نقل من قبل مالك ممتلكاته إلى إدارة الثقة. اتفاقية إدارة الثقة العقارية

ومن أجل توفير وقتهم، غالبًا ما ينقل أصحاب العقارات حقوق السيطرة الجزئية إلى أشخاص آخرين. يتم توفير هذا الاحتمال لكل من العقارات التجارية والسكنية. سنخبرك في المقالة بالميزات التي يتمتع بها نقل الحقوق وكيفية إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية.

تتضمن إدارة الثقة نقل الملكية من شخص (مؤسس الإدارة) إلى شخص آخر (الوصي) لفترة زمنية معينة في إدارة الثقة. في هذا النوع من المعاملات، يجب على المدير أن يعمل لصالح المؤسس أو الطرف الثالث - المستفيد.

إدارة الثقة لا تنطوي على نقل الملكية.

القراء الأعزاء! نحن نغطي الطرق القياسية لحل المشكلات القانونية، ولكن قضيتك قد تكون فريدة من نوعها. نحن سوف نساعد العثور على حل لمشكلتك مجانا- ما عليك سوى الاتصال بمستشارنا القانوني على:

إنه سريع و مجانا! يمكنك أيضًا الحصول بسرعة على إجابة من خلال نموذج الاستشاري الموجود على الموقع.

وهذا النوع من العلاقات مناسب، على سبيل المثال، إذا كان الشخص يمتلك عدة عقارات يقوم بتأجيرها. يستغرق هذا الكثير من الوقت، لذلك يقوم المواطنون بوضع اتفاقية إدارة الثقة، مما يلغي الحاجة إلى إضاعة وقتهم وجهدهم. لا يكون نقل السيطرة أقل أهمية إذا انتقل المالك للإقامة الدائمة في الخارج أو كان غائبًا لفترة طويلة لسبب آخر.

ومع ذلك، لا يمكن أن تصبح جميع العقارات موضوعًا لإدارة الثقة. ويحظر الدخول في مثل هذه المعاملات فيما يتعلق بما يلي:

• الغابات.
• المسطحات المائية؛
• باطن الأرض.
• العقارات في ملكية البلدية أو الدولة.

كقاعدة عامة، الكائن هو ملكية، ونتيجة لاستخدامه يمكن تحقيق الربح. لكن الأموال نفسها لا يمكن تحويلها إلى الإدارة - فقط كجزء من ممتلكات الشركة.

غالبًا ما يُطرح السؤال حول ما إذا كان من الممكن إخضاع الممتلكات الجانبية لإدارة الثقة. وفقا للفن. 1019 من القانون المدني للاتحاد الروسي، هذا مسموح به. في هذه الحالة، لا شيء يتغير بالنسبة للمرتهن بالمعنى القانوني. ومع ذلك، يجب على المالك إخطار المدير بأن العقار عليه أعباء.

يتقاضى الوصي رسومًا معينة مقابل الخدمات المقدمة. بالإضافة إلى الإدارة المباشرة للعقار، فهو ملزم بدفع المدفوعات اللازمة للإسكان والخدمات المجتمعية على الفور، وكذلك مراقبة سلامة ممتلكات المالك.

يمكننا تسليط الضوء على المهام الرئيسية للمدير إذا كان العقار مخصصًا للتأجير:

• البحث عن المستأجرين الذين تتوافق خصائصهم مع متطلبات مالك العقار؛
• إبرام عقد الإيجار؛
• تلقي شهريا إيجار;
• السيطرة على توقيت تحويل الدفع؛
• استدعاء الخدمات المنزليةإذا لزم الأمر (الإصلاحات، والاتصال بخدمات المرافق، وتركيب نظام إنذار، وما إلى ذلك)؛
• تأمين الكائن ضد مخاطر الخسارة؛
• حل موضوع مثير للجدلمع المستأجرين
• الخدمات الأخرى إذا تم تحديدها في نص العقد.

مثل أي علاقة قانونية، تتمتع إدارة الثقة بفروق دقيقة وميزات قانونية. دعونا نفكر فيها أكثر.

ميزات إدارة الثقة للعقارات

يتم تنظيم العلاقة بين مؤسس الإدارة والمدير بموجب الفصل 53 من القانون المدني للاتحاد الروسي. من وجهة نظر قانونية، أساس هذه العلاقات هو اتفاق إدارة الثقة للعقارات.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يتم إبرام اتفاقية كتابية وتخضع لها تسجيل الدولة. وإلا فسيتم اعتباره غير صالح.

إذا تم إجراء تعديلات وإضافات على الاتفاقية الحالية لا تؤثر على نقل الحقوق إلى موضوع الإدارة، فلا يلزم تسجيلها. فقط النقل الرئيسي للحقوق هو الذي يخضع للتسجيل.

ولا يجوز أن تزيد مدة العقد عن خمس سنوات. إذا لم يعلن الطرفان في نهاية هذه الفترة عن نيتهما في إنهاء الاتفاقية، فسيتم اعتبار الاتفاقية ممتدة لنفس الفترة وبشروط مماثلة للوثيقة الأصلية.

تدخل الوثيقة حيز التنفيذ بالكامل منذ لحظة اجتيازها إجراءات تسجيل الدولة لدى Rosreestr. قبل أن يحدث ذلك، لا يمكن أن تكون تصرفات الأطراف بمثابة أساس لتغيير علاقاتهم القانونية مع أطراف ثالثة (على سبيل المثال، مع المرافق والمستأجرين، وما إلى ذلك).

وبالتالي، حتى لو نصت الأطراف في الاتفاقية على أنها تدخل حيز التنفيذ من لحظة التوقيع أو من تاريخ محدد، قبل تسجيل الدولة، فإن جميع الالتزامات تجاه الأطراف الثالثة سيتحملها المالك، وليس المدير.

عند إعداد اتفاقية إدارة الثقة، يجب على المالك الانتباه إلى عدد من الفروق الدقيقة. بادئ ذي بدء، إذا كان موضوع المعاملة مؤجرًا، فيجب إخطار المستأجرين بإبرام اتفاقية مع المدير. هذه ليست مسؤولية المالك، ولكن مثل هذه التصرفات ستكون معقولة، لأن شخص آخر سينوب عنه طوال مدة العقد. ويجب إخطار المستأجرين حتى يتمكنوا من التواصل مع المدير بشأن كافة الأسئلة وتحويل مبلغ الإيجار إليه.

يبقى عقد الإيجار بين المالك والمستأجر ساري المفعول. من الضروري وضع اتفاقية إضافية بشأن تغيير الأشخاص في الالتزام. في حالة إبرام عقد الإيجار لمدة تزيد عن عام، يجب تسجيل العقد لدى Rosreestr (المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند إجراء أي معاملات تتعلق بموضوع إدارة الثقة، يلتزم المدير بإبلاغ الأطراف المقابلة به الوضع القانوني. عند التوقيع على المستندات يجب عليه وضع علامة "D.U."

يجوز للمدير نقل الإدارة إلى وصي. ومع ذلك، فإنه لا يزال يتحمل جميع الالتزامات تجاه المالك.

وفقا للفن. 1023 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق للمدير الحصول ليس فقط على المكافأة، ولكن أيضًا التعويض عن النفقات المعقولة المتعلقة بموضوع المعاملة.

اتفاقية إدارة الثقة العقارية

يبدأ نص الاتفاقية بمعلومات حول وقت ومكان الإعداد والبيانات الشخصية لأطراف المعاملة وخصائص موضوع الاتفاقية. هذا الأخير يحظى باهتمام خاص.

يجب وصفها بالتفصيل في النص تحديدالعقار، ورقمه المساحي، بالإضافة إلى البيانات الأخرى التي تجعله قابلاً للتمييز قانونيًا بين البيانات المشابهة. يتضمن موضوع العقد أيضًا الأنشطة المسموح بها للمدير فيما يتعلق بالكائن.

بعد المعلومات المذكورة، يتضمن نص الوثيقة البيانات التالية:

• قواعد إدارة الممتلكات (بما في ذلك القيود المحتملة)؛
• حقوق والتزامات الأطراف؛
• قواعد إعداد التقارير الإدارية؛
• مسؤولية الأطراف؛
• إجراءات إنهاء العقد؛
• العقوبات والعقوبات على انتهاك الشروط ؛
• إجراءات حل النزاعات.
• الأحكام النهائية التي تعكس الفروق الدقيقة في الصفقة؛
• التفاصيل ومعلومات الاتصال وتوقيعات الأطراف.

الشروط الأساسية لاتفاقية إدارة الثقة، والتي بدونها لا يمكن الاعتراف بأنها صالحة، هي:

1. وصف تفصيلي لموضوع الاتفاقية.
2. البيانات الشخصية للأطراف.
3. مبلغ وطريقة الدفع مقابل الخدمات المقدمة للمدير، إذا نصت عليها شروط الوثيقة.
4. فترة صلاحية الوثيقة.

كما ذكر أعلاه، يجب أن تمر الاتفاقية بإجراءات تسجيل الدولة. يعد ذلك ضروريًا إذا تم إبرام الوثيقة لمدة تزيد عن عام. يمكن لأطراف الاتفاقية أن يكونوا مواطنين ورجال أعمال فرديين ومنظمات. مثل هذه الأنشطة محظورة على كيانات الدولة والبلديات.

من الممكن إنهاء الاتفاقية بناءً على إشعار من الطرف المقابل. وبالتالي، يمكن إنهاء العقد بإرادة أحد الطرفين. بالإضافة إلى ذلك، يتم إنهاء الصفقة في حالة:

• يرفض المستفيد الحصول على الدخل بموجب العقد؛
• وفاة المستفيد، ولا ينص العقد على خيار نقل الحقوق إلى شخص آخر؛
• نشأت ظروف تمنع المدير من الوفاء بالتزاماته بموجب العقد؛
• قرر المالك إنهاء العقد (في هذه الحالة، يدفع للمدير الرسوم المنصوص عليها في شروط الوثيقة)؛
• إعلان عدم أهلية المدير، أو إعلان إفلاسه، أو وفاته؛
• أعلن إفلاس مؤسس الإدارة.

بالإضافة إلى الميزات المذكورة أعلاه، فإن إدارة الثقة لها فروق دقيقة أخرى اعتمادًا على نوع موضوع الاتفاقية.

الفروق الدقيقة في إدارة الثقة اعتمادا على نوع العقار

هناك نوعان من العقارات – السكنية والتجارية. دعونا ننظر إلى كل منها بمزيد من التفصيل.

إذا كان العقار سكنيا

كقاعدة عامة، يتم إبرام اتفاق بين أصحاب الشقق أو المنازل وأصحاب العقارات (الأفراد والشركات)، إذا كان مالك العقار يعيش في منطقة أخرى.

يجد المدير بشكل مستقل المستأجرين، ويدخل في اتفاق معهم، ويراقب الامتثال لقواعد استخدام المباني السكنية. وفي حالة اكتشاف المخالفات، يحق له إخلاء المستأجرين، وكذلك استرداد التعويض منهم عن الأضرار التي لحقت بهم.

يمكن للمدير الاتصال القضاءمع الشرط:

• إجراء الإصلاحات
• استبدال المعدات التالفة؛
• شراء أثاث جديد ليحل محل الأثاث التالف.

ولتحقيق العدالة، من الضروري إضفاء الطابع الرسمي على نقل الشقة لاستخدامها من قبل المستأجر على أساس شهادة النقل والقبول.

إذا كان العقار تجاريا

في كثير من الأحيان، تكون العقارات التجارية فارغة لأن المالك لا يستطيع العثور على مستأجرين أو ليس لديه الوقت للقيام بذلك. وفي الوقت نفسه، فإن وجود مثل هذه الممتلكات يستلزم تكاليف صيانة معينة، لذا فإن إدارة الثقة تكون مفيدة.

لا يتم نقل إدارة العقارات التجارية إلا بعد تنفيذ شهادة النقل والقبول. يجد المدير المستأجرين ويجري جميع المفاوضات اللازمة، ويعمل لصالح المالك.

إذا واجهت أي صعوبات في إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية، يرجى الاتصال المشورة القانونيةإلى متخصص. سيتمكن المحامي المحترف من المساعدة في إعداد المستند وإخبارك بالفروق القانونية الدقيقة المحتملة للمعاملة.

ومهما كان موضوع إدارة الثقة، يجب أن نتذكر أن المدير لا يحصل إلا على حقوق ملكية جزئية. أي أنه لا يستطيع بيع أو نقل ملكية العقار، لأنه هو نفسه لا يملكه.

تعد إدارة الثقة جزءًا لا يتجزأ من المجموعة الحديثة من الأدوات المالية في البلدان المتقدمة. هذا فرصة مناسبةحرر نفسك من عدد من المسؤوليات أو عهد بعمل معين إلى محترفين متخصصين فيه. لذلك دعونا نلقي نظرة على أساسيات إدارة الثقة.

معلومات عامة

أولا، دعونا نفهم المصطلحات. إدارة الثقة هي خدمة تقدمها شركات متخصصة في سوق الأوراق المالية. وفي هذه الحالة، يقوم العميل بتحويل الأموال أو الأصول الأخرى.

الجميع نقاط مهمةمحددة في العقد. شركة الإدارةفي المستقبل سوف تقوم بإجراء المعاملات لحسابها الخاص، ولكن دائمًا في مصلحة العميل. وتحصل مقابل ذلك على مكافأة معينة على شكل نسبة من قيمة الأصول التي تكون تحت الإدارة أو جزء من الربح المكتسب. تعد إدارة الثقة أداة موثوقة للحفاظ على أصولك وزيادتها. وعادة ما يتم تقديم هذه الخدمات في بشكل فردي. وهذا يأخذ في الاعتبار الاحتياجات الشخصية للعملاء، فضلا عن أهدافهم الاستثمارية.

على ماذا تعتمد النتيجة النهائية؟

هناك العديد من الجوانب المختلفة التي يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار. يتضمن ذلك اتفاقية إدارة الثقة العقارية وخبرة الشركة وغير ذلك الكثير. لكن أعظم تأثيريجعل احترافية الموظفين الذين يقومون بها. لذلك، عند إبرام اتفاقية، سيكون من الجيد الاستفسار عن النتائج الناجحة للمتخصص الذي سيقوم بإجراء المعاملات. يجب عليك أيضًا قراءة اتفاقية الثقة العقارية بعناية. في معظم الحالات، الربحية ليست مضمونة. ولكن هذا ينطبق على تلك الحالات عندما يكون هناك وضع اقتصادي. إذا تم تقديم التأمين، فيجب عليك التفكير بجدية فيما إذا كانت الشركة ستكون قادرة على الوفاء بالتزاماتها. هل هناك أي وسيلة لهذا؟ بفضل هذه الافتراءات البسيطة، يمكنك تحديد مستوى مقبول من المخاطر والربحية لنفسك.

من يستطيع تقديم هذه الخدمات لنا؟

إدارة الثقة تماما الوجهات المشهورة. لهذا هذه الخدمةالتي تقدمها معظم شركات الاستثمار الكبرى والبنوك. يتقلب متوسط ​​السعر في هذه الحالة بحوالي 15% من الربح المستلم.

وتجدر الإشارة إلى أن الشركات تفضل العمل بمبالغ كبيرة أو أقل. من أجل التخلص من الأشخاص الذين لديهم كمية صغيرة من المدخرات، غالبًا ما يتم تقديم عتبات دنيا لمبلغ الأموال التي يمكن تحويلها في إطار إدارة الثقة.

بالمناسبة، المزيد عن اتفاقية إدارة الثقة. يمكن تقديم نموذج للمعاملة للمساعدة في توجيه العميل. لذلك، إذا كانت هناك أي مشاكل أو أسئلة، فمن الضروري توضيحها مع متخصص على الفور.

ماذا يمكنك أن تنقل؟

إدارة الثقة هي خدمة تغطي مجموعة واسعة من الكائنات. وبالتالي، من بينها مباني المكاتب، والمباني الصناعية والمستودعات، ومساحات البيع بالتجزئة، والمساكن، ضماناتوحقوق التأليف والنشر وأكثر من ذلك بكثير. حتى الشركات والمجمعات العقارية المختلفة يمكن أن تعمل كأشياء. فيما يتعلق بالمال، تجدر الإشارة إلى أن هناك عددًا من القيود المعينة. كما لا يمكن نقل الممتلكات الخاضعة للإدارة التشغيلية أو السيطرة الاقتصادية. حتى إدارة الثقة للشقة يمكن تنفيذها.

المؤسسة ككائن

ما هي الميزات في هذه الحالة؟ دعونا نتحدث عن المجمع العقاري الذي يتم استخدامه النشاط الريادي. يتضمن كل ما تحتاجه للحصول على النتيجة النهائية. هذه هي قطع الأراضي والهياكل والمباني والمعدات والمواد الخام والمخزون والمنتجات وما إلى ذلك.

يُسمح بتحويل المجمع العقاري إلى إدارة الثقة فقط عندما لا يكون مؤسسة موحدة. لماذا هذا؟ والحقيقة هي أن المؤسسات الوحدوية تكون دائمًا إما تحت الإدارة التشغيلية أو تحت الإدارة الاقتصادية. لكن دعنا نعود إلى موضوع المقال. في هذه الحالة، جوهر إدارة الثقة هو مشاركة شركة خارجية وتفويض الحقوق المقابلة لها لفترة محددة.

تجدر الإشارة إلى أن الهيئات القائمة كيان قانونيمثل الجمعية العمومية والمديرين لا يتوقفون عن العمل. ويستمرون في أداء واجباتهم. ولكن في هذه الحالة، ينطبق النظام القانوني للقيود، والذي تم تحديده في الاتفاقية المبرمة. يجب أن تحتوي على قائمة مفصلة بالممتلكات المتاحة. تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن نقل مجمع العقارات بأكمله، ولكن تقسيمه الهيكلي فقط إلى إدارة الثقة.

دعنا نقول كلمة واحدة عن الاتفاقية

ويجب أن يتم ذلك دائمًا كتابيًا. اتفاقية الثقة العقارية أمر بالغ الأهمية وثيقة مهمة. إذا تم انتهاكه، فلن يكون من الممكن أثناء النزاع الرجوع إلى شهادة الشهود - فقط إلى الوثائق.

يمكن تقسيم جميع شروط العقد إلى أساسية واختيارية. بدون الأول، لن تعتبر الوثيقة منتهية. يتم تضمين الشروط الاختيارية في العقد بناءً على طلب الطرفين. الأساسية هي:

1. تكوين العقار الذي يتم نقله إلى إدارة الثقة، وكذلك قيمته.
2. اسم الشخص الذي سيتم تنفيذ الإجراءات لمصلحته؛
3. حدود حقوق الوصي.
4. فترة صلاحية العقد.

يمكن إبرام الوثيقة لمصلحة كل من المالك وطرف ثالث يسمى المستفيد. وتجدر الإشارة إلى أن مدة العقد لا يمكن أن تتجاوز 5 سنوات. إذا لم يتم تلقي أي طلب لإنهائه بعد هذا الوقت من أي من الطرفين، فيعتبر أنه قد تم تمديده.

ما الذي يمكن تحديده كشروط اختيارية؟

في خدمة الناس:

1. إنشاء قيود معينة فيما يتعلق ببعض الإجراءات أثناء إدارة الممتلكات.
2. إمكانيات لإدارة العقارات.
3. نقل إلى شخص آخر.
4. الإجراء والتوقيت وضرورة تقديم التقرير.
5. مراجعة وتفصيل مسؤوليات الوصي.
6. تعليمات بشأن نقل الملكية.
7. التوريث في حالة وفاة المستفيد (فرداً) أو تصفيته (الهيكل التنظيمي).
8. إجراءات سداد النفقات التي يتكبدها الوصي أثناء أداء مهامه.

من يمكنه العمل كمدير؟

مناسبة لهذا منظمة تجاريةورجل الأعمال الفردي. يجب أن يكون مفهوما أنه إذا قام كيان قانوني بأنشطة ائتمانية، فيجب أن تتوافق هذه الحقيقة مع الأهداف المحددة في الوثائق التأسيسية. مسؤوليتهم الرئيسية هي إدارة الممتلكات بالضرورة وحصريا لصالح المالك أو المستفيد. اعتمادا على الأهداف المحددة، يمكن الحصول عليها أشكال مختلفة. النطاق هنا واسع - بدءًا من الحفاظ على الممتلكات وانتهاءً بالحصول على فوائد معينة. لذلك فإن التحديد الواضح للمهام التي يواجهها المدير هو أساس تفاعل الثقة، وهو ما يجب الإشارة إليه في العقد.

وينبغي أن يكون مفهوما أن الشخص الذي يدير العقار لن يكون له حقوق متساوية مع المالك أو المستفيد. وبالتالي، لا يمكن نقل الأصل من أجل الإدارة إلى شخص آخر، ولا يمكن بيعه بدفع المبلغ إلى جيب المدير. ولكن هناك استثناءات هنا.

عن القائد الموثوق

وكقاعدة عامة، يقومون بالإدارة بأنفسهم. ولكن يمكن تفويض هذه المسؤولية إلى شخص آخر في عدد من الحالات:

1. إذا كان هناك سلطة بموجب العقد.
2. في حضور موافقة خطيةمن المالك.
3. بسبب ظروف معينة، عندما لا يكون من الممكن ضمان المصالح خلال الفترة المحددة.

وتجدر الإشارة إلى أن الأمين مسؤول عن خطوات الوكيل كما لو كانت خطواته.

ماذا لو لم يقم المدير بالتزاماته؟

وهو ملزم في هذه الحالة بالتعويض:

1. للمؤسس - الخسائر الناجمة عن الأضرار أو الخسارة في الممتلكات.
2. يحصل المستفيد على الدخل المفقود أثناء الإدارة.

يكون المدير مسؤولاً إذا لم يثبت أن الوضع نشأ بسبب أفعال:

1. مؤسس.
2. المستفيد.
3. حالات لا يمكن التغلب عليها.

الإطار التشريعي

ربما هذا هو المكان الذي يجب أن تبدأ فيه المقالة. الأكثر أهمية بالنسبة لنا هو القانون المدني للاتحاد الروسي، الفصل 53. فهو يحتوي على مواد تنظم العلاقات. أدناه سننظر حصريًا في قواعد إدارة الثقة.

تناقش المادة 1013 ما يمكن أن يكون بمثابة كائن لإدارة الثقة. بشكل عام، تمت مناقشته في وقت سابق، لذلك ليس هناك أي نقطة في إعادة سردها. وتنص المادة 1014 على منصب المؤسس. وينص بوضوح على أن هذا الدور لا يمكن أن يلعبه إلا مالك العقار. لذلك، إذا تم التخطيط لإدارة الثقة في الشقة، فيمكن نقلها فقط إلى الشخص الذي تنتمي إليه.

وتنص المادة 1015 على نقاط مختلفة مع الوصي. وهو يعلم من يمكنه التصرف في دوره عندما تتم القيادة على الأسس المنصوص عليها في القانون. هناك أيضًا شرط ينص على أنه لا يمكن نقل الملكية وكالة حكوميةأو الحكومة المحلية.

وينبغي أن يكون مفهوما أيضا أن الوصي لا يمكن أن يكون مستفيدا. يتم تحديد هذا الوضع بموجب القانون.

نواصل الدراسة

والمادة التالية هي المادة 1016. وهي تناقش الشروط الأساسية للعقود المبرمة. لذلك، هي التي تطلب نقل الملكية إلى إدارة الثقة. ومن الضروري أيضًا الإشارة إلى اسم المواطن أو اسم الكيان القانوني الذي سيتم تنفيذ النشاط لصالحه. تعتبر البيانات المتعلقة بحجم وشكل أجور المديرين، وكذلك فترة الصلاحية، ذات أهمية أيضًا. وهنا يشترط ألا يتجاوز العقد خمس سنوات. وإذا لم يصرح أي من الطرفين بالإنهاء عند انتهاء المدة، فيعتبر أنه ممتد بالشروط السابقة.

دعنا ننتقل إلى المادة 1017. فهي تنص على أن العقد يجب أن يتم كتابته. وعند نقل العقارات، يجب عليك بالإضافة إلى ذلك إجراء إجراءات تسجيل الدولة. إذا لم يتم مراعاة شكل العقد، فقد يكون ذلك بمثابة سبب لإعلان بطلانه. لذلك، من الضروري التأكد من أن نقل الملكية إلى إدارة الثقة يتم بواسطة أشخاص أكفاء.

المادة التالية هي المادة 1018. وهي تنص على تفاصيل فصل الممتلكات الموجودة في إدارة الثقة. لذا فهو يتضمن حكماً بشأن تقسيم الممتلكات التي يملكها المؤسس والتي تديرها الإدارة المدعوة. على سبيل المثال، لا يمكن تحصيل الديون إلا في حالة الإفلاس. ولذلك، من أجل تنفيذ إدارة الثقة، يتم فتح حساب مصرفي منفصل، يتم من خلاله إجراء الدفعات.

خاتمة

تصف المادة 1019 نقل الملكية المثقلة بامتياز. وفي هذه الحالة يحق للمرتهن استرداده إن وجد أسباب قانونية. وفي هذه الحالة يجب تحذير المدير من هذا الأمر التطور المحتملعمل تسرد المادة 1020 حقوق والتزامات المدير الذي سيشارك فيه ملكية الثقة. ويصف ما يمكنه فعله، وفي أي حالات، وكيف يتم تنظيم هذه العملية.

يتم تنظيم نقل الملكية تحت إدارة الثقة بموجب المادة 1021. كما أنها تنظر في إمكانية تفويض الصلاحيات لشخص آخر. يصف القسم 1022 المسؤوليات التي يتحملها الوصي. لذلك، فهو يدرس بعناية متى يكون مسؤولاً عن الخسائر المتكبدة، وما هي الالتزامات التي يفي بها، وما إلى ذلك. مهمهنا يتم تسليمهم للعقد. ويتناول القسم 1023 التعويض التنفيذي. وهنا أيضًا يتم الاهتمام بالعقد. تحتوي المادة 1024 على أسباب إنهاء المعاملة. علاوة على ذلك، يتم أخذ كل من أحداث الفشل العادي والقوة القاهرة في الاعتبار.

ليس الجميع رجل أعمال فرديهناك فرصة، بالإضافة إلى الأنشطة التي يقوم بها وفقًا لشهادة تسجيل الدولة، لإدارة ممتلكاته بكفاءة. بعد كل شيء، كقاعدة عامة، حيازة أنواع معينةالملكية توفر لصاحبها ليس فقط الدخل. هناك الكثير من المتاعب المرتبطة بصيانة واستخدام الممتلكات.

ولهذا السبب في مؤخرايفضل المزيد والمزيد من رواد الأعمال وضع عقاراتهم وأوراقهم المالية الحالية في إدارة الثقة. ونتيجة لذلك، فإنهم لا يحصلون إلا على الربح من استخدام ممتلكاتهم - ولكن مطروحًا منها تكاليف صيانتها ومكافأة الوصي.

يمكن لرجل الأعمال الفردي أيضًا أن يعمل كوصي، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون تحديدًا.

تعد علاقات الإدارة الائتمانية (أو علاقات الثقة) جديدة نسبيًا بالنسبة للتشريعات والممارسات التجارية الروسية. ومع ذلك، فإنها تكتسب شعبية متزايدة بين رواد الأعمال. تتمثل مهمة المؤلف في مساعدتك على فهم ميزات هذه العمليات.

الأساس القانوني لإدارة الثقة

إدارة الثقة للممتلكات هي عملية إدارة الممتلكات التي ينقلها مؤسس الإدارة إلى الوصي لفترة معينة. يتم تنظيم العلاقات بين المشاركين في العملية القانون المدنيالترددات اللاسلكية.

يمكن للمالك نقل ممتلكاته إلى إدارة الثقة لشخص آخر (الوصي). في هذه الحالة، لا يحصل الوصي على حقوق ملكية الممتلكات المنقولة (البند 4 من المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي، يتم نقل صلاحيات المالك إلى المدير فقط ضمن الحدود التي ينص عليها العقد والقانون، مما يسمح للأخير بتنفيذ ليس فقط الإجراءات القانونية، ولكن أيضًا الإجراءات الفعلية لصالح المستفيد.

إذا دخل الوصي في معاملة شفهيًا، فيجب عليه تحذير الطرف المقابل من وضعه، أي أنه يعمل كوصي (البند 3 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا تمت المعاملة كتابيًا، فيجب وضع علامة "D.U" في المستندات التي تحمل اسم أو لقب الوصي.

في حالة عدم الإمتثال هذا الشرطيعتبر أن المدير قد أجرى معاملة لأغراض شخصية، وليس لمصلحة إدارة ممتلكات شخص آخر، وسيكون مسؤولاً عنها تجاه الطرف المقابل بأمواله الشخصية، وليس مع الممتلكات المنقولة إليه للإدارة (البند 3 من المادة 1012 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

من الناحية العملية، غالبًا ما يُطرح السؤال حول أي المستندات تحمل العلامة "D.U." يجب إدخالها. على سبيل المثال فقط عند توقيع العقود أو الاتفاقيات الإضافية أو الرسائل أو في جميع الحالات التي يعمل فيها الشخص كوصي؟

لذلك، غالبًا ما تكون علامة "D.U." يشار في أوامر الدفع لدفع أي مبالغ. قام عدد من المنظمات ورجال الأعمال الذين يعملون كمديرين بوضع علامة "D.U." حتى في أوامر دفع الإيجار. هذا ليس صحيحا تماما. وثائق التسويةيجب أن يحتوي على عدد من التفاصيل (البند 2.10 من لوائح البنك المركزي للاتحاد الروسي بتاريخ 3 أكتوبر 2002 رقم 2-P "بشأن المدفوعات غير النقدية في الاتحاد الروسي"). وعلى وجه الخصوص، اسم متلقي الأموال ورقم حسابه ورقم تعريف دافع الضرائب (TIN). وفي الوقت نفسه، علامة "D.U." ليس جزءًا من اسم المنظمة أو رجل الأعمال الفردي. لذلك، في أمر دفعلا ينبغي أن يتم وضع علامة "D.U." في عمود "الغرض من الدفع" في أمر الدفع، في رأي المؤلف، ينبغي الإشارة إلى المستند الذي يتم الدفع بموجبه.

ومن ثم فإن استخدام العلامة "D.U." لا ينبغي أن تتعارض مع أنظمة، تحديد إجراءات معالجة المستندات في منطقة معينة.

ليس من غير المألوف أن يتم بالفعل إبرام اتفاقيات معينة فيما يتعلق بالممتلكات المنقولة. والمثال النموذجي هو اتفاقيات تأجير العقارات. لا يؤثر نقل العقارات إلى إدارة الثقة بأي شكل من الأشكال على المستأجرين، لأن نقل الممتلكات إلى إدارة الثقة ليس سببًا لإنهاء عقد الإيجار. تمامًا مثل نقل الملكية (المادة 617 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تظل اتفاقياتهم مع مالك العقار سارية المفعول. ومع ذلك، فإن المالك والوصي مهتمان بلفت انتباه المستأجرين إلى حقيقة إبرام اتفاقية إدارة الممتلكات. يعد ذلك ضروريًا لضمان وفاء المستأجرين بالتزاماتهم بموجب عقد الإيجار للمدير. ويجب عليهم أيضًا اللجوء إليه لممارسة حقوقهم بموجب العقد. يمكن القيام بذلك عن طريق إبرام اتفاقية إضافية بشأن تغيير الأشخاص في الالتزام باتفاقية الإيجار. من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن اتفاقيات الإيجار للمبنى أو الهيكل المبرمة لمدة تزيد عن عام تخضع لتسجيل الدولة (المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وعليه فإنه من الضروري تسجيل كافة الاتفاقيات الإضافية لهذه العقود.

أما بالنسبة لاتفاقيات الإيجار التي سيبرمها الوصي خلال مدة العهدة فلا توجد أسئلة هنا. وسوف تنطبق القواعد العادية عليهم.

موضوعات إدارة الثقة

يمكن للمشاركين في علاقات الثقة أن يكونوا:

• مؤسس الإدارة؛
• المستفيد؛
• الوصي.

يتم اتخاذ قرار إنشاء إدارة الثقة من قبل مالك العقار. وهو الذي يبرم العقد ويقيم الإدارة. إذا لم يتم إبرام الاتفاقية من قبل مالك العقار، فهي باطلة ولا يترتب عليها أي عواقب قانونية (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار لمنطقة الفولغا في القرار المؤرخ 9 مارس 2004 رقم A72-2890/03-G199 ). يمكن أن يكون مؤسس الإدارة أي فرد، بما في ذلك رجل أعمال فردي. وفيما يتعلق بالكيانات القانونية، وضع المشرعون عددا من القيود. لا يمكن نقل الملكية إلى إدارة الثقة سواء إلى مؤسسة وحدوية أو إلى هيئة حكومية أو إلى هيئة حكومية محلية.

في كثير من الحالات، تتضمن علاقات الثقة مستفيدًا (مستفيدًا) لا يصبح طرفًا في الاتفاقية. وفي الوقت نفسه، يحق لهذا الشخص أن يطلب من المدير التنفيذ لصالحه والدفاع عن هذا الحق في المحكمة إذا تهرب الوصي من واجباته (المادة 430 من القانون المدني للاتحاد الروسي). قد يتطلب التعديل المبكر أو الإنهاء المبكر للعقد موافقته أيضًا.

ويمكن أن يكون المستفيد أي فرد أو كيان قانوني، بما في ذلك المؤسس، إذا كان قد أنشأ الإدارة لصالحه.

يمكن أن يكون الأمناء منظمة تجارية أو رجل أعمال فردي، باستثناء حالات الإدارة المهنية للأوراق المالية (المادة 5 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "في سوق الأوراق المالية"). إذا تم تنفيذ إدارة الثقة على الأسس المنصوص عليها في القانون، فقد يكون المدير مواطنًا وليس رائد أعمال، أو منظمة غير ربحيةعلى سبيل المثال، مؤسسة أخرى غير المؤسسة. مثال على هذه الإدارة هو إدارة ممتلكات الجناح (المادة 38 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أو الإدارة الممتلكات الموروثة(المادة 1173 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

لا يمكن للمدير أن يكون مؤسسًا ولا مستفيدًا. ويمكنه في الوقت نفسه أن يشغل لعمله أحد مكاتب المبنى المحول إلى الإدارة. كيفية تنسيق هذا بشكل صحيح؟ إن أبسط طريقة هي استبعاد المبنى الذي ينوي المدير استخدامه كمكتب من الممتلكات المنقولة إلى الصندوق. وبدلا من ذلك، ينبغي تأجيرها له بموجب اتفاق منفصل. على سبيل المثال، يمكن نقل مبنى إلى إدارة الثقة باستثناء الغرف رقم 1-15 في الطابق الأول منه.

وبالإضافة إلى ذلك، يحق للوصي الحصول على أجر المنصوص عليها في العقد(المادة 1023 من القانون المدني). المؤسس ملزم أيضًا بتعويض المدير عن النفقات المعقولة التي تكبدها أثناء إدارة الثقة للممتلكات (تنطبق هذه القاعدة أيضًا في حالة إدارة الممتلكات المجانية). يجب أن يتم ذلك على حساب الدخل الناتج عن استخدام هذا العقار. لا يحدد القانون كيفية حساب الأجر، ومع ذلك، أشارت محكمة التحكيم في قرار بشأن قضية محددة إلى أنه من غير القانوني تحديد الأجر بمبلغ ثابت لا يعتمد على نتائج الإدارة (قرار اللجنة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار خدمة منطقة فولغا-فياتكا بتاريخ 9 أغسطس 2005 رقم A17-324 /1). وفي هذا الصدد، يبدو للمؤلف أنه من الأنسب تحديد رسوم الإدارة كنسبة مئوية من الدخل المستلم.

كائنات إدارة الثقة

كائنات إدارة الثقة هي المنظمات والمجمعات العقارية والأشياء الفردية المتعلقة بالعقارات والأوراق المالية والحقوق المعتمدة من الأوراق المالية غير المعتمدة والحقوق الحصرية والممتلكات الأخرى. ينبغي فهم الممتلكات الأخرى على أنها أشياء منقولة وحقوق المطالبة أو الاستخدام.

يبدو أنه يمكن نقل أي ممتلكات منقولة إلى إدارة الثقة. إلا أن المشرع حرم "إدارة" الأموال كشيء مستقل إلا في الحالات التي ينص عليها القانون. يمكن اعتبار مثل هذه الحالات الاستثنائية إدارة الأموال من قبل مؤسسات الائتمان على أساس قانون 2 ديسمبر 1990 رقم 395-1 "المتعلق بالبنوك والأنشطة المصرفية". يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التشريع يسمح لمؤسسة ائتمانية بإدارة الأموال المقومة بالعملة الوطنية والأجنبية.

بواسطة قاعدة عامة، ينتمي حق إدارة الثقة إلى مؤسسة ائتمانية (على سبيل المثال، بنك) لديها ترخيص للقيام بالعمليات المصرفية ذات الصلة. وفقط في بعض حالات إستثنائيةيمكن تنفيذ إدارة الثقة للأموال من قبل منظمة غير ائتمانية حصلت على ترخيص لممارسة النشاط المحدد وفقًا للإجراء المعمول به.

عند وضع الصناديق الاستئمانية بغرض الاستثمار في الأوراق المالية، يجب على الوصي الحفاظ على هيكل الأصول المتفق عليه بين الطرفين طوال مدة الاتفاقية بأكملها. وهذا يعني الحفاظ على النسبة بين الأوراق المالية وأموال مؤسس معين، وكذلك النسبة بين الأنواع المختلفة من الأوراق المالية. تنعكس هذه المعلومات في إعلان الاستثمار.

يعد إعلان الاستثمار جزءًا إلزاميًا من اتفاقية إدارة الثقة للأموال ويحتوي على معلومات حول اتجاهات وطرق استثمار هذه الأموال. يشير الإعلان أيضًا إلى معلومات حول غرض ومدة الإدارة (البند 7.3. اللوائح المتعلقة بإدارة الثقة للأوراق المالية وأموال الاستثمار في الأوراق المالية، المعتمدة بقرار اللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 17 أكتوبر 1997 رقم 37).

بالمناسبة، يمكن تحويل الأموال إلى الإدارة بطريقة أخرى: كجزء من ممتلكات أخرى، على وجه الخصوص، مجمع عقاري.

فقط الممتلكات المحددة بشكل فردي يمكن أن تكون في إدارة الثقة. وهذا يعني أن كل كائن يجب أن يكون له خصائص فريدة خاصة به. وعليه، عند إنهاء العقد، يتم إرجاع الممتلكات المنقولة مسبقًا، وليس نظائرها. في هذه الحالة، قد تنص شروط الاتفاقية على أن الممتلكات التي لا تزال خاضعة للاستحواذ أو حتى الإنشاء، أي الممتلكات التي لم تكن موجودة بعد وقت إبرام الاتفاقية، سيتم نقلها إلى الإدارة. الهدف الأكثر شيوعًا للإدارة هو الأوراق المالية للشركات - الأسهم، وخاصة تلك التي لها حق التصويت، أي بما في ذلك صلاحيات إدارة شؤون الشركة التي أصدرتها - المُصدر. ثاني أكثر الأشياء شيوعًا في الإدارة هو العقارات.

تتمتع إدارة الثقة للأوراق المالية من فئة الإصدار ببعض الميزات التي يحددها التشريع الفيدرالي (الجزء 3 من المادة 1025 من القانون المدني للاتحاد الروسي، القانون الصادر في 22 أبريل 1996 "في سوق الأوراق المالية" رقم 39-FZ) و اللوائح المتعلقة بإدارة الثقة للأوراق المالية والصناديق الاستثمارية في الأوراق المالية، المعتمدة بقرار اللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 17 أكتوبر 1997 رقم 37.

يمكن فقط للمشارك المحترف المرخص بشكل مناسب في سوق الأوراق المالية أن يعمل كمدير بموجب اتفاقية إدارة الثقة للأسهم والسندات (المادة 5، 39 من القانون الصادر في 22 أبريل 1996 رقم 39-FZ).

يمارس أمين الأسهم والسندات جميع صلاحيات مؤسسها (مالكها)، بضمان الضمان المقابل. وهذا يعني أنه لا يقتصر على مجرد اللعب على أسعار الأسهم، بل يمكنه استخدام جميع حقوق المساهمين، بما في ذلك حق التصويت في الاجتماع العام. إذا كانت إدارة الثقة مرتبطة فقط بالمشاركة في إدارة الشركة، فلا يلزم الحصول على ترخيص لمشارك محترف في سوق الأوراق المالية (المادة 5 من قانون "سوق الأوراق المالية").

لا يمكن أن تحتوي اتفاقية إدارة الثقة على أحكام تتعلق بنقل صلاحيات واحدة أو عدة صلاحيات لمالك الورقة المالية إلى الإدارة (على سبيل المثال، الحق في الحصول على أرباح فقط أو حق التصويت فقط في الاجتماع العام للمساهمين في الشركة). ). وفي الوقت نفسه، قد تكون إمكانية التصرف في الأسهم والسندات المنقولة للإدارة محدودة أو مستبعدة بالاتفاق.

لمصلحة المؤسس (أو المستفيد)، تم وضع قواعد تنص على أنه لا يحق للمدير نقل الأوراق المالية المنقولة إليه للإدارة إلى ممتلكاته الخاصة أو إلى ممتلكات مؤسسيه. كما لا يجوز له الدخول في معاملات معهم يمثل فيها في نفس الوقت مصالح شخص آخر كمحامي أو وكيل بالعمولة أو وكيل. يُحرم المدير من حق استبدال هذه الأوراق المالية بأوراق مالية خاصة به أو بأوراق مالية لمؤسسيه أو عملائه (أصيل، مدير، مدير). وبالإضافة إلى ذلك، لا يجوز له التصرف في الأسهم والسندات المحولة إلى إدارته بموجب اتفاقيات التعويض التي تنص على الدفع المؤجل أو التقسيط لأكثر من 30 يوما، وكذلك تحويلها للتخزين، مع الإشارة إلى طرف ثالث كمستلم أو مدير. أخيرًا، لا يمكن للمدير أن يتعهد بالأوراق المالية المنقولة إليه للإدارة لتأمين الالتزامات الشخصية أو التزامات مؤسسيه أو أشخاص آخرين (البند 8.1 من لوائح FCSM رقم 37).

إذا كان الوصي في نفس المعاملة يمثل في نفس الوقت مصالح الطرفين الذين أبرم معهم اتفاقيات إدارة الثقة، فإنه ملزم بالحصول على موافقة مسبقة من الأطراف المقابلة لتنفيذ مثل هذه المعاملة. كما تصبح الأوراق المالية التي حصل عليها المدير أثناء تنفيذ الاتفاقية موضوعًا لإدارة الثقة الخاصة به وفقًا للشروط المنصوص عليها في الاتفاقية الأصلية مع المؤسس.

اتفاقية إدارة الثقة العقارية

يتم إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية كتابيًا (البند 1، المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يتطلب نقل العقارات إلى إدارة الثقة تسجيل الدولة بنفس طريقة نقل ملكية هذا العقار (البند 2 من المادة 1017 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 4 من القانون الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 1017). 122-FZ "بشأن حقوق تسجيل الدولة للعقارات والمعاملات معها"). يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بالنسبة للأطراف الثالثة - المستأجرين أو المنظمات التي تقدم خدمات المرافق - لن تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ إلا من تاريخ هذا التسجيل (البند 2 من المادة 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ويجب أن تؤخذ هذه الحالة بعين الاعتبار. حتى هذا التاريخ، يتحمل المالك نفسه جميع الحقوق والالتزامات تجاه الأطراف الثالثة، وليس على الوصي.

يؤدي عدم الامتثال لمتطلبات تسجيل نقل الملكية إلى بطلان اتفاقية الإدارة نفسها.

هل من الضروري تسجيل التغييرات في الاتفاقية المتعلقة بإدارة الثقة للعقارات؟لا تتطلب اتفاقية إدارة الثقة العقارية نفسها تسجيل الدولة. وبناء على ذلك، إذا كانت التغييرات والإضافات على الاتفاقية لا تتعلق مباشرة بالعقارات، ولكن فقط بإجراءات إدارتها، فإنها لا تتطلب التسجيل أيضا.

قد ينشأ موقف عندما تنشأ أفعال قانونية أخرى متطلبات إضافيةلنقل أنواع معينة من الممتلكات إلى إدارة الثقة. وبالتالي، عند تحويل الأوراق المالية والأموال المخصصة للاستثمار في الأوراق المالية إلى إدارة الثقة، يلزم إعلان الاستثمار، وهو جزء لا يتجزأ من الاتفاقية (البند 7.2 من لائحة FCSM رقم 37).

يجب على الأطراف الإشارة في اتفاقية إدارة الثقة العقارية (المادة 1016 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

• تكوين الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة؛
• اسم الكيان القانوني أو اسم المواطن الذي يدار العقار لصالحه (مؤسس الإدارة أو المستفيد)؛
• مبلغ وشكل المكافأة للمدير، إذا كان دفع المكافأة منصوصًا عليه في العقد؛
• وقت العقد.

يجب أن يتم وصف تكوين الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة بوضوح وبالتفصيل. إن عدم الاتفاق على هذا الشرط، وكذلك الشروط المتعلقة بمدة وشكل المكافأة، سوف يستلزم الاعتراف بهذا الاتفاق على أنه لم يتم إبرامه. وفي هذه الحالة يجوز للمؤسس أن يتهم المدير بالإثراء غير المشروع. لكن من الصعب إثبات ذلك، لذا يجدر الاتفاق على شرط بشأن القائمة الدقيقة للممتلكات التي سيتم نقلها، بما في ذلك مبلغ المال.

ولا يمكن أن تتجاوز مدة الإدارة خمس سنوات. وقد حددها المشرعون لحماية المالك. ومع ذلك، بدون بيان خاص من الأطراف، فإن الاتفاقية عند انتهاء مدة صلاحيتها تصبح سارية المفعول بنفس الشروط. بالمناسبة، لا يمكن إبرام اتفاقية الإدارة لتنفيذ أي إجراء لمرة واحدة، لأن "طبيعة إدارة الثقة تفترض الطبيعة المستمرة للعلاقة" (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 30 يناير 2001 رقم .KG-A41/112-01).

يتم فصل الممتلكات المنقولة إلى إدارة الثقة عن الممتلكات الأخرى لمؤسس الإدارة، وكذلك عن ممتلكات المدير (المادة 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ويعكس الوصي هذه الأشياء في ميزانية عمومية منفصلة، ​​ويحتفظ لها بمحاسبة مستقلة.

إذا تلقى المدير أوراقًا مالية لإدارة الثقة من مؤسسين مختلفين، فيمكنهم دمج مجموعات أسهمهم لنقلها إليه (المادة 1025 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يمكن نقل الممتلكات المثقلة بالرهن إلى إدارة الثقة، حيث يظل الراهن مالكها ويحتفظ بالقدرة على التصرف فيها. بالإضافة إلى ذلك، فإن الدخل الإضافي من الاستخدام المربح للعقار سيساعد المالك على الوفاء بالتزاماته تجاه المرتهن. وقد قرر المشرع أنه يجب تحذير المدير من الرهن. خلاف ذلك، يحق له أن يطلب من المحكمة إنهاء العقد ودفع الأجر لمدة عام واحد (البند 2 من المادة 1019 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

حقوق والتزامات الأطراف بموجب اتفاقية إدارة الثقة العقارية

وبموجب الاتفاقية، يحصل المدير على الحرية الكاملة في إدارة العقار. إذا أراد المؤسس التحكم في تصرفات المدير، فعليه أن ينص بالتفصيل على النقاط التالية في الاتفاقية:

• تقارير المدير؛
• الحاجة إلى تنسيق إبرام المعاملات الفردية مع الممتلكات المنقولة.

أي أن مؤسس الإدارة يمكنه تقييد المدير. على سبيل المثال، منعه من بيع الممتلكات دون موافقته.

إذا لم يتم إنشاء مثل هذه القيود، فلا يمكن الطعن في المعاملات في المستقبل (قرار FAS منطقة الشرق الأقصىبتاريخ 15 سبتمبر 2003 في القضية رقم F03-A51/03-1/2252).

يجب فصل الممتلكات المنقولة إلى الإدارة. في هذه الحالة، لا يُسمح بحبس ديون المؤسس، باستثناء حالات الإفلاس (البند 2 من المادة 1018 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا وجدت المحكمة أن المؤسس معسر، فسيتم إنهاء إدارة الثقة وينتقل العقار إلى ملكية الإفلاس.

ولكن سيكون من الخطأ الاعتقاد بأن الملكية المنفصلة لها حرمة مطلقة. إذا نشأت ديون أثناء سريان اتفاقية إدارة الثقة فيما يتعلق بالالتزامات المتعلقة بإدارة الممتلكات، فسيتم سدادها على حسابها. فإن لم يكن كافيا، بيع مال المدير نفسه للوفاء بالديون. إذا تم نقل ملكية المؤسس بموجب اتفاقية إدارة الثقة ولم تكن ممتلكات المدير كافية لسداد الديون، فيمكن تطبيق حبس الرهن على بقية ممتلكات المؤسس. وهذا يعني أن رجل الأعمال يجب أن يكون حذرا للغاية في اختيار المدير، لأن الربح والخسارة من الإدارة يعتمد على تصرفاته.

يكون المدير مسؤولا في أمواله الخاصة حتى لو لم يخطر الطرف المقابل بإبرام الصفقة بصفته مديرا، أو قام بالمعاملة بما يتجاوز الصلاحيات الممنوحة له أو بالمخالفة للقيود المقررة له. وفي نفس الحالة يقوم بتعويض أي خسائر يتكبدها المؤسس.
ويلتزم المدير برعاية مصالح المؤسس والمستفيد. وبخلاف ذلك، فإنه يعوضهم عن الأرباح الضائعة، ويعوض المؤسس أيضًا عن الخسائر الناجمة عن خسارة الممتلكات أو تلفها.

كونه رجل أعمال محترف، فإن المدير مسؤول عن الخسائر الخاطئة والعرضية. لكن يمكنه الإفلات من المسؤولية إذا أثبت أن الخسائر نشأت نتيجة ظروف قاهرة (القوة القاهرة) أو المؤسس. القوة القاهرة هي ظروف استثنائية ولا يمكن تجنبها في ظل ظروف معينة (البند 3 من المادة 401 من القانون المدني). على سبيل المثال، يكون المدير مسؤولاً عن الخسائر التي تلحق بالممتلكات نتيجة حريق بسبب خطأ طرف ثالث، ولكن إذا تم تدمير العقار نتيجة لكارثة طبيعية، فإن المدير غير مسؤول.

يجوز للمؤسس أن يدرج في العقد مطلبًا يقضي بوجوب قيام المدير بتزويده بإيداع لضمان التعويض عن الخسائر المحتملة (البند 4 من المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

تجدر الإشارة إلى أن الوصي غالبًا ما يحاول في العقد ترك مسؤوليته فقط عن السلوك المذنب، باستثناء الأضرار العرضية أو الأضرار التي تسببها أطراف ثالثة. وهذا غير مقبول، لأن قاعدة الفقرة 1 من المادة 1022 من القانون المدني للاتحاد الروسي أمر حتمي، أي أنها لا تخضع للتغيير باتفاق الطرفين. ومثل هذا الشرط ينبغي أن ينبه المؤسس، لأنه يدل على عدم ثقة المدير في كفاءته.

هناك شرط مثير للجدل للغاية، غالبًا ما يوجد في اتفاقيات إدارة الثقة للأوراق المالية، يعفي المدير من المسؤولية بسبب حقيقة أن المُصدر لم يفي بالتزاماته. ففي نهاية المطاف، القوة القاهرة فقط هي التي تعفي المدير من المسؤولية. لا تشمل ظروف القوة القاهرة هذه، على سبيل المثال، انتهاكات الالتزامات من جانب الأطراف المقابلة للمدين، أو نقص السلع اللازمة للأداء في السوق، أو افتقار المدين إلى الأموال اللازمة.

يوصى باستبعاد هذه العناصر، لأن الإجراءات غير القانونية من قبل المُصدر أمر شائع إلى حد ما. وبالتالي فإن تخلي المدير عن المسؤولية يؤدي إلى تفاقم وضع المؤسس بشكل كبير مقارنة بالوضع القانوني.

إنهاء العلاقات بموجب اتفاقية إدارة الثقة

ويجوز لمؤسس الإدارة أن ينقض الاتفاق من جانب واحد إذا دفع للمدير المكافأة المنصوص عليها في الاتفاق.

بالإضافة إلى ذلك، فإن إفلاس المؤسس ينهي هذه الاتفاقية، حيث يجب أن تذهب الممتلكات المنقولة للإدارة إلى ملكية الإفلاس. ولا يجوز أن يترتب على وفاة المؤسس (مع الاحتفاظ بالمستفيد) انتهاء الاتفاقية، لأن حقوقه والتزاماته في هذه الحالة تنتقل إلى الورثة. إلا أن وفاة المستفيد أو تصفية المنظمة المستفيدة ينهي العقد.

إن الاعتراف بالمواطن المستفيد على أنه غير كفء أو قادر جزئياً أو مفقود، وكذلك إعادة تنظيم الشركة المستفيدة لا يعني إنهاء العقد. كما يجوز أن ينص اتفاق الطرفين على الحفاظ عليه في حالة وفاة المستفيد (لورثة الأخير).

كقاعدة عامة، يتم إنهاء اتفاقية إدارة الثقة بسبب رفض المستفيد من جانب واحد الحصول على المزايا، حيث أن المستفيد يتصرف بشكل مستقل في الحق المستلم بموجب الاتفاقية المبرمة لصالحه. ومع ذلك، قد تنص الاتفاقية على عواقب أخرى في هذه الحالة في شكل نقل حقوق المستفيد إلى المؤسس (البند 4 من المادة 430، البند 1 من المادة 1024 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند إنهاء العقد، يجب على المدير أن يعيد إلى المؤسس الممتلكات المنقولة للإدارة (البند 3 من المادة 1024 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ومع ذلك، قد تنص الاتفاقية أيضًا على نتيجة أخرى، على سبيل المثال، نقل الملكية إلى المستفيد أو استحواذ المدير عليها (بموجب اتفاقية الشراء والبيع).

تحصيل الضرائب

ضريبة القيمة المضافة

إذا كان رجل الأعمال الوصي هو دافع ضريبة القيمة المضافة، فإنه يتصرف وفقًا للقواعد العامة قانون الضرائب: يحسب الضريبة ويدفعها أيضًا إلى الميزانية. ويتم قبول ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" المقدمة له من قبل الموردين للخصم بالطريقة المعتادة. لا تنص اللوائح على أي متطلبات خاصة لهذه الحالة. وفي الوقت نفسه، في سجلات الضرائب والوثائق والتقارير، بعد اسم المدير، يتم كتابة ملاحظة "D.U."

نظرًا لأن جميع واجبات دافعي الضرائب يتم تنفيذها من قبل المدير، فإن المؤسس (المستفيد) لا يدفع ضريبة القيمة المضافة على الدخل. وفقا للمؤلف، فإن نقل الممتلكات للإدارة لا يخضع لضريبة القيمة المضافة، لأنه لا يوجد بيع (المادة 146 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

ضريبة النقل، ضريبة الأراضي، ضريبة الأملاك للأفراد

النقل المحول إلى إدارة الثقة هو ملك للمؤسس. وبناء على ذلك، يتم تسجيلهم باسمه مركبات(البند 12 من قواعد تسجيل المركبات الآلية، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة الشؤون الداخلية لروسيا بتاريخ 27 يناير 2003 رقم 59). وهذا يعني أنه يجب على المالك حساب الضرائب ودفعها للميزانية. لا يوجد لدى الوصي ولا المستفيد التزامات تجاه الميزانية.

وتم حل مسألة ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك للأفراد بطريقة مماثلة. وفقا للفن. 388 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي والفن. 1 من قانون 9 ديسمبر 1991 رقم 1-2003 "بشأن الضرائب على ممتلكات الأفراد"، يجب أن يدفع المالك هذه الضرائب.

ضريبة الدخل الشخصية

يتم فرض ضريبة على دخل رجل الأعمال الفردي كمؤسس إدارة (المستفيد) على النحو التالي.

يخضع الدخل الناتج عن استخدام الممتلكات لضريبة الدخل الشخصي (البند الفرعي 4، البند 1، المادة 208 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). ويجب أن تشير الاتفاقية بوضوح إلى أن دخل المؤسس (المستفيد) هو الدخل المتحصل عليه من استخدام العقار مطروحًا منه أجر المدير. وعلى هذا الفرق يجب دفع الضريبة.

يتم وضع قواعد خاصة لتحديد القاعدة الضريبية للدخل من معاملات شراء وبيع الأوراق المالية (المادة 214.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). على وجه الخصوص، ينص بشكل مباشر على أن دخل المؤسس (المستفيد) يتم تخفيضه من خلال الخسارة الناتجة عن بيع الأوراق المالية، وكذلك من خلال مكافأة المدير (البنود 4-7 من المادة 214.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) .

في الوقت نفسه، من سمات دفع ضريبة الدخل الشخصي على مثل هذه المعاملات أنه لكل نوع من الأوراق المالية يتم تحديد القاعدة الضريبية بشكل منفصل (الفقرة 4، الفقرة 7، المادة 214.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). على سبيل المثال، إذا تم الحصول على دخل من بيع الأسهم، وخسارة من بيع السندات، فإن هذه الخسارة لا يمكن أن تقلل من الدخل الناتج عن بيع الأسهم. في هذه الحالة، لا ينشأ أي شيء من الضرائب فيما يتعلق بالسندات، ولكن يتم دفع الضريبة على المعاملات مع الأسهم كليا.

عند إنهاء اتفاقية إدارة الثقة، يمكن إعادة الممتلكات إلى المؤسس أو نقلها إلى شخص آخر. وفي حالة مثل هذا العائد، لا يحقق المؤسس دخلاً (خسارة)، بغض النظر عن حدوث فرق موجب (سلبي) بين قيمة العقار وقت دخول العقد حيز التنفيذ وعند انتهاء العقد. اتفاقية إدارة الثقة. وفي هذه الحالة، لا يدفع ضريبة الدخل الشخصي.

يعمل الوصي كوكيل ضريبي، أي أنه يحسب ويحجب ويدفع ضريبة الدخل الشخصي لميزانية مؤسس الإدارة أو المستفيد (المادة 226 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وفي هذه الحالة، يتم تطبيق معدل ضريبة قدره 13 بالمائة. إذا لم يقم المدير بحجب الضريبة، فيجب على متلقي الدخل أن يعلنها ويدفعها بشكل مستقل (البند 4 من المادة 228 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

أما بالنسبة لصاحب المشروع، فإنه يدفع ضريبة الدخل الشخصي على دخله في شكل أجر بموجب العقد بالطريقة المقررة عموما.

مثل أي رجل أعمال، يمكنه المطالبة بخصم ضريبي احترافي بمبلغ النفقات المؤكدة بالفعل المرتبطة بالإدارة، أو 20 في المائة من مبلغ الدخل (البند 1 من المادة 221 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

كيف في العملية نشاطات تجارية، وفي العديد من الحالات الأخرى قد يكون من الضروري وضع اتفاقية ائتمان الملكية. سيتم مناقشة هذه الاتفاقية بمزيد من التفصيل في هذه المقالة.

اتفاقية إدارة الثقة - من يمكنه الدخول فيها ولأي غرض؟

يتم إبرام اتفاقية إدارة ثقة الممتلكات في الحالات التي ينقل فيها المالك ممتلكاته إلى شخص سيديرها لصالح المالك أو كيان آخر. عادة، يتم نقل الملكية إلى الإدارة لاستخدامها بشكل أكثر كفاءة وتحقيق أقصى فائدة. في بعض الأحيان يدخل كائن ما في إدارة الثقة إذا لم يكن هناك أشخاص ملزمون بالعناية به مؤقتًا (على سبيل المثال، حتى يدخل الورثة في حقوق الميراث، يحق لكاتب العدل إبرام اتفاقية بشأن إدارة الثقة للممتلكات).

ومن بين أطراف الاتفاقية:

1. مؤسس الإدارة هو مالك الكائن.
2. الوصي هو كيان يتولى مسؤولية إدارة الممتلكات.
3. المستفيد (رقم اختياري) هو الشخص الذي يتم استخدام الشيء لصالحه. في الحالة التي لا يتم فيها تحديد ذلك في العقد، يتم استلام الربح من استخدام الكائن من قبل مؤسس الإدارة.

كقاعدة عامة، يمكن أن يكون الوصي فردًا يتمتع بوضع رجل أعمال فردي أو مؤسسة تجارية. هذه القاعدة منطقية تماما، لأن نشاط المدير هو ريادة الأعمال. إذا تم إبرام اتفاقية إدارة الثقة العقارية على الأسس المحددة في القانون، فلا يوجد مثل هذا القيد.

بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية، تتوفر عينة من هذه الاتفاقية على موقعنا على الإنترنت.

ما هي الأشياء التي يمكن نقلها إلى الإدارة؟

يتم تحويل تلك الأشياء التي يمكن تحقيق الربح منها نتيجة لإدارتها إلى إدارة الثقة. تتضمن الإدارة مجموعة متنوعة من الإجراءات القانونية والواقعية التي يتم تنفيذها لتحقيق الربح (على سبيل المثال، تأجير جزء واحد من الممتلكات). قطعة أرضوزراعة المنتجات الزراعية من جهة أخرى).

كقاعدة عامة، يتم إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية لإدارة العقارات (التجارة، مساحة المكتبإلخ) أو مجمع عقاري (على سبيل المثال، مؤسسة). من بين الأشياء المنقولة، غالبا ما يتم نقل الأوراق المالية إلى الإدارة. نقديأنفسهم لا يستطيعون الدخول في إدارة الثقة، ولكن إذا كانوا كذلك جزء لا يتجزأالشركات، ثم انتقل إلى الإدارة مع المكونات الأخرى لهذا المجمع العقاري.

يمكن نقل العناصر المرهونة إلى إدارة الثقة، لكن هذا لن يمنع المرتهن من تحصيل مبلغ الدين من هذه الممتلكات. وفي هذا الصدد، يلتزم المالك بإخطار المدير بأنه قد تم فرض عبء على شكل رهن على الممتلكات القادمة إليه. إذا لم يفعل ذلك، فيحق للمدير إنهاء اتفاقية إدارة الثقة العقارية من خلال المحكمة والحصول على تعويض يساوي الأجر السنوي.

كيف يتم إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية؟ شكل عقد

تحدد قواعد القانون أنه يتم إعداد اتفاقية إدارة الثقة العقارية بشكل صارم في الكتابة. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، فسيتم اعتبار الاتفاقية بين المالك والمدير غير صالحة.

إن تنفيذ المعاملة له خصائصه الخاصة في الحالات التي يتم فيها نقل العقارات إلى الإدارة. قواعد إبرام اتفاقية إدارة العقار مماثلة للقواعد المقررة في حالة بيعه. على وجه الخصوص، يجب تسجيل اتفاقية إدارة الثقة العقارية لدى Rosreestr إذا تم إدارة ما يلي:

• مكان عيش \ سكن؛
• شركة.

في حالات أخرى، عند النقل إلى وصي العقارات، لا يتم تسجيل الاتفاقية نفسها، ولكن فقط حقيقة نقل الممتلكات.

مميزات اتفاقية إدارة الثقة العقارية

هذه الاتفاقية لديها بعض أوجه التشابه مع الصفقات الأخرى. وهكذا، في إطار اتفاقية الوكالة، يقوم الوكيل، مثل الوصي، بتنفيذ مصالح الطرف الآخر إجراءات مختلفة(واقعية وذات أهمية قانونية). في علاقة الإيجار، يستخدم المستأجر ممتلكات شخص آخر، بما في ذلك الربح. المدير يفعل الشيء نفسه.

ومع ذلك، فإن اتفاقية إدارة الثقة العقارية لديها بعض الميزات:

1. تتم الإدارة خلال فترة محددة على وجه التحديد.
2. يقوم المدير بإجراء المعاملات مع العقار دائمًا من الاسم الخاص(على عكس الوكيل الذي قد يتصرف نيابة عن العميل).
3. فالمدير لا يعمل لصالحه (خلافا للمستأجر)، بل لمصلحة مالك العقار أو المستفيد.
4. وعلى عكس الوكيل الذي ينفذ تعليمات محددة من العميل، فإن الوصي حر في تصرفاته. يختار بشكل مستقل الأساليب المثلى لإدارة الممتلكات وينفذها.
5. يجب فصل الكائن الذي تم إدخاله في إدارة الثقة عن الممتلكات الأخرى للمالك والمدير. لا يمكن تحصيل هذا الشيء عن ديون صاحبه (باستثناء الممتلكات المرهونة وفي حالة الإفلاس).

شروط اتفاقية إدارة الثقة العقارية

يسرد القانون المدني بوضوح الشروط التي يجب أن تنعكس في نص الاتفاقية. وبدون اتفاق بين الطرفين، تعتبر اتفاقية إدارة الثقة العقارية ببساطة غير مبرمة. وبالتالي فإن الشروط الأساسية تشمل:

• حول الأشياء المنقولة إلى المدير (يتم نقل الممتلكات المعقدة وفقًا للمخزون)؛
• الموضوع الذي سيتم تنفيذ الاتفاقية لمصلحته؛
• مبلغ المكافأة التي سيدفعها المالك للمدير (إذا لم تكن المكافأة متوقعة، فيجب أن يشير نص الاتفاقية مباشرة إلى أنها مجانية)؛
• مدة الاتفاقية (5 سنوات كحد أقصى).

الشروط المتبقية من اتفاقية إدارة الثقة العقارية ليست إلزامية. ومع ذلك، لتجنب الخلافات والغموض، يجدر التفكير في الاتفاقية:

• وجود قيود على بعض المعاملات مع الممتلكات (على سبيل المثال، حظر نقلها)؛
• القدرة على التصرف في العقارات؛
• تكرار تقديم المديرين للتقارير عن عملهم؛
• حق المدير في تكليف كيان آخر بتنفيذ بعض الإجراءات؛
• الأسباب الإنهاء المبكرانكماش؛
• إجراءات تعويض نفقات المدير المتكبدة في الوفاء بالتزاماته ؛
• حقوق والتزامات الأطراف؛
• مسؤولية الطرفين في حالة انتهاك العقد.

هل يتحمل المدير أي مسؤولية؟

خلف تنفيذ غير لائقبسبب واجباته (على وجه الخصوص، إدارة الممتلكات ذات الجودة الرديئة)، يتحمل المدير مسؤولية الممتلكات. وعليه في هذه الحالة التعويض:

• للمستفيد - الأرباح المفقودة؛
• للمالك - الضرر الناجم عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات.

ويعفى المدير من المسؤولية إذا تمكن من إثبات أن الضرر قد حدث بسبب قوة قاهرة أو نتيجة لتصرفات المالك أو المستفيد.

وإذا تجاوز المدير، عند إبرام المعاملات مع أطراف ثالثة، حدود السلطة المقررة له، فإنه يكون مسؤولاً عن هذه المعاملات بشكل مستقل. ومع ذلك، في هذه الحالة، سيحتاج مؤسس الإدارة إلى إثبات أن الأطراف الثالثة كانت تعلم (أو كان ينبغي أن تعرف) أن المدير كان يتجاوز الحدود المقررة.

وفي حالات أخرى، يتم دفع مصاريف المعاملات التي يبرمها المدير في عملية إدارة العقار على حساب هذا العقار. إذا كانت قيمة هذا العقار لا تكفي لتغطية جميع الديون، فإن ممتلكات المدير قابلة للاسترداد. إذا لم يكن من الممكن في هذه الحالة سداد الديون بالكامل، يتم استرداد الممتلكات المملوكة لمؤسس الإدارة.

في أي الحالات ينتهي العقد؟

عند انتهاء مدة اتفاقية إدارة الثقة العقارية، تنتهي العلاقة بين الطرفين إذا أعلن أحد الطرفين على الأقل ذلك. وفي هذه الحالة يجب إعادة الشيء إلى صاحبه. إذا لم يرغب المالك أو المدير في إنهاء التعاون، يعتبر العقد ممتدا لنفس المدة.

بالإضافة إلى ذلك، يتم إنهاء العلاقات بموجب اتفاقية إدارة الثقة العقارية:

• إذا رفض المستفيد الربح بموجب الاتفاقية أو في حالة وفاته (ما لم ينص الاتفاق في هذه الحالة على أن الحق في الحصول على الربح ينتقل إلى شخص آخر)؛
• حدوث ظروف تمنع المدير من تنفيذ العقد شخصيًا، إذا كان (أو المؤسس) ينوي في هذه الحالة إنهاء التعاون؛
• يتخذ المالك قرارًا بإنهاء العقد (في هذه الحالة، فهو ملزم بدفع الأجر المحدد في الاتفاقية للمدير)؛
• إفلاس مؤسس الإدارة الذي يتمتع بوضع رجل أعمال فردي؛
• في حالة الاعتراف بعدم كفاءة المدير كليًا أو جزئيًا، وإعلان إفلاسه، وكذلك في حالة الوفاة.

نموذج نموذج لاتفاقية إدارة الثقة العقارية

اتفاقية إدارة الثقة

ز.____________ "__"________ ____ ز.

ممثلاً بـ __________، الذي يعمل على أساس _________________، المشار إليه باسم "الطرف 1"، و__________ ممثلاً بـ __________، الذي يعمل على أساس _________________، المشار إليه باسم "الطرف 2"، قد دخلا في هذه الاتفاقية على النحو التالي:

1. موضوع الاتفاقية

1.1. ينقل الطرف 1 الممتلكات إلى الطرف 2 لإدارة الثقة وفقًا للقائمة الواردة في البند 2 من الاتفاقية للفترة المحددة في القسم 4 من الاتفاقية، ويتعهد الطرف 2 بإدارة هذه الملكية وفقًا لشروط الاتفاقية.

1.2. الملكية المنقولة إلى إدارة الثقة هي ملك للطرف 1، كما تم تأكيده بواسطة ______________________.

2. موضوع إدارة الثقة

الهدف من إدارة الثقة هو: _________________________________________.

3. حقوق والتزامات الأطراف

3.1. يلتزم الطرف الثاني بما يلي:

• تنفيذ إدارة الممتلكات لصالح الطرف 1؛
• واجبات أخرى: _____________________________________________________.

3.2. يحق للطرف الثاني:

• اتخاذ قرار مستقل بشأن طرق تنفيذ الإدارة؛
• الحقوق الأخرى: ______________________________________________________________.

3.3. الطرف 1 ملزم بما يلي:

• نقل الملكية للإدارة إلى الطرف 2 بموجب سند نقل؛
• واجبات أخرى: _______________________________________.

4. مدة العقد

4.1. تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ منذ لحظة توقيعها.

4.2. يتم إبرام العقد لمدة تصل إلى ________.

5. مسؤولية الأطراف

يتم تحديد مسؤولية أطراف العقد التشريعات الحالية.

6. أحكام ختامية

يجب على الأطراف إخطار بعضهم البعض على الفور بتغيير العنوان، التفاصيل المصرفية، أرقام الهاتف.