa maksun (vuokralaiselle) ja rahan vastaanottamisen (sinulle);
• Varat siirretään käyttötilillesi ei-käteisessä muodossa. Tällä menetelmällä on useita etuja: ensinnäkin se on kätevä, koska ei tarvitse tuhlata aikaa henkilökohtaiseen tapaamiseen, ja toiseksi pankki vahvistaa maksuasiakirjat (kuitti, maksumääräys, tiliote), joten ne ovat paljon luotettavampi maksuvahvistus.

Huolimatta ei-käteismaksujen kiistattomasta edusta, vuokralaiset haluavat tavata vuokralaisia ​​henkilökohtaisesti ja pääsääntöisesti vuokra-asunnossa. Rahan saamisen verukkeella omistaja arvioi kiinteistön kunnon ja vuokralaisten luotettavuuden.

Jos veloitat vuokramaksujen lisäksi vuokralaisilta käyttökustannukset, niiden summa tulee ilmoittaa erikseen kuitissa (pankkimaksut vaativat maksun erillisellä kuitilla). Tämä auttaa sinua välttämään mahdolliset epätarkkuudet ja sekaannukset.

Verot asunnon vuokraamisessa: asiakirjat, laskelmat, maksuehdot

Kun vuokraat oman asunnon, tällainen toiminta on veronalaista. On olemassa useita tapoja maksaa asunnon vuokravero. Katsotaanpa kutakin niistä ja käytämme esimerkkejä selvittääksesi, kuinka maksu tehdään mahdollisimman pieneksi.

Henkilökohtaisen tuloveron maksu

Tämä tapa täyttää velvoitteet on yksinkertaisin, koska se ei vaadi rekisteröintiä tai lisäasiakirjoja vuokranantajalta. Sinun tarvitsee vain laatia ilmoitus lomakkeella 3-NDFL ja toimittaa se veroviranomaiselle. Voit saada ilmoituslomakkeen jollakin sinulle sopivista tavoista:

• hakea asiakirjaa henkilökohtaisesti asuinpaikkasi liittovaltion verovirastolta ja täytä se paikan päällä näytteen mukaan;
• lataa lomake viralliselta verosivustolta ja täytä se kotona itse (3NDFL-ilmoitus vuodelle 2018), ilmoita tulokoodi 1400 ;
• rekisteröidy liittovaltion veropalvelun verkkosivustolla käyttämällä "henkilökohtaista tiliä", täytä lomake ohjelmassa ja lähetä se sähköpostitse.

Selvityksen laatiminen ei ole monimutkainen menettely. Lomakkeeseen tulee täyttää henkilötietosi (koko nimi, verotunnus, rekisteröintiosoite jne.), ilmoittaa vuoden lopussa asunnon vuokrauksesta saadut tulot sekä maksun suuruus, mikä on 13 % tuloista.

Uutisia: asuntoja tarjotaan vuokralaisille! Tämä on niin sanottu itsenäisten ammatinharjoittajien vero. Lakia testataan Moskovassa, Moskovan alueella, Tatarstanin tasavallassa ja Kalugan alueella. Jos kokeilu onnistuu, veroprosentti on 4 %!

Asuntoa vuokrattaessa on tärkeää, että ilmoituksen tekemistä ja verojen maksamista ei viivytetä.

• Täytetty ilmoitus lomakkeella 3-NDFL vuodelta 2018 on toimitettava liittovaltion veroviranomaiselle 30. huhtikuuta 2019 mennessä (vuoden 2019 osalta 30.4.2020 mennessä),
• Ja siirrä vero budjettiin 15.7.2019 mennessä (vuodelta 2019 – 15.7.2020 mennessä).

Esimerkki 1

Tulan asukas Sergeev S.L. vuokraa omaa huonettaan. Sopimuksen mukaan työnantajat maksavat Sergeeville 7 320 ruplaa. kuukaudessa. Vuodelta 2018 Sergeev sai tuloja 87 840 ruplaa, jonka hän ilmoitti verovirastolle jättämällä ilmoituksen. Sergeevin on maksettava 11 419 ruplan maksu. (RUB 87 840 * 13 %) 15.7.2019 asti.

IP yksinkertaistetussa verojärjestelmässä

Toinen tapa vuokrata asuntoa laillisesti on rekisteröidä yksityinen yrittäjä yksinkertaistetun verotuksen (STS) avulla. Tällä menetelmällä on sekä hyviä että huonoja puolia. Toisaalta yksittäisen yrittäjän rekisteröinnin yhteydessä vuokraveron määrä ei ole 13%, vaan 6%, plus kiinteä vuosimaksu eläkerahastoon, jonka määrä on 29 354 ruplaa. (2019 alkaen yhtenäinen sosiaalivero). Lisäksi sinun tulee käydä läpi rekisteröintimenettely:

• kerätä asiakirjoja (passi, hakemus);
• maksaa valtion maksu 800 ruplaa;
• toimittaa asiakirjat INFS:lle rekisteröintipaikassa (henkilökohtaisesti, postitse tai käyttämällä liittovaltion veropalvelun verkkosivuston sähköistä resurssia);
• maksaa ennakkomaksuja 6 % vuokran määrästä neljännesvuosittain.

Jos kaikki asiakirjat on täytetty oikein ja toimitettu kokonaisuudessaan, saat 3 päivän kuluttua rekisteröintitodistuksen ja merkintälomakkeen valtion rekisteriin.

• vuoden 2019 1. neljännekselle – 25.4.2019 asti.
• vuoden 2019 toiselle neljännekselle - 25.7.2019 asti
• 3. vuosineljännekselle 2019 - 25.10.2019 asti
• vuodelle 2019 - 30.3.2019 asti

On tärkeää tietää, että veron lisäksi sinun tulee yksityisyrittäjänä maksaa maksuja budjetin ulkopuolisiin rahastoihin. Jos vuokraat asunnon itse ja sinulla ei ole rekisteröityjä työntekijöitä, joudut vuonna 2019 maksamaan kiinteän summan 29 354 ruplaa. Kaikki maksut rahastoihin vuodelta 2019 siirretään 31.12.2019 asti. Maksujen määrä alentaa veron määrää 6 %:lla. Ja jos maksuja maksetaan neljännesvuosittain, ne vähentävät veroa vuoden sisällä. Ja jos kerran vuodessa, vähennys tapahtuu silloin, kun niiden todellinen maksu erääntyy. Vähennysmenettely on yksinkertainen:

• Maksat jäsenmaksusi neljännesvuosittain;
• toimitat vuoden lopussa ilmoituksen, jossa ilmoitat maksut talousarvion ulkopuolisiin rahastoihin;
• laskea vero 6 prosentin verokannan mukaan;
• vähennä veron määrästä siirrettyjen vakuutusmaksujen määrä;
• erotus on maksettava ennakkomaksun eräpäivään mennessä.

Kun otetaan huomioon lisäkustannukset ja rekisteröinti, tämä menetelmä ei näytä houkuttelevalta vuokranantajalle. Ymmärtääksemme, onko täällä todellisia säästöjä tuloveron maksamiseen verrattuna, tarkastellaan esimerkkiä yllä kuvatuilla ehdoilla.

Esimerkki 2

Tulan asukas Sergeev S.L. Rekisteröin yksityisyrittäjän yksinkertaistettuun verojärjestelmään ja vuokrasin oman asunnon. Sopimuksen mukaan työnantajat maksavat Sergeeville 7 320 ruplaa. kuukaudessa. Vuoden 2018 Sergeev:

• sai tuloja 87 840 ruplaa. (7 320 * 12 kuukautta);
• siirretty vakuutusmaksu 26 545 ruplaa. (tämä määrä oli vastaavasti vuonna 2018 kultakin vuosineljännekseltä - 6 636);
• laskenut veron yksinkertaistetun verojärjestelmän mukaan, joka on maksettava neljännesvuosittain (87.840 * 6 % / 4 = 1.318).

Koska Sergeevin neljännesvuosittain siirtämien vakuutusmaksujen määrä (6,636) on suurempi kuin yksinkertaistetun verojärjestelmän maksu 6% (1,318), veroa ei tarvitse maksaa - vähennys kattaa sen kokonaisuudessaan.

Verrataan saatuja tuloksia esimerkkiin henkilökohtaisen tuloveron laskemisesta: samoilla edellytyksillä vuokranantajan yksittäisen yrittäjän kokonaiskulut olivat 26 545 ruplaa, omistajan henkilökohtaisen tuloveron kulut - vain 11 419.

Vuokranantaja patentilla

Toinen tapa vuokrata asuntoa laillisesti on hakea patenttia. Sen olemus on, että ostaessasi patentin maksat maksun "ennakkoon" keskimääräisen mahdollisen vuositulon perusteella, jonka voit mahdollisesti saada vuoden lopussa. Tämä indikaattori on vahvistettu lailla. Sen koon päättävät alueviranomaiset. Sinulla on mahdollisuus ostaa patentti tietyntyyppiseen toimintaan (tässä tapauksessa vuokra-asuntoon) 6 tai 12 kuukauden ajaksi.

Voit ostaa patentin vasta rekisteröinnin jälkeen yksittäisen yrittäjän. Mene rekisteröintipaikan verotoimistoon, kun sinulla on kädessä todistus yksittäisen yrittäjän rekisteröinnistä ja hakemus PSN:n (patenttiverojärjestelmän) käyttöön. Patentti myönnetään sinulle 5 päivän kuluessa, sen voimassaolo alkaa myöntämishetkestä.

PSN, kuten yksinkertaistettu verojärjestelmä, on hyödyllinen omistajille, jotka vuokraavat yhden, vaan useita kalliita asuntoja. Eli heillä on korkeat tulot. Tämä johtuu siitä, että veropohja (potentiaalinen tulo) on yleensä keskimääräistä korkeampi. Ja vaikka verolaki rajoitti perustan 1 000 000 ruplaan, alueellisilla lainsäätäjillä on oikeus korottaa sitä jopa 10-kertaiseksi yksittäisten vuokranantajien osalta. Esimerkiksi jopa 75 neliömetrin kodin omistaminen. m Moskovassa, joudut maksamaan 36 000 ruplaa.

Vastuu veron maksamatta jättämisestä

Yllä kuvailimme vuokrasopimuksen virallisen rekisteröinnin menettelyä ja analysoimme, kuinka kannattavampaa on maksaa tulovero. Mutta harvat omistajat turvautuvat sellaisiin avoimiin suhteisiin valtion kanssa. Monet omistajat vuokraavat asunnon maksamatta veroja, ilmoittamatta saatuja tuloja. Mikä sitten odottaa rikkojia? Puhumme tästä alla.

Kuinka tunnistaa rikkoja

Jos vuokraat asunnon etkä maksa veroja, tiedot tällaisesta toiminnasta voivat olla viranomaisten saatavilla. Naapurit puhuvat tästä usein. Jos on melua, talon asukkaita häiritseviä vieraita tai lattialla on häiriötä, voit olla varma:

• yksi tunnollisista naapureista ilmoittaa tästä ehdottomasti piiripoliisille;
• Samanlaisia ​​tietoja voi saada myös julkisilta lainvalvontajärjestöiltä, ​​jos niitä on kaupungissasi.

Heti kun piiripoliisi saa tiedon mahdollisesta laittomasta toiminnasta, hän suorittaa läpikäynnin, haastattelee asukkaita ja hankkii tietoja asukkaista ja mahdollisista laittomista vuokralaisista. Sitten sinut omistajana haastatellaan, mukaan lukien henkilökohtaisten asiakirjojen tarkistaminen ja kodin omistusoikeuden vahvistus. Kaikki tiedot dokumentoidaan lausuntojen ja kirjallisten selitysten muodossa. Nämä tiedot riittävät vahvistamaan laittoman vuokrauksen tosiasian. Sitten tiedot siirretään liittovaltion veroviranomaiselle.

Toinen tapa tunnistaa rikkoja on Rosreestr-tietokanta, johon rekisteröidään vähintään 1 vuoden vuokrasopimukset. Mutta kuten aiemmin totesimme, omistaja voi allekirjoittaa sopimuksen 11 kuukauden ajaksi. Lisäksi lait eivät sisällä suoraa vaatimusta rekisteröidä sopimuksia enintään 12 kuukauden ajaksi.

Arbitraasi käytäntö

Jos liittovaltion veroviranomaisella on riittävät asiakirjaperusteet ja todisteet rikkomisesta, asia lähetetään oikeuteen. Vaikka verovirasto voi oman tarkastuksensa kautta saattaa sinut vastuuseen (periä veroja, sakkoja ja sakkoja).

Jos veroviranomaisella ei ole vuokrasopimusta

• Kun sopimusmuotoisia tositteita ei ole, vuokrasopimuksen tosiasian todistaminen on erittäin vaikeaa.
• Syytöksen perusteena tässä tapauksessa ovat naapureiden todistukset, joiden mukaan asunnossa asuvia ihmisiä ei ole rekisteröity sinne ja vieraat vaihtuvat usein.
• Mutta "kekseliäät" omistajat todistavat oikeudessa, että sukulaiset asuvat huoneistossa ilmaiseksi, koska tämä ei ole laissa kiellettyä.
• Tässä tapauksessa vuokralaisen tulee ymmärtää, että tuomioistuin voi vaatia suhteen vahvistuksen. Omistajaa voidaan lisäksi rangaista väärän lausunnon antamisesta tuomioistuimen pettämisellä.
• Oikeuskäytäntö osoittaa kuitenkin, että on lähes mahdotonta todistaa vuokrasopimuksen tosiasiaa pelkän naapureiden "irtisanomisen" perusteella.

Jos liittovaltion veroviranomaisella on vuokrasopimus

Tilanne on monimutkaisempi, jos liittovaltion veroviranomainen on vastaanottanut toteutetun vuokrasopimuksen. Mutta myös täällä vaihtoehdot ovat mahdollisia, koska sinun on silti todistettava rahansiirron tosiasia. Tämä voidaan tehdä, jos maksut suoritetaan pankkimaksujen kautta, ja jos saat rahaa "kädessä" ilman kuitteja, maksuvahvistusta ei tässä tapauksessa ole. Yksi vuokranantajan rikkomisen temppu on tehdä sopimus vapaasta käytöstä, eli periaatteessa tästä sopimuksesta ei voi tulla maksua. Itse asiassa omistaja saa rahaa työnantajilta käteisellä ilman asiakirjoja.

Sakot, rangaistukset, rikosoikeudellinen vastuu

Vaikka asunnon laittomasta vuokrauksesta tulon saamista on vaikea todistaa, tällaisia ​​tapauksia esiintyy silti. Mitä rikkojaa odottaa?

Suurin hallituksen valitus on, että omistaja, saatuaan tuloja, ei antanut "osuuttaan" talousarvioon verojen muodossa. Siksi ensimmäinen asia, jonka liittovaltion veroviranomainen, saatuaan vahvistuksen vuokrasopimuksesta sisäasiainministeriöltä, vaatii, on maksaa velka budjettimaksuista. Tähän summaan sinun on lisättävä:

• Rangaistus veron maksamatta jättämisestä. Summa on 20 % maksurästistä. Jos tuomioistuin osoittaa, että maksun kiertäminen on tehty tahallisesti (ja useimmissa tapauksissa juuri näin tapahtuu), sakko nousee 40 prosenttiin;
• Ilmoituksen laiminlyönnistä sakko on 5 % jokaiselta viivästyskuukaudelta. Ilmoitus tulee toimittaa 30. huhtikuuta mennessä. Jos maksoit 9.1.2019 verovelkasi vuodelta 2018 3 420 ruplaa, sinun on maksettava ylimääräinen 684 ruplan sakko. (3 420 * 5 % * 4 kuukautta). Tässä tapauksessa sakon määrä on rajoitettu 30 prosenttiin velan määrästä, mutta se ei saa olla pienempi kuin 1000 ruplaa.
• Myöhästymismaksu veronmaksusta. Tunnusluku lasketaan jokaiselle päivälle viimeisestä maksupäivästä (verolain mukaan) varsinaiseen maksupäivään. Sakko määräytyy kaavalla: P = 7,75 % / 300, jossa 7,75 on keskuspankin jälleenrahoituskorko. Eli maksaessasi verovelkaa 3 420 ruplaa, sinun on maksettava lisäksi 0,9 ruplaa. (3 420 * 7,75 % / 300) jokaiselta viivästyneeltä päivältä.

Niiden, jotka eivät ole rikkoneet lakia ensimmäistä kertaa, vastuu kiristyy: rikkoja joutuu maksamaan kaksinkertaisen sakon.

Rikosvastuu

• Jos perintävelka on yhteensä yli 900 000 ruplaa, sinun on maksettava veroa. Tuomioistuin määrää myös 100 000 - 300 000 ruplan sakon tai omistajan voidaan tuomita vankeuteen enintään vuodeksi.
• Rikkoja, jonka velka budjetille on yli 4 miljoonaa ruplaa, voi myös joutua vankilaan. Jos syyllisyys todistetaan, vuokranantaja voidaan tuomita vankeuteen enintään kolmeksi vuodeksi.
• Lisäksi, jos useita asuntoja vuokrataan ja omistaja ei ole rekisteröinyt yksittäistä yrittäjää, hänet voidaan tunnustaa laittomaksi yrittäjäksi. Tällaisen omistajan vuositulon on oltava yli 2 miljoonaa.Rangaistus on myös ankara - sakko (100 tuhannesta 300 tuhanteen ruplaan) tai vankeus enintään 2 vuodeksi.

Kuten näet, omistajan syyllisyyden todistaminen voi joskus olla hyvin vaikeaa. Mutta jos tuomioistuin kuitenkin osoittaa, että vuokrasit asunnon ilman veroja, vastuu rikkomuksista voi olla erittäin vakava.

Esimerkki 3

Vuonna 2017 Saveljev K.D. vuokrasi oman huoneensa epävirallisesti. Saveljev ei tehnyt ilmoitusta 30.4.2018 mennessä eikä maksanut veroa 4 630 15.7.2018 mennessä. Oikeus todisti Saveljevin rikoksen, hän maksoi maksun 30.9.2018. Lisäksi Saveljeville määrättiin sakko maksun laiminlyönnistä, sakko maksun viivästymisestä ja sakko ilmoituksen jättämisestä. Lasketaan jokainen summa:

• Laiminlyöntisakko on 926 (4,630 * 20 %).
• Sakko jokaiselta viivästyspäivältä on 1,62 (4,630 * 10,5 % / 300). 77 päivältä (16.7.2018–30.9.2018) Saveljev maksaa 124 (77 * 1,62).
• Sakko ilmoituksen jättämisestä on 231 euroa kuukaudelta (4 630 * 5 %). Saveljev oli 5 kuukautta myöhässä, joten hän maksaa 1,155 (231 * 5 kuukautta).

Näin ollen Saveljev maksaa 6,835 (4,630 + 926 + 124 + 1,155) budjettiin.

Kysymys Vastaus

Kysymys:
Jos vuokranantaja on rekisteröinyt yksittäisen yrittäjän yksinkertaistetulla verojärjestelmällä, pitääkö hänen pitää kirjaa kuluista?

Vastaus: Ei, jos hän soveltaa 6 prosentin verokantaa tuloista. Jos yksittäinen yrittäjä toimii 15 prosentin korolla, kirjaa on pidettävä. Tämä johtuu siitä, että veropohja lasketaan kaavalla "tulot miinus kulut". Käytäntö osoittaa, että useimmat vuokranantajat rekisteröivät yksittäisiä yrittäjiä 6 prosentin prosenttiosuudella. Tästä on hyötyä, koska omistajalla ei ole työntekijöitä eikä hänelle aiheudu huomattavia kustannuksia palveluista ja materiaaleista, jotka on otettava huomioon.

Kysymys:
Vuokranantajan vuokratulot ovat yli 300 000 euroa vuodessa. Muuttuuko veroprosentti hänen kohdallaan?

Vastaus: Ei, kurssi pysyy samana. Mutta jos vuoden lopussa onnistuit saamaan yli 300 000 tuloa, sinun on lisäksi siirrettävä 1% tuloista eläkerahastoon.

Jos sinulla on kysyttävää artikkelin aiheesta, älä epäröi kysyä niitä kommenteissa. Vastaamme varmasti kaikkiin kysymyksiisi muutaman päivän sisällä. Lue kuitenkin huolellisesti kaikki artikkelin kysymykset ja vastaukset; jos tällaiseen kysymykseen on yksityiskohtainen vastaus, kysymystäsi ei julkaista.

111 kommenttia