حق إدارة الثقة للممتلكات. ميزات إدارة الثقة للعقارات

قواعد عامة
تنص المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه بموجب اتفاقية إدارة الثقة في الممتلكات، يقوم أحد الطرفين (مؤسس الإدارة) بنقل الملكية إلى الطرف الآخر (الوصي) لفترة زمنية معينة. إدارة الثقةويتعهد الطرف الآخر بإدارة هذا العقار لصالح مؤسس الإدارة أو الشخص الذي يحدده (المستفيد).

لا يعني نقل الملكية إلى إدارة الثقة نقل ملكيتها إلى الوصي.

يحق للوصي، أثناء إدارة الممتلكات، القيام بأي إجراءات قانونية وفعلية فيما يتعلق بهذه الممتلكات وفقًا للاتفاقية لصالح المستفيد (البند 2 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

قد يتم النص على قيود على بعض الإجراءات لإدارة الثقة في الممتلكات بموجب القانون أو الاتفاقية.

يقوم الوصي بإجراء المعاملات مع الممتلكات المنقولة نيابة عنه، مع الإشارة إلى أنه يعمل كمدير (البند 3 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي). من الناحية العملية، يعتبر هذا الشرط مستوفيا إذا، عند تنفيذ الإجراءات التي لا تتطلب وثائق مكتوبة:
يتم إبلاغ الطرف المقابل بالعمولة من قبل الوصي؛
في المستندات المكتوبة بعد الاسم (العنوان) الملاحظة "د. يو."

إذا لم يكن هناك ما يشير إلى أنه يعمل كوصي، فهو مسؤول تجاه الأطراف الثالثة شخصيًا وفقط فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة له.

بواسطة قاعدة عامةمؤسس إدارة الثقة هو مالك العقار (المادة 1014 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن أن يكون الوصي رجل أعمال فرديًا أو منظمة، باستثناء مؤسسة وحدوية (المادة 1015 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يمكن نقل الملكية لإدارة الثقة إلى هيئة حكومية أو هيئة حكومية محلية (البند 2 من المادة 1015 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

لا يمكن أن يكون الوصي مستفيدًا بموجب اتفاقية إدارة الثقة.

يمكن نقلها إلى إدارة الثقة:
الشركات والمجمعات العقارية الأخرى؛
الأشياء الفردية المتعلقة بالعقارات؛
ضمانات؛
الحقوق مصدقة من غير وثائق ضمانات;
الحقوق الحصرية وما إلى ذلك (البند 1 من المادة 1013 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

لا يمكن نقل الممتلكات الخاضعة للسيطرة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية إلى إدارة الثقة (البند 3 من المادة 1013 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ميزات إبرام العقد
لا يمكن إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية إلا كتابيًا (المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا كان موضوع إدارة الثقة هو العقارات، فيجب إبرام الاتفاقية بالشكل المنصوص عليه في عقد بيع العقارات (البند 2 من المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، بما في ذلك تسجيل الدولة(المادة 4 القانون الاتحاديبتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق الملكية العقارية والمعاملات معها").

اتفاقية إدارة الثقة العقاراتلا يعتبر مبرمًا من يوم توقيع الأطراف عليه، ولكن بعد نقل الملكية إلى الوصي، بشرط أن يكون هذا النقل معتمدًا من خلال تسجيل الدولة.

في الوقت نفسه، بالنسبة للمستأجرين، لن تدخل اتفاقية إدارة الثقة العقارية حيز التنفيذ إلا من تاريخ تسجيل حالة هذا النقل (البند 2 من المادة 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي). قبل تسجيل نقل الملكية، يتحمل المالك، وليس الوصي، جميع الحقوق والالتزامات تجاه الأطراف الثالثة.

تجدر الإشارة إلى أن اتفاقية إدارة الثقة نفسها ليست هي التي تخضع لتسجيل الدولة، بل نقل الملكية إلى إدارة الثقة. وبالتالي، إذا كانت التغييرات والإضافات على العقد لا تتعلق مباشرة بالعقار، ولكن بإجراءات إدارته، فلا يوجد سبب لتسجيل هذه المستندات.

الشروط الأساسية لاتفاقية إدارة الثقة العقارية هي (المادة 1016 من القانون المدني للاتحاد الروسي):
تكوين الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة؛
اسم الكيان القانوني أو اسم المواطن الذي تتم الإدارة لمصلحته (مؤسس الإدارة أو المستفيد)؛
مبلغ وشكل المكافأة للمدير، إذا كان الاتفاق ينص على دفع المكافأة؛
وقت العقد.

وفي حالة غياب أحد الشروط المذكورة أعلاه، يعتبر العقد غير مبرم. على سبيل المثال، يعد عدم وجود بيانات في العقد من شأنها أن تسمح للمرء بالتأكيد بإنشاء الممتلكات المراد نقلها إلى الوصي أمرًا بالغ الأهمية.

يتم إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية لمدة لا تزيد عن خمس سنوات. ل الأنواع الفرديةفيما يتعلق بالممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة، قد يحدد القانون مواعيد نهائية أخرى يمكن خلالها إبرام اتفاقية (البند 2 من المادة 1016 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

تم تحديد المهلة الزمنية من أجل حماية حقوق مالك العقار. أما إذا لم يعلن الطرفان إنهاء العقد عند انتهاء مدة صلاحيته، فيعتبر ممتدا لنفس المدة وبنفس الشروط المنصوص عليها في العقد.

تكمن خصوصية إدارة الثقة في أن هذه الاتفاقية لا يتم إبرامها لمعاملات لمرة واحدة مع الممتلكات، ولكن لإدارتها لفترة طويلة. بالمناسبة، تم تأكيد ذلك من قبل الممارسة القضائية. أي أنه لا يمكن إبرام اتفاقية الإدارة لتنفيذ أي إجراء لمرة واحدة، حيث أن إدارة الثقة تفترض الطبيعة المستمرة للعلاقة.

يجب فصل الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة عن ممتلكات كل من مدير ومؤسس الإدارة (المادة 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهذا يعني أن الأشياء يعكسها الوصي في ميزانية عمومية منفصلة ويتم الاحتفاظ بمحاسبة مستقلة لها.

ومع ذلك، إذا تم نقل الأوراق المالية من مؤسسين مختلفين إلى إدارة الثقة، فيمكنهم دمج حصصهم من الأسهم لنقلها إليه (المادة 1025 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يمكن نقل الممتلكات المثقلة بالرهن إلى إدارة الثقة (البند 2 من المادة 1019 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ويظل الراهن مالكها ويحتفظ بالقدرة على التصرف فيها. وهذا مفيد أيضًا للمرتهن، حيث أن الدخل الإضافي من إدارة الممتلكات المختصة يمكن أن يساعد المالك على الوفاء بالتزاماته تجاهه. وفي الوقت نفسه يجب تحذير المدير من التعهد وإلا فله الحق في المطالبة بما يلي:
إنهاء العقد؛
دفع المكافأة لمدة سنة واحدة.

حقوق والتزامات الأطراف
يحق للوصي القيام بأي إجراءات قانونية وفعلية فيما يتعلق بهذا العقار وفقًا للاتفاقية بما يحقق مصلحة المستفيد. قد يتم النص على القيود بموجب القانون أو الاتفاقية (البند 2 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

لمصلحة مالك العقار، يجب أن ينص العقد على الجوانب المتعلقة بإبلاغ الوصي، وكذلك الحاجة إلى تنسيق إبرام المعاملات الفردية مع الممتلكات المنقولة إلى الإدارة.

بهذه الطريقة يمكنك حماية نفسك، على سبيل المثال، من البيع غير المصرح به للممتلكات. أي أنه يمكن لمؤسس الإدارة أن يحد من تصرفات الوصي، على سبيل المثال، منعه من بيع الممتلكات دون موافقته.

لا يُسمح بحجز ممتلكات المؤسس المنقولة بموجب اتفاقية إدارة الثقة على ديون المؤسس، إلا في حالات الإفلاس (البند 2 من المادة 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا نشأت ديون أثناء سريان اتفاقية إدارة الثقة بموجب التزامات تتعلق بإدارة الممتلكات، فسيتم سدادها على حساب هذه الممتلكات.

إذا تم نقل ملكية المؤسس بموجب اتفاقية إدارة الثقة وكانت ممتلكات المدير غير كافية، فيمكن أيضًا تطبيق تحصيل الديون على ممتلكات مؤسس الإدارة التي لم يتم نقلها إلى إدارة الثقة.

من الواضح أنه يجب اختيار الوصي بعناية، وإلا فلن تتمكن من تحقيق الربح فحسب، بل قد تفقد أيضًا ما لديك.

ويكون الوصي مسؤولاً أيضاً عن ممتلكاته إذا:
لم يخطر الطرف المقابل بإبرام الصفقة كمدير؛
أجرى معاملة تتجاوز الصلاحيات الممنوحة له؛
أجرى معاملة مخالفة للقيود المقررة له.

كما أنه ملزم بالتعويض عن أي خسائر تكبدها المؤسس (المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

كما يجب على الوصي أن يرعى مصالح المؤسس والمستفيد، ويترتب على عدم الالتزام بهذا الشرط مسؤولية الوصي:
ويتم تعويض المستفيد عن الأرباح الضائعة؛
للمؤسس - الخسائر الناجمة عن الخسارة أو الأضرار التي لحقت بالممتلكات، بالإضافة إلى الأرباح المفقودة (البند 1 من المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجوز إعفاء الوصي من المسؤولية عن الخسائر التي لحقت بالمستفيد ومؤسس الإدارة نتيجة لقوة قاهرة أو تصرفات المستفيد أو مؤسس الإدارة (البند 1 من المادة 1022 من القانون المدني لروسيا) الاتحاد). أي إذا حدث حريق بسبب خطأ الغير فإن الوصي هو المسؤول، أما إذا هلك العقار نتيجة لذلك مثلا، كارثة طبيعيةإذن المدير ليس مسؤولا.

قد تنص اتفاقية إدارة صندوق الملكية على توفير ضمان من قبل الوصي لضمان التعويض عن الخسائر التي قد تلحق بمؤسس الإدارة أو المستفيد تنفيذ غير لائقاتفاقية إدارة الثقة (البند 4 من المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إذا تم نقل الأوراق المالية إلى إدارة الثقة، فيجب عليك الانتباه إلى حقيقة أن فشل المصدر في الوفاء بالتزاماته لا يعفي من المسؤولية. السبب: يتم إعفاء الوصي من المسؤولية فقط بسبب القوة القاهرة، التي لا تشمل ظروفها، على وجه الخصوص، انتهاكات الالتزامات من جانب الأطراف المقابلة. ومع ذلك، ينبغي تثبيط محاولات إدراج مثل هذه الشروط في العقد.

يحق للوصي الحصول على المكافأة المنصوص عليها في اتفاقية إدارة الثقة في الممتلكات، وكذلك سداد النفقات اللازمة التي تكبدها أثناء إدارة الثقة للممتلكات، على حساب الدخل الناتج عن استخدام هذه الممتلكات (المادة 1023 من ق. القانون المدني للاتحاد الروسي).

وفي الوقت نفسه، يجب على الوصي توثيق حقيقة تكبد النفقات المتعلقة بإدارة الثقة للممتلكات، وإلا فقد يُحرم من التعويض عن النفقات اللازمة.

إنهاء العقد
يجوز إنهاء اتفاقية إدارة الثقة العقارية بسبب (المادة 1024 من القانون المدني للاتحاد الروسي):
وفاة مواطن مستفيد، أو تصفية كيان قانوني - مستفيد، ما لم تنص الاتفاقية على خلاف ذلك؛
رفض المستفيد الحصول على المزايا بموجب الاتفاقية، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك؛
وفاة المواطن الوصي، والاعتراف به على أنه عاجز، أو قادر جزئيًا أو مفقود، وكذلك الاعتراف برجل الأعمال الفردي باعتباره معسرًا (مفلسًا)؛
رفض الوصي أو مؤسس الإدارة تنفيذ إدارة الثقة بسبب عدم قدرة الوصي على القيام شخصيًا بإدارة الثقة للعقار؛
رفض مؤسس الإدارة من الاتفاقية لأسباب أخرى غير تلك المحددة في الفقرة 5 من الفقرة 1 من المادة 1024 من القانون المدني للاتحاد الروسي، بشرط دفع المكافأة المنصوص عليها في الاتفاقية إلى الوصي؛
الاعتراف بالإعسار (الإفلاس) لرجل الأعمال المواطن الذي هو مؤسس الإدارة. إذا رفض أحد الطرفين اتفاقية إدارة الثقة العقارية، فيجب إخطار الطرف الآخر بذلك قبل ثلاثة أشهر من إنهاء الاتفاقية، ما لم ينص الاتفاق على فترة إشعار مختلفة.

يجوز رفض تمديد الاتفاقية بنفس الشروط ولنفس الفترة إذا أرسل مؤسس إدارة الثقة خطابًا خلال الفترة المحددة لإنهاء اتفاقية إدارة الثقة والالتزام بإعادة الممتلكات.

عند إنهاء اتفاقية إدارة الثقة، يتم نقل الممتلكات الخاضعة لإدارة الثقة إلى مؤسس الإدارة، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك.

مهم:

إذا كان كيان تجاري يمتلك عقارًا، وتتطلب إدارته معرفة ومؤهلات خاصة، فيبدو أنه من المستحسن نقل العقار إلى إدارة الثقة من خلال إبرام اتفاقية خاصة لهذا الغرض.

عدم الامتثال لشكل اتفاقية إدارة الثقة العقارية أو متطلبات تسجيل نقل العقارات إلى إدارة الثقة يستلزم بطلان الاتفاقية (البند 3 من المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يحق للأمين القيام بأي تصرفات قانونية وفعلية فيما يتعلق بالعقار وفقاً للاتفاقية بما يحقق مصلحة المستفيد. قد يتم النص على القيود بموجب القانون أو الاتفاقية (البند 2 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب على الوصي توثيق حقيقة تكبد النفقات المتعلقة بإدارة الثقة للممتلكات، وإلا فقد يتم حرمانه من التعويض عن النفقات اللازمة.

مارغريتا بولوبويارينوفا،خبير في شركة "Your Reliable Partner" LLC

بموجب اتفاقية إدارة الثقة أحد الطرفين - ينقل مؤسس الإدارة إلى الطرف الآخر - الوصي لفترة زمنية معينة الممتلكات لإدارة الثقة، ويتعهد الطرف الآخر بإدارة هذه الممتلكات لصالح مؤسس الإدارة أو الشخص المشار إليه له - المستفيد (المادة 1012 من القانون المدني).

أطراف اتفاقية إدارة الثقة هم مؤسس الإدارةو الوصي. يقوم مؤسس الإدارة، بصفته مالك العقار، بنقله إلى المدير، ويتولى إدارة هذا العقار لصالح المؤسس. إذا لم تتم إدارة الممتلكات لصالح مؤسس الإدارة أو ليس فقط لمصالحه، فسيتم تضمين موضوع آخر في العلاقة القانونية - المستفيد، الذي لديه حق مستقل في المطالبة ضد الوصي. في هذه الحالات، تكتسب اتفاقية إدارة الثقة ميزات الاتفاقية المبرمة لصالح طرف ثالث (المادة 430 من القانون المدني).

عند وصف إدارة الثقة للممتلكات، يحدد القانون المدني أي إجراءات قانونية وفعلية للمدير فيما يتعلق بالممتلكات المنقولة (البند 2 من المادة 1012)، ويشير إلى قدرة المدير على التعامل مع هذه الممتلكات على أنها ملكه (البند 1 من المادة 1012). المادة 1020). يتم تحديد حدود إدارة ممتلكات شخص آخر بموجب القانون، وكذلك من قبل أطراف العقد على أساس الإرادة الحرة.

لا يدخل نقل الملكية في مضمون التزام إدارة الأمانة، بل هو أحد عناصر الصلح الفعلي اللازم لحدوث الالتزام. إذا تم نقل العقارات إلى إدارة الثقة، فإن تسجيل الدولة لمثل هذا النقل مطلوب لإبرام اتفاقية (البند 2 من المادة 1017 من القانون المدني). وهذا يسمح لنا بالحديث عن اتفاقية إدارة الثقة العقارية كاتفاقية رسمية.

تعتبر اتفاقية إدارة الثقة ائتمانية شخصية، أو مستشار توزيع أصول شخصيةمما يتجلى في اسمه، باسم المدين الرئيسي، وكذلك في علامات سلوكه. في علاقات ريادة الأعمال، دون الثقة في المدير، بناء على معرفة صفاته المهنية والشخصية، من غير المرجح أن يدخل المالك في مثل هذه العلاقة معه. ويرجع ذلك إلى مخاطر الإدارة غير الفعالة أو الخسارة (الكاملة أو الجزئية) للعقار، والتي يتحملها المالك عند نقل العقار إلى الإدارة. في المجال غير التجاري (على سبيل المثال، في إدارة الثقة لممتلكات الجناح، في المحسوبية، في إدارة الميراث) تعتبر علاقة القرابة أو الصداقة بين المالك والمدير مهمة. يؤكد القانون المدني على الطبيعة الشخصية لالتزامات الوصي تجاه المؤسس (البند 1، المادة 1021)، وينص على حق أي من الطرفين في رفض الاتفاقية بسبب استحالة التنفيذ الشخصي للاتفاقية من قبل المدير (البند 1، المادة 1024).

في قواعد القانون المدني، تم تصميم اتفاقية إدارة الثقة على أنها مدفوعة الأجر. بموجب الفن. 1016 من القانون المدني، إذا لم تكن هناك شروط في العقد بشأن أجر المدير، فسيتم اعتبار العقد غير مبرم. وفي الوقت نفسه، يسمح القانون المدني بالطبيعة غير المبررة لاتفاقية إدارة الثقة (البند 1 من المادة 1016). هذه هي الحالات التي يكون فيها أطراف الاتفاقية مواطنين لا يسعون لتحقيق أهداف ريادة الأعمال (إدارة ممتلكات الجناح، وما إلى ذلك).

إدارة الثقة في الممتلكات وحقوق الملكية في الممتلكات.

يمنح موضوع حقوق الملكية المحدودة (مؤسسة وحدوية، مؤسسة) من قبل المالك حقوق ملكية ممتلكات المالك واستخدامها والتصرف فيها.

من الضروري التمييز بين إدارة الثقة في الملكية وحقوق الملكية في الممتلكات. ينشأ ارتباط قانوني مباشر بين موضوع قانون الملكية والملكية المخصصة له. موضوع حقوق الملكية منوط بصلاحيات المالك في الحدود التي يحددها القانون (المادتان 294، 296 من القانون المدني). الوصي هو المالك الفعلي لعقار المؤسس ولا يتمتع بصلاحيات المالك، بل يحق له ممارسة هذه الصلاحيات فيما يتعلق بالعقار لحسابه الخاص* (222). يتلقى المدير هذا الحق بموجب الاتفاقية المبرمة ويمارسه كجزء من أداء مسؤوليته الأساسية عن إدارة الممتلكات. وهذا الحق واجب بطبيعته. لا يتم تحديد حدود صلاحيات المدير بموجب القانون فحسب، بل أيضًا بالاتفاق (الفقرة 2 من المادة 1012، البند 1 من المادة 1020 من القانون المدني). بالإضافة إلى ذلك، فإن موضوع قانون الملكية يمارس صلاحيات المالك لمصلحته، والوصي دائما لمصلحة شخص آخر (المادة 1012 من القانون المدني).

التأهيل القانوني للاتفاقية: حقيقي- يعتبر منتهيا لحظة تسليم الشيء، بالتراضيعندما يتم نقل العقارات إلى إدارة الثقة، يتم هذا النقل وفقًا للفقرة 2 من الفن. يجب تنفيذ 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي بالشكل المنصوص عليه في عقد بيع العقارات، معوضة، مجانية، ملزمة ثنائيا- لا يتم تعيين المسؤوليات للوصي فحسب، بل أيضًا لمؤسس الإدارة، الذي يجب عليه أن يدفع للوصي المكافأة المنصوص عليها في الاتفاقية ويعوض تكاليف إدارة الإدارة.

يتم تصنيف الاتفاقيات التي يقوم فيها مؤسسو الإدارة بتعيين المستفيدين على أنها العقود لصالح طرف ثالث.

يمكن أن تنشأ إدارة الثقة للممتلكات ليس فقط على أساس اتفاق، ولكن أيضًا بقوة القانون (إدارة الثقة لممتلكات جناح، شخص مفقود، وما إلى ذلك). أساس هذه العلاقة القانونية (بقوة القانون) ليس مجرد اتفاق، بل هو هيكل قانوني معقد - قرار سلطة الوصاية والوصاية على إنشاء الوصاية والاتفاق.

أطراف الاتفاقية : مؤسس الثقةو الوصي.

موضوع تكوين الأطراف: مؤسس إدارة الثقة هو مالك العقار، وفي الحالات التي ينص عليها القانون، الأشخاص الآخرون الذين ليسوا أصحاب العقار (سلطة الوصاية والوصاية، أي الكيانات الأخرى بموجب القانون). الوصي - منظمة تجارية(باستثناء المؤسسة الوحدوية) أو رجل أعمال فردي. في الحالات التي يتم فيها تنفيذ إدارة الثقة للممتلكات على الأسس المنصوص عليها في القانون، قد يكون الوصي مواطنًا ليس رجل أعمال، أو منظمة غير ربحيةباستثناء المؤسسة.

إذا أشار مؤسس الإدارة في الاتفاقية، بدلاً من نفسه، إلى شخص آخر يجب أن يتصرف الوصي لصالحه، فعندئذٍ، إلى جانب الطرفين المذكورين في الاتفاقية، يصبح الشخص الثالث - المستفيد - مستفيدًا أيضًا.

موضوع اتفاقية إدارة الثقة هو أداء المدير للإجراءات القانونية والفعلية لصالح مؤسس الإدارة (المستفيد)؛

الشروط الأساسية للاتفاقية.

· تكوين الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة. أهداف إدارة الثقة هي:

o الشركات والمجمعات العقارية الأخرى؛

o الأشياء الفردية المتعلقة بالعقارات؛

o الأوراق المالية والحقوق والممتلكات الأخرى.

لا يتضمن القانون حظرًا مباشرًا على نقل الأشياء المحددة بخصائص عامة إلى الأمانة. في هذه الحالة، يتم النقل إلى إدارة الثقة فقط مالمسموح به فقط إذا كان الوصي مؤسسة ائتمانية أو غيرها كيانالتي حصلت على إذن (ترخيص) لإدارة الثقة لأموال المواطنين والكيانات القانونية (البند 2 من المادة 1013 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند تحويل الأوراق المالية إلى إدارة الثقة، لا يفقد المالك ملكيتها؛ فليس الحق هو الذي ينتقل إلى الإدارة، بل الشيء.

إذا تم نقل الممتلكات إلى إدارة الثقة، فيجب فصلها عن الممتلكات الأخرى لمؤسس الإدارة وممتلكات الوصي نفسه، وفتح حساب منفصل للتسويات عليها (المادة 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي الاتحاد). ولا يجوز الحجز على هذا العقار لديون المؤسس. في هذه الحالة، يتم إنهاء اتفاقية إدارة الثقة ويتم إدراج العقار في ملكية الإفلاس.

· اسم الشخص الاعتباري أو اسم المواطن الذي يدار العقار لمصلحته (مؤسس الإدارة أو المستفيد).

· مبلغ وشكل المكافأة للمدير (إذا تم دفع العقد).عادةً، يتم تعويض اتفاقيات إدارة الثقة. يجب أن تنص الاتفاقية على الشروط المتعلقة بشكل وتوقيت دفع المكافأة إلى الوصي. إذا لم يكن هناك نص على الأجر في الاتفاقية، فإنه يعتبر مجانيًا، على سبيل المثال، عندما تبرم هيئة الوصاية والوصاية اتفاقية بشأن إدارة الثقة لممتلكات القاصر مع قريبه.

· شرطصلاحية العقد، والتي لا يمكن أن تتجاوز خمس سنوات، ما لم ينص القانون على آجال أخرى. إذا لم يصدر بعد انتهاء العقد بيان من أحد الطرفين على الأقل بشأن فسخه، فيعتبر العقد ممتداً لنفس المدة وبنفس الشروط المنصوص عليها في العقد (البند 2 من العقد) المادة 1016 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي، فإن الطبيعة المستمرة للعلاقة بموجب العقد تجعل من الممكن تمديدها بنفس الشروط.

شكل عقد : مكتوب(المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يجب إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية في شكل وثيقة واحدة موقعة من الطرفين، مع تسجيل الدولة الإلزامي. يتم نقل الملكية بموجب سند نقل. لو نحن نتحدث عنبشأن نقل المؤسسة، فإن هذا الفعل يكون مصحوبًا بما يلي: قانون جرد الممتلكات، والميزانية العمومية، واستنتاج مدقق حسابات مستقل بشأن تكوين وقيمة المؤسسة، بالإضافة إلى قائمة بجميع الديون (الخصوم) المدرجة في المؤسسة مع بيان الدائنين وخصائصهم ومتطلبات حجمهم ومدتهم. يقوم المدير دائمًا بتنفيذ الإجراء المقابل نيابةً عنه، ولكنه في الوقت نفسه يشير إلى من يتصرف بصفته. يتم تحقيق ذلك من خلال المعلومات ذات الصلة المقدمة من أطراف ثالثة في المعاملات الشفهية أو العلامات "DU" (البند 3 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب أن يتم تنظيم حقوق والتزامات الأطراف بشكل واضح في العقد.

يلتزم الوصي بما يلي:

· ممارسة، ضمن الحدود المنصوص عليها في القانون و (أو) الاتفاقية، صلاحيات المالك فيما يتعلق بالممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة (المادة 1020 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ويتطلب القانون منه القيام بإدارة الثقة للممتلكات شخصيا. يمكن للمدير أن يعهد بهذه الإجراءات إلى شخص آخر في الحالات التالية (المادة 1021 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

أ) إذا تم التصريح بذلك بالاتفاق، أو حصل على موافقة كتابية من مؤسس الإدارة؛

ب) إذا اضطرت بسبب الظروف إلى ضمان مصالح المؤسس أو المستفيد ولم تتح له الفرصة لتلقي تعليمات من مؤسس الإدارة خلال فترة زمنية معقولة؛

· تزويد مؤسس الإدارة والمستفيد بتقرير عن أنشطته خلال الحدود الزمنية التي تحددها الاتفاقية (البند 4 من المادة 1020 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

· يستلزم إنهاء الاتفاقية التزام الوصي بإعادة جميع الممتلكات الخاضعة لإدارة الثقة إلى مؤسس الإدارة، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك.

يحق للوصي:

· ممارسة صلاحيات المالك على الممتلكات المنقولة إليه ضمن الحدود التي ينص عليها القانون و (أو) الاتفاقية؛

· تطبيق جميع أساليب القانون المدني لحماية الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة (البند 3 من المادة 1020 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لحماية حقوق الملكية الخاضعة للإدارة، يُمنح الوصي الحق القانوني في رفع الدعاوى القضائية والمطالبات السلبية (المواد 301، 302، 304، 305 من القانون المدني للاتحاد الروسي، بموجب البند 3 من المادة 1020 من ق. القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

· المطالبة بدفع المكافأة، إذا نص العقد على ذلك، وكذلك سداد النفقات اللازمة المتكبدة أثناء إدارة الثقة للممتلكات على حساب الدخل الناتج عن استخدام هذه الممتلكات (المادة 1023 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ;

· الطلب من مؤسس الإدارة بعد إبرام الاتفاق نقل الملكية فعلياً إليه.

حقوق مؤسس الإدارة:

· يحق له أن يطلب من الوصي التنفيذ الصحيح للعقد؛

· يحق له أن يطلب من الوصي تقريراً عن أنشطته في إدارة الممتلكات؛

· له الحق في طلب إنهاء العقد إذا تعذر على الأمين تنفيذه.

مسؤوليات مؤسس الإدارة - طرف ثالث:

· دفع الأجر.

· سداد النفقات من الدخل الناتج عن استخدام الممتلكات.

المسؤولية الأساسية للوصي هي تجاه أطراف ثالثة (المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

· بالنسبة للالتزامات تجاه الأطراف الثالثة الناشئة فيما يتعلق بتنفيذ إدارة الثقة للممتلكات، يتم سداد الخسائر من الممتلكات الخاضعة لإدارة الثقة، إذا كان هناك نقص فيها - من الممتلكات الشخصية للمدير، وفقط إذا كان هناك النقص - من ممتلكات مؤسس الإدارة غير المنقولة إلى مراقبة الثقة. كما يحق لمؤسس الإدارة أن يطالب، على سبيل الرجوع، بالتعويض عن الخسائر التي لحقت به من تصرفات الأمين. وقد عرّف إي. سوخانوف هذا الهيكل المعقد للمسؤولية بأنه مسؤولية فرعية ذات مرحلتين؛

· إذا تجاوز الوصي أو المحامي المعين من قبله، عند إجراء معاملات مع أطراف ثالثة، الصلاحيات الممنوحة له، أو تصرف بشكل ينتهك القيود المقررة، فإن الوصي على ممتلكاته الخاصة يتحمل المسؤولية عن الالتزامات الناشئة في هذا الحالة، ما لم يثبت الغير أنهم لم يكونوا على علم ولا يمكنهم العلم بالمخالفات التي ارتكبها الأمين أو المحامي الذي يعينه.

تم إنهاء اتفاقية إدارة الثقة العقارية (المادة 1024 من القانون المدني للاتحاد الروسي) بسبب :

· الوفاء الصحيح بالالتزام.

· وفاة المواطن المستفيد، أو تصفية الكيان القانوني - المستفيد؛

· وفاة الوصي، أو الاعتراف به على أنه غير كفء، أو قادر جزئياً، أو مفقود؛

· الاعتراف بالوصي، وهو رجل أعمال فردي، على أنه معسر (مفلس)؛

· الاعتراف بمؤسس الإدارة، وهو رجل أعمال فردي، باعتباره معسراً (مفلساً)؛

· استحالة قيام الوصي شخصياً بإدارة الأمانة للعقار، ويلتزم الوصي بإخطار مؤسس الإدارة بذلك، كقاعدة عامة، قبل ثلاثة أشهر من إنهاء الاتفاقية.

اتفاقية الامتياز التجاري

إن مصطلح "الامتياز التجاري" مرادف بشكل أساسي لمصطلح "الامتياز" الذي دخل الممارسة الدولية، وهو ما يعني التعاون الطوعي بين شريكين أو أكثر من الشركاء التجاريين بغرض تقاسم وسائل التخصيص (اسم الشركة أو التسمية التجارية أو العلامة التجارية أو علامة الخدمة) تابعة لأحدهم. في هذه الحالة، يقوم الطرف الذي منح الحق في استخدام وسائل التخصيص بتزويد المستخدم في نفس الوقت بالمعلومات التجارية المحمية (الدراية) ويقدم المساعدة الاستشارية المستمرة في تنظيم الأعمال التجارية. (المثال الأكثر شهرة هو افتتاح سلسلة مطاعم ماكدونالدز حول العالم).

بموجب اتفاقية امتياز تجاري يتعهد أحد الطرفين (صاحب حقوق الطبع والنشر) بتزويد الطرف الآخر (المستخدم)، مقابل رسوم لمدة أو دون تحديد فترة، بالحق في استخدام مجموعة من الحقوق الحصرية المملوكة لصاحب حقوق الطبع والنشر في الأنشطة التجارية للمستخدم، بما في ذلك الحق في اسم الشركة و (أو) التسمية التجارية لصاحب حقوق الطبع والنشر، والمعلومات التجارية المحمية، بالإضافة إلى الأشياء الأخرى ذات الحقوق الحصرية المنصوص عليها في العقد - العلامة التجارية، وعلامة الخدمة، وما إلى ذلك. (البند 1 من المادة 1027 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

اتفاقية الامتياز التجاري - توافقية، وتعويضية، وملزمة ثنائيا. أطراف العقد هم صاحب حقوق الطبع والنشر(الشخص الذي يمنح الحق في استخدام وسائل التخصيص والدراية الخاصة به) و مستخدم(الشخص الذي تمنح له هذه الحقوق). يمكن أن يكونوا منظمات تجارية ومواطنين مسجلين كرواد أعمال فرديين (البند 3 من المادة 1027 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

موضوعاتفاقية الامتياز التجاري هي مجموعة من الحقوق الحصرية لاسم الشركة و(أو) التسمية التجارية والعلامة التجارية والمعلومات التجارية، بما في ذلك الخبرة في تنظيم الأنشطة التجارية ذات الصلة. ويترتب على تعريف العقد أن موضوع العقد قد يشمل حقوقا حصرية لأشياء أخرى من الملكية الفكرية (على سبيل المثال، التصميم الصناعي).

في موضوع اتفاقية الامتياز التجاري، ينبغي التركيز بشكل خاص على التسميات التجارية - على سبيل المثال، اسم كيان قانوني، على الرغم من أنه غير مسجل، ولكنه معروف على نطاق واسع، ومحمي دون تسجيل خاص (على سبيل المثال، كوكا كولا).

ويجب إبرام اتفاقية الامتياز التجاري في شكل مكتوب بسيط، عدم الامتثال الذي يستلزم بطلانه (البند 1 من المادة 1028 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تخضع هذه الاتفاقية لتسجيل الدولة من قبل الهيئة التي تسجل الكيان القانوني أو رجل الأعمال الفردي الذي يعمل بموجب الاتفاقية باعتباره صاحب حقوق الطبع والنشر. ترجع الحاجة إلى مثل هذا التسجيل إلى حقيقة أنه من خلال نقل استخدام الحقوق التي تضفي طابعًا فرديًا على النشاط، فإن صاحب حقوق الطبع والنشر يحد أيضًا من حقوقه، ويجب أن يكون هذا القيد عامًا.

يتم إجراء تسجيل الدولة للكيانات القانونية من قبل هيئات الإدارة المحلية ذات الصلة (تم إنشاء غرفة تسجيل خاصة في موسكو). ومن المخطط في المستقبل أن تركز هذه الوظيفة على عاتق السلطات القضائية.

عند إبرام اتفاقية امتياز تجاري، يتم نقل الحقوق الحصرية لبعض كائنات الملكية الفكرية، ويخضع نقل الحقوق إلى تسجيل خاص في مكتب براءات الاختراع (الحق في علامة تجارية أو اختراع أو تصميم صناعي).

لذلك، إذا كان مجمع الحقوق الحصرية يشمل حقوق كائنات محددة، إذن، بالإضافة إلى تسجيل الدولة، يلزم التسجيل لدى مكتب براءات الاختراع. يؤدي عدم الامتثال لمتطلبات هذا التسجيل أيضًا إلى بطلان العقد.

الشرط الإلزامي لاتفاقية الامتياز التجاري هو المكافأة التي يدفعها المستخدم لصاحب حقوق الطبع والنشر. تحتوي المادة 1030 من القانون المدني للاتحاد الروسي على قائمة تقريبية لأشكال هذه المدفوعات، من بينها المدفوعات الثابتة لمرة واحدة أو الدورية، والخصومات من الإيرادات، وهوامش الربح على أسعار الجملة للسلع التي ينقلها صاحب حقوق الطبع والنشر لإعادة بيعها . ومع ذلك، من الناحية العملية، تتكون مكافأة صاحب حقوق الطبع والنشر عادةً من جزأين: رسوم الانضمام إلى شبكة شركة صاحب حقوق الطبع والنشر والمدفوعات الدورية اللاحقة، المحددة بمبالغ ثابتة أو كنسبة مئوية من الإيرادات.

من الممكن حدوث مواقف عندما يقوم صاحب حقوق الطبع والنشر بتغيير اسم شركته أو تسميته التجارية إلى اسم أكثر اتساقًا مع صورته. يؤثر هذا التغيير إلى حد ما على المستخدم، وبالتالي ينص القانون على أن اتفاقية الامتياز التجاري تنطبق أيضًا على الجديد اسم العلامة التجاريةأو التسمية التجارية لصاحب حقوق الطبع والنشر. إذا لم يرغب المستخدم في ممارسة حقه، يجوز له المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر أو تخفيض متناسب في الأجر المستحق لصاحب حق المؤلف.

تتميز اتفاقيات الامتياز التجاري بوجود شروط قد يؤدي تنفيذها إلى تقييد المنافسة في السوق. على وجه الخصوص، نحن نتحدث عن تعيين منطقة معينة للمستخدم، والتي لا يمكن للمستخدمين الآخرين ولا صاحب حقوق الطبع والنشر نفسه التصرف فيها، بالإضافة إلى حظر المستخدم من الدخول في المنافسة، إما بشكل مستقل أو عن طريق الحصول على حقوق مماثلة من المنافسون لصاحب حقوق الطبع والنشر (مثل هذا الحظر قد يكون ساريًا لفترة معينة وبعد انتهاء العقد).

وإدراكًا لأن هذه الأحكام قد تتعارض مع تشريعات مكافحة الاحتكار، فإن القانون المدني للاتحاد الروسي يجعل من الممكن الطعن في هذه الشروط وإبطالها بناءً على طلب هيئة مكافحة الاحتكار (لجنة الدولة المعنية بسياسة مكافحة الاحتكار) أو طرف آخر معني، إذا كانت هذه الشروط، تأخذ مع مراعاة حالة السوق ذات الصلة والوضع الاقتصادي للأطراف، يتعارض مع تشريعات مكافحة الاحتكار (البند 1 من المادة 1033 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يجب اتخاذ قرار الطعن في الشروط المقيدة للعقد بعد دراسة الوضع العام وتوضيح الموقف الذي يشغله أطراف العقد في هذا السوق. وفي الوقت نفسه، في الفن. ينص 1033 من القانون المدني للاتحاد الروسي على شرطين يحدان من حقوق الأطراف، والتي يجب الاعتراف بها على أي حال على أنها باطلة. تنطبق هذه القيود على:

أ) حق صاحب حقوق الطبع والنشر في تحديد سعر بيع البضائع من قبل المستخدم أو سعر العمل (الخدمات) الذي يؤديه (يقدمه) المستخدم، أو وضع حد أعلى أو أدنى لهذه الأسعار؛

ب) التزام المستخدم ببيع البضائع أو أداء العمل أو تقديم الخدمات حصريًا لفئة معينة من المشترين (العملاء) أو حصريًا للمشترين (العملاء) الموجودين (مكان الإقامة) في المنطقة المحددة في العقد.

يمكن إبرام اتفاقية الامتياز التجاري لمدة محددة أو دون تحديد مدة. ويترتب على ذلك أن الموعد النهائي ليس كذلك شرط أساسياتفاق.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على عدد من التزامات صاحب حقوق الطبع والنشر، والتي يجب تضمينها في اتفاقية الامتياز التجاري. لذلك، وفقا للفقرة 1 من الفن. 1031 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يلتزم صاحب حقوق الطبع والنشر بما يلي:

نقل الوثائق الفنية والتجارية إلى المستخدم وتوفير المعلومات الأخرى اللازمة للمستخدم لممارسة الحقوق الممنوحة له بموجب اتفاقية الامتياز التجاري، وكذلك إرشاد المستخدم وموظفيه بشأن القضايا المتعلقة بممارسة هذه الحقوق؛

إصدار التراخيص المنصوص عليها في العقد للمستخدم، والتأكد من تنفيذها بالطريقة المقررة.

هناك عدد من التزامات صاحب حقوق الطبع والنشر اختيارية ويمكن تضمينها في العقد وفقًا لتقدير الأطراف. وتشمل هذه، على وجه الخصوص، مسؤوليات صاحب حقوق الطبع والنشر:

ضمان تسجيل اتفاقية الامتياز التجاري (البند 2 من المادة 1028 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

تزويد المستخدم بالمساعدة الفنية والاستشارية المستمرة، بما في ذلك المساعدة في التدريب والتدريب المتقدم للموظفين (البند 2 من المادة 1031 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

التحكم في جودة السلع (العمل والخدمات) التي يتم إنتاجها (يتم تنفيذها وتقديمها) من قبل المستخدم على أساس اتفاقية الامتياز التجاري (البند 2 من المادة 1031 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

قد تنص اتفاقية الامتياز التجاري على حق المستخدم في السماح لأشخاص آخرين باستخدام مجمع الحقوق الحصرية الممنوحة له أو لجزء من هذا المجمع وفقًا لشروط الامتياز الفرعي المتفق عليها مع صاحب حقوق الطبع والنشر أو المحددة في الاتفاقية التجارية. اتفاقية تنازل. قد تنص الاتفاقية على التزام المستخدم بتزويد عدد معين من الأشخاص، خلال فترة معينة، بالحق في استخدام الحقوق المحددة بشروط الامتياز من الباطن (البند 1 من المادة 1029 من القانون المدني للاتحاد الروسي) .

وهكذا حسب الاتفاق الامتيازات الفرعيةيعمل المستخدم كصاحب حقوق الطبع والنشر الثانوي، ويعمل الطرف المقابل كمستخدم ثانوي. وبمساعدة الامتياز من الباطن، يقوم صاحب حقوق الطبع والنشر الأصلي بتوسيع قدرته على التأثير في سوق سلعه أو خدماته، وبالتالي فهو مهتم بإصدارها. وفي هذا الصدد، يتيح القانون إمكانية استبدال صاحب حقوق الطبع والنشر الثانوي (أي المستخدم بموجب اتفاقية الامتياز التجاري الرئيسية) بصاحب حقوق الطبع والنشر الأساسي في حالة الإنهاء المبكر لاتفاقية الامتياز المبرمة لفترة معينة، أو إنهاء عقد الامتياز. تم إبرام مثل هذه الاتفاقية دون تحديد فترة (البند 3 من المادة 1029 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إذا أبرم عقد الامتياز التجاري لمدة معينة فهو ساري المفعول خلال هذه المدة، وإذا أبرم دون تحديد مدة فحتى إنهائه بالكيفية التي يبينها القانون. ومع ذلك، حتى قبل انتهاء العقد، يمكن إنهاؤه أو تعديله.

يتم تعديل الاتفاقية باتفاق الطرفين. ويمكن أيضًا تغييره في المحكمة بناءً على طلب أحد الطرفين إذا انتهاك كبيرالعقد من قبل الطرف الآخر. وأخيرا يمكن تعديل العقد إذا حدث تغير كبير في الظروف التي سار عليها الطرفان عند إبرام العقد. علاوة على ذلك، فإن أي تغييرات في اتفاقية الامتياز التجاري تخضع لتسجيل الدولة الإلزامي بنفس الطريقة التي يتم بها إبرامها (المادة 1036 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، وفقط من لحظة التسجيل تصبح التغييرات صالحة لأطراف ثالثة.

أما بالنسبة لإنهاء العقد، فبالإضافة إلى الأسباب العامة لإنهاء الالتزامات، فإنه يتم إنهاؤه أيضًا في الحالات التالية:

أ) الرفض المنفرد للعقد المبرم دون تحديد مدة. يحق لكل طرف من أطراف الاتفاقية الانسحاب من الاتفاقية في أي وقت، مع إخطار الطرف الآخر قبل ستة أشهر، ما لم تنص الاتفاقية على فترة أطول (البند 1 من المادة 1037 من القانون المدني للاتحاد الروسي );

ب) رفض المستخدم للعقد من جانب واحد في حالة تغيير اسم الشركة أو التسمية التجارية لصاحب حقوق الطبع والنشر (المادة 1039 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

ج) إنهاء حقوق اسم الشركة والتسمية التجارية المملوكة لصاحب حقوق الطبع والنشر دون استبدالها بحقوق مماثلة جديدة (البند 3 من المادة 1037 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

د) وفاة صاحب حقوق الطبع والنشر، إذا لم يسجل الوريث كرجل أعمال فردي في غضون ستة أشهر من تاريخ فتح الميراث (البند 2 من المادة 1038 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

ه) إعلان إعسار مالك حقوق الطبع والنشر أو المستخدم (إفلاسه) بالطريقة المنصوص عليها (البند 4 من المادة 1037 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يخضع إنهاء اتفاقية الامتياز التجاري لتسجيل الدولة لدى نفس السلطات التي تسجل إبرام هذه الاتفاقية. علاوة على ذلك، إذا تم تسجيل أي تغيير في العقد، فسيتم تسجيل إنهاء العقد فقط إذا حدث قبل الموعد المحدد (في الحالات التي تم فيها إبرام العقد لفترة معينة) أو إذا تم إبرام العقد لفترة غير محددة.

خلال مدة اتفاقية الامتياز التجاري، يجوز لصاحب حقوق الطبع والنشر التنازل عن واحد أو كل الحقوق الحصرية المملوكة له لطرف ثالث. في حد ذاته، فإن نقل الحقوق هذا ليس أساسًا لتغيير العقد أو إنهائه (البند 1 من المادة 1038 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في هذه الحالة، يكتسب صاحب حقوق الطبع والنشر الجديد ببساطة جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن اتفاقية الامتياز التجاري المبرمة مسبقًا.

في حالة إنهاء أحد الحقوق الحصرية المدرجة في مجمع الحقوق الحصرية المنقولة بموجب اتفاقية امتياز تجاري، تظل الاتفاقية سارية باستثناء تلك الأحكام المتعلقة بالحق المنتهي.

كاستثناء للقاعدة العامة، فإن مسؤولية الأطراف بموجب اتفاقية الامتياز التجاري تحدث بغض النظر عن الخطأ. في هذه الحالة، يكون صاحب حقوق الطبع والنشر مسؤولاً ليس فقط أمام المستخدم عن الأداء غير السليم للعقد، ولكن أيضًا أمام أطراف ثالثة عن عدم كفاية جودة السلع (العمل والخدمات). يمكن أن تكون هذه المسؤولية إما فرعية (إضافية) أو مشتركة.

على وجه الخصوص، يتحمل صاحب حقوق الطبع والنشر المسؤولية القضائية عن المتطلبات المقدمة للمستخدم فيما يتعلق بعدم مطابقة جودة البضائع (العمل والخدمات) المباعة والمنفذة والمقدمة من قبل المستخدم بموجب اتفاقية امتياز تجاري (الجزء 1 من المادة 1034). من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا تم تقديم المتطلبات للمستخدم كشركة مصنعة للمنتجات (السلع) لصاحب حقوق الطبع والنشر، فإن الأخير يكون مسؤولاً بالتضامن مع المستخدم. وفي الوقت نفسه، تقتصر مسؤولية صاحب حقوق الطبع والنشر على حالة الجودة ولا تمتد إلى انتهاك المستخدم لشروط العقود الأخرى المبرمة مع أطراف ثالثة (الكمية والشروط وما إلى ذلك).

وفقا للفقرة 1 من الفن. 1012 من القانون المدني، بموجب اتفاقية إدارة الثقة العقارية، يقوم أحد الطرفين (مؤسس الإدارة) بنقل الملكية إلى إدارة الثقة لفترة زمنية معينة إلى الطرف الآخر (الوصي)، ويتعهد الطرف الآخر بإدارة هذه الملكية في مصلحة مؤسس الإدارة أو الشخص الذي يحدده (المستفيد).

تعد اتفاقية إدارة الثقة العقارية أمرًا جديدًا في التشريع المدني الروسي. يقوم بإضفاء الطابع الرسمي على العلاقات لإدارة ممتلكات شخص آخر لصالح مالكها (أو شخص آخر مرخص له - دائن في التزام، موضوع حق حصري) أو شخص آخر (ثالث) يحدده. يمكن تنفيذ هذه الإدارة بناءً على إرادة المالك أو الشخص المرخص له، على سبيل المثال، بسبب قلة خبرته أو عدم قدرته على استخدام أنواع معينة من ممتلكاته بنفسه. في بعض الحالات، يجب على المدير أن يحل محل المالك (أو أي شخص مفوض آخر) بتعليمات قانونية مباشرة فيما يتعلق بظروف خاصة: إنشاء الوصاية أو الوصاية أو الرعاية (المواد 38، 41 من القانون المدني)، والاعتراف المواطن مفقود (المادة 43 من القانون المدني) أو وفاته (عندما يتصرف منفذ الوصية، المنفذ، في الممتلكات الموروثة حتى يقبل الورثة الميراث).

وعلى النقيض من القانون الأنجلو أمريكي، الذي يلتزم بمفهوم "الملكية الائتمانية"، ينص التشريع الروسي بشكل مباشر على أن نقل الملكية إلى إدارة الثقة لا يستلزم نقل ملكيتها إلى الوصي (الفقرة 4 من المادة 209، الفقرة 2 من البند 1، المادة 1012 من القانون المدني). العلاقات الناشئة نتيجة لإبرام العقد المعني هي علاقات إلزامية وليست ملكية.

بحكم طبيعتها القانونية، فإن اتفاقية إدارة الثقة العقارية هي اتفاقية لتقديم الخدمات. تكمن خصوصيتها في حقيقة أنه بموجب هذه الاتفاقية، يقوم المدير لمصلحة الطرف المقابل أو المستفيد بمجموعة معقدة من الإجراءات القانونية والفعلية التي تشكل كلاً واحدًا، وبالتالي لا يمكن لموضوعها، على عكس بعض الاتفاقيات الأخرى، تعتبر مبلغ بسيطالخدمات القانونية والواقعية.

هذه الاتفاقية حقيقية. يدخل حيز التنفيذ من لحظة نقل العقار إلى مدير إدارة الثقة، وعندما يتم نقل العقار إلى الإدارة - من لحظة تسجيل حالته. ويمكن أن تكون مدفوعة الأجر أو مجانية، وهي ثنائية بطبيعتها.

كقاعدة عامة، يجب أن يكون مؤسس إدارة الثقة هو مالك العقار - مواطنًا، وكيانًا قانونيًا، وكيانًا قانونيًا عامًا، بالإضافة إلى أشخاص يتمتعون بحقوق إلزامية وحصرية معينة، ولا سيما المودعين في البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى ، المصرح بها تحت "أوراق القيد الدفترية" للمؤلفين وحاملي براءات الاختراع.

في الحالات المنصوص عليها مباشرة في القانون (البند 1 من المادة 1026 من القانون المدني)، قد لا يكون مؤسس إدارة الثقة هو المالك (صاحب حقوق الطبع والنشر)، ولكن شخصًا آخر، على سبيل المثال، هيئة الوصاية والوصاية (البند 1 من المادة 38، البند 1 من المادة 43 GK).

يمكن فقط للمشارك المحترف في دوران الممتلكات - رجل أعمال فردي أو مؤسسة تجارية - أن يعمل كوصي، لأننا نتحدث عن استخدام ممتلكات شخص آخر من أجل توليد دخل لمالكها أو المستفيد الذي أشار إليه، أي. بشكل أساسي حول نشاط ريادة الأعمال.

في الحالات التي تتم فيها إدارة الثقة للممتلكات على الأسس المنصوص عليها في القانون، مواطن ليس رجل أعمال فردي (وصي على قاصر أو منفذ يعينه الموصي، وما إلى ذلك) أو منظمة غير ربحية ( مؤسسة، وما إلى ذلك) يمكن أن تعمل كوصي.، باستثناء المؤسسة.

في كثير من الحالات، تتضمن علاقات إدارة الثقة مستفيدًا ليس طرفًا في الاتفاقية. فيما يتعلق بمثل هذه الحالات، فإن اتفاقية إدارة الثقة هي اتفاقية مبرمة لصالح طرف ثالث (البند 1 من المادة 430 من القانون المدني). يمكن للمؤسس نفسه أن يعمل كمستفيد، ويؤسس إدارة الثقة لصالحه.

ومع ذلك، لا يمكن للوصي أن يصبح مستفيدًا (البند 3 من المادة 1015 من القانون المدني)، لأن هذا يتعارض مع جوهر هذا النوع من الاتفاق.

كل من ممتلكات المؤسس وله جزء معين(الأشياء أو الحقوق الفردية). وفقا للفقرة 1 من الفن. 1013 من القانون المدني، أهداف هذه الإدارة هي:
العقارات، بما في ذلك الشركات والمجمعات العقارية الأخرى، وكذلك العقارات الفردية؛
ضمانات؛
الحقوق المصدقة من الأوراق المالية غير المعتمدة؛
حقوق حصرية؛
الممتلكات الأخرى (الأشياء المنقولة وحقوق المطالبة أو استخدام ممتلكات شخص آخر).

لا يمكن أن تكون الأموال موضوعًا مستقلاً لإدارة الثقة، إلا في الحالات التي ينص عليها القانون (البند 2 من المادة 1013 من القانون المدني).

بموجب عقوبة البطلان، يجب إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية كتابيًا (البندان 1 و3 من المادة 1017 من القانون المدني). يخضع نقل العقارات إلى إدارة الثقة لتسجيل الدولة بنفس طريقة نقل ملكية هذا العقار (البند 2 من المادة 1017 من القانون المدني).

يتم إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية لمدة لا تزيد عن خمس سنوات. بالنسبة لأنواع معينة من الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة، يتم تحديد مواعيد نهائية أخرى.

موضوع اتفاقية إدارة الثقة هو أداء المدير لأي إجراءات قانونية وفعلية لصالح المستفيد (البند 2 من المادة 1012 من القانون المدني)، حيث أنه من المستحيل عادة تحديد النطاق الكامل لهذه الإجراءات في وقت إنشاء الإدارة. في الوقت نفسه، ينص القانون أو الاتفاقية على قيود فيما يتعلق ببعض إجراءات إدارة الثقة للممتلكات، على سبيل المثال، فيما يتعلق بمعاملات نقل ملكية الممتلكات المنقولة إلى الإدارة.

كقاعدة عامة، يلتزم الوصي بإدارة ممتلكات المؤسس شخصيًا (البند 1 من المادة 1021 من القانون المدني). للمدير الحق في تكليف شخص آخر بالقيام نيابة عنه بالأعمال اللازمة لإدارة العقار، إذا كان مفوضاً بذلك بالاتفاق أو حصل على موافقة المؤسس كتابياً، أو اضطر إلى ذلك بسبب للظروف لضمان مصالح مؤسس الإدارة أو المستفيد، دون التمكن من الحصول على تعليمات المؤسس خلال فترة زمنية معقولة. في حالة نقل إدارة الثقة للممتلكات، يكون المدير مسؤولاً عن تصرفات المحامي الذي اختاره لنفسه (الفقرة 2 من المادة 1021 من القانون المدني).

تشمل المسؤوليات الرئيسية للوصي أيضًا تقديم تقارير عن أنشطته إلى المؤسس والمستفيد خلال الإطار الزمني وبالطريقة التي تحددها الاتفاقية (البند 4 من المادة 1020 من القانون المدني).

وللأمين الحق في الحصول على الأجر إذا نص عليه العقد، وكذلك التعويض عن النفقات اللازمة التي تكبدها في إدارة العقار. خصوصية الاتفاقية المعنية هي أن دفع الأجر، وكذلك سداد النفقات اللازمة، يجب أن يتم من الدخل الناتج عن استخدام الممتلكات المنقولة إلى الإدارة (المادة 1023 من القانون المدني).

ولا يجوز للمدير التصرف في العقارات إلا في الحالات المنصوص عليها في الاتفاقية(البند 1 من المادة 1020 من القانون المدني).

يتم دائمًا تنفيذ الإجراءات القانونية والفعلية من قبل الوصي نيابةً عن نفسه، والذي لا يحتاج في هذا الصدد إلى توكيل. وفي الوقت نفسه، فهو ملزم بإبلاغ جميع الأطراف الثالثة بأنه يتصرف كمدير. عند تنفيذ الإجراءات التي لا تتطلب توثيقًا مكتوبًا، يتم تنفيذ الاتصال المحدد عن طريق إبلاغ الطرف الآخر بطريقة أو بأخرى، وفي المعاملات المكتوبة والمستندات الأخرى، بعد اسم أو تعيين المدير، يجب ملاحظة "D.U." مصنوع. ("الوصي"). إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، يصبح المدير ملزمًا تجاه أطراف ثالثة شخصيًا ولا يكون مسؤولاً تجاههم إلا فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة له (الفقرة 2، البند 3، المادة 1012 من القانون المدني).

مع مراعاة الشروط المذكورة أعلاه، يتم سداد الديون بموجب الالتزامات الناشئة فيما يتعلق بإدارة الثقة للممتلكات على حساب هذه الممتلكات. في حالة عدم كفاية الأخير، يمكن تطبيق العقوبة على ممتلكات الوصي، وإذا كانت ممتلكاته غير كافية - على ممتلكات المؤسس التي لم يتم نقلها إلى إدارة الثقة (البند 3 من المادة 1022 من القانون المدني) شفرة). وهكذا، تم إنشاء نظام من مرحلتين للمسؤولية الفرعية - المدير والمؤسس.

بالنسبة للمعاملة التي يقوم بها الوصي بما يتجاوز الصلاحيات الممنوحة له أو بالمخالفة للقيود المقررة له، يتحمل الوصي شخصيا الالتزامات.

ومع ذلك، إذا لم تكن الأطراف الثالثة المشاركة في المعاملة على علم بهذه الانتهاكات ولا ينبغي لها أن تعلم بها، فإن الالتزامات الناتجة تخضع للوفاء في الإجراء العام، المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 1022 القانون المدني. وفي هذه الحالة يجوز للمؤسس أن يطلب من المدير تعويضاً عن الخسائر التي تكبدها (البند 2 من المادة 1022 من القانون المدني).

وفقا للفقرة 2 من الفن. 1018 من القانون المدني، لا يُسمح بحجز ديون المؤسس على الممتلكات التي نقلها إلى إدارة الثقة، إلا في الحالات التي يُعلن فيها إعساره (إفلاسه). إذا أفلس المؤسس، يتم إنهاء إدارة الثقة لهذا العقار ويتم تضمينه في ملكية الإفلاس.

يتحمل الوصي مسؤولية الملكية عن نتائج أنشطته. الوصي، الذي، كقاعدة عامة، رجل أعمال محترف، مسؤول عن الخسائر الناجمة ما لم يثبت أن هذه الخسائر نشأت نتيجة قوة قاهرة أو إجراءات لصالح المشتري أو مؤسس الإدارة (البند 1 من المادة 1022 من القانون المدني).

كونها معاملة محددة المدة، يتم إنهاء اتفاقية إدارة الثقة عند انتهاء الفترة التي تم إبرامها من أجلها (أو الموعد النهائي أنشأها القانون). في حالة عدم تقديم أحد الطرفين طلباً بإنهاء العقد عند انتهاء مدة صلاحيته، يعتبر ممتداً لنفس المدة وبنفس الشروط التي نص عليها العقد (الفقرة 2، البند 2، المادة 1016 من القانون المدني). إذا رفض أحد الطرفين اتفاقية إدارة الثقة العقارية، فيجب إخطار الطرف الآخر بذلك قبل ثلاثة أشهر من إنهاء الاتفاقية، ما لم يتم تحديد فترة إشعار مختلفة في الاتفاقية. عند إنهاء الاتفاقية، يتم نقل الممتلكات المحتفظ بها إلى المؤسس، ما لم تنص الاتفاقية على خلاف ذلك (المادة 1024 من القانون المدني).

إدارة الثقة للأوراق المالية لها ميزات معينة (المادة 1025 من القانون المدني).

ومن أجل توفير وقتهم، غالبًا ما ينقل أصحاب العقارات حقوق السيطرة الجزئية إلى أشخاص آخرين. يتم توفير هذا الاحتمال لكل من العقارات التجارية والسكنية. سنخبرك في المقالة بالميزات التي يتمتع بها نقل الحقوق وكيفية إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية.

تتضمن إدارة الثقة نقل الملكية من شخص (مؤسس الإدارة) إلى شخص آخر (الوصي) لفترة زمنية معينة في إدارة الثقة. في هذا النوع من المعاملات، يجب على المدير أن يعمل لصالح المؤسس أو الطرف الثالث - المستفيد.

إدارة الثقة لا تنطوي على نقل الملكية.

القراء الأعزاء! نحن نتكلم عن الطرق القياسيةحلول للمشاكل القانونية، ولكن قضيتك قد تكون خاصة. نحن سوف نساعد العثور على حل لمشكلتك مجانا- ما عليك سوى الاتصال بمستشارنا القانوني على:

إنه سريع و مجانا! يمكنك أيضًا الحصول بسرعة على إجابة من خلال نموذج الاستشاري الموجود على الموقع.

وهذا النوع من العلاقات مناسب، على سبيل المثال، إذا كان الشخص يمتلك عدة عقارات يقوم بتأجيرها. يستغرق هذا الكثير من الوقت، لذلك يقوم المواطنون بوضع اتفاقية إدارة الثقة، مما يلغي الحاجة إلى إضاعة وقتهم وجهدهم. لا يكون نقل السيطرة أقل أهمية إذا انتقل المالك للإقامة الدائمة في الخارج أو كان غائبًا لفترة طويلة لسبب آخر.

ومع ذلك، لا يمكن أن تصبح جميع العقارات موضوعًا لإدارة الثقة. ويحظر الدخول في مثل هذه المعاملات فيما يتعلق بما يلي:

• الغابات.
• المسطحات المائية؛
• باطن الأرض.
• العقارات في ملكية البلدية أو الدولة.

كقاعدة عامة، الكائن هو ملكية، ونتيجة لاستخدامه يمكن تحقيق الربح. لكن الأموال نفسها لا يمكن تحويلها إلى الإدارة - فقط كجزء من ممتلكات الشركة.

غالبًا ما يُطرح السؤال حول ما إذا كان من الممكن إخضاع الممتلكات الجانبية لإدارة الثقة. وفقا للفن. 1019 من القانون المدني للاتحاد الروسي، هذا مسموح به. في هذه الحالة، لا شيء يتغير بالنسبة للمرتهن بالمعنى القانوني. ومع ذلك، يجب على المالك إخطار المدير بأن العقار عليه أعباء.

يتقاضى الوصي رسومًا معينة مقابل الخدمات المقدمة. بالإضافة إلى الإدارة المباشرة للعقار، فهو ملزم بدفع المدفوعات اللازمة للإسكان والخدمات المجتمعية على الفور، وكذلك مراقبة سلامة ممتلكات المالك.

يمكننا تسليط الضوء على المهام الرئيسية للمدير إذا كان العقار مخصصًا للتأجير:

• البحث عن المستأجرين الذين تتوافق خصائصهم مع متطلبات مالك العقار؛
• إبرام عقد الإيجار؛
• تلقي الإيجار الشهري؛
• السيطرة على توقيت تحويل الدفع؛
• استدعاء الخدمات المنزليةإذا لزم الأمر (الإصلاحات، والاتصال بخدمات المرافق، وتركيب نظام إنذار، وما إلى ذلك)؛
• تأمين الكائن ضد مخاطر الخسارة؛
• حل موضوع مثير للجدلمع المستأجرين
• الخدمات الأخرى إذا تم تحديدها في نص العقد.

مثل أي علاقة قانونية، فإن إدارة الثقة لديها الفروق القانونيةوالميزات. دعونا نفكر فيها أكثر.

ميزات إدارة الثقة للعقارات

يتم تنظيم العلاقة بين مؤسس الإدارة والمدير بموجب الفصل 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي. من وجهة نظر قانونية، أساس هذه العلاقات هو اتفاق إدارة الثقة للعقارات.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يتم إبرام اتفاقية كتابية وتخضع لتسجيل الدولة. وإلا فسيتم اعتباره غير صالح.

إذا تم إجراء تعديلات وإضافات على الاتفاقية الحالية لا تؤثر على نقل الحقوق إلى موضوع الإدارة، فلا يلزم تسجيلها. فقط النقل الرئيسي للحقوق هو الذي يخضع للتسجيل.

ولا يجوز أن تزيد مدة العقد عن خمس سنوات. إذا لم يعلن الطرفان في نهاية هذه الفترة عن نيتهما في إنهاء الاتفاقية، فسيتم اعتبار الاتفاقية ممتدة لنفس الفترة وبشروط مماثلة للوثيقة الأصلية.

تدخل الوثيقة حيز التنفيذ بالكامل منذ لحظة اجتيازها إجراءات تسجيل الدولة لدى Rosreestr. قبل أن يحدث ذلك، لا يمكن أن تكون تصرفات الأطراف بمثابة أساس لتغيير علاقاتهم القانونية مع أطراف ثالثة (على سبيل المثال، مع المرافق والمستأجرين، وما إلى ذلك).

وبالتالي، حتى لو نصت الأطراف في الاتفاقية على أنها تدخل حيز التنفيذ من لحظة التوقيع أو من تاريخ محدد، قبل تسجيل الدولة، فإن جميع الالتزامات تجاه الأطراف الثالثة سيتحملها المالك، وليس المدير.

عند إعداد اتفاقية إدارة الثقة، يجب على المالك الانتباه إلى عدد من الفروق الدقيقة. بادئ ذي بدء، إذا كان موضوع المعاملة مؤجرًا، فيجب إخطار المستأجرين بإبرام اتفاقية مع المدير. هذه ليست مسؤولية المالك، ولكن مثل هذه التصرفات ستكون معقولة، لأن شخص آخر سينوب عنه طوال مدة العقد. ويجب إخطار المستأجرين حتى يتمكنوا من التواصل مع المدير بشأن كافة الأسئلة وتحويل مبلغ الإيجار إليه.

يبقى عقد الإيجار بين المالك والمستأجر ساري المفعول. من الضروري التسجيل اتفاقية اضافيةحول تغيير الأشخاص في الالتزام. في حالة إبرام عقد الإيجار لمدة تزيد عن عام، يجب تسجيل العقد لدى Rosreestr (المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند إجراء أي معاملات تتعلق بموضوع إدارة الثقة، يلتزم المدير بإبلاغ الأطراف المقابلة به الوضع القانوني. عند التوقيع على المستندات يجب عليه وضع علامة "D.U."

يجوز للمدير نقل الإدارة إلى وصي. ومع ذلك، فإنه لا يزال يتحمل جميع الالتزامات تجاه المالك.

وفقا للفن. 1023 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق للمدير الحصول ليس فقط على المكافأة، ولكن أيضًا التعويض عن النفقات المعقولة المتعلقة بموضوع المعاملة.

اتفاقية إدارة الثقة العقارية

يبدأ نص الاتفاقية بمعلومات حول وقت ومكان الإعداد والبيانات الشخصية لأطراف المعاملة وخصائص موضوع الاتفاقية. هذا الأخير يحظى باهتمام خاص.

يجب وصفها بالتفصيل في النص تحديدالعقار، ورقمه المساحي، بالإضافة إلى البيانات الأخرى التي تجعله قابلاً للتمييز قانونيًا بين البيانات المشابهة. يتضمن موضوع العقد أيضًا الأنشطة المسموح بها للمدير فيما يتعلق بالكائن.

بعد المعلومات المذكورة، يتضمن نص الوثيقة البيانات التالية:

• قواعد إدارة الممتلكات (بما في ذلك القيود المحتملة)؛
• حقوق والتزامات الأطراف؛
• قواعد إعداد التقارير الإدارية؛
• مسؤولية الأطراف؛
• إجراءات إنهاء العقد؛
• العقوبات والعقوبات على انتهاك الشروط ؛
• إجراءات حل النزاعات.
• الأحكام النهائية التي تعكس الفروق الدقيقة في الصفقة؛
• التفاصيل وتفاصيل الاتصال وتوقيعات الأطراف.

الشروط الأساسية لاتفاقية إدارة الثقة، والتي بدونها لا يمكن الاعتراف بأنها صالحة، هي:

1. وصف تفصيلي لموضوع الاتفاقية.
2. البيانات الشخصية للأطراف.
3. مبلغ وطريقة الدفع مقابل الخدمات المقدمة للمدير، إذا نصت عليها شروط الوثيقة.
4. فترة صلاحية الوثيقة.

كما ذكر أعلاه، يجب أن تمر الاتفاقية بإجراءات تسجيل الدولة. يعد ذلك ضروريًا إذا تم إبرام الوثيقة لمدة تزيد عن عام. يجوز لأطراف العقد أن يكونوا مواطنين أصحاب المشاريع الفرديةوالمنظمات. مثل هذه الأنشطة محظورة على كيانات الدولة والبلديات.

من الممكن إنهاء الاتفاقية بناءً على إشعار من الطرف المقابل. وبالتالي، يمكن إنهاء العقد بإرادة أحد الطرفين. بالإضافة إلى ذلك، يتم إنهاء الصفقة في حالة:

• يرفض المستفيد الحصول على الدخل بموجب العقد؛
• وفاة المستفيد، ولا ينص العقد على خيار نقل الحقوق إلى شخص آخر؛
• نشأت ظروف تمنع المدير من الوفاء بالتزاماته بموجب العقد؛
• قرر المالك إنهاء العقد (في هذه الحالة، يدفع للمدير الرسوم المنصوص عليها في شروط الوثيقة)؛
• إعلان عدم أهلية المدير، أو إعلان إفلاسه، أو وفاته؛
• أعلن إفلاس مؤسس الإدارة.

بالإضافة إلى الميزات المذكورة أعلاه، فإن إدارة الثقة لها فروق دقيقة أخرى اعتمادًا على نوع موضوع الاتفاقية.

الفروق الدقيقة في إدارة الثقة اعتمادا على نوع العقار

هناك نوعان من العقارات – السكنية والتجارية. دعونا ننظر إلى كل منها بمزيد من التفصيل.

إذا كان العقار سكنيا

كقاعدة عامة، يتم إبرام اتفاق بين أصحاب الشقق أو المنازل وأصحاب العقارات (الأفراد والشركات)، إذا كان مالك العقار يعيش في منطقة أخرى.

يجد المدير بشكل مستقل المستأجرين، ويدخل في اتفاق معهم، ويراقب الامتثال لقواعد استخدام المباني السكنية. وفي حالة اكتشاف المخالفات، يحق له إخلاء المستأجرين، وكذلك استرداد التعويض منهم عن الأضرار التي لحقت بهم.

يمكن للمدير الاتصال القضاءمع الشرط:

• إجراء الإصلاحات
• استبدال المعدات التالفة؛
• شراء أثاث جديد ليحل محل الأثاث التالف.

ولتحقيق العدالة، من الضروري إضفاء الطابع الرسمي على نقل الشقة لاستخدامها من قبل المستأجر على أساس شهادة النقل والقبول.

إذا كان العقار تجاريا

في كثير من الأحيان، تكون العقارات التجارية فارغة لأن المالك لا يستطيع العثور على مستأجرين أو ليس لديه الوقت للقيام بذلك. وفي الوقت نفسه، فإن وجود مثل هذه الممتلكات يستلزم تكاليف صيانة معينة، لذا فإن إدارة الثقة تكون مفيدة.

لا يتم نقل إدارة العقارات التجارية إلا بعد تنفيذ شهادة النقل والقبول. يجد المدير المستأجرين ويجري جميع المفاوضات اللازمة، ويعمل لصالح المالك.

إذا واجهت أي صعوبات في إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية، يرجى الاتصال المشورة القانونيةإلى متخصص. سيتمكن المحامي المحترف من المساعدة في إعداد المستند وإخبارك بالفروق القانونية الدقيقة المحتملة للمعاملة.

ومهما كان موضوع إدارة الثقة، يجب أن نتذكر أن المدير لا يحصل إلا على حقوق ملكية جزئية. أي أنه لا يستطيع بيع أو نقل ملكية العقار، لأنه هو نفسه لا يملكه.

إذا كان الوقت محدودًا أو كان هناك نقص في المعرفة والخبرة، فيمكن تفويض إدارة الأصول العقارية إلى طرف ثالث. يتم إضفاء الطابع الرسمي على هذه المعاملة من خلال اتفاقية إدارة الثقة. جوهر العملية هو النقل للاستخدام، ومحدود في الوقت المناسب، إلى شخص موثوق بهممتلكاته، بحيث يشارك هذا الشخص في التشغيل الفعال للأصول لزيادة مستوى ربح مالك الأشياء المستخدمة.

جوهر إدارة الثقة

يتم تحديد تدابير توفير الأصول لإدارة الثقة بموجب القانون المدني. إجراءات وقواعد تسجيل إجراءات نقل الملكية موضحة في الفصل. 53 القانون المدني للاتحاد الروسي. تعريف عملية نقل الأشياء أو الموارد إلى شخص آخر بموجب اتفاقية إدارة الثقة موضح في الفن. 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ويشير المشرع إلى أن أحد الطرفين يمنح الطرف الآخر في المعاملة الحق في التصرف في الممتلكات بشكل مؤقت. الهدف الاساسيهذا الشكل للتخلص من الأشياء العقارية هو زيادة في رأس مال مالك الأصل.

مهم!لا يحصل الوصي على ملكية العقار بعد إبرام الصفقة، وينص الاتفاق فقط على التصرف المؤقت لزيادة ربح مالك الأصل.

يمكن للشخص المدير الدخول في معاملات مع الممتلكات الموكلة إليه. يقوم بتحرير جميع العلاقات التعاقدية نيابة عن نفسه، ولكن يجب أن تشير الوثائق إلى صفة الوصي وليس المالك الكامل. إذا لم يتم تدوين الملاحظات المناسبة في الوثائق، فسيكون المدير مسؤولاً عن نتائج الصفقة بموارده المادية وممتلكاته (المادة 1012، الفقرة 3 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وفقا لمعايير الفقرة 1 من الفن. 1013 من القانون المدني للاتحاد الروسي، قد يكون موضوع أمر الثقة:

• حقوق حصرية؛
• مجموعات من الأصول العقارية؛
• أصول عقارية مختارة؛
• الأسهم والسندات وأنواع الأوراق المالية الأخرى.

قواعد نقل الملكية بموجب اتفاقية إدارة الثقة

لتوفير الممتلكات لأطراف ثالثة لإدارة الثقة، يتم توفير عدد من التدابير التقييدية:

• لا يمكن أن يعهد بالأموال إلى المدير؛
• يُحظر نقل الممتلكات التي يتم تشغيلها بموجب شروط الإدارة التشغيلية إلى المديرين (البند 3 من المادة 1013 من القانون المدني).

يمكن لكيان قانوني أو رجل أعمال فردي أن يعمل كوصي (البند 1 من المادة 1015 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يجوز له إدارة ممتلكات الآخرين الهيئات الحكوميةوهياكل الحكم المحلي. يتم تحديد إجراءات تشغيل الأصول العقارية في اتفاقية بين مالك الأصول والمدير. يتم إضفاء الطابع الرسمي على الصفقة من خلال اتفاقية مكتوبة. يجب أن تخضع الوثائق التعاقدية المتعلقة بإدارة العقارات لتسجيل الدولة.

ملحوظة!تعتبر اتفاقية التصرف في الأمانة وإدارة العقارات سارية المفعول وتدخل حيز التنفيذ منذ لحظة استلام المدير للعقار.

في وثائق العقد في إلزاميأشر إلى المعلومات التالية (المادة 1016 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

• تكوين الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المدير؛
• تعيين الشخص الذي سيكون بمثابة الوصي؛
• شكل الأجر مقابل عمل المدير ومبلغ الدفع له (إذا كان العقد يتضمن إدخال نظام الدفع مقابل هذه الخدمات)؛
• تاريخ انتهاء الاتفاقية (الحد الأقصى لمدة تفويض الصلاحيات لإدارة الممتلكات هو 5 سنوات).

يؤدي غياب أحد الشروط المذكورة إلى إنشاء شروط مسبقة للاعتراف بالعقد على أنه غير صالح. تفترض قواعد نقل الأصول الموثوقة أنه سيتم فصل هذه الأشياء عن المجمع العام لممتلكات المالك. يجب أن تتم المحاسبة عن الممتلكات الموكلة إلى المدير في ميزانية عمومية مخصصة بشكل منفصل، والتي يتم تجميعها من قبل الطرف الذي يقوم بإجراءات التصرف في الأصول.

تحصيل الضرائب

تم الكشف عن الفروق الدقيقة في المحاسبة لإدارة الثقة في البند 1 من الفن. 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي وبأمر من وزارة المالية بتاريخ 28 نوفمبر 2001 رقم 97 ن. لا تنظم أحكام هذه الأفعال القانونية نقل صلاحيات التصرف في الممتلكات فحسب، بل تنظم أيضًا ظهور التزام المدير بالاحتفاظ بسجلات منفصلة للأشياء الموكلة إليه. بالنسبة للمدير المعين، فإن الوضع معقد لأنه يحتاج إلى الحفاظ على المحاسبة الأساسية لأنشطته ومحاسبة منفصلة للمعاملات مع الممتلكات الموكلة إليه.

لتعكس في المحاسبة حقيقة استلام كائن واحد أو أكثر لإدارة الثقة، يستخدم المدير الحساب 79.

يتذكر!عند تنظيم محاسبة منفصلة للأصول في إدارة الثقة، يجب أن يسترشد المدير بالأحكام السياسة المحاسبيةمالك العقار.

الأمر رقم 97 ن يلزم المديرين بالإعداد القوائم الماليةوإنشاء تقرير المدير للتعرف على بيانات المالك الواردة فيه. من وثائق التقارير، يجب على مالك العقار معرفة مقدار الأصول والالتزامات، ومستوى الدخل والنفقات المرتبطة بالتخلص من الأصول.

ولتنفيذ أنشطة إدارة الثقة، وضع المشرع قيودًا على إمكانية تطبيق الأنظمة الضريبية التالية:

• يوتيي؛
• نظام براءات الاختراع.

القاعدة التي تملي استحالة تحول المدير إلى هذه الأوضاع الخاصة تأتي من أحكام قانون الضرائب في البند 2.1 من الفن. 346.26 والفقرة 6 من الفن. 346.43.

دفع ضريبة القيمة المضافة

الأنشطة المتعلقة بالتصرف في الممتلكات بموجب اتفاقية إدارة الثقة تفرض على المدير التزامًا بالحساب والدفع. يجب على المدير إصدار فواتير المعاملات التي تنطوي على بيع السلع أو الخدمات، وإجراء الإدخالات المناسبة في دفتر أستاذ المشتريات والمبيعات. يمكن للمدير خصم ضريبة القيمة المضافة إذا أصدر الطرف المقابل فواتير باسمه.

البند 5 الفن. 174.1 من قانون الضرائب يُلزم المديرين بموجب كل عقد من عقود التصرف في الممتلكات بالثقة في نهاية الفترة المشمولة بالتقرير بإعداد وتقديم إقرارات ضريبة القيمة المضافة إلى السلطات الضريبية. مصلحة الضرائبلتقديم إعلان، يتم تحديده فيما يتعلق بمكان تسجيل المدير. بالنسبة للمعاملات مع الممتلكات المحتفظ بها على سبيل الأمانة، لا يتحمل مالك الأصول التزامات بدفع ضريبة القيمة المضافة والإبلاغ عنها.

ضريبة الأملاك

ضريبة الأملاك في حالات إدارة الثقة من قبل شخص مرخص له بالتصرف في الأصول الفردية لا يتم تحميلها أو دفعها. يظل الالتزام بسداد المدفوعات إلى الميزانية فيما يتعلق بضريبة الأملاك على عاتق مالك الأصول (البند 1 من المادة 378 من قانون الضرائب).

ضريبة الدخل

لضمان الصحة، ينظم المدير تسجيل الدخل والنفقات في المحاسبة عن الأنشطة المتعلقة بإدارة ممتلكات الآخرين، بشكل منفصل عن أنشطته المحاسبية (المادة 332 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). يتم حساب الضريبة بطريقة واحدة فقط - طريقة الاستحقاق. يعتمد إجراء حساب مبلغ الضريبة ودفعها على شروط الاتفاقية بين مالك الأصل والمدير:

1. إذا كان المالك يقوم بدور المستفيد، فإن المدير يقدم له بانتظام تقارير تحتوي على معلومات عن مبالغ الدخل والنفقات للأشياء. ويأخذ المالك هذه البيانات بعين الاعتبار كجزء من بنود الربحية والتكاليف غير التشغيلية.
2. إذا لم يتم تحديد المالك على أنه المستفيد بموجب شروط الاتفاقية، فسيتم استخدام أسس الإنفاق والدخل للأشياء لتحديد القاعدة الضريبية للضرائب من قبل المستفيد.

انه مهم!يجب أن تظل تكاليف دفع المكافأة للمدير دائمًا بند مصروف لمالك الأصول، ولا يشارك مبلغها في حساب ضريبة الدخل للمستفيد إذا كان شخصًا آخر.

ضريبة الأراضي

ليس على المدير أي التزام بدفع ضريبة الأراضي عن قطع الأراضي المنقولة تحت تصرفه بموجب اتفاقية إدارة الثقة. مبرر هذه الحقيقة يأتي من الفقرة 1 من الفن. 388 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، الذي يحدد قائمة دافعي هذا النوع من الضرائب. الدافعون هم الأشخاص الذين لديهم الحق في:

• ملكية؛
• استخدام غير محدود
• ملكية قابلة للتوريث مدى الحياة.

موضوع مثير للجدل

أحد الأسباب التي قد تؤدي إلى الاعتراف بإجراءات نقل الملكية إلى الأمانة على أنها غير قانونية هو التسجيل غير الصحيح العلاقات التعاقديةمالك ومدير الأصول. المتطلبات الرئيسية لصحة المعاملة:

1. يجب أن تكون الصفقة مدعومة بنموذج كتابي موثق للعقد.
2. يجب أن يتم توقيع الاتفاقية من قبل الطرفين.
3. إذا استخدم أحد المشاركين الفاكس، فسيتم الاعتراف بالوثيقة على أنها قانونية فقط إذا كان هناك اتفاق مبدئي بين المشاركين في نقل الملكية إلى إدارة الثقة بشأن إمكانية استخدام الفاكس. يتم توقيع هذه الاتفاقية من قبل الأطراف دون استخدام الفاكس.

تنشأ النزاعات في المواقف التي يشير فيها أطراف المعاملة إلى موافقتهم على استخدام الفاكس في اتفاقية الثقة نفسها. في هذه الحالة، الاتفاق في الإجراء القضائيسيتم إعلان أنها غير صالحة.

يتم التعرف على القضايا المثيرة للجدل الأخرى:

• تحديد الاختصاصات عند التصرف في الأوراق المالية - للمالك الحق في تحديد الأشياء الاستثمارية ووضع استراتيجية، على الرغم من أن القرارات المتعلقة بكيفية إدارة الأصول يجب أن يتخذها المدير؛
• التوفر في القانون المدنيعند الإشارة إلى مسؤولية المدير، مصطلح "العناية الواجبة" - يمكن مساءلة المدير عن عدم وجود مثل هذه العناية فيما يتعلق بالأصول الموكلة إليه؛ ولا يقدم المشرع فك محتوى هذا المفهوم، لذلك، تظهر التناقضات بانتظام فيما يتعلق بعلامات ذنب المدير.