Kapitalizačný pomer finančného rizika. Pomer kapitalizácie

Zvážte kapitalizačný pomer. Zaraďuje sa do skupiny ukazovateľov finančnej stability podniku a charakterizuje dlhodobú platobnú schopnosť. Kapitalizačný pomer sa označuje ako skupina koeficientov finančnej páky, do tejto skupiny patria ukazovatele charakterizujúce pomer vlastných a cudzích zdrojov. V západných zdrojoch sa kapitalizačný pomer označuje ako kapitalizačný pomer.

Pomer kapitalizácie zvážim podľa našej obvyklej schémy analýzy. Najprv odhalíme ekonomickú podstatu koeficientu, potom dáme kalkulačný vzorec, vypočítame koeficient pre domácu firmu a nakoniec pripomenieme optimálne hodnoty indikátor.

Pomer kapitalizácie. Ekonomický subjekt

Ako už bolo spomenuté vyššie, kapitalizačný pomer sa vzťahuje na koeficienty finančnej páky a určujú efektívnosť použitia cudzieho kapitálu podnikom. Ukazuje, ako je náš podnik závislý od požičaných prostriedkov.

Ako sa číta pomer kapitalizácie?

Ak sa hodnota kapitalizácie zníži, znamená to, že:

• Spoločnosť má vyšší čistý zisk.
• Spoločnosť financuje svoju činnosť z vlastných zdrojov.
• Zvýšená investičná atraktivita.

Ak sa hodnota kapitalizácie zvýši, potom nám to hovorí, že:

• Riziko podnikateľskej činnosti sa zvyšuje.
• Podnik zvyšuje podiel požičaných prostriedkov, ktoré sa podieľajú na financovaní svojej činnosti.
• Znížená investičná atraktivita.

Kto používa kapitalizačný pomer?

Tento pomer je mimoriadne dôležitý pre investorov ktorí ju analyzujú, aby zhodnotili investície do konkrétnej spoločnosti. Pre investície bude výhodnejšia spoločnosť s veľkým kapitalizačným pomerom. Vysvetľuje to skutočnosť, že bude mať viac vlastných zdrojov v kapitálovej štruktúre. Však tiež veľký význam koeficient nie je pre investora veľmi dobrý, nakoľko sa znižuje ziskovosť podniku a tým aj príjem investora.

Tento pomer sa tiež používa veriteľov. U nich je situácia práve opačná ako u investorov. Čím je hodnota kapitalizačného pomeru nižšia, tým je poskytnutie úveru výhodnejšie.

Aké sú synonymá pre pomer veľkých písmen?

Pomer veľkých písmen má nasledujúce synonymá:

• pomer finančnej páky,
• pomer finančného rizika,
• miera príťažlivosti,
• finančná páka,
• pomer požičaných a vlastných prostriedkov,
• Pomer samofinancovania.

V skutočnosti sú všetky mená uvedené vyššie jedným pomerom veľkých písmen, ale často sa v inej literatúre nazýva inak. Preto je užitočné poznať jeho podobné názvy.

Pomer kapitalizácie. Vzorec na výpočet

Vzorec pomeru kapitalizácie má nasledujúci tvar:

Kapitalizačný pomer = pasíva/vlastné imanie =
(Dlhodobé záväzky + Krátkodobé záväzky)/Vlastné imanie =
(str. 1400 + str. 1500)/str. 1300

Všetky údaje pre výpočet je možné prevziať z formulára "Zostatok". Je dôležité poznamenať, že pod „Záväzkami“ vo vzorci rôzni autori používajú buď súčet krátkodobých a dlhodobých záväzkov alebo len dlhodobé záväzky. Platí teda aj nasledujúci vzorec:

Ukazovateľ kapitalizácie = Dlhodobé záväzky/Vlastné imanie = riadok 1400./riadok 1300

Do roku 2011 bol vzorec na výpočet kapitalizačného pomeru nasledovný:

Pomer veľkých písmen = (riadok 590 + riadok 690)/riadok 490

V zahraničnej literatúre môžete nájsť nasledujúci vzorec na výpočet koeficientu:

Pomer kapitalizácie. Výpočet na príklade OJSC MMK

Ukazovateľ kapitalizácie pre OJSC MMK

Na výpočty potrebujeme verejnosť finančné výkazy, ktoré možno získať prostredníctvom služby SPARK alebo InvestFunds. V našom príklade sme použili štyri štvrťroky 2013 a prvé tri štvrťroky 2014.

Ako vidíte, pracujeme len s reťazcami zo sekcie „Pasívne“. Pomer kapitalizácie pre OJSC MMK:

Pomer kapitalizácie 2013 – 4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Pomer kapitalizácie 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Pomer kapitalizácie 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Pomer kapitalizácie 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Ako vidno, koeficient sa za rok výpočtov príliš nezmenil a bol na úrovni 1. To je štandardná hodnota pre domáce podniky. Možno konštatovať, že podiel OJSC MMK na požičaných finančných prostriedkoch sa rovná podielu vlastných zdrojov (50/50 %). Nižšie si povieme podrobnejšie o normatívnych hodnotách.

Pomer kapitalizácie. Štandardná hodnota

Poďme hovoriť o štandardoch. V domácej literatúre sa kapitalizačný pomer považuje za optimálny pre podnik, keď hodnota 1. Inými slovami, spoločnosť má rovnaký podiel dlhu a vlastného imania (50 % dlh, 50 % vlastný kapitál).

V ekonomicky vyspelých krajinách je hodnota koeficientu 1,5 (60 % dlh, 40 % vlastný kapitál)

Norma pre koeficient závisí od odvetvia podniku, veľkosti podniku, kapitálovej náročnosti výroby, doby existencie, rentability výroby atď. Preto by sa mal koeficient porovnať s podobnými podnikmi v odvetví. Takže bude jasnejší obraz o financiách v podniku.

Zhrnutie

Analyzovali sme teda jeden z najdôležitejších pomerov pre investorov a veriteľov – kapitalizačný pomer. Čím vyššia je jeho hodnota pre podnik, tým je výhodnejšia pre investorov a menej pre veriteľov. vysoká hodnota koeficient ukazuje, že podnik stráca finančnú stabilitu; príliš veľa nízka hodnota Spoločnosť stráca zisk. Ukazovateľ kapitalizácie sa musí používať v spojení s ukazovateľmi ziskovosti a likvidity podniku. Prečítajte si viac o hlavnom ukazovateli ziskovosti v článku: "".

Ďakujem za tvoju pozornosť!

Celková kapitalizácia je parameter, ktorý premieňa čistý príjem na aktuálnu hodnotu objektu. Zohľadňuje sa tak samotný čistý zisk získaný z prevádzky hodnoteného predmetu, ako aj úhrada fixného kapitálu vynaloženého na obstaranie predmetu.

V tomto príspevku je použitá kumulatívna metóda konštrukcie kapitalizačného pomeru. Zvláštnosťou metódy je jedna z dvoch zložiek koeficientu – úroková sadzba je súčtom jednotlivých zložiek. Jej základom je bezriziková sadzba (v tomto príspevku sa rovná trhovej sadzbe GKO-OFZ). K bezrizikovej návratnosti sa pridávajú tieto úpravy:

Úprava o dodatočné riziko pri investovaní;

Úprava o dodatočné riziko spojené s riadením investícií;

Úprava o nízku likviditu nehnuteľností.

Úroková sadzba je teda súčtom bezrizikovej sadzby plus úprava o dodatočné riziká plus úprava o nízku likviditu.

Pokiaľ ide o druhú zložku ukazovateľa všeobecnej kapitalizácie - mieru návratnosti kapitálu, počíta sa ako pomer jedna k počtu rokov potrebných na návratnosť investovaného kapitálu (keďže ekonomická životnosť objektu je 100 rokov, miera bude sa rovná 1/100 = 0, 01 alebo 1 %).

Celkový kapitalizačný pomer pre túto metódu sa určí súčtom úrokovej miery a miery návratnosti kapitálu (tabuľka 12).

i = i 0 +i c +i l +i v +n k , kde

i 0 – bezriziková úroková sadzba

i c – všeobecné trhové riziko (zmena sadzby oproti bezrizikovej sadzbe v závislosti od rizikovosti investovania do nehnuteľností), podľa Rosstatu = 0,56.

i l – úprava o nízku likviditu tohto typu nehnuteľností, t.j. ako rýchlo je možné premeniť majetok na hotovosť. V porovnaní s akciami a dlhopismi sa nehnuteľnosti vyznačujú nízkou likviditou.

Úrokovú prémiu za nízku likviditu aktíva možno určiť podľa vzorca: i l = i 0 *Doba expozície analógov, mesiace/12 mesiacov

i v – úprava pre riadenie investícií, %. Tento dodatok sa nevzťahuje na prácu v kurze.

n k – С (vypočítané podľa metódy Ring - priama návratnosť investície).

n k = 1/životnosť objektu

Záver: trhová hodnota nehnuteľnosti určená metódou priamej kapitalizácie:

Hodnota OH = CHOD / pomer kapitalizácie Hodnota OH = 631800 / 0,1086 = 5817679,56 RUB

1. Koordinácia výsledkov posúdenia a získanie konečnej hodnoty trhovej hodnoty Predmetu posudzovania

V procese oceňovania možno použiť rôzne prístupy, ale relatívna dôležitosť hodnôt odvodených z rôznych prístupov by mala byť určená zdravým úsudkom odhadcov, ktorý je formalizovaný vážením hodnôt určených pomocou dvoch alebo viacerých prístupov. Rozhodovanie o tom, ktorým oceneniam sa prisúdi väčšia váha a ako je každý prístup vážený voči ostatným, je kľúčom k poslednému kroku v procese oceňovania.

Existujú dva základné spôsoby váženia:

metóda matematického váženia;

subjektívna metóda váženia.

Ak prvá metóda využíva percentuálne váženie výsledkov získaných rôznymi metódami, potom druhá je založená na analýze výhod a nevýhod každého prístupu, ako aj na analýze množstva a kvality údajov v odôvodnení každého prístupu. .

Ak harmonizácia využíva váženie výsledkov získaných uplatňovaním rôznych prístupov k hodnoteniu, ako aj využívaním rôzne metódy v rámci aplikácie každého prístupu musí hodnotiteľ zdôvodniť výber použitých váh, priradených výsledkom získaným pri aplikácii rôznych prístupov k oceňovaniu, ako aj použitie rôznych metód v rámci aplikácie každého prístupu.

V práci v kurze bola na výpočet konečnej hodnoty trhovej hodnoty použitá metóda matematického váženia:

V súlade s FSO č. 7 sa uplatňuje príjmový prístup odhady nehnuteľností generujúce alebo schopné generovať toky príjmov, t.j. nehnuteľnosť, ktorej účelom je získanie trvalého príjmu. Nehnuteľnosť na bývanie sa nadobúda spravidla buď na trvalý pobyt, alebo na „špekulatívne“ účely – so zámerom predať objekt za „cenový vrchol“. Zároveň sa väčšinou neuvažuje s možnosťou prenájmu nehnuteľnosti na bývanie: vzhľadom na atraktívnosť hypotekárneho úveru je nepravdepodobné, že by príjem z prenájmu takejto nehnuteľnosti v dohľadnej dobe pokryl všetky náklady na jej obstaranie. Teda pomer NPC vypočítanej príjmovým prístupom k hodnote objektu vypočítanej komparatívnou metódou, t.j. miera kapitalizácie pre oceňovaný predmet je 5 %. Pre porovnanie, miery kapitalizácie v Moskve k dátumu ocenenia sa odhadujú pre ziskové nehnuteľnosti na úrovni 9,5 – 10,5 % pre kancelárske a maloobchodné segmenty a na úrovni 12 – 13 % pre sklady 1 . Preto je príjmovému prístupu priradená váha 10 %;

Použitie nákladového prístupu sa odporúča, ak je účelom hodnotenia poistiť predmet; alebo sa posúdenie vykonáva pre budovy vyžadujúce rekonštrukciu; na daňové účely a pod. Okrem toho sa v súlade s FSO č. 7 odporúča použiť nákladový prístup najmä v prípade nízkej aktivity na trhu, keď nie je dostatok údajov potrebných na uplatnenie porovnávacieho a príjmové prístupy k posúdeniu. Ku dňu ocenenia je na trhu dostatočný počet podobných objektov so známymi ponukovými cenami na ocenenie. Okrem toho jednou z nevýhod nákladového prístupu je, že neodráža ekonomickú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami ani v krajine ako celku. nákladový prístup pridelená váha 10 %;

Trh s nehnuteľnosťami na predmestí je aktívny; taký, v ktorom sa transakcie uskutočňujú pomerne často, čo zabezpečuje tvorbu cien, ktoré odrážajú skutočné ocenenie aktuálnej hodnoty príslušných predmetov. Porovnávaciemu prístupu bola teda priradená váha 80 % ako najspoľahlivejšiemu odrazu nákladov. Predmet posudzovania.

Tabuľka 13. Výpočet konečnej hodnoty trhovej hodnoty

Záver: trhová hodnota Nehnuteľnosti ku dňu určenia je (zaokrúhlená): 7 593 155.95 trieť.

Pri porovnaní požičaných prostriedkov s plnou kapitalizáciou tento pomer ukazuje, v akom pomere korporácia využíva vlastný a požičaný kapitál. Ukazovateľ kapitalizácie tiež ukazuje, aký podiel na celkovom objeme finančných zdrojov tvorí cudzí kapitál, prioritné a kmeňové akcie a iné druhy. vlastného imania.

Akýkoľvek finančný pomer je sám o sebe z hľadiska informácií dosť zbytočný. Ale ak sa zvážia spolu av kontexte, pomery finančnej páky poskytujú analytikom a investorom podrobné pochopenie ekonomická situácia aké finančné riziko podstupuje, nakoľko závisí od úverov, aké trendy sa formujú. Keď viete, kto ovláda kapitál spoločnosti, môžete povedať, kto skutočne ovláda samotnú spoločnosť!

Akákoľvek spoločnosť financuje svoj majetok buď vlastným, resp požičaný kapitál. V druhom prípade je financovanie spojené s rizikom, pretože zákon zaväzuje dlhy splácať, as úrokmi. Financovanie z vlastných zdrojov však spoločnosti neukladá povinnosť vyplatiť externých veriteľov. Vďaka tomu môže spoločnosť vyplácať dividendy svojim akcionárom – ale len na základe rozhodnutia predstavenstva. Samozrejme, podnikateľské riziko sprevádza každú činnosť spoločnosti. Voľba možnosti financovania (pomer vlastného imania k dlhu) však môže toto riziko ešte zvýšiť. Rôzni odborníci používajú pri vyjadrení pomeru finančnej páky (ukazovateľa využitia požičaných prostriedkov) početné vzorce. Ale tri najčastejšie používané sú: pomer požičaných k vlastnému kapitálu, pomer požičaných k celkovým finančným prostriedkom a pomer úrokového krytia.

V skutočnosti sa celkový pomer kapitalizácie rovná:

dlhodobý dlh/(dlhodobý dlh + vlastný kapitál)

celkový dlh/(celkový dlh + prioritné akcie + kmeňové akcie)

Napríklad kapitalizačný pomer podniku s dlhodobým dlhom 5 000 GBP čl. a základné imanie 3 000 GBP sa rovná:

5000/(5000 + 3000) = 5000/8000 = 0,625.

Obe verzie kapitalizačného pomeru sa nazývajú aj „komponentový úrok“, pretože porovnávajú dlh spoločnosti s jej celkovým kapitálom (dlh a vlastný kapitál) alebo s vlastným imaním. Tieto ukazovatele ukazujú, do akej miery je spoločnosť závislá od dlhového financovania.

Dôležité podrobnosti týkajúce sa pomeru kapitalizácie

• Kapitalizačný pomer sa musí posudzovať tak, ako sa vyvíja v čase, a tiež porovnávať s inými údajmi a štandardmi. Napríklad pomer hrubej marže 20 % je nezmyselná informácia; ale ak viete, že priemerný pomer v odvetví je 10 %, potom na tomto pozadí vyzerá 20 % atraktívne. A ak viete, že za posledné tri roky tento pomer neustále rástol, potom správny záver bude o rozumnej politike a efektívne stratégie vedenie spoločnosti.
• Všetky kapitalizačné ukazovatele by sa mali interpretovať v kontexte ziskov a peňažných tokov spoločnosti, ako aj v porovnaní s konkurentmi.
• Pri porovnávaní spoločností z rôznych odvetví alebo sektorov si treba dávať pozor. Rovnaké čísla budú v jednom odvetví považované za nízke, ale v inom za veľmi vysoké.
• Niektoré menej bežné ukazovatele kapitalizácie sú založené na vzorcoch, ktoré využívajú účtovnú hodnotu vlastného kapitálu. Tieto ukazovatele môžu byť v porovnaní s inými ukazovateľmi zavádzajúce, pretože medzi účtovnou hodnotou spoločnosti a údajmi o trhovej hodnote je zvyčajne slabý vzťah. Druhá môže byť mnohonásobne vyššia ako prvá, pretože odráža názor investorskej komunity na to, akú hodnotu má spoločnosť.

Definícia

Pomer kapitalizácie(kapitalizačný pomer) je ukazovateľ, ktorý porovnáva výšku dlhodobých záväzkov s celkovými zdrojmi dlhodobého financovania, medzi ktoré patrí okrem dlhodobých záväzkov aj vlastný kapitál organizácie. Ukazovateľ kapitalizácie umožňuje posúdiť primeranosť zdroja financovania činnosti organizácie vo forme vlastného imania.

Ukazovateľ kapitalizácie je zaradený do skupiny ukazovateľov finančnej páky - ukazovatele charakterizujúce pomer vlastných a vypožičaných prostriedkov organizácie

Tento pomer vám umožňuje posúdiť podnikateľské riziko. Čím vyššia je hodnota koeficientu, tým viac je organizácia vo svojom rozvoji závislá od cudzieho kapitálu, tým nižšia je finančná stabilita. Zároveň viac vysoký stupeň koeficient udáva väčšiu možnú rentabilitu vlastného kapitálu (vyššia rentabilita vlastného kapitálu).

Výpočet (vzorec)

Ukazovateľ kapitalizácie sa vypočíta ako podiel dlhodobých záväzkov k súčtu dlhodobých záväzkov a vlastného imania organizácie:

Kapitalizačný pomer = dlhodobé záväzky / (dlhodobé záväzky + vlastný kapitál)

Ukazovateľ kapitalizácie je dôležitým ukazovateľom finančnej páky spoločnosti, ktorý odráža štruktúru dlhodobých zdrojov financovania. V tomto prípade sa kapitalizácia spoločnosti (nezamieňať s trhovou kapitalizáciou) považuje za kombináciu dvoch najstabilnejších záväzkov – dlhodobých záväzkov a vlastného imania.

Normálna hodnota

Tento pomer nie je stanovený normatívnu hodnotu, pretože to silne závisí od odvetvia, technológie podniku. Pre investorov sú však atraktívnejšie podniky s prevahou vlastného kapitálu nad požičaným. Avšak iba pomocou vlastné zdroje financovanie tiež nie je pozitívny faktor, keďže znižuje návratnosť investícií vlastníkov.

Pomer krytia aktív

Analýza finančnej sily Tlačiť e-mail

Definícia

Pomer krytia aktív meria schopnosť organizácie splácať svoje dlhy existujúcim majetkom. Pomer ukazuje, aká časť majetku pôjde na krytie dlhov. V tomto prípade sa berie do úvahy len hmotný a peňažný majetok, nehmotný majetok sú ignorované. Tento pomer umožňuje investorom posúdiť očakávaný úspech podniku, pravdepodobnosť platobnej neschopnosti, bankrot.

Výpočet (vzorec)

Pomer krytia aktív sa vypočíta v troch krokoch:

1. Zisťujú sa krátkodobé záväzky mínus krátkodobé úvery a pôžičky.

2. Hodnota nehmotného majetku sa odpočíta od celkovej sumy majetku, po čom sa od prijatej sumy odpočíta ukazovateľ vypočítaný v kroku 1.

3. Suma prijatá v 2. kroku sa vydelí hodnotou všetkých záväzkov spoločnosti (dlhodobých a krátkodobých).

V dôsledku toho je vzorec na výpočet pomeru krytia aktív nasledujúci:

Pomer krytia aktív = ((Aktíva – Nehmotné aktíva) – (Obežné pasíva – Krátkodobé úvery a pôžičky)) / Pasíva

Normálna hodnota

Stanovená normatívna hodnota pre daný koeficient nie, ale zvyčajne sa v priemysle pomer krytia aktív najmenej 2 považuje za normálny, v spoločnostiach poskytujúcich služby 1,5. Zvýšenie tohto pomeru vedie k aktívnemu priťahovaniu požičaných prostriedkov organizáciou.

Ukazovateľ krytia aktív by sa mal analyzovať v spojení s inými finančnými ukazovateľmi, ukazovateľmi likvidity a solventnosti. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy, že účtovná hodnota aktív sa môže značne líšiť od ich trhovej hodnoty, čo môže výrazne skresliť pomer krytia aktív a zrušiť jeho analytickú hodnotu (čo v zásade platí pre všetky finančné ukazovatele vypočítané na základe o účtovnej hodnote majetku) .

Čisté aktíva

Analýza finančnej sily Tlačiť e-mail

Definícia

Čisté aktíva- ide o hodnotu určenú odpočítaním od výšky majetku organizácie, výšky jej záväzkov.

Postup výpočtu čistého majetku pre akciové spoločnosti schválené vyhláškou Ministerstva financií Ruskej federácie a Federálnej komisie pre trh s cennými papiermi zo dňa 29. januára 2003 N 10n. Pri absencii osobitných pravidiel pre výpočet čistého majetku spoločností s s ručením obmedzeným platí pre nich rovnaké poradie (napr investičných fondov, správcovia, organizátori hazardných hier majú vlastný postup výpočtu čistého majetku).

Výpočet (vzorec)

Výpočet spočíva v určení rozdielu medzi aktívami a pasívami (pasívami), ktoré sú definované nasledovne.

Zloženie aktív akceptovaných na výpočet zahŕňa:

• vonku obežný majetok premietnuté v prvej časti súvahy (nehmotný majetok, dlhodobý majetok, nedokončená výroba, výnosné investície do materiálne hodnoty, dlhodobé finančné investície, ostatný dlhodobý majetok);
• obežný majetok premietnutý do druhého oddielu súvahy (zásoby, daň z pridanej hodnoty z nadobudnutých cenín, pohľadávky, krátkodobé finančné investície, hotovosť, ostatný obežný majetok) akcionárov na ich následný predaj alebo zrušenie, a dlhy účastníkov (zakladateľov) o príspevkoch na overený kapitál.

Záväzky zahrnuté do výpočtu zahŕňajú:

• dlhodobé záväzky z pôžičiek a úverov a iné dlhodobé záväzky;
• krátkodobé záväzky z pôžičiek a úverov;
• splatné účty;
• dlhy voči účastníkom (zakladateľom) na výplatu príjmov;
• rezervy na budúce výdavky;
• ostatné krátkodobé záväzky.

Tie. vzorec na výpočet čistého majetku podľa súvahy podniku je nasledovný (podľa formy súvahy platnej od roku 2011):

NA \u003d (str. 1600-ZU) - (str. 1400 + str. 1500-str. 1530)

kde ZU je dlh účastníkov (zakladateľov) na vkladoch do základného imania (nie je samostatne alokovaný v súvahe a premieta sa do krátkodobých pohľadávok“).

Pri výpočte podľa starého formulára Zostatok, ktorý bol v platnosti do roku 2011, je vzorec nasledovný:

CHA \u003d (str. 300-ZU) - (str. 590 + str. 690-str. 640)

Normálna hodnota

Ukazovateľ čistých aktív, známy v západnej praxi ako čisté aktíva alebo čisté imanie - kľúčový indikátorčinnosti akejkoľvek obchodná organizácia. Čisté aktíva organizácie musia byť aspoň kladné. Záporné čisté aktíva sú znakom platobnej neschopnosti organizácie, čo naznačuje, že spoločnosť je úplne závislá od veriteľov a nemá vlastné prostriedky.

Čisté aktíva by mali byť nielen kladné, ale mali by tiež presahovať schválený kapitál organizácie. To znamená, že organizácia pri svojej činnosti nielenže neplytvala finančnými prostriedkami pôvodne vloženými majiteľom, ale zabezpečovala aj ich rast. Čisté aktíva nižšie ako schválený kapitál sú povolené iba v prvom roku prevádzky novovytvorených podnikov. Ak sa v nasledujúcich rokoch čisté aktíva stanú nižšie ako autorizovaný kapitál, občianskeho zákonníka a legislatívu o akciové spoločnosti vyžaduje zníženie základného imania na hodnotu čistého majetku. Ak je základné imanie organizácie už na minimálnej úrovni, vzniká otázka jeho ďalšej existencie.

Kapitalizačný pomer je miera aplikovaná na to, aby sa tok príjmu dostal na jednu hodnotu. Avšak podľa nášho názoru túto definíciu poskytuje pochopenie matematickej podstaty tohto ukazovateľa. Z ekonomického hľadiska kapitalizačný pomer odráža mieru návratnosti investora.

Existuje niekoľko spôsobov, ako určiť pomer kapitalizácie:

• * zohľadnenie úhrady kapitálových nákladov (upravené o zmeny hodnoty majetku);
• * metóda stláčania trhu;
• * prepojená investičná metóda alebo technika investičnej skupiny.

Teoreticky by mal kapitalizačný pomer bežného príjmu priamo alebo nepriamo zohľadňovať tieto faktory:

• * kompenzácia za bezrizikové, likvidné investície;
• * kompenzácia rizika;
• * kompenzácia za nízku likviditu;
• * kompenzácia za správu investícií;
• * Úprava o plánované zvýšenie alebo zníženie hodnoty aktíva.

Stanovenie kapitalizačného pomeru s prihliadnutím na úhradu kapitálových nákladov

Kapitalizačný pomer pozostáva z dvoch častí:

• 1) miera návratnosti kapitálu (miera návratnosti investície), čo je kompenzácia, ktorá sa musí zaplatiť investorovi za použitie Peniaze zohľadnenie rizika a iných faktorov spojených s konkrétnou nehnuteľnosťou;
• 2) miera návratnosti kapitálu, t.j. splatenie počiatočnej investície. Okrem toho sa tento prvok kapitalizácie uplatňuje len na odpisovateľnú časť majetku.

D - zníženie hodnoty nehnuteľnosti (nositeľná časť majetku).

Miera návratnosti kapitálu ( R doh čiapka) sa buduje najčastejšie kumulatívnou konštrukčnou metódou:

Bezriziková miera návratnosti + prémie za rizikové nehnuteľnosti + prémie za nízku likviditu nehnuteľností + prémie za správu investícií.

Bezriziková miera výnosu - miera úročenia vysoko likvidných aktív, t.j. je to sadzba, ktorá odráža skutočné trhové príležitosti pre firmy a jednotlivcov investovať peniaze bez akéhokoľvek rizika zlyhania.

Ako základná sadzba sa používa bezriziková sadzba, ku ktorej sa pripočítavajú zvyšné (predtým uvedené) zložky - úpravy o rôzne druhy riziká spojené s charakteristikami oceňovanej nehnuteľnosti.

Požiadavky na bezrizikovú sadzbu:

• - výnos z najlikvidnejších aktív, ktoré sa vyznačujú relatívne nízkou mierou návratnosti, avšak s garanciou návratnosti kapitálu;
• - k dispozícii investorovi ako alternatívna investičná možnosť.

Na určenie bezrizikovej sadzby môžete použiť ruské aj západné ukazovatele pre bezrizikové operácie. Bezriziková sadzba podľa západnej metodiky je miera návratnosti dlhodobých (20 rokov) štátnych dlhopisov na svetovom trhu (USA, Nemecko, Japonsko atď.). Pri použití tejto bezrizikovej sadzby je potrebné k nej pripočítať prirážku za riziko investovania v Rusku (riziko krajiny). Takýto výpočet bezrizikovej sadzby je akceptovaný v modernej oceňovacej praxi, ale porušuje zásadu prístupu investorov k vysoko likvidným aktívam, keďže ruských podnikov nemôže vážne uvažovať o investovaní do dlhodobých vládnych dlhopisov svetového trhu ako alternatívy. Táto bezriziková sadzba sa u nás aktívne využívala v prvých fázach tvorby hodnotenia, keďže toto obdobie sa vyznačovalo nekritickým kopírovaním západných skúseností bez zohľadnenia ruských špecifík. Teraz sa výnos na OFZ, VEB častejšie berie ako bezriziková sadzba.

Úpravu rizika krajiny zvyčajne vypočítavajú ratingové agentúry. Tieto informácie však nie sú vždy dostupné odhadcom. V tomto prípade môže odhadca nezávisle určiť riziko krajiny pre Rusko pomocou vyvinutých schém, ale stupeň subjektivity vo výpočtoch sa výrazne zvyšuje.

V procese hodnotenia je potrebné vziať do úvahy, že nominálne a reálne bezrizikové sadzby môžu byť rubeľ aj cudzou menou. Pri prepočte nominálnej sadzby na reálnu a naopak je vhodné použiť vzorec amerického ekonóma a matematika I. Fishera, ktorý odvodil ešte v 30. rokoch XX.

kde Rn - nominálna sadzba;

R p - reálna sadzba;

J inf - index inflácie (ročná miera inflácie).

Je dôležité poznamenať, že pri použití nominálnych príjmových tokov sa musí kapitalizačný pomer a jeho zložky vypočítať v nominálnych hodnotách a v reálnych príjmových tokoch - v reálnych hodnotách.

Krúžková metóda. Táto metóda je vhodná, ak sa očakáva, že istina bude splatená v rovnakých splátkach. Ročná návratnosť kapitálu sa vypočíta tak, že 100 % hodnoty majetku sa vydelí zostávajúcou dobou použiteľnosti, t.j. je recipročná životnosť aktíva. Miera návratnosti je ročný podiel počiatočného kapitálu vloženého do bezúročného náhradného fondu:

kde n je zostávajúca ekonomická životnosť v rokoch; R doh cap miera návratnosti investícií, %.

Príklad. Podmienky investovania:

• * funkčné obdobie 5 rokov;
• * R doh cap miera návratnosti investície 18%;
• * D 100%.

Riešenie. Krúžková metóda. Ročná lineárna návratnosť kapitálu bude 20 %, keďže 100 % aktív sa odpíše počas 5 rokov (100: 5 = 20). V tomto prípade bude miera kapitalizácie 38 % (18 % + 20 % = 38 %).

Inwoodova metóda používa sa, ak sa suma kapitálového výnosu reinvestuje podľa miery návratnosti investície. V tomto prípade miera návratnosti ako komponent kapitalizačný pomer sa rovná faktoru kompenzačného fondu pri rovnakej úrokovej sadzbe ako pri investíciách

Príklad. Podmienky investovania:

• * funkčné obdobie 5 rokov;
• * návratnosť investície 12 %.
• * D 100%.

Riešenie. Kapitalizačný pomer sa vypočíta ako súčet miery návratnosti investície 0,12 a faktora fondu obnovy (pre 12 %, 5 rokov) 0,1574097. Kapitalizačný pomer je 0,2774097

Hoskoldova metóda. Používa sa, keď je miera návratnosti počiatočnej investície trochu vysoká, takže reinvestícia pri rovnakej miere je nepravdepodobná. V prípade reinvestovaných prostriedkov sa očakáva príjem za bezrizikovú sadzbu

Príklad. Investičný projekt predpokladá ročnú návratnosť investície (kapitálu) vo výške 12 % počas 5 rokov. Návratnosť investícií je možné bezrizikovo reinvestovať pri sadzbe 6 %.

Riešenie. Ak je miera návratnosti kapitálu 0,1773964, čo je koeficient návratnosti 6 % za 5 rokov, potom je kapitalizačný pomer 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kapitalizačný pomer zahŕňa mieru návratnosti investície a mieru návratnosti kapitálu s prihliadnutím na podiel odpisovanej časti majetku . Ak výška kapitálu investovaného do nehnuteľnosti zostane nezmenená a bude vrátená pri jej opätovnom predaji, potom sa podiel odpisovanej časti majetku rovná 0. Ak je známe zníženie hodnoty nehnuteľnosti, potom postavíme kompenzačný fond práve na kompenzáciu odpisovateľného podielu na majetku. Ak investor pri investovaní do nehnuteľnosti počíta s tým, že jej cena v budúcnosti porastie, potom je potrebné zohľadniť zvýšenie nákladov na kapitálové investície v miere kapitalizácie.

Zníženie hodnoty nehnuteľností ( D), čo sa stane cez P rokov, zohľadňuje hodnotu následného ďalšieho predaja majetku v kapitalizačnom koeficiente.

R čiapka \u003d R doh čiapka + D? R normálny návrat,

D \u003d 0, ak sa hodnota oceňovaného objektu nezmení,

D = + podiel, o ktorý sa plánuje znížiť hodnotu oceňovaného predmetu, ak sa hodnota oceňovaného predmetu zníži,

D = - podiel, o ktorý sa plánuje zvýšiť hodnotu oceňovaného predmetu, ak sa hodnota oceňovaného predmetu zvýši.

Príklad. Predaj nehnuteľnosti sa predpokladá o 5 rokov za 50% pôvodnej ceny. Miera návratnosti investície je 12 %.

Riešenie. Podľa prstencovej metódy je miera návratnosti kapitálu 20 % (100 % : 5 rokov) * 1/2 = 10 %. R cap \u003d 0,1 (miera návratnosti kapitálu) + 0,12 (miera návratnosti investícií) \u003d 0,22 (22%).

Pri Inwoodovej metóde sa návratnosť kapitálu určuje vynásobením faktora fondu obnovy percentom straty z pôvodnej ceny nehnuteľnosti.

50 % strata * 0,1574097 = 0,07887.

R cap \u003d 0,07887 (miera návratnosti kapitálu) + 0,12 (miera návratnosti investícií) \u003d 0,19887 (19,87%).

Príklad. Požadovaná miera návratnosti kapitálu je 12 %. Predpokladá sa, že nárast ceny po 5 rokoch bude 40 %.

Riešenie. V prípade zhodnotenia investičných prostriedkov výnosy z predaja prinášajú nielen návratnosť celého investovaného kapitálu, ale generujú aj časť výnosu potrebného na získanie 12% miery návratnosti investície. Preto by sa mal pomer kapitalizácie znížiť s ohľadom na očakávaný rast kapitálu. Vypočítajme výnos budúcich období: 0,4 * 0,1574 (faktor fondu úhrad na 5 rokov pri 12 %) = 0,063. Výnosy budúcich období sa odpočítajú od miery návratnosti kapitálových investícií a tým sa určí kapitalizačný pomer.