Millised on sissetulekupõhise lähenemisviisi eelised? Sissetulekute lähenemine kinnisvara hindamisele

Sissetulekute lähenemine

Kinnisvara hindamise tulukäsitlus põhineb vara väärtuse määramisel selle vara omamisest (kasutamisest) saadava eeldatava tulu arvestuse alusel. See näitaja on väga oluline, kuna võimaldab ennustada objekti maksumust tulevikus.

Tulupõhine lähenemine on tänapäeval üks enim kasutatavaid kinnisvara hindamise meetodeid hindamispraktikas.

Kaasaegse majandusteadlase A. V. Vishnevetsky sõnul nimetatakse seda lähenemisviisi ka "marginaalseks" (ingliskeelsest terminist "margin", mida kasutatakse Venemaal sageli "kasumi" kontseptsiooni analoogina). Marginaalse lähenemise rakendatavus väljendub selgelt riigi majanduskasvu perioodil. Sissetulekupõhine lähenemine on "Due Diligence" menetluse lahutamatu osa.

Tulumeetod põhineb peamiselt kinnisvara väärtuse määramisel diskonteeritud tuluvoo (selle objekti omamisest või kasutamisest) arvutamise teel. See meetod põhineb ootuse põhimõttel - selle kinnisvara omamisest saadava tulu ja muude hüvede hetkeväärtuse kindlaksmääramisel. On loogiline, et kinnisvara omanik ei loobu oma kinnisvarast vähem kui summa, mille ta saaks selle ekspluateerimist jätkates, ja ostja ei maksa rohkem kui selle vara hilisem ärilistel eesmärkidel kasutamine. toob ta. Seega määratakse vara hind lähtuvalt tulevase tulu väärtusest pooltevahelise kokkuleppe kaudu.

Tulumeetodil arvutamisel kasutatakse järgmisi meetodeid: tulu kapitaliseerimine ja rahavoogude diskonteerimine. Need tehnikad on peamised seda meetodit.

1) Otsese kapitaliseerimise meetodi tehnoloogia kohaselt määratakse väärtus maksueelse äritulu ja kapitalisatsioonimäära suhtega. Kapitalisatsioonimäära määrab hindaja baasmäärast lähtuvalt, kohandades seda riskidega.

2) Diskonteerimismeetod sularahavood kasutatakse siis, kui rahavood on ebaühtlased (ebastabiilne sissetulek) või kui kasutatakse erinevaid kapitalisatsioonisuhteid. Metoodika kohaselt määratakse objekti maksumus projekti diskonteeritud tulude summana. Selleks on vaja määrata rahavoo mudel koos kulude ja investeeringute prognoosiga valitud perioodiks. Diskontomäära määramisel võetakse arvesse samu parameetreid, mis kapitaliseerimise meetodil.

Meetodi olemus seisneb selles, et tulumeetodil hinnatakse kinnisvara väärtust tulevaste rahavoogude hetkeväärtusena. Lisaks peegeldab selline lähenemine hinnatava vara riskitaset ning ka seda, kui kvaliteeti ja kvantiteeti võib hinnatav vara oma kasutusea jooksul tuua. Tulupõhise lähenemisviisi peamine eelis on see, et see võimaldab teil juba praegu arvestada tulevaste investeerimisriskidega.

Meetodi puuduseks on see, et tulevane sissetulek on prognoositav tulu rentida ja objekti tulevase edasimüügi suuruse määrab hindaja mitmeid tegureid analüüsides ning seetõttu võib see sisaldada teatud viga, kuna kinnisvaraturu seisu pikas perspektiivis on võimatu absoluutselt täpselt kindlaks määrata.

Sissetulekute lähenemine kinnisvara hindamisele - kinnisvara väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatava vara ärilisest kasutusest saadava eeldatava tulu määramisel.

Peamine eelis, mis kinnisvara hindamisel on tulupõhisel lähenemisel turu- ja kulukäsitluse ees, on see, et see peegeldab paremini investori ettekujutust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, s.t. Seda kinnisvara kvaliteeti võetakse arvesse peamise hinnategurina. Kinnisvara hindamise tulupõhise lähenemisviisi peamiseks puuduseks on see, et erinevalt kahest ülejäänud hindamisviisist põhineb see prognoosiandmetel.

Tulu lähenemisviis hindab kinnisvara hetkeväärtust tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuseks, s.o. peegeldab:

tulu kvaliteet ja kvantiteet, mida kinnisvara oma kasuliku eluea jooksul tõenäoliselt teenib;

riskid, mis on omased nii hinnatavale objektile kui ka piirkonnale.

Määramiseks kasutatakse sissetulekute meetodit investeeringkulu, kuna potentsiaalne investor ei maksa kinnisvara eest suur summa kui sellelt objektilt saadava tulevase tulu nüüdisväärtus. Seda kasutatakse ka määramisel turuväärtus.

Põhimõisted:

Tulude kapitaliseerimine on protsess, mis määrab seose tulevase sissetuleku ja objekti hetkeväärtuse vahel.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi põhivalem (joonis 3.5):

või
, Kus

C (V) - vara väärtus;

BH (I) - eeldatav tulu hinnatavast kinnisvarast. Tulu viitab tavaliselt tegevuse puhastulule, mida kinnisvara on võimeline teatud perioodi jooksul teenima;

K (R) – tootlus- või kasumimäär – on koefitsient ehk kapitalisatsioonimäär.

Kapitali kasutamise määr- tulumäär, mis kajastab tulu ja hindamisobjekti väärtuse vahelist suhet.

Kapitali kasutamise määr- See on kinnisvara turuväärtuse ja selle teenitava puhastulu suhe.

Allahindlus- liitintressi määr, mida rakendatakse vara kasutamisest tulenevate rahavoogude väärtuse ümberarvutamisel teatud ajahetkel.

Kinnisvara hindamise peamised etapid tulumeetodil on järgmised:

Potentsiaalse brutotulu hindamine võrreldavate kinnisvaraturul kehtivate tariifide ja tariifide (üürimäärade) analüüsi põhjal;

Kaotuse analüüs;

Hinnatava objekti ekspluatatsioonikulude arvestus;

Määratakse puhas tegevustulu, mis võrdub potentsiaalse brutotulu vahega, millest on lahutatud kahjud ja kulud

Tegevuse puhastulu teisendamine kinnisvara väärtuseks.

Tulupõhise lähenemisviisi raames on võimalik kasutada ühte kahest meetodist: tulude otsese kapitaliseerimise meetodit ja diskonteeritud rahavoogude meetodit.

Need meetodid põhinevad eeldusel, et kinnisvara väärtuse määrab hinnatava kinnisvara võime tulevikus tuluvoogu tekitada. Mõlema meetodi puhul arvestatakse kinnisvarast saadav tulevane tulu selle väärtuseks, võttes arvesse sellele kinnisvarale iseloomulikku riskitaset. Need meetodid erinevad ainult selle poolest, kuidas nad muudavad sissetulekuvooge.

Tulude kapitaliseerimise meetodi kasutamisel arvestatakse ühe perioodi tulud ümber kinnisvara väärtuseks ning diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel mitme prognoosiaasta sihtotstarbelisest kasutamisest saadavad tulud, samuti tulu edasimüügist. kinnisvara prognoosiperioodi lõpus, konverteeritakse.

Tulu kapitaliseerimise meetodit kasutatakse juhul, kui:

sissetulekud on stabiilsed pikk periood aega, esindavad olulist positiivset väärtust;

tuluvood kasvavad ühtlases ja mõõdukas tempos.

Põhiline arvutusvalem on järgmine:

või
, Kus

C - vara maksumus (rahaühikud);

CC – kapitalisatsioonikordaja (%).

Seega on tulude kapitaliseerimise meetod kinnisvara väärtuse määramine aastase (või aasta keskmise) tegevuspuhastulu (NOI) ümberarvestamise kaudu jooksevväärtuseks.

Selle meetodi rakendamisel tuleb arvesse võtta järgmist: piiravad tingimused:

tuluvoogude ebastabiilsus;

kui kinnisvara on rekonstrueerimisel või pooleli.

Selle meetodi peamised probleemid

1. Meetodit ei soovitata kasutada, kui kinnistu vajab olulist rekonstrueerimist või on pooleliolevas ehitusseisundis, s.o. Stabiilse sissetuleku tasemeni pole lähiajal võimalik jõuda.

2. B Vene olud Peamiseks probleemiks, millega hindaja silmitsi seisab, on kinnisvaraturu “info läbipaistmatus”, eelkõige info vähesus kinnisvara müügi ja üürimise reaalsete tehingute, tegevuskulude kohta ning statistilise informatsiooni puudumine täitumuse kohta kinnisvaraturul. iga turusegment erinevates piirkondades. Selle tulemusena muutub NRR ja kapitalisatsiooni määra arvutamine väga keeruliseks ülesandeks.

Kapitaliseerimismeetodit kasutava hindamismenetluse peamised etapid:

eeldatava aastase (või keskmise aastase) sissetuleku määramine kui kinnisvarast saadav tulu selle parimal ja kõige suuremal tasemel tõhus kasutamine;

kapitalisatsioonimäära arvutamine;

määratlus objekti väärtus kinnisvara neto tegevustulu ja kapitalisatsiooni suhtarvu alusel, jagades NIR kapitalisatsiooni suhtega.

Potentsiaalne brutotulu (GPI)- tulu, mida on võimalik saada kinnisvarast selle 100% kasutamisega ilma kõiki kahjusid ja kulutusi arvestamata. PPV sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja kehtestatud rendimäärast ning arvutatakse järgmise valemi abil:

, Kus

S - üüritav pind, m2;

cm - rendihind 1 m2 kohta.

Tegelik brutotulu (DVD)- see on potentsiaalne brutotulu, millest on lahutatud kahjud pinna alakasutamisest ja üüri sissenõudmisel, millele lisandub muu kinnisvara tavapärasest turukasutusest saadav tulu:

DVD = PVD – kahjud + muud tulud

Puhas tegevustulu (NOI)- aasta tegelik brutotulu, millest on maha arvatud tegevuskulud (OR) (välja arvatud kulum):

CHOD = DVD – VÕI.

Tegevuskulud on kulutused, mis on vajalikud vara normaalse toimimise ja tegeliku taasesitamiseks brutopalk.

Kapitalisatsioonikordaja arvutamine.

Kapitali määra määramiseks on mitu meetodit:

võttes arvesse kapitalikulude hüvitamist (korrigeeritud vara väärtuse muutustega);

seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika;

otsene suurtähtede kasutamine.

Kapitalisatsioonikordaja määramine kapitali kompensatsiooni arvesse võtteskogukulud.

Kapitalisatsioonikordaja koosneb kahest osast:

investeeringu (kapitali) tasuvusmäär, mis on hüvitis, mis tuleb investorile raha kasutamise eest maksta, arvestades konkreetsete investeeringutega kaasnevat riski ja muid tegureid;

kapitali tootluse määrad, s.o. alginvesteeringu summa tagasimaksmine. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonimäära element ainult vara amortiseeritava osa suhtes.

Kapitali tasuvuse määr arvutatakse kumulatiivse ehitusmeetodi abil:

Riskivaba tulumäär +

Riskipreemiad +

Investeeringud kinnisvarasse +

Lisatasud madala kinnisvara likviidsuse eest +

Investeeringute juhtimise auhinnad.

Riskivaba tulumäär - väga likviidsete varade intressimäär, s.o. see on määr, mis peegeldab „investeeringu tegelikku turuvõimalust Raha ettevõtted ja üksikisikud ilma mittetagasisaamise riskita. Riskivabaks intressimääraks peetakse sageli OFZ ja VEB tootlust.

Hindamisprotsessis on vaja arvestada, et nominaal- ja reaalriskivabad intressimäärad võivad olla nii rubla kui ka välisvaluuta. Nominaalkursi ümberarvutamisel reaalkursiks ja vastupidi on soovitatav kasutada Ameerika majandusteadlase ja matemaatiku I. Fisheri valemit, mille ta tuletas 20. sajandi 30. aastatel:

; Kus

Rн – nominaalmäär;

Rр – reaalkurss;

Jinf – inflatsiooniindeks (aastane inflatsioonimäär).

Välisvaluuta riskivaba kursi arvutamisel on soovitav teha korrigeerimine Fisheri valemi abil, võttes arvesse dollari inflatsiooniindeksit, ja rubla riskivaba kursi määramisel - rubla inflatsiooniindeksit.

Rubla tulumäära teisendamiseks dollari kursiks või vastupidi saab kasutada järgmisi valemeid:

Dr, Dv - rubla või välisvaluuta tulumäär;

Kurs – vahetuskurss, %.

Riskipreemia erinevate komponentide arvutamine:

lisatasu madala likviidsuse eest. Selle komponendi arvutamisel võetakse arvesse kinnisvarasse tehtud investeeringute kohese tasuvuse võimatust ja seda saab võtta dollari inflatsiooni tasemel turul hinnatava objektiga sarnaste objektide tüüpilise kokkupuuteaja jaoks;

riskipreemia investeeringud kinnisvarasse. Sel juhul võetakse arvesse objekti tarbijaväärtuse juhusliku kaotamise võimalust ja kindlustusmakset saab aktsepteerida kindlustusseltside kindlustusmaksete ulatuses. kõrgeim kategooria usaldusväärsus;

lisatasu investeeringute juhtimise eest. Mida riskantsem ja keerulisem investeering, seda pädevamat juhtimist see nõuab. Investeeringute haldamise lisatasu on soovitatav arvutada, võttes arvesse alakoormuse ja kahjumi koefitsienti üürimaksete kogumisel.

Seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika.

Kui kinnisvara ostetakse oma- ja laenukapitali kasutades, peab kapitalisatsioonikordaja vastama investeeringu mõlema osa tootlusnõuetele. Suhtarvu väärtus määratakse seotud investeerimismeetodi ehk investeerimisgrupi tehnikaga.

Laenatud kapitali kapitalisatsiooni suhet nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse järgmise valemi abil:

; Kus

Rm – hüpoteegi konstant;

DO – iga-aastased maksed;

K – hüpoteeklaenu summa.

Hüpoteeklaenu konstant määratakse liitintressi kuue funktsiooni tabeliga: see on võrdne intressimäära ja hüvitisfondi teguri summaga või võrdne amortisatsiooniühiku panusteguriga.

Omakapitali kapitalisatsioonimäära nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse järgmise valemi abil:

; Kus

Rc – omakapitali kapitalisatsioonikordaja;

PTCF – aastane rahavoog enne makse;

Ks on omakapitali suurus.

Üldine kapitalisatsioonikordaja määratakse kaalutud keskmisena:

M – hüpoteeklaenude suhe.

Kui ennustatakse vara väärtuse muutust, siis on vaja kapitalisatsioonikordajas arvestada ka kapitali põhisumma tootlust (rekapitaliseerimisprotsess). Kapitali tasuvusmäära nimetatakse mõnes allikas rekapitaliseerimiskordajaks. Esialgse investeeringu tagastamiseks pannakse osa puhaskasutulust kõrvale taastamisfondi, mille intressimäär on R – rekapitaliseerimise intressimäär.

On kolm võimalust investeeritud kapitali hüvitamine:

kapitali lineaarne tootlus (Rõnga meetod);

kapitali tootlus vastavalt asendusfondile ja investeeringu tasuvuse määrale (Inwoodi meetod). Mõnikord nimetatakse seda annuiteedimeetodiks;

kapitali tootlus hüvitisfondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod).

Rõnga meetod.

Seda meetodit on otstarbekas kasutada siis, kui eeldatakse, et põhisumma tagastatakse võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus on aastane osa intressivaba hüvitise fondi paigutatud algkapitalist:

; Kus

n – järelejäänud majanduslik eluiga;

Ry – investeeringu tasuvus.

Näide.

Investeerimistingimused:

tähtaeg - 5 aastat;

R - investeeringu tasuvus 12%;

kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus on 10 000 dollarit.

Lahendus. Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse maha 100% varast (100: 5 = 20). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja 32% (12% + 20% = 32%).

Kapitali põhisumma hüvitamine, arvestades investeeringu nõutavat tasuvusmäära, on kajastatud tabelis.

Tabel Investeeritud kapitali tasumine rõnga meetodil (USD)

Kapitali tagastamine toimub võrdsetes osades kogu vara eluea jooksul.

Inwoodi meetod kasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tasuvuse määraga. Sel juhul on tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne asendusfondi teguriga sama intressimääraga nagu investeeringute puhul:

Kus SFF - kompensatsioonifondi tegur;

Y = R (investeeringutasuvus).

Investeeritud kapitali hüvitamine sellel meetodil on toodud tabelis. 3.5.

Näide.

Investeerimistingimused:

tähtaeg - 5 aastat;

investeeringutasuvus - 12%.

Lahendus. Kapitalisatsioonimäär arvutatakse investeeringu tootluse 0,12 ja hüvitisfondi teguri (12%, 5 aasta kohta) 0,1574097 summana. Kapitalisatsioonimäär on 0,2774097, kui see on võetud veerust “Amortisatsiooni sissemakse” (12%, 5 aastat).

Tabel. Investeeritud kapitali taastamine Inwoodi meetodil (USD)

Hoskoldi meetod. Kasutatakse siis, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on sama intressimääraga reinvesteerimine ebatõenäoline. Reinvesteeritud vahendite puhul eeldatakse, et tulu laekub riskivaba intressimääraga:

kus Yb on riskivaba intressimäär.

Näide. Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida 6% määraga.

Lahendus. Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on 6% taastumistegur 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonimäär on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kui prognoositakse, et investeering kaotab vaid osa oma väärtusest, siis arvutatakse kapitalisatsioonikordaja veidi teisiti, kuna kapital makstakse tagasi kinnisvara edasimüügi ja osaliselt jooksvate tulude kaudu.

Eelised tulude kapitaliseerimise meetod seisneb selles, et see meetod peegeldab otseselt turutingimusi, kuna selle rakendamisel analüüsitakse tavaliselt suurt hulka kinnisvaratehinguid tulu ja väärtuse vahelise seose seisukohalt ning ka kapitaliseeritud tulu arvutamisel analüüsitakse koostatakse hüpoteetiline kasumiaruanne, mille põhiprintsiibiks on kinnisvara kasutamise turutaseme oletus.

Puudused Tulu kapitaliseerimise meetod on järgmine:

selle rakendamine on keeruline, kui puudub teave turutehingute kohta;

Diskonteeritud rahavoo meetod (DCF) on keerulisem, üksikasjalikum ja võimaldab teil hinnata objekti ebastabiilsete rahavoogude saamise korral, modelleerides nende laekumise iseloomulikke tunnuseid. DCF-meetodit kasutatakse järgmistel juhtudel:

eeldatakse, et tulevased rahavood erinevad oluliselt praegustest;

on olemas andmed, mis õigustavad kinnisvarast tulevate rahavoogude suurust;

tulu- ja kuluvood on hooajalised;

hinnatav kinnistu on suur multifunktsionaalne äriobjekt;

kinnistu on ehitusjärgus või äsja ehitatud ja on kasutusse andmisel (või kasutusse andmisel).

DCF meetod hindab kinnisvara väärtust tulu nüüdisväärtuse alusel, mis koosneb prognoositavatest rahavoogudest ja jääkväärtusest.

DCF arvutamiseks on vaja järgmisi andmeid:

prognoosiperioodi kestus;

rahavoogude prognoositavad väärtused, sealhulgas tagasiminek;

Allahindlus.

DCF-meetodi arvutusalgoritm.

1. Prognoosiperioodi määramine. Rahvusvahelises hindamispraktikas on Venemaa puhul keskmine prognoosiperiood 5-10 aastat, tüüpiline periood on 3-5 aastat. See reaalajas, mille kohta saab teha mõistliku prognoosi.

2. Rahavoogude väärtuste prognoosimine.

Kinnisvara hindamisel DCF-meetodil arvutatakse kinnisvaralt mitut tüüpi tulu:

potentsiaalne brutotulu;

tegelik brutotulu;

puhas tegevustulu;

rahavoog enne makse;

rahavoog pärast makse.

Praktikas diskondavad Venemaa hindajad rahavoogude asemel tulu:

CHOD (näitab, et kinnisvara on aktsepteeritud võlakohustusteta),

puhas rahavoog, millest on maha arvatud tegevuskulud, maamaks ja rekonstrueerimine,

maksustatav tulu.

Tuleb arvestada, et diskonteerida tuleb just rahavoogu, kuna:

rahavood ei ole nii muutlikud kui kasum;

mõiste "rahavoog" korreleerib raha sisse- ja väljavoolu, võttes arvesse selliseid rahalisi kirjeid nagu "kapitaliinvesteeringud" ja "võlakohustused", mida kasumi arvutamisel ei arvestata;

kasuminäitaja korreleerib teatud perioodil saadud tulu samal perioodil tehtud kulutustega, sõltumata tegelikest laekumistest või rahaliste vahendite kuludest;

rahavoog on saavutatud tulemuste näitaja nii omaniku enda kui ka jaoks välised osapooled ja vastaspooled - kliendid, võlausaldajad, tarnijad jne, kuna see peegeldab teatud rahaliste vahendite pidevat olemasolu omaniku kontodel.

Rahavoogude arvutamise tunnused DCF-meetodi kasutamisel.

Tegelikust brutotulust tuleb tegevuskulude osana maha arvata kinnisvaramaks (kinnisvaramaks), mis koosneb maamaksust ja kinnisvaramaksust.

Majandus- ja maksuamortisatsioon ei ole reaalne sularahamakse, mistõttu amortisatsiooni arvestamine tulude prognoosimisel ei ole vajalik.

Laenu teenindamise maksed (intressimaksed ja võlgade tagasimaksed) tuleb tegevuspuhast tulust maha arvata, kui kinnisvara investeeringu väärtus (konkreetse investori jaoks) on hinnanguline. Kinnisvara turuväärtuse hindamisel ei ole vaja maha arvata laenuteenindusmakseid.

Tegelikust brutotulust tuleb maha arvata kinnisvaraomaniku ettevõtluskulud, kui need on suunatud vara vajalike omaduste säilitamisele.

Seega drahavoog (CF) kinnisvara jaoks arvutatakse järgmiselt:

- DVD on võrdne PVD summaga, millest on lahutatud vabadest töökohtadest ning üüri ja muude tulude laekumisest tekkinud kahjud;

NPV võrdub DV-ga, millest on lahutatud kinnisvaraomaniku OR ja ärikulud;

- DP enne makse võrdub summagaNPV miinus kapitaliinvesteeringud ja tegevuskuludlaenuteenindus ja laenukasv.

DP on võrdne DP-ga enne makse, millest on lahutatud kinnisvaraomaniku tulumaksumaksed.

Järgmine oluline samm on taastamise maksumuse arvutamine. Taastamise maksumust saab ennustada, kasutades:

müügihinna määramine lähtuvalt turu hetkeseisu analüüsist, sarnaste objektide maksumuse jälgimine ja eeldused objekti tulevase seisu kohta;

eelduste tegemine kinnisvara väärtuse muutumise kohta omandiperioodi jooksul;

prognoosiperioodi lõpule järgneva aasta tulude kapitaliseerimine, kasutades iseseisvalt arvutatud kapitalisatsioonimäära.

Diskontomäära määramine.“Diskontomäär on koefitsient, mida kasutatakse nüüdisväärtuse arvutamisel rahasumma tulevikus saadud või makstud."

Diskontomäär peaks kajastama riski-tulu suhet, samuti erinevat tüüpi sellele kinnisvarale omane risk (kapitaliseerimismäär).

Kuna kinnisvara puhul on mitteinflatsioonilist komponenti üsna keeruline tuvastada, on hindajal mugavam kasutada nominaalset diskontomäära, kuna sel juhul sisaldavad rahavoogude ja kinnisvara väärtuse muutuste prognoosid juba inflatsiooniootusi.

Tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse nominaal- ja reaalväärtuse arvutamise tulemused on samad. Sularahavood ja diskontomäär peavad vastama üksteisele ja sama arvestatakse sellega, mis see on.

Lääne praktikas kasutatakse diskontomäära arvutamiseks järgmisi meetodeid:

kumulatiivne ehitusmeetod;

alternatiivsete investeeringute võrdlemise meetod;

valiku meetod;

seire meetod.

Kumulatiivne ehitusmeetod põhineb eeldusel, et diskontomäär on riski funktsioon ja see arvutatakse igale konkreetsele kinnisvarale omaste riskide summana.

Diskontomäär = Riskivaba määr + Riskipreemia.

Riskipreemia arvutatakse antud kinnisvarale omaste riskiväärtuste summeerimisel.

Valikumeetod- diskontomäär liitintressina on arvutatud kinnisvaraturul sarnaste objektidega tehtud tehingute andmete põhjal.

Tavaline algoritm diskontomäära arvutamiseks jaotusmeetodi abil on järgmine:

modelleerimine iga analoogobjekti jaoks teatud aja jooksul vastavalt tulu- ja kuluvoogude parima ja efektiivseima kasutamise stsenaariumile;

objekti investeeringu tasuvuse määra arvutamine;

töödelda saadud tulemusi mis tahes vastuvõetava statistilise või ekspertmeetodiga, et viia analüüsi tunnused hinnatavale objektile.

Seiremeetod põhineb regulaarsel turumonitooringul, jälgides tehinguandmete põhjal kinnisvarainvesteeringute peamisi majandusnäitajaid. Sellist teavet tuleb erinevate turusegmentide lõikes koguda ja regulaarselt avaldada. Sellised andmed on hindajale juhendiks ja võimaldavad saadud arvutatud näitajaid kvalitatiivselt võrrelda turu keskmisega, kontrollides eri tüüpi eelduste paikapidavust.

Kinnisvara väärtuse arvutamine DCF-meetodi abil toimub järgmise valemi abil:

; Kus

PV – hetkeväärtus;

Ci – perioodi t rahavoog;

See on perioodi t rahavoo diskontomäär;

M – jääkväärtus.

Jääkväärtus ehk tagasipöördumisväärtus tuleb diskonteerida (viimase prognoosiaasta teguriga) ja lisada rahavoogude nüüdisväärtuste summale.

Seega on vara väärtus = Prognoositavate rahavoogude nüüdisväärtus + jääkväärtuse nüüdisväärtus (pöördumine).

Sobiva diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära valikut tuleb hoolikalt põhjendada, arvestades juhitavaid ja kontrollimatuid riske.

Ettevõtte väärtuse määramiseks selle müügi, ühinemise või likvideerimise korral kasutatakse kolme meetodit. Igal neist on oma omadused ja rakendusala.

Kõige populaarsem on sissetulekute lähenemisviis, mille kõiki nüansse arutatakse allpool.

Mis see on?

Lähenemise olemus on äritegevuse hindamine, mis põhineb ettevõtte eeldatava tulu määramisel. See meetod on peamine ja seda kasutatakse kõige sagedamini ettevõtete väärtuse määramiseks.

Põhimõte on see, et 100% aktsiate osaluse suurus arvutatakse hinnangulise väärtusena tulevane kasu, mille määrab tulumäär. See võtab arvesse investeerimisriski määra.

See asjaolu võimaldab meil tunnistada kasumliku meetodi kõige ratsionaalsemaks ning hinnata selle abiga mis tahes tööstusharu ja suurusega ettevõtet.

Analüüsi käigus uurib hindaja turgu, arvutab välja kõik võimalikud tulud, et saada äri tegelik väärtus. See lähenemisviis hõlmab investori kogu tulevase kasumi väärtuse kindlaksmääramist, mida ta võib saada pärast organisatsiooni omandamist. Ettevõtte hinna määramisel peab spetsialist:

• määrata tulevase kasumi prognoosiperiood;
• valida kõige optimaalsem arvutusmeetod;
• määrata kindlaks ettevõtte tulevane hind prognoosiperioodi lõpus ehk lõppväärtus.

Erinevus teistest lähenemisviisidest seisneb eelduses, et tulevane investor või ostja ei saa organisatsiooni eest maksta rohkem, kui see talle tulevikus tulu toob.

Sel viisil määratud ettevõtte väärtust mõjutavad mitmed tegurid. Need sisaldavad:

• investeerimisriskid - need sõltuvad territoriaalsest asukohast, tegevusalast, ettevõtte arengu iseärasustest;
• tulu, mida vara võib kasuliku eluea jooksul teenida.

Sellel lähenemisviisil on rakenduse nüanssidega seotud eelised ja puudused. TO positiivseid külgi kasutusalade hulka kuuluvad:

• turumõju võetakse arvesse, kuna arvutustes kasutatakse diskontomäära;
• ettevõtet esitatakse investorile või ostjale tuluallikana, mitte kuludena.

TO negatiivsed aspektid võib omistada:

• kehtestatud diskontomäära subjektiivsus;
• Raskused tulevaste sissetulekute täpsel prognoosimisel.

Sissetulekumeetodit ei saa alati kasutada. Mõnikord jõuab hindaja järeldusele, et see valik on irratsionaalne ega näita ettevõtte tegelikku väärtust. Sel juhul peate kasutama ühte kahest teisest lähenemisviisist.

Täpsemat teavet ettevõtete väärtuse hindamise kohta saate järgmisest videost:

Kasutatud meetodid

Seda lähenemisviisi kasutav ettevõtte hindamine toimub ühe kahest meetodist kasutades. Igal neist on oma omadused ja arvutusstruktuur.

Diskonteerimise meetod

See meetod hõlmab kõigi ettevõtte tulude ja teatud perioodi arengustrateegiate analüüsimist. Arvutuste tulemuseks on tulevaste tulude vähendamine jooksva väärtuseni.

Hindamine viiakse läbi mitmes etapis. Ettevõtte väärtuse arvutamine on üsna aeganõudev ja keeruline, kuid seda meetodit peetakse parimaks. Lisateavet selle kohta saate lugeda.

Suurtähtede kasutamine

Seda kasutatakse juhul, kui ettevõtte tulud on stabiilsed ja kasvutempo prognoositav. Meetod seisneb aastatulu suuruse kindlaksmääramises ja sobiva kapitalisatsioonimäära määramises. Nende andmete põhjal arvutatakse välja ettevõtte kapitali turuväärtus.

Põhiidee saab väljendada valemiga:

C=N/K, Kus:

• N - puhaskasum;
• K on kindlaksmääratud kapitalisatsioonikordaja.

Koefitsiendi saab määrata järgmise valemiga:

K = r - g, Kus

• r - diskontomäär;
• g on rahavoo kasvutempo.

Hindamine kapitaliseerimise meetodil toimub mitmes etapis:

1. Analüüsitakse ettevõtte finantsaruandeid.
2. Valitakse suurtähtedega rahaline väärtus. See võib olla kasum nii enne kui ka pärast maksustamist.
3. Arvutatakse kapitalisatsiooni määr.
4. Ettevõtte esialgne maksumus määratakse kindlaks.
5. Kohandamine on käimas. See võtab arvesse likviidsuse puudumist ja hinnatava aktsia olemust.

Mõnel juhul kasutatakse otsest suurtähtede kasutamist:

• kui hindajal on kõik vajalikud andmed ettevõtte kasumi hindamiseks;
• tulu alates Kinnisvara organisatsioon on stabiilne või eeldatakse, et tulevased tulud on ligikaudu võrdsed praeguste tuludega, näiteks antakse ettevõtte hooned rendile teisele ettevõttele.

Meetodil on oma eelised ja puudused. Eelised hõlmavad järgmisi punkte:

• Arvutamise lihtsus. Lihtne valem hõlbustab oluliselt vajalike arvutuste tegemist.
• Meetod peegeldab turuolukorda. See nüanss on seotud hindamismeetodi iseärasustega. Menetlus nõuab üksikasjalikku analüüsi suur number turutehingud, tulude ja investeeritud vahendite väärtuse võrdlus.

Samal ajal on tehnikal ka piirangud:

• Meetod ei ole ette nähtud ettevõtte väärtuse arvutamiseks kriisiturul. Selle kasutamise miinuseks on eeldus, et organisatsiooni sissetulek on ühtlane. Majandussituatsiooni ebastabiilsus tööstuses, riigis või maailmas tervikuna mõjutab otseselt tulevase ärikasumi taset.
• Kasutamine suur kogus teavet. Kui hindajal ei ole võimalik saada täielikku ja usaldusväärset teavet turul tehtavate tehingute osas peab ta kasutama teistsugust lähenemist.
• Meetodit saab kasutada ainult stabiilse ettevõtte puhul. Kui ettevõttel ei ole veel ühtset tulude taset, on kapitalisatsiooni kasutamine võimatu, kuna põhinõue, mis tagab prognoosi õigsuse, ei ole täidetud. Samuti ei sobi meetod ettevõtetele, mis on hetkel restruktureerimisel või kriisireguleerimisel.

Arvutuste tegemisel võib hindajal tekkida kaks probleemi:

• ettevõtte puhaskasumi suuruse määramine - selleks peate valima õige prognoosiperioodi;
• panuse valimine - peate arvestama puhaskasumi suurusega.

Piisab sissetulekupõhise lähenemisviisi kasutamisest mugaval viisil aasta-aastalt stabiilse kasumiga ettevõtete kapitali turuväärtuse arvutamine.

Ettevõtte väärtuse hindamise ülesanne erinevad etapid selle areng ei kaota oma tähtsust. Ettevõte on pikaajaline vara, mis toodab tulu ja millel on teatud investeerimisatraktiivsus, mistõttu selle väärtuse küsimus huvitab paljusid, alates omanikest ja juhtkonnast kuni riigiasutusteni.

Enamasti kasutavad nad ettevõtte väärtuse hindamiseks sissetuleku meetod (tulu lähenemine), sest iga investor ei investeeri raha mitte ainult hoonetesse, seadmetesse ja muusse materiaalsesse ja immateriaalsesse varasse, vaid ka tulevasse tulu, mis mitte ainult ei hüvita investeeringut, vaid toob ka kasumit, suurendades seeläbi investori heaolu. Samas mängib investeerimisobjekti valikul erilist rolli eeldatava tulevase tuluvoo maht, kvaliteet ja kestus. Kahtlemata on oodatava tulu suurus suhteline ja sõltub tohutult tõenäosuse mõjust, olenevalt võimaliku investeeringu ebaõnnestumise riskitasemest, millega tuleb samuti arvestada.

Märge! Põhiliseks kuluteguriks selle meetodi kasutamisel on ettevõtte eeldatav tulevane tulu, mis kujutab endast teatud majanduslikku kasu ettevõtte omanikele. Mida suurem on ettevõtte sissetulek, seda suurem on muude asjaolude võrdsuse korral selle turuväärtus.

Tulumeetod võtab arvesse ettevõtte peamist eesmärki - kasumi teenimist. Nendest positsioonidest on see kõige eelistatum äritegevuse hindamiseks, kuna see peegeldab ettevõtte arenguväljavaateid ja tulevikuootusi. Lisaks võtab see arvesse objektide majanduslikku vananemist ning diskontomäära kaudu ka turuaspekti ja inflatsioonitrende.

Vaatamata kõigile vaieldamatutele eelistele ei ole sellel lähenemisviisil vastuolulisi ja negatiivseid aspekte:

• see on üsna töömahukas;
• talle iseloomulik kõrge tase subjektiivsus tulude prognoosimisel;
• tõenäosuste ja kokkulepete osakaal on suur, kuna kehtestatakse erinevad eeldused ja piirangud;
• erinevate riskitegurite mõju prognoositavale sissetulekule on suur;
• usaldusväärne määratlus on problemaatiline tegelik sissetulek mida ettevõte on oma aruandluses näidanud ja on võimalik, et kahjumit kajastatakse tahtlikult erinevatel eesmärkidel, mis on seotud kodumaiste ettevõtete teabe läbipaistmatusega;
• põhivara ja üleliigse vara arvestus on keeruline;
• kahjumlike ettevõtete hinnang on vale.

IN kohustuslik vaja koos erilist tähelepanu läheneda võimalusele määrata usaldusväärselt kindlaks ettevõtte tulevased tuluvood ja ettevõtte tegevuse areng oodatud tempos. Prognoosi täpsust mõjutab suuresti ka välismajanduskeskkonna stabiilsus, mis on Venemaa üsna ebastabiilse majandusolukorra jaoks oluline.

Seega on ettevõtete hindamiseks soovitatav kasutada tulupõhist lähenemisviisi, kui:

• neil on positiivne sissetulek;
• on võimalik koostada usaldusväärne tulude ja kulude prognoos.

Ettevõtte väärtuse arvutamine tulude meetodil

Ettevõtte väärtuse hindamine tulupõhise lähenemisviisi abil algab järgmiste probleemide lahendamisega:

1) ettevõtte tulevaste tulude prognoos;

2) ettevõtte tulevaste tulude väärtuse viimine praegusesse hetke.

Nende probleemide õige lahendamine aitab kaasa hindamistöö adekvaatsete lõpptulemuste saavutamisele. Suur tähtsus prognoosimise käigus on sissetulekute normaliseerimisel, mille abil elimineeritakse ühekordsed kõrvalekalded, mis ilmnevad eelkõige ühekordsete tehingute tulemusena, näiteks mittepõhi- ja üleliigse müügi korral. varasid. Sissetulekute normaliseerimiseks kasutatakse statistilisi meetodeid keskmise kaalutud keskmise arvutamiseks keskmine suurus või ekstrapoleerimismeetod, mis on väljakujunenud suundumuste laiendus.

Lisaks tuleb kindlasti arvesse võtta raha väärtuse ajas muutumise tegurit – sama suur sissetulek praegu on kallim kui tulevikus. Lahendamist vajab keeruline küsimus, milline on ettevõtte tulude ja kulude prognoosimise kõige vastuvõetavam ajastus. Arvatakse, et tööstusharudele omase tsüklilisuse kajastamiseks on mõistliku prognoosi tegemiseks vajalik hõlmata vähemalt 5-aastane periood. Vaadeldes seda küsimust läbi matemaatilise ja statistilise prisma, on soov prognoosiperioodi pikendada, eeldades, et suur kogus vaatlused annavad ettevõtte turuväärtusest mõistlikuma väärtuse. Prognoosiperioodi proportsionaalselt suurendamine muudab aga tulude ja kulude, inflatsiooni ja rahavoogude väärtuste prognoosimise keerulisemaks. Mõned hindajad märgivad, et kõige usaldusväärsem tuluprognoos on 1–3 aastaks, eriti kui majanduskeskkonnas valitseb ebastabiilsus, sest prognoosiperioodide pikenedes suureneb hinnangute tinglikkus. Kuid see arvamus kehtib ainult jätkusuutlikult tegutsevate ettevõtete kohta.

Tähtis! Igal juhul tuleb prognoosiperioodi valikul läbida periood kuni ettevõtte kasvutempo stabiliseerumiseni ning lõpptulemuste suurima täpsuse saavutamiseks saab prognoosiperioodi jagada väiksemateks vahepealseteks perioodideks, näiteks pool aastat.

Üldjuhul leitakse ettevõtte väärtus prognoosiperioodi ettevõtte tegevusest saadud tuluvoogude summeerimisel, mis on eelnevalt korrigeeritud praeguse hinnatasemega, millele lisandub järelprognoosis ettevõtte väärtus. periood (lõppväärtus).

Kaks kõige levinumat sissetulekumeetodi hindamise meetodit on järgmised: tulu kapitaliseerimise meetod Ja diskonteeritud rahavoogude meetod. Need põhinevad hinnangulistel diskonto- ja kapitalisatsioonimääradel, mida kasutatakse tulevase tulu nüüdisväärtuse määramiseks. Loomulikult kasutatakse tulupõhise lähenemise raames palju rohkem erinevaid meetodeid, kuid põhimõtteliselt põhinevad need kõik rahavoogude diskonteerimisel.

Hindamismeetodi valikul mängib suurt rolli hindamise eesmärk ja selle tulemuste sihipärane kasutamine. Mõju avaldavad ka muud tegurid, näiteks hinnatava ettevõtte tüüp, selle arenguetapp, tulude muutumise määr, teabe kättesaadavus ja usaldusväärsus jne.

Tulu kapitaliseerimise meetod ( Single-Period Capitalisation Method, SPCM)

Tulu kapitaliseerimise meetod põhineb väitel, et ettevõtte turuväärtus on võrdne tulevase tulu nüüdisväärtusega. Kõige sobivam on seda rakendada ettevõtetele, kellel on juba vara kogutud, jooksevtulu on stabiilne ja prognoositav ning selle kasvutempo on mõõdukas ja suhteliselt konstantne. Praegune seis annab teatud ettekujutuse tulevaste tegevuste pikaajalistest suundumustest. Ja vastupidi: ettevõtte aktiivse kasvu etapis, restruktureerimisprotsessi ajal või muul ajal, kui kasumis või rahavoogudes esineb olulisi kõikumisi (mis on tüüpiline paljudele ettevõtetele), on see meetod kasutamiseks ebasoovitav, kuna on suur tõenäosus saada vale väärtushinnangu tulemus.

Tulude kapitaliseerimise meetod põhineb retrospektiivsel informatsioonil, samas kui tulevase perioodi kohta ekstrapoleeritakse lisaks puhastulu suurusele ka muid majandusnäitajaid, näiteks kapitali struktuur, tootlus ja ettevõtte riskitase.

Ettevõtte hindamine tulu kapitaliseerimise meetodil toimub järgmiselt:

Praegune turuväärtus = DP (või P neto) / kapitalisatsioonimäär,

kus DP on rahavoog;

P on puhas – puhaskasum.

Märge! Hindamistulemuse usaldusväärsus sõltub suurel määral kapitalisatsiooni määrast, mistõttu tuleks erilist tähelepanu pöörata selle arvutamise täpsusele.

Kapitalisatsioonimäär võimaldab teil konverteerida konkreetse perioodi tulude või rahavoogude väärtused väärtuse mõõtmiseks. Reeglina tuletatakse see allahindlustegurist:

Suurtähtede määr = D- T r,

Kus D- allahindlus;

T r - rahavoo või puhaskasumi kasvutempo.

On selge, et kapitalisatsioonikordaja on kõige sagedamini väiksem kui sama ettevõtte diskontomäär.

Esitatud valemitest nähtub, et olenevalt sellest, milline summa kapitaliseeritakse, võetakse arvesse rahavoo või puhaskasumi eeldatavat kasvutempot. Muidugi on kapitalisatsioonimäär erinevat tüüpi sissetulekute puhul erinev. Seetõttu on selle meetodi rakendamisel esmane ülesanne määrata indikaator, mida kapitaliseeritakse. Sel juhul saab prognoosida hindamispäevale järgneva aasta tulusid või määrata tagasiulatuvate andmete põhjal arvutatud tulu keskmise summa. Kuna netorahavoog võtab täielikult arvesse ettevõtte põhi- ja investeerimistegevust, kasutatakse seda kõige sagedamini kapitaliseerimise alusena.

Seega on kapitalisatsioonimäär oma majanduslikus olemuses lähedane diskontotegurile ja on sellega tugevalt seotud. Diskontomäära kasutatakse ka tulevaste rahavoogude vähendamiseks praegusesse aega.

Diskonteeritud rahavoogude meetod ( Diskonteeritud rahavood, DCF)

Diskonteeritud rahavoogude meetod võimaldab arvestada oodatava tulu saamisega kaasnevaid riske. Selle meetodi kasutamine on õigustatud, kui prognoositakse olulist muutust tulevases sissetulekus nii üles kui ka alla. Lisaks on see meetod mõnes olukorras eranditult rakendatav, näiteks ettevõtte tegevuse laiendamisel, kui see ei tööta hindamise hetkel täisvõimsusel. tootmisvõimsus siiski kavatseb seda lähitulevikus suurendada; kavandatud tootmismahu suurendamine; ettevõtluse arendamine üldiselt; ettevõtete ühinemised; uute tootmistehnoloogiate juurutamine jne. Sellistes tingimustes ei ole tulevaste perioodide aastased rahavood ühtsed, mistõttu on loomulikult võimatu arvutada ettevõtte turuväärtust tulude kapitaliseerimise meetodil.

Uute ettevõtete jaoks on ainsaks võimalikuks meetodiks kasutada ka diskonteeritud rahavoogude meetodit, kuna nende varade väärtus hindamise hetkel ei pruugi kattuda võimega tulevikus tulu teenida.

Loomulikult on soovitav, et hinnataval ettevõttel oleks soodsad arengusuunad ja tulus äriajalugu. Süstemaatilist kahju kannatavatele ja negatiivse kasvutempoga ettevõtetele on diskonteeritud rahavoogude meetod vähem sobiv. Eriti tähelepanelik tuleb olla suure pankrotitõenäosusega ettevõtete hindamisel. Sel juhul ei ole tulude meetod üldse rakendatav, sealhulgas tulu kapitaliseerimise meetod.

Diskonteeritud rahavoogude meetod on paindlikum, kuna selle abil saab hinnata mis tahes tegutsev ettevõte kasutades tulevaste rahavoogude üksikasjalikku prognoosi. Ettevõtte juhtkonnale ja omanikele ei ole vähetähtis mõista erinevate mõju juhtimisotsused turuväärtusele, see tähendab, et seda saab kasutada väärtusjuhtimise protsessis, tuginedes sellest tulenevale üksikasjalikule äriväärtuse mudelile ja näha selle vastuvõtlikkust eraldatud sisemiste ja välised tegurid. See võimaldab teil mõista ettevõtte tegevust igal etapil eluring tulevikus. Ja mis kõige tähtsam: see meetod on investoritele kõige atraktiivsem ja vastab nende huvidele, kuna see põhineb tulevase turuarengu ja inflatsiooniprotsesside prognoosidel. Kuigi see sisaldab ka omajagu raskusi, on ebastabiilse kriisimajanduse tingimustes üsna keeruline prognoosida tuluvoogu mitmeks aastaks ette.

Seega on diskonteeritud rahavoogude meetodil ettevõtte väärtuse arvutamise lähtealuseks prognoos, mille allikaks on rahavoogude kohta saadud retroinformatsioon. Traditsiooniline valem diskonteeritud tulevase tulu hetkeväärtuse määramiseks on järgmine:

Praegune turuväärtus = perioodi rahavood t / (1 + D)t.

Diskontomäär on intressimäär, mis on vajalik tulevase tulu vähendamiseks ettevõtte praeguse väärtuse ühe väärtuseni. Investori jaoks on see hindamishetkel võrreldava riskitasemega alternatiivsete investeeringute nõutav tulumäär.

Sõltuvalt hindamise aluseks võetud rahavoo liigist (omakapital või kogu investeeritud kapital) määratakse diskontomäära arvutamise meetod. Tabelis on toodud investeeritud ja omakapitali rahavoogude arvutamise skeemid. 12.

Tabel 1. Investeeritud kapitali rahavoo arvutamine

Tabel 2. Omakapitali rahavoogude arvutamine

Nagu näete, erineb omakapitali rahavoo arvutamine ainult selle poolest, et investeeritud kapitali rahavoogude arvutamise algoritmist saadud tulemust korrigeeritakse täiendavalt pikaajalise võla muutustega. Seejärel diskonteeritakse rahavoogu vastavalt eeldatavatele riskidele, mis kajastuvad konkreetse ettevõtte suhtes arvutatud diskontomääras.

Seega on aktsiakapitali rahavoo diskontomäär võrdne omaniku nõutava investeeritud kapitali tulumääraga, investeeritud kapital - laenatud vahendite kaalutud tulumäärade summaga (st panga laenuintressimääraga) ja omakapitali kohta, samas kui nende erikaal määravad laenu- ja aktsiafondide osakaalud kapitalistruktuuris. Investeeritud kapitali rahavoo diskontomäära nimetatakse kaalutud keskmine kapitalikulu, ja vastav meetod selle arvutamiseks on kaalutud keskmise kapitalikulu meetod(Kaalutud keskmine kapitalikulu, WACC). Seda diskontomäära määramise meetodit kasutatakse kõige sagedamini.

Lisaks saab omakapitali rahavoogude diskontomäära määramiseks kasutada järgmisi levinumaid meetodeid:

• kapitali varade hindamise mudel ( CAPM);
• muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM);
• kumulatiivne ehitusmeetod;
• ülekasumi mudel ( EVO) ja jne.

Vaatleme neid meetodeid üksikasjalikumalt.

Kaalutud keskmise kapitalikulu meetod ( WACC)

Seda kasutatakse nii omakapitali kui ka laenukapitali arvutamiseks, konstrueerides nende aktsiate suhte, see näitab mitte kapitali bilansilist väärtust, vaid turuväärtust. Selle mudeli diskontomäär määratakse järgmise valemiga:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

kus C зк on laenatud kapitali maksumus;

N kasum - tulumaksumäär;

Дзк - laenukapitali osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

Ср - aktsiakapitali kaasamise kulu (eelisaktsiad);

D pr - eelisaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

Соа - aktsiakapitali (lihtaktsiad) kaasamise kulu;

D ob - lihtaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris.

Mida rohkem ettevõte meelitab kalli aktsiakapitali asemel odavaid laenatud vahendeid, seda madalam on väärtus WACC. Kui aga soovitakse kasutada võimalikult palju odavaid laenatud vahendeid, tuleks meeles pidada ka vastavat ettevõtte bilansi likviidsuse vähenemist, mis toob kindlasti kaasa laenuintresside tõusu, kuna pankade jaoks on selline olukord kujunenud. täis suurenenud riske ja summat WACC muidugi kasvab. Seega oleks asjakohane kasutada “kuldse keskmise” reeglit, kombineerides optimaalselt oma ja laenatud vahendeid lähtuvalt nende bilansist likviidsuse mõttes.

Kapitalivara hindamise meetod ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Põhineb aktsiaturgudelt saadud informatsiooni analüüsil börsil kaubeldavate aktsiate kasumlikkuse muutuste kohta. Sel juhul kasutatakse omakapitali diskontomäära arvutamisel järgmist valemit:

DCAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

kus D b/r on riskivaba tulumäär;

β - erikoefitsient;

D r - turu kui terviku kogutootlus (väärtpaberite turu keskmine portfell);

P 1 - boonus väikeettevõtetele;

P 2 - konkreetse ettevõtte riskipreemia;

R- riigirisk.

Riskivaba määr on aluseks ettevõttesse investeerimisega kaasnevate erinevate riskiliikide hindamisel. Spetsiaalne beeta koefitsient ( β ) esindab süstemaatilise riski suurust, mis on seotud majandusliku ja poliitilised protsessid, mis arvutatakse konkreetse ettevõtte aktsiate kogutootluse hälbe põhjal võrreldes aktsiaturu kui terviku kogutootlusega. Turu kogutootluse näitaja on keskmine turu tootluse indeks, mille arvutavad analüütikud statistiliste andmete pikaajalisele uurimistööle tuginedes.

CAPMüsna raske rakendada Venemaa aktsiaturu vähearenenud tingimustes. Selle põhjuseks on väljakutsed beetaversioonide ja tururiskipreemiate määramisel, eriti börsil noteerimata ettevõtete puhul. Välispraktikas on riskivaba tulumäär reeglina riigi pikaajaliste võlakirjade või vekslite tootlus, kuna nende puhul loetakse kõrge aste likviidsus ja väga madal maksejõuetuse risk (riigi pankroti tõenäosus on praktiliselt välistatud). Kuid Venemaal pärast mõnda ajaloolised sündmused valitsuse väärtpabereid ei tajuta psühholoogiliselt riskivabana. Seetõttu saab riskivaba intressimäärana kasutada Venemaa viie suurima panga, sealhulgas Venemaa Sberbanki pikaajaliste välisvaluutahoiuste keskmist intressimäära, mis kujuneb peamiselt siseturu tegurite mõjul. Seoses koefitsientidega β , siis välismaal kasutavad nad kõige sagedamini nende näitajate valmisväljaandeid finantskataloogides, mille on arvutanud spetsialiseerunud ettevõtted, analüüsides aktsiaturu statistilist teavet. Tavaliselt ei pea hindajad ise neid suhtarvusid arvutama.

Muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM)

Mõnel juhul on parem kasutada muudetud kapitalivarade hindamise mudelit ( MCAPM), milles kasutatakse sellist näitajat nagu riskipreemia, võttes arvesse hinnatava ettevõtte ebasüsteemseid riske. Ebasüstemaatilised riskid (hajutatavad riskid)- Need on ettevõttes juhuslikult tekkivad riskid, mida saab hajutamise teel vähendada. Seevastu süstemaatiline risk on tingitud üldine liikumine turg või selle segmente ja ei ole seotud konkreetsega turvalisus. Seetõttu sobib see näitaja Venemaa aktsiaturu arengutingimuste jaoks, millel on iseloomulik ebastabiilsus:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P risk,

kus D b/r on Venemaa siseriiklike välisvääringus laenude riskivaba tulumäär;

β - koefitsient, mis on turu (mittehajutatava) riski mõõdupuu ja peegeldab teatud tegevusala ettevõtetesse tehtud investeeringute tulususe muutuste tundlikkust aktsiaturu kui terviku kasumlikkuse kõikumiste suhtes;

D r - turu kui terviku kasumlikkus;

P risk on riskipreemia, mis võtab arvesse hinnatava ettevõtte ebasüstemaatilised riskid.

Kumulatiivne meetod

Arvestab erinevat tüüpi investeerimisriske ja hõlmab eksperthinnang nii üldised majanduslikud kui ka majandusharuspetsiifilised ja ettevõttespetsiifilised tegurid, mis loovad riski jääda planeeritud tulu saamata. Olulisemad tegurid on sellised tegurid nagu ettevõtte suurus, finantsstruktuur, tootmise ja territoriaalne hajutamine, juhtimise kvaliteet, kasumlikkus, tulude prognoositavus jne. Diskontomäära määramisel lähtutakse riskivabast tulumäärast, kuni millele lisandub lisapreemia antud ettevõttesse investeerimise riski eest, arvestades nimetatud tegureid.

Nagu näeme, on kumulatiivne lähenemine mõnevõrra sarnane CAPM, kuna need mõlemad põhinevad riskivabade väärtpaberite tootlusel, millele lisandub investeerimisriskiga seotud lisatulu (arvatakse, et kui rohkem riski, seda suurem on kasumlikkus).

Olsoni mudel ( Edwards-Bell-Ohlsoni hindamismudel, EBO) või ülemäärase tulu (kasumi) meetodil

Kombineerib tulude ja kuludega lähenemise komponendid, minimeerides teatud määral nende puudused. Ettevõtte väärtus määratakse üleliigse tulu voo, see tähendab valdkonna keskmisest kõrvalekaldumise ja netovara hetkeväärtuse diskonteerimisega. Selle mudeli eeliseks on võimalus kasutada arvutamiseks olemasolevat teavet varade väärtuse kohta, mis on hindamise ajal saadaval. Märkimisväärse osa selles mudelis hõivavad reaalsed investeeringud ning prognoosida tuleb vaid jääkkasumit ehk seda osa rahavoost, mis ettevõtte väärtust tegelikult tõstab. Kuigi selle mudeli kasutamisel ei teki mõningaid raskusi, on see väga kasulik äriväärtuse maksimeerimisega seotud organisatsiooni arendusstrateegia väljatöötamisel.

Ettevõtte turuväärtuse koguväärtuse arvutamine

Kui ettevõtte esialgne väärtus on kindlaks määratud, tuleb lõpliku turuväärtuse saamiseks teha mitmeid kohandusi:

• oma käibekapitali üle/puuduse eest;
• ettevõtte põhivaraga mitteseotud varadel;
• edasilükkunud tulumaksu varade ja kohustuste kohta;
• netovõlg, kui see on olemas.

Kuna diskonteeritud rahavoo arvutus sisaldab tuluprognoosiga kaasnevat vajalikku omakäibekapitali, siis kui see ei kattu tegeliku väärtusega, tuleb lisada omakäibekapitali ülejääk, mille väärtusest lahutada puudujääk. esialgsest maksumusest. Sama kehtib ka mittetoimivate varade kohta, kuna arvestusse võeti ainult need varad, mida kasutati rahavoo genereerimiseks. See tähendab, et kui on põhitegevusega mitteseotud varasid, millel on teatud väärtus, mida rahavoos arvesse ei võeta, kuid mida on võimalik realiseerida (näiteks müügil), on vaja äritegevuse esialgset väärtust tõsta aasta võrra. selliste varade väärtus eraldi arvutatuna. Kui ettevõtte väärtus arvutati investeeritud kapitalile, siis sellest tulenev turuväärtus kehtib kogu investeeritud kapitalile, st sisaldab lisaks omakapitali kulule ka ettevõtte pikaajaliste kohustuste väärtust. See tähendab, et omakapitali väärtuse saamiseks on vaja kindlaksmääratud väärtuse väärtust vähendada pikaajalise võlasumma võrra.

Pärast kõigi korrigeerimiste tegemist saadakse väärtus, mis on ettevõtte omakapitali turuväärtus.

Ettevõte on võimeline teenima tulu ka pärast prognoosiperioodi lõppu. Tulud peaksid stabiliseeruma ja saavutama ühtlase pikaajalise kasvumäära. Kulu arvutamiseks prognoosijärgsel perioodil saate allahindluse arvutamiseks kasutada ühte järgmistest meetoditest:

• vastavalt likvideerimisväärtusele;
• puhasväärtuse järgi;
• Gordoni meetodi järgi.

Gordoni mudeli kasutamisel on lõppväärtus defineeritud kui prognoosijärgse perioodi esimese aasta rahavoo suhe diskontomäära ja rahavoo pikaajalise kasvutempo vahesse. Seejärel vähendatakse lõppväärtust jooksvateks väärtusteks sama diskontomääraga, mida kasutatakse prognoosiperioodi rahavoogude diskonteerimiseks.

Selle tulemusena määratakse ettevõtte koguväärtus prognoosiperioodil tuluvoogude hetkeväärtuste ja prognoosijärgsel perioodil ettevõtte väärtuse summana.

Järeldus

Ettevõtte väärtuse hindamisel tulumeetodil luuakse rahavoogude finantsmudel, mis võib olla aluseks teadlike juhtimisotsuste langetamisel, kulude optimeerimisel, projekteerimisvõimekuse suurendamise võimaluste analüüsimisel ja mahu mitmekesistamisel. toodetest. See mudel jääb kasulikuks ka pärast hindamise lõpetamist.

Turuväärtuse arvutamiseks ühe või teise meetodi valimiseks peate esmalt otsustama hindamise eesmärgi ja selle tulemuste kavandatud kasutamise. Seejärel tuleks analüüsida lähiajal oodatavat muutust ettevõtte rahavoogudes, arvestada finantsseisundit ja arenguväljavaateid ning hinnata ka ümbritsevat majanduskeskkonda, nii globaalset kui ka riiklikku, sh tööstust. Kui aega napib, peate teadma ettevõtte turuväärtust või kinnitama muid lähenemisviise kasutades saadud tulemusi või kui rahavoogude süvaanalüüs pole võimalik või vajalik, saate kapitalisatsioonimeetodi abil kiiresti saada suhteliselt usaldusväärne tulemus. Muudel juhtudel, eriti kui sissetulekute meetod on ainus viis turuväärtuse arvutamiseks, eelistatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit. Võimalik, et teatud olukordades on ettevõtte väärtuse arvutamiseks vaja mõlemat meetodit korraga.

Ja muidugi ei tasu unustada, et tulude meetodil saadav väärtus sõltub otseselt analüütiku pikaajaliste makromajanduslike ja tööstuse prognooside täpsusest. Kuid isegi ligikaudsete prognoosinäitajate kasutamine tulumeetodi rakendamise protsessis võib olla kasulik ettevõtte hinnangulise väärtuse määramisel.

Eluasemega tehingute tegemisel on vaja seda esmalt hinnata. Kinnisvara hindamisel kasutatakse erinevaid lähenemisviise: tulu, võrdlus, maksumus. Meie riigis on populaarsust kogunud kinnisvara hindamise tulukäsitlus. Mis on selle lähenemisviisi olemus? Millistel juhtudel on ruutmeetrite hindamisel soovitatav seda lähenemist kasutada? Millised sissetulekupõhise lähenemisviisi meetodid on olemas ja millistel tingimustel neid kõiki kasutatakse? Millal on mõttekas sellest lähenemisviisist pindala hindamisel loobuda?

Millised kinnisvara hindamise meetodid on olemas?

29. juuli 1998. a föderaalseadus nr 135 “Hindamistegevuse kohta aastal Venemaa Föderatsioon» tõstab esile lähenemisi nagu:

• Võrdlev– meetmete kogum, mille eesmärk on võrrelda eluasemeid analoogidega, mille hinnateave on saadaval.
• Kallis– meetodid, mille eesmärk on määrata kindlaks kulud, mis on vajalikud objekti taastamise või asendamise korral, võttes arvesse kulumist. Eeldatakse, et ostja ei maksa valmis kinnisvara eest rohkem kui sarnase objekti loomise eest.
• Kasumlik– lähtub mitte ainult ruutmeetrite hinna, vaid ka sellest saadava eeldatava tulu (näiteks üüritulu) arvestusest.

Mis on sissetulekute lähenemisviis?

Selle meetodi kasutamine põhineb järgmisel põhimõttel: selle piirkonna maksumus, kuhu raha investeeritakse, peab vastama objekti praegusele kvaliteedile ja kasumi suurusele tulevikus.

Lähenemise eeliseks on see, et see võimaldab investoril kinnisvara kui sissetulekuallikat kõige paremini hinnata. Peamiseks selle piirkonna väärtust määravaks teguriks peetakse piirkonna võimet tulevikus kasumit toota. Puuduseks on see, et aluseks võetakse prognoositeave.

Sissetulekute lähenemisviis kajastab selliseid andmeid nagu:

• Kasumi kvaliteet ja kogus, mida kinnisvara suudab teatud perioodi jooksul toota.
• Riskid, mis on tüüpilised nii rajatisele endale kui ka piirkonnale.

Sissetulekute lähenemise meetodid

On selliseid meetodeid nagu:

• Tulude kapitaliseerimine.
• Seotud investeerimismeetod.
• Diskonteeritud rahavoogude meetod.

Kuidas tulu kapitaliseerimise meetod töötab?

Selle meetodi abil arvutatakse suhe tulevikus saadava kasumi ja kinnisvara praeguse väärtuse vahel.

Lähenemisvalem näeb välja selline:

C = BH/K, Kus

• KOOS- ruutmeetri hind,
• BH– objektilt oodatav kasum teatud perioodi jooksul puhtal kujul,
• TO– kapitalisatsioonimäär (koefitsient).

Need mõisted tähendavad kinnisvara hinna ja sellest saadava tulu suhet.

Otsekapitaliseerimise meetod on meetod, mille puhul kinnisvara ja tulu stabiilsel kujul kasutamise tingimused jäävad muutumatuks ning selleks ei ole vaja investeerida. esialgne etapp ning kajastab ka kasumit ja kapitali tootlust.

Otsese kapitaliseerimise korral kujuneb väärtus konkreetseks perioodiks, arvestamata piirkonna võimalikku edasimüüki, millal aruandlusperiood tuleb lõpp.

Otsest suurtähtede kasutamist kasutatakse siis, kui:

• Finantsvood on üle nulli ja püsivad pikka aega stabiilsed.
• Aja jooksul on kasum veidi kasvanud.

Meetod ei kehti, kui:

• Kasum on ebastabiilne.
• Hoone, kus rajatis asub, ehitustööd ei ole lõpetatud või ala on taastamisjärgus.

Arvutamise etapid:

1. Oodatava kasumi arvutamine. Arvutamisel võetakse 12 kuud või keskmine aasta pärast. Tähelepanu on suunatud kinnisvara võimalikult efektiivsele kasutamisele.
2. Arvutatakse kapitalisatsioonikordaja.
3. Määratakse ala koguhind.

Diskonteeritud rahavoo meetod (DCF)

Selle meetodi puhul arvutatakse hind ajaperioodi kohta, mis on võrdne mitmega Viimastel aastatel, ning kinnisvara väärtuse määramisel võetakse arvesse vara võimalikust edasimüügist saadavat tulu. Meetodi eeliseks on võimalus hinnata objekti, kui rahavood on ebastabiilsed.

DCF kehtib järgmistel juhtudel:

• Piisava informatsiooni olemasolu kinnisvarast saadava tulu suuruse arvutamiseks tulevikus.
• On alust arvata, et rahavood olevikus ja tulevikus erinevad (kasvamise või vähenemise poolest).
• Kinnistu on äripind, mida iseloomustab mitmekülgsus ja suur pindala.
• Kasum ja kulud on hooajalised.
• Kinnistu asub ehitusjärgus või äsja ümberehitatud hoones, mis ootab kasutuselevõttu.

DCF arvutamine toimub vastavalt alltoodud algoritmile:

1. Olemasolevate andmete põhjal võetakse prognoosiperiood. Venemaal on see 35 aastat.
2. Ennustatakse antud perioodi kasumi suurust.
3. Arvutatakse pinna jääkhinna koguväärtus pärast kasumivoo katkemist.
4. Diskontomäära määramine, et arvutada rahavoog, mis aja jooksul laekub või makstakse. Nii on võimalik hinnata riski ja tulu suhet.
5. Kinnisvarahindade arvutamine.

Mõnel juhul on see vajalik kinnisvaratehingute käigus. Seda, millal peaksite notari poole pöörduma, kirjeldasime eraldi artiklis.
Teave selle kohta, milliseid dokumente tuleb korteri ostmisel kontrollida. Kontroll tuleb teha selleks, et mitte tulevikus seoses tehingu seaduslikkuse vaidlustamisega kohtusse sattuda.

Sissetulekumeetodist loobumine

Kuna tulumeetodit kasutatakse investeerimiseesmärgi olemasolul, siis isiklikuks otstarbeks elamukinnisvara soetamisel ei ole see meetod sobilik. Sel juhul on lubatud kasutada võrdlevaid või kulumeetodeid või nende kombinatsiooni.

Esineb olukordi, kus hindaja keeldub tulumeetodist, kuna puuduvad arvestused. Ilma vajaliku dokumentatsioonita rikutakse hindamisalgoritmi, mis põhjustab vale arusaama tehingu tasuvusest.

Spetsialist räägib selles videos kinnisvara hindamise tulukäsitlusest:

Tulupõhist lähenemist on mõttekas rakendada juhul, kui ostetakse mitteäriliseks kinnisvaraks mõeldud kinnisvara ja ostu eesmärgiks on investeering. Sissetulekukäsitluse meetodeid on mitu, ühe või teise kasutamise mõistlikkust saab hinnata spetsialist, lähtudes objekti omadustest ja ruutmeetrite soetamise eesmärgist.

Meie advokaat nõustab teid tasuta.