Formula pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan untuk hartanah dan penilaian perniagaan

Tugas menganggar nilai perniagaan peringkat yang berbeza perkembangannya tidak kehilangan kaitannya. Perusahaan ialah aset jangka panjang yang menjana pendapatan dan mempunyai daya tarikan pelaburan tertentu, jadi persoalan nilainya menarik minat ramai, daripada pemilik dan pengurusan kepada agensi kerajaan.

Selalunya, untuk menilai nilai perusahaan, mereka menggunakan kaedah pendapatan (pendekatan pendapatan), kerana mana-mana pelabur melabur wang bukan sahaja dalam bangunan, peralatan dan aset ketara dan tidak ketara yang lain, tetapi dalam pendapatan masa depan yang bukan sahaja boleh mendapatkan balik pelaburan, tetapi juga membawa keuntungan, sekali gus meningkatkan kesejahteraan pelabur. Pada masa yang sama, volum, kualiti dan tempoh aliran pendapatan masa hadapan yang dijangka memainkan peranan khas apabila memilih objek pelaburan. Tidak dinafikan, jumlah pendapatan yang dijangkakan adalah relatif dan tertakluk kepada pengaruh kebarangkalian yang besar, bergantung pada tahap risiko kemungkinan kegagalan pelaburan, yang juga mesti diambil kira.

Catatan! Faktor kos asas apabila menggunakan kaedah ini ialah jangkaan pendapatan masa hadapan syarikat, yang mewakili faedah ekonomi tertentu untuk pemilik perusahaan. Semakin tinggi pendapatan syarikat, semakin tinggi, perkara lain yang sama, nilai pasarannya.

Kaedah pendapatan mengambil kira matlamat utama perusahaan - membuat keuntungan. Daripada jawatan ini, ia adalah yang paling diutamakan untuk penilaian perniagaan, kerana ia mencerminkan prospek untuk pembangunan perusahaan dan jangkaan masa depan. Di samping itu, ia mengambil kira keusangan ekonomi objek, dan juga mengambil kira aspek pasaran dan trend inflasi melalui kadar diskaun.

Walaupun semua kelebihan yang tidak dapat dinafikan, pendekatan ini bukan tanpa aspek kontroversi dan negatif:

• ia agak intensif buruh;
• ciri dia tahap tinggi subjektiviti apabila meramalkan pendapatan;
• terdapat nisbah kebarangkalian dan konvensyen yang tinggi, kerana pelbagai andaian dan sekatan telah ditetapkan;
• pengaruh pelbagai faktor risiko ke atas unjuran pendapatan adalah hebat;
• adalah bermasalah untuk menentukan dengan pasti pendapatan sebenar yang ditunjukkan oleh perusahaan dalam laporannya, dan ada kemungkinan bahawa kerugian sengaja ditunjukkan untuk pelbagai tujuan, yang dikaitkan dengan kelegapan maklumat daripada perusahaan domestik;
• perakaunan untuk aset bukan teras dan lebihan adalah rumit;
• penilaian perusahaan yang tidak menguntungkan adalah tidak betul.

Wajib untuk perhatian istimewa mendekati kemungkinan menentukan aliran pendapatan masa depan perusahaan dan perkembangan aktiviti syarikat pada kadar yang dijangkakan. Ketepatan ramalan juga sangat dipengaruhi oleh kestabilan persekitaran ekonomi luaran, yang penting untuk keadaan ekonomi Rusia yang agak tidak stabil.

Jadi, adalah dinasihatkan untuk menggunakan pendekatan pendapatan untuk menilai syarikat apabila:

• mereka mempunyai pendapatan positif;
• adalah mungkin untuk merangka ramalan pendapatan dan perbelanjaan yang boleh dipercayai.

Mengira nilai syarikat menggunakan pendekatan pendapatan

Anggaran nilai perniagaan menggunakan pendekatan pendapatan bermula dengan menyelesaikan masalah berikut:

1) ramalan pendapatan masa depan perusahaan;

2) membawa nilai pendapatan masa depan perusahaan kepada saat semasa.

Penyelesaian yang betul bagi masalah ini menyumbang kepada mendapatkan hasil akhir kerja penilaian yang mencukupi. Sangat penting dalam perjalanan peramalan adalah normalisasi pendapatan, dengan bantuan penyimpangan satu kali dihapuskan, muncul, khususnya, akibat transaksi sekali, sebagai contoh, apabila menjual bukan teras dan lebihan. aset. Untuk menormalkan pendapatan, kaedah statistik digunakan untuk mengira purata, purata wajaran atau kaedah ekstrapolasi, yang mewakili mewakili kesinambungan trend sedia ada.

Di samping itu, adalah penting untuk mengambil kira faktor perubahan dalam nilai wang dari semasa ke semasa - jumlah pendapatan yang sama dalam pada masa ini mempunyai harga yang lebih tinggi daripada masa hadapan. Persoalan sukar mengenai masa yang paling boleh diterima untuk meramalkan pendapatan dan perbelanjaan syarikat perlu diselesaikan. Adalah dipercayai bahawa untuk mencerminkan sifat kitaran yang wujud dalam industri, untuk membuat ramalan yang munasabah, adalah perlu untuk menampung tempoh sekurang-kurangnya 5 tahun. Apabila mempertimbangkan isu ini melalui prisma matematik dan statistik, terdapat keinginan untuk memanjangkan tempoh ramalan, dengan mengandaikan bahawa Kuantiti yang besar pemerhatian akan memberikan nilai yang lebih munasabah bagi nilai pasaran syarikat. Walau bagaimanapun, peningkatan tempoh ramalan mengikut perkadaran menjadikannya lebih sukar untuk meramalkan nilai pendapatan dan perbelanjaan, inflasi dan aliran tunai. Sesetengah penilai menyatakan bahawa ramalan pendapatan yang paling boleh dipercayai adalah untuk 1-3 tahun, terutamanya apabila terdapat ketidakstabilan dalam persekitaran ekonomi, kerana apabila tempoh ramalan meningkat, syarat anggaran meningkat. Tetapi pendapat ini hanya benar untuk perusahaan yang beroperasi secara mampan.

Penting!Walau apa pun, apabila memilih tempoh ramalan, anda perlu menampung tempoh sehingga kadar pertumbuhan syarikat stabil, dan untuk mencapai ketepatan keputusan akhir yang paling tepat, anda boleh membahagikan tempoh ramalan kepada tempoh masa pertengahan yang lebih kecil, sebagai contoh, setengah tahun.

Secara umum, nilai perusahaan ditentukan dengan merumuskan aliran pendapatan daripada aktiviti perusahaan semasa tempoh ramalan, yang sebelum ini diselaraskan dengan tahap harga semasa, dengan penambahan nilai perniagaan dalam ramalan pasca tempoh (nilai terminal).

Dua kaedah penilaian yang paling biasa ialah pendekatan pendapatan - kaedah permodalan pendapatan Dan kaedah aliran tunai terdiskaun. Ia adalah berdasarkan anggaran kadar diskaun dan permodalan yang digunakan untuk menentukan nilai semasa pendapatan masa hadapan. Sudah tentu, dalam rangka pendekatan pendapatan, lebih banyak jenis kaedah digunakan, tetapi pada asasnya semuanya berdasarkan aliran tunai diskaun.

Peranan utama dalam memilih kaedah penilaian dimainkan oleh tujuan penilaian itu sendiri dan tujuan penggunaan keputusannya. Faktor lain juga mempunyai kesan, contohnya, jenis perusahaan yang dinilai, peringkat perkembangannya, kadar perubahan dalam pendapatan, ketersediaan maklumat dan tahap kebolehpercayaannya, dsb.

Kaedahhuruf besarpendapatan(Kaedah Permodalan Tempoh Tunggal, SPCM)

Kaedah permodalan pendapatan adalah berdasarkan cadangan bahawa nilai pasaran perniagaan adalah sama dengan nilai semasa pendapatan masa hadapan. Adalah paling sesuai untuk menerapkannya kepada syarikat-syarikat yang telah mengumpul aset, mempunyai jumlah pendapatan semasa yang stabil dan boleh diramal, dan kadar pertumbuhannya adalah sederhana dan agak tetap, manakala keadaan semasa memberikan idea tertentu tentang \ u200b\u200bjangka panjang dalam aktiviti masa hadapan. Dan sebaliknya: pada peringkat pertumbuhan aktif syarikat, semasa proses penstrukturan semula atau pada masa lain apabila terdapat turun naik yang ketara dalam keuntungan atau aliran tunai (yang tipikal untuk banyak perusahaan), kaedah ini tidak diingini untuk digunakan, kerana terdapat kebarangkalian tinggi untuk mendapatkan keputusan penilaian nilai yang salah.

Kaedah permodalan pendapatan adalah berdasarkan maklumat retrospektif, manakala untuk tempoh masa hadapan, sebagai tambahan kepada jumlah pendapatan bersih, penunjuk ekonomi lain diekstrapolasi, contohnya, struktur modal, kadar pulangan, dan tahap risiko syarikat.

Penilaian perusahaan menggunakan kaedah permodalan pendapatan dijalankan seperti berikut:

Nilai pasaran semasa = DP (atau P bersih) / Kadar permodalan,

di mana DP - aliran tunai;

P bersih - untung bersih.

Catatan! Kebolehpercayaan keputusan penilaian sangat bergantung pada kadar permodalan, jadi perhatian khusus harus diberikan kepada ketepatan pengiraannya.

Kadar permodalan membolehkan anda menukar pendapatan atau nilai aliran tunai untuk tempoh masa tertentu kepada ukuran nilai. Sebagai peraturan, ia diperoleh daripada faktor diskaun:

Kadar permodalan =D- T r,

di mana D- kadar diskaun;

T r - kadar pertumbuhan aliran tunai atau untung bersih.

Adalah jelas bahawa nisbah permodalan selalunya kurang daripada kadar diskaun untuk syarikat yang sama.

Seperti yang dapat dilihat daripada formula yang dibentangkan, bergantung pada jumlah yang dipermodalkan, jangkaan kadar pertumbuhan aliran tunai atau keuntungan bersih diambil kira. Sudah tentu, kadar permodalan akan berbeza-beza untuk jenis pendapatan yang berbeza. Oleh itu, tugas utama semasa melaksanakan kaedah ini adalah untuk menentukan penunjuk yang akan dipermodalkan. Dalam kes ini, pendapatan boleh diramalkan bagi tahun selepas tarikh penilaian atau purata pendapatan yang dikira menggunakan data retrospektif ditentukan. Memandangkan aliran tunai bersih mengambil kira sepenuhnya aktiviti operasi dan pelaburan sesebuah perusahaan, ia paling kerap digunakan sebagai asas untuk permodalan.

Jadi, kadar permodalan dalam intipati ekonominya adalah hampir dengan faktor diskaun dan sangat berkaitan dengannya. Kadar diskaun juga digunakan untuk mengurangkan aliran tunai masa hadapan kepada masa sekarang.

Kaedah aliran tunai diskaun ( Aliran Tunai Diskaun, DCF )

Kaedah aliran tunai terdiskaun membolehkan anda mengambil kira risiko yang berkaitan dengan mendapatkan pendapatan yang dijangkakan. Penggunaan kaedah ini akan berasas apabila perubahan ketara dalam pendapatan masa hadapan diramalkan, baik naik dan turun. Di samping itu, dalam beberapa situasi, kaedah ini sahajaterpakai, sebagai contoh, mengembangkan aktiviti perusahaan jika pada masa penilaian ia tidak beroperasi pada kapasiti penuh kapasiti pengeluaran, bagaimanapun, berhasrat untuk meningkatkannya dalam masa terdekat;peningkatan yang dirancang dalam jumlah pengeluaran; pembangunan perniagaan secara amnya; penggabungan perusahaan; pengenalan teknologi pengeluaran baru, dsb.Di bawah keadaan sedemikian, aliran tunai tahunan dalam tempoh masa hadapan tidak akan seragam, yang, secara semula jadi, menjadikannya mustahil untuk mengira nilai pasaran syarikat menggunakan kaedah permodalan pendapatan.

Bagi perusahaan baharu, satu-satunya kaedah yang boleh digunakan ialah kaedah aliran tunai terdiskaun, memandangkan nilai aset mereka pada masa penilaian mungkin tidak bertepatan dengan keupayaan untuk menjana pendapatan pada masa hadapan.

Sudah tentu, adalah wajar perusahaan yang dinilai mempunyai trend pembangunan yang menggalakkan dan sejarah perniagaan yang menguntungkan. Bagi syarikat yang mengalami kerugian sistematik dan mempunyai kadar pertumbuhan negatif, kaedah aliran tunai diskaun adalah kurang sesuai. Penjagaan khusus mesti diambil semasa menilai syarikat yang mempunyai kebarangkalian tinggi untuk muflis. Dalam kes ini, pendekatan pendapatan tidak boleh digunakan sama sekali, termasuk kaedah permodalan pendapatan.

Kaedah aliran tunai diskaun adalah lebih fleksibel keranaboleh digunakan untuk menilai mana-mana mengendalikan perusahaan dengan menggunakanramalan item baris aliran tunai masa hadapan. Adalah penting bagi pihak pengurusan dan pemilik syarikat untuk memahami kesan pelbagai keputusan pengurusan terhadap nilai pasarannya, iaitu, ia boleh digunakan dalam proses pengurusan nilai berdasarkan model kos terperinci perniagaan yang terhasil. dan melihat kecenderungannya kepada faktor dalaman dan luaran terpilih. Ini membolehkan anda memahami aktiviti perusahaan pada mana-mana peringkat kitaran hidup pada masa akan datang. Dan yang paling penting: kaedah ini paling menarik kepada pelabur dan memenuhi minat mereka, kerana ia berdasarkan ramalan pembangunan pasaran masa depan dan proses inflasi. Walaupun terdapat juga beberapa kesukaran dalam hal ini, sejakdalam ekonomi krisis yang tidak stabil Dengan Agak sukar untuk meramalkan aliran pendapatan anda beberapa tahun lebih awal.

Jadi, asas awal untuk mengira nilai perniagaan menggunakan kaedahmendiskaun aliran tunaiialah ramalan, yang sumbernya adalah maklumat semula tentang aliran tunai. Formula tradisional untuk menentukan nilai semasa pendapatan masa hadapan terdiskaun adalah seperti berikut:

Nilai pasaran semasa = Aliran tunai untuk tempoh tersebutt / (1 + D) t.

Kadar diskaun ialah kadar faedah yang diperlukan untuk mengurangkan pendapatan masa hadapan kepada satu nilai untuk nilai semasa perniagaan. Bagi pelabur, ia adalah kadar pulangan yang diperlukan untuk pelaburan alternatif dengan tahap risiko yang setanding pada masa penilaian.

Bergantung pada jenis aliran tunai yang dipilih (untuk ekuiti atau bagi jumlah modal yang dilaburkan) yang digunakan sebagai asas untuk penilaian, kaedah untuk mengira kadar diskaun ditentukan. Skim pengiraan aliran tunai untukmodal dilabur dan ekuiti dibentangkan dalam jadual. 12.

Seperti yang anda lihat, mengira aliran tunai untukmodal ekuiti hanya berbeza kerana hasil yang diperoleh daripada algoritma untuk mengira aliran tunai untuk modal yang dilaburkan diselaraskan tambahan untuk perubahan dalam hutang jangka panjang. Kemudian aliran tunai didiskaun mengikut risiko yang dijangkakan, yang ditunjukkan dalam kadar diskaun yang dikira berhubung dengan perusahaan tertentu.

Jadi, kadar diskaun aliran tunai untuk modal ekuiti akan sama dengan kadar pulangan ke atas modal yang dilaburkan yang diperlukan oleh pemilik,modal yang dilaburkan- jumlah kadar pulangan wajaran ke atas dana yang dipinjam (iaitu, kadar faedah bank ke atas pinjaman) dan ke atas modal ekuiti, manakala wajaran khusus mereka ditentukan oleh bahagian dana yang dipinjam dan ekuiti dalam struktur modal. Kadar diskaun aliran tunaiuntuk modal yang dilaburkandipanggil kos purata wajaran modal, dan kaedah yang sepadan untuk mengiranya ialahkos purata wajaran kaedah modal (WlapanArata-rataCost daripadaCapital, WACC). Kaedah penentuan kadar diskaun ini paling kerap digunakan.

selain itu, untuk menentukan kadar diskaun aliran tunai bagi ekuiti boleh digunakan berikut adalah kaedah yang paling biasa:

• model penilaian aset modal ( CAPM);
• model penilaian aset modal diubah suai ( MCAPM);
• kaedah pembinaan kumulatif;
• model keuntungan berlebihan ( EVO) dan lain-lain.

Mari pertimbangkan kaedah ini dengan lebih terperinci.

Kaedahkos modal purata wajaran ( WACC)

Ia digunakan untuk mengira kedua-dua ekuiti dan modal yang dipinjam dengan membina nisbah saham mereka; ia tidak menunjukkan kunci kira-kira, tetapinilai pasaran modal. Kadar diskaun untuk model ini ditentukan oleh formula:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

di mana C зк ialah kos modal yang dipinjam;

N keuntungan - kadar cukai pendapatan;

Дзк - bahagian modal yang dipinjam dalam struktur modal syarikat;

Ср - kos untuk menarik modal saham (saham pilihan);

D pr - bahagian saham pilihan dalam struktur modal syarikat;

Соа - kos untuk menarik modal saham (saham biasa);

D ob - bahagian saham biasa dalam struktur modal syarikat.

Semakin banyak syarikat menarik dana pinjaman murah dan bukannya modal ekuiti yang mahal, semakin rendah nilainya WACC. Walau bagaimanapun, jika anda ingin menggunakan seberapa banyak dana pinjaman murah yang mungkin, anda juga harus ingat tentang penurunan yang sepadan dalam kecairan kunci kira-kira perusahaan, yang pastinya akan membawa kepada peningkatan dalam kadar faedah kredit, kerana bagi bank keadaan ini adalah penuh dengan peningkatan risiko, dan jumlahnya WACC, sudah tentu, akan berkembang. Oleh itu, adalah wajar untuk menggunakan peraturan "min emas", secara optimum menggabungkan dana sendiri dan dana yang dipinjam berdasarkan bakinya dari segi kecairan.

Kaedahpenilaianmodalaset (Model Harga Aset Modal, CAPM)

Berdasarkan analisis maklumat daripada pasaran saham tentang perubahan dalam keuntungan saham dagangan awam. Dalam kes ini, apabila mengira kadar diskaun untuk modal ekuiti, formula berikut digunakan:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

di mana D b/r - kadar pulangan bebas risiko;

β - pekali khas;

D r - jumlah pulangan pasaran secara keseluruhan (portfolio pasaran purata bagi sekuriti);

P 1 - bonus untuk perusahaan kecil;

P 2 - premium untuk risiko khusus untuk syarikat individu;

R- risiko negara.

Kadar bebas risiko digunakan sebagai asas untuk menilai pelbagai jenis risiko yang berkaitan dengan pelaburan dalam syarikat. Pekali beta khas ( β ) mewakili jumlah risiko sistematik yang berkaitan dengan ekonomi dan proses politik, yang dikira berdasarkan sisihan jumlah pulangan saham syarikat tertentu berbanding jumlah pulangan pasaran saham secara keseluruhan. Jumlah penunjuk pulangan pasaran ialah indeks pulangan pasaran purata, yang dikira oleh penganalisis berdasarkan penyelidikan jangka panjang data statistik.

CAPMagak sukar untuk digunakan dalam keadaan kurang pembangunan pasaran saham Rusia. Ini disebabkan oleh cabaran dalam menentukan beta dan premium risiko pasaran, terutamanya untuk perniagaan yang dipegang rapat yang tidak disenaraikan di bursa saham. Dalam amalan asing, kadar pulangan bebas risiko, sebagai peraturan, ialah kadar pulangan ke atas bon atau bil kerajaan jangka panjang, kerana ia dianggap mempunyai tahap kecairan yang tinggi dan risiko insolvensi yang sangat rendah (the kemungkinan kebankrapan negeri secara praktikal dikecualikan). Walau bagaimanapun, di Rusia, selepas beberapa peristiwa bersejarah sekuriti kerajaan tidak dianggap secara psikologi sebagai bebas risiko. Oleh itu, kadar purata pada deposit mata wang asing jangka panjang lima bank terbesar Rusia, termasuk Sberbank Rusia, yang dibentuk terutamanya di bawah pengaruh faktor pasaran dalaman, boleh digunakan sebagai kadar bebas risiko. Mengenai kemungkinan β , kemudian di luar negara mereka paling kerap menggunakan penerbitan siap sedia penunjuk ini dalam direktori kewangan yang dikira oleh firma khusus dengan menganalisis maklumat statistik pasaran saham. Penilai biasanya tidak perlu mengira nisbah ini sendiri.

Model penilaian aset modal yang diubah suai ( MCAPM)

Dalam sesetengah kes, adalah lebih baik untuk menggunakan model penilaian aset modal yang diubah suai ( MCAPM), di mana penunjuk seperti premium risiko digunakan, dengan mengambil kira risiko tidak sistematik perusahaan yang dinilai. Risiko tidak sistematik (risiko boleh pelbagai)- Ini adalah risiko yang timbul secara rawak dalam syarikat yang boleh dikurangkan melalui kepelbagaian. Sebaliknya, risiko sistematik adalah disebabkan oleh pergerakan umum pasaran atau segmennya dan tidak dikaitkan dengan keselamatan tertentu. Oleh itu, penunjuk ini lebih sesuai untuk keadaan pembangunan pasaran saham Rusia dengan ketidakstabilan cirinya:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + risiko P,

di mana D b/r ialah kadar pulangan bebas risiko ke atas pinjaman mata wang asing domestik Rusia;

β - pekali yang merupakan ukuran risiko pasaran (tidak boleh dipelbagaikan) dan mencerminkan sensitiviti perubahan dalam keuntungan pelaburan dalam syarikat dalam industri tertentu kepada turun naik dalam keuntungan pasaran saham secara keseluruhan;

D r - keuntungan pasaran secara keseluruhan;

Risiko P ialah premium risiko yang mengambil kira risiko tidak sistematik syarikat yang sedang dinilai.

Kaedah kumulatif

Mengambil kira pelbagai jenis risiko pelaburan dan melibatkan penilaian pakar kedua-dua faktor ekonomi umum dan khusus industri dan khusus perusahaan yang mewujudkan risiko tidak menerima pendapatan yang dirancang. Faktor yang paling penting ialah saiz syarikat, struktur kewangan, pengeluaran dan kepelbagaian wilayah,kualiti pengurusan, keuntungan, kebolehramalan pendapatan, dsb.Kadar diskaun ditentukan berdasarkan kadar pulangan bebas risiko, yang ditambah premium tambahan untuk risiko melabur dalam syarikat tertentu, dengan mengambil kira faktor-faktor ini.

Seperti yang kita lihat, pendekatan kumulatif agak serupa dengan CAPM, kerana kedua-duanya adalah berdasarkan kadar pulangan ke atas sekuriti bebas risiko dengan tambahan pendapatan tambahan yang berkaitan dengan risiko pelaburan (dipercayai bahawa daripada lebih banyak risiko, semakin tinggi keuntungan).

model Olson (Edwards - loceng - Ohlson penilaian model , EVO ), atau kaedah lebihan pendapatan (keuntungan).

Menggabungkan komponen pendekatan pendapatan dan kos, sedikit sebanyak meminimumkan kelemahannya. Nilai syarikat ditentukan dengan mendiskaun aliran lebihan pendapatan, iaitu, menyimpang daripada purata industri, dan nilai semasa aset bersih. Kelebihan model ini ialah keupayaan untuk menggunakan maklumat yang ada mengenai nilai aset yang ada pada masa penilaian untuk mengira. Bahagian yang signifikan dalam model ini diduduki oleh pelaburan sebenar, dan hanya baki keuntungan yang diperlukan untuk diramalkan, iaitu bahagian aliran tunai yang sebenarnya meningkatkan nilai syarikat. Walaupun model ini bukan tanpa beberapa kesukaran dalam penggunaan, ia sangat berguna dalam membangunkan strategi pembangunan organisasi yang berkaitan dengan memaksimumkan nilai perniagaan.

Merangka perlawanan akhir nilai pasaran syarikat

Setelah nilai awal perniagaan telah ditentukan, beberapa pelarasan mesti dibuat untuk mendapatkan nilai pasaran akhir:

• untuk lebihan/kekurangan modal kerja sendiri;
• pada aset bukan teras perusahaan;
• ke atas aset dan liabiliti cukai tertunda;
• atas hutang bersih, jika ada.

Oleh kerana pengiraan aliran tunai terdiskaun termasuk jumlah modal kerja sendiri yang diperlukan yang dikaitkan dengan ramalan hasil, jika ia tidak bertepatan dengan nilai sebenar, lebihan modal kerja sendiri mesti ditambah, dan kekurangan mesti ditolak daripada nilai. daripada kos awal. Perkara yang sama berlaku untuk aset tidak berbayar, kerana hanya aset yang digunakan dalam menjana aliran tunai dimasukkan dalam pengiraan. Ini bermakna sekiranya terdapat aset bukan teras yang mempunyai nilai tertentu yang tidak diambil kira dalam aliran tunai, tetapi boleh direalisasikan (contohnya, semasa jualan), adalah perlu untuk meningkatkan nilai awal perniagaan dengan nilai aset tersebut, dikira secara berasingan. Jika nilai perusahaan dikira untuk modal yang dilaburkan, maka nilai pasaran yang terhasil digunakan untuk keseluruhan modal yang dilaburkan, iaitu, ia termasuk, sebagai tambahan kepada kos ekuiti, juga nilai liabiliti jangka panjang syarikat. Ini bermakna untuk mendapatkan nilai modal ekuiti, adalah perlu untuk mengurangkan nilai nilai yang ditetapkan dengan jumlah hutang jangka panjang.

Selepas membuat semua pelarasan, nilai akan diperolehi iaitu nilai pasaran ekuiti syarikat.

Perniagaan ini mampu menjana pendapatan walaupun selepas tamat tempoh ramalan. Hasil harus stabil dan mencapai kadar pertumbuhan jangka panjang yang seragam. Untuk mengira kos dalamtempoh selepas ramalan, anda boleh menggunakan salah satu kaedah berikut untuk mengira diskaun:

• mengikut nilai pembubaran;
• mengikut nilai aset bersih;
• mengikut kaedah Gordon.

Apabila menggunakan model Gordon, nilai terminal ditakrifkan sebagai nisbah aliran tunai untuk tahun pertama tempoh pasca ramalan kepada perbezaan antara kadar diskaun dan kadar pertumbuhan aliran tunai jangka panjang. Nilai terminal kemudiannya dikurangkan kepadapenunjuk kos semasa pada kadar diskaun yang sama yang digunakan untuk mendiskaun aliran tunai tempoh ramalan.

Akibatnya, jumlah nilai perniagaan ditentukan sebagai jumlah nilai semasa aliran pendapatan dalam tempoh ramalan dan nilai syarikat dalam tempoh pasca ramalan.

Kesimpulan

Dalam proses menilai nilai syarikat menggunakan pendekatan pendapatan, model kewangan aliran tunai dicipta, yang boleh menjadi asas untuk membuat keputusan pengurusan termaklum, mengoptimumkan kos, menganalisis kemungkinan meningkatkan kapasiti reka bentuk dan mempelbagaikan volum. daripada produk. Model ini akan kekal berguna selepas penilaian selesai.

Untuk memilih satu atau kaedah lain untuk mengira nilai pasaran, anda perlu membuat keputusan terlebih dahulu mengenai tujuan penilaian dan penggunaan terancang keputusannya. Kemudian anda harus menganalisis perubahan jangkaan dalam aliran tunai syarikat dalam masa terdekat, mempertimbangkan keadaan kewangan dan prospek pembangunan, dan juga menilai persekitaran ekonomi sekitar, baik global dan nasional, termasuk industri. Apabila masa singkat, anda perlu mengetahui nilai pasaran perniagaan, atau mengesahkan keputusan yang diperoleh menggunakan pendekatan lain, atau apabila analisis aliran tunai yang mendalam tidak mungkin atau diperlukan, anda boleh menggunakan kaedah permodalan untuk mendapatkan secara relatifnya dengan cepat. hasil yang boleh dipercayai. Dalam kes lain, terutamanya apabila pendekatan pendapatan adalah satu-satunya pilihan Untuk mengira nilai pasaran, kaedah aliran tunai terdiskaun lebih diutamakan. Ada kemungkinan bahawa dalam situasi tertentu kedua-dua kaedah akan diperlukan secara serentak untuk mengira nilai syarikat.

Dan sudah tentu, kita tidak harus lupa bahawa nilai yang diperoleh menggunakan pendekatan pendapatan secara langsung bergantung pada ketepatan ramalan makroekonomi dan industri jangka panjang penganalisis. Walau bagaimanapun, walaupun penggunaan penunjuk ramalan kasar dalam proses mengaplikasikan pendekatan pendapatan boleh berguna dalam menentukan nilai anggaran syarikat.

Pendekatan pendapatan adalah kaedah yang paling biasa untuk menganggarkan nilai syarikat, kerana ia digunakan semasa membuat keputusan sama ada untuk melabur dalam syarikat. Mana-mana pelabur yang ingin melabur wangnya dalam perniagaan berharap untuk menerima pendapatan pada masa hadapan yang akan mendapatkan balik semua pelaburannya dan membuat keuntungan.

"Pendekatan pendapatan ialah satu set kaedah untuk menilai nilai objek penilaian, berdasarkan penentuan jangkaan pendapatan daripada objek penilaian."

Pendekatan ini adalah berdasarkan pengiraan nilai syarikat dengan mengunjurkan pendapatan masa hadapan kepada tarikh penilaian. Pendekatan ini digunakan apabila pendapatan masa depan syarikat boleh diramalkan dengan tepat.

Kaedah utama pendekatan pendapatan termasuk kaedah permodalan pendapatan dan kaedah aliran tunai terdiskaun.

Kaedah permodalan pendapatan tunai paling kerap digunakan untuk menilai syarikat yang telah berjaya mengumpul aset, mempunyai pengeluaran yang stabil dan berada di peringkat matang. Kaedah ini membolehkan "untuk menganggarkan nilai syarikat berdasarkan permodalan pendapatan untuk tempoh ramalan pertama di bawah andaian bahawa jumlah pendapatan akan sama pada tahun ramalan berikutnya."

Dalam kaedah permodalan pendapatan, adalah perlu untuk menentukan aliran tunai masa depan atau keuntungan purata masa depan yang akan diterima oleh syarikat.

Kaedah ini agak mudah berbanding kaedah diskaun, kerana tidak perlu dilakukan ramalan jangka panjang pendapatan, tetapi penggunaan kaedah ini dihadkan oleh bilangan perusahaan yang stabil yang berada pada peringkat matang.

Oleh itu, faktor utama yang menentukan kemungkinan menggunakan kaedah ini ialah ketersediaan pendapatan yang stabil daripada syarikat berkenaan. Peringkat kaedah permodalan pendapatan berikut boleh dibezakan (Sharipo, 1989):

– justifikasi untuk kestabilan penjanaan pendapatan;

Anda boleh menentukan sama ada pendapatan itu stabil atau tidak berdasarkan analisis penyata kewangan syarikat.

– penentuan jumlah pendapatan yang dipermodalkan;

Jumlah pendapatan yang akan dipermodalkan boleh dikira sebagai pendapatan unjuran untuk satu tahun selepas tarikh penilaian atau sebagai purata pendapatan dalam beberapa tahun.

– pengiraan kadar permodalan;

Kadar permodalan untuk syarikat diperoleh daripada kadar diskaun dengan menolak purata kadar pertumbuhan tahunan pendapatan atau aliran tunai yang dijangkakan. Iaitu, kadar permodalan biasanya kurang daripada kadar diskaun.

– permodalan pendapatan;

- membuat pindaan akhir.

Dalam amalan, kaedah permodalan pendapatan jarang digunakan kerana turun naik pasaran dan turun naik pendapatan kebanyakan syarikat.

Lebih kerap, syarikat menggunakan kaedah aliran tunai diskaun untuk menganggarkan nilai mereka. Ini kerana kaedah ini bergantung pada fakta bahawa aliran tunai berubah setiap tahun. Oleh itu, kaedah aliran tunai terdiskaun adalah berdasarkan ramalan aliran tunai masa hadapan syarikat tertentu, yang didiskaun pada kadar diskaun yang merupakan fungsi risiko aliran tunai yang dijangkakan (Gordon, 1962). Pengiraan nilai syarikat menggunakan aliran tunai terdiskaun dijalankan menggunakan formula berikut:

di mana: PV – nilai semasa syarikat;

CF – aliran tunai;

FV ialah nilai aset dalam tempoh pasca ramalan;

R – kadar diskaun;

n – bilangan tahun ramalan.

Kaedah aliran tunai diskaun paling kerap digunakan untuk syarikat yang berada di peringkat pertumbuhan atau pembangunan, i.e. Ini adalah syarikat yang agak muda. Dalam syarikat sedemikian, aliran tunai masa hadapan dijangka berbeza dengan ketara daripada semasa atau syarikat ini mahu melaksanakan projek pelaburan yang akan memberi impak yang besar kepada aliran tunai masa hadapan.

Peringkat menilai nilai perniagaan menggunakan aliran tunai terdiskaun adalah seperti berikut:

a) mengumpul maklumat yang diperlukan;

Mengira nilai perniagaan memerlukan maklumat daripada penyata imbangan syarikat, penyata untung rugi, penyata pendapatan Wang dan penunjuk pasaran lain.

b) memilih model aliran tunai;

Aliran tunai ialah perbezaan antara aliran masuk dan keluar tunai syarikat. Terdapat dua model aliran tunai utama - aliran tunai ke atas ekuiti dan aliran tunai ke atas jumlah modal yang dilaburkan.

c) menentukan tempoh tempoh ramalan;

Tempoh tempoh ramalan ditentukan bergantung pada jangkaan pertumbuhan penunjuk utama syarikat dan rancangan pembangunan syarikat yang diterima oleh pengurusan. Selalunya, tempoh ramalan diambil sebagai bilangan tahun selepas itu syarikat akan dapat mencapai kadar pertumbuhan aliran tunai yang berterusan.

d) menjalankan analisis retrospektif hasil dan perbelanjaan kasar, serta ramalannya;

Apabila meramalkan hasil dan perbelanjaan kasar syarikat, dua kaedah boleh digunakan: pendekatan agregat dan terperinci. Pendekatan disatukan adalah berdasarkan ramalan hasil, yang dikira dengan mengambil kira kadar pertumbuhannya berbanding tahun-tahun sebelumnya. Apabila mengira nilai ramalan perbelanjaan, pendekatan ini menunjukkan bahawa kos berubah akan meningkat secara berkadar dengan pertumbuhan hasil. Pendekatan terperinci adalah berdasarkan mengkaji sejumlah besar maklumat. Jadi, untuk mengira hasil kasar, data tentang volum jualan produk dari tahun-tahun sebelumnya, harga semasa dan ramalan untuk produk, dan ramalan pakar mengenai perubahan dalam keadaan ekonomi diperlukan. Untuk mengira kos, pendekatan ini menentukan kos pengeluaran mengikut elemen kos.

e) pengiraan aliran tunai bagi setiap tahun tempoh ramalan;

Terdapat dua kaedah untuk mengira aliran tunai. Kaedah pertama ialah kaedah tidak langsung, yang dijalankan dengan menganalisis aliran tunai dalam bidang aktiviti syarikat. Kaedah ini adalah berdasarkan merangka belanjawan aliran tunai dan seterusnya mengira aliran tunai. Kaedah kedua ialah kaedah langsung, bertujuan untuk menganalisis aliran tunai mengikut item pendapatan dan perbelanjaan, i.e. ia berdasarkan melihat kunci kira-kira syarikat dan kemudian mengira aliran tunai dari sana.

f) penentuan kadar diskaun;

Pengiraan kadar diskaun mengambil kira faktor berikut: kehadiran sumber modal yang berbeza, perubahan dalam nilai wang dari semasa ke semasa dan risiko yang mungkin. Berdasarkan model aliran tunai yang dipilih, syarikat menentukan kadar diskaun: untuk aliran tunai ekuiti, ini ialah model kadar terkumpul atau model harga aset modal (CAPM), dan untuk aliran tunai modal yang dilaburkan, ini ialah kos purata wajaran bagi model modal (WACC). .

g) pengiraan nilai semasa aliran tunai masa hadapan dan nilai syarikat dalam tempoh pasca ramalan, serta jumlah nilainya;

Tempoh pasca ramalan ialah baki hayat syarikat, di mana kadar pertumbuhan purata aliran tunai yang stabil dijangkakan. Untuk mengira nilai syarikat dalam tempoh pasca ramalan, kos pengembalian semula dikira. Pengembalian ialah pendapatan daripada kemungkinan penjualan semula perusahaan pada akhir tempoh ramalan. Terdapat beberapa cara untuk mengira pengembalian, bergantung pada prospek pembangunan yang dimiliki syarikat pada masa hadapan. Kaedah pengiraan pengembalian berikut tersedia: kaedah nilai pembubaran, kaedah nilai aset bersih, kaedah anggaran jualan dan model Gordon.

h) membuat pindaan akhir.

Kaedah aliran tunai diskaun membolehkan anda mendapatkan penilaian pasaran syarikat, yang menunjukkan betapa menjanjikan syarikat itu. Itulah sebabnya kaedah ini adalah kaedah penilaian yang paling menarik untuk pelabur yang ingin melabur aset mereka dalam syarikat yang menguntungkan, membangun dan menjanjikan.

Menggunakan pendekatan pendapatan untuk mengira nilai syarikat mempunyai kedua-dua kelebihan dan kekurangan. Kelebihan pendekatan pendapatan termasuk yang berikut:

– pendekatan ini mengambil kira perubahan masa depan dalam pendapatan dan perbelanjaan syarikat. Oleh itu, ia menunjukkan keuntungan syarikat, yang seterusnya memenuhi kepentingan pemilik yang ingin menerima dividen;

– penggunaan pendekatan ini membantu membuat keputusan mengenai pelaburan dalam syarikat, iaitu pendekatan ini mengambil kira kepentingan bakal pelabur;

– pendekatan ini mengambil kira prospek pembangunan syarikat.

Kelemahan utama pendekatan ini adalah seperti berikut:

– kesukaran meramalkan aliran pendapatan dan perbelanjaan jangka panjang, kerana ekonomi tidak stabil. Akibatnya, kebarangkalian ramalan yang salah meningkat dengan peningkatan tempoh ramalan;

– kerumitan pengiraan permodalan dan kadar diskaun, kerana terdapat pelbagai cara pengiraan mereka;

– kewujudan risiko yang mungkin memberi kesan yang ketara ke atas unjuran pendapatan;

– kemungkinan ketidakpatuhan pendapatan sebenar syarikat mengikut apa yang mereka tunjukkan dalam penyata kewangan mereka.

Akibatnya, kita boleh mengatakan bahawa pendekatan pendapatan mempunyai kelebihan dan kekurangannya, tetapi hari ini ia digunakan secara meluas dalam amalan apabila menilai nilai perniagaan.

Pendekatan pendapatan digunakan apabila terdapat maklumat yang boleh dipercayai yang membolehkan seseorang meramalkan pendapatan masa hadapan yang mampu dijana oleh objek penilaian, serta kos yang berkaitan dengan objek penilaian. Apabila menggunakan pendekatan pendapatan, penilai menentukan jumlah pendapatan dan perbelanjaan masa depan dan saat-saat penerimaan mereka.

Pendekatan pendapatan ialah satu set kaedah untuk menilai nilai objek penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang dijangkakan daripada objek penilaian. Peringkat pendekatan pendapatan:

• 1. Pengiraan pendapatan kasar mengenai penggunaan hartanah berdasarkan analisis kadar dan tarif semasa di pasaran sewa untuk hartanah setanding.
• 2. Penilaian kerugian daripada penghunian tidak lengkap (sewa) dan bayaran sewa yang tidak dikutip dibuat berdasarkan analisis pasaran dan sifat dinamiknya berhubung dengan hartanah yang dinilai. Jumlah yang dikira dengan cara ini ditolak daripada pendapatan kasar, dan angka yang terhasil ialah pendapatan kasar sebenar.
• 3. Pengiraan kos yang berkaitan dengan subjek penilaian:

* operasi (penyelenggaraan) - kos pengendalian kemudahan;

* tetap - kos perkhidmatan akaun belum bayar (faedah ke atas pinjaman, susut nilai, pembayaran cukai, dll.);

* rizab - kos untuk pembelian (penggantian) aksesori untuk hartanah.

• 4. Penentuan jumlah pendapatan bersih daripada penjualan objek.
• 5. Pengiraan nisbah permodalan. Dalam amalan penilaian Rusia, konsep pendekatan pendapatan biasanya dikaitkan dengan dua kaedah: permodalan langsung pendapatan dan aliran tunai terdiskaun. Kaedah permodalan langsung menukar pendapatan dalam satu tempoh masa kepada nilai, manakala kaedah aliran tunai terdiskaun menukar pendapatan dalam beberapa tahun. [soalan penilaian, Levada]

Kelebihan dan kekurangan kaedah ditentukan oleh yang berikut:

• - keupayaan untuk mencerminkan niat sebenar pembeli berpotensi (pelabur);
• - jenis, kualiti dan keluasan maklumat yang menjadi asas analisis;
• - keupayaan untuk mengambil kira turun naik persaingan;
• - keupayaan untuk mengambil kira ciri khusus objek yang mempengaruhi nilainya (lokasi, saiz, potensi keuntungan).

Kaedah permodalan pendapatan digunakan jika:

• - aliran pendapatan stabil untuk jangka masa yang panjang dan mewakili nilai positif yang ketara;
• - aliran pendapatan berkembang pada kadar yang stabil dan sederhana.

Hasil yang diperoleh dengan kaedah ini terdiri daripada kos bangunan, struktur dan kos plot tanah, i.e. ialah kos keseluruhan hartanah. Formula pengiraan asas adalah seperti berikut:

di mana C ialah kos hartanah (unit kewangan);

Nisbah permodalan, (%);

NOR - pendapatan operasi bersih

Masalah utama kaedah ini:

• 1. Kaedah ini tidak disyorkan untuk digunakan apabila harta itu memerlukan pembinaan semula yang ketara atau berada dalam keadaan pembinaan yang belum siap, i.e. Tidak mungkin untuk mencapai tahap pendapatan yang stabil dalam masa terdekat.
• 2. B keadaan Rusia Masalah utama yang dihadapi oleh penilai ialah "kelegapan maklumat" pasaran hartanah, terutamanya kekurangan maklumat mengenai transaksi sebenar untuk penjualan dan penyewaan hartanah, kos operasi, dan kekurangan maklumat statistik mengenai faktor beban dalam setiap segmen pasaran di wilayah yang berbeza. Akibatnya, pengiraan NRR dan kadar permodalan menjadi tugas yang sangat kompleks. [Gryaznova]

Urutan tindakan apabila menggunakan kaedah penggunaan huruf besar langsung:

• 1. Tentukan jumlah pendapatan bersih yang stabil untuk satu tahun berikutan tarikh penilaian sebenar (biasanya dengan purata pendapatan tahunan selama beberapa tahun sebelumnya berdasarkan analisis semula).
• 2. Tentukan nilai nisbah permodalan menggunakan salah satu kaedah.
• 3. Bahagikan pendapatan operasi bersih untuk satu tahun dengan jumlah nisbah permodalan untuk mendapatkan nilai semasa harta yang dinilai sebagai hasil pembahagian. [Kasyanenko]

Apabila menggunakan kaedah ini, pendapatan berikut digunakan:

1) potensi pendapatan kasar (PVI) - pendapatan yang boleh diterima daripada hartanah, dengan 100% penggunaannya tanpa mengambil kira semua kerugian dan perbelanjaan. PPV bergantung pada keluasan hartanah yang dinilai dan kadar sewa yang ditetapkan dan dikira menggunakan formula:

PVD = S * C a, (7)

di mana S ialah kawasan yang disewakan, m2;

C a - kadar sewa setiap 1 m 2.

• 2) pendapatan kasar sebenar (DVD) ialah potensi pendapatan kasar ditolak kerugian daripada penggunaan ruang yang kurang dan semasa pengumpulan sewa dengan tambahan pendapatan lain daripada penggunaan pasaran biasa harta itu:
• 3) pendapatan operasi bersih (NOI) - pendapatan kasar sebenar tolak perbelanjaan operasi (ATAU) untuk tahun tersebut (tidak termasuk caj susut nilai). [Gryaznova]

Terdapat beberapa kaedah untuk menentukan kadar permodalan:

* mengambil kira pembayaran balik kos modal (dilaraskan untuk perubahan dalam nilai aset);

* kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan;

* kaedah permodalan langsung.

Apabila menentukan nisbah permodalan dengan mengambil kira pembayaran balik kos modal, perlu diambil kira bahawa nisbah permodalan terdiri daripada dua bahagian:

• 1) kadar pulangan pelaburan (modal), iaitu pampasan yang mesti dibayar kepada pelabur untuk penggunaan dana, dengan mengambil kira risiko dan faktor lain yang berkaitan dengan pelaburan tertentu;
• 2) kadar pulangan modal, i.e. pembayaran balik jumlah pelaburan awal. Selain itu, elemen nisbah permodalan ini hanya digunakan pada bahagian aset yang boleh disusut nilai.

Kadar pulangan ke atas modal dibina menggunakan kaedah kumulatif dengan menambah kadar pulangan bebas risiko, premium risiko, pelaburan hartanah, premium untuk kecairan rendah hartanah dan premium untuk pengurusan pelaburan. [Bugaeva]

Kadar pulangan bebas risiko - kadar pulangan ke atas aset sangat cair yang tersedia untuk pelabur dan mempunyai jaminan pulangan, i.e. yang tidak ada risikonya.

Keperluan kadar bebas risiko:

* pulangan ke atas aset yang paling cair, yang dicirikan oleh kadar pulangan yang agak rendah, tetapi dengan jaminan pulangan modal;

* ketersediaan untuk pelabur sebagai pilihan pelaburan alternatif. [Vandanimaeva]

Terdapat tiga cara untuk mendapatkan balik modal yang dilaburkan:

* pulangan modal garis lurus (kaedah Ring);

ѕ pulangan modal mengikut dana gantian dan kadar pulangan pelaburan (kaedah Inwood). Ia kadangkala dipanggil kaedah anuiti;

ѕ pulangan modal berdasarkan dana pampasan dan kadar faedah bebas risiko (kaedah Hoskold). [Gryaznova]

Kaedah Ring sesuai digunakan apabila dijangkakan bahawa jumlah prinsipal akan dibayar balik dalam ansuran yang sama. Kadar pulangan tahunan atas modal dikira dengan membahagikan 100% nilai aset dengan baki hayat bergunanya, i.e. Ia adalah timbal balik hayat perkhidmatan aset. Kadar pulangan - bahagian tahunan modal permulaan yang diletakkan dalam dana pemulihan tanpa faedah:

R K = R y +1/n (8)

di mana n ialah baki hayat ekonomi.

Kaedah Inwood digunakan jika pulangan modal dilabur semula pada kadar pulangan pelaburan. Dalam kes ini, kadar pulangan sebagai komponen nisbah permodalan adalah sama dengan faktor dana gantian pada kadar faedah yang sama seperti pelaburan.

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

di mana SFF ialah faktor dana pampasan;

Y= R (kadar pulangan pelaburan).

Kaedah Hoskold digunakan dalam kes di mana kadar pulangan ke atas pelaburan awal agak tinggi, menjadikannya tidak mungkin pelaburan semula akan berlaku pada kadar yang sama. Untuk dana yang dilaburkan semula, adalah diandaikan bahawa pendapatan akan diterima pada kadar bebas risiko [Bugaeva]

R K = R y +SFF (n, Y b), (10)

di mana Y b ialah kadar faedah bebas risiko.

Berdasarkan data pasaran pada harga jualan dan nilai NAB hartanah setanding, nisbah permodalan boleh dikira. [Gryaznova]

di mana NOY ialah pendapatan operasi bersih bagi objek analog ke-i;

Vi - harga jualan objek analog ke-i

Kaedah aliran tunai terdiskaun (DCF) adalah lebih kompleks, terperinci dan membolehkan anda menilai objek sekiranya menerima aliran tunai yang tidak stabil daripadanya, memodelkan ciri ciri resit mereka. Kaedah DCF digunakan apabila:

• - diandaikan bahawa aliran tunai masa hadapan akan berbeza dengan ketara daripada aliran semasa;
• - terdapat data untuk mewajarkan saiz aliran tunai masa hadapan daripada hartanah;
• - aliran pendapatan dan perbelanjaan adalah bermusim;
• - harta yang dinilai adalah kemudahan komersial pelbagai fungsi yang besar;
• - harta itu dalam pembinaan atau baru sahaja dibina dan mula beroperasi (atau mula beroperasi).

Untuk mengira DCF, data berikut diperlukan:

• - tempoh tempoh ramalan;
• - ramalan nilai aliran tunai, termasuk pengembalian;
• - kadar diskaun. Dalam amalan Barat, kaedah berikut digunakan untuk mengira kadar diskaun:
  • 1) kaedah pembinaan kumulatif - berdasarkan premis bahawa kadar diskaun adalah fungsi risiko dan dikira sebagai jumlah semua risiko yang wujud dalam setiap harta tertentu;
  • 2) kaedah peruntukan - kadar diskaun, kerana kadar faedah kompaun dikira berdasarkan data pada transaksi selesai dengan objek serupa di pasaran hartanah;
  • 3) kaedah pemantauan - berdasarkan pemantauan pasaran biasa, menjejaki petunjuk ekonomi utama pelaburan hartanah berdasarkan data transaksi.

Nilai baki, atau nilai pengembalian, mesti didiskaun (mengikut faktor tahun ramalan terakhir) dan ditambah kepada jumlah nilai semasa aliran tunai.

Pengiraan nilai harta menggunakan kaedah DCF dijalankan menggunakan formula 12.

di mana PV ialah nilai semasa;

C i - aliran tunai tempoh t;

i t - kadar diskaun untuk aliran tunai tempoh t;

M - kos pengembalian, atau nilai baki.

Oleh itu, nilai hartanah adalah sama dengan jumlah nilai semasa aliran tunai yang diunjurkan dan nilai baki semasa (nilai balik).

Pendekatan pendapatan adalah berdasarkan andaian bahawa nilai objek hartanah ditentukan oleh nilai semasa pendapatan masa hadapan daripada penggunaannya. Walau bagaimanapun, wang yang diterima pada masa hadapan tidak sama dengan jumlah yang sama diterima hari ini. Untuk menentukan nilai harta yang menjana aliran pendapatan pada masa hadapan, adalah perlu untuk membawa yang kedua kepada nilai semasa. DALAM kes am Untuk tujuan ini, prosedur pendiskaunan digunakan, yang boleh digunakan pada mana-mana model pendapatan dan nilai objek. Permodalan, tidak seperti diskaun, mengambil kira bukan sahaja pulangan ke atas modal, tetapi juga pulangan ke atas modal. Kaedah pendekatan pendapatan, serta pendekatan kos, terpakai untuk menilai nilai dalam penggunaan (pelaburan, pengguna) dan untuk tujuan perakaunan kewangan.

Pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah termasuk dua kaedah:

• kaedah permodalan pendapatan;
• kaedah aliran tunai terdiskaun.

Kaedah permodalan pendapatan digunakan dalam penilaian hartanah yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan daripada memiliki hartanah boleh, sebagai contoh, mewakili pendapatan semasa dan masa hadapan daripada menyewakannya, pendapatan daripada kemungkinan peningkatan dalam nilai hartanah apabila ia dijual pada masa hadapan. Hasil kaedah ini terdiri daripada kedua-dua kos bangunan, struktur, dan kos tanah.

Adalah dinasihatkan untuk menyerlahkan peringkat utama prosedur penilaian menggunakan kaedah permodalan.

1. Dinilai potensi pendapatan kasar. Ini dilakukan berdasarkan analisis kadar semasa dan tarif yang sedia ada dalam pasaran hartanah untuk objek setanding. Potensi pendapatan kasar (GPI) ialah pendapatan yang boleh diterima daripada hartanah pada penggunaan 100% tanpa mengambil kira semua kerugian dan perbelanjaan. RPE bergantung pada kawasan hartanah yang dinilai dan kadar sewa yang diterima.

PVD = S∙ S a,

di mana S- kawasan dalam persegi m., disewakan, C a - kadar sewa setiap 1 persegi. m.

Sebagai peraturan, kadar sewa bergantung pada lokasi hartanah, its keadaan fizikal, ketersediaan komunikasi, tempoh sewaan, dsb.

2. Anggaran kerugian daripada penggunaan harta yang kurang dan kerugian semasa kutipan bayaran dinilai. Mengurangkan PVD dengan jumlah kerugian memberikan nilai pendapatan kasar sebenar(DVD), yang ditentukan oleh formula

DVD = PVD – kerugian.

3. Anggaran kos pengendalian harta yang dinilai dikira. Perbelanjaan berkala untuk memastikan kemudahan berfungsi normal dan pengeluaran semula pendapatan dipanggil perbelanjaan operasi.

Perbelanjaan operasi biasanya dibahagikan kepada:

o perbelanjaan separa tetap;

o kos separa pembolehubah atau operasi;

o kos penggantian atau rizab.

KEPADA kekal bersyarat Ini termasuk perbelanjaan, yang jumlahnya tidak bergantung pada tahap beban operasi kemudahan dan tahap perkhidmatan yang disediakan (contohnya, pembayaran insurans).

KEPADA pembolehubah bersyarat termasuk perbelanjaan, amaunnya bergantung pada tahap beban operasi kemudahan dan tahap perkhidmatan yang disediakan.

Perbelanjaan berubah-ubah bersyarat utama ialah kos utiliti, kos penyelenggaraan wilayah, kos pengurusan, gaji kakitangan perkhidmatan dan lain-lain.

KEPADA kos penggantian termasuk kos menggantikan komponen penambahbaikan haus secara berkala (biasanya komponen tersebut termasuk bumbung, lantai, peralatan kebersihan dan kelengkapan elektrik).

Pengiraan mengandaikan bahawa wang diketepikan untuk ini, walaupun kebanyakan pemilik hartanah sebenarnya tidak melakukan ini. Jika pemilik bercadang untuk menggantikan penambahbaikan yang semakin merosot dalam tempoh pemilikan, maka potongan yang dinyatakan mesti diambil kira semasa mengira nilai hartanah menggunakan kaedah berkenaan.

Contoh. Pembaikan kosmetik, diperlukan sekali setiap 6 tahun, menelan belanja pemilik $10,000. Pengubahsuaian terakhir telah dijalankan 2 tahun lalu. Tempohnya ialah 5 tahun. Ia adalah perlu untuk mengira kos penggantian untuk pembaikan kosmetik untuk tahun pertama pemilikan.

Penyelesaian. Pembaikan seterusnya perlu dilakukan dalam 4 tahun (6 – 2), oleh itu ia akan menjadi tanggungjawab pemilik semasa, dan kos penggantian ialah:

10000 / 4 = $2500.

4. Yang diramalkan jumlah pendapatan operasi(NOR) dengan mengurangkan DVD dengan jumlah perbelanjaan operasi. Oleh itu:

CHOD = DVD – Perbelanjaan operasi (tidak termasuk susut nilai dan pelunasan).

5. Dikira kadar permodalan. Terdapat beberapa kaedah untuk menentukan yang terakhir:

o kaedah pembinaan kumulatif;

o kaedah untuk menentukan nisbah permodalan dengan mengambil kira pembayaran balik kos modal;

o kaedah pelaburan berpaut atau teknik kumpulan pelaburan;

o kaedah permodalan langsung.

Kaedah pembinaan kumulatif. Kadar permodalan dalam penilaian hartanah terdiri daripada dua elemen:

o kadar pulangan ke atas pelaburan (kadar pulangan atas modal). Ini adalah pampasan yang mesti dibayar kepada pelabur untuk nilai wang, dengan mengambil kira masa, risiko dan faktor lain yang berkaitan dengan pelaburan tertentu.

o kadar pulangan (reimbursement) modal. Pulangan modal merujuk kepada pembayaran balik jumlah pelaburan awal. Selain itu, elemen nisbah huruf besar ini hanya terpakai untuk haus dan lusuh, i.e. kehilangan nilai sebahagian daripada aset.

Kadar pulangan modal adalah berdasarkan:

1) kadar pulangan bebas risiko;

2) premium risiko;

3) premium untuk kecairan rendah hartanah;

4) anugerah untuk pengurusan pelaburan.

Kadar pulangan bebas risiko. Ia digunakan sebagai asas, yang mana komponen lain yang disenaraikan sebelum ini ditambah. Untuk menentukan kadar bebas risiko, anda boleh menggunakan kedua-dua penunjuk Eropah purata untuk operasi bebas risiko dan Rusia.

Dalam kes menggunakan penunjuk purata Eropah, premium untuk risiko melabur di negara tertentu, yang dipanggil risiko negara.

Penunjuk Rusia diambil berdasarkan kadar pulangan bon kerajaan atau, yang lebih baik, kadar deposit mata wang asing (tempoh dan jumlah yang setanding) bank kategori tertinggi kebolehpercayaan. Kadar bebas risiko menentukan pampasan minimum untuk melabur dalam hartanah tertentu.

Premium risiko. Semua pelaburan, kecuali yang disenaraikan sebelum ini, mempunyai lebih daripada darjat tinggi risiko, bergantung kepada ciri-ciri jenis hartanah yang dinilai. Semakin besar risiko, semakin tinggi kadar faedah yang sepatutnya untuk mengimbangi yang pertama.

Premium kecairan rendah. Kecairan mengukur seberapa cepat harta boleh ditukar kepada tunai. Hartanah adalah kecairan yang agak rendah. Premium ini amat tinggi terutamanya di negara yang gadai janji kurang dibangunkan.

Anugerah Pengurusan Pelaburan. Lebih berisiko dan lebih kompleks pelaburan, pengurusan yang lebih cekap diperlukan. Pengurusan pelaburan tidak boleh dikelirukan dengan pengurusan hartanah, yang kosnya termasuk dalam perbelanjaan operasi.

Kaedah untuk menentukan nisbah permodalan dengan mengambil kira pembayaran balik kos modal. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, kadar permodalan dalam hartanah, ia termasuk kadar pulangan pelaburan dan kadar pulangan modal. Jika perubahan dalam nilai aset diramalkan (penurunan atau peningkatan), maka terdapat keperluan untuk mengambil kira nisbah permodalan pemulihan modal.

Terdapat tiga cara untuk mendapatkan balik modal yang dilaburkan:

1) pulangan modal garis lurus (kaedah Ring);

2) pulangan modal mengikut dana gantian dan kadar pulangan pelaburan (kaedah Inwood). Ia kadangkala dipanggil kaedah anuiti;

3) pulangan modal berdasarkan dana pampasan dan kadar faedah bebas risiko (kaedah Hoskold).

Kaedah cincin. Kaedah ini sesuai digunakan apabila aliran pendapatan dijangka menurun secara sistematik dan jumlah prinsipal akan dibayar balik secara ansuran yang sama. Kadar pulangan tahunan atas modal dikira dengan membahagikan 100% kos aset dengan baki hayat bergunanya, dengan kata lain, ia adalah timbal balik hayat aset.

Contoh. Syarat pelaburan:

jumlah = $2000;

tempoh = 5 tahun;

Penyelesaian. Kadar pulangan garis lurus tahunan ialah 20%, kerana 100% aset akan dihapus kira dalam tempoh 5 tahun (100% / 5 = 20%). Dalam kes ini, nisbah permodalan ialah: 20% + 12% = 32%.

20% daripada pelaburan awal akan dikembalikan setiap tahun bersama-sama dengan pulangan pelaburan sebanyak 12%. Ambil perhatian bahawa faedah yang dibayar dalam terma mutlak akan berkurangan dari tahun ke tahun, kerana ia terakru pada baki berkurangan jumlah prinsipal. Untuk tahun pertama, faedah ialah $240; untuk yang kedua - 192; untuk yang ketiga - 144; untuk yang keempat - 96; untuk yang kelima - 48.

Kaedah Inwood. Kaedah ini digunakan apabila dijangkakan pendapatan tetap dan sama akan diterima sepanjang tempoh ramalan. Satu bahagian daripada aliran pendapatan ini akan mewakili pulangan pelaburan, dan satu lagi akan menyediakan pembayaran balik atau pulangan modal.

Selain itu, jumlah aliran pendapatan akan pulangan pelaburan, dan satu lagi akan memberikan pembayaran balik atau pemulangan modal.

Lebih-lebih lagi, pulangan modal akan dilaburkan semula pada kadar pulangan pelaburan (modal). Dalam kes ini, kadar pulangan pelaburan sebagai komponen nisbah permodalan akan sama dengan faktor dana gantian pada kadar faedah yang sama seperti pelaburan (faktor ini diambil daripada jadual enam fungsi faedah kompaun). Pekali permodalan itu sendiri, dengan aliran pendapatan yang sama, akan sama dengan jumlah kadar pulangan pelaburan dan faktor dana pampasan untuk faedah yang sama (pekali permodalan boleh diambil daripada jadual enam fungsi faedah kompaun dalam lajur sumbangan kepada susut nilai unit).

Contoh. Syarat pelaburan:

jumlah = $2000;

tempoh = 5 tahun;

kadar pulangan pelaburan = 12%.

Penyelesaian. Aliran pendapatan sama rata tahunan adalah bersamaan dengan 2000 ∙ 0.2774097 (lajur "sumbangan untuk susut nilai unit untuk 12%" - 5 tahun) = 554.81. Faedah tahun pertama ialah 240 (12% daripada 2000) dan pulangan prinsipal = 314.81 (554.81 – 240).

Jika 314.81 yang diterima setiap tahun dilaburkan semula pada 12% setahun, maka pada akhir tahun kedua pulangan amaun prinsipal akan bersamaan dengan 352.58; pada akhir ketiga - 394.89; pada akhir keempat - 442.28; dan pada penghujung yang kelima - 495.35. Secara keseluruhan, dalam tempoh lima tahun keseluruhan jumlah prinsipal 2000 akan dikembalikan. Pada awal tahun kedua, baki amaun prinsipal masing-masing ialah 1685.19, faedah terakru akan bersamaan dengan 202.23; pada awal tahun ketiga, baki jumlah prinsipal ialah 1332.61, dan faedah, masing-masing, ialah 159.92; selanjutnya mengikut tahun: 937.72 dan 112.53; $495.44 dan $59.46

Nisbah permodalan dikira dengan menambah kadar pulangan modal (pelaburan) 0.12 dan faktor dana pampasan (untuk 12%, 5 tahun) 0.1574097. Hasilnya ialah nisbah permodalan 0.2774097, seolah-olah ia diambil dari lajur "sumbangan susut nilai" (untuk 12%, 5 tahun).

kaedah Hoskold. Ia digunakan apabila kadar pulangan yang dijana oleh pelaburan awal adalah sangat tinggi sehingga tidak mungkin pelaburan semula akan berlaku pada kadar yang sama. Oleh itu, dana yang dilaburkan dijangka menerima pendapatan pada kadar bebas risiko.

Contoh. Projek pelaburan menyediakan pulangan tahunan 12% atas pelaburan (modal) selama 5 tahun. Pulangan pelaburan boleh dilabur semula dengan selamat pada kadar 6%.

Penyelesaian. Jika kadar pulangan modal ialah 0.1773964, iaitu faktor dana gantian pada 6% dalam tempoh 5 tahun, maka nisbah permodalan ( R) akan bersamaan dengan 0.12 + 0.1773964 = 0.2973964.

Kaedah pelaburan berpaut atau teknik kumpulan pelaburan. Memandangkan kebanyakan hartanah dibeli menggunakan dipinjam Dan ekuiti, nisbah permodalan mesti memenuhi keperluan pulangan untuk kedua-dua bahagian pelaburan. Magnitud diberi pekali ditentukan oleh kaedah pelaburan yang berkaitan atau teknik kumpulan pelaburan. Nisbah permodalan untuk dana yang dipinjam dipanggil pemalar gadai janji dan dikira menggunakan formula berikut:

Jika terma pinjaman diketahui, maka pemalar gadai janji ditentukan daripada jadual enam fungsi faedah kompaun: ia akan menjadi jumlah kadar faedah dan pekali dana pemulihan atau akan sama dengan pekali sumbangan susut nilai bagi unit.

Kadar permodalan untuk ekuiti dikira dengan formula:

Kadar permodalan keseluruhan ditakrifkan sebagai purata wajaran

di mana M- bahagian dana yang dipinjam dalam kos, R M- nisbah permodalan untuk modal yang dipinjam, R E- nisbah permodalan untuk modal ekuiti.

Kaedah permodalan langsung. Dalam pendekatan pendapatan, nilai aset dikira menggunakan formula:

di mana V- kos objek yang dinilai, Y- CHOD, R- nisbah permodalan.

Jika formula di atas menukar NRR kepada nilai, maka formula berikut menukar nilai kepada kadar permodalan:

Berdasarkan data pasaran pada harga jualan dan nilai NAB hartanah setanding, nisbah permodalan boleh dikira. Nisbah permodalan yang ditentukan dengan cara ini dipanggil yang umum. Formula ini digunakan apabila aset dijual semula pada harga sama dengan jumlah pelaburan awal, dan, oleh itu, tidak perlu memasukkan premium untuk penggantian modal dalam nisbah permodalan, dan juga apabila penerimaan pendapatan yang sama diramalkan.

Contoh. Maklumat tersedia mengenai hartanah yang setanding dengan harta yang dinilai. Ia menunjukkan bahawa hartanah setanding dijual pada harga $325,000 dan NPV ialah $30,000.

Formula di atas membolehkan anda mencari nisbah permodalan keseluruhan:

R = 30000 / 325000 = 0.09, atau 9%.

6. Pada peringkat terakhir kaedah permodalan pendapatan, nilai hartanah ditentukan dengan membahagikan nilai unjuran pendapatan operasi bersih (hasil peringkat ke-4) dengan pekali permodalan (hasil peringkat ke-5):

atau Kadar NAB/Permodalan.

Kaedah aliran tunai diskaun.

Kaedah ini digunakan untuk menentukan nilai semasa pendapatan masa hadapan yang akan dijana oleh penggunaan hartanah dan kemungkinan penjualannya.

Menentukan nilai pasaran yang munasabah menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun boleh dibahagikan kepada beberapa peringkat.

1. Ramalan aliran pendapatan masa hadapan dalam tempoh pemilikan hartanah dibuat.

2. Nilai harta yang dinilai dikira pada akhir tempoh pemilikan, i.e. kos jualan yang dicadangkan (reversion), walaupun penjualan itu sebenarnya tidak dirancang.

3. Kadar diskaun untuk hartanah yang dinilai di pasaran sedia ada diperolehi.

4. Nilai masa hadapan pendapatan semasa tempoh pegangan dan kos unjuran pengembalian dikurangkan kepada nilai semasa.

Oleh itu:

Nilai hartanah = Nilai semasa aliran pendapatan berkala + Nilai kini pengembalian.

Contoh. Pelabur membeli hartanah dan memajaknya selama 10 tahun, menerima jumlah berikut sewa dibayar awal. Kadar diskaun 11%.

Pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah - satu set kaedah untuk menilai nilai hartanah, berdasarkan penentuan jangkaan pendapatan daripada penggunaan komersial hartanah yang dinilai.

Kelebihan utama pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah berbanding pendekatan pasaran dan kos ialah ia lebih mencerminkan idea pelabur tentang hartanah sebagai sumber pendapatan, i.e. Kualiti hartanah ini diambil kira sebagai faktor penentuan harga utama. Kelemahan utama pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah ialah, tidak seperti dua pendekatan penilaian yang lain, ia berdasarkan data ramalan.

Pendekatan pendapatan menganggarkan nilai hartanah di masa ini sebagai nilai semasa aliran tunai masa hadapan, i.e. mencerminkan:

kualiti dan kuantiti pendapatan yang mungkin dijana oleh harta itu sepanjang hayat bergunanya;

risiko khusus untuk kedua-dua objek yang dinilai dan rantau ini.

Pendekatan pendapatan digunakan untuk menentukan pelaburankos, memandangkan bakal pelabur tidak akan membayar harta tersebut jumlah yang banyak daripada nilai semasa pendapatan masa hadapan daripada objek ini. Ia juga digunakan dalam menentukan nilai pasaran.

Konsep asas:

Permodalan pendapatan ialah satu proses yang menentukan hubungan antara pendapatan masa hadapan dan nilai semasa sesuatu objek.

Formula asas pendekatan pendapatan (Rajah 3.5):

atau
, Di mana

C (V) - nilai harta;

BH (I) - jangkaan pendapatan daripada harta yang dinilai. Pendapatan biasanya merujuk kepada pendapatan operasi bersih yang mampu dijana oleh hartanah dalam satu tempoh;

K (R) - kadar pulangan atau keuntungan - ialah kadar pekali atau permodalan.

Kadar permodalan- kadar pulangan, mencerminkan hubungan antara pendapatan dan nilai objek penilaian.

Kadar permodalan- Ini ialah nisbah nilai pasaran hartanah kepada pendapatan bersih yang dijananya.

Kadar diskaun- kadar faedah kompaun, yang digunakan apabila mengira semula pada masa tertentu nilai aliran tunai yang timbul daripada penggunaan harta.

Peringkat utama penilaian hartanah menggunakan pendekatan pendapatan ialah:

Anggaran pendapatan berpotensi kasar berdasarkan analisis kadar dan tarif semasa (kadar sewa) di pasaran untuk hartanah setanding;

Analisis kerugian;

Pengiraan kos pengendalian objek yang dinilai;

Pendapatan operasi bersih ditentukan, yang sama dengan perbezaan dalam pendapatan potensi kasar ditolak kerugian dan kos

Menukar pendapatan operasi bersih kepada nilai hartanah.

Dalam rangka pendekatan pendapatan, adalah mungkin untuk menggunakan salah satu daripada dua kaedah: kaedah permodalan langsung pendapatan dan kaedah aliran tunai terdiskaun.

Kaedah-kaedah ini adalah berdasarkan premis bahawa nilai hartanah ditentukan oleh keupayaan harta yang dinilai untuk menjana aliran pendapatan pada masa hadapan. Dalam kedua-dua kaedah, pendapatan masa hadapan daripada harta tanah ditukar kepada nilainya, dengan mengambil kira tahap ciri risiko harta tanah ini. Kaedah ini berbeza hanya dalam cara mereka mengubah aliran pendapatan.

Apabila menggunakan kaedah permodalan pendapatan, pendapatan untuk satu tempoh masa ditukar kepada nilai hartanah, dan apabila menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun, pendapatan daripada penggunaan yang dimaksudkan untuk beberapa tahun ramalan, serta hasil daripada penjualan semula harta pada akhir tempoh ramalan, ditukar.

Kaedah permodalan pendapatan digunakan jika:

aliran pendapatan adalah stabil dalam jangka masa yang panjang dan mewakili nilai positif yang ketara;

aliran pendapatan berkembang pada kadar yang stabil dan sederhana.

Formula pengiraan asas adalah seperti berikut:

atau
, Di mana

C - kos harta (unit kewangan);

CC - nisbah huruf besar (%).

Oleh itu, kaedah permodalan pendapatan ialah penentuan nilai hartanah melalui penukaran pendapatan operasi bersih (NOI) tahunan (atau purata tahunan) kepada nilai semasa.

Apabila menggunakan kaedah ini, perkara berikut mesti diambil kira: syarat mengehadkan:

ketidakstabilan aliran pendapatan;

jika harta itu dalam pembinaan semula atau dalam pembinaan.

Masalah utama kaedah ini

1. Kaedah ini tidak disyorkan untuk digunakan apabila harta itu memerlukan pembinaan semula yang ketara atau berada dalam keadaan pembinaan yang belum siap, i.e. Tidak mungkin untuk mencapai tahap pendapatan yang stabil dalam masa terdekat.

2. Dalam keadaan Rusia, masalah utama yang dihadapi oleh penilai ialah "kelegapan maklumat" pasaran hartanah, terutamanya kekurangan maklumat mengenai transaksi sebenar untuk penjualan dan penyewaan hartanah, kos operasi, dan kekurangan statistik maklumat tentang faktor beban dalam setiap segmen pasaran di kawasan yang berbeza. Akibatnya, pengiraan NRR dan kadar permodalan menjadi tugas yang sangat kompleks.

Peringkat utama prosedur penilaian menggunakan kaedah permodalan:

penentuan pendapatan tahunan (atau purata tahunan) yang dijangka, sebagai pendapatan yang dijana oleh hartanah di bawah penggunaan terbaik dan paling cekap;

pengiraan kadar permodalan;

Menentukan nilai hartanah berdasarkan pendapatan operasi bersih dan nisbah permodalan dengan membahagikan NPV dengan nisbah permodalan.

Potensi Pendapatan Kasar (GPI)- pendapatan yang boleh diterima daripada hartanah dengan penggunaan 100% tanpa mengambil kira segala kerugian dan perbelanjaan. PPV bergantung pada keluasan hartanah yang dinilai dan kadar sewa yang ditetapkan dan dikira menggunakan formula:

, Di mana

S - kawasan boleh disewa, m2;

cm - kadar sewa setiap 1 m2.

Pendapatan Kasar Sebenar (DVD)- ini ialah potensi pendapatan kasar tolak kerugian daripada penggunaan ruang yang kurang dan apabila mengutip sewa, dengan tambahan pendapatan lain daripada penggunaan pasaran biasa harta itu:

DVD = PVD – Kerugian + Pendapatan lain

Pendapatan operasi bersih (NOI)- pendapatan kasar sebenar tolak perbelanjaan operasi (ATAU) untuk tahun tersebut (tidak termasuk susut nilai):

CHOD = DVD – ATAU.

Perbelanjaan mengurus adalah perbelanjaan yang diperlukan untuk memastikan fungsi normal harta dan pengeluaran semula pendapatan kasar sebenar.

Pengiraan nisbah permodalan.

Terdapat beberapa kaedah untuk menentukan kadar permodalan:

mengambil kira pembayaran balik kos modal (dilaraskan untuk perubahan dalam nilai aset);

kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan;

kaedah permodalan langsung.

Penentuan nisbah permodalan dengan mengambil kira pampasan kapijumlah kos.

Nisbah permodalan terdiri daripada dua bahagian:

kadar pulangan pelaburan (modal), iaitu pampasan yang mesti dibayar kepada pelabur untuk penggunaan dana, dengan mengambil kira risiko dan faktor lain yang berkaitan dengan pelaburan tertentu;

kadar pulangan modal, i.e. pembayaran balik jumlah pelaburan awal. Selain itu, elemen nisbah permodalan ini hanya digunakan pada bahagian aset yang boleh disusut nilai.

Kadar pulangan modal dibina menggunakan kaedah pembinaan kumulatif:

Kadar pulangan bebas risiko +

Premium risiko +

Pelaburan dalam hartanah +

Premium untuk kecairan hartanah yang rendah +

Anugerah Pengurusan Pelaburan.

Kadar pulangan bebas risiko - kadar faedah ke atas aset yang sangat cair, i.e. Ini adalah kadar yang mencerminkan "peluang pasaran sebenar untuk melabur dana firma dan individu tanpa sebarang risiko tanpa pulangan." Hasil pada OFZ dan VEB selalunya diambil sebagai kadar bebas risiko.

Dalam proses penilaian, adalah perlu untuk mengambil kira bahawa kadar bebas risiko nominal dan sebenar boleh menjadi kedua-dua ruble dan mata wang asing. Apabila mengira semula kadar nominal ke dalam kadar sebenar dan sebaliknya, adalah dinasihatkan untuk menggunakan formula ahli ekonomi dan matematik Amerika I. Fisher, yang diperolehnya pada 30-an abad ke-20:

; di mana

Rн – kadar nominal;

Rр – kadar sebenar;

Jinf – indeks inflasi (kadar inflasi tahunan).

Apabila mengira kadar bebas risiko pertukaran asing, adalah dinasihatkan untuk membuat pelarasan menggunakan formula Fisher dengan mengambil kira indeks inflasi dolar, dan apabila menentukan kadar bebas risiko ruble - indeks inflasi ruble.

Menukar kadar pulangan ruble kepada kadar dolar atau sebaliknya boleh dilakukan menggunakan formula berikut:

Dr, Dv - kadar pendapatan ruble atau mata wang asing;

Kurs – kadar kadar pertukaran, %.

Pengiraan pelbagai komponen premium risiko:

premium untuk kecairan yang rendah. Apabila mengira komponen ini, kemustahilan pulangan segera pelaburan yang dibuat dalam harta tanah diambil kira, dan ia boleh diambil pada tahap inflasi dolar untuk masa pendedahan biasa objek yang serupa dengan yang dinilai di pasaran;

premium risiko pelaburan dalam hartanah. Dalam kes ini, kemungkinan kehilangan nilai pengguna objek secara tidak sengaja diambil kira, dan premium boleh diterima dalam jumlah sumbangan insurans dalam syarikat insurans kategori kebolehpercayaan tertinggi;

premium untuk pengurusan pelaburan. Lebih berisiko dan lebih kompleks pelaburan, pengurusan yang lebih cekap diperlukan. Adalah dinasihatkan untuk mengira premium untuk pengurusan pelaburan dengan mengambil kira pekali kekurangan beban dan kerugian apabila mengutip bayaran sewa.

Kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan.

Jika hartanah dibeli menggunakan ekuiti dan modal yang dipinjam, nisbah permodalan mesti memenuhi keperluan pulangan untuk kedua-dua bahagian pelaburan. Nilai nisbah ditentukan oleh kaedah pelaburan yang berkaitan, atau teknik kumpulan pelaburan.

Nisbah permodalan untuk modal yang dipinjam dipanggil pemalar gadai janji dan dikira menggunakan formula berikut:

; di mana

Rm – pemalar gadai janji;

DO – bayaran tahunan;

K – jumlah pinjaman gadai janji.

Pemalar gadai janji ditentukan oleh jadual enam fungsi faedah kompaun: ia sama dengan jumlah kadar faedah dan faktor dana pampasan atau sama dengan faktor sumbangan seunit susut nilai.

Kadar permodalan untuk ekuiti dipanggil pemalar gadai janji dan dikira menggunakan formula berikut:

; di mana

Rc – nisbah permodalan ekuiti;

PTCF – aliran tunai tahunan sebelum cukai;

Ks ialah jumlah modal ekuiti.

Nisbah permodalan keseluruhan ditentukan sebagai purata wajaran:

M – nisbah hutang gadai janji.

Jika perubahan dalam nilai aset diramalkan, maka ia menjadi perlu untuk mengambil kira pulangan jumlah pokok modal (proses permodalan semula) dalam nisbah permodalan. Kadar pulangan ke atas modal dipanggil nisbah permodalan semula dalam beberapa sumber. Untuk mengembalikan pelaburan awal, sebahagian daripada pendapatan operasi bersih diketepikan dalam dana pemulihan dengan kadar faedah R - kadar faedah untuk permodalan semula.

Terdapat tiga cara pembayaran balik modal yang dilaburkan:

pulangan modal garis lurus (Kaedah cincin);

pulangan modal mengikut dana gantian dan kadar pulangan pelaburan (kaedah Inwood). Ia kadangkala dipanggil kaedah anuiti;

pulangan modal berdasarkan dana pampasan dan kadar faedah tanpa risiko (kaedah Hoskold).

Kaedah cincin.

Kaedah ini sesuai digunakan apabila dijangkakan jumlah pokok akan dibayar balik secara ansuran yang sama. Kadar pulangan tahunan atas modal dikira dengan membahagikan 100% nilai aset dengan baki hayat bergunanya, i.e. Ia adalah timbal balik hayat perkhidmatan aset. Kadar pulangan ialah bahagian tahunan modal permulaan yang diletakkan dalam dana pampasan tanpa faedah:

; di mana

n – baki hayat ekonomi;

Ry – kadar pulangan pelaburan.

Contoh.

Syarat pelaburan:

tempoh - 5 tahun;

R - kadar pulangan pelaburan 12%;

jumlah modal yang dilaburkan dalam hartanah ialah $10,000.

Penyelesaian. Kaedah cincin. Kadar pulangan atas modal garis lurus tahunan ialah 20%, kerana dalam 5 tahun 100% aset akan dihapus kira (100: 5 = 20). Dalam kes ini, nisbah permodalan ialah 32% (12% + 20% = 32%).

Pembayaran balik amaun pokok modal, dengan mengambil kira kadar pulangan pelaburan yang diperlukan, ditunjukkan dalam jadual.

Jadual Pengambilan semula modal yang dilaburkan menggunakan kaedah Ring (USD)

Pulangan modal berlaku dalam bahagian yang sama sepanjang hayat harta tersebut.

Kaedah Inwood digunakan jika pulangan modal dilabur semula pada kadar pulangan pelaburan. Dalam kes ini, kadar pulangan sebagai komponen nisbah permodalan adalah sama dengan faktor dana gantian pada kadar faedah yang sama seperti untuk pelaburan:

di mana SFF - faktor dana pampasan;

Y = R (kadar pulangan pelaburan).

Pembayaran balik modal yang dilaburkan menggunakan kaedah ini dibentangkan dalam jadual. 3.5.

Contoh.

Syarat pelaburan:

tempoh - 5 tahun;

pulangan pelaburan - 12%.

Penyelesaian. Kadar permodalan dikira sebagai jumlah kadar pulangan pelaburan sebanyak 0.12 dan faktor dana pampasan (untuk 12%, 5 tahun) sebanyak 0.1574097. Kadar permodalan ialah 0.2774097, jika diambil daripada lajur "Sumbangan untuk susut nilai" (12%, 5 tahun).

Jadual. Pemulihan modal yang dilaburkan menggunakan kaedah Inwood (USD)

Kaedah Hoskold. Digunakan apabila kadar pulangan ke atas pelaburan awal agak tinggi, menjadikan pelaburan semula pada kadar yang sama tidak mungkin. Untuk dana yang dilaburkan semula, adalah diandaikan bahawa pendapatan akan diterima pada kadar bebas risiko:

di mana Yb ialah kadar faedah bebas risiko.

Contoh. Projek pelaburan menyediakan pulangan tahunan 12% atas pelaburan (modal) selama 5 tahun. Jumlah pulangan pelaburan boleh dilabur semula dengan selamat pada kadar 6%.

Penyelesaian. Jika kadar pulangan modal ialah 0.1773964, iaitu faktor pemulihan untuk 6% dalam tempoh 5 tahun, maka kadar permodalan ialah 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

Jika diramalkan bahawa pelaburan akan kehilangan hanya sebahagian daripada nilainya, maka nisbah permodalan dikira sedikit berbeza, kerana modal dibayar balik melalui penjualan semula hartanah, dan sebahagiannya melalui pendapatan semasa.

Kelebihan kaedah permodalan pendapatan ialah kaedah ini secara langsung mencerminkan keadaan pasaran, kerana apabila ia digunakan, ia dianalisis dari sudut pandangan hubungan antara pendapatan dan kos, sebagai peraturan, sejumlah besar urus niaga dengan hartanah, serta apabila mengira pendapatan dipermodalkan, penyata pendapatan hipotesis disediakan, prinsip utamanya ialah andaian tahap pasaran eksploitasi hartanah.

Kecacatan Kaedah permodalan pendapatan ialah:

aplikasinya sukar apabila tiada maklumat mengenai urus niaga pasaran;

Kaedah Aliran Tunai Diskaun (DCF) adalah lebih kompleks, terperinci dan membolehkan anda menilai objek sekiranya menerima aliran tunai yang tidak stabil daripadanya, memodelkan ciri ciri resit mereka. Kaedah DCF digunakan apabila:

adalah dijangka bahawa aliran tunai masa hadapan akan berbeza dengan ketara daripada yang semasa;

terdapat data untuk mewajarkan saiz aliran tunai masa hadapan daripada hartanah;

aliran pendapatan dan perbelanjaan adalah bermusim;

harta yang dinilai adalah kemudahan komersial pelbagai fungsi yang besar;

harta itu dalam pembinaan atau baru sahaja dibina dan sedang beroperasi (atau beroperasi).

Kaedah DCF menganggarkan nilai hartanah berdasarkan nilai semasa pendapatan, yang terdiri daripada unjuran aliran tunai dan nilai baki.

Untuk mengira DCF, data berikut diperlukan:

tempoh tempoh ramalan;

ramalan nilai aliran tunai, termasuk pengembalian;

Kadar diskaun.

Algoritma pengiraan untuk kaedah DCF.

1. Penentuan tempoh ramalan. Dalam amalan penilaian antarabangsa, tempoh ramalan purata ialah 5-10 tahun; untuk Rusia, nilai biasa ialah tempoh 3-5 tahun. ini masa sebenar, yang mana ramalan yang munasabah boleh dibuat.

2. Meramal nilai aliran tunai.

Apabila menilai hartanah menggunakan kaedah DCF, beberapa jenis pendapatan daripada hartanah dikira:

potensi pendapatan kasar;

pendapatan kasar sebenar;

jumlah pendapatan operasi;

aliran tunai sebelum cukai;

aliran tunai selepas cukai.

Dalam amalan, penilai Rusia mendiskaun pendapatan dan bukannya aliran tunai:

CHOD (menunjukkan bahawa harta itu diterima sebagai tidak dibebani dengan obligasi hutang),

aliran tunai bersih ditolak kos operasi, cukai tanah dan pembinaan semula,

pendapatan yang boleh dikenakan cukai.

Adalah perlu untuk mengambil kira bahawa aliran tunai yang perlu didiskaunkan, kerana:

aliran tunai tidak menentu seperti keuntungan;

konsep "aliran tunai" mengaitkan aliran masuk dan aliran keluar dana, dengan mengambil kira item monetari seperti "pelaburan modal" dan "obligasi hutang", yang tidak termasuk dalam pengiraan keuntungan;

penunjuk keuntungan mengaitkan pendapatan yang diterima dalam tempoh tertentu dengan perbelanjaan yang ditanggung dalam tempoh yang sama, tanpa mengira penerimaan sebenar atau perbelanjaan dana;

aliran tunai adalah penunjuk hasil yang dicapai baik untuk pemilik sendiri dan untuk pihak luar dan rakan niaga - pelanggan, pemiutang, pembekal, dsb., kerana ia mencerminkan ketersediaan berterusan dana tertentu dalam akaun pemilik.

Ciri-ciri pengiraan aliran tunai apabila menggunakan kaedah DCF.

Cukai harta (cukai hartanah), yang terdiri daripada cukai tanah dan cukai harta, mesti ditolak daripada pendapatan kasar sebenar sebagai sebahagian daripada perbelanjaan operasi.

Susut nilai ekonomi dan cukai bukanlah pembayaran tunai sebenar, jadi mengambil kira susut nilai apabila meramalkan pendapatan adalah tidak perlu.

Bayaran khidmat pinjaman (bayaran faedah dan pembayaran balik hutang) mesti ditolak daripada pendapatan operasi bersih jika nilai pelaburan hartanah (untuk pelabur tertentu) dianggarkan. Apabila menilai nilai pasaran hartanah, tidak perlu menolak bayaran khidmat pinjaman.

Perbelanjaan perniagaan pemilik hartanah mesti ditolak daripada pendapatan kasar sebenar jika ia bertujuan untuk mengekalkan ciri-ciri yang diperlukan bagi harta tersebut.

Oleh itu, daliran tunai (CF) untuk hartanah dikira seperti berikut:

- DV adalah sama dengan jumlah PV tolak kerugian daripada kekosongan dan kutipan sewa dan pendapatan lain;

NPV adalah sama dengan DV tolak ATAU dan perbelanjaan perniagaan pemilik hartanah yang dikaitkan dengan hartanah;

- DP sebelum cukai adalah sama dengan jumlahNPV tolak pelaburan modal dan perbelanjaan operasiperkhidmatan pinjaman dan pertumbuhan pinjaman.

DP adalah sama dengan DP sebelum cukai tolak bayaran cukai pendapatan pemilik hartanah.

Langkah penting seterusnya ialah pengiraan kos pengembalian. Kos pengembalian boleh diramal menggunakan:

menetapkan harga jualan berdasarkan analisis keadaan semasa pasaran, memantau kos objek serupa dan andaian mengenai keadaan masa depan objek itu;

membuat andaian mengenai perubahan dalam nilai hartanah semasa tempoh pemilikan;

permodalan pendapatan untuk tahun berikutan akhir tempoh ramalan, menggunakan kadar permodalan yang dikira secara bebas.

Menentukan kadar diskaun.“Kadar diskaun ialah pekali yang digunakan untuk mengira nilai semasa jumlah wang diterima atau dibayar pada masa hadapan."

Kadar diskaun harus mencerminkan hubungan risiko-pulangan, serta pelbagai jenis risiko yang wujud dalam harta tanah (kadar permodalan).

Memandangkan agak sukar untuk mengenal pasti komponen bukan inflasi untuk hartanah, adalah lebih mudah bagi penilai untuk menggunakan kadar diskaun nominal, kerana dalam kes ini, ramalan aliran tunai dan perubahan dalam nilai hartanah sudah termasuk jangkaan inflasi.

Keputusan pengiraan nilai semasa aliran tunai masa hadapan dalam terma nominal dan sebenar adalah sama. Aliran tunai dan kadar diskaun mestilah sepadan antara satu sama lain dan sama dikira untuk apa itu.

Dalam amalan Barat, kaedah berikut digunakan untuk mengira kadar diskaun:

kaedah pembinaan kumulatif;

kaedah untuk membandingkan pelaburan alternatif;

kaedah pemilihan;

kaedah pemantauan.

Kaedah pembinaan kumulatif adalah berdasarkan premis bahawa kadar diskaun adalah fungsi risiko dan dikira sebagai jumlah semua risiko yang wujud dalam setiap harta tertentu.

Kadar diskaun = Kadar bebas risiko + Premium risiko.

Premium risiko dikira dengan merumuskan nilai risiko yang wujud dalam harta tertentu.

Kaedah pemilihan- kadar diskaun, sebagai kadar faedah kompaun, dikira berdasarkan data pada urus niaga yang telah selesai dengan objek yang serupa di pasaran hartanah.

Algoritma biasa untuk mengira kadar diskaun menggunakan kaedah peruntukan adalah seperti berikut:

pemodelan untuk setiap objek analog dalam tempoh masa tertentu mengikut senario penggunaan aliran pendapatan dan perbelanjaan yang terbaik dan berkesan;

pengiraan kadar pulangan pelaburan bagi sesuatu objek;

memproses keputusan yang diperolehi oleh mana-mana kaedah statistik atau pakar yang boleh diterima untuk membawa ciri-ciri analisis kepada objek yang dinilai.

Kaedah pemantauan adalah berdasarkan pemantauan pasaran biasa, menjejaki petunjuk ekonomi utama pelaburan hartanah berdasarkan data transaksi. Maklumat sedemikian perlu disusun merentas segmen pasaran yang berbeza dan diterbitkan secara berkala. Data sedemikian berfungsi sebagai panduan untuk penilai dan membolehkan perbandingan kualitatif penunjuk yang dikira yang diperolehi dengan purata pasaran, menyemak kesahihan pelbagai jenis andaian.

Pengiraan nilai harta menggunakan kaedah DCF dijalankan menggunakan formula:

; di mana

PV – nilai semasa;

Ci – aliran tunai tempoh t;

Ia adalah kadar diskaun untuk aliran tunai tempoh t;

M – nilai baki.

Nilai baki, atau nilai pengembalian, mesti didiskaun (mengikut faktor tahun ramalan terakhir) dan ditambah kepada jumlah nilai semasa aliran tunai.

Oleh itu, nilai harta itu ialah = Nilai semasa aliran tunai unjuran + Nilai semasa nilai baki (penukaran).

Pemilihan kadar diskaun dan kadar permodalan yang sesuai mestilah wajar dengan teliti, mengambil kira risiko yang boleh diurus dan tidak terkawal.