Bir apartman dairesinde hisse satın alma rüçhan hakkının ihlali. Hisse satışı ve satın alma rüçhan hakkı

Merhaba Anna.

Babanız, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 250. Maddesine tam olarak uygun hareket eder:

1. Ortak mülkiyet hakkının bir payını dışarıdan bir kişiye satarken, paylı mülkiyetin geri kalan katılımcıları, satılan hisseyi satıldığı fiyattan ve diğer eşit şartlarda satın almak için rüçhan hakkına sahip olacaktır. açık artırmada satış durumu hariç.

Ortak mülkiyet hakkına sahip bir payın satışı için, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların buna rızası olmadığı takdirde, bu Kanunun 255. maddesinin ikinci bölümünde öngörülen durumlarda yapılabilir ve yasaların öngördüğü diğer durumlarda.

2. Bir payın satıcısı, payını yabancı bir kişiye satma niyetini, payını ortak mülkiyetteki diğer katılımcılara, fiyatını ve sattığı diğer koşulları belirterek yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Paylı mülkiyetteki diğer katılımcılar, bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde taşınmaz mülkiyetinde satılan hisseyi, taşınır mal mülkiyetinde ise on gün içinde satın almayı reddeder veya edinmezse, satıcı, payını herhangi bir kişiye satmak.

3. Öncelikli satın alma hakkını ihlal eden bir hisse satarken, ortak mülkiyetteki diğer herhangi bir katılımcı, üç ay içinde mahkemede alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep etme hakkına sahiptir.

4. Rüçhanlı pay alma hakkının devrine izin verilmez.

5. Bu madde kuralları, bir payın kambiyo sözleşmesi ile devredilmesi durumunda da uygulanır.

Bu nedenle, babanın size ait olan dairenin değerindeki payını, ortak paylı mülkiyet hakkı temelinde, onun, sizin ve büyükannenizin teklif ettiği fiyata satın almak için yazılı teklifin alındığı tarihten itibaren bir ay içinde bu teklifi kabul etmezse, bu hisseyi diğer kişilerle aynı fiyata satma hakkına sahip olacaktır.

Babanıza dairenin tamamını size satmasını teklif edemezsiniz, çünkü dairedeki dört hisseden sadece birine sahiptir ve sadece bu hisseyi satma hakkına sahiptir.

Babanızdan sattığı hissenin fiyatını düşürmesini isteyebilirsiniz, ancak bu teklifinize katılmazsanız yine de dairedeki hissesini ilan ettiği fiyattan satabilecektir.

Kanun böyle bir başvuru şekline herhangi bir özel şart getirmediğinden, herhangi bir biçimde tekliflerinizle birlikte babanıza bir mektup yazabilirsiniz. Bu mektuptaki önerilerinizin açık ve net bir şekilde ifade edilmesi önemlidir.

Bununla birlikte, bir şansınız var: eğer baba hissesini size teklif edilenden farklı bir fiyata satarsa, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesinin üçüncü bölümüne göre mahkemede talep edebileceksiniz. bu hissenin alıcılarının hak ve yükümlülüklerinin - satış fiyatı da dahil olmak üzere - size devredilmesini.

Yargıtay, bir konut anlaşmazlığı örneğini kullanarak, ortak bir dairede hisse satarken hangi kurallara uyulması gerektiğini açıkladı. Tek bir aile olmayan, ortak bir apartman dairesinde bir arada yaşayan insanların hayatına pastoral demek zor. Bu nedenle ilk fırsatta bu tür vatandaşlar komşularından kurtulup ayrı bir apartman dairesinde yaşamak isterler. Bu tür birlikte yaşayanların arzusu anlaşılabilir, ancak apartmandaki kendi hisselerinin bile elden çıkarılması o kadar çok tuzak içeriyor ki, sadece sıradan insanlar onlara rastlamıyor. Hakemler bile hata yapar.

Bizim durumumuzda hikaye, bir komşunun eylemlerinden öfkelenen bir vatandaşın Tyumen bölge mahkemesine başvurmasıyla başladı. Anlaşmazlığın özü şudur - her biri bir çocuğu olan iki kadın, eşit paylarda bir daireye sahipti. Kiracıların her birinin - iki yetişkin ve iki çocuk - dörtte bir hisseye sahip olduğu ortaya çıktı.

İçlerinden biri kendi payını ve çocuğun payını ayrı bir daireye değiştirme seçeneği buldu. Bir vatandaş, içinde dört kişinin bulunduğu belirli bir aile ile anlaştı. Dairenin ikinci sahibi, elbette, böyle bir takastan hoşlanmadı ve takas anlaşmasının apartmanda bir komşunun hissesini satın alma rüçhan hakkını ihlal ettiğini kanıtlamak için mahkemeye gitti. Bölge mahkemesi dilekçeyi kabul etti. Bölge Mahkemesi bu kararı onayladı. Suçlu sanık Yargıtay'a ulaştı. Orada, Hukuk Davaları Adli Heyeti'nde, yargılamanın sonuçları incelendi ve şikayetin karşılanabileceği değerlendirildi.

Mahkeme, hissesini satmaya karar verenden gelen mektubun doğru bir şekilde yerine getirilip getirilmediğini belirlemelidir.

Yargıtay, meslektaşlarına Medeni Kanunun 250 nci maddesinde şöyle dediğini hatırlattı: Ortak mülkiyetteki bir payın yabancıya satılması durumunda, paylı mülkiyette kalan katılımcıların bu payları satın almak için rüçhan hakkı vardır. . Ayrıca, hissenin satıldığı fiyattan ve diğer eşit şartlarda. Bir istisna, halka açık artırmada hisse satışıdır.

Kanun ayrıca, bir hissenin satıcısının, paylarını dışarıdan bir vatandaşa satma niyetlerini ortak mülkiyetteki diğer katılımcılara yazılı olarak bildirmek zorunda olduğunu söylüyor. Aynı mektupta metrekarelerin satıldığı fiyat ve koşulları da belirtmelisiniz.

Kanun, ortak sahibine düşünmesi ve satın alması için bir ay verir. Ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar komşunun payını almayı reddederse veya sessiz kalırsa, metrekare sahibi bunları dilediği gibi elden çıkarma hakkına sahip olacaktır.

Bilmeniz gereken başka bir şey daha var: yasaya göre, mal sahibi komşunun öncelik hakkını ihlal ederek payını elden çıkardıysa, ortak mülkiyetteki diğer herhangi bir katılımcı mahkemede hak ve yükümlülüklerinin devrini talep etme hakkına sahiptir. alıcı üç ay içinde. Ve bu kurallar, bir takas sözleşmesi kapsamında bir hissenin elden çıkarılması için de geçerlidir. Belirtilen yasanın tüm normlarından, Yüksek Mahkeme, bu tür davaları değerlendirirken mahkemelerin belirlemesi gereken yasal olarak önemli bir durumun, payından kurtulmaya karar veren bir vatandaştan doğru şekilde yürütülen bir bildirimin varlığı veya yokluğu olacağı sonucuna varmıştır. Bir komşuya böyle bir "mutluluk mektubunun" doğru şekilde uygulanması, hisse fiyatının ve diğer koşulların yanı sıra diğer ortak sahiplerin ödeme gücünün teyit edilmesinin bir göstergesidir.

Bizim durumumuzda, bu uyuşmazlığı çözen yerel mahkeme, kendi payını ve yandaki kızının payını değiştirmek isteyen vatandaşın komşusunu doğru bilgilendirdiğine dair kanıt görmedi. Bu nedenle mahkeme, takas anlaşmasının komşunun hissenin öncelikli satın alma haklarını ihlal ettiğine karar verdi.

Ödeme gücünün kanıtı - yani, davacının komşunun hisselerini satın almak için parası olması ve bu dairenin yarısı - Yargıtay'a göre, uyuşmazlığın doğru çözümü için de önemliydi. Tarihimizde, nedense mahkeme bir komşunun ödeme gücüyle bile ilgilenmedi.

Yüksek Mahkeme, mahkemede alıcının haklarının kendisine devredilmesini talep ederken, davacının, alıcı tarafından ödenen tutarı, ücret ve harçları Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşundaki Yargı Departmanının banka hesabına havale etmek zorunda olduğunu hatırlattı. alıcıya ödenecek ve bir hisse satın alırken yaptığı masrafların geri ödenmesi.

Yargıtay, iddianın yerine getirilmesi halinde böyle bir para yatırmanın kararın zamanında infazına katkıda bulunduğunu vurguladı. Ancak yazdığımız iddiaya göre banka hesabına herhangi bir para yatırılmamış ve bu nedenle mahkeme kararı uygulanmamıştır.

Ayrıca Yargıtay Adliyesi de önemli bir ayrıntıya dikkat çekti. Davanın materyallerinden, davalı ve onunla birlikte değişenlerin hissenin ruble cinsinden fiyatı üzerinde anlaştıkları görülüyor.

Bölge mahkemesinin davayı dikkate alarak satın alma fiyatını neden düşürdüğü açık değil. Ve mahkeme, fiyatın neden "daraldığını" yasal olarak açıklamadı. Bu da Medeni Kanun'un 198. maddesinin doğrudan ihlalidir. Yargıtay, dosyanın yeniden incelenmesine karar verdi.

Yayında, alıcının hak ve yükümlülüklerinin devredilmesine ilişkin bir iddiada bulunan bir davadan bahsetmek istiyorum. başvuru, ortak mülkiyette katılımcılar tarafından bir hisse satın almak için rüçhan hakkı olasılığını sağlamak.

Dikkatlice okumaktan ve o kadar da karmaşık olmayan kurallarını uygulamaktan daha kolay olabilir gibi görünüyor? Ancak bazı vatandaşlar, kendilerine iyi bir koruma sağlansın diye avukat veya avukat bulup seçmekle uğraşmak istemiyor. Bu davada, davalının menfaatlerini temsil ettim ve davacının iki temsilcisinin davayı, temyiz mahkemesi tarafından reddedilen iddiaları yerine getirmeyi reddetmenin doğal sonucu olacak şekilde ele alma biçiminden memnun oldum.

Davanın konusu

Vatandaş A., bir konut binasının ortak müşterek mülkiyeti hakkında 2/3 oranında hisse satışı için bir ilan buldu. Hisseler, her biri 1/3'e sahip olan iki ortak tarafından satıldı. Üçüncü ortak olan Ş.'ye, tam olarak nerede olduğu bilinmediği için eski karısıyla yaşadığı iddia edilen adres bildirildi.

Satış sözleşmesinin akdedilmesinden yaklaşık 6 ay sonra A., mahkemeden bu konuda bir talep beyanı alır. tercümehisse alıcısının hak ve yükümlülükleri davacıya.

Davacının pozisyonu

Davacı, dava dilekçesinde, müşterek mülkiyet hakkına sahip paylarının diğer ortaklar tarafından satılması niyetinin kendisine tebliğ edilmediğini ve bunun sonucunda bu hakkın ihlal edildiğini belirtmiştir. hisse satın almak için rüçhan hakkı usulüne uygun olarak bilgilendirildiği takdirde uygulamayı amaçladığı. Talep, bir satış ve satın alma sözleşmesi ve USRNI'deki bir girişin geçersiz kılınması kapsamında yapılmıştır.

Davacı iddiasında, Haziran ayında eve geldiğini ve orada A.'yı gördüğünü ve kendisine 2/3 oranında hisse aldığını söylediğini belirtmiştir. Mahkemede davacı A.'nın kendisine hisse alım satım sözleşmesini gösterdiğini söyledi. Davacı ayrıca iddianamesine göre Ekim ayında Rosreestr'den evin haklarıyla ilgili bir alıntı aldığını ve hakkının ihlal edildiğini öğrendiğini yazdı.

Talep sadece Aralık ayında sunuldu.

için bir talepte bulunmadan önce alıcının hak ve yükümlülüklerinin devri satış ve satın alma sözleşmesi uyarınca, ortaya çıktığı gibi, davacı yine de hisse alım ve satım sözleşmesinin geçersiz sayılması için bir talep beyanı sunmuştur.

Bu bariz hata, ihlal durumunda hakkı koruma yolunu seçmede hisse satın almak için rüçhan hakkı Medeni hukuktan uzak bir anlayışa sahip bazı hukukçular arasında oldukça yaygın olan bu durum, hakkın doğru çözümüne tekabül eden iddia beyanının bu kadar geç açılmasına neden olmuştur. Üçüncü bölümü okumak ve bu durumda hangi davanın hakkı koruduğunu anlamak için alından yedi karış olmak gerekmez.

Daha sonra davacıya iddia beyanı iade edildi ve iddianın konusunu değiştirerek işlemin geçersiz sayılması için tekrar talepte bulundu, ancak mahkeme kabul ettikten sonra, inandığım gibi, mahkeme bunun olacağını ima ettiğinde, iddiaları değiştirmek için gereklidir.

Davalının konumu

Göze çarpan ilk ve bariz şey, davacının ihlal edilen hakkının korunması için mahkemeye başvurma süresini kaçırmasıydı. Aslında, bölüm 3 şunları sağlar:
Bir hisseyi ihlal halinde satarken rüçhan hakkı satın alma ortak mülkiyetteki diğer herhangi bir katılımcı, üç ay içinde mahkemede talep etme hakkına sahiptir. tercüme onun üzerine alıcının hak ve yükümlülükleri .

Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Plenumunun Kararının 14. paragrafında N 10, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Plenumunun 29/04/2010 N 22 "Kararda yargı pratiğinde ortaya çıkan bazı konularda mülkiyet hakları ve diğer ayni hakların korunmasına ilişkin uyuşmazlıklar" aşağıdaki açıklamalara yer verilmiştir.

3. fıkra anlamında, müşterek mülkiyetteki diğer katılımcıları satın alma rüçhan hakkını ihlal ederek müşterek mülkiyet hakkı içindeki bir hisseyi satarken, müşterek mülkiyetteki herhangi bir katılımcı, müşterek mülkiyetteki herhangi bir katılımcının, hak sahibi olduğu tarihten itibaren üç ay içinde hak sahibidir. Alıcının hak ve yükümlülüklerinin mahkemede kendisine devredilmesini talep etmek için işlemden haberdar oldu veya haberdar olması gerekiyordu.

Belirtilen sürenin geçmesi ile yapılan talepler tatmine tabi değildir. Aynı zamanda, bir vatandaşın talebi üzerine, kurallarla ilgili olarak, vatandaş iyi nedenlerle kaçırırsa, bu süre mahkeme tarafından geri yüklenebilir.

Bizim durumumuzda, davacının Haziran ayında evin mülkiyetinde hisse satın aldığını söyleyen bir vatandaşın evinde gördüğü davanın kendisinde yazılmıştır. Ne yazık ki çoğu, yasayı yalnızca parçalar halinde okuyor ve içinde görmek istemediklerini ve belki de göremediklerini görmüyor.

Siyah beyazda, esasen sıkıştırılmış bir zamanaşımı süresi olan üç aylık sürenin başlangıcı hakkında, davacının işlemden haberdar olduğu veya haberdar olması gerektiği andan itibaren başladığını söylüyor. Bu davada, Sh.'nin hak ihlalini evde bulunan bir yabancıyı gördüğünde ve davacıya hisse satın aldığını söyledikten sonra öğrenmiş olması gerektiği iddiasından yola çıkılmıştır.

Bundan sonra, davacı, bir hisse satın alma rüçhan hakkından gerçekten yararlanmak istiyorsa, elbette Rosreestr'den bir alıntı almalıydı, ancak bilinmeyen nedenlerle, yalnızca Ekim ayında, yani. üç aylık bir sürenin ardından.

Doğal olarak, bu durumda davacının hakkının ihlal edildiğini öğrenmesi gerektiği andan itibaren akmaya başladığına atıfta bulunarak, zamanaşımı süresinin davacının iddialarına uygulanmasını derhal duyurdum.

Şunu söylemek istiyorum ki, davacı iddia beyanında bundan bahsetmemiş olsaydı, davacının hak ihlalini Haziran ayında öğrenmiş olması gerektiğine dair kanıt sunmamız gerekirdi. Bu iddiada bulunanlara özel teşekkürler. Bir davada asla mayın döşemem. Davalı, davacının Ekim ayında USRNI'den bir özet almadan önce hakkının ihlal edildiğini bilmesi gerektiğini iddia etsin. Ve davalının bu koşulları kanıtlayıp kanıtlayamayacağı hala bilinmiyor.

Dava ise davacının hak ihlalini öğrendiği andan itibaren zamanaşımının işlemeye başladığına inananlar tarafından açılmıştır. Bu nedenle, davacıyı bilerek zaman aşımına uğrayan beyanın altına sokan durumu iddia beyanında belirtmenin sonuçlarını düşünmediler bile.

Davacı okuryazar olmadığını iddia ettiğinden, mahkemede en azından durumu düzeltmeye ve zaman aşımını geri getirmeye çalışmanın gerekli olduğu görülüyor. Ama hayır, davacının temsilcileri zamanaşımının geçmediği konusunda ısrar etmeye devam ettiler.

Bunun için tekrar teşekkürler.

Bir sonraki argümanımız, ortak sahiplerin davacının nerede yaşadığına dair kesin verilere sahip olmadığı ve tebligatın ikametgahının bilinen son adresine gönderildiğiydi. Vicdanlı bir ortak malikin, haklarının ihlal edilmemesini sağlamak için asgari olarak diğer ortak sahiplere tebligatların kendisine nereye gönderilmesi gerektiği konusunda bilgi vermesi gerektiğini savunduk.

Diğer itirazımız, davacının alıcının evde oturduğunu öğrendiği sırada rüçhan hakkını kullanmak gibi bir niyetinin olmadığıydı. Davacı, hisseyi satın almak için rüçhan hakkını kullanma araçlarına sahip olduğuna dair herhangi bir kanıt sunamamıştır.

Davacı vekillerinin davalılara en dikkat çekici hediyesi, ihtilaf anında davacının banka hesabında alıcıya ödenecek bir meblağ olduğunu ancak bu meblağın davacının hesabına yatırılmadığını göstermeleri olmuştur. yargı dairesi.

06/10/1980 N 4 tarihli (02/06/2007 tarihinde değiştirildiği gibi) Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Plenum Kararnamesi'nin açıklamalarını dikkate almadılar "Mahkeme değerlendirmesi uygulamasının bazı konularında Bir konut binasının ortak mülkiyetinde katılımcılar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların", aşağıdakileri belirtir:

Davacı, böyle bir talepte bulunurken, Rusya Federasyonu'nun ilgili konusundaki Adli Departmanının (departmanının) banka hesabına benzer şekilde, alıcı tarafından ev için ödenen tutarı, ücretleri ve ev satın alırken yaptığı gerekli masraflar için alıcıya ödenecek vergilerin yanı sıra diğer tutarlar.

Davacının temsilcileri, ilk derece mahkemesine, mahkemeye gerekli meblağın nasıl yatırılacağını sorduklarını, ancak kendilerine bilgi verilmediğini açıkladılar. Bununla davacının hesaba para yatıramayacağını haklı çıkardılar.

Bu durumda, iddiaların reddedileceğinden şüphem yoktu ki bu oldu.

Ancak davacının temyiz başvurusunu okuduğumda ne şaşırdım. Davacı, mahkemenin kendisine sınırlama süresinin restorasyonu için dilekçe verme hakkını açıklamadığını ve ayrıca Yargı Dairesi hesabına para yatırma prosedürünü açıklamadığını yazdı.

Ve tüm bunlara, davacının 2 temsilcisi olmasına ve mahkeme duruşmalarının defalarca ertelenmesine ve davacıdan, Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Plenumunun yukarıdaki açıklamalarına uygun olduğuna dair kanıt sunması istendi. Başka bir deyişle, temyiz başvurusunu hazırlayanlara göre mahkeme, duruşmalar sırasında davacıya tavsiyede bulunmalıdır.

Temyiz başvurusuna sadece kısa itirazlarda bulundum ve katılmadım. İstinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararını değiştirmedi ve ilk derece mahkemesinde böyle bir çalışma ile başka bir seçenek olamazdı.

Bu nedenle, iddiaların reddedilmesini sağlamak için her türlü çabayı gösteren davacı temsilcileriyle şanslıydım.

Moskova dairelerinin çoğu ortak veya ortak bir yerde bulunur. , sırasıyla, hemen hemen her biri dairede bir payın sahibidir. Güçlerini birleştiren biri, ortak mülkiyette bir daire satın almaya karar verir, diğerleri ise aile üyeleriyle ortak ortak mülkiyette konutları özelleştirir. Bazılarımız, diğer mirasçılarla eşit bir şekilde mirasa girerek hisse sahibi oluyoruz.

Doğal olarak, sahip olmak bile iyidir apartmanda paylaşmak. Hiçbir şey olmamasından iyidir. Hisse her zaman satılabilir, kiralanabilir. Moskova'daki pay, en ucuz ve bununla bağlantılı olarak, sadece yaşayamayacağınız, aynı zamanda bir Muskovit için tam bir sosyal paket alma hakkı veren kayıt yaptırabileceğiniz en uygun fiyatlı konuttur. Bugün, “bir apartman dairesinde hisse senedi” veya “ortak mal sahibi” gibi kavramlar birçok insan tarafından iyi bilinir hale geldi.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, ortak mülkiyet için özel bir yasal rejim sağlar. Bu nedenle, özellikle makaleler246 ve 247 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, mülkiyetin ortak mülkiyette bulundurulması, elden çıkarılması, kullanılmasının tüm katılımcılarının mutabakatı ile gerçekleştirildiğini belirler. Ortak mülkiyette konut sahibi olmak, paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın tüm ortak sahiplerin hak ve menfaatlerini dikkate almak gerekir. gelince apartmanda paylaşmak, metrekare ile ölçülemeyeceğini anlamalı, sınır çizmeli ve diğer ortakların “yabancı topraklara” girmesini yasaklamalıdır.

Dairedeki hisse sahipleri arasında konutları kullanma prosedürü belirlenmemişse, bu, tüm konut binalarını eşit olarak kullandıkları anlamına gelir. Bir konutta pay sahibi olmak, bir oda sahibi olmakla aynı şey değildir. Hisse size ait olan hissenin dairenin bir kısmına tekabül ettiği anlamıyla görülemez, dokunulamaz veya söylenemez. 1/2, 1/5 veya 3/16 gibi yalnızca bir kesir olarak ifade edilebilir. Er ya da geç, birkaç nedenden dolayı, dairedeki hissesinin ortak sahiplerinden birinin satışı sorunu ortaya çıkar.

Bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır

Bir apartman dairesinde hisse satışı ile ilgili işlemler en zor gibi görünüyor, mevzuatta sürekli değişiklikler yapılıyor, uyulmaması hisse satışını imkansız hale getirecek. Yasayı çiğnemeden bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Satarken, sadece iyi bilinen Sanat'a kesinlikle uymak gerekir.250 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu. 02 Temmuz 2016 tarihli ve 02 Temmuz 2016 tarihli hisse satışını düzenleyen yeni kanunların rehberliğinde olacaktır.ve 01 Ocak 2016 tarihli No. .

Tabii ki, değişmeden kalan şey, daha önce apartmanda hisse satmak üçüncü şahıslar, ortak mülkiyette diğer katılımcılara satın almayı teklif etmek gerekir. Yeni yasa, müşterek ortakların sadece noter tebligatı ile bilgilendirilmesini gerektiriyor, daha önce bunu yatırım envanterini içeren bir mektup göndererek kendi başınıza yapmak mümkündü. Ayrıca, 2016'dan beri, bir dairedeki hisse hakkının tescili ancak satış veya bağış sözleşmesinin noter tasdikli olması durumunda mümkün olduğundan, noter olmadan hisse satışı için bir işlem yapmak mümkün değildir.

Ortaklara bildirdiğinizin kanıtı, satıcıdan ortak sahiplere bir bildirimin devrine ilişkin noterden alınan, hissenin fiyatını ve satış koşullarını gösteren bir sertifika olacaktır. Böyle bir sertifikayı aldıktan sonra, mülkün bulunduğu bölgedeki noterlerden herhangi birinde kullanma hakkına sahipsiniz.

Bir apartman dairesinde üçüncü bir tarafa hisse satışı: sürecin özellikleri

Ortak sahipler, bir ay içinde dairede önerilen hisseyi kullanmalı veya satın almayı reddetmelidir. Ortak sahibinin noterden reddi fidyeapartmandaki hisseler bir apartman dairesinde hisse satışı için işlem yapacak bir notere hatasız verilir. 01 Ocak 2016 tarihinden itibaren hisse senedi işlemleri (satış/bağış) sadece noter kanalıyla yapılmaktadır. Birden fazla ortak, dairede bir hisse satın alma niyetlerini ifade etmişse, satıcı, daireden bir hisse satın alma fırsatı vermek için bunlardan hangisine karar verme hakkına sahiptir.

En büyük zorluk, ortak sahipler arasındaki ilişkilerin, hafifçe söylemek gerekirse, toplanmadığı durumlarda ortaya çıkar. Ortak sahiplerden birinin dairedeki paylarını satmaya karar verdiğini öğrendikten sonra, diğer sahipler genellikle “tekerleklerine bir tekerlek koymaya” başlar. Bu, alıcıları daireye alma isteksizliğinde, potansiyel alıcıları uygunsuz davranışlarıyla korkutmak için düzenlenen skandallarda da ifade edilebilir.

Böylece satışta görünüyorlar, mal sahibi, sinirlerini germemek için hissesini daha ucuza satmaya hazır. Hakkında sessiz kalacağımız bir hisse satışı ve çok daha fazlası hakkında bir bildirim almaktan kaçınma. Bir şey söyleyelim, her hissenin bir alıcısı var. Apartman sakini olmayanların dostane bir şekilde anlaşmalarına izin vermeyerek, kendilerini daha düşük bir fiyata dairenin hissesini alacak olan yeni bir komşudan kurtaramayacaklar.

Ortak sahibi kayıp olarak kabul edilirse ve ilgili bir mahkeme kararı varsa, yabancılaştırılan hisseyi diğer kişilere (bu ortak sahibin aile üyeleri, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar) satın alma rüçhan hakkı geçmez. Ortak sahiplerden birinin mahkemede ölmesi veya ölü ilan edilmesi alışılmadık bir durum değildir ve dairedeki bir payın mirası kaydedilmemiştir.

Bu gibi durumlarda ilk ret hakkından feragat nasıl ve kimden alınır? Bu gibi durumlarda, bir emlakçı kurtarmaya gelir. Herhangi bir durumdan her zaman yasal bir çıkış yolu vardır. Uzmanlarımız, ilk bakışta aşılmaz olmasa bile her türlü sorunu çözebileceklerdir.

Bir apartman dairesinde hisse nasıl satılırBir yabancı için, yasa tüm ortak sahiplerin noter onayını gerektirir. Bir dairenin hissesini satın alma rüçhan hakkının ihlali durumunda, ortak mülkiyetteki herhangi bir katılımcı, alıcının hak ve yükümlülüklerinin devredilmesi talebiyle üç ay içinde mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. o. Sınırlama sürelerinin hesaplanmasına ilişkin genel kurallara göre, üç aylık süre, ortak paylı mülkiyetteki bir katılımcının, alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devrini talep ettiği, öğrendiği veya öğrenmiş olması gerektiği günden itibaren hesaplanmaya başlar. dairedeki bir hissenin hakkını ihlal eden bir yabancıya satışı hakkında.

Bundan nasıl kaçınacağımızı biliyoruz ve anlaşmanın sorgulanmasına izin vermiyoruz. Bunlar, yaşamak isteyenlerin karşılaştığı en yaygın zorluklardan sadece birkaçı. apartmanda hisse satmak. Yasa konusundaki tecrübemiz ve bilgimiz, Moskova dairesinde herhangi bir hisse ile en karmaşık işlemi gerçekleştirmemize izin verecek, bu hiç mümkün değil gibi görünse bile.

Bir apartman dairesinde hisse satın al

Şimdi alıcı tarafında hisseli işlemleri düşünün. amacını anlamak önemlidir.. Moskova'daki hisselerin küçük bir kısmının şu anda elde etmek için satın alındığı bir sır değil. , bu durumda, kural olarak, gerçek ikametten bahsetmiyoruz. Dairede böyle bir payın büyüklüğü küçük olabilir, örneğin 1/10, pay daha küçükse, örneğin 1/20, 1/50, 1/100, o zaman kayıtlı olmayacaksınız, Federal Göç İdaresi son iki yıldır kayıt için çok sıkı mücadele ediyor. .

Yeni sahibi ile ikamet yerinde kayıt ile apartmandaki hisseler müştereklerin rızası olmadan yapıldığı için herhangi bir sorun olmayacaktır. Bunun için pasaport ofisine bir sahiplik belgesi ibraz etmek yeterlidir. Dairede ortaklar arasındaki kullanım sırası daha önce belirlenmemişse, bu durumda payın gelecekteki sahibi bu konuya kendi başına karar vermek zorunda kalabilir.

Kural olarak, komşularla karşılıklı anlayışa ulaşmak kolay değildir. Daha sonra kullanım sırası mahkeme tarafından belirlenir. Kullanım sırasının tespiti için dava açılır ve odalardan herhangi biri mahkeme kararı ile her hisseye tahsis edilir. Avukatlarımız bu hukuki süreçte yardımcı olmaya ve haklarınızı savunmaya hazırdır.

Bu bağlamda, mahkemenin her bir ortak malikin fiili durumunu dikkate alarak alanı kullanma prosedürünü belirlemeye karar verdiği anlaşılmalıdır. Yani, aşağıdaki durumlar dikkate alınacaktır: a) Pay sahibinin farklı bir yaşam alanına sahip olup olmadığı; b) bir ailesi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseleri olup olmadığı; c) mali durum ve çok daha fazlası.

Dairede daha büyük hisseye sahip olanın dairede daha küçük bir oda tutacağı ortaya çıkabilir ve hak çok daha küçük bir hisseye sahip olana mahkeme kararı ile daha büyük bir yaşam alanı tahsis edilebilir. Yalnızca ortak mülkiyetle uğraşan avukatların ve emlakçıların bildiği birçok incelik vardır.

Hisse satışı ve konaklama

Dairede satın aldığınız hisse ile tüm aile ile birlikte yaşamayı planlıyorsanız, şunu bilmelisiniz:(kayıt) aile üyelerinin ikamet yerindeki tüm diğer ortak sahiplerin yazılı onayını gerektirecektir. Bu nedenle, tavsiye ederiz bir dairede hisse satın almak ikamet etmeye ve kayıt olmaya devam edecek tüm kişiler için.

Diyelim ki 3 kişilik bir aile, bir dairede 1/2 hisse satın alıyor, her biri için 1/6 satın almak daha iyidir. Yine de dairede hisse almaktan korkmayın. Ortakların rızası olmadan sadece 14 yaşından küçük çocuklar bir apartman dairesinde bir hisse için kaydedilebilir. Eşlerin muvafakati olmaksızın eşler, kocalar, erkek kardeşler, kız kardeşler, anne ve babalar kaydedilmez.

Bir dairenin hissesini satın almak , birden fazla sahibi olan herhangi bir daire, er ya da geç satılacaktır. Ve satıştan elde edilen para, hisse alımına harcanan paranın iki katı kadar elde edilebilir. Bir dairedeki hisse, bugüne kadarki en karlı yatırımdır. Hiçbir gayrimenkul türü %100 kâr getirmeyecektir.

Ayrı bir daire satın almak için yeterli paranız yoksa, ancak bir yerde yaşamanız gerekiyorsa, bu durumdan çıkmanın tek doğru yolu bir hisse satın almaktır. Bir hisse satın almak, bir oda satın almaktan çok daha umut vericidir. Uygulamanın gösterdiği gibi, bu daireler çok daha hızlı satılmaktadır, hisseleri izlenmeden satın alınmıştır.

Dairede bir hisse satmak: ortak mülkiyet

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu uyarınca, iki veya daha fazla kişiye ait olan mülk (gayrimenkul dahil) ortak mülkiyet temelinde onlara aittir. Ortak mülkiyet - pay tanımı olmaksızın ve pay tanımı ile ortaktır.

Müşterek mülkiyete bir örnek, eşler tarafından evlilikte edinilen bir dairedir, bir sahiplik belgesine sahiptir ve içinde sadece bir eş belirtilmesine rağmen, böyle bir dairenin elden çıkarılması ancak noter tasdikli muvafakatname ile gerçekleşebilir. ikinci.

Boşanmada veya başka herhangi bir zamanda, ortak mülkiyeti ortak mülkiyete yeniden kaydedebilirler, yani her birinin sahip olduğu hisselerin büyüklüğünü belirleyebilirler: boşanmada, bu kural olarak, ½ diğer nedenlerle (örneğin evlilik sözleşmesi yapılırken) bölünme durumunda, payların büyüklüğü eşler arasındaki anlaşma ile belirlenir.

Şimdi dairenin iki mülkiyet belgesi olacak - her biri için apartmanda paylaşmak ancak arkada mülkün geri kalanının kime ait olduğu belirtilecektir. Bu belgelere dayanarak, her eş, aşağıda tartışılan bazı formaliteleri de gözeterek, ikinci bir talepte bulunmadan mallarını serbestçe elden çıkarabilir.

Diğer bir paylı mülkiyet durumu ise, birden fazla mirasçının bulunması halinde vasiyet veya kanunla mirasçılık durumunda ortaya çıkar. Bugüne kadar, piyasada başlangıçta evli olmayan kişiler tarafından satın alınan, müşterek mülkiyete sahip (sözde nikahsız eşler veya sadece akraba olmayan veya başka türlü kişiler) daireler var. Bugün emlak fiyatları o kadar yüksek ki, insanları ortak bir satın almada bir çıkış yolu aramaya zorluyor.

Bir apartman dairesinde hisse satışı: ana noktalar

Bu nedenle, bir hisse satıcısıysanız, ortak sahibinizin Sanatta atıfta bulunulan ilk ret hakkına sahip olduğunu bilmek önemlidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 250'si. yani, daha önceüçüncü şahıslar, yapmanız gerekentüm ortaklar ve payınızı satın almak için talepte bulunmadıkları takdirde, payın satın alınması için rüçhan hakkından noter tasdikli feragat edebilirler. İlişki ideal olmaktan uzaksa ve ikinci mal sahibi belgeleri imzalamak veya bu konuyu tartışmak istemiyorsa, yasa size mülkünüzü elden çıkarma fırsatı veriyor.

Ortak sahibine hisseyi satın almak için noter tasdikli bir teklif gönderdikten sonra, 30 gün beklemeniz gerekir ve eğer hisseyi sizin şartlarınıza göre satın alma arzusunu ifade etmemişse, satış bildirimini gönderen noter size noter tasdikli bir teklif verecektir. ortakların bilgilendirildiğine dair belge. Elinizdeki bu belge ile üçüncü bir kişiyle anlaşma yapma, herkese hisse satma hakkınız vardır.

Bildirim bildirimi, başka bir mal sahibinin haklarını ihlal etmediğinizin kanıtı olacaktır. satmanız gerektiğini hatırlamak önemlidir. apartmanda paylaşmak tam olarak teklifte yazılı olan fiyat ve koşullarda. Onlardan en ufak bir sapma, ortak sahibinize, alıcının tüm hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesi talebiyle mahkemeye gitme hakkı verir.

Eğer karar verirsen , hangi nedenle olursa olsun, yaşamak veya , tüm formalitelere uyum konusu, hisse senedi satıcısından çok sizin için daha önemlidir. Bir anlaşma hazırlarken, satıcının yasayı ihlal etmeden her şeyi yaptığını kontrol etmek önemlidir, çünkü en ufak bir yanlışlık durumunda, sadece paysız değil, aynı zamanda paranız olmadan da kalabilirsiniz.

Bazen satıcılar, diğer sahiplerden ret alma fırsatına sahip değillerse, genellikle bir bağış sözleşmesi, daha fazla satış ve satın alma sözleşmesi ile küçük bir hisse bağış sözleşmesi yoluyla, başka bir şekilde bir satış ve satın alma düzenlemeyi teklif ederler. ayrıca hisse rehinli tazminat sözleşmeleridir - Bu durumda ilk ret hakkı geçerli değildir.