انتهاك حق الشفعة في شراء حصة في شقة. بيع الأسهم وحق الأولوية في الشراء

أهلا أنا.

يتصرف والدك بما يتوافق تمامًا مع المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي:

المادة 250. حق الشفعة في الشراء

1. عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون لباقي المشاركين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به وبشروط أخرى متساوية، إلا في حالة للبيع في المزاد العلني.

يجوز إجراء مزادات عامة لبيع حصة في حق الملكية المشتركة في غياب موافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة في الحالات المنصوص عليها في الجزء الثاني من المادة 255 من هذا القانون، وفي الحالات الأخرى المنصوص عليها في قانون.

2. يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. إذا رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الشراء أو لم يحصلوا على الحصة المباعة في حق ملكية العقارات خلال شهر، وفي حق ملكية المنقولات خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار، يكون للبائع حق الحق في بيع حصته لأي شخص.

3. عند بيع حصة تنتهك حق الأولوية، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب من المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه.

4. لا يجوز التنازل عن حق الأولوية في شراء حصة.

5. تنطبق قواعد هذه المادة أيضًا عند التصرف في سهم بموجب اتفاقية تبادل.

وبالتالي، إذا، خلال شهر من تاريخ استلام عرض والدك المكتوب لشراء حصته في تكلفة الشقة المملوكة لك بموجب حق الملكية المشتركة بالسعر الذي اقترحه، فإنك وجدتك لا توافقان على بناءً على اقتراحه، سيكون له الحق في بيع هذه الحصة بنفس السعر لأي أشخاص آخرين.

ولا يجوز لك أن تعرض على والدك أن يبيعك الشقة بأكملها، فهو مالك حصة واحدة فقط من الأسهم الأربعة فيها، ويحق له أن يبيع هذه الحصة فقط.

يمكنك أن تطلب من والدك تخفيض سعر الحصة التي يبيعها، ولكن إذا لم يوافق على اقتراحك، فسيظل قادرًا على بيع حصته في الشقة بالسعر الذي أعلنه.

يمكنك كتابة رسالة إلى والدك تتضمن مقترحاتك بأي شكل من الأشكال، لأن القانون لا يفرض أي متطلبات خاصة على شكل مثل هذا البيان. من المهم فقط أن يتم التعبير عن مقترحاتك في هذه الرسالة بشكل واضح لا لبس فيه.

ومع ذلك، لديك فرصة: إذا باع والدك حصته في النهاية بسعر مختلف عن السعر المعروض عليك، فستكون قادرًا، وفقًا للجزء الثالث من المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، على المطالبة قانونيًا نقل حقوق والتزامات مشتري هذه الحصة إليك - بما في ذلك سعر بيعها.

وباستخدام مثال نزاع على شقة، أوضحت المحكمة العليا القواعد التي ينبغي اتباعها عند بيع حصة في شقة مشتركة. من الصعب أن نطلق على حياة الأشخاص الذين ليسوا عائلة واحدة، ولكنهم يتعايشون في شقة مشتركة، حياة شاعرية. لذلك، في أول فرصة، يريد هؤلاء المواطنون التخلص من جيرانهم والعيش في شقة منفصلة. إن رغبة هؤلاء المتعايشين أمر مفهوم، ولكن التخلص حتى من أسهمهم في الشقة يحتوي على الكثير من المزالق التي لا يتعثر فيها الأشخاص العاديون فقط. حتى القضاة يخطئون.

في حالتنا، بدأت القصة بحقيقة أن المواطن استأنف أمام محكمة منطقة تيومين، غاضبًا من تصرفات جارتها. جوهر النزاع هو كما يلي - امرأتان، لكل منهما طفل، تملك شقة واحدة في حصص متساوية. وتبين أن كل واحد من السكان - بالغين وطفلين - كان له الربع.

ووجدت إحداهن خياراً لاستبدال حصتها وحصة الطفل بشقة منفصلة. المواطن قام بالاتفاق مع عائلة معينة مكونة من أربعة أشخاص. وبطبيعة الحال، لم يعجب المالك الثاني للشقة هذا التبادل، وتوجهت إلى المحكمة لتثبت أن اتفاق التبادل ينتهك حقها الشفعي في شراء حصة جار في الشقة. واتفقت المحكمة المحلية مع المدعي. وأيدت المحكمة الإقليمية هذا القرار. وقد وصل المتهم المتضرر إلى المحكمة العليا. وهناك قامت الهيئة القضائية للقضايا المدنية بدراسة نتائج الإجراءات ورأت أن الشكوى يمكن تلبيتها.

ويجب على المحكمة أن تثبت ما إذا كان خطاب الشخص الذي قرر بيع حصته قد تم إعداده بشكل صحيح

وذكّرت المحكمة العليا زملاءها بأن المادة 250 من القانون المدني تنص على ما يلي: في حالة بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الشفعة في شراء هذه الأسهم. وكذلك بالسعر الذي بيعت به السهم وبشروط أخرى متساوية. الاستثناء هو بيع الأسهم في المزاد العلني.

وينص القانون أيضًا على أن بائع السهم ملزم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي. وفي نفس الرسالة يجب الإشارة إلى السعر والشروط التي يتم بموجبها بيع الأمتار المربعة.

يمنح القانون المالك المشارك شهرًا واحدًا للتفكير والشراء. إذا امتنع باقي المشاركين في الملكية المشتركة عن شراء حصة الجار أو التزموا الصمت، يحق لمالك الأمتار المربعة التصرف فيها كما يشاء.

وإليك ما هو مهم أن تعرفه أيضًا: وفقًا للقانون، إذا تصرف المالك في حصته بشكل ينتهك حق الشفعة للجار، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة أن يطالب المحكمة في غضون ثلاثة أشهر بإلغاء الحقوق والالتزامات أن ينتقل المشتري إلى نفسه. وتنطبق هذه القواعد أيضًا عند التصرف في حصة بموجب اتفاقية تبادل. من جميع أحكام القانون المذكورة أعلاه، تستنتج المحكمة العليا: إن الظرف القانوني المهم الذي يجب على المحاكم أن تحدده عند النظر في مثل هذه الحالات هو وجود أو عدم وجود إشعار تم تنفيذه بشكل صحيح من المواطن الذي قرر التخلص من حصته . يعد التنفيذ الصحيح لـ "خطاب السعادة" هذا إلى أحد الجيران مؤشراً على سعر السهم والشروط الأخرى، فضلاً عن تأكيد ملاءة المالكين المشاركين الآخرين.

وفي حالتنا، فإن المحكمة المحلية، التي تفصل في هذا النزاع، لم تر دليلاً على أن المواطنة التي أرادت استبدال حصتها وحصة ابنتها، قامت بإبلاغ جارتها بشكل صحيح. ولذلك، قررت المحكمة أن اتفاقية التبادل تنتهك حقوق الجار في أولوية شراء السهم.

إن تأكيد الملاءة المالية - أي حقيقة أن المدعي كان لديه المال لشراء أسهم الجيران، وهو نصف الشقة - وفقًا للمحكمة العليا، كان مهمًا أيضًا للتوصل إلى حل صحيح للنزاع. في قصتنا، لسبب ما، لم تكن المحكمة مهتمة حتى بملاءة الجار.

أشارت المحكمة العليا إلى أنه عند المطالبة في المحكمة بنقل حقوق المشتري لنفسه، فإن المدعي ملزم بتحويل المبلغ الذي دفعه المشتري والرسوم والواجبات إلى الحساب البنكي للدائرة القضائية في كيانه التأسيسي للاتحاد الروسي مستحقة الدفع للمشتري وسداد النفقات التي تكبدها عند شراء حصة من النفقات.

وأكدت المحكمة العليا: أن إيداع الأموال في حالة استيفاء المطالبة يساهم في تنفيذ قرار المحكمة في الوقت المناسب. لكن بحسب الادعاء الذي نكتب عنه، لم يتم إيداع أي أموال في الحساب البنكي، وبالتالي لم يتم تنفيذ قرار المحكمة.

وبالإضافة إلى ذلك، لفتت الهيئة القضائية للمحكمة العليا الانتباه إلى تفصيل مهم. ويتبين من مواد القضية أن المدعى عليها ومن تبادل معها الأموال اتفقوا على سعر السهم بالروبل.

ليس من الواضح لماذا قامت محكمة المقاطعة بنفسها، أثناء نظرها في القضية، بتخفيض سعر الشراء. ولم تقدم المحكمة أي أسباب قانونية لـ”انخفاض السعر”. وهذا انتهاك مباشر للمادة 198 من القانون المدني. وأمرت المحكمة العليا بإعادة النظر في هذه القضية.

أريد في هذا المنشور أن أتحدث عن حالة واحدة تتعلق بمطالبة بنقل حقوق والتزامات المشتري، على أساس طلب، مما يتيح إمكانية حق الشفعة في شراء حصة من قبل المشاركين في الملكية المشتركة.

يبدو أن ما الذي يمكن أن يكون أسهل من القراءة بعناية وتطبيق قواعدها غير المعقدة؟ لكن بعض المواطنين لا يريدون أن يكلفوا أنفسهم عناء البحث عن المحامين أو المحامين واختيارهم حتى يمكن توفير الحماية اللائقة لهم. في هذه الحالة، كنت أمثل مصالح المدعى عليه وكنت سعيدًا ببساطة بالطريقة التي أدار بها ممثلان للمدعي القضية بطريقة كانت النتيجة الطبيعية هي رفض تلبية المطالبات التي أيدتها محكمة الاستئناف.

أسطورة القضية

عثر المواطن أ. على إعلان لبيع حصة 2/3 في حق الملكية المشتركة لمبنى سكني. تم بيع الأسهم من قبل مالكين مشاركين يملك كل منهما الثلث. وتم إخطار المالك المشارك الثالث، ش.، في العنوان الذي يُزعم أنه يعيش فيه مع زوجته السابقة، لأن موقعه الدقيق غير معروف.

بعد حوالي 6 أشهر من إبرام اتفاقية الشراء والبيع، يتلقى أ. بيان مطالبة من المحكمة بشأن ترجمةحقوق والتزامات مشتري الحصةعلى المدعي.

موقف المدعي

وأشار المدعي في لائحة الدعوى إلى أنه لم يتم إخطاره بنية الشركاء الآخرين بيع حصصهم في حق الملكية المشتركة، مما أدى إلى إفلاسه حق الشفعة في شراء حصةالذي كان ينوي تنفيذه إذا تم إخطاره بشكل صحيح. تم رفع الدعوى حول اتفاقية الشراء والبيع وإبطال القيد في سجل الدولة الموحد للعقارات.

وأشار المدعي في دعواه إلى أنه جاء إلى المنزل في يونيو ورأى أ. هناك، الذي أخبره أنه اشترى حصة قدرها 2/3. وفي المحكمة، قال المدعي إن أ. أطلعه على اتفاقية شراء وبيع الأسهم. كما كتب المدعي في بيان المطالبة أنه أخذ في أكتوبر مقتطفًا من Rosreestr حول حقوق المنزل وعلم بانتهاك حقوقه.

تم تقديم المطالبة فقط في ديسمبر.

قبل تقديم المطالبة نقل حقوق والتزامات المشتريوبموجب اتفاقية الشراء والبيع، كما اتضح فيما بعد، لا يزال المدعي يقدم بيان مطالبة لإبطال اتفاقية شراء وبيع الأسهم.

وهذا الخطأ الواضح في اختيار طريقة حماية الحق في حالة الانتهاك حق الشفعة في شراء حصة، وهو أمر شائع جدًا بين بعض المحامين الذين لديهم فهم غامض للقانون المدني، أدى إلى حقيقة أن بيان المطالبة المطابق للطريقة الصحيحة لحماية الحق قد تم تقديمه في وقت متأخر جدًا. ليس من الضروري أن تكون عالم صواريخ لتقرأ الجزء الثالث وتفهم نوع المطالبة التي يحميها القانون في هذه الحالة.

ثم أعيد إلى المدعي بيان الدعوى وقدم مرة أخرى دعوى لإبطال المعاملة، مع تغيير موضوع الدعوى، فقط بعد أن قبلتها المحكمة، عندما ألمحت المحكمة، على ما أعتقد، إلى أنه سيكون من الضروري لتغيير المطالبات.

موقف المدعى عليه

أول ما لفت النظر وواضح هو أن المدعي فوت الموعد النهائي للذهاب إلى المحكمة لحماية الحق المنتهك. في الواقع، الجزء 3 ينص على:
عند بيع حصة بالمخالفة الحق استباقييحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة أن يطالب المحكمة في غضون ثلاثة أشهر ترجمةعليه حقوق والتزامات المشتري .

في الفقرة 14 من قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 10، الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 22 بتاريخ 29 أبريل 2010 "بشأن بعض القضايا الناشئة في الممارسة القضائية عند حل المنازعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى "وترد التوضيحات التالية

ضمن معنى الفقرة 3، عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة في انتهاك لحق الشفعة في شراء المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة، يكون لأي مشارك في الملكية المشتركة الحق، في غضون ثلاثة أشهر من اليوم الذي لقد علم أو كان ينبغي أن يكون على علم بالصفقة للمطالبة في المحكمة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليها.

المطالبات المقدمة بعد الموعد النهائي المحدد لا تخضع للرضا. وفي الوقت نفسه، بناء على طلب المواطن، فيما يتعلق بالقواعد، يمكن للمحكمة استعادة هذه الفترة إذا فاتها المواطن لأسباب وجيهة.

وفي قضيتنا، نصت المطالبة نفسها على أن المدعي رأى مواطنًا في المنزل في شهر يونيو قال إنه اشترى أسهمًا في ملكية المنزل. كثيرون، لسوء الحظ، يقرؤون القانون فقط في أجزاء ولا يرون فيه ما لا يريدون رؤيته، وربما لا يستطيعون رؤيته.

مكتوب بالأبيض والأسود أن فترة الثلاثة أشهر تبدأ في التنفيذ، وهي في الأساس فترة تقادم مختصرة، وأنها تبدأ من اللحظة التي أصبح فيها المدعي على علم بالمعاملة أو كان ينبغي أن يكون على علم بها. في هذه الحالة، يترتب على الادعاء أن الشيخ كان يجب أن يكون على علم بانتهاك الحقوق بعد أن رأى شخصًا غريبًا كان في المنزل وأخبر المدعي أنه اشترى حصة فيه.

بعد ذلك، كان ينبغي للمدعي أن يأخذ مقتطفًا من Rosreestr، بالطبع، إذا كان يريد حقًا ممارسة حق الشفعة في شراء حصة، ولكن لأسباب غير معروفة، لم يأخذ المقتطف إلا في أكتوبر، أي. بعد فترة ثلاثة أشهر.

وبطبيعة الحال، أعلنت على الفور عن تطبيق قانون التقادم على ادعاءات المدعي، مشيرة إلى أنه في هذه الحالة بدأ سريانه منذ اللحظة التي كان ينبغي للمدعي أن يعلم فيها بانتهاك حقه.

أريد أن أقول إنه إذا لم يتحدث المدعي عن ذلك في بيان المطالبة، لكان علينا تقديم دليل على أن المدعي كان يجب أن يكون على علم بانتهاك حقوقه في يونيو. شكر خاص لأولئك الذين قدموا المطالبة بهذه الطريقة. لن أزرع منجمًا أبدًا في دعوى قضائية. دع المدعى عليه يثبت أن المدعي كان يجب أن يكون على علم بانتهاك حقه قبل أن يحصل المدعي على مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات في أكتوبر. ولا يزال من غير المعروف ما إذا كان المدعى عليه يستطيع إثبات هذه الظروف أم لا.

ورفعت الدعوى من يرى أن التقادم يبدأ من لحظة علم المدعي بانتهاك الحق. ولهذا السبب لم يفكروا حتى في عواقب الإشارة في بيان المطالبة إلى ظرف من الواضح أنه يضع المدعي تحت ادعاء فقدان التقادم.

ويبدو أنه كان من الضروري على الأقل محاولة تصحيح الوضع في المحكمة ومحاولة استعادة قانون التقادم، حيث ادعى المدعي أنه أمي. لكن لا، استمر ممثلو المدعي في الإصرار على أن فترة التقادم لم تنته بعد.

مرة أخرى، شكرا لهم على هذا.

وكانت حجتنا التالية هي أن المالكين المشاركين لم يكن لديهم معلومات دقيقة حول مكان إقامة المدعي، وتم إرسال الإشعار إلى آخر عنوان معروف له. لقد جادلنا بأن المالك المشارك حسن النية، من أجل ضمان عدم انتهاك حقوقه، يجب عليه، على الأقل، إبلاغ المالكين المشاركين الآخرين بالمكان الذي يجب إرسال الإشعارات إليه.

وكان اعتراضنا الآخر هو أنه في الوقت الذي علم فيه المدعي أن المشتري كان يعيش في المنزل، لم يكن لديه أي نية لممارسة حق الشفعة. ولم يتمكن المدعي من تقديم أي دليل على أن لديه الوسائل لممارسة حق الشفعة في شراء السهم.

وكانت أبرز هدية قدمها ممثلو المدعي للمدعى عليهم أنهم أظهروا أنه وقت النزاع كان هناك مبلغ في الحساب البنكي للمدعي للدفع للمشتري، لكن هذا المبلغ لم يتم إيداعه في حساب الدائرة القضائية.

لم يأخذوا في الاعتبار توضيحات قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10/06/1980 رقم 4 (بصيغته المعدلة بتاريخ 2007/02/06) "بشأن بعض القضايا المتعلقة بممارسة النظر من قبل محاكم المنازعات التي تنشأ بين المشاركين في الملكية المشتركة لمبنى سكني" والتي تنص على ما يلي:

عند تقديم مثل هذه المطالبة، يلتزم المدعي بإيداع المبلغ الذي دفعه المشتري مقابل المنزل والرسوم والرسوم، بالإضافة إلى المبالغ الأخرى المستحقة للمشتري تعويضاً عن النفقات اللازمة التي تكبدها عند شراء مصاريف المنزل.

وأوضح ممثلو المدعي للمحكمة أنهم سألوا مكتب المحكمة عن كيفية إيداع المبلغ المطلوب، لكن لم يتم إخطارهم. وبهذا برروا حقيقة أن المدعي لم يتمكن من إيداع الأموال في الحساب.

وفي هذه الحالة، لم يكن لدي أدنى شك في أن المطالبات سيتم رفضها، وهو ما حدث.

لكن تخيل دهشتي عندما قرأت استئناف المدعي. وكتب المدعي فيه أن المحكمة لم تشرح له الحق في تقديم التماس لاستعادة التقادم، كما لم تشرح إجراءات إيداع الأموال في حساب الدائرة القضائية.

وكل هذا على الرغم من حقيقة أن المدعي كان لديه ممثلين، وتم تأجيل جلسات المحكمة مرارا وتكرارا، وطُلب من المدعي تقديم دليل على الامتثال للتوضيحات المذكورة أعلاه للجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي. بمعنى آخر، وفقًا لواضعي الاستئناف، يجب على المحكمة تقديم المشورة للمدعي أثناء جلسات المحكمة.

لقد كتبت اعتراضات موجزة فقط على الاستئناف ولم أشارك فيه. وتركت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية دون تغيير، ولا يمكن أن يكون هناك خيار آخر في ضوء هذا العمل في المحكمة الابتدائية.

وهكذا كنت محظوظاً بممثلي المدعي، الذين بذلوا كل جهد لضمان رفض المطالبات.

معظم شقق موسكو مشتركة أو مشتركة وبناء على ذلك، فإن الجميع تقريبا هو صاحب حصة في الشقة. يقرر شخص ما، بعد توحيد قواه، شراء شقة في ملكية مشتركة، والبعض الآخر يقوم بخصخصة السكن إلى ملكية مشتركة مشتركة مع أفراد الأسرة. يصبح البعض منا أصحاب أسهم، ويدخلون في الميراث على قدم المساواة مع الورثة الآخرين.

وبطبيعة الحال، من الجيد أن تمتلك حتى حصة في الشقة. إنه أفضل من عدم وجود أي شيء. يمكن دائمًا بيع الحصة أو تأجيرها. تعد المشاركة في موسكو هي السكن الأكثر تكلفة، وبالتالي، الأكثر تكلفة، حيث لا يمكنك العيش فيه فحسب، بل يمكنك أيضًا التسجيل فيه، مما يمنحك الحق في الحصول على الحزمة الاجتماعية الكاملة لموسكفيتش. اليوم، أصبحت مفاهيم مثل "المشاركة في شقة" أو "المالك المشارك" معروفة لدى الكثيرين.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نظام قانوني خاص للملكية المشتركة. لذلك، على وجه الخصوص، المقالات246 و 247 ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن ملكية الممتلكات والتصرف فيها واستخدامها في ملكية مشتركة تتم باتفاق جميع المشاركين فيها. بوجود ملكية مشتركة للسكن، من الضروري مراعاة حقوق ومصالح جميع المالكين المشاركين، بغض النظر عن حجم أسهمهم. عندما يتعلق الأمر حصة في الشقةيجب أن نفهم أنه لا يمكن قياسها بالمتر المربع، ورسم الحدود ومنع المالكين الآخرين من دخول "أراضي الآخرين".

إذا لم يتم تحديد إجراءات استخدام المباني السكنية بين أصحاب الأسهم في الشقة، فهذا يعني أنهم يستخدمون جميع المباني السكنية بالتساوي. إن امتلاك حصة في عقار سكني ليس مثل امتلاك غرفة. لا يمكن رؤية الحصة أو لمسها أو القول حرفيًا أن الحصة التي تخصك تتوافق مع جزء ما في الشقة. لا يمكن التعبير عنها إلا ككسر، مثل 1/2 أو 1/5 أو 3/16. عاجلاً أم آجلاً، ولعدة أسباب، يطرح السؤال قيام أحد المالكين ببيع حصته في الشقة.

كيفية بيع حصة في شقة

يبدو أن المعاملات المتعلقة ببيع حصة في الشقة هي الأكثر تعقيدا، حيث يتم إدخال تعديلات على التشريعات باستمرار، وعدم الامتثال لها سيجعل بيع الحصة مستحيلا. كيف تبيع حصة في شقة دون خرق القانون؟ عند البيع، من الضروري مراعاة بدقة ليس فقط الفن المعروف.250 القانون المدني للاتحاد الروسي. والاسترشاد أيضًا بالقوانين الجديدة المنظمة لبيع الأسهم المؤرخة في 2 يوليو 2016 رقم 2016.و بتاريخ 1 يناير 2016 رقم . .

وبطبيعة الحال، ما يبقى دون تغيير هو ما كان من قبل بيع حصة في شقة لأطراف ثالثة، من الضروري عرض شرائه للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة. يتطلب القانون الجديد عدم إخطار المالكين المشاركين إلا عن طريق إشعار كتابي؛ في السابق، كان من الممكن القيام بذلك بشكل مستقل عن طريق إرسال خطاب يدرج الاستثمار. أيضًا، منذ عام 2016، أصبح من المستحيل إجراء معاملة بيع الأسهم بدون كاتب عدل، نظرًا لأن تسجيل الحق في حصة في شقة لا يمكن تحقيقه إلا إذا تم توثيق اتفاقية الشراء والبيع أو الهدية.

والدليل على قيامك بإخطار المالكين المشاركين سيكون عبارة عن شهادة مستلمة من كاتب عدل حول نقل إشعار من البائع إلى المالكين المشاركين، مع الإشارة إلى سعر السهم وشروط بيعه. بعد حصولك على هذه الشهادة، يحق لك استخدامها من أي كاتب عدل موجود في المنطقة التي يقع فيها العقار.

بيع حصة في شقة لطرف ثالث: تفاصيل العملية

يجب على المالكين المشاركين شراء الحصة المعروضة في الشقة أو رفض شرائها خلال شهر واحد. رفض موثق للمالك المشارك من فديةأسهم في الشقةيتم تقديمها دون فشل إلى كاتب العدل الذي سيقوم بإجراء معاملة شراء وبيع حصة في الشقة. اعتبارًا من 1 يناير 2016، تتم المعاملات بالأسهم (البيع/التبرع) فقط من خلال كاتب العدل. إذا أعرب العديد من المالكين المشاركين عن نيتهم ​​شراء حصة في الشقة، يحق للبائع اختيار أي منهم سيحصل على فرصة شراء حصة في الشقة.

تنشأ الصعوبة الأكبر في الحالات التي لا تنجح فيها العلاقة بين المالكين المشاركين، بعبارة ملطفة. بعد أن علمت أن أحد المالكين المشاركين قرر بيع حصته في الشقة، غالبا ما يبدأ المالكون الآخرون في "وضع الكلام في عجلاته". ويمكن التعبير عن ذلك أيضًا في عدم الرغبة في السماح للمشترين بالدخول إلى الشقة، وفي الفضائح أثناء المشاهدات التي يتم ترتيبها للمشترين المحتملين من أجل تخويفهم بسلوكهم غير اللائق.

لذلك تظهر للبيع، المالك مستعد لبيع حصته بسعر أرخص، فقط حتى لا يقلق أعصابه. عن التهرب من تلقي إشعار بيع سهم وغير ذلك الكثير الذي لن نذكره. دعنا نقول شيئًا واحدًا فقط: مقابل كل سهم يوجد مشتري. ومن خلال عدم السماح للأشخاص غير الأحياء بالدخول إلى الشقة للتوصل إلى اتفاق ودي، فلن يخلصوا أنفسهم من جار جديد سيشتري بمساعدتهم حصة في الشقة بسعر أقل.

إذا تم الاعتراف بأن المالك المشارك مفقود وبحضور قرار المحكمة المناسب، فإن حقه الاستباقي في شراء الحصة المتصرفة لا ينتقل إلى أشخاص آخرين (أفراد عائلة هذا المالك المشترك، والمشاركين الآخرين في الملكية المشتركة) . غالبًا ما تكون هناك حالات توفي فيها أحد المالكين المشاركين أو أُعلن عن وفاته في المحكمة، ولم يتم إضفاء الطابع الرسمي على ميراث الحصة في الشقة.

كيف ومن يتم الحصول على التنازل عن حق الرفض الأول في مثل هذه الحالات؟ في مثل هذه الحالات، يأتي سمسار عقارات لمساعدة أولئك الذين يرغبون. هناك دائمًا طريقة قانونية للخروج من أي موقف. سيتمكن المتخصصون لدينا من حل أي مشكلة، حتى تلك التي تبدو للوهلة الأولى مستعصية على الحل.

كيفية بيع حصة في شقةيتطلب القانون من شخص خارجي توثيق جميع المالكين المشاركين. في حالة انتهاك حق الشفعة في شراء حصة من الشقة، يحق لأي مشارك في الملكية المشتركة رفع دعوى قضائية خلال ثلاثة أشهر للمطالبة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليه. وفقًا للقواعد العامة لحساب فترات التقادم، يبدأ حساب فترة الثلاثة أشهر المحددة من اليوم الذي علم فيه المشارك في الملكية المشتركة، الذي يطالب بنقل حقوق والتزامات المشتري إليه، أو كان ينبغي له علمت ببيع حصة في الشقة لشخص خارجي انتهاكا لحقوقه.

نحن نعرف كيفية تجنب ذلك وعدم السماح بالطعن في المعاملة. هذه ليست سوى بعض الصعوبات الأكثر شيوعًا التي يواجهها أولئك الذين يرغبون في ذلك بيع حصة في شقة. ستسمح لنا خبرتنا ومعرفتنا بالقوانين بإجراء المعاملة الأكثر تعقيدًا مع أي حصة في شقة في موسكو، حتى لو بدا أن هذا غير ممكن على الإطلاق.

شراء حصة في شقة

الآن دعونا نلقي نظرة على المعاملات مع الأسهم من جانب المشتري. من المهم أن نفهم الغرض الذي تقرره. ليس سراً أنه يتم الآن الاستحواذ على جزء ليس بالقليل من الأسهم في موسكو بهدف الحصول عليها ، على الرغم من أننا في هذه الحالة، كقاعدة عامة، لا نتحدث عن الإقامة الفعلية. قد يكون حجم هذه الحصة في الشقة صغيرًا، على سبيل المثال 1/10، إذا كانت الحصة أصغر، على سبيل المثال، 1/20، 1/50، 1/100، فلن يتم تسجيلك، الفيدرالية لقد كانت دائرة الهجرة تكافح بشدة خلال العامين الماضيين من أجل التسجيل .

مع التسجيل في مكان إقامة المالك الجديد أسهم في الشقةلن تكون هناك مشاكل، حيث يتم تنفيذها دون موافقة المالكين المشاركين. للقيام بذلك، يكفي تقديم شهادة الملكية إلى مكتب الجوازات. إذا لم يتم تحديد إجراءات الاستخدام بين المالكين المشاركين في الشقة مسبقًا، فقد يتعين على مالك الحصة المستقبلي حل هذه المشكلة بنفسه.

كقاعدة عامة، تحقيق التفاهم المتبادل مع الجيران ليس بالأمر السهل. ثم يتم تحديد إجراءات الاستخدام في المحكمة. يتم رفع دعوى قضائية لتحديد ترتيب الاستخدام، ويتم تخصيص إحدى الغرف لكل حصة بقرار من المحكمة. محامونا على استعداد للمساعدة في هذه العملية القانونية وسيدافعون عن حقوقك.

وفي هذا الصدد، ينبغي أن يكون مفهوما أن المحكمة تتخذ قرارا بشأن تحديد إجراءات استخدام المنطقة، مع الأخذ في الاعتبار الوضع الفعلي لكل مالك مشارك. أي أنه سيتم أخذ الظروف التالية بعين الاعتبار: أ) ما إذا كان مالك السهم لديه منطقة مختلفة للعيش؛ ب) هل لديه أسرة أو أطفال أو معالين آخرين؛ ج) الوضع المالي وأكثر من ذلك بكثير.

قد يتبين أن صاحب حصة أكبر في الشقة سيشغل غرفة أصغر في الشقة، ومن لديه حصة أصغر بكثير في اليمين قد يتم تخصيص مساحة معيشة أكبر بقرار من المحكمة. هناك العديد من التفاصيل الدقيقة التي لا يعرفها إلا المحامون وأصحاب العقارات المشاركون في الملكية المشتركة.

بيع الأسهم والسكن

إذا كنت تخطط للعيش على حصة الشقة التي اشتريتها مع عائلتك بأكملها، فيجب أن تعرف ذلك(تسجيل) أفراد الأسرة في مكان الإقامة، ستكون هناك حاجة إلى موافقة كتابية من جميع المالكين المشاركين الآخرين. لذلك نوصي شراء حصة في شقةلجميع الأشخاص الذين سيقيمون ويسجلون لاحقًا.

لنفترض، لعائلة مكونة من 3 أشخاص، شراء نصف حصة في شقة، فمن الأفضل شرائها بسعر 1/6 لكل شخص. ومع ذلك، لا داعي للخوف من شراء حصة في شقة. يمكن فقط تسجيل الأطفال الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا كحصة في الشقة دون موافقة المالكين المشاركين. لن يتم تسجيل الزوجات والأزواج والإخوة والأخوات والآباء دون موافقة المالكين المشاركين.

شراء حصة من الشقة هو ، أي شقة يوجد فيها العديد من الملاك سيتم بيعها عاجلاً أم آجلاً. وعند البيع، يمكنك الحصول على ضعف المبلغ الذي تم إنفاقه على شراء السهم. المشاركة في الشقة هي الاستثمار الأكثر ربحية اليوم. لن يحقق أي نوع من العقارات ربحًا بنسبة 100٪.

إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال لشراء شقة منفصلة، ​​ولكنك بحاجة إلى العيش في مكان ما، فإن شراء حصة هو السبيل الصحيح الوحيد للخروج من الوضع الحالي. يعد شراء حصة أمرًا واعدًا أكثر بكثير من شراء غرفة. كما أظهرت الممارسة المعمول بها، فإن تلك الشقق التي تم شراء حصة فيها دون المشاهدة تباع بشكل أسرع بكثير.

بيع حصة في شقة: ملكية مشتركة

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الممتلكات (بما في ذلك العقارات) التي يملكها شخصان أو أكثر تنتمي إليهم بموجب حق الملكية المشتركة. الملكية المشتركة يمكن أن تكون مشتركة - دون تحديد حصص، ومشتركة - مع تحديد حصص.

مثال على الملكية المشتركة هي الشقة التي حصل عليها الزوجان أثناء الزواج؛ وهناك شهادة ملكية واحدة لها، وعلى الرغم من الإشارة إلى زوج واحد فقط فيها، لا يمكن التصرف في هذه الشقة إلا بموافقة موثقة من كاتب العدل الثاني.

أثناء الطلاق أو في أي وقت آخر، يمكنهم إعادة تسجيل الملكية المشتركة في ملكية مشتركة، أي تحديد حجم الأسهم التي يملكها كل منهما: أثناء الطلاق، كقاعدة عامة، ½ الأسهم، وفي حالة القسمة لأسباب أخرى (على سبيل المثال، عند إبرام عقد الزواج)، يتم تحديد حجم الأسهم بالاتفاق بين الزوجين.

الآن سيكون هناك شهادتي ملكية للشقة - لكل منهما حصة في الشقةلك، ولكن في الخلف سيتم الإشارة بالتأكيد إلى من يملك الأجزاء المتبقية من العقار. وبناء على هذه الوثائق، يمكن لكل من الزوجين التصرف بحرية في ممتلكاته دون طلب ذلك من الآخر، مع مراعاة بعض الإجراءات الشكلية، والتي سيتم مناقشتها أدناه.

تنشأ حالة أخرى من الملكية المشتركة في حالة الميراث بالوصية أو بموجب القانون، إذا كان هناك أكثر من وريث واحد. اليوم، هناك شقق في السوق تم شراؤها في الأصل من قبل أشخاص غير متزوجين يتقاسمون الملكية (ما يسمى بأزواج القانون العام أو ببساطة الأشخاص الذين لا تربطهم صلة قرابة أو غير ذلك). أسعار العقارات اليوم مرتفعة للغاية لدرجة أنها تجبر الناس على البحث عن مخرج في عملية شراء مشتركة.

بيع حصة في شقة: النقاط الرئيسية

لذا، إذا كنت بائعًا لسهم، فمن المهم أن تعرف أن مالكك المشارك لديه حق الرفض الأول، وهو ما يشار إليه في المادة. 250 القانون المدني للاتحاد الروسي. وهذا هو، من قبللأطراف ثالثة، أنت ملزمجميع المالكين المشاركين، وإذا لم يطالبوا بشراء حصتك، فيمكنهم بأنفسهم تقديم تنازل موثق عن حق الشفعة في شراء الحصة. إذا كانت العلاقة بعيدة عن المثالية ولا يرغب المالك الثاني في التوقيع على الأوراق أو مناقشة هذا الموضوع، فإن القانون لا يزال يترك لك فرصة التصرف في ممتلكاتك.

بعد إرسال عرض موثق لشراء حصة إلى مالك مشارك، يجب عليك الانتظار 30 يومًا، وإذا لم يعرب عن رغبته في شراء السهم وفقًا لشروطك، فسيصدر لك كاتب العدل الذي أرسل إشعار البيع إخطارًا شهادة توثيقية تفيد أنه تم إخطار المالكين المشاركين. بوجود هذه الوثيقة في متناول يدك، يحق لك إجراء معاملة مع طرف ثالث وبيع الحصة لأي شخص.

سيكون إشعار الإشعار بمثابة دليل على أنك لم تنتهك حقوق مالك آخر. من المهم أن تتذكر أنه يجب عليك البيع حصة في الشقةبالضبط بالسعر وبالشروط التي كتبت في العرض. إن أدنى انحراف عنها يمنح مالكك المشارك الحق في اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بنقل جميع حقوق والتزامات المشتري إليه.

اذا قررت ، بغض النظر عن السبب، للإقامة أو فإن مسألة الالتزام بجميع الإجراءات الشكلية أكثر أهمية بالنسبة لك من بائع السهم. عند إعداد المعاملة، من المهم التحقق من أن البائع قد فعل كل شيء دون انتهاك القانون، لأنه في حالة وجود أدنى قدر من عدم الدقة، قد لا تبقى بدون حصة فحسب، بل أيضًا بدون أموالك.

في بعض الأحيان، يعرض البائعون، إذا لم تتاح لهم الفرصة للحصول على رفض من المالكين الآخرين، إضفاء الطابع الرسمي على الشراء والبيع بطريقة أخرى، في أغلب الأحيان من خلال اتفاقية هدية، اتفاقية هدية لحصة صغيرة مع اتفاقية شراء وبيع أخرى ، هناك أيضًا اتفاقيات تعويض مع رهن حصة - في هذه الحالة، لا ينطبق حق الرفض الأول.