الحد الأقصى للدخل من استئجار شقة. الإيجار السكني: بحثا عن الربحية القصوى

اكتشف محللو CIAN أنه كلما كانت المنطقة أقل شهرة ، زادت ربحية تأجير المساكن فيها. الشقق في نيو موسكو وكابوتنيا وليوبلينو وكوزمينكي تؤتي ثمارها بشكل أسرع ، لكن بيعها أكثر صعوبة من السكن في المناطق المرموقة.

شفاط جذاب

بلغ متوسط ​​العائد من الإيجار طويل الأجل لشقة في موسكو في النصف الأول من عام 2016 5.5٪ ، وفقًا لدراسة أعدها متخصصون في CIAN. بعبارة أخرى ، من الممكن استرداد شقة حضرية بتأجيرها في فترة تزيد قليلاً عن 18 عامًا. في الوقت نفسه ، تختلف الفترة اختلافًا كبيرًا باختلاف المناطق.

كما اتضح ، فإن أصحاب أغلى العقارات في وسط المدينة هم الأصعب في إعادة الأموال التي أنفقت على شرائها. كان قادة مكافحة التصنيف مناطق أربات وخاموفنيكي وجاجارينسكي. هنا ، معدل الرسملة (النسبة بين سعر الأصل وحجم الدخل السنوي المستلم من تأجيره) يتقلب في نطاق 4-4.5٪ ، تشير CIAN. وبالتالي ، بعد شراء شقة في هذه المناطق ، سوف يستغرق الأمر من 22 إلى 25 عامًا لانتظار عائد الاستثمار.

على العكس من ذلك ، فإن شراء شقة في أقل المناطق رقيًا هو القرار الاستثماري الواعد الذي يأتي من بيانات الدراسة. سيأتي أقصى ربح للمستثمرين من استئجار شقق في مستوطنتي Pervomayskoye و Marushkinskoye في موسكو الجديدة ، وكذلك في منطقة Kapotnya في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية. تتراوح معدلات الرسملة هنا من 6.4 إلى 6.7٪. أي أن المستأجر سيكون قادرًا على سداد استثماراته في 15-15.6 سنة. الشركات الرائدة من حيث الربحية (6.7٪) هي شقق من ثلاث غرف بالقرب من مصفاة نفط موسكو في كابوتنيا.

تشرح CIAN أن هذا التأثير يرجع إلى حقيقة أنه عندما تبتعد عن وسط المدينة ، لا تنخفض أسعار الإيجار بقدر تكلفة المتر المربع.

تستند الدراسة إلى تحليل أكثر من مليون إعلان لبيع وتأجير المساكن في موسكو تم نشرها على بوابة cian.ru في 2012-2016. في الوقت نفسه ، تم خصم أسعار الإيجار وتكلفة السكن مع مراعاة ديناميات الأسعار ومعدلات الإيجار.

شركة "Miel-Rent" يعطي تقريبًا نفس الأرقام مثل CIAN ، ومع ذلك ، دون تقسيم حسب المنطقة: معدل الرسملة للشقق من الدرجة الاقتصادية في العاصمة من 4 إلى 7 ٪ سنويًا.

Odnushki أكثر شعبية

على مدار العام الماضي ، ازدادت شعبية تأجير الشقق بغرفة نوم واحدة. “زادت حصتهم في هيكل الطلب للعام بمقدار 3 ص. وبلغت 58 ٪ ، - يقول إريك سيجيربورغ ، الرئيس التنفيذي لبوابة Domofond.ru. - في الوقت نفسه ، انخفض عدد طلبات الاتصال للإعلان عن شقق للإيجار مؤلفة من غرفتين وثلاث غرف ، على العكس من ذلك ، بمقدار 1 ص. - 34 و 7٪ على التوالي ". كما انخفض متوسط ​​معدل الإيجار خلال العام الماضي في جميع قطاعات الإسكان بنسبة 3٪. يمكنك استئجار شقة من غرفة واحدة في موسكو بمتوسط ​​30.8 ألف روبل ، وشقة من غرفتين - مقابل 43.3 ألف روبل.

حكم ريعي

تؤكد بيانات CIAN ما يسمى بالقاعدة الذهبية لأصحاب الريع ، كما يقول سيرجي شلوما ، مدير قسم السوق الثانوية في Inkom-Nedvizhimost: "كلما كانت مساحة المعيشة أصغر ، كلما كانت أرخص ، زاد الدخل الذي تجلبه. من وجهة النظر هذه ، إنه لمن دواعي سروري الحصول على عقارات فاخرة لغرض تأجيرها: ربحية عقارات النخبة ضئيلة مقارنة بالإسكان النموذجي.

تتراوح الربحية من تأجير عقارات النخبة بين 1-4٪ من مبلغ الاستثمار الأولي ، اعتمادًا على تكلفة المتر المربع والتشطيبات والمعدات والأثاث ، وفقًا لتقديرات يوليا كوفاليفا ، مديرة قسم التأجير العقاري الحضري في مجموعة كالينكا. غالبًا ما تلعب المسافة من المركز لصالح المستأجر. يعطي كوفاليف مثالاً على ذلك: "توجد في قاعدة بياناتنا شقة في بوتيكوفسكي ، 5 سنوات ، في منطقة أوستوجينكا ، مؤجرة بمبلغ 10000 دولار شهريًا". "في الوقت نفسه ، قام المالك مؤخرًا بتأجير شقة رخيصة نسبيًا على جسر تاراس شيفتشينكو ، مقابل 15000 دولار."

يتم تأجير المزيد من الخيارات الديمقراطية ليس فقط أكثر ربحية ، ولكن أيضًا بشكل أسرع. على سبيل المثال ، تغادر الشقق من الدرجة الاقتصادية الآن في المتوسط ​​في غضون أيام قليلة ، وفي العام الماضي كانت بضع ساعات فقط ، حسب تقديرات أوكسانا بولياكوفا ، نائب مدير قسم استئجار الشقق في Inkom-Nedvizhimost. وتتابع قائلة: "يتم الآن اختيار شقق درجة الأعمال والراحة لمدة أسبوعين تقريبًا من سبعة إلى عشرة خيارات". "في العام الماضي ، بحثوا في ثلاث أو أربع شقق لمدة لا تزيد عن أربعة أيام." يمكن أن تكون شقق النخبة معروضة للمدة التي تريدها ، حتى يقرر المالك خفض سعر الإيجار بشكل مناسب.

إذا أخذنا الإحصاءات في المتوسط ​​للمنطقة ، فإن استنتاجات CIAN منطقية - المناطق الأرخص تجلب المزيد من الربحية ، كما توافق آنا مويسيفا ، المديرة العامة لوكالة Home Staging العقارية. من ناحية أخرى ، لا تعتمد الربحية دائمًا ليس فقط على المنطقة ، ولكن أيضًا على الشقة المحددة. هناك عدة علامات على وجود جسم سائل ، قوائم الخبراء: لقطات صغيرة ، سعر منخفض ، القرب من المترو والمركز. "من المهم أن نتذكر دائمًا أنه يومًا ما سيظل يتعين بيع الشقة التي يتم تأجيرها حاليًا" ، تلاحظ مويسيفا. "ومن ثم فإن العوامل التي تعود بالفائدة على صاحب الريع ستجعله أقل سيولة بالنسبة للبائع".

شراء بالقرب من المركز

تقول آنا مويسيفا ، المديرة العامة لوكالة Home Staging العقارية: "تعتمد فترة عرض الشقق المعروضة للبيع ، بالطبع ، على جودة الشقة نفسها: كفاية سعرها ومنزلها وطابقها". "ولكن بشكل عام ، يمكن عرض شقة في منطقة مرموقة لمدة شهرين إلى ثلاثة أشهر مقابل ستة أشهر أو أكثر للشقق الأقل سيولة في المناطق النائية."

وفقًا لـ Rosreestr ، فإن حقيقة أن العقارات القريبة من المركز تبيع بشكل أفضل. على سبيل المثال ، في النصف الأول من عام 2016 ، تم تسجيل معاملات أقل بنسبة 15 ٪ تقريبًا مع نقل الحقوق إلى المباني السكنية في منطقة موسكو مقارنة بالفترة نفسها من عام 2015: 294.7 ألف و 345.4 ألف معاملة ، على التوالي. تصف هذه الإحصائيات بشكل أساسي المعاملات في سوق الإسكان الثانوي.

كما أن الطلب على المباني الجديدة آخذ في التناقص. من يناير إلى يونيو 2016 ، انخفض عدد اتفاقيات المشاركة في بناء المساكن المشتركة (DDU) في منطقة موسكو بنسبة 4 ٪ ، إلى 41.3 ألف.

في موسكو ، على العكس من ذلك ، بدأت المعاملات مع كل من العقارات الجديدة والمعاد بيعها في كثير من الأحيان. ارتفع الحجم الإجمالي للمعاملات مع نقل ملكية المساكن بنسبة 10.8 ٪ إلى 62.7 ألف روبل.

تأثرت شعبية موسكو بحقيقة أنه خلال العام ونصف العام الماضيين ، قدم مطورو موسكو إلى السوق حجمًا قياسيًا من المشاريع الجديدة القادرة على التنافس مع سعر منطقة موسكو ، كما توضح تاتيانا كاليوجنوفا ، رئيس IRN- استشارات. لعبت دور وخصومات. "في حوالي 30٪ من المشاريع بدفع 100٪ ، يمكنك الحصول على خصم 5-10٪ ،" تلاحظ Kalyuzhnova.

متوسط ​​سعر 1 متر مربع. م في المباني الجديدة في موسكو (في المنطقة من الطريق الدائري الثالث إلى طريق موسكو الدائري) ، وفقًا لـ IRN ، يبلغ الآن 172.3 ألف روبل. في منطقة موسكو ، وفقًا لنتائج يونيو ، بلغت 85.4 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م ، وفقا لدراسة الشركة "مباني Miel الجديدة" . ولكن عند النظر إلى عروض محددة ، تصبح فوائد شراء شقة في موسكو أكثر وضوحًا. لذلك ، على سبيل المثال ، في منتصف يونيو ، أطلقت Zheldoripoteka مجمعًا سكنيًا جديدًا ، Atmosfera ، في منطقة Lyublino في المنطقة الإدارية الجنوبية الشرقية. في مرحلة تجهيز الموقع لأعمال البناء تكون تكلفة الشقق المكونة من غرفة واحدة وثلاث غرف نوم بمساحة 34.9 - 76.9 متر مربع. م - 4.1 - 11.1 مليون روبل ، أو 115 - 145 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م.

مقابل واحد "مربع" في مجمع "أوباليخا O3" السكني ، الواقع في الضواحي ، على بعد 13 كم من طريق موسكو الدائري ، سيتعين عليك دفع ما معدله 124 ألف روبل ، وسعر الشقق ، وفقًا لموقع المطور الإلكتروني. ، تقدر بـ 2.4 مليون روبل إلى 6.86 مليون روبل. (لشقة من غرفة واحدة وثلاث غرف ، على التوالي).

حتى أكثر الاستثمارات ربحية في سوق الإيجارات طويلة الأجل هي أدنى بكثير من حيث الربحية من الودائع المصرفية التقليدية. وفقًا للبنك المركزي ، فإن معدل العائد الأساسي على الودائع بالروبل لأكثر من عام في يوليو هو 10.7٪ سنويًا.

إذا قمت بتأجير شقة ، فعادة ما يطلب منك القانون تقديم إقرار ضريبي ودفع الضرائب. إذا كنت لا تستأجر شقة كرجل أعمال ، فإن التصريح الذي تحتاج إلى تعبئته هو إعلان 3-NDFL. والضريبة التي يتعين عليك دفعها على الدخل هي ضريبة الدخل الشخصي (ضريبة الدخل الشخصي). خلاف ذلك ، تسمى هذه الضريبة أيضًا "ضريبة الدخل".

إعلان 3-NDFL يتم تقديمه إلى مصلحة الضرائب كل عام. لذلك ، في عام 2018 ، قمت بتقديم إقرار بالدخل المستلم من استئجار شقة في عام 2017 ، حيث يتم احتساب الضريبة المستحقة الدفع. لديك أيضًا التزام بتقديم إعلان 3-NDFL مع جميع المعلومات إلى مصلحة الضرائب إذا كنت تستأجر شقة في مدينة وتعيش في أخرى (على سبيل المثال: استئجار شقة في موسكو ، والتي يتعين عليك دفع ثمنها أيضًا الضريبة).

إذا كنت تستأجر شقة هذا العام ، فيجب عليك تقديم إقرار 3-NDFL ودفع ضريبة على استئجار شقة في عام 2018 في عام 2019.

متى وأين يتم تقديم الإعلان في عام 2018

الإقرار 3-NDFL ، كقاعدة عامة ، يتم تقديمه في نهاية السنة التقويمية التي تلقيت فيها الدخل من استئجار شقة. في نهاية العام ، ولكن في موعد أقصاه 30 أبريل من العام الذي يلي العام الذي تلقيت فيه دخلاً. يتم تقديم الإعلان ، كقاعدة عامة ، إلى مكتب الضرائب في مكان إقامتك الدائمة (حتى لو كان السكن الذي تستأجره موجودًا في مكان آخر). لا يلزمك تقديم أي مستندات مع الإعلان ، ولكن يُنصح بإرفاق نسخة من عقد الإيجار (أو عقد الإيجار) بالإعلان. لذلك من المرجح أن يفهم المفتش كل شيء في الإعلان ولن يطلب منك معلومات إضافية. لكن يرجى عدم إعادة العقد الأصلي ، حيث لن يتم إرجاعه. يمكن إرسال الإعلان بالبريد. لذلك ليس عليك الذهاب إلى مكتب الضرائب. في أغلب الأحيان ، إذا تم تقديم المستندات وتقديمها بشكل صحيح ، فلن يطرح التفتيش أي أسئلة.

متى وبأي مبلغ يتم دفع الضرائب على استئجار شقة

سوف تحتاج إلى دفع ضريبة الدخل بنفسك. أي أنها مسؤوليتك ، ويجب عليك دفع الضريبة بنفسك ، دون انتظار أن يرسل مكتب الضرائب إشعارًا إليك. المواعيد النهائية لدفع الضريبة ليست هي نفسها لتقديم إقرار. يتم دفع ضرائب استئجار شقة في موعد أقصاه 15 يوليو من العام التالي للشقة التي تلقيت فيها دخلاً. تبلغ الضريبة المفروضة على استئجار شقة لمن يسمون سكان الضرائب 13٪. كقاعدة عامة ، المقيم الضريبي ، بغض النظر عن جنسيته ، هو الشخص الذي يعيش بشكل دائم في روسيا (بتعبير أدق ، أمضى أكثر من ستة أشهر في روسيا في السنة التقويمية التي تم فيها تلقي الدخل من تأجير المساكن).

مثال

الكسندرا من سانت بطرسبرغ طوال عام 2017 استأجرت شقة في موسكو مقابل 25000 روبل في الشهر. في نهاية عام 2017 ، في موعد أقصاه 30 أبريل 2018 ، أكملت ألكسندرا بشكل مستقل الإقرار الضريبي 3-NDFL. أرسلتها إلى مكتب الضرائب في سانت بطرسبرغ في مكان التسجيل الدائم لألكسندرا. إلى الإعلان ، أرفقت نسخة (غير موثقة) من عقد الإيجار ، صنعتها بنفسها. ألكسندرا أرسلت الإعلان ونسخة من العقد بالبريد حتى لا تضيع الوقت في "حملة" للمعاينة. حتى 15 يوليو 2018 ، دفعت بشكل مستقل 39000 روبل من ضريبة الدخل (بمعدل 13٪).

كيف نفعل كل شيء مع الضرائب

ستجد على موقع الضرائب كل ما تحتاجه لملء وتقديم إقرارك بشكل صحيح في أي جزء من روسيا وعدم دفع ضرائب إضافية. الآن لا تحتاج للذهاب إلى الاستشاريين. يمكنك أن تفعل كل شيء بنفسك بشكل أسرع وأرخص:

1 املأ الإعلان على موقع الضرائب.معنا ، سيكون من السهل والسريع ملء الإعلان بشكل صحيح.

2 قم بتنزيل نموذج وصف المرفقات لإرسال الإقرار بالبريد.يمكن تنزيل نموذج جرد بسيط من صفحة واحدة من قسم "إعلان 3-NDFL" / "How to file 3-NDFL" بالموقع الإلكتروني.

3 أرسل الإقرار برسالة قيمة مع وصف للمرفق.ليس عليك حتى الذهاب إلى مكتب الضرائب.

لمتابعة ملء إقرار ضريبة الدخل المكون من 3 أفراد على موقعنا الإلكتروني ، يرجى النقر فوق الزر "التالي" أدناه.

وفقًا للقانون ، يتعين على المالك ، الذي يقوم بتأجير مساحة المعيشة الشخصية ، دفع ضريبة للدولة. اليوم معدله 13٪ ، لكن في العام المقبل يمكن زيادة.

تنطبق الضرائب على جميع الأشخاص ، الطبيعيين والاعتباريين ، الذين يحققون ربحًا.

مصحوبة باستلام مزايا مادية.

لذلك ، يجب على المالك دفع ضريبة بمبلغ 13٪ للأفرادأو 6٪ لأصحاب المشاريع الفردية.

يعد التسجيل والتسجيل إلزاميًا إذا كان العقار مؤجرًا لأكثر من 12 شهرًا.

بعد الاتفاق على نقل حق استخدام الشقة أو المنزل إلى المستأجر ، يجب على كلا طرفي الصفقة تأمينها في عقد مكتوب.

لا ينبغي الخلط بين الإيجار والتوظيف ، لأنه في كلتا الحالتين يتم وضع أنواع مختلفة من العقود.

يشار إلى الجانبين باسم المالك والمستأجر. توفر هذه الاتفاقية المزيد الإقامة في مقر صاحب العمل الفرديوأفراد عائلته ، على سبيل المثال.

عند صياغة العقد ، من الضروري مراعاة الصعوبات المحتملة والنقاط المثيرة للجدل. يجب أن يكون هناك وصف للعقار الموجود في المبنى ، ومظهره ، وشروط حل النزاعات ، وإنهاء المعاملة ، وما إلى ذلك.

يجب تسجيل العقد المكتمل. يتم تنفيذ هذا الإجراء FTSو ادارة المدينة.

لهذا تحتاج وثائق:

• ، للاسكان؛
• جوازات السفر المدنية لأطراف الاتفاقية ؛
• إلى المبنى
• 3 نسخ من العقد ؛
• إفادة المالك
• التوكيل الرسمي ، إذا لم يتم تنفيذ الإجراءات من قبل المالك ؛
• دفع الإيصال.

يستغرق التسجيل أكثر من ذلك بقليل 2 أسابيع. يمكنك إرسال حزمة من المستندات بنفسك ، وإرسالها برسالة قيمة مع قائمة بالمرفقات أو عبر الإنترنت.

إذا كان سيتم تأجير المسكن لمدة تقل عن 12 شهرًا ، فلا يجوز تسجيل العقد (المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

احتساب ضريبة الدخل الشخصي من المالك عند تأجير المسكن

سواء كانت مسجلة أم لا ، يجب على المالك دفع ضريبة لميزانية الدولة، لأنها تحقق ربحًا (موضوع ضرائب).

لتحديد المبلغ المطلوب دفعه ، يجب تحديد دفعة شهرية في العقد.

يتم ذلك مرة واحدة في السنة. تم تحديد الموعد النهائي لدفع ضريبة الدخل الشخصي في 2015-2016 حتى مايو من العام التالي للسنة التي تم فيها تأجير الشقة.

يتم قبول الإقرار من قبل مكتب الضرائب في مكان إقامة صاحب السكن. معدل الضريبة الحالي هو 13% .

إذا لم يتم دفع الضريبة ، يمكن للسلطات الضريبية تغريم المالك بمبلغ كبير.

يقوم مالك الشقة بحساب الضريبة من تلقاء نفسه. يجب أن يؤخذ نموذج الإعلان من نفس دائرة الضرائب الفيدرالية.

عند حساب المبلغ ، يجب مراعاة الفروق الدقيقة التالية:

سيقوم موظفو دائرة الضرائب الفيدرالية بتزويد مالك المبنى بتفاصيل الدفع.

يتم احتساب مبلغ الضريبة وفق المعادلة التالية:

ح \ u003d أ * ج * 13٪,

ح- مبلغ الضريبة المستحقة ؛
لكن- الإيجار (المحدد في العقد) ؛
من- عدد الأشهر التي تم فيها تأجير الشقة ؛
13% - معدل الضريبة لعام 2015.

إذا تم تأجير الشقة على وجه التحديد ، أي إلى كيان قانوني ، يجب على المالك نفسه اقتطاع الضريبة. إنها تضيف فقط 13٪ إلى الإيجار. تعينه الدولة كوكيل ضرائب في مثل هذه العلاقات.

إجراء دفع ضريبة الدخل الشخصي على الدخل من تأجير المساكن

بعد تعبئة الإقرار وإرفاق العقد والمستندات الشخصية به ، مراجعة مأمورية الضرائب. اسأل الموظفين عن التفاصيل المصرفية.

يمكنك إجراء الدفع و من خلال مكتب البريد. يمكنك أيضًا دفع الإيصال المكتمل عمليًا من خلال أي بنك عبر الإنترنتمن حسابك المصرفي.

يمكنك دفع الضريبة مرة واحدة في العام أو عن طريق سداد مدفوعات مسبقة في غضون 12 شهرًا. الشيء الرئيسي هو أنه بحلول شهر مايو من العام الحالي التالي للتقرير ، يكون المالك قد دفع الرسوم الضريبية بالكامل.

إذا كان المالك مسجلاً كرجل أعمال ، فيجب عليه أيضًا تقديم إقرار إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. ومع ذلك ، بالإضافة إلى الضرائب ، مدفوعات التأمين لصندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي ، والتي تتجاوز 30 ألف روبل في السنة.

عند استخدام براءة اختراع ، يدفع رجل أعمال فردي تكلفتها و 50٪ أقساط تأمين.

هل المستأجر خاضع للضرائب والرسوم؟

لا يدفع المستأجر ضرائب.

واجبه الوحيد هو دفع الإيجار للمالك في الوقت المحدد وبالكامل. إذا كان العقد يحتوي على بند بشأن الضرورة ، يصبح هذا أيضًا إلزاميًا للمقيمين.

الاستثناء هو الحالة عندما ينص نص العقد نفسه على ذلك يجب أن يدفع المستأجر الضريبة.

بعد ذلك ، تكون الشركة وكيل ضرائب لموظفها وتدفع الضرائب بدلاً من مالك المبنى ، ولكن على نفقته.

العواقب المترتبة على صاحب المنزل في حالة رفض تسجيل العقد وعدم دفع الضريبة

إذا كان العقار مؤجرًا لأكثر من عام ، يجب تسجيل العقد.

يمكن تخفيض مبلغ الضريبة بشكل كبير من خلال التسجيل كرجل أعمال فردي. عندما يختار رائد الأعمال "التبسيط" ، فإن واجباته تشمل دفع ثمن كل شيء 6٪ من الربح المحصل.

إذا تم ذلك بدون تسجيل العقد ، وبناءً عليه ، دون دفع ضريبة ، فسيتم معاقبة المالك.

بالطبع ، لن يتم تطبيق العقوبات إلا إذا أصبحت دائرة الضرائب الفيدرالية بطريقة ما على دراية بهذه الحقيقة.

إذا لم يتم تقديم الإقرار ، وتم سداد الضريبة ، يواجه المالك غرامة - غرامة قدرها 5٪ من مبلغ الربحالمحدد في الإعلان عن كل شهر تأخير (المادة 119 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

إذا لم يدفع المالك الضريبة حتى بعد الغرامة ، فستزيد الغرامات بواقع أخرى 20٪ من المبلغ غير مدرج في الميزانية. الحد الأدنى للغرامة 1000 روبل.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن تطبيق المسؤولية الجنائية عن الإخفاء الضريبي على مالك الشقة. يحدث في حالة إخفاء الضرائب على نطاق واسع بشكل خاص ( أكثر من 600 ألف روبل) ، والتي كان على المالك دفعها تصل إلى 3 سنوات.

تحدد المادة 198 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي مقدار الغرامة في هذه الحالة - 100-300 ألف روبل. الخيار البديل هو العمل القسري لمدة تصل إلى 12 شهرًا ، والاعتقال ، والسجن لمدة تصل إلى عام واحد.

ومع ذلك ، من أجل استرداد الضرائب و / أو الغرامات الفعلية ، يجب على مكتب الضرائب إثبات حقيقة الإيجار غير القانوني في المحكمة. في الممارسة العملية ، مثل هذه الحالات نادرة.

حتى إذا حضر موظف في الشرطة أو مكتب المدعي العام إلى الشقة وكان مهتمًا بالأشخاص الذين يعيشون في السكن ، فمن الصعب جدًا إثبات حقيقة التوظيف.

غالبًا ما يقدم السكان أنفسهم كأصدقاء وأقارب ومعارف.

المستندات التي تؤكد تحويل الأموال ، والتي لا يقوم بها أحد في كثير من الأحيان ، تقتصر على الاتفاقات الشفوية.

ومع ذلك ، إذا كان المالك لا يريد دفع الضريبة ، فلا يجب أن تقتصر على اتفاق شفهي.

أكثر ملاءمة إبرام عقد للاستخدام غير المبرر، والتي تضمن على الأقل سلامة الممتلكات والمباني في شكلها الأصلي.

خلاف ذلك ، قد لا يتلقى المالك مدفوعات أو العثور على دين أو أثاث مكسور في الشقة.

فيديو: كيف تحسب ضريبة الدخل الإيجاري؟

يشرح البرنامج الالتزامات الضريبية التي يجب على المالك - المستأجر دفعها.

تتم مناقشة المبلغ والفترة الزمنية التي يتم فيها دفع ضريبة الدخل الشخصي على دخل الإيجار ، وكيفية إجراء تقديم الإقرار الضريبي والدفع الفعلي للضريبة ، وكيف يقلل المالك من مبلغ الضريبة المستحقة.

هناك طريقتان لكسب الدخل من العقارات السكنية - من خلال بيع وتأجير المساكن المربحة. علاوة على ذلك ، إذا كنا نتحدث في الحالة الأولى عن استلام أموال لمرة واحدة ، ففي الحالة الثانية ، يمكن لمالك العقار الاعتماد على الدخل السلبي طويل الأجل ، مما يجعل هذه الاستراتيجية مشابهة لوضع المدخرات على وديعة بنكية.

ومع ذلك ، يعتبر الروس أن استئجار منزل وسيلة أكثر فاعلية لكسب المال من الإيداع المصرفي. وفقًا لنتائج المسوحات التي أجراها المركز التحليلي للوكالة الوطنية للبحوث المالية ، أطلق المواطنون على شراء العقارات (49٪) أكثر استثمار موثوق به للأموال. تقول ناتاليا كوزنتسوفا ، المديرة العامة لوكالة بون تون العقارية: "المشترون الذين يختارون المسار الريعي يتلقون مبلغًا معينًا من شهر لآخر ، ولكن في نفس الوقت ، تمتد فترة الاسترداد من 15 إلى 18 عامًا".

وفقًا لـ INCOM-Nedvizhimost ، يتم حاليًا تأجير 44،644 قطعة من العقارات السكنية فقط داخل الحدود القديمة لموسكو ، منها 88 ٪ شقق و 12 ٪ غرف. على مدار العام ، ارتفع إجمالي العرض بنسبة 27.5٪. أي أن عدد سكان موسكو المستأجرين للمساكن قد زاد بنسبة تزيد قليلاً عن الربع خلال هذه الفترة.

إن النمو في المعروض من الإيجارات دليل على انعدام الأمن الاجتماعي لطبقة كبيرة من السكان. في الواقع ، بالنسبة للكثيرين ، يصبح تأجير المساكن المصدر الرئيسي للدخل "، هكذا علق أوكسانا بولياكوفا ، نائب مدير إدارة تأجير الشقق INCOM-Nedvizhimost.

وفقًا لـ Miel-Arenda ، فإن الشقق المكونة من غرفة واحدة هي الأكثر طلبًا في سوق الإيجار اليوم. يبحث أكثر من 30 ٪ من جميع المستأجرين عن مثل هذا الشكل من الإسكان ، على الرغم من زيادة حصة الغرف في سوق الإيجار خلال الأزمة.

ريعي مع رهن عقاري

الأسباب الرئيسية لشعبية استراتيجية الريع هي تقلب العملات والرهون العقارية. في سياق ضعف الروبل ، يرفض العديد من البائعين بيع الشيء لصالح تأجيره. علاوة على ذلك ، فإن معظم الشقق التي تم شراؤها للتسليم اللاحق قد تم شراؤها مؤخرًا باستخدام قرض عقاري ، كما تقول أوكسانا بولياكوفا.

للتأجير ، غالبًا ما يفكر المشترون في الخيارات في موسكو ذات الموقع المناسب والقرب من المترو ، وتعطى الأفضلية للشقق الجاهزة.

ومع ذلك ، تلاشت حماس المستثمرين تدريجياً مع تطور سوق الإسكان في روسيا الحديثة. اليوم ، وفقًا لـ Natalia Kuznetsova ، تصل حصة معاملات الاستثمار في السوق الأولية إلى 4-5٪. للمقارنة: وفقًا لـ CIAN ، كانت حصة معاملات الاستثمار في المباني الجديدة قبل عام 9 ٪ ، وفي أوائل القرن الحادي والعشرين وصلت إلى 35 ٪.

"المشكلة في هذه الاستراتيجية هي فترة الاسترداد الطويلة. تصل العائدات إلى 7٪ سنويًا (بالنسبة للمشاريع ذات المستوى المريح) ، والتي لا تغطي المستوى الحقيقي للتضخم "، كما تعتقد كوزنتسوفا.

في الوقت نفسه ، وفقًا لها ، لا يمكن اعتبار الودائع بديلاً أكثر ربحية - فمتوسط ​​عائدها في السوق يمكن مقارنته تمامًا مع العائد من تأجير المساكن.

وديعة أو شقة

وقارنت شركة "BEST-Novostroy" الربحية من التأجير بالربحية من إيداع الأموال.

"مع الأخذ في الاعتبار التقلبات في أسعار الودائع بالروبل والتغيرات في متوسط ​​الميزانيات لشراء شيء ما (للمقارنة ، أخذنا شقة من غرفتين في مبنى جديد) ، تظل الربحية من الاستئجار قابلة للمقارنة تقريبًا مع الربحية من التنسيب على وديعة "، علق رئيس مجلس إدارة شركة" BEST-Novostroy "إيرينا Dobrokhotova.

لكن لا تنس التفاصيل. يتلقى المودع أعلى فائدة إذا لم يسحبها ولم يقم بتجديد الوديعة قبل تاريخ انتهاء الصلاحية ، في حين يمكن إنفاق الأموال من عقد الإيجار شهريًا لاحتياجاتهم الخاصة ، أو يمكن إرسالها إلى وديعة معاد تعبئتها. وبالتالي ، يمكن لمالك الشقة الحصول على فائدة مزدوجة ، كما تلاحظ Dobrokhotova.

وقالت إن استئجار شقة له سلبيات. هذه هي الحاجة إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي (يمكن تخفيضها من 13٪ إلى 6٪ من خلال الحصول على براءة اختراع أو العمل كرجل أعمال فردي) ، والحاجة إلى دفع ضريبة الممتلكات ، وكذلك تكاليف الإهلاك (الإصلاحات الحالية). من بين السلبيات أيضًا مخاطر فقدان الدخل في حالة الإنهاء المبكر للعقد مع المستأجرين. قد يتم تطبيق رسوم الوكيل إذا تم تأجير الشقة من خلال سمسار.

من أجل عدم دفع عمولة إلى وسيط ، يبحث بعض الملاك عن مستأجرين عن طريق نشر إعلانات على مواقع الإنترنت ، وإخطار الأصدقاء والمعارف ، وما إلى ذلك. لكن هذا أصبح أقل شيوعًا: يكتشف الملاك أنه يمكن خدمتهم مجانًا من قبل الوكالات العقارية من خلال قاعدة بياناتهم الخاصة بالممتلكات.

وبالتالي ، وفقًا لـ INCOM-Nedvizhimost ، انخفضت حصة الملاك المستقلين لمدة ثلاث سنوات بنسبة 25 نقطة مئوية إلى 20 ٪. في خريف عام 2015 ، كانت 45٪ ، بعد عام - 32٪ ، وفي عام 2017 - حاول 27٪ فقط من مالكي المنازل التصرف بمفردهم.

لا تنس مساوئ إيداع الأموال. في حالة إلغاء الترخيص أو إفلاس البنك ، تظل مخاطر عدم سداد الوديعة قائمة عند وضع مبلغ يزيد عن 1.4 مليون روبل. عيب كبير آخر هو استحالة السحب أو فقدان الفائدة في حالة السحب المبكر للأموال من الإيداع.

بينما يجادل الخبراء ويقارنون ربحية الودائع المصرفية واستئجار شقة ، بدأ سوق الإسكان الإيجاري في الانتعاش التدريجي بعد الأزمة - في أغسطس أظهر زيادة في الأسعار. علقت ماريا جوكوفا ، مديرة MIEL-Arenda ، "بلغ متوسط ​​تكلفة استئجار شقق الدرجة الاقتصادية بغرفة واحدة في أغسطس 2018 31670 روبل ، وهو ما يزيد بنسبة 5.96٪ عن متوسط ​​تكلفة الشقق المماثلة في أغسطس 2017".

* بالنسبة لأكبر 30 بنكًا ، البيانات من البنك المركزي لروسيا الاتحادية ** بيانات من bnMAP.pro

آخر تحديث مارس 2019

سوق العقارات حاليا في حالة ركود. على الرغم من ذلك ، يواصل العديد من الملاك تأجير شققهم الخاصة من أجل كسب دخل إضافي.

ما هي المستندات التي يجب إصدارها عند تأجير المسكن ، وما هي الضرائب الواجب دفعها ، وما هي المسؤولية المنصوص عليها للمخالفين - ستجد إجابات لهذه الأسئلة وغيرها في مقالتنا.

كيفية تأجير الممتلكات

إذا كنت تمتلك شقة (أو مباني سكنية أخرى) تخطط لتأجيرها ، فأنت بحاجة إلى معرفة المستندات التي يتم إعدادها ، وكذلك الضرائب عند استئجار شقة.

إبرام اتفاق

تسمى العلاقات الخاصة بتوصيل السكن إما بالتوظيف أو الإيجار.

يجب أن تكون الاتفاقية بينك (المالك) والمستأجر مكتوبة في شكل اتفاقية. لا يوجد نموذج قياسي صارم للعقد ، ولكن في نفس الوقت ، يجب أن يشير النص بالضرورة إلى:

• موضوع العقد ، أي المسكن نفسه. يشير العقد إلى العنوان الكامل للممتلكات ، والخصائص (المساحة ، والطابق ، وعدد الغرف ، وما إلى ذلك) ، والرقم المساحي ؛
• مبلغ الإيجار وإجراءات الدفع. صف مبلغ الدفع ووتيرة دفعه. كقاعدة عامة ، يقوم صاحب العمل بالدفع كل شهر بمبلغ ثابت معين. من الممكن أيضًا أن يتم تحديد الإيجار شهريًا من خلال الحسابات (على سبيل المثال ، مع مراعاة مؤشر التضخم وسعر صرف الدولار وتكلفة المرافق وما إلى ذلك). عند إبرام اتفاقية ، يحق للمالك تحديد إمكانية زيادة تكلفة الإيجار ، ولكن مع مراعاة قيود معينة (على سبيل المثال ، ليس أكثر من مرة في السنة ، ولا يزيد عن 10٪).
• تفاصيل الأطراف (بيانات جواز السفر ، عناوين التسجيل ، رقم التعريف الضريبي TIN).
• تاريخ ومكان إبرام العقد.

يمكنك استكمال العقد بمعلومات أخرى تعتبر جوهرية في رأيك.

ضمانات الدفع

لا لزوم لوصف شروط استلام ورد الوديعة وقيمتها. عند تأجير مسكن للمستأجرين ، يمكنك طلب ما يسمى بدفع الضمان - الدفع عن آخر شهر من الإقامة (مقدمًا). ستكون هذه الأموال بمثابة تأمين لك في حال قرر صاحب العمل المغادرة في وقت مبكر ورفض الدفع. أيضًا ، يتم استخدام دفعة الضمان كتعويض عن الأثاث والسباكة والممتلكات الأخرى التالفة. يجب تضمين كل هذه التفاصيل في العقد.

وقت العقد

من المهم تحديد مدة الاتفاقية في الاتفاقية. يتم إبرام هذه العقود لمدة شهر واحد إلى 5 سنوات ، وما لم تحدد خلاف ذلك ، فإنها تعتبر صالحة لمدة أقصاها (5 سنوات). يُنصح بتخصيص عنصر منفصل - كم من الوقت تستأجر شقة وكيف يمكنك إنهاء الاتفاقية.

يشير هذا عادةً إلى الوقت الذي يكون فيه كل طرف ملزمًا بإخطار الطرف الآخر بالإنهاء المخطط للاتفاقية. يمكنك أيضًا الإشارة إلى الشروط عندما يكون لديك الحق في إنهاء العلاقة التعاقدية شخصيًا (الانتهاك المنتظم لشروط الدفع ، وتدهور السكن ، وإقامة الغرباء من غير المستأجرين ، وما إلى ذلك).

بعد صياغة العقد مع جميع الشروط ، يتم ختم الاتفاقية بالتوقيعات الشخصية للأطراف. تسجيل العقد مع كاتب عدل غير مطلوب.

عند إبرام اتفاقية لمدة 12 شهرًا أو أكثر ، يجب تسجيلها في Rosreestr. لكن العديد من المالكين لا يتقدمون بطلب إلى USRR للتسجيل. ثم هناك خطر المطالبات من السلطات التنظيمية. لتقليل المخاطر ، يمكنك إبرام اتفاقية لمدة 11 شهرًا. أو لفترة غير محددة (ولكن بعد ذلك يمكن أن تكون هذه الاتفاقية صالحة لمدة لا تزيد عن 5 سنوات).

قانون قبول التحويل

يتم نقل المسكن للاستخدام إلى المستأجر بموجب قانون قبول ونقل. يعود تاريخه إلى اليوم الذي ينتقل فيه المستأجر. عادة ما يشير الملاك الدقيقون في الفعل إلى حالة السكن ، بالإضافة إلى جميع الممتلكات القيمة الموجودة في الشقة والتي يتم نقلها إلى المستأجر لاستخدامها. إذا صادفت مستأجرًا عديم الضمير ، إذا كان لديك فعل يحتوي على قائمة مفصلة ، فسيكون من الأسهل عليك إثبات حقيقة فقدان الممتلكات. هذا يعني أنه من الأسهل إعادته أو تعويض تكلفته.

إثبات دفع

من خلال توقيع الاتفاقية وتحويل السكن إلى المستأجر ، يحق لك المطالبة بالدفع منه وفقًا للشروط المتفق عليها. من المهم أن تسجل كتابةً جميع الحقائق المتعلقة بتحويل الأموال - فهذا سيساعد على تجنب الخلافات المحتملة. يمكن الدفع بموجب العقد بطريقتين:

• يمنحك صاحب العمل المال نقدًا.يجب إصدار إيصال لكل تحويل يوضح المبلغ والتاريخ والغرض (للإيجار). ثم قم بإلصاق الوثيقة بتوقيعات الأطراف. هذا يؤكد الدفع (للمستأجر) واستلام الأموال (لك) ؛
• تُضاف الأموال إلى حسابك الجاري بصيغة غير نقدية. تتمتع هذه الطريقة بعدد من المزايا: أولاً ، إنها مريحة ، حيث لا توجد حاجة لإضاعة الوقت في اجتماع شخصي ، وثانيًا ، يتم اعتماد مستندات الدفع (الإيصال ، وأمر الدفع ، وكشف الحساب المصرفي) من قبل البنك ، وبالتالي ، هي دليل أكثر موثوقية على الدفع.

على الرغم من الميزة المطلقة للمدفوعات غير النقدية ، يفضل المستأجرون مقابلة السكان شخصيًا ، وكقاعدة عامة ، في شقة مستأجرة. بحجة الحصول على المال ، يقوم المالك بتقييم حالة المسكن وموثوقية المستأجرين.

إذا قمت ، بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار ، بتحصيل تكلفة المرافق من المستأجرين ، فيجب الإشارة إلى مبلغها بشكل منفصل في الإيصال (بالنسبة للتسويات المصرفية ، تتطلب الدفع بإيصال منفصل). سيساعدك هذا على تجنب عدم الدقة والارتباك المحتمل.

الضرائب عند استئجار شقة: المستندات ، الحسابات ، شروط الدفع

عند تأجير شقتهم الخاصة ، تخضع هذه الأنشطة للضرائب. هناك عدة طرق لدفع الضرائب على استئجار شقة. دعنا نفكر في كل منها ، وباستخدام الأمثلة ، نحدد كيفية جعل الحد الأدنى للدفع.

دفع ضريبة الدخل الشخصي

هذه الطريقة للوفاء بالالتزامات هي الأسهل لأنها لا تتطلب التسجيل ووثائق إضافية من المالك. كل ما هو مطلوب هو وضع إعلان في شكل 3-NDFL وتقديمه إلى السلطة المالية. يمكنك الحصول على نموذج الإعلان بإحدى الطرق المناسبة لك:

• التقدم شخصيًا للحصول على مستند في IFTS في مكان الإقامة وتعبئته على الفور وفقًا للنموذج ؛
• قم بتنزيل النموذج على الموقع الرسمي لمصلحة الضرائب وقم بتعبئته في المنزل بنفسك (إعلان 3NDFL لعام 2018) ، مع الإشارة إلى رمز الدخل 1400 ;
• قم بالتسجيل على موقع الويب الخاص بخدمة الضرائب الفيدرالية باستخدام "الحساب الشخصي" ، واملأ النموذج في البرنامج وأرسله عبر البريد الإلكتروني.

إصدار إعلان ليس إجراءً معقدًا. في النموذج ، تحتاج إلى ملء بياناتك الشخصية (الاسم الكامل ، رقم التعريف الضريبي ، عنوان التسجيل ، وما إلى ذلك) ، والإشارة إلى الدخل المستلم من تأجير السكن في نهاية العام ، بالإضافة إلى مبلغ الرسوم ، والذي 13٪ من الدخل.

الأخبار: سيتم عرض مستأجري الشقق! هذا هو ما يسمى بضريبة العاملين لحسابهم الخاص. يخضع القانون للاختبار في موسكو ومنطقة موسكو وجمهورية تتارستان ومنطقة كالوغا. إذا نجحت التجربة ، سيكون معدل الضريبة 4٪!

عند استئجار شقة ، من المهم عدم التأخير في تقديم إقرار ودفع الضرائب.

• يجب تقديم إعلان مكتمل في النموذج 3-NDFL لعام 2018 إلى دائرة الضرائب الفيدرالية بحلول 30 أبريل 2019 (لعام 2019 - حتى 30/04/2020) ،
• وتحويل الضريبة إلى الموازنة قبل 15 يوليو 2019 (لعام 2019 - حتى 15 يوليو 2020).

مثال 1

أحد سكان Tula Sergeev S.L. يؤجر غرفته الخاصة. بموجب العقد ، يدفع أرباب العمل لسيرجيف 7.320 روبل. كل شهر. في عام 2018 ، تلقى سيرجيف دخلاً قدره 87840 روبل ، والذي أبلغ به مكتب الضرائب من خلال تقديم إقرار. يجب أن يدفع سيرجيف رسمًا قدره 11.419 روبل. (87.840 روبل * 13٪) حتى 15/7/2019.

IP على USN

هناك طريقة أخرى لتأجير المساكن بشكل قانوني وهي تسجيل رجل أعمال فردي في نظام ضريبي مبسط (STS). هذه الطريقة لها إيجابيات وسلبيات. من ناحية أخرى ، عند تسجيل رجل أعمال فردي ، فإن مبلغ ضريبة الإيجار ليس 13٪ ، بل 6٪ ، بالإضافة إلى مساهمة سنوية ثابتة في صندوق PF بمبلغ 29354 روبل. (منذ 2019 UST). بالإضافة إلى ذلك ، سوف تحتاج إلى متابعة إجراءات التسجيل:

• جمع المستندات (جواز السفر ، الطلب) ؛
• دفع واجب الدولة 800 روبل ؛
• نقل المستندات إلى INFS في مكان التسجيل (شخصيًا ، عن طريق البريد أو باستخدام مورد إلكتروني على موقع الويب الخاص بخدمة الضرائب الفيدرالية) ؛
• دفع دفعات مسبقة قدرها 6٪ من مبلغ الإيجار كل ثلاثة أشهر.

إذا تم ملء جميع المستندات بشكل صحيح وتقديمها بالكامل ، فستتلقى بعد 3 أيام شهادة تسجيل وصحيفة دخول في سجل الدولة.

• للربع الأول من عام 2019 - حتى 25/04/2019.
• للربع الثاني من عام 2019 - حتى 25.07.2019
• للربع الثالث من عام 2019 - حتى 25.10.2019
• لعام 2019 - حتى 30 مارس 2019

من المهم أن تعرف أنه بالإضافة إلى الضرائب ، يتعين عليك ، بصفتك رائد أعمال فردي ، دفع مساهمات في الأموال من خارج الميزانية. إذا كنت تستأجر مسكنًا بنفسك ولم يكن لديك موظفون مسجلون ، فسيتعين عليك في عام 2019 دفع مبلغ ثابت قدره 29.354 روبل. يتم تحويل جميع المساهمات في الصناديق لعام 2019 حتى 31 ديسمبر 2019. ويقلل مبلغ المساهمات مبلغ الضريبة بمعدل 6٪. وإذا تم دفع المساهمات كل ثلاثة أشهر ، فسيتم تخفيض الضريبة في غضون عام. وإذا كان ذلك مرة واحدة في السنة ، فسيحدث الانخفاض في الوقت الذي يتم فيه الدفع فعليًا. عملية الخروج بسيطة:

• تدفع اشتراكات ربع سنوية ؛
• في نهاية العام ، تقديم إقرار تشير فيه إلى المدفوعات للأموال من خارج الميزانية ؛
• حساب الضريبة بمعدل 6٪ ؛
• اقتطع من مبلغ الضريبة مبلغ أقساط التأمين المحولة ؛
• يتم دفع الفرق في تاريخ استحقاق الدفعة المقدمة.

نظرًا للتكاليف الإضافية والتسجيل ، تبدو هذه الطريقة غير جذابة للمالك. لفهم ما إذا كانت هناك مدخرات حقيقية هنا مقارنة بدفع ضريبة الدخل الشخصي ، ضع في اعتبارك مثالاً مع الشروط الموضحة أعلاه.

مثال 2

أحد سكان Tula Sergeev S.L. أصدر IP على النظام الضريبي المبسط واستأجر شقته الخاصة. بموجب العقد ، يدفع أرباب العمل لسيرجيف 7.320 روبل. كل شهر. لعام 2018 سيرجيف:

• حصلوا على دخل قدره 87.840 روبل. (7.320 * 12 شهرًا) ؛
• أقساط التأمين المحولة 26.545 روبل. (كان هذا المبلغ في عام 2018 ، على التوالي ، لكل ربع سنة - 6.636 لكل ربع) ؛
• حسبت الضريبة وفق النظام الضريبي المبسط والتي يجب أن تدفع كل ثلاثة أشهر (87.840 * 6٪ / 4 = 1.318).

نظرًا لأن مبلغ أقساط التأمين التي ينقلها سيرجيف كل ثلاثة أشهر (6.636) هو أكثر من تحصيل الضرائب بنسبة 6٪ (1.318) ، فلا يمكن دفع الضريبة - ويغطيها الخصم بالكامل.

دعونا نقارن النتائج التي تم الحصول عليها بمثال حساب ضريبة الدخل الشخصي: في ظل نفس الظروف ، بلغ إجمالي نفقات المؤجر الفردي 26.545 روبل ، وصاحب ضريبة الدخل الشخصي - 11.419 فقط.

المالك على براءة اختراع

هناك طريقة أخرى لتأجير المساكن بشكل قانوني وهي التقدم بطلب للحصول على براءة اختراع. يكمن جوهرها في حقيقة أنه عند شراء براءة اختراع ، فإنك تدفع الرسوم "مقدمًا" بناءً على متوسط ​​الدخل السنوي المحتمل الذي يمكن أن تحصل عليه في نهاية العام. تم تحديد هذا المؤشر بموجب القانون. يتم تحديد حجمها من قبل السلطات الإقليمية. لديك الفرصة لشراء براءة اختراع لنوع معين من النشاط (في هذه الحالة ، الإسكان الإيجاري) لمدة 6 أو 12 شهرًا.

يمكنك شراء براءة اختراع فقط بعد تسجيل الملكية الفكرية. بعد أن بين يديك شهادة تسجيل رجل أعمال فردي وطلب لاستخدام PSN (نظام ضرائب براءات الاختراع) ، انتقل إلى مكتب الضرائب في مكان التسجيل. سيتم إصدار براءة الاختراع لك في غضون 5 أيام ، وتبدأ صلاحيتها من لحظة الإصدار.

PSN ، مثل النظام الضريبي المبسط ، مفيد للمالكين الذين لا يستأجرون شقة واحدة ، ولكن العديد من الشقق باهظة الثمن. أي أن لديهم دخل مرتفع. وذلك لأن القاعدة الضريبية (الدخل المحتمل) تميل إلى أن تكون أعلى من المتوسط. وعلى الرغم من أن قانون الضرائب حدد القاعدة بـ 1،000،000 روبل ، فإن المشرعين الإقليميين لهم الحق في زيادتها حتى 10 أضعاف لأصحاب المشاريع الفردية. على سبيل المثال ، امتلاك مساكن تصل إلى 75 مترًا مربعًا. م في موسكو ، سيتعين عليك دفع 36000 روبل.

المسؤولية عن عدم دفع الضريبة

أعلاه ، وصفنا الإجراء الخاص بإضفاء الطابع الرسمي على عقد الإيجار وقمنا بتحليل كيف يكون دفع ضريبة الدخل أكثر ربحية. لكن القليل من المالكين يلجأون إلى مثل هذه العلاقة الشفافة مع الدولة. يستأجر الكثير من الملاك شقة بدون دفع ضرائب ودون التصريح عن دخلهم. فماذا ينتظر الجناة إذن؟ سنتحدث عن هذا أدناه.

كيفية التعرف على الجاني

إذا كنت تستأجر شقة ولا تدفع ضرائب ، فيمكن عندئذٍ توفير معلومات عن هذه الأنشطة للسلطات. كثيرا ما يتحدث الجيران عن ذلك. إذا كان هناك ضوضاء ، يتسبب الضيوف في إزعاج سكان المنزل ، أو حدوث فوضى على الأرض ، فيمكنك التأكد مما يلي:

• سيقوم أحد الجيران الواعين بإبلاغ ضابط شرطة المنطقة بذلك ؛
• يمكن أيضًا الحصول على معلومات مماثلة من الهيئات العامة لإنفاذ القانون ، إذا كان هناك أي منها في مدينتك.

بمجرد أن يتلقى ضابط شرطة المنطقة معلومات حول الأنشطة غير القانونية المحتملة ، يقوم بإجراء التفاف ، وإجراء مقابلات مع السكان ، ويتلقى معلومات حول السكان والمستأجرين المحتملين غير القانونيين. ثم يتم إجراء مسح لك بصفتك المالك ، بما في ذلك التحقق من المستندات الشخصية وتأكيد ملكية السكن. يتم توثيق جميع المعلومات في شكل بيانات وشروحات مكتوبة. هذه البيانات كافية لتأكيد حقيقة الإيجار غير القانوني. ثم يتم نقل المعلومات إلى IFTS.

هناك طريقة أخرى للتعرف على المخالف وهي قاعدة بيانات Rosreestr ، حيث يتم تسجيل عقود الإيجار لمدة عام واحد أو أكثر. لكن كما قلنا سابقًا ، يمكن للمالك إبرام عقد لمدة 11 شهرًا. بالإضافة إلى ذلك ، لا تحتوي القوانين على شرط مباشر لتسجيل العقود لمدة تصل إلى 12 شهرًا.

ممارسة التحكيم

إذا كان لدى دائرة الضرائب الفيدرالية أسباب وثائقية كافية ودليل على حدوث انتهاك ، يتم إحالة القضية إلى المحكمة. على الرغم من أنه يمكن لمصلحة الضرائب ، من خلال شيك خاص بها ، أن تخضع للمساءلة (لفرض الضرائب والغرامات والغرامات).

إذا لم يكن لدى مصلحة الضرائب عقد إيجار

• عندما لا توجد مستندات داعمة في شكل عقد ، سيكون من الصعب للغاية إثبات حقيقة عقد الإيجار.
• أساس الاتهام في هذه الحالة هو شهادة الجيران الذين ذكروا أن الأشخاص غير المسجلين هناك يعيشون في الشقة ، وغالبًا ما يتغير الضيوف.
• لكن أصحاب "الحيلة" يثبتون في المحكمة أن الأقارب يعيشون في الشقة مجانًا ، لأن هذا لا يحظره القانون.
• في هذه الحالة ، يجب أن يفهم المستأجر أن المحكمة قد تطلب إثبات القرابة. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال خداع المحكمة ، يمكن معاقبة المالك بتهمة الحنث باليمين.
• ومع ذلك ، تُظهر الممارسة القضائية أنه يكاد يكون من المستحيل إثبات حقيقة عقد الإيجار على أساس "تنديدات" الجيران وحدها.

إذا كان لدى IFTS اتفاقية إيجار

يكون الوضع أكثر تعقيدًا إذا تلقت FTS اتفاقية إيجار كاملة. ولكن حتى هنا الخيارات ممكنة ، لأنك لا تزال بحاجة إلى إثبات حقيقة تحويل الأموال. يمكن القيام بذلك إذا تمت التسويات من خلال المدفوعات المصرفية ، وإذا تلقيت أموالاً "في متناول اليد" بدون إيصالات ، فلا يوجد تأكيد للدفع في هذه الحالة. تتمثل إحدى حيل انتهاك الملاك في صياغة عقد للاستخدام المجاني ، أي ، من حيث المبدأ ، لا يمكن أن يكون هناك مدفوعات بموجب هذا العقد. في الواقع ، يتلقى المالك الأموال من المستأجرين نقدًا دون مستندات.

الغرامات والعقوبات والمسؤولية الجنائية

على الرغم من صعوبة إثبات حقيقة تلقي الدخل من الإيجار غير القانوني للمساكن ، إلا أن مثل هذه الحالات لا تزال قائمة. ماذا ينتظر المخالف؟

وتتمثل مطالبة الدولة الرئيسية في أن المالك ، بعد حصوله على دخل ، لم يعط "نصيباً" في الميزانية في شكل ضرائب. لذلك ، فإن أول ما تطلبه IFTS ، التي تلقت تأكيدًا لحقيقة عقد الإيجار من وزارة الشؤون الداخلية ، هو سداد الديون على تحصيل الموازنة. لهذا المبلغ يجب أن يضاف:

• عقوبة عدم دفع الضريبة. المبلغ 20٪ من المتأخرات. إذا ثبت للمحكمة أن التهرب كان متعمدًا (وهذا هو الحال في معظم الحالات) ، فإن الغرامة تزيد إلى 40٪ ؛
• غرامة عدم تقديم إقرار بنسبة 5٪ عن كل شهر تأخير. يجب تقديم الطلبات بحلول 30 أبريل. إذا قمت في 09/01/2019 بسداد الدين الضريبي لعام 2018 بمبلغ 3.420 روبل ، فأنت بحاجة إلى دفع غرامة إضافية قدرها 684 روبل. (3.420 * 5٪ * 4 شهور). في هذه الحالة ، يقتصر مبلغ الغرامة على 30٪ من مبلغ الدين ، ولكن لا يمكن أن يكون أقل من 1000 روبل.
• غرامة التأخير في دفع الضرائب. يتم احتساب المؤشر لكل يوم من آخر يوم للدفع (يحدده قانون الضرائب) إلى يوم السداد بعد الواقعة. يتم تحديد العقوبة بالصيغة التالية: P = 7.75٪ / 300 ، حيث 7.75 هو معدل إعادة التمويل للبنك المركزي. أي عند سداد دين ضريبي بمبلغ 3420 روبل ، ستحتاج إلى دفع 0.9 روبل إضافي. (3.420 * 7.75٪ / 300) عن كل يوم تأخير.

بالنسبة لأولئك الذين لم يخالفوا القانون للمرة الأولى ، فإن المسؤولية أكثر صرامة: سيتعين على المخالف دفع غرامة ضعف ما ينبغي أن يكون.

المسؤولية الجنائية

• إذا تبين أن إجمالي ديون التحصيل يزيد عن 900000 روبل ، فسوف يتعين عليك دفع الضرائب. وستفرض المحكمة غرامة تتراوح بين 100000 و 300000 روبل ، أو قد يتم سجن المالك لمدة تصل إلى عام واحد.
• يمكن للمخالف الذي سيكون دينه للميزانية أكثر من 4 ملايين روبل أن يذهب إلى السجن أيضًا. إذا تم إثبات حقيقة الجرم ، فيمكن سجن المالك لمدة تصل إلى 3 سنوات.
• بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم تأجير العديد من الشقق ولم يصدر المالك عنوان IP ، فقد يتم الاعتراف به كرجل أعمال غير قانوني. يجب أن يكون الدخل السنوي لمثل هذا المالك أكثر من مليوني.العقوبة شديدة أيضًا - غرامة (من 100 ألف إلى 300 ألف روبل) أو السجن لمدة تصل إلى عامين.

كما ترى ، من الصعب جدًا أحيانًا إثبات ذنب المالك. ولكن إذا أثبتت المحكمة مع ذلك أنك استأجرت شقة بدون ضرائب ، فقد تكون المسؤولية عن الانتهاكات خطيرة للغاية.

مثال 3

في عام 2017 Saveliev K.D. استأجر غرفته الخاصة بشكل غير رسمي. لم يقدم Savelyev إقرارًا بحلول 30.04.2018 ولم يدفع ضريبة بمبلغ 4.630 بحلول 15.07.2018. أثبتت المحكمة جريمة Savelyev ، ودفع الرسوم في 09.30.2018. بالإضافة إلى ذلك ، تم حجب غرامة عدم الدفع ، وغرامة على التأخير في السداد ، وغرامة لعدم تقديم إعلان من Savelyev. دعونا نحسب كل مبلغ:

• عقوبة عدم الدفع 926 (4.630 * 20٪).
• عقوبة كل يوم تأخير هي 1.62 (4.630 * 10.5٪ / 300). لمدة 77 يومًا (من 07/16/2018 إلى 30/09/2018) سيدفع Saveliev 124 (77 * 1.62).
• غرامة عدم تقديم إقرار - 231 عن كل شهر (4.630 * 5٪). تأخر Savelyev عن 5 أشهر ، لذلك سيدفع 1.155 (231 * 5 أشهر).

وبالتالي ، سيدفع Savelyev 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) للميزانية.

جواب السؤال

سؤال:
إذا أصدر المالك عنوان IP على النظام الضريبي المبسط ، فهل يجب عليه تتبع النفقات؟

الجواب: كلا إذا طبق معدل الدخل البالغ 6٪. في حالة عمل رائد الأعمال الفردي بمعدل 15٪ ، فيجب الحفاظ على المحاسبة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن حساب الوعاء الضريبي يتم تحديده بواسطة الصيغة "الدخل مطروحًا منه النفقات". تبين الممارسة أن معظم الملاك يصدرون ملكية فكرية بمعدل 6٪. هذا مفيد لأن المالك ليس لديه موظفين ولا يتحمل تكاليف كبيرة للخدمات والمواد التي يجب أخذها في الاعتبار.

سؤال:
يمتلك المالك دخل إيجار يزيد عن 300.000 سنويًا. هل يتغير معدل ضرائبه؟

الجواب: لا ، يبقى المعدل كما هو. لكن في الحالة التي تمكنت فيها ، في نهاية العام ، من الحصول على دخل يزيد عن 300000 ، فأنت بحاجة أيضًا إلى تحويل 1٪ من الدخل إلى PF.

إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقالة ، فلا تتردد في طرحها في التعليقات. سنجيب بالتأكيد على جميع أسئلتك في غضون أيام قليلة. ومع ذلك ، اقرأ بعناية جميع الأسئلة والأجوبة على المقالة ، إذا كان لسؤال مشابه إجابة مفصلة ، فلن يتم نشر سؤالك.

111 تعليقات