Penilaian aset syarikat. Apakah pendekatan kos untuk menilai nilai perniagaan?

Contoh penilaian perusahaan

Sumber: V.A. Shcherbakov, N.A. Shcherbakova Anggaran nilai perusahaan (perniagaan). – M.: Omega-L, 2006.

Anggaran nilai perusahaan mengikut pendekatan kos.

Kaedah nilai aset bersih membolehkan anda menilai perusahaan dengan mengambil kira kos penciptaannya, dengan syarat perusahaan itu kekal beroperasi.

Pelarasan item aset kunci kira-kira perusahaan telah dijalankan dalam bidang utama berikut:

bangunan dan struktur, mesin dan peralatan,

inventori, akaun belum terima.

Pengiraan nilai aset bersih perusahaan ditunjukkan dalam jadual. 1.

Jadual 1.

Pengiraan nilai aset bersih perusahaan

Mari kita kemukakan alasan yang membimbing penilai semasa melaraskan nilai aset dan liabiliti perusahaan.

Aset tidak ketara. Menurut penilai, pasaran dan nilai buku aset tidak ketara bertepatan, oleh itu nilai pasaran aset tidak ketara pada tarikh penilaian diambil bersamaan dengan 8,312 ribu rubel.

Aset tetap. Artikel ini telah disemak dengan ketara. Terutamanya disebabkan oleh fakta bahawa nilai pasaran hartanah, yang dimiliki oleh perusahaan, jauh lebih tinggi daripada nilai bukunya. Berdasarkan keputusan penilaian, nilai pasaran aset tetap pada tarikh taksiran berjumlah 130,568 ribu rubel.

Inventori. Inventori usang yang tertakluk kepada hapus kira telah dikenal pasti dalam jumlah 27 ribu rubel. Berdasarkan keputusan penilaian baki rizab, didapati bahawa nilai yang ditunjukkan dalam kunci kira-kira dan nilai pasaran rizab ini bertepatan. Oleh itu, nilai pasaran inventori pada tarikh penilaian ialah RUB 23,208 ribu.

VAT ke atas aset yang dibeli. VAT ini diandaikan sama dengan kunci kira-kira, memandangkan jumlah VAT yang sepadan diambil kira dengan betul dalam pelaporan. Oleh itu, jumlah VAT ke atas aset yang diperoleh pada tarikh penilaian ialah 2043 ribu rubel.

Akaun belum terima. Analisis akaun belum terima tidak mendedahkan sebarang bil ragu yang dikeluarkan oleh perusahaan lain atau hutang yang tidak realistik untuk kutipan. Tiada penghutang dengan tempoh matang yang panjang, jadi tiada pendiskaunan pembayaran prinsipal dan faedah masa hadapan kepada nilai semasa telah dijalankan. Sebagai tambahan kepada pendahuluan yang dikeluarkan kepada pekerja syarikat yang dinilai, akaun belum terima terdiri daripada amaun untuk penjualan produk kepada penghutang yang boleh dipercayai secara ansuran untuk tempoh kurang daripada tiga bulan. Oleh itu, pada pendapat penilai, nilai buku dan nilai pasaran penghutang bertepatan dan pada tarikh penilaian, penghutang berjumlah 52,257 ribu rubel.

Tunai. Item "tunai" tidak tertakluk kepada penilaian semula. Jumlah tunai pada tarikh penilaian ialah 698 ribu rubel.

Liabiliti. Kos liabiliti yang dinyatakan dalam kunci kira-kira tidak diselaraskan kerana ketidaksesuaian dan diambil bersamaan dengan nilai yang ditunjukkan dalam kunci kira-kira dan berjumlah 65,057 ribu rubel.

Jadi kosnya modal perusahaan sendiri,ditentukan berdasarkan nilai asetnya, disusun 152,029 ribu rubel.

Penilaian perusahaan menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun.

Tahap risiko yang tinggi mencirikan pasaran pelaburan Rusia menjadikannya tidak wajar untuk mempertimbangkan jangka masa yang panjang sebagai ramalan. Dalam proses pengiraan aliran tunai masa hadapan, tempoh ramalan selama tiga tahun telah ditentukan.

Hasil daripada analisis menggunakan anggaran pakar bagi nilai premium risiko, kadar diskaun sebanyak 28.79% telah ditentukan.

Pengiraan nilai pasaran ekuiti menggunakan kaedah aliran tunai masa hadapan terdiskaun ditunjukkan di bawah. Ramalan pendapatan mengambil kira rancangan pengurusan perusahaan yang dianalisis (Jadual 2).

Hantar kerja baik anda di pangkalan pengetahuan adalah mudah. Gunakan borang di bawah

Pelajar, pelajar siswazah, saintis muda yang menggunakan pangkalan pengetahuan dalam pengajian dan kerja mereka akan sangat berterima kasih kepada anda.

AGENSI PERSEKUTUAN UNTUK PENDIDIKAN

negeri institusi pendidikan pendidikan profesional yang lebih tinggi

Universiti Negeri Pasifik

Ujian

disiplin Penilaian perniagaan

Pendekatan kos untuk penilaian perniagaan: intipati, prinsip pengiraan dan kaedah yang digunakan, kebaikan dan keburukan

Khabarovsk 2009

pengenalan

Apabila hubungan pasaran berkembang, keperluan untuk penilaian perniagaan sentiasa meningkat. Menurut Undang-undang Persekutuan "Mengenai Aktiviti Penilaian di Persekutuan Rusia", penilaian objek harta (objek yang dimiliki secara keseluruhan atau sebahagian oleh Persekutuan Rusia, entiti konstituen Persekutuan Rusia atau majlis perbandaran) adalah wajib semasa penswastaan, pemindahan kepada amanah. pengurusan atau pajakan, penjualan, nasionalisasi, penebusan, pinjaman gadai janji, pemindahan sebagai sumbangan kepada modal dibenarkan.

Penilaian perniagaan dijalankan menggunakan tiga pendekatan: menguntungkan, perbandingan dan kos. Setiap pendekatan membolehkan anda menyerlahkan ciri khas objek.

Pendekatan kos paling sesuai untuk penilaian perusahaan dengan aset heterogen, termasuk aset kewangan, dan juga apabila perniagaan tidak menjana pendapatan mampan. Adalah dinasihatkan untuk menggunakan kaedah pendekatan kos apabila menilai jenis perniagaan khas (hotel, motel, dll.) dan insurans. Maklumat yang dikumpul termasuk data tentang aset yang dinilai (harga tanah, spesifikasi pembinaan, dsb.), data tentang tahap gaji, kos bahan, kos peralatan, keuntungan dan kos overhed pembina di pasaran tempatan, dsb. Maklumat yang diperlukan bergantung pada spesifik objek yang dinilai.

1. Intipati pendekatan kos kepada penilaian perniagaan

Pendekatan kos, juga dikenali sebagai kaedah kontraktor, diiktiraf di kebanyakan negeri. Untuk sebarang permohonan, pendekatan kos menentukan nilai dengan memastikan kos perolehan tanah dan membina sebidang harta baharu dengan utiliti yang sama atau kos menyesuaikan sekeping harta tanah lama kepada kegunaan yang serupa tanpa menanggung sebarang perbelanjaan yang tidak wajar akibat kelewatan. Kos pemerolehan ditambah kepada jumlah kos pembinaan plot tanah. (Apabila boleh, pendapatan/keuntungan perniagaan juga diambil kira, iaitu keuntungan atau kerugian pemaju ditambah kepada kos pembinaan.) Pendekatan kos menetapkan had atas amaun yang akan dibayar dalam pasaran biasa untuk hartanah tertentu dalam keadaan baharu. Untuk hartanah yang lebih lama, elaun dibuat untuk pelbagai bentuk "susut nilai terkumpul" (kemerosotan fizikal; keusangan fungsi atau teknikal; ekonomi atau luaran yang usang) untuk mengira harga yang menghampiri nilai pasaran. Bergantung pada sejauh mana data pengiraan diambil dari pasaran, pendekatan kos boleh memberikan petunjuk langsung nilai pasaran. Pendekatan kos amat berguna dalam menentukan nilai pasaran projek pembinaan yang dicadangkan, hartanah khusus dan hartanah lain yang jarang dijual di pasaran.

Pendekatan kos untuk menilai harta perusahaan melibatkan penentuan nilai semasanya berdasarkan kos penggantian objek atau kos penggantian tolak susut nilai terkumpul. Kos penggantian objek ialah kos menghasilkan semula salinan tepat objek. Kos penggantian ialah jumlah kos untuk pembinaan objek yang serupa dengan tujuan yang dinilai, dalam keadaan pasaran pada tarikh penilaian. Ciri utama Pendekatan kos ialah penilaian elemen demi elemen bagi harta perusahaan, di mana kompleks hartanah yang dinilai dibahagikan kepada bahagian komponennya, setiap bahagian dinilai, dan kemudian nilai keseluruhan kompleks hartanah diperoleh dengan menjumlahkan kos bahagiannya

Pendekatan kos (harta) kepada penilaian perniagaan mempertimbangkan nilai perusahaan dari sudut pandangan kos yang ditanggung. Nilai buku aset dan liabiliti perusahaan disebabkan oleh inflasi, perubahan dalam keadaan pasaran dan kaedah perakaunan yang digunakan, sebagai peraturan, tidak sepadan dengan nilai pasaran. Akibatnya, penilai berhadapan dengan tugas melaraskan kunci kira-kira perusahaan. Untuk melakukan ini, nilai pasaran munasabah bagi setiap aset kunci kira-kira terlebih dahulu dinilai secara berasingan, kemudian nilai semasa liabiliti ditentukan, dan akhirnya, nilai semasa semua liabilitinya ditolak daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset perusahaan itu. Hasilnya menunjukkan anggaran kos ekuiti perusahaan.

Formula asas dalam pendekatan hartanah berasaskan kos ialah:

Ekuiti = aset - liabiliti.

Algoritma pengiraan diberikan dalam Prosedur untuk menilai nilai aset bersih syarikat saham bersama, yang diluluskan oleh Perintah Kementerian Kewangan Persekutuan Rusia dan Suruhanjaya Pasaran Persekutuan kertas berharga bertarikh 29 Januari 2003 Bil 10n/03-6/pz.

2. Prinsip penilaian perniagaan menggunakan pendekatan kos

Pendekatan kos adalah berdasarkan prinsip penggantian, terbaik dan paling banyak penggunaan yang berkesan, imbangan, magnitud ekonomi, pembahagian ekonomi.

Prinsip penggantian ditakrifkan seperti berikut: nilai maksimum perusahaan dicirikan oleh harga terendah di mana objek lain dengan utiliti yang setara boleh dibeli. Katakan bahawa entiti tertentu ingin memperoleh pemilikan perusahaan gula-gula yang menghasilkan gula-gula. Dia membandingkan harga untuk perusahaan serupa yang mengeluarkan biskut, roti halia, marshmallow dan roti. Pada masa yang sama, pembeli mempunyai peluang untuk memilih perniagaan dari arah yang berbeza.

Hasil analisis faktor kos dan ciri perniagaan adalah pemilihan penggunaan hartanah yang terbaik dan paling cekap, yang boleh dilaksanakan dari segi undang-undang dan teknikal, dan memberikan pemilik nilai maksimum harta yang dinilai. Ini adalah intipati prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Prinsip itu perlu jika ia berdasarkan penilaian untuk penstrukturan semula syarikat. Jika tujuan penilaian adalah untuk mengira nilai perusahaan yang beroperasi tanpa mengambil kira kemungkinan perubahan, maka prinsip ini tidak terpakai.

Perusahaan adalah satu sistem, salah satu undang-undang pembangunan dan kewujudannya adalah keseimbangan dan perkadaran unsur-unsurnya. Kecekapan terbesar sesebuah perusahaan dicapai dengan perkadaran faktor pengeluaran yang ditentukan secara objektif. Pelbagai elemen sistem perusahaan mesti diselaraskan antara satu sama lain dari segi daya pengeluaran dan ciri-ciri lain. Menambah sebarang elemen pada sistem yang membawa kepada pelanggaran perkadaran membawa kepada peningkatan dalam nilai perusahaan. Apabila menilai nilai perusahaan, adalah perlu untuk mengambil kira prinsip keseimbangan (perkadaran), mengikut mana pendapatan maksimum boleh diperolehi daripada perusahaan tertakluk kepada nilai optimum faktor pengeluaran. Satu daripada perkara penting Operasi prinsip ini adalah untuk memastikan saiz perusahaan sepadan dengan keperluan pasaran. Jika pematuhan ini dilanggar, maka perniagaan itu tidak berkesan (penghantaran sumber atau barang mungkin sukar, dsb.).

Penilaian hartanah adalah berdasarkan prinsip nilai ekonomi. Intipati prinsip nilai ekonomi optimum adalah seperti berikut: memandangkan arah aliran semasa dalam pasaran hartanah, nilai tertentu (optimum) hartanah adalah dalam permintaan yang lebih besar jenis ini. Prinsip saiz optimum digunakan untuk kedua-dua bangunan dan tanah. prinsip ini cara yang paling baik mengambil kira keutamaan pasaran yang berlaku dalam pasaran tertentu. Penyimpangan daripada saiz ini, sebagai peraturan, membawa kepada penurunan dalam daya tarikan harta yang dinilai dan, dengan itu, nilainya.

Permintaan pasaran, peluang perniagaan, lokasi dan faktor lain menentukan cara perniagaan boleh digunakan. Apabila mempertimbangkan arah untuk pembangunan perniagaan, persoalan mungkin timbul tentang pembahagian ekonomi hak harta kepada harta, jika ini akan meningkatkan jumlah nilai. Pembahagian ekonomi berlaku apabila tajuk sesuatu item boleh dibahagikan kepada dua atau lebih, menyebabkan jumlah nilai item tersebut meningkat. Prinsip pembahagian ekonomi bermaksud hak milik hendaklah dibahagikan dan digabungkan sedemikian rupa untuk meningkatkan jumlah nilai harta tersebut.

3. Kaedah pendekatan kos untuk penilaian perniagaan

Pendekatan ini diwakili oleh dua kaedah utama:

Kaedah aset bersih;

Kaedah nilai pembubaran.

Pemilihan kaedah penilaian dalam pendekatan kos bergantung kepada tujuan penilaian, jenis objek yang dinilai, dan prospek penggunaannya.

3.1 Kaedah aset bersih

Pengiraan kaedah nilai aset bersih merangkumi beberapa peringkat:

1) nilai pasaran yang munasabah bagi hartanah perusahaan ditentukan;

2) nilai pasaran mesin dan peralatan dinilai;

3) aset tidak ketara dikenal pasti dan dinilai;

4) nilai pasaran pelaburan kewangan, kedua-dua jangka panjang dan jangka pendek, ditentukan;

5) inventori ditukar kepada nilai semasa;

6) perbelanjaan tempoh masa hadapan dianggarkan;

7) akaun belum terima dinilai;

8) liabiliti perusahaan diterjemahkan kepada nilai semasa;

9) nilai modal ekuiti ditentukan dengan menolak nilai semasa semua liabiliti daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset.

Kaedah aset bersih memberi markah tertinggi apabila menilai perusahaan:

Memiliki aset material dan kewangan yang penting;

Sekiranya mustahil untuk menentukan dengan tepat keuntungan atau aliran tunai perusahaan pada masa hadapan;

Aktif, baru muncul, tanpa data retrospektif mengenai keuntungan. Serta syarikat pegangan atau pelaburan.

Penunjuk nilai aset bersih telah diperkenalkan oleh bahagian pertama Kanun Sivil Persekutuan Rusia untuk menilai tahap kecairan organisasi.

Aset bersih ialah nilai yang ditentukan dengan menolak jumlah liabilitinya yang diterima untuk pengiraan daripada jumlah aset syarikat saham bersama yang diterima untuk pengiraan.

Prosedur untuk mengira nilai aset bersih dalam penilaian perakaunan ditentukan mengikut Prosedur untuk menilai nilai aset bersih syarikat saham bersama, yang diluluskan oleh perintah Kementerian Kewangan Persekutuan Rusia bertarikh 5 Ogos 1996 71 dan Suruhanjaya Persekutuan bagi Pasaran Sekuriti bertarikh 5 Ogos 1996 No. 149.

Penilaian menggunakan kaedah aset bersih adalah berdasarkan analisis penyata kewangan. Ia adalah penunjuk keadaan kewangan perusahaan pada tarikh penilaian, jumlah sebenar keuntungan bersih, risiko kewangan dan nilai pasaran aset ketara dan tidak ketara.

Dokumen pelaporan kewangan utama yang dianalisis semasa proses penilaian:

Penyata imbangan;

Penyata pendapatan;

Penyata aliran tunai;

Permohonan kepada mereka dan transkrip.

Selain itu, lain-lain borang rasmi penyata kewangan, serta pelaporan dalaman perusahaan.

Pada peringkat awal, penilai membuat pelarasan inflasi kepada dokumentasi kewangan.

Tujuan pelarasan inflasi dokumentasi adalah untuk membawa maklumat retrospektif untuk tempoh yang lalu kepada bentuk yang setanding; mengambil kira perubahan harga inflasi semasa membuat ramalan aliran tunai dan kadar diskaun.

Kaedah pelarasan yang paling mudah adalah untuk menilai semula semua item kunci kira-kira berdasarkan perubahan dalam kadar pertukaran ruble berbanding dengan kadar pertukaran mata wang yang lebih stabil.

3.2 Kaedah nilai pembubaran

Nilai pembubaran dinilai dalam kes berikut:

Syarikat itu muflis atau terdapat keraguan serius tentang keupayaannya untuk kekal sebagai usaha berterusan;

Nilai syarikat selepas pembubaran mungkin lebih tinggi daripada jika ia terus beroperasi.

Nilai pembubaran ialah nilai yang boleh diterima oleh pemilik perniagaan apabila membubarkan perniagaan dan menjual asetnya secara berasingan.

Pengiraan nilai pembubaran perusahaan termasuk beberapa langkah utama:

1) Ambil kunci kira-kira terkini (sebaik-baiknya suku tahunan terkini).

2) Jadual kalendar untuk pembubaran aset sedang dibangunkan, sejak penjualan pelbagai jenis Aset perusahaan: hartanah, mesin dan peralatan, inventori dihasilkan dalam pelbagai tempoh masa.

3) Hasil kasar daripada pembubaran aset ditentukan.

4) Anggaran nilai aset dikurangkan dengan jumlah kos langsung (komisen kepada firma undang-undang dan penilaian, cukai dan yuran yang dibayar semasa jualan). Dengan mengambil kira kalendar pembubaran aset, nilai larasan aset yang dinilai didiskaunkan kepada tarikh penilaian pada kadar diskaun yang mengambil kira risiko yang berkaitan dengan penjualan.

5) Nilai pembubaran aset dikurangkan dengan kos yang berkaitan dengan pegangan aset sehingga ia dijual, termasuk kos penyelenggaraan inventori. produk akhir dan kerja dalam proses, pemeliharaan peralatan, jentera, mekanisme, hartanah, serta kos pengurusan untuk mengekalkan operasi perusahaan sehingga selesai pembubarannya. Tempoh diskaun untuk kos yang sepadan ditentukan mengikut jadual kalendar untuk penjualan aset perusahaan.

6) Keuntungan operasi (kerugian) tempoh pembubaran ditambah (ditolak).

7) Ditolak hak pendahuluan untuk memuaskan: gaji pemberhentian dan bayaran kepada pekerja perusahaan; tuntutan pemiutang untuk obligasi yang dijamin dengan ikrar harta perusahaan yang dibubarkan; tunggakan bayaran mandatori kepada bajet dan dana luar bajet; penyelesaian dengan pemiutang lain.

Oleh itu, nilai pembubaran perusahaan dikira dengan menolak daripada nilai larasan semua aset pada kunci kira-kira jumlah kos semasa yang berkaitan dengan pembubaran perusahaan, serta jumlah semua liabiliti yang diandaikan.

4. Kelebihandan keburukan pendekatan kos

Apabila memilih kaedah yang diperlukan untuk menjalankan proses penilaian perniagaan, adalah perlu untuk memahami kelebihan dan kekurangan yang dibawa oleh setiap pendekatan dan kaedah.

Kelebihan pendekatan kos:

1) Penghapusan sebahagian besar andaian yang wujud dalam pendekatan lain.

2) Kecekapan dan kebolehpercayaan dalam penilaian perusahaan, syarikat induk dan pelaburan yang baru muncul.

3) Berdasarkan aset sedia ada sebenarnya.

4) Pendekatan ini sesuai dan/atau satu-satunya yang mungkin dalam kes berikut:

Ketidakupayaan untuk menentukan dengan tepat keuntungan atau aliran tunai perusahaan pada masa hadapan;

Penilaian syarikat yang menghadapi kebankrapan, terdapat keraguan tentang keupayaannya untuk terus beroperasi;

Analisis plot tanah yang terbaik dan berkesan;

Analisis kemungkinan pembinaan baru dan penambahbaikan;

Penilaian kemudahan awam, negeri dan khas;

Penilaian objek dalam pasaran tidak aktif;

Penilaian untuk tujuan insurans dan cukai;

Walaupun kesederhanaan dan kejelasan yang jelas, kaedah yang mahal tidak terlepas daripada kekurangan. Pertama sekali, tanpa mengambil kira prospek pembangunan perusahaan dan, pada tahap tertentu, meremehkan semua pendapatan perusahaan dan meningkatkan liabilitinya, dia memberikan penilaian pesimis terhadap nilai perniagaan.

Kelemahan pendekatan kos:

1) Tidak mengambil kira keuntungan masa hadapan, serta tahap pulangan ke atas aset sedia ada, i.e. prospek perniagaan.

2) Kos tidak selalunya bersamaan dengan nilai pasaran.

3) Percubaan untuk mencapai lebih hasil yang tepat anggaran disertai dengan peningkatan pesat dalam kos buruh.

4) Percanggahan antara kos perolehan hartanah yang dinilai dan kos pembinaan baharu hartanah yang sama, kerana semasa proses penilaian susut nilai terkumpul ditolak daripada kos pembinaan.

5) Kesukaran aplikasi apabila menilai objek unik yang mempunyai nilai sejarah, ciri estetik, atau objek usang.

6) Kesukaran mengira kos pembiakan bangunan lama.

7) Kesukaran menentukan jumlah haus dan lusuh terkumpul bangunan dan struktur lama.

8) Asingkan penilaian plot tanah daripada bangunan.

Tugasan No 1

Adalah dicadangkan untuk menjual syarikat "Forpost". Terdapat data mengenai penerimaan tunai selama tiga tahun. Tentukan nilai pasaran syarikat menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun. Perlu diambil kira bahawa aset tetap yang dibuat atas perbelanjaan dana sendiri diambil kira dalam jumlah kos (aliran keluar tunai perusahaan).

Menentukan nilai perniagaan menggunakan kaedah DCF adalah berdasarkan andaian bahawa pelabur berpotensi tidak akan membayar untuk perniagaan ini jumlah yang lebih besar daripada nilai semasa pendapatan masa hadapan daripada perniagaan itu. Pemilik tidak akan menjual perniagaannya kurang daripada nilai semasa unjuran pendapatan masa hadapan. Adalah dipercayai bahawa hasil daripada interaksi, pihak-pihak akan mencapai persetujuan mengenai harga pasaran yang sama dengan nilai semasa pendapatan masa hadapan.

Di bawah kaedah aliran tunai terdiskaun, nilai perniagaan adalah berdasarkan aliran tunai masa depan dan bukannya aliran tunai masa lalu. Oleh itu, tugas penilai adalah untuk membangunkan aliran tunai ramalan untuk beberapa tempoh masa hadapan. Memandangkan keadaan dalam ekonomi negara, tempoh ramalan optimum boleh dianggap 3-5 tahun.

Dari segi teknikal, kadar diskaun ialah kadar faedah yang digunakan untuk menukar aliran pendapatan masa hadapan kepada nilai semasa tunggal yang berfungsi sebagai asas untuk menentukan nilai pasaran perniagaan. Mari kita hitung kadar permodalan menggunakan kaedah pembinaan kumulatif. Ia dijalankan dalam dua peringkat:

1. Penentuan kadar pendapatan yang sesuai - dalam kes ini, kadar pulangan deposit tidak berubah selama 3 tahun dan ialah 13%.

2. Anggaran nilai premium yang sepadan untuk risiko melabur dalam syarikat ini- dalam kes ini, nilai premium untuk risiko, kawalan, dsb. tidak berubah selama 3 tahun dan adalah 5%.

Oleh itu, kadar diskaun yang ditentukan secara kumulatif ialah 13% + 5% = 18%

Pengiraan aliran tunai, ribu rubel.

Nilai pasaran syarikat = ? PV + lebihan harta = 240433.2 + 433884.89 - 98445.12 + 25000 + 25000 + 25000 = 650872.97

Masalah No 2

Perusahaan perindustrian menghasilkan tiga jenis produk (mempunyai tiga baris perniagaan): produk A, produk B, produk C. Perusahaan itu mempunyai lebihan aset buat sementara waktu (ia tidak akan diperlukan dalam masa satu atau dua tahun), kosnya ditunjukkan dalam data sumber. Dana ini boleh disewakan, yang akan membentuk barisan perniagaan keempat. Pendapatan daripada kemungkinan penggunaan lebihan aset dibentangkan dalam jadual. Adalah perlu untuk menentukan nilai pasaran yang munasabah bagi perusahaan sebagai perusahaan yang beroperasi berdasarkan dua atau tiga tahun operasi berterusan.

Keuntungan untuk tiga tahun operasi ialah 0.21.

Masalahnya diselesaikan menggunakan pendekatan pendapatan dengan mendiskaun aliran tunai.

Barisan perniagaan 1

? PV 1 = 305785.12 + 82644.62 + 181818.18 + 82644.62 = 652892.54.

? PV 2 = 171232.87 + 205479.45 + 68493.15 = 445205.47.

? PV 2 = 56497.17 + 141242.93 + 124293.78 = 322033.88.

Nilai pasaran perusahaan sebagai perusahaan yang beroperasi selama tiga tahun operasi berterusan =? PV selama 3 tahun + nilai lebihan aset = 652892.54 + 445205.47 + 322033.88 + 420000 = 1840131.89.

DENGANsenarai sumber yang digunakan

1. Penilaian perniagaan: Buku Teks / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - ed. ke-2, disemak. dan tambahan - M.: Kewangan dan Perangkaan, 2005.

2. Penilaian hartanah: siri "Tutorial" / I.V. Granova - St. Petersburg; Peter, 2001.

3. Nilai syarikat: penilaian dan pengurusan. Copeland T., Koller T., Murrin J. - M.: Olympus Business, 1999.

4. Kod piawaian penilaian Persatuan Penilai Rusia (SSO ROO 2005). Cadangan metodologi untuk penggunaan standard penilaian (MRPSO ROO 2005).

5. http://www.kodtpp.ru Penilaian nilai pasaran perusahaan (Cadangan metodologi untuk aktiviti penilaian) Jawatankuasa Dewan Perniagaan dan Industri Rusia mengenai aktiviti penilaian.

Dokumen yang serupa

Ciri-ciri aspek positif dan negatif menggunakan pendekatan kos untuk penilaian perniagaan. Analisis aktiviti Goldman Sachs LLC, peringkat pengiraan nilai aset bersih perniagaan. Pertimbangan ciri kaedah pendekatan kos.

kerja kursus, ditambah 26/12/2012


Asas metodologi untuk menilai nilai perusahaan (perniagaan). Konsep, matlamat dan prinsip menilai nilai perusahaan dalam keadaan moden. Pendapatan, kos dan pendekatan perbandingan untuk menilai nilai perusahaan: kelebihan dan kekurangan utama.

kerja kursus, ditambah 18/11/2010


Perniagaan sebagai objek penilaian. Prinsip dan kaedah yang digunakan dalam penilaian perniagaan. Algoritma kaedah pasaran modal. Pendekatan pasaran terhadap penilaian perniagaan. Penilaian pegangan saham syarikat. Pembangunan kaedah untuk menilai prestasi perniagaan dari perspektif pendekatan sistem.

kerja kursus, ditambah 16/11/2010


Kaedah pendekatan pendapatan kepada penilaian perniagaan, berdasarkan penentuan nilai semasa pendapatan masa hadapan. Analisis, ramalan perbelanjaan dan pelaburan. Pembangunan pendekatan pendapatan untuk penilaian kereta kenderaan di Persekutuan Rusia. Kebaikan dan keburukan pendekatan pendapatan.

kerja kursus, ditambah 05/06/2015


Pendekatan utama kepada penilaian hartanah: pendapatan, kos dan pasaran. Faktor yang mempengaruhi nilai hartanah dan pendekatan kos untuk penilaiannya. Konsep kos penggantian penuh, kaedah untuk menentukannya dan keburukan pendekatan kos.

ujian, ditambah 10/17/2010


Ciri-ciri pembentukan pasaran kewangan dan saham domestik untuk hartanah dan modal. Klasifikasi tujuan penilaian perniagaan sedia ada. Kriteria untuk menentukan nilai perusahaan: klasik, mahal (harta), perbandingan, menguntungkan.

kerja kursus, ditambah 06/11/2014


Asas teori penilaian nilai syarikat. Perundangan dalam bidang penilaian perniagaan. Pendapatan, kos dan pendekatan perbandingan kepada penilaian. penerangan ringkas tentang PJSC "VimpelCom" Menganggar nilai sesebuah organisasi menggunakan kaedah aset bersih.

tesis, ditambah 05/03/2018


Ciri-ciri umum dan kaedah sedia ada untuk menilai nilai perniagaan. Kriteria untuk memilih perusahaan yang serupa, kaedah untuk menilai harta mereka menggunakan pendekatan perbandingan. Kebaikan dan keburukan menggunakan prinsip pelaburan alternatif.

kerja kursus, ditambah 09/24/2013


Aspek teori menilai nilai perniagaan menggunakan pendekatan perbandingan. Kaedah yang digunakan dan syarat untuk penggunaannya. Prinsip asas untuk memilih perusahaan analog. Ciri-ciri pengganda harga. Pembentukan nilai akhir nilai perniagaan.

kerja kursus, ditambah 18/10/2014


Konsep dan intipati penilaian perniagaan, matlamat dan subjek penilaian. Jenis nilai ditentukan apabila menilai perniagaan dan pendekatan utama: berasaskan kos (harta), menguntungkan, perbandingan (pasaran) Penilaian goodwell (reputasi perniagaan) dalam keadaan krisis.

Dalam amalan, kerja setiap syarikat dianalisis. Dalam kes ini ia boleh digunakan menguntungkan, mahal, untuk penilaian perniagaan. Keperluan untuk analisis timbul dalam pelbagai situasi. Mari kita pertimbangkan lebih lanjut bagaimana ia dilakukan.

Maklumat am

Dalam amalan antarabangsa, pakar menggunakan tiga pendekatan untuk menilai:

• mahal;
• perbandingan;
• menguntungkan.

Analisis organisasi domestik dikawal oleh Undang-undang Persekutuan khusus industri, serta piawaian persekutuan (FSO). Setiap pendekatan mempunyai kaedah penilaian tersendiri.

Ciri-ciri

Pendekatan perbandingan merangkumi tiga kaedah. Khususnya, analisis pasaran modal, nisbah industri dan urus niaga dijalankan. berdasarkan 2 pilihan. Ia adalah analisis permodalan dan aliran kewangan terdiskaun. Pendekatan kos juga berdasarkan 2 kaedah: kaedah aset bersih dan Ia digunakan dalam hampir semua transformasi organisasi. Analisis dilakukan apabila pengambilalihan atau penjualan pengeluaran, pengkorporatan syarikat, pengambilalihan, penggabungan, dan sebagainya.

Pendekatan berasaskan kos untuk menilai nilai perusahaan (perniagaan)

Versi analisis ini mempunyai satu ciri utama yang membezakannya daripada yang lain. Penilaian perniagaan menggunakan kaedah pendekatan kos adalah dari segi unsur. Sebagai sebahagian daripada analisis, kompleks hartanah dibahagikan kepada komponen tertentu. Setiap elemen yang diterima diperiksa dan harganya ditentukan. Akhirnya, semua penunjuk yang diperoleh disimpulkan, dan jumlah nilai perusahaan dipaparkan.

Arah utama

Pendekatan berasaskan kos untuk penilaian perniagaan menggabungkan:

1. Kajian pengumpulan aset organisasi.
2. Nilai buku atau kaedah aset bersih diselaraskan.
3. Penentuan harga pembubaran.
4. Kaedah penggantian.

Pilihan ini digabungkan mengikut satu ciri penting. Mereka adalah berdasarkan penentuan nilai setiap jenis harta tertentu organisasi pada harga semasa atau kos mewujudkan syarikat yang serupa (mengikut kaedah penggantian) dan menolak jumlah semua hutang syarikat. Analisis menggunakan pangkalan maklumat tunggal - keseimbangan.

Tujuan

Sebagai peraturan, ia digunakan untuk mendapatkan maklumat yang diperlukan untuk membuat pelbagai keputusan pengurusan. Inilah intipati analisis ini. Anda boleh menerangkan cara perniagaan dinilai menggunakan pendekatan kos menggunakan contoh syarikat yang dijual, diinsuranskan atau dibubarkan. Oleh itu, apabila menjual syarikat, harga pasaran dikira dengan kaedah pengumpulan aset. Dalam insurans, harga pembubaran paling kerap ditentukan apabila menutup perniagaan.

Kelebihan

Pendekatan kos untuk penilaian perniagaan mempunyai beberapa kelebihan. Yang utama boleh dipertimbangkan:

1. Keupayaan untuk mengambil kira kesan faktor ekonomi atau pengeluaran terhadap turun naik harga.
2. Menggunakan pangkalan maklumat yang banyak. Pendekatan berasaskan kos untuk penilaian perniagaan berdasarkan kedua-dua dokumen perakaunan dan kewangan. Ini, seterusnya, membolehkan anda memperoleh hasil yang lebih sah.
3. Keupayaan untuk menganalisis tahap perkembangan teknologi syarikat, dengan mengambil kira tahap haus dan lusuh hartanah atau peralatan.

Kelemahan pendekatan kos dalam penilaian perniagaan

Sementara itu, bersama dengan kelebihan, terdapat beberapa titik negatif semasa menjalankan analisis. Pakar, mengambil kira mereka, mungkin enggan menggunakan. Kepada yang paling ketara aspek negatif kaedah termasuk:

1. Menentukan harga masa lalu sahaja.
2. Ketidakupayaan untuk mengambil kira keadaan pasaran semasa pada masa analisis.
3. Statik.
4. Ketidakupayaan untuk mengambil kira risiko dan prospek pembangunan syarikat.
5. Kekurangan hubungan antara prestasi semasa dan masa depan syarikat tertentu.

Kelemahan pendekatan kos kepada penilaian perniagaan ialah juga kerumitan dan intensiti buruhnya.

Harga Buku Bersih

Kaedah menentukannya dianggap paling mudah daripada semua yang termasuk dalam. Untuk menetapkan nilai buku bersih, semua liabiliti (jangka pendek atau jangka panjang) ditolak daripada nilai mata wang. Hasilnya ialah nilai monetari ekuiti atau aset firma. Kelebihan kaedah ini termasuk:

1. Menggunakan maklumat yang boleh dipercayai hanya tentang aset sebenar yang dimiliki oleh syarikat. Kaedah ini menghapuskan keabstrakan yang menjadi ciri kaedah lain.
2. Dalam keadaan pasaran, kaedah tersebut mempunyai pangkalan data yang paling lengkap.

Walau bagaimanapun, kaedah ini mempunyai beberapa ciri negatif:

1. Adalah mustahil untuk mengambil kira kecekapan aktiviti syarikat dan prospek pembangunannya.
2. Keadaan pasaran dari segi perhubungan antara penawaran dan permintaan bagi syarikat yang serupa tidak diambil kira.

Mari kita lihat bagaimana perniagaan dinilai menggunakan pendekatan kos menggunakan contoh. Data kunci kira-kira awal adalah seperti berikut (dalam unit monetari):

• OS - 5000;
• stok - 1000;
• akaun belum terima - 1 ribu;
• tunai - 500;
• obligasi hutang - 6 ribu.

Selaras dengan kesimpulan yang dibuat oleh pakar, aset tetap syarikat adalah 30% lebih mahal, dan inventori bahan mentah dan bekalan adalah 10% lebih murah. Sehubungan itu, tidak mungkin untuk mengutip 20% daripada penghutang. Dengan menggunakan pekali yang sesuai, nilai buku ditentukan:

1000 x 0.8 + 1000 x 0.9 + 5000 x 1.3 + 500 - 6000 = 2700.

Harga pembubaran

Ia hanya ditentukan apabila syarikat itu, setelah menghentikan operasi, mula menjual asetnya dan membayar liabilitinya. Pengiraan nilai pembubaran membolehkan anda mendapatkan angka terendah paras harga. Ia mencerminkan amaun minimum di mana syarikat boleh dijual.

Kaedah Harga Buku Dilaraskan

Ia dianggap sebagai salah satu jenis pendekatan kos. Kaedah ini termasuk penunjuk akhir semakan kunci kira-kira dengan pelarasan harga baki aset dengan mengambil kira faktor inflasi. Semasa analisis, dana dinilai semula. Pada masa yang sama, hasil yang diperoleh dimasukkan ke dalam kunci kira-kira. Ini membolehkan anda menentukan harga bersih yang diselaraskan, yang, pada dasarnya, bertindak sebagai penunjuk modal ekuiti syarikat dan rizab penilaian semulanya.

Kaedah penggantian

Ia tertumpu secara eksklusif pada analisis aset ketara dan hanya terpakai kepada syarikat berintensif modal. Penilaian melibatkan pengiraan kos menggantikan sepenuhnya dana perusahaan sambil mengekalkan profil ekonomi semasa. Analisis dilakukan dalam urutan tertentu. Pertama, dokumen perakaunan dan statistik dinilai. Ini termasuk:

1. Laporan suku tahunan.
2. Pelaporan statistik.
3. Kad inventori.

Berdasarkan hasil kajian menyeluruh ini, terbentuklah idea tentang ketidakcukupan atau kecukupan aset untuk membayar hutang. Selepas ini, harta tanah diwujudkan untuk penilaian. Aset semasa atau cair yang paling/minimum dikaji secara berasingan. Kemudian jumlah hutang syarikat dibentuk dan kalendar pembayaran balik disediakan.

kesimpulan

Pendekatan kos, berdasarkan analisis kunci kira-kira syarikat, membolehkan seseorang memperoleh petunjuk yang agak objektif. Menurut beberapa pakar, ia adalah pilihan yang paling boleh dipercayai dalam keadaan ekonomi moden yang tidak stabil. Tujuan penilaian adalah untuk mengira nilai pasaran perusahaan setepat mungkin. Semua asetnya dianalisis, termasuk ketara, tidak ketara dan kewangan.

Dana ini dipengaruhi oleh perubahan pasaran dan inflasi. Sehubungan itu, ia tidak selalunya bertepatan dengan harga pasaran. Ini, seterusnya, memerlukan pelarasan keseimbangan. Inilah sebabnya mengapa setiap aset dinilai secara berasingan.

Setelah harga semasa semua liabiliti firma ditentukan, ia ditolak daripada nilai pasaran yang munasabah untuk semua aset. Hasil yang diperoleh adalah harga yang ditentukan oleh pendekatan kos. Pengiraan nisbah pembubaran digunakan apabila menganalisis firma bankrap atau sekiranya berlaku kerugian kesolvenan yang dijangkakan dalam masa terdekat. Harga ini menunjukkan jumlah baki sumber kewangan selepas penjualan syarikat, pembayaran balik perbelanjaan langsung dan perbelanjaan lain.

Nuansa

Perlu diingatkan bahawa apabila melakukan penilaian harta tanah perusahaan, pakar mesti mempunyai:

1. Pembinaan dan ciri teknikal bagi setiap struktur. Ia dibentuk mengikut data pasport teknikal, yang, seterusnya, dikeluarkan di BTI. Di samping itu, ciri-ciri mesti disertakan dengan maklumat daripada jabatan pembinaan modal.
2. Maklumat rujukan. Maklumat juga harus termasuk dana yang diperlukan untuk pembaikan dan kos yang berkaitan dengan pemulihan.

Perlu diingatkan juga bahawa nilai syarikat yang ditentukan menggunakan kaedah harga pembubaran tidak pernah sepadan dengan jumlah sebenar. Di sini anda perlu merujuk kepada perenggan 9 FSO. Ia mengatakan bahawa nilai pembubaran objek mencerminkan jumlah kemungkinan ia boleh dijual semasa tempoh pendedahan.

Pendekatan kos, ciri umum pendekatan. Kaedah nilai aset bersih. Kaedah nilai pembubaran.

Kaedah Nilai Aset Bersih

Pendekatan kos kepada penilaian perniagaan mempertimbangkan nilai perusahaan dari segi kos yang ditanggung. Pendekatan ini diwakili oleh dua kaedah utama: kaedah nilai aset bersih dan kaedah nilai pembubaran.

Anggaran nilai aset bersih diperoleh dengan menilai semua aset syarikat tolak semua liabilitinya. Pengiraan kaedah nilai aset bersih merangkumi beberapa peringkat:

1) hartanah perusahaan dinilai pada nilai pasaran yang munasabah;

2) nilai pasaran mesin dan peralatan yang munasabah ditentukan;

3) aset tidak ketara dikenal pasti dan dinilai;

4) nilai pasaran pelaburan kewangan ditentukan;

5) inventori ditukar kepada nilai semasa;

6) akaun belum terima dinilai;

7) perbelanjaan tempoh masa hadapan dianggarkan;

8) liabiliti perusahaan diterjemahkan kepada nilai semasa;

9) nilai modal ekuiti ditentukan dengan menolak nilai semasa semua liabiliti daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset.

Untuk menilai hartanah (tanah dan bangunan, struktur), adalah mungkin untuk menggunakan tiga pendekatan: menguntungkan, perbandingan (pasaran) dan berasaskan kos. Penggunaan pendekatan kos termasuk peringkat berikut: kos plot tanah di mana bangunan dan struktur terletak ditentukan; kos penggantian atau kos penggantian bangunan dan struktur dinilai pada tarikh penilaian sebenar; semua jenis susut nilai bangunan dan struktur dikira dengan mengambil kira keusangan fizikal, fungsi, teknologi dan ekonominya; nilai baki bangunan dan struktur ditentukan sebagai perbezaan antara kos pembiakan dan jumlah susut nilai; nilai penuh harta tanah dikira dengan menambah kos plot tanah kepada nilai baki bangunan dan struktur.

Pendekatan kos memerlukan penilaian berasingan bagi nilai tanah.

Pendekatan kos untuk penilaian mesin dan peralatan adalah berdasarkan prinsip penggantian, yang bermaksud bahawa jika terdapat beberapa objek yang serupa, salah satu daripadanya, yang mempunyai harga terendah, adalah permintaan yang paling besar. Untuk menentukan kos pemulihan atau kos penggantian, yang merupakan asas pengiraan dalam pendekatan kos, adalah perlu untuk mengira kos yang berkaitan dengan penciptaan, pemerolehan dan pemasangan objek yang dinilai. Dalam pendekatan kos untuk penilaian mesin dan peralatan, kaedah utama berikut boleh dibezakan: kaedah pengiraan berdasarkan harga objek homogen; kaedah pengiraan unsur demi unsur; kaedah penilaian indeks.

Apabila menggunakan pendekatan kos apabila menilai aset tidak ketara, perkara berikut digunakan: kaedah kos penciptaan dan kaedah keuntungan kos.

Penentuan nilai muhibah (reputasi perniagaan) dikira berdasarkan penilaian lebihan keuntungan.

Penilaian pelaburan kewangan dijalankan berdasarkan nilai pasarannya pada tarikh penilaian dan menjadi subjek perhatian penilai.

Inventori dinilai pada harga semasa, dengan mengambil kira kos pengangkutan dan pergudangan. Inventori usang dihapuskan.

Perbelanjaan tertunda diukur pada nilai muka jika manfaat yang berkaitan masih wujud. Jika tiada faedah, maka jumlah perbelanjaan masa hadapan dihapuskan.

Semasa menilai penghutang, analisis dijalankan berdasarkan masa pembayaran balik dan pengenalpastian hutang tertunggak. Penghutang tidak bertulis dinilai dengan mendiskaunkan pembayaran pokok dan faedah masa hadapan kepada nilai semasanya.

KERJA KURSUS

pada kadar yang: "Penilaian Perniagaan"

mengenai topik ini: « PENILAIAN PERNIAGAAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN KOS. KAEDAH MENGIRA NILAI ASET BERSIH"

pengenalan

Apabila menjual syarikat, adalah perlu untuk menilai secara objektif keupayaannya untuk meningkatkan nilainya, untuk menguntungkan, i.e. membawa pendapatan kepada pemiliknya. Itu. adalah perlu untuk mengira nilai pasaran perusahaan - harga yang paling mungkin bagi perusahaan di mana ia akan dijual.

Pengiraan nilai pasaran sesebuah perusahaan boleh dilakukan menggunakan tiga pendekatan asas yang berbeza: pendekatan pendapatan, pendekatan pasaran (perbandingan) dan pendekatan kos (harta).

Di dalam ini kerja kursus pendekatan berasaskan kos untuk penilaian digunakan, yang perkaitannya terutamanya disebabkan oleh ketersediaan, sebagai peraturan, maklumat awal yang boleh dipercayai untuk pengiraan, serta penggunaan kaedah tradisional untuk ekonomi domestik untuk menilai nilai sesuatu perniagaan, berdasarkan analisis nilai harta perusahaan dan hutangnya.

Kekurangan syarat yang diperlukan untuk penggunaan pendapatan dan pendekatan pasaran mewajarkan penggunaan pendekatan kos untuk penilaian. Penggunaan pendekatan pasaran dihadkan oleh kekurangan maklumat jualan mengendalikan perusahaan, yang tidak memungkinkan untuk menggunakan kaedah transaksi. Pasaran saham "lemah" mengehadkan kemungkinan menggunakan kaedah pasaran modal. Dan kekurangan maklumat pasaran mengenai aktiviti kewangan dan ekonomi perusahaan yang serupa dengan yang dinilai tidak termasuk kemungkinan menggunakan kaedah pengganda penilaian.

Kekurangan maklumat pasaran yang diperlukan dan mencukupi mengenai permodalan dan kadar diskaun pendapatan. Hadkan penggunaan kaedah pendekatan pendapatan (kaedah permodalan dan kaedah aliran tunai terdiskaun)

Utama sasaran kerja kursus ini – menilai perusahaan dengan menentukan nilai pasarannya untuk tempoh semasa.

Untuk mencapai matlamat ini, perkara berikut ditakrifkan: tugasan :

· Kaji aspek teori penilaian perniagaan menggunakan pendekatan pendapatan, hartanah dan pasaran.

· Mengenal pasti positif dan sisi negatif aplikasi pendekatan hartanah untuk penilaian perniagaan.

· Kenal pasti ciri-ciri menggunakan pendekatan ini dalam keadaan pasaran moden dan dalam perusahaan.

Objek Penyelidikan dalam kerja kursus ini adalah penggunaan pendekatan kos untuk penilaian perniagaan.

Subjek Kajian adalah aplikasi kaedah untuk mengira nilai aset bersih dalam sesebuah perusahaan.

Bab 1. Aspek teori pendekatan hartanah terhadap penilaian perniagaan

1.1. Intipati dan skop aplikasi pendekatan hartanah

Pendekatan harta (kos) kepada penilaian perniagaan mempertimbangkan nilai perusahaan dari sudut pandangan kos yang ditanggung. Nilai buku aset dan liabiliti perusahaan disebabkan oleh inflasi, perubahan dalam keadaan pasaran dan kaedah perakaunan yang digunakan, sebagai peraturan, tidak sepadan dengan nilai pasaran. Akibatnya, penilai berhadapan dengan tugas melaraskan kunci kira-kira perusahaan. Untuk melakukan ini, nilai pasaran munasabah bagi setiap aset kunci kira-kira terlebih dahulu dinilai secara berasingan, kemudian nilai semasa liabiliti ditentukan, dan akhirnya, nilai semasa semua liabilitinya ditolak daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset perusahaan itu. Hasilnya menunjukkan anggaran nilai ekuiti perusahaan.

Ekuiti = Aset - Liabiliti.

Ciri utama pendekatan kos ialah penilaian elemen demi elemen, iaitu kompleks hartanah yang dinilai dibahagikan kepada bahagian komponennya, setiap bahagian dinilai, dan kemudian nilai keseluruhan kompleks hartanah diperoleh dengan menjumlahkan nilai bahagiannya.

Formula asas dalam pendekatan harta (kos) ialah: Ekuiti = Aset - Liabiliti.

Pendekatan ini diwakili oleh dua kaedah utama:

Kaedah aset bersih;

Kaedah nilai pembubaran.

Skop permohonan

Pendekatan penilaian berasaskan kos adalah yang paling sesuai:

Apabila menilai kemudahan kerajaan;

Apabila mengira nilai harta yang dimaksudkan untuk kegunaan khas (tanpa menjana pendapatan), ini adalah sekolah, hospital, bangunan pejabat pos, kemudahan kebudayaan, stesen kereta api, dsb.;

Apabila menilai semula aset tetap untuk tujuan perakaunan;

Apabila dinilai untuk tujuan cukai dan insurans semasa pembahagian harta kehakiman;

Apabila menjual hartanah di lelongan awam.

1.2. Kebaikan dan keburukan pendekatan hartanah

Kelebihan:

· berdasarkan penilaian aset sedia ada, iaitu mempunyai asas objektif;

· apabila menilai komponen individu aset, ketiga-tiga pendekatan penilaian boleh digunakan: pendapatan, kos dan pasaran.

Kelemahan:

· statik, iaitu. tidak mengambil kira prospek pembangunan perniagaan;

· tidak mengambil kira petunjuk kewangan dan ekonomi utama aktiviti perusahaan yang dinilai.

1.3. Peringkat utama pengiraan nilai perniagaan menggunakan kaedah aset bersih

Pengiraan kaedah nilai aset bersih merangkumi beberapa peringkat:

1. Hartanah perusahaan dinilai pada nilai pasaran yang munasabah.

2. Nilai pasaran mesin dan peralatan yang munasabah ditentukan.

3. Aset tidak ketara dikenal pasti dan dinilai.

4. Nilai pasaran pelaburan kewangan, kedua-dua jangka panjang dan jangka pendek, ditentukan.

5. Inventori ditukar kepada nilai semasa.

6. Akaun belum terima dinilai.

7. Perbelanjaan masa depan dianggarkan.

8. Liabiliti perusahaan diterjemahkan kepada nilai semasa.

9. Nilai modal ekuiti ditentukan dengan menolak nilai semasa semua liabiliti daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset.

1.4 Penilaian hartanah perusahaan pada nilai pasaran yang munasabah.

Penilaian hartanah perusahaan boleh diberikan menggunakan tiga pendekatan: pendapatan, perbandingan (pasaran) dan kos.

1.4.1 Penggunaan pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah termasuk dua kaedah:

kaedah permodalan pendapatan;

Kaedah aliran tunai diskaun.

Permodalan pendapatan ialah satu set kaedah dan teknik yang membolehkan anda menilai nilai sesuatu objek berdasarkan potensinya untuk menjana pendapatan. Kaedah permodalan pendapatan digunakan untuk menilai hartanah yang menjana pendapatan untuk pemilik. Pendapatan daripada memiliki hartanah boleh, sebagai contoh, mewakili pendapatan semasa dan masa hadapan daripada menyewakannya, pendapatan daripada kemungkinan peningkatan dalam nilai hartanah apabila ia dijual pada masa hadapan. Hasil kaedah ini terdiri daripada kedua-dua kos bangunan, struktur, dan kos tanah.

Pendapatan operasi bersih dipilih sebagai penunjuk yang menggambarkan pendapatan masa hadapan. Ia mewakili nilai tetap yang dikira bagi jangkaan pendapatan bersih tahunan yang diterima daripada harta subjek selepas menolak semua perbelanjaan operasi dan rizab, tetapi sebelum membayar hutang gadai janji, jika ada, dan mengambil kira caj susut nilai. Pendapatan operasi bersih adalah berdasarkan andaian bahawa harta itu akan dipajak pada keadaan pasaran sewa, dan juga pada hakikat bahawa pendapatan ini diunjurkan untuk satu tahun yang paling biasa.

Nilai hartanah dikira menggunakan formula:

C = NAB / Kadar permodalan,

Di mana C ialah nilai semasa harta itu;

NOR – pendapatan operasi bersih;

SC – kadar permodalan.

Mengira pendapatan operasi bersih bermula dengan mengira potensi pendapatan kasar(PVD), iaitu jumlah jangkaan nilai sewa pasaran. Dan pendapatan lain sebelum tarikh penilaian tahun itu. Pengiraan PPV memerlukan penilai untuk mengetahui pasaran sewa yang dimiliki oleh hartanah yang dinilai. Sebagai peraturan, kadar sewa bergantung pada lokasi hartanah, keadaan fizikalnya, ketersediaan komunikasi, tempoh pajakan, dsb.

Potensi pendapatan kasar ialah pendapatan yang boleh diterima daripada hartanah pada penggunaan 100% tanpa mengambil kira semua kerugian dan perbelanjaan. PPV bergantung pada keluasan hartanah yang dinilai dan kadar sewa yang ditetapkan dan dikira menggunakan formula:

PVD = P * Ca, Di mana

P - kawasan untuk disewa,

Ca - kadar sewa setiap 1 meter persegi.

Iaitu, PVD dinilai berdasarkan analisis kadar semasa dan tarif yang sedia ada dalam pasaran hartanah untuk objek setanding. Penilai mesti membandingkan hartanah yang dinilai dengan hartanah sewaan lain yang serupa dan membuat pelarasan untuk perbezaan antara mereka. Jika objek adalah serupa kecuali satu atau lebih komponen penting, maka pelarasan boleh dikira berdasarkan data pasaran. Apabila jumlah pelarasan tidak dapat disahkan oleh data pasaran, penilai menentukannya dengan cara pakar.

Walau bagaimanapun, VPD yang dikira mungkin diubah kerana kekosongan (underutilization) hartanah atau kekurangan dalam kutipan sewa. Iaitu, anggaran kerugian daripada penggunaan harta yang kurang dan kerugian semasa kutipan pembayaran dinilai. Mengurangkan tekanan udara dengan jumlah kerugian yang diberikan pendapatan kasar sebenar(DVD), yang ditentukan oleh formula:

DVD = PVD - Kerugian .

Untuk mendapatkan NOR, analisis kos dijalankan. Perbelanjaan pemilik ialah kos berterusan yang berkaitan dengan memiliki dan mengendalikan hartanah. Perbelanjaan berkala untuk memastikan fungsi normal kemudahan dan pengeluaran semula pendapatan dipanggil perbelanjaan operasi (penyelenggaraan).

Perbelanjaan operasi biasanya dibahagikan kepada:

Perbelanjaan tetap bersyarat;

Kos berubah-ubah bersyarat, atau operasi;

Kos penggantian, atau rizab.

KEPADA kekal bersyarat Ini termasuk perbelanjaan yang saiznya tidak bergantung pada tahap beban operasi kemudahan dan tahap perkhidmatan yang disediakan (contohnya, bayaran insurans, sewa tanah, cukai harta).

KEPADA pembolehubah bersyarat termasuk perbelanjaan, amaunnya bergantung pada tahap beban operasi kemudahan dan tahap perkhidmatan yang disediakan. Perbelanjaan berubah-ubah bersyarat ialah:

· kos utiliti (elektrik, gas, telefon, air, pembetungan, paip);

· pembuangan sampah;

· kos penyelenggaraan wilayah;

· kos pengurusan, gaji kakitangan perkhidmatan, serta cukai yang berkaitan;

· perkhidmatan kontrak: sistem perlindungan kebakaran, lif, keselamatan), dsb.

KEPADA kos penggantian termasuk kos penggantian berkala komponen haus (biasanya komponen tersebut termasuk bumbung, lantai, peralatan kebersihan, kelengkapan elektrik, penggantian perabot, sistem telefon). Pengiraan mengandaikan bahawa wang diketepikan untuk ini, walaupun kebanyakan pemilik hartanah sebenarnya tidak melakukan ini. Sekiranya pemilik bercadang untuk menggantikan komponen haus dan lusuh semasa tempoh pemilikan, maka potongan ini mesti diambil kira semasa mengira nilai hartanah menggunakan kaedah yang dimaksudkan.

Unjuran pendapatan operasi bersih ditentukan dengan mengurangkan pendapatan operasi dengan jumlah perbelanjaan operasi. Oleh itu, NOR ditentukan oleh formula:

ORD = DVD - Perbelanjaan mengurus

(tidak termasuk caj susut nilai).

Pekali permodalan (kadar) dikira. Kadar permodalan ialah pekali yang menetapkan pergantungan nilai objek pada pendapatan yang dijangkakan daripada operasi. Terdapat beberapa kaedah untuk menentukan yang terakhir:

Kaedah pembinaan kumulatif;

Kaedah untuk menentukan nisbah permodalan dengan mengambil kira pembayaran balik kos modal;

Kaedah pelaburan berpaut, atau teknik kumpulan pelaburan;

Kaedah permodalan langsung.

Kerja kursus ini menggunakan kaedah pembinaan kumulatif:

Kadar permodalan dalam penilaian hartanah terdiri daripada dua elemen:

Kadar pulangan ke atas pelaburan (kadar pulangan ke atas modal) ialah pampasan yang mesti dibayar kepada pelabur untuk nilai wang, dengan mengambil kira masa, risiko dan faktor lain yang berkaitan dengan pelaburan tertentu;

Norma untuk pulangan (pembayaran balik) modal. Pulangan modal merujuk kepada pembayaran balik jumlah pelaburan awal. Selain itu, elemen nisbah huruf besar ini hanya terpakai untuk haus dan lusuh, i.e. kehilangan nilai sebahagian daripada aset.

Kadar pulangan modal adalah berdasarkan:

Kadar pulangan bebas risiko;

Premium risiko;

Premium untuk kecairan rendah hartanah;

Anugerah Pengurusan Pelaburan.

Kadar pulangan bebas risiko. Ia digunakan sebagai asas, yang mana baki komponen (disenaraikan sebelumnya) ditambah. Untuk menentukan kadar bebas risiko, anda boleh menggunakan kedua-dua penunjuk Eropah purata untuk operasi bebas risiko dan Rusia. Jika purata penunjuk Eropah digunakan, premium untuk risiko melabur di negara tertentu, yang dipanggil risiko negara, ditambah kepada kadar bebas risiko. Kadar bebas risiko menentukan pampasan minimum untuk melabur dalam hartanah tertentu.

Premium risiko. Semua pelaburan, kecuali yang disenaraikan sebelum ini, mempunyai lebih daripada darjat tinggi risiko, bergantung kepada ciri-ciri jenis hartanah yang dinilai. Semakin besar risikonya, semakin tinggi kadar faedah yang perlu dibayar untuk mengimbanginya.

Premium kecairan rendah. Kecairan mengukur seberapa cepat harta boleh ditukar kepada tunai. Hartanah adalah kecairan yang agak rendah. Premium ini amat tinggi terutamanya di negara yang gadai janji kurang dibangunkan.

Anugerah Pengurusan Pelaburan. Lebih berisiko dan lebih kompleks pelaburan, pengurusan yang lebih cekap diperlukan. Pengurusan pelaburan tidak boleh dikelirukan dengan pengurusan hartanah, yang kosnya termasuk dalam perbelanjaan operasi.

Pada peringkat terakhir kaedah permodalan pendapatan, nilai hartanah ditentukan dengan membahagikan unjuran pendapatan operasi bersih dengan nisbah permodalan:

Nilai harta = NPV/kadar permodalan.

1.4.2 Aplikasi kaedah perbandingan (pasaran).

Pendekatan perbandingan (pasaran) dibentangkan:

· kaedah perbandingan jualan;

· kaedah pengganda sewa kasar.

Kaedah perbandingan jualan. Kaedah ini adalah berdasarkan perbandingan dan analisis maklumat mengenai penjualan hartanah yang serupa, biasanya dalam tempoh 3-6 bulan yang lalu. Prinsip asas kaedah jualan perbandingan ialah prinsip penggantian, yang menyatakan bahawa jika terdapat beberapa hartanah di pasaran, pelabur tidak akan membayar lebih untuk harta tertentu daripada kos hartanah utiliti yang serupa. Utiliti difahami sebagai satu set ciri objek yang menentukan tujuan, kemungkinan dan kaedah penggunaannya, serta saiz dan masa pendapatan yang diterima hasil daripada penggunaan tersebut. Kaedah ini objektif hanya jika ada kuantiti yang mencukupi maklumat yang setanding dan boleh dipercayai mengenai urus niaga terkini.

Kaedah ini memerlukan pangkalan data transaksi yang lengkap, termasuk maklumat tentang syarat dan harga transaksi, penjual dan pembeli. Penilai mesti menentukan sama ada pembeli atau penjual bertindak di bawah tekanan kewangan, sama ada kedua-dua pihak dalam urus niaga itu bebas, sama ada mereka mempunyai maklumat tipikal pasaran, bertindak secara rasional dari segi ekonomi dan sama ada pembiayaan adalah tipikal pasaran. Untuk menganalisis urus niaga yang dibuat dengan objek yang setanding dengan yang dinilai, adalah perlu untuk mengenal pasti segmen pasaran yang objek ini adalah tipikal.

Kaedah pengganda sewa kasar (gross income multiplier). Pengganda sewa kasar ialah nisbah harga jualan kepada pendapatan kasar yang berpotensi atau sebenar.

1.4.3 Penggunaan kaedah kos

Kaedah ini merangkumi beberapa langkah:

1. Nilai plot tanah di mana bangunan dan struktur terletak ditentukan.

2. Kos penggantian atau kos penggantian bangunan dan struktur dinilai pada tarikh penilaian sebenar.

Di bawah kos penggantian bermaksud kos pembinaan dalam harga semasa pada tarikh penilaian sebenar salinan tepat objek bernilai daripada yang sama. bahan binaan, tertakluk kepada piawaian pembinaan yang sama, mengikut projek yang sama seperti harta yang dinilai. Jika pengiraan kos penggantian tidak mungkin atau sesuai, kos penggantian ditentukan.

Di bawah kos penggantian merujuk kepada kos pembinaan pada harga semasa pada tarikh penilaian sebenar objek dengan utiliti yang sama dengan utiliti objek yang dinilai, tetapi menggunakan bahan baharu mengikut piawaian, reka bentuk, susun atur semasa.

Sama ada kos penggantian atau penggantian dikira harus dilaporkan dan pilihan harus jelas wajar untuk mengelakkan salah faham.

Definisi kos penuh pembinaan termasuk pengiraan:

Kos langsung (kos bahan, susut nilai, kos bangunan sementara, struktur, utiliti, utiliti, upah pekerja binaan, kos langkah keselamatan, dsb.);

Kos tidak langsung yuran profesional untuk arkitek, jurutera reka bentuk, akauntan dan peguam untuk perundingan, overhed pemaju, yuran pelesenan, faedah ke atas pinjaman pembinaan, perbelanjaan pemasaran untuk penjualan atau penjualan semula hartanah, yuran pengiklanan semasa pembinaan, perbelanjaan pertukaran hak milik . Menggunakan kos penggantian dan bukannya kos pembiakan dalam proses penilaian membolehkan anda mengalih keluar beberapa elemen "usang";

Pendapatan keusahawanan.

Pendapatan keusahawanan mewakili jumlah yang pelabur merancang untuk menerima melebihi kos pelaksanaan projek, dengan mengambil kira risiko dan pulangan ke atas objek yang setanding. Dengan mengambil kira amalan pengiraan global, pendapatan perniagaan ditentukan pada 15% daripada kos pembinaan.

Keusahawanan kos penuh

kos = pembinaan + pendapatan pembinaan

3. Semua jenis susut nilai bangunan dan struktur dikira, dengan mengambil kira keusangan fizikal, fungsi, teknologi dan ekonominya.

Keusangan fizikal- kehilangan nilai harta yang berkaitan dengan penggunaan, haus dan lusuh, kemusnahan, peningkatan kos penyelenggaraan, dsb. faktor fizikal, membawa kepada pengurangan dalam kehidupan dan kegunaan objek.

Keusangan berfungsi- kehilangan nilai harta yang berkaitan dengan ketidakupayaan untuk melaksanakan fungsi yang dimaksudkan. Keusangan fungsional adalah hasil daripada sifat dalaman harta dan dikaitkan dengan faktor seperti kekurangan struktur, kos operasi yang berlebihan, dan ditunjukkan dalam seni bina bangunan yang lapuk, kemudahan susun atur, utiliti, dll. Dengan kata lain, objek tidak lagi sepadan piawaian moden dari segi kegunaan fungsinya.

Satu bentuk keusangan berfungsi ialah keusangan teknologi, yang merujuk kepada kehilangan nilai yang disebabkan oleh perubahan dalam teknologi, akibatnya aset menjadi kurang produktif, lebih mahal untuk dikendalikan.

Keusangan ekonomi dicirikan oleh kerugian dalam nilai aset yang disebabkan oleh faktor luaran, seperti perubahan yang mengurangkan permintaan atau meningkatkan persaingan.

4. Nilai baki bangunan dan struktur ditentukan sebagai perbezaan antara kos pembiakan (kos pemulihan atau kos penggantian) dan jumlah susut nilai.

5. Kos penuh hartanah dikira dengan menambah kos plot tanah kepada nilai baki bangunan dan struktur.

Penilaian plot tanah Terdapat perbezaan antara nilai standard dan pasaran tanah. Penilai berurusan, pertama sekali, bukan dengan harga standard tanah, tetapi dengan harga pasaran, yang terbentuk tidak kurang dari pengaruh penawaran dan permintaan. Apabila menilai nilai pasaran plot tanah, adalah perlu untuk menentukan komposisi hak yang akan dinilai.Harta persendirian diiktiraf hanya untuk plot dengan syarat berikut menggunakan:

· pembinaan individu (perumahan);

· ekonomi petani (ladang);

· anak syarikat peribadi, berkebun atau pertanian rumah desa;

· plot yang diswastakan di bawah perusahaan

Untuk menilai nilai pasaran plot tanah, anda mesti mempunyai maklumat berikut:

· data hak milik dan pendaftaran bagi plot tanah;

· ciri fizikal tapak (topografi, kejuruteraan-geologi, ciri hidrogeologi tapak, parameter alam sekitar, dll.);

· data mengenai hubungan tapak dengan alam sekitar;

· faktor ekonomi yang mencirikan tapak (contohnya, sifat pembangunan ekonomi kawasan, dsb.).

Nilai pasaran plot dinilai menggunakan kaedah utama berikut:

Kaedah teknik sisa untuk tanah;

Menggunakan kaedah nisbah permodalan purata berwajaran;

Kaedah perbandingan jualan;

Kaedah pembahagian;

Kaedah penggunaan huruf besar;

Menggunakan kaedah pengganda sewa kasar.

Hari ini, dalam kebanyakan kes, objek penilaian bukanlah pemilikan mutlak (penuh) plot tanah, tetapi hanya hak untuk menggunakan pajakan jangka panjang. Sehubungan itu, ekspresi pasaran hak bernilai ini bukan lagi nilai pasaran (jualan) plot tanah, tetapi nilai pasaran hak pajakan jangka panjang.

Anggaran kos bangunan dan struktur

Sebelum meneruskan untuk menilai kos bangunan dan struktur, penilai bukan sahaja mesti membaca dokumentasi teknikal, tetapi juga memeriksa bangunan dan struktur. Ini akan membolehkan dia membuat penerangan terperinci tentang objek penilaian, yang akan memberikan ciri-ciri struktur luaran dan dalaman dan sistem kejuruteraan.

Anggaran kos penggantian atau kos penggantian dijalankan:

Menggunakan kaedah unit perbandingan (standard kos untuk kerja pembinaan dibangunkan, didarab dengan luas atau isipadu objek yang dinilai, dan pelarasan dibuat untuk ciri-ciri objek yang dinilai);

Menggunakan kaedah pengiraan elemen demi elemen (memecahkan bangunan kepada komponen individu dan mengira kos yang diperlukan untuk memasang komponen tertentu dalam bangunan dalam pembinaan pada tarikh penilaian);

Kaedah penilaian indeks (nilai buku objek didarab dengan indeks yang sepadan untuk penilaian semula aset tetap).

Penentuan haus dan lusuh bangunan dan struktur

Selepas menentukan kos penuh pemulihan atau penggantian, susut nilai ditolak daripada nilai yang terhasil untuk mengira nilai baki item. Konsep susut nilai yang digunakan oleh penilai dan konsep susut nilai yang digunakan oleh akauntan adalah berbeza antara satu sama lain.

Istilah "haus dan lusuh" dalam teori penilaian difahami sebagai kehilangan kegunaan sesuatu objek, dan, akibatnya, nilainya untuk pelbagai sebab, disebabkan oleh kemusnahan fizikal, keusangan fungsi dan luaran, dan bukan sahaja disebabkan oleh faktor masa. . Istilah ini digunakan dalam erti kata yang berbeza dalam perakaunan, di mana haus dan lusuh difahami sebagai mekanisme untuk memindahkan kos kepada kos pengeluaran sepanjang hayat perkhidmatan standard sesuatu objek.

Kemerosotan fizikal- pengurangan nilai harta kerana kehilangan harta asalnya oleh unsur-unsurnya.

Pakaian berfungsi- pengurangan dalam nilai harta kerana kehilangan keupayaan untuk digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan.

Pakaian luaran disebabkan oleh perubahan berhubung dengan objek yang dinilai faktor: "penuaan" alam sekitar, perubahan dalam keadaan persekitaran, perubahan dalam keadaan pasaran, perubahan dalam kewangan dan syarat perundangan dan lain-lain.

Dalam amalan penilaian, beberapa kaedah digunakan untuk menentukan haus dan lusuh bangunan dan struktur:

· kaedah seumur hidup;

· kaedah pembahagian;

1.4.4 Kaedah “Seumur Hidup”.

Intipati kaedah "seumur hidup" untuk menentukan susut nilai ialah andaian bahawa kehilangan nilai objek akibat susut nilai adalah berkadar dengan umurnya. Kaedah ini berdasarkan terutamanya pada pemeriksaan objek dan berdasarkan penentuan nisbah "umur berkesan" dan "kehidupan ekonomi", yang disamakan dengan nisbah "susut nilai terkumpul" dan "kos penggantian".

Kehidupan fizikal ialah tempoh masa di mana harta itu benar-benar wujud (dari tarikh pentauliahan sehingga saat kemusnahannya).

Kehidupan ekonomi ialah tempoh masa di mana harta menyumbang kepada nilai harta tersebut, termasuk keuntungan daripada penggunaannya.

Umur fizikal ialah tempoh masa dari tarikh pentauliahan sehingga tarikh penilaian.

Umur berkesan - umur "berapa umur harta itu muncul" dengan mengambil kira harta itu keadaan teknikal, penampilan, reka bentuk dan faktor ekonomi yang mempengaruhi kosnya.

Baki hayat ekonomi ialah tempoh masa dari tarikh penilaian hingga akhir hayat ekonomi, iaitu sehingga tarikh harta itu berhenti menyumbang kepada nilai harta (sumbangannya menjadi sifar akibat penuaan).

1.5. Penilaian nilai pasaran mesin dan peralatan

Selepas menentukan nilai pasaran hartanah, penilai mesti mengira nilai pasaran peralatan teknikal perusahaan, i.e. kos kerja dan mesin kuasanya, instrumen pengukur dan kawalan, peralatan, peranti, peralatan komputer, kenderaan, dsb.

Objek mesin dan peralatan dicirikan oleh ciri tersendiri berikut:

Tidak bersambung tegar ke tanah;

Mereka boleh dipindahkan ke tempat lain tanpa menyebabkan kerosakan fizikal yang tidak boleh diperbaiki, kedua-duanya kepada diri mereka sendiri dan kepada hartanah di mana mereka dilampirkan buat sementara waktu;

Mereka boleh bebas dari segi fungsi dan membentuk kompleks teknologi.

Apabila menilai mesin dan peralatan, adalah penting untuk memilih kaedah penilaian yang betul. Kaedah ini berdasarkan tiga pendekatan: kos, perbandingan (pasaran), dan pendapatan.

1.5.1.Pendekatan kos untuk penilaian mesin dan peralatan.

Ia berdasarkan prinsip penggantian. Untuk menentukan kos pemulihan atau kos penggantian, yang merupakan asas pengiraan dalam pendekatan kos, adalah perlu untuk mengira kos (perbelanjaan) yang berkaitan dengan penciptaan, pemerolehan dan pemasangan objek yang dinilai.

Kos memulihkan jentera dan peralatan yang dinilai difahami sebagai sama ada kos pengeluaran semula salinan lengkapnya pada harga semasa pada tarikh penilaian, atau kos untuk memperoleh objek baharu yang sama sepenuhnya dengan objek yang diberikan dalam reka bentuk, berfungsi. dan ciri-ciri lain, juga pada harga semasa. Nilai baki ditakrifkan sebagai kos penggantian tolak susut nilai terkumpul.

Kos penggantian mesin atau peralatan yang dinilai bermaksud kos minimum untuk memperoleh objek baharu yang serupa yang sehampir mungkin dengan objek yang dinilai dalam semua ciri fungsi, reka bentuk dan operasi, pada harga semasa. Kos penggantian baki ditakrifkan sebagai kos penggantian tolak susut nilai.

Apabila mewujudkan persamaan mesin dan peralatan, tiga peringkat boleh dibezakan:

Persamaan fungsi (dalam skop, tujuan);

Persamaan struktur (dari segi reka bentuk, komposisi dan susunan elemen);

Persamaan parametrik (mengikut nilai parameter).

Apabila persamaan fungsional, konstruktif dan parametrik dicapai sepenuhnya, adalah kebiasaan untuk bercakap tentang identiti objek, dan apabila terdapat persamaan anggaran dan separa - mengenai analogi.

Dalam pendekatan kos untuk penilaian mesin dan peralatan, kaedah utama berikut boleh dibezakan:

kaedah pengiraan berdasarkan harga objek homogen(apabila menggunakan kaedah ini, penilai memilih objek homogen yang serupa dengan yang dinilai, pertama sekali, dari segi teknologi pembuatan, bahan yang digunakan, struktur, yang harganya mesti diketahui, menentukan kos penuh pengeluaran , mengira kos penuh objek yang dinilai dan menentukan kos penggantiannya);

kaedah pengiraan unsur demi unsur(senarai komponen dan pemasangan objek yang dinilai disusun, maklumat harga berdasarkan mereka, kos penuh objek penilaian ditentukan dan kos penggantiannya dikira);

kaedah penilaian indeks ( nilai asas objek penilaian dibawa, iaitu, nilai buku asal atau nilai gantian mengikut penilaian semula sebelumnya ke tahap semasa menggunakan indeks atau rantaian indeks perubahan harga untuk kumpulan mesin atau peralatan yang sepadan untuk tempoh yang sepadan) .

Kemerosotan fizikal mesin dan peralatan kebanyakannya diukur menggunakan kaedah berikut:

Kaedah seumur hidup . Peratusan susut nilai fizikal apabila menggunakan kaedah ini dikira sebagai nisbah umur berkesan kepada hayat ekonomi.

Kaedah penilaian bersepadu keadaan teknikal . Adalah dinasihatkan untuk menggunakan skala penilaian khas.

Pakaian berfungsi. Ia mewakili kerugian dalam nilai yang disebabkan sama ada oleh penampilan mesin dan peralatan yang lebih murah, atau oleh pengeluaran analog yang lebih ekonomik dan produktif. Pemakaian berfungsi ditentukan oleh pakar atau berdasarkan model:

Pakaian luaran ditentukan oleh kaedah pasangan jualan yang berkaitan. Dua objek yang setanding dibandingkan, satu daripadanya menunjukkan tanda-tanda haus luaran dan satu lagi tidak. Perbezaan harga jualan ditafsirkan sebagai haus dan lusuh luaran (ekonomi).

Pendekatan perbandingan (pasaran) untuk menilai kos mesin dan peralatan dipersembahkan terutamanya melalui perbandingan langsung. Objek analog mesti mempunyai tujuan fungsi yang sama, persamaan kelayakan penuh dan reka bentuk separa dan persamaan teknologi.

Pengiraan menggunakan kaedah perbandingan jualan langsung dijalankan dalam beberapa peringkat.

1. Mencari objek analog.

2. Membuat pelarasan pada harga analog. Terdapat dua jenis pelarasan:

Pekali diperkenalkan dengan mendarab dengan pekali;

Pembetulan dibuat dengan menambah atau menolak pembetulan mutlak.

Apabila menggunakan kaedah perbandingan langsung, urutan tertentu mesti diikuti semasa membuat pembetulan: pertama, pembetulan pekali dibuat, dan kemudian pembetulan.

1.5.2 Pendekatan pendapatan kepada penilaian mesin dan peralatan

Untuk melaksanakan pendekatan pendapatan, adalah perlu untuk meramalkan jangkaan pendapatan daripada harta yang dinilai. Berhubung dengan mesin dan peralatan, adalah mustahil untuk menyelesaikan masalah ini secara langsung, kerana pendapatan dicipta oleh keseluruhan pengeluaran dan kompleks hartanah. Apabila menggunakan pendekatan pendapatan, penyelesaian langkah demi langkah untuk masalah itu dicadangkan:

1. Pendapatan operasi daripada fungsi sistem pengeluaran (sama ada keseluruhan perusahaan, atau bengkel atau tapak) dikira.

2. Kaedah selebihnya menentukan bahagian pendapatan yang boleh dikaitkan dengan tempat letak mesin sistem ini.

3. Menggunakan kaedah diskaun atau kaedah permodalan, kos keseluruhan tempat letak mesin ditentukan.

3. Penilaian aset tidak ketara

Dalam beberapa bahasa Rusia dokumen peraturan definisi aset tidak ketara diberikan dan jenisnya dipertimbangkan. Berdasarkan bahan yang dibentangkan dalam dokumen ini, boleh diperhatikan bahawa aset tidak ketara termasuk aset berikut:

Sama ada tanpa bentuk material, atau bentuk material, yang bentuknya tidak penting untuk kegunaannya dalam aktiviti ekonomi;

Mampu menjana pendapatan;

Dibeli dengan niat untuk menggunakannya untuk tempoh yang lama (lebih daripada satu tahun).

Aset tidak ketara boleh dibahagikan kepada empat kumpulan utama:

1.Harta intelek:

· hak kepada objek harta perindustrian;

· hak kepada rahsia pengeluaran (pengetahuan);

2. Hak milik (hak menggunakan tanah, sumber asli, badan air). Lesen berfungsi sebagai pengesahan hak tersebut.

3. Perbelanjaan organisasi (yuran kepada peguam belakang kompilasi dokumen konstituen, perkhidmatan untuk mendaftarkan syarikat, dsb.), tetapi semua perbelanjaan ini ditanggung pada masa penciptaan perusahaan.

4. Harga sesebuah syarikat adalah nilai reputasi perniagaannya

Dalam aktiviti praktikal di perusahaan, masalah menilai aset tidak ketara sering timbul. Ini berlaku kerana:

Pembelian dan penjualan hak kepada harta intelek;

Penjualan sukarela lesen untuk penggunaan harta intelek;

Pelesenan wajib dan penentuan ganti rugi akibat pelanggaran hak harta intelek;

Membuat sumbangan kepada modal dibenarkan;

Penilaian perniagaan;

Pemerbadanan, penswastaan, penggabungan dan pengambilalihan;

Penilaian aset tidak ketara perusahaan yang dijalankan untuk membuat perubahan kepada penyata kewangan.

Kerja-kerja penilaian aset tidak ketara, terutamanya harta intelek sebagai sebahagian daripada aset tidak ketara, dijalankan dalam urutan tertentu. Peperiksaan dijalankan:

· objek harta intelek;

· dokumen keselamatan (paten dan sijil);

· hak harta Intelek.

1.5.3 Penggunaan pendekatan pendapatan dalam penilaian aset tidak ketara

Pendekatan pendapatan dibentangkan:

Kaedah keuntungan berlebihan;

Kaedah aliran tunai diskaun;

Kaedah pengecualian royalti;

Kaedah kelebihan keuntungan.

Kaedah Keuntungan Lebihan adalah berdasarkan premis bahawa lebihan keuntungan dibawa kepada perusahaan oleh aset tidak ketara yang tidak ditunjukkan dalam kunci kira-kira, memberikan pulangan ke atas aset dan modal ekuiti melebihi purata industri. Kaedah ini terutamanya menganggarkan nilai muhibah.

Kaedah aliran tunai diskaun. Apabila mendiskaun aliran tunai, kerja berikut dijalankan:

1. Jangkaan baki hayat berguna ditentukan, i.e. tempoh di mana unjuran pendapatan mesti didiskaunkan.

2. Diramalkan aliran tunai(DP), keuntungan yang dijana oleh aset tidak ketara.

3. Kadar diskaun ditentukan.

4. Jumlah nilai semasa pendapatan masa hadapan dikira.

5. Nilai semasa pendapatan daripada aset yang tidak ketara dalam tempoh pasca ramalan (jika perlu).

6. Jumlah semua nilai pendapatan dalam jangkaan dan tempoh pasca ramalan ditentukan.

Kaedah pengecualian royalti. Kaedah ini digunakan untuk menganggar nilai paten dan lesen. Pemilik paten memberikan hak kepada orang lain untuk menggunakan harta intelek dengan bayaran tertentu (royalti), yang dinyatakan sebagai peratusan daripada jumlah hasil yang diterima daripada penjualan barangan yang dihasilkan menggunakan produk yang dipatenkan.

Kaedah kelebihan keuntungan. Kaedah ini sering digunakan untuk menganggar nilai ciptaan. Ia ditentukan oleh kelebihan keuntungan yang dijangka diperoleh daripada penggunaannya. Kelebihan keuntungan merujuk kepada keuntungan tambahan yang terhasil daripada aset tidak ketara yang dinilai.

Ia adalah sama dengan perbezaan antara keuntungan yang diterima daripada penggunaan ciptaan dan keuntungan yang pengilang terima daripada penjualan produk tanpa menggunakan ciptaan tersebut. Kelebihan keuntungan tahunan ini didiskaunkan mengikut jangkaan tempoh penerimaannya.

Penilaian inventori industri. Inventori dinilai pada harga semasa, dengan mengambil kira kos pengangkutan dan pergudangan. Inventori usang dihapuskan.

Anggaran perbelanjaan masa hadapan. Mereka dinilai pada nilai muka jika masih terdapat faedah yang berkaitan dengannya. Jika tiada faedah, maka jumlah perbelanjaan masa hadapan dihapuskan.

Penilaian akaun belum terima. Analisis penghutang mengikut tempoh matang, pengenalpastian hutang tertunggak dan pembahagian seterusnya kepada:

Harapan (ia tidak akan dimasukkan dalam imbangan ekonomi);

Nyata, iaitu yang syarikat masih berharap untuk menerima (ia akan dimasukkan ke dalam imbangan ekonomi).

Semasa menganalisis akaun belum terima, penilai mesti menyemak sama ada bil yang dikeluarkan oleh perusahaan lain boleh dipersoalkan. Penghutang tidak bertulis dinilai dengan mendiskaunkan pembayaran pokok dan faedah masa hadapan kepada nilai semasanya.

Penilaian dana. Artikel ini tidak boleh dinilai semula.

Nilai ekuiti ditentukan dengan menolak nilai semasa semua liabiliti daripada nilai pasaran munasabah bagi jumlah aset.

Bab 2. Pengiraan nilai perniagaan menggunakan pendekatan hartanah menggunakan contoh Vahidas LLC

Penerangan ringkas tentang objek kajian

CJSC Progmat telah diasaskan pada tahun 1999. Arah utama aktivitinya ialah pembangunan dan pengeluaran magnet pelbagai diameter berdasarkan MDP (serbuk tersebar halus).

2. Pengiraan nilai perusahaan menggunakan kaedah aset bersih

2.1 Penentuan nilai aset bukan semasa perusahaan.

Penilaian kos bangunan dan struktur didahului dengan pemeriksaan teknikal bangunan. Ini akan membolehkan dia membuat Penerangan terperinci objek penilaian, di mana ciri-ciri struktur luaran dan dalaman serta sistem kejuruteraan akan diberikan. Di bawah adalah contoh pemeriksaan.

Jadual 1.

Elemen struktur bangunan.

2.1.1. Menentukan nilai hartanah menggunakan kaedah kos.

Untuk menentukan nilai hartanah, adalah perlu untuk mengira jumlah kawasan perusahaan. Dalam kes kami, kawasan Progmat CJSC akan ditentukan dengan merumuskan kawasan berikut:

Jadual 2.

Pengiraan isipadu bangunan dan kawasan bangunan sebenar .

Jadual 3.

Jadual ringkasan untuk menentukan nilai pasaran bangunan .

Berdasarkan data dalam Jadual 3. Nilai pasaran yang ditentukan oleh kaedah kos ialah 10312394 gosok.

2.1.2. Menentukan nilai hartanah menggunakan kaedah permodalan pendapatan.

Kaedah tersebut digunakan untuk menilai hartanah yang menjana pendapatan kepada pemilik. Aliran pendapatan semasa tempoh pegangan dan hasil daripada penjualan semula hartanah yang berikutnya dipermodalkan kepada nilai semasa menggunakan kadar permodalan. Oleh itu, formula untuk mengira nilai harta pada tarikh penilaian ialah:

C = NAB / Nisbah permodalan.

Prosedur pengiraan mempunyai urutan berikut:

1. Kami mengira (PVD), iaitu jumlah jangkaan nilai sewa pasaran dan pendapatan lain.

Mari analisa pendapatan syarikat. Semua pendapatan untuk harta yang dinilai diunjurkan berdasarkan sewa premis untuk pelbagai tujuan fungsi. Kadar sewa pasaran yang ditemui hasil daripada kajian pasaran (pelarasan menggunakan kaedah relatif) analisis perbandingan) ialah 155 rubel. satu meter persegi sebulan termasuk bil utiliti. Akibatnya, sewa tahunan ialah 1860 rubel. Perusahaan tidak mempunyai pendapatan lain yang boleh diterima dalam proses memiliki harta.

Oleh itu, PVD objek dengan keluasan 12348 persegi. m akan menjadi:

PVD = 15311520 gosok.

2. Anggaran pendapatan kasar berpotensi mungkin tertakluk kepada perubahan disebabkan jangkaan kerugian akibat kekosongan, perubahan dalam penyewa dan tidak membayar sewa - penilai mesti mengambil kira bahawa sentiasa ada kemungkinan bahawa sebahagian daripada sewa tidak akan dikutip semasa tempoh ramalan pemilikan harta itu. Dalam kes kami, beban purata ialah 40%, jadi kerugian daripada kurang muatan ialah:

Isn = 13780368 gosok.

Kami akan menetapkan toleransi untuk "kekosongan dan kekurangan dalam dana yang diperoleh" pada 10%. Oleh itu, jumlah kerugian ialah:

P = 2296728 gosok.

Oleh itu, pendapatan kasar sebenar ialah:

DVD = 6890184 gosok.

3 . Untuk mendapatkan pendapatan operasi bersih (NOI), penilai menjalankan analisis perbelanjaan.

Analisis kos. Perbelanjaan pemilik kompleks hartanah dibahagikan kepada tiga kumpulan: perbelanjaan tetap (tetap) yang tidak bergantung pada tahap penghunian harta itu; perbelanjaan operasi (penyelenggaraan) - kos penyelenggaraan harta, menyediakan perkhidmatan kepada penyewa dan mengekalkan aliran pendapatan; rizab untuk penggantian (diambil kira semasa penilaian). Oleh itu, senarai umum perbelanjaan terdiri daripada perkara utama berikut:

Cukai harta (2%) – RUB 459,346.

Bil utiliti (5 rubel setiap meter persegi sebulan) – 655,740 rubel.

Bayaran insurans (2%) – RUB 459,346.

Rizab untuk pengubahsuaian besar(1.2%) - 275,608 gosok.

Rizab untuk pembaikan semasa (1.1%) – 252,640 rubel.

Kos pengurusan kemudahan (10%) – RUB 2,296,728.

CHOD = 741828 gosok.

4. Kami menentukan kadar permodalan.

Dalam kerja kursus ini, untuk mengira kadar permodalan, kami menggunakan kaedah pembinaan kumulatif, berdasarkan mana kadar faedah boleh dibahagikan kepada empat komponen:

· Komponen bebas risiko – 12%,

· Pampasan risiko – 5%,

· Pampasan untuk kecairan rendah – 3%,

· Pampasan untuk pengurusan pelaburan – kami tidak mengambil kira

· Jumlah nilai kadar permodalan ialah 20%.

Formula untuk mengira nilai harta pada tarikh penilaian ialah:

C = CHOD/SC

Jadual 4.

Mengira nilai hartanah menggunakan kaedah permodalan langsung .

Berdasarkan data dalam Jadual 4, nilai pasaran hartanah, dikira dengan kaedah permodalan pendapatan, adalah 14750616 gosok.

2.1.3 Penilaian hartanah menggunakan kaedah perbandingan jualan.

Kaedah ini adalah berdasarkan fakta bahawa nilai mana-mana hartanah bergantung pada harga yang pada masa ini lazim dalam pasaran hartanah untuk hartanah yang serupa atau serupa.

Mengikut kaedah perbandingan jualan, nilai hartanah ditentukan oleh harga transaksi pembelian dan penjualan terkini hartanah yang serupa (sebanding), selepas pelarasan dibuat pada harga ini untuk mengimbangi perbezaan antara hartanah yang dinilai dan dibandingkan. . Pada peringkat pengumpulan maklumat awal, tidak mungkin untuk mencari data mengenai transaksi pembelian dan penjualan objek yang serupa dengan objek yang dinilai. Sebabnya ialah penyembunyian data mengenai syarat jualan dan harga sebenar objek. Tiada tawaran untuk penjualan hartanah serupa ditemui. Oleh itu tidak mungkin untuk memohon kaedah ini pada latihan.

Berdasarkan nilai hartanah mereka ditentukan oleh kos dan pendekatan pendapatan T justifikasi = 11643860 gosok.

2.2. Menentukan nilai aset semasa syarikat.

2.2.0 Inventori dan kos perusahaan.

2.2.1. Stok sumber bahan dikumpulkan mengikut kecairannya untuk mengenal pasti saiz aset tidak cair untuk tujuan hapus kira selanjutnya. Anggaran nilai inventori sumber material perusahaan menggunakan kaedah kos dalam pendekatan kos dijalankan berdasarkan dokumen kewangan pada harga pemerolehan mereka. Dalam kes kami, ia adalah 151,200 rubel.

Menggunakan kaedah pasaran untuk menilai nilai inventori sumber material perusahaan, kami menghargai inventori pada harga pasaran semasa. Berdasarkan ini, kita boleh membuat kesimpulan bahawa adalah mungkin untuk menjual 70% sumber material tanpa kehilangan nilai, iaitu - 105,840 rubel. Dengan kehilangan separa nilai sebanyak 20%, iaitu - 30,240 rubel, baki 10% adalah tidak cair dan dihapus kira. Oleh itu, nilai pasaran inventori ialah:

C = 136080 gosok.

C wajar = 142,128 gosok.

2.2.2. Anggaran kos produk akhir dijalankan pada kos pengeluaran dan berjumlah 12,600 rubel.

2.2.3. Pengeluaran yang belum selesai dianggarkan pada kos sebenar dan berjumlah 6,112,800 rubel.

2.2.4. Perbelanjaan masa hadapan dinilai pada kos kemungkinan pembayaran balik mereka, dan berjumlah 259,500 rubel.

Aset kunci kira-kira syarikat yang dinilai termasuk hanya penghutang jangka pendek. Untuk menilai akaun belum terima, analisis telah dijalankan. Senarai penghutang telah disusun, tarikh akhir pembayaran balik hutang telah ditentukan, dan kemungkinan untuk membayar balik hutang dalam had masa yang ditetapkan oleh perjanjian yang berkaitan telah dianalisis. 90% daripada jumlah belum terima telah diiktiraf sebagai belum terima benar, dinilai pada nilai semasa dan berjumlah RUB 5,519,340. 10% daripada jumlah belum terima (RUB 613,260) diiktiraf sebagai ragu (tidak boleh dipercayai) untuk kutipan dan dihapus kira daripada kunci kira-kira perusahaan.

2.5. Aset tunai dinilai pada nilai bukunya dan berjumlah RUB 2,563,500.

2.6. Penilaian akaun belum bayar .

Kajian tentang struktur hutang jangka pendek membawa kepada kesimpulan bahawa artikel ini tidak boleh diselaraskan, kerana pembayaran ke atas hutang ini adalah wajib.

Jumlah akaun yang perlu dibayar diterima mengikut kunci kira-kira perusahaan tanpa pelarasan dan berjumlah 11,266,200 rubel.

Melaraskan kunci kira-kira sesebuah perusahaan

Kesimpulan: Nilai pasaran Vahidas LLC, dikira dengan kaedah aset bersih, ialah 131,671,107 rubel.

Kesimpulan

Berdasarkan hasil penyelidikan, kesimpulan berikut boleh dibuat: pendekatan kos untuk menilai nilai perniagaan adalah berdasarkan analisis kunci kira-kira perusahaan, yang memungkinkan untuk membentuk penilaian objektif, dan juga merupakan paling boleh dipercayai dalam keadaan tidak stabil. ekonomi Rusia berbanding dengan pendapatan dan pendekatan perbandingan untuk penilaian, yang disebabkan oleh ketersediaan maklumat awal yang boleh dipercayai untuk pengiraan, serta penggunaan kaedah tradisional untuk ekonomi domestik untuk menilai nilai perniagaan, berdasarkan analisis nilai harta perusahaan dan hutangnya.

Kaedah aset bersih yang digunakan dalam kerja kursus ini membolehkan anda menilai perusahaan dari segi kos penciptaannya, dengan syarat perusahaan itu kekal beroperasi. Untuk menentukan nilai pasaran modal ekuiti perusahaan, semua aset perusahaan dinilai pada nilai pasaran dan nilai liabiliti perusahaan ditolak daripada jumlah yang terhasil.

Pelarasan kepada item aset kunci kira-kira telah dijalankan dalam bidang utama berikut: bangunan, inventori, akaun belum terima.

Bangunan dinilai menggunakan dua pendekatan: berasaskan kos dan berasaskan pendapatan (kaedah permodalan pendapatan). Apabila menilai bangunan menggunakan pendekatan kos, nilai pasaran plot tanah tidak diambil kira, kerana hak harta tanah tidak diformalkan.

Untuk menilai hartanah menggunakan kaedah permodalan pendapatan, analisis kadar sewa untuk premis jenis yang serupa telah dijalankan.

Penilaian inventori sumber bahan perusahaan telah dijalankan menggunakan pendekatan kos - berdasarkan harga pemerolehan mereka dan pendekatan pasaran - berdasarkan harga pasaran semasa.

Setelah menganalisis akaun belum terima, bahagian itu dikecualikan yang meragukan, i.e. tidak realistik untuk diterima.

Hasil daripada kajian liabiliti jangka pendek syarikat, disimpulkan bahawa artikel ini tidak boleh diselaraskan, kerana pembayaran di bawahnya adalah wajib.

Oleh itu, anggaran nilai CJSC "Vakhidas" ialah 270,976.07 ribu rubel.

Bibliografi

1. Grigoriev V.V. Penilaian perusahaan: teori dan amalan. - M.: INFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Cara menilai harta perusahaan. – M.: Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Analisis kewangan– M.: Kewangan dan Perangkaan, 1998.

4. Penilaian perniagaan: Buku Teks/Diedit oleh Gryaznova A.G. – M.: Kewangan dan Perangkaan, 1999. – 512 p.