Sissetulekute lähenemise valem. Sissetulekute lähenemine kinnisvara ja ettevõtte hindamisele

Ettevõtte väärtuse hindamise ülesanne erinevad etapid selle areng ei kaota oma tähtsust. Ettevõte on pikaajaline vara, mis toodab tulu ja millel on teatud investeerimisatraktiivsus, mistõttu selle väärtuse küsimus huvitab paljusid, alates omanikest ja juhtkonnast kuni riigiasutusteni.

Enamasti kasutavad nad ettevõtte väärtuse hindamiseks sissetuleku meetod (tulu lähenemine), sest iga investor ei investeeri raha mitte ainult hoonetesse, seadmetesse ja muusse materiaalsesse ja immateriaalsesse varasse, vaid ka tulevasse tulu, mis mitte ainult ei hüvita investeeringut, vaid toob ka kasumit, suurendades seeläbi investori heaolu. Samas mängib investeerimisobjekti valikul erilist rolli eeldatava tulevase tuluvoo maht, kvaliteet ja kestus. Kahtlemata on oodatava tulu suurus suhteline ja sõltub tohutult tõenäosuse mõjust, olenevalt võimaliku investeeringu ebaõnnestumise riskitasemest, millega tuleb samuti arvestada.

Märge! Põhiliseks kuluteguriks selle meetodi kasutamisel on ettevõtte eeldatav tulevane tulu, mis kujutab endast teatud majanduslikku kasu ettevõtte omanikele. Mida suurem on ettevõtte sissetulek, seda suurem on muude asjaolude võrdsuse korral selle turuväärtus.

Tulumeetod võtab arvesse ettevõtte peamist eesmärki - kasumi teenimist. Nendest positsioonidest on see kõige eelistatum äritegevuse hindamiseks, kuna see peegeldab ettevõtte arenguväljavaateid ja tulevikuootusi. Lisaks võtab see arvesse objektide majanduslikku vananemist ning diskontomäära kaudu ka turuaspekti ja inflatsioonitrende.

Vaatamata kõigile vaieldamatutele eelistele ei ole sellel lähenemisviisil vastuolulisi ja negatiivseid aspekte:

• see on üsna töömahukas;
• talle iseloomulik kõrge tase subjektiivsus tulude prognoosimisel;
• tõenäosuste ja kokkulepete osakaal on suur, kuna kehtestatakse erinevad eeldused ja piirangud;
• erinevate riskitegurite mõju prognoositavale sissetulekule on suur;
• ettevõtte aruandluses näidatud tegelikku tulu on problemaatiline usaldusväärselt kindlaks määrata ja on võimalik, et kahjumit kajastatakse erinevatel eesmärkidel tahtlikult, mis on seotud kodumaiste ettevõtete teabe läbipaistmatusega;
• põhivara ja üleliigse vara arvestus on keeruline;
• kahjumlike ettevõtete hinnang on vale.

See on kohustuslik erilist tähelepanu läheneda võimalusele määrata usaldusväärselt kindlaks ettevõtte tulevased tuluvood ja ettevõtte tegevuse areng oodatud tempos. Prognoosi täpsust mõjutab suuresti ka välismajanduskeskkonna stabiilsus, mis on Venemaa üsna ebastabiilse majandusolukorra jaoks oluline.

Seega on ettevõtete hindamiseks soovitatav kasutada tulupõhist lähenemisviisi, kui:

• neil on positiivne sissetulek;
• on võimalik koostada usaldusväärne tulude ja kulude prognoos.

Ettevõtte väärtuse arvutamine tulude meetodil

Ettevõtte väärtuse hindamine tulupõhise lähenemisviisi abil algab järgmiste probleemide lahendamisega:

1) ettevõtte tulevaste tulude prognoos;

2) ettevõtte tulevase tulu väärtuse viimine praegusesse hetke.

Nende probleemide õige lahendamine aitab kaasa hindamistöö adekvaatsete lõpptulemuste saavutamisele. Suur tähtsus prognoosimise käigus on sissetulekute normaliseerimisel, mille abil elimineeritakse ühekordsed kõrvalekalded, mis ilmnevad eelkõige ühekordsete tehingute tulemusena, näiteks mittepõhi- ja üleliigse müügi korral. varasid. Sissetulekute normaliseerimiseks kasutatakse statistilisi meetodeid keskmise, kaalutud keskmise või ekstrapolatsioonimeetodi arvutamiseks, mis kujutab kujutab endast olemasolevate suundumuste jätku.

Lisaks tuleb kindlasti arvesse võtta raha väärtuse ajas muutumise tegurit – sama suur sissetulek praegu on kallim kui tulevikus. Lahendamist vajab keeruline küsimus, milline on ettevõtte tulude ja kulude prognoosimise kõige vastuvõetavam ajastus. Arvatakse, et tööstusharudele omase tsüklilisuse kajastamiseks on mõistliku prognoosi tegemiseks vajalik hõlmata vähemalt 5-aastane periood. Vaadeldes seda küsimust läbi matemaatilise ja statistilise prisma, on soov prognoosiperioodi pikendada, eeldades, et suur kogus vaatlused annavad ettevõtte turuväärtusest mõistlikuma väärtuse. Prognoosiperioodi proportsionaalselt suurendamine muudab aga tulude ja kulude, inflatsiooni ja rahavoogude väärtuste prognoosimise keerulisemaks. Mõned hindajad märgivad, et kõige usaldusväärsem tuluprognoos on 1–3 aastaks, eriti kui majanduskeskkonnas valitseb ebastabiilsus, sest prognoosiperioodide pikenedes suureneb hinnangute tinglikkus. Kuid see arvamus kehtib ainult jätkusuutlikult tegutsevate ettevõtete kohta.

Tähtis!Igal juhul tuleb prognoosiperioodi valikul läbida periood kuni ettevõtte kasvutempo stabiliseerumiseni ning lõpptulemuste suurima täpsuse saavutamiseks saab prognoosiperioodi jagada väiksemateks vahepealseteks perioodideks, näiteks pool aastat.

Üldjuhul leitakse ettevõtte väärtus prognoosiperioodi ettevõtte tegevusest saadud tuluvoogude summeerimisel, mis on eelnevalt korrigeeritud praeguse hinnatasemega, millele lisandub järelprognoosis ettevõtte väärtus. periood (lõppväärtus).

Kõige tavalisemad kaks hindamismeetodit on tulu lähenemine - tulu kapitaliseerimise meetod Ja diskonteeritud rahavoogude meetod. Need põhinevad hinnangulistel diskonto- ja kapitalisatsioonimääradel, mida kasutatakse tulevase tulu nüüdisväärtuse määramiseks. Loomulikult kasutatakse tulupõhise lähenemise raames palju rohkem erinevaid meetodeid, kuid põhimõtteliselt põhinevad need kõik rahavoogude diskonteerimisel.

Hindamismeetodi valikul mängib suurt rolli hindamise eesmärk ja selle tulemuste sihipärane kasutamine. Mõju avaldavad ka muud tegurid, näiteks hinnatava ettevõtte tüüp, selle arenguetapp, tulude muutumise määr, teabe kättesaadavus ja usaldusväärsus jne.

meetodsuurtähtede kasutaminetulu(Ühe perioodi suurtähtede kasutamise meetod, SPCM)

Tulu kapitaliseerimise meetod põhineb väitel, et ettevõtte turuväärtus on võrdne tulevase tulu nüüdisväärtusega. Kõige sobivam on seda rakendada nendele ettevõtetele, kellel on juba vara kogutud, millel on stabiilne ja prognoositav jooksevtulu ning selle kasvutempo on mõõdukas ja suhteliselt püsiv, samas kui hetkeseis annab teatud ettekujutuse tulevaste tegevuste pikaajalised suundumused. Ja vastupidi: ettevõtte aktiivse kasvu etapis, restruktureerimisprotsessi ajal või muul ajal, kui kasumis või rahavoogudes esineb olulisi kõikumisi (mis on tüüpiline paljudele ettevõtetele), on see meetod kasutamiseks ebasoovitav, kuna on suur tõenäosus saada vale väärtushinnangu tulemus.

Tulude kapitaliseerimise meetod põhineb tagasiulatuval informatsioonil, samas kui tulevase perioodi kohta ekstrapoleeritakse lisaks puhastulu suurusele ka muid majandusnäitajaid, näiteks kapitali struktuur, tootlus, ettevõtte riskitase.

Ettevõtte hindamine tulu kapitaliseerimise meetodil toimub järgmiselt:

Praegune turuväärtus = DP (või P neto) / kapitalisatsioonimäär,

kus DP - rahavool;

P on puhas – puhaskasum.

Märge! Hindamistulemuse usaldusväärsus sõltub suurel määral kapitalisatsiooni määrast, mistõttu tuleks erilist tähelepanu pöörata selle arvutamise täpsusele.

Kapitalisatsioonimäär võimaldab teil konverteerida konkreetse perioodi tulude või rahavoogude väärtused väärtuse mõõtmiseks. Reeglina tuletatakse see allahindlustegurist:

Kapitali kasutamise määr =D- T r,

Kus D- allahindlus;

T r - rahavoo või puhaskasumi kasvutempo.

On selge, et kapitalisatsioonikordaja on enamasti väiksem kui sama ettevõtte diskontomäär.

Esitatud valemitest nähtub, et olenevalt sellest, milline summa kapitaliseeritakse, võetakse arvesse rahavoo või puhaskasumi eeldatavat kasvutempot. Muidugi on kapitalisatsioonimäär erinevat tüüpi sissetulekute puhul erinev. Seetõttu on selle meetodi rakendamisel esmane ülesanne määrata indikaator, mis kapitaliseeritakse. Sel juhul saab tulu ennustada hindamispäevale järgneva aasta kohta või määratakse tagasiulatuvate andmete põhjal arvutatud keskmine tulu. Kuna netorahavoog võtab täielikult arvesse ettevõtte põhi- ja investeerimistegevust, kasutatakse seda kõige sagedamini kapitaliseerimise alusena.

Seega on kapitalisatsioonimäär oma majanduslikus olemuses lähedane diskontotegurile ja on sellega tugevalt seotud. Diskontomäära kasutatakse ka tulevaste rahavoogude vähendamiseks praegusesse aega.

Diskonteeritud rahavoogude meetod ( Diskonteeritud rahavood, DCF )

Diskonteeritud rahavoogude meetod võimaldab arvestada oodatava tulu saamisega kaasnevaid riske. Selle meetodi kasutamine on õigustatud, kui prognoositakse olulist muutust tulevases sissetulekus nii üles kui ka alla. Lisaks on mõnes olukorras see meetod üksion kohaldatav näiteks ettevõtte tegevuse laiendamisel, kui see hindamise hetkel ei tööta täisvõimsusel tootmisvõimsust siiski kavatseb seda lähitulevikus suurendada;kavandatud tootmismahu suurendamine; ettevõtluse arendamine üldiselt; ettevõtete ühinemised; uute tootmistehnoloogiate juurutamine jne.Sellistel tingimustel ei ole tulevaste perioodide aastased rahavood ühtsed, mistõttu on loomulikult võimatu arvutada ettevõtte turuväärtust tulude kapitaliseerimise meetodil.

Uute ettevõtete jaoks on ainsaks võimalikuks meetodiks kasutada ka diskonteeritud rahavoogude meetodit, kuna nende varade väärtus hindamise hetkel ei pruugi kattuda võimega tulevikus tulu teenida.

Loomulikult on soovitav, et hinnataval ettevõttel oleks soodsad arengusuunad ja tulus äriajalugu. Süstemaatilist kahju kannatavatele ja negatiivse kasvutempoga ettevõtetele on diskonteeritud rahavoogude meetod vähem sobiv. Eriti tähelepanelik tuleb olla suure pankrotitõenäosusega ettevõtete hindamisel. Sel juhul ei ole tulude meetod üldse rakendatav, sealhulgas tulu kapitaliseerimise meetod.

Diskonteeritud rahavoogude meetod on paindlikum, sestsaab kasutada mis tahes hindamiseks tegutsev ettevõte kasutadestulevaste rahavoogude reaprognoos. Ettevõtte juhtkonna ja omanike jaoks ei ole vähetähtis mõista erinevate juhtimisotsuste mõju selle turuväärtusele, st seda saab kasutada väärtusjuhtimise protsessis, lähtudes sellest tulenevast ettevõtte üksikasjalikust kulumudelist. ja näha selle vastuvõtlikkust valitud sisemiste ja väliste tegurite suhtes. See võimaldab teil mõista ettevõtte tegevust igal etapil eluring tulevikus. Ja mis kõige tähtsam: see meetod on investoritele kõige atraktiivsem ja vastab nende huvidele, kuna see põhineb tulevase turuarengu ja inflatsiooniprotsesside prognoosidel. Kuigi selles on ka mõningaid raskusi, kunaebastabiilses kriisimajanduses Koos Oma tuluvoogu mitu aastat ette ennustada on üsna raske.

Niisiis, meetodi abil ettevõtte väärtuse arvutamise esialgne alusrahavoogude diskonteerimineon prognoos, mille allikaks on retroinformatsioon rahavoogude kohta. Traditsiooniline valem diskonteeritud tulevase tulu hetkeväärtuse määramiseks on järgmine:

Praegune turuväärtus = perioodi rahavoodt / (1 + D) t.

Diskontomäär on intressimäär, mis on vajalik tulevase tulu vähendamiseks ettevõtte praeguse väärtuse ühe väärtuseni. Investori jaoks on see hindamishetkel võrreldava riskitasemega alternatiivsete investeeringute nõutav tulumäär.

Sõltuvalt valitud rahavoo tüübist (eest omakapital või kogu investeeritud kapitali kohta), mida kasutatakse hindamise aluseks, määratakse diskontomäära arvutamise meetod. Rahavoogude arvutusskeemid jaoksinvesteeritud ja omakapital on toodud tabelis. 12.

Nagu näete, rahavoo arvutamineomakapital erineb vaid selle poolest, et investeeritud kapitali rahavoogude arvutamise algoritmist saadud tulemust korrigeeritakse täiendavalt pikaajalise võla muutustega. Seejärel diskonteeritakse rahavoogu vastavalt eeldatavatele riskidele, mis kajastuvad konkreetse ettevõtte suhtes arvutatud diskontomääras.

Seega on aktsiakapitali rahavoo diskontomäär võrdne omaniku nõutava investeeritud kapitali tulumääraga,investeeritud kapitali- laenatud vahendite (st panga laenuintressimäära) ja omakapitali kaalutud tulumäärade summa, kusjuures nende erikaalud on määratud laenu- ja aktsiafondide osakaaluga kapitalistruktuuris. Rahavoogude diskontomäärinvesteeritud kapitali eesthelistas kaalutud keskmine kapitalikulu, ja vastav meetod selle arvutamiseks onkaalutud keskmise kapitalikulu meetod (WkaheksaneAkeskmineCostCapital, WACC). Seda diskontomäära määramise meetodit kasutatakse kõige sagedamini.

Pealegi, omakapitali rahavoo diskontomäära määramiseks võib rakendada järgmised on kõige levinumad meetodid:

• kapitali varade hindamise mudel ( CAPM);
• muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM);
• kumulatiivne ehitusmeetod;
• ülekasumi mudel ( EVO) ja jne.

Vaatleme neid meetodeid üksikasjalikumalt.

meetodkaalutud keskmised kapitalikulud ( WACC)

Seda kasutatakse nii omakapitali kui ka laenukapitali arvutamiseks, konstrueerides nende aktsiate suhte, see näitab mitte bilanssi, vaid sedakapitali turuväärtus. Selle mudeli diskontomäär määratakse järgmise valemiga:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

kus C зк on laenatud kapitali maksumus;

N kasum - tulumaksumäär;

Дзк - laenukapitali osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

Ср - aktsiakapitali kaasamise kulu (eelisaktsiad);

D pr - eelisaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

Соа - aktsiakapitali (lihtaktsiad) kaasamise kulu;

D ob - lihtaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris.

Mida rohkem ettevõte meelitab kalli aktsiakapitali asemel odavaid laenatud vahendeid, seda madalam on väärtus WACC. Kui aga soovitakse kasutada võimalikult palju odavaid laenatud vahendeid, tuleks meeles pidada ka vastavat ettevõtte bilansi likviidsuse vähenemist, mis toob kindlasti kaasa laenuintresside tõusu, kuna pankade jaoks on selline olukord kujunenud. täis suurenenud riske ja summat WACC muidugi kasvab. Seega oleks asjakohane kasutada “kuldse keskmise” reeglit, kombineerides optimaalselt oma ja laenatud vahendeid lähtuvalt nende bilansist likviidsuse mõttes.

meetodhinnangudkapitalivarasid (Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Põhineb aktsiaturgudelt saadud informatsiooni analüüsil börsil kaubeldavate aktsiate kasumlikkuse muutuste kohta. Sel juhul kasutatakse omakapitali diskontomäära arvutamisel järgmist valemit:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

kus D b/r - riskivaba tulumäär;

β - erikoefitsient;

Dr - turu kui terviku kogutootlus (keskmine turu väärtpaberiportfell);

P 1 - boonus väikeettevõtetele;

P 2 - konkreetse ettevõtte riskipreemia;

R- riigirisk.

Riskivaba määr on aluseks ettevõttesse investeerimisega kaasnevate erinevate riskiliikide hindamisel. Spetsiaalne beeta koefitsient ( β ) esindab süstemaatilise riski suurust, mis on seotud majandusliku ja poliitilised protsessid, mis arvutatakse konkreetse ettevõtte aktsiate kogutootluse hälbe põhjal võrreldes aktsiaturu kui terviku kogutootlusega. Turu kogutootluse näitaja on keskmine turu tootluse indeks, mille arvutavad analüütikud statistiliste andmete pikaajalisele uurimistööle tuginedes.

CAPMüsna raske rakendada Venemaa aktsiaturu vähearenenud tingimustes. Selle põhjuseks on väljakutsed beetaversioonide ja tururiskipreemiate määramisel, eriti börsil noteerimata ettevõtete puhul. Välispraktikas on riskivaba tulumäär reeglina riigi pikaajaliste võlakirjade või võlakirjade tootlus, kuna neid peetakse kõrge likviidsuse ja väga väikese maksejõuetuse riskiga isikuteks. riigi pankroti tõenäosus on praktiliselt välistatud). Kuid Venemaal pärast mõnda ajaloolised sündmused valitsuse väärtpabereid ei tajuta psühholoogiliselt riskivabana. Seetõttu saab riskivaba intressimäärana kasutada Venemaa viie suurima panga, sealhulgas Venemaa Sberbanki pikaajaliste välisvaluutahoiuste keskmist intressimäära, mis kujuneb peamiselt siseturu tegurite mõjul. Seoses koefitsientidega β , siis välismaal kasutavad nad kõige sagedamini nende näitajate valmisväljaandeid finantskataloogides, mille on arvutanud spetsialiseerunud ettevõtted, analüüsides aktsiaturu statistilist teavet. Hindajad ei pea üldjuhul ise neid suhtarvusid arvutama.

Muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM)

Mõnel juhul on parem kasutada muudetud kapitalivarade hindamise mudelit ( MCAPM), milles kasutatakse sellist näitajat nagu riskipreemia, võttes arvesse hinnatava ettevõtte ebasüsteemseid riske. Ebasüstemaatilised riskid (hajutatavad riskid)- Need on ettevõttes juhuslikult tekkivad riskid, mida saab hajutamise teel vähendada. Seevastu süstemaatiline risk on tingitud üldine liikumine turul või selle segmentides ja see ei ole seotud konkreetse väärtpaberiga. Seetõttu sobib see näitaja Venemaa aktsiaturu arengutingimuste jaoks, millel on iseloomulik ebastabiilsus:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P risk,

kus D b/r on Venemaa siseriiklike välisvääringus laenude riskivaba tulumäär;

β - koefitsient, mis on turu (mittehajutatava) riski mõõdupuu ja peegeldab teatud tegevusala ettevõtetesse tehtud investeeringute tulususe muutuste tundlikkust aktsiaturu kui terviku kasumlikkuse kõikumiste suhtes;

Dr - turu kui terviku kasumlikkus;

P risk on riskipreemia, mis võtab arvesse hinnatava ettevõtte ebasüstemaatilised riskid.

Kumulatiivne meetod

Arvestab erinevat tüüpi investeerimisriske ja hõlmab eksperthinnang nii üldised majanduslikud kui ka majandusharuspetsiifilised ja ettevõttespetsiifilised tegurid, mis loovad riski jääda planeeritud tulu saamata. Kõige olulisemad tegurid on ettevõtte suurus, struktuur rahandus, tootmine ja territoriaalne mitmekesistamine,juhtimise kvaliteet, kasumlikkus, tulude prognoositavus jne.Diskontomäära määramisel lähtutakse riskivabast tootlusest, millele lisandub neid tegureid arvestades täiendav preemia antud ettevõttesse investeerimise riski eest.

Nagu näeme, on kumulatiivne lähenemine mõnevõrra sarnane CAPM, kuna need mõlemad põhinevad riskivabade väärtpaberite tootlusel, millele lisandub investeerimisriskiga seotud lisatulu (arvatakse, et kui rohkem riski, seda suurem on kasumlikkus).

Olsoni mudel (Edwards - Kelluke - Ohlson hindamine mudel , EVO ) või ülemäärase tulu (kasumi) meetodil

Kombineerib tulude ja kuludega lähenemise komponendid, minimeerides teatud määral nende puudused. Ettevõtte väärtus määratakse üleliigse tulu voo, see tähendab valdkonna keskmisest kõrvalekaldumise ja netovara hetkeväärtuse diskonteerimisega. Selle mudeli eeliseks on võimalus kasutada arvutamiseks olemasolevat teavet hindamise ajal olemasolevate varade väärtuse kohta. Märkimisväärse osa selles mudelis hõivavad reaalsed investeeringud ning prognoosida tuleb vaid jääkkasumit ehk seda osa rahavoost, mis ettevõtte väärtust tegelikult tõstab. Kuigi selle mudeli kasutamisel ei teki mõningaid raskusi, on see väga kasulik äriväärtuse maksimeerimisega seotud organisatsiooni arendusstrateegia väljatöötamisel.

Finaali koostamine ettevõtte turuväärtus

Kui ettevõtte esialgne väärtus on kindlaks määratud, tuleb lõpliku turuväärtuse saamiseks teha mitmeid kohandusi:

• oma käibekapitali üle/puuduse eest;
• ettevõtte põhivaraga mitteseotud varadel;
• edasilükkunud tulumaksu varade ja kohustuste kohta;
• netovõlg, kui see on olemas.

Kuna diskonteeritud rahavoo arvutus sisaldab tuluprognoosiga kaasnevat vajalikku omakäibekapitali, siis kui see ei kattu tegeliku väärtusega, tuleb lisada omakäibekapitali ülejääk, mille väärtusest lahutada puudujääk. esialgsest maksumusest. Sama kehtib ka mittetoimivate varade kohta, kuna arvestusse võeti ainult need varad, mida kasutati rahavoo genereerimiseks. See tähendab, et kui on põhitegevusega mitteseotud varasid, millel on teatud väärtus, mida rahavoos arvesse ei võeta, kuid mida on võimalik realiseerida (näiteks müügil), on vaja äritegevuse esialgset väärtust tõsta aasta võrra. selliste varade väärtus eraldi arvutatuna. Kui ettevõtte väärtus arvutati investeeritud kapitalile, siis sellest tulenev turuväärtus kehtib kogu investeeritud kapitalile, st sisaldab lisaks omakapitali kulule ka ettevõtte pikaajaliste kohustuste väärtust. See tähendab, et omakapitali väärtuse saamiseks on vaja kindlaksmääratud väärtuse väärtust vähendada pikaajalise võlasumma võrra.

Pärast kõigi korrigeerimiste tegemist saadakse väärtus, mis on ettevõtte omakapitali turuväärtus.

Ettevõte on võimeline teenima tulu ka pärast prognoosiperioodi lõppu. Tulud peaksid stabiliseeruma ja saavutama ühtlase pikaajalise kasvumäära. Kulude arvutamiseks sissePrognoosijärgsel perioodil saate allahindluse arvutamiseks kasutada ühte järgmistest meetoditest:

• vastavalt likvideerimisväärtusele;
• puhasväärtuse järgi;
• Gordoni meetodi järgi.

Gordoni mudeli kasutamisel on lõppväärtus defineeritud kui prognoosijärgse perioodi esimese aasta rahavoo suhe diskontomäära ja rahavoo pikaajalise kasvutempo vahesse. Seejärel vähendatakse terminali väärtustjooksvad kulunäitajad sama diskontomääraga, mida kasutatakse prognoosiperioodi rahavoogude diskonteerimiseks.

Selle tulemusena määratakse ettevõtte koguväärtus prognoosiperioodil tuluvoogude hetkeväärtuste ja prognoosijärgsel perioodil ettevõtte väärtuse summana.

Järeldus

Ettevõtte väärtuse hindamisel tulumeetodil luuakse rahavoogude finantsmudel, mis võib olla aluseks teadlike juhtimisotsuste langetamisel, kulude optimeerimisel, projekteerimisvõimekuse suurendamise võimaluste analüüsimisel ja mahu mitmekesistamisel. toodetest. See mudel jääb kasulikuks ka pärast hindamise lõpetamist.

Turuväärtuse arvutamise ühe või teise meetodi valimiseks peate esmalt otsustama hindamise eesmärgi ja selle tulemuste kavandatud kasutamise. Seejärel tuleks analüüsida lähiajal oodatavat muutust ettevõtte rahavoogudes, arvestada finantsseisundit ja arenguväljavaateid ning hinnata ka ümbritsevat majanduskeskkonda, nii globaalset kui ka riiklikku, sh tööstust. Kui aega napib, peate teadma ettevõtte turuväärtust või kinnitama muid meetodeid kasutades saadud tulemusi või kui rahavoogude süvaanalüüs pole võimalik või vajalik, saate kapitalisatsioonimeetodi abil kiiresti saada suhteliselt usaldusväärne tulemus. Muudel juhtudel, eriti kui sissetulekupõhine lähenemine on ainus võimalus Turuväärtuse arvutamiseks eelistatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit. Võimalik, et teatud olukordades on ettevõtte väärtuse arvutamiseks vaja mõlemat meetodit korraga.

Ja muidugi ei tasu unustada, et tulude meetodil saadav väärtus sõltub otseselt analüütiku pikaajaliste makromajanduslike ja tööstuse prognooside täpsusest. Kuid isegi ligikaudsete prognoosinäitajate kasutamine tulumeetodi rakendamise protsessis võib olla kasulik ettevõtte hinnangulise väärtuse määramisel.

Tulupõhine lähenemine on kõige levinum meetod ettevõtte väärtuse hindamiseks, kuna seda kasutatakse ettevõttesse investeerimise üle otsustamisel. Iga investor, kes soovib oma raha ärisse investeerida, loodab saada tulevikus tulu, mis hüvitaks kõik tema investeeringud ja teeniks kasumit.

"Tulupõhine lähenemine on meetodite kogum hindamisobjekti väärtuse hindamiseks, mis põhineb hindamisobjektilt oodatava tulu määramisel."

See lähenemisviis põhineb ettevõtte väärtuse arvutamisel, prognoosides tulevase tulu hindamiskuupäevale. Seda lähenemisviisi kasutatakse juhul, kui ettevõtte tulevast tulu on võimalik täpselt prognoosida.

Tulupõhise lähenemisviisi peamised meetodid hõlmavad tulude kapitaliseerimise meetodit ja diskonteeritud rahavoogude meetodit.

Rahalise tulu kapitaliseerimise meetodit kasutatakse kõige sagedamini selleks, et hinnata ettevõtteid, mis on suutnud varasid koguda, omavad stabiilset tootmist ja on küpsusjärgus. See meetod võimaldab "hinnata ettevõtte väärtust esimese prognoosiperioodi tulude kapitaliseerimise põhjal eeldusel, et järgmistel prognoosiaastatel on tulude summa sama."

Tulude kapitaliseerimise meetodi puhul on vaja määrata tulevased rahavood või tulevased keskmised kasumid, mida ettevõte saab.

See meetod on allahindlusmeetoditega võrreldes üsna lihtne, kuna seda pole vaja teha pikaajaline prognoos tulu, kuid selle meetodi rakendamist piirab küpsusjärgus olevate stabiilsete ettevõtete arv.

Seega on peamine tegur, mis määrab selle meetodi kasutamise võimaluse, kättesaadavus stabiilne sissetulek kõnealuselt ettevõttelt. Sissetuleku kapitaliseerimise meetodil saab eristada järgmisi etappe (Sharipo, 1989):

– tulude genereerimise stabiilsuse põhjendus;

Kas tulu on stabiilne või mitte, saate kindlaks teha ettevõtte raamatupidamisaruannete analüüsi põhjal.

– kapitaliseeritud tulu suuruse määramine;

Kapitaliseeritava tulu summat saab arvutada ühe aasta prognoositud tuluna pärast hindamiskuupäeva või mitme aasta keskmise tuluna.

– kapitalisatsioonimäära arvutamine;

Ettevõtte kapitalisatsioonimäär tuletatakse diskontomäärast, lahutades eeldatava tulu või rahavoo aasta keskmise kasvumäära. See tähendab, et kapitalisatsioonimäär on tavaliselt väiksem kui diskontomäär.

– tulu kapitaliseerimine;

– lõplike muudatuste tegemine.

Praktikas kasutatakse tulude kapitaliseerimise meetodit turukõikumiste ja enamiku ettevõtete tulude volatiilsuse tõttu harva.

Sagedamini kasutavad ettevõtted oma väärtuse hindamiseks diskonteeritud rahavoogude meetodit. Seda seetõttu, et see meetod tugineb asjaolule, et rahavood muutuvad igal aastal. Seega põhineb diskonteeritud rahavoogude meetod antud ettevõtte tulevaste rahavoogude prognoosil, mida diskonteeritakse diskontomääraga, mis on eeldatavate rahavoogude riski funktsioon (Gordon, 1962). Ettevõtte väärtuse arvutamine diskonteeritud rahavoogude abil toimub järgmise valemi abil:

kus: PV – ettevõtte hetkeväärtus;

CF – rahavoog;

FV on varade väärtus prognoosijärgsel perioodil;

R – diskontomäär;

n – prognoosimise aastate arv.

Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse kõige sagedamini ettevõtete puhul, mis on kasvu- või arengufaasis, s.o. Need on suhteliselt noored ettevõtted. Sellistes ettevõtetes eeldatakse, et tulevased rahavood erinevad oluliselt praegusest või see ettevõte soovib ellu viia investeerimisprojekti, millel on oluline mõju tulevastele rahavoogudele.

Diskonteeritud rahavoogude abil ettevõtte väärtuse hindamise etapid on järgmised:

a) vajaliku teabe kogumine;

Ettevõtte väärtuse arvutamiseks on vaja teavet eelarve ettevõte, selle kasumiaruanne, kasumiaruanne Raha ja muud turunäitajad.

b) rahavoo mudeli valimine;

Rahavoog on ettevõtte raha sisse- ja väljavoolu vahe. On kaks peamist rahavoo mudelit – omakapitali rahavoog ja kogu investeeritud kapitali rahavoog.

c) prognoosiperioodi kestuse määramine;

Prognoosiperioodi kestus määratakse sõltuvalt ettevõtte põhinäitajate oodatavast kasvust ja juhtkonna poolt aktsepteeritud ettevõtte arenguplaanidest. Enamasti võetakse prognoosiperioodiks aastate arv, mille möödudes suudab ettevõte saavutada püsiva rahavoo kasvutempo.

d) brutotulude ja -kulude ning nende prognoosi retrospektiivse analüüsi läbiviimine;

Ettevõtte brutotulude ja -kulude prognoosimisel saab kasutada kahte meetodit: agregeeritud ja detailset lähenemist. Konsolideeritud lähenemisviis põhineb tulude prognoosil, mille arvutamisel võetakse arvesse selle kasvumäära eelmiste aastate jooksul. Kulude prognoositava väärtuse arvutamisel eeldab see lähenemine seda muutuvkulud kasvab proportsionaalselt tulude kasvuga. Üksikasjalik lähenemine põhineb suure hulga teabe uurimisel. Seega on brutotulu arvutamiseks vaja andmeid eelmiste aastate toodete müügimahtude, toodete jooksvate ja prognoositavate hindade kohta ning spetsialistide prognoose majandustingimuste muutuste kohta. Kulude arvutamiseks määrab see lähenemisviis tootmiskulud kuluelementide kaupa.

e) rahavoo arvutamine prognoosiperioodi iga aasta kohta;

Rahavoogude arvutamiseks on kaks meetodit. Esimene meetod on kaudne meetod, mis viiakse läbi ettevõtte tegevusalade rahavoogude analüüsimise teel. See meetod põhineb rahavoogude eelarve koostamisel ja rahavoo edasisel arvutamisel. Teine meetod on otsemeetod, mis on suunatud rahavoogude analüüsimisele tulu- ja kulukirjete kaupa, s.o. see põhineb ettevõtte bilanssi vaatamisel ja sealt siis rahavoogude arvutamisel.

f) diskontomäära määramine;

Diskontomäära arvutamisel võetakse arvesse järgmisi tegureid: kaasatud kapitali erinevate allikate olemasolu, raha väärtuse muutused ajas ja võimalikud riskid. Selle alusel, milline rahavoo mudel valiti, määrab ettevõte diskontomäära: aktsiate rahavoogude puhul on selleks kumulatiivse intressimäära mudel ehk kapitalivarade hinnakujundusmudel (CAPM) ning investeeritud kapitali rahavoogude puhul kaalutud keskmine kulu. kapitali (WACC) mudel.

g) tulevaste rahavoogude hetkeväärtuse ja ettevõtte väärtuse prognoosijärgsel perioodil, samuti nende koguväärtuse arvutamine;

Prognoosijärgne periood on ettevõtte järelejäänud eluiga, mille jooksul on oodata rahavoogude keskmist stabiilset kasvutempot. Ettevõtte väärtuse arvutamiseks prognoosijärgsel perioodil arvutatakse tagasipööramise kulu. Tagastamine on tulu ettevõtte võimalikust edasimüügist prognoosiperioodi lõpus. Reversiooni arvutamiseks on mitu võimalust, olenevalt sellest, millised arenguväljavaated ettevõttel tulevikus on. Tagastamise arvutamiseks on saadaval järgmised meetodid: likvideerimisväärtuse meetod, puhasväärtuse meetod, hinnangulise müügi meetod ja Gordoni mudel.

h) lõplike muudatuste tegemine.

Diskonteeritud rahavoogude meetod võimaldab saada ettevõtte väärtuse turuhinnangu, mis näitab, kui perspektiivikas ettevõte on. Seetõttu on see meetod kõige atraktiivsem hindamismeetod investoritele, kes soovivad investeerida oma vara kasumlikku, arenevasse ja perspektiivikasse ettevõttesse.

Tulumeetodi kasutamisel ettevõtte väärtuse arvutamisel on nii eeliseid kui ka puudusi. Sissetulekumeetodi eelised hõlmavad järgmist:

– see lähenemine võtab arvesse tulevasi muutusi ettevõtte tuludes ja kuludes. Seega näitab see ettevõtte kasumlikkust, mis omakorda rahuldab dividende saada soovivate omanike huve;

– selle lähenemisviisi kasutamine aitab langetada otsuseid ettevõttesse investeerimise kohta, st see lähenemine arvestab potentsiaalsete investorite huve;

– see lähenemine võtab arvesse ettevõtte arenguväljavaateid.

Selle lähenemisviisi peamised puudused on järgmised:

– pikaajaliste tulu- ja kuluvoogude prognoosimise raskus, kuna majandus on ebastabiilne. Selle tulemusena suureneb vale prognoosi tõenäosus prognoosiperioodi suurenedes;

– kapitalisatsiooni ja diskonteerimismäärade arvutamise keerukus, kuna need on olemas erinevaid viise nende arvutused;

– riskide olemasolu, mis võivad oluliselt mõjutada prognoositavat tulu;

– mittevastavuse võimalus tegelik sissetulek ettevõtteid selle järgi, mida nad oma finantsaruannetes näitavad.

Sellest tulenevalt võib öelda, et tulupõhisel lähenemisel on omad plussid ja miinused, kuid tänapäeval kasutatakse seda praktikas laialdaselt ettevõtte väärtuse hindamisel.

Tulumeetodit rakendatakse siis, kui on olemas usaldusväärne informatsioon, mis võimaldab prognoosida tulevast tulu, mida hindamisobjekt on võimeline tootma, ning hindamisobjektiga seotud kulusid. Tulude lähenemisviisi rakendamisel määrab hindaja tulevaste tulude ja kulude suuruse ning nende laekumise hetked.

Tulumeetod on hindamisobjekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjektilt oodatava tulu määramisel. Sissetuleku lähenemisviisi etapid:

• 1. Arvutamine brutopalk kinnisvara kasutamise kohta, mis põhineb võrreldavate kinnisvaraturul kehtivate tariifide ja tariifide analüüsil.
• 2. Mittetäielikust asustamisest (väljaüürimisest) ja laekumata üürimaksetest tulenevate kahjude hindamine toimub turu analüüsi ja selle dünaamika iseloomu põhjal seoses hinnatava kinnisvaraga. Sel viisil arvutatud summa lahutatakse brutosissetulekust ja tulemuseks on tegelik brutotulu.
• 3. Hindamisobjektiga seotud kulude arvutamine:

* ekspluatatsiooni (hooldus) - rajatise ekspluatatsioonikulud;

* püsi - tasumisele kuuluvate arvete teenindamise kulud (laenuintressid, amortisatsioon, maksumaksed jne);

* reservid - kulud kinnistule tarvikute ostmiseks (vahetamiseks).

• 4. Objekti müügist saadava puhastulu suuruse määramine.
• 5. Kapitalisatsioonikordaja arvutamine. Venemaa hindamise praktikas seostatakse tulupõhise lähenemisviisi kontseptsiooni tavaliselt kahe meetodiga: tulude otsene kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavood. Otsese kapitaliseerimise meetod teisendab ühe perioodi tulu väärtuseks, diskonteeritud rahavoogude meetod aga teisendab tulu mitme aasta jooksul. [hindamisküsimused, Levada]

Meetodite eelised ja puudused määratakse kindlaks järgmiselt:

• - võime kajastada potentsiaalse ostja (investori) tegelikke kavatsusi;
• - analüüsi aluseks oleva teabe liik, kvaliteet ja ulatus;
• - oskus arvestada konkurentsi kõikumisi;
• - oskus arvestada spetsiifilised omadused objekt, mis mõjutab selle väärtust (asukoht, suurus, potentsiaalne kasumlikkus).

Tulu kapitaliseerimise meetodit kasutatakse juhul, kui:

• - sissetulekuvood on stabiilsed pikka aega ja kujutavad endast olulist positiivset väärtust;
• - tuluvood kasvavad ühtlases mõõdukas tempos.

Selle meetodiga saadav tulemus koosneb hoonete, rajatiste maksumusest ja maatüki maksumusest, s.o. on kogu vara maksumus. Põhiline arvutusvalem on järgmine:

kus C on vara maksumus (rahaühikutes);

Kapitalisatsioonikordaja, (%);

NOR - puhas tegevustulu

Selle meetodi peamised probleemid:

• 1. Meetodit ei soovitata kasutada, kui kinnistu vajab olulist rekonstrueerimist või on pooleliolevas ehitusseisundis, s.o. Stabiilse sissetuleku tasemeni pole lähiajal võimalik jõuda.
• 2. B Vene olud Peamiseks probleemiks, millega hindaja silmitsi seisab, on kinnisvaraturu “info läbipaistmatus”, eelkõige info vähesus kinnisvara müügi ja üürimise reaalsete tehingute, tegevuskulude kohta ning statistilise informatsiooni puudumine täitumuse kohta kinnisvaraturul. iga turusegment erinevates piirkondades. Selle tulemusena muutub NRR ja kapitalisatsiooni määra arvutamine väga keeruliseks ülesandeks. [Gryaznova]

Toimingute jada otsese suurtähtede kasutamise meetodi rakendamisel:

• 1. Määrake kindlaks tegelikule hindamiskuupäevale järgneva aasta stabiliseeritud puhaskasumi suurus (tavaliselt arvutades tagantjärele analüüsi põhjal mitme eelneva aasta aastatulu keskmise).
• 2. Määrake kapitalisatsioonikordaja väärtus ühe meetodi abil.
• 3. Jagamise tulemusel hinnatava vara hetkeväärtuse saamiseks jagage ühe aasta puhas tegevustulu kogu kapitalisatsiooni suhtarvuga. [Kasjanenko]

Selle meetodi kasutamisel kasutatakse järgmisi tulusid:

1) potentsiaalne brutotulu (PVI) - tulu, mida on võimalik saada kinnisvaralt, selle kasutamisega 100% ilma kõiki kahjusid ja kulusid arvestamata. PPV sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja kehtestatud rendimäärast ning arvutatakse järgmise valemi abil:

PVD = S * C a, (7)

kus S on üüritav pind, m2;

C a - üürimäär 1 m 2 kohta.

• 2) tegelik brutotulu (DVD) on potentsiaalne brutotulu, millest on lahutatud ruumi alakasutamisest ja kogumisel tekkinud kahjud rentida millele lisanduvad muud tulud vara tavapärasest turukasutusest:
• 3) puhas tegevustulu (NOI) - tegelik brutotulu, millest on lahutatud aasta tegevuskulud (OR) (ilma amortisatsioonita). [Gryaznova]

Kapitali määra määramiseks on mitu meetodit:

* kapitalikulude hüvitamist arvesse võttes (korrigeeritud vara väärtuse muutustega);

* seotud investeerimismeetod ehk investeerimisgrupi tehnika;

* otse suurtähtede kasutamise meetod.

Kapitalikulude hüvitamist arvestades kapitalisatsioonikordaja määramisel tuleb arvestada, et kapitalisatsioonikordaja koosneb kahest osast:

• 1) investeeringu (kapitali) tootluse määr, mis on hüvitis, mis tuleb investorile raha kasutamise eest maksta, arvestades konkreetse investeeringuga kaasnevat riski ja muid tegureid;
• 2) kapitali tootluse määrad, s.o. alginvesteeringu summa tagasimaksmine. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonimäära element ainult vara amortiseeritava osa suhtes.

Kapitali tootluse määr konstrueeritakse kumulatiivsel meetodil, lisades riskivaba tulumäära, riskipreemia, kinnisvarainvesteeringu, kinnisvara madala likviidsuse preemia ja investeeringute juhtimise preemia. [Bugaeva]

Riskivaba tootlus - investori käsutuses olevate kõrge likviidsete varade tootlus, millel on tootluse garantii, s.o. mille puhul pole ohtu.

Riskivaba intressimäära nõuded:

* kõige likviidsemate varade tootlus, mida iseloomustab suhteliselt madal tootlus, kuid kapitali tootluse garantii;

* kättesaadavus investoritele alternatiivse investeerimisvõimalusena. [Vandanimaeva]

Investeeritud kapitali tagasisaamiseks on kolm võimalust:

* kapitali lineaarne tootlus (Ring-meetod);

ѕ kapitali tootlus vastavalt asendusfondile ja investeeringu tasuvuse määrale (Inwoodi meetod). Mõnikord nimetatakse seda annuiteedimeetodiks;

ѕ kapitali tootlus hüvitisfondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod). [Gryaznova]

Ringi meetodit on otstarbekas kasutada siis, kui eeldatakse põhisumma tagasimaksmist võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus - aastane osa intressivabasse taastamise fondi paigutatud algkapitalist:

R K = R y +1/n (8)

kus n on järelejäänud majanduslik eluiga.

Inwoodi meetodit kasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tasuvuse määraga. Sel juhul on tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne asendusfondi teguriga sama intressimääraga kui investeeringute puhul

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

kus SFF on hüvitisfondi tegur;

Y= R (investeeringutasuvus).

Hoskoldi meetodit kasutatakse juhtudel, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on ebatõenäoline, et reinvesteerimine toimub samas tempos. Reinvesteeritud vahendite puhul eeldatakse, et tulu laekub riskivaba intressimääraga [Bugaeva]

R K = R y + SFF (n, Y b), (10)

kus Y b on riskivaba intressimäär.

Tuginedes turuandmetele müügihindade ja võrreldavate kinnisvaraobjektide NAV väärtuste kohta, saab arvutada kapitalisatsiooni suhte. [Gryaznova]

kus NOY on i-nda analoogobjekti puhas äritulu;

Vi - i-nda analoogobjekti müügihind

Diskonteeritud rahavoogude (DCF) meetod on keerulisem, üksikasjalikum ja võimaldab hinnata objekti sellelt ebastabiilsete rahavoogude saamise korral, modelleerides nende laekumise iseloomulikke tunnuseid. DCF-meetodit kasutatakse järgmistel juhtudel:

• - eeldatakse, et tulevased rahavood erinevad oluliselt praegustest;
• - on olemas andmed, mis õigustavad kinnisvarast tulevate rahavoogude suurust;
• - tulu- ja kuluvood on hooajalised;
• - hinnatav kinnistu on suur multifunktsionaalne äriobjekt;
• - kinnistu on ehitusjärgus või äsja ehitatud ja kasutusele võetud (või kasutusele võetud).

DCF arvutamiseks on vaja järgmisi andmeid:

• - prognoosiperioodi kestus;
• - rahavoogude prognoositavad väärtused, sealhulgas tagasiminek;
• - allahindlus. Lääne praktikas kasutatakse diskontomäära arvutamiseks järgmisi meetodeid:
  • 1) kumulatiivne ehitusmeetod - lähtub eeldusest, et diskontomäär on riski funktsioon ja arvutatakse igale konkreetsele kinnisvarale omaste riskide summana;
  • 2) jaotusmeetod - diskontomäär, kuna liitintressimäär arvutatakse andmete alusel lõpetatud tehingud sarnaste objektidega kinnisvaraturul;
  • 3) monitooringu meetod - regulaarse turumonitooringu alusel, kinnisvarainvesteeringute peamiste majandusnäitajate jälgimine tehinguandmete põhjal.

Jääkväärtus ehk tagasipöördumisväärtus tuleb diskonteerida (viimase prognoosiaasta teguriga) ja lisada rahavoogude nüüdisväärtuste summale.

Kinnisvara väärtuse arvutamine DCF-meetodil toimub valemi 12 abil.

kus PV on praegune väärtus;

C i - perioodi t rahavoog;

i t - perioodi t rahavoo diskontomäär;

M - tagastamiskulu ehk jääkväärtus.

Seega on vara väärtus võrdne prognoositavate rahavoogude hetkeväärtuse ja hetke jääkväärtuse (tagastusväärtuse) summaga.

Tulupõhine lähenemine põhineb eeldusel, et objekti väärtus Kinnisvara määratakse selle kasutamisest saadava tulevase tulu nüüdisväärtusega. Tulevikus saadav raha aga ei võrdu täna saadud sama summaga. Tulevikus tulu tootva vara väärtuse määramiseks on vaja viia viimane selle praeguse väärtuseni. IN üldine juhtum Selleks kasutatakse diskonteerimisprotseduuri, mida saab rakendada mis tahes tulu- ja objekti väärtuse mudelile. Kapitaliseerimine, erinevalt diskonteerimisest, ei arvesta mitte ainult kapitali tootlust, vaid ka kapitali tootlust. Sissetulekute lähenemise meetodid, samuti kulu lähenemine, on rakendatavad kasutusväärtuste (investeering, tarbija) hindamiseks ja finantsarvestuse eesmärgil.

Sissetulekute lähenemisviis kinnisvara hindamisel hõlmab kahte meetodit:

• tulu kapitaliseerimise meetod;
• diskonteeritud rahavoogude meetod.

Tulu kapitaliseerimise meetod kasutatakse tulu tootva kinnisvara hindamisel. Kinnisvara omamisest saadav tulu võib kujutada näiteks praegust ja tulevast väljaüürimisest saadavat tulu, tulu kinnisvara võimalikust väärtuse kasvust selle müümisel tulevikus. Selle meetodi tulemus koosneb nii hoonete, rajatiste kui ka maa maksumusest.

Soovitav on esile tuua kapitaliseerimismeetodit kasutades hindamismenetluse peamised etapid.

1. Hinnatud potentsiaalne brutotulu. Seda tehakse võrreldavate objektide kinnisvaraturul kehtivate tariifide ja tariifide analüüsi põhjal. Potentsiaalne brutotulu (GPI) on tulu, mida on võimalik saada kinnisvarast 100% kasutuses ilma kõiki kahjusid ja kulusid arvestamata. RPE sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja aktsepteeritud rendimäärast.

PVD = S∙ S a,

Kus S- pindala ruutmeetrites m., välja üüritud, C a - üürimäär 1 ruutmeetri kohta. m.

Reeglina sõltub üürihind kinnisvara asukohast, selle füüsiline seisund, kommunikatsioonide olemasolu, rendiperiood jne.

2. Hinnatakse hinnangulisi kahjusid vara alakasutamisest ja kahjusid maksete sissenõudmisel. PVD vähendamine kadude summa võrra annab väärtuse tegelik brutotulu(DVD), mis määratakse valemiga

DVD = PVD – kaod.

3. Arvutatakse hinnatava vara ekspluatatsiooni eeldatavad kulud. Perioodilisi kulutusi rajatise normaalse toimimise ja tulu taastootmise tagamiseks nimetatakse tegevuskuludeks.

Tegevuskulud jagunevad tavaliselt järgmisteks osadeks:

o poolpüsivad kulud;

o poolmuutuv- või tegevuskulud;

o asenduskulud või reservid.

TO tinglikult püsiv Nende hulka kuuluvad kulud, mille suurus ei sõltu objekti töökoormuse astmest ja osutatavate teenuste tasemest (näiteks kindlustusmaksed).

TO tingimuslikud muutujad sisaldab kulusid, mille suurus sõltub objekti töökoormuse astmest ja osutatavate teenuste tasemest.

Peamised tinglikult muutuvkulud on kommunaalkulud, territooriumi korrashoiu kulud, majandamiskulud, töötasud teeninduspersonal jne.

TO asenduskulud sisaldab parenduste kulunud komponentide perioodilise asendamise kulusid (tavaliselt hõlmavad sellised komponendid katust, põrandakatet, sanitaarseadmeid ja elektriseadmeid).

Arvestus eeldab, et selleks on raha kõrvale pandud, kuigi enamik kinnisvaraomanikke seda tegelikult ei tee. Kui omanik plaanib omandiperioodi jooksul halvenevaid parendusi välja vahetada, siis määratud mahaarvamised tuleb kinnisvara väärtuse arvutamisel kõnealusel meetodil arvesse võtta.

Näide. Kosmeetiline remont, mida nõutakse kord 6 aasta jooksul, läks omanikule maksma 10 000 dollarit. Viimane remont teostatud 2 aastat tagasi. Tööaeg on 5 aastat. Vajalik on arvutada esimese omandiaasta iluremondi asenduskulud.

Lahendus. Järgmine remont on vaja teha 4 aasta pärast (6 – 2), seega jääb see praeguse omaniku kanda ning asenduskulud on:

10000 / 4 = $2500.

4. Ennustatud puhas tegevustulu(NOR), vähendades DVD-d tegevuskulude võrra. Seega:

CHOD = DVD – tegevuskulud (va kulum ja amortisatsioon).

5. Arvutatud kapitalisatsiooni määr. Viimase määramiseks on mitu meetodit:

o kumulatiivne ehitusmeetod;

o kapitalikulude hüvitamist arvestava kapitalisatsioonikordaja määramise meetod;

o seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika;

o otsetähtede kasutamise meetod.

Kumulatiivne ehitusmeetod. Kinnisvara hindamise kapitalisatsioonimäär koosneb kahest elemendist:

o investeeringute tulumäärad (kapitali tasuvuse määrad). See on hüvitis, mis tuleb investorile tasuda raha eest, võttes arvesse aega, riske ja muid konkreetse investeeringuga seotud tegureid.

o kapitali tootlus (tagasimaksmine). Kapitali tootlus viitab alginvesteeringu summa tagasimaksmisele. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonikordaja element ainult kulumise, s.o. osa vara väärtuse kaotamine.

Kapitali tootluse määr põhineb:

1) riskivaba tulumäär;

2) riskipreemiad;

3) preemiad kinnisvara madala likviidsuse eest;

4) preemiad investeeringute juhtimise eest.

Riskivaba tulumäär. Seda kasutatakse alusena, millele lisatakse ülejäänud eelnevalt loetletud komponendid. Riskivaba määra määramiseks võite kasutada nii Euroopa keskmisi riskivabade toimingute näitajaid kui ka Venemaa näitajaid.

Keskmiste Euroopa näitajate kasutamise puhul on antud riiki investeerimise riski preemia nn riigirisk.

Venemaa näitajate aluseks on valitsuse võlakirjade tootlus või eelistatavalt pankade välisvaluutahoiuste (võrreldava kestuse ja summaga) intressimäärad. kõrgeim kategooria usaldusväärsus. Riskivaba määr määrab minimaalse hüvitise antud kinnisvarasse investeerimisel.

Riskipreemia. Kõikidel investeeringutel, välja arvatud varem loetletud, on rohkem kui kõrge aste risk, olenevalt hinnatava kinnisvara tüübi omadustest. Mida suurem on risk, seda kõrgem peaks olema intressimäär esimese kompenseerimiseks.

Madal likviidsuspreemia. Likviidsus mõõdab, kui kiiresti saab kinnisvara rahaks konverteerida. Kinnisvara on suhteliselt madala likviidsusega. See lisatasu on eriti kõrge riikides, kus hüpoteeklaenud on halvasti arenenud.

Investeeringute juhtimise auhind. Mida riskantsem ja keerulisem investeering, seda pädevamat juhtimist see nõuab. Investeeringute haldamist ei tohiks segi ajada kinnisvara haldamisega, mille kulud on sees tegevuskulud.

Kapitalikulude hüvitamist arvestades kapitalisatsioonikordaja määramise meetod. Nagu varem märgitud, kapitalisatsiooni määr kinnisvara puhul sisaldab see investeeringu tasuvuse määra ja kapitali tasuvuse määra. Kui ennustatakse vara väärtuse muutust (vähenemist või kasvu), siis on vaja arvestada kapitali taastamise kapitalisatsioonikordaja.

Investeeritud kapitali tagasisaamiseks on kolm võimalust:

1) kapitali lineaarne tootlus (Ring-meetod);

2) kapitali tootlus asendusfondi ja investeeringu tasuvuse määra järgi (Inwoodi meetod). Mõnikord nimetatakse seda annuiteedimeetodiks;

3) kapitali tootlus kompensatsioonifondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod).

Ringi meetod. Seda meetodit on asjakohane kasutada juhul, kui tuluvoog peaks eeldatavasti süstemaatiliselt vähenema ja põhisumma makstakse tagasi võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara maksumusest selle järelejäänud kasuliku elueaga ehk teisisõnu, see on vara eluea pöördprotsent.

Näide. Investeerimistingimused:

summa = 2000 dollarit;

tähtaeg = 5 aastat;

Lahendus. Aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 100% varast kantakse maha 5 aasta jooksul (100% / 5 = 20%). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja: 20% + 12% = 32%.

Aastas tagastatakse 20% alginvesteeringust ja 12% investeeringutasuvus. Pange tähele, et absoluutarvudes makstavad intressid vähenevad aasta-aastalt, kuna need kogunevad põhisumma kahanevalt jäägilt. Esimesel aastal on intress 240 dollarit; teisele - 192; kolmandale - 144; neljandale - 96; viiendale - 48.

Inwoodi meetod. Seda meetodit kasutatakse juhul, kui eeldatakse pidevat võrdset tulu kogu prognoosiperioodi jooksul. Üks osa sellest tuluvoost kujutab endast investeeringutasuvust ja teine ​​osa hüvitab või tagastab kapitali.

Veelgi enam, tuluvoo suurus on investeeringutasuvus ja teine ​​hüvitab või tagastab kapitali.

Pealegi kapitali tasuvus reinvesteeritakse investeeringu (kapitali) tasuvuse määraga. Sel juhul on investeeringu tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne asendusfondi teguriga sama intressimäära juures nagu investeeringu puhul (see tegur on võetud liitintressi kuue funktsiooni tabelist). Kapitalisatsioonikoefitsient ise võrdub võrdse tulu vooga investeeringute tulumäära ja sama intressi kompensatsioonifondi teguri summaga (kapitalisatsioonikoefitsiendi saab võtta liitintressi kuue funktsiooni tabelist veerus ühiku amortisatsiooni sissemakse).

Näide. Investeerimistingimused:

summa = 2000 dollarit;

tähtaeg = 5 aastat;

investeeringu tasuvus = 12%.

Lahendus. Aastane võrdne tuluvoog on võrdne 2000 ∙ 0,2774097 (veerg "osaku amortisatsiooni sissemakse 12% eest" - 5 aastat) = 554,81. Esimese aasta intress on 240 (12% 2000. aastast) ja põhiosa tootlus = 314,81 (554,81 – 240).

Kui aastas laekunud 314,81 reinvesteerida 12% aastas, siis teise aasta lõpus on põhisumma tootlus 352,58; kolmanda lõpus - 394,89; neljanda lõpus - 442,28; ja viienda lõpus - 495,35. Kokku tagastatakse viie aasta jooksul kogu põhisumma 2000 krooni. Teise aasta alguses on põhisumma jääk vastavalt 1685,19, kogunenud intress võrdub 202,23; kolmanda aasta alguses on põhisumma jääk 1332,61 ja intressid vastavalt 159,92; edasi aasta lõikes: 937,72 ja 112,53; 495,44 ja 59,46 dollarit

Kapitalisatsioonikordaja arvutamiseks liidetakse kapitali (investeeringu) tootlus 0,12 ja kompensatsioonifondi faktor (12%, 5 aastat) 0,1574097. Tulemuseks on kapitalisatsioonikordaja 0,2774097, nagu oleks see võetud veerust "amortisatsiooni sissemakse" (12%, 5 aastat).

Hoskoldi meetod. Seda kasutatakse juhul, kui alginvesteeringu tootlus on nii kõrge, et on ebatõenäoline, et reinvesteerimine toimub sama kiirusega. Seetõttu eeldatakse, et investeeritud vahendid saavad riskivaba tulu.

Näide. Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida intressimääraga 6%.

Lahendus. Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on asendusfondi tegur 6% 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonikordaja ( R) võrdub 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika. Kuna enamik kinnisvara ostetakse kasutades laenatud Ja omakapital, peab kapitalisatsioonikordaja rahuldama investeeringu mõlema osa tootlusnõudeid. Suurusjärk antud koefitsient määratakse seotud investeerimismeetodi või investeerimisgrupi tehnikaga. Laenatud vahendite kapitalisatsiooni suhet nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse järgmise valemi abil:

Kui laenu tingimused on teada, määratakse hüpoteegi konstant liitintressi kuue funktsiooni tabelist: see on intressimäära ja taastumisfondi koefitsiendi summa või võrdub laenu amortisatsiooni sissemakse koefitsiendiga. üksus.

Omakapitali kapitalisatsioonimäär arvutatakse valemiga:

Üldine kapitalisatsiooni määr määratletud kaalutud keskmisena

Kus M- laenatud vahendite osa kuludest, R M- laenukapitali kapitalisatsioonikordaja, R E- omakapitali kapitalisatsioonikordaja.

Otsene suurtähtede kasutamise meetod. Tulumeetodi puhul arvutatakse vara väärtus järgmise valemi abil:

Kus V- hinnatava objekti maksumus, Y- CHOD, R- kapitalisatsiooni suhe.

Kui ülaltoodud valem teisendab NRR väärtuseks, siis järgmine valem teisendab väärtuse suurtähtede kasutamise määraks:

Tuginedes turuandmetele müügihindade ja võrreldavate kinnisvaraobjektide NAV väärtuste kohta, saab arvutada kapitalisatsiooni suhte. Sel viisil määratud kapitalisatsiooni suhtarvu nimetatakse üldiseks. Seda valemit kasutatakse juhul, kui vara müüakse edasi hinnaga võrdne summaga alginvesteering ning seetõttu ei ole vaja kapitalisatsioonikordajasse lisada preemiat kapitali asendamise eest ja ka siis, kui prognoositakse võrdse tulu saamist.

Näide. Saadaval on teave hinnatava kinnisvaraga võrreldava kinnisvara kohta. See näitab, et võrreldav vara müüdi 325 000 dollari eest ja NPV oli 30 000 dollarit.

Ülaltoodud valem võimaldab teil leida üldise kapitalisatsiooni suhte:

R = 30000 / 325000 = 0,09 ehk 9%.

6. Tulude kapitaliseerimise meetodi viimases etapis määratakse kinnisvara väärtus, jagades prognoositava puhaskasumi äritulu väärtuse (4. etapi tulemus) kapitaliseerimiskoefitsiendiga (5. etapi tulemus):

või NAV/kapitaliseerimismäär.

Diskonteeritud rahavoogude meetod.

Seda meetodit kasutatakse nende tulevaste tulude hetkeväärtuse määramiseks, mis tekivad kinnisvara kasutamisest ja selle võimalikust müügist.

Mõistliku turuväärtuse määramine diskonteeritud rahavoogude meetodil võib jagada mitmeks etapiks.

1. Koostatakse kinnisvara omamise perioodi tulevaste tulude voo prognoos.

2. Hinnatava vara väärtus arvutatakse omandiperioodi lõpus, s.o. kavandatava müügi (tagastamise) maksumus, isegi kui müük ei ole tegelikult planeeritud.

3. Tuletatakse olemasoleval turul hinnatava kinnisvara diskontomäär.

4. Hoiustamisperioodi tulu tulevane väärtus ja tagasipööramise prognoositav kulu vähendatakse praegusele väärtusele.

Seega:

Kinnisvara väärtus = perioodilise tuluvoo praegune väärtus + tagastamise hetkeväärtus.

Näide. Investor ostab kinnisvara ja rendib selle 10 aastaks, saades järgmised summadüür ette makstud. Diskontomäär 11%.

Sissetulekute lähenemine kinnisvara hindamisele - kinnisvara väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatava vara ärilisest kasutusest saadava eeldatava tulu määramisel.

Peamine eelis, mis kinnisvara hindamisel on tulupõhisel lähenemisel turu- ja kulukäsitluse ees, on see, et see peegeldab paremini investori ettekujutust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, s.t. Seda kinnisvara kvaliteeti võetakse arvesse peamise hinnategurina. Kinnisvara hindamise tulupõhise lähenemisviisi peamiseks puuduseks on see, et erinevalt kahest ülejäänud hindamisviisist põhineb see prognoosiandmetel.

Sissetulekute lähenemisviis hindab kinnisvara väärtust Sel hetkel tulevaste rahavoogude nüüdisväärtusena, s.o. peegeldab:

tulu kvaliteet ja kvantiteet, mida kinnisvara oma kasuliku eluea jooksul tõenäoliselt teenib;

riskid, mis on omased nii hinnatavale objektile kui ka piirkonnale.

Määramiseks kasutatakse sissetulekute meetodit investeeringkulu, kuna potentsiaalne investor ei maksa kinnisvara eest suur summa kui sellelt objektilt saadava tulevase tulu nüüdisväärtus. Seda kasutatakse ka määramisel turuväärtus.

Põhimõisted:

Tulude kapitaliseerimine on protsess, mis määrab seose tulevase sissetuleku ja objekti hetkeväärtuse vahel.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi põhivalem (joonis 3.5):

või
, Kus

C (V) - vara väärtus;

BH (I) - eeldatav tulu hinnatavast kinnisvarast. Tulu viitab tavaliselt tegevuse puhastulule, mida kinnisvara on võimeline teatud perioodi jooksul teenima;

K (R) – tootlus- või kasumimäär – on koefitsient ehk kapitalisatsioonimäär.

Kapitali kasutamise määr- tulumäär, mis kajastab tulu ja hindamisobjekti väärtuse vahelist suhet.

Kapitali kasutamise määr- See on kinnisvara turuväärtuse ja selle teenitava puhastulu suhe.

Allahindlus- liitintressi määr, mida rakendatakse vara kasutamisest tulenevate rahavoogude väärtuse ümberarvutamisel teatud ajahetkel.

Kinnisvara hindamise peamised etapid tulumeetodil on järgmised:

Potentsiaalse brutotulu hindamine võrreldavate kinnisvaraturul kehtivate tariifide ja tariifide (üürimäärade) analüüsi põhjal;

Kaotuse analüüs;

Hinnatava objekti ekspluatatsioonikulude arvestus;

Määratakse puhas tegevustulu, mis võrdub potentsiaalse brutotulu vahega, millest on lahutatud kahjud ja kulud

Tegevuse puhastulu teisendamine kinnisvara väärtuseks.

Tulupõhise lähenemisviisi raames on võimalik kasutada ühte kahest meetodist: tulude otsese kapitaliseerimise meetodit ja diskonteeritud rahavoogude meetodit.

Need meetodid põhinevad eeldusel, et kinnisvara väärtuse määrab hinnatava kinnisvara võime tulevikus tuluvoogu tekitada. Mõlema meetodi puhul arvestatakse kinnisvarast saadav tulevane tulu selle väärtuseks, võttes arvesse sellele kinnisvarale iseloomulikku riskitaset. Need meetodid erinevad ainult selle poolest, kuidas nad muudavad sissetulekuvooge.

Tulude kapitaliseerimise meetodi kasutamisel arvestatakse ühe perioodi tulud ümber kinnisvara väärtuseks ning diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel mitme prognoosiaasta sihtotstarbelisest kasutamisest saadavad tulud, samuti tulu edasimüügist. kinnisvara prognoosiperioodi lõpus, konverteeritakse.

Tulu kapitaliseerimise meetodit kasutatakse juhul, kui:

sissetulekuvood on pika aja jooksul stabiilsed ja kujutavad endast märkimisväärset positiivset väärtust;

tuluvood kasvavad ühtlases ja mõõdukas tempos.

Põhiline arvutusvalem on järgmine:

või
, Kus

C - vara maksumus (rahaühikud);

CC – kapitalisatsioonikordaja (%).

Seega on tulude kapitaliseerimise meetod kinnisvara väärtuse määramine aastase (või aasta keskmise) puhaskasumi (NOI) ümberarvestamise kaudu jooksevväärtuseks.

Selle meetodi rakendamisel tuleb arvesse võtta järgmist: piiravad tingimused:

tuluvoogude ebastabiilsus;

kui kinnisvara on rekonstrueerimisel või pooleli.

Selle meetodi peamised probleemid

1. Meetodit ei soovitata kasutada, kui kinnistu vajab olulist rekonstrueerimist või on pooleliolevas ehitusseisundis, s.o. Stabiilse sissetuleku tasemeni pole lähiajal võimalik jõuda.

2. Vene oludes on hindaja peamiseks probleemiks kinnisvaraturu “info läbipaistmatus”, eelkõige info vähesus kinnisvara müügi ja üürimise reaalsete tehingute, tegevuskulude kohta ning statistika puudumine. teave täitumuse kohta igas turusegmendis erinevates piirkondades. Selle tulemusena muutub NRR ja kapitalisatsiooni määra arvutamine väga keeruliseks ülesandeks.

Kapitaliseerimismeetodit kasutava hindamismenetluse peamised etapid:

eeldatava aasta (või keskmise aasta) tulu kui vara parimal ja tõhusamal kasutamisel tekkiva tulu kindlaksmääramine;

kapitalisatsioonimäära arvutamine;

Kinnisvara väärtuse määramine põhitegevuse puhastulu ja kapitalisatsiooni suhtarvu alusel, jagades NPV kapitalisatsiooni suhtega.

Potentsiaalne brutotulu (GPI)- tulu, mida on võimalik saada kinnisvarast selle 100% kasutamisega ilma kõiki kahjusid ja kulutusi arvestamata. PPV sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja kehtestatud rendimäärast ning arvutatakse järgmise valemi abil:

, Kus

S - üüritav pind, m2;

cm - üürimäär 1 m2 kohta.

Tegelik brutotulu (DVD)- see on potentsiaalne brutotulu, millest on lahutatud kahjud pinna alakasutamisest ja üüri sissenõudmisel, millele lisandub muu kinnisvara tavapärasest turukasutusest saadav tulu:

DVD = PVD – kahjud + muud tulud

Puhas tegevustulu (NOI)- aasta tegelik brutotulu, millest on maha arvatud tegevuskulud (OR) (välja arvatud kulum):

CHOD = DVD – VÕI.

Tegevuskulud on kulutused, mis on vajalikud vara normaalse toimimise ja tegeliku brutotulu taastootmise tagamiseks.

Kapitalisatsioonikordaja arvutamine.

Kapitali määra määramiseks on mitu meetodit:

võttes arvesse kapitalikulude hüvitamist (korrigeeritud vara väärtuse muutustega);

seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika;

otsene suurtähtede kasutamine.

Kapitalisatsioonikordaja määramine kapitali kompensatsiooni arvesse võtteskogukulud.

Kapitalisatsioonikordaja koosneb kahest osast:

investeeringu (kapitali) tasuvusmäär, mis on hüvitis, mis tuleb investorile raha kasutamise eest maksta, arvestades konkreetsete investeeringutega kaasnevat riski ja muid tegureid;

kapitali tootluse määrad, s.o. alginvesteeringu summa tagasimaksmine. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonimäära element ainult vara amortiseeritava osa suhtes.

Kapitali tasuvuse määr arvutatakse kumulatiivse ehitusmeetodi abil:

Riskivaba tulumäär +

Riskipreemiad +

Investeeringud kinnisvarasse +

Lisatasud madala kinnisvara likviidsuse eest +

Investeeringute juhtimise auhinnad.

Riskivaba tulumäär - väga likviidsete varade intressimäär, s.o. See on määr, mis peegeldab "tegelikke turuvõimalusi ettevõtete ja üksikisikute vahendite investeerimiseks ilma tulu mittesaamise riskita". Riskivabaks intressimääraks peetakse sageli OFZ ja VEB tootlust.

Hindamisprotsessis on vaja arvestada, et nominaal- ja reaalriskivabad intressimäärad võivad olla nii rubla kui ka välisvaluuta. Nominaalkursi ümberarvutamisel reaalkursiks ja vastupidi on soovitatav kasutada Ameerika majandusteadlase ja matemaatiku I. Fisheri valemit, mille ta tuletas 20. sajandi 30. aastatel:

; Kus

Rн – nominaalmäär;

Rр – reaalkurss;

Jinf – inflatsiooniindeks (aastane inflatsioonimäär).

Välisvaluuta riskivaba kursi arvutamisel on soovitav teha korrigeerimine Fisheri valemi abil, võttes arvesse dollari inflatsiooniindeksit, ja rubla riskivaba kursi määramisel - rubla inflatsiooniindeksit.

Rubla tulumäära teisendamiseks dollari kursiks või vastupidi saab kasutada järgmisi valemeid:

Dr, Dv - rubla või välisvaluuta tulumäär;

Kurs – vahetuskurss, %.

Riskipreemia erinevate komponentide arvutamine:

lisatasu madala likviidsuse eest. Selle komponendi arvutamisel võetakse arvesse kinnisvarasse tehtud investeeringute kohese tasuvuse võimatust ja seda saab võtta dollari inflatsiooni tasemel turul hinnatava objektiga sarnaste objektide tüüpilise kokkupuuteaja jaoks;

riskipreemia investeeringud kinnisvarasse. Sel juhul võetakse arvesse objekti tarbijaväärtuse juhusliku kaotamise võimalust ja kindlustusmakset saab aktsepteerida kõrgeima usaldusväärsuse kategooria kindlustusseltsides kindlustusmaksete summas;

lisatasu investeeringute juhtimise eest. Mida riskantsem ja keerulisem investeering, seda pädevamat juhtimist see nõuab. Investeeringute haldamise lisatasu on soovitatav arvutada, võttes arvesse alakoormuse ja kahjumi koefitsienti üürimaksete kogumisel.

Seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika.

Kui kinnisvara ostetakse oma- ja laenukapitali kasutades, peab kapitalisatsioonikordaja vastama investeeringu mõlema osa tootlusnõuetele. Suhtarvu väärtus määratakse seotud investeerimismeetodi ehk investeerimisgrupi tehnikaga.

Laenatud kapitali kapitalisatsiooni suhet nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse järgmise valemi abil:

; Kus

Rm – hüpoteegi konstant;

DO – iga-aastased maksed;

K – hüpoteeklaenu summa.

Hüpoteeklaenu konstant määratakse liitintressi kuue funktsiooni tabeliga: see on võrdne intressimäära ja hüvitisfondi teguri summaga või võrdne amortisatsiooniühiku panusteguriga.

Omakapitali kapitalisatsioonimäära nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse järgmise valemi abil:

; Kus

Rc – omakapitali kapitalisatsioonikordaja;

PTCF – aastane rahavoog enne makse;

Ks on omakapitali suurus.

Üldine kapitalisatsioonikordaja määratakse kaalutud keskmisena:

M – hüpoteeklaenude suhe.

Kui ennustatakse vara väärtuse muutust, siis on vaja kapitalisatsioonikordajas arvestada ka kapitali põhisumma tootlust (rekapitaliseerimisprotsess). Kapitali tasuvusmäära nimetatakse mõnes allikas rekapitaliseerimiskordajaks. Esialgse investeeringu tagastamiseks eraldatakse osa puhaskasutulust taastamisfondi, mille intressimäär on R – rekapitaliseerimise intressimäär.

On kolm võimalust investeeritud kapitali hüvitamine:

kapitali lineaarne tootlus (Rõnga meetod);

kapitali tootlus vastavalt asendusfondile ja investeeringu tasuvuse määrale (Inwoodi meetod). Mõnikord nimetatakse seda annuiteedimeetodiks;

kapitali tootlus hüvitisfondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod).

Rõnga meetod.

Seda meetodit on asjakohane kasutada, kui eeldatakse, et põhisumma tasutakse tagasi võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus on aastane osa intressivaba hüvitise fondi paigutatud algkapitalist:

; Kus

n – järelejäänud majanduslik eluiga;

Ry – investeeringu tasuvus.

Näide.

Investeerimistingimused:

tähtaeg - 5 aastat;

R - investeeringu tasuvus 12%;

kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus on 10 000 dollarit.

Lahendus. Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse 100% varast maha (100: 5 = 20). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja 32% (12% + 20% = 32%).

Kapitali põhisumma hüvitamine, arvestades investeeringu nõutavat tasuvusmäära, on kajastatud tabelis.

Tabel Investeeritud kapitali tagasimaksmine rõnga meetodil (USD)

Kapitali tagastamine toimub võrdsetes osades kogu vara eluea jooksul.

Inwoodi meetod kasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tulumääraga. Sel juhul on tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne asendusfondi teguriga sama intressimääraga nagu investeeringute puhul:

Kus SFF - kompensatsioonifondi tegur;

Y = R (investeeringutasuvus).

Investeeritud kapitali hüvitamine sellel meetodil on toodud tabelis. 3.5.

Näide.

Investeerimistingimused:

tähtaeg - 5 aastat;

investeeringutasuvus - 12%.

Lahendus. Kapitalisatsioonimäär arvutatakse investeeringu tootluse 0,12 ja hüvitisfondi teguri (12%, 5 aasta kohta) 0,1574097 summana. Kapitalisatsioonimäär on 0,2774097, kui see on võetud veerust “Amortisatsiooni sissemakse” (12%, 5 aastat).

Tabel. Investeeritud kapitali taastamine Inwoodi meetodil (USD)

Hoskoldi meetod. Kasutatakse siis, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on sama intressimääraga reinvesteerimine ebatõenäoline. Reinvesteeritud vahendite puhul eeldatakse, et tulu laekub riskivaba intressimääraga:

kus Yb on riskivaba intressimäär.

Näide. Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida 6% määraga.

Lahendus. Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on 6% taastumistegur 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonimäär on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kui prognoositakse, et investeering kaotab vaid osa oma väärtusest, siis arvutatakse kapitalisatsioonikordaja veidi teisiti, kuna kapital makstakse tagasi kinnisvara edasimüügi ja osaliselt jooksvate tulude kaudu.

Eelised Tulude kapitaliseerimise meetod on see, et see meetod peegeldab otseselt turutingimusi, kuna selle rakendamisel analüüsitakse seda reeglina tulude ja kulude vahelise seose seisukohalt, suur hulk tehingutest kinnisvaraga, samuti kapitaliseeritud tulu arvutamisel koostatakse hüpoteetiline kasumiaruanne, mille põhiprintsiibiks on kinnisvara kasutamise turutaseme eeldamine.

Puudused Tulu kapitaliseerimise meetod on järgmine:

selle rakendamine on keeruline, kui puudub teave turutehingute kohta;

Diskonteeritud rahavoo meetod (DCF) on keerulisem, üksikasjalikum ja võimaldab teil hinnata objekti ebastabiilsete rahavoogude saamise korral, modelleerides nende laekumise iseloomulikke tunnuseid. DCF-meetodit kasutatakse järgmistel juhtudel:

eeldatakse, et tulevased rahavood erinevad oluliselt praegustest;

on olemas andmed, mis õigustavad kinnisvarast tulevate rahavoogude suurust;

tulu- ja kuluvood on hooajalised;

hinnatav kinnistu on suur multifunktsionaalne äriobjekt;

kinnistu on ehitusjärgus või äsja ehitatud ja on kasutusse andmisel (või kasutusse andmisel).

DCF meetod hindab kinnisvara väärtust tulu nüüdisväärtuse alusel, mis koosneb prognoositavatest rahavoogudest ja jääkväärtusest.

DCF arvutamiseks on vaja järgmisi andmeid:

prognoosiperioodi kestus;

rahavoogude prognoositavad väärtused, sealhulgas tagasiminek;

Allahindlus.

DCF-meetodi arvutusalgoritm.

1. Prognoosiperioodi määramine. Rahvusvahelises hindamispraktikas on Venemaa puhul keskmine prognoosiperiood 5-10 aastat, tüüpiline periood on 3-5 aastat. See reaalajas, mille kohta saab teha mõistliku prognoosi.

2. Rahavoogude väärtuste prognoosimine.

Kinnisvara hindamisel DCF-meetodil arvutatakse kinnisvaralt mitut liiki tulu:

potentsiaalne brutotulu;

tegelik brutotulu;

puhas tegevustulu;

rahavoog enne makse;

rahavoog pärast makse.

Praktikas diskondavad Venemaa hindajad rahavoogude asemel tulu:

CHOD (näitab, et kinnisvara on aktsepteeritud võlakohustustega mitte koormatuna),

puhas rahavoog, millest on maha arvatud tegevuskulud, maamaks ja rekonstrueerimine,

maksustatav tulu.

Tuleb arvestada, et just rahavoogu tuleb diskonteerida, kuna:

rahavood ei ole nii muutlikud kui kasum;

mõiste "rahavoog" korreleerib raha sisse- ja väljavoolu, võttes arvesse selliseid rahalisi kirjeid nagu "kapitaliinvesteeringud" ja "võlakohustused", mida kasumi arvutamisel ei arvestata;

kasuminäitaja korreleerib teatud perioodil saadud tulu samal perioodil tehtud kulutustega, sõltumata tegelikest laekumistest või rahaliste vahendite kuludest;

rahavoog on saavutatud tulemuste näitaja nii omaniku enda kui ka jaoks välised osapooled ja vastaspooled - kliendid, võlausaldajad, tarnijad jne, kuna see peegeldab teatud rahaliste vahendite pidevat olemasolu omaniku kontodel.

Rahavoogude arvutamise tunnused DCF-meetodi kasutamisel.

Tegelikust brutotulust tuleb tegevuskulude osana maha arvata kinnisvaramaks (kinnisvaramaks), mis koosneb maamaksust ja kinnisvaramaksust.

Majandus- ja maksuamortisatsioon ei ole reaalne sularahamakse, mistõttu amortisatsiooni arvestamine tulude prognoosimisel ei ole vajalik.

Laenu teenindamismaksed (intressimaksed ja võlgade tagasimaksed) tuleb äritegevuse puhastulust maha arvata, kui vara investeerimisväärtust (konkreetsele investorile) on hinnatud. Kinnisvara turuväärtuse hindamisel ei ole vaja maha arvata laenuteenindusmakseid.

Tegelikust brutotulust tuleb maha arvata kinnisvaraomaniku ettevõtluskulud, kui need on suunatud vara vajalike omaduste säilitamisele.

Seega drahavoog (CF) kinnisvara jaoks arvutatakse järgmiselt:

- DV on võrdne PV summaga, millest on lahutatud vabade ametikohtade kahjud ning üüri ja muude tulude laekumine;

NPV võrdub DV-ga, millest on lahutatud kinnisvaraomaniku OR ja ärikulud;

- DP enne makse võrdub summagaNPV miinus kapitaliinvesteeringud ja tegevuskuludlaenuteenindus ja laenukasv.

DP on võrdne DP-ga enne makse, millest on lahutatud kinnisvaraomaniku tulumaksumaksed.

Järgmine oluline samm on taastamise maksumuse arvutamine. Taastamise maksumust saab ennustada, kasutades:

müügihinna määramine lähtuvalt turu hetkeseisu analüüsist, sarnaste objektide maksumuse jälgimine ja eeldused objekti tulevase seisu kohta;

eelduste tegemine kinnisvara väärtuse muutumise kohta omandiperioodi jooksul;

prognoosiperioodi lõpule järgneva aasta tulude kapitaliseerimine, kasutades iseseisvalt arvutatud kapitalisatsioonimäära.

Diskontomäära määramine.“Diskontomäär on koefitsient, mida kasutatakse nüüdisväärtuse arvutamisel rahasumma tulevikus saadud või makstud."

Diskontomäär peaks kajastama riski-tulu suhet, samuti kinnisvarale omaseid erinevaid riske (kapitaliseerimismäär).

Kuna kinnisvara puhul on mitteinflatsioonilist komponenti üsna keeruline tuvastada, on hindajal mugavam kasutada nominaalset diskontomäära, kuna sel juhul sisaldavad rahavoogude ja kinnisvara väärtuse muutuste prognoosid juba inflatsiooniootusi.

Tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse nominaal- ja reaalväärtuse arvutamise tulemused on samad. Sularahavood ja diskontomäär peavad vastama üksteisele ja sama arvestatakse sellega, mis see on.

Lääne praktikas kasutatakse diskontomäära arvutamiseks järgmisi meetodeid:

kumulatiivne ehitusmeetod;

alternatiivsete investeeringute võrdlemise meetod;

valiku meetod;

seiremeetod.

Kumulatiivne ehitusmeetod põhineb eeldusel, et diskontomäär on riski funktsioon ja see arvutatakse igale konkreetsele kinnisvarale omaste riskide summana.

Diskontomäär = Riskivaba määr + Riskipreemia.

Riskipreemia arvutatakse antud kinnisvarale omaste riskiväärtuste summeerimise teel.

Valikumeetod- diskontomäär liitintressina on arvutatud kinnisvaraturul sarnaste objektidega tehtud tehingute andmete põhjal.

Tavaline algoritm diskontomäära arvutamiseks jaotusmeetodi abil on järgmine:

modelleerimine iga analoogobjekti jaoks teatud aja jooksul vastavalt tulu- ja kuluvoogude parima ja efektiivseima kasutamise stsenaariumile;

objekti investeeringu tasuvuse määra arvutamine;

töödelda saadud tulemusi mis tahes vastuvõetava statistilise või ekspertmeetodiga, et viia analüüsi tunnused hinnatavale objektile.

Seiremeetod põhineb regulaarsel turumonitooringul, jälgides tehinguandmete põhjal kinnisvarainvesteeringute peamisi majandusnäitajaid. Sellist teavet tuleb erinevate turusegmentide lõikes koguda ja regulaarselt avaldada. Sellised andmed on hindajale juhendiks ja võimaldavad saadud arvutatud näitajaid kvalitatiivselt võrrelda turu keskmisega, kontrollides eri tüüpi eelduste paikapidavust.

Kinnisvara väärtuse arvutamine DCF-meetodi abil toimub järgmise valemi abil:

; Kus

PV – hetkeväärtus;

Ci – perioodi t rahavoog;

See on perioodi t rahavoo diskontomäär;

M – jääkväärtus.

Jääkväärtus ehk tagasipöördumisväärtus tuleb diskonteerida (viimase prognoosiaasta teguriga) ja lisada rahavoogude nüüdisväärtuste summale.

Seega on vara väärtus = Prognoositavate rahavoogude nüüdisväärtus + jääkväärtuse nüüdisväärtus (pöördumine).

Sobiva diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära valikut tuleb hoolikalt põhjendada, arvestades juhitavaid ja kontrollimatuid riske.