Quyền ủy thác quản lý tài sản. Đặc điểm của quản lý ủy thác bất động sản

Quy tắc chung
Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga quy định rằng theo hợp đồng quản lý ủy thác tài sản, một bên (người sáng lập quản lý) chuyển giao tài sản cho bên kia (người được ủy thác) trong một thời gian nhất định. quản lý niềm tin, và bên kia cam kết quản lý tài sản này vì lợi ích của người sáng lập quyền quản lý hoặc người được anh ta chỉ định (người thụ hưởng).

Việc chuyển tài sản sang quản lý ủy thác không đòi hỏi phải chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho người được ủy thác.

Người được ủy thác trong khi quản lý tài sản có quyền thực hiện mọi hành vi pháp lý và thực tế liên quan đến tài sản này theo thỏa thuận vì lợi ích của bên thụ hưởng (Khoản 2 Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Những hạn chế đối với một số hành động nhất định để quản lý tài sản ủy thác có thể được quy định theo luật hoặc thỏa thuận.

Người được ủy thác thay mặt mình thực hiện các giao dịch với tài sản được chuyển nhượng, thể hiện rằng mình đóng vai trò là người quản lý (Khoản 3 Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Trong thực tế, yêu cầu này được coi là đáp ứng nếu khi thực hiện các hành động không yêu cầu tài liệu bằng văn bản:
đối tác được người được ủy thác thông báo về hoa hồng của họ;
trong văn bản viết sau tên (chức danh) có ghi chú “D. bạn."

Nếu không có dấu hiệu nào cho thấy anh ta đóng vai trò là người được ủy thác thì anh ta phải chịu trách nhiệm cá nhân với bên thứ ba và chỉ với tài sản thuộc về anh ta.

Qua nguyên tắc chung người sáng lập quỹ quản lý ủy thác là chủ sở hữu tài sản (Điều 1014 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Người được ủy thác có thể là một doanh nhân cá nhân hoặc một tổ chức, ngoại trừ một doanh nghiệp đơn nhất (Điều 1015 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Không thể chuyển nhượng tài sản để quản lý ủy thác cho cơ quan nhà nước hoặc cơ quan chính quyền địa phương (Khoản 2 Điều 1015 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Người được ủy thác không thể là người thụ hưởng theo thỏa thuận quản lý ủy thác.

Có thể chuyển sang quản lý ủy thác:
doanh nghiệp và tổ hợp tài sản khác;
đối tượng cá nhân liên quan đến bất động sản;
chứng khoán;
quyền được chứng nhận bởi người không có giấy tờ chứng khoán;
độc quyền, v.v. (khoản 1 điều 1013 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Tài sản thuộc quyền kiểm soát kinh tế hoặc quản lý vận hành không được chuyển sang quản lý ủy thác (khoản 3 Điều 1013 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Đặc điểm của việc giao kết hợp đồng
Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản chỉ có thể được ký kết bằng văn bản (Điều 1017 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nếu đối tượng ủy thác quản lý là bất động sản thì hợp đồng phải được ký kết theo mẫu quy định tại hợp đồng mua bán bất động sản (khoản 2 Điều 1017 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), bao gồm: đăng ký nhà nước(Điều 4 Luật liên bang ngày 21 tháng 7 năm 1997 số 122-FZ “Về việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó”).

Thỏa thuận quản lý ủy thác địa ốcđược coi là ký kết không phải kể từ ngày các bên ký kết mà sau khi chuyển giao tài sản cho người được ủy thác, với điều kiện việc chuyển nhượng đó được chứng nhận bởi cơ quan đăng ký nhà nước.

Đồng thời, đối với người thuê nhà, thỏa thuận quản lý ủy thác bất động sản sẽ chỉ có hiệu lực kể từ ngày nhà nước đăng ký việc chuyển nhượng đó (Khoản 2 Điều 551 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Trước khi đăng ký chuyển nhượng tài sản, mọi quyền và nghĩa vụ đối với bên thứ ba đều do chủ sở hữu chịu, không phải do người được ủy thác.

Cần lưu ý rằng bản thân thỏa thuận quản lý ủy thác không phải là đối tượng phải đăng ký nhà nước mà là việc chuyển tài sản sang quản lý ủy thác. Như vậy, nếu những thay đổi, bổ sung trong hợp đồng không liên quan trực tiếp đến bất động sản mà liên quan đến thủ tục quản lý nó thì không có lý do gì phải đăng ký những văn bản này.

Các điều khoản cơ bản của thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản là (Điều 1016 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):
thành phần tài sản được chuyển giao cho quỹ ủy thác quản lý;
tên của pháp nhân hoặc tên của công dân mà việc quản lý được thực hiện vì lợi ích của họ (người sáng lập quản lý hoặc người thụ hưởng);
số tiền và hình thức trả thù lao cho người quản lý, nếu thỏa thuận quy định việc trả thù lao;
thời gian hợp đồng.

Nếu thiếu một trong các điều kiện trên thì hợp đồng coi như chưa được giao kết. Ví dụ, việc thiếu dữ liệu trong hợp đồng cho phép một người xác lập chắc chắn tài sản để chuyển giao cho người được ủy thác là rất quan trọng.

Một thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản được ký kết trong thời gian không quá năm năm. Vì loài riêng lẻđối với tài sản được chuyển giao cho quỹ ủy thác quản lý, pháp luật có thể quy định các thời hạn khác để ký kết thỏa thuận (khoản 2 Điều 1016 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Thời hạn được thiết lập nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, nếu các bên không tuyên bố chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn hiệu lực thì được coi là gia hạn hợp đồng trong cùng thời gian và với các điều kiện như quy định trong hợp đồng.

Điểm đặc biệt của quản lý ủy thác là thỏa thuận này không được ký kết cho các giao dịch tài sản một lần mà để quản lý nó trong thời gian dài. Nhân tiện, điều này được xác nhận bởi hành nghề tư pháp. Nghĩa là, một thỏa thuận quản lý không thể được ký kết để thực hiện bất kỳ hành động một lần nào, vì quản lý niềm tin giả định tính chất liên tục của mối quan hệ.

Tài sản được chuyển giao cho quỹ ủy thác quản lý phải tách biệt khỏi tài sản của cả người quản lý và người sáng lập quản lý (Điều 1018 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nghĩa là, các đối tượng được người được ủy thác phản ánh trên một bảng cân đối kế toán riêng và việc hạch toán độc lập được duy trì cho chúng.

Tuy nhiên, nếu chứng khoán của những người sáng lập khác nhau được chuyển giao cho công ty quản lý ủy thác thì họ có thể kết hợp số cổ phần của mình để chuyển cho ông ta (Điều 1025 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Tài sản cầm cố có thể được chuyển giao cho cơ quan quản lý ủy thác (khoản 2 Điều 1019 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), bên cầm cố vẫn là chủ sở hữu và có quyền định đoạt tài sản đó. Điều này cũng có lợi cho bên nhận thế chấp, vì thu nhập bổ sung từ việc quản lý tài sản có thẩm quyền có thể giúp chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ của mình đối với mình. Đồng thời, người quản lý phải được cảnh báo về việc cầm cố, nếu không có quyền yêu cầu:
chấm dứt hợp đồng;
thanh toán thù lao trong một năm.

Quyền và nghĩa vụ của các bên
Người được ủy thác có quyền thực hiện bất kỳ hành động pháp lý và thực tế nào liên quan đến tài sản này theo thỏa thuận vì lợi ích của người thụ hưởng. Các hạn chế có thể được quy định theo luật hoặc thỏa thuận (khoản 2 Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Vì lợi ích của chủ sở hữu tài sản, hợp đồng cần quy định các khía cạnh liên quan đến việc báo cáo của người được ủy thác, cũng như sự cần thiết phải phối hợp thực hiện các giao dịch riêng lẻ với tài sản được chuyển giao cho ban quản lý.

Bằng cách này, bạn có thể tự bảo vệ mình, chẳng hạn như khỏi việc bán tài sản trái phép. Nghĩa là, người sáng lập ban quản lý có thể hạn chế hành động của người được ủy thác, chẳng hạn như cấm anh ta bán tài sản mà không có sự đồng ý của anh ta.

Tài sản của người sáng lập được chuyển giao theo hợp đồng quản lý ủy thác không được phép tịch thu các khoản nợ của người sáng lập, trừ trường hợp phá sản (Khoản 2 Điều 1018 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nếu trong thời gian hiệu lực của hợp đồng quản lý ủy thác, các khoản nợ phát sinh theo nghĩa vụ liên quan đến việc quản lý tài sản thì chúng sẽ được hoàn trả bằng tài sản này.

Nếu tài sản của người sáng lập được chuyển giao theo hợp đồng quản lý ủy thác và tài sản của người quản lý không đủ thì việc thu nợ cũng có thể được áp dụng đối với tài sản của người sáng lập quản lý không được chuyển giao cho quản lý ủy thác.

Rõ ràng, người được ủy thác phải được lựa chọn cẩn thận, nếu không bạn không những không kiếm được lợi nhuận mà còn mất đi những gì mình có.

Người được ủy thác cũng phải chịu trách nhiệm về tài sản của mình nếu anh ta:
không thông báo cho đối tác về việc kết thúc giao dịch với tư cách là người quản lý;
thực hiện một giao dịch vượt quá quyền hạn được cấp cho anh ta;
đã thực hiện một giao dịch vi phạm các hạn chế được thiết lập cho anh ta.

Ông cũng có nghĩa vụ bồi thường mọi tổn thất mà người sáng lập phải gánh chịu (Điều 1022 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Người được ủy thác cũng phải quan tâm đến lợi ích của người sáng lập và người thụ hưởng, và việc không tuân thủ yêu cầu này sẽ dẫn đến trách nhiệm của người được ủy thác:
người thụ hưởng được bồi thường số lợi nhuận bị mất;
cho người sáng lập - tổn thất do mất mát hoặc hư hỏng tài sản, cộng với lợi nhuận bị mất (khoản 1 Điều 1022 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Người được ủy thác có thể được miễn trách nhiệm đối với những tổn thất gây ra cho người thụ hưởng và người sáng lập ban quản lý do bất khả kháng hoặc hành động của người thụ hưởng hoặc người sáng lập ban quản lý (khoản 1 Điều 1022 Bộ luật Dân sự Nga Liên đoàn). Nghĩa là, nếu hỏa hoạn xảy ra do lỗi của bên thứ ba thì người được ủy thác phải chịu trách nhiệm, nhưng nếu tài sản bị phá hủy, chẳng hạn, thảm họa thiên nhiên, thì người quản lý không chịu trách nhiệm.

Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản có thể quy định người được ủy thác cung cấp tài sản thế chấp để đảm bảo bồi thường những tổn thất có thể gây ra cho người sáng lập quản lý hoặc người thụ hưởng. thực hiện không đúng cách thỏa thuận quản lý ủy thác (khoản 4 điều 1022 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Nếu chứng khoán được chuyển sang quản lý ủy thác, thì bạn nên chú ý đến thực tế là việc tổ chức phát hành không thực hiện nghĩa vụ của mình không được miễn trách nhiệm pháp lý. Lý do: người được ủy thác chỉ được miễn trách nhiệm pháp lý trong trường hợp bất khả kháng, đặc biệt là các trường hợp không bao gồm hành vi vi phạm nghĩa vụ của các đối tác. Như đã nói, những nỗ lực đưa các điều khoản như vậy vào hợp đồng sẽ không được khuyến khích.

Người được ủy thác có quyền nhận thù lao quy định trong hợp đồng quản lý ủy thác tài sản, cũng như được hoàn trả các chi phí cần thiết mà người đó phải chịu trong quá trình ủy thác quản lý tài sản, từ thu nhập từ việc sử dụng tài sản này (Điều 1023 của Luật này). Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Đồng thời, người được ủy thác phải ghi lại thực tế phát sinh các chi phí liên quan đến việc ủy ​​thác quản lý tài sản, nếu không có thể bị từ chối bồi thường các chi phí cần thiết.

Chấm dứt hợp đồng
Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản có thể bị chấm dứt do (Điều 1024 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):
công dân là người thụ hưởng chết hoặc giải thể pháp nhân - người thụ hưởng, trừ trường hợp thoả thuận có quy định khác;
người được hưởng từ chối nhận các quyền lợi theo thỏa thuận, trừ trường hợp thỏa thuận có quy định khác;
cái chết của một công dân là người được ủy thác, công nhận người đó là người mất năng lực, một phần năng lực hoặc mất tích, cũng như công nhận một doanh nhân cá nhân là người mất khả năng thanh toán (phá sản);
người được ủy thác hoặc người sáng lập quản lý từ chối thực hiện quản lý ủy thác do người được ủy thác không thể đích thân thực hiện quản lý ủy thác tài sản;
người sáng lập quản lý từ chối thỏa thuận vì những lý do khác với những lý do quy định tại khoản 5 khoản 1 Điều 1024 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, phải trả cho người được ủy thác mức thù lao theo quy định của thỏa thuận;
sự công nhận là mất khả năng thanh toán (phá sản) của một công dân-doanh nhân là người sáng lập ban quản lý. Nếu một bên từ chối thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản, bên kia phải được thông báo về điều này ba tháng trước khi chấm dứt thỏa thuận, trừ khi thỏa thuận quy định một khoảng thời gian thông báo khác.

Việc gia hạn thỏa thuận với các điều kiện tương tự và trong cùng thời gian có thể bị từ chối nếu người sáng lập công ty quản lý ủy thác gửi thư trong thời hạn quy định về việc chấm dứt thỏa thuận quản lý ủy thác và nghĩa vụ trả lại tài sản.

Khi chấm dứt hợp đồng quản lý ủy thác, tài sản được quản lý ủy thác sẽ được chuyển giao cho người sáng lập quản lý, trừ khi thỏa thuận có quy định khác.

QUAN TRỌNG:

Nếu một thực thể kinh doanh sở hữu tài sản mà việc quản lý tài sản đó đòi hỏi kiến ​​thức và trình độ chuyên môn đặc biệt thì có vẻ nên chuyển tài sản đó cho cơ quan quản lý ủy thác bằng cách soạn thảo một thỏa thuận đặc biệt cho mục đích này.

Việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng quản lý ủy thác tài sản hoặc yêu cầu đăng ký chuyển nhượng bất động sản thành quản lý ủy thác sẽ dẫn đến thỏa thuận vô hiệu (khoản 3 Điều 1017 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Người được ủy thác có quyền thực hiện mọi hành động pháp lý và thực tế liên quan đến tài sản theo thỏa thuận vì lợi ích của người thụ hưởng. Các hạn chế có thể được quy định theo luật hoặc thỏa thuận (khoản 2 Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Người được ủy thác phải ghi lại thực tế các chi phí phát sinh liên quan đến việc ủy ​​thác quản lý tài sản, nếu không anh ta có thể bị từ chối bồi thường các chi phí cần thiết.

Margarita POLUBOYARINOVA, chuyên gia tại Công ty TNHH “Đối tác đáng tin cậy của bạn”

Theo thỏa thuận quản lý ủy thác một bên - người sáng lập quản lý chuyển giao cho bên kia - người được ủy thác tài sản để quản lý ủy thác trong một thời gian nhất định và bên kia cam kết quản lý tài sản này vì lợi ích của người sáng lập quản lý hoặc người được chỉ định anh ta - người thụ hưởng (Điều 1012 Bộ luật Dân sự).

Các bên tham gia thỏa thuận quản lý ủy thác là người sáng lập quản lý Và người được ủy thác. Người sáng lập ban quản lý, với tư cách là chủ sở hữu tài sản, chuyển giao tài sản đó cho người quản lý và người đó cam kết quản lý tài sản này vì lợi ích của người sáng lập. Nếu việc quản lý tài sản không được thực hiện vì lợi ích của người sáng lập quản lý hoặc không chỉ vì lợi ích của người đó thì một chủ thể khác sẽ được đưa vào mối quan hệ pháp lý - người thụ hưởng, người có quyền yêu cầu độc lập đối với người được ủy thác. Trong những trường hợp này, thỏa thuận quản lý ủy thác có các đặc điểm của một thỏa thuận được ký kết có lợi cho bên thứ ba (Điều 430 Bộ luật Dân sự).

Khi quy định về ủy thác quản lý tài sản, Bộ luật Dân sự nêu tên mọi hành vi pháp lý và thực tế của người quản lý liên quan đến tài sản được chuyển giao (khoản 2 Điều 1012), quy định khả năng của người quản lý coi tài sản này như tài sản của mình (khoản 1 Điều 1012). Điều 1020). Giới hạn quản lý tài sản của người khác được quy định bởi pháp luật cũng như các bên tham gia hợp đồng trên cơ sở tự do ý chí.

Việc chuyển giao tài sản không nằm trong nội dung nghĩa vụ quản lý ủy thác nhưng là một trong những yếu tố cấu thành thực tế cần thiết để phát sinh nghĩa vụ. Nếu bất động sản được chuyển nhượng cho quỹ ủy thác quản lý thì phải đăng ký nhà nước về việc chuyển nhượng đó để ký kết hợp đồng (khoản 2 Điều 1017 Bộ luật Dân sự). Điều này cho phép chúng ta coi hợp đồng quản lý ủy thác bất động sản như một thỏa thuận chính thức.

Thỏa thuận quản lý ủy thác là ủy thác cá nhân, hoặc người được ủy thác tính cách, điều này được thể hiện qua tên của nó, tên của con nợ chính, cũng như những dấu hiệu hành vi của anh ta. Trong quan hệ kinh doanh, nếu không có sự tin tưởng vào người quản lý, dựa trên kiến ​​​​thức về phẩm chất nghề nghiệp và cá nhân của người đó, người chủ khó có thể tham gia vào mối quan hệ như vậy với người đó. Nguyên nhân là do rủi ro quản lý không hiệu quả hoặc bị thất thoát (toàn bộ hoặc một phần) tài sản mà chủ sở hữu phải chịu khi chuyển giao tài sản cho bên quản lý. Trong lĩnh vực phi thương mại (ví dụ: trong việc ủy ​​thác quản lý tài sản của người được giám hộ, bảo trợ, quản lý tài sản thừa kế), mối quan hệ họ hàng hoặc tình bạn giữa chủ sở hữu và người quản lý là rất quan trọng. Bộ luật Dân sự nhấn mạnh tính chất cá nhân trong nghĩa vụ của người được ủy thác đối với người sáng lập (khoản 1, điều 1021) và quy định quyền từ chối thỏa thuận của một trong hai bên do người quản lý không thể tự mình thực hiện thỏa thuận (khoản 1). 1, điều 1024).

Trong các quy định của Bộ luật Dân sự, thỏa thuận quản lý ủy thác được mô hình hóa như một thỏa thuận được trả phí. Nhờ nghệ thuật. Theo Điều 1016 của Bộ luật Dân sự, nếu trong hợp đồng không có điều khoản nào liên quan đến thù lao cho người quản lý thì hợp đồng sẽ coi như chưa được giao kết. Đồng thời, Bộ luật Dân sự cho phép tính chất vô cớ của hợp đồng quản lý ủy thác (khoản 1 Điều 1016). Đây là những trường hợp khi các bên tham gia thỏa thuận là những công dân không theo đuổi mục tiêu kinh doanh (quản lý tài sản của phường, v.v.).

Ủy thác quản lý tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản.

Đối tượng có quyền sở hữu hạn chế (doanh nghiệp đơn nhất, tổ chức) được chủ sở hữu ban cho các quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

Cần phân biệt giữa quản lý ủy thác tài sản và quyền tài sản đối với tài sản. Giữa chủ thể của luật tài sản và tài sản được giao cho chủ thể của luật tài sản có mối liên hệ pháp lý trực tiếp. Chủ thể quyền tài sản được trao quyền của chủ sở hữu trong giới hạn do pháp luật quy định (Điều 294, 296 Bộ luật Dân sự). Người được ủy thác là chủ sở hữu thực sự đối với tài sản của người sáng lập và không có quyền hạn của chủ sở hữu nhưng có quyền tự mình thực hiện các quyền hạn này liên quan đến tài sản * (222). Người quản lý nhận được quyền này theo thỏa thuận đã ký kết và thực hiện nó như một phần của việc thực hiện trách nhiệm chính của mình trong việc quản lý tài sản. Về bản chất, quyền này là bắt buộc. Việc giới hạn quyền hạn của người quản lý không chỉ được xác định bằng pháp luật mà còn bằng sự thỏa thuận (khoản 2 Điều 1012, khoản 1 Điều 1020 Bộ luật Dân sự). Ngoài ra, chủ thể của pháp luật tài sản thực hiện quyền của chủ sở hữu vì lợi ích của mình, còn người được ủy thác luôn vì lợi ích của người khác (Điều 1012 Bộ luật Dân sự).

Tính pháp lý của thỏa thuận: thực tế- được coi là đã ký kết vào thời điểm giao hàng, đồng thuận trường hợp bất động sản được chuyển nhượng cho ủy thác quản lý thì việc chuyển nhượng đó theo quy định tại khoản 2 Điều này. 1017 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga phải được thực hiện theo hình thức quy định cho hợp đồng mua bán bất động sản, được đền bù, miễn phí, ràng buộc song phương- trách nhiệm không chỉ được giao cho người được ủy thác mà còn cho người sáng lập ban quản lý, người này phải trả cho người được ủy thác mức thù lao theo thỏa thuận và hoàn trả chi phí điều hành ban quản lý.

Các thỏa thuận trong đó người sáng lập ban quản lý chỉ định người thụ hưởng được phân loại là hợp đồng có lợi cho bên thứ ba.

Việc ủy ​​thác quản lý tài sản có thể phát sinh không chỉ trên cơ sở thỏa thuận mà còn có hiệu lực của pháp luật (ủy thác quản lý tài sản của người được giám hộ, người mất tích, v.v.). Cơ sở của mối quan hệ pháp lý như vậy (bằng pháp luật) không chỉ là một thỏa thuận mà là một cấu trúc pháp lý phức tạp - quyết định của cơ quan giám hộ và ủy thác để thiết lập quyền giám hộ và thỏa thuận.

Các bên tham gia thỏa thuận : người sáng lập niềm tin Và người được ủy thác.

Thành phần chủ thể của các bên: người sáng lập quản lý ủy thác là chủ sở hữu tài sản, trong trường hợp pháp luật có quy định thì những người khác không phải là chủ sở hữu tài sản (cơ quan giám hộ và ủy thác, tức là các chủ thể khác theo pháp luật). Người được ủy thác - tổ chức thương mại(trừ doanh nghiệp đơn nhất) hoặc cá nhân doanh nhân. Trong trường hợp việc ủy ​​thác quản lý tài sản được thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật thì người được ủy thác có thể là công dân không phải là doanh nhân hoặc tổ chức phi lợi nhuận, ngoại trừ tổ chức.

Nếu người sáng lập ban quản lý chỉ ra trong thỏa thuận, thay vì chính mình, một người khác mà người được ủy thác phải hành động vì lợi ích của họ, thì cùng với hai bên có tên trong thỏa thuận, người thứ ba - người thụ hưởng - cũng trở thành người thụ hưởng.

Chủ đề của thỏa thuận quản lý ủy thác là việc người quản lý thực hiện các hành động pháp lý và thực tế vì lợi ích của người sáng lập quản lý (người thụ hưởng);

Các điều khoản thiết yếu của thỏa thuận.

· Cơ cấu tài sản được chuyển sang quản lý ủy thác. Các đối tượng của quản lý ủy thác là:

o doanh nghiệp và tổ hợp tài sản khác;

o Đối tượng cá nhân liên quan đến bất động sản;

o chứng khoán, quyền và tài sản khác.

Luật không có quy định cấm trực tiếp việc chuyển giao thành ủy thác những thứ được xác định bởi đặc điểm chung. Trong trường hợp này, việc chuyển giao cho ủy thác quản lý chỉ Tiền bạc chỉ được phép nếu người được ủy thác là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức khác thực thểđã nhận được sự cho phép (giấy phép) để thực hiện quản lý ủy thác quỹ của công dân và pháp nhân (khoản 2 Điều 1013 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Khi chuyển chứng khoán sang quản lý ủy thác, người sở hữu không mất quyền sở hữu chứng khoán đó, không phải quyền được chuyển giao cho ban quản lý mà là chính điều đó.

Nếu tài sản được chuyển giao cho quản lý ủy thác thì tài sản đó phải được tách biệt khỏi tài sản khác của người sáng lập quản lý và tài sản của chính người được ủy thác, đồng thời mở một tài khoản riêng để thanh toán tài sản đó (Điều 1018 Bộ luật Dân sự Nga). Liên đoàn). Không được phép tịch thu tài sản này để trả nợ cho người sáng lập. Trong trường hợp này, thỏa thuận quản lý ủy thác chấm dứt và tài sản được đưa vào di sản phá sản.

· Tên pháp nhân hoặc tên công dân có quyền lợi đối với tài sản được quản lý (người sáng lập quản lý hoặc người thụ hưởng).

· Số tiền và hình thức trả thù lao cho người quản lý (nếu thanh toán theo hợp đồng). Thông thường, các thỏa thuận quản lý ủy thác sẽ được đền bù. Điều kiện về hình thức, thời điểm trả thù lao cho bên nhận ủy thác phải được quy định trong thỏa thuận. Nếu không có quy định về thù lao trong thỏa thuận thì được coi là vô cớ, chẳng hạn khi cơ quan giám hộ và ủy thác ký kết thỏa thuận ủy thác quản lý tài sản của người được giám hộ với người thân của mình.

· Thuật ngữ hiệu lực của hợp đồng, không quá năm năm, trừ khi pháp luật quy định thời hạn khác. Nếu sau khi hết hạn hợp đồng mà không có tuyên bố nào của ít nhất một trong các bên về việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là được gia hạn trong cùng thời gian và với cùng các điều kiện như đã quy định trong hợp đồng (Khoản 2 của Điều 2). Điều 1016 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Do đó, tính chất liên tục của mối quan hệ theo hợp đồng khiến cho việc gia hạn mối quan hệ theo các điều khoản tương tự có thể được thực hiện.

Mẫu hợp đồng : bằng văn bản(Điều 1017 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Một thỏa thuận quản lý ủy thác bất động sản phải được ký kết dưới dạng một văn bản duy nhất có chữ ký của các bên và bắt buộc phải đăng ký nhà nước. Việc chuyển nhượng tài sản được thực hiện theo văn bản chuyển nhượng. Nếu như Chúng ta đang nói về về việc chuyển nhượng doanh nghiệp thì đạo luật này đi kèm với: đạo luật kiểm kê tài sản, bảng cân đối kế toán, kết luận của kiểm toán viên độc lập về thành phần và giá trị của doanh nghiệp, cũng như danh sách tất cả các khoản nợ (nợ) có trong doanh nghiệp. doanh nghiệp, chỉ rõ các chủ nợ, đặc điểm, quy mô và yêu cầu về thời hạn của họ. Người quản lý luôn thay mặt mình thực hiện hành động tương ứng, nhưng đồng thời cho biết anh ta đang hành động với tư cách là ai. Điều này đạt được thông qua thông tin liên quan từ bên thứ ba trong giao dịch miệng hoặc nhãn hiệu “DU” (Khoản 3 Điều 1012 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Quyền và nghĩa vụ của các bên phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng.

Người được ủy thác có nghĩa vụ:

· thực hiện, trong giới hạn quy định của pháp luật và (hoặc) thỏa thuận, quyền hạn của chủ sở hữu liên quan đến tài sản được chuyển giao cho quỹ quản lý ủy thác (Điều 1020 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Luật pháp yêu cầu anh ta phải đích thân thực hiện việc ủy ​​thác quản lý tài sản. Người quản lý có thể ủy thác các công việc này cho người khác trong các trường hợp sau (Điều 1021 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):

a) nếu được ủy quyền làm như vậy theo thỏa thuận hoặc đã nhận được sự đồng ý bằng văn bản của người sáng lập ban quản lý;

b) nếu do hoàn cảnh buộc phải đảm bảo lợi ích của người sáng lập hoặc người thụ hưởng và không có cơ hội nhận được chỉ thị từ người sáng lập quản lý trong một thời gian hợp lý;

· cung cấp cho người sáng lập quản lý và người thụ hưởng báo cáo về hoạt động của mình trong thời hạn được thỏa thuận xác định (khoản 4 Điều 1020 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

· Việc chấm dứt thỏa thuận đòi hỏi người được ủy thác có nghĩa vụ phải trả lại cho người sáng lập ban quản lý tất cả tài sản được ủy thác quản lý, trừ khi thỏa thuận có quy định khác.

Người được ủy thác có quyền:

· thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản được chuyển giao cho mình trong giới hạn do pháp luật và (hoặc) thỏa thuận quy định;

· áp dụng mọi biện pháp dân sự để bảo vệ tài sản được chuyển giao cho ủy thác quản lý (khoản 3 Điều 1020 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Để bảo vệ quyền đối với tài sản thuộc quyền quản lý, người được ủy thác có quyền hợp pháp đưa ra các yêu cầu bào chữa và phủ định (Điều 301, 302, 304, 305 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, theo khoản 3 Điều 1020 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

· Yêu cầu thanh toán tiền thù lao, nếu hợp đồng có quy định, cũng như hoàn trả các chi phí cần thiết phát sinh trong quá trình ủy thác quản lý tài sản do thu nhập từ việc sử dụng tài sản này (Điều 1023 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) ;

· yêu cầu từ người sáng lập ban quản lý sau khi ký kết thỏa thuận về việc chuyển giao tài sản thực tế cho anh ta.

Quyền của người sáng lập quản lý:

· có quyền yêu cầu người được ủy thác thực hiện đúng hợp đồng;

· có quyền yêu cầu người được ủy thác báo cáo về hoạt động quản lý tài sản của mình;

· có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng nếu người được ủy thác không thể thực hiện được.

Trách nhiệm của người sáng lập quản lý - bên thứ ba:

· trả thù lao;

· Hoàn trả các chi phí từ thu nhập nhận được từ việc sử dụng tài sản.

Trách nhiệm chính của người được ủy thác là đối với bên thứ ba (Điều 1022 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):

· Đối với các nghĩa vụ đối với bên thứ ba phát sinh liên quan đến việc thực hiện ủy thác quản lý tài sản, các tổn thất sẽ được hoàn trả từ tài sản được quản lý ủy thác, nếu thiếu - từ tài sản cá nhân của người quản lý và chỉ khi có thiếu hụt - từ tài sản của người sáng lập ban quản lý không được chuyển sang quyền kiểm soát ủy thác. Hơn nữa, người sáng lập ban quản lý có quyền yêu cầu, bằng cách truy đòi, bồi thường cho những tổn thất mà anh ta phải gánh chịu do hành động của người được ủy thác. E. Sukhanov đã xác định cấu trúc trách nhiệm pháp lý phức tạp này là trách nhiệm pháp lý phụ gồm hai giai đoạn;

· nếu khi thực hiện giao dịch với bên thứ ba, người được ủy thác hoặc luật sư do người đó chỉ định vượt quá quyền hạn được cấp cho người được ủy thác hoặc hành vi vi phạm các hạn chế đã được thiết lập thì người được ủy thác bằng tài sản riêng của mình phải chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ phát sinh trong việc này trường hợp, trừ trường hợp người thứ ba chứng minh được rằng họ không biết và không thể biết về hành vi vi phạm của người được ủy thác hoặc người được ủy quyền do người đó chỉ định.

Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản bị chấm dứt (Điều 1024 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) do :

· thực hiện đúng nghĩa vụ;

· Công dân là người thụ hưởng bị chết hoặc pháp nhân - người thụ hưởng bị giải thể;

· Người được ủy thác qua đời, được thừa nhận là người không đủ năng lực, có năng lực một phần hoặc mất tích;

· công nhận người được ủy thác là doanh nhân cá nhân là người mất khả năng thanh toán (phá sản);

· công nhận người sáng lập ban quản lý, một doanh nhân cá nhân, bị vỡ nợ (phá sản);

· Người được ủy thác không thể đích thân thực hiện việc quản lý tài sản ủy thác và người được ủy thác có nghĩa vụ thông báo cho người sáng lập ban quản lý về việc này, theo nguyên tắc chung, ba tháng trước khi chấm dứt thỏa thuận.

Hợp đồng nhượng quyền thương mại

Thuật ngữ “nhượng quyền thương mại” về cơ bản đồng nghĩa với thuật ngữ “nhượng quyền thương mại”, đã đi vào thông lệ quốc tế, có nghĩa là sự hợp tác tự nguyện của hai hoặc nhiều đối tác kinh doanh nhằm mục đích chia sẻ các phương tiện cá nhân hóa (tên công ty, tên thương mại, nhãn hiệu hoặc nhãn hiệu dịch vụ) thuộc về một trong số họ. Trong trường hợp này, bên đã cấp quyền sử dụng các phương tiện cá nhân hóa đồng thời cung cấp cho người dùng thông tin thương mại được bảo vệ (bí quyết) và cung cấp hỗ trợ tư vấn liên tục trong việc tổ chức kinh doanh. (Ví dụ nổi tiếng nhất là việc mở chuỗi nhà hàng McDonald's trên khắp thế giới.)

Theo hợp đồng nhượng quyền thương mại một bên (chủ bản quyền) cam kết cung cấp cho bên kia (người dùng), với một khoản phí trong một khoảng thời gian hoặc không chỉ định thời hạn, quyền sử dụng trong hoạt động kinh doanh của người dùng một tập hợp các quyền độc quyền thuộc về chủ bản quyền, bao gồm quyền đối với tên công ty và (hoặc) chỉ định thương mại của chủ bản quyền, đối với thông tin thương mại được bảo vệ, cũng như các đối tượng độc quyền khác được quy định trong hợp đồng - nhãn hiệu, nhãn hiệu dịch vụ, v.v. (Khoản 1 Điều 1027 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Hợp đồng nhượng quyền thương mại - đồng thuận, đền bù, ràng buộc song phương. Các bên tham gia hợp đồng đều người giữ bản quyền(người trao quyền sử dụng các phương tiện cá nhân hóa và bí quyết của mình) và người dùng(người được cấp các quyền này). Họ có thể là tổ chức thương mại và công dân được đăng ký với tư cách là doanh nhân cá nhân (khoản 3 Điều 1027 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Chủ thể Thỏa thuận nhượng quyền thương mại là tập hợp các quyền độc quyền đối với tên công ty và (hoặc) tên thương mại, nhãn hiệu và thông tin thương mại, bao gồm cả kinh nghiệm tổ chức các hoạt động kinh doanh liên quan. Từ định nghĩa của hợp đồng, đối tượng của hợp đồng có thể bao gồm các quyền độc quyền đối với các đối tượng sở hữu trí tuệ khác (ví dụ: kiểu dáng công nghiệp).

Trong chủ đề của thỏa thuận nhượng quyền thương mại, cần đặc biệt nhấn mạnh vào tên gọi thương mại - ví dụ: tên của một pháp nhân, mặc dù chưa đăng ký nhưng được biết đến rộng rãi, được bảo vệ mà không cần đăng ký đặc biệt (ví dụ: Coca-Cola).

Hợp đồng nhượng quyền thương mại phải được ký kết ở dạng viết đơn giản, việc không tuân thủ sẽ dẫn đến vô hiệu (khoản 1 Điều 1028 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Thỏa thuận này phải được đăng ký nhà nước bởi cơ quan đăng ký pháp nhân hoặc doanh nhân cá nhân hoạt động theo thỏa thuận với tư cách là chủ sở hữu bản quyền. Sự cần thiết phải đăng ký như vậy là do bằng cách chuyển giao việc sử dụng các quyền cá nhân hóa hoạt động, chủ sở hữu bản quyền cũng hạn chế các quyền của chính mình và việc hạn chế đó phải được công khai.

Việc đăng ký nhà nước của các pháp nhân được thực hiện bởi các cơ quan chính quyền địa phương có liên quan (Phòng đăng ký đặc biệt đã được thành lập ở Moscow). Trong tương lai, dự kiến ​​sẽ tập trung chức năng này vào các cơ quan tư pháp.

Khi ký kết thỏa thuận nhượng quyền thương mại, quyền độc quyền đối với một số đối tượng sở hữu trí tuệ sẽ được chuyển giao, việc chuyển giao các quyền phải đăng ký đặc biệt tại Cơ quan Sáng chế (quyền đối với nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp).

Vì vậy, nếu phức hợp các quyền độc quyền bao gồm các quyền đối với đối tượng được chỉ định, thì ngoài việc đăng ký cấp tiểu bang, cần phải đăng ký với Văn phòng Sáng chế. Việc không tuân thủ yêu cầu đăng ký đó cũng dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Điều kiện bắt buộc của thỏa thuận nhượng quyền thương mại là khoản thù lao mà người sử dụng phải trả cho người giữ bản quyền. Điều 1030 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga có danh sách gần đúng các hình thức thanh toán đó, trong số đó có đề cập đến các khoản thanh toán cố định một lần hoặc định kỳ, các khoản khấu trừ từ doanh thu, chênh lệch giá bán buôn hàng hóa được chủ bản quyền chuyển nhượng để bán lại . Tuy nhiên, trên thực tế, thù lao của người giữ bản quyền thường bao gồm hai phần: phí tham gia mạng công ty của người giữ bản quyền và các khoản thanh toán định kỳ tiếp theo, được xác định bằng số tiền cố định hoặc theo phần trăm doanh thu.

Các tình huống có thể xảy ra khi chủ sở hữu bản quyền thay đổi tên công ty hoặc tên thương mại của mình thành tên phù hợp hơn với hình ảnh của mình. Sự thay đổi như vậy ở một mức độ nhất định sẽ ảnh hưởng đến người sử dụng, do đó pháp luật quy định rằng thỏa thuận nhượng quyền thương mại cũng được áp dụng cho thỏa thuận mới. thương hiệu hoặc chỉ định thương mại của người giữ bản quyền. Nếu người dùng không muốn thực hiện quyền của mình, anh ta có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại hoặc giảm thù lao tương ứng cho chủ sở hữu bản quyền.

Các thỏa thuận nhượng quyền thương mại được đặc trưng bởi sự hiện diện của các điều kiện, việc thực hiện các điều kiện này có thể dẫn đến hạn chế cạnh tranh trên thị trường. Cụ thể, chúng ta đang nói về việc chỉ định một lãnh thổ nhất định cho người dùng, trong đó cả người dùng khác và bản thân người giữ bản quyền đều không thể hành động, cũng như cấm người dùng tham gia cạnh tranh, một cách độc lập hoặc bằng cách có được các quyền tương tự từ đối thủ cạnh tranh của người giữ bản quyền (lệnh cấm như vậy có thể có hiệu lực trong một thời gian nhất định và sau khi hết hạn hợp đồng).

Nhận thấy rằng các điều khoản này có thể mâu thuẫn với luật chống độc quyền, Bộ luật Dân sự Liên bang Nga cho phép thách thức các điều kiện này và vô hiệu hóa chúng theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền chống độc quyền (Ủy ban Nhà nước về Chính sách chống độc quyền) hoặc một bên quan tâm khác, nếu những điều kiện này, thực hiện có tính đến tình trạng của thị trường liên quan và tình hình kinh tế của các bên, trái với luật chống độc quyền (khoản 1 điều 1033 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Quyết định thách thức các điều khoản hạn chế của hợp đồng nên được đưa ra sau khi nghiên cứu tình hình chung và làm rõ vị trí mà các bên tham gia hợp đồng nắm giữ trên thị trường này. Đồng thời, tại Nghệ thuật. Điều 1033 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga đề cập đến hai điều kiện hạn chế quyền của các bên, trong mọi trường hợp phải được công nhận là vô hiệu. Những hạn chế như vậy áp dụng cho:

a) quyền của chủ sở hữu bản quyền trong việc xác định giá bán hàng hóa do người dùng thực hiện hoặc giá của công việc (dịch vụ) do người dùng thực hiện (cung cấp) hoặc đặt giới hạn trên hoặc dưới cho các mức giá này;

b) nghĩa vụ của người dùng là bán hàng hóa, thực hiện công việc hoặc cung cấp dịch vụ dành riêng cho một nhóm người mua (khách hàng) nhất định hoặc dành riêng cho người mua (khách hàng) ở (nơi cư trú) trong lãnh thổ được chỉ định trong hợp đồng.

Một thỏa thuận nhượng quyền thương mại có thể được ký kết trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không xác định một khoảng thời gian cụ thể. Từ đó suy ra rằng thời hạn không phải là điều kiện thiết yếu hiệp định.

Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định một số nghĩa vụ của chủ bản quyền phải được đưa vào thỏa thuận nhượng quyền thương mại. Vì vậy, theo khoản 1 của Nghệ thuật. 1031 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, chủ bản quyền có nghĩa vụ:

    chuyển cho người dùng tài liệu kỹ thuật và thương mại và cung cấp thông tin cần thiết khác để người dùng thực hiện các quyền được cấp cho mình theo thỏa thuận nhượng quyền thương mại, cũng như hướng dẫn người dùng và nhân viên của mình về các vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền này;

    cấp cho người sử dụng các giấy phép được quy định trong hợp đồng, bảo đảm thực hiện theo đúng quy định.

Một số nghĩa vụ của chủ bản quyền là tùy chọn và có thể được đưa vào hợp đồng theo quyết định của các bên. Đặc biệt, những điều này bao gồm trách nhiệm của người giữ bản quyền:

    đảm bảo đăng ký thỏa thuận nhượng quyền thương mại (khoản 2 Điều 1028 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

    cung cấp cho người dùng sự hỗ trợ kỹ thuật và tư vấn liên tục, bao gồm hỗ trợ đào tạo và đào tạo nâng cao cho nhân viên (khoản 2 điều 1031 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

    kiểm soát chất lượng hàng hóa (công việc, dịch vụ) do người dùng sản xuất (thực hiện, cung cấp) trên cơ sở thỏa thuận nhượng quyền thương mại (khoản 2 Điều 1031 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Một thỏa thuận nhượng quyền thương mại có thể quy định quyền của người sử dụng cho phép người khác sử dụng tổ hợp các quyền độc quyền được cấp cho người đó hoặc một phần của tổ hợp này theo các điều khoản của nhượng quyền phụ mà người đó đã thỏa thuận với người giữ bản quyền hoặc được quy định trong hợp đồng thương mại. thỏa thuận chuyển nhượng. Thỏa thuận có thể quy định nghĩa vụ của người dùng là cung cấp, trong một khoảng thời gian nhất định, cho một số người nhất định quyền sử dụng các quyền được chỉ định theo các điều khoản của nhượng quyền phụ (Khoản 1 Điều 1029 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) .

Như vậy, theo thỏa thuận nhượng quyền phụ người dùng đóng vai trò là người giữ bản quyền thứ cấp và đối tác của anh ta đóng vai trò là người dùng thứ cấp. Với sự trợ giúp của nhượng quyền phụ, người giữ bản quyền ban đầu sẽ mở rộng khả năng tác động đến thị trường hàng hóa hoặc dịch vụ của mình và do đó quan tâm đến việc phát hành chúng. Về vấn đề này, luật pháp cho phép khả năng thay thế chủ sở hữu bản quyền thứ cấp (tức là người sử dụng theo thỏa thuận nhượng quyền thương mại chính) bằng chủ sở hữu bản quyền chính trong trường hợp chấm dứt sớm thỏa thuận nhượng quyền được ký kết trong một thời gian hoặc chấm dứt hợp đồng nhượng quyền. một thỏa thuận như vậy được ký kết mà không xác định thời hạn (khoản 3 Điều 1029 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Nếu một thỏa thuận nhượng quyền thương mại được ký kết trong một thời hạn nhất định thì thỏa thuận đó có hiệu lực trong thời hạn đó và nếu được ký kết mà không xác định thời hạn thì cho đến khi chấm dứt theo cách thức do pháp luật quy định. Tuy nhiên, ngay cả trước khi hết hạn hợp đồng, nó có thể bị chấm dứt hoặc sửa đổi.

Hợp đồng được sửa đổi theo thỏa thuận của các bên. Nó cũng có thể được thay đổi tại tòa theo yêu cầu của một trong các bên nếu vi phạm nghiêm trọng hợp đồng của bên kia. Cuối cùng, hợp đồng có thể được sửa đổi nếu có sự thay đổi đáng kể về hoàn cảnh mà các bên tiến hành khi ký kết hợp đồng. Hơn nữa, mọi thay đổi đối với thỏa thuận nhượng quyền thương mại đều phải đăng ký nhà nước bắt buộc giống như khi ký kết (Điều 1036 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) và chỉ kể từ thời điểm đăng ký, những thay đổi đó mới có hiệu lực đối với bên thứ ba.

Về việc chấm dứt hợp đồng, ngoài những căn cứ chung để chấm dứt nghĩa vụ, hợp đồng còn bị chấm dứt trong các trường hợp sau:

a) Đơn phương từ chối hợp đồng đã ký kết mà không xác định thời hạn. Mỗi bên tham gia thỏa thuận có quyền rút khỏi thỏa thuận bất cứ lúc nào bằng cách thông báo cho bên kia trước sáu tháng, trừ khi thỏa thuận quy định thời hạn dài hơn (khoản 1 Điều 1037 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga );

b) người dùng đơn phương từ chối hợp đồng trong trường hợp thay đổi tên công ty hoặc tên thương mại của chủ bản quyền (Điều 1039 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

c) chấm dứt quyền đối với tên công ty và tên thương mại của chủ bản quyền mà không thay thế chúng bằng các quyền tương tự mới (khoản 3 Điều 1037 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

d) Người giữ bản quyền chết nếu người thừa kế không đăng ký là doanh nhân cá nhân trong vòng sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế (khoản 2 Điều 1038 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga);

e) Tuyên bố chủ sở hữu bản quyền hoặc người sử dụng mất khả năng thanh toán (phá sản) theo cách thức quy định (khoản 4 Điều 1037 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Việc chấm dứt một thỏa thuận nhượng quyền thương mại phải được nhà nước đăng ký với cùng cơ quan đăng ký ký kết thỏa thuận này. Hơn nữa, nếu có bất kỳ thay đổi nào đối với hợp đồng được đăng ký thì việc chấm dứt hợp đồng chỉ được đăng ký nếu việc đó xảy ra trước thời hạn (trong trường hợp hợp đồng được giao kết trong một thời hạn nhất định) hoặc nếu hợp đồng được giao kết trong thời hạn không xác định.

Trong thời hạn của thỏa thuận nhượng quyền thương mại, chủ sở hữu bản quyền có thể chuyển nhượng một hoặc tất cả các quyền độc quyền thuộc về mình cho bên thứ ba. Bản thân việc chuyển giao quyền như vậy không phải là căn cứ để thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng (Khoản 1 Điều 1038 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Trong trường hợp này, chủ sở hữu bản quyền mới chỉ cần có được tất cả các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ thỏa thuận nhượng quyền thương mại đã ký kết trước đó.

Trong trường hợp chấm dứt một trong các quyền độc quyền nằm trong tổ hợp các quyền độc quyền được chuyển giao theo thỏa thuận nhượng quyền thương mại, thỏa thuận đó vẫn tiếp tục có hiệu lực ngoại trừ các điều khoản liên quan đến quyền bị chấm dứt.

Là một ngoại lệ đối với nguyên tắc chung, trách nhiệm pháp lý của các bên theo thỏa thuận nhượng quyền thương mại xảy ra bất kể lỗi. Trong trường hợp này, chủ bản quyền không chỉ chịu trách nhiệm với người dùng về việc thực hiện không đúng hợp đồng mà còn với bên thứ ba về chất lượng hàng hóa (tác phẩm, dịch vụ) không đạt yêu cầu. Trách nhiệm này có thể là công ty con (bổ sung) hoặc chung.

Đặc biệt, chủ bản quyền phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với các yêu cầu được đưa ra cho người dùng liên quan đến việc không tuân thủ chất lượng hàng hóa (tác phẩm, dịch vụ) do người dùng bán, thực hiện, cung cấp theo thỏa thuận nhượng quyền thương mại (Phần 1 Điều 1034). của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Nếu các yêu cầu được đưa ra cho người dùng với tư cách là nhà sản xuất sản phẩm (hàng hóa) của chủ sở hữu bản quyền thì chủ sở hữu bản quyền phải chịu trách nhiệm chung với người dùng. Đồng thời, trách nhiệm pháp lý của chủ bản quyền chỉ giới hạn ở điều kiện chất lượng và không mở rộng đến việc người dùng vi phạm các điều khoản khác của hợp đồng đã ký kết với bên thứ ba (số lượng, điều khoản, v.v.).

Theo khoản 1 của Nghệ thuật. Điều 1012 Bộ luật Dân sự, theo hợp đồng ủy thác quản lý tài sản, một bên (người sáng lập quản lý) chuyển tài sản ủy thác quản lý trong một thời hạn nhất định cho bên kia (bên nhận ủy thác) và bên kia cam kết quản lý tài sản này trong lợi ích của người sáng lập quản lý hoặc người được người đó chỉ định (người thụ hưởng).

Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản là mới đối với luật dân sự Nga. Anh ta chính thức hóa các mối quan hệ để quản lý tài sản của người khác vì lợi ích của chủ sở hữu tài sản đó (hoặc người được ủy quyền khác - chủ nợ có nghĩa vụ, chủ thể có độc quyền) hoặc người khác (thứ ba) do anh ta chỉ định. Việc quản lý như vậy có thể được thực hiện theo ý muốn của chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền, ví dụ, do người đó thiếu kinh nghiệm hoặc không có khả năng tự mình sử dụng một số loại tài sản nhất định. Trong một số trường hợp, người quản lý phải thay thế chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền khác) theo chỉ dẫn trực tiếp của pháp luật liên quan đến các trường hợp đặc biệt: xác lập quyền giám hộ, ủy thác, bảo trợ (Điều 38, 41 Bộ luật Dân sự), công nhận quyền sở hữu. công dân mất tích (Điều 43 Bộ luật Dân sự) hoặc bị chết (khi người thi hành di chúc, người thi hành di chúc xử lý tài sản thừa kế cho đến khi những người thừa kế nhận di sản).

Ngược lại với luật Anh-Mỹ tuân thủ khái niệm “tài sản ủy thác”, luật pháp Nga quy định trực tiếp rằng việc chuyển tài sản thành quỹ quản lý ủy thác không đòi hỏi phải chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho người được ủy thác (khoản 4 điều 209, khoản 2 khoản 1 Điều 1012 Bộ luật dân sự). Các mối quan hệ phát sinh từ việc ký kết hợp đồng được đề cập là bắt buộc chứ không phải độc quyền.

Về bản chất pháp lý, thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản là một thỏa thuận cung cấp dịch vụ. Điểm đặc biệt của nó nằm ở chỗ, nhờ thỏa thuận này, người quản lý thực hiện vì lợi ích của đối tác hoặc người thụ hưởng một phức hợp cả hành động pháp lý và thực tế tạo thành một tổng thể duy nhất, và do đó chủ đề của nó, không giống như một số thỏa thuận khác, không thể được coi là tổng đơn giản dịch vụ pháp lý và thực tế.

Thỏa thuận này là có thật. Nó có hiệu lực kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao cho người quản lý để quản lý ủy thác và khi bất động sản được chuyển giao cho cơ quan quản lý - kể từ thời điểm đăng ký nhà nước. Nó có thể được trả tiền hoặc miễn phí, và có tính chất song phương.

Theo nguyên tắc chung, người sáng lập quản lý ủy thác phải là chủ sở hữu tài sản - công dân, pháp nhân, pháp nhân công cộng, cũng như đối tượng của một số quyền bắt buộc và độc quyền, đặc biệt là người gửi tiền của ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. , được ủy quyền theo “chứng khoán ghi sổ”, tác giả và người nắm giữ bằng sáng chế.

Trong các trường hợp được pháp luật quy định trực tiếp (khoản 1 Điều 1026 Bộ luật Dân sự), người thành lập quỹ ủy thác có thể không phải là chủ sở hữu (khoản 1 Điều 1 Điều 1026 Bộ luật dân sự) mà là một người khác, ví dụ: cơ quan giám hộ, ủy thác (khoản 1 Điều này). Điều 38, khoản 1 Điều 43 GK).

Chỉ người tham gia chuyên nghiệp vào hoạt động luân chuyển tài sản - một doanh nhân cá nhân hoặc một tổ chức thương mại - mới có thể đóng vai trò là người được ủy thác, vì chúng ta đang nói về việc sử dụng tài sản của người khác để tạo thu nhập cho chủ sở hữu của nó hoặc người thụ hưởng do anh ta chỉ định, tức là. chủ yếu về hoạt động kinh doanh.

Trong trường hợp việc ủy ​​thác quản lý tài sản được thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật, công dân không phải là cá nhân doanh nhân (người giám hộ của trẻ vị thành niên hoặc người thi hành án do người lập di chúc chỉ định, v.v.) hoặc tổ chức phi lợi nhuận ( tổ chức, v.v.) có thể hoạt động như một người được ủy thác. , ngoại trừ tổ chức.

Trong nhiều trường hợp, mối quan hệ quản lý ủy thác liên quan đến người thụ hưởng không phải là một bên của thỏa thuận. Trong những trường hợp như vậy, thỏa thuận quản lý ủy thác là một thỏa thuận được ký kết có lợi cho bên thứ ba (khoản 1 Điều 430 Bộ luật Dân sự). Bản thân người sáng lập có thể đóng vai trò là người thụ hưởng, thiết lập hoạt động quản lý ủy thác có lợi cho mình.

Tuy nhiên, người được ủy thác không thể trở thành người thụ hưởng (khoản 3 Điều 1015 Bộ luật Dân sự), vì điều này trái với bản chất của loại thỏa thuận này.

Cả tài sản của người sáng lập và của ông ấy Một phần nhất định(những thứ hoặc quyền riêng lẻ). Theo khoản 1 của Nghệ thuật. 1013 của Bộ luật Dân sự, đối tượng của việc quản lý đó là:
bất động sản, bao gồm doanh nghiệp và tổ hợp tài sản khác, cũng như các đối tượng bất động sản riêng lẻ;
chứng khoán;
quyền được chứng nhận bằng chứng khoán không có chứng chỉ;
độc quyền;
tài sản khác (động sản và quyền yêu cầu hoặc sử dụng tài sản của người khác).

Tiền không thể là đối tượng độc lập của hoạt động quản lý ủy thác, trừ trường hợp pháp luật có quy định (khoản 2 Điều 1013 Bộ luật Dân sự).

Theo hình phạt vô hiệu, hợp đồng ủy thác quản lý tài sản phải được giao kết bằng văn bản (khoản 1, khoản 3 Điều 1017 Bộ luật Dân sự). Việc chuyển nhượng bất động sản để quản lý ủy thác phải đăng ký nhà nước giống như việc chuyển quyền sở hữu tài sản này (khoản 2 Điều 1017 Bộ luật Dân sự).

Thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản được ký kết trong thời gian không quá năm năm. Đối với một số loại tài sản nhất định được chuyển giao cho quỹ ủy thác quản lý, các thời hạn khác sẽ được thiết lập.

Đối tượng của thỏa thuận quản lý ủy thác là việc người quản lý thực hiện bất kỳ hành động pháp lý và thực tế nào vì lợi ích của người thụ hưởng (khoản 2 Điều 1012 Bộ luật Dân sự), vì thường không thể xác định được đầy đủ các hành động này tại một thời điểm. thời điểm thành lập cơ quan quản lý. Đồng thời, luật hoặc thỏa thuận quy định các hạn chế liên quan đến một số hành động nhất định để ủy thác quản lý tài sản, ví dụ, liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng tài sản được chuyển giao cho ban quản lý.

Theo nguyên tắc chung, người được ủy thác có nghĩa vụ đích thân quản lý tài sản của người sáng lập (khoản 1 Điều 1021 Bộ luật Dân sự). Người quản lý có quyền ủy thác cho người khác thay mặt mình thực hiện các công việc cần thiết để quản lý tài sản nếu người đó được ủy quyền làm như vậy theo thỏa thuận hoặc đã nhận được sự đồng ý bằng văn bản của người sáng lập hoặc bị buộc phải làm điều này do trong các trường hợp nhằm đảm bảo lợi ích của người sáng lập quản lý hoặc người thụ hưởng mà không thể nhận được chỉ dẫn của người sáng lập trong một thời gian hợp lý. Trong trường hợp chuyển nhượng ủy thác quản lý tài sản thì người quản lý phải chịu trách nhiệm về hành động của người được ủy thác quản lý tài sản do mình lựa chọn (Khoản 2 Điều 1021 Bộ luật Dân sự).

Trách nhiệm chính của người được ủy thác cũng bao gồm việc gửi báo cáo về hoạt động của mình cho người sáng lập và người thụ hưởng trong khung thời gian và theo cách thức được thỏa thuận (khoản 4 Điều 1020 của Bộ luật Dân sự).

Người được ủy thác có quyền nhận thù lao, nếu được quy định trong hợp đồng, cũng như được bồi thường các chi phí cần thiết mà người đó phải gánh chịu trong việc quản lý tài sản. Điểm đặc biệt của thỏa thuận là việc trả thù lao cũng như hoàn trả các chi phí cần thiết phải được thực hiện từ thu nhập từ việc sử dụng tài sản được giao cho quản lý (Điều 1023 Bộ luật Dân sự).

Người quản lý chỉ được xử lý tài sản trong trường hợp được quy định bởi thỏa thuận(Khoản 1 Điều 1020 Bộ luật Dân sự).

Các hành động pháp lý và thực tế luôn được thực hiện bởi người được ủy thác thay mặt mình, người này không cần giấy ủy quyền về vấn đề này. Đồng thời, anh ta có nghĩa vụ thông báo cho tất cả các bên thứ ba rằng anh ta đang đóng vai trò là người quản lý như vậy. Khi thực hiện các hành động không yêu cầu tài liệu bằng văn bản, giao tiếp cụ thể được thực hiện bằng cách thông báo cho bên kia bằng cách này hay cách khác, và trong các giao dịch bằng văn bản và các tài liệu khác, sau tên hoặc chức danh của người quản lý, phải có ghi chú “D.U.” được thực hiện. (“Người được ủy thác”). Nếu yêu cầu này không được đáp ứng, người quản lý sẽ có nghĩa vụ với cá nhân bên thứ ba và chỉ chịu trách nhiệm với họ bằng tài sản thuộc sở hữu của mình (khoản 2, khoản 3, Điều 1012 Bộ luật Dân sự).

Căn cứ vào các điều kiện trên, các khoản nợ theo nghĩa vụ phát sinh liên quan đến việc ủy ​​thác quản lý tài sản sẽ được hoàn trả bằng tài sản này. Trong trường hợp thiếu thì xử phạt đối với tài sản của người được ủy thác, nếu tài sản của người đó không đủ thì phạt đối với tài sản của người sáng lập chưa được chuyển sang quản lý ủy thác (khoản 3 Điều 1022 Bộ luật dân sự). Mã số). Do đó, một hệ thống trách nhiệm pháp lý phụ gồm hai giai đoạn đã được thiết lập - người quản lý và người sáng lập.

Đối với một giao dịch được thực hiện bởi người được ủy thác vượt quá quyền hạn được cấp cho anh ta hoặc vi phạm các hạn chế được thiết lập cho anh ta, nghĩa vụ sẽ do cá nhân người được ủy thác chịu.

Tuy nhiên, nếu bên thứ ba tham gia giao dịch không biết và lẽ ra không nên biết về những vi phạm này thì nghĩa vụ phát sinh sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật. thủ tục chung, quy định tại khoản 3 của Nghệ thuật. Bộ luật Dân sự 1022. Trong trường hợp này, sáng lập viên có thể yêu cầu người quản lý bồi thường thiệt hại mà mình phải gánh chịu (khoản 2 Điều 1022 Bộ luật Dân sự).

Theo khoản 2 của Nghệ thuật. Điều 1018 của Bộ luật Dân sự không được phép tịch thu các khoản nợ của người sáng lập đối với tài sản do người sáng lập chuyển giao cho quỹ ủy thác quản lý, trừ trường hợp bị tuyên bố vỡ nợ (phá sản). Nếu người sáng lập phá sản, việc ủy ​​thác quản lý tài sản này sẽ chấm dứt và nó được đưa vào tài sản phá sản.

Người được ủy thác chịu trách nhiệm về tài sản đối với kết quả hoạt động của mình. Người được ủy thác, theo quy định, là một doanh nhân chuyên nghiệp, phải chịu trách nhiệm về những tổn thất gây ra trừ khi anh ta chứng minh được rằng những tổn thất này phát sinh do sự bất khả kháng hoặc những hành động vì lợi ích của bên mua lại hoặc người sáng lập ban quản lý (khoản 1 Điều 1022 của Bộ luật Dân sự).

Là một giao dịch có thời hạn cố định, thỏa thuận quản lý ủy thác sẽ chấm dứt khi hết thời hạn được ký kết (hoặc thời hạn được thành lập theo pháp luật). Trong trường hợp một trong các bên không có đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn hiệu lực, hợp đồng được coi là gia hạn trong cùng thời gian và với cùng các điều kiện được quy định trong hợp đồng (đoạn 2, khoản 2, điều 1016 Bộ luật dân sự). Nếu một bên từ chối thỏa thuận quản lý ủy thác tài sản, bên kia phải được thông báo về điều này ba tháng trước khi chấm dứt thỏa thuận, trừ khi thỏa thuận có quy định thời hạn thông báo khác. Khi chấm dứt hợp đồng, tài sản ủy thác được chuyển giao cho sáng lập viên, trừ trường hợp trong hợp đồng có quy định khác (Điều 1024 Bộ luật Dân sự).

Quản lý ủy thác chứng khoán có những đặc điểm nhất định (Điều 1025 Bộ luật Dân sự).

Để tiết kiệm thời gian của mình, chủ sở hữu tài sản thường chuyển giao một phần quyền kiểm soát cho người khác. Khả năng này được cung cấp cho cả bất động sản thương mại và dân cư. Trong bài viết, chúng tôi sẽ cho bạn biết việc chuyển nhượng quyền như vậy có những đặc điểm gì và cách soạn thảo một thỏa thuận quản lý ủy thác bất động sản.

Quản lý ủy thác liên quan đến việc chuyển giao tài sản từ một người (người sáng lập quản lý) sang người khác (người được ủy thác) trong một khoảng thời gian nhất định trong quản lý ủy thác. Trong loại giao dịch này, người quản lý phải hành động vì lợi ích của người sáng lập hoặc bên thứ ba - người thụ hưởng.

Quản lý ủy thác không đòi hỏi phải chuyển quyền sở hữu.

Gởi bạn đọc! Chúng ta nói về phương pháp tiêu chuẩn giải pháp cho các vấn đề pháp lý, nhưng trường hợp của bạn có thể đặc biệt. Chúng tôi sẽ giúp tìm giải pháp cho vấn đề của bạn miễn phí- chỉ cần gọi cho chuyên gia tư vấn pháp lý của chúng tôi theo số:

Nó nhanh và miễn phí! Bạn cũng có thể nhanh chóng nhận được câu trả lời thông qua mẫu tư vấn trên website.

Loại mối quan hệ này có liên quan, ví dụ, nếu một người sở hữu một số bất động sản mà anh ta cho thuê. Việc này mất rất nhiều thời gian nên người dân phải soạn thảo một thỏa thuận quản lý ủy thác, loại bỏ sự lãng phí thời gian và công sức của họ. Việc chuyển giao quyền kiểm soát cũng không kém phần phù hợp nếu chủ sở hữu chuyển đi định cư lâu dài ở nước ngoài hoặc vắng mặt dài ngày vì lý do khác.

Tuy nhiên, không phải đối tượng bất động sản nào cũng có thể trở thành đối tượng quản lý ủy thác. Nghiêm cấm tham gia vào các giao dịch như vậy liên quan đến:

  • rừng;
  • nguồn nước;
  • lòng đất;
  • bất động sản thuộc quyền sở hữu của thành phố hoặc tiểu bang.

Theo quy định, đối tượng là tài sản, do việc sử dụng nó có thể tạo ra lợi nhuận. Nhưng bản thân số tiền này không thể được chuyển cho ban quản lý - chỉ như một phần tài sản của công ty.

Câu hỏi thường được đặt ra là liệu tài sản thế chấp có thể được ủy thác quản lý hay không. Theo Nghệ thuật. 1019 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, điều này được cho phép. Trong trường hợp này, không có gì thay đổi đối với bên nhận thế chấp về mặt pháp lý. Tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ thông báo cho người quản lý rằng tài sản đó đang bị cầm cố.

Người được ủy thác nhận được một khoản phí nhất định cho các dịch vụ được cung cấp. Ngoài việc trực tiếp quản lý tài sản, anh ta có nghĩa vụ thanh toán kịp thời các khoản thanh toán cần thiết cho nhà ở và các dịch vụ xã, cũng như giám sát sự an toàn của tài sản của chủ sở hữu.

Chúng ta có thể nêu bật các chức năng chính của người quản lý nếu tài sản được cho thuê:

  • tìm kiếm người thuê có đặc điểm đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu tài sản;
  • ký kết hợp đồng thuê;
  • nhận tiền thuê hàng tháng;
  • kiểm soát tính kịp thời của việc chuyển khoản thanh toán;
  • kết xuất dịch vụ gia đình nếu cần thiết (sửa chữa, gọi các dịch vụ tiện ích, lắp đặt hệ thống báo động, v.v.);
  • bảo hiểm đồ vật trước nguy cơ mất mát;
  • giải pháp các vấn đề gây tranh cãi với người thuê nhà;
  • các dịch vụ khác nếu được quy định cụ thể trong văn bản hợp đồng.

Giống như bất kỳ mối quan hệ pháp lý nào, quản lý niềm tin có sắc thái pháp lý và các tính năng. Hãy xem xét chúng hơn nữa.

Đặc điểm của quản lý ủy thác bất động sản

Mối quan hệ giữa người sáng lập ban quản lý và người quản lý được quy định bởi Chương 53 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Từ góc độ pháp lý, cơ sở của các mối quan hệ đó là thỏa thuận ủy thác quản lý bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một thỏa thuận được lập thành văn bản và phải được đăng ký nhà nước. Nếu không, nó sẽ được coi là không hợp lệ.

Nếu việc điều chỉnh, bổ sung hợp đồng hiện có mà không ảnh hưởng đến việc chuyển giao quyền cho đối tượng quản lý thì không cần phải đăng ký. Chỉ có việc chuyển giao quyền chính mới phải đăng ký.

Thời hạn của hợp đồng không thể quá năm năm. Nếu hết thời hạn này các bên không tuyên bố ý định chấm dứt thỏa thuận thì thỏa thuận sẽ được coi là gia hạn trong cùng thời gian và với các điều khoản tương tự như văn bản gốc.

Tài liệu này có hiệu lực đầy đủ kể từ thời điểm nó vượt qua thủ tục đăng ký cấp tiểu bang với Rosreestr. Trước khi điều này xảy ra, hành động của các bên không thể làm cơ sở để thay đổi quan hệ pháp lý của họ với bên thứ ba (ví dụ: với các tiện ích, người thuê nhà, v.v.).

Như vậy, ngay cả khi các bên quy định trong thỏa thuận rằng nó có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết hoặc từ một ngày cụ thể, trước khi đăng ký cấp nhà nước, mọi nghĩa vụ đối với bên thứ ba sẽ do chủ sở hữu chứ không phải người quản lý chịu.

Khi soạn thảo một thỏa thuận quản lý ủy thác, chủ sở hữu nên chú ý đến một số sắc thái. Trước hết, nếu đối tượng của giao dịch là cho thuê, người thuê nhà phải được thông báo về việc ký kết thỏa thuận với người quản lý. Đây không phải là trách nhiệm của chủ sở hữu nhưng hành động như vậy là hợp lý vì sẽ có người khác thay mặt mình thực hiện trong suốt thời hạn của hợp đồng. Người thuê nhà phải được thông báo để họ liên hệ với người quản lý nếu có mọi thắc mắc và số tiền thuê nhà sẽ được chuyển cho anh ta.

Hợp đồng thuê giữa chủ sở hữu và người thuê vẫn còn hiệu lực. Cần phải đăng ký thỏa thuận bổ sung về sự thay đổi người trong một nghĩa vụ. Trong trường hợp hợp đồng thuê được ký kết có thời hạn hơn một năm thì hợp đồng đó phải được đăng ký với Rosreestr (Điều 651 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).

Khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến chủ đề quản lý ủy thác, người quản lý có nghĩa vụ truyền đạt cho các đối tác thông tin của mình. Tình trạng pháp lý. Khi ký văn bản phải đánh dấu “D.U.”

Người quản lý có thể chuyển quyền quản lý cho người được ủy thác. Tuy nhiên, anh ta vẫn sẽ chịu mọi nghĩa vụ với chủ sở hữu.

Phù hợp với nghệ thuật. 1023 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, người quản lý có quyền nhận không chỉ thù lao mà còn được bồi thường các chi phí hợp lý liên quan đến đối tượng giao dịch.

Hợp đồng quản lý ủy thác tài sản

Văn bản của thỏa thuận bắt đầu bằng thông tin về thời gian và địa điểm chuẩn bị, dữ liệu cá nhân của các bên tham gia giao dịch và đặc điểm của đối tượng của thỏa thuận. Sau này được đặc biệt chú ý.

Phải được mô tả chi tiết trong văn bản thông số kỹ thuật của một tài sản, số địa chính của nó, cũng như các dữ liệu khác làm cho tài sản đó có thể được công nhận về mặt pháp lý trong số các tài sản tương tự. Đối tượng của hợp đồng cũng bao gồm các hoạt động được phép của người quản lý liên quan đến đối tượng.

Sau thông tin được liệt kê, văn bản của tài liệu bao gồm các dữ liệu sau:

  • quy tắc quản lý tài sản (bao gồm cả những hạn chế có thể có);
  • quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • quy tắc báo cáo quản lý;
  • trách nhiệm của các bên;
  • thủ tục chấm dứt hợp đồng;
  • các biện pháp trừng phạt và hình phạt đối với việc vi phạm các điều kiện;
  • thủ tục giải quyết tranh chấp;
  • các điều khoản cuối cùng phản ánh các sắc thái của giao dịch;
  • thông tin chi tiết, thông tin liên lạc và chữ ký của các bên.

Các điều khoản thiết yếu của thỏa thuận quản lý ủy thác, nếu không có điều khoản này thì nó không thể được công nhận là hợp lệ, là:

  1. Mô tả chi tiết về chủ đề của thỏa thuận.
  2. Dữ liệu cá nhân của các bên.
  3. Số tiền và hình thức thanh toán dịch vụ cho người quản lý, nếu được quy định trong các điều khoản của tài liệu.
  4. Thời hạn hiệu lực của tài liệu.

Như đã đề cập ở trên, thỏa thuận phải trải qua thủ tục đăng ký nhà nước. Điều này là cần thiết nếu tài liệu được ký kết trong khoảng thời gian hơn một năm. Các bên tham gia hợp đồng có thể là công dân doanh nhân cá nhân và các tổ chức. Các hoạt động như vậy bị cấm đối với các cơ quan nhà nước và thành phố.

Việc chấm dứt thỏa thuận có thể được thực hiện dựa trên thông báo từ đối tác. Như vậy, hợp đồng có thể được chấm dứt theo ý muốn của một trong các bên. Ngoài ra, thỏa thuận sẽ chấm dứt nếu:

  • người thụ hưởng từ chối nhận thu nhập theo hợp đồng;
  • người thụ hưởng chết và hợp đồng không quy định quyền lựa chọn chuyển giao quyền cho người khác;
  • phát sinh tình huống cản trở người quản lý thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
  • chủ sở hữu quyết định chấm dứt hợp đồng (trong trường hợp này, anh ta phải trả cho người quản lý một khoản phí theo quy định của văn bản);
  • người quản lý bị tuyên bố mất năng lực, bị tuyên bố phá sản hoặc chết;
  • người sáng lập ban quản lý bị tuyên bố phá sản.

Ngoài các tính năng trên, quản lý ủy thác còn có các sắc thái khác tùy thuộc vào loại đối tượng của thỏa thuận.

Các sắc thái của quản lý ủy thác tùy thuộc vào loại tài sản

Có hai loại tài sản - nhà ở và thương mại. Chúng ta hãy xem xét từng chi tiết hơn.

Nếu tài sản là nhà ở

Theo quy định, một thỏa thuận được ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ hoặc nhà ở và người môi giới bất động sản (cả cá nhân và công ty), nếu chủ sở hữu tài sản sống ở khu vực khác.


Người quản lý độc lập tìm người thuê nhà, ký kết thỏa thuận với họ và giám sát việc tuân thủ các quy tắc sử dụng mặt bằng nhà ở. Nếu phát hiện vi phạm, anh ta có quyền đuổi người thuê nhà cũng như yêu cầu họ bồi thường thiệt hại.

Người quản lý có thể liên hệ cơ quan tư pháp với yêu cầu:

  • tiến hành sửa chữa;
  • thay thế thiết bị hư hỏng;
  • mua đồ nội thất mới để thay thế những đồ đạc bị hư hỏng.

Để đạt được công bằng, cần phải chính thức hóa việc chuyển nhượng căn hộ cho người thuê sử dụng trên cơ sở giấy chuyển nhượng và nghiệm thu.

Nếu tài sản là thương mại

Thông thường, bất động sản thương mại trống rỗng vì chủ sở hữu không tìm được người thuê hoặc không có thời gian để làm việc đó. Đồng thời, sự hiện diện của tài sản đó đòi hỏi một số chi phí bảo trì nhất định, do đó việc quản lý niềm tin sẽ rất hữu ích.

Việc chuyển giao quyền quản lý bất động sản thương mại chỉ được thực hiện sau khi có giấy chứng nhận chuyển nhượng và nghiệm thu. Người quản lý tìm người thuê và tiến hành mọi cuộc đàm phán cần thiết, hành động vì lợi ích của chủ sở hữu.

Nếu bạn gặp bất kỳ khó khăn nào trong việc soạn thảo hợp đồng quản lý ủy thác bất động sản, vui lòng liên hệ tư vấn pháp lýđến một chuyên gia. Một luật sư chuyên nghiệp sẽ có thể giúp soạn thảo tài liệu và cho bạn biết về các sắc thái pháp lý có thể có của giao dịch.

Dù chủ đề quản lý ủy thác là gì, cần nhớ rằng người quản lý chỉ nhận được một phần quyền tài sản. Nghĩa là, anh ta không thể bán hoặc chuyển quyền sở hữu bất động sản vì bản thân anh ta không có nó.

Nếu thời gian có hạn hoặc thiếu kiến ​​thức, kinh nghiệm thì việc quản lý tài sản có thể được ủy quyền cho bên thứ ba. Giao dịch như vậy được chính thức hóa bằng một thỏa thuận quản lý ủy thác. Bản chất của quy trình là chuyển giao để sử dụng, có giới hạn về thời gian, tới một người đáng tin cậy tài sản của mình để người này tham gia vào việc khai thác tài sản có hiệu quả nhằm nâng cao mức lợi nhuận của chủ sở hữu đồ vật được sử dụng.

Bản chất của quản lý niềm tin

Biện pháp cung cấp tài sản để quản lý ủy thác được xác định theo pháp luật dân sự. Trình tự, nguyên tắc đăng ký thủ tục chuyển nhượng tài sản được quy định tại Chương. 53 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Định nghĩa về quá trình chuyển giao đồ vật hoặc tài nguyên cho người khác theo thỏa thuận quản lý ủy thác được đưa ra trong Điều. 1012 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Nhà lập pháp chỉ ra rằng một bên trao cho bên kia quyền xử lý tài sản tạm thời trong giao dịch. Mục tiêu chính Hình thức xử lý tài sản này là sự gia tăng vốn của chủ sở hữu tài sản.

QUAN TRỌNG! Người được ủy thác không nhận được quyền sở hữu tài sản sau khi kết thúc giao dịch; thỏa thuận chỉ quy định việc xử lý tạm thời để tăng lợi nhuận cho chủ sở hữu tài sản.

Người quản lý có thể tham gia giao dịch với tài sản được giao phó. Anh ta tự mình soạn thảo tất cả các mối quan hệ hợp đồng, nhưng tài liệu phải chỉ ra tư cách của người được ủy thác chứ không phải là chủ sở hữu đầy đủ. Nếu tài liệu không ghi chú thích hợp thì người quản lý sẽ phải chịu trách nhiệm về kết quả giao dịch bằng vật chất, tài sản của mình (Điều 1012, khoản 3 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Theo tiêu chuẩn của khoản 1 của Nghệ thuật. 1013 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, đối tượng của lệnh ủy thác có thể là:

  • độc quyền;
  • bộ tài sản;
  • tài sản bất động sản được lựa chọn;
  • cổ phiếu, trái phiếu và các loại chứng khoán khác.

Nguyên tắc chuyển nhượng tài sản theo hợp đồng quản lý ủy thác

Để cung cấp tài sản cho bên thứ ba để quản lý ủy thác, một số biện pháp hạn chế được đưa ra:

  • tiền không thể được ủy thác cho người quản lý;
  • Tài sản được vận hành theo điều kiện quản lý vận hành bị cấm chuyển giao cho người quản lý (khoản 3 Điều 1013 Bộ luật Dân sự).

Một pháp nhân hoặc cá nhân doanh nhân có thể đóng vai trò là người được ủy thác (khoản 1 Điều 1015 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga). Không được phép quản lý tài sản của người khác hệ thống chính trị và cơ cấu chính quyền địa phương. Trình tự, thủ tục vận hành tài sản là tài sản được quy định trong sự thoả thuận giữa chủ sở hữu tài sản và người quản lý. Giao dịch được chính thức hóa bằng một thỏa thuận bằng văn bản. Tài liệu hợp đồng liên quan đến quản lý bất động sản phải được đăng ký nhà nước.

GHI CHÚ! Hợp đồng ủy thác chuyển nhượng và quản lý bất động sản được coi là hợp lệ và có hiệu lực kể từ thời điểm bên quản lý nhận tài sản.

Trong hồ sơ hợp đồng ở bắt buộc cho biết các thông tin sau (Điều 1016 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga):

  • thành phần tài sản được chuyển giao cho người quản lý;
  • chỉ định người sẽ đóng vai trò là người được ủy thác;
  • hình thức trả thù lao cho công việc của người quản lý và số tiền thanh toán cho anh ta (nếu hợp đồng liên quan đến việc giới thiệu hệ thống thanh toán cho các dịch vụ đó);
  • ngày hết hạn của thỏa thuận (thời gian ủy quyền quản lý tài sản tối đa là 5 năm).

Việc thiếu vắng dù chỉ một trong các điều kiện được liệt kê sẽ tạo điều kiện tiên quyết để công nhận hợp đồng là vô hiệu. Các quy tắc chuyển giao tài sản đáng tin cậy giả định rằng các đối tượng này sẽ được tách biệt khỏi khu phức hợp tài sản chung của chủ sở hữu. Tài sản ủy thác cho người quản lý phải được hạch toán trên bảng cân đối kế toán phân bổ riêng do bên tiến hành xử lý tài sản lập.

Thuế

Các sắc thái của kế toán quản lý ủy thác được bộc lộ trong khoản 1 của Nghệ thuật. 1018 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và Lệnh của Bộ Tài chính ngày 28 tháng 11 năm 2001 số 97n. Các quy định của các đạo luật pháp lý này không chỉ quy định việc chuyển giao quyền định đoạt tài sản mà còn quy định về nghĩa vụ của người quản lý trong việc lưu giữ hồ sơ riêng về các đồ vật được giao phó cho mình. Đối với người quản lý được bổ nhiệm, tình hình phức tạp ở chỗ anh ta cần duy trì kế toán cơ bản về các hoạt động của mình và hạch toán riêng các giao dịch với tài sản được giao phó.

Để phản ánh trong kế toán việc nhận một hoặc nhiều đối tượng để quản lý ủy thác, người quản lý sử dụng tài khoản 79.

NHỚ! Khi tổ chức hạch toán riêng tài sản trong quản lý ủy thác, người quản lý phải được hướng dẫn theo quy định Chính sách kế toán chủ sở hữu tài sản.

Lệnh số 97n bắt buộc người quản lý phải lập báo cáo tài chính và tạo báo cáo của người quản lý để bạn tự làm quen với dữ liệu của chủ sở hữu trong đó. Từ tài liệu báo cáo, chủ sở hữu tài sản phải xem số lượng tài sản và nợ phải trả, mức thu nhập và chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản.

Để thực hiện các hoạt động quản lý ủy thác, nhà lập pháp đã thiết lập các hạn chế về khả năng áp dụng các chế độ thuế sau:

  • nhiễm trùng tiểu;
  • hệ thống bằng sáng chế.

Quy chuẩn quy định việc người quản lý không thể chuyển sang các chế độ đặc biệt này xuất phát từ quy định của Bộ luật thuế tại khoản 2.1 Điều 2. 346.26 và đoạn 6 của Nghệ thuật. 346,43.

Thanh toán thuế GTGT

Các hoạt động liên quan đến việc xử lý tài sản theo hợp đồng quản lý ủy thác đặt ra cho người quản lý nghĩa vụ tính toán và thanh toán. Người quản lý phải lập hóa đơn cho các giao dịch liên quan đến việc bán hàng hóa, dịch vụ, ghi sổ phù hợp vào sổ cái mua bán. Người quản lý có thể khấu trừ VAT nếu đối tác phát hành hóa đơn đứng tên người quản lý.

Điều 5 Điều 1. Điều 174.1 của Bộ luật Thuế bắt buộc người quản lý theo từng hợp đồng ủy thác xử lý tài sản vào cuối kỳ báo cáo phải lập và nộp tờ khai thuế GTGT cho cơ quan thuế. Cơ quan thuếđể nộp tờ khai, nó được chọn liên quan đến nơi đăng ký của người quản lý. Đối với giao dịch bằng tài sản ủy thác, chủ sở hữu tài sản không có nghĩa vụ nộp và báo cáo thuế GTGT.

Thuế bất động sản

Thuế tài sản trong trường hợp quản lý ủy thác bởi người được ủy quyền xử lý tài sản cá nhân không bị tính hoặc nộp. Nghĩa vụ nộp ngân sách về thuế tài sản vẫn thuộc về chủ sở hữu tài sản (khoản 1 Điều 378 Bộ luật thuế).

Thuế thu nhập

Để đảm bảo tính đúng đắn, người quản lý tổ chức ghi nhận các khoản thu nhập, chi phí trong kế toán đối với hoạt động liên quan đến việc quản lý tài sản của người khác, tách biệt với hoạt động kế toán của chính mình (Điều 332 Bộ luật Thuế Liên bang Nga). Việc tính thuế chỉ được thực hiện theo một cách - phương pháp dồn tích. Thủ tục tính số thuế và nộp thuế phụ thuộc vào các điều khoản trong thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản và người quản lý:

  1. Nếu chủ sở hữu đóng vai trò là người thụ hưởng thì người quản lý thường xuyên gửi báo cáo cho chủ sở hữu thông tin về các khoản thu nhập và chi phí của đồ vật. Chủ sở hữu coi dữ liệu này như một phần của các hạng mục không hoạt động về lợi nhuận và chi phí.
  2. Nếu theo thỏa thuận, chủ sở hữu không được xác định là người thụ hưởng thì căn cứ chi tiêu, thu nhập của đối tượng được sử dụng để xác định căn cứ tính thuế cho người thụ hưởng.

NÓ QUAN TRỌNG! Chi phí trả thù lao cho người quản lý phải luôn là một khoản mục chi phí đối với chủ sở hữu tài sản; số tiền này không tham gia tính thuế thu nhập cho người thụ hưởng nếu người đó là người khác.

Thuế đất

Người quản lý không có nghĩa vụ nộp thuế đất đối với các lô đất được chuyển nhượng cho mình theo hợp đồng quản lý ủy thác. Sự biện minh cho thực tế này tuân theo đoạn 1 của Nghệ thuật. 388 của Bộ luật thuế Liên bang Nga, trong đó thiết lập danh sách những người nộp loại thuế này. Người trả tiền là người có quyền:

  • tài sản;
  • sử dụng không giới hạn;
  • sở hữu thừa kế trọn đời.

Các vấn đề gây tranh cãi

Một trong những nguyên nhân có thể dẫn tới việc thừa nhận thủ tục chuyển tài sản ủy thác là trái pháp luật là việc đăng ký không đúng. quan hệ hợp đồng chủ sở hữu và người quản lý tài sản. Các yêu cầu chính về tính hợp lệ của giao dịch:

  1. Giao dịch phải được hỗ trợ bởi một hình thức hợp đồng bằng văn bản.
  2. Thỏa thuận phải có chữ ký của cả hai bên.
  3. Nếu một trong những người tham gia đã sử dụng bản fax thì tài liệu đó chỉ được công nhận là hợp pháp nếu có thỏa thuận sơ bộ giữa những người tham gia chuyển nhượng tài sản cho ban quản lý ủy thác về khả năng sử dụng bản fax. Thỏa thuận như vậy được các bên ký kết mà không sử dụng fax.

Tranh chấp phát sinh trong trường hợp các bên tham gia giao dịch thể hiện sự đồng ý với việc sử dụng máy fax trong chính thỏa thuận ủy thác. Trong trường hợp này, thỏa thuận trong thủ tục tố tụng sẽ bị tuyên bố không hợp lệ.

Các vấn đề gây tranh cãi khác được công nhận:

  • xác định các điều khoản tham chiếu khi xử lý chứng khoán - chủ sở hữu có quyền xác định đối tượng đầu tư và xây dựng chiến lược, mặc dù người quản lý phải đưa ra quyết định về cách quản lý tài sản;
  • sẵn có ở luật dân sự khi biểu thị trách nhiệm của người quản lý, thuật ngữ "thẩm định" - người quản lý có thể phải chịu trách nhiệm về sự thiếu siêng năng đó liên quan đến tài sản được giao phó; nhà lập pháp không cung cấp giải mã nội dung của khái niệm này, do đó, sự khác biệt thường xuyên nảy sinh liên quan đến các dấu hiệu tội lỗi của người quản lý.