រូបមន្តវិធីសាស្រ្តចំណូល។ វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលចំពោះអចលនទ្រព្យ និងការវាយតម្លៃអាជីវកម្ម

ភារកិច្ចនៃការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃនៃអាជីវកម្ម ដំណាក់កាលផ្សេងៗគ្នាការអភិវឌ្ឍន៍របស់វាមិនបាត់បង់ភាពពាក់ព័ន្ធរបស់វាឡើយ។ សហគ្រាសគឺជាទ្រព្យសកម្មរយៈពេលវែងដែលបង្កើតប្រាក់ចំណូល និងមានភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគ ដូច្នេះសំណួរអំពីតម្លៃរបស់វាមានការចាប់អារម្មណ៍សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ចាប់ពីម្ចាស់ និងអ្នកគ្រប់គ្រងរហូតដល់ភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាល។

ភាគច្រើនជាញឹកញាប់ដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃនៃសហគ្រាសពួកគេប្រើ វិធីសាស្រ្តចំណូល (វិធីសាស្រ្តចំណូល) ដោយសារតែវិនិយោគិនណាម្នាក់វិនិយោគប្រាក់មិនត្រឹមតែនៅក្នុងអគារ បរិក្ខារ និងទ្រព្យសម្បត្តិរូបី និងអរូបីផ្សេងទៀតប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែនៅក្នុងប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតដែលមិនត្រឹមតែអាចយកមកវិញនូវការវិនិយោគប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនាំមកនូវប្រាក់ចំណេញផងដែរ ដោយហេតុនេះការបង្កើនសុខុមាលភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បរិមាណ គុណភាព និងរយៈពេលនៃលំហូរប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតដែលរំពឹងទុកដើរតួនាទីពិសេសនៅពេលជ្រើសរើសវត្ថុវិនិយោគ។ ដោយមិនសង្ស័យ បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកគឺទាក់ទងគ្នា និងជាកម្មវត្ថុនៃឥទ្ធិពលដ៏ធំសម្បើមនៃប្រូបាប៊ីលីតេ អាស្រ័យលើកម្រិតនៃហានិភ័យនៃការបរាជ័យនៃការវិនិយោគដែលអាចកើតមាន ដែលត្រូវតែយកមកពិចារណាផងដែរ។

ចំណាំ! កត្តាចំណាយជាមូលដ្ឋាននៅពេលប្រើវិធីសាស្រ្តនេះគឺប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតរបស់ក្រុមហ៊ុនដែលរំពឹងទុកដែលតំណាងឱ្យអត្ថប្រយោជន៍សេដ្ឋកិច្ចជាក់លាក់សម្រាប់ម្ចាស់សហគ្រាស។ ប្រាក់ចំណូលរបស់ក្រុមហ៊ុនកាន់តែខ្ពស់ របស់ផ្សេងទៀតគឺស្មើគ្នា តម្លៃទីផ្សាររបស់វា។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលយកទៅក្នុងគណនីគោលដៅសំខាន់នៃសហគ្រាស - រកប្រាក់ចំណេញ។ ពីមុខតំណែងទាំងនេះ វាជាការប្រសើរបំផុតសម្រាប់ការវាយតម្លៃអាជីវកម្ម ព្រោះវាឆ្លុះបញ្ចាំងពីការរំពឹងទុកសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សហគ្រាស និងការរំពឹងទុកនាពេលអនាគត។ លើសពីនេះ វាត្រូវគិតគូរពីភាពហួសសម័យសេដ្ឋកិច្ចនៃវត្ថុ ហើយក៏គិតគូរពីទិដ្ឋភាពទីផ្សារ និងនិន្នាការអតិផរណា តាមរយៈអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ។

ទោះបីជាមានគុណសម្បត្តិដែលមិនអាចប្រកែកបានទាំងអស់ក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តនេះមិនមែនដោយគ្មានភាពចម្រូងចម្រាស និងអវិជ្ជមានទេ៖

• វាមានកម្លាំងពលកម្មខ្លាំង។
• លក្ខណៈរបស់គាត់។ កម្រិតខ្ពស់ប្រធានបទនៅពេលព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល;
• មានសមាមាត្រខ្ពស់នៃប្រូបាប៊ីលីតេ និងអនុសញ្ញា ដោយសារការសន្មត និងការរឹតបន្តឹងផ្សេងៗត្រូវបានបង្កើតឡើង។
• ឥទ្ធិពលនៃកត្តាហានិភ័យផ្សេងៗលើប្រាក់ចំណូលដែលបានព្យាករណ៍គឺអស្ចារ្យណាស់។
• វាមានបញ្ហាក្នុងការកំណត់ប្រាក់ចំណូលពិតប្រាកដដែលបង្ហាញដោយសហគ្រាសនៅក្នុងរបាយការណ៍របស់ខ្លួន ហើយវាអាចទៅរួចដែលថាការខាតបង់ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងដោយចេតនាសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងៗ ដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងភាពស្រអាប់នៃព័ត៌មានពីសហគ្រាសក្នុងស្រុក។
• គណនេយ្យសម្រាប់ទ្រព្យសកម្មមិនមែនស្នូល និងលើសមានភាពស្មុគស្មាញ។
• ការវាយតម្លៃសហគ្រាសដែលមិនរកប្រាក់ចំណេញគឺមិនត្រឹមត្រូវទេ។

វាជាកាតព្វកិច្ចដើម្បី ការយកចិត្តទុកដាក់ពិសេសចូលទៅជិតលទ្ធភាពនៃការកំណត់ដោយភាពជឿជាក់នៃចរន្តប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតរបស់សហគ្រាស និងការអភិវឌ្ឍន៍សកម្មភាពរបស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងល្បឿនរំពឹងទុក។ ភាពត្រឹមត្រូវនៃការព្យាករណ៍ក៏ត្រូវបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងផងដែរដោយស្ថិរភាពនៃបរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ចខាងក្រៅដែលមានសារៈសំខាន់សម្រាប់ស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចរុស្ស៊ីដែលមិនស្ថិតស្ថេរ។

ដូច្នេះ គួរប្រើវិធីសាស្រ្តចំណូល ដើម្បីវាយតម្លៃក្រុមហ៊ុននៅពេល៖

• ពួកគេមានប្រាក់ចំណូលវិជ្ជមាន;
• វាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីគូរឡើងការព្យាករណ៍ដែលអាចទុកចិត្តបាននៃប្រាក់ចំណូលនិងការចំណាយ។

ការគណនាតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនដោយប្រើវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូល

ការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃនៃអាជីវកម្មដោយប្រើវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការដោះស្រាយបញ្ហាដូចខាងក្រោម:

1) ការព្យាករណ៍នៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតរបស់សហគ្រាស;

2) ការនាំយកតម្លៃនៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតរបស់សហគ្រាសទៅជាបច្ចុប្បន្ន។

ដំណោះស្រាយត្រឹមត្រូវនៃបញ្ហាទាំងនេះរួមចំណែកដល់ការទទួលបានលទ្ធផលចុងក្រោយគ្រប់គ្រាន់នៃការងារវាយតម្លៃ។ សារៈសំខាន់ដ៏អស្ចារ្យនៅក្នុងវគ្គនៃការព្យាករណ៍គឺការធ្វើឱ្យប្រក្រតីនៃប្រាក់ចំណូល ដោយមានជំនួយពីការដែលគម្លាតតែមួយដងត្រូវបានលុបចោល លេចឡើង ជាពិសេសជាលទ្ធផលនៃប្រតិបត្តិការតែម្តង ឧទាហរណ៍នៅពេលលក់មិនស្នូល និងលើស។ ទ្រព្យសកម្ម។ ដើម្បីធ្វើឱ្យប្រាក់ចំណូលមានលក្ខណៈធម្មតា វិធីសាស្ត្រស្ថិតិត្រូវបានប្រើដើម្បីគណនាជាមធ្យមទម្ងន់មធ្យម ឬវិធីសាស្ត្របូកសរុប ដែលតំណាងឱ្យ តំណាងឱ្យការបន្តនៃនិន្នាការដែលមានស្រាប់។

លើសពីនេះទៀតវាជាការចាំបាច់ដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីកត្តានៃការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃប្រាក់តាមពេលវេលា - ចំនួនដូចគ្នានៃប្រាក់ចំណូលនៅក្នុង បច្ចុប្បន្នមានតម្លៃខ្ពស់ជាងនាពេលអនាគត។ សំណួរដ៏លំបាកនៃពេលវេលាដែលអាចទទួលយកបានបំផុតសម្រាប់ការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយរបស់ក្រុមហ៊ុនចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយ។ វាត្រូវបានគេជឿថា ដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីធម្មជាតិវដ្តនៃឧស្សាហកម្ម ដើម្បីបង្កើតការព្យាករណ៍សមហេតុផល ចាំបាច់ត្រូវគ្របដណ្តប់រយៈពេលយ៉ាងតិច 5 ឆ្នាំ។ នៅពេលពិចារណាបញ្ហានេះតាមរយៈ prism គណិតវិទ្យា និងស្ថិតិ មានបំណងប្រាថ្នាចង់ពន្យាររយៈពេលព្យាករណ៍ ដោយសន្មត់ថា បរិមាណដ៏ច្រើន។ការសង្កេតនឹងផ្តល់នូវតម្លៃសមហេតុផលបន្ថែមទៀតនៃតម្លៃទីផ្សាររបស់ក្រុមហ៊ុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការបង្កើនរយៈពេលព្យាករណ៍ក្នុងសមាមាត្រធ្វើឱ្យមានការពិបាកក្នុងការទស្សន៍ទាយតម្លៃនៃប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយ អតិផរណា និងលំហូរសាច់ប្រាក់។ អ្នកវាយតម្លៃមួយចំនួនកត់សម្គាល់ថាការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូលដែលគួរឱ្យទុកចិត្តបំផុតនឹងមានរយៈពេល 1-3 ឆ្នាំ ជាពិសេសនៅពេលដែលមានអស្ថិរភាពនៅក្នុងបរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ច ចាប់តាំងពីពេលដែលការព្យាករណ៍កើនឡើង លក្ខខណ្ឌនៃការប៉ាន់ស្មានកើនឡើង។ ប៉ុន្តែមតិនេះគឺជាការពិតសម្រាប់សហគ្រាសដែលកំពុងដំណើរការប្រកបដោយនិរន្តរភាពប៉ុណ្ណោះ។

សំខាន់!ក្នុងករណីណាក៏ដោយ នៅពេលជ្រើសរើសរយៈពេលព្យាករណ៍ អ្នកត្រូវគ្របដណ្តប់រយៈពេលនេះរហូតដល់អត្រាកំណើនរបស់ក្រុមហ៊ុនមានស្ថេរភាព ហើយដើម្បីសម្រេចបាននូវភាពត្រឹមត្រូវបំផុតនៃលទ្ធផលចុងក្រោយ អ្នកអាចបែងចែករយៈពេលព្យាករណ៍ទៅជារយៈពេលមធ្យមតូចជាង ឧទាហរណ៍។ កន្លះ​ឆ្នាំ។

ជាទូទៅ តម្លៃនៃសហគ្រាសត្រូវបានកំណត់ដោយការបូកសរុបលំហូរប្រាក់ចំណូលពីសកម្មភាពរបស់សហគ្រាសក្នុងអំឡុងពេលនៃការព្យាករណ៍ ដែលបានកែសម្រួលពីមុនមកកម្រិតតម្លៃបច្ចុប្បន្ន ជាមួយនឹងការបន្ថែមតម្លៃនៃអាជីវកម្មនៅក្នុងការព្យាករណ៍ក្រោយការព្យាករណ៍។ រយៈពេល (តម្លៃស្ថានីយ) ។

វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃទូទៅបំផុតពីរគឺ វិធីសាស្រ្តចំណូល - វិធីសាស្រ្តមូលធននៃប្រាក់ចំណូលនិង វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ. ពួកវាផ្អែកលើការបញ្ចុះតម្លៃប៉ាន់ស្មាន និងអត្រាមូលធននីយកម្មដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត។ ជាការពិតណាស់ នៅក្នុងក្របខណ្ឌនៃវិធីសាស្រ្តរកប្រាក់ចំណូល វិធីសាស្រ្តជាច្រើនទៀតត្រូវបានប្រើប្រាស់ ប៉ុន្តែជាមូលដ្ឋានទាំងអស់គឺផ្អែកលើការបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់។

តួនាទីដ៏សំខាន់ក្នុងការជ្រើសរើសវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃមួយត្រូវបានលេងដោយគោលបំណងនៃការវាយតម្លៃដោយខ្លួនឯង និងការប្រើប្រាស់គោលបំណងនៃលទ្ធផលរបស់វា។ កត្តាផ្សេងទៀតក៏មានផលប៉ះពាល់ផងដែរ ឧទាហរណ៍ ប្រភេទនៃសហគ្រាសដែលត្រូវបានវាយតម្លៃ ដំណាក់កាលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ អត្រានៃការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់ចំណូល ភាពអាចរកបាននៃព័ត៌មាន និងកម្រិតនៃភាពជឿជាក់របស់វា។ល។

វិធីសាស្រ្តអក្សរធំប្រាក់ចំណូល(វិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មរយៈពេលតែមួយ SPCM)

វិធីសាស្រ្តមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលគឺផ្អែកលើសំណើដែលតម្លៃទីផ្សារនៃអាជីវកម្មគឺស្មើនឹងតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត។ វាសមស្របបំផុតក្នុងការអនុវត្តវាចំពោះក្រុមហ៊ុនទាំងនោះដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិបង្គររួចហើយ មានចំនួនស្ថិរភាព និងអាចព្យាករណ៍បាននៃប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្ន ហើយអត្រានៃកំណើនរបស់វាគឺមធ្យម និងថេរ ខណៈស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នផ្តល់នូវគំនិតជាក់លាក់មួយអំពី \ u200b\u200b និន្នាការរយៈពេលវែងក្នុងសកម្មភាពនាពេលអនាគត។ ហើយផ្ទុយមកវិញ៖ នៅដំណាក់កាលនៃការរីកចម្រើនយ៉ាងសកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុន កំឡុងពេលដំណើរការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ឬនៅពេលផ្សេងទៀតនៅពេលដែលមានការប្រែប្រួលនៃប្រាក់ចំណេញ ឬលំហូរសាច់ប្រាក់ (ដែលជាធម្មតាសម្រាប់សហគ្រាសជាច្រើន) វិធីសាស្ត្រនេះគឺមិនគួរឱ្យចង់បានសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ចាប់តាំងពី មានប្រូបាប៊ីលីតេខ្ពស់ក្នុងការទទួលបានលទ្ធផលវាយតម្លៃតម្លៃមិនត្រឹមត្រូវ។

វិធីសាស្រ្តមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលគឺផ្អែកលើព័ត៌មានត្រលប់ក្រោយ ខណៈពេលដែលសម្រាប់រយៈពេលអនាគត បន្ថែមពីលើចំនួនប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ សូចនាករសេដ្ឋកិច្ចផ្សេងទៀតត្រូវបានបូកបញ្ចូលឧទាហរណ៍ រចនាសម្ព័ន្ធដើមទុន អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញ និងកម្រិតហានិភ័យរបស់ក្រុមហ៊ុន។

ការវាយតម្លៃសហគ្រាសដោយប្រើវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តដូចខាងក្រោម៖

តម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន = DP (ឬ P net) / អត្រាមូលធននីយកម្ម,

កន្លែងណា DP លំហូរ​សាច់ប្រាក់;

P គឺស្អាត - ប្រាក់ចំណេញសុទ្ធ។

ចំណាំ! ភាពជឿជាក់នៃលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃគឺអាស្រ័យទៅលើអត្រាមូលធននីយកម្ម ដូច្នេះការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសគួរតែត្រូវបានបង់ចំពោះភាពត្រឹមត្រូវនៃការគណនារបស់វា។

អត្រាមូលធននីយកម្មអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកបំប្លែងតម្លៃប្រាក់ចំណូលឬលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយទៅជារង្វាស់នៃតម្លៃ។ តាមក្បួនវាមកពីកត្តាបញ្ចុះតម្លៃ៖

អត្រាអក្សរធំ =ឃ- T r,

កន្លែងណា ឃ- អត្រា​បញ្ចុះតម្លៃ;

T r - អត្រាកំណើននៃលំហូរសាច់ប្រាក់ ឬប្រាក់ចំណេញសុទ្ធ។

វាច្បាស់ណាស់ថាសមាមាត្រមូលធននីយកម្មភាគច្រើនគឺតិចជាងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនដូចគ្នា។

ដូចដែលអាចមើលឃើញពីរូបមន្តដែលបានបង្ហាញ អាស្រ័យលើចំនួនដែលត្រូវបានដាក់ជាមូលធនប័ត្រ អត្រាកំណើនដែលរំពឹងទុកនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ ឬប្រាក់ចំណេញសុទ្ធត្រូវបានយកមកពិចារណា។ ជាការពិតណាស់ អត្រាមូលធននីយកម្មនឹងប្រែប្រួលសម្រាប់ប្រភេទចំណូលផ្សេងៗគ្នា។ ដូច្នេះភារកិច្ចចម្បងនៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះគឺដើម្បីកំណត់សូចនាករដែលនឹងត្រូវបានសរសេរជាអក្សរធំ។ ក្នុងករណីនេះប្រាក់ចំណូលអាចត្រូវបានព្យាករណ៍ សម្រាប់ឆ្នាំក្រោយកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ ឬប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមដែលគណនាដោយប្រើទិន្នន័យក្រោយត្រូវបានកំណត់។ ដោយសារលំហូរសាច់ប្រាក់សុទ្ធគិតយ៉ាងពេញលេញទៅក្នុងគណនីប្រតិបត្តិការ និងសកម្មភាពវិនិយោគរបស់សហគ្រាស វាត្រូវបានគេប្រើជាញឹកញាប់បំផុតជាមូលដ្ឋានសម្រាប់មូលធននីយកម្ម។

ដូច្នេះ អត្រាមូលធននីយកម្មនៅក្នុងខ្លឹមសារសេដ្ឋកិច្ចរបស់វាគឺជិតទៅនឹងកត្តាបញ្ចុះតម្លៃ ហើយមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងខ្លាំងជាមួយវា។ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃក៏ត្រូវបានប្រើដើម្បីកាត់បន្ថយលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតដល់ពេលបច្ចុប្បន្ន។

វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ ( លំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ, DCF )

វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកគិតគូរពីហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការទទួលបានប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុក។ ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តនេះនឹងមានភាពយុត្តិធម៌នៅពេលដែលការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់នៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតត្រូវបានព្យាករណ៍ ទាំងឡើង និងចុះ។ លើសពីនេះទៀតនៅក្នុងស្ថានភាពមួយចំនួនវិធីសាស្រ្តនេះតែម្នាក់ឯងអាចអនុវត្តបាន ឧទាហរណ៍ ការពង្រីកសកម្មភាពរបស់សហគ្រាស ប្រសិនបើនៅពេលវាយតម្លៃ វាមិនដំណើរការពេញសមត្ថភាព សមត្ថភាពផលិតទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានបំណងបង្កើនវានាពេលអនាគតដ៏ខ្លី។ការកើនឡើងបរិមាណផលិតកម្មដែលបានគ្រោងទុក; ការអភិវឌ្ឍអាជីវកម្មទូទៅ; ការរួមបញ្ចូលគ្នានៃសហគ្រាស; ការណែនាំអំពីបច្ចេកវិទ្យាផលិតកម្មថ្មី។ល។នៅក្រោមលក្ខខណ្ឌបែបនេះ លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំក្នុងរយៈពេលអនាគតនឹងមិនមានលក្ខណៈដូចគ្នាទេ ដែលតាមធម្មជាតិ វាធ្វើឱ្យវាមិនអាចគណនាតម្លៃទីផ្សាររបស់ក្រុមហ៊ុនដោយប្រើវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូល។

សម្រាប់សហគ្រាសថ្មី វិធីសាស្ត្រតែមួយគត់ដែលអាចប្រើបានក៏ជាវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃផងដែរ ចាប់តាំងពីតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មរបស់ពួកគេនៅពេលវាយតម្លៃអាចមិនស្របគ្នាជាមួយនឹងលទ្ធភាពបង្កើតប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត។

ជាការពិតណាស់ វាជាការចង់បានដែលក្រុមហ៊ុនដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃមាននិន្នាការអភិវឌ្ឍន៍អំណោយផល និងប្រវត្តិអាជីវកម្មដែលរកប្រាក់ចំណេញ។ សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនដែលទទួលរងការខាតបង់ជាប្រព័ន្ធ និងមានអត្រាកំណើនអវិជ្ជមាន វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃគឺមិនសូវសមរម្យទេ។ ការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសត្រូវតែធ្វើឡើងនៅពេលវាយតម្លៃក្រុមហ៊ុនដែលមានប្រូបាប៊ីលីតេខ្ពស់នៃការក្ស័យធន។ ក្នុងករណីនេះ វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលមិនអាចអនុវត្តបានទាល់តែសោះ រួមទាំងវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូលផងដែរ។

វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃគឺមានភាពបត់បែនជាងមុនដោយសារតែអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃណាមួយ។ សហគ្រាសប្រតិបត្តិការដោយប្រើការព្យាករណ៍ធាតុបន្ទាត់នៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត។ វាមិនមានសារៈសំខាន់តូចតាចសម្រាប់អ្នកគ្រប់គ្រង និងម្ចាស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងការយល់ដឹងពីផលប៉ះពាល់នៃការសម្រេចចិត្តគ្រប់គ្រងផ្សេងៗលើតម្លៃទីផ្សាររបស់ខ្លួន ពោលគឺវាអាចត្រូវបានប្រើនៅក្នុងដំណើរការនៃការគ្រប់គ្រងតម្លៃដោយផ្អែកលើគំរូតម្លៃលម្អិតនៃអាជីវកម្មលទ្ធផល។ និងមើលឃើញភាពងាយនឹងកើតរបស់វាចំពោះកត្តាខាងក្នុង និងខាងក្រៅដែលបានជ្រើសរើស។ នេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកយល់ពីសកម្មភាពរបស់សហគ្រាសនៅដំណាក់កាលណាមួយ។ វដ្ដ​ជីវិតនៅ​ពេល​អនាគត។ ហើយសំខាន់បំផុត៖ វិធីសាស្រ្តនេះគឺទាក់ទាញបំផុតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងបំពេញចំណាប់អារម្មណ៍របស់ពួកគេ ព្រោះវាផ្អែកលើការព្យាករណ៍នៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារនាពេលអនាគត និងដំណើរការអតិផរណា។ ទោះបីជាមានការលំបាកមួយចំនួនផងដែរនៅក្នុងនេះ, ចាប់តាំងពីក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចមិនស្ថិតស្ថេរជាមួយ វាពិបាកណាស់ក្នុងការទស្សន៍ទាយលំហូរប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកជាច្រើនឆ្នាំជាមុន។

ដូច្នេះមូលដ្ឋានដំបូងសម្រាប់ការគណនាតម្លៃនៃអាជីវកម្មដោយប្រើវិធីសាស្រ្តការបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់គឺជាការព្យាករណ៍ ដែលជាប្រភពនៃព័ត៌មានឡើងវិញអំពីលំហូរសាច់ប្រាក់។ រូបមន្តប្រពៃណីសម្រាប់កំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃការបញ្ចុះតម្លៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតមានដូចខាងក្រោម៖

តម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន = លំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់រយៈពេលt / (1 + ឃ) t.

អត្រាបញ្ចុះតម្លៃគឺជាអត្រាការប្រាក់ដែលត្រូវការដើម្បីកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតទៅជាតម្លៃតែមួយសម្រាប់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃអាជីវកម្ម។ សម្រាប់វិនិយោគិន វាគឺជាអត្រាចាំបាច់នៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគជំនួស ជាមួយនឹងកម្រិតហានិភ័យដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅពេលវាយតម្លៃ។

អាស្រ័យលើប្រភេទលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានជ្រើសរើស (សម្រាប់ សមធម៌ឬសម្រាប់ដើមទុនវិនិយោគសរុប) ប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការវាយតម្លៃ វិធីសាស្ត្រសម្រាប់គណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានកំណត់។ គ្រោងការណ៍គណនាលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ទុនវិនិយោគ និងមូលធនត្រូវបានបង្ហាញក្នុងតារាង។ ១២.

ដូចដែលអ្នកអាចឃើញការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់មូលធនមូលធនខុសគ្នាតែនៅក្នុងលទ្ធផលដែលទទួលបានពីក្បួនដោះស្រាយសម្រាប់ការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ដើមទុនដែលបានវិនិយោគត្រូវបានកែសម្រួលបន្ថែមសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរបំណុលរយៈពេលវែង។ បន្ទាប់មកលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រូវបានបញ្ចុះតម្លៃស្របតាមហានិភ័យដែលរំពឹងទុក ដែលត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដែលត្រូវបានគណនាទាក់ទងនឹងសហគ្រាសជាក់លាក់មួយ។

ដូច្នេះ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់មូលធនភាគហ៊ុននឹងស្មើនឹងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនវិនិយោគដែលតម្រូវដោយម្ចាស់។ដើមទុនវិនិយោគ- ផលបូកនៃអត្រាការប្រាក់ដែលមានទម្ងន់លើមូលនិធិដែលបានខ្ចី (នោះគឺអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារលើប្រាក់កម្ចី) និងលើមូលធនភាគហ៊ុន ខណៈដែលទម្ងន់ជាក់លាក់របស់ពួកគេត្រូវបានកំណត់ដោយភាគហ៊ុននៃមូលនិធិដែលបានខ្ចី និងមូលធននៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធមូលធន។ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ដើមទុនដែលបានវិនិយោគហៅ ការចំណាយជាមធ្យមនៃដើមទុនមានទម្ងន់និងវិធីសាស្រ្តដែលត្រូវគ្នាសម្រាប់ការគណនាវាគឺការចំណាយជាមធ្យមនៃវិធីសាស្រ្តមូលធនដែលមានទម្ងន់ (វប្រាំបីកមធ្យមគost នៃគapital, WACC) វិធីសាស្រ្តនៃការកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃនេះត្រូវបានគេប្រើញឹកញាប់បំផុត។

ក្រៅពីនេះ ដើម្បីកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ភាគហ៊ុន អាចត្រូវបានអនុវត្ត ខាងក្រោមនេះគឺជាវិធីសាស្ត្រទូទៅបំផុត៖

• គំរូវាយតម្លៃទ្រព្យសកម្មដើមទុន ( CAPM);
• គំរូវាយតម្លៃទ្រព្យសកម្មដើមទុនដែលបានកែប្រែ ( MCAPM);
• វិធីសាស្រ្តសាងសង់ប្រមូលផ្តុំ;
• គំរូប្រាក់ចំណេញលើស ( EVO) និងល។

ចូរយើងពិចារណាវិធីសាស្រ្តទាំងនេះឱ្យបានលម្អិតបន្ថែមទៀត។

វិធីសាស្រ្តការចំណាយដើមទុនជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ ( WACC)

វា​ត្រូវ​បាន​ប្រើ​ដើម្បី​គណនា​ទាំង​មូលធន​និង​មូលធន​ខ្ចី​ដោយ​ការ​បង្កើត​សមាមាត្រ​នៃ​ភាគហ៊ុន​របស់​ពួកគេ វា​មិន​បង្ហាញ​តារាងតុល្យការ​ទេ ប៉ុន្តែតម្លៃទីផ្សារនៃដើមទុន។ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់ម៉ូដែលនេះត្រូវបានកំណត់ដោយរូបមន្ត៖

ឃWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

ដែល C зк គឺជាថ្លៃដើមទុនដែលបានខ្ចី;

N ប្រាក់ចំណេញ - អត្រាពន្ធលើប្រាក់ចំណូល;

Дзк - ចំណែកនៃដើមទុនខ្ចីក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុន;

Ср - តម្លៃនៃការទាក់ទាញដើមទុនភាគហ៊ុន (ភាគហ៊ុនដែលពេញចិត្ត);

D pr - ចំណែកនៃភាគហ៊ុនអាទិភាពនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុន;

Соа - តម្លៃនៃការទាក់ទាញដើមទុនភាគហ៊ុន (ភាគហ៊ុនធម្មតា);

D ob - ចំណែកនៃភាគហ៊ុនធម្មតានៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុន។

ក្រុមហ៊ុនកាន់តែច្រើនទាក់ទាញមូលនិធិខ្ចីដែលមានតំលៃថោកជំនួសឱ្យមូលធនមូលធនថ្លៃ តម្លៃកាន់តែទាប WACC. ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអ្នកចង់ប្រើមូលនិធិខ្ចីដែលមានតំលៃថោកតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន អ្នកក៏គួរចងចាំផងដែរអំពីការថយចុះនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃតារាងតុល្យការរបស់សហគ្រាស ដែលពិតជានឹងនាំទៅរកការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ឥណទាន ព្រោះសម្រាប់ធនាគារក្នុងស្ថានភាពនេះគឺ fraught ជាមួយនឹងការកើនឡើងហានិភ័យ, និងចំនួនទឹកប្រាក់ WACCជាការពិតណាស់នឹងកើនឡើង។ ដូច្នេះ វាជាការសមស្របក្នុងការប្រើច្បាប់ "មធ្យោបាយមាស" ដោយរួមបញ្ចូលគ្នានូវមូលនិធិផ្ទាល់ខ្លួន និងប្រាក់កម្ចីដែលល្អបំផុត ដោយផ្អែកលើសមតុល្យរបស់ពួកគេទាក់ទងនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

វិធីសាស្រ្តការវាយតម្លៃរាជធានីទ្រព្យសកម្ម (គំរូតម្លៃទ្រព្យសកម្មមូលធន, CAPM)

ផ្អែកលើការវិភាគព័ត៌មានពីទីផ្សារភាគហ៊ុនអំពីការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់ចំណេញនៃភាគហ៊ុនដែលបានជួញដូរជាសាធារណៈ។ ក្នុងករណីនេះ នៅពេលគណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់មូលធនភាគហ៊ុន រូបមន្តខាងក្រោមត្រូវបានប្រើ៖

ឃCAPM = ឃ / r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + រ,

ដែលជាកន្លែងដែល D b / r - អត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ;

β - មេគុណពិសេស;

ឃ r - ការត្រឡប់មកវិញសរុបនៃទីផ្សារទាំងមូល (ផលប័ត្រទីផ្សារមធ្យមនៃមូលបត្រ);

P 1 - ប្រាក់រង្វាន់សម្រាប់សហគ្រាសខ្នាតតូច;

P 2 - បុព្វលាភសម្រាប់ហានិភ័យជាក់លាក់ចំពោះក្រុមហ៊ុនបុគ្គល;

រ- ហានិភ័យរបស់ប្រទេស។

អត្រាគ្មានហានិភ័យត្រូវបានប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការវាយតម្លៃប្រភេទផ្សេងៗនៃហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងការវិនិយោគនៅក្នុងក្រុមហ៊ុន។ មេគុណបេតាពិសេស ( β ) តំណាងឱ្យបរិមាណនៃហានិភ័យជាប្រព័ន្ធដែលទាក់ទងនឹងសេដ្ឋកិច្ច និង ដំណើរការនយោបាយដែលត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើគម្លាតនៃការត្រឡប់មកវិញភាគហ៊ុនសរុបរបស់ក្រុមហ៊ុនជាក់លាក់មួយធៀបនឹងការត្រឡប់មកវិញសរុបនៃទីផ្សារភាគហ៊ុនទាំងមូល។ សូចនាករត្រឡប់មកវិញនៃទីផ្សារសរុបគឺជាសន្ទស្សន៍នៃការត្រឡប់មកវិញទីផ្សារជាមធ្យម ដែលត្រូវបានគណនាដោយអ្នកវិភាគដោយផ្អែកលើការស្រាវជ្រាវរយៈពេលវែងនៃទិន្នន័យស្ថិតិ។

CAPMពិបាកអនុវត្តក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារភាគហ៊ុនរុស្ស៊ី។ នេះគឺដោយសារតែបញ្ហាប្រឈមនៃការកំណត់បេតា និងបុព្វលាភហានិភ័យទីផ្សារ ជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មដែលកាន់កាប់យ៉ាងជិតស្និទ្ធដែលមិនត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្សារហ៊ុន។ នៅក្នុងការអនុវត្តបរទេស អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ ជាក្បួនគឺជាអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើមូលបត្របំណុលរដ្ឋាភិបាលរយៈពេលវែង ឬវិក្កយបត្រ ចាប់តាំងពីពួកគេត្រូវបានចាត់ទុកថាមានកម្រិតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្ពស់ និងមានហានិភ័យទាបនៃការក្ស័យធន (the លទ្ធភាពនៃការក្ស័យធនរបស់រដ្ឋត្រូវបានដកចេញ) ។ ទោះយ៉ាងណានៅក្នុងប្រទេសរុស្ស៊ីបន្ទាប់ពីមួយចំនួន ព្រឹត្តិការណ៍ប្រវត្តិសាស្ត្រមូលបត្ររបស់រដ្ឋាភិបាលមិនត្រូវបានគេយល់ឃើញតាមផ្លូវចិត្តថាគ្មានហានិភ័យនោះទេ។ ដូច្នេះ អត្រាជាមធ្យមលើប្រាក់បញ្ញើជារូបិយប័ណ្ណបរទេសរយៈពេលវែងរបស់ធនាគារធំៗទាំងប្រាំរបស់រុស្ស៊ី រួមទាំងធនាគារ Sberbank នៃប្រទេសរុស្ស៊ី ដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងយ៉ាងសំខាន់ក្រោមឥទ្ធិពលនៃកត្តាទីផ្សារផ្ទៃក្នុង អាចត្រូវបានប្រើជាអត្រាគ្មានហានិភ័យ។ ទាក់ទងនឹងហាងឆេង β បន្ទាប់មកនៅបរទេស ពួកគេភាគច្រើនប្រើការបោះពុម្ពដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៃសូចនាករទាំងនេះនៅក្នុងបញ្ជីហិរញ្ញវត្ថុដែលត្រូវបានគណនាដោយក្រុមហ៊ុនឯកទេសដោយការវិភាគព័ត៌មានស្ថិតិនៃទីផ្សារភាគហ៊ុន។ អ្នកវាយតម្លៃជាទូទៅមិនចាំបាច់គណនាសមាមាត្រទាំងនេះដោយខ្លួនឯងទេ។

គំរូវាយតម្លៃទ្រព្យសកម្មដើមទុនដែលបានកែប្រែ ( MCAPM)

ក្នុងករណីខ្លះ វាជាការប្រសើរក្នុងការប្រើគំរូវាយតម្លៃទ្រព្យសកម្មដើមទុនដែលបានកែប្រែ ( MCAPM) ដែលសូចនាករដូចជាបុព្វលាភហានិភ័យត្រូវបានប្រើប្រាស់ ដោយគិតគូរពីហានិភ័យដែលមិនមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធរបស់សហគ្រាសដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។ ហានិភ័យដែលមិនមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ (ហានិភ័យចម្រុះ)- ទាំងនេះគឺជាហានិភ័យដែលកើតឡើងដោយចៃដន្យនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនដែលអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយតាមរយៈការធ្វើពិពិធកម្ម។ ផ្ទុយទៅវិញហានិភ័យជាប្រព័ន្ធគឺដោយសារតែ ចលនាទូទៅទីផ្សារ ឬផ្នែករបស់វា ហើយមិនត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងសុវត្ថិភាពជាក់លាក់នោះទេ។ ដូច្នេះសូចនាករនេះគឺសមរម្យជាងសម្រាប់លក្ខខណ្ឌនៃការអភិវឌ្ឍទីផ្សារភាគហ៊ុនរបស់រុស្ស៊ីជាមួយនឹងអស្ថិរភាពលក្ខណៈរបស់វា:

ឃមCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r) + ហានិភ័យ P,

ដែលជាកន្លែងដែល D b / r គឺជាអត្រាគ្មានហានិភ័យនៃការត្រឡប់មកវិញលើប្រាក់កម្ចីរូបិយប័ណ្ណបរទេសក្នុងស្រុករបស់រុស្ស៊ី។

β - មេគុណដែលជារង្វាស់នៃហានិភ័យទីផ្សារ (មិនចម្រុះ) និងឆ្លុះបញ្ចាំងពីភាពប្រែប្រួលនៃការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់ចំណេញនៃការវិនិយោគនៅក្នុងក្រុមហ៊ុននៅក្នុងឧស្សាហកម្មជាក់លាក់មួយចំពោះការប្រែប្រួលនៃប្រាក់ចំណេញនៃទីផ្សារភាគហ៊ុនទាំងមូល។

ឃ r - ប្រាក់ចំណេញនៃទីផ្សារទាំងមូល;

ហានិភ័យ P គឺជាបុព្វលាភហានិភ័យដែលគិតគូរពីហានិភ័យដែលមិនមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធរបស់ក្រុមហ៊ុនដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តប្រមូលផ្តុំ

យកទៅក្នុងគណនីប្រភេទផ្សេងៗនៃហានិភ័យនៃការវិនិយោគ និងពាក់ព័ន្ធ ការវាយតម្លៃអ្នកជំនាញទាំងកត្តាសេដ្ឋកិច្ចទូទៅ និងឧស្សាហកម្មជាក់លាក់ និងសហគ្រាសជាក់លាក់ដែលបង្កើតហានិភ័យនៃការមិនទទួលបានប្រាក់ចំណូលដែលបានគ្រោងទុក។ កត្តាសំខាន់បំផុតគឺទំហំនៃក្រុមហ៊ុន,រចនាសម្ព័ន្ធ ហិរញ្ញវត្ថុ ផលិតកម្ម និងការធ្វើពិពិធកម្មដែនដីគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រង ប្រាក់ចំណេញ ការព្យាករណ៍នៃប្រាក់ចំណូល។ល។អត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើអត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ ដែលត្រូវបានបន្ថែមបុព្វលាភបន្ថែមសម្រាប់ហានិភ័យនៃការវិនិយោគនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនដែលបានផ្តល់ឱ្យដោយគិតគូរពីកត្តាទាំងនេះ។

ដូចដែលយើងអាចមើលឃើញ វិធីសាស្រ្តប្រមូលផ្តុំគឺស្រដៀងនឹង CAPMចាប់តាំងពីពួកគេទាំងពីរគឺផ្អែកលើអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើមូលបត្រដែលគ្មានហានិភ័យជាមួយនឹងការបន្ថែមប្រាក់ចំណូលបន្ថែមដែលទាក់ទងនឹងហានិភ័យនៃការវិនិយោគ (វាត្រូវបានគេជឿថាជាង ហានិភ័យកាន់តែច្រើនប្រាក់ចំណេញកាន់តែខ្ពស់) ។

ម៉ូដែល Olson (លោក Edwards - កណ្ដឹង - អូលសុន ការវាយតម្លៃ គំរូ , EVO ) ឬវិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលលើស (ប្រាក់ចំណេញ)

រួមបញ្ចូលគ្នានូវធាតុផ្សំនៃវិធីសាស្រ្តចំណូល និងការចំណាយ ដើម្បីកាត់បន្ថយគុណវិបត្តិរបស់ពួកគេ។ តម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនត្រូវបានកំណត់ដោយការបញ្ចុះតម្លៃលំហូរនៃប្រាក់ចំណូលលើស ពោលគឺ គម្លាតពីមធ្យមភាគឧស្សាហកម្ម និងតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ។ អត្ថប្រយោជន៍នៃគំរូនេះគឺសមត្ថភាពក្នុងការប្រើប្រាស់ព័ត៌មានដែលមាននៅលើតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មដែលមាននៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃដើម្បីគណនា។ ភាគហ៊ុនដ៏សំខាន់នៅក្នុងគំរូនេះត្រូវបានកាន់កាប់ដោយការវិនិយោគពិតប្រាកដ ហើយមានតែប្រាក់ចំណេញដែលនៅសល់ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានទាមទារដើម្បីព្យាករណ៍ នោះគឺជាផ្នែកនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលពិតជាបង្កើនតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុន។ ថ្វីត្បិតតែគំរូនេះមិនមានការលំបាកខ្លះក្នុងការប្រើប្រាស់ក៏ដោយ វាពិតជាមានប្រយោជន៍ណាស់ក្នុងការរៀបចំយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ស្ថាប័នទាក់ទងនឹងការបង្កើនតម្លៃអាជីវកម្មជាអតិបរមា។

គូរចុងក្រោយ តម្លៃទីផ្សាររបស់ក្រុមហ៊ុន

នៅពេលដែលតម្លៃបឋមនៃអាជីវកម្មត្រូវបានកំណត់ ការកែតម្រូវមួយចំនួនត្រូវតែធ្វើឡើងដើម្បីទទួលបានតម្លៃទីផ្សារចុងក្រោយ៖

• សម្រាប់លើស / កង្វះនៃដើមទុនធ្វើការផ្ទាល់ខ្លួន;
• លើទ្រព្យសកម្មមិនមែនស្នូលរបស់សហគ្រាស;
• លើទ្រព្យសកម្ម និងបំណុលពន្ធពន្យារ;
• នៅលើបំណុលសុទ្ធប្រសិនបើមាន។

ចាប់តាំងពីការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃរួមមានចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវការនៃដើមទុនធ្វើការផ្ទាល់ខ្លួនដែលទាក់ទងនឹងការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល ប្រសិនបើវាមិនស្របគ្នានឹងតម្លៃជាក់ស្តែងនោះ លើសនៃដើមទុនធ្វើការផ្ទាល់ខ្លួនត្រូវតែបន្ថែម ហើយកង្វះត្រូវតែដកចេញពីតម្លៃ។ នៃការចំណាយបឋម។ ដូចគ្នានេះដែរអនុវត្តចំពោះទ្រព្យសកម្មដែលមិនដំណើរការ ដោយហេតុថាមានតែទ្រព្យសកម្មទាំងនោះដែលត្រូវបានប្រើក្នុងការបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងការគណនា។ នេះមានន័យថាប្រសិនបើមានទ្រព្យសកម្មដែលមិនមែនជាស្នូលដែលមានតម្លៃជាក់លាក់ដែលមិនត្រូវបានគិតគូរនៅក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់ ប៉ុន្តែអាចដឹងបាន (ឧទាហរណ៍នៅពេលលក់) នោះចាំបាច់ត្រូវបង្កើនតម្លៃបឋមនៃអាជីវកម្មដោយ តម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មបែបនេះ គណនាដោយឡែកពីគ្នា។ ប្រសិនបើតម្លៃនៃសហគ្រាសត្រូវបានគណនាសម្រាប់ដើមទុនដែលបានវិនិយោគ នោះតម្លៃទីផ្សារជាលទ្ធផលអនុវត្តចំពោះដើមទុនដែលបានវិនិយោគទាំងមូល ពោលគឺវារួមបញ្ចូល បន្ថែមពីលើថ្លៃដើមទុន ក៏ជាតម្លៃនៃបំណុលរយៈពេលវែងរបស់ក្រុមហ៊ុនផងដែរ។ នេះមានន័យថា ដើម្បីទទួលបានតម្លៃនៃមូលធនភាគហ៊ុន ចាំបាច់ត្រូវកាត់បន្ថយតម្លៃនៃតម្លៃដែលបានបង្កើតឡើងដោយចំនួននៃបំណុលរយៈពេលវែង។

បន្ទាប់ពីធ្វើការកែតម្រូវទាំងអស់ តម្លៃនឹងត្រូវបានទទួល ដែលជាតម្លៃទីផ្សារនៃភាគហ៊ុនរបស់ក្រុមហ៊ុន។

អាជីវកម្ម​នេះ​មាន​សមត្ថភាព​បង្កើត​ប្រាក់​ចំណូល​បាន​សូម្បី​តែ​ក្រោយ​ពេល​បញ្ចប់​នៃ​ការ​ព្យាករ​។ ប្រាក់ចំណូលគួរមានស្ថេរភាព និងឈានដល់អត្រាកំណើនរយៈពេលវែងដូចគ្នា។ ដើម្បីគណនាថ្លៃដើមរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍ អ្នកអាចប្រើវិធីមួយក្នុងចំណោមវិធីខាងក្រោមសម្រាប់ការគណនាការបញ្ចុះតម្លៃ៖

• យោងតាមតម្លៃនៃការរំលាយ;
• ដោយតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ;
• យោងតាមវិធីសាស្ត្ររបស់ Gordon ។

នៅពេលប្រើគំរូ Gordon តម្លៃស្ថានីយត្រូវបានកំណត់ជាសមាមាត្រនៃលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំដំបូងនៃរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍ចំពោះភាពខុសគ្នារវាងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ និងអត្រាកំណើនរយៈពេលវែងនៃលំហូរសាច់ប្រាក់។ បន្ទាប់មកតម្លៃស្ថានីយត្រូវបានកាត់បន្ថយទៅសូចនាករតម្លៃបច្ចុប្បន្នក្នុងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដូចគ្នាដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីបញ្ចុះតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់នៃរយៈពេលព្យាករណ៍។

ជាលទ្ធផល តម្លៃសរុបនៃអាជីវកម្មត្រូវបានកំណត់ជាផលបូកនៃតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃចរន្តប្រាក់ចំណូលនៅក្នុងរយៈពេលព្យាករណ៍ និងតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុននៅក្នុងរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

នៅក្នុងដំណើរការនៃការវាយតម្លៃតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនដោយប្រើវិធីសាស្រ្តចំណូល គំរូហិរញ្ញវត្ថុនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រូវបានបង្កើតឡើង ដែលអាចជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ធ្វើការសម្រេចចិត្តគ្រប់គ្រងដែលមានព័ត៌មាន បង្កើនប្រសិទ្ធភាពការចំណាយ ការវិភាគលទ្ធភាពនៃការបង្កើនសមត្ថភាពរចនា និងការធ្វើពិពិធកម្មបរិមាណ។ នៃផលិតផល។ គំរូនេះនឹងនៅតែមានប្រយោជន៍បន្ទាប់ពីការវាយតម្លៃត្រូវបានបញ្ចប់។

ដើម្បីជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តមួយ ឬមួយផ្សេងទៀតសម្រាប់ការគណនាតម្លៃទីផ្សារ ដំបូងអ្នកត្រូវសម្រេចចិត្តលើគោលបំណងនៃការវាយតម្លៃ និងការប្រើប្រាស់ដែលបានគ្រោងទុកនៃលទ្ធផលរបស់វា។ បន្ទាប់មក អ្នកគួរវិភាគការផ្លាស់ប្តូរដែលរំពឹងទុកនៅក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ក្រុមហ៊ុននាពេលខាងមុខ ពិចារណាពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងការរំពឹងទុកនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ហើយថែមទាំងវាយតម្លៃបរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ចជុំវិញពិភពលោក និងថ្នាក់ជាតិ រួមទាំងឧស្សាហកម្មផងដែរ។ នៅពេលដែលពេលវេលាខ្លី អ្នកត្រូវដឹងពីតម្លៃទីផ្សារនៃអាជីវកម្ម ឬបញ្ជាក់ពីលទ្ធផលដែលទទួលបានដោយប្រើវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត ឬនៅពេលដែលការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់ស៊ីជម្រៅមិនអាចធ្វើបាន ឬទាមទារ អ្នកអាចប្រើវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្ម ដើម្បីទទួលបានយ៉ាងរហ័ស។ លទ្ធផលគួរឱ្យទុកចិត្ត. ក្នុងករណីផ្សេងទៀតជាពិសេសនៅពេលដែលវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលគឺជាជម្រើសតែមួយគត់ ដើម្បីគណនាតម្លៃទីផ្សារ វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានពេញចិត្ត។ វាអាចទៅរួចដែលថាក្នុងស្ថានភាពជាក់លាក់វិធីសាស្រ្តទាំងពីរនឹងត្រូវការក្នុងពេលដំណាលគ្នាដើម្បីគណនាតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុន។

ហើយជាការពិតណាស់ យើងមិនគួរភ្លេចថាតម្លៃដែលទទួលបានដោយប្រើវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលដោយផ្ទាល់អាស្រ័យលើភាពត្រឹមត្រូវនៃការព្យាករណ៍ម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច និងឧស្សាហកម្មរយៈពេលវែងរបស់អ្នកវិភាគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយសូម្បីតែការប្រើប្រាស់សូចនាករព្យាករណ៍រដុបក្នុងដំណើរការនៃការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលអាចមានប្រយោជន៍ក្នុងការកំណត់តម្លៃប៉ាន់ស្មានរបស់ក្រុមហ៊ុន។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល គឺជាវិធីសាស្រ្តសាមញ្ញបំផុតក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុន ដូចដែលវាត្រូវបានប្រើនៅពេលសម្រេចចិត្តថាតើត្រូវវិនិយោគនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនដែរឬទេ។ វិនិយោគិនណាដែលចង់វិនិយោគលុយរបស់ខ្លួនក្នុងអាជីវកម្ម សង្ឃឹមថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណូលនៅពេលអនាគត ដែលនឹងយកមកវិញនូវរាល់ការវិនិយោគរបស់គាត់ និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។

"វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺជាសំណុំនៃវិធីសាស្រ្តសម្រាប់វាយតម្លៃតម្លៃនៃវត្ថុវាយតម្លៃដោយផ្អែកលើការកំណត់ប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកពីវត្ថុវាយតម្លៃ។"

វិធីសាស្រ្តនេះគឺផ្អែកលើការគណនាតម្លៃនៃក្រុមហ៊ុនដោយព្យាករណ៍ពីប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតដល់កាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ។ វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានប្រើនៅពេលដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ក្រុមហ៊ុននាពេលអនាគតអាចត្រូវបានព្យាករណ៍យ៉ាងត្រឹមត្រូវ។

វិធីសាស្រ្តសំខាន់នៃវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលរួមមានវិធីសាស្ត្រមូលធននៃប្រាក់ចំណូល និងវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តមូលធននៃប្រាក់ចំណូលសាច់ប្រាក់ត្រូវបានគេប្រើញឹកញាប់បំផុតដើម្បីវាយតម្លៃក្រុមហ៊ុនដែលបានគ្រប់គ្រងដើម្បីប្រមូលទ្រព្យសកម្ម មានផលិតកម្មមានស្ថេរភាព និងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលកាលកំណត់។ វិធីសាស្រ្តនេះអនុញ្ញាតឱ្យ "ប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនដោយផ្អែកលើមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលសម្រាប់រយៈពេលព្យាករណ៍ដំបូងក្រោមការសន្មត់ថាចំនួនប្រាក់ចំណូលនឹងដូចគ្នានៅក្នុងឆ្នាំព្យាករណ៍ជាបន្តបន្ទាប់" ។

នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តមូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូល វាចាំបាច់ក្នុងការកំណត់លំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត ឬប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនាពេលអនាគតដែលក្រុមហ៊ុននឹងទទួលបាន។

វិធីសាស្រ្តនេះគឺសាមញ្ញណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងវិធីសាស្រ្តបញ្ចុះតម្លៃព្រោះមិនចាំបាច់ធ្វើទេ។ ការព្យាករណ៍រយៈពេលវែងប្រាក់ចំណូល ប៉ុន្តែការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានកំណត់ដោយចំនួនសហគ្រាសដែលមានស្ថេរភាពដែលស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលកាលកំណត់។

ដូច្នេះកត្តាចម្បងដែលកំណត់លទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តនេះគឺភាពអាចរកបាន ប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពពីក្រុមហ៊ុនដែលមានសំណួរ។ ដំណាក់កាលខាងក្រោមនៃវិធីសាស្ត្រមូលធនប័ត្រប្រាក់ចំណូលអាចត្រូវបានសម្គាល់ (Sharipo, 1989)៖

- យុត្តិកម្មសម្រាប់ស្ថេរភាពនៃការបង្កើតប្រាក់ចំណូល;

អ្នកអាចកំណត់ថាតើប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពឬអត់ ដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់ក្រុមហ៊ុន។

- ការកំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលមូលធន;

ចំនួនប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវបញ្ចូលជាអក្សរធំអាចត្រូវបានគណនាជាប្រាក់ចំណូលដែលបានគ្រោងទុកសម្រាប់រយៈពេលមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ ឬជាមធ្យមនៃប្រាក់ចំណូលក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

- ការគណនាអត្រាការប្រាក់;

អត្រាមូលធននីយកម្មសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនគឺបានមកពីអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដោយដកអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមដែលរំពឹងទុកនៃប្រាក់ចំណូល ឬលំហូរសាច់ប្រាក់។ នោះគឺ អត្រាមូលធននីយកម្មជាធម្មតាតិចជាងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ។

- មូលធនប័ត្រនៃប្រាក់ចំណូល;

- ធ្វើវិសោធនកម្មចុងក្រោយ។

នៅក្នុងការអនុវត្ត វិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូលកម្រត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយសារតែការប្រែប្រួលទីផ្សារ និងការប្រែប្រួលនៃប្រាក់ចំណូលរបស់ក្រុមហ៊ុនភាគច្រើន។

កាន់តែញឹកញាប់ ក្រុមហ៊ុនប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ ដើម្បីប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃរបស់ពួកគេ។ នេះគឺដោយសារតែវិធីសាស្រ្តនេះពឹងផ្អែកលើការពិតដែលថាលំហូរសាច់ប្រាក់ផ្លាស់ប្តូរជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃគឺផ្អែកលើការព្យាករណ៍នៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតរបស់ក្រុមហ៊ុនដែលបានផ្តល់ឱ្យ ដែលត្រូវបានបញ្ចុះតម្លៃក្នុងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដែលជាមុខងារនៃហានិភ័យនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលរំពឹងទុក (Gordon, 1962)។ ការគណនាតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនដោយប្រើលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានអនុវត្តដោយប្រើរូបមន្តដូចខាងក្រោមៈ

កន្លែង៖ PV - តម្លៃបច្ចុប្បន្នរបស់ក្រុមហ៊ុន;

CF - លំហូរសាច់ប្រាក់;

FV គឺជាតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មនៅក្នុងរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍។

R - អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ;

n - ចំនួនឆ្នាំនៃការព្យាករណ៍។

វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានប្រើជាញឹកញាប់បំផុតសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនដែលស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលនៃកំណើន ឬការអភិវឌ្ឍន៍ ពោលគឺឧ។ ទាំងនេះគឺជាក្រុមហ៊ុនវ័យក្មេង។ នៅក្នុងក្រុមហ៊ុនបែបនេះ លំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងពីបច្ចុប្បន្ន ឬ ក្រុមហ៊ុននេះ។ចង់អនុវត្តគម្រោងវិនិយោគដែលនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងសំខាន់លើលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត។

ដំណាក់កាលនៃការវាយតម្លៃតម្លៃនៃអាជីវកម្មដោយប្រើលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃមានដូចខាងក្រោម៖

ក) ប្រមូលព័ត៌មានចាំបាច់;

ការគណនាតម្លៃនៃអាជីវកម្មទាមទារព័ត៌មានពី តារាងតុល្យការក្រុមហ៊ុន របាយការណ៍ប្រាក់ចំណេញ និងការបាត់បង់ របាយការណ៍ប្រាក់ចំណូល លុយនិងសូចនាករទីផ្សារផ្សេងទៀត។

ខ) ការជ្រើសរើសគំរូលំហូរសាច់ប្រាក់;

លំហូរសាច់ប្រាក់គឺជាភាពខុសគ្នារវាងលំហូរសាច់ប្រាក់ និងលំហូរចេញរបស់ក្រុមហ៊ុន។ មានគំរូលំហូរសាច់ប្រាក់សំខាន់ពីរ - លំហូរសាច់ប្រាក់លើភាគហ៊ុន និងលំហូរសាច់ប្រាក់លើដើមទុនវិនិយោគសរុប។

គ) កំណត់រយៈពេលនៃរយៈពេលព្យាករណ៍;

រយៈពេលនៃការព្យាករណ៍ត្រូវបានកំណត់អាស្រ័យលើកំណើនដែលរំពឹងទុកនៃសូចនាករសំខាន់ៗរបស់ក្រុមហ៊ុន និងផែនការអភិវឌ្ឍន៍របស់ក្រុមហ៊ុនដែលទទួលយកដោយអ្នកគ្រប់គ្រង។ ភាគច្រើនជាញឹកញាប់ រយៈពេលព្យាករណ៍ត្រូវបានយកជាចំនួនឆ្នាំបន្ទាប់ពីនោះក្រុមហ៊ុននឹងអាចឈានដល់អត្រាថេរនៃលំហូរសាច់ប្រាក់។

ឃ) ធ្វើការវិភាគថយក្រោយនៃចំណូលសរុប និងការចំណាយ ក៏ដូចជាការព្យាករណ៍របស់ពួកគេ;

នៅពេលព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយសរុបរបស់ក្រុមហ៊ុន វិធីសាស្ត្រពីរអាចត្រូវបានប្រើ៖ វិធីសាស្រ្តសរុប និងលម្អិត។ វិធីសាស្រ្តរួមគឺផ្អែកលើការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល ដែលត្រូវបានគណនាដោយគិតគូរពីអត្រាកំណើនរបស់វាធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ នៅពេលគណនាតម្លៃព្យាករណ៍នៃការចំណាយ វិធីសាស្រ្តនេះបង្កប់ន័យនោះ។ ថ្លៃដើមអថេរនឹងកើនឡើងតាមសមាមាត្រជាមួយនឹងកំណើនប្រាក់ចំណូល។ វិធីសាស្រ្តលម្អិតគឺផ្អែកលើការសិក្សាចំនួនដ៏ធំនៃព័ត៌មាន។ ដូច្នេះ ដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណូលសរុប ទិន្នន័យស្តីពីបរិមាណនៃការលក់ផលិតផលពីឆ្នាំមុនៗ តម្លៃបច្ចុប្បន្ន និងការព្យាករណ៍សម្រាប់ផលិតផល និងការព្យាករណ៍របស់អ្នកឯកទេសទាក់ទងនឹងការផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានទាមទារ។ ដើម្បីគណនាថ្លៃដើម វិធីសាស្រ្តនេះកំណត់តម្លៃនៃការផលិតដោយធាតុចំណាយ។

ង) ការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំនីមួយៗនៃរយៈពេលព្យាករណ៍។

មានវិធីពីរយ៉ាងសម្រាប់គណនាលំហូរសាច់ប្រាក់។ វិធីសាស្រ្តដំបូងគឺវិធីសាស្រ្តប្រយោលដែលត្រូវបានអនុវត្តដោយការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់នៅក្នុងតំបន់នៃសកម្មភាពរបស់ក្រុមហ៊ុន។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺផ្អែកលើការគូរថវិកាលំហូរសាច់ប្រាក់ និងការគណនាបន្ថែមទៀតលំហូរសាច់ប្រាក់។ វិធីសាស្ត្រទីពីរ គឺជាវិធីសាស្ត្រផ្ទាល់ ដែលសំដៅលើការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់ដោយធាតុនៃប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយ ពោលគឺឧ។ វាផ្អែកលើការមើលតារាងតុល្យការរបស់ក្រុមហ៊ុន ហើយបន្ទាប់មកគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់ពីទីនោះ។

f) ការកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ;

ការគណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃគិតគូរពីកត្តាដូចខាងក្រោមៈ វត្តមាននៃប្រភពផ្សេងៗគ្នានៃដើមទុនដែលទាក់ទាញ ការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃប្រាក់តាមពេលវេលា និង ហានិភ័យដែលអាចកើតមាន. ដោយផ្អែកលើគំរូលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រូវបានជ្រើសរើស ក្រុមហ៊ុនកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ៖ សម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់សមធម៌ នេះគឺជាគំរូអត្រាប្រមូលផ្ដុំ ឬគំរូតម្លៃទ្រព្យសកម្មមូលធន (CAPM) ហើយសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់ដើមទុនដែលបានវិនិយោគ នេះគឺជាការចំណាយជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់នៃ គំរូដើមទុន (WACC) ..

g) ការគណនាតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត និងតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុននៅក្នុងរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍ ក៏ដូចជាតម្លៃសរុបរបស់ពួកគេ;

រយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍គឺជាអាយុកាលដែលនៅសល់របស់ក្រុមហ៊ុន ក្នុងអំឡុងពេលដែលអត្រាកំណើនជាមធ្យមនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ត្រូវបានរំពឹងទុក។ ដើម្បីគណនាតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងរយៈពេលក្រោយការព្យាករណ៍តម្លៃនៃការបញ្ច្រាសត្រូវបានគណនា។ ការបញ្ច្រាសគឺជាប្រាក់ចំណូលពីការលក់បន្តដែលអាចធ្វើទៅបាននៃសហគ្រាសនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលព្យាករណ៍។ មានវិធីជាច្រើនដើម្បីគណនាការបញ្ច្រាស អាស្រ័យលើអ្វីដែលក្រុមហ៊ុនមានអនាគត។ វិធីសាស្រ្តនៃការគណនាការបញ្ច្រាសមានដូចខាងក្រោម៖ វិធីសាស្ត្រតម្លៃនៃការរំលាយ វិធីសាស្ត្រតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ វិធីសាស្ត្រលក់ប៉ាន់ស្មាន និងគំរូ Gordon ។

h) ធ្វើវិសោធនកម្មចុងក្រោយ។

វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទទួលបានការវាយតម្លៃទីផ្សារនៃតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុន ដែលបង្ហាញពីការសន្យារបស់ក្រុមហ៊ុន។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលវិធីសាស្ត្រនេះគឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដ៏ទាក់ទាញបំផុតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលចង់វិនិយោគទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនដែលរកប្រាក់ចំណេញ អភិវឌ្ឍ និងជោគជ័យ។

ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលដើម្បីគណនាតម្លៃរបស់ក្រុមហ៊ុនមានទាំងគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិ។ អត្ថប្រយោជន៍នៃវិធីសាស្រ្តចំណូលរួមមាន:

- វិធីសាស្រ្តនេះគិតគូរពីការផ្លាស់ប្តូរនាពេលអនាគតនៃប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយរបស់ក្រុមហ៊ុន។ ដូច្នេះវាបង្ហាញពីប្រាក់ចំណេញរបស់ក្រុមហ៊ុន ដែលនៅក្នុងវេនបំពេញផលប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់ដែលចង់ទទួលបានភាគលាភ។

- ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្តនេះជួយធ្វើការសម្រេចចិត្តអំពីការវិនិយោគនៅក្នុងក្រុមហ៊ុន ពោលគឺវិធីសាស្រ្តនេះគិតគូរពីផលប្រយោជន៍របស់អ្នកវិនិយោគសក្តានុពល។

- វិធីសាស្រ្តនេះគិតគូរពីលទ្ធភាពនៃការអភិវឌ្ឍន៍របស់ក្រុមហ៊ុន។

គុណវិបត្តិចម្បងនៃវិធីសាស្រ្តនេះគឺ:

- ការលំបាកក្នុងការព្យាករណ៍លំហូរចំណូល និងចំណាយរយៈពេលវែង ដោយសារសេដ្ឋកិច្ចមិនស្ថិតស្ថេរ។ ជាលទ្ធផល ប្រូបាប៊ីលីតេនៃការព្យាករណ៍មិនត្រឹមត្រូវកើនឡើងជាមួយនឹងការកើនឡើងរយៈពេលព្យាករណ៍។

- ភាពស្មុគស្មាញនៃការគណនាមូលធននីយកម្ម និងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ ចាប់តាំងពីមាន វិធីផ្សេងៗការគណនារបស់ពួកគេ;

- អត្ថិភាពនៃហានិភ័យដែលអាចមានផលប៉ះពាល់យ៉ាងសំខាន់លើប្រាក់ចំណូលដែលបានគ្រោងទុក។

- លទ្ធភាពនៃការមិនគោរពតាម ប្រាក់ចំណូលពិតប្រាកដក្រុមហ៊ុន តាមអ្វីដែលពួកគេបង្ហាញនៅក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។

ជាលទ្ធផលយើងអាចនិយាយបានថាវិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលមានគុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិរបស់វាប៉ុន្តែសព្វថ្ងៃនេះវាត្រូវបានគេប្រើយ៉ាងទូលំទូលាយនៅក្នុងការអនុវត្តនៅពេលវាយតម្លៃតម្លៃនៃអាជីវកម្ម។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តនៅពេលដែលមានព័ត៌មានដែលអាចទុកចិត្តបានដែលអនុញ្ញាតឱ្យមនុស្សម្នាក់អាចទស្សន៍ទាយប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតដែលវត្ថុវាយតម្លៃមានសមត្ថភាពបង្កើត ក៏ដូចជាការចំណាយដែលទាក់ទងនឹងវត្ថុវាយតម្លៃ។ នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តចំណូល អ្នកវាយតម្លៃកំណត់ចំនួនប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយនាពេលអនាគត និងពេលវេលានៃការទទួលរបស់ពួកគេ។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺជាសំណុំនៃវិធីសាស្រ្តសម្រាប់វាយតម្លៃតម្លៃនៃវត្ថុវាយតម្លៃដោយផ្អែកលើការកំណត់ប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកពីវត្ថុវាយតម្លៃ។ ដំណាក់កាលនៃវិធីសាស្រ្តចំណូល៖

• 1. ការគណនា ចំណូល​ដុលលើការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃអត្រាបច្ចុប្បន្ន និងពន្ធលើទីផ្សារជួលសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។
• 2. ការវាយតម្លៃការខាតបង់ពីការកាន់កាប់មិនពេញលេញ (ការជួល) និងការបង់ថ្លៃជួលដែលមិនបានប្រមូលត្រូវបានធ្វើឡើងដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃទីផ្សារ និងលក្ខណៈនៃសក្ដានុពលរបស់វាទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងវាយតម្លៃ។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានគណនាតាមវិធីនេះត្រូវបានដកចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុប ហើយតួលេខលទ្ធផលគឺជាប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង។
• 3. ការគណនានៃការចំណាយទាក់ទងនឹងប្រធានបទនៃការវាយតម្លៃ៖

* ប្រតិបត្តិការ (ថែទាំ) - ថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការ;

* ថេរ - ការចំណាយលើសេវាគណនីដែលត្រូវបង់ (ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចី ការរំលោះ ការបង់ពន្ធ។ល។);

* ទុនបំរុង - ការចំណាយសម្រាប់ការទិញ (ជំនួស) គ្រឿងបន្លាស់សម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិ។

• 4. ការកំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធពីការលក់វត្ថុ។
• 5. ការគណនាសមាមាត្រអក្សរធំ។ នៅក្នុងការអនុវត្តនៃការវាយតម្លៃរបស់រុស្ស៊ី គំនិតនៃវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលជាធម្មតាត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តពីរគឺ មូលធនប័ត្រដោយផ្ទាល់នៃប្រាក់ចំណូល និងលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។ វិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មផ្ទាល់បំប្លែងប្រាក់ចំណូលក្នុងរយៈពេលមួយទៅជាតម្លៃ ខណៈពេលដែលវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃបំប្លែងប្រាក់ចំណូលក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ [សំណួរវាយតម្លៃ Levada]

គុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្ត្រ ត្រូវបានកំណត់ដោយកត្តាដូចខាងក្រោមៈ

• - សមត្ថភាពក្នុងការឆ្លុះបញ្ចាំងពីចេតនាពិតប្រាកដរបស់អ្នកទិញសក្តានុពល (វិនិយោគិន);
• - ប្រភេទ គុណភាព និងវិសាលភាពនៃព័ត៌មានដែលការវិភាគផ្អែកលើ។
• - សមត្ថភាពក្នុងការគិតគូរពីការប្រែប្រួលនៃការប្រកួតប្រជែង;
• - សមត្ថភាពក្នុងការយកទៅក្នុងគណនី លក្ខណៈជាក់លាក់វត្ថុដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃរបស់វា (ទីតាំង ទំហំ លទ្ធភាពរកប្រាក់ចំណេញ)។

វិធីសាស្ត្រមូលធននៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានប្រើប្រសិនបើ៖

• - ស្ទ្រីមប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពសម្រាប់រយៈពេលដ៏យូរនិងតំណាងឱ្យតម្លៃវិជ្ជមានដ៏សំខាន់;
• - លំហូរប្រាក់ចំណូលកំពុងកើនឡើងក្នុងល្បឿនមធ្យម។

លទ្ធផលដែលទទួលបានដោយវិធីនេះរួមមានតម្លៃអគារ រចនាសម្ព័ន្ធ និងតម្លៃដីឡូតិ៍ ពោលគឺឧ។ គឺជាថ្លៃដើមនៃទ្រព្យសម្បត្តិទាំងមូល។ រូបមន្តគណនាមូលដ្ឋានមានដូចខាងក្រោម៖

ដែល C ជាតម្លៃនៃទ្រព្យ (ឯកតារូបិយវត្ថុ);

សមាមាត្រអក្សរធំ, (%);

NOR - ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ

បញ្ហាចម្បងនៃវិធីសាស្ត្រនេះ៖

• 1. វិធីសាស្រ្តមិនត្រូវបានណែនាំសម្រាប់ប្រើប្រាស់នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យទាមទារការស្ថាបនាឡើងវិញដ៏សំខាន់ ឬស្ថិតក្នុងស្ថានភាពនៃការសាងសង់មិនទាន់រួចរាល់ ពោលគឺឧ។ វា​មិន​អាច​ឈាន​ដល់​កម្រិត​នៃ​ប្រាក់​ចំណូល​ដែល​មាន​ស្ថិរភាព​ក្នុង​ពេល​អនាគត​ដ៏ខ្លី​នេះ​ទេ។
• 2. ខ លក្ខខណ្ឌរុស្ស៊ីបញ្ហាចម្បងដែលប្រឈមមុខដោយអ្នកវាយតម្លៃគឺ "ភាពស្រអាប់នៃព័ត៌មាន" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាចម្បងគឺកង្វះព័ត៌មានអំពីប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងសម្រាប់ការលក់ និងជួលអចលនទ្រព្យ តម្លៃប្រតិបត្តិការ និងកង្វះព័ត៌មានស្ថិតិស្តីពីកត្តាផ្ទុកនៅក្នុង ផ្នែកទីផ្សារនីមួយៗក្នុងតំបន់ផ្សេងៗគ្នា។ ជាលទ្ធផល ការគណនា NRR និងអត្រាអក្សរធំក្លាយជាកិច្ចការដ៏ស្មុគស្មាញមួយ។ [Gryaznova]

លំដាប់នៃសកម្មភាពនៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអក្សរធំដោយផ្ទាល់៖

• 1. កំណត់បរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធដែលមានស្ថេរភាពសម្រាប់រយៈពេលមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃជាក់ស្តែង (ជាធម្មតាដោយប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមុនដោយផ្អែកលើការវិភាគឡើងវិញ)។
• 2. កំណត់តម្លៃនៃសមាមាត្រអក្សរធំដោយប្រើវិធីសាស្រ្តមួយ។
• 3. បែងចែកប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធសម្រាប់រយៈពេលមួយឆ្នាំដោយអនុបាតមូលធននីយកម្មសរុប ដើម្បីទទួលបានតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃជាលទ្ធផលនៃការបែងចែក។ [Kasyanenko]

នៅពេលប្រើវិធីនេះ ប្រាក់ចំណូលខាងក្រោមត្រូវបានប្រើប្រាស់៖

1) ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពល (PVI) - ប្រាក់ចំណូលដែលអាចទទួលបានពីអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់ 100% ដោយមិនគិតពីការខាតបង់ និងការចំណាយទាំងអស់។ PPV អាស្រ័យលើតំបន់នៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ និងអត្រាជួលដែលបានបង្កើតឡើង ហើយត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្ត៖

PVD = S * C a, (7)

កន្លែងដែល S ជាតំបន់ជួលចេញ, m2;

C a - អត្រាជួលក្នុង 1 m 2 ។

• 2) ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង (DVD) គឺជាប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពលដកការខាតបង់ពីការប្រើប្រាស់កន្លែងទំនេរ និងអំឡុងពេលប្រមូល ជួលជាមួយនឹងការបន្ថែមប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតពីការប្រើប្រាស់ទីផ្សារធម្មតានៃអចលនទ្រព្យ៖
• 3) ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI) - ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងដកការចំណាយប្រតិបត្តិការ (OR) សម្រាប់ឆ្នាំ (មិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃរំលោះ)។ [Gryaznova]

មានវិធីសាស្រ្តជាច្រើនសម្រាប់កំណត់អត្រាមូលធននីយកម្ម៖

* ដោយគិតគូរពីការទូទាត់សងថ្លៃដើមទុន (កែសម្រួលសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្ម);

* វិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលបានភ្ជាប់ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ;

* វិធីសាស្រ្តអក្សរធំដោយផ្ទាល់។

នៅពេលកំណត់សមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយគិតគូរពីការទូទាត់សងថ្លៃដើមទុន វាគួរតែត្រូវយកមកពិចារណាថា សមាមាត្រមូលធននីយកម្មមានពីរផ្នែក៖

• 1) អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (ដើមទុន) ដែលជាសំណងដែលត្រូវបង់ទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រាប់ការប្រើប្រាស់មូលនិធិដោយគិតគូរពីហានិភ័យ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងការវិនិយោគជាក់លាក់។
• 2) អត្រាត្រឡប់មកវិញដើមទុន, i.e. ការទូទាត់សងនៃចំនួនទឹកប្រាក់វិនិយោគដំបូង។ លើសពីនេះ ធាតុនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មនេះអនុវត្តតែចំពោះផ្នែកដែលអាចរំលោះបាននៃទ្រព្យសកម្ម។

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនត្រូវបានសាងសង់ដោយប្រើវិធីសាស្រ្តប្រមូលផ្តុំដោយបន្ថែមអត្រាគ្មានហានិភ័យនៃការត្រឡប់មកវិញ បុព្វលាភហានិភ័យ ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ បុព្វលាភសម្រាប់សាច់ប្រាក់ទាបនៃអចលនទ្រព្យ និងបុព្វលាភសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគ។ [Bugaeva]

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ - អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើទ្រព្យសកម្មរាវខ្ពស់ដែលមានសម្រាប់អ្នកវិនិយោគហើយមានការធានានៃការត្រឡប់មកវិញ, i.e. ដែលមិនមានហានិភ័យ។

តម្រូវការអត្រាគ្មានហានិភ័យ៖

* ត្រឡប់មកវិញលើទ្រព្យសកម្មរាវច្រើនបំផុត ដែលត្រូវបានកំណត់ដោយអត្រាទាបនៃការត្រឡប់មកវិញ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងការធានានៃការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុន;

* ភាពអាចរកបានសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ជាជម្រើសវិនិយោគជំនួស។ [វ៉ាន់ដានីម៉ាវ៉ា]

មានវិធីបីយ៉ាងក្នុងការប្រមូលដើមទុនដែលបានវិនិយោគមកវិញ៖

* ការត្រឡប់មកវិញបន្ទាត់ត្រង់នៃដើមទុន (វិធីសាស្ត្ររោទិ៍);

ѕ ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនដោយយោងទៅតាមមូលនិធិជំនួសនិងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (វិធីសាស្ត្រ Inwood) ។ ពេលខ្លះវាត្រូវបានគេហៅថា វិធីសាស្ត្រប្រចាំឆ្នាំ។

ѕ ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនដោយផ្អែកលើមូលនិធិសំណងនិងអត្រាការប្រាក់ដោយគ្មានហានិភ័យ (វិធីសាស្ត្រ Hoskold) ។ [Gryaznova]

វិធីសាស្ត្រ Ring គឺសមរម្យក្នុងការប្រើប្រាស់នៅពេលដែលគេរំពឹងថាចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងត្រូវបានសងវិញក្នុងការដំឡើងស្មើៗគ្នា។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំលើដើមទុនត្រូវបានគណនាដោយបែងចែក 100% នៃតម្លៃទ្រព្យសកម្មដោយជីវិតមានប្រយោជន៍ដែលនៅសល់របស់វា ពោលគឺឧ។ វាគឺជាការទៅវិញទៅមកនៃជីវិតសេវាកម្មរបស់ទ្រព្យសកម្ម។ អត្រាការប្រាក់ត្រឡប់មកវិញ - ចំណែកប្រចាំឆ្នាំនៃដើមទុនដំបូងដែលដាក់ក្នុងមូលនិធិសង្គ្រោះគ្មានការប្រាក់៖

R K = R y +1/n (8)

ដែលជាកន្លែងដែល n គឺជាជីវិតសេដ្ឋកិច្ចដែលនៅសល់។

វិធីសាស្ត្រ Inwood ត្រូវបានប្រើប្រសិនបើការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញក្នុងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ។ ក្នុងករណីនេះ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញជាធាតុផ្សំនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មគឺស្មើនឹងកត្តាមូលនិធិជំនួសក្នុងអត្រាការប្រាក់ដូចគ្នានឹងការវិនិយោគ។

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

ដែលជាកន្លែងដែល SFF គឺជាកត្តាមូលនិធិសំណង;

Y = R (អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ) ។

វិធីសាស្ត្រ Hoskold ត្រូវបានប្រើក្នុងករណីដែលអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគដំបូងគឺខ្ពស់បន្តិច ដែលធ្វើឱ្យវាមិនទំនងថាការវិនិយោគឡើងវិញនឹងកើតឡើងក្នុងអត្រាដូចគ្នានោះទេ។ សម្រាប់មូលនិធិដែលបានវិនិយោគឡើងវិញ វាត្រូវបានសន្មត់ថាប្រាក់ចំណូលនឹងត្រូវបានទទួលក្នុងអត្រាគ្មានហានិភ័យ [Bugaeva]

R K = R y +SFF (n, Y b), (10)

ដែល Y b គឺជាអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ។

ដោយផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារលើតម្លៃលក់ និងតម្លៃ NAV នៃអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន សមាមាត្រមូលធននីយកម្មអាចត្រូវបានគណនា។ [Gryaznova]

ដែល NOY គឺជាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធនៃវត្ថុ analogue i-th ។

Vi - តម្លៃលក់នៃវត្ថុ analogue i-th

វិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ (DCF) មានភាពស្មុគ្រស្មាញ លម្អិត និងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវាយតម្លៃវត្ថុក្នុងករណីទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់មិនស្ថិតស្ថេរពីវា ដោយយកគំរូតាមលក្ខណៈនៃបង្កាន់ដៃរបស់ពួកគេ។ វិធីសាស្ត្រ DCF ត្រូវបានប្រើនៅពេល៖

• - វាត្រូវបានសន្មត់ថាលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតនឹងខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំងពីបច្ចុប្បន្ន។
• - មានទិន្នន័យដើម្បីបង្ហាញពីភាពត្រឹមត្រូវនៃទំហំនៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតពីអចលនទ្រព្យ។
• - លំហូរនៃប្រាក់ចំណូលនិងចំណាយគឺតាមរដូវ។
• - អចលនទ្រព្យដែលកំពុងវាយតម្លៃគឺជាកន្លែងពាណិជ្ជកម្មពហុមុខងារដ៏ធំមួយ។
• - អចលនទ្រព្យកំពុងសាងសង់ ឬទើបតែសាងសង់រួចដាក់ឱ្យដំណើរការ (ឬដាក់ឱ្យដំណើរការ)។

ដើម្បីគណនា DCF ទិន្នន័យខាងក្រោមត្រូវបានទាមទារ៖

• - រយៈពេលនៃការព្យាករណ៍;
• - ការព្យាករណ៍តម្លៃនៃលំហូរសាច់ប្រាក់រួមទាំងការបញ្ច្រាស់;
• - អត្រា​បញ្ចុះតម្លៃ។ នៅក្នុងការអនុវត្តលោកខាងលិច វិធីសាស្ត្រខាងក្រោមត្រូវបានប្រើដើម្បីគណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ៖
  • 1) វិធីសាស្រ្តសាងសង់រួម - ផ្អែកលើមូលដ្ឋានដែលថាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃគឺជាមុខងារនៃហានិភ័យ ហើយត្រូវបានគណនាជាផលបូកនៃហានិភ័យទាំងអស់ដែលមាននៅក្នុងអចលនទ្រព្យជាក់លាក់នីមួយៗ។
  • 2) វិធីសាស្រ្តបែងចែក - អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ ដោយសារអត្រាការប្រាក់ផ្សំត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើទិន្នន័យនៅលើ ប្រតិបត្តិការដែលបានបញ្ចប់ជាមួយនឹងវត្ថុស្រដៀងគ្នានៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ;
  • 3) វិធីសាស្រ្តត្រួតពិនិត្យ - ផ្អែកលើការត្រួតពិនិត្យទីផ្សារជាទៀងទាត់តាមដានសូចនាករសេដ្ឋកិច្ចសំខាន់ៗនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើទិន្នន័យប្រតិបត្តិការ។

តម្លៃដែលនៅសេសសល់ ឬតម្លៃបញ្ច្រាសត្រូវតែត្រូវបានបញ្ចុះតម្លៃ (ដោយកត្តានៃឆ្នាំព្យាករណ៍ចុងក្រោយ) ហើយបន្ថែមទៅផលបូកនៃតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់។

ការគណនាតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដោយប្រើវិធីសាស្ត្រ DCF ត្រូវបានអនុវត្តដោយប្រើរូបមន្ត 12 ។

ដែល PV គឺជាតម្លៃបច្ចុប្បន្ន;

C i - លំហូរសាច់ប្រាក់នៃអំឡុងពេល t;

i t - អត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់នៃអំឡុងពេល t;

M - ថ្លៃដើមត្រឡប់ ឬតម្លៃសំណល់។

ដូច្នេះតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យគឺស្មើនឹងផលបូកនៃតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានព្យាករណ៍ និងតម្លៃដែលនៅសល់បច្ចុប្បន្ន (តម្លៃបញ្ច្រាស)។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺផ្អែកលើការសន្មតថាតម្លៃនៃវត្ថុ អចលន​ទ្រព្យកំណត់ដោយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតពីការប្រើប្រាស់របស់វា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រាក់ដែលទទួលបាននាពេលអនាគតមិនស្មើនឹងចំនួនដែលទទួលបាននៅថ្ងៃនេះទេ។ ដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបង្កើតចរន្តនៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត វាចាំបាច់ក្នុងការនាំយកវត្ថុចុងក្រោយទៅជាតម្លៃបច្ចុប្បន្នរបស់វា។ IN ករណីទូទៅចំពោះគោលបំណងនេះ នីតិវិធីបញ្ចុះតម្លៃមួយត្រូវបានប្រើប្រាស់ ដែលអាចត្រូវបានអនុវត្តចំពោះគំរូចំណូល និងតម្លៃនៃវត្ថុណាមួយ។ មូលធននីយកម្មមិនដូចការបញ្ចុះតម្លៃទេ គិតមិនត្រឹមតែការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនផងដែរ។ វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល ក៏ដូចជា វិធីសាស្រ្តចំណាយអាចអនុវត្តបានសម្រាប់ការវាយតម្លៃតម្លៃក្នុងការប្រើប្រាស់ (ការវិនិយោគ អ្នកប្រើប្រាស់) និងសម្រាប់គោលបំណងគណនេយ្យហិរញ្ញវត្ថុ។

វិធីសាស្រ្តចំណូលក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមានពីរវិធី៖

• វិធីសាស្រ្តមូលធននៃប្រាក់ចំណូល;
• វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តមូលធននៃប្រាក់ចំណូលប្រើក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតប្រាក់ចំណូល។ ឧទាហរណ៍ ប្រាក់ចំណូលពីការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យអាចតំណាងឱ្យប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្ន និងអនាគតពីការជួលវា ប្រាក់ចំណូលពីការកើនឡើងដែលអាចកើតមាននៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅពេលវាត្រូវបានលក់នាពេលអនាគត។ លទ្ធផលនៃវិធីសាស្រ្តនេះមានទាំងតម្លៃអគារ រចនាសម្ព័ន្ធ និងតម្លៃដី។

វាគឺជាទីប្រឹក្សាដើម្បីរំលេចដំណាក់កាលសំខាន់ៗនៃនីតិវិធីវាយតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអក្សរធំ។

1. វាយតម្លៃ ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពល. នេះត្រូវបានធ្វើដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃអត្រាបច្ចុប្បន្ន និងពន្ធដែលមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់វត្ថុដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ ប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពល (GPI) គឺជាប្រាក់ចំណូលដែលអាចទទួលបានពីអចលនទ្រព្យក្នុងការប្រើប្រាស់ 100% ដោយមិនគិតពីការខាតបង់ និងការចំណាយទាំងអស់។ RPE អាស្រ័យលើតំបន់នៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ និងអត្រាជួលដែលទទួលយក។

PVD = ស∙ អេស,

កន្លែងណា ស- ទំហំក្នុង sq. m., ជួលចេញ, C a - អត្រាជួលក្នុង 1 sq ។ ម

តាមក្បួនមួយ អត្រាជួលអាស្រ័យលើទីតាំងនៃអចលនទ្រព្យ ស្ថានភាពរាងកាយភាពអាចរកបាននៃការទំនាក់ទំនង រយៈពេលជួល។ល។

2. ការខាតបង់តាមការប៉ាន់ប្រមាណពីការប្រើប្រាស់មិនគ្រប់គ្រាន់នៃទ្រព្យសម្បត្តិ និងការខាតបង់ក្នុងអំឡុងពេលប្រមូលការទូទាត់ត្រូវបានវាយតម្លៃ។ ការកាត់បន្ថយ PVD ដោយចំនួននៃការខាតបង់ផ្តល់តម្លៃ ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង(ឌីវីឌី) ដែលកំណត់ដោយរូបមន្ត

ឌីវីឌី = PVD - ការខាតបង់។

3. ការចំណាយប៉ាន់ស្មាននៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃត្រូវបានគណនា។ ការចំណាយតាមកាលកំណត់ ដើម្បីធានាបាននូវដំណើរការធម្មតានៃបរិក្ខារ និងការបង្កើតឡើងវិញនៃប្រាក់ចំណូល ត្រូវបានគេហៅថាការចំណាយប្រតិបត្តិការ។

ការចំណាយប្រតិបត្តិការជាធម្មតាត្រូវបានបែងចែកទៅជា:

o ការចំណាយពាក់កណ្តាលថេរ;

o តម្លៃពាក់កណ្តាលអថេរ ឬប្រតិបត្តិការ;

o ថ្លៃដើម ឬទុនបំរុងជំនួស។

TO អចិន្ត្រៃយ៍តាមលក្ខខណ្ឌទាំងនេះរួមបញ្ចូលការចំណាយ ដែលចំនួននេះមិនអាស្រ័យលើកម្រិតនៃបន្ទុកប្រតិបត្តិការនៃកន្លែង និងកម្រិតនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់ (ឧទាហរណ៍ ការបង់ប្រាក់ធានារ៉ាប់រង)។

TO អថេរតាមលក្ខខណ្ឌរាប់បញ្ចូលទាំងការចំណាយ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអាស្រ័យលើកម្រិតនៃបន្ទុកប្រតិបត្តិការនៃកន្លែង និងកម្រិតនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់។

ការចំណាយអថេរតាមលក្ខខណ្ឌចម្បងគឺ ថ្លៃទឹកប្រើប្រាស់ ថ្លៃថែទាំទឹកដី ថ្លៃគ្រប់គ្រង ប្រាក់ខែ បុគ្គលិកសេវាកម្មល។

TO ការចំណាយលើការជំនួសរាប់បញ្ចូលទាំងការចំណាយលើការជំនួសគ្រឿងបន្លាស់នៃការកែលម្អជាទៀងទាត់ (ជាធម្មតាធាតុផ្សំបែបនេះរួមមាន ដំបូល កម្រាលឥដ្ឋ ឧបករណ៍អនាម័យ និងឧបករណ៍អគ្គិសនី)។

ការគណនាសន្មត់ថាលុយត្រូវបានកំណត់ឡែកសម្រាប់រឿងនេះ ទោះបីជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យភាគច្រើនមិនធ្វើបែបនេះក៏ដោយ។ ប្រសិនបើម្ចាស់គ្រោងនឹងជំនួសការកែលម្អដែលកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺនក្នុងអំឡុងពេលកម្មសិទ្ធិ នោះការកាត់ដែលបានបញ្ជាក់ ត្រូវតែយកទៅក្នុងគណនីនៅពេលគណនាតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តក្នុងសំណួរ.

ឧទាហរណ៍។ការ​ជួសជុល​កែ​សម្ផស្ស​តម្រូវ​ឱ្យ​មាន​ម្តង​ក្នុង​រយៈពេល​៦​ឆ្នាំ​ម្តង​ត្រូវ​ចំណាយ​ប្រាក់​ម្ចាស់​១០.០០០​ដុល្លារ ។ ការជួសជុលចុងក្រោយត្រូវបានធ្វើឡើងកាលពី 2 ឆ្នាំមុន។ អាណត្តិគឺ 5 ឆ្នាំ។ វាចាំបាច់ក្នុងការគណនាតម្លៃជំនួសសម្រាប់ការជួសជុលកែសម្ផស្សសម្រាប់ឆ្នាំដំបូងនៃកម្មសិទ្ធិ។

ដំណោះស្រាយ។ការជួសជុលបន្ទាប់ត្រូវធ្វើក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំ (6 - 2) ដូច្នេះវានឹងក្លាយជាការទទួលខុសត្រូវរបស់ម្ចាស់បច្ចុប្បន្ន ហើយការចំណាយលើការជំនួសនឹងមានៈ

10000 / 4 = $2500.

4. ការព្យាករណ៍ ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ(NOR) ដោយកាត់បន្ថយឌីវីឌីតាមចំនួននៃការចំណាយប្រតិបត្តិការ។ ដូចនេះ៖

CHOD = ឌីវីឌី - ការចំណាយប្រតិបត្តិការ (មិនរាប់បញ្ចូលការរំលោះ និងរំលោះ)។

5. គណនា អត្រាអក្សរធំ. មានវិធីសាស្រ្តជាច្រើនសម្រាប់កំណត់កត្តាបន្ទាប់បន្សំ៖

o វិធីសាស្រ្តសាងសង់បណ្តុំ;

o វិធីសាស្រ្តកំណត់សមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយគិតគូរពីការទូទាត់សងថ្លៃដើមទុន;

o វិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលបានភ្ជាប់ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ;

o វិធីសាស្រ្តសរសេរអក្សរធំដោយផ្ទាល់។

វិធីសាស្រ្តសាងសង់រួម។អត្រាមូលធននីយកម្មក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមានធាតុពីរ៖

o អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន) ។ នេះគឺជាសំណងដែលត្រូវបង់ទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រាប់តម្លៃសម្រាប់ប្រាក់ ដោយគិតគូរពីពេលវេលា ហានិភ័យ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងការវិនិយោគជាក់លាក់មួយ។

o អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញ (សំណង) នៃដើមទុន។ ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនសំដៅទៅលើការសងវិញនៃចំនួនទឹកប្រាក់នៃការវិនិយោគដំបូង។ ជាងនេះទៅទៀត ធាតុនៃសមាមាត្រអក្សរធំនេះអនុវត្តតែចំពោះការពាក់ និងរហែក ពោលគឺឧ។ បាត់បង់តម្លៃនៃផ្នែកនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនគឺផ្អែកលើ៖

1) អត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ;

2) បុព្វលាភហានិភ័យ;

3) បុព្វលាភសម្រាប់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាបនៃអចលនទ្រព្យ;

4) ពានរង្វាន់សម្រាប់ការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគ។

អត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ។វា​ត្រូវ​បាន​ប្រើ​ជា​មូលដ្ឋាន​ដែល​នៅ​សល់​នៃ​សមាសភាគ​ដែល​បាន​រាយ​បញ្ជី​ពីមុន​ត្រូវ​បាន​បន្ថែម។ ដើម្បីកំណត់អត្រាគ្មានហានិភ័យ អ្នកអាចប្រើទាំងសូចនាករអឺរ៉ុបជាមធ្យមសម្រាប់ប្រតិបត្តិការគ្មានហានិភ័យ និងសូចនាកររុស្ស៊ី។

នៅក្នុងករណីនៃការប្រើប្រាស់សូចនាករអ៊ឺរ៉ុបជាមធ្យម បុព្វលាភសម្រាប់ហានិភ័យនៃការវិនិយោគនៅក្នុងប្រទេសដែលបានផ្តល់ឱ្យ អ្វីដែលគេហៅថា ហានិភ័យរបស់ប្រទេស.

សូចនាកររបស់រុស្ស៊ីត្រូវបានគេយកដោយផ្អែកលើអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើមូលបត្របំណុលរបស់រដ្ឋាភិបាល ឬអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់បញ្ញើជារូបិយប័ណ្ណបរទេស (នៃរយៈពេលដែលអាចប្រៀបធៀបបាន និងចំនួន) របស់ធនាគារ។ ប្រភេទខ្ពស់បំផុតភាពជឿជាក់។ អត្រាគ្មានហានិភ័យកំណត់សំណងអប្បបរមាសម្រាប់ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដែលបានផ្តល់ឱ្យ។

បុព្វលាភហានិភ័យ។ការវិនិយោគទាំងអស់ លើកលែងតែអ្នកដែលបានចុះបញ្ជីពីមុន មានច្រើនជាង សញ្ញាបត្រខ្ពស់។ហានិភ័យ អាស្រ័យលើលក្ខណៈនៃប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។ ហានិភ័យកាន់តែច្រើន អត្រាការប្រាក់កាន់តែខ្ពស់គួរតែជាសំណងសម្រាប់អតីត។

បុព្វលាភសាច់ប្រាក់ទាប។ Liquidity វាស់វែងថាតើអចលនទ្រព្យអាចបំប្លែងទៅជាសាច់ប្រាក់បានលឿនប៉ុណ្ណា។ អចលន​ទ្រព្យ​មាន​សាច់ប្រាក់​ទាប។ បុព្វលាភនេះមានតម្លៃខ្ពស់ជាពិសេសនៅក្នុងប្រទេសដែលកម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានអភិវឌ្ឍតិចតួច។

ពានរង្វាន់គ្រប់គ្រងការវិនិយោគ។ការវិនិយោគកាន់តែប្រថុយប្រថាន និងស្មុគ្រស្មាញ ការគ្រប់គ្រងកាន់តែមានសមត្ថកិច្ចវាទាមទារ។ ការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគមិនគួរច្រឡំជាមួយការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទេ ការចំណាយដែលត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុង ចំណាយប្រតិបត្តិការ.

វិធីសាស្រ្តកំណត់សមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយគិតគូរពីការទូទាត់សងថ្លៃដើមទុន។ដូចដែលបានកត់សម្គាល់ពីមុន។ អត្រាអក្សរធំនៅក្នុងអចលនទ្រព្យ វារួមបញ្ចូលទាំងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ និងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន។ ប្រសិនបើការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មត្រូវបានព្យាករណ៍ (ថយចុះ ឬកើនឡើង) នោះចាំបាច់ត្រូវយកមកពិចារណា។ អនុបាតមូលធននីយកម្មនៃការប្រមូលដើមទុន.

មានវិធីបីយ៉ាងក្នុងការប្រមូលដើមទុនដែលបានវិនិយោគមកវិញ៖

1) ការត្រឡប់មកវិញបន្ទាត់ត្រង់នៃដើមទុន (វិធីសាស្រ្ត Ring);

2) ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនយោងទៅតាមមូលនិធិជំនួសនិងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (វិធីសាស្ត្រ Inwood) ។ ពេលខ្លះវាត្រូវបានគេហៅថា វិធីសាស្ត្រប្រចាំឆ្នាំ។

3) ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនដោយផ្អែកលើមូលនិធិសំណងនិងអត្រាការប្រាក់ដោយគ្មានហានិភ័យ (វិធីសាស្ត្រ Hoskold) ។

វិធីសាស្រ្តរបស់ Ring ។វិធីសាស្រ្តនេះគឺសមរម្យដើម្បីប្រើនៅពេលដែលលំហូរប្រាក់ចំណូលត្រូវបានរំពឹងថានឹងធ្លាក់ចុះជាប្រព័ន្ធ ហើយចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងត្រូវបានសងវិញក្នុងការដំឡើងស្មើគ្នា។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានគណនាដោយបែងចែក 100% នៃថ្លៃដើមនៃទ្រព្យសកម្មដោយអាយុកាលដែលនៅសេសសល់របស់វា ម្យ៉ាងវិញទៀតវាគឺជាការសងវិញនៃជីវិតរបស់ទ្រព្យសកម្ម។

ឧទាហរណ៍។លក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគ៖

ចំនួនទឹកប្រាក់ = 2000 ដុល្លារ;

រយៈពេល = 5 ឆ្នាំ;

ដំណោះស្រាយ។អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំនឹងមានចំនួន 20% ចាប់តាំងពី 100% នៃទ្រព្យសកម្មនឹងត្រូវបានកាត់ចោលក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ (100% / 5 = 20%) ។ ក្នុងករណីនេះសមាមាត្រអក្សរធំនឹងមានៈ 20% + 12% = 32% ។

20% នៃការវិនិយោគដំបូងនឹងត្រលប់មកវិញជារៀងរាល់ឆ្នាំ រួមជាមួយនឹង 12% ត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ។ ចំណាំថាការប្រាក់ដែលបានបង់ក្នុងលក្ខខណ្ឌដាច់ខាតនឹងថយចុះពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ចាប់តាំងពីពួកគេត្រូវបានបង្គរលើសមតុល្យការថយចុះនៃចំនួនដើម។ សម្រាប់ឆ្នាំដំបូង ការប្រាក់នឹងមានចំនួន $240; សម្រាប់លើកទីពីរ - 192; សម្រាប់ទីបី - 144; សម្រាប់ទីបួន - 96; សម្រាប់ទីប្រាំ - 48 ។

វិធីសាស្រ្ត inwood ។វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានប្រើនៅពេលដែលគេរំពឹងថាប្រាក់ចំណូលថេរ និងស្មើគ្នានឹងត្រូវបានទទួលពេញមួយរយៈពេលព្យាករណ៍។ ផ្នែកមួយនៃលំហូរប្រាក់ចំណូលនេះនឹងតំណាងឱ្យការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ ហើយមួយទៀតនឹងផ្តល់សំណង ឬត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុន។

លើសពីនេះទៅទៀតបរិមាណនៃលំហូរប្រាក់ចំណូលនឹងមាន ត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគហើយមួយទៀតនឹងផ្តល់សំណង ឬការត្រលប់មកវិញនូវដើមទុន។

ជាងនេះទៅទៀត ការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន នឹងត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញនៅអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (ដើមទុន) ។ ក្នុងករណីនេះ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគដែលជាធាតុផ្សំនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មនឹងស្មើនឹងកត្តាមូលនិធិជំនួសក្នុងអត្រាការប្រាក់ដូចគ្នាសម្រាប់ការវិនិយោគ (កត្តានេះត្រូវបានដកចេញពីតារាងមុខងារប្រាំមួយនៃការប្រាក់រួម)។ មេគុណមូលធននីយកម្មដោយខ្លួនវាផ្ទាល់ ជាមួយនឹងលំហូរនៃប្រាក់ចំណូលស្មើៗគ្នា នឹងស្មើនឹងផលបូកនៃអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ និងកត្តាមូលនិធិសំណងសម្រាប់ការប្រាក់ដូចគ្នា (មេគុណមូលធននីយកម្មអាចយកចេញពីតារាងនៃមុខងារប្រាំមួយនៃការប្រាក់រួម។ នៅក្នុងជួរឈររួមចំណែកដល់ការរំលោះនៃឯកតា) ។

ឧទាហរណ៍។លក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគ៖

ចំនួនទឹកប្រាក់ = 2000 ដុល្លារ;

រយៈពេល = 5 ឆ្នាំ;

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ = 12% ។

ដំណោះស្រាយ។លំហូរប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំស្មើនឹង 2000 ∙ 0.2774097 (ជួរឈរ "ការរួមចំណែកសម្រាប់ការរំលោះនៃឯកតាសម្រាប់ 12%" - 5 ឆ្នាំ) = 554.81 ។ ការប្រាក់ឆ្នាំដំបូងគឺ 240 (12% នៃឆ្នាំ 2000) និងការត្រឡប់មកវិញនៃប្រាក់ដើម = 314.81 (554.81 – 240) ។

ប្រសិនបើ 314.81 ដែលទទួលបានជារៀងរាល់ឆ្នាំត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញក្នុងអត្រា 12% ក្នុងមួយឆ្នាំ នោះនៅចុងបញ្ចប់នៃឆ្នាំទីពីរការត្រឡប់មកវិញនៃចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងស្មើនឹង 352.58; នៅចុងបញ្ចប់នៃទីបី - 394.89; នៅចុងបញ្ចប់នៃទីបួន - 442.28; ហើយនៅចុងបញ្ចប់នៃទីប្រាំ - 495.35 ។ សរុបមក ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ ប្រាក់ដើមសរុបចំនួន 2000 នឹងត្រូវប្រគល់ជូនវិញ។ នៅដើមឆ្នាំទីពីរ សមតុល្យនៃចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងមាន 1685.19 រៀងគ្នា ការប្រាក់បង្គរនឹងស្មើនឹង 202.23; នៅដើមឆ្នាំទី 3 សមតុល្យនៃចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងមាន 1332.61 ហើយការប្រាក់រៀងគ្នានឹងមាន 159.92; បន្ថែមទៀតដោយឆ្នាំ: 937.72 និង 112.53; $495.44 និង $59.46

សមាមាត្រមូលធននីយកម្មត្រូវបានគណនាដោយបន្ថែមអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុន (ការវិនិយោគ) 0.12 និងកត្តាមូលនិធិសំណង (សម្រាប់ 12%, 5 ឆ្នាំ) 0.1574097 ។ លទ្ធផលគឺជាអនុបាតមូលធននីយកម្មនៃ 0.2774097 ដូចជាប្រសិនបើវាត្រូវបានយកចេញពីជួរឈរ "ការរួមចំណែករំលោះ" (សម្រាប់ 12%, 5 ឆ្នាំ)។

វិធីសាស្រ្តរបស់ Hoskold ។វាត្រូវបានប្រើនៅពេលដែលអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដែលបង្កើតឡើងដោយការវិនិយោគដំបូងគឺខ្ពស់ណាស់ ដែលវាមិនទំនងថាការវិនិយោគឡើងវិញនឹងកើតឡើងក្នុងអត្រាដូចគ្នានោះទេ។ ដូច្នេះ មូលនិធិដែលបានវិនិយោគត្រូវបានរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណូលក្នុងអត្រាគ្មានហានិភ័យ។

ឧទាហរណ៍។គម្រោង​វិនិយោគ​ផ្តល់​ជូន​នូវ​ការ​ត្រឡប់​មក​វិញ​លើ​ការ​វិនិយោគ​ (ដើមទុន) ប្រចាំឆ្នាំ​ចំនួន 12% សម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំ។ ផលចំណេញលើការវិនិយោគអាចត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញដោយសុវត្ថិភាពក្នុងអត្រា 6% ។

ដំណោះស្រាយ។ប្រសិនបើអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនគឺ 0.1773964 ដែលជាកត្តាមូលនិធិជំនួសនៅ 6% ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ នោះសមាមាត្រមូលធននីយកម្ម ( រ) នឹងស្មើនឹង 0.12 + 0.1773964 = 0.2973964 ។

វិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលភ្ជាប់ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ។ដោយសារអចលនទ្រព្យភាគច្រើនត្រូវបានទិញដោយប្រើ ខ្ចីនិង សមធម៌សមាមាត្រមូលធននីយកម្មត្រូវតែបំពេញតម្រូវការត្រឡប់មកវិញសម្រាប់ផ្នែកទាំងពីរនៃការវិនិយោគ។ មាត្រដ្ឋាន មេគុណដែលបានផ្តល់ឱ្យកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលពាក់ព័ន្ធ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ។ សមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់មូលនិធិដែលបានខ្ចីត្រូវបានគេហៅថាថេរហ៊ីប៉ូតែក ហើយត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្តខាងក្រោម៖

ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចីត្រូវបានដឹង នោះការបញ្ចាំថេរត្រូវបានកំណត់ពីតារាងនៃមុខងារប្រាំមួយនៃការប្រាក់រួម៖ វានឹងជាផលបូកនៃអត្រាការប្រាក់ និងមេគុណមូលនិធិងើបឡើងវិញ ឬនឹងស្មើនឹងមេគុណការរួមចំណែករំលោះនៃ ឯកតា។

អត្រាមូលធនប័ត្រសម្រាប់ភាគហ៊ុនគណនាដោយរូបមន្ត៖

អត្រាអក្សរធំសរុបកំណត់ជាទម្ងន់មធ្យម

កន្លែងណា ម- ចំណែកនៃមូលនិធិខ្ចីក្នុងការចំណាយ, R M- អនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដើមទុនខ្ចី, R E- អនុបាតមូលធននីយកម្មសម្រាប់មូលធនកម្ម។

វិធីសាស្ត្រសរសេរអក្សរធំដោយផ្ទាល់. ក្នុងវិធីសាស្រ្តចំណូល តម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្ត៖

កន្លែងណា វ- តម្លៃនៃវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃ, យ- CHOD, រ- សមាមាត្រអក្សរធំ។

ប្រសិនបើរូបមន្តខាងលើបំប្លែង NRR ទៅជាតម្លៃ នោះរូបមន្តខាងក្រោមបំប្លែងតម្លៃទៅជាអត្រាអក្សរធំ៖

ដោយផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារលើតម្លៃលក់ និងតម្លៃ NAV នៃអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន សមាមាត្រមូលធននីយកម្មអាចត្រូវបានគណនា។ សមាមាត្រអក្សរធំដែលបានកំណត់តាមរបៀបនេះត្រូវបានគេហៅថាទូទៅ។ រូបមន្តនេះត្រូវបានប្រើនៅពេលដែលទ្រព្យសកម្មត្រូវបានលក់បន្តក្នុងតម្លៃមួយ។ ស្មើនឹងបរិមាណការវិនិយោគដំបូង ហើយដូច្នេះ មិនចាំបាច់បញ្ចូលបុព្វលាភធានារ៉ាប់រងសម្រាប់ការជំនួសដើមទុនក្នុងសមាមាត្រមូលធននីយកម្មទេ ហើយនៅពេលទទួលបានប្រាក់ចំណូលស្មើគ្នាត្រូវបានព្យាករណ៍ផងដែរ។

ឧទាហរណ៍។ព័ត៌មានមាននៅលើអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងមានតម្លៃ។ វាបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបានលក់ក្នុងតម្លៃ 325,000 ដុល្លារ ហើយ NPV គឺ 30,000 ដុល្លារ។

រូបមន្តខាងលើអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកស្វែងរកសមាមាត្រអក្សរធំសរុប៖

R = 30000 / 325000 = 0.09 ឬ 9% ។

6. នៅដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូល តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ដោយការបែងចែកតម្លៃនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលបានព្យាករ (លទ្ធផលនៃដំណាក់កាលទី 4) ដោយមេគុណមូលធននីយកម្ម (លទ្ធផលនៃដំណាក់កាលទី 5)៖

ឬ NAV/Capitalization Rate។

វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតដែលនឹងត្រូវបានបង្កើតដោយការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ និងការលក់ដែលអាចធ្វើទៅបាន។

ការកំណត់តម្លៃទីផ្សារសមហេតុផលដោយប្រើវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃអាចបែងចែកជាដំណាក់កាលជាច្រើន។

1. ការព្យាករណ៍នៃលំហូរនៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតក្នុងអំឡុងពេលនៃភាពជាម្ចាស់នៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានធ្វើឡើង។

2. តម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានវាយតម្លៃត្រូវបានគណនានៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលកម្មសិទ្ធិពោលគឺឧ។ តម្លៃនៃការលក់ដែលបានស្នើឡើង (ការបញ្ច្រាស) ទោះបីជាការលក់មិនត្រូវបានគ្រោងទុកពិតប្រាកដក៏ដោយ។

3. អត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃនៅលើទីផ្សារដែលមានស្រាប់ត្រូវបានយកមក។

4. តម្លៃនាពេលអនាគតនៃប្រាក់ចំណូលក្នុងអំឡុងពេលនៃការកាន់កាប់និងការចំណាយដែលបានគ្រោងទុកនៃការបញ្ច្រាសត្រូវបានកាត់បន្ថយទៅជាតម្លៃបច្ចុប្បន្ន។

ដូចនេះ៖

តម្លៃអចលនទ្រព្យ = តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរប្រាក់ចំណូលតាមកាលកំណត់ + តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃការបញ្ច្រាស។

ឧទាហរណ៍។វិនិយោគិនទិញអចលនៈទ្រព្យ និងជួលរយៈពេល ១០ឆ្នាំ ទទួលបាន បរិមាណខាងក្រោមការជួលត្រូវបានបង់ជាមុន។ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ 11% ។

វិធីសាស្រ្តចំណូលក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ - សំណុំនៃវិធីសាស្រ្តសម្រាប់វាយតម្លៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើការកំណត់ប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកពីការប្រើប្រាស់ពាណិជ្ជកម្មនៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងវាយតំលៃ។

អត្ថប្រយោជន៍ចម្បងដែលវិធីសាស្រ្តចំណូលក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមាននៅលើទីផ្សារ និងវិធីសាស្រ្តតម្លៃគឺវាឆ្លុះបញ្ចាំងឱ្យឃើញកាន់តែច្បាស់ពីគំនិតរបស់អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដែលជាប្រភពចំណូល ពោលគឺឧ។ គុណភាពនៃអចលនទ្រព្យនេះត្រូវបានយកមកពិចារណាជាកត្តាកំណត់តម្លៃចម្បង។ គុណវិបត្តិចម្បងនៃវិធីសាស្រ្តចំណូលក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺថា មិនដូចវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃពីរផ្សេងទៀតទេ វាផ្អែកលើទិន្នន័យព្យាករណ៍។

វិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូលប៉ាន់ស្មានតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅ ពេលនេះជាតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត i.e. ឆ្លុះបញ្ចាំង៖

គុណភាព និងបរិមាណនៃប្រាក់ចំណូលដែលអចលនទ្រព្យទំនងជាអាចបង្កើតបានពេញមួយជីវិតដែលមានប្រយោជន៍របស់វា។

ហានិភ័យជាក់លាក់ចំពោះវត្ថុដែលកំពុងវាយតម្លៃ និងតំបន់។

វិធីសាស្រ្តចំណូលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់ ការវិនិយោគចំណាយ, ចាប់តាំងពីវិនិយោគិនសក្តានុពលនឹងមិនបង់ប្រាក់សម្រាប់អចលនទ្រព្យនោះទេ។ បរិមាណដ៏ច្រើន។ជាងតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតពីវត្ថុនេះ។ វាក៏ត្រូវបានប្រើក្នុងការកំណត់ តម្លៃ​ទីផ្សារ។

គំនិតជាមូលដ្ឋាន៖

អក្សរធំនៃប្រាក់ចំណូលគឺជាដំណើរការដែលកំណត់ទំនាក់ទំនងរវាងប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត និងតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃវត្ថុមួយ។

រូបមន្តមូលដ្ឋាននៃវិធីសាស្រ្តប្រាក់ចំណូល (រូបភាព 3.5)៖

ឬ
, កន្លែងណា

C (V) - តម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ;

BH (I) - ប្រាក់ចំណូលរំពឹងទុកពីអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។ ប្រាក់ចំណូលជាធម្មតាសំដៅលើប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដែលអចលនទ្រព្យអាចបង្កើតបានក្នុងរយៈពេលមួយ។

K (R) - អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញឬប្រាក់ចំណេញ - គឺជាមេគុណឬអត្រាមូលធននីយកម្ម។

អត្រាអក្សរធំ- អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីទំនាក់ទំនងរវាងប្រាក់ចំណូលនិងតម្លៃនៃវត្ថុវាយតម្លៃ។

អត្រាអក្សរធំ- នេះគឺជាសមាមាត្រនៃតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យទៅនឹងប្រាក់ចំណូលសុទ្ធដែលវាបង្កើត។

អត្រា​បញ្ចុះតម្លៃ- អត្រាការប្រាក់រួមដែលត្រូវបានអនុវត្តនៅពេលគណនាឡើងវិញនៅចំណុចជាក់លាក់មួយក្នុងពេលវេលាតម្លៃនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលកើតចេញពីការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិ។

ដំណាក់កាលសំខាន់នៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្រ្តចំណូលគឺ៖

ការប៉ាន់ប្រមាណនៃប្រាក់ចំណូលសក្តានុពលសរុបដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃអត្រាបច្ចុប្បន្ន និងពន្ធ (អត្រាជួល) នៅក្នុងទីផ្សារសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន;

ការវិភាគការបាត់បង់;

ការគណនានៃការចំណាយនៃប្រតិបត្តិការវត្ថុដែលបានវាយតម្លៃ;

ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធត្រូវបានកំណត់ ដែលស្មើនឹងភាពខុសគ្នានៃប្រាក់ចំណូលសក្តានុពលសរុប ដកការខាតបង់ និងការចំណាយ

បំប្លែងប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធទៅជាតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

ក្នុងក្របខណ្ឌនៃវិធីសាស្រ្តចំណូល គេអាចប្រើវិធីសាស្រ្តមួយក្នុងចំណោមវិធីពីរយ៉ាង៖ វិធីសាស្រ្តនៃមូលធនប័ត្រផ្ទាល់នៃប្រាក់ចំណូល និងវិធីសាស្រ្តនៃលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តទាំងនេះគឺផ្អែកលើការសន្និដ្ឋានដែលតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ដោយសមត្ថភាពនៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានគេវាយតម្លៃដើម្បីបង្កើតលំហូរប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគត។ នៅក្នុងវិធីទាំងពីរនេះ ប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានបំប្លែងទៅជាតម្លៃរបស់វា ដោយគិតគូរពីកម្រិតនៃលក្ខណៈហានិភ័យនៃអចលនទ្រព្យនេះ។ វិធីសាស្រ្តទាំងនេះខុសគ្នាតែនៅក្នុងវិធីដែលពួកគេបំលែងលំហូរប្រាក់ចំណូលប៉ុណ្ណោះ។

នៅពេលប្រើវិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូល ប្រាក់ចំណូលសម្រាប់រយៈពេលមួយត្រូវបានបំប្លែងទៅជាតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ ហើយនៅពេលប្រើវិធីសាស្ត្រលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ ប្រាក់ចំណូលដែលបានមកពីការប្រើប្រាស់ដែលបានគ្រោងទុកសម្រាប់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំនៃការព្យាករណ៍ ក៏ដូចជាប្រាក់ចំណូលពីការលក់បន្ត។ ទ្រព្យសម្បត្តិនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលព្យាករណ៍ត្រូវបានបំប្លែង។

វិធីសាស្ត្រមូលធននៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានប្រើប្រសិនបើ៖

ស្ទ្រីមប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពក្នុងរយៈពេលយូរ និងតំណាងឱ្យតម្លៃវិជ្ជមានដ៏សំខាន់។

លំហូរប្រាក់ចំណូលកំពុងកើនឡើងក្នុងល្បឿនមធ្យម និងស្ថិរភាព។

រូបមន្តគណនាមូលដ្ឋានមានដូចខាងក្រោម៖

ឬ
, កន្លែងណា

គ - តម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិ (ឯកតារូបិយវត្ថុ);

CC - សមាមាត្រអក្សរធំ (%) ។

ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូល គឺជាការកំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យតាមរយៈការបំប្លែងចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំ (ឬមធ្យមប្រចាំឆ្នាំ) (NOI) ទៅជាតម្លៃបច្ចុប្បន្ន។

នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រនេះ ចំណុចខាងក្រោមត្រូវយកមកពិចារណា៖ លក្ខខណ្ឌកំណត់:

អស្ថិរភាពនៃលំហូរប្រាក់ចំណូល;

ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យកំពុងសាងសង់ឡើងវិញ ឬកំពុងសាងសង់។

បញ្ហាចម្បងនៃវិធីសាស្រ្តនេះ។

1. វិធីសាស្រ្តមិនត្រូវបានណែនាំសម្រាប់ប្រើប្រាស់នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យទាមទារការស្ថាបនាឡើងវិញដ៏សំខាន់ ឬស្ថិតក្នុងស្ថានភាពនៃការសាងសង់មិនទាន់រួចរាល់ ពោលគឺឧ។ វា​មិន​អាច​ឈាន​ដល់​កម្រិត​នៃ​ប្រាក់​ចំណូល​ដែល​មាន​ស្ថិរភាព​ក្នុង​ពេល​អនាគត​ដ៏ខ្លី​នេះ​ទេ។

2. នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌរបស់រុស្ស៊ី បញ្ហាចម្បងដែលប្រឈមមុខដោយអ្នកវាយតម្លៃគឺ "ភាពស្រអាប់នៃព័ត៌មាន" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាចម្បងគឺកង្វះព័ត៌មានអំពីប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងសម្រាប់ការលក់ និងជួលអចលនទ្រព្យ តម្លៃប្រតិបត្តិការ និងកង្វះស្ថិតិ។ ព័ត៌មានអំពីកត្តាផ្ទុកនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារនីមួយៗក្នុងតំបន់ផ្សេងៗគ្នា។ ជាលទ្ធផល ការគណនា NRR និងអត្រាអក្សរធំក្លាយជាកិច្ចការដ៏ស្មុគស្មាញមួយ។

ដំណាក់កាលសំខាន់នៃនីតិវិធីវាយតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអក្សរធំ៖

ការកំណត់ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំដែលរំពឹងទុក (ឬប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម) ដែលជាប្រាក់ចំណូលដែលបង្កើតដោយអចលនទ្រព្យក្រោមការប្រើប្រាស់ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុតរបស់វា។

ការគណនាអត្រាការប្រាក់;

កំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ និងសមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយបែងចែក NPV ដោយសមាមាត្រមូលធននីយកម្ម។

ប្រាក់ចំណូលសរុបសក្តានុពល (GPI)- ប្រាក់ចំណូលដែលអាចទទួលបានពីអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងការប្រើប្រាស់ 100% ដោយមិនគិតពីការខាតបង់ និងការចំណាយទាំងអស់។ PPV អាស្រ័យលើតំបន់នៃអចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ និងអត្រាជួលដែលបានបង្កើតឡើង ហើយត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្ត៖

, កន្លែងណា

ស - តំបន់ជួល ម២;

សង់ទីម៉ែត្រ - អត្រាជួលក្នុង 1 m2 ។

ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង (ឌីវីឌី)- នេះគឺជាប្រាក់ចំណូលសរុបដែលមានសក្តានុពលដកការខាតបង់ពីការប្រើប្រាស់កន្លែងទំនេរតិចតួច និងនៅពេលប្រមូលការជួល ជាមួយនឹងការបន្ថែមប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតពីការប្រើប្រាស់ទីផ្សារធម្មតានៃអចលនទ្រព្យ៖

ឌីវីឌី = PVD - ការខាតបង់ + ប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត។

ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI)- ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងដកការចំណាយប្រតិបត្តិការ (OR) សម្រាប់ឆ្នាំ (មិនរាប់បញ្ចូលការរំលោះ)៖

CHOD = ឌីវីឌី – ឬ។

ការចំណាយប្រតិបត្តិការគឺជាការចំណាយចាំបាច់ដើម្បីធានាបាននូវដំណើរការធម្មតានៃអចលនទ្រព្យ និងការបន្តនៃប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង។

ការគណនាសមាមាត្រអក្សរធំ។

មានវិធីសាស្រ្តជាច្រើនសម្រាប់កំណត់អត្រាមូលធននីយកម្ម៖

យកទៅក្នុងគណនីសំណងនៃការចំណាយដើមទុន (កែតម្រូវសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្ម);

វិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលបានភ្ជាប់ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ;

វិធីសាស្រ្តអក្សរធំដោយផ្ទាល់។

ការកំណត់សមាមាត្រមូលធននីយកម្មដោយគិតគូរពីសំណង capiការចំណាយសរុប។

សមាមាត្រអក្សរធំមានពីរផ្នែក៖

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (ដើមទុន) ដែលជាសំណងដែលត្រូវបង់ទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រាប់ការប្រើប្រាស់មូលនិធិដោយគិតគូរពីហានិភ័យ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលទាក់ទងនឹងការវិនិយោគជាក់លាក់។

អត្រាត្រឡប់ដើមទុន, i.e. ការទូទាត់សងនៃចំនួនទឹកប្រាក់វិនិយោគដំបូង។ លើសពីនេះ ធាតុនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មនេះអនុវត្តតែចំពោះផ្នែកដែលអាចរំលោះបាននៃទ្រព្យសកម្ម។

អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនត្រូវបានសាងសង់ដោយប្រើវិធីសាស្រ្ដប្រមូលផ្តុំ៖

អត្រាគ្មានហានិភ័យនៃការត្រឡប់មកវិញ +

បុព្វលាភហានិភ័យ +

+ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ

បុព្វលាភសម្រាប់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលអចលនទ្រព្យទាប +

ពានរង្វាន់គ្រប់គ្រងការវិនិយោគ។

អត្រាត្រឡប់មកវិញដោយគ្មានហានិភ័យ - អត្រាការប្រាក់លើទ្រព្យសកម្មរាវខ្ពស់ ឧ. នេះគឺជាអត្រាមួយដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពី "ឱកាសទីផ្សារជាក់ស្តែងសម្រាប់ការវិនិយោគមូលនិធិរបស់ក្រុមហ៊ុន និងបុគ្គលដោយគ្មានហានិភ័យនៃការមិនត្រឡប់មកវិញ" ។ ទិន្នផលនៅលើ OFZ និង VEB ជាញឹកញាប់ត្រូវបានគេយកជាអត្រាគ្មានហានិភ័យ។

នៅក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរថា អត្រាគ្មានហានិភ័យជាក់លាក់ និងពិតប្រាកដអាចជារូបិយបណ្ណ និងរូបិយប័ណ្ណបរទេស។ នៅពេលគណនាឡើងវិញនូវអត្រានាមករណ៍ទៅជាធាតុពិត និងផ្ទុយមកវិញ គួរតែប្រើរូបមន្តរបស់អ្នកសេដ្ឋកិច្ច និងគណិតវិទូជនជាតិអាមេរិក I. Fisher ដែលគាត់បានយកមកវិញក្នុងទសវត្សរ៍ទី 30 នៃសតវត្សទី 20៖

; កន្លែងណា

Rн - អត្រានាមករណ៍;

Rр - អត្រាពិតប្រាកដ;

Jinf - សន្ទស្សន៍អតិផរណា (អត្រាអតិផរណាប្រចាំឆ្នាំ) ។

នៅពេលគណនាអត្រាគ្មានហានិភ័យនៃអត្រាប្តូរប្រាក់បរទេស វាត្រូវបានណែនាំឱ្យធ្វើការកែតម្រូវដោយប្រើរូបមន្ត Fisher ដោយគិតគូរពីសន្ទស្សន៍អតិផរណាប្រាក់ដុល្លារ ហើយនៅពេលកំណត់អត្រាគ្មានហានិភ័យប្រាក់រូប - សន្ទស្សន៍អតិផរណាប្រាក់រូបល។

ការបំប្លែងអត្រាប្រាក់រូប្លនៃការត្រឡប់មកវិញទៅជាអត្រាប្រាក់ដុល្លារ ឬផ្ទុយមកវិញអាចធ្វើឡើងដោយប្រើរូបមន្តដូចខាងក្រោមៈ

Dr, Dv - អត្រាប្រាក់ចំណូលរូបិយបណ្ណបរទេស;

Kurs - អត្រានៃអត្រាប្តូរប្រាក់, % ។

ការគណនាសមាសធាតុផ្សេងៗនៃបុព្វលាភហានិភ័យ៖

បុព្វលាភសម្រាប់សាច់ប្រាក់ទាប។នៅពេលគណនាសមាសភាគនេះ ភាពមិនអាចទៅរួចនៃការត្រឡប់មកវិញភ្លាមៗនៃការវិនិយោគដែលបានធ្វើឡើងនៅក្នុងអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេយកមកពិចារណា ហើយវាអាចត្រូវបានគេយកមកគិតនៅកម្រិតនៃអតិផរណាប្រាក់ដុល្លារសម្រាប់ពេលវេលានៃការប៉ះពាល់ធម្មតានៃវត្ថុដែលស្រដៀងនឹងវត្ថុដែលមានតម្លៃនៅលើទីផ្សារ។

បុព្វលាភហានិភ័យការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងករណីនេះលទ្ធភាពនៃការបាត់បង់ដោយចៃដន្យនៃតម្លៃអ្នកប្រើប្រាស់នៃវត្ថុត្រូវបានយកមកពិចារណាហើយបុព្វលាភអាចត្រូវបានទទួលយកក្នុងចំនួនទឹកប្រាក់នៃការរួមចំណែកធានារ៉ាប់រងនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងនៃប្រភេទខ្ពស់បំផុតនៃភាពអាចជឿជាក់បាន;

បុព្វលាភសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគ។ការវិនិយោគកាន់តែប្រថុយប្រថាន និងស្មុគ្រស្មាញ ការគ្រប់គ្រងកាន់តែមានសមត្ថកិច្ចវាទាមទារ។ វាត្រូវបានណែនាំឱ្យគណនាបុព្វលាភសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងការវិនិយោគដោយគិតគូរពីមេគុណនៃការផ្ទុកក្រោម និងការខាតបង់នៅពេលប្រមូលការទូទាត់ការជួល។

វិធីសាស្រ្តវិនិយោគដែលបានភ្ជាប់ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ។

ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមួយត្រូវបានទិញដោយប្រើភាគហ៊ុន និងដើមទុនដែលបានខ្ចី សមាមាត្រមូលធននីយកម្មត្រូវតែបំពេញតាមតម្រូវការត្រឡប់មកវិញសម្រាប់ផ្នែកទាំងពីរនៃការវិនិយោគ។ តម្លៃនៃសមាមាត្រត្រូវបានកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រវិនិយោគដែលពាក់ព័ន្ធ ឬបច្ចេកទេសក្រុមវិនិយោគ។

សមាមាត្រមូលធននីយកម្មសម្រាប់ដើមទុនដែលបានខ្ចីត្រូវបានគេហៅថាថេរហ៊ីប៉ូតែក ហើយត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្តខាងក្រោម៖

; កន្លែងណា

Rm - បញ្ចាំថេរ;

DO - ការទូទាត់ប្រចាំឆ្នាំ;

K - ចំនួនប្រាក់កម្ចីបញ្ចាំ។

ថេរនៃការបញ្ចាំត្រូវបានកំណត់ដោយតារាងនៃមុខងារប្រាំមួយនៃការប្រាក់រួម៖ វាស្មើនឹងផលបូកនៃអត្រាការប្រាក់ និងកត្តាមូលនិធិសំណង ឬស្មើនឹងកត្តារួមចំណែកក្នុងមួយឯកតានៃការរំលោះ។

អត្រាមូលធននីយកម្មសម្រាប់ភាគហ៊ុនត្រូវបានគេហៅថាថេរហ៊ីប៉ូតែក ហើយត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្តខាងក្រោម៖

; កន្លែងណា

Rc - អនុបាតមូលធននីយកម្មភាគហ៊ុន;

PTCF - លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំមុនពេលបង់ពន្ធ។

Ks គឺជាចំនួនទឹកប្រាក់នៃដើមទុនភាគហ៊ុន។

សមាមាត្រមូលធននីយកម្មទាំងមូលត្រូវបានកំណត់ជាទម្ងន់មធ្យម៖

M - សមាមាត្របំណុលហ៊ីប៉ូតែក។

ប្រសិនបើការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មត្រូវបានព្យាករណ៍ នោះវាចាំបាច់ដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីត្រឡប់មកវិញនៃចំនួនដើមទុន (ដំណើរការបង្កើតមូលធនប័ត្រ) នៅក្នុងសមាមាត្រមូលធននីយកម្ម។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនត្រូវបានគេហៅថា សមាមាត្រ recapitalization នៅក្នុងប្រភពមួយចំនួន។ ដើម្បីត្រលប់មកវិញនូវការវិនិយោគដំបូង ផ្នែកនៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធត្រូវបានកំណត់មួយឡែកនៅក្នុងមូលនិធិស្តារឡើងវិញជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ R - អត្រាការប្រាក់សម្រាប់ការប្រមូលមូលធនវិញ។

មានវិធីបីយ៉ាង សំណងដើមទុនវិនិយោគ៖

ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនបន្ទាត់ត្រង់ (វិធីសាស្ត្ររោទិ៍);

ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនយោងទៅតាមមូលនិធិជំនួស និងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ (វិធីសាស្ត្រ Inwood) ។ពេលខ្លះវាត្រូវបានគេហៅថា វិធីសាស្ត្រប្រចាំឆ្នាំ។

ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនដោយផ្អែកលើមូលនិធិសំណង និងអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ (វិធីសាស្ត្រ Hoskold) ។

វិធីសាស្ត្ររោទិ៍.

វិធីសាស្រ្តនេះគឺសមរម្យក្នុងការប្រើនៅពេលដែលគេរំពឹងថាចំនួនទឹកប្រាក់ដើមនឹងត្រូវបានសងក្នុងការដំឡើងស្មើគ្នា។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំលើដើមទុនត្រូវបានគណនាដោយបែងចែក 100% នៃតម្លៃទ្រព្យសកម្មដោយជីវិតមានប្រយោជន៍ដែលនៅសល់របស់វា ពោលគឺឧ។ វាគឺជាការទៅវិញទៅមកនៃជីវិតសេវាកម្មរបស់ទ្រព្យសកម្ម។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញគឺជាចំណែកប្រចាំឆ្នាំនៃដើមទុនដំបូងដែលដាក់ក្នុងមូលនិធិសំណងគ្មានការប្រាក់៖

; កន្លែងណា

n - ជីវិតសេដ្ឋកិច្ចដែលនៅសល់;

Ry - អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ។

ឧទាហរណ៍។

លក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគ៖

រយៈពេល - 5 ឆ្នាំ;

រ - អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ 12%;

ចំនួនដើមទុនវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យគឺ $10,000។

ដំណោះស្រាយ. វិធីសាស្រ្តរបស់ Ring ។ អត្រាការប្រាក់តាមបន្ទាត់ត្រង់ប្រចាំឆ្នាំនៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុននឹងមាន 20% ចាប់តាំងពីក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ 100% នៃទ្រព្យសកម្មនឹងត្រូវបានកាត់ផ្តាច់ (100: 5 = 20) ។ ក្នុងករណីនេះ អនុបាតមូលធននីយកម្មនឹងមាន 32% (12% + 20% = 32%) ។

ការទូទាត់សងវិញនៃចំនួនដើមទុនដោយគិតគូរពីអត្រាចាំបាច់នៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងតារាង។

តារាងសងវិញនៃដើមទុនដែលបានបណ្តាក់ទុកដោយប្រើវិធី Ring (USD)

ការត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនកើតឡើងក្នុងផ្នែកស្មើគ្នាលើជីវិតទាំងមូលនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

វិធីសាស្រ្ត inwoodប្រើប្រសិនបើមូលធនត្រឡប់មកវិញត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញក្នុងអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ។ ក្នុងករណីនេះ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញជាធាតុផ្សំនៃអនុបាតមូលធននីយកម្មគឺស្មើនឹងកត្តាមូលនិធិជំនួសក្នុងអត្រាការប្រាក់ដូចគ្នានឹងការវិនិយោគ៖

កន្លែងណា អេសអេហ្វ - កត្តាមូលនិធិសំណង;

យ = រ (អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ) ។

ការទូទាត់សងដើមទុនវិនិយោគដោយប្រើវិធីនេះត្រូវបានបង្ហាញក្នុងតារាង។ ៣.៥.

ឧទាហរណ៍.

លក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគ៖

រយៈពេល - 5 ឆ្នាំ;

ត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ - 12% ។

ដំណោះស្រាយ. អត្រាមូលធននីយកម្មត្រូវបានគណនាជាផលបូកនៃអត្រាការត្រឡប់មកវិញនៃការវិនិយោគ 0.12 និងកត្តាមូលនិធិសំណង (សម្រាប់ 12%, 5 ឆ្នាំ) នៃ 0.1574097 ។ អត្រាអក្សរធំគឺ 0.2774097 ប្រសិនបើយកចេញពីជួរឈរ "ការរួមចំណែកសម្រាប់ការរំលោះ" (12%, 5 ឆ្នាំ)។

តុ។ ការងើបឡើងវិញនៃដើមទុនវិនិយោគដោយប្រើវិធីសាស្ត្រ Inwood (USD)

វិធីសាស្រ្ត Hoskold. ប្រើនៅពេលដែលអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគដំបូងគឺខ្ពស់បន្តិច ធ្វើឱ្យការវិនិយោគឡើងវិញក្នុងអត្រាដូចគ្នាមិនទំនង។ សម្រាប់មូលនិធិដែលបានវិនិយោគឡើងវិញ វាត្រូវបានសន្មត់ថាប្រាក់ចំណូលនឹងត្រូវបានទទួលក្នុងអត្រាគ្មានហានិភ័យ៖

ដែល Yb គឺជាអត្រាការប្រាក់គ្មានហានិភ័យ។

ឧទាហរណ៍. គម្រោង​វិនិយោគ​ផ្តល់​ជូន​នូវ​ការ​ត្រឡប់​មក​វិញ​លើ​ការ​វិនិយោគ​ (ដើមទុន) ប្រចាំឆ្នាំ​ចំនួន 12% សម្រាប់រយៈពេល 5 ឆ្នាំ។ ត្រឡប់មកវិញលើចំនួនទឹកប្រាក់វិនិយោគអាចត្រូវបានវិនិយោគឡើងវិញដោយសុវត្ថិភាពក្នុងអត្រា 6% ។

ដំណោះស្រាយ. ប្រសិនបើអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើដើមទុនគឺ 0.1773964 ដែលជាកត្តាស្តារឡើងវិញសម្រាប់រយៈពេល 6% ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ នោះអត្រានៃមូលធនប័ត្រគឺ 0.2973964 (0.12 + 0.1773964)។

ប្រសិនបើវាត្រូវបានព្យាករណ៍ថាការវិនិយោគនឹងបាត់បង់តែផ្នែកនៃតម្លៃរបស់វា នោះសមាមាត្រមូលធននីយកម្មត្រូវបានគណនាខុសគ្នាបន្តិច ដោយសារដើមទុនត្រូវបានសងតាមរយៈការលក់អចលនទ្រព្យ និងមួយផ្នែកតាមរយៈប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្ន។

គុណសម្បត្តិវិធីសាស្រ្តនៃមូលធននីយកម្មប្រាក់ចំណូលគឺថាវិធីសាស្រ្តនេះឆ្លុះបញ្ចាំងដោយផ្ទាល់ពីលក្ខខណ្ឌទីផ្សារចាប់តាំងពីពេលដែលវាត្រូវបានអនុវត្តវាត្រូវបានវិភាគពីទស្សនៈនៃទំនាក់ទំនងរវាងប្រាក់ចំណូលនិងការចំណាយជាក្បួន។ មួយ​ចំនួន​ធំ​នៃប្រតិបត្តិការជាមួយអចលនៈទ្រព្យ ក៏ដូចជានៅពេលគណនាប្រាក់ចំណូលមូលធន របាយការណ៍លទ្ធផលសម្មតិកម្មត្រូវបានគូរឡើង ដែលជាគោលការណ៍សំខាន់នៃការសន្មត់នៃកម្រិតទីផ្សារនៃការកេងប្រវ័ញ្ចអចលនទ្រព្យ។

គុណវិបត្តិវិធីសាស្រ្តមូលធននៃប្រាក់ចំណូលគឺ៖

កម្មវិធីរបស់វាមានការពិបាកនៅពេលដែលមិនមានព័ត៌មានអំពីប្រតិបត្តិការទីផ្សារ។

វិធីសាស្រ្តលំហូរសាច់ប្រាក់បញ្ចុះតម្លៃ (DCF) កាន់តែស្មុគស្មាញ លម្អិត និងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវាយតម្លៃវត្ថុមួយក្នុងករណីទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់មិនស្ថិតស្ថេរពីវា ដោយយកគំរូតាមលក្ខណៈនៃបង្កាន់ដៃរបស់ពួកគេ។ វិធីសាស្ត្រ DCF ត្រូវបានប្រើនៅពេល៖

វាត្រូវបានគេរំពឹងថាលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតនឹងខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំងពីបច្ចុប្បន្ន។

មានទិន្នន័យដើម្បីបង្ហាញពីភាពត្រឹមត្រូវនៃទំហំនៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតពីអចលនទ្រព្យ។

លំហូរនៃប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយគឺតាមរដូវកាល។

អចលនទ្រព្យដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃគឺជាកន្លែងពាណិជ្ជកម្មពហុមុខងារដ៏ធំមួយ។

អចលនទ្រព្យកំពុងសាងសង់ ឬទើបតែសាងសង់ ហើយកំពុងដំណើរការ (ឬដាក់ឱ្យដំណើរការ)។

វិធីសាស្ត្រ DCF ប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃប្រាក់ចំណូល ដែលរួមមានលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានព្យាករណ៍ និងតម្លៃសំណល់។

ដើម្បីគណនា DCF ទិន្នន័យខាងក្រោមត្រូវបានទាមទារ៖

រយៈពេលនៃការព្យាករណ៍;

តម្លៃព្យាករណ៍នៃលំហូរសាច់ប្រាក់ រួមទាំងការបញ្ច្រាស់;

អត្រា​បញ្ចុះតម្លៃ។

ក្បួនដោះស្រាយការគណនាសម្រាប់វិធីសាស្ត្រ DCF ។

1. ការកំណត់រយៈពេលព្យាករណ៍។ នៅក្នុងការអនុវត្តការវាយតម្លៃអន្តរជាតិ រយៈពេលព្យាករណ៍ជាមធ្យមគឺ 5-10 ឆ្នាំ សម្រាប់ប្រទេសរុស្ស៊ី តម្លៃធម្មតានឹងមានរយៈពេល 3-5 ឆ្នាំ។ នេះ។ ពេលវេលា​ពិតប្រាកដដែលការព្យាករណ៍សមហេតុផលអាចត្រូវបានធ្វើឡើង។

2. ការព្យាករណ៍តម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់។

នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយប្រើវិធីសាស្ត្រ DCF ប្រភេទចំណូលជាច្រើនពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានគណនា៖

សក្តានុពលនៃប្រាក់ចំណូលសរុប;

ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង;

ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ;

លំហូរសាច់ប្រាក់មុនពេលបង់ពន្ធ;

លំហូរសាច់ប្រាក់បន្ទាប់ពីពន្ធ។

នៅក្នុងការអនុវត្ត អ្នកវាយតម្លៃរុស្ស៊ីបញ្ចុះតម្លៃប្រាក់ចំណូលជំនួសឱ្យលំហូរសាច់ប្រាក់៖

CHOD (បង្ហាញថាទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានទទួលយកថាមិនមានបន្ទុកជាមួយកាតព្វកិច្ចបំណុល)

លំហូរសាច់ប្រាក់សុទ្ធ ចំណាយប្រតិបត្តិការតិច ពន្ធដីធ្លី និងការកសាងឡើងវិញ

ប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធ។

វាចាំបាច់ដើម្បីយកទៅក្នុងគណនីថាវាជាលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលត្រូវការបញ្ចុះតម្លៃចាប់តាំងពី:

លំហូរសាច់ប្រាក់មិនប្រែប្រួលដូចប្រាក់ចំណេញ;

គំនិតនៃ "លំហូរសាច់ប្រាក់" ទាក់ទងលំហូរចូល និងលំហូរចេញនៃមូលនិធិ ដោយគិតគូរពីធាតុរូបិយវត្ថុដូចជា "ការវិនិយោគដើមទុន" និង "កាតព្វកិច្ចបំណុល" ដែលមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណេញ។

សូចនាករប្រាក់ចំណេញទាក់ទងប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានក្នុងកំឡុងពេលជាក់លាក់មួយជាមួយនឹងការចំណាយដែលកើតឡើងក្នុងកំឡុងពេលដូចគ្នា ដោយមិនគិតពីបង្កាន់ដៃ ឬការចំណាយជាក់ស្តែងនៃមូលនិធិ។

លំហូរសាច់ប្រាក់គឺជាសូចនាករនៃលទ្ធផលដែលសម្រេចបានទាំងសម្រាប់ម្ចាស់ខ្លួន និងសម្រាប់ ភាគីខាងក្រៅនិងសមភាគី - អតិថិជន ម្ចាស់បំណុល អ្នកផ្គត់ផ្គង់។ល។ ចាប់តាំងពីវាឆ្លុះបញ្ចាំងពីភាពអាចរកបានថេរនៃមូលនិធិមួយចំនួននៅក្នុងគណនីរបស់ម្ចាស់។

លក្ខណៈពិសេសនៃការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់នៅពេលប្រើវិធីសាស្ត្រ DCF ។

ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ (ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ) ដែលរួមមានពន្ធដីធ្លី និងពន្ធអចលនទ្រព្យ ត្រូវតែកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែងជាផ្នែកនៃការចំណាយប្រតិបត្តិការ។

ការរំលោះសេដ្ឋកិច្ច និងពន្ធមិនមែនជាការទូទាត់សាច់ប្រាក់ពិតប្រាកដទេ ដូច្នេះការគិតរំលោះទៅក្នុងគណនីនៅពេលការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូលគឺមិនចាំបាច់។

ការទូទាត់សេវាកម្មប្រាក់កម្ចី (ការទូទាត់ការប្រាក់ និងការទូទាត់សងបំណុល) ត្រូវតែកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ ប្រសិនបើតម្លៃនៃការវិនិយោគនៃអចលនទ្រព្យ (សម្រាប់អ្នកវិនិយោគជាក់លាក់) ត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណ។ នៅពេលវាយតម្លៃតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យ វាមិនចាំបាច់ក្នុងការដកការទូទាត់សេវាប្រាក់កម្ចីនោះទេ។

ការចំណាយអាជីវកម្មរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យត្រូវតែកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង ប្រសិនបើពួកគេមានគោលបំណងរក្សានូវលក្ខណៈចាំបាច់នៃអចលនទ្រព្យនោះ។

ដូច្នេះ ឃលំហូរសាច់ប្រាក់ (CF) សម្រាប់អចលនទ្រព្យគណនាដូចខាងក្រោមៈ

- DV គឺស្មើនឹងចំនួននៃការខាតបង់ PV ដកពីកន្លែងទំនេរ និងការប្រមូលការជួល និងប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត;

NPV គឺស្មើនឹង DV ដក OR និងការចំណាយអាជីវកម្មរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ។

- DP មុនពេលបង់ពន្ធស្មើនឹងចំនួនNPV ដកការវិនិយោគដើមទុន និងចំណាយប្រតិបត្តិការសេវាប្រាក់កម្ចី និងកំណើនប្រាក់កម្ចី។

DP គឺស្មើនឹង DP មុនពេលបង់ពន្ធ ដកការបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។

ជំហានសំខាន់បន្ទាប់គឺ ការគណនាថ្លៃដើមនៃការបញ្ច្រាស។ តម្លៃនៃការបញ្ច្រាសអាចត្រូវបានព្យាករណ៍ដោយប្រើ៖

កំណត់តម្លៃលក់ដោយផ្អែកលើការវិភាគនៃស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារ ការត្រួតពិនិត្យតម្លៃនៃវត្ថុស្រដៀងគ្នា និងការសន្មត់ទាក់ទងនឹងស្ថានភាពអនាគតនៃវត្ថុ។

បង្កើតការសន្មត់ទាក់ទងនឹងការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យក្នុងអំឡុងពេលកម្មសិទ្ធិ;

មូលធននីយកម្មនៃប្រាក់ចំណូលសម្រាប់ឆ្នាំបន្ទាប់ពីចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលព្យាករណ៍ ដោយប្រើអត្រាមូលធននីយកម្មដែលបានគណនាដោយឯករាជ្យ។

ការកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ។“អត្រាបញ្ចុះតម្លៃគឺជាមេគុណដែលប្រើដើម្បីគណនាតម្លៃបច្ចុប្បន្ន ផលបូកនៃប្រាក់បានទទួល ឬបង់នៅពេលអនាគត។"

អត្រាបញ្ចុះតម្លៃគួរតែឆ្លុះបញ្ចាំងពីទំនាក់ទំនងហានិភ័យ-ត្រឡប់មកវិញ ក៏ដូចជាប្រភេទផ្សេងៗនៃហានិភ័យដែលមាននៅក្នុងអចលនទ្រព្យ (អត្រាអក្សរធំ)។

ដោយសារវាមានការលំបាកក្នុងការកំណត់អត្តសញ្ញាណសមាសធាតុដែលមិនមានអតិផរណាសម្រាប់អចលនទ្រព្យ វាកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃក្នុងការប្រើប្រាស់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃបន្ទាប់បន្សំ ព្រោះក្នុងករណីនេះ ការព្យាករណ៍នៃលំហូរសាច់ប្រាក់ និងការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃអចលនទ្រព្យរួមបញ្ចូលការរំពឹងទុកអតិផរណារួចហើយ។

លទ្ធផលនៃការគណនាតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតក្នុងន័យនាម និងពិតប្រាកដគឺដូចគ្នា។ លំហូរ​សាច់​ប្រាក់ ហើយអត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវតែឆ្លើយតបគ្នាទៅវិញទៅមក និងដូចគ្នា។ ត្រូវបានរាប់សម្រាប់អ្វីដែលវាគឺជា។

នៅក្នុងការអនុវត្តលោកខាងលិច វិធីសាស្ត្រខាងក្រោមត្រូវបានប្រើដើម្បីគណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ៖

វិធីសាស្រ្តសាងសង់ប្រមូលផ្តុំ;

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការវិនិយោគជំនួស;

វិធីសាស្រ្តជ្រើសរើស;

វិធីសាស្រ្តត្រួតពិនិត្យ។

វិធីសាស្រ្តសាងសង់រួមគឺផ្អែកលើការសន្និដ្ឋានថា អត្រាបញ្ចុះតម្លៃគឺជាមុខងារនៃហានិភ័យ ហើយត្រូវបានគណនាជាផលបូកនៃហានិភ័យទាំងអស់ដែលមាននៅក្នុងអចលនទ្រព្យជាក់លាក់នីមួយៗ។

អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ = អត្រាគ្មានហានិភ័យ + បុព្វលាភហានិភ័យ។

បុព្វលាភហានិភ័យត្រូវបានគណនាដោយការបូកសរុបតម្លៃហានិភ័យដែលមាននៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានផ្តល់ឱ្យ។

វិធីសាស្រ្តជ្រើសរើស- អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ ជាអត្រាការប្រាក់រួមត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើទិន្នន័យស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលបានបញ្ចប់ជាមួយនឹងវត្ថុស្រដៀងគ្នានៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ក្បួនដោះស្រាយធម្មតាសម្រាប់គណនាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្របែងចែកមានដូចខាងក្រោម៖

ការធ្វើគំរូសម្រាប់វត្ថុ analogue នីមួយៗក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់មួយយោងទៅតាមសេណារីយ៉ូនៃការប្រើប្រាស់ដ៏ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុតនៃលំហូរប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយ។

ការគណនាអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគសម្រាប់វត្ថុមួយ;

ដំណើរការលទ្ធផលដែលទទួលបានដោយវិធីសាស្ត្រស្ថិតិ ឬអ្នកជំនាញដែលអាចទទួលយកបាន ដើម្បីនាំយកលក្ខណៈនៃការវិភាគទៅកាន់វត្ថុដែលកំពុងវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តត្រួតពិនិត្យគឺផ្អែកលើការត្រួតពិនិត្យទីផ្សារជាប្រចាំ តាមដានសូចនាករសេដ្ឋកិច្ចសំខាន់ៗនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើទិន្នន័យប្រតិបត្តិការ។ ព័ត៌មានបែបនេះចាំបាច់ត្រូវចងក្រងតាមផ្នែកទីផ្សារផ្សេងៗគ្នា ហើយបោះពុម្ពផ្សាយជាប្រចាំ។ ទិន្នន័យបែបនេះដើរតួនាទីជាមគ្គុទ្ទេសក៍សម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃ និងអនុញ្ញាតឱ្យមានការប្រៀបធៀបគុណភាពនៃសូចនាករគណនាដែលទទួលបានជាមួយនឹងមធ្យមភាគទីផ្សារ ដោយពិនិត្យមើលសុពលភាពនៃប្រភេទផ្សេងៗនៃការសន្មត់។

ការគណនាតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដោយប្រើវិធីសាស្ត្រ DCF ត្រូវបានអនុវត្តដោយប្រើរូបមន្ត៖

; កន្លែងណា

PV - តម្លៃបច្ចុប្បន្ន;

ស៊ី - លំហូរសាច់ប្រាក់នៃអំឡុងពេល t;

វាគឺជាអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់នៃអំឡុងពេល t;

M - តម្លៃដែលនៅសល់។

តម្លៃដែលនៅសេសសល់ ឬតម្លៃបញ្ច្រាសត្រូវតែត្រូវបានបញ្ចុះតម្លៃ (ដោយកត្តានៃឆ្នាំព្យាករណ៍ចុងក្រោយ) ហើយបន្ថែមទៅផលបូកនៃតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់។

ដូច្នេះតម្លៃនៃទ្រព្យគឺ = តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលបានព្យាករ + តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃតម្លៃសំណល់ (បញ្ច្រាស) ។

ជម្រើសនៃអត្រាបញ្ចុះតម្លៃសមរម្យ និងអត្រាមូលធននីយកម្មត្រូវតែមានភាពយុត្តិធម៌ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ដោយគិតគូរពីហានិភ័យដែលអាចគ្រប់គ្រងបាន និងមិនអាចគ្រប់គ្រងបាន។