ఆదాయ విధానం యొక్క ప్రయోజనాలు ఏమిటి? రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం

ఆదాయ విధానం

రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం ఈ ఆస్తి యాజమాన్యం (ఉపయోగం) నుండి ఆశించిన ఆదాయం యొక్క గణన ఆధారంగా ఆస్తి విలువను నిర్ణయించడంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ సూచిక చాలా ముఖ్యమైనది ఎందుకంటే ఇది భవిష్యత్తులో ఒక వస్తువు యొక్క ధరను అంచనా వేయడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది.

ఈ రోజు వాల్యుయేషన్ ప్రాక్టీస్‌లో రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌లో ఎక్కువగా ఉపయోగించే పద్ధతుల్లో ఆదాయ విధానం ఒకటి.

ఆధునిక ఆర్థికవేత్త A.V. విష్నేవెట్స్కీ ప్రకారం, ఈ విధానాన్ని "ఉపాంత" అని కూడా పిలుస్తారు (ఇంగ్లీష్ పదం "మార్జిన్" నుండి, రష్యాలో తరచుగా "లాభం" అనే భావన యొక్క అనలాగ్గా ఉపయోగించబడుతుంది). ఉపాంత విధానం యొక్క వర్తింపు రాష్ట్రంలో ఆర్థిక వృద్ధి కాలంలో స్పష్టంగా వ్యక్తీకరించబడింది. ఆదాయ విధానం "డ్యూ డిలిజెన్స్" విధానంలో అంతర్భాగం.

ఆదాయ పద్ధతి ప్రధానంగా రాయితీ ఆదాయ ప్రవాహాన్ని (ఈ వస్తువు యొక్క యాజమాన్యం లేదా ఉపయోగం నుండి) లెక్కించడం ద్వారా రియల్ ఎస్టేట్ విలువను నిర్ణయించడంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ పద్ధతి నిరీక్షణ సూత్రంపై ఆధారపడి ఉంటుంది - ఈ ఆస్తిని కలిగి ఉండటం ద్వారా భవిష్యత్తులో పొందగలిగే ఆదాయం మరియు ఇతర ప్రయోజనాల యొక్క ప్రస్తుత విలువను స్థాపించడం. ఆస్తి యజమాని తన ఆస్తిని దోపిడీ చేయడం కొనసాగించడం ద్వారా పొందగలిగే మొత్తం కంటే తక్కువకు వదులుకోడు మరియు కొనుగోలుదారు ఈ ఆస్తిని వాణిజ్య ప్రయోజనాల కోసం ఉపయోగించిన మొత్తం కంటే ఎక్కువ చెల్లించడు. అతన్ని తీసుకువస్తుంది. ఈ విధంగా, పార్టీల మధ్య ఒప్పందం ద్వారా భవిష్యత్ ఆదాయం యొక్క విలువ ఆధారంగా ఆస్తి ధర నిర్ణయించబడుతుంది.

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి లెక్కించేటప్పుడు, కింది పద్ధతులు ఉపయోగించబడతాయి: ఆదాయం యొక్క క్యాపిటలైజేషన్ మరియు నగదు ప్రవాహాల తగ్గింపు. ఈ పద్ధతులు ప్రధానమైనవి ఈ పద్ధతి.

1) డైరెక్ట్ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి యొక్క సాంకేతికతకు అనుగుణంగా, క్యాపిటలైజేషన్ రేటుకు పన్నుకు ముందు నికర నిర్వహణ ఆదాయం నిష్పత్తి ద్వారా విలువ నిర్ణయించబడుతుంది. క్యాపిటలైజేషన్ రేట్ అనేది రిస్క్‌ల కోసం సర్దుబాటు చేయడం ద్వారా బేస్ రేట్ ఆధారంగా మదింపుదారుచే నిర్ణయించబడుతుంది.

2) తగ్గింపు పద్ధతి నగదు ప్రవాహాలునగదు ప్రవాహాలు అసమానంగా ఉన్నప్పుడు (అస్థిర ఆదాయం) లేదా వివిధ క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తులను ఉపయోగించినప్పుడు ఉపయోగించబడుతుంది. పద్దతి ప్రకారం, వస్తువు యొక్క ధర ప్రాజెక్ట్ కోసం తగ్గింపు ఆదాయం మొత్తంగా నిర్ణయించబడుతుంది. దీన్ని చేయడానికి, ఎంచుకున్న కాలానికి ఖర్చులు మరియు పెట్టుబడుల సూచనతో నగదు ప్రవాహ నమూనాను నిర్ణయించడం అవసరం. క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిలో ఉన్న అదే పారామితులను పరిగణనలోకి తీసుకొని తగ్గింపు రేటు నిర్ణయించబడుతుంది.

పద్ధతి యొక్క సారాంశం ఏమిటంటే, ఆదాయ విధానం భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువగా రియల్ ఎస్టేట్ విలువను అంచనా వేస్తుంది. అంతేకాకుండా, ఈ విధానం అంచనా వేయబడుతున్న ఆస్తికి సంబంధించిన ప్రమాద స్థాయిని, అలాగే అంచనా వేయబడుతున్న ఆస్తి దాని సేవా జీవితంలో తీసుకురాగల నాణ్యత మరియు ఆదాయ పరిమాణాన్ని ప్రతిబింబిస్తుంది. ఆదాయ విధానం యొక్క ప్రధాన ప్రయోజనం ఏమిటంటే ఇది భవిష్యత్తులో పెట్టుబడి నష్టాలను ఇప్పుడు పరిగణనలోకి తీసుకోవడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది.

పద్ధతి యొక్క ప్రతికూలత ఏమిటంటే, భవిష్యత్తులో వచ్చే ఆదాయం అంచనా వేసిన ఆదాయం అద్దెకుమరియు వస్తువు యొక్క భవిష్యత్తు పునఃవిక్రయం మొత్తం అనేక కారకాలను విశ్లేషించడం ద్వారా మదింపుదారుచే నిర్ణయించబడుతుంది మరియు అందువల్ల దీర్ఘకాలికంగా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ స్థితిని ఖచ్చితంగా గుర్తించడం అసాధ్యం కనుక నిర్దిష్ట లోపం ఉండవచ్చు.

రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం - రియల్ ఎస్టేట్ విలువను అంచనా వేయడానికి పద్ధతుల సమితి, ఆస్తి యొక్క వాణిజ్య వినియోగం నుండి అంచనా వేయబడిన ఆదాయాన్ని నిర్ణయించడం ఆధారంగా.

మార్కెట్ మరియు వ్యయ విధానం కంటే రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం కలిగి ఉన్న ప్రధాన ప్రయోజనం ఏమిటంటే ఇది ఆదాయ వనరుగా రియల్ ఎస్టేట్ గురించి పెట్టుబడిదారుడి ఆలోచనను బాగా ప్రతిబింబిస్తుంది, అనగా. రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ఈ నాణ్యత ప్రధాన ధర కారకంగా పరిగణించబడుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం యొక్క ప్రధాన ప్రతికూలత ఏమిటంటే, ఇతర రెండు వాల్యుయేషన్ విధానాల మాదిరిగా కాకుండా, ఇది సూచన డేటాపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

ఆదాయ విధానం రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ప్రస్తుత విలువను భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువగా అంచనా వేస్తుంది, అనగా. ప్రతిబింబిస్తుంది:

ఆస్తి దాని ఉపయోగకరమైన జీవితంలో ఉత్పత్తి చేసే అవకాశం ఉన్న ఆదాయం యొక్క నాణ్యత మరియు పరిమాణం;

అంచనా వేయబడుతున్న వస్తువు మరియు ప్రాంతం రెండింటికీ నిర్దిష్టమైన నష్టాలు.

ఆదాయ విధానం నిర్ణయించడానికి ఉపయోగించబడుతుంది పెట్టుబడిఖరీదు, ఎందుకంటే సంభావ్య పెట్టుబడిదారు ఆస్తికి చెల్లించడు పెద్ద మొత్తంఈ వస్తువు నుండి భవిష్యత్తు ఆదాయం యొక్క ప్రస్తుత విలువ కంటే. ఇది నిర్ణయించడంలో కూడా ఉపయోగించబడుతుంది మార్కెట్ విలువ.

ప్రాథమిక భావనలు:

ఆదాయం క్యాపిటలైజేషన్భవిష్యత్ ఆదాయం మరియు వస్తువు యొక్క ప్రస్తుత విలువ మధ్య సంబంధాన్ని నిర్ణయించే ప్రక్రియ.

ఆదాయ విధానం యొక్క ప్రాథమిక సూత్రం (Fig. 3.5):

లేదా
, ఎక్కడ

సి (వి) - ఆస్తి విలువ;

BH (I) - అంచనా వేయబడుతున్న ఆస్తి నుండి ఆశించిన ఆదాయం. ఆదాయం సాధారణంగా నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయాన్ని సూచిస్తుంది, ఇది ఒక ఆస్తి వ్యవధిలో ఉత్పత్తి చేయగల సామర్థ్యాన్ని కలిగి ఉంటుంది;

K (R) - రాబడి లేదా లాభం రేటు - గుణకం లేదా క్యాపిటలైజేషన్ రేటు.

క్యాపిటలైజేషన్ రేటు- రాబడి రేటు, ఆదాయం మరియు మదింపు వస్తువు విలువ మధ్య సంబంధాన్ని ప్రతిబింబిస్తుంది.

క్యాపిటలైజేషన్ రేటు- ఇది ఉత్పత్తి చేసే నికర ఆదాయానికి ఆస్తి మార్కెట్ విలువ నిష్పత్తి.

తగ్గింపు ధర- సమ్మేళనం వడ్డీ రేటు, ఇది ఆస్తి వినియోగం నుండి ఉత్పన్నమయ్యే నగదు ప్రవాహాల విలువను నిర్దిష్ట సమయంలో తిరిగి లెక్కించేటప్పుడు వర్తించబడుతుంది.

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ యొక్క ప్రధాన దశలు:

పోల్చదగిన లక్షణాల కోసం మార్కెట్లో ప్రస్తుత రేట్లు మరియు టారిఫ్‌ల (అద్దె రేట్లు) విశ్లేషణ ఆధారంగా స్థూల సంభావ్య ఆదాయాన్ని అంచనా వేయడం;

నష్టం విశ్లేషణ;

అంచనా వేసిన వస్తువు నిర్వహణ ఖర్చుల గణన;

నికర నిర్వహణ ఆదాయం నిర్ణయించబడుతుంది, ఇది స్థూల సంభావ్య ఆదాయం మైనస్ నష్టాలు మరియు ఖర్చులలో తేడాతో సమానం

నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని ఆస్తి విలువగా మార్చడం.

ఆదాయ విధానం యొక్క ఫ్రేమ్‌వర్క్‌లో, రెండు పద్ధతుల్లో ఒకదాన్ని ఉపయోగించడం సాధ్యమవుతుంది: ఆదాయం యొక్క ప్రత్యక్ష క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి మరియు రాయితీ నగదు ప్రవాహాల పద్ధతి.

ఈ పద్ధతులు రియల్ ఎస్టేట్ విలువ భవిష్యత్తులో ఆదాయ మార్గాలను రూపొందించడానికి విలువైన ఆస్తి యొక్క సామర్థ్యాన్ని బట్టి నిర్ణయించబడతాయి. రెండు పద్ధతులలో, ఆస్తి నుండి వచ్చే ఆదాయం దాని విలువగా మార్చబడుతుంది, ఈ ఆస్తి యొక్క ప్రమాద లక్షణ స్థాయిని పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది. ఈ పద్ధతులు ఆదాయ మార్గాలను మార్చే విధానంలో మాత్రమే విభిన్నంగా ఉంటాయి.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగిస్తున్నప్పుడు, ఒక కాలానికి వచ్చే ఆదాయం రియల్ ఎస్టేట్ విలువగా మార్చబడుతుంది మరియు రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతిని ఉపయోగిస్తున్నప్పుడు, అనేక అంచనా సంవత్సరాల పాటు దాని ఉద్దేశించిన ఉపయోగం నుండి వచ్చే ఆదాయం, అలాగే పునఃవిక్రయం ద్వారా వచ్చే ఆదాయం సూచన వ్యవధి ముగింపులో ఒక ఆస్తి మార్చబడుతుంది.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి ఉపయోగించబడుతుంది:

ఆదాయ మార్గాలు స్థిరంగా ఉంటాయి సుదీర్ఘ కాలంసమయం, ముఖ్యమైన సానుకూల విలువను సూచిస్తుంది;

ఆదాయ మార్గాలు స్థిరమైన, మితమైన వేగంతో పెరుగుతున్నాయి.

ప్రాథమిక గణన సూత్రం క్రింది విధంగా ఉంది:

లేదా
,ఎక్కడ

సి - ఆస్తి ఖర్చు (ద్రవ్య యూనిట్లు);

CC - క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి (%).

అందువల్ల, ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి అనేది వార్షిక (లేదా సగటు వార్షిక) నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని (NOI) ప్రస్తుత విలువగా మార్చడం ద్వారా రియల్ ఎస్టేట్ విలువను నిర్ణయించడం.

ఈ పద్ధతిని వర్తించేటప్పుడు, ఈ క్రింది వాటిని పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి: పరిమిత పరిస్థితులు:

ఆదాయ మార్గాల అస్థిరత;

ఆస్తి పునర్నిర్మాణంలో ఉంటే లేదా నిర్మాణంలో ఉంటే.

ఈ పద్ధతి యొక్క ప్రధాన సమస్యలు

1. ఆస్తికి ముఖ్యమైన పునర్నిర్మాణం అవసరమైనప్పుడు లేదా అసంపూర్తిగా ఉన్న నిర్మాణ స్థితిలో ఉన్నప్పుడు ఈ పద్ధతిని ఉపయోగించడానికి సిఫార్సు చేయబడదు, అనగా. సమీప భవిష్యత్తులో స్థిరమైన ఆదాయ స్థాయిని చేరుకోవడం సాధ్యం కాదు.

2. బి రష్యన్ పరిస్థితులుమదింపుదారు ఎదుర్కొంటున్న ప్రధాన సమస్య రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క “సమాచార అస్పష్టత”, ప్రధానంగా రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకం మరియు అద్దెకు సంబంధించిన రియల్ లావాదేవీలపై సమాచారం లేకపోవడం, నిర్వహణ ఖర్చులు మరియు లోడ్ ఫ్యాక్టర్‌పై గణాంక సమాచారం లేకపోవడం. వివిధ ప్రాంతాలలో ప్రతి మార్కెట్ సెగ్మెంట్. ఫలితంగా, NRR మరియు క్యాపిటలైజేషన్ రేటును లెక్కించడం చాలా క్లిష్టమైన పని అవుతుంది.

క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగించి మూల్యాంకన ప్రక్రియ యొక్క ప్రధాన దశలు:

ఆశించిన వార్షిక (లేదా సగటు వార్షిక) ఆదాయాన్ని నిర్ణయించడం, ఒక ఆస్తి ద్వారా ఉత్తమంగా మరియు అత్యధికంగా ఉత్పత్తి చేయబడిన ఆదాయం సమర్థవంతమైన ఉపయోగం;

క్యాపిటలైజేషన్ రేటు గణన;

నిర్వచనం వస్తువు విలువ NIRని క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి ద్వారా విభజించడం ద్వారా నికర నిర్వహణ ఆదాయం మరియు క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి ఆధారంగా రియల్ ఎస్టేట్.

సంభావ్య స్థూల ఆదాయం (GPI)- అన్ని నష్టాలు మరియు ఖర్చులను పరిగణనలోకి తీసుకోకుండా 100% వినియోగంతో రియల్ ఎస్టేట్ నుండి పొందగలిగే ఆదాయం. PPV అంచనా వేయబడిన ఆస్తి ప్రాంతం మరియు స్థాపించబడిన అద్దె రేటుపై ఆధారపడి ఉంటుంది మరియు సూత్రాన్ని ఉపయోగించి లెక్కించబడుతుంది:

, ఎక్కడ

ఎస్ - అద్దె ప్రాంతం, m2;

cm - 1 m2 కి అద్దె రేటు.

వాస్తవ స్థూల ఆదాయం (DVD)- ఇది స్థూల ఆదాయం మైనస్ స్థలాన్ని తక్కువగా వినియోగించడం మరియు అద్దెను వసూలు చేసేటప్పుడు ఆస్తి యొక్క సాధారణ మార్కెట్ వినియోగం నుండి ఇతర ఆదాయాన్ని జోడించడం వల్ల కలిగే నష్టాలు:

DVD = PVD – నష్టాలు + ఇతర ఆదాయం

నికర నిర్వహణ ఆదాయం (NOI)- సంవత్సరానికి వాస్తవ స్థూల ఆదాయం మైనస్ నిర్వహణ ఖర్చులు (OR) (తరుగుదల మినహా):

CHOD = DVD – OR.

నిర్వహణ ఖర్చులు అనేది ఆస్తి యొక్క సాధారణ పనితీరు మరియు వాస్తవ పునరుత్పత్తిని నిర్ధారించడానికి అవసరమైన ఖర్చులు స్థూల ఆదాయం.

క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి యొక్క గణన.

క్యాపిటలైజేషన్ రేటును నిర్ణయించడానికి అనేక పద్ధతులు ఉన్నాయి:

మూలధన వ్యయాల రీయింబర్స్‌మెంట్ పరిగణనలోకి తీసుకోవడం (ఆస్తి విలువలో మార్పులకు సర్దుబాటు చేయబడింది);

లింక్డ్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ మెథడ్, లేదా ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ గ్రూప్ టెక్నిక్;

ప్రత్యక్ష క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి.

కాపి పరిహారాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తిని నిర్ణయించడంమొత్తం ఖర్చులు.

క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి రెండు భాగాలను కలిగి ఉంటుంది:

పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు (మూలధనం), ఇది నిర్దిష్ట పెట్టుబడులకు సంబంధించిన రిస్క్ మరియు ఇతర కారకాలను పరిగణనలోకి తీసుకుని, నిధుల వినియోగం కోసం పెట్టుబడిదారునికి చెల్లించాల్సిన పరిహారం;

మూలధన రాబడి రేట్లు, అనగా. ప్రారంభ పెట్టుబడి మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లించడం. అంతేకాకుండా, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి యొక్క ఈ మూలకం ఆస్తుల యొక్క తరుగుదల భాగానికి మాత్రమే వర్తిస్తుంది.

మూలధనంపై రాబడి రేటు సంచిత నిర్మాణ పద్ధతిని ఉపయోగించి నిర్మించబడింది:

రిస్క్ లేని రాబడి రేటు +

రిస్క్ ప్రీమియంలు +

రియల్ ఎస్టేట్ లో పెట్టుబడులు +

తక్కువ రియల్ ఎస్టేట్ లిక్విడిటీ కోసం ప్రీమియంలు +

పెట్టుబడి నిర్వహణ అవార్డులు.

రిస్క్ లేని రాబడి రేటు - అధిక ద్రవ ఆస్తులపై వడ్డీ రేటు, అనగా. ఇది “పెట్టుబడి యొక్క వాస్తవ మార్కెట్ అవకాశాన్ని ప్రతిబింబించే రేటు డబ్బుతిరిగి రాని ప్రమాదం లేని సంస్థలు మరియు వ్యక్తులు. OFZ మరియు VEBలో దిగుబడి తరచుగా ప్రమాద రహిత రేటుగా పరిగణించబడుతుంది.

మూల్యాంకన ప్రక్రియలో, నామమాత్రపు మరియు నిజమైన ప్రమాద రహిత రేట్లు రూబుల్ మరియు విదేశీ కరెన్సీగా ఉండవచ్చని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అవసరం. నామమాత్రపు రేటును వాస్తవంగా తిరిగి లెక్కించేటప్పుడు మరియు దీనికి విరుద్ధంగా, అమెరికన్ ఆర్థికవేత్త మరియు గణిత శాస్త్రజ్ఞుడు I. ఫిషర్ యొక్క సూత్రాన్ని ఉపయోగించడం మంచిది, దీనిని అతను 20వ శతాబ్దం 30వ దశకంలో తిరిగి పొందాడు:

; ఎక్కడ

RN - నామమాత్రపు రేటు;

RR - నిజమైన రేటు;

Jinf - ద్రవ్యోల్బణ సూచిక (వార్షిక ద్రవ్యోల్బణం రేటు).

ఫారిన్ ఎక్స్ఛేంజ్ రిస్క్-ఫ్రీ రేట్‌ను లెక్కించేటప్పుడు, డాలర్ ద్రవ్యోల్బణ సూచికను పరిగణనలోకి తీసుకొని ఫిషర్ ఫార్ములాను ఉపయోగించి సర్దుబాటు చేయడం మంచిది మరియు రూబుల్ రిస్క్-ఫ్రీ రేటును నిర్ణయించేటప్పుడు - రూబుల్ ద్రవ్యోల్బణం సూచిక.

రూబుల్ రేట్ ఆఫ్ రిటర్న్‌ని డాలర్ రేట్‌కి మార్చడం లేదా దీనికి విరుద్ధంగా కింది సూత్రాలను ఉపయోగించి చేయవచ్చు:

Dr, Dv - రూబుల్ లేదా విదేశీ కరెన్సీ ఆదాయ రేటు;

కుర్స్ - మారకపు రేటు, %.

రిస్క్ ప్రీమియం యొక్క వివిధ భాగాల గణన:

తక్కువ ద్రవ్యత కోసం ప్రీమియం.ఈ భాగాన్ని లెక్కించేటప్పుడు, ఆస్తిలో చేసిన పెట్టుబడుల యొక్క తక్షణ రాబడి యొక్క అసంభవం పరిగణనలోకి తీసుకోబడుతుంది మరియు మార్కెట్‌లో విలువైన వస్తువులకు సమానమైన వస్తువుల యొక్క సాధారణ ఎక్స్పోజర్ సమయానికి డాలర్ ద్రవ్యోల్బణం స్థాయిలో తీసుకోబడుతుంది;

రిస్క్ ప్రీమియంరియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు. ఈ సందర్భంలో, వస్తువు యొక్క వినియోగదారు విలువ ప్రమాదవశాత్తూ కోల్పోయే అవకాశం పరిగణనలోకి తీసుకోబడుతుంది మరియు బీమా కంపెనీల నుండి బీమా విరాళాల మొత్తంలో ప్రీమియం అంగీకరించబడుతుంది. అత్యధిక వర్గంవిశ్వసనీయత;

పెట్టుబడి నిర్వహణ కోసం ప్రీమియం.పెట్టుబడి ఎంత ప్రమాదకరం మరియు సంక్లిష్టమైనది, దీనికి మరింత సమర్థ నిర్వహణ అవసరం. అద్దె చెల్లింపులను సేకరించేటప్పుడు అండర్‌లోడ్ మరియు నష్టాల గుణకాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకొని పెట్టుబడి నిర్వహణ కోసం ప్రీమియంను లెక్కించడం మంచిది.

లింక్డ్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ మెథడ్ లేదా ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ గ్రూప్ టెక్నిక్.

ఈక్విటీ మరియు అరువు తీసుకున్న మూలధనాన్ని ఉపయోగించి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసినట్లయితే, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి తప్పనిసరిగా పెట్టుబడి యొక్క రెండు భాగాలకు రాబడి అవసరాలను తీర్చాలి. నిష్పత్తి విలువ సంబంధిత పెట్టుబడి పద్ధతి లేదా పెట్టుబడి సమూహం సాంకేతికత ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది.

అరువు తీసుకున్న మూలధనం కోసం క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తిని తనఖా స్థిరాంకం అని పిలుస్తారు మరియు కింది సూత్రాన్ని ఉపయోగించి లెక్కించబడుతుంది:

; ఎక్కడ

Rm - తనఖా స్థిరాంకం;

DO - వార్షిక చెల్లింపులు;

K - తనఖా రుణ మొత్తం.

తనఖా స్థిరాంకం సమ్మేళనం వడ్డీ యొక్క ఆరు విధుల పట్టిక ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది: ఇది వడ్డీ రేటు మరియు పరిహార నిధి కారకం యొక్క మొత్తానికి సమానం లేదా తరుగుదల యూనిట్‌కు సహకార కారకంతో సమానంగా ఉంటుంది.

ఈక్విటీ కోసం క్యాపిటలైజేషన్ రేటును తనఖా స్థిరాంకం అని పిలుస్తారు మరియు కింది సూత్రాన్ని ఉపయోగించి లెక్కించబడుతుంది:

; ఎక్కడ

Rc - ఈక్విటీ క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి;

PTCF - పన్నులకు ముందు వార్షిక నగదు ప్రవాహం;

Ks అనేది ఈక్విటీ క్యాపిటల్ మొత్తం.

మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి వెయిటెడ్ సగటుగా నిర్ణయించబడుతుంది:

M - తనఖా రుణ నిష్పత్తి.

ఆస్తి విలువలో మార్పు ఊహించినట్లయితే, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తిలో మూలధనం యొక్క ప్రధాన మొత్తం (పునర్మూలధన ప్రక్రియ) యొక్క వాపసును పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అవసరం. మూలధనంపై రాబడి రేటును కొన్ని వనరులలో రీక్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి అంటారు. ప్రారంభ పెట్టుబడిని తిరిగి ఇవ్వడానికి, నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయంలో కొంత భాగాన్ని రికవరీ ఫండ్‌లో R వడ్డీ రేటుతో కేటాయించారు - రీక్యాపిటలైజేషన్ కోసం వడ్డీ రేటు.

మూడు మార్గాలు ఉన్నాయి పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం రీయింబర్స్‌మెంట్:

మూలధనం యొక్క సరళ రేఖ తిరిగి (రింగ్ పద్ధతి);

రీప్లేస్‌మెంట్ ఫండ్ మరియు పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు ప్రకారం మూలధనం తిరిగి వస్తుంది (ఇన్‌వుడ్ పద్ధతి).దీనిని కొన్నిసార్లు యాన్యుటీ పద్ధతి అని పిలుస్తారు;

పరిహారం ఫండ్ మరియు రిస్క్ లేని వడ్డీ రేటు ఆధారంగా మూలధనం తిరిగి వస్తుంది (హోస్కోల్డ్ పద్ధతి).

రింగ్ పద్ధతి.

ప్రధాన మొత్తం సమాన వాయిదాలలో తిరిగి చెల్లించబడుతుందని ఆశించినప్పుడు ఈ పద్ధతిని ఉపయోగించడం సముచితం. మూలధనంపై వార్షిక రాబడి రేటు ఆస్తి విలువలో 100% దాని మిగిలిన ఉపయోగకరమైన జీవితంతో విభజించడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది, అనగా. ఇది ఆస్తి యొక్క సేవా జీవితానికి పరస్పరం. వడ్డీ రహిత పరిహారం ఫండ్‌లో ఉంచబడిన ప్రారంభ మూలధనం యొక్క వార్షిక వాటా రాబడి రేటు:

; ఎక్కడ

n - మిగిలిన ఆర్థిక జీవితం;

R - పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు.

ఉదాహరణ.

పెట్టుబడి నిబంధనలు:

పదం - 5 సంవత్సరాలు;

ఆర్ - పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు 12%;

రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం మొత్తం $10,000.

పరిష్కారం. రింగ్ యొక్క పద్ధతి. మూలధనంపై వార్షిక సరళ-రేఖ రాబడి రేటు 20% ఉంటుంది, ఎందుకంటే 5 సంవత్సరాలలో 100% ఆస్తి వ్రాయబడుతుంది (100: 5 = 20). ఈ సందర్భంలో, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి 32% (12% + 20% = 32%) ఉంటుంది.

పెట్టుబడిపై అవసరమైన రాబడి రేటును పరిగణనలోకి తీసుకొని మూలధనం యొక్క ప్రధాన మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లించడం పట్టికలో ప్రతిబింబిస్తుంది.

రింగ్ పద్ధతి (USD) ఉపయోగించి పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం యొక్క టేబుల్ రీకప్మెంట్

మూలధనం యొక్క వాపసు ఆస్తి యొక్క మొత్తం జీవితంలో సమాన భాగాలలో జరుగుతుంది.

ఇన్వుడ్ పద్ధతిపెట్టుబడిపై రాబడి రేటుతో మూలధన రాబడిని తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టినట్లయితే ఉపయోగించబడుతుంది. ఈ సందర్భంలో, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తిలో భాగంగా రాబడి రేటు, పెట్టుబడులకు అదే వడ్డీ రేటుతో భర్తీ చేసే ఫండ్ ఫ్యాక్టర్‌కు సమానంగా ఉంటుంది:

ఎక్కడ SFF - పరిహారం ఫండ్ అంశం;

వై = ఆర్ (పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు).

ఈ పద్ధతిని ఉపయోగించి పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం యొక్క రీయింబర్స్‌మెంట్ పట్టికలో ప్రదర్శించబడింది. 3.5

ఉదాహరణ.

పెట్టుబడి నిబంధనలు:

పదం - 5 సంవత్సరాలు;

పెట్టుబడిపై రాబడి - 12%.

పరిష్కారం. క్యాపిటలైజేషన్ రేటు పెట్టుబడి రాబడి రేటు 0.12 మరియు 0.1574097 యొక్క పరిహారం ఫండ్ ఫ్యాక్టర్ (12%, 5 సంవత్సరాలు) మొత్తంగా లెక్కించబడుతుంది. "తరుగుదల కోసం సహకారం" (12%, 5 సంవత్సరాలు) కాలమ్ నుండి తీసుకున్నట్లయితే, క్యాపిటలైజేషన్ రేటు 0.2774097.

పట్టిక. ఇన్‌వుడ్ పద్ధతి (USD)ని ఉపయోగించి పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం రికవరీ

హోస్కోల్డ్ పద్ధతి. ప్రారంభ పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు కొంత ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు ఉపయోగించబడుతుంది, అదే రేటుతో తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడం అసంభవం. తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టిన నిధుల కోసం, రిస్క్-ఫ్రీ రేట్‌లో ఆదాయం అందుతుందని భావించబడుతుంది:

ఇక్కడ Yb అనేది ప్రమాద రహిత వడ్డీ రేటు.

ఉదాహరణ. పెట్టుబడి ప్రాజెక్ట్ 5 సంవత్సరాల పాటు పెట్టుబడిపై (మూలధనం) వార్షిక 12% రాబడిని అందిస్తుంది. పెట్టుబడి మొత్తాలపై రాబడిని సురక్షితంగా 6% చొప్పున తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు.

పరిష్కారం. మూలధనంపై రాబడి రేటు 0.1773964 అయితే, ఇది 5 సంవత్సరాలలో 6% రికవరీ కారకం అయితే, క్యాపిటలైజేషన్ రేటు 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

పెట్టుబడి దాని విలువలో కొంత భాగాన్ని మాత్రమే కోల్పోతుందని అంచనా వేయబడితే, క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి కొద్దిగా భిన్నంగా లెక్కించబడుతుంది, ఎందుకంటే మూలధనం స్థిరాస్తి పునఃవిక్రయం ద్వారా మరియు కొంతవరకు ప్రస్తుత ఆదాయం ద్వారా తిరిగి చెల్లించబడుతుంది.

ప్రయోజనాలుఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి ఏమిటంటే, ఈ పద్ధతి మార్కెట్ పరిస్థితులను ప్రత్యక్షంగా ప్రతిబింబిస్తుంది, ఎందుకంటే ఇది వర్తించినప్పుడు, సాధారణంగా పెద్ద సంఖ్యలో రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలు ఆదాయం మరియు విలువ మధ్య సంబంధాల కోణం నుండి విశ్లేషించబడతాయి మరియు క్యాపిటలైజ్డ్ ఆదాయాన్ని లెక్కించేటప్పుడు, a ఊహాజనిత ఆదాయ ప్రకటన రూపొందించబడింది, దీని యొక్క ప్రాథమిక సూత్రం రియల్ ఎస్టేట్ దోపిడీ యొక్క మార్కెట్ స్థాయిని అంచనా వేయడం.

లోపాలుఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి:

మార్కెట్ లావాదేవీల గురించి సమాచారం లేనప్పుడు దాని అప్లికేషన్ కష్టం;

రాయితీ నగదు ప్రవాహ విధానం (DCF) మరింత క్లిష్టంగా ఉంటుంది, వివరంగా ఉంటుంది మరియు దాని నుండి అస్థిర నగదు ప్రవాహాలను స్వీకరించే సందర్భంలో ఒక వస్తువును అంచనా వేయడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది, వారి రసీదు యొక్క లక్షణ లక్షణాలను మోడలింగ్ చేస్తుంది. DCF పద్ధతి ఎప్పుడు ఉపయోగించబడుతుంది:

భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాలు ప్రస్తుత వాటి నుండి గణనీయంగా భిన్నంగా ఉంటాయని అంచనా వేయబడింది;

రియల్ ఎస్టేట్ నుండి భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల పరిమాణాన్ని సమర్థించడానికి డేటా ఉంది;

ఆదాయం మరియు వ్యయ ప్రవాహాలు కాలానుగుణంగా ఉంటాయి;

మదింపు చేయబడిన ఆస్తి ఒక పెద్ద మల్టీఫంక్షనల్ వాణిజ్య సౌకర్యం;

ఆస్తి నిర్మాణంలో ఉంది లేదా ఇప్పుడే నిర్మించబడింది మరియు అమలులో ఉంది (లేదా ఆపరేషన్‌లో ఉంచబడింది).

DCF పద్ధతిలో అంచనా వేసిన నగదు ప్రవాహాలు మరియు అవశేష విలువతో కూడిన ప్రస్తుత ఆదాయ విలువ ఆధారంగా రియల్ ఎస్టేట్ విలువను అంచనా వేస్తుంది.

DCFని లెక్కించడానికి, కింది డేటా అవసరం:

సూచన వ్యవధి వ్యవధి;

రివర్షన్‌తో సహా నగదు ప్రవాహాల అంచనా విలువలు;

తగ్గింపు ధర.

DCF పద్ధతి కోసం గణన అల్గోరిథం.

1. సూచన కాలం యొక్క నిర్ణయం. అంతర్జాతీయ అంచనా ఆచరణలో, రష్యాకు సగటు అంచనా కాలం 5-10 సంవత్సరాలు, సాధారణ విలువ 3-5 సంవత్సరాల కాలం ఉంటుంది. ఈ నిజ సమయంలో, దీని కోసం సహేతుకమైన సూచన చేయవచ్చు.

2. నగదు ప్రవాహ మొత్తాలను అంచనా వేయడం.

DCF పద్ధతిని ఉపయోగించి రియల్ ఎస్టేట్‌ను అంచనా వేసేటప్పుడు, ఆస్తి నుండి అనేక రకాల ఆదాయాలు లెక్కించబడతాయి:

సంభావ్య స్థూల ఆదాయం;

వాస్తవ స్థూల ఆదాయం;

నికర నిర్వహణ ఆదాయం;

పన్నులకు ముందు నగదు ప్రవాహం;

పన్నుల తర్వాత నగదు ప్రవాహం.

ఆచరణలో, రష్యన్ మదింపుదారులు నగదు ప్రవాహాలకు బదులుగా ఆదాయాన్ని తగ్గిస్తారు:

CHOD (ఆస్తి రుణ బాధ్యతలతో భారం పడనందున అంగీకరించబడిందని సూచిస్తుంది),

నికర నగదు ప్రవాహం తక్కువ నిర్వహణ ఖర్చులు, భూమి పన్ను మరియు పునర్నిర్మాణం,

పన్ను పరిధిలోకి వచ్చే ఆదాయం.

ఇది తగ్గింపు చేయవలసిన నగదు ప్రవాహం అని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అవసరం, ఎందుకంటే:

నగదు ప్రవాహాలు లాభాల వలె అస్థిరమైనవి కావు;

"నగదు ప్రవాహం" అనే భావన నిధుల ప్రవాహం మరియు ప్రవాహాన్ని పరస్పరం సంబంధం కలిగి ఉంటుంది, "మూలధన పెట్టుబడులు" మరియు "రుణ బాధ్యతలు" వంటి ద్రవ్య అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది, ఇవి లాభాల గణనలో చేర్చబడవు;

లాభ సూచిక ఒక నిర్దిష్ట వ్యవధిలో పొందిన ఆదాయాన్ని అదే వ్యవధిలో చేసిన ఖర్చులతో సంబంధం కలిగి ఉంటుంది, అసలు రసీదులు లేదా నిధుల ఖర్చులతో సంబంధం లేకుండా;

నగదు ప్రవాహం అనేది యజమాని మరియు దాని కోసం సాధించిన ఫలితాల సూచిక బాహ్య పార్టీలుమరియు కౌంటర్పార్టీలు - క్లయింట్లు, రుణదాతలు, సరఫరాదారులు మొదలైనవి, ఎందుకంటే ఇది యజమాని ఖాతాలలో నిర్దిష్ట నిధుల స్థిరమైన లభ్యతను ప్రతిబింబిస్తుంది.

DCF పద్ధతిని ఉపయోగిస్తున్నప్పుడు నగదు ప్రవాహాన్ని లెక్కించే లక్షణాలు.

ఆస్తి పన్ను (రియల్ ఎస్టేట్ పన్ను), ఇది భూమి పన్ను మరియు ఆస్తి పన్నును కలిగి ఉంటుంది, నిర్వహణ ఖర్చులలో భాగంగా వాస్తవ స్థూల ఆదాయం నుండి తీసివేయబడాలి.

ఆర్థిక మరియు పన్ను తరుగుదల నిజమైన నగదు చెల్లింపు కాదు, కాబట్టి ఆదాయాన్ని అంచనా వేసేటప్పుడు తరుగుదలని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అనవసరం.

ఆస్తి యొక్క పెట్టుబడి విలువ (నిర్దిష్ట పెట్టుబడిదారు కోసం) అంచనా వేయబడినట్లయితే, లోన్ సర్వీసింగ్ చెల్లింపులు (వడ్డీ చెల్లింపులు మరియు రుణ చెల్లింపులు) నికర నిర్వహణ ఆదాయం నుండి తీసివేయబడాలి. ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను అంచనా వేసేటప్పుడు, రుణ సేవల చెల్లింపులను తీసివేయవలసిన అవసరం లేదు.

ఆస్తి యజమాని యొక్క వ్యాపార ఖర్చులు తప్పనిసరిగా ఆస్తి యొక్క అవసరమైన లక్షణాలను నిర్వహించడం లక్ష్యంగా ఉంటే వాస్తవ స్థూల ఆదాయం నుండి తీసివేయబడాలి.

ఈ విధంగా, డిరియల్ ఎస్టేట్ కోసం నగదు ప్రవాహం (CF).కింది విధంగా లెక్కించబడుతుంది:

- DVD అనేది ఖాళీ మరియు అద్దె మరియు ఇతర ఆదాయాల సేకరణ నుండి PVD మైనస్ నష్టాల మొత్తానికి సమానం;

NPV అనేది DV మైనస్ OR మరియు రియల్ ఎస్టేట్‌తో అనుబంధించబడిన రియల్ ఎస్టేట్ యజమాని యొక్క వ్యాపార ఖర్చులకు సమానం;

- పన్నుల ముందు DP మొత్తానికి సమానంNPV మైనస్ మూలధన పెట్టుబడులు మరియు నిర్వహణ ఖర్చులురుణ సేవలు మరియు రుణ వృద్ధి.

DP అనేది ఆస్తి యజమాని యొక్క ఆదాయపు పన్ను చెల్లింపులను మినహాయించి పన్నులకు ముందు DPకి సమానం.

తదుపరి ముఖ్యమైన దశ రివర్షన్ ఖర్చు యొక్క గణన. రివర్షన్ ఖర్చును ఉపయోగించి అంచనా వేయవచ్చు:

మార్కెట్ యొక్క ప్రస్తుత స్థితి యొక్క విశ్లేషణ ఆధారంగా అమ్మకపు ధరను కేటాయించడం, వస్తువు యొక్క భవిష్యత్తు స్థితికి సంబంధించిన సారూప్య వస్తువులు మరియు అంచనాల ధరను పర్యవేక్షించడం;

యాజమాన్య వ్యవధిలో రియల్ ఎస్టేట్ విలువలో మార్పులకు సంబంధించి అంచనాలను రూపొందించడం;

స్వతంత్రంగా లెక్కించబడిన క్యాపిటలైజేషన్ రేటును ఉపయోగించి, సూచన వ్యవధి ముగింపు తర్వాత సంవత్సరానికి ఆదాయం యొక్క క్యాపిటలైజేషన్.

తగ్గింపు రేటును నిర్ణయించడం.“డిస్కౌంట్ రేట్ అనేది ప్రస్తుత విలువను లెక్కించడానికి ఉపయోగించే గుణకం డబ్బు మొత్తంభవిష్యత్తులో స్వీకరించబడింది లేదా చెల్లించబడుతుంది."

తగ్గింపు రేటు రిస్క్-రిటర్న్ సంబంధాన్ని ప్రతిబింబించాలి, అలాగే వేరువేరు రకాలుఈ ఆస్తిలో అంతర్లీనంగా ఉన్న ప్రమాదం (క్యాపిటలైజేషన్ రేటు).

రియల్ ఎస్టేట్ కోసం ద్రవ్యోల్బణ రహిత భాగాన్ని గుర్తించడం చాలా కష్టం కాబట్టి, మూల్యాంకనం నామమాత్రపు తగ్గింపు రేటును ఉపయోగించడం మరింత సౌకర్యవంతంగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే ఈ సందర్భంలో, నగదు ప్రవాహాల అంచనాలు మరియు ఆస్తి విలువలో మార్పులు ఇప్పటికే ద్రవ్యోల్బణ అంచనాలను కలిగి ఉంటాయి.

భవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల యొక్క ప్రస్తుత విలువను నామమాత్ర మరియు వాస్తవ పరంగా లెక్కించడం వలన ఫలితాలు ఒకే విధంగా ఉంటాయి. నగదు ప్రవాహాలు మరియు తగ్గింపు రేటు ఒకదానికొకటి మరియు అదే విధంగా ఉండాలి అది ఏమిటో లెక్కించబడుతుంది.

పాశ్చాత్య ఆచరణలో, తగ్గింపు రేటును లెక్కించడానికి క్రింది పద్ధతులు ఉపయోగించబడతాయి:

సంచిత నిర్మాణ పద్ధతి;

ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడులను పోల్చడానికి పద్ధతి;

ఎంపిక పద్ధతి;

పర్యవేక్షణ పద్ధతి.

సంచిత నిర్మాణ పద్ధతిడిస్కౌంట్ రేటు అనేది రిస్క్ యొక్క విధి మరియు ప్రతి నిర్దిష్ట ఆస్తిలో అంతర్లీనంగా ఉన్న అన్ని నష్టాల మొత్తంగా లెక్కించబడుతుంది.

తగ్గింపు రేటు = రిస్క్-ఫ్రీ రేట్ + రిస్క్ ప్రీమియం.

ఇచ్చిన ఆస్తిలో అంతర్లీనంగా ఉన్న రిస్క్ విలువలను సంగ్రహించడం ద్వారా రిస్క్ ప్రీమియం లెక్కించబడుతుంది.

ఎంపిక పద్ధతి- డిస్కౌంట్ రేటు, సమ్మేళనం వడ్డీ రేటుగా, రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో సారూప్య వస్తువులతో పూర్తి చేసిన లావాదేవీల డేటా ఆధారంగా లెక్కించబడుతుంది.

కేటాయింపు పద్ధతిని ఉపయోగించి తగ్గింపు రేటును లెక్కించడానికి సాధారణ అల్గోరిథం క్రింది విధంగా ఉంటుంది:

ఆదాయం మరియు వ్యయ ప్రవాహాల యొక్క ఉత్తమ మరియు అత్యంత ప్రభావవంతమైన ఉపయోగం యొక్క దృష్టాంతం ప్రకారం నిర్దిష్ట వ్యవధిలో ప్రతి అనలాగ్ వస్తువు కోసం మోడలింగ్;

ఒక వస్తువు కోసం పెట్టుబడిపై రాబడి రేటు యొక్క గణన;

విశ్లేషణ యొక్క లక్షణాలను అంచనా వేయబడిన వస్తువుకు తీసుకురావడానికి ఏదైనా ఆమోదయోగ్యమైన గణాంక లేదా నిపుణుల పద్ధతి ద్వారా పొందిన ఫలితాలను ప్రాసెస్ చేయండి.

పర్యవేక్షణ పద్ధతిసాధారణ మార్కెట్ పర్యవేక్షణపై ఆధారపడి ఉంటుంది, లావాదేవీ డేటా ఆధారంగా రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి యొక్క ప్రధాన ఆర్థిక సూచికలను ట్రాక్ చేస్తుంది. అటువంటి సమాచారం వివిధ మార్కెట్ విభాగాలలో సంకలనం చేయబడాలి మరియు క్రమం తప్పకుండా ప్రచురించబడాలి. అటువంటి డేటా మదింపుదారులకు మార్గదర్శకంగా పనిచేస్తుంది మరియు మార్కెట్ సగటుతో పొందిన లెక్కించిన సూచికల గుణాత్మక పోలికను అనుమతిస్తుంది, వివిధ రకాల అంచనాల చెల్లుబాటును తనిఖీ చేస్తుంది.

DCF పద్ధతిని ఉపయోగించి ఆస్తి విలువ యొక్క గణన సూత్రాన్ని ఉపయోగించి నిర్వహించబడుతుంది:

; ఎక్కడ

PV - ప్రస్తుత విలువ;

Ci - కాలం t యొక్క నగదు ప్రవాహం;

ఇది కాలం t యొక్క నగదు ప్రవాహానికి తగ్గింపు రేటు;

M - అవశేష విలువ.

అవశేష విలువ లేదా రివర్షన్ విలువ తప్పనిసరిగా తగ్గింపు (గత అంచనా సంవత్సరం కారకం ద్వారా) మరియు నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువల మొత్తానికి జోడించబడాలి.

అందువలన, ఆస్తి విలువ = అంచనా వేసిన నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువ + అవశేష విలువ యొక్క ప్రస్తుత విలువ (రివర్షన్).

సముచితమైన తగ్గింపు రేటు మరియు క్యాపిటలైజేషన్ రేట్ యొక్క ఎంపిక తప్పనిసరిగా నిర్వహించదగిన మరియు నియంత్రించలేని నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకొని జాగ్రత్తగా సమర్థించబడాలి.

కంపెనీని విక్రయించడం, విలీనం చేయడం లేదా పరిసమాప్తి చేయడంపై మూడు పద్ధతులు ఉపయోగించబడతాయి. వాటిలో ప్రతి దాని స్వంత లక్షణాలు మరియు అప్లికేషన్ యొక్క పరిధిని కలిగి ఉంటుంది.

అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందినది ఆదాయ విధానం, వీటిలో అన్ని సూక్ష్మ నైపుణ్యాలు క్రింద చర్చించబడతాయి.

ఇది ఏమిటి?

విధానం యొక్క సారాంశం కంపెనీ అంచనా ఆదాయాన్ని నిర్ణయించడం ఆధారంగా వ్యాపార మదింపు. ఈ పద్ధతి ప్రధానమైనది మరియు సంస్థల విలువను స్థాపించడానికి చాలా తరచుగా ఉపయోగించబడుతుంది.

బాటమ్ లైన్ ఏమిటంటే, షేర్లలో 100% వాటా పరిమాణం అంచనా విలువగా లెక్కించబడుతుంది భవిష్యత్తు ప్రయోజనం, రాబడి రేటు ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది. ఇది పెట్టుబడి ప్రమాద స్థాయిని పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది.

ఈ వాస్తవం లాభదాయకమైన పద్ధతిని అత్యంత హేతుబద్ధమైనదిగా గుర్తించడానికి మరియు దాని సహాయంతో ఏదైనా పరిశ్రమ మరియు పరిమాణం యొక్క వ్యాపారాన్ని అంచనా వేయడానికి అనుమతిస్తుంది.

విశ్లేషణ సమయంలో, మదింపుదారు మార్కెట్‌ను అధ్యయనం చేస్తాడు, వ్యాపారం యొక్క నిజమైన విలువను పొందేందుకు సాధ్యమయ్యే అన్ని ప్రయోజనాలను లెక్కిస్తాడు. సంస్థను కొనుగోలు చేసిన తర్వాత అతను పొందగలిగే పెట్టుబడిదారు యొక్క అన్ని భవిష్యత్ లాభాల విలువను స్థాపించడం ఈ విధానంలో ఉంటుంది. కంపెనీ ధరను నిర్ణయించేటప్పుడు, నిపుణుడు తప్పనిసరిగా:

• భవిష్యత్ లాభాల కోసం అంచనా వ్యవధిని సెట్ చేయండి;
• అత్యంత సరైన గణన పద్ధతిని ఎంచుకోండి;
• అంచనా వ్యవధి ముగింపులో సంస్థ యొక్క భవిష్యత్తు ధరను నిర్ణయించండి, అంటే టెర్మినల్ విలువ.

ఇతర విధానాల నుండి వ్యత్యాసం భవిష్యత్తులో పెట్టుబడిదారుడు లేదా కొనుగోలుదారు భవిష్యత్తులో ఆదాయాన్ని తెచ్చే దానికంటే సంస్థ కోసం ఎక్కువ చెల్లించలేడనే భావనలో ఉంది.

ఈ విధంగా నిర్ణయించబడిన సంస్థ యొక్క విలువ అనేక కారకాలచే ప్రభావితమవుతుంది. వీటితొ పాటు:

• పెట్టుబడి నష్టాలు - అవి ప్రాదేశిక స్థానం, కార్యాచరణ రంగం, కంపెనీ అభివృద్ధి లక్షణాలపై ఆధారపడి ఉంటాయి;
• ఒక ఆస్తి దాని ఉపయోగకరమైన జీవితంలో సృష్టించగల ఆదాయం మొత్తం.

ఈ విధానం అప్లికేషన్ యొక్క సూక్ష్మ నైపుణ్యాలతో దాని ప్రయోజనాలు మరియు అప్రయోజనాలు కలిగి ఉంది. TO సానుకూల అంశాలుఉపయోగాలు ఉన్నాయి:

• మార్కెట్ ప్రభావం పరిగణనలోకి తీసుకోబడుతుంది, ఎందుకంటే డిస్కౌంట్ రేటు గణనలలో పాల్గొంటుంది;
• సంస్థ పెట్టుబడిదారు లేదా కొనుగోలుదారుకు ఆదాయ వనరుగా సమర్పించబడుతుంది, ఖర్చులు కాదు.

TO ప్రతికూల అంశాలుఆపాదించవచ్చు:

• స్థాపించబడిన తగ్గింపు రేటు యొక్క ఆత్మాశ్రయత;
• భవిష్యత్తు ఆదాయాన్ని సరిగ్గా అంచనా వేయడంలో ఇబ్బంది.

ఆదాయ పద్ధతిని ఎల్లప్పుడూ ఉపయోగించలేరు. కొన్నిసార్లు ఈ ఐచ్ఛికం అహేతుకమని మరియు సంస్థ యొక్క నిజమైన విలువను చూపదని అంచనా వేసే వ్యక్తి నిర్ధారణకు వస్తాడు. ఈ సందర్భంలో, మీరు ఇతర రెండు విధానాలలో ఒకదాన్ని ఉపయోగించాలి.

మీరు క్రింది వీడియో నుండి కంపెనీల విలువను ఎలా అంచనా వేయాలి అనే దాని గురించి వివరణాత్మక సమాచారాన్ని పొందవచ్చు:

ఉపయోగించే పద్ధతులు

ఈ విధానాన్ని ఉపయోగించి వ్యాపార మదింపు రెండు పద్ధతుల్లో ఒకదానిని ఉపయోగించి నిర్వహించబడుతుంది. ప్రతి దాని స్వంత లక్షణాలు మరియు గణన నిర్మాణం ఉంది.

తగ్గింపు పద్ధతి

ఈ పద్ధతిలో నిర్దిష్ట కాలానికి అన్ని ఎంటర్‌ప్రైజ్ ఆదాయం మరియు అభివృద్ధి వ్యూహాలను విశ్లేషించడం ఉంటుంది. గణనల ఫలితం భవిష్యత్ ఆదాయాన్ని ప్రస్తుత విలువకు తగ్గించడం.

మూల్యాంకనం అనేక దశల్లో నిర్వహించబడుతుంది. ఎంటర్ప్రైజ్ విలువను లెక్కించడం చాలా సమయం తీసుకుంటుంది మరియు సంక్లిష్టమైనది, కానీ ఈ పద్ధతి ఉత్తమమైనదిగా పరిగణించబడుతుంది. దాని గురించి మరింత చదవండి.

క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి

కంపెనీ ఆదాయం స్థిరంగా ఉంటే మరియు దాని వృద్ధి రేటు ఊహించదగినదిగా ఉంటే ఇది ఉపయోగించబడుతుంది. వార్షిక ఆదాయం మొత్తాన్ని ఏర్పాటు చేయడం మరియు తగిన క్యాపిటలైజేషన్ రేటును నిర్ణయించడంలో ఈ పద్ధతి ఉంటుంది. ఈ డేటా ఆధారంగా, కంపెనీ మూలధన మార్కెట్ విలువ లెక్కించబడుతుంది.

ప్రధాన ఆలోచన సూత్రం ద్వారా వ్యక్తీకరించబడుతుంది:

C=N/K, ఎక్కడ:

• N - నికర లాభం;
• K అనేది స్థాపించబడిన క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి.

గుణకం సూత్రం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది:

K = r - g, ఎక్కడ

• r - తగ్గింపు రేటు;
• g అనేది నగదు ప్రవాహం యొక్క వృద్ధి రేటు.

క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగించి మూల్యాంకనం అనేక దశల్లో నిర్వహించబడుతుంది:

1. సంస్థ యొక్క ఆర్థిక నివేదికలు విశ్లేషించబడతాయి.
2. క్యాపిటలైజ్డ్ ద్రవ్య విలువ ఎంపిక చేయబడింది. ఇది పన్ను విధించే ముందు మరియు తరువాత రెండింటిలో లాభం పొందవచ్చు.
3. క్యాపిటలైజేషన్ రేటు లెక్కించబడుతుంది.
4. సంస్థ యొక్క ప్రాథమిక వ్యయం స్థాపించబడింది.
5. సర్దుబాట్లు చేస్తున్నారు. ఇది లిక్విడిటీ లేకపోవడం మరియు మదింపు చేయబడిన వాటా యొక్క స్వభావాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది.

డైరెక్ట్ క్యాపిటలైజేషన్ కొన్ని సందర్భాలలో ఉపయోగించబడుతుంది:

• సంస్థ యొక్క లాభాన్ని అంచనా వేయడానికి మదింపుదారుకు అవసరమైన మొత్తం డేటా ఉంటే;
• నుండి ఆదాయం స్థిరాస్తిసంస్థ స్థిరంగా ఉంది, లేదా భవిష్యత్ ఆదాయాలు ప్రస్తుత ఆదాయాలకు దాదాపు సమానంగా ఉంటాయని అంచనా వేయబడింది, ఉదాహరణకు, సంస్థ యొక్క భవనాలు మరొక కంపెనీకి లీజుకు ఇవ్వబడ్డాయి.

పద్ధతి దాని ప్రయోజనాలు మరియు అప్రయోజనాలు కలిగి ఉంది. ప్రయోజనాలు క్రింది పాయింట్లను కలిగి ఉంటాయి:

• గణన సౌలభ్యం. ఒక సాధారణ సూత్రం అవసరమైన గణనలను బాగా సులభతరం చేస్తుంది.
• పద్ధతి మార్కెట్ పరిస్థితిని ప్రతిబింబిస్తుంది. ఈ స్వల్పభేదాన్ని అంచనా పద్ధతి యొక్క విశేషాంశాలతో సంబంధం కలిగి ఉంటుంది. ప్రక్రియకు వివరణాత్మక విశ్లేషణ అవసరం పెద్ద సంఖ్యలోమార్కెట్ లావాదేవీలు, ఇన్వెస్ట్ చేసిన నిధుల ఆదాయం మరియు విలువ పోలిక.

అదే సమయంలో, సాంకేతికతకు పరిమితులు కూడా ఉన్నాయి:

• సంక్షోభ మార్కెట్‌లో ఎంటర్‌ప్రైజ్ విలువను లెక్కించడానికి ఈ పద్ధతి ఉద్దేశించబడలేదు. దాని ఉపయోగం యొక్క ప్రతికూలత ఏమిటంటే సంస్థ యొక్క ఆదాయం ఏకరీతిగా ఉంటుందని భావించడం. పరిశ్రమ, దేశం లేదా ప్రపంచం మొత్తంలో ఆర్థిక పరిస్థితి యొక్క అస్థిరత భవిష్యత్ వ్యాపార లాభాల స్థాయిని నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది.
• వాడుక పెద్ద పరిమాణంసమాచారం. మదింపుదారు పూర్తి పొందలేకపోతే మరియు విశ్వసనీయ సమాచారంమార్కెట్‌లో జరిగే లావాదేవీల గురించి, అతను వేరే విధానాన్ని తీసుకోవలసి ఉంటుంది.
• ఈ పద్ధతి స్థిరమైన వ్యాపారంతో మాత్రమే ఉపయోగించబడుతుంది. కంపెనీకి ఇంకా ఏకరీతి స్థాయి ఆదాయం లేకపోతే, మూలధనీకరణను ఉపయోగించడం అసాధ్యం, ఎందుకంటే సూచన యొక్క ఖచ్చితత్వాన్ని నిర్ధారించే ప్రాథమిక అవసరం సంతృప్తి చెందదు. అలాగే, ప్రస్తుతం పునర్నిర్మాణం లేదా సంక్షోభ నిర్వహణ ప్రక్రియలో ఉన్న సంస్థలకు ఈ పద్ధతి తగినది కాదు.

గణనలను చేస్తున్నప్పుడు, మదింపుదారుడు రెండు సమస్యలను ఎదుర్కోవచ్చు:

• సంస్థ యొక్క నికర ఆదాయం మొత్తాన్ని నిర్ణయించడం - దీని కోసం మీరు సరైన అంచనా వ్యవధిని ఎంచుకోవాలి;
• పందెం ఎంచుకోవడం - మీరు నికర లాభం యొక్క పరిమాణాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించడం సరిపోతుంది అనుకూలమైన మార్గంలోసంవత్సరానికి లాభాలు స్థిరంగా ఉండే సంస్థల మూలధన మార్కెట్ విలువను గణించడం.

వ్యాపారం యొక్క విలువను అంచనా వేసే పని వివిధ దశలుదాని అభివృద్ధి దాని ఔచిత్యాన్ని కోల్పోదు. ఎంటర్‌ప్రైజ్ అనేది దీర్ఘకాలిక ఆస్తి, ఇది ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేస్తుంది మరియు నిర్దిష్ట పెట్టుబడి ఆకర్షణను కలిగి ఉంటుంది, కాబట్టి దాని విలువ యొక్క ప్రశ్న యజమానులు మరియు నిర్వహణ నుండి ప్రభుత్వ సంస్థల వరకు చాలా మందికి ఆసక్తిని కలిగిస్తుంది.

చాలా తరచుగా, ఒక సంస్థ యొక్క విలువను అంచనా వేయడానికి, వారు ఉపయోగిస్తారు ఆదాయ పద్ధతి (ఆదాయ విధానం), ఎందుకంటే ఏదైనా పెట్టుబడిదారుడు కేవలం భవనాలు, పరికరాలు మరియు ఇతర ప్రత్యక్ష మరియు కనిపించని ఆస్తులలో మాత్రమే డబ్బును పెట్టుబడి పెడతాడు, కానీ పెట్టుబడిని తిరిగి పొందడమే కాకుండా లాభాలను తెచ్చిపెట్టగల భవిష్యత్తు ఆదాయంలో పెట్టుబడిదారుడి శ్రేయస్సును పెంచుతుంది. అదే సమయంలో, పెట్టుబడి వస్తువును ఎన్నుకునేటప్పుడు ఊహించిన భవిష్యత్ ఆదాయ ప్రవాహం యొక్క వాల్యూమ్, నాణ్యత మరియు వ్యవధి ప్రత్యేక పాత్ర పోషిస్తాయి. నిస్సందేహంగా, ఆశించిన ఆదాయం మొత్తం సాపేక్షంగా ఉంటుంది మరియు సంభావ్య పెట్టుబడి వైఫల్యం యొక్క ప్రమాద స్థాయిని బట్టి సంభావ్యత యొక్క అపారమైన ప్రభావానికి లోబడి ఉంటుంది, ఇది కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.

గమనిక!ఈ పద్ధతిని ఉపయోగించినప్పుడు ప్రాథమిక వ్యయ కారకం సంస్థ యొక్క భవిష్యత్తు ఆదాయం, ఇది సంస్థ యొక్క యజమానులకు నిర్దిష్ట ఆర్థిక ప్రయోజనాలను సూచిస్తుంది. సంస్థ యొక్క ఆదాయం ఎక్కువ, ఎక్కువ, ఇతర విషయాలు సమానంగా ఉండటం, దాని మార్కెట్ విలువ.

ఆదాయ పద్ధతి సంస్థ యొక్క ప్రధాన లక్ష్యాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది - లాభం. ఈ స్థానాల నుండి, వ్యాపార అంచనాకు ఇది అత్యంత ప్రాధాన్యతనిస్తుంది, ఎందుకంటే ఇది సంస్థ అభివృద్ధి మరియు భవిష్యత్తు అంచనాలను ప్రతిబింబిస్తుంది. అదనంగా, ఇది వస్తువుల యొక్క ఆర్థిక వాడుకలో లేకపోవడాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది మరియు డిస్కౌంట్ రేటు ద్వారా మార్కెట్ అంశం మరియు ద్రవ్యోల్బణ ధోరణులను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది.

అన్ని తిరస్కరించలేని ప్రయోజనాలు ఉన్నప్పటికీ, ఈ విధానం వివాదాస్పద మరియు ప్రతికూల అంశాలు లేకుండా లేదు:

• ఇది చాలా శ్రమతో కూడుకున్నది;
• అతని లక్షణం ఉన్నతమైన స్థానంఆదాయాన్ని అంచనా వేసేటప్పుడు ఆత్మాశ్రయత;
• వివిధ అంచనాలు మరియు పరిమితులు స్థాపించబడినందున సంభావ్యత మరియు సమావేశాల యొక్క అధిక నిష్పత్తి ఉంది;
• అంచనా వేసిన ఆదాయంపై వివిధ ప్రమాద కారకాల ప్రభావం గొప్పది;
• నమ్మదగిన నిర్వచనం సమస్యాత్మకమైనది నిజమైన ఆదాయంఎంటర్‌ప్రైజ్ దాని రిపోర్టింగ్‌లో చూపిస్తుంది మరియు వివిధ ప్రయోజనాల కోసం నష్టాలు ఉద్దేశపూర్వకంగా ప్రతిబింబించే అవకాశం ఉంది, ఇది దేశీయ సంస్థల నుండి సమాచారం యొక్క అస్పష్టతతో ముడిపడి ఉంటుంది;
• నాన్-కోర్ మరియు అదనపు ఆస్తులకు అకౌంటింగ్ సంక్లిష్టంగా ఉంటుంది;
• లాభదాయక సంస్థల అంచనా తప్పు.

IN తప్పనిసరితో అవసరం ప్రత్యేక శ్రద్ధసంస్థ యొక్క భవిష్యత్తు ఆదాయ మార్గాలను విశ్వసనీయంగా నిర్ణయించే అవకాశాన్ని మరియు ఆశించిన వేగంతో సంస్థ యొక్క కార్యకలాపాలను అభివృద్ధి చేయడం. సూచన యొక్క ఖచ్చితత్వం బాహ్య ఆర్థిక వాతావరణం యొక్క స్థిరత్వం ద్వారా కూడా బాగా ప్రభావితమవుతుంది, ఇది కాకుండా అస్థిరమైన రష్యన్ ఆర్థిక పరిస్థితికి ముఖ్యమైనది.

కాబట్టి, కంపెనీలను మూల్యాంకనం చేయడానికి ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించడం మంచిది:

• వారికి సానుకూల ఆదాయం ఉంది;
• ఆదాయం మరియు ఖర్చుల యొక్క నమ్మకమైన సూచనను రూపొందించడం సాధ్యమవుతుంది.

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి కంపెనీ విలువను గణించడం

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి వ్యాపారం యొక్క విలువను అంచనా వేయడం కింది సమస్యలను పరిష్కరించడం ద్వారా ప్రారంభమవుతుంది:

1) సంస్థ యొక్క భవిష్యత్తు ఆదాయ అంచనా;

2) సంస్థ యొక్క భవిష్యత్తు ఆదాయం యొక్క విలువను ప్రస్తుత క్షణానికి తీసుకురావడం.

ఈ సమస్యల యొక్క సరైన పరిష్కారం అంచనా పని యొక్క తగినంత తుది ఫలితాలను పొందేందుకు దోహదం చేస్తుంది. అంచనా ప్రక్రియలో చాలా ముఖ్యమైనది ఆదాయాన్ని సాధారణీకరించడం, దీని సహాయంతో ఒక-సమయం వ్యత్యాసాలు తొలగించబడతాయి, ప్రత్యేకించి, ఒక-సమయం లావాదేవీల ఫలితంగా కనిపిస్తాయి, ఉదాహరణకు, నాన్-కోర్ మరియు అదనపు విక్రయించేటప్పుడు ఆస్తులు. ఆదాయాన్ని సాధారణీకరించడానికి, సగటు, బరువున్న సగటును లెక్కించడానికి గణాంక పద్ధతులు ఉపయోగించబడతాయి సగటు పరిమాణంలేదా ఎక్స్‌ట్రాపోలేషన్ పద్ధతి, ఇది స్థాపించబడిన ట్రెండ్‌ల పొడిగింపు.

అదనంగా, కాలక్రమేణా డబ్బు విలువలో మార్పుల కారకాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అత్యవసరం - అదే మొత్తంలో ఆదాయం ప్రస్తుతంభవిష్యత్తులో కంటే ఎక్కువ ధరను కలిగి ఉంది. సంస్థ యొక్క ఆదాయం మరియు ఖర్చులను అంచనా వేయడానికి అత్యంత ఆమోదయోగ్యమైన సమయం యొక్క కష్టమైన ప్రశ్నను పరిష్కరించాల్సిన అవసరం ఉంది. పరిశ్రమల యొక్క స్వాభావిక చక్రీయ స్వభావాన్ని ప్రతిబింబించడానికి, సహేతుకమైన సూచన చేయడానికి, కనీసం 5 సంవత్సరాల వ్యవధిని కవర్ చేయడం అవసరం అని నమ్ముతారు. గణిత మరియు గణాంక ప్రిజం ద్వారా ఈ సమస్యను పరిగణనలోకి తీసుకున్నప్పుడు, సూచన వ్యవధిని పొడిగించాలనే కోరిక ఉంది. పెద్ద పరిమాణంపరిశీలనలు కంపెనీ మార్కెట్ విలువకు మరింత సహేతుకమైన విలువను అందిస్తాయి. ఏదేమైనా, అంచనా వ్యవధిని నిష్పత్తిలో పెంచడం వల్ల ఆదాయం మరియు ఖర్చులు, ద్రవ్యోల్బణం మరియు నగదు ప్రవాహాల విలువలను అంచనా వేయడం మరింత కష్టతరం చేస్తుంది. కొంత మంది మదింపుదారులు అత్యంత విశ్వసనీయ ఆదాయ సూచన 1-3 సంవత్సరాలు ఉంటుందని గమనించండి, ముఖ్యంగా ఆర్థిక వాతావరణంలో అస్థిరత ఉన్నప్పుడు, అంచనా కాలాలు పెరిగేకొద్దీ, అంచనాల షరతులు పెరుగుతాయి. కానీ ఈ అభిప్రాయం స్థిరంగా పనిచేసే సంస్థలకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది.

ముఖ్యమైనది!ఏదైనా సందర్భంలో, సూచన వ్యవధిని ఎన్నుకునేటప్పుడు, కంపెనీ వృద్ధి రేటు స్థిరీకరించబడే వరకు మీరు వ్యవధిని కవర్ చేయాలి మరియు తుది ఫలితాల యొక్క గొప్ప ఖచ్చితత్వాన్ని సాధించడానికి, మీరు సూచన వ్యవధిని చిన్న ఇంటర్మీడియట్ కాలాలుగా విభజించవచ్చు, ఉదాహరణకు, అర్థ సంవత్సరం.

సాధారణ పరంగా, ఎంటర్‌ప్రైజ్ విలువ అంచనా వ్యవధిలో ఎంటర్‌ప్రైజ్ కార్యకలాపాల నుండి వచ్చే ఆదాయ మార్గాలను సంగ్రహించడం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది, ఇది మునుపు ప్రస్తుత ధర స్థాయికి సర్దుబాటు చేయబడింది, పోస్ట్-ఫోర్‌కాస్ట్‌లో వ్యాపారం యొక్క విలువను జోడించడం ద్వారా కాలం (టెర్మినల్ విలువ).

ఆదాయ విధానాన్ని అంచనా వేయడానికి అత్యంత సాధారణ రెండు పద్ధతులు: ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిమరియు రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతి. భవిష్యత్ ఆదాయాల ప్రస్తుత విలువను నిర్ణయించడానికి ఉపయోగించే అంచనా తగ్గింపు మరియు క్యాపిటలైజేషన్ రేట్లపై ఆధారపడి ఉంటాయి. వాస్తవానికి, ఆదాయ విధానం యొక్క చట్రంలో, అనేక రకాలైన పద్ధతులు ఉపయోగించబడతాయి, కానీ ప్రాథమికంగా అవన్నీ నగదు ప్రవాహాలను తగ్గించడంపై ఆధారపడి ఉంటాయి.

మూల్యాంకన పద్ధతిని ఎంచుకోవడంలో ప్రధాన పాత్ర మూల్యాంకనం యొక్క ఉద్దేశ్యం మరియు దాని ఫలితాలను ఉద్దేశించిన ఉపయోగం ద్వారా పోషించబడుతుంది. ఇతర కారకాలు కూడా ప్రభావం చూపుతాయి, ఉదాహరణకు, సంస్థ యొక్క విలువ, దాని అభివృద్ధి దశ, ఆదాయంలో మార్పు రేటు, సమాచార లభ్యత మరియు దాని విశ్వసనీయత స్థాయి మొదలైనవి.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి ( సింగిల్-పీరియడ్ క్యాపిటలైజేషన్ మెథడ్, SPCM)

ఆదాయం క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి అనేది వ్యాపారం యొక్క మార్కెట్ విలువ భవిష్యత్ ఆదాయాల ప్రస్తుత విలువకు సమానం అనే ప్రతిపాదనపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఇప్పటికే ఆస్తులను కూడబెట్టిన, స్థిరమైన మరియు ఊహాజనిత ప్రస్తుత ఆదాయాన్ని కలిగి ఉన్న కంపెనీలకు దీన్ని వర్తింపజేయడం చాలా సముచితం, మరియు దాని వృద్ధి రేటు మితమైన మరియు సాపేక్షంగా స్థిరంగా ఉంటుంది. ప్రస్తుత పరిస్తితిభవిష్యత్ కార్యకలాపాలలో దీర్ఘకాలిక పోకడల గురించి ఒక నిర్దిష్ట ఆలోచనను ఇస్తుంది. మరియు దీనికి విరుద్ధంగా: సంస్థ యొక్క క్రియాశీల వృద్ధి దశలో, పునర్నిర్మాణ ప్రక్రియలో లేదా ఇతర సమయాల్లో లాభాలు లేదా నగదు ప్రవాహాలలో గణనీయమైన హెచ్చుతగ్గులు ఉన్నప్పుడు (ఇది చాలా సంస్థలకు విలక్షణమైనది), ఈ పద్ధతి ఉపయోగం కోసం అవాంఛనీయమైనది. తప్పుడు విలువ అంచనా ఫలితాన్ని పొందే అధిక సంభావ్యత ఉంది.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి పునరాలోచన సమాచారంపై ఆధారపడి ఉంటుంది, అయితే భవిష్యత్ కాలానికి, నికర ఆదాయం మొత్తంతో పాటు, ఇతర ఆర్థిక సూచికలు ఎక్స్‌ట్రాపోలేట్ చేయబడతాయి, ఉదాహరణకు, మూలధన నిర్మాణం, రాబడి రేటు మరియు కంపెనీ ప్రమాద స్థాయి.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగించి సంస్థ యొక్క మూల్యాంకనం క్రింది విధంగా నిర్వహించబడుతుంది:

ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ = DP (లేదా P నికర) / క్యాపిటలైజేషన్ రేటు,

DP అంటే నగదు ప్రవాహం;

P శుభ్రంగా ఉంది - నికర లాభం.

గమనిక!అంచనా ఫలితం యొక్క విశ్వసనీయత క్యాపిటలైజేషన్ రేటుపై చాలా ఆధారపడి ఉంటుంది, కాబట్టి దాని గణన యొక్క ఖచ్చితత్వంపై ప్రత్యేక శ్రద్ధ ఉండాలి.

క్యాపిటలైజేషన్ రేటు ఒక నిర్దిష్ట కాలానికి ఆదాయాలు లేదా నగదు ప్రవాహ విలువలను విలువ యొక్క కొలతగా మార్చడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది. నియమం ప్రకారం, ఇది తగ్గింపు కారకం నుండి తీసుకోబడింది:

క్యాపిటలైజేషన్ రేటు = డి- టి ఆర్,

ఎక్కడ డి- తగ్గింపు ధర;

T r - నగదు ప్రవాహం లేదా నికర లాభం వృద్ధి రేటు.

క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి చాలా తరచుగా అదే కంపెనీకి తగ్గింపు రేటు కంటే తక్కువగా ఉంటుందని స్పష్టమవుతుంది.

సమర్పించబడిన సూత్రాల నుండి చూడగలిగినట్లుగా, క్యాపిటలైజ్ చేయబడిన మొత్తంపై ఆధారపడి, నగదు ప్రవాహం లేదా నికర లాభం యొక్క అంచనా వృద్ధి రేటు పరిగణనలోకి తీసుకోబడుతుంది. వాస్తవానికి, వివిధ రకాల ఆదాయాలకు క్యాపిటలైజేషన్ రేటు మారుతూ ఉంటుంది. అందువల్ల, ఈ పద్ధతిని అమలు చేస్తున్నప్పుడు ప్రాథమిక పని క్యాపిటలైజ్ చేయబడే సూచికను నిర్ణయించడం. ఈ సందర్భంలో, వాల్యుయేషన్ తేదీ తర్వాత సంవత్సరానికి ఆదాయాన్ని అంచనా వేయవచ్చు లేదా రెట్రోస్పెక్టివ్ డేటాను ఉపయోగించి లెక్కించిన సగటు ఆదాయాన్ని నిర్ణయించవచ్చు. నికర నగదు ప్రవాహం సంస్థ యొక్క నిర్వహణ మరియు పెట్టుబడి కార్యకలాపాలను పూర్తిగా పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది కాబట్టి, ఇది చాలా తరచుగా క్యాపిటలైజేషన్ కోసం బేస్గా ఉపయోగించబడుతుంది.

కాబట్టి, దాని ఆర్థిక సారాంశంలో క్యాపిటలైజేషన్ రేటు తగ్గింపు కారకానికి దగ్గరగా ఉంటుంది మరియు దానితో బలంగా పరస్పర సంబంధం కలిగి ఉంటుంది. భవిష్యత్తులో నగదు ప్రవాహాలను ప్రస్తుత సమయానికి తగ్గించడానికి కూడా తగ్గింపు రేటు ఉపయోగించబడుతుంది.

రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతి ( తగ్గింపు నగదు ప్రవాహాలు, DCF)

రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతి మీరు ఊహించిన ఆదాయాన్ని పొందేందుకు సంబంధించిన నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకోవడానికి అనుమతిస్తుంది. భవిష్యత్తులో ఆదాయంలో గణనీయమైన మార్పును అంచనా వేసినప్పుడు, పైకి మరియు క్రిందికి ఈ పద్ధతి యొక్క ఉపయోగం సమర్థించబడుతుంది. అదనంగా, కొన్ని పరిస్థితులలో ఈ పద్ధతి ప్రత్యేకంగా వర్తిస్తుంది, ఉదాహరణకు, అంచనా సమయంలో, అది పూర్తి సామర్థ్యంతో పనిచేయకపోతే, సంస్థ యొక్క కార్యకలాపాలను విస్తరించడం. ఉత్పత్తి సామర్ధ్యముఅయితే, సమీప భవిష్యత్తులో దీనిని పెంచాలని భావిస్తోంది; ఉత్పత్తి పరిమాణంలో ప్రణాళికాబద్ధమైన పెరుగుదల; సాధారణంగా వ్యాపార అభివృద్ధి; సంస్థల విలీనాలు; కొత్త ఉత్పత్తి సాంకేతికతలను పరిచయం చేయడం మొదలైనవి. అటువంటి పరిస్థితులలో, భవిష్యత్ కాలాల్లో వార్షిక నగదు ప్రవాహాలు ఏకరీతిగా ఉండవు, ఇది సహజంగానే, ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగించి కంపెనీ మార్కెట్ విలువను లెక్కించడం అసాధ్యం చేస్తుంది.

కొత్త ఎంటర్‌ప్రైజెస్ కోసం, రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతిని మాత్రమే ఉపయోగించుకోవచ్చు, ఎందుకంటే వాల్యుయేషన్ సమయంలో వారి ఆస్తుల విలువ భవిష్యత్తులో ఆదాయాన్ని ఆర్జించే సామర్థ్యంతో ఏకీభవించకపోవచ్చు.

వాస్తవానికి, విలువైన సంస్థకు అనుకూలమైన అభివృద్ధి పోకడలు మరియు లాభదాయకమైన వ్యాపార చరిత్ర ఉండటం మంచిది. క్రమబద్ధమైన నష్టాలను ఎదుర్కొంటున్న మరియు ప్రతికూల వృద్ధి రేటు కలిగిన కంపెనీలకు, తగ్గింపు నగదు ప్రవాహ పద్ధతి తక్కువ అనుకూలంగా ఉంటుంది. దివాలా తీయడానికి అధిక సంభావ్యత ఉన్న కంపెనీలను మూల్యాంకనం చేసేటప్పుడు ప్రత్యేక శ్రద్ధ తీసుకోవాలి. ఈ సందర్భంలో, ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతితో సహా ఆదాయ విధానం అస్సలు వర్తించదు.

రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతి మరింత సరళమైనది, ఎందుకంటే ఇది ఏదైనా మూల్యాంకనం చేయడానికి ఉపయోగించబడుతుంది ఆపరేటింగ్ సంస్థభవిష్యత్ నగదు ప్రవాహాల యొక్క అంశాలతో కూడిన సూచనను ఉపయోగించడం. సంస్థ యొక్క నిర్వహణ మరియు యజమానులు వివిధ ప్రభావాలను అర్థం చేసుకోవడంలో చిన్న ప్రాముఖ్యత లేదు నిర్వహణ నిర్ణయాలుదాని మార్కెట్ విలువకు, అంటే, ఫలిత వివరణాత్మక వ్యాపార విలువ నమూనా ఆధారంగా విలువ నిర్వహణ ప్రక్రియలో దీనిని ఉపయోగించవచ్చు మరియు కేటాయించిన అంతర్గత మరియు దాని గ్రహణశీలతను చూడవచ్చు బాహ్య కారకాలు. ఇది ఏ దశలోనైనా సంస్థ యొక్క కార్యకలాపాలను అర్థం చేసుకోవడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది జీవిత చక్రంభవిష్యత్తులో. మరియు ముఖ్యంగా: ఈ పద్ధతి పెట్టుబడిదారులకు అత్యంత ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది మరియు వారి ప్రయోజనాలకు అనుగుణంగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే ఇది భవిష్యత్ మార్కెట్ అభివృద్ధి మరియు ద్రవ్యోల్బణ ప్రక్రియల అంచనాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఇది కూడా కొంత ఇబ్బందిని కలిగి ఉన్నప్పటికీ, అస్థిర సంక్షోభ ఆర్థిక పరిస్థితులలో చాలా సంవత్సరాల పాటు ఆదాయ ప్రవాహాన్ని ముందుగానే అంచనా వేయడం చాలా కష్టం.

కాబట్టి, రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతిని ఉపయోగించి వ్యాపారం యొక్క విలువను లెక్కించడానికి ప్రారంభ ఆధారం ఒక సూచన, దీని మూలం నగదు ప్రవాహాల గురించి తిరిగి సమాచారం. తగ్గింపు భవిష్యత్ ఆదాయం యొక్క ప్రస్తుత విలువను నిర్ణయించడానికి సాంప్రదాయ సూత్రం క్రింది విధంగా ఉంది:

ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ = కాలానికి నగదు ప్రవాహాలు t / (1 + డి)t.

డిస్కౌంట్ రేటు అనేది వ్యాపారం యొక్క ప్రస్తుత విలువకు ఒకే విలువకు భవిష్యత్ ఆదాయాలను తగ్గించడానికి అవసరమైన వడ్డీ రేటు. పెట్టుబడిదారునికి, ఇది వాల్యుయేషన్ సమయంలో పోల్చదగిన స్థాయి రిస్క్‌తో ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడులపై అవసరమైన రాబడి రేటు.

వాల్యుయేషన్‌కు ఆధారంగా ఎంచుకున్న నగదు ప్రవాహం (ఈక్విటీ లేదా మొత్తం పెట్టుబడి మూలధనం) ఆధారంగా, తగ్గింపు రేటును లెక్కించే పద్ధతి నిర్ణయించబడుతుంది. పెట్టుబడి మరియు ఈక్విటీ మూలధనం కోసం నగదు ప్రవాహాన్ని లెక్కించడానికి పథకాలు పట్టికలో ప్రదర్శించబడ్డాయి. 12.

టేబుల్ 1. పెట్టుబడి పెట్టబడిన మూలధనం కోసం నగదు ప్రవాహం యొక్క గణన

టేబుల్ 2. ఈక్విటీ కోసం నగదు ప్రవాహం యొక్క గణన

మీరు చూడగలిగినట్లుగా, ఈక్విటీ మూలధనం కోసం నగదు ప్రవాహం యొక్క గణన మాత్రమే భిన్నంగా ఉంటుంది, పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం కోసం నగదు ప్రవాహాన్ని లెక్కించడానికి అల్గోరిథం నుండి పొందిన ఫలితం దీర్ఘకాలిక రుణంలో మార్పులకు అదనంగా సర్దుబాటు చేయబడుతుంది. అప్పుడు నగదు ప్రవాహం ఊహించిన నష్టాలకు అనుగుణంగా రాయితీ చేయబడుతుంది, ఇది నిర్దిష్ట సంస్థకు సంబంధించి లెక్కించిన తగ్గింపు రేటులో ప్రతిబింబిస్తుంది.

కాబట్టి, ఈక్విటీ మూలధనానికి నగదు ప్రవాహ తగ్గింపు రేటు యజమానికి అవసరమైన పెట్టుబడి మూలధనంపై రాబడి రేటుకు సమానంగా ఉంటుంది, పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం - అరువు తీసుకున్న నిధులపై వెయిటెడ్ రేట్ల మొత్తం (అంటే రుణాలపై బ్యాంకు వడ్డీ రేటు) మరియు ఈక్విటీ మూలధనంపై, అయితే వారి నిర్దిష్ట ఆకర్షణమూలధన నిర్మాణంలో అరువు తీసుకున్న మరియు ఈక్విటీ ఫండ్స్ షేర్ల ద్వారా నిర్ణయించబడతాయి. పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనానికి నగదు ప్రవాహ తగ్గింపు రేటు అంటారు ద్రవ్యం యొక్క సగటు ఖర్చు, మరియు దానిని లెక్కించడానికి సంబంధిత పద్ధతి మూలధన పద్ధతి యొక్క సగటు వ్యయం(మూలధనం యొక్క సగటు ధర, WACC) డిస్కౌంట్ రేటును నిర్ణయించే ఈ పద్ధతి చాలా తరచుగా ఉపయోగించబడుతుంది.

అదనంగా, ఈక్విటీ కోసం నగదు ప్రవాహ తగ్గింపు రేటును నిర్ణయించడానికి క్రింది అత్యంత సాధారణ పద్ధతులను ఉపయోగించవచ్చు:

• మూలధన ఆస్తి మదింపు నమూనా ( CAPM);
• సవరించిన మూలధన ఆస్తి మదింపు నమూనా ( MCAPM);
• సంచిత నిర్మాణ పద్ధతి;
• అదనపు లాభం మోడల్ ( EVO) మరియు మొదలైనవి.

ఈ పద్ధతులను మరింత వివరంగా పరిశీలిద్దాం.

మూలధన పద్ధతి యొక్క వెయిటెడ్ సగటు ఖర్చు ( WACC)

ఇది వారి వాటాల నిష్పత్తిని నిర్మించడం ద్వారా ఈక్విటీ మరియు అరువు మూలధనం రెండింటినీ లెక్కించడానికి ఉపయోగించబడుతుంది, ఇది మూలధనం యొక్క మార్కెట్ విలువను కాదు. ఈ మోడల్ కోసం తగ్గింపు రేటు సూత్రం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

ఇక్కడ C зк అనేది అరువు తీసుకున్న మూలధన ధర;

N లాభం - ఆదాయపు పన్ను రేటు;

Дзк - సంస్థ యొక్క మూలధన నిర్మాణంలో అరువు తెచ్చుకున్న మూలధనం యొక్క వాటా;

Ср - వాటా మూలధనాన్ని ఆకర్షించే ఖర్చు (ఇష్టపడే షేర్లు);

D pr - కంపెనీ మూలధన నిర్మాణంలో ఇష్టపడే షేర్ల వాటా;

Соа - వాటా మూలధనాన్ని ఆకర్షించే ఖర్చు (సాధారణ షేర్లు);

డి ఓబ్ - కంపెనీ మూలధన నిర్మాణంలో సాధారణ షేర్ల వాటా.

ఒక కంపెనీ ఖరీదైన ఈక్విటీ క్యాపిటల్‌కు బదులుగా చౌకగా తీసుకున్న నిధులను ఎంత ఎక్కువగా ఆకర్షిస్తే, విలువ తక్కువగా ఉంటుంది WACC. అయినప్పటికీ, మీరు వీలైనంత ఎక్కువ చౌకగా తీసుకున్న నిధులను ఉపయోగించాలనుకుంటే, సంస్థ యొక్క బ్యాలెన్స్ షీట్ యొక్క ద్రవ్యతలో సంబంధిత తగ్గుదల గురించి కూడా మీరు గుర్తుంచుకోవాలి, ఇది ఖచ్చితంగా క్రెడిట్ వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదలకు దారి తీస్తుంది, ఎందుకంటే బ్యాంకులకు ఈ పరిస్థితి పెరిగిన నష్టాలు మరియు మొత్తంతో నిండి ఉంది WACC, కోర్సు యొక్క, పెరుగుతుంది. అందువల్ల, "గోల్డెన్ మీన్" నియమాన్ని ఉపయోగించడం సముచితంగా ఉంటుంది, లిక్విడిటీ పరంగా వారి బ్యాలెన్స్ ఆధారంగా సొంత మరియు అరువు తీసుకున్న నిధులను ఉత్తమంగా కలపడం.

మూలధన ఆస్తి మదింపు పద్ధతి ( క్యాపిటల్ అసెట్ ప్రైసింగ్ మోడల్, CAPM)

బహిరంగంగా వర్తకం చేయబడిన షేర్ల లాభదాయకతలో మార్పుల గురించి స్టాక్ మార్కెట్ల నుండి సమాచారం యొక్క విశ్లేషణ ఆధారంగా. ఈ సందర్భంలో, ఈక్విటీ క్యాపిటల్ కోసం తగ్గింపు రేటును లెక్కించేటప్పుడు, కింది సూత్రం ఉపయోగించబడుతుంది:

D CAPM= D b/r + β × (D r - D b/r) + P 1 + P 2 + ఆర్,

ఇక్కడ D b/r అనేది రిస్క్ లేని రాబడి రేటు;

β - ప్రత్యేక గుణకం;

D r - మార్కెట్ మొత్తం రాబడి (సెక్యూరిటీల సగటు మార్కెట్ పోర్ట్‌ఫోలియో);

P 1 - చిన్న సంస్థలకు బోనస్;

P 2 - ఒక వ్యక్తి కంపెనీకి ప్రత్యేకమైన రిస్క్ కోసం ప్రీమియం;

ఆర్- దేశం ప్రమాదం.

రిస్క్-ఫ్రీ రేట్ అనేది కంపెనీలో పెట్టుబడితో సంబంధం ఉన్న వివిధ రకాల రిస్క్‌లను అంచనా వేయడానికి ప్రాతిపదికగా ఉపయోగించబడుతుంది. ప్రత్యేక బీటా గుణకం ( β ) ఆర్థిక మరియు సంబంధిత క్రమబద్ధమైన రిస్క్ మొత్తాన్ని సూచిస్తుంది రాజకీయ ప్రక్రియలు, ఇది మొత్తం స్టాక్ మార్కెట్ మొత్తం రాబడితో పోలిస్తే ఒక నిర్దిష్ట కంపెనీ యొక్క మొత్తం స్టాక్ రిటర్న్ యొక్క విచలనం ఆధారంగా లెక్కించబడుతుంది. మొత్తం మార్కెట్ రిటర్న్ సూచిక సగటు మార్కెట్ రిటర్న్ ఇండెక్స్, ఇది గణాంక డేటా యొక్క దీర్ఘకాలిక పరిశోధన ఆధారంగా విశ్లేషకులచే లెక్కించబడుతుంది.

CAPMరష్యన్ స్టాక్ మార్కెట్ అభివృద్ధి చెందని పరిస్థితులలో దరఖాస్తు చేయడం చాలా కష్టం. బీటాలు మరియు మార్కెట్ రిస్క్ ప్రీమియంలను నిర్ణయించడంలో ఎదురయ్యే సవాళ్లు దీనికి కారణం, ముఖ్యంగా స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజ్‌లో జాబితా చేయబడని సన్నిహిత వ్యాపారాల కోసం. విదేశీ ఆచరణలో, రిస్క్-ఫ్రీ రేట్ ఆఫ్ రిటర్న్, ఒక నియమం వలె, దీర్ఘకాలిక ప్రభుత్వ బాండ్‌లు లేదా బిల్లులపై రాబడి రేటుగా పరిగణించబడుతుంది. ఉన్నత స్థాయిద్రవ్యత మరియు చాలా తక్కువ దివాలా ప్రమాదం (రాష్ట్ర దివాలా యొక్క సంభావ్యత ఆచరణాత్మకంగా మినహాయించబడింది). అయితే, రష్యాలో, కొన్ని తరువాత చారిత్రక సంఘటనలుప్రభుత్వ సెక్యూరిటీలు మానసికంగా ప్రమాద రహితమైనవిగా గుర్తించబడలేదు. అందువల్ల, అంతర్గత మార్కెట్ కారకాల ప్రభావంతో ప్రధానంగా ఏర్పడిన రష్యాలోని స్బేర్‌బ్యాంక్‌తో సహా ఐదు అతిపెద్ద రష్యన్ బ్యాంకుల దీర్ఘకాలిక విదేశీ కరెన్సీ డిపాజిట్లపై సగటు రేటును ప్రమాద రహిత రేటుగా ఉపయోగించవచ్చు. అసమానతలకు సంబంధించి β , తర్వాత విదేశాలలో వారు స్టాక్ మార్కెట్ యొక్క గణాంక సమాచారాన్ని విశ్లేషించడం ద్వారా ప్రత్యేక సంస్థలచే లెక్కించబడిన ఆర్థిక డైరెక్టరీలలో ఈ సూచికల యొక్క రెడీమేడ్ ప్రచురణలను తరచుగా ఉపయోగిస్తారు. మదింపుదారులు సాధారణంగా ఈ నిష్పత్తులను లెక్కించాల్సిన అవసరం లేదు.

సవరించిన మూలధన ఆస్తి మదింపు నమూనా ( MCAPM)

కొన్ని సందర్భాల్లో, సవరించిన మూలధన ఆస్తి మదింపు నమూనాను ఉపయోగించడం మంచిది ( MCAPM), దీనిలో రిస్క్ ప్రీమియం వంటి సూచిక ఉపయోగించబడుతుంది, ఇది సంస్థ యొక్క క్రమరహిత నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది. క్రమరహిత ప్రమాదాలు (వైవిధ్యభరితమైన నష్టాలు)- ఇవి కంపెనీలో యాదృచ్ఛికంగా ఉత్పన్నమయ్యే నష్టాలు, వీటిని డైవర్సిఫికేషన్ ద్వారా తగ్గించవచ్చు. దీనికి విరుద్ధంగా, క్రమబద్ధమైన ప్రమాదం కారణంగా ఉంది సాధారణ ఉద్యమంమార్కెట్ లేదా దాని విభాగాలు మరియు నిర్దిష్ట వాటితో అనుబంధించబడలేదు భద్రత. అందువల్ల, ఈ సూచిక దాని లక్షణ అస్థిరతతో స్టాక్ మార్కెట్ అభివృద్ధి యొక్క రష్యన్ పరిస్థితులకు మరింత అనుకూలంగా ఉంటుంది:

D M CAPM= D b/r + β × (D r - D b/r) + P ప్రమాదం,

ఇక్కడ D b/r అనేది రష్యన్ దేశీయ విదేశీ కరెన్సీ రుణాలపై రిస్క్-ఫ్రీ రిటర్న్ రేటు;

β - మార్కెట్ (నాన్-డైవర్సిఫైబుల్) రిస్క్ యొక్క కొలమానం మరియు మొత్తం స్టాక్ మార్కెట్ లాభదాయకతలో హెచ్చుతగ్గులకు నిర్దిష్ట పరిశ్రమలోని కంపెనీలలో పెట్టుబడుల లాభదాయకతలో మార్పుల సున్నితత్వాన్ని ప్రతిబింబించే గుణకం;

D r - మొత్తం మార్కెట్ యొక్క లాభదాయకత;

P రిస్క్ అనేది రిస్క్ ప్రీమియం, ఇది మూల్యాంకనం చేయబడిన సంస్థ యొక్క క్రమరహిత నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది.

సంచిత పద్ధతి

వివిధ రకాల పెట్టుబడి నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది మరియు ఇందులో ఉంటుంది నిపుణుల అంచనాసాధారణ ఆర్థిక మరియు పరిశ్రమ-నిర్దిష్ట మరియు వ్యాపార-నిర్దిష్ట కారకాలు రెండూ ప్రణాళికాబద్ధమైన ఆదాయాన్ని పొందని ప్రమాదాన్ని సృష్టిస్తాయి. కంపెనీ పరిమాణం, ఆర్థిక నిర్మాణం, ఉత్పత్తి మరియు ప్రాదేశిక వైవిధ్యం, నిర్వహణ నాణ్యత, లాభదాయకత, ఆదాయ అంచనా మొదలైనవి వంటి అంశాలు చాలా ముఖ్యమైన అంశాలు. రిస్క్-ఫ్రీ రిటర్న్ రేట్ ఆధారంగా డిస్కౌంట్ రేటు నిర్ణయించబడుతుంది. పేర్కొన్న కారకాలను పరిగణనలోకి తీసుకుని, ఇచ్చిన కంపెనీలో పెట్టుబడి పెట్టే ప్రమాదానికి అదనపు ప్రీమియం జోడించబడుతుంది.

మనం చూడగలిగినట్లుగా, సంచిత విధానం కొంతవరకు సమానంగా ఉంటుంది CAPM, అవి రెండూ పెట్టుబడి రిస్క్‌తో అనుబంధించబడిన అదనపు ఆదాయాల జోడింపుతో రిస్క్-ఫ్రీ సెక్యూరిటీలపై రాబడి రేటుపై ఆధారపడి ఉంటాయి (దీని కంటే మరింత ప్రమాదం, అధిక లాభదాయకత).

ఓల్సన్ మోడల్ ( ఎడ్వర్డ్స్-బెల్-ఓల్సన్ వాల్యుయేషన్ మోడల్, EBO), లేదా అదనపు ఆదాయం (లాభం) పద్ధతి

ఆదాయం మరియు వ్యయ విధానాల యొక్క భాగాలను మిళితం చేస్తుంది, కొంతవరకు వాటి ప్రతికూలతలను తగ్గిస్తుంది. కంపెనీ విలువ అధిక ఆదాయాన్ని తగ్గించడం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది, అంటే పరిశ్రమ సగటు నుండి వైదొలగడం మరియు ప్రస్తుత నికర ఆస్తుల విలువ. ఈ మోడల్ యొక్క ప్రయోజనం ఏమిటంటే, వాల్యుయేషన్ సమయంలో అందుబాటులో ఉన్న ఆస్తుల విలువను లెక్కించడానికి అందుబాటులో ఉన్న సమాచారాన్ని ఉపయోగించగల సామర్థ్యం. ఈ మోడల్‌లో గణనీయమైన వాటా నిజమైన పెట్టుబడుల ద్వారా ఆక్రమించబడింది మరియు అవశేష లాభం మాత్రమే అంచనా వేయడానికి అవసరం, అంటే, వాస్తవానికి కంపెనీ విలువను పెంచే నగదు ప్రవాహంలో కొంత భాగం. ఈ మోడల్ ఉపయోగంలో కొన్ని ఇబ్బందులు లేకుండా లేనప్పటికీ, వ్యాపార విలువను పెంచడానికి సంబంధించిన సంస్థ అభివృద్ధి వ్యూహాన్ని అభివృద్ధి చేయడంలో ఇది చాలా ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది.

సంస్థ యొక్క మొత్తం మార్కెట్ విలువ యొక్క గణన

వ్యాపారం యొక్క ప్రాథమిక విలువను నిర్ణయించిన తర్వాత, తుది మార్కెట్ విలువను పొందేందుకు అనేక సర్దుబాట్లు చేయాలి:

• సొంత వర్కింగ్ క్యాపిటల్ యొక్క అదనపు/కొరత కోసం;
• సంస్థ యొక్క నాన్-కోర్ ఆస్తులపై;
• వాయిదా వేసిన పన్ను ఆస్తులు మరియు బాధ్యతలపై;
• నికర రుణంపై, ఏదైనా ఉంటే.

రాయితీ నగదు ప్రవాహం యొక్క గణనలో రాబడి అంచనాతో అనుబంధించబడిన సొంత వర్కింగ్ క్యాపిటల్ యొక్క అవసరమైన మొత్తం ఉంటుంది కాబట్టి, అది వాస్తవ విలువతో ఏకీభవించనట్లయితే, అదనపు స్వంత వర్కింగ్ క్యాపిటల్‌ను జోడించాలి మరియు లోపాన్ని విలువ నుండి తీసివేయాలి. ప్రాథమిక ఖర్చు. నగదు ప్రవాహాన్ని ఉత్పత్తి చేయడానికి ఉపయోగించిన ఆస్తులు మాత్రమే గణనలో చేర్చబడినందున, ఇది నిరర్థక ఆస్తులకు కూడా వర్తిస్తుంది. నగదు ప్రవాహంలో పరిగణనలోకి తీసుకోని నిర్దిష్ట విలువను కలిగి ఉన్న నాన్-కోర్ ఆస్తులు ఉంటే (ఉదాహరణకు, అమ్మకంపై), దీని ద్వారా వ్యాపారం యొక్క ప్రాథమిక విలువను పెంచడం అవసరం. అటువంటి ఆస్తుల విలువ, విడిగా లెక్కించబడుతుంది. పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనం కోసం ఎంటర్‌ప్రైజ్ విలువ లెక్కించబడితే, ఫలితంగా వచ్చే మార్కెట్ విలువ మొత్తం పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనానికి వర్తిస్తుంది, అంటే, ఇది ఈక్విటీ ఖర్చుతో పాటు, సంస్థ యొక్క దీర్ఘకాలిక బాధ్యతల విలువను కూడా కలిగి ఉంటుంది. దీని అర్థం ఈక్విటీ మూలధనం యొక్క విలువను పొందేందుకు, దీర్ఘకాలిక రుణ మొత్తం ద్వారా స్థాపించబడిన విలువ యొక్క విలువను తగ్గించడం అవసరం.

అన్ని సర్దుబాట్లు చేసిన తర్వాత, విలువ పొందబడుతుంది, ఇది కంపెనీ ఈక్విటీ యొక్క మార్కెట్ విలువ.

వ్యాపారం అంచనా వ్యవధి ముగిసిన తర్వాత కూడా ఆదాయాన్ని పొందగలదు. ఆదాయాలు స్థిరీకరించబడాలి మరియు ఏకరీతి దీర్ఘకాలిక వృద్ధి రేటును చేరుకోవాలి. పోస్ట్-ఫోర్కాస్ట్ వ్యవధిలో ధరను లెక్కించడానికి, మీరు తగ్గింపును లెక్కించడానికి క్రింది పద్ధతుల్లో ఒకదాన్ని ఉపయోగించవచ్చు:

• పరిసమాప్తి విలువ ప్రకారం;
• నికర ఆస్తి విలువ ద్వారా;
• గోర్డాన్ పద్ధతి ప్రకారం.

గోర్డాన్ మోడల్‌ను ఉపయోగిస్తున్నప్పుడు, టెర్మినల్ విలువ అనేది తగ్గింపు రేటు మరియు నగదు ప్రవాహం యొక్క దీర్ఘకాలిక వృద్ధి రేటు మధ్య వ్యత్యాసానికి పోస్ట్-ఫోర్కాస్ట్ పీరియడ్ యొక్క మొదటి సంవత్సరం నగదు ప్రవాహం యొక్క నిష్పత్తిగా నిర్వచించబడుతుంది. టెర్మినల్ విలువ అంచనా వ్యవధిలో నగదు ప్రవాహాలను తగ్గించడానికి ఉపయోగించే అదే తగ్గింపు రేటుతో ప్రస్తుత విలువలకు తగ్గించబడుతుంది.

ఫలితంగా, వ్యాపారం యొక్క మొత్తం విలువ అంచనా వ్యవధిలో ఆదాయ ప్రవాహాల యొక్క ప్రస్తుత విలువలు మరియు పోస్ట్-ఫోర్కాస్ట్ వ్యవధిలో కంపెనీ విలువ మొత్తంగా నిర్ణయించబడుతుంది.

ముగింపు

ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి సంస్థ యొక్క విలువను అంచనా వేసే ప్రక్రియలో, నగదు ప్రవాహాల యొక్క ఆర్థిక నమూనా సృష్టించబడుతుంది, ఇది సమాచార నిర్వహణ నిర్ణయాలు తీసుకోవడానికి, ఖర్చులను ఆప్టిమైజ్ చేయడానికి, డిజైన్ సామర్థ్యాన్ని పెంచే అవకాశాలను విశ్లేషించడానికి మరియు వాల్యూమ్‌ను వైవిధ్యపరచడానికి ఆధారంగా ఉపయోగపడుతుంది. ఉత్పత్తుల యొక్క. మూల్యాంకనం పూర్తయిన తర్వాత ఈ మోడల్ ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది.

మార్కెట్ విలువను లెక్కించడానికి ఒకటి లేదా మరొక పద్ధతిని ఎంచుకోవడానికి, మీరు ముందుగా అంచనా యొక్క ప్రయోజనం మరియు దాని ఫలితాల యొక్క ప్రణాళికాబద్ధమైన ఉపయోగం గురించి నిర్ణయించుకోవాలి. ఆ తర్వాత మీరు సమీప భవిష్యత్తులో కంపెనీ నగదు ప్రవాహాలలో ఆశించిన మార్పును విశ్లేషించాలి, ఆర్థిక పరిస్థితి మరియు అభివృద్ధి అవకాశాలను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి మరియు పరిశ్రమతో సహా ప్రపంచ మరియు జాతీయ రెండు పరిసర ఆర్థిక వాతావరణాన్ని కూడా అంచనా వేయాలి. సమయం తక్కువగా ఉన్నప్పుడు, మీరు వ్యాపారం యొక్క మార్కెట్ విలువను తెలుసుకోవాలి లేదా ఇతర విధానాలను ఉపయోగించి పొందిన ఫలితాలను నిర్ధారించాలి లేదా లోతైన నగదు ప్రవాహ విశ్లేషణ సాధ్యం కానప్పుడు లేదా అవసరం లేనప్పుడు, మీరు క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతిని ఉపయోగించి సాపేక్షంగా త్వరగా పొందవచ్చు నమ్మదగిన ఫలితం. ఇతర సందర్భాల్లో, ముఖ్యంగా మార్కెట్ విలువను లెక్కించడానికి ఆదాయ విధానం మాత్రమే మార్గం అయినప్పుడు, రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతికి ప్రాధాన్యత ఇవ్వబడుతుంది. కొన్ని సందర్భాల్లో కంపెనీ విలువను లెక్కించడానికి రెండు పద్ధతులు ఏకకాలంలో అవసరమయ్యే అవకాశం ఉంది.

మరియు వాస్తవానికి, ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి పొందిన విలువ నేరుగా విశ్లేషకుల దీర్ఘకాలిక స్థూల ఆర్థిక మరియు పరిశ్రమల అంచనాల ఖచ్చితత్వంపై ఆధారపడి ఉంటుందని మనం మర్చిపోకూడదు. ఏదేమైనా, ఆదాయ విధానాన్ని వర్తింపజేసే ప్రక్రియలో కఠినమైన సూచన సూచికలను ఉపయోగించడం కూడా సంస్థ యొక్క అంచనా విలువను నిర్ణయించడంలో ఉపయోగపడుతుంది.

హౌసింగ్‌తో లావాదేవీలను నిర్వహిస్తున్నప్పుడు, మొదట దానిని మూల్యాంకనం చేయడం అవసరం. రియల్ ఎస్టేట్ మదింపుకు వివిధ విధానాలు ఉపయోగించబడతాయి: ఆదాయం, తులనాత్మక, ఖర్చు. రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం మన దేశంలో ప్రజాదరణ పొందింది. ఈ విధానం యొక్క సారాంశం ఏమిటి? చదరపు మీటర్లను అంచనా వేసేటప్పుడు ఏ సందర్భాలలో ఈ విధానాన్ని ఉపయోగించడం మంచిది? ఆదాయ విధానం యొక్క ఏ పద్ధతులు ఉన్నాయి మరియు వాటిలో ప్రతి ఒక్కటి ఏ పరిస్థితులలో ఉపయోగించబడుతుంది? ప్రాంతాన్ని అంచనా వేయడంలో ఈ విధానాన్ని వదిలివేయడం ఎప్పుడు సమంజసం?

రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ యొక్క ఏ పద్ధతులు ఉన్నాయి?

జూలై 29, 1998 ఫెడరల్ లా నెం. 135 “లో వాల్యుయేషన్ కార్యకలాపాలపై రష్యన్ ఫెడరేషన్» వంటి విధానాలను హైలైట్ చేస్తుంది:

• తులనాత్మక- ధర సమాచారం అందుబాటులో ఉన్న అనలాగ్‌లతో హౌసింగ్‌ను పోల్చడానికి ఉద్దేశించిన చర్యల సమితి.
• ఖరీదైనది- ఒక వస్తువు యొక్క పునరుద్ధరణ లేదా భర్తీ సందర్భంలో అవసరమయ్యే ఖర్చులను నిర్ణయించడానికి ఉద్దేశించిన పద్ధతులు, దుస్తులు మరియు కన్నీటిని పరిగణనలోకి తీసుకుంటాయి. ఇదే వస్తువు యొక్క సృష్టి కంటే కొనుగోలుదారు పూర్తి ఆస్తికి ఎక్కువ చెల్లించరని భావించబడుతుంది.
• లాభదాయకం- చదరపు మీటర్ల ధర మాత్రమే కాకుండా, దాని నుండి ఆశించిన ఆదాయం (ఉదాహరణకు, అద్దె ఆదాయం) గణనపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

ఆదాయ విధానం ఏమిటి?

ఈ పద్ధతి యొక్క ఉపయోగం క్రింది సూత్రంపై ఆధారపడి ఉంటుంది: ఫైనాన్స్ పెట్టుబడి పెట్టే ప్రాంతం యొక్క ధర ప్రస్తుతం వస్తువు యొక్క నాణ్యతకు మరియు భవిష్యత్తులో లాభం మొత్తానికి అనుగుణంగా ఉండాలి.

విధానం యొక్క ప్రయోజనం ఏమిటంటే, పెట్టుబడిదారుడు ఆస్తిని ఆదాయ వనరుగా ఉత్తమంగా అంచనా వేయడానికి అనుమతిస్తుంది. భవిష్యత్తులో లాభాలను ఆర్జించే ప్రాంతం యొక్క సామర్థ్యం ఈ ప్రాంతం యొక్క విలువను నిర్ణయించే ప్రధాన అంశంగా గుర్తించబడుతుంది. ప్రతికూలత ఏమిటంటే సూచన సమాచారాన్ని ప్రాతిపదికగా తీసుకోవడం.

ఆదాయ విధానం అటువంటి డేటాను ప్రతిబింబిస్తుంది:

• రియల్ ఎస్టేట్ ఒక వ్యవధిలో ఉత్పత్తి చేయగల నాణ్యత మరియు లాభం యొక్క పరిమాణం.
• సౌకర్యం మరియు ప్రాంతం రెండింటికీ విలక్షణమైన ప్రమాదాలు.

ఆదాయ విధానం పద్ధతులు

వంటి పద్ధతులు ఉన్నాయి:

• ఆదాయం క్యాపిటలైజేషన్.
• లింక్డ్ పెట్టుబడి పద్ధతి.
• రాయితీ నగదు ప్రవాహ పద్ధతి.

ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి ఎలా పని చేస్తుంది?

ఈ పద్ధతి భవిష్యత్తులో లాభం మరియు ప్రస్తుతం రియల్ ఎస్టేట్ విలువ మధ్య సంబంధాన్ని గణిస్తుంది.

విధానం సూత్రం ఇలా కనిపిస్తుంది:

C = BH/K, ఎక్కడ

• తో- చదరపు మీటర్ల ధర,
• BH- వస్తువు నుండి దాని స్వచ్ఛమైన రూపంలో నిర్దిష్ట కాలానికి ఆశించిన లాభం,
• TO- క్యాపిటలైజేషన్ రేటు (గుణకం).

ఈ నిబంధనలు ఆస్తి ధర మరియు దాని నుండి లభించే ఆదాయానికి నిష్పత్తిని సూచిస్తాయి.

ప్రత్యక్ష క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి అనేది స్థిరమైన రూపంలో స్థిరమైన రూపంలో స్థిరాస్తి మరియు ఆదాయాన్ని ఉపయోగించుకునే పరిస్థితులు మారకుండా ఉంటాయి మరియు పెట్టుబడులు అవసరం లేదు ప్రారంభ దశ, మరియు మూలధనంపై లాభం మరియు రాబడిని కూడా నమోదు చేస్తుంది.

ప్రత్యక్ష క్యాపిటలైజేషన్‌తో, ప్రాంతం యొక్క సంభావ్య పునఃవిక్రయాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోకుండా నిర్దిష్ట కాలానికి విలువ ఏర్పడుతుంది, ఎప్పుడు రిపోర్టింగ్ కాలంముగింపుకు వస్తాయి.

డైరెక్ట్ క్యాపిటలైజేషన్ ఎప్పుడు ఉపయోగించబడుతుంది:

• ఆర్థిక ప్రవాహాలు సున్నా కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయి మరియు చాలా కాలం పాటు స్థిరంగా ఉంటాయి.
• కాలక్రమేణా లాభాలలో స్వల్ప పెరుగుదల ఉంది.

ఉంటే పద్ధతి వర్తించదు:

• అస్థిర లాభం ఉంది.
• సౌకర్యం ఉన్న భవనం నిర్మాణం పూర్తి కాలేదు లేదా ప్రాంతం పునరుద్ధరణ దశలో ఉంది.

గణన దశలు:

1. ఆశించిన లాభం యొక్క గణన. లెక్కించేటప్పుడు, 12 నెలలు తీసుకుంటారు లేదా సగటుఒక సంవత్సరం లో. రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క అత్యంత సమర్థవంతమైన ఉపయోగంపై దృష్టి కేంద్రీకరించబడింది.
2. క్యాపిటలైజేషన్ నిష్పత్తి లెక్కించబడుతుంది.
3. ప్రాంతం యొక్క మొత్తం ధర నిర్ణయించబడుతుంది.

రాయితీ నగదు ప్రవాహ విధానం (DCF)

ఈ పద్ధతిలో, ధర అనేక కాల వ్యవధిలో లెక్కించబడుతుంది ఇటీవలి సంవత్సరాలలో, మరియు రియల్ ఎస్టేట్ విలువను నిర్ణయించేటప్పుడు, ఆస్తి యొక్క సంభావ్య పునఃవిక్రయం నుండి వచ్చే ఆదాయం పరిగణనలోకి తీసుకోబడుతుంది. ఆర్థిక ప్రవాహాలు అస్థిరంగా ఉన్నప్పుడు ఒక వస్తువును అంచనా వేయగల సామర్థ్యం ఈ పద్ధతి యొక్క ప్రయోజనం.

DCF క్రింది పరిస్థితులలో వర్తిస్తుంది:

• భవిష్యత్తులో రియల్ ఎస్టేట్ నుండి వచ్చే ఆదాయాన్ని లెక్కించడానికి తగిన సమాచారం లభ్యత.
• ప్రస్తుత మరియు భవిష్యత్తులో ఆర్థిక ప్రవాహాలు (పెరుగుదల లేదా తగ్గుదల పరంగా) భిన్నంగా ఉంటాయని నమ్మడానికి కారణం ఉంది.
• ఆస్తి ఒక వాణిజ్య ఆస్తి, దాని బహుముఖ ప్రజ్ఞ మరియు పెద్ద ప్రాంతం ద్వారా వర్గీకరించబడుతుంది.
• లాభాలు మరియు ఖర్చులు కాలానుగుణంగా ఉంటాయి.
• ఆస్తి నిర్మాణంలో ఉన్న లేదా ఇప్పుడే పునర్నిర్మించబడిన భవనంలో ఉంది మరియు కమీషన్ కోసం వేచి ఉంది.

దిగువ అల్గోరిథం ప్రకారం DCF కోసం గణన నిర్వహించబడుతుంది:

1. అందుబాటులో ఉన్న డేటా ఆధారంగా, సూచన వ్యవధి తీసుకోబడుతుంది. రష్యాలో ఇది 35 సంవత్సరాలు.
2. నిర్దిష్ట కాలానికి లాభం మొత్తం అంచనా వేయబడుతుంది.
3. లాభం ప్రవాహం ఆగిపోయిన తర్వాత ప్రాంతం యొక్క అవశేష ధర యొక్క మొత్తం విలువ లెక్కించబడుతుంది.
4. కాలక్రమేణా స్వీకరించబడే లేదా చెల్లించబడే ఆర్థిక ప్రవాహాన్ని లెక్కించడానికి తగ్గింపు రేటును నిర్ణయించడం. ఈ విధంగా రిస్క్-టు-రివార్డ్ నిష్పత్తిని అంచనా వేయడం సాధ్యమవుతుంది.
5. రియల్ ఎస్టేట్ ధరల గణన.

కొన్ని సందర్భాల్లో, రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల సమయంలో ఇది అవసరం. మీరు ప్రత్యేక కథనంలో నోటరీని ఎప్పుడు సంప్రదించాలో మేము వివరించాము.
అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు ఏ పత్రాలను తనిఖీ చేయాలి అనే దాని గురించి సమాచారం. లావాదేవీ యొక్క చట్టబద్ధతను సవాలు చేయడానికి సంబంధించి భవిష్యత్తులో కోర్టులో ముగియకుండా చెక్ చేయాలి.

ఆదాయ విధానాన్ని వదిలివేయడం

పెట్టుబడి లక్ష్యం ఉన్నప్పుడు ఆదాయ పద్ధతి ఉపయోగించబడుతుంది కాబట్టి, వ్యక్తిగత ప్రయోజనాల కోసం నివాస రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, ఈ పద్ధతి సరికాదు. ఈ సందర్భంలో, తులనాత్మక లేదా వ్యయ పద్ధతులను లేదా వాటి కలయికను ఉపయోగించడం అనుమతించబడుతుంది.

గణనలను తయారు చేయగల పత్రాల కొరత కారణంగా మదింపుదారు ఆదాయ పద్ధతిని తిరస్కరించే పరిస్థితులు ఉన్నాయి. అవసరమైన డాక్యుమెంటేషన్ లేకుండా, మూల్యాంకన అల్గోరిథం ఉల్లంఘించబడుతుంది, ఇది లావాదేవీ యొక్క లాభదాయకత యొక్క తప్పు అవగాహనకు కారణమవుతుంది.

ఈ వీడియోలో రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు ఆదాయ విధానం గురించి నిపుణుడు మాట్లాడుతున్నారు:

నాన్-కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేయబడితే మరియు కొనుగోలు యొక్క ఉద్దేశ్యం పెట్టుబడిగా ఉంటే ఆదాయ విధానం దరఖాస్తు చేయడానికి అర్ధమే. ఆదాయ విధానం యొక్క అనేక పద్ధతులు ఉన్నాయి, వస్తువు యొక్క లక్షణాలు మరియు చదరపు మీటర్లను పొందే ఉద్దేశ్యం ఆధారంగా ఒకటి లేదా మరొకటి ఉపయోగించడం యొక్క సహేతుకతను అంచనా వేయవచ్చు.

మా న్యాయవాది మీకు ఉచితంగా సలహా ఇస్తారు.