Kapitalisatsiooni finantsriski koefitsient. Kapitali kasutamise määr

Mõelgem kapitalisatsiooni määr. See kuulub ettevõtte finantsstabiilsuse näitajate rühma ja iseloomustab pikaajalist maksevõimet. Kapitalisatsioonikordaja on klassifitseeritud finantsvõimenduse määrade rühma, sellesse rühma kuuluvad omakapitali ja laenatud vahendite suhet iseloomustavad näitajad. Lääne allikates nimetatakse kapitalisatsioonikordajat kapitalisatsioonisuhteks.

Arvestan kapitalisatsiooni suhtarvu vastavalt meie tavapärasele analüüsiskeemile. Esiteks paljastame koefitsiendi majandusliku olemuse, seejärel esitame arvutusvalemi, arvutame kodumaise ettevõtte koefitsiendi ja jätame lõpuks meelde optimaalsed väärtused indikaator.

Kapitali kasutamise määr. Majanduslik olemus

Nagu eespool mainitud, viitab kapitalisatsioonikordaja finantsvõimenduse suhtarvudele ja need määravad ära laenukapitali kasutamise efektiivsuse ettevõtte poolt. See näitab, kuidas meie ettevõte sõltub laenatud vahenditest.

Kuidas loetakse kapitalisatsiooni suhet?

Kui kapitalisatsioonikordaja väärtus väheneb, näitab see, et:

• Ettevõte säilitab rohkem puhaskasumit.
• Ettevõte finantseerib oma tegevust omavahenditest.
• Investeeringute atraktiivsus suureneb.

Kui kapitalisatsioonikordaja väärtus suureneb, näitab see meile järgmist:

• Äritegevuse risk suureneb.
• Ettevõte suurendab oma tegevuse rahastamisel kaasatavate laenuvahendite osakaalu.
• Investeeringute atraktiivsus väheneb.

Kes kasutab suurtähtede määra?

See koefitsient on äärmiselt oluline investorid kes analüüsivad seda, et hinnata investeeringuid konkreetsesse ettevõttesse. Investeerimiseks eelistatakse suuremat kapitalisatsioonimääraga ettevõtet. Seda seletatakse asjaoluga, et tema kapitalistruktuuris on rohkem omakapitali. Samas ka suur tähtsus koefitsient ei ole investori jaoks kuigi hea, kuna ettevõtte kasumlikkus ja seeläbi investori tulu väheneb.

Seda koefitsienti kasutatakse ka võlausaldajad. Nendega on investorite jaoks olukord täpselt vastupidine. Mida madalam on kapitalisatsioonikordaja, seda eelistatum on laenu anda.

Mis on kapitalisatsiooni suhte sünonüümid?

Suurtähtede suhtarvul on järgmised sünonüümid:

• Finantsvõimenduse määr,
• Finantsriski koefitsient,
• atraktiivsuse määr,
• Finantsvõimenduse võimendus,
• võla ja omakapitali suhe,
• Omafinantseeringu suhe.

Tegelikult on kõik ülaltoodud nimed üks suurtähtede suhe, kuid sageli nimetatakse seda erinevas kirjanduses erinevalt. Seetõttu on kasulik teada selle sarnaseid nimesid.

Kapitali kasutamise määr. Arvutusvalem

Suurtähtede määra valem sellel on järgmine vorm:

Kapitalisatsioonikordaja = Kohustused/Omakapital =
(Pikaajalised kohustused + Lühiajalised kohustused)/Omakapital=
(lk 1400+lk 1500)/lk 1300

Kõik arvutamiseks vajalikud andmed saab võtta vormilt “Saldo”. Oluline on märkida, et valemis “Passituste” all kasutavad erinevad autorid kas lühi- ja pikaajaliste kohustuste summat või ainult pikaajalisi kohustusi. Seega kehtib ka järgmine valem:

Kapitalisatsioonikordaja = pikaajalised kohustused/omakapital = rida 1400/rida 1300

Kuni 2011. aastani oli kapitalisatsioonikordaja arvutamise valem järgmine:

Suurtähtede suhe = (rida 590+rida 690)/rida 490

Väliskirjandusest leiate koefitsiendi arvutamiseks järgmise valemi:

Kapitali kasutamise määr. Arvutamine OJSC MMK näitel

OJSC MMK kapitalisatsioonikordaja

Arvutuste tegemiseks vajame avalikkust finantsaruanded, mille saab hankida teenusest SPARK või InvestFunds. Meie näide võttis 2013. aasta neli kvartalit ja 2014. aasta kolm esimest kvartalit.

Nagu näete, töötame ainult jaotise "Passiivne" ridadega. OJSC MMK kapitalisatsioonikordaja:

Kapitalisatsioonikordaja 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Kapitalisatsioonikordaja 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Kapitalisatsioonikordaja 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Kapitali kasutamise määr 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Nagu näete, koefitsient arvutusaasta jooksul peaaegu ei muutunud ja oli tasemel 1. See on kodumaiste ettevõtete standardväärtus. Võib järeldada, et OJSC MMK laenuvahendite osakaal on võrdne tema omavahendite osaga (50/50%). Allpool räägime üksikasjalikumalt standardväärtustest.

Kapitali kasutamise määr. Normatiivne väärtus

Räägime standardväärtustest. Kodumaises kirjanduses peetakse kapitalisatsiooni suhet ettevõtte jaoks optimaalseks, kui väärtus 1. Ehk siis ettevõttel on võrdne osa laenu- ja omakapitalist (50% laenukapital, 50% omakapital).

Majanduslikult arenenud riikides on koefitsient 1,5 (60% laenukapital, 40% omakapital)

Koefitsiendi standard sõltub ettevõtte tegevusalast, ettevõtte suurusest, tootmise kapitalimahukusest, eksisteerimisperioodist, tootmise tasuvusest jne. Seetõttu tuleks seda suhet võrrelda tööstuse sarnaste ettevõtetega. See annab ettevõtte rahandusest selgema pildi.

Kokkuvõte

Niisiis oleme vaatlenud investorite ja laenuandjate jaoks üht kõige olulisemat suhtarvu – kapitalisatsioonikordajat. Mida suurem on selle väärtus ettevõtte jaoks, seda eelistatum on see investoritele ja vähem võlausaldajatele. Kõrge väärtus koefitsient näitab, et ettevõte on kaotamas finantsstabiilsust; liiga palju madal väärtus– ettevõte kaotab kasumlikkuse. Kapitaliseerituse näitajat tuleb kasutada koos ettevõtte kasumlikkuse ja likviidsusnäitajatega. Peamise tasuvusnäitaja kohta loe lähemalt artiklist: ““.

Täname tähelepanu eest!

Üldine kapitalisatsioonikordaja on parameeter, mis teisendab puhastulu objekti hetkeväärtuseks. See arvestab nii hinnatava objekti ekspluateerimisest saadud puhaskasumit ennast kui ka objekti soetamiseks kulutatud põhikapitali hüvitamist.

Käesolevas artiklis kasutatakse kapitalisatsioonikordaja arvutamiseks kumulatiivset meetodit. Meetodi eripära on üks kahest koefitsiendi komponendist – intressimäär on üksikute komponentide summa. Selle aluseks on riskivaba kurss (selles töös võrdub see GKO-OFZ turukursiga). Riskivaba tulumäärale on lisatud muudatused:

Kohandamine täiendava riskiga investeerimisel;

Investeeringute juhtimisega seotud lisariski korrigeerimine;

Kinnisvara madala likviidsuse korrigeerimine.

Seega on intressimäär riskivaba intressimäära pluss lisariskide korrigeerimise pluss madala likviidsuse korrigeerimise summa.

Mis puudutab üldise kapitalisatsioonikordaja teist komponenti - kapitali taastamise määra, siis see arvutatakse suhtena üks aastasse, mis on vajalik investeeritud kapitali tagastamiseks (kuna objekti majanduslik eluiga on 100 aastat, olema võrdne 1/100 = 0. 01 või 1%).

Üldine kapitalisatsioonikordaja seda meetodit kasutades määratakse intressimäära ja kapitali tootluse määra liitmise teel (tabel 12).

i = i 0 +i c +i l +i sisse +n k , Kus

i 0 – riskivaba intressimäär

i c – üldine tururisk (määra muutus võrreldes riskivaba intressimääraga sõltuvalt kinnisvarasse investeerimise riskantsusest), Rosstati järgi = 0,56.

i l – korrigeerimine seda tüüpi kinnisvara madala likviidsusega, s.o. Kui kiiresti saab vara rahaks konverteerida. Võrreldes aktsiate ja võlakirjadega on kinnisvara madala likviidsusega.

Vara madala likviidsuse intressipreemia saab määrata järgmise valemiga: i l = i 0 *Analoogide kokkupuuteaeg kuud/12 kuud.

i sisse – investeeringute juhtimise korrigeerimine, %. See muudatus ei kehti kursusetöö kohta.

n k – C (arvutatud Ring-meetodil – otsene investeeringutasuvus).

n k = 1/objekti eluiga

Järeldus: otsekapitaliseerimise meetodil määratud vara turuväärtus:

OH maksumus = NPV/kapitaliseerimismäär OH maksumus = 631800/0,1086 = 5817679,56 hõõruda.

1. Hindamistulemuste kooskõlastamine ja Hindamisobjekti lõpliku turuväärtuse saamine

Hindamisprotsessis võib kasutada erinevaid lähenemisviise, kuid erinevate lähenemisviiside abil saadud väärtuste suhteline tähtsus tuleb kindlaks määrata hindajate teadliku otsusega, mis vormistatakse kahe või rohkem lähenemisi. Hindamisprotsessi viimase etapi jaoks on oluline otsustada, millistele kuluprognoosidele rohkem kaalu anda ja kuidas iga lähenemisviisi teistega võrrelda.

On kaks peamist kaalumismeetodit:

matemaatiline kaalumismeetod;

subjektiivne kaalumismeetod.

Kui esimene meetod kasutab erinevate meetoditega saadud tulemuste protsentuaalset kaalumist, siis teine ​​põhineb iga lähenemisviisi eeliste ja puuduste analüüsil, samuti iga lähenemisviisi toetavate andmete kvantiteedi ja kvaliteedi analüüsil.

Kui koordineerimine hõlmab erinevate hindamisviiside rakendamisel saadud tulemuste kaalumist, samuti kasutamist erinevaid meetodeid Iga lähenemisviisi rakendamise osana peab hindaja põhjendama erinevate lähenemisviiside rakendamisel saadud tulemuste määramisel kasutatud kaalude valikut, samuti erinevate meetodite kasutamist iga lähenemisviisi rakendamisel.

Kursusetöös kasutati turuväärtuse lõpliku väärtuse arvutamiseks matemaatilist kaalumismeetodit:

Vastavalt FSO nr 7-le kasutatakse tulude meetodit kinnisvara hindamine tuluvooge tekitav või neid tekitav, s.t. see kinnisvara, mille omamise eesmärk on püsiva sissetuleku saamine. Elamukinnisvara ostetakse reeglina kas alaliseks elamiseks või "spekulatiivsel" eesmärgil - eesmärgiga müüa kinnisvara "tipphinnaga". Samas ei arvestata reeglina eluaseme kinnisvara üürile andmise võimalust: arvestades hüpoteeklaenu ligitõmbamist, ei kata sellise kinnisvara väljaüürimisest saadav tulu lähitulevikus tõenäoliselt kogu kinnisvara selle omandamise kulud. Seega tulumeetodi raames arvutatud NPV suhe objekti maksumusse, mis on arvutatud võrdleva lähenemise raames, s.o. Hindamisobjekti kapitalisatsioonimäär on 5%. Võrdluseks – kapitalisatsioonimäärad Moskvas väärtuse määramise kuupäeva seisuga on kasumlike kinnisvaraobjektide puhul hinnanguliselt 9,5-10,5% büroo- ja jaemüügisegmendis ning 12-13% lao 1 tasemel. Seega on sissetulekute lähenemisviisi kaal 10%;

Kulumeetodi kasutamine on soovitatav, kui hindamise eesmärk on objekti kindlustamine; või hindamine on tehtud rekonstrueerimist vajavatele hoonetele; maksustamise eesmärgil jne. Lisaks on FSO nr 7 kohaselt soovitatav kasutada kulupõhist meetodit eelkõige siis, kui turu aktiivsus on madal, kui puuduvad piisavad andmed võrdlevate ja sissetulekute lähenemine hindamisele. Hindamiskuupäeva seisuga on turul hindamiseks piisav hulk teadaolevate pakkumishindadega analoogseid objekte. Lisaks on kulukäsitluse üks puudusi see, et see ei kajasta majanduslikku olukorda nii kinnisvaraturul kui ka riigis tervikuna. kulupõhine lähenemine määratud kaal 10%;

Äärelinna kinnisvaraturg on aktiivne, s.t. selline, milles tehinguid tehakse üsna sageli, mis tagab hindade kujunemise, mis kajastavad asjaomaste objektide hetkeväärtuse tegelikke hinnanguid. Seega on võrdlevale lähenemisele antud 80% kaal, kuna see kajastab kulusid kõige usaldusväärsemalt Hindamisobjekt.

Tabel 13. Lõpliku turuväärtuse arvutamine

Järeldus: Hindamisobjekti turuväärtus määramise kuupäeva seisuga on (ümardatud): 7 593 155.95 hõõruda.

Võrreldes võlga täiskapitalisatsiooniga, näitab see suhtarv suhtarvu, milles ettevõte kasutab oma ja laenatud kapitali. Samuti näitab kapitalisatsioonikordaja, kui suure osa finantsallikate kogusummast moodustab laenukapital, eelis- ja lihtaktsiad jm. omakapital.

Iseenesest on igasugune finantssuhe info mõttes üsna kasutu. Kuid koos ja kontekstis annavad finantsvõimenduse määrad analüütikutele ja investoritele üksikasjaliku ülevaate majanduslik olukord ettevõte, millist finantsriski see võtab, kui palju see sõltub laenudest, millised trendid on ilmnemas. Teades, kes kontrollib ettevõtte kapitali, saame aru, kes tegelikult kontrollib ettevõtet ennast!

Iga ettevõte finantseerib oma vara kas oma või laenatud kapital. Teisel juhul on rahastamine täis riske, kuna seadus kohustab võlgade ja intressidega tagasi maksma. Omakapitali finantseerimine aga ei pane ettevõttele kohustust välistele võlausaldajatele tagasi maksta. Tänu sellele saab ettevõte oma aktsionäridele dividende maksta, kuid ainult juhatuse otsusega. Loomulikult kaasneb iga ettevõtte tegevusega äririsk. Finantseerimisvõimaluse valik (omakapitali/võla suhe) võib aga seda riski veelgi suurendada. Erinevad eksperdid kasutavad finantsvõimenduse määra (laenatud vahendite kasutamise näitaja) väljendamisel arvukalt valemeid. Kuid kolm kõige sagedamini kasutatavat on: võla ja omakapitali suhe, võla ja omakapitali suhe ja intresside katte suhe.

Tegelik üldine kapitalisatsiooni suhe on:

pikaajaline võlg/(pikaajaline võlg + omakapital)

koguvõlg/(koguvõlg + eelisaktsiad + lihtaktsiad)

Näiteks ettevõtte kapitalisatsioonikordaja, mille pikaajaline võlg on 5000 naela. Art. ja aktsiakapital 3000 naela on:

5000/(5000 + 3000) = 5000/8000 = 0,625.

Kapitalisatsioonisuhte mõlemat versiooni nimetatakse ka "komponentintressiks", kuna need võrdlevad ettevõtte võlga selle kogukapitaliga (võlg ja omakapital) või omakapitaliga. Need suhtarvud näitavad, kui palju ettevõte sõltub laenufinantseerimisest.

Olulised üksikasjad kapitalisatsiooni määra kohta

• Kapitalisatsiooni määra tuleb arvesse võtta nii, nagu see aja jooksul areneb, ning võrrelda seda teiste andmete ja standarditega. Näiteks 20% brutokasumi suhe on mõttetu teave; aga kui tead, et valdkonna keskmine suhtarv on 10%, siis sellel taustal tundub 20% atraktiivne. Ja kui teate, et viimase kolme aasta jooksul on see koefitsient pidevalt kasvanud, siis on õige järeldus mõistliku poliitika ja tõhusaid strateegiaid ettevõtte juhtimine.
• Kõiki kapitalisatsiooni suhteid tuleks tõlgendada ettevõtte tulude ja rahavoogude kontekstis ning võrreldes konkurentide eakaaslastega.
• Ettevaatlik tuleb olla erinevate tööstusharude või sektorite ettevõtete võrdlemisel. Ühes tööstusharus peetakse samu numbreid madalaks, teises aga väga kõrgeks.
• Mõned vähem levinud kapitalisatsiooni suhtarvud põhinevad valemitel, mis kasutavad omakapitali arvestuslikku väärtust. Võrreldes teiste suhtarvudega võivad need olla eksitavad, kuna ettevõtte bilansilise väärtuse ja turuväärtuse vahel on tavaliselt vähe seost. Teine võib olla mitu korda kõrgem kui esimene, kuna see peegeldab investeerimisringkondade arvamust ettevõtte väärtusest.

Definitsioon

Kapitali kasutamise määr(kapitalisatsioonikordaja) on näitaja, mis võrdleb pikaajaliste võlgnevuste suurust pikaajalise rahastamise koguallikatega, sealhulgas lisaks pikaajalistele võlgnevustele ka organisatsiooni omakapitali. Kapitalisatsioonikordaja võimaldab hinnata organisatsiooni tegevuse finantseerimisallika piisavust omakapitali näol.

Kapitalisatsioonikordaja kuulub finantsvõimenduse näitajate rühma - näitajad, mis iseloomustavad organisatsiooni enda ja laenatud vahendite suhet.

See koefitsient võimaldab hinnata äririski. Mida suurem on koefitsiendi väärtus, seda enam sõltub organisatsioon oma arengus laenukapitalist, seda madalam on tema finantsstabiilsus. Samal ajal rohkem kõrge tase koefitsient näitab suuremat võimalikku omakapitali tootlust (kõrgemat omakapitali tootlust).

Arvutamine (valem)

Kapitalisatsioonikordaja arvutatakse pikaajaliste kohustuste suhtena pikaajaliste kohustuste ja organisatsiooni omakapitali summasse:

Kapitalisatsioonikordaja = Pikaajalised kohustused / (Pikaajalised kohustused + omakapital)

Kapitalisatsioonikordaja on ettevõtte finantsvõimenduse oluline näitaja, mis peegeldab pikaajaliste finantseerimisallikate struktuuri. Sel juhul käsitletakse ettevõtte kapitalisatsiooni (mitte segi ajada turukapitalisatsiooniga) kahe kõige stabiilsema kohustuse - pikaajaliste kohustuste ja omakapitali - kombinatsioonina.

Normaalväärtus

Seda koefitsienti pole kindlaks tehtud normväärtus, kuna see sõltub suuresti ettevõtte tööstusest ja tehnoloogiast. Samas on investoritele atraktiivsemad ettevõtted, kus aktsiakapital on võlakirjade suhtes ülekaalus. Kasutage siiski ainult oma allikad rahastamist ka mitte positiivne tegur, kuna see vähendab omanike investeeringutasuvust.

Varade kattekordaja

Finantsstabiilsuse analüüs Prindi E-post

Definitsioon

varade kattekordaja mõõdab organisatsiooni suutlikkust maksta oma võlgu olemasoleva varaga. Suhtarv näitab, kui suur osa varast läheb võlgade katteks. Sel juhul võetakse arvesse ainult materiaalset ja rahalist vara, immateriaalne põhivara ignoreeritakse. See suhtarv võimaldab investoritel hinnata ettevõtte eeldatavat edu, maksejõuetuse ja pankroti tõenäosust.

Arvutamine (valem)

Varade kattekordaja arvutatakse kolmes etapis:

1. Määratakse lühiajalised kohustused miinus lühiajalised laenud ja võlakohustused.

2. Varade kogusummast lahutatakse immateriaalse põhivara väärtus, mille järel lahutatakse saadud summast 1. etapis arvutatud näitaja.

3. 2. etapis saadud summa jagatakse ettevõtte kõigi kohustuste (pikaajaliste ja lühiajaliste) summaga.

Selle tulemusena on varade kattemäära arvutamise valem järgmine:

Varade kattekordaja = ((Varad - Immateriaalne vara) - (Lühiajalised kohustused - Lühiajalised laenud ja laenud)) / Kohustused

Normaalväärtus

Kehtestatud normatiivne väärtus jaoks antud koefitsient ei, kuid tavaliselt peetakse tööstuses normaalseks varade kattekordajat vähemalt 2, teenindusettevõtetes 1,5. Organisatsiooni aktiivne laenatud raha ligimeelitamine toob kaasa selle suhte suurenemise.

Varade kattekordaja tuleks analüüsida koos teiste finantsnäitajate, likviidsuse ja maksevõime näitajatega. Lisaks tuleb arvestada, et varade bilansiline väärtus võib oluliselt erineda nende turuväärtusest, mis võib oluliselt moonutada varade kattekordajat, muutes selle analüütilise väärtuse olematuks (mis põhimõtteliselt kehtib kõigi 2010. aastal arvutatud finantssuhtarvude kohta. varade bilansiline väärtus).

Netovara

Finantsstabiilsuse analüüs Prindi E-post

Definitsioon

Netovara- see on väärtus, mis määratakse, lahutades organisatsiooni varade summast tema kohustuste summa.

Netovara arvestamise kord aktsiaseltsid heaks kiidetud Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi ja Föderaalse Väärtpaberituru Komisjoni 29. jaanuari 2003. aasta määrusega N 10n. Ettevõtete netovara arvutamise erireeglite puudumisel piiratud vastutus nende puhul kehtib sama menetlus ( investeerimisfondid, usaldusisikutel ja hasartmängukorraldajatel on oma netovara arvutamise kord).

Arvutamine (valem)

Arvestus taandub varade ja kohustuste (kohustuste) vahe kindlaksmääramisele, mis määratakse järgmiselt.

Arvutamiseks aktsepteeritud varade hulka kuuluvad:

• väljaspool Käibevara kajastatud bilansi esimeses jaos (immateriaalne põhivara, põhivara, lõpetamata ehitus, tulusad investeeringud materiaalsed väärtused, pikaajalised finantsinvesteeringud, muu põhivara);
• bilansi teises jaos kajastatud käibevara (varud, soetatud vara käibemaks, debitoorsed arved, lühiajalised finantsinvesteeringud, raha, muu käibevara), välja arvatud soetusmaksumus tegelike tagasiostmiskulude summas oma aktsiad, mille aktsiaselts ostis aktsionäridelt nende hilisemaks edasimüügiks või tühistamiseks, ning osalejate (asutajate) võlad sissemaksete eest põhikapital.

Arvutamiseks aktsepteeritud kohustuste hulka kuuluvad:

• pikaajalised laenu- ja laenukohustused ning muud pikaajalised kohustused;
• lühiajalised laenu- ja krediidikohustused;
• võlgnevused;
• võlg osalejatele (asutajatele) sissetulekute maksmiseks;
• reservid tulevaste kulude jaoks;
• muud lühiajalised kohustused.

Need. Ettevõtte bilansijärgse netovara arvutamise valem on järgmine (alates 2011. aastast kehtiva bilansi vormi järgi):

NA = (rida 1600-ZU)-(rida 1400+rida 1500-rida 1530)

kus ZU on osalejate (asutajate) võlg põhikapitali sissemaksete eest (seda ei ole bilansis eraldi jaotatud ja kajastatakse lühiajaliste nõuete osana").

Arvutamisel vana, kuni 2011. aastani kehtinud bilansivormi abil on valem järgmine:

NA = (rida 300-ZU)-(rida 590+rida 690-rida 640)

Normaalväärtus

Puhasvara näitaja, mida lääne praktikas tuntakse netovara või netoväärtusena – võtmeindikaator igasugune tegevus kaubanduslik organisatsioon. Organisatsiooni netovara peab olema vähemalt positiivne. Negatiivne netovara on märk organisatsiooni maksejõuetusest, mis näitab, et ettevõte on täielikult sõltuv võlausaldajatest ja tal puuduvad omavahendid.

Netovara peab olema mitte ainult positiivne, vaid ületama ka organisatsiooni põhikapitali. See tähendab, et organisatsioon oma tegevuse käigus mitte ainult ei raisanud omaniku algselt panustatud vahendeid, vaid tagas ka nende kasvu. Põhikirjajärgsest kapitalist väiksem netovara on lubatud ainult vastloodud ettevõtete esimesel tegevusaastal. Kui netovara on järgnevatel aastatel väiksem kui põhikapital, Tsiviilkoodeks ja seadusandlus selle kohta aktsiaseltsid nõuab põhikapitali vähendamist netovara suuruseni. Kui organisatsiooni põhikapital on juba miinimumtasemel, tõstatatakse küsimus selle edasise olemasolu kohta.

Kapitalisatsioonimäär on määr, mida kasutatakse tuluvoo vähendamiseks ühe väärtuseni. Meie arvates siiski see määratlus annab ülevaate selle näitaja matemaatilisest olemusest. Majanduslikust vaatenurgast peegeldab kapitalisatsioonikordaja investori tulumäära.

Kapitalisatsiooni suhte määramiseks on mitu meetodit:

• * kapitalikulude hüvitamist arvesse võttes (korrigeeritud vara väärtuse muutustega);
• * turu pigistamise meetod;
• * seotud investeerimismeetod ehk investeerimisgrupi tehnika.

Teoreetiliselt peaks jooksva tulu kapitalisatsioonikordaja puhul otseselt või kaudselt arvesse võtma järgmisi tegureid:

• * hüvitis riskivabade, likviidsete investeeringute eest;
• * riski hüvitamine;
• * madala likviidsuse hüvitamine;
• * investeeringute juhtimise hüvitis;
• * korrigeerimine vara väärtuse prognoositava suurenemise või languse jaoks.

Kapitalisatsioonikordaja määramine arvestades kapitalikulude hüvitamist

Kapitalisatsioonikordaja koosneb kahest osast:

• 1) kapitali tasuvus (investeeringutasuvus), mis on hüvitis, mis tuleb investorile selle kasutamise eest maksta. Raha võttes arvesse konkreetse kinnisvaraga seotud riski ja muid tegureid;
• 2) kapitali tootluse määrad, s.o. alginvesteeringu summa tagasimaksmine. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonimäära element ainult vara amortiseeritava osa suhtes.

D - kinnisvara väärtuse langus (vara kantav osa).

Kapitali tootluse määr ( R doh kork) on kõige sagedamini koostatud kumulatiivse ehitusmeetodi abil:

Riskivaba tootlus + Kinnisvarasse investeerimise riski preemia + Kinnisvara madala likviidsuse preemia + Investeeringute haldamise preemia.

Riskivaba tulumäär on väga likviidsete varade intressimäär, s.o. See on määr, mis peegeldab tegelikke turuvõimalusi ettevõtete ja eraisikute vahendite investeerimiseks ilma tulu mittesaamise riskita.

Baasintressina kasutatakse riskivaba intressimäära, millele lisanduvad ülejäänud (varem loetletud) komponendid - korrigeerimised erinevat tüüpi hinnatava vara omadustega seotud riskid.

Riskivaba intressimäära nõuded:

• - kõige likviidsemate varade tootlus, mida iseloomustab suhteliselt madal tootlus, kuid millel on kapitali tootluse tagatis;
• - investorile alternatiivse investeerimisvõimalusena saadaval.

Riskivaba intressimäära määramiseks saate riskivabade tehingute jaoks kasutada nii Venemaa kui ka Lääne näitajaid. Lääne meetodite järgi riskivabaks intressimääraks peetakse pikaajaliste (20 aastat) riigivõlakirjade tootlust maailmaturul (USA, Saksamaa, Jaapan jne). Selle riskivaba intressimäära kasutamisel on vaja lisada preemia Venemaale investeerimise riski eest (riigirisk). Selline riskivaba intressimäära arvutamine on kaasaegses hindamispraktikas aktsepteeritud, kuid rikub investori juurdepääsu põhimõtet väga likviidsetele varadele, kuna Venemaa ettevõtted ei saa tõsiselt kaaluda alternatiivina pikaajalistesse valitsuse võlakirjadesse maailmaturul investeerimist. Seda riskivaba intressimäära kasutati meie riigis aktiivselt hindamise arendamise esimestel etappidel, kuna seda perioodi iseloomustas lääne kogemuste kriitilise reprodutseerimine, võtmata arvesse Venemaa eripära. Tänapäeval võetakse OFZ ja VEB tootlust sageli kui riskivaba intressimäära.

Riigiriski korrigeerimise arvutavad tavaliselt reitinguagentuurid. Kuid see teave pole alati hindajatele kättesaadav. Sel juhul saab hindaja väljatöötatud skeemide abil iseseisvalt määrata Venemaa riigiriski, kuid arvutuste subjektiivsus suureneb oluliselt.

Hindamisprotsessis on vaja arvestada, et nominaal- ja reaalriskivabad intressimäärad võivad olla nii rubla kui ka välisvaluuta. Nominaalkursi ümberarvutamisel reaalkursiks ja vastupidi on soovitatav kasutada Ameerika majandusteadlase ja matemaatiku I. Fisheri valemit, mille ta tuletas 20. sajandi 30. aastatel:

kus R n - nimimäär;

R р - reaalkurss;

J inf - inflatsiooniindeks (aastane inflatsioonimäär).

Oluline on märkida, et nominaalsete tuluvoogude kasutamisel tuleb kapitalisatsioonikordaja ja selle komponendid arvutada nominaalväärtuses ning reaaltulu voogude kasutamisel - reaalväärtustes.

Ringi meetod. Seda meetodit on asjakohane kasutada, kui eeldatakse, et põhisumma tasutakse tagasi võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus on intressivabasse taastamise fondi paigutatud algkapitali aastane osa:

kus n on järelejäänud majanduslik eluiga aastates; R tulu ülemmäär investeeringutasuvus, %.

Näide. Investeerimistingimused:

• * tähtaeg 5 aastat;
• * R tulu ülemmäär investeeringu tasuvuse määr 18%;
• * D 100%.

Lahendus. Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse maha 100% varast (100: 5 = 20). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja 38% (18% + 20% = 38%).

Inwoodi meetod kasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tulumääraga. Sel juhul on tagastusmäär järgmine: komponent kapitalisatsioonikordaja on võrdne asendusfondi teguriga sama intressimäära juures nagu investeeringute puhul

Näide. Investeerimistingimused:

• * tähtaeg 5 aastat;
• * investeeringutasuvus 12%.
• * D 100%.

Lahendus. Kapitalisatsioonimäär arvutatakse investeeringu tootluse 0,12 ja hüvitisfondi teguri (12%, 5 aasta kohta) 0,1574097 summana. Kapitalisatsioonikordaja on 0,2774097

Hoskoldi meetod. Kasutatakse siis, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on sama intressimääraga reinvesteerimine ebatõenäoline. Reinvesteeritud fondid saavad eeldatavasti tulu riskivaba intressimääraga

Näide. Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida 6% määraga.

Lahendus. Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on 6% taastumistegur 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonimäär on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kapitalisatsioonimäär sisaldab investeeringu tasuvuse määra ja kapitali tasuvuse määra võttes arvesse varade amortiseeriva osa osakaalu . Kui kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus jääb muutumatuks ja tagastatakse edasimüügil, siis on vara amortiseeritava osa osakaal 0. Kui vara väärtuse vähenemine on teada, siis ehitame välja hüvitise. spetsiaalselt vara amortiseeritava osa kompenseerimiseks. Kui investor eeldab kinnisvarasse investeerides selle hinna tõusu tulevikus, siis tuleb kapitalisatsioonimääras arvestada investeeringu väärtuse kasvuga.

Kinnisvara väärtuse langus ( D), mis juhtub aastal P aastatel, võtab kapitalisatsioonikordajas arvesse vara hilisema edasimüügi maksumust.

R kork = R dox cap + D? R normaalne tagasitulek,

D = 0, kui hinnatava objekti väärtus ei muutu,

D = + osa, mille võrra on kavas hindamisobjekti väärtust vähendada, kui hindamisobjekti väärtus väheneb,

D = - osakaal, mille võrra on kavandatud hindamisobjekti väärtuse tõus, kui hindamisobjekti väärtus tõuseb.

Näide. Ennustatakse, et kinnisvara müüakse 5 aasta pärast 50% alghinnast. Investeeringutasuvus on 12%.

Lahendus. Ringi meetodi järgi on kapitali tootlus 20% (100%: 5 aastat) * 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,22 (22%).

Inwoodi meetodi korral määratakse kapitali tootluse määr, korrutades asendusfondi teguri vara alghinna kao protsendiga.

50% kahjum * 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,19887 (19,87%).

Näide. Nõutav kapitali tootlus on 12%. Ennustatakse, et 5 aasta pärast on hinnatõus 40%.

Lahendus. Kui investeerimisfondide väärtus tõuseb, ei anna müügist saadav tulu mitte ainult tootlust kogu investeeritud kapitalilt, vaid annab ka osa tulust, mis on vajalik 12% investeeringutasuvuse saamiseks. Seetõttu tuleks kapitalisatsiooni suhet vähendada, et võtta arvesse eeldatavat kapitali kasvu. Arvutame edasilükkunud tulu: 0,4 * 0,1574 (kompensatsioonifondi tegur 5 aastat 12% juures = 0,063). Edasilükkunud tulu lahutatakse kapitali investeeringu tasuvuse määrast ja seega määratakse kapitalisatsioonikordaja.