Thu nhập tối đa từ việc cho thuê căn hộ. Cho thuê nhà ở: tìm kiếm lợi nhuận tối đa

Các nhà phân tích của CIAN nhận thấy khu vực càng kém uy tín thì việc thuê nhà ở đó càng có lợi. Các căn hộ ở New Moscow, Kapotnya, Lyublino và Kuzminki tự trả tiền nhanh nhất, nhưng chúng cũng khó bán hơn nhà ở ở những khu vực danh giá.

Kapotnya hấp dẫn

Theo một nghiên cứu do các chuyên gia của công ty CIAN thực hiện, lợi nhuận trung bình từ việc cho thuê dài hạn một căn hộ ở Moscow trong nửa đầu năm 2016 là 5,5%. Nói cách khác, bạn có thể trả tiền mua một căn hộ ở thủ đô bằng cách cho thuê nó chỉ trong hơn 18 năm. Tuy nhiên, thời gian có sự khác biệt đáng kể ở các vùng khác nhau.

Hóa ra, chủ sở hữu của bất động sản đắt nhất ở trung tâm thành phố gặp khó khăn nhất trong việc thu hồi số tiền đã chi cho việc mua hàng của họ. Những người đứng đầu nhóm chống xếp hạng bao gồm các quận Arbat, Khamovniki và Gagarinsky. Ở đây, tỷ lệ vốn hóa (mối quan hệ giữa giá của một tài sản và số thu nhập hàng năm nhận được từ việc cho thuê tài sản đó) dao động trong khoảng 4–4,5%, CIAN chỉ ra. Vì vậy, khi mua một căn hộ ở những khu vực này, bạn sẽ phải đợi 22–25 năm để hoàn vốn đầu tư.

Ngược lại, mua một căn hộ ở những khu vực kém uy tín nhất lại là quyết định đầu tư hứa hẹn nhất, theo dữ liệu nghiên cứu. Lợi nhuận tối đa cho các nhà đầu tư sẽ đến từ việc cho thuê căn hộ tại các khu định cư Pervomaiskoye và Marushkinskoye ở New Moscow, cũng như ở quận Kapotnya thuộc Khu hành chính Đông Nam. Tỷ lệ vốn hóa ở đây dao động từ 6,4 đến 6,7%. Nghĩa là, người thuê nhà sẽ có thể thu hồi khoản đầu tư của mình sau 15–15,6 năm. Dẫn đầu về khả năng sinh lời (6,7%) là các căn hộ ba phòng gần Nhà máy lọc dầu Moscow ở Kapotnya.

CIAN giải thích: Hiệu ứng này là do khi bạn di chuyển ra khỏi trung tâm thành phố, giá thuê không giảm nhiều như giá mỗi mét vuông.

Nghiên cứu này dựa trên phân tích hơn 1 triệu quảng cáo bán và cho thuê nhà ở ở Moscow, được đăng trên cổng thông tin cian.ru trong năm 2012–2016. Đồng thời, giá thuê và chi phí nhà ở đã được giảm có tính đến sự biến động của giá cả và giá thuê.

Công ty "Miel-Thuê" Tuy nhiên, cung cấp những số liệu gần giống với CIAN mà không phân chia theo khu vực: tỷ lệ vốn hóa cho các căn hộ hạng phổ thông ở thủ đô dao động từ 4 đến 7% mỗi năm.

Căn hộ một phòng được ưa chuộng hơn

Việc thuê căn hộ studio đã trở nên phổ biến trong năm qua. “Tỷ trọng của họ trong cơ cấu nhu cầu đã tăng 3 điểm phần trăm trong năm. và lên tới 58%, Tổng Giám đốc cổng thông tin Domofond.ru Eric Segerborg lưu ý. - Đồng thời, số lượng yêu cầu liên hệ để quảng cáo về các ưu đãi cho thuê căn hộ hai phòng và ba phòng, ngược lại, lại thấp hơn 1 điểm phần trăm. - lần lượt là 34 và 7%.” Giá thuê trung bình cũng giảm 3% trong năm qua ở tất cả các phân khúc nhà ở. Bạn có thể thuê một căn hộ một phòng ở Moscow với giá trung bình 30,8 nghìn rúp, một căn hộ hai phòng với giá 43,3 nghìn rúp.

Quy tắc người thuê nhà

Sergei Shloma, giám đốc bộ phận thị trường thứ cấp tại Inkom-Real Estate, cho biết dữ liệu của CIAN xác nhận cái gọi là quy tắc vàng của người thuê nhà: “Không gian sống càng nhỏ, giá càng rẻ thì càng mang lại nhiều thu nhập. Từ quan điểm này, mua bất động sản hạng sang để cho thuê là một thú vui độc đáo: khả năng sinh lời của bất động sản hạng sang là tối thiểu so với nhà ở tiêu chuẩn.”

Yulia Kovaleva, giám đốc bộ phận cho thuê bất động sản đô thị của Tập đoàn Kalinka, ước tính, lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản hạng sang dao động trong khoảng 1–4% số tiền đầu tư ban đầu, tùy thuộc vào chi phí mỗi mét vuông, trang trí, thiết bị và nội thất. Khoảng cách từ trung tâm cũng thường có lợi cho người thuê nhà. Kovaleva đưa ra một ví dụ: “Trong cơ sở dữ liệu của chúng tôi có một căn hộ ở Butikovsky, 5 tuổi, ở khu Ostozhenka, được cho thuê với giá 10 nghìn USD mỗi tháng. “Đồng thời, người chủ gần đây đã thuê một căn hộ tương đối rẻ trên bờ kè ½ Taras Shevchenko với giá 15 nghìn USD.”

Nhiều lựa chọn dân chủ hơn không chỉ có lợi hơn mà còn nhanh hơn. Ví dụ, các căn hộ hạng phổ thông hiện được bán hết trung bình trong vòng vài ngày, nhưng năm ngoái thậm chí chỉ vài giờ là đủ, Oksana Polykova, phó giám đốc bộ phận cho thuê căn hộ tại Inkom-Real Estate, ước tính. Cô tiếp tục: “Ngày nay, các căn hộ tiện nghi và hạng thương gia mất khoảng hai tuần để chọn từ bảy đến mười phương án. “Năm ngoái chúng tôi đã xem ba hoặc bốn căn hộ trong thời gian không quá bốn ngày.” Các căn hộ cao cấp có thể được trưng bày bao lâu tùy thích cho đến khi chủ sở hữu quyết định giảm giá thuê một cách thỏa đáng.

Anna Moiseeva, tổng giám đốc của cơ quan bất động sản Home Staging, đồng ý rằng nếu chúng tôi lấy số liệu thống kê trung bình cho khu vực thì kết luận của CIAN là hợp lý - những khu vực rẻ hơn mang lại lợi nhuận cao hơn. Mặt khác, khả năng sinh lời luôn không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn phụ thuộc vào từng căn hộ cụ thể. Chuyên gia liệt kê một số dấu hiệu của tài sản có tính thanh khoản: diện tích nhỏ, giá thấp, gần ga tàu điện ngầm và trung tâm. Moiseeva lưu ý: “Điều quan trọng là phải luôn nhớ rằng đến một lúc nào đó, căn hộ hiện đang được cho thuê vẫn sẽ phải được bán”. “Và khi đó, những yếu tố có lợi cho người thuê sẽ khiến người bán ít thanh khoản hơn”.

Mua gần trung tâm hơn

Anna Moiseeva, tổng giám đốc của công ty bất động sản Home Staging, cho biết: “Tất nhiên, thời gian rao bán căn hộ phụ thuộc vào chất lượng của căn hộ: sự phù hợp của giá cả, căn nhà và tầng của nó”. “Nhưng nhìn chung, một căn hộ ở khu vực danh tiếng hơn có thể được trưng bày trong khoảng hai đến ba tháng, so với sáu tháng hoặc hơn đối với những căn hộ ít giá bán hơn ở vùng sâu vùng xa.”

Việc bất động sản nằm gần trung tâm bán tốt hơn được chứng minh bằng số liệu của Rosreestr. Ví dụ, trong nửa đầu năm 2016, số giao dịch liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà ở được đăng ký ở khu vực Moscow ít hơn gần 15% so với cùng kỳ năm 2015: lần lượt là 294,7 nghìn và 345,4 nghìn giao dịch. Những số liệu thống kê này chủ yếu mô tả các giao dịch trên thị trường nhà ở thứ cấp.

Nhu cầu xây dựng các tòa nhà mới cũng đang giảm. Từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2016, số lượng thỏa thuận tham gia xây dựng nhà ở chung (DDU) ở khu vực Moscow đã giảm 4%, xuống còn 41,3 nghìn.

Ngược lại, ở Moscow, các giao dịch với cả bất động sản mới và thứ cấp bắt đầu được ký kết thường xuyên hơn. Tổng khối lượng giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở tăng 10,8% lên 62,7 nghìn giao dịch.

Tatyana Kalyuzhnova, người đứng đầu IRN-Consulting, giải thích: Sự nổi tiếng của Moscow bị ảnh hưởng bởi thực tế là trong một năm rưỡi qua, các nhà phát triển ở Moscow đã đưa ra thị trường một khối lượng kỷ lục các dự án mới có thể cạnh tranh về giá với khu vực Moscow. . Giảm giá cũng đóng một vai trò. Kalyuzhnova lưu ý: “Trong khoảng 30% dự án, với khoản thanh toán 100%, bạn có thể được giảm giá 5–10%.

Giá trung bình 1 m2 m trong các tòa nhà mới ở Moscow (trong khu vực từ Vành đai Giao thông Thứ ba đến Đường Vành đai Moscow), theo IRN, ngày nay lên tới 172,3 nghìn rúp. Ở khu vực Moscow vào cuối tháng 6, số tiền này lên tới 85,4 nghìn rúp. cho 1 mét vuông. m, theo nghiên cứu của công ty "Miel-Tòa nhà mới" . Nhưng khi xem xét các ưu đãi cụ thể, lợi ích của việc mua căn hộ ở Moscow trở nên rõ ràng hơn. Ví dụ, vào giữa tháng 6, công ty Zheldoripoteka đã khai trương khu phức hợp dân cư mới “Atmosphere” ở quận Lyublino của Khu hành chính Đông Nam Bộ. Ở giai đoạn chuẩn bị mặt bằng cho công trình xây dựng, giá thành căn hộ một và ba phòng có diện tích 34,9–76,9 m2. m là 4,1–11,1 triệu rúp, tương đương 115–145 nghìn rúp. cho 1 mét vuông. m.

Theo trang web của nhà phát triển, đối với một “hình vuông” trong khu dân cư Opalikha O3, nằm ở khu vực Moscow, cách Đường vành đai Moscow 13 km, bạn sẽ phải trả trung bình 124 nghìn rúp và giá căn hộ, theo trang web của nhà phát triển, ước tính từ 2,4 triệu đến 6,86 triệu rúp. (tương ứng đối với căn hộ một và ba phòng).

Ngay cả những khoản đầu tư sinh lời cao nhất trên thị trường cho thuê dài hạn cũng kém hơn đáng kể về khả năng sinh lời so với tiền gửi ngân hàng truyền thống. Theo Ngân hàng Trung ương, mức lợi nhuận cơ bản đối với tiền gửi bằng đồng rúp trong hơn một năm vào tháng 7 là 10,7% mỗi năm.

Nếu bạn thuê một căn hộ, luật pháp thường yêu cầu bạn phải khai thuế và nộp thuế. Nếu bạn đang cho thuê một căn hộ không phải với tư cách là một doanh nhân, thì tờ khai mà bạn cần điền là tờ khai 3-NDFL. Và khoản thuế mà bạn cần phải nộp đối với thu nhập của mình chính là thuế thu nhập cá nhân (thuế thu nhập cá nhân). Ngược lại, loại thuế này còn được gọi là “thuế thu nhập”.

Tờ khai 3-NDFL được nộp cho cơ quan thuế hàng năm. Như vậy, năm 2018 bạn nộp tờ khai thu nhập từ việc cho thuê căn hộ năm 2017 trong đó tính số thuế phải nộp. Bạn cũng có nghĩa vụ nộp tờ khai 3-NDFL với đầy đủ thông tin cho cơ quan thuế nếu bạn thuê một căn hộ ở thành phố này và sống ở một thành phố khác (Ví dụ: thuê một căn hộ ở Moscow, bạn cũng được yêu cầu nộp thuế).

Nếu bạn đang cho thuê căn hộ trong năm nay thì phải nộp tờ khai 3-NDFL và nộp thuế thuê căn hộ năm 2018 vào năm 2019.

Thời gian và địa điểm nộp tờ khai năm 2018

Tờ khai 3-NDFL thường được nộp vào cuối năm dương lịch mà bạn nhận được thu nhập từ việc cho thuê căn hộ. Vào cuối năm nhưng không muộn hơn ngày 30 tháng 4 của năm sau năm bạn nhận được thu nhập. Tờ khai, theo quy định, được nộp cho cơ quan thuế nơi bạn đăng ký thường trú (ngay cả khi ngôi nhà bạn thuê nằm ở nơi khác). Bạn không bắt buộc phải nộp bất kỳ tài liệu nào kèm theo tờ khai nhưng nên đính kèm bản sao hợp đồng thuê (hoặc cho thuê) vào tờ khai. Điều này giúp thanh tra viên có nhiều khả năng hiểu mọi điều trong bản khai và sẽ không yêu cầu bạn cung cấp thêm thông tin. Nhưng vui lòng không đưa hợp đồng gốc vì nó sẽ không được trả lại. Tờ khai có thể được gửi qua đường bưu điện. Bằng cách này bạn sẽ không phải đến cơ quan thuế. Thông thường, nếu các tài liệu được điền đầy đủ và nộp chính xác, cơ quan thanh tra sẽ không hỏi thêm bất kỳ câu hỏi nào.

Thuế cho thuê căn hộ được nộp khi nào và với số tiền bao nhiêu?

Bạn sẽ phải tự mình trả thuế thu nhập. Nghĩa là, đó là trách nhiệm của bạn và bạn phải tự nộp thuế mà không cần chờ cơ quan thuế gửi thông báo. Thời hạn nộp thuế không giống như thời hạn nộp tờ khai. Việc thanh toán thuế cho thuê căn hộ được thực hiện chậm nhất là vào ngày 15 tháng 7 của năm sau năm bạn nhận được thu nhập. Thuế thuê căn hộ đối với người được gọi là cư dân thuế là 13%. Theo quy định, đối tượng cư trú thuế, bất kể quốc tịch, là người sống lâu dài ở Nga (chính xác hơn là đã ở Nga hơn sáu tháng trong năm dương lịch nhận được thu nhập từ việc cho thuê nhà ở).

Ví dụ

Trong suốt năm 2017, Alexandra từ St. Petersburg đã thuê một căn hộ ở Moscow với giá 25.000 rúp một tháng. Vào cuối năm 2017, Alexandra đã độc lập điền vào tờ khai thuế 3-NDFL trước (không muộn hơn) ngày 30 tháng 4 năm 2018. Bà gửi cô đến cơ quan thuế ở St. Petersburg, nơi Alexandra đăng ký thường trú. Cô đính kèm một bản sao (không có công chứng) của hợp đồng thuê nhà được lập độc lập vào tờ khai. Alexandra gửi tờ khai và bản sao thỏa thuận qua đường bưu điện để không mất thời gian “đi” đến cơ quan thanh tra. Cho đến ngày 15 tháng 7 năm 2018, cô đã độc lập nộp 39.000 rúp tiền thuế thu nhập (ở mức 13%).

Cách thực hiện mọi thứ với Thuế

Trên trang web Thuế, bạn sẽ tìm thấy mọi thứ bạn cần để điền và nộp tờ khai thuế một cách chính xác ở bất kỳ vùng nào của Nga và không phải trả các khoản thuế không cần thiết. Bây giờ bạn không cần phải đến tư vấn. Bạn có thể tự mình làm mọi thứ nhanh hơn và rẻ hơn nhiều:

1 Điền tờ khai trên website Thuế.Đến với chúng tôi, việc điền tờ khai một cách chính xác sẽ nhanh chóng và dễ dàng.

2 Tải mẫu danh sách đính kèm để gửi tờ khai qua đường bưu điện. Bạn có thể tải xuống mẫu cho bản kiểm kê một trang đơn giản từ phần “Khai báo 3-NDFL” / “Cách gửi 3-NDFL” trên trang web.

3 Gửi tờ khai bằng một lá thư có giá trị kèm theo danh sách các tài liệu đính kèm. Bạn thậm chí không cần phải đến cơ quan thuế.

Để tiến hành điền tờ khai thuế 3-NDFL trên trang web của chúng tôi, vui lòng nhấp vào nút Tiếp theo bên dưới.

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu khi cho thuê chỗ ở cá nhân có nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước. Hiện nay tỷ lệ này là 13%, nhưng có thể tăng vào năm tới.

Thuế áp dụng cho tất cả mọi người, cả cá nhân và pháp nhân, những người nhận được lợi nhuận.

Kèm theo đó là thu được lợi ích vật chất.

Do đó, chủ sở hữu có nghĩa vụ nộp thuế với số tiền 13% cho cá nhân hoặc 6% cho doanh nhân cá nhân.

Nó phải được soạn thảo và đăng ký nếu mặt bằng được thuê trong hơn 12 tháng.

Sau khi đã thoả thuận về việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ, nhà ở cho người thuê thì hai bên tham gia giao dịch phải bảo đảm bằng văn bản.

Không nên nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê và cho thuê vì trong cả hai trường hợp, các loại hợp đồng khác nhau đều được soạn thảo.

Các bên được gọi là người cho thuê và người thuê nhà. Thỏa thuận này cung cấp thêm chỗ ở trong khuôn viên của một người thuê nhà cá nhân và các thành viên trong gia đình anh ấy chẳng hạn.

Khi soạn thảo hợp đồng, bạn cần tính đến những khó khăn có thể xảy ra và các vấn đề gây tranh cãi. Phải có mô tả về tài sản nằm trong khuôn viên, hình thức bên ngoài, điều kiện giải quyết các vấn đề gây tranh cãi, chấm dứt giao dịch, v.v.

Thỏa thuận được soạn thảo phải được đăng ký. Thủ tục này được thực hiện Dịch vụ Thuế Liên bang Và chính quyền thành phố.

Đối với điều này, bạn sẽ cần các tài liệu:

• , đối với nhà ở;
• hộ chiếu dân sự của các bên tham gia thỏa thuận;
• đến cơ sở;
• 3 bản hợp đồng;
• lời khai của chủ nhà;
• giấy ủy quyền, nếu hành động đó không được chủ sở hữu thực hiện;
• Hóa đơn thanh toán .

Quá trình đăng ký chỉ diễn ra 2 tuần. Bạn có thể tự mình gửi gói tài liệu, gửi bằng một lá thư có giá trị kèm theo danh sách các tệp đính kèm hoặc gửi trực tuyến.

Nếu nhà ở được cho thuê với thời hạn dưới 12 tháng thì không cần phải đăng ký hợp đồng (Điều 609 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Tính thuế thu nhập cá nhân của chủ sở hữu khi cho thuê nhà ở

Bất kể có đăng ký hay không, chủ sở hữu phải nộp thuế vào ngân sách nhà nước, vì nó tạo ra lợi nhuận (đối tượng đánh thuế).

Để xác định số tiền phải trả, số tiền thanh toán hàng tháng phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Việc này được thực hiện mỗi năm một lần. Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân năm 2015-2016 được ấn định đến tháng 5 năm sau năm căn hộ được cho thuê.

Tờ khai được cơ quan thuế nơi đăng ký của chủ sở hữu nhà tiếp nhận. Mức thuế suất hiện hành là 13% .

Nếu không nộp thuế, cơ quan thuế có thể phạt chủ sở hữu một số tiền lớn.

Chủ căn hộ tự tính thuế. Mẫu tờ khai phải được lấy từ cùng một Dịch vụ Thuế Liên bang.

Khi tính toán số tiền, bạn cần tính đến các sắc thái sau:

Nhân viên Dịch vụ Thuế Liên bang sẽ cung cấp cho chủ sở hữu cơ sở chi tiết thanh toán.

Số tiền thuế được tính theo công thức sau:

H = A * C * 13%,

N- số thuế phải nộp;
MỘT- tiền thuê (được quy định trong hợp đồng);
VỚI– số tháng căn hộ được cho thuê;
13% - Thuế suất năm 2015

Nếu căn hộ được cho thuê, tức là cho một pháp nhân, thì chính chủ nhà phải khấu trừ thuế. Nó chỉ đơn giản là thêm 13% vào số tiền thuê. Nhà nước bổ nhiệm ông làm đại lý thuế trong các mối quan hệ như vậy.

Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận từ cho thuê nhà ở

Sau khi điền vào tờ khai và đính kèm thỏa thuận và các giấy tờ cá nhân vào đó, hãy đến cơ quan thuế. Hãy hỏi nhân viên để biết chi tiết về ngân hàng.

Bạn có thể thanh toán và qua bưu điện. Bạn cũng có thể thanh toán ảo cho hóa đơn đã hoàn thành thông qua bất kỳ ngân hàng trực tuyến từ tài khoản ngân hàng của bạn.

Bạn có thể nộp thuế mỗi năm một lần hoặc bằng cách trả trước trong 12 tháng. Điều quan trọng là tính đến tháng 5 của năm hiện tại tiếp theo năm báo cáo, chủ sở hữu đã nộp đủ số thuế phải nộp.

Nếu chủ sở hữu đã đăng ký với tư cách là một doanh nhân thì anh ta cũng phải nộp tờ khai cho Cơ quan Thuế Liên bang. Tuy nhiên, ngoài thuế, các khoản thanh toán bảo hiểm cho Quỹ hưu trí của Liên bang Nga cũng phải thanh toán, vượt quá 30 nghìn rúp mỗi năm.

Khi sử dụng bằng sáng chế, cá nhân doanh nhân phải trả chi phí và 50% số tiền đóng bảo hiểm.

Người thuê nhà có phải chịu thuế và phí không?

Người thuê mặt bằng không phải đóng thuế.

Nghĩa vụ duy nhất của anh ta là trả tiền thuê tài sản đúng hạn và đầy đủ cho chủ sở hữu tài sản. Nếu hợp đồng có quy định một điều khoản về sự cần thiết thì điều này cũng trở thành bắt buộc đối với người dân.

Một ngoại lệ là trường hợp khi bản thân văn bản hợp đồng nêu rõ rằng Người thuê nhà phải đóng thuế.

Khi đó, công ty là đại lý thuế cho nhân viên của mình và nộp thuế thay cho chủ sở hữu mặt bằng nhưng do anh ta chịu chi phí.

Hậu quả của việc chủ nhà không đăng ký hợp đồng và không nộp thuế

Nếu mặt bằng được thuê trong thời gian hơn một năm, hợp đồng phải được đăng ký.

Số tiền thuế có thể được giảm đáng kể bằng cách đăng ký với tư cách là một doanh nhân cá nhân. Khi một doanh nhân chọn một kế hoạch “đơn giản hóa”, trách nhiệm của anh ta bao gồm việc chi trả mọi thứ 6% lợi nhuận nhận được.

Nếu thực hiện mà không đăng ký hợp đồng và không nộp thuế thì chủ sở hữu sẽ bị phạt.

Tất nhiên, các biện pháp trừng phạt sẽ chỉ được áp dụng nếu Cơ quan Thuế Liên bang bằng cách nào đó biết được thực tế này.

Nếu không nộp tờ khai và nộp thuế, chủ xe sẽ phải đối mặt với hình phạt - phạt 5% lợi nhuận quy định trong tờ khai cho từng tháng chậm nộp (Điều 119 Bộ luật thuế Liên bang Nga).

Nếu sau khi phạt mà chủ xe không nộp thuế thì mức phạt sẽ tăng thêm lần nữa. 20% số tiền không được đưa vào ngân sách. Mức phạt tối thiểu - 1000 rúp.

Ngoài ra, chủ sở hữu căn hộ thậm chí có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi che giấu thuế. Nó xảy ra nếu thuế bị ẩn trên quy mô đặc biệt lớn ( hơn 600 nghìn rúp) mà người chủ phải trả lên đến 3 năm.

Điều 198 Bộ luật Hình sự Liên bang Nga xác định mức phạt tiền trong trường hợp này - 100–300 nghìn rúp. Một lựa chọn thay thế là lao động cưỡng bức lên tới 12 tháng, bắt giữ và phạt tù lên đến một năm.

Tuy nhiên, để thu được số tiền thuế và/hoặc tiền phạt thực tế, cơ quan thuế phải chứng minh trước tòa về hành vi cho thuê nhà trái phép. Trong thực tế, những trường hợp như vậy rất hiếm.

Ngay cả khi một sĩ quan cảnh sát hoặc nhân viên văn phòng công tố đến căn hộ và quan tâm đến những người sống trong khu nhà, thì rất khó để chứng minh việc thuê người là thật.

Thông thường, người dân tự giới thiệu mình là bạn bè, người thân hoặc người quen.

Thường thì không ai soạn thảo các tài liệu xác nhận việc chuyển tiền, chỉ giới hạn ở thỏa thuận miệng.

Tuy nhiên, nếu chủ nhà không muốn trả thuế, bạn không nên giới hạn mình trong thỏa thuận miệng.

Thiết thực hơn ký kết thỏa thuận sử dụng miễn phí, ít nhất đảm bảo sự an toàn của tài sản và cơ sở ở dạng ban đầu.

Nếu không, chủ nhà có thể không nhận được tiền thanh toán, phát hiện nợ nần hoặc đồ đạc trong căn hộ bị hỏng.

Video: Cách tính thuế đối với thu nhập cho thuê?

Chương trình giải thích trách nhiệm nộp thuế của chủ sở hữu nhà và người thuê nhà.

Nó được thảo luận về số tiền và thời điểm nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc cho thuê nhà, thủ tục khai thuế và nộp thuế thực tế diễn ra như thế nào cũng như cách chủ sở hữu có thể giảm thiểu số tiền thuế phải nộp.

Có hai cách để kiếm thu nhập từ bất động sản nhà ở - thông qua việc bán có lãi và cho thuê nhà ở. Hơn nữa, nếu trong trường hợp đầu tiên chúng ta đang nói về việc nhận tiền một lần, thì trong trường hợp thứ hai, chủ sở hữu tài sản có thể tin tưởng vào thu nhập thụ động dài hạn, điều này làm cho chiến lược này tương tự như gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. .

Tuy nhiên, người Nga coi việc cho thuê nhà là một cách kiếm tiền hiệu quả hơn là gửi tiền ngân hàng. Theo khảo sát của trung tâm phân tích của Cơ quan Nghiên cứu Tài chính Quốc gia, người dân cho rằng việc mua bất động sản là khoản đầu tư đáng tin cậy nhất (49%). Natalia Kuznetsova, tổng giám đốc công ty bất động sản Bon Ton, cho biết: “Người mua chọn tuyến đường thuê sẽ nhận được một số tiền nhất định hàng tháng, nhưng nhược điểm là thời gian hoàn vốn kéo dài 15-18 năm”.

Theo công ty INCOM-Real Estate, hiện có 44.644 bất động sản nhà ở được cho thuê chỉ riêng ở biên giới cũ của Moscow, trong đó 88% là căn hộ và 12% là phòng. Trong năm, tổng nguồn cung tăng 27,5%. Nghĩa là, số lượng người Muscovite thuê nhà đã tăng hơn một phần tư trong thời gian này.

“Sự tăng trưởng về nguồn cung cho thuê là bằng chứng cho thấy tính dễ bị tổn thương xã hội của một bộ phận dân số đáng kể. Quả thực, đối với nhiều người, việc cho thuê nhà đang trở thành nguồn thu nhập chính,” Oksana Polykova, phó giám đốc bộ phận cho thuê căn hộ tại INCOM-Real Estate, nhận xét.

Như công ty Miel-Arenda lưu ý, ngày nay căn hộ một phòng có nhu cầu cao nhất trên thị trường cho thuê. Hơn 30% tổng số người thuê nhà đang tìm kiếm loại nhà ở đặc biệt này, mặc dù trong cuộc khủng hoảng, tỷ lệ phòng trên thị trường cho thuê cũng tăng lên.

Người thuê nhà có thế chấp

Những lý do chính cho sự phổ biến của chiến lược người thuê nhà là sự biến động tiền tệ và thế chấp. Trong bối cảnh đồng rúp suy yếu, nhiều người bán từ chối bán tài sản để cho thuê. Hơn nữa, phần lớn các căn hộ được mua để cho thuê tiếp theo đều được mua gần đây bằng khoản vay thế chấp, Oksana Polykova cho biết.

Đối với việc cho thuê, người mua thường xem xét các lựa chọn ở Moscow với vị trí thuận tiện và gần ga tàu điện ngầm, ưu tiên những căn hộ đã sẵn sàng hoàn thiện.

Tuy nhiên, sự nhiệt tình của các nhà đầu tư dần phai nhạt khi thị trường nhà đất ở nước Nga hiện đại phát triển. Ngày nay, theo Natalia Kuznetsova, tỷ lệ giao dịch đầu tư trên thị trường sơ cấp lên tới 4-5%. Để so sánh: theo CIAN, chỉ một năm trước, tỷ lệ giao dịch đầu tư vào các tòa nhà mới là 9%, và vào đầu những năm 2000, con số này đạt 35%.

“Vấn đề với chiến lược này là thời gian hoàn vốn dài. Kuznetsova cho biết lợi suất lên tới 7% mỗi năm (đối với các dự án hạng tiện nghi), không bao gồm mức lạm phát thực sự.

Đồng thời, theo bà, tiền gửi không thể được gọi là một giải pháp thay thế có lợi hơn - lợi nhuận trung bình trên thị trường của chúng khá tương đương với lợi nhuận từ việc cho thuê nhà ở.

Đặt cọc hoặc căn hộ

Công ty BEST-Novostroy đã so sánh lợi nhuận từ việc cho thuê với lợi nhuận từ việc đặt cọc tiền.

“Có tính đến sự biến động của tỷ giá tiền gửi bằng đồng rúp và những thay đổi trong ngân sách trung bình để mua một đồ vật (để so sánh, chúng tôi lấy một căn hộ 2 phòng trong một tòa nhà mới), lợi tức cho thuê vẫn gần như tương đương với lợi nhuận từ việc đặt cọc, ” Chủ tịch hội đồng quản trị công ty nhận xét “ BEST-Novostroy" Irina Dobrokhotova.

Nhưng đừng quên chi tiết. Nhà đầu tư nhận được lãi suất cao nhất nếu anh ta không rút số tiền đó và không bổ sung khoản tiền gửi trước khi hết thời hạn, trong khi số tiền cho thuê có thể được sử dụng hàng tháng cho nhu cầu riêng của mình hoặc có thể được gửi đến một khoản tiền gửi có thể bổ sung. Dobrokhotova lưu ý, chủ sở hữu căn hộ có thể nhận được lợi ích gấp đôi.

Tuy nhiên, cô lưu ý rằng việc cho thuê căn hộ cũng có những nhược điểm. Đây là nhu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân (có thể giảm từ 13% xuống 6% bằng cách mua bằng sáng chế hoặc hoạt động với tư cách là một doanh nhân cá nhân), nhu cầu nộp thuế tài sản, cũng như chi phí khấu hao (sửa chữa hiện tại). Ngoài ra, một trong những nhược điểm là nguy cơ mất thu nhập nếu hợp đồng với người thuê nhà bị chấm dứt sớm. Có thể có chi phí hoa hồng đại lý nếu căn hộ được cho thuê với sự giúp đỡ của người môi giới.

Để tránh phải trả tiền hoa hồng cho người môi giới, một số chủ nhà tìm kiếm người thuê nhà bằng cách đăng quảng cáo trên các trang Internet, thông báo cho bạn bè và người quen, v.v. Nhưng điều này ngày càng trở nên ít phổ biến hơn: chủ nhà đang học được rằng họ có thể được các đại lý bất động sản phục vụ miễn phí với cơ sở dữ liệu tài sản của riêng họ.

Do đó, theo INCOM-Real Estate, trong ba năm, tỷ lệ người thuê nhà độc lập đã giảm 25 điểm phần trăm xuống còn 20%. Vào mùa thu năm 2015, con số này là 45%, một năm sau - 32% và vào năm 2017 - chỉ có 27% chủ nhà cố gắng tự mình hành động.

Đừng quên những nhược điểm của việc gửi tiền vào tài khoản. Nếu giấy phép bị thu hồi hoặc ngân hàng phá sản, vẫn có nguy cơ không trả lại tiền đặt cọc khi đặt số tiền vượt quá 1,4 triệu rúp. Một nhược điểm đáng kể khác là không thể rút tiền hoặc mất lãi trong trường hợp rút tiền sớm từ tiền gửi.

Trong khi các chuyên gia tranh luận và so sánh khả năng sinh lời của việc gửi tiền vào ngân hàng và cho thuê căn hộ, thì thị trường nhà cho thuê đã bắt đầu phục hồi dần dần sau cuộc khủng hoảng - vào tháng 8, nó đã cho thấy giá tăng. Maria Zhukova, giám đốc công ty MIEL-Arenda, nhận xét: “Chi phí trung bình để thuê căn hộ hạng phổ thông 1 phòng vào tháng 8 năm 2018 là 31.670 rúp, cao hơn 5,96% so với giá trung bình của những căn hộ tương tự vào tháng 8 năm 2017”.

*Đối với 30 ngân hàng lớn nhất, dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga **Dữ liệu từ bnMAP.pro

Cập nhật lần cuối vào tháng 3 năm 2019

Thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng suy thoái. Mặc dù vậy, nhiều chủ sở hữu vẫn tiếp tục cho thuê căn hộ của mình với mong muốn tạo thêm thu nhập.

Những tài liệu nào cần được soạn thảo khi cho thuê nhà, những loại thuế phải nộp, trách nhiệm pháp lý nào đối với người vi phạm - bạn sẽ tìm thấy câu trả lời cho những câu hỏi này và những câu hỏi khác trong bài viết của chúng tôi.

Cách đăng ký tài sản cho thuê

Nếu bạn sở hữu một căn hộ (hoặc khu dân cư khác) mà bạn dự định cho thuê, thì bạn cần biết những giấy tờ nào được lập, cũng như thuế khi thuê một căn hộ là bao nhiêu.

Kết luận của một thỏa thuận

Mối quan hệ cho thuê nhà ở được gọi là thuê hoặc thuê.

Thỏa thuận giữa bạn (chủ nhà) và người thuê nhà phải được lập thành văn bản dưới hình thức thỏa thuận. Không có hình thức chuẩn mực chặt chẽ cho hợp đồng nhưng văn bản phải thể hiện:

• đối tượng của hợp đồng, tức là chính ngôi nhà. Hợp đồng ghi rõ địa chỉ đầy đủ của căn nhà, đặc điểm (diện tích, tầng, số phòng…), số địa chính;
• số tiền thuê và thủ tục thanh toán. Mô tả số tiền thanh toán và tần suất thanh toán. Theo quy định, người sử dụng lao động thanh toán hàng tháng với một số tiền cố định nhất định. Cũng có thể tiền thuê được xác định hàng tháng bằng cách tính toán (ví dụ: có tính đến chỉ số lạm phát, tỷ giá đô la, chi phí tiện ích, v.v.). Khi ký kết thỏa thuận, chủ sở hữu có quyền ấn định khả năng tăng giá thuê, nhưng phải tuân theo một số hạn chế nhất định (ví dụ: không quá một lần mỗi năm và không quá 10%).
• thông tin chi tiết của các bên (chi tiết hộ chiếu, địa chỉ đăng ký, mã TIN).
• ngày và địa điểm giao kết hợp đồng.

Bạn có thể bổ sung hợp đồng với những thông tin khác mà theo bạn là cần thiết.

Đảm bảo thanh toán

Bạn nên chỉ định các điều kiện để nhận và trả lại khoản tiền gửi cũng như số tiền của nó. Khi cho người thuê nhà thuê nhà, bạn có thể yêu cầu cái gọi là thanh toán bảo lãnh - thanh toán cho tháng cư trú cuối cùng (trước). Số tiền này sẽ là một loại biện pháp đảm bảo an toàn cho bạn trong trường hợp người chủ quyết định chuyển đi trước thời hạn và từ chối trả lương. Khoản thanh toán bảo lãnh cũng được sử dụng để bồi thường cho đồ đạc, thiết bị ống nước và tài sản khác bị hư hỏng. Tất cả những chi tiết này phải được tính đến trong hợp đồng.

Thời gian hợp đồng

Điều quan trọng là phải chỉ ra trong thỏa thuận thời hạn hiệu lực của nó. Những hợp đồng như vậy được ký kết trong khoảng thời gian từ 1 tháng đến 5 năm và trừ khi bạn có chỉ định khác, hợp đồng này được coi là có hiệu lực trong thời hạn tối đa (5 năm). Nên nêu bật một điểm riêng - bạn thuê căn hộ trong bao lâu và làm thế nào bạn có thể chấm dứt thỏa thuận.

Điều này thường chỉ ra thời điểm mà mỗi bên có nghĩa vụ thông báo cho bên kia về việc chấm dứt thỏa thuận theo kế hoạch. Bạn cũng có thể chỉ ra các điều kiện khi bạn có quyền tự mình chấm dứt quan hệ hợp đồng (vi phạm có hệ thống các điều khoản thanh toán, tình trạng nhà ở xuống cấp, nơi ở của người lạ không phải là người thuê nhà, v.v.).

Sau khi soạn thảo một thỏa thuận với tất cả các điều kiện, thỏa thuận được đóng dấu bằng chữ ký cá nhân của các bên. Việc đăng ký thỏa thuận với công chứng viên là không cần thiết.

Khi ký kết thỏa thuận có thời hạn từ 12 tháng trở lên phải đăng ký với Rosreestr. Nhưng nhiều chủ sở hữu không nộp đơn lên Cơ quan Đăng ký Nhà nước Thống nhất để đăng ký. thì sẽ có nguy cơ khiếu nại từ các cơ quan quản lý. Để giảm thiểu rủi ro, bạn có thể ký kết thỏa thuận trong thời hạn 11 tháng. Hoặc trong thời gian không xác định (nhưng sau đó, một thỏa thuận như vậy trong mọi trường hợp có thể có hiệu lực không quá 5 năm).

Giấy chứng nhận chuyển giao và tiếp nhận

Việc chuyển nhượng nhà ở để sử dụng cho người thuê được chính thức hóa bằng giấy chứng nhận chuyển nhượng và nghiệm thu. Nó bắt đầu từ ngày người thuê nhà chuyển đến. Những chủ sở hữu cẩn thận thường ghi rõ trong chứng thư tình trạng của ngôi nhà cũng như tất cả tài sản có giá trị nằm trong căn hộ và được chuyển cho người thuê để sử dụng. Nếu bạn gặp một người thuê nhà vô đạo đức, thì nếu bạn có hành vi với danh sách chi tiết, bạn sẽ dễ dàng chứng minh được sự thật về việc mất tài sản. Điều này có nghĩa là việc trả lại hoặc bù đắp chi phí sẽ dễ dàng hơn.

Chứng từ thanh toán

Sau khi ký thỏa thuận và chuyển nhà ở để sử dụng cho người thuê, bạn có quyền yêu cầu người đó thanh toán theo các điều kiện đã thỏa thuận. Điều quan trọng là phải ghi lại bằng văn bản tất cả sự thật về việc chuyển tiền - điều này sẽ giúp tránh những bất đồng có thể xảy ra. Việc thanh toán theo thỏa thuận có thể được thực hiện theo hai cách:

• Người sử dụng lao động trả cho bạn tiền mặt. Mỗi lần chuyển nhượng phải được chính thức hóa bằng biên lai ghi rõ số tiền, ngày tháng và mục đích (cho thuê). Sau đó đóng dấu văn bản có chữ ký của các bên. Điều này xác nhận việc thanh toán (đối với người thuê) và nhận tiền (đối với bạn);
• Tiền được chuyển vào tài khoản hiện tại của bạn dưới dạng không dùng tiền mặt. Phương thức này có một số ưu điểm: thứ nhất là thuận tiện vì không cần tốn thời gian vào cuộc gặp cá nhân, thứ hai là các chứng từ thanh toán (biên lai, lệnh thanh toán, sao kê ngân hàng) đều có xác nhận của ngân hàng nên họ là một xác nhận thanh toán đáng tin cậy hơn nhiều.

Bất chấp lợi thế chắc chắn của việc thanh toán không dùng tiền mặt, người thuê nhà thích gặp trực tiếp người thuê nhà và theo quy định, tại căn hộ thuê. Với lý do nhận tiền, chủ sở hữu đánh giá tình trạng của tài sản và độ tin cậy của người thuê.

Nếu, ngoài các khoản thanh toán tiền thuê nhà, bạn tính chi phí tiện ích từ người thuê nhà thì số tiền của họ phải được ghi riêng trong biên lai (đối với các khoản thanh toán qua ngân hàng, yêu cầu thanh toán bằng biên lai riêng). Điều này sẽ giúp bạn tránh được những sai sót và nhầm lẫn có thể xảy ra.

Thuế khi thuê căn hộ: hồ sơ, tính toán, điều kiện thanh toán

Khi bạn cho thuê căn hộ của riêng mình, hoạt động đó sẽ phải chịu thuế. Có một số cách để nộp thuế khi thuê căn hộ. Hãy xem xét từng ví dụ và sử dụng các ví dụ để xác định cách thực hiện thanh toán tối thiểu.

Nộp thuế thu nhập cá nhân

Phương thức thực hiện nghĩa vụ này là đơn giản nhất vì nó không yêu cầu bên cho thuê đăng ký hoặc bổ sung tài liệu. Tất cả những gì bạn cần làm là lập một tờ khai theo mẫu 3-NDFL và nộp cho cơ quan tài chính. Bạn có thể nhận tờ khai theo một trong những cách thuận tiện cho bạn:

• đích thân nộp hồ sơ cho Thanh tra Dịch vụ Thuế Liên bang nơi bạn cư trú và điền tại chỗ theo mẫu;
• tải xuống biểu mẫu trên trang web chính thức của thuế và tự điền tại nhà (Tờ khai 3NDFL cho năm 2018), cho biết mã thu nhập 1400 ;
• đăng ký trên trang web của Dịch vụ Thuế Liên bang bằng cách sử dụng “Tài khoản cá nhân”, điền vào biểu mẫu trong chương trình và gửi qua email.

Việc lập tờ khai không phải là một thủ tục phức tạp. Trong biểu mẫu bạn cần điền dữ liệu cá nhân của mình (tên đầy đủ, mã số thuế, địa chỉ đăng ký, v.v.), cho biết thu nhập nhận được từ việc cho thuê nhà vào cuối năm, cũng như số tiền phí, tức là 13% thu nhập.

Tin tức: căn hộ sẽ được cung cấp cho người thuê! Đây được gọi là thuế tự doanh. Luật này đang được thử nghiệm ở Moscow, khu vực Moscow, Cộng hòa Tatarstan và khu vực Kaluga. Nếu thí nghiệm thành công, thuế suất sẽ là 4%!

Khi cho thuê căn hộ, điều quan trọng là không được chậm trễ trong việc kê khai, nộp thuế.

• Tờ khai hoàn chỉnh mẫu 3-NDFL cho năm 2018 phải nộp cho Cục Thuế Liên bang trước ngày 30/4/2019 (đối với năm 2019 – trước ngày 30/04/2020),
• Và nộp tiền thuế vào ngân sách chậm nhất là ngày 15/7/2019 (đối với năm 2019 – chậm nhất là ngày 15/7/2020).

ví dụ 1

Cư dân của Tula Sergeyev S.L. thuê phòng riêng của mình. Theo thỏa thuận, người sử dụng lao động trả cho Sergeev 7.320 rúp. mỗi tháng. Trong năm 2018, Sergeev nhận được thu nhập 87.840 rúp, số tiền này anh đã báo cáo với cơ quan thuế bằng cách nộp tờ khai. Sergeev phải trả khoản phí 11.419 rúp. (87.840 RUB * 13%) cho đến ngày 15/07/2019.

IP trên hệ thống thuế đơn giản hóa

Một cách khác để cho thuê nhà hợp pháp là đăng ký doanh nghiệp cá nhân sử dụng hệ thống thuế đơn giản hóa (STS). Phương pháp này có cả ưu và nhược điểm. Một mặt, khi đăng ký một doanh nhân cá nhân, số tiền thuế cho thuê không phải là 13% mà là 6%, cộng với khoản đóng góp cố định hàng năm cho Quỹ hưu trí với số tiền là 29.354 rúp. (từ Thuế xã hội thống nhất năm 2019). Ngoài ra, bạn sẽ cần phải thực hiện thủ tục đăng ký:

• thu thập tài liệu (hộ chiếu, đơn);
• nộp lệ phí nhà nước 800 rúp;
• gửi tài liệu đến INFS tại nơi đăng ký (trực tiếp, qua thư hoặc sử dụng tài nguyên điện tử trên trang web của Dịch vụ Thuế Liên bang);
• thanh toán trước 6% số tiền thuê hàng quý.

Nếu tất cả các tài liệu được điền chính xác và cung cấp đầy đủ, thì sau 3 ngày, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận đăng ký và bảng ghi vào Sổ đăng ký Nhà nước.

• trong Quý 1 năm 2019 – đến ngày 25/04/2019.
• cho quý 2 năm 2019 - đến ngày 25 tháng 7 năm 2019
• cho quý 3 năm 2019 - đến ngày 25 tháng 10 năm 2019
• cho năm 2019 - đến ngày 30 tháng 3 năm 2019

Điều quan trọng cần biết là ngoài thuế, với tư cách là một doanh nhân cá nhân, bạn cần phải đóng góp vào các quỹ ngoài ngân sách. Nếu bạn tự thuê nhà và không có nhân viên đã đăng ký, thì vào năm 2019, bạn sẽ phải trả một số tiền cố định là 29.354 rúp. Tất cả các khoản đóng góp vào quỹ cho năm 2019 sẽ được chuyển cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2019. Số tiền đóng góp làm giảm số tiền thuế ở mức 6%. Và nếu các khoản đóng góp được trả hàng quý thì họ sẽ giảm thuế trong vòng một năm. Và nếu mỗi năm một lần thì việc giảm sẽ xảy ra vào thời điểm họ đến hạn thanh toán thực tế. Thủ tục khấu trừ rất đơn giản:

• Bạn trả phí hàng quý;
• cuối năm nộp tờ khai trong đó nêu rõ các khoản nộp vào quỹ ngoài ngân sách;
• tính thuế với thuế suất 6%;
• trừ số tiền phí bảo hiểm được chuyển vào số thuế;
• số tiền chênh lệch sẽ được thanh toán vào ngày đến hạn của khoản tạm ứng.

Nếu tính đến các chi phí bổ sung và việc đăng ký, phương pháp này có vẻ không hấp dẫn đối với chủ nhà. Để hiểu liệu ở đây có tiết kiệm thực sự so với việc nộp thuế thu nhập cá nhân hay không, hãy xem xét một ví dụ với các điều kiện được mô tả ở trên.

Ví dụ 2

Cư dân của Tula Sergeyev S.L. Tôi đã đăng ký một doanh nhân cá nhân theo hệ thống thuế đơn giản hóa và cho thuê căn hộ của riêng mình. Theo thỏa thuận, người sử dụng lao động trả cho Sergeev 7.320 rúp. mỗi tháng. Đối với Sergeev 2018:

• nhận được thu nhập 87.840 rúp. (7,320 * 12 tháng);
• chuyển phí bảo hiểm 26.545 rúp. (số tiền này tương ứng là vào năm 2018 cho mỗi quý - 6.636);
• tính thuế theo hệ thống thuế đơn giản, phải nộp hàng quý (87,840 * 6% / 4 = 1,318).

Vì số tiền phí bảo hiểm mà Sergeev chuyển mỗi quý (6,636) lớn hơn phí hệ thống thuế đơn giản hóa là 6% (1,318), nên không cần phải nộp thuế - khoản khấu trừ sẽ bao gồm đầy đủ.

Hãy so sánh kết quả thu được với một ví dụ về tính thuế thu nhập cá nhân: trong cùng điều kiện, tổng chi phí của chủ doanh nghiệp-cá nhân là 26.545 rúp, chủ sở hữu phải trả thuế thu nhập cá nhân - chỉ 11.419.

Chủ nhà có bằng sáng chế

Một cách khác để cho thuê nhà hợp pháp là nộp đơn xin cấp bằng sáng chế. Bản chất của nó là khi mua bằng sáng chế, bạn phải trả phí “trước” dựa trên thu nhập trung bình hàng năm mà bạn có thể nhận được vào cuối năm. Chỉ số này được cố định bởi pháp luật. Kích thước của nó được xác định bởi chính quyền khu vực. Bạn có cơ hội mua bằng sáng chế cho một loại hoạt động nhất định (trong trường hợp này là thuê nhà) trong thời gian 6 hoặc 12 tháng.

Bạn chỉ có thể mua bằng sáng chế sau khi đăng ký một cá nhân doanh nhân. Có trong tay giấy chứng nhận đăng ký doanh nhân cá nhân và đơn đăng ký sử dụng PSN (hệ thống thuế bằng sáng chế), hãy đến cơ quan thuế nơi đăng ký. Bằng sáng chế sẽ được cấp cho bạn trong vòng 5 ngày, hiệu lực của nó bắt đầu kể từ thời điểm cấp.

PSN, giống như hệ thống thuế đơn giản hóa, có lợi cho những chủ sở hữu không chỉ cho thuê một mà nhiều căn hộ đắt tiền. Tức là họ có thu nhập cao. Điều này là do cơ sở tính thuế (thu nhập tiềm năng) có xu hướng cao hơn mức trung bình. Và mặc dù luật thuế giới hạn mức cơ bản ở mức 1.000.000 rúp, các nhà lập pháp khu vực có quyền tăng lên tới 10 lần đối với các chủ nhà cá nhân. Ví dụ, sở hữu một ngôi nhà rộng tới 75 mét vuông. m ở Moscow, bạn sẽ phải trả 36.000 rúp.

Trách nhiệm không nộp thuế

Ở trên, chúng tôi đã mô tả thủ tục đăng ký chính thức hợp đồng thuê và phân tích cách nộp thuế thu nhập có lợi hơn. Nhưng rất ít chủ sở hữu sử dụng mối quan hệ minh bạch như vậy với nhà nước. Nhiều chủ sở hữu cho thuê căn hộ mà không nộp thuế, không khai báo thu nhập nhận được. Điều gì đang chờ đợi những kẻ vi phạm? Chúng ta sẽ nói về điều này dưới đây.

Cách xác định người vi phạm

Nếu bạn thuê một căn hộ và không nộp thuế thì thông tin về các hoạt động đó có thể được cung cấp cho chính quyền. Hàng xóm thường nói về điều này. Nếu có tiếng ồn, khách khứa làm phiền cư dân trong nhà hoặc sàn nhà mất trật tự, bạn có thể chắc chắn:

• một trong những người hàng xóm tận tâm nhất định sẽ báo việc này cho công an huyện;
• Ngoài ra, thông tin tương tự có thể được lấy từ các tổ chức thực thi pháp luật công cộng, nếu chúng tồn tại trong thành phố của bạn.

Ngay khi nhân viên cảnh sát quận nhận được thông tin về hoạt động bất hợp pháp có thể xảy ra, anh ta sẽ tiến hành rà soát, phỏng vấn người dân và thu thập thông tin về người dân và những người thuê nhà bất hợp pháp có thể có. Sau đó, bạn, với tư cách là chủ sở hữu, sẽ được phỏng vấn, bao gồm việc kiểm tra giấy tờ cá nhân và xác nhận quyền sở hữu tài sản. Tất cả thông tin được ghi lại dưới dạng tuyên bố và giải thích bằng văn bản. Dữ liệu này đủ để xác nhận thực tế cho thuê bất hợp pháp. Sau đó, thông tin được chuyển đến Dịch vụ Thuế Liên bang.

Một cách khác để xác định người vi phạm là cơ sở dữ liệu Rosreestr, nơi đăng ký các hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 1 năm trở lên. Tuy nhiên, như chúng tôi đã nói trước đó, chủ sở hữu có thể ký hợp đồng với thời hạn 11 tháng. Ngoài ra, pháp luật không có yêu cầu trực tiếp về việc phải đăng ký hợp đồng có thời hạn tối đa 12 tháng.

Thực hành chênh lệch giá

Nếu Cơ quan Thuế Liên bang có đủ cơ sở tài liệu và bằng chứng về hành vi vi phạm thì vụ việc sẽ được đưa ra tòa. Mặc dù cơ quan thuế có thể, thông qua hoạt động thanh tra của mình, buộc bạn phải chịu trách nhiệm (thu thuế, phạt tiền và phạt).

Trường hợp cơ quan thuế không có hợp đồng thuê

• Khi không có giấy tờ chứng minh dưới hình thức hợp đồng sẽ rất khó chứng minh tính thực tế của hợp đồng thuê.
• Cơ sở buộc tội trong vụ án này là lời khai của những người hàng xóm cho rằng người ở chung cư không đăng ký ở đó và khách thường xuyên thay đổi.
• Nhưng những người chủ “tháo vát” chứng minh trước tòa rằng người thân được sống trong căn hộ miễn phí, vì điều này không bị pháp luật cấm.
• Trong trường hợp này, người thuê nhà nên hiểu rằng tòa án có thể yêu cầu xác nhận mối quan hệ. Ngoài ra, nếu lừa dối tòa án, chủ sở hữu có thể bị trừng phạt vì khai man.
• Tuy nhiên, thực tiễn tư pháp cho thấy hầu như không thể chứng minh tính hợp pháp của việc cho thuê chỉ dựa trên “tố cáo” của hàng xóm.

Nếu Cơ quan Thuế Liên bang có hợp đồng thuê

Tình hình sẽ phức tạp hơn nếu Sở Thuế Liên bang nhận được hợp đồng thuê đã được thực hiện. Nhưng ngay cả ở đây, các lựa chọn vẫn có thể thực hiện được, bởi vì bạn vẫn cần chứng minh tính xác thực của việc chuyển tiền. Điều này có thể được thực hiện nếu thanh toán được thực hiện thông qua thanh toán ngân hàng và nếu bạn nhận được tiền “trong tay” mà không có biên lai thì không có xác nhận thanh toán trong trường hợp này. Một trong những thủ đoạn vi phạm của chủ nhà là lập một thỏa thuận để được sử dụng miễn phí, tức là về nguyên tắc thì không được trả tiền theo thỏa thuận này. Trên thực tế, chủ sở hữu nhận tiền từ người sử dụng lao động bằng tiền mặt mà không cần chứng từ.

Tiền phạt, hình phạt, trách nhiệm hình sự

Mặc dù khó chứng minh được việc có thu nhập từ việc cho thuê nhà trái phép nhưng những trường hợp như vậy vẫn xảy ra. Điều gì đang chờ đợi kẻ vi phạm?

Khiếu nại chính của chính phủ là chủ sở hữu, khi nhận được thu nhập, đã không đưa “phần” của mình vào ngân sách dưới dạng thuế. Vì vậy, điều đầu tiên mà Thanh tra Dịch vụ Thuế Liên bang, sau khi nhận được xác nhận về hợp đồng thuê từ Bộ Nội vụ, sẽ yêu cầu thanh toán khoản nợ phí ngân sách. Với số tiền này bạn cần thêm:

• Mức phạt không nộp thuế. Số tiền là 20% số tiền còn nợ. Nếu tòa án chứng minh rằng hành vi trốn thanh toán được thực hiện có chủ ý (và trong hầu hết các trường hợp, đây chính xác là những gì đã xảy ra), thì mức phạt sẽ tăng lên 40%;
• Mức phạt không nộp tờ khai là 5% cho mỗi tháng chậm nộp. Tuyên bố phải được nộp trước ngày 30 tháng 4. Nếu vào ngày 01/09/2019, bạn đã trả hết khoản nợ thuế của mình cho năm 2018 với số tiền là 3.420 rúp, thì bạn cần phải trả thêm khoản tiền phạt là 684 rúp. (3,420 * 5% * 4 tháng). Trong trường hợp này, số tiền phạt được giới hạn ở mức 30% số tiền nợ, nhưng không được ít hơn 1000 rúp.
• Mức phạt chậm nộp thuế. Chỉ tiêu này được tính cho từng ngày kể từ ngày thanh toán cuối cùng (do Bộ luật thuế quy định) cho đến ngày thanh toán thực tế. Mức phạt được xác định theo công thức: P = 7,75%/300, trong đó 7,75 là lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương. Nghĩa là, khi trả hết khoản nợ thuế với số tiền 3.420 rúp, bạn sẽ phải trả thêm 0,9 rúp. (3,420 * 7,75%/300) cho mỗi ngày chậm trả.

Đối với những người vi phạm pháp luật không phải lần đầu thì trách nhiệm trở nên nghiêm khắc hơn: người vi phạm sẽ phải nộp phạt gấp đôi mức yêu cầu.

Trách nhiệm hình sự

• Nếu tổng số nợ thu lớn hơn 900.000 rúp thì bạn sẽ phải nộp thuế. Tòa án cũng sẽ phạt tiền từ 100.000 - 300.000 rúp, nếu không chủ sở hữu có thể bị phạt tù tới 1 năm.
• Người vi phạm có khoản nợ ngân sách hơn 4 triệu rúp cũng có thể phải ngồi tù. Nếu chứng minh được hành vi phạm tội, người cho thuê có thể bị phạt tù tới 3 năm.
• Ngoài ra, nếu một số căn hộ được cho thuê và chủ sở hữu chưa đăng ký cá nhân kinh doanh thì anh ta có thể bị coi là doanh nhân bất hợp pháp. Thu nhập hàng năm của chủ sở hữu như vậy phải trên 2 triệu, hình phạt cũng rất nghiêm khắc - phạt tiền (từ 100 nghìn đến 300 nghìn rúp) hoặc phạt tù đến 2 năm.

Như bạn có thể thấy, đôi khi rất khó để chứng minh tội lỗi của chủ sở hữu. Nhưng nếu tòa án chứng minh rằng bạn cho thuê căn hộ mà không tính thuế thì trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm có thể rất nghiêm trọng.

Ví dụ 3

Năm 2017 Savelyev K.D. thuê phòng riêng của mình một cách không chính thức. Savelyev không khai báo trước ngày 30/04/2018 và không nộp thuế với số tiền 4.630 trước ngày 15/07/2018. Tòa án đã chứng minh hành vi phạm tội của Savelyev, anh ta nộp lệ phí vào ngày 30/09/2018. Ngoài ra, Savelyev còn bị phạt tiền không nộp thuế, phạt nộp chậm và phạt không nộp tờ khai. Hãy tính từng số tiền:

• Mức phạt không thanh toán là 926 (4.630 * 20%).
• Mức phạt cho mỗi ngày chậm trễ là 1,62 (4,630 * 10,5%/300). Trong 77 ngày (từ 16/07/2018 đến 30/09/2018) Savelyev sẽ trả 124 (77 * 1,62).
• Mức phạt không nộp tờ khai là 231 đồng/tháng (4,630*5%). Savelyev đã quá hạn 5 tháng nên anh sẽ phải trả 1.155 (231 * 5 tháng).

Như vậy, Savelyev sẽ trả 6,835 (4,630 + 926 + 124 + 1,155) vào ngân sách.

Trả lời câu hỏi

Câu hỏi:
Nếu chủ nhà đã đăng ký kinh doanh cá nhân bằng cách sử dụng hệ thống thuế đơn giản hóa, anh ta có nên lưu giữ hồ sơ chi phí không?

Trả lời: Không, nếu anh ta áp dụng tỷ lệ 6% thu nhập. Nếu một doanh nhân cá nhân hoạt động ở mức 15% thì phải lưu giữ hồ sơ. Điều này là do cơ sở tính thuế được tính theo công thức “thu nhập trừ chi phí”. Thực tiễn cho thấy hầu hết các chủ nhà đều đăng ký doanh nhân cá nhân với tỷ lệ 6%. Điều này có lợi vì chủ sở hữu không có nhân viên và không phải tính đến các chi phí đáng kể cho các dịch vụ và vật liệu.

Câu hỏi:
Chủ nhà có thu nhập cho thuê hơn 300.000 mỗi năm. Thuế suất có thay đổi đối với anh ta không?

Trả lời: Không, giá vẫn giữ nguyên. Nhưng nếu vào cuối năm bạn nhận được thu nhập trên 300.000 thì bạn cũng cần chuyển thêm 1% thu nhập vào Quỹ hưu trí.

Nếu bạn có thắc mắc về chủ đề của bài viết, xin vui lòng hỏi họ trong phần bình luận. Chúng tôi chắc chắn sẽ trả lời tất cả các câu hỏi của bạn trong vòng vài ngày. Tuy nhiên, hãy đọc kỹ tất cả các câu hỏi và câu trả lời của bài viết, nếu có câu trả lời chi tiết cho câu hỏi như vậy thì câu hỏi của bạn sẽ không được đăng.

111 bình luận