Mahkeme kararı ipotek sözleşmesi kapsamında borcun bölünmesi. Aile trajedisi: Boşanma sırasında ipoteğe ne olacak? Evlilikten önce verilen ipoteğin bölünmesi

Hoş geldin! Eşler boşandığında ipoteğin nasıl bölüneceği sorusu okuyucularımızın ilgisini sıklıkla çekiyor. İstatistikler, Rusya'daki evliliklerin yarısından fazlasının boşanmayla sonuçlandığını gösteriyor. Ayrılık zamanına gelindiğinde çoğu aile, krediyle alınan konutlar da dahil olmak üzere ortaklaşa edinilen mülkleri satın almayı başarıyor. Konut kredisi çeken bir kişi boşandığında edinilen malın bölünmesi konusunda büyük sorunlarla karşı karşıya kalır. Boşanma sırasında ipotek, eski eşler arasındaki engellerden biri haline gelir. Sorular: “Bir daire nasıl bölünür?” ve “İpotek nasıl yenilenir?” Haklarının da dikkate alınması gereken çocuklar varsa bu daha da önem kazanır. Boşanma sırasında ipoteğin bölünmesini etkileyen birçok nüans vardır. Ana noktalara daha yakından bakalım.

Boşanma sırasında ipotekli dairenin nasıl bölüneceği büyük ölçüde kredinin zamanlamasına bağlıdır. Evliliğin resmi tescilinden önce veya sonra bir kredi sözleşmesinin imzalanması, aile bağlarının sona ermesi durumunda edinilen gayrimenkullerin bölünmesinin yasallığını etkileyecektir.

Evlilik öncesi ipotek

İlişkiyi sicil dairesine kaydettirmeden önce alınan ipotek ile boşanma en kolay seçeneklerden biridir. Eşlerden biri evlenmeden önce ipotekli konut satın almışsa dairenin tek sahibi olarak kalır ve borcun geri kalanını bağımsız olarak öder. İkinci eş, aile hayatı boyunca aylık kredi ödemelerinin ödenmesine katıldığını veya masrafları kendisine ait olmak üzere apartman dairesinde onarım yapıldığını kanıtlayabilirse, gayrimenkulden pay veya tazminat ödemesi talep edebilir.

Kanuna göre tüm borçlar ve mallar eşler arasında eşit olarak paylaştırıldığı için mal varlığı kalmayan eşin tazminat için mahkemeye başvurması oldukça mümkündür.

Medeni bir evlilikte ipoteğin bölünmesi

Rus mevzuatına göre, medeni evlilik içinde yaşayan kişilerin, kayıtlı bir ailede boşanma durumunda olduğu gibi, ilişkinin sona ermesinden sonra malları bölme yükümlülüğü yoktur.

Birlikte yaşama süresince satın alınan konut, mülkiyet belgesine göre sahibi olan kişide kalacaktır.

Resmi bir evlilik öncesindeki ipotek, yalnızca dairenin iki kişilik kayıtlı olması ve nikahsız karı ve kocanın ortak borçlu olması durumunda eski sevgililer arasında paylaştırılabilir.

Evlilik sırasında ipotek

Evlilik sırasında edinilen konut, tapuda tek sahibi kayıtlı olsa bile, otomatik olarak her iki eşin ortak mülkiyeti haline gelir. Eşlerden birinin aldığı krediyle bir daire satın alınmışsa, çoğu durumda ikincisi ortak borçludur. Böylece alacaklıya olan borcun ödenmesinden her ikisi de müştereken ve müteselsilen sorumlu hale gelir. Aile bağları çözüldüğünde, tüm mallar genellikle eşit olarak paylaştırılır. Bir dairenin ipotek kullanılarak nasıl bölüneceği sorusu çıkmaza yol açabilir. , özellikle de boşananların hala bankaya ciddi bir borcu varsa.

  • Evliliğin sona ermesinden sonra eşler arasında iyi bir ilişki devam ediyorsa, boşanmış olan eşler ipotek borcunu birlikte ödemeye devam edebilirler. Ancak yine de bankayı boşanma konusunda bilgilendirmeniz gerekecek, özellikle de bu madde ipotek sözleşmesinde belirtilmişse.
  • Çoğu durumda, eski eşler mülkü ve aylık ödemeleri eşit paylara bölmeyi tercih eder. Ancak bugün bankalar, bir yerine iki vadesi geçmiş kredi alma riskiyle karşı karşıya kaldıklarından, bir ipoteği yeniden düzenlemeye çok nadiren karar veriyorlar. Ayrıca boşanma durumunda banka, borcun tamamının erken ödenmesini talep edebilir.
  • Bankaya olan borcunuzu ödeyebilir, daireyi satabilir ve geliri ikiye bölebilirsiniz. Bankaya olan ipotek borcunun bakiyesi küçükse o zaman bu, sorunu çözmek için en iyi seçenek olacaktır.
  • Eşlerden biri dairedeki payından vazgeçebilir. Bu durumda bankalar, mali açıdan aylık ödemeleri zamanında yapabilmesi koşuluyla, onu ipotek sözleşmesinden çıkarmayı kabul eder.

Evlilik sırasında bir daire satın alındıysa ancak banka hesaplarındaki veya miras kalan kişisel fonlar peşinat olarak kullanıldıysa, o zaman yeterli kanıt varsa, evi kendi parasıyla satın alan eş, evin tek sahibi olarak kalmayı bekleyebilir. Boşanma durumunda ipotek kendisine bırakılacak ve ikinci eş, birlikte yaşama süresi boyunca ödediği aylık ödemelerin yarısı tutarında tazminat almaya hak kazanacaktır.

Askeri İpotek programı kapsamında konut satın alındıysa özel bir durum ortaya çıkar. Şartlarına göre, yalnızca bir asker dairenin sahibi olabileceği gibi kredinin borçlusu da olabilir. Boşanma sonrasında aile üyeleri, Aile Kanunu hükümlerine aykırı olarak böyle bir konut alanında metrekare talep edemeyecek. Bankalar bu sorunu ipotek sözleşmesine eşler arasında evlilik sözleşmesi yapılmasını gerektiren bir madde getirerek çözüyor.

Evlilik öncesi anlaşmanın boşanmada ipotek üzerindeki etkisi

Bir ipotek varlığında boşanma önemli ölçüde gecikebilir. Ortak borçlu olan eşler, evlilik sözleşmesinde kredili konutun nasıl paylaştırılacağını ve boşanma sonrası ipoteğin kimin ödeyeceğini belirterek bu süreci hızlandırabilirler.

Noter tarafından onaylanan bir evlilik sözleşmesi, ipotek ile bir daire satın aldıktan sonra da dahil olmak üzere hem evlilikten önce hem de aile hayatı sırasında yapılabilir. İkinci durumda, bankayı imza konusunda bilgilendirmelisiniz. Bir kredi kurumu, yalnızca eşin evlilik sözleşmesi kapsamında boşanması sonrasında ipoteğin nasıl paylaştırılacağına mahkemede itiraz edebilir.

Çoğu durumda bankalar, ipoteğe başvurmadan önce bir evlilik sözleşmesi imzalamanızı ister. Çoğu zaman bunun nedeni, eşlerden birinin ipotek konusunda olumlu bir karara müdahale etmesidir. Ana nedenler şunlar olabilir:

  • Kötü kredi geçmişi;
  • Borç yükü;
  • Eşin resmi gelirinin olmaması ve bunun sonucunda ailenin genel iflası.

Bu evlilik sözleşmesi banka için önemli olabilecek her şeyi belirtir:

  • İkinci eş ise davayı reddediyor. Boşanma sırasında dairenin ipoteğe bölünmesi asıl borçlunun lehine gerçekleşecektir.
  • Yükümlülükleri reddeder ve depozito ödemesinden sorumlu değildir.

Boşanma sırasında ipoteği bölme algoritması

Boşanma sırasında ipotek ile ne yapılacağını ve bunu boşanmış bir çift arasında dava olmadan nasıl bölüştüreceğimizi anlamak için adım adım bir eylem algoritması oluşturacağız:

  1. İpotek evlilik sırasında verilmişse ve eşler boşanmaya karar vermişse, dairenin bölünmesi ve borcun kalan kısmı konusunda dostane bir anlaşma yapmaları gerekir;
  2. Bu anlaşma ile borçlular bankanın ipotek yöneticisine gönderilir. Bu, boşanmanın resmi olarak tescil edilmesinden sonra yapılmalıdır. Bankanın, her ortak borçlu için son altı aya ait bir ipotek sözleşmesi ve gelir tablosu sunması gerekecektir;
  3. Borç verenin ipoteği bölme konusunda olumlu bir karar vermesi durumunda, her borçlu için iki yeni ipotek sözleşmesi düzenlenir ve düzeltilmiş ödeme planları düzenlenir. Belgeleri yeniden kaydetmek için büyük olasılıkla borç tutarının% 1-2'si kadar bir ücret ödemeniz gerekecektir. Veya ortak borçlulardan biri borçlular listesinden çıkarılır ve gayrimenkul hakkından mahrum bırakılır.

Bankaların risk almayı sevmediği unutulmamalıdır. İpotek sahibi ortak borçluların boşanması durumu, tek başına ödemeleri ve kredi bakiyesini ikiye bölmeleri veya eşi borçlular listesinden çıkarmaları için bir neden oluşturmaz. Böyle bir işleme onay almak son derece zordur. Bu nedenle bankanın sözleşme şartlarını değiştirmeyi reddetmesi durumunda ne yapılacağını önceden tartışmanız tavsiye edilir.

Küçük çocuğu olan eşler boşanırsa ipotek ne olur?

Çocuklu eşlerin boşanması durumunda ipotek , müştereken edinilen mallar gibi, ancak mahkeme tarafından bölünebilir. İpotekli daire, küçük çocukların çıkarları dikkate alınarak bölünmüştür.

Çocuğun bulunduğu bir ailede boşanma durumunda ipotek bulunan bir daire, ancak birkaç odadan oluşması durumunda eşler arasında bölünebilir. İpotekli tek odalı bir daire, boşanma sırasında ayni pay tahsisi mümkün olmadığından bölünemez. Bir koca, karısını küçük bir çocukla birlikte tek odalı bir dairede bırakırsa, tazminat olarak kendisine konut maliyetinin bir kısmı ödenebilir.

Boşanma sırasında daire ipotekliyse ve çocuk varsa bölünme seçenekleri nelerdir:

  • Dairedeki payından vazgeçerse, bankalar kredinin kalan borcunu ancak ödemeleri ödeyecek yeterli paraya sahip olması durumunda eski eşe verecek. Eski eş krediyi ödeyemezse, konut talebi olmasa bile koca ortak borçlular arasında kalacak ve ipotek ödemeleri yapmak zorunda kalacak.
  • Küçük çocukla birlikte yaşamaya devam eden kişi çoğunlukla yaşam alanından daha büyük bir pay alır. Mahkeme, ipoteği mülkteki paylara eşit veya orantılı olarak bölüştürebilir. Belirli hallerin varlığı halinde (annenin doğum izninde olması, engelli olması veya geçici iş göremezlik) alacaklının rızası ile çocukla birlikte kalan eşin aylık ödemedeki payı azaltılabilir. Nafaka ve ipotek, mahkeme tarafından belirlenen süre boyunca ikinci ebeveynin sorumluluğunda olacaktır.
  • İpotek ve küçük çocuklar doğum sermayesi kullanılarak bağlanabilir. İkinci çocuğunun doğumundan sonra birçok aile, aldıkları yardımları konut kredisi borcunun bir kısmını ödemek veya peşinat ödemek için kullanıyor. Bu durumda ebeveynler çocuklarını apartman sahipleri arasına dahil etmek zorunda kalıyor. Boşanma durumunda ebeveynin çocuklarla birlikte kalan dairesindeki payı, çocukların payı pahasına artırılacaktır. Her ikisi de ortak çocuklarını desteklemekten sorumlu olduğundan, kredi borcu büyük olasılıkla her iki ebeveyn arasında eşit olarak paylaştırılacaktır.
  • Boşanma ve ipoteğin bölünmesinden sonra anne, borcunun bir kısmını doğum sermayesi ile ödeyebilir. Ancak eski eşi kredinin geri kalan kısmını tamamen ödeyene kadar dairenin kendisine ait kısmını elden çıkaramayacak.

Eski eşlerden birinin borcunu ödemeyi reddetmesi

Ayrılan karı koca boşanma sırasında ipoteğin nasıl ödeneceği konusunda anlaşamazlarsa, içlerinden biri aylık ödemeleri ödemeyi reddederse, borçlar birikecektir. Üç ila dört aydan fazla bir gecikme olması durumunda, borç verenin ipotekli konutu satmak ve borcunu ödemek için elinden alma hakkı vardır.

Çoğu zaman, ortak borçluların ipotek nedeniyle boşanması ve bunlardan birinin dairede kalması durumunda bir durum ortaya çıkar. Daireyi terk eden eski eş, konutu kullanmadığını gerekçe göstererek ödemenin kendi payına düşen kısmını bankaya ödemeyi reddedebilir. Aynı zamanda dairedeki payından vazgeçerse, boşanma sonrası ipotek bankanın onayı ile kalan borçluya yeniden kaydedilebilir.

Eski karı koca yalnızca borcu ödeme yükümlülüğünü reddederse, ikinci eşin ödemenin her iki kısmını da bağımsız olarak geri ödemesi veya kredinin geç geri ödenmesi için bankanın yaptırımlarını beklemesi gerekecektir. Bankalar genellikle birkaç ay bekler, vadesi geçmiş tutara ceza keser ve ardından daireyi alıp açık artırmaya çıkarır.

Seçilen daire piyasa fiyatının çok altında bir maliyetle satılabilir. Satıştan elde edilen gelirler, cezalar ve gecikme ücretleri de dahil olmak üzere ipotek borcunun bakiyesini karşılayacak. Kalan miktar ortak borçlulara iade edilecektir. Sonuç olarak, vicdanlı bir ödeme yapan kişi konut ve paradan mahrum kalabilir.

Boşanma sırasında ipotekli konutla başka ne yapabilirsiniz?

Boşanma sırasında parayı bölmek, konutu bölmekten çok daha kolaydır. Bu nedenle eşler ipotekli daireyi satmaya çalışabilirler. Bunu yapmak için bankanın onayını almanız ve ipotek altındaki mülkü satın almak isteyen bir alıcı bulmanız gerekecektir. İpotekli bir daire satın almak oldukça uzun bir prosedür olduğundan, alıcının zaman kaybını piyasa değerinden makul bir indirimle telafi etmesi gerekecektir.

Boşandıktan sonra nadiren birlikte yaşamaktan hoşlanan kimse yoktur. Dairenizi satamıyorsanız ve maliyetini başka bir ev satın almak için bölüşemiyorsanız, kiralık konuta geçebilir ve ipotek süresinin dolmasını bekleyebilirsiniz. Ancak bankanın onayı olmadan ev sahipleri daireyi kiraya veremeyecek. Bu da konut kredinizi kira ödemeleriyle ödeyemeyeceğiniz anlamına geliyor. Ancak bu banka zorunluluğu gerçekte nadiren uygulanır. İpotekli daireler sorunsuz olarak kiralanmaktadır.

Günümüzde krediyle satın alınan konutların kaderi ve bankaya olan kalan borcu çoğunlukla mahkemede belirleniyor. Arbitraj uygulaması , İpotek ile satın alınan bir dairenin bölünmesine göre oluşan boşanma sırasındaki durum oldukça belirsizdir.

Farklı bölgelerdeki mahkemelerin verdiği kararlar taban tabana zıt olabilir. Sonuç büyük ölçüde eşlerin hukuki bilgisine veya avukatın yeteneğine bağlıdır. Bu nedenle, aile evi satın almanın bir yolu olarak ipotek seçerken önceden düşünmeli ve olası senaryoları hesaba katmalısınız.

Boşanma ve ipotek bölünmesi konusunda hukuki desteğe ihtiyacınız varsa köşedeki özel form aracılığıyla çevrimiçi avukatımızla ücretsiz danışmanlık hizmetine kaydolun. Yıl sonuna kadar özel bir kampanyamız var. Onun yardımıyla eşinizden tazminat almak, daireyi elinizde tutmak ve boşanma durumunda çocukların çıkarlarını korumak oldukça mümkündür.

Aşağıda ve avukatımıza yapacağınız başvuruda sorularınızı bekliyoruz. Makaleyi derecelendirdiğiniz, sosyal ağ düğmelerine tıkladığınız ve haberlere abone olduğunuz için size minnettar olacağız.

Aile hukukunun en zor süreçlerinden biridir ve çoğunlukla taraflar arasında aşılması güç anlaşmazlıklarla ilişkilendirilir. Eşler, boşanmanın mülkiyet sonuçları konusunda barışçıl bir şekilde anlaşamadıklarında, bu sorunu çözmek için mahkemeye başvururlar; bu, genellikle ortaklaşa edinilen mülkle ilgili taleplerini çözme göreviyle karşı karşıya kalır. Mahkemenin her seferinde, çevresi her zaman sadece eşlerle sınırlı olmayıp aynı zamanda dikkate alınması gereken, anlaşmazlığın tüm taraflarının çıkarları dengesini bulması ve sağlaması gerekir. Kredi almak - bu görev bazen boşanma sonrasında malların bölünmesinden daha kolay hale gelir.

Hukuki belirliliğe rağmen, ipotek sözleşmesine taraf olan eşlerin ipotekli mallarının bölünmesinde uygulamada bir takım sorunlar ortaya çıkmaktadır. Mevcut mevzuata göre, evlilik sırasında yapılan konut kredisine ilişkin tüm ödemeler, her birinin kişisel katkısı ve geliri ne olursa olsun, eşlerin ortak malından yapılmış sayılıyor. Bu bakımdan ipotek borcunun bölünmesi için çeşitli seçenekler vardır.

Bu durumda, her eş, evlilik sırasında kredi için ödenen paranın yarısına veya ipotekli konutun mülkiyetindeki payın yarısına sahip olma hakkına sahiptir. Aynı zamanda, ipotek sözleşmesine hangisinin taraf olduğu ve kimin garantör olarak hareket ettiği veya her ikisinin de bir kredi kurumuyla yapılan bir anlaşmada taraf (ortak borçlu) olarak hareket edip etmediği önemli değildir, çünkü akdedildiğinde ipotek sözleşmesinde eşlerin müşterek sorumluluğu kendiliğinden doğar. Bu durumda, kredi sözleşmeleri kapsamında eşler arasındaki borçların bölüşülmesi, rehin konusu mal paylaşımına ilişkin uyuşmazlıkların mahkemelerce değerlendirilmesi durumunda, mahkemelerin mutlaka davaya üçüncü olarak katılması gerektiği unutulmamalıdır. bağımsız hak talebinde bulunmayan taraflar, eski eşlerin alacaklıları ve 1. bölüme tabi mal ipotekleri. Bunun nedeni, bir kredi yükümlülüğünün bölünmesinin (yani, özünde bir banka ile kredi sözleşmesinin değiştirilmesinin) bankanın rızası olmadan, mahkeme kararıyla bile mümkün olmamasıdır. Eşlerden biri tarafından bir kredi kurumuyla sözleşme yapılması ve ikinci eşin sözleşmenin ikinci tarafı olmayıp kefil olması durumunda, yükümlülük bölümü aslında kredi sözleşmesinde tarafın yerine geçen kişiyi temsil etmektedir.

Dolayısıyla, her iki eşe de ipotek kredisi verilirse, o zaman anlaşma, Sanatın 1. Bölümüne göre borçluların ortak sorumluluğunu sağlar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 323'ü (bundan sonra Rusya Federasyonu Medeni Kanunu olarak anılacaktır), alacaklı, hem tüm borçlulardan müştereken hem de herhangi birinden ayrı ayrı, hem tamamen hem de kısmen performans talep etme hakkına sahiptir. borç. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 323. Maddesinin 2. Bölümü, müşterek ve birden fazla borçludan birinden tam olarak tatmin alamayan bir alacaklıya, kalan müşterek ve birkaç borçludan alınmayanı talep etme hakkı vermektedir. Yükümlülük tamamen yerine getirilene kadar yükümlülükler.

Eşlerin borçlu olmaları durumunda, eşit paylarla yerine getirdikleri ortak bir borçları vardır. Bu anlamda ipotek borcunun eşlerden her biri için parçalara bölünmesi zorunluluğu, özü itibarıyla, borçlunun sorumluluğunun müşterek ve müteselsilden paylaşımlıya dönüştüğü banka ile yapılan sözleşme şartlarında böyle bir değişikliğin gerekliliğini ifade etmektedir. Mahkemenin bu tür talepleri yerine getirmesi, daha önce borçlunun anlaşmaya taraf olmayan eşinin ödeme gücü kendisi tarafından kontrol edilmediği için alacaklı olarak bankanın çıkarlarının ihlaline yol açmaktadır.

Benzer şekilde, borçlar hukukunun genel hükümlerine (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 307-310. Maddeleri) dayanarak, sözleşmeden doğan bir yükümlülüğün sorumluluğu yalnızca ona taraf olarak hareket eden bir kişi tarafından üstlenilebilir. Bu nedenle, ortaklaşa edinilen malların paylaşılması sırasında eşlerden birinin kredi sözleşmesi kapsamındaki borcu geri ödeme yükümlülüğünü genel yükümlülük olarak kabul ederek borcun eşler arasında dağıtılması ve borcun geri ödenmesi yükümlülüğünün eş olmayan bir eşe devredilmesi, taraf olması, mevcut mevzuata uymaması ve aslında bir borcun devrini temsil etmesidir. Ancak Sanatın 1. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 391'i, borçlunun borcunu başka bir kişiye devretmesine yalnızca alacaklının ve kefilin rızasıyla izin verilir.

Dolayısıyla mahkemenin kredi kurumunun izni olmadan eşlerden birinin kredi borcunu bölüştürme kararı hukuka uygun değildir. Ayrıca, bir borcun devredilmesi sırasında, garantörün yeni borçludan sorumlu olmayı kabul etmemesi durumunda, varsa garanti sona erdirilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 367. maddesinin 2. fıkrası) 2. Aynı zamanda bu durum, eşlerin müştereken edindikleri borçların, borcun tarafı değiştirilmeden bölünmesinin imkansız olduğu anlamına da gelmez, zira borçlu eşin borcu geri ödeme yükümlülüğü buna göre mahkeme tarafından dikkate alınabilecektir. her eşin ortak mülkteki paylarını belirlerken. Başka bir örneği ele alalım: Eşler ipotek yükümlülüğünü yerine getirmeye devam etmeye karar verdiklerinde, her ½ hisse için bir konutta ortak mülkiyet hakkına kaydolurlar ve payları ile orantılı miktarda ödeme yaparlar.

Bu durumda kredi sözleşmesi kapsamında spesifik borç ve faiz paylaşımı için talep beyanı ile mahkemeye başvurmaları gerekmektedir. Her borçlu için kredi borcu miktarının eşit paylarla belirlenmesi, borçlular arasındaki ilişkilerin kanun gereklerine uygun olarak düzenlenmesi olduğundan, haklara aykırı veya tehdit oluşturmadığından bu gereklilik mahkeme tarafından yerine getirilecektir. Alacaklının hem borcunu tahsil etmesi hem de müşterek ve müteselsil borçlar için öngörülen şekilde rehinli malı haczedebilmesi.

Kredi borcundaki payların tespiti, borçlunun müşterek ve müteselsil sorumluluk altındaki yükümlülüklerini sona erdirmez.3 Aynı zamanda bu durumda eşlerden birinin kredi sözleşmesinden doğan borç üzerine düşen payı yerine getirmeyi reddetmesi durumunda, icra memuru onu bu yükümlülüğü yerine getirmeye zorlayamayacak ve borcun tamamını ödeme yükü diğer eşe ait olacaktır.

Buna karşılık, diğer eşe karşı müşterek ve müteselsil bir yükümlülüğü yerine getiren eş, diğer eşe karşılık gelen miktar için rücu hakkını kazanır. Rücu hakkı, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini tek başına yerine getiren eşin, kendisi de borç yüküne tabi olan ancak kalan malın bir kısmı için parasal tazminat ödemeyen diğer eşten tazminat talep etme hakkıdır. 4 Bu tür durumların yaşanmaması için eşler, ipotek borcunun bölüşülmesi konusunu, mahkemenin yardımı olmadan, aylık ödemeleri hangisinin, ne kadar ödeyeceği konusunda uygun bir anlaşma yaparak bağımsız olarak anlaşarak çözebilirler. konutun (veya bir kısmının) sahibi olursa, diğer eşe ne kadar tazminat ödemesi yapılacağı.

Örneğin eşler, içlerinden birinin bankaya olan krediyi geri ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirdiğini tespit edebilir. Yükümlülükleri yerine getirdikten sonra reddedilen eşe ödenen borcun yarısı kadar tazminat ödenir ve konut krediyi geri ödeyen eşin mülkiyetinde kalır. Yukarıdaki örnekte eşler arasındaki gönüllü bir anlaşmadan bahsettiğimizi dikkate almak gerekir.

Bunlardan biri kendi inisiyatifiyle borcunun tamamını öderse, yani karşı taraf adına ödeme yükümlülüğünü yerine getirirse, o zaman yalnızca borcun ödenen kısmı için tazminat talep etme hakkı olacaktır. diğer eşinden kendi lehine ve konut hakkı mülkiyetindeki payında orantılı bir artış olmaz. Ayrıca, ipotek borcunun bölünmesi sorununun barışçıl bir şekilde çözülmesinin, tüm ilgili tarafların rızasının alınması açısından eşlerin krediye ilişkin ortak yükümlülüklerinin içlerinden birine devredilmesine ilişkin kurallar için de geçerli olduğunu unutmayın. Yani ipotek borcunun kendi aralarında taksimi konusunda mahkeme öncesi anlaşmaya varılmış olan eşlerin, ilgili sözleşmeyi akdetmek için bankanın rızasını almaları gerekmektedir.

Bankadan böyle bir onay alınırsa, ek anlaşmaların imzalandığı kredi sözleşmesinde uygun değişiklikler yapılır, önceki ipotek iptal edilerek yeni bir ipotek düzenlenir.

Uygulamada, boşanma ve mal paylaşımı sonrasında eşlerin ipotek sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmek istemedikleri ve yerine getirme niyetinde olmadıkları durumlar sıklıkla vardır. Konutun satılması ve kredinin geri kalan kısmının bankaya iade edilmesi bu durumda en iyi çözümdür. Ayrıca eşler, bankayla anlaştıktan sonra kalan parayı kendi aralarında da paylaştırabilirler. İpotekli konutların satışı bankanın onayı ve kontrolü altında gerçekleştirilmektedir.

Dolayısıyla eşler, boşanma ve mal paylaşımı sonrasında bile, bankanın izni olmadan ipotek kredisini geri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyi reddedemez veya iade şartlarını değiştiremez. Uzlaşamamaları ve borç miktarına bakılmaksızın 12 ay içinde 3 defadan fazla geç ödemeye izin vermemeleri halinde, kredi kurumu, ipotek sözleşmesi kapsamında rehin verilen konutlara haciz işlemi başlatmak için aşağıdaki adrese başvurma hakkına sahiptir. mahkeme.

Bu durumda ipotekli konut açık arttırmayla satılır, elde edilen gelirler borcun, kredi sözleşmesi faizinin ve borcun anapara tutarının ödenmeyen kısmının ödenmesi için aktarılır. Borçların ödenmesinden sonra kalan miktar eşlere iade edilir ve kendi takdirine göre aralarında paylaştırılır.

Maliyetler özel ilgi Yukarıdakilerin tümü, ipotekli mülkün mülkiyetinin evlilik sırasında tescil edildiği durumlar için geçerlidir (hakkın hangi eşe kayıtlı olduğuna bakılmaksızın).
Evlilik öncesi ipotek sözleşmesi kapsamında eşlerden birinin konut satın aldığı durumlarda, evlilik sırasında da dahil olmak üzere ipotek kredisine ilişkin aylık ödemeler (veya bir kısmı) yapılmış olmasına rağmen, konut mülkleri ortaklaşa edinilenler için geçerli değildir. mülkiyet ve ipotek sözleşmesine taraf olan eşin kişisel mülküdür. Evlilik süresince sözleşme kapsamında aylık olarak bankaya ödenen paralar eşlerin müşterek gideri sayılır ve eşit paylara bölünür 6
Böylece, özel bir işlem türüdür. Birlikte borç alan eşler arasındaki evliliğin sona ermesinin sonuçları, ipotek sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini etkilemez. Boşanma sonrasında ise eski eşler kredi yükümlülüklerinden dolayı bankaya karşı müştereken sorumluluk üstlenmek zorunda kalacaklar.
Aynı zamanda, eski eşlerin ipotek sözleşmesi kapsamında yükümlülük üstlenmesi, ipoteğe ilişkin son ödeme yapılıncaya kadar borç yükümlülüklerine bağlı kalacakları anlamına gelmez. Sonuçta, eski eşlerin mülkiyet durumu büyük ölçüde değişebilir; bunlardan biri borcunu ödemek için yeterli paraya sahip olmayabilirken, diğerinin geliri onun bankaya karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine izin verir.

Bu durumda ipotek yükümlülüğünün yerine getirilmesi konusu şu şekilde çözümlenebilir. Eşlerden biri, diğer eşin reddetmesi halinde ipotek kapsamındaki tüm yükümlülükleri üstlenebilir. Bu durumda eşin, kişisel mülkiyet rejimini ihtilaflı konutu da kapsayacak şekilde genişletmek için, ipotek geri ödemesine katılmayı reddeden eşe, daha önce ödenen borcun yarısı tutarında uygun parasal tazminat ödemesi gerekir. Her durumda, ipotek borcunun bölünmesi sorununu çözmek için eşlerin ya kredi yükümlülüğünü yerine getirme prosedürü konusunda anlaşmaya varmaları ya da mahkemeye gitmeleri gerekir.

Anlaşmazlığın uzlaşmayla çözümü mümkün değilse, konutun onun katılımıyla satılması ve borcun ödenmesinden sonra elde edilen gelirin paylaştırılması gerekir. Eşlerin aylık ipotek ödeme yükümlülüklerini yerine getirmeyi bırakmaları durumunda ipotekli mülkün haczedilmesi, sorunun en az karlı çözümüdür ve bu, yalnızca yaşam alanı kaybına değil, aynı zamanda parayı iade etme hakkının kaybına da yol açar. zaten bunun için para ödedim. _______________________________

  1. Astashov S.V., Bogdanova I.S., Bugaenko N.V., Voyta I.V., Kratenko M.V., Shchurova A.N. Hukuk davalarında adli uygulama. Evlilik ve aile anlaşmazlıkları: Pratik bir rehber. - M: Prospect, 2011.
  2. Samsonova I.V. Evlilikte mal paylaşımı: Pratik bir rehber (ConsultantPlus sistemi için hazırlanmıştır), 2010.
  3. Khusnetdinova L. Rusya Federasyonu'nda ipotek konut kredileri // Konut Kanunu, 2010, No. 7
  4. Alimova N.A. Boşanma sırasında mal paylaşımı: hukuki konular. (ConsultantPlus sistemine hazırlanmıştır), 2009.
  5. Tam orada.
  6. Khusnetdinova L. Rusya Federasyonu'nda konut ipotek kredileri // Konut Kanunu, 2010, No. 7.

Boşanma prosedürü, yasal ve örgütsel açıdan haklı olarak zor bir girişim olarak kabul edilmektedir. İpotek kredisi sonucunda satın alınan bir dairenin varlığı, uygulanmasını daha da zorlaştırabilir. Rusya'da 2018 yılında yürürlükte olan mevzuat, bu şekilde elde edilen mülklerin bölünmesinin çeşitli yollarını öngörmektedir.

Aynı zamanda, mevcut durumdan uygun ve tatmin edici bir çıkış yolunun seçimini çeşitli faktörler etkilemektedir. Bunların arasında en önemlileri şunlardır:

  1. evlilik kaydı gerçeği;
  2. bir evlilik sözleşmesinin varlığı;
  3. ipotek kredisi sözleşmesinin hükümleri;
  4. küçük çocukların varlığı;
  5. eşlerin gelecek planları ve alınan ipoteğin geri ödenme olasılığı;
  6. banka pozisyonu.

Elbette boşanma sırasında eşlerin mallarının ipotek ile satın alınan daire şeklinde bölünmesine olanak tanıyan yöntemin seçimini etkileyen faktörlerin tamamı yukarıda listelenmemiştir. Ancak uygulamada nihai kararı en çok belirleyenler onlardır. Bu nedenle bunları daha ayrıntılı olarak ele almanız önerilir.

Medeni bir evlilikte ipoteğin bölünmesi

Hukuki açıdan bakıldığında, kişilerin medeni evlilik içinde olmaları birbirlerine karşı herhangi bir mülkiyet yükümlülüğü doğurmaz. Bu nedenle boşanma durumunda ipotek ile satın alınan daire, resmi olarak adına kayıtlı olan nikahsız eşin elinde kalır. Diğer seçenekler ancak taraflardan birinin başlattığı yargılama sırasında verilecek mahkeme kararı sonucunda mümkündür.

Aynı zamanda, bugün bankalar, nikahsız eşlerin ortak borçlu olarak hareket ettiği ipotek kredisi verme konusunda aktif olarak çalışmaktadır. Bu amaçla müvekkil anketinde “Resmi/medeni nikah” diye özel bir satır yer almaktadır.

Böyle bir durumda hem karı koca bankaya karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu olur, hem de resmi nikahta olduğu gibi konut paylaşımı kural olarak yarı yarıya gerçekleşir.

Evlilik sırasında bölünme

Evlendikten sonra ipotek kredisi ile satın alınan daire, Rus yasalarına göre ortak mülktür. Böyle bir durumda kredinin ve konutun hangi eşe ait olduğunun hiçbir önemi yoktur. Üstelik günümüzde bankalar, ikinci eşin kredide ortak borçlu olarak hareket etme izni olmadan bir karı kocaya kredi vermemektedir. Sonuç olarak eşler finans kurumuna karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu hale gelirler.

Boşanma sırasında ipotekli bir daire satın alan resmi nikahlı eşler arasında boşanma olması durumunda, bankayla daha sonraki ilişkiler aşağıdaki seçeneklerden birine göre gerçekleştirilecektir:

  • Eşler boşanma durumunu bankaya bildirmek zorundadır ancak mevcut şartlarda ipotek ödemeye devam ederler. Aynı zamanda, mali yükümlülüklerin dağıtımı ve ipotek ödendikten sonra mülkün nasıl bölüneceği konusunda kendi aralarında anlaşırlar;
  • bir karı koca, imzalanan kredi sözleşmesi kapsamında hem gayrimenkulü hem de ödemeleri bölme teklifiyle bankaya gider. Bu seçenek, finansal kuruluş için her zaman uygun değildir, çünkü onun için kârsızdır. Bu nedenle uygulanması çoğu zaman mal paylaşımına ilişkin mahkeme kararını gerektirir. Bundan sonra bankanın onayına gerek yoktur;
  • Ortak borçlulardan biri mülkteki payından vazgeçer ve ardından kredi ikinci eşe yeniden verilir. Doğal olarak konut kredisi ödendikten sonra mülkiyet hakları da kendisine geçmektedir. Ancak bu seçeneğin uygulanabilmesi için bankanın da onayı gerekiyor;
  • eşler bankaya olan borcunu toplu olarak ödedikten sonra daire kendi kararları doğrultusunda satılır veya paylaşılır. Ciddi mali harcamalar gerektirdiğinden, bu durumdan böyle bir çıkış yolu nadirdir;
  • ipotek sözleşmesinin feshedilmesi bankanın iznini gerektirir. Bu davanın özel bir çeşidi, borçlular tarafından ipotek hizmetlerinin sona erdirilmesidir, bu da bankanın daireyi satmaya zorlanmasıdır.

Uygulamada son derece nadir görülen bir durum olan konut kredisi tek eşe veriliyorsa, bankaya karşı mali açıdan sorumlu olan eştir. Ancak mal paylaşımında ikinci eş, dairenin yarısını elinde tutar.

Bu, aile ve mali mevzuat hükümlerinin ciddi çelişkilerinden biridir.

Evlilik öncesi anlaşma yapmanın etkisi

Eşler tarafından evlilik sözleşmesinin hazırlanması ve imzalanması boşanma prosedürünü önemli ölçüde basitleştirir. Ancak bunun için, ipotek ile satın alınan mülkün boşanma sonrasında borç yükümlülüklerinden ayrılmasında kullanılacak ilke ve kuralların sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir. Doğal olarak evlilik sözleşmesinin noter tarafından onaylanması gerekir.


Söz konusu yasal belgenin önemli bir özelliği, farklı zaman dilimlerinde derlenebilir:

  1. evlilikten önce veya evlilik sonrasında;
  2. konut kredisi almadan önce;
  3. kredi aldıktan ve bir daire satın aldıktan sonra.

İkinci durumda, kredi kurumuna evlilik sözleşmesinin imzalandığı bildirilmelidir. Eşler arasındaki anlaşmanın ikinci karakteristik noktası, boşanma durumunda mal paylaşımı prosedürünü banka adına etkilemenin imkansızlığıdır. Bu nedenle bazı finans kurumları, ipotek verilmesini onaylamak için zorunlu koşullar olarak, kendileri tarafından belirlenen biçimde bir evlilik sözleşmesinin ön sonucunu öne sürüyorlar. Çoğu zaman, bu gereklilik eşlerden biri olduğunda ortaya çıkar:

  • kötü bir kredi geçmişi var;
  • halihazırda çok sayıda krediden borçludur;
  • resmi bir geliri yoktur.


Boşanma sırasında ipoteği bölme algoritması

Eşlerin evlilik sırasında satın aldıkları bir daireyi ipotek ile bölme prosedürü aşağıdaki gibidir:

  1. Gayrimenkul paylaşımı ve kalan kredi borcuna ilişkin sulh sözleşmesi yapılması.
  2. Boşanmanın resmi kaydı.
  3. Ekteki belgelerin eklenmesi gereken, belirtilen uzlaşma sözleşmesiyle bir kredi kurumuyla iletişime geçmek. Sayıları ve listeleri belirli bir bankanın kurallarına göre belirlenir. Çoğu durumda, ipotek sözleşmesinin bir kopyasını, boşanma belgelerini ve eski karı kocanın son 6 aylık gelirine ilişkin belgeleri ibraz etmeniz gerekmektedir.
  4. Banka, ortak borçlular tarafından önerilen kredi koşullarını onaylarsa, yeni ipotek belgeleri düzenlenir: her iki eski eşin de devam eden kredi ödemelerine katılması durumunda iki kredi sözleşmesi ve ortak borçlulardan birinin anlaşmadan çekilmesi durumunda bir sözleşme.
  5. Banka, uygulamada oldukça sık görülen, ortak borçluların şartlarını kabul etmeyi reddederse, mahkemeye gitme şansına sahip oluyorlar.

Banka, boşanma durumunda ipotek kredisi sözleşmesi kapsamında edinilen mülkün bölünmesi sorununun çözümünde önemli bir katılımcıdır. Bu nedenle, eşler arasında bir uzlaşma sözleşmesi hazırlanmasına ilişkin müzakereler aşamasına bir finans kuruluşunun çalışanlarının dahil edilmesi tavsiye edilir. Bu, işlemin banka tarafından onaylanma olasılığını artıracaktır.

Küçük çocuklarınız varsa ipoteğe ne olur?

Ailede reşit olmayan bir çocuğun bulunması, boşanma sırasında gayrimenkulün bölüşülmesi sürecini ciddi şekilde etkilemektedir. Çoğu durumda, çocuğun yanında kaldığı ebeveyne mahkeme kararıyla dairenin büyük bir payı tahsis edilir. Ancak bu, bu durumda bankaya kalan borcun ödenmesi sorumluluğunun da öncelikle bu eşe ait olduğu anlamına gelir.

Ebeveynler arasında, her bir eşin hem mülkiyetteki hem de finansal kuruluşa olan yükümlülüklerindeki paylarını açıkça belirten bir uzlaşma sözleşmesi yapılmasına izin verilir. Bölünmenin imkansız olduğu durumlarda tek seçenek, ebeveynlerin her biri için ayrı bir oda tahsis etmenin fiziksel olarak imkansız olduğu tek odalı bir daireye sahip olmaktır.

Aynı zamanda, ortak borçluların kredi yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda, çocuğun varlığının bankanın ipotek kapsamında rehin verilen mülkü tahsil etmesine engel olmadığını da unutmamalıyız.

Eşlerden birinin borcunu ödemeyi reddetmesi

Eski eşlerden birinin ipotek borcunun ödenmesine katılmayı reddetmesi durumunda durum iki olası yoldan biriyle gelişebilir.

Birinci Bunlardan biri, ikinci ortak borçlunun kredi ödemelerini öngörmektedir. Böyle bir durumda kredi geri ödendikten sonra mülk genellikle onun adına tescil edilir.

İkinci seçenek Gelişmeler, kademeli olarak borç birikimine işaret ediyor ve bu da büyük olasılıkla bankanın daireyi satışa çıkarmasına yol açıyor. Gayrimenkul satışından sonra öncelikle birikmiş tüm faiz ve cezalar dikkate alınarak ipotek borcu geri ödenir. Finans kurumu kalan fonları ortak borçlulara öder. Uygulamada, bir dairenin satışından elde edilen paranın yalnızca bankaya olan yükümlülüklerin ödenmesi için yeterli olduğu bir durum sıklıkla ortaya çıkar.


Boşanma sırasında ipotek sorunlarını çözmenin alternatif yolları

Boşanma sırasında ipotekli eşlerin satın aldığı daireyi bölme zorunluluğundan kurtulmanın en kolay yolu gayrimenkul satmaktır. Sorunu çözmede bu yöntemin iki temel avantajı vardır. İlk olarak, ortak borçlular bankaya olan borçlarını geri öderler.

İkincisi, parayı bölmek bir apartman dairesindeki yaşam alanını bölmekten çok daha kolay olduğundan, ortak mülkiyeti bölme süreci gözle görülür derecede daha kolaydır. İpotekli gayrimenkulün satışı için elbette bankanın onayı gerekiyor. Genellikle bir kredi kurumu, fonların garantili bir şekilde iade edilmesine izin verdiği ve bir daire satma sorunlarını eski eşlere kaydırdığı için böyle bir karara itiraz etmez.

İpotek kredisine hizmet verme sorununu çözmek için bir başka alternatif seçenek de bir daire kiralamaktır. Likit konut alanından bahsediyorsak kiracıdan alınan parayı kullanarak kredinin faizini ödemek oldukça mümkün. Ancak böyle bir durumda eski eşlerin kendileri daha ucuz konut kiralamak zorunda kalacaklar.

Boşanma sırasında ipotek ile ilgili tuzaklar ve olası sorunlar

Boşanma davalarının önemli bir kısmının karakteristik özelliği eski eşler arasındaki ilişkilerin zarar görmesidir. Mal paylaşımı prosedürünü son derece sorunlu ve karmaşık kılan da budur. Sonuç olarak, ödenmemiş bir ipoteğe ilişkin en basit, en hızlı ve en sorunsuz çözüm olan uzlaşma anlaşmasına varılma olasılığı genellikle düşüktür.


Boşanma sırasında krediyle satın alınan bir dairenin bölünmesinin hukuki açıdan hem aile hukukunu hem de mali hukuku etkilediğini de belirtmek gerekir. Çoğu durumda kararın yargı tarafından verilmesi şaşırtıcı değildir. Dahası, içeriği büyük ölçüde nitelikli avukatların eski eşlerden her birinin çıkarlarını ne kadar temsil ettiğine göre belirlenir.


Çoğu genç aile için ipotek, gerekli miktar biriktirilene kadar sıkıntılı beklemeler olmadan ve hemen kendi dairelerine veya evlerine yerleşme ihtimaliyle konut mülkü satın almanın tek olası yoludur. Diğer kredi verme türlerinden farklı olarak, ipotek aynı zamanda finansman çekmenin en karlı şeklidir. Bugün konuşacağız...

Ülke genelindeki boşanma oranlarına bakıldığında, evliliklerini sonlandıran eşler arasında ipotek borcunun bölüşümü sıklıkla tartışma konusu oluyor. Asıl sorun, etkileyici bir borç yükümlülüğünün bölünmesi gerçeğinden çok, bunun ipotek ile satın alınan konutun bölünmesi ihtiyacıyla bağlantısıdır. Sonuçta, her bir taraf, kural olarak, mülkün en azından bir kısmını almak ve borç yükümlülükleriyle ilgili olası mali maliyetlerini en aza indirmek istiyor.

Ne yazık ki, bir miktar uzlaşma sağlanmadığı sürece durumun barışçıl bir şekilde çözülmesi pek mümkün görünmüyor. Ayrıca, mülkiyet paylaşımı ve buna bağlı borçlar konularını ele alırken hukuk ve adli uygulama, “dürüst” ve “adil” kavramlarıyla işlememektedir ve bu nedenle, bir anlaşmazlığın mahkemede etkili bir şekilde çözülmesine dayanarak, bu, istediğini elde etmek her zaman mümkündür.

Bir ipoteği paylaşmanın en iyi yolu pazarlık yapmaktır. Gelecekte adil olmayan bir bölünme hissinin oluşmaması ve olası iddiaların, anlaşmazlıkların ve yasal işlemlerin takip edilmemesi için, yasalarda belirtilen ve Rusya tarafından kullanılan norm ve kurallara göre yönlendirilmeniz tavsiye edilir. mahkemeler.

Evlilik sırasında verilen ipoteğin bölünmesi

Çoğu durumda evlilik sırasında ipotek alınır. Bankacılık uygulamasında oluşturulan genel kurala göre, eşlerden birine ipotek verilir, ikincisi ise müşterek borçlu olarak hareket eder. Bu koşullar şu anlama gelir:

  1. Borç yükümlülüğünden her iki eş de müşterek (eşit) sorumluluk taşır. Buna göre, eşler birbirleriyle nasıl anlaşırlarsa anlaşsınlar, bankanın hem evlilik sırasında hem de boşanma sonrasında borcun ödenmesine ilişkin eşlerden birine veya her ikisine birden karşı talepte bulunma hakkı bulunmaktadır.
  2. Her iki eş de ipotek altında edinilen mülk üzerinde eşit haklara sahiptir, yani resmi olarak her biri mülkiyetin yarısına sahiptir. Boşanma durumunda malların 50/50 oranında paylaştırılacağı ve buna göre ipotek borcunun da benzer şekilde paylaştırılacağı Aile Kanunu'nun temeli budur.

Yukarıdakiler ideal bir durum olarak adlandırılabilir; aşağıdakileri içerebilecek, eşlik eden faktörlerle karmaşık olmayan bir durum:

  • eşlerden birinin ipotek ile edinilen gayrimenkul hakkından daha büyük bir pay talep etmesine izin veren koşullar, özellikle bu eşten boşandıktan sonra çocukların varlığı ve ikametgahı;
  • bankanın izniyle veya evlenmeden önce kredi başvurusunda bulunulması durumunda izin verilen, eşlerden yalnızca biri adına konut amaçlı gayrimenkul mülkiyetinin tescili;
  • genellikle evlilik sırasında eşlerden birinin, kişisel fonlarının yatırılması da dahil olmak üzere, ipotek üzerindeki mali yükün tamamını veya çoğunu üstlenmesi nedeniyle ortaya çıkan, konutun mülkiyeti konusunda bir anlaşmazlığın varlığı.

Herhangi bir komplikasyon veya anlaşmazlık yoksa, ipotek eşler arasında aşağıdaki şekilde paylaştırılabilir:

  1. Bunlardan birine, ipotek kapsamındaki tüm yükümlülüklerin devredilmesiyle birlikte mülkün mülkiyeti tahsis edilir (kayıtlı).
  2. Eşler, hisseler üzerinde varılan anlaşmaya uygun olarak, standart - 50/50 veya başka bir oranda, mal ve borç paylaşımı konusunda kendi aralarında bir anlaşma yaparlar. Duruma göre eşlerden birinin diğerine tazminat ödemesi söz konusu olabilir.

Önemli : Eşler arasında borcun ödenmesine ilişkin varılan hiçbir anlaşma, banka bu koşulların değiştirilmesine izin verene kadar ipotek sözleşmesinin şartlarını yasal olarak etkilemez. Ancak eşler arasında bir kredi yükümlülüğünün yerine getirilmesine ilişkin bir anlaşmazlık çıkması durumunda sözleşme (yazılı ve noter tasdikli) delil olarak kullanılabilir. Aynı durum ipotek altında edinilen mülk için de geçerlidir, çünkü bu durumda teminattır, ipotek sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe eşlerin bankanın izni olmadan onu elden çıkarma hakları yoktur.

Tüm formalitelere uymak için öncelikle kredinin ve teminatın planlanan bölünmesi konusunda banka ile anlaşmak gerekir. Banka taviz vermezse, yeni bir sözleşme yapmayı veya ana sözleşmeye ek bir sözleşme yapmayı kabul etmezse, maalesef ipotek ve konut paylaşımının nihai olarak yalnızca mahkemede çözülmesi mümkün olacaktır; sadece eşlerin anlaşmasının onayı olacaktır. Aksi takdirde, varılan anlaşmanın tehlikesi ve riski size ait olmak üzere yönlendirilmeniz ve kredi yükümlülüklerinin yerine getirilmesine ilişkin bankadan talepte bulunmadan anlaşmanın doğru şekilde uygulanacağına güvenmeniz gerekecektir.

Çocukların varlığı tek başına ipotek yükümlülüğünün bölünmesini etkilemez. Ancak ipotek ile edinilen mülkün bölünmesinin özelliklerini etkiler. Mahkeme kararıyla, çocuğun/çocukların birlikte yaşamaya devam ettiği eşe, evin mülkiyetinde ikinci eşe göre daha fazla pay verilebilir. Ancak bu durumda ilk eşe kredi yükümlülüklerinden daha büyük bir pay verilecektir ve bu her zaman iyi bir sonuç değildir.

Çocuksuz çiftlerde olduğu gibi, çocuk varsa ipoteği bölmenin en iyi yolu dostane bir anlaşmadır. İpotekli konutun, çocukların varlığına ve ihtilaflı yerleşim bölgesinde kayıtlı olmalarına bakılmaksızın bankanın haciz edebileceği bir teminat olduğunu bir kez daha unutmamalıyız.

Eşler arasında hukuki sonucunun kredi sözleşmesine dönüştürülmesine yönelik bir anlaşma yapılması, hem ipotek kapsamındaki yükümlülükler açısından hem de gayrimenkulün elden çıkarılması koşulları açısından bankanın onayını gerektirecektir.

İpotekli konutun mülkiyeti nasıl tescil edilmiş olursa olsun, ipotek evlilik sırasında alınmışsa tüm hukuki ilişkiler ipoteğin genel şartlarına ilişkin hükümlere tabidir. Bir daire veya ev, genel kural olarak, 50/50 oranında veya eşlerin kararlaştırdığı veya mahkeme tarafından belirlenen diğer paylara göre bölünen, müştereken edinilen mülk olarak kabul edilir.

İpotekli bir evin mülkiyetinin yalnızca bir eş adına tescil edilmesi oldukça nadirdir. Bu, kredi şartlarının izin vermesi veya banka ile anlaşmaya varılması halinde mümkündür. Ancak, kural olarak, ikinci eş yine de ortak borçlu veya en azından kefil olacaktır.

Ancak pratikte birkaç durum mümkündür:

  1. Gayrimenkul, ipotek borcunun veya peşinatının ödenmesi için kişisel fonlarının katkısı da dahil olmak üzere, ipoteğin ana veya tüm mali yükünü üstlendiği ölçüde yalnızca bir eş adına tescil edilir. Anlaşmazlık halinde, eşin ileri sürdüğü halleri ispat etmesi halinde ipotek konusu mal şu ​​şekilde olabilir:
  • onu tescil ettiren eşin kişisel mülkiyeti olarak kabul edilir;
  • mülkü tescil ettiren eşin daha büyük paya sahip olmasıyla bölünmüştür.
  1. Aile bütçesi açısından durumun daha da gelişmesinin karlılığı esas alınarak mülk yalnızca bir eş adına kayıtlıdır. Bu genellikle vergi indirimleri veya diğer tercihler için daha iyi koşullar elde etmek için yapılır. Böyle bir durumda mal paylaşımı ve ipotek borcuna ilişkin genel kurallar geçerli olacak ve konut eşlerin ortak malı olarak tanınacaktır.

Her halükarda, ipoteğin bölünmesi, mal paylaşımına ve eşlerin bundan sonra fiilen aldıkları paylara “bağlıdır”.

Evlilikten önce alınan ipoteğin bölünmesi

Evlilikten önce ipotek verilmişse, bu yaklaşımın nedenleri ne olursa olsun, resmi olarak ipotek kapsamındaki yükümlülükler ve gayrimenkul mülkiyeti hakkı yalnızca bir eş için geçerlidir. Ve burada genellikle seçim sorunu ortaya çıkıyor:

  • Karşılığında tek ve tartışmasız mülkiyete sahip olsanız bile, bir ipoteğin tüm yükümlülüklerini üstlenmeye değer mi?
  • Borçtan kurtulma karşılığında, evlilik sırasında kısmen veya belki tamamen yükümlü olduğunuz mülkünüzün bir kısmından, resmi bir gerekçe olmaksızın vazgeçmeye değer mi?

Anlaşmazlık olması durumunda mahkeme şu kararı verecektir:

  1. Eşlerden birinde kayıtlı olan mülkiyet haklarına itiraz hakkı var mıdır?
  2. İpotekli gayrimenkulün eşlerin ortak mülkiyeti olarak tanınması mümkün müdür?
  3. Müşterek mülkiyet tanınırken her eşin hisselerinin büyüklüğü ne kadardır?

Mahkemenin mülkü müşterek olarak tanımaması durumunda, ipotek kapsamındaki tüm yükümlülükler, onu icra eden eşe devredilecektir. Bu durumda kredi sözleşmesinde herhangi bir değişiklik yapılmasına gerek yoktur. Aksi takdirde borç, verilen hisselere göre bölünecektir.

2015-2016'daki adli uygulamalara dayanmaktadır. ve Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesinin görüşüne göre:

  1. İpotek gayrimenkulü, eşlerden hangisinin, hangi hacimde ve hangi fonların (kişisel, genel) ipoteğin geri ödenmesi için gerçekten katkıda bulunduğu sorusunun son derece ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesiyle bölünmüştür.
  2. Eşin kendi kişisel parasını bağışlaması halinde (mahkeme tarafından bu şekilde kabul edilir), bu tutarın tamamı bölünecek mal kütlesinden düşülecektir. Kişisel para yatırmak, ipotekli mülkün daha büyük bir kısmını veya tamamını talep etmenize olanak tanıyan önemli bir kozdur.

Aynı zamanda, mülkiyet haklarının elde edilmesinin ve ipotekli apartmandaki (evdeki) hisse büyüklüğünün, ipotek üzerindeki borç yükümlülüklerinin büyüklüğünü doğrudan belirleyeceğini her zaman hatırlamakta fayda var. Bu nedenle neyin karlı olup neyin olmayacağına bakmak önemlidir. Bazen ipotekli mülkü bankanın rızasıyla satmak, borçları tamamen ödemek ve karşılıklı yükümlülükler ve anlaşmazlıklar olmadan sakin bir şekilde boşanmak daha da kolay ve karlı olabilir.

Boşanma sırasında ipoteğin nasıl paylaştırılacağına dair hala sorularınız varsa, çevrimiçi görevli avukatımız bunları hemen yanıtlamaya hazırdır.

Ortak mülkün bölünmesi, boşanmış bir çift için oldukça nahoş bir süreçtir, ancak boşanma sırasında ipoteğin bölünmesi daha da kötüdür. Gerçek şu ki, bu süreç bankalarla bağlantılı, dolayısıyla iki taraflı bir süreçten üçlü bir sürece dönüşüyor.

Eşler için boşanma sırasında ipotek genellikle bölünmesi gereken bir müşterek yükümlülüktür. Aile Kanunu'nun (FC) maddeleri böyle söylüyor. Herkes tek borçlu olmamak için kendi çıkarlarını savunuyor.

Bankacılık kurumu, müşterek borçlunun eşlerinin para yatırmaya devam etmesiyle ilgileniyor. Bu nedenle oldukça yasal olarak sürece müdahale ederek parasını korumaya çalışıyor.

Eşler boşandığında ipoteğin nasıl bölündüğüne, boşanma sonrası kredi yükümlülüklerinin yerine getirilmesine ilişkin nihai kararı hangi koşulların etkilediğine ve hangi durumlarda yalnızca bir tarafın borcu ödemekle yükümlü olduğuna bakalım.

Bir ipoteğin bölünmesi için yasal gerekçeler

Bir çift tarafından edinilen gayrimenkulün bölünmesine ilişkin düzenleyici gereklilikler, IC'nin 38 - 39. paragraflarında yer almaktadır. Özellikle boşanma sırasında bir dairenin ipotek olarak nasıl paylaştırılacağına karar verirken bunların içeriği kullanılır. Soruşturma Komitesi borçların kendisiyle ilgili hiçbir şey söylemiyor. Ortak mülkiyetin bir parçası olarak dolaylı olarak dikkate alınırlar.

Mantık şudur:

  1. Düğünden sonra eşler:
    • kanun;
    • pazarlık yapılabilir.
  2. İkinci durumda, ipotekli dairenin bölünmesi sözleşme şartlarında açıklanmaktadır.
  3. Hukuki rejimde (otomatik olarak kurulur) tüm mallar ortaktır, yani aynı anda her ikisine de aittir.
  4. Bağ çözüldükten sonra iki şekilde bölünebilir:
    • gönüllü bir anlaşmanın hazırlanması;
    • mahkemedeki işlemler.
  5. Mahkeme, borcu ortaklaşa edinilen mülkler listesine dahil edecek. Bölünmenin nasıl gerçekleşeceğine hukuki normlara göre karar verilir.

İpucu: Boşanma sırasında ipoteği gönüllü bir anlaşma yoluyla bölmek daha karlı olur. Nedenine aşağıda bakalım.

İpotekli bir dairenin nasıl bölündüğünü anlamak için başlangıç ​​​​koşullarını bulmanız gerekir. Sürecin mantığını kökten değiştiren faktörler var. Onları anlamalısın. Bunlar örneğin:

  • resmi bir evliliğin tescili veya eksikliği;
  • mülkün satın alınıp alınmadığı:
    • evli;
    • evlenmeden önce;
  • bir evlilik sözleşmesinin imzalanıp imzalanmadığı;
  • çiftin bir çocuğu mu yoksa birkaç çocuğu mu olduğu.

Dolayısıyla ipotek sırasında ayrılan ortaklar arasında mal paylaşımının nasıl olacağını tek heceyle açıklamak mümkün değildir. Her durumun kendine has incelikleri ve nüansları vardır.

Medeni evlilik

Dikkat: Resmi kayıt olmadan yaşayan ortaklar RF IC'ye tabi değildir. İlişkileri medeni niteliktedir ve Medeni Kanun (CC) esas alınarak değerlendirilir.

Yukarıdaki kuraldan boşanma durumunda ipotekli dairenin mülkün adına kayıtlı olduğu kişiye verileceği anlaşılmaktadır:

  • ortaklardan biri;
  • her ikisi de belgelerde belirtilen paylarda.

Bu nedenle mülkü kimin alacağına tapu kayıt evrakları bakılarak karar verilmektedir. Ayrıca bu vatandaş bankaya olan borçlarını kendisi ödemek zorunda kalacak.

Bu kuralın istisnaları vardır. Mahkemede, ev satın almak için çekilen ipoteğin ikinci ortak (ev sahibi olmayan) tarafından ödendiği ispat edilebilir. Daha sonra metrekarenin bir kısmını talep etmek mümkün olacak. Mahkeme, mal sahibi tarafından ödenmeyen tutarı tam olarak tahsis edecektir.

Aşağıdakiler, bir kişinin bir dairenin bedelini ipotek ile ödediğinin kanıtı olarak kabul edilir:

  • ödeme belgeleri;
  • banka ekstreleri;
  • kontroller;
  • özler ve daha fazlası.

Bir örneğe bakalım. Sidorkina ve Ivanchenko, medeni evlilikleri sırasında krediyle bir daire satın aldılar. Adama ipotek ve gayrimenkul ayarlamaya karar verdiler. Belli bir süre sonra ayrıldılar. Sidorkina, kredi ödemesine nikahsız kocasıyla aynı temelde para harcadığı için daireyi paylaşmaya karar verdi.

Adam mülkten pay tahsisini kabul etmedi. Mahkemeye gitmek zorunda kaldım. Sidorkina haklı olduğunun kanıtı olarak bir banka ekstresi getirdi. Bu belge, krediyi veren kuruma fon transferi hakkında bilgi içeriyordu.

Mahkeme, Ivanchenko'ya Sidorkina'nın mülkünün bir kısmını metrekare cinsinden (piyasa fiyatına göre) katkıda bulunduğu fon miktarına eşit olarak tahsis etmesine karar verdi.

Evlilik öncesi veya evlilik sırasında ipotek ile satın alınan mülk

Bu durumda IC'nin 36. paragrafı dikkate alınır. Senetin resmileşmesinden önce edinilen malların kişisel mülk olduğunu söylüyor. Bu nedenle daire bölünmemektedir. Finans kurumuna olan borcun yanı sıra sahibinde kalır.

Aynı zamanda eski eşlerin her ikisini de bölme hakkı vardır. Ancak bu, metrekare sahibinin gönüllü rızasını gerektirir. Böyle bir karar, mülkiyetin bölünmesine ilişkin bir anlaşma ile resmileştirilir.

Aksi takdirde, sahibi olmayan kişi, fonların bir kısmının eski ortaktan geri alınmasını talep edebilir. Kredinin geri ödenmesinde aile fonlarının yatırımının kanıtı, ailenin varlığı sırasında hesaba para yatırılmasına ilişkin bir bankacılık kurumundan alınan bir sertifikadır.

Dikkat: Geri ödeme başka kişiler tarafından, örneğin akrabalar tarafından yapılmışsa, parayı geri almak mümkün olmayacaktır. Ayrıca, sahibi olmayan kişi konut talebinde bulunamaz.

Bir örneğe bakalım. Ivankina tavsiye almak için bir avukata başvurdu. İlgisini çeken şuydu: “Kendisine ipotek verilen eşimden boşanırsam apartman dairesine başvurabilecek miyim?”

Avukat, boşanma durumunda ortak mülkiyeti olmadığı için konut hakkını kaybettiğini açıkladı. Ancak evlilik süresince bankaya yatırılan paranın yarısını talep edebilir. Durum, kocanın ebeveynlerinin eşlerin krediyi geri ödemesine yardım etmesi nedeniyle karmaşıktı. Bankaya para yatıranlar onlardı. Ve bu kanıtlanabilir:

  • kontroller;
  • tanıklık.

Ayrıca Ivankina'nın kendisi de çalışmadı ve aile bütçesine katkıda bulunmadı. Ve bu durum, edinilen her şeyin ortak olarak tanınmasını etkilemese de (Madde 34), durumu kökten etkileyecektir. İpotek bağışlanan fonlarla ödenmişse, bir kısmını geri almak oldukça zor olacaktır. Avukat kadına bu fikrinden vazgeçmesini tavsiye etti. Çünkü denemenin olumlu sonuçlara yol açması pek mümkün değil.

Bu durumda kredinin kime verildiğinin bir önemi yoktur. Eşit boşanma:

  • ev sahipleri;
  • borçlular.

Eşler boşandıktan sonra ne yapacaklarına dair seçim hakkına sahiptir:

  • bir anlaşmaya varmak;
  • Mahkemeye gitmek.

İpotek varlığında boşanma başka bir yükümlülüğe yol açar: alacaklıyı koşullardaki bir değişiklik konusunda uyarmak (Madde 46).

Uygulama, ipotekli daireyi ve borçları karşılıklı anlaşmayla bölmenin daha iyi olduğunu göstermektedir. Çoğu dava bu şekilde sonuçlanıyor. Borçların nasıl bölüneceğini bulmaya çalışanlar şunu anlasın:

  1. Devlet pratikte tarafların anlaşmalarına müdahale etmez. Dairenin ve borçların nasıl paylaşılacağı kendi işidir. Devlet yalnızca iki durumda tepki verir:
    • bir iddia varsa (mahkeme duruşmada);
    • reşit olmayanların haklarının ihlal edilmesi halinde (vesayet makamı veya savcılık müdahale edebilir).
  2. Bölünme süreci yalnızca boşananların görüş ve çıkarlarına bağlıdır. Her ikisine de uyan terimleri bulabilirler:
    • eşit parçalar halinde;
    • sorumluluğu yalnızca bir kişiye devretmek;
    • eşit olmayan parçalarda:
      • sahip olmak;
      • borç.
    • Kısıtlamalar uygulanır:
      • çocuklar varsa;
      • bütçe fonları kullanılmışsa.

Konut ve borçların bölünmesine ilişkin bir anlaşma yapılabilir:

  • insanlar boşandığında, ancak ayrılık henüz resmi olarak resmileştirilmediğinde (evliliğin geçerliliği sırasında);
  • kıdem tazminatı belgesini aldıktan sonra.

İpucu: Belge kanunen noter onayı gerektirmez, ancak onu almak daha iyidir. Bu önlem, boşanmış eşin taleplerine karşı koruma sağlayacaktır. İmzasını reddedemez.

Çoğu zaman, eşler boşanma sırasında borçların ve malların nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamazlar. Kanun, bunlardan birinin veya her ikisinin mahkemeye gitmesine izin veriyor. Bu durumda bu bedenin mantığını anlamak gerekir. Yani boşanma sırasında mahkemenin hangi normlara dayandığı, paylaşımın nasıl yapıldığı, hangi faktörleri dikkate aldığına göre yönlendirilmek.

Hakimin mantığı şudur:

  • tahvilin dağılmasından sonra ortak mülkiyet eşit olarak bölünmelidir;
  • ortak borçluların borçların geri ödenmesine eşit katkıda bulunmaları gerekmektedir;
  • Çocuğun olması bir istisnadır (rahatlama mümkündür).

Mahkeme, ihtilaflıların kişisel yaşamlarında aşağıdaki faktörleri dikkate almamaktadır:

  • gelir veya istihdam eksikliği;
  • sağlık durumu.

İpoteğin evlilikten önce mi yoksa sonra mı verildiği mahkeme açısından önemlidir. Sorunu çözerken aile hukuku normlarına güvenecek, yani boşanmış çiftin eşit payda ödeme yapmasını emredecektir.

Çocuklu veya bütçe fonlu eşlerin boşanması durumunda ipotek

Devlet küçüklerin haklarının korunmasından yanadır. Bu, eşlerin borçlarının nasıl paylaştırılacağını etkiler. Dolayısıyla, aşağıdaki durumlarda çocukların yanında kaldığı ebeveyne daha küçük bir pay verilebilir:

  • devre dışı (çalışamıyor);
  • geçici olarak çalışmıyor;
  • küçük bir çocuk için izinli.

Ayrıca boşanan kadının hamile olması da borçların ve edinilmiş malların bölüşümünü etkiler. Böyle bir kişiye daha küçük bir pay verilir.

Mahkeme sizi krediyi ödemekten tamamen muaf tutamaz. Eşlerin eşitliği ilkesine dayanmaktadır. Yani her ikisinin de ipoteği geri ödemesi gerekiyor. Ancak gönüllü bir anlaşma, taraflardan birini mali yükümlülüklerden kurtarabilir.

Küçük çocuklarınız olduğunda dikkate almanız gereken başka bir faktör daha var. Küçüklerin konut sahibi olması gerekir. Sonuç olarak mahkeme metrekarelerin büyük bir kısmının birlikte kaldığı ortağa tahsis edilmesinde ısrar edecek. Vesayet makamı sıklıkla sürece dahil olur.

İpotekinizle ne yapacağınızı belirlerken, bunun nasıl finanse edileceğini düşünmeniz gerekir. Devletin barınma koşullarını iyileştirmek için çeşitli programları var. En genel:

  • askeri ipotek.

Boşanma durumunda her seçeneğin kendine has özellikleri vardır:

  1. Doğum sermayesini kullanırken tüm aile üyeleri (doğmamış olanlar dahil) ev sahibi olur. Metrekare eşit parçalara bölünecek.
  2. Askeri ipotekler Savunma Bakanlığı tarafından finanse edilmektedir. Mülk, askerin mülkü olarak kayıtlıdır. Eski ortağın sayaçlarının bir kısmını ele geçirmek zordur.

Borç verenin katılımı

Boşanma sırasında ipotek ile ne yapacağınızı çözerken, üçüncü bir tarafı, yani bankayı dikkate almanız gerekir. Finansörler risklerden hoşlanmazlar. Borçluların medeni durumlarındaki değişikliklere şüphe ve güvensizlikle bakıyorlar. Banka şunları gerektirebilir:

  • kredi sözleşmesini yenilemek;
  • daha kötü koşullarla yeni bir kredi alarak fonları iade edin.

İpucu: Bununla ilgili maddeler ipotek sözleşmesinde bulunmalıdır.

Banka aşağıdaki haklara sahiptir:

  • bir mahkeme duruşmasına katılmak;
  • borçların dağıtımına ilişkin önerilerde bulunmak;
  • protesto:
    • mahkeme kararı;
    • gönüllü anlaşmanın şartları.

Uzmanlar, boşanmaya karar veren kişilere ipotek sorununun çözümü için aşağıdaki seçenekleri öneriyor:

  1. Evinizi satıp paranızı geri alabilirsiniz. Bu genellikle bir bankacılık kurumu tarafından sunulur. Bu seçenek boşanmış olanlar için en karlı seçenek olarak kabul ediliyor.
  2. Metrekareyi gerçekleştiremiyorsanız şunları yapabilirsiniz:
    • Konut ve borçları iki ayrı anlaşmaya bölün (banka tarafından hoş karşılanmaz). Kurum, iki kişilik ipotek için kredi sözleşmesini yeniden düzenlerken boşanma davası açan ortaklara olumsuz koşullar sunacak.
    • Boşananlardan biri maldan vazgeçebilir. Daha sonra daireyi alan kişi parayı ödeyecek.

İpotek borcunun eşler arasında bölüşülmesi şunlara bağlıdır:

  1. Kredi işlem süresi:
    • evlenmeden önce;
    • tahvilin geçerlilik süresi boyunca.
  2. Sorunu çözmenin yolları:
    • anlaşmalar düzenleyerek;
    • bir mahkemede.
  3. Çocuk sahibi olmak veya hamilelik.
  4. Ödeme için bütçe fonlarının çekilmesi.

Bu bölümdeki sorunların çözümünde bir bankacılık kurumu yer almaktadır. Oldukça geniş haklara sahiptir.