صيغة نهج الدخل. نهج الدخل لتقييم العقارات والأعمال

مهمة تقدير قيمة الأعمال مراحل مختلفةتطورها لا يفقد أهميته. إن المؤسسة هي أصل طويل الأجل يدر الدخل ويتمتع بجاذبية استثمارية معينة، لذا فإن مسألة قيمتها تهم الكثيرين، من المالكين والإدارة إلى الوكالات الحكومية.

في أغلب الأحيان، يتم استخدامها لتقييم قيمة المؤسسة طريقة الدخل (منهجية الدخل)، لأن أي مستثمر يستثمر أمواله ليس فقط في المباني والمعدات وغيرها من الأصول الملموسة وغير الملموسة، ولكن في الدخل المستقبلي الذي لا يمكنه استرداد الاستثمار فحسب، بل يؤدي أيضًا إلى تحقيق الربح، وبالتالي زيادة رفاهية المستثمر. وفي الوقت نفسه، يلعب حجم وجودة ومدة تدفق الدخل المستقبلي المتوقع دورًا خاصًا عند اختيار كائن استثماري. مما لا شك فيه أن مقدار الدخل المتوقع نسبي ويخضع لتأثير الاحتمالات الهائل، اعتمادًا على مستوى خطر فشل الاستثمار المحتمل، والذي يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار أيضًا.

ملحوظة! إن عامل التكلفة الأساسي عند استخدام هذه الطريقة هو الدخل المستقبلي المتوقع للشركة، والذي يمثل فوائد اقتصادية معينة لأصحاب المؤسسة. كلما ارتفع دخل الشركة، كلما ارتفعت قيمتها السوقية، مع تساوي الأمور الأخرى.

تأخذ طريقة الدخل في الاعتبار الهدف الرئيسي للمؤسسة - تحقيق الربح. من هذه المواقف، هو الأفضل لتقييم الأعمال، لأنه يعكس آفاق تطوير المؤسسة والتوقعات المستقبلية. بالإضافة إلى ذلك، فإنه يأخذ في الاعتبار التقادم الاقتصادي للأشياء، ويأخذ في الاعتبار أيضًا الجانب السوقي والاتجاهات التضخمية من خلال سعر الخصم.

وعلى الرغم من كل المزايا التي لا يمكن إنكارها، إلا أن هذا النهج لا يخلو من جوانب مثيرة للجدل وسلبية:

• إنها كثيفة العمالة.
• سمة له مستوى عالالذاتية عند التنبؤ بالدخل؛
• هناك نسبة عالية من الاحتمالات والاتفاقيات، حيث تم وضع افتراضات وقيود مختلفة؛
• تأثير عوامل الخطر المختلفة على الدخل المتوقع كبير؛
• من الصعب تحديد الدخل الحقيقي الذي تظهره المؤسسة في البيانات بشكل موثوق، ومن الممكن أن تنعكس الخسائر عمداً لأغراض مختلفة، وهو ما يرتبط بغموض المعلومات الواردة من المؤسسات المحلية؛
• إن المحاسبة عن الأصول غير الأساسية والفائضة معقدة؛
• تقييم المؤسسات غير المربحة غير صحيح.

من الضروري أن انتباه خاصنهج إمكانية تحديد مصادر الدخل المستقبلية للمؤسسة بشكل موثوق وتطوير أنشطة الشركة بالوتيرة المتوقعة. وتتأثر دقة التوقعات أيضًا بشكل كبير باستقرار البيئة الاقتصادية الخارجية، وهو أمر مهم بالنسبة للوضع الاقتصادي الروسي غير المستقر إلى حد ما.

لذا ينصح باستخدام منهج الدخل لتقييم الشركات عندما:

• لديهم دخل إيجابي.
• من الممكن وضع توقعات موثوقة للدخل والنفقات.

حساب قيمة الشركة باستخدام نهج الدخل

يبدأ تقدير قيمة الأعمال التجارية باستخدام نهج الدخل بحل المشكلات التالية:

1) توقعات الدخل المستقبلي للمؤسسة؛

2) رفع قيمة الدخل المستقبلي للمؤسسة إلى اللحظة الحالية.

يساهم الحل الصحيح لهذه المشكلات في الحصول على نتائج نهائية كافية لأعمال التقييم. من الأهمية بمكان في سياق التنبؤ تطبيع الدخل، والذي يتم من خلاله القضاء على الانحرافات لمرة واحدة، والتي تظهر، على وجه الخصوص، نتيجة للمعاملات لمرة واحدة، على سبيل المثال، عند بيع الموارد غير الأساسية والفائضة أصول. لتطبيع الدخل، يتم استخدام الأساليب الإحصائية لحساب المتوسط ​​أو المتوسط ​​​​المرجح أو طريقة الاستقراء، والتي تمثل يمثل استمرارًا للاتجاهات الحالية.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار عامل التغيرات في قيمة المال مع مرور الوقت - نفس مقدار الدخل في حالياًلديه سعر أعلى مما كانت عليه في المستقبل. لا بد من حل السؤال الصعب المتعلق بالتوقيت الأكثر قبولاً للتنبؤ بدخل الشركة ونفقاتها. من المعتقد أنه لتعكس الطبيعة الدورية المتأصلة للصناعات، من أجل تقديم توقعات معقولة، من الضروري تغطية فترة لا تقل عن 5 سنوات. وعند النظر في هذه المسألة من خلال منظور رياضي وإحصائي، هناك رغبة في إطالة فترة التنبؤ، على افتراض أن كمية كبيرةسوف تعطي الملاحظات قيمة أكثر معقولية للقيمة السوقية للشركة. إلا أن زيادة فترة التنبؤ بشكل متناسب يزيد من صعوبة التنبؤ بقيم الإيرادات والنفقات والتضخم والتدفقات النقدية. يشير بعض المثمنين إلى أن توقعات الدخل الأكثر موثوقية ستكون لمدة 1-3 سنوات، خاصة عندما يكون هناك عدم استقرار في البيئة الاقتصادية، لأنه مع زيادة فترات التنبؤ، تزداد شروط التقديرات. لكن هذا الرأي ينطبق فقط على المؤسسات العاملة بشكل مستدام.

مهم!على أية حال، عند اختيار فترة التنبؤ، تحتاج إلى تغطية الفترة حتى يستقر معدل نمو الشركة، ولتحقيق أكبر قدر من الدقة للنتائج النهائية، يمكنك تقسيم فترة التنبؤ إلى فترات زمنية متوسطة أصغر، على سبيل المثال، نصف عام.

بشكل عام، يتم تحديد قيمة المنشأة من خلال جمع تدفقات الدخل من أنشطة المنشأة خلال فترة التنبؤ، والتي تم تعديلها مسبقًا إلى مستوى السعر الحالي، مع إضافة قيمة الأعمال في فترة التنبؤ اللاحقة الفترة (القيمة النهائية).

طريقتان للتقييم الأكثر شيوعًا هما منهجية الدخل - طريقة رسملة الدخلو طريقة التدفق النقدي المخصوم. وهي تستند إلى معدلات الخصم والرسملة المقدرة التي يتم استخدامها لتحديد القيمة الحالية للأرباح المستقبلية. وبطبيعة الحال، في إطار نهج الدخل، يتم استخدام العديد من أنواع الأساليب، ولكنها تعتمد بشكل أساسي على خصم التدفقات النقدية.

يلعب الغرض من التقييم نفسه والاستخدام المقصود لنتائجه دورًا رئيسيًا في اختيار طريقة التقييم. هناك عوامل أخرى لها تأثير أيضًا، على سبيل المثال، نوع المؤسسة التي يتم تقييمها، ومرحلة تطورها، ومعدل التغير في الدخل، وتوافر المعلومات ودرجة موثوقيتها، وما إلى ذلك.

طريقةالكتابة بالأحرف الكبيرةدخل(طريقة الرسملة لفترة واحدة، SPCM)

تعتمد طريقة رسملة الدخل على افتراض أن القيمة السوقية للشركة تساوي القيمة الحالية للأرباح المستقبلية. ومن الأنسب تطبيقه على تلك الشركات التي تراكمت لديها أصول بالفعل، ولديها مبلغ ثابت ويمكن التنبؤ به من الدخل الحالي، ومعدل نموها معتدل وثابت نسبيا، في حين أن الوضع الحالي يعطي فكرة معينة عن \ الاتجاهات طويلة المدى في الأنشطة المستقبلية. والعكس صحيح: في مرحلة النمو النشط للشركة، أثناء عملية إعادة الهيكلة أو في أوقات أخرى عندما تكون هناك تقلبات كبيرة في الأرباح أو التدفقات النقدية (وهو أمر نموذجي بالنسبة للعديد من المؤسسات)، فإن هذه الطريقة غير مرغوب فيها للاستخدام، لأن هناك احتمال كبير للحصول على نتيجة تقييم قيمة غير صحيحة.

تعتمد طريقة رسملة الدخل على معلومات بأثر رجعي، أما بالنسبة لفترة مستقبلية، بالإضافة إلى مبلغ صافي الدخل، يتم استقراء مؤشرات اقتصادية أخرى، على سبيل المثال، هيكل رأس المال ومعدل العائد ومستوى مخاطر الشركة.

يتم تقييم المؤسسة باستخدام طريقة رسملة الدخل على النحو التالي:

القيمة السوقية الحالية = DP (أو P net) / معدل الرسملة،

حيث موانئ دبي - تدفق مالي;

P نظيف - صافي الربح.

ملحوظة! تعتمد موثوقية نتيجة التقييم إلى حد كبير على معدل الرسملة، لذلك ينبغي إيلاء اهتمام خاص لدقة حسابها.

يتيح لك معدل الرسملة تحويل الأرباح أو قيم التدفق النقدي لفترة زمنية محددة إلى مقياس للقيمة. كقاعدة عامة ، يتم اشتقاقها من عامل الخصم:

معدل الرسملة =د- ر ص،

أين د- معدل الخصم؛

T r - معدل نمو التدفق النقدي أو صافي الربح.

ومن الواضح أن نسبة الرسملة تكون في أغلب الأحيان أقل من معدل الخصم لنفس الشركة.

وكما يتبين من الصيغ المقدمة، اعتمادا على المبلغ الذي تتم رسملته، يتم أخذ معدل النمو المتوقع للتدفق النقدي أو صافي الربح في الاعتبار. وبطبيعة الحال، فإن معدل الرسملة سيختلف باختلاف أنواع الدخل. ولذلك، فإن المهمة الأساسية عند تنفيذ هذه الطريقة هي تحديد المؤشر الذي سيتم رسملته. في هذه الحالة، يمكن التنبؤ بالدخل للسنة التالية لتاريخ التقييم أو يتم تحديد متوسط ​​الدخل المحسوب باستخدام البيانات بأثر رجعي. وبما أن صافي التدفق النقدي يأخذ في الاعتبار بشكل كامل الأنشطة التشغيلية والاستثمارية للمؤسسة، فإنه غالبا ما يستخدم كأساس للرسملة.

لذا فإن معدل الرسملة في جوهره الاقتصادي قريب من عامل الخصم ويرتبط به بقوة. ويستخدم معدل الخصم أيضًا لتقليل التدفقات النقدية المستقبلية إلى الوقت الحاضر.

طريقة التدفق النقدي المخصوم ( التدفقات النقدية المخصومة، خصم التدفقات النقدية )

تسمح لك طريقة التدفق النقدي المخصوم بمراعاة المخاطر المرتبطة بالحصول على الدخل المتوقع. سيكون استخدام هذه الطريقة مبررًا عند توقع حدوث تغيير كبير في الدخل المستقبلي، صعودًا وهبوطًا. وبالإضافة إلى ذلك، في بعض الحالات، هذه الطريقة وحدهاينطبق، على سبيل المثال، توسيع أنشطة المؤسسة إذا كانت في وقت التقييم لا تعمل بكامل طاقتها السعة الإنتاجيةإلا أنه يعتزم زيادتها في المستقبل القريب؛الزيادة المخططة في حجم الإنتاج؛ تطوير الأعمال بشكل عام؛ اندماج الشركات؛ إدخال تقنيات الإنتاج الجديدة، الخ.في ظل هذه الظروف، لن تكون التدفقات النقدية السنوية في الفترات المستقبلية موحدة، مما يجعل من المستحيل بطبيعة الحال حساب القيمة السوقية للشركة باستخدام طريقة رسملة الدخل.

بالنسبة للمؤسسات الجديدة، فإن الطريقة الوحيدة الممكنة للاستخدام هي أيضًا طريقة التدفق النقدي المخصوم، نظرًا لأن قيمة أصولها في وقت التقييم قد لا تتطابق مع القدرة على توليد الدخل في المستقبل.

بالطبع، من المرغوب فيه أن تتمتع الشركة التي يتم تقييمها باتجاهات تطوير مواتية وتاريخ تجاري مربح. بالنسبة للشركات التي تعاني من خسائر منهجية ولها معدل نمو سلبي، فإن طريقة التدفق النقدي المخصوم تكون أقل ملاءمة. ويجب توخي الحذر بشكل خاص عند تقييم الشركات التي لديها احتمال كبير للإفلاس. وفي هذه الحالة، لا ينطبق نهج الدخل على الإطلاق، بما في ذلك طريقة رسملة الدخل.

تعتبر طريقة التدفق النقدي المخصوم أكثر مرونة لأنهايمكن استخدامها لتقييم أي مؤسسة التشغيلباستخدامتوقعات البنود للتدفقات النقدية المستقبلية. ليس من الأهمية بمكان أن تفهم إدارة وملاك الشركة تأثير القرارات الإدارية المختلفة على قيمتها السوقية، أي أنه يمكن استخدامها في عملية إدارة القيمة بناءً على نموذج التكلفة التفصيلية الناتجة عن الأعمال ومعرفة قابليتها لعوامل داخلية وخارجية مختارة. يتيح لك ذلك فهم أنشطة المؤسسة في أي مرحلة دورة الحياةفي المستقبل. والأهم من ذلك: أن هذه الطريقة هي الأكثر جاذبية للمستثمرين وتلبي مصالحهم، لأنها تعتمد على توقعات تطور السوق في المستقبل والعمليات التضخمية. على الرغم من وجود بعض الصعوبة أيضًا في هذا الأمر، منذ ذلك الحينفي ظل أزمة اقتصادية غير مستقرةمع من الصعب جدًا التنبؤ بتدفق دخلك قبل عدة سنوات.

لذلك، الأساس الأولي لحساب قيمة الأعمال التجارية باستخدام هذه الطريقةخصم التدفقات النقديةهي توقعات، مصدرها معلومات رجعية حول التدفقات النقدية. الصيغة التقليدية لتحديد القيمة الحالية للدخل المستقبلي المخصوم هي كما يلي:

القيمة السوقية الحالية = التدفقات النقدية للفترةر / (1 + د) ر.

معدل الخصم هو معدل الفائدة المطلوب لتقليل الأرباح المستقبلية إلى قيمة واحدة للقيمة الحالية للشركة. بالنسبة للمستثمر، فهو معدل العائد المطلوب على الاستثمارات البديلة مع مستوى مماثل من المخاطر في وقت التقييم.

اعتمادًا على نوع التدفق النقدي المحدد (لـ عدالةأو لمجموع رأس المال المستثمر) المستخدم كأساس للتقييم، يتم تحديد طريقة حساب معدل الخصم. مخططات حساب التدفق النقدييتم عرض رأس المال المستثمر ورأس المال في الجدول. 12.

كما ترون، حساب التدفق النقدي ليختلف رأس المال السهمي فقط من حيث أن النتيجة التي تم الحصول عليها من خوارزمية حساب التدفق النقدي لرأس المال المستثمر يتم تعديلها أيضًا للتغيرات في الديون طويلة الأجل. ومن ثم يتم خصم التدفق النقدي وفقاً للمخاطر المتوقعة والتي تنعكس في معدل الخصم المحسوب بالنسبة لمنشأة معينة.

لذلك، فإن معدل خصم التدفق النقدي لرأس المال سيكون مساوياً لمعدل العائد على رأس المال المستثمر المطلوب من قبل المالك،رأس المال المستثمر- مجموع معدلات العائد المرجحة على الأموال المقترضة (أي سعر فائدة البنك على القروض) وعلى رأس المال، في حين يتم تحديد أوزانها النوعية من خلال حصص الأموال المقترضة وصناديق الأسهم في هيكل رأس المال. معدل خصم التدفق النقديلرأس المال المستثمرمُسَمًّى المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال، والطريقة المقابلة لحسابها هيطريقة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (دبليوثمانيةأمتوسطجمعظمجالعاصمة، WACC). يتم استخدام هذه الطريقة لتحديد معدل الخصم في أغلب الأحيان.

بجانب، لتحديد معدل خصم التدفق النقدي لحقوق الملكية يمكن تطبيقها فيما يلي الطرق الأكثر شيوعًا:

• نموذج تقييم الأصول الرأسمالية ( كابم);
• نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدل ( MCAPM);
• طريقة البناء التراكمي
• نموذج الربح الزائد ( إيفو) وإلخ.

دعونا نفكر في هذه الأساليب بمزيد من التفصيل.

طريقةالمتوسط ​​المرجح لتكاليف رأس المال ( المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال)

يتم استخدامه لحساب كل من حقوق الملكية ورأس المال المقترض من خلال بناء نسبة أسهمهم؛ فهو لا يظهر الميزانية العمومية، ولكنالقيمة السوقية لرأس المال. يتم تحديد معدل الخصم لهذا النموذج بالصيغة:

دالمتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

حيث C зк هي تكلفة رأس المال المقترض؛

الربح N - معدل ضريبة الدخل؛

Дзк - حصة رأس المال المقترض في هيكل رأس مال الشركة؛

Ср - تكلفة جذب رأس المال (الأسهم المفضلة)؛

D pr - حصة الأسهم المفضلة في هيكل رأس مال الشركة؛

Соа - تكلفة جذب رأس المال (الأسهم العادية)؛

D ob - حصة الأسهم العادية في هيكل رأس مال الشركة.

كلما اجتذبت الشركة أموالا مقترضة رخيصة بدلا من رأس المال باهظ الثمن، انخفضت القيمة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال. ومع ذلك، إذا كنت ترغب في استخدام أكبر عدد ممكن من الأموال المقترضة الرخيصة، فيجب عليك أيضًا أن تتذكر الانخفاض المقابل في سيولة الميزانية العمومية للمؤسسة، الأمر الذي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة أسعار الفائدة الائتمانية، لأن هذا الوضع بالنسبة للبنوك محفوفة بالمخاطر المتزايدة، والمبلغ المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال، بطبيعة الحال، سوف تنمو. وبالتالي، قد يكون من المناسب استخدام قاعدة "الوسط الذهبي"، التي تجمع على النحو الأمثل بين الأموال الخاصة والأموال المقترضة على أساس رصيدها من السيولة.

طريقةالتقييماتعاصمةأصول (نموذج تسعير الأصول الرأسمالية، CAPM)

بناءً على تحليل المعلومات الواردة من أسواق الأسهم حول التغيرات في ربحية الأسهم المتداولة علنًا. في هذه الحالة، عند حساب معدل الخصم لرأس المال، يتم استخدام الصيغة التالية:

دكابم = د ب / ص + β × (د ص − د ب/ص ) + ف 1 + ف 2 + ر,

حيث د ب / ص - معدل عائد خالي من المخاطر؛

β - معامل خاص؛

دكتور - إجمالي عائد السوق ككل (متوسط ​​محفظة الأوراق المالية في السوق)؛

ف1 - مكافأة للمؤسسات الصغيرة؛

P 2 - علاوة المخاطر الخاصة بشركة فردية؛

ر- المخاطر القطرية.

يتم استخدام المعدل الخالي من المخاطر كأساس لتقييم الأنواع المختلفة من المخاطر المرتبطة بالاستثمار في الشركة. معامل بيتا الخاص ( β ) يمثل مقدار المخاطر المنهجية المرتبطة بالاقتصاد و العمليات السياسية، والذي يتم حسابه على أساس انحراف إجمالي عائد أسهم شركة معينة مقارنة بإجمالي عائد سوق الأوراق المالية ككل. مؤشر إجمالي عائد السوق هو متوسط ​​مؤشر عائد السوق، والذي يتم حسابه من قبل المحللين بناءً على بحث طويل المدى للبيانات الإحصائية.

كابممن الصعب جدًا تطبيقه في ظروف التخلف في سوق الأوراق المالية الروسية. ويرجع ذلك إلى التحديات المتمثلة في تحديد إصدارات بيتا وعلاوات مخاطر السوق، خاصة بالنسبة للشركات المملوكة بشكل وثيق وغير المدرجة في البورصة. في الممارسة الأجنبية، معدل العائد الخالي من المخاطر، كقاعدة عامة، هو معدل العائد على السندات أو الأذونات الحكومية طويلة الأجل، حيث أنها تعتبر ذات درجة عالية من السيولة وخطر منخفض للغاية للإعسار (معدل العائد الخالي من المخاطر) احتمال إفلاس الدولة مستبعد عمليا). ومع ذلك، في روسيا، بعد بعض الأحداث التاريخيةولا يُنظر نفسياً إلى الأوراق المالية الحكومية على أنها خالية من المخاطر. لذلك، يمكن استخدام متوسط ​​سعر الفائدة على الودائع طويلة الأجل بالعملة الأجنبية لأكبر خمسة بنوك روسية، بما في ذلك بنك سبيربنك الروسي، والذي تم تشكيله بشكل أساسي تحت تأثير عوامل السوق الداخلية، كمعدل خالي من المخاطر. فيما يتعلق بالاحتمالات β ثم في الخارج يستخدمون في أغلب الأحيان المنشورات الجاهزة لهذه المؤشرات في الأدلة المالية التي تحسبها الشركات المتخصصة من خلال تحليل المعلومات الإحصائية لسوق الأوراق المالية. ولا يحتاج المثمنون عمومًا إلى حساب هذه النسب بأنفسهم.

نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدل ( MCAPM)

في بعض الحالات، يكون من الأفضل استخدام نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدلة ( MCAPM)، حيث يتم استخدام مؤشر مثل علاوة المخاطر، مع مراعاة المخاطر غير المنتظمة للمؤسسة التي يتم تقييمها. المخاطر غير النظامية (المخاطر المتنوعة)- وهي المخاطر التي تنشأ بشكل عشوائي في الشركة ويمكن الحد منها من خلال التنويع. في المقابل، ترجع المخاطر المنهجية إلى حركة عامةالسوق أو قطاعاته ولا يرتبط بأمان محدد. ولذلك، فإن هذا المؤشر أكثر ملاءمة للظروف الروسية لتطوير سوق الأوراق المالية مع عدم الاستقرار المميز:

دمكابم = د ب / ص + β × (D r − D b/r ) + P خطر،

حيث Db/r هو معدل العائد الخالي من المخاطر على القروض بالعملة الأجنبية المحلية الروسية؛

β - المعامل الذي يمثل مقياسًا لمخاطر السوق (غير القابلة للتنويع) ويعكس حساسية التغيرات في ربحية الاستثمارات في الشركات في صناعة معينة للتقلبات في ربحية سوق الأوراق المالية ككل؛

دكتور - ربحية السوق ككل؛

مخاطر P هي علاوة مخاطر تأخذ في الاعتبار المخاطر غير النظامية للشركة التي يتم تقييمها.

الطريقة التراكمية

يأخذ في الاعتبار أنواعًا مختلفة من مخاطر الاستثمار وينطوي عليها تقييم الخبراءكل من العوامل الاقتصادية العامة والخاصة بالصناعة والعوامل الخاصة بالمؤسسة التي تخلق خطر عدم الحصول على الدخل المخطط له. أهم العوامل هي حجم الشركة،بناء التمويل والإنتاج والتنويع الإقليمي،جودة الإدارة والربحية والقدرة على التنبؤ بالدخل وما إلى ذلك.يتم تحديد معدل الخصم على أساس معدل العائد الخالي من المخاطر، والذي يضاف إليه قسط إضافي لمخاطر الاستثمار في شركة معينة، مع الأخذ في الاعتبار هذه العوامل.

وكما نرى، فإن النهج التراكمي يشبه إلى حد ما كابمحيث أن كلاهما يعتمد على معدل العائد على الأوراق المالية الخالية من المخاطر مع إضافة دخل إضافي مرتبط بمخاطر الاستثمار (يعتقد أنه من المزيد من المخاطر، كلما ارتفعت الربحية).

نموذج أولسون (إدواردز - جرس - اولسون تقييم نموذج إيفو )، أو طريقة الدخل الزائد (الربح).

يجمع بين مكونات نهج الدخل والتكلفة، إلى حد ما يقلل من عيوبها. يتم تحديد قيمة الشركة من خلال خصم تدفق الدخل الزائد، أي الانحراف عن متوسط ​​الصناعة، والقيمة الحالية لصافي الأصول. وميزة هذا النموذج هي القدرة على استخدام المعلومات المتاحة عن قيمة الأصول المتاحة وقت التقييم لحسابها. تشغل الاستثمارات الحقيقية حصة كبيرة في هذا النموذج، ولا يلزم سوى التنبؤ بالربح المتبقي، أي ذلك الجزء من التدفق النقدي الذي يزيد بالفعل من قيمة الشركة. على الرغم من أن هذا النموذج لا يخلو من بعض الصعوبات في الاستخدام، إلا أنه مفيد جدًا في تطوير استراتيجية تطوير المنظمة المتعلقة بتعظيم قيمة الأعمال.

رسم النهائي القيمة السوقية للشركة

بمجرد تحديد القيمة الأولية للأعمال، يجب إجراء عدد من التعديلات للحصول على القيمة السوقية النهائية:

• للزيادة/النقص في رأس المال العامل الخاص؛
• على الأصول غير الأساسية للمؤسسة؛
• وعلى الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة؛
• على صافي الدين إن وجد.

بما أن حساب التدفق النقدي المخصوم يتضمن المبلغ المطلوب من رأس المال العامل المرتبط بتوقعات الإيرادات، فإذا لم يتطابق مع القيمة الفعلية، فيجب إضافة الفائض من رأس المال العامل الخاص، ويجب طرح النقص من القيمة من التكلفة الأولية. وينطبق الشيء نفسه على الأصول غير العاملة، حيث تم تضمين الأصول التي تم استخدامها في توليد التدفق النقدي فقط في الحساب. وهذا يعني أنه إذا كانت هناك أصول غير أساسية لها قيمة معينة لا تؤخذ في الاعتبار في التدفق النقدي، ولكن يمكن تحقيقها (على سبيل المثال، عند البيع)، فإنه من الضروري زيادة القيمة الأولية للأعمال بمقدار قيمة هذه الأصول، محسوبة بشكل منفصل. إذا تم حساب قيمة المؤسسة لرأس المال المستثمر، فإن القيمة السوقية الناتجة تنطبق على كامل رأس المال المستثمر، أي أنها تشمل، بالإضافة إلى تكلفة حقوق الملكية، أيضًا قيمة التزامات الشركة طويلة الأجل. وهذا يعني أنه للحصول على قيمة رأس المال السهمي، من الضروري تخفيض قيمة القيمة الثابتة بمقدار الدين طويل الأجل.

وبعد إجراء كافة التعديلات سيتم الحصول على القيمة وهي القيمة السوقية لأسهم الشركة.

الأعمال قادرة على توليد الدخل حتى بعد نهاية الفترة المتوقعة. يجب أن تستقر الإيرادات وتصل إلى معدل نمو موحد طويل الأجل. لحساب التكلفة فيبعد فترة التنبؤ، يمكنك استخدام إحدى الطرق التالية لحساب الخصم:

• حسب قيمة التصفية؛
• حسب صافي قيمة الأصول؛
• وفقا لطريقة جوردون.

عند استخدام نموذج جوردون، يتم تعريف القيمة النهائية على أنها نسبة التدفق النقدي للسنة الأولى من فترة ما بعد التنبؤ إلى الفرق بين معدل الخصم ومعدل النمو طويل الأجل للتدفق النقدي. ثم يتم تخفيض القيمة النهائية إلىمؤشرات التكلفة الحالية بنفس معدل الخصم المستخدم لخصم التدفقات النقدية لفترة التنبؤ.

ونتيجة لذلك، يتم تحديد القيمة الإجمالية للأعمال على أنها مجموع القيم الحالية لتدفقات الدخل في فترة التنبؤ وقيمة الشركة في فترة ما بعد التنبؤ.

خاتمة

في عملية تقييم قيمة الشركة باستخدام نهج الدخل، يتم إنشاء نموذج مالي للتدفقات النقدية، والذي يمكن أن يكون بمثابة الأساس لاتخاذ قرارات إدارية مستنيرة، وتحسين التكاليف، وتحليل إمكانيات زيادة القدرة التصميمية وتنويع الحجم. المنتجات. وسيظل هذا النموذج مفيدًا بعد اكتمال التقييم.

لاختيار طريقة أو أخرى لحساب القيمة السوقية، عليك أولاً أن تقرر الغرض من التقييم والاستخدام المخطط لنتائجه. ثم عليك تحليل التغير المتوقع في التدفقات النقدية للشركة في المستقبل القريب، والنظر في الوضع المالي وآفاق التطوير، وكذلك تقييم البيئة الاقتصادية المحيطة، العالمية والوطنية، بما في ذلك الصناعة. عندما يكون الوقت قصيرًا، تحتاج إلى معرفة القيمة السوقية للأعمال، أو تأكيد النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب أخرى، أو عندما لا يكون التحليل المتعمق للتدفقات النقدية ممكنًا أو مطلوبًا، يمكنك استخدام طريقة الرسملة للحصول بسرعة نسبيًا نتيجة موثوقة. وفي حالات أخرى، خاصة عندما يكون نهج الدخل هو الخيار الوحيد لحساب القيمة السوقية، يفضل طريقة التدفق النقدي المخصوم. من الممكن في مواقف معينة أن تكون هناك حاجة إلى كلتا الطريقتين في وقت واحد لحساب قيمة الشركة.

وبالطبع، لا ينبغي لنا أن ننسى أن القيمة التي يتم الحصول عليها باستخدام نهج الدخل تعتمد بشكل مباشر على دقة توقعات المحلل على المدى الطويل للاقتصاد الكلي والصناعة. ومع ذلك، حتى استخدام مؤشرات التنبؤ التقريبية في عملية تطبيق نهج الدخل يمكن أن يكون مفيدًا في تحديد القيمة المقدرة للشركة.

يعد نهج الدخل الطريقة الأكثر شيوعًا لتقدير قيمة الشركة، حيث يتم استخدامه عند اتخاذ قرار بشأن الاستثمار في الشركة. أي مستثمر يرغب في استثمار أمواله في مشروع تجاري يأمل في الحصول على دخل في المستقبل من شأنه أن يسترد جميع استثماراته ويحقق ربحًا.

"منهج الدخل هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم، بناء على تحديد الدخل المتوقع من كائن التقييم."

يعتمد هذا النهج على حساب قيمة الشركة من خلال توقع الأرباح المستقبلية حتى تاريخ التقييم. يتم استخدام هذا النهج عندما يكون من الممكن التنبؤ بدقة بالأرباح المستقبلية للشركة.

تشمل الطرق الرئيسية لنهج الدخل طريقة رسملة الدخل وطريقة التدفق النقدي المخصوم.

تُستخدم طريقة رسملة الدخل النقدي في أغلب الأحيان لتقييم الشركات التي تمكنت من تجميع الأصول ولديها إنتاج مستقر وهي في مرحلة النضج. تسمح هذه الطريقة "بتقدير قيمة الشركة بناءً على رسملة الدخل لفترة التنبؤ الأولى على افتراض أن مبلغ الدخل سيكون هو نفسه في سنوات التنبؤ اللاحقة."

ومن الضروري في طريقة رسملة الدخل تحديد التدفقات النقدية المستقبلية أو متوسط ​​الأرباح المستقبلية التي ستحصل عليها الشركة.

هذه الطريقة بسيطة جدًا مقارنة بطرق الخصم، حيث لا داعي للقيام بها توقعات طويلة المدىالدخل، ولكن استخدام هذه الطريقة محدود بعدد المؤسسات المستقرة التي هي في مرحلة النضج.

وبالتالي، فإن العامل الرئيسي الذي يحدد إمكانية استخدام هذه الطريقة هو التوفر دخل ثابتمن الشركة المعنية. يمكن تمييز المراحل التالية لطريقة رسملة الدخل (Sharipo, 1989):

- مبررات استقرار توليد الدخل؛

يمكنك تحديد ما إذا كان الدخل مستقراً أم لا بناءً على تحليل البيانات المالية للشركة.

- تحديد مبلغ الدخل المرسمل؛

يمكن حساب مبلغ الدخل المطلوب رسملته كدخل متوقع لمدة سنة واحدة بعد تاريخ التقييم أو كمتوسط ​​للدخل على مدى عدد من السنوات.

– حساب معدل الرسملة.

يتم اشتقاق معدل الرسملة للشركة من معدل الخصم عن طريق طرح متوسط ​​معدل النمو السنوي المتوقع للأرباح أو التدفق النقدي. أي أن معدل الرسملة عادة ما يكون أقل من معدل الخصم.

- رسملة الدخل؛

- إجراء التعديلات النهائية.

ومن الناحية العملية، نادراً ما يتم استخدام طريقة رسملة الدخل بسبب تقلبات السوق وتقلب دخل معظم الشركات.

في كثير من الأحيان، تستخدم الشركات طريقة التدفق النقدي المخصوم لتقدير قيمتها. وذلك لأن هذه الطريقة تعتمد على حقيقة أن التدفقات النقدية تتغير كل عام. وبالتالي فإن طريقة التدفقات النقدية المخصومة تعتمد على التنبؤ بالتدفقات النقدية المستقبلية لشركة معينة، والتي يتم خصمها بمعدل خصم يمثل دالة لمخاطر التدفقات النقدية المتوقعة (جوردون، 1962). يتم حساب قيمة الشركة باستخدام التدفقات النقدية المخصومة باستخدام الصيغة التالية:

حيث: PV – القيمة الحالية للشركة؛

CF – التدفق النقدي.

FV هي قيمة الأصول في فترة ما بعد التنبؤ؛

ص - معدل الخصم؛

ن – عدد سنوات التنبؤ.

غالبًا ما يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم للشركات التي هي في مرحلة النمو أو التطوير، أي. هذه شركات شابة نسبيًا. في مثل هذه الشركات، من المتوقع أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن الحاضر أو هذه الشركةترغب في تنفيذ مشروع استثماري سيكون له أثر كبير على التدفقات النقدية المستقبلية.

مراحل تقييم قيمة الأعمال باستخدام التدفقات النقدية المخصومة هي كما يلي:

أ) جمع المعلومات اللازمة؛

حساب قيمة الأعمال يتطلب معلومات من ورقة التوازنالشركة، قائمة الأرباح والخسائر، قائمة الدخل مالوغيرها من مؤشرات السوق.

ب) اختيار نموذج التدفق النقدي.

التدفق النقدي هو الفرق بين التدفقات النقدية الداخلة والخارجة للشركة. هناك نموذجان رئيسيان للتدفق النقدي - التدفق النقدي على حقوق الملكية والتدفق النقدي على إجمالي رأس المال المستثمر.

ج) تحديد مدة فترة التنبؤ.

يتم تحديد مدة فترة التوقعات بناءً على النمو المتوقع لمؤشرات الشركة الرئيسية وخطط الشركة التطويرية المقبولة من قبل الإدارة. في أغلب الأحيان، يتم اعتبار فترة التنبؤ على أنها عدد السنوات التي ستتمكن الشركة بعدها من الوصول إلى معدل ثابت لنمو التدفق النقدي.

د) إجراء تحليل بأثر رجعي لإجمالي الإيرادات والمصروفات، فضلا عن توقعاتها؛

عند التنبؤ بإجمالي إيرادات ونفقات الشركة، يمكن استخدام طريقتين: الأساليب المجمعة والتفصيلية. يعتمد النهج الموحد على توقعات الإيرادات، والتي يتم حسابها مع الأخذ في الاعتبار معدل نموها خلال السنوات السابقة. عند حساب القيمة المتوقعة للنفقات، فإن هذا النهج يعني ذلك اسعار متغيرةسوف تزيد بشكل متناسب مع نمو الإيرادات. يعتمد النهج التفصيلي على دراسة كمية كبيرة من المعلومات. لذلك، لحساب إجمالي الإيرادات، يلزم توفير بيانات عن حجم مبيعات المنتجات من السنوات السابقة والأسعار الحالية والمتوقعة للمنتجات وتوقعات متخصصة فيما يتعلق بالتغيرات في الظروف الاقتصادية. لحساب التكاليف، يحدد هذا الأسلوب تكلفة الإنتاج حسب عناصر التكلفة.

ه) حساب التدفق النقدي لكل سنة من فترة التنبؤ؛

هناك طريقتان لحساب التدفق النقدي. الطريقة الأولى هي الطريقة غير المباشرة، والتي تتم من خلال تحليل التدفقات النقدية في مجالات نشاط الشركة. تعتمد هذه الطريقة على إعداد ميزانية التدفق النقدي وحساب التدفق النقدي بشكل أكبر. أما الطريقة الثانية فهي الطريقة المباشرة والتي تهدف إلى تحليل التدفقات النقدية حسب بنود الدخل والمصروف أي: يعتمد ذلك على النظر في الميزانية العمومية للشركة ومن ثم حساب التدفق النقدي من هناك.

و) تحديد سعر الخصم.

يأخذ حساب معدل الخصم في الاعتبار العوامل التالية: وجود مصادر مختلفة لرأس المال الجذاب، والتغيرات في قيمة المال بمرور الوقت و المخاطر المحتملة. بناءً على نموذج التدفق النقدي الذي تم اختياره، تحدد الشركة معدل الخصم: بالنسبة للتدفقات النقدية للأسهم، هذا هو نموذج المعدل التراكمي أو نموذج تسعير الأصول الرأسمالية (CAPM)، وبالنسبة للتدفقات النقدية لرأس المال المستثمر، هذا هو متوسط ​​التكلفة المرجح نموذج رأس المال (WACC).

ز) حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية وقيمة الشركة في فترة ما بعد التنبؤ وكذلك قيمتها الإجمالية.

فترة ما بعد التوقع هي العمر المتبقي للشركة، والتي من المتوقع خلالها متوسط ​​معدل نمو مستقر للتدفقات النقدية. لحساب قيمة الشركة في فترة ما بعد التنبؤ، يتم حساب تكلفة الارتداد. الارتداد هو الدخل من إعادة البيع المحتملة للمؤسسة في نهاية فترة التنبؤ. هناك عدة طرق لحساب الارتداد، اعتمادًا على آفاق التطوير لدى الشركة في المستقبل. تتوفر الطرق التالية لحساب العائد: طريقة قيمة التصفية، وطريقة صافي قيمة الأصول، وطريقة البيع المقدرة، ونموذج جوردون.

ح) إجراء التعديلات النهائية.

تتيح لك طريقة التدفق النقدي المخصوم الحصول على تقييم سوقي لقيمة الشركة، مما يوضح مدى وعد الشركة. ولهذا السبب فإن هذه الطريقة هي طريقة التقييم الأكثر جاذبية للمستثمرين الذين يرغبون في استثمار أصولهم في شركة مربحة ومتطورة وواعدة.

إن استخدام نهج الدخل لحساب قيمة الشركة له مزايا وعيوب. تشمل مزايا نهج الدخل ما يلي:

– يأخذ هذا النهج في الاعتبار التغيرات المستقبلية في إيرادات ونفقات الشركة. وبذلك فهو يوضح ربحية الشركة، والتي بدورها تلبي مصالح الملاك الذين يرغبون في الحصول على أرباح؛

– يساعد استخدام هذا النهج على اتخاذ القرارات المتعلقة بالاستثمار في الشركة، أي أن هذا النهج يأخذ في الاعتبار مصالح المستثمرين المحتملين؛

– يأخذ هذا النهج في الاعتبار آفاق التطوير للشركة.

العيوب الرئيسية لهذا النهج هي ما يلي:

– صعوبة التنبؤ بتدفقات الدخل والإنفاق على المدى الطويل، حيث أن الاقتصاد غير مستقر. ونتيجة لذلك، فإن احتمالية حدوث تنبؤ غير صحيح تزداد مع زيادة فترة التنبؤ؛

– تعقيد حساب الرسملة ومعدلات الخصم، حيث أن هناك طرق مختلفةحساباتهم؛

– وجود مخاطر قد يكون لها تأثير كبير على الدخل المتوقع.

– احتمال عدم الامتثال دخل حقيقيالشركات من خلال ما تظهره في بياناتها المالية.

ونتيجة لذلك، يمكننا القول أن نهج الدخل له مزاياه وعيوبه، ولكنه اليوم يستخدم على نطاق واسع في الممارسة العملية عند تقييم قيمة الأعمال التجارية.

يتم تطبيق نهج الدخل عندما تكون هناك معلومات موثوقة تسمح للشخص بالتنبؤ بالدخل المستقبلي الذي يستطيع موضوع التقييم توليده، بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة بموضوع التقييم. عند تطبيق نهج الدخل، يحدد المثمن مقدار الإيرادات والنفقات المستقبلية ولحظات استلامها.

نهج الدخل هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من كائن التقييم. مراحل نهج الدخل:

• 1. الحساب الدخل الإجماليعلى استخدام العقار بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية في سوق الإيجار للعقارات المماثلة.
• 2. يتم تقييم الخسائر الناجمة عن الإشغال غير الكامل (الإيجار) ودفعات الإيجار غير المحصلة على أساس تحليل السوق وطبيعة ديناميكياته فيما يتعلق بالعقارات التي يتم تقييمها. يتم طرح المبلغ المحسوب بهذه الطريقة من إجمالي الدخل، والرقم الناتج هو إجمالي الدخل الفعلي.
• 3. حساب التكاليف المرتبطة بموضوع التقييم:

* التشغيل (الصيانة) - تكاليف تشغيل المنشأة؛

* ثابتة - تكاليف خدمة الحسابات المستحقة الدفع (الفائدة على القروض، والاستهلاك، ومدفوعات الضرائب، وما إلى ذلك)؛

* الاحتياطيات - تكاليف شراء (استبدال) الملحقات الخاصة بالعقار.

• 4. تحديد مقدار صافي الدخل من بيع الشيء.
• 5. حساب نسبة الرسملة. في ممارسة التقييم الروسي، عادة ما يرتبط مفهوم نهج الدخل بطريقتين: الرسملة المباشرة للدخل والتدفقات النقدية المخصومة. تقوم طريقة الرسملة المباشرة بتحويل الدخل خلال فترة زمنية واحدة إلى قيمة، في حين تقوم طريقة التدفق النقدي المخصوم بتحويل الدخل على مدى عدد من السنوات. [أسئلة التقييم، ليفادا]

يتم تحديد مزايا وعيوب الطرق من خلال ما يلي:

• - القدرة على عكس النوايا الفعلية للمشتري المحتمل (المستثمر)؛
• - نوع ونوعية واتساع نطاق المعلومات التي يستند إليها التحليل؛
• - القدرة على مراعاة التقلبات التنافسية؛
• - القدرة على الأخذ بعين الاعتبار مواصفات خاصةالكائن الذي يؤثر على قيمته (الموقع والحجم والربحية المحتملة).

يتم استخدام طريقة رسملة الدخل إذا:

• - تدفقات الدخل مستقرة لفترة طويلة من الزمن وتمثل قيمة إيجابية كبيرة؛
• - تنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

والنتيجة التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة تتكون من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة قطعة الأرض، أي. هي تكلفة العقار بأكمله. صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

حيث C هي تكلفة العقار (الوحدات النقدية)؛

نسبة الرسملة (٪)؛

NOR - صافي الدخل التشغيلي

المشاكل الرئيسية لهذه الطريقة:

• 1. لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة عندما يتطلب العقار عملية إعادة بناء كبيرة أو عندما يكون في حالة بناء غير مكتمل، أي. ليس من الممكن الوصول إلى مستوى دخل مستقر في المستقبل القريب.
• 2. ب الظروف الروسيةالمشكلة الأساسية التي يواجهها المثمن هي “غموض المعلومات” في السوق العقاري، وعلى رأسها نقص المعلومات عن المعاملات الحقيقية لبيع وتأجير العقارات، وتكاليف التشغيل، ونقص المعلومات الإحصائية عن عامل الحمولة في كل قطاع من قطاعات السوق في مناطق مختلفة. ونتيجة لذلك، يصبح حساب معدل صافي العائد ومعدل الرسملة مهمة معقدة للغاية. [جريازنوفا]

تسلسل الإجراءات عند تطبيق طريقة الرسملة المباشرة:

• 1. تحديد مبلغ صافي الدخل الثابت لمدة سنة واحدة بعد تاريخ التقييم الفعلي (عادة عن طريق متوسط ​​الدخل السنوي على مدى عدة سنوات سابقة استنادا إلى التحليل الرجعي).
• 2. تحديد قيمة نسبة الرسملة باستخدام إحدى الطرق.
• 3. قسمة صافي الدخل التشغيلي لمدة سنة على نسبة الرسملة الإجمالية للحصول على القيمة الحالية للعقار محل التقييم نتيجة التقسيم. [كاسيانينكو]

عند استخدام هذه الطريقة يتم استخدام الدخل التالي:

1) إجمالي الدخل المحتمل (PVI) - الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات بنسبة 100٪ من استخدامه دون مراعاة جميع الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

PVD = S * C أ، (7)

حيث S هي المساحة المؤجرة، م2؛

ج أ - سعر الإيجار لكل 1 م 2.

• 2) إجمالي الدخل الفعلي (DVD) هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استخدام المساحة وأثناء التجميع إيجارمع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:
• 3) صافي دخل التشغيل (NOI) - إجمالي الدخل الفعلي مطروحًا منه مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء رسوم الإهلاك). [جريازنوفا]

هناك عدة طرق لتحديد معدل الرسملة:

* مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية (المعدلة للتغيرات في قيمة الأصل)؛

* طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛

* طريقة الرسملة المباشرة.

عند تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية، يجب الأخذ بعين الاعتبار أن نسبة الرسملة تتكون من جزأين:

• 1) معدل العائد على الاستثمار (رأس المال)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة؛
• 2) معدلات عائد رأس المال، أي. سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول.

يتم إنشاء معدل العائد على رأس المال باستخدام الطريقة التراكمية عن طريق إضافة معدل العائد الخالي من المخاطر، علاوة المخاطر، الاستثمار العقاري، علاوة انخفاض سيولة العقارات، علاوة إدارة الاستثمار. [بوغاييفا]

معدل العائد الخالي من المخاطر - معدل العائد على الأصول عالية السيولة المتاحة للمستثمر ولها ضمان العائد، أي. الذي لا يوجد خطر عليه.

متطلبات المعدل الخالي من المخاطر:

* العائد على الأصول الأكثر سيولة، والتي تتميز بمعدل عائد منخفض نسبيا، ولكن مع ضمان عائد رأس المال؛

* التوفر للمستثمرين كخيار استثماري بديل. [فاندانيمايفا]

هناك ثلاث طرق لاسترداد رأس المال المستثمر:

* عائد القسط الثابت لرأس المال (طريقة الحلقة)؛

ѕ عائد رأس المال حسب صندوق الإحلال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود). ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.

ѕ عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد). [جريازنوفا]

تعتبر طريقة Ring مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. معدل العائد - الحصة السنوية من رأس المال الأولي المودع في صندوق الاسترداد بدون فوائد:

ر ك = ص ص +1/ن (8)

حيث n هي الحياة الاقتصادية المتبقية.

يتم استخدام طريقة Inwood إذا تم إعادة استثمار العائد على رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. وفي هذه الحالة، فإن معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة يساوي عامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات.

RK = راي + SFF (ن، Y)، (9)

حيث SFF هو عامل صندوق التعويضات؛

Y=R (معدل العائد على الاستثمار).

يتم استخدام طريقة هوسكولد في الحالات التي يكون فيها معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعا إلى حد ما، مما يجعل من غير المرجح أن تتم إعادة الاستثمار بنفس المعدل. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أن يتم الحصول على الدخل بمعدل خالي من المخاطر [Bugaeva]

R K = R y + SFF (n، Y b)، (10)

حيث Y b هو سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

استنادا إلى بيانات السوق حول أسعار المبيعات وقيم صافي قيمة الأصول للعقارات المماثلة، يمكن حساب نسبة الرسملة. [جريازنوفا]

حيث NOY هو صافي الدخل التشغيلي للكائن التناظري i؛

السادس - سعر بيع الكائن التناظري i

تعد طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم الكائن في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه، ونمذجة السمات المميزة لاستلامها. يتم استخدام طريقة DCF عندما:

• - من المفترض أن التدفقات النقدية المستقبلية ستختلف بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛
• - وجود بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات.
• - تدفقات الدخل والمصروفات موسمية.
• - العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛
• - العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وتشغيله (أو تشغيله).

لحساب التدفقات النقدية المخصومة، البيانات التالية مطلوبة:

• - مدة فترة التنبؤ؛
• - القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك الارتداد؛
• - معدل الخصم. في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:
  • 1) طريقة البناء التراكمي - بناءً على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه كمجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد؛
  • 2) طريقة التخصيص - سعر الخصم، حيث يتم احتساب سعر الفائدة المركبة بناء على البيانات الموجودة المعاملات المكتملةمع أشياء مماثلة في سوق العقارات؛
  • 3) طريقة المراقبة - تعتمد على المراقبة المنتظمة للسوق، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمارات العقارية بناءً على بيانات المعاملات.

يجب خصم القيمة المتبقية، أو قيمة الانعكاس (بعامل سنة التنبؤ الأخيرة) وإضافتها إلى مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة 12.

حيث PV هي القيمة الحالية؛

C i - التدفق النقدي للفترة t؛

i t - معدل الخصم للتدفقات النقدية للفترة t؛

م - تكلفة الارتداد، أو القيمة المتبقية.

وبالتالي فإن قيمة العقار تساوي مجموع القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية الحالية (قيمة الارتداد).

ويستند نهج الدخل على افتراض أن قيمة الكائن العقاراتتحدده القيمة الحالية للدخل المستقبلي من استخدامه. ومع ذلك، فإن الأموال المستلمة في المستقبل لا تساوي نفس المبلغ المستلم اليوم. لتحديد قيمة الممتلكات التي تولد تدفقا للدخل في المستقبل، من الضروري جلب الأخير إلى قيمته الحالية. في الحالة العامةولهذا الغرض، يتم استخدام إجراء الخصم، والذي يمكن تطبيقه على أي نموذج للدخل وقيمة الكائن. الرسملة، على عكس الخصم، لا تأخذ في الاعتبار العائد على رأس المال فحسب، بل أيضا العائد على رأس المال. أساليب نهج الدخل، وكذلك نهج التكلفة، قابلة للتطبيق لتقييم القيم المستخدمة (الاستثمار والمستهلك) ولأغراض المحاسبة المالية.

يتضمن أسلوب الدخل في تقييم العقارات طريقتين:

• طريقة رسملة الدخل؛
• طريقة التدفق النقدي المخصوم.

طريقة رسملة الدخلالمستخدمة في تقييم العقارات المدرة للدخل. الدخل من امتلاك العقارات يمكن أن يمثل، على سبيل المثال، الدخل الحالي والمستقبلي من تأجيره، والدخل من الزيادة المحتملة في قيمة العقارات عند بيعها في المستقبل. تتكون نتيجة هذه الطريقة من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة الأرض.

يُنصح بتسليط الضوء على المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم باستخدام طريقة الرسملة.

1. تم التقييم الدخل الإجمالي المحتمل. ويتم ذلك بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية الموجودة في سوق العقارات للأشياء المماثلة. إجمالي الدخل المحتمل (GPI) هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات عند الاستخدام بنسبة 100% دون الأخذ في الاعتبار جميع الخسائر والنفقات. يعتمد RPE على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المقبول.

بي في دي = س∙ س أ،

أين س- المساحة بالمتر المربع م، مؤجرة، C أ - معدل الإيجار لكل 1 متر مربع. م.

كقاعدة عامة، يعتمد سعر الإيجار على موقع العقار حالة فيزيائيةتوفر الاتصالات ومدة الإيجار وما إلى ذلك.

2. يتم تقييم الخسائر المقدرة الناجمة عن عدم استغلال الممتلكات والخسائر أثناء تحصيل المدفوعات. إن تقليل PVD بمقدار الخسائر يعطي القيمة الدخل الإجمالي الفعلي(DVD)، والذي يتم تحديده بواسطة الصيغة

DVD = PVD – الخسائر.

3. يتم حساب التكاليف التقديرية لتشغيل العقار محل التقييم. تسمى النفقات الدورية لضمان الأداء الطبيعي للمنشأة وإعادة إنتاج الدخل بنفقات التشغيل.

تنقسم نفقات التشغيل عادة إلى:

o المصاريف شبه الثابتة.

o تكاليف شبه متغيرة أو تكاليف تشغيلية؛

o تكاليف الاستبدال أو الاحتياطيات.

ل دائم مشروطوتشمل هذه النفقات التي لا يعتمد مقدارها على درجة الحمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة (على سبيل المثال، مدفوعات التأمين).

ل المتغيرات الشرطيةتشمل النفقات التي يعتمد مقدارها على درجة الحمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة.

النفقات الرئيسية المتغيرة مشروطًا هي تكاليف المرافق وتكاليف صيانة الأراضي وتكاليف الإدارة والرواتب موظفي الخدمةإلخ.

ل تكاليف الاستبدالتشمل تكاليف الاستبدال الدوري لمكونات التحسينات المهترئة (عادةً ما تشمل هذه المكونات الأسقف والأرضيات والمعدات الصحية والتركيبات الكهربائية).

ويفترض الحساب أن المال قد تم تخصيصه لهذا الغرض، على الرغم من أن معظم أصحاب العقارات لا يفعلون ذلك فعليًا. إذا كان المالك يخطط لاستبدال التحسينات المتدهورة خلال فترة الملكية، ثم الخصومات المحددة يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار عند حساب قيمة العقارات باستخدام الطريقة المعنية.

مثال.الإصلاحات التجميلية، المطلوبة مرة كل 6 سنوات، تكلف المالك 10000 دولار. تم إجراء آخر تجديد منذ عامين. المدة 5 سنوات. من الضروري حساب تكاليف الاستبدال للإصلاحات التجميلية للسنة الأولى من الملكية.

حل.يجب أن يتم الإصلاح التالي خلال 4 سنوات (6 - 2)، وبالتالي سيكون على مسؤولية المالك الحالي، وستكون تكاليف الاستبدال كما يلي:

10000 / 4 = $2500.

4. المتوقع صافي الدخل التشغيلي(ولا) عن طريق تقليل حجم DVD بمقدار نفقات التشغيل. هكذا:

CHOD = DVD – مصاريف التشغيل (باستثناء الاستهلاك والإطفاء).

5. محسوبة معدل الرسملة. هناك عدة طرق لتحديد الأخير:

o طريقة البناء التراكمي.

o طريقة تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية.

o طريقة الاستثمار المرتبطة أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛

o طريقة الرسملة المباشرة.

طريقة البناء التراكمي.يتكون معدل الرسملة في التقييم العقاري من عنصرين:

o معدلات العائد على الاستثمارات (معدلات العائد على رأس المال). هذا هو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل القيمة مقابل المال، مع الأخذ في الاعتبار الوقت والمخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمار معين.

o معدل العائد (السداد) لرأس المال. يشير عائد رأس المال إلى سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على البلى، أي. فقدان قيمة جزء من الأصول.

يعتمد معدل العائد على رأس المال على:

1) معدل عائد خالي من المخاطر؛

2) أقساط المخاطر.

3) أقساط التأمين على انخفاض سيولة العقارات؛

4) جوائز إدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر.يتم استخدامه كقاعدة تضاف إليها بقية المكونات المذكورة سابقًا. لتحديد المعدل الخالي من المخاطر، يمكنك استخدام كل من المؤشرات الأوروبية المتوسطة للعمليات الخالية من المخاطر والمؤشرات الروسية.

في حالة استخدام المؤشرات الأوروبية المتوسطة، فإن علاوة مخاطر الاستثمار في بلد معين، ما يسمى المخاطر القطرية.

يتم أخذ المؤشرات الروسية على أساس معدل العائد على السندات الحكومية، أو، وهو الأفضل، أسعار الفائدة على الودائع بالعملات الأجنبية (ذات المدة والمبلغ المماثلين) للبنوك أعلى فئةمصداقية. يحدد المعدل الخالي من المخاطر الحد الأدنى للتعويض عن الاستثمار في عقار معين.

علاوة المخاطرة.جميع الاستثمارات، باستثناء تلك المدرجة سابقا، لديها أكثر من درجة عاليةالمخاطر، اعتمادا على خصائص نوع العقار الذي يتم تقييمه. كلما زادت المخاطرة، كلما ارتفع سعر الفائدة للتعويض عن المخاطرة الأولى.

علاوة السيولة المنخفضة.تقيس السيولة مدى سرعة تحويل العقار إلى نقد. العقارات منخفضة السيولة نسبيا. وهذه العلاوة مرتفعة بشكل خاص في البلدان التي تعاني من ضعف تطوير الرهن العقاري.

جائزة إدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. لا ينبغي الخلط بين إدارة الاستثمار وإدارة العقارات، والتي يتم تضمين تكاليفها نفقات التشغيل.

طريقة تحديد نسبة الرسملة مع مراعاة سداد التكاليف الرأسمالية.كما هو موضح سابقا، معدل الرسملةوفي العقارات، فهو يشمل معدل العائد على الاستثمار ومعدل العائد على رأس المال. إذا كان من المتوقع حدوث تغيير في قيمة الأصل (نقص أو زيادة)، فلا بد من أخذ ذلك في الاعتبار نسبة رأس المال لاسترداد رأس المال.

هناك ثلاث طرق لاسترداد رأس المال المستثمر:

1) عائد رأس المال بطريقة القسط الثابت (طريقة الحلقة)؛

2) عائد رأس المال حسب صندوق الإحلال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود). ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.

3) عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد).

طريقة الحلبة .تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع أن ينخفض ​​تدفق الدخل بشكل منهجي وسيتم سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من تكلفة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، بمعنى آخر، هو مقلوب عمر الأصل.

مثال.شروط الاستثمار:

المبلغ = 2000 دولار؛

المدة = 5 سنوات؛

حل.سيكون معدل العائد السنوي على القسط الثابت 20%، حيث سيتم شطب 100% من الأصل على مدى 5 سنوات (100% / 5 = 20%). وفي هذه الحالة ستكون نسبة الرسملة: 20% + 12% = 32%.

سيتم إرجاع 20% من الاستثمار الأولي سنويًا مع عائد على الاستثمار بنسبة 12%. لاحظ أن الفوائد المدفوعة بالقيمة المطلقة ستنخفض من سنة إلى أخرى، حيث أنها مستحقة على الرصيد المتناقص للمبلغ الأصلي. للسنة الأولى، ستكون الفائدة 240 دولارًا؛ للثاني - 192؛ للثالث - 144؛ للرابع - 96؛ للخامس - 48.

طريقة إنوود.يتم استخدام هذه الطريقة عندما يكون من المتوقع الحصول على دخل ثابت ومتساوي طوال فترة التنبؤ. سيمثل جزء واحد من تدفق الدخل هذا عائدًا على الاستثمار، بينما سيوفر الجزء الآخر السداد أو عائد رأس المال.

علاوة على ذلك، سيكون مقدار تدفق الدخل العائد على الاستثمار، والآخر سيوفر السداد أو عائد رأس المال.

علاوة على ذلك، العائد على رأس المال سيتم إعادة استثمارهابمعدل العائد على الاستثمار (رأس المال). في هذه الحالة، فإن معدل العائد على الاستثمار كعنصر من عناصر نسبة الرسملة سيكون مساوياً لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة بالنسبة للاستثمار (هذا العامل مأخوذ من جدول الوظائف الست للفائدة المركبة). سيكون معامل الرسملة نفسه، مع تدفق الدخل المتساوي، مساوياً لمجموع معدل العائد على الاستثمارات وعامل صندوق التعويض لنفس الفائدة (يمكن أخذ معامل الرسملة من جدول ست وظائف للفائدة المركبة في عمود المساهمة في انخفاض قيمة الوحدة).

مثال.شروط الاستثمار:

المبلغ = 2000 دولار؛

المدة = 5 سنوات؛

معدل العائد على الاستثمار = 12%.

حل.تدفق الدخل السنوي المتساوي يساوي 2000 ∙ 0.2774097 (عمود "مساهمة في استهلاك الوحدة بنسبة 12٪" - 5 سنوات) = 554.81. فائدة السنة الأولى هي 240 (12% من 2000) والعائد الأساسي = 314.81 (554.81 – 240).

إذا تم إعادة استثمار مبلغ 314.81 المستلم سنويًا بنسبة 12٪ سنويًا، ففي نهاية السنة الثانية سيكون عائد المبلغ الأصلي مساويًا لـ 352.58؛ في نهاية الثالث - 394.89؛ في نهاية الرابع - 442.28؛ وفي نهاية الخامس - 495.35. وبشكل إجمالي، سيتم إرجاع المبلغ الأصلي بالكامل وهو 2000 خلال خمس سنوات. في بداية السنة الثانية، سيكون رصيد المبلغ الأصلي 1685.19، على التوالي، والفائدة المستحقة ستكون 202.23؛ وفي بداية السنة الثالثة، سيكون رصيد المبلغ الأصلي 1332.61، والفائدة، على التوالي، 159.92؛ كذلك حسب السنة: 937.72 و112.53؛ 495.44 دولارًا و 59.46 دولارًا

يتم حساب نسبة الرسملة عن طريق إضافة معدل العائد على رأس المال (الاستثمار) 0.12 وعامل صندوق التعويضات (لمدة 12%، 5 سنوات) 0.1574097. والنتيجة هي نسبة رسملة قدرها 0.2774097 وكأنها مأخوذة من عمود «مساهمة الإهلاك» (لمدة 12%، 5 سنوات).

طريقة هوسكولد.يتم استخدامه عندما يكون معدل العائد الناتج عن الاستثمار الأولي مرتفعًا جدًا بحيث يكون من غير المرجح أن تتم إعادة الاستثمار بنفس المعدل. ولذلك، من المتوقع أن تحصل الأموال المستثمرة على دخل بمعدل خالي من المخاطر.

مثال.يوفر المشروع الاستثماري عائد سنوي على الاستثمار (رأس المال) بنسبة 12% لمدة 5 سنوات. ويمكن إعادة استثمار عوائد الاستثمار بأمان بمعدل 6%.

حل.إذا كان معدل العائد على رأس المال هو 0.1773964، وهو عامل صندوق الاستبدال بنسبة 6٪ على مدى 5 سنوات، فإن نسبة الرسملة ( ر) ستكون مساوية 0.12 + 0.1773964 = 0.2973964.

طريقة الاستثمار المرتبطة أو تقنية المجموعة الاستثمارية.نظرًا لأن معظم العقارات يتم شراؤها باستخدام اقترضت، استعارتو عدالةيجب أن تلبي نسبة الرسملة متطلبات العائد لكلا جزأين الاستثمار. ضخامة معامل معينيتم تحديدها من خلال طريقة الاستثمار ذات الصلة أو تقنية المجموعة الاستثمارية. تسمى نسبة الرسملة للأموال المقترضة بثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

إذا كانت شروط القرض معروفة، فسيتم تحديد ثابت الرهن العقاري من جدول ست وظائف للفائدة المركبة: سيكون مجموع سعر الفائدة ومعامل صندوق الاسترداد أو سيكون مساويا لمعامل مساهمة الاستهلاك للقرض. وحدة.

معدل الرسملة للأسهمتحسب بواسطة الصيغة:

معدل الرسملة الإجمالييتم تعريفه على أنه المتوسط ​​المرجح

أين م- حصة الأموال المقترضة في التكلفة، ر م- نسبة الرسملة لرأس المال المقترض، يكرر- نسبة الرسملة لرأس المال.

طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة. ضمن نهج الدخل، يتم حساب قيمة الأصل باستخدام الصيغة:

أين الخامس- تكلفة الشيء المثمن، ي- تشود، ر- نسبة رأس المال.

إذا كانت الصيغة أعلاه تحول NRR إلى قيمة، فإن الصيغة التالية تحول القيمة إلى معدل الرسملة:

استنادا إلى بيانات السوق حول أسعار المبيعات وقيم صافي قيمة الأصول للعقارات المماثلة، يمكن حساب نسبة الرسملة. تسمى نسبة الرسملة المحددة بهذه الطريقة النسبة العامة. يتم استخدام هذه الصيغة عند إعادة بيع الأصل بسعر ما يساوي المبلغالاستثمار الأولي، وبالتالي ليست هناك حاجة لإدراج علاوة استبدال رأس المال في نسبة الرسملة، وكذلك عند توقع استلام دخل متساوٍ.

مثال.تتوفر معلومات عن العقارات المماثلة للعقار الذي يتم تقييمه. ويبين أن العقارات المماثلة بيعت بمبلغ 325000 دولار وأن صافي القيمة الحالية كان 30000 دولار.

تتيح لك الصيغة أعلاه العثور على نسبة الرسملة الإجمالية:

R = 30000 / 325000 = 0.09 أو 9%.

6. في المرحلة الأخيرة من طريقة رسملة الدخل يتم تحديد قيمة العقارات من خلال قسمة قيمة صافي الدخل التشغيلي المتوقع (نتيجة المرحلة الرابعة) على معامل الرسملة (نتيجة المرحلة الخامسة):

أو معدل صافي قيمة الأصول/القيمة الكبيرة.

طريقة التدفق النقدي المخصوم.

تُستخدم هذه الطريقة لتحديد القيمة الحالية للدخل المستقبلي الذي سيتم توليده من خلال استخدام العقار واحتمال بيعه.

يمكن تقسيم تحديد القيمة السوقية المعقولة باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم إلى عدة مراحل.

1. يتم عمل توقع لتدفق الدخل المستقبلي خلال فترة ملكية العقار.

2. يتم احتساب قيمة العقار الذي يتم تقييمه في نهاية مدة التملك، أي. تكلفة البيع المقترح (الرجوع)، حتى لو لم يكن البيع مخططا له فعليا.

3. يتم اشتقاق معدل الخصم للعقار الذي يتم تقييمه في السوق الحالي.

4. يتم تخفيض القيمة المستقبلية للدخل خلال فترة الاحتفاظ وتكلفة الرجوع المتوقعة إلى القيمة الحالية.

هكذا:

القيمة العقارية = القيمة الحالية لتدفق الدخل الدوري + القيمة الحالية للارتداد.

مثال.يقوم المستثمر بشراء العقارات وتأجيرها لمدة 10 سنوات، مع الاستلام المبالغ التاليةالإيجار المدفوع مقدما. نسبة الخصم 11%.

نهج الدخل لتقييم العقارات - مجموعة من أساليب تقدير قيمة العقارات، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من الاستخدام التجاري للعقار محل التقييم.

الميزة الرئيسية التي يتميز بها نهج الدخل في تقييم العقارات عن نهج السوق والتكلفة هو أنه يعكس بشكل أفضل فكرة المستثمر عن العقارات كمصدر للدخل، أي. تؤخذ جودة العقارات بعين الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي. العيب الرئيسي لنهج الدخل في تقييم العقارات هو أنه، على عكس نهجي التقييم الآخرين، يعتمد على البيانات المتوقعة.

ويقدر نهج الدخل قيمة العقارات في هذه اللحظةكالقيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية، أي. يعكس:

نوعية وكمية الدخل الذي من المرجح أن يحققه العقار خلال عمره الإنتاجي؛

المخاطر الخاصة بكل من الكائن الذي يتم تقييمه والمنطقة.

يتم استخدام نهج الدخل لتحديد استثماريكلف, لأن المستثمر المحتمل لن يدفع ثمن العقار كمية كبيرةمن القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا الكائن. كما أنها تستخدم في تحديد القيمة السوقية.

مفاهيم أساسية:

رسملة الدخلهي عملية تحدد العلاقة بين الدخل المستقبلي والقيمة الحالية لشيء ما.

الصيغة الأساسية لنهج الدخل (الشكل 3.5):

أو
، أين

ج (الخامس) - قيمة العقار؛

BH (I) - الدخل المتوقع من العقار الذي يتم تقييمه. يشير الدخل عادةً إلى صافي الدخل التشغيلي الذي يستطيع العقار تحقيقه خلال فترة ما؛

K (R) - معدل العائد أو الربح - هو المعامل أو معدل الرسملة.

معدل الرسملة- معدل العائد الذي يعكس العلاقة بين الدخل وقيمة موضوع التقييم.

معدل الرسملة- هذه هي نسبة القيمة السوقية للعقار إلى صافي الدخل الذي يحققه.

معدل الخصم- معدل الفائدة المركبة، والذي يتم تطبيقه عند إعادة حساب قيمة التدفقات النقدية الناشئة عن استخدام الممتلكات في وقت معين.

المراحل الرئيسية لتقييم العقارات باستخدام نهج الدخل هي:

تقدير إجمالي الدخل المحتمل بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية (أسعار الإيجار) في سوق العقارات المماثلة؛

تحليل الخسارة؛

حساب تكاليف تشغيل الكائن المقدر؛

ويتم تحديد صافي الدخل التشغيلي، وهو ما يساوي الفرق في إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر والتكاليف

تحويل صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة عقارية.

وفي إطار نهج الدخل يمكن استخدام إحدى الطريقتين: طريقة الرسملة المباشرة للدخل وطريقة التدفقات النقدية المخصومة.

وتستند هذه الأساليب على فرضية مفادها أن قيمة العقارات يتم تحديدها من خلال قدرة الممتلكات التي يتم تقييمها على توليد تدفقات الدخل في المستقبل. وفي كلتا الطريقتين، يتم تحويل الدخل المستقبلي من العقار إلى قيمته، مع الأخذ في الاعتبار مستوى المخاطرة المميزة لهذا العقار. وتختلف هذه الأساليب فقط في الطريقة التي تحول بها مصادر الدخل.

عند استخدام طريقة رسملة الدخل، يتم تحويل الدخل لفترة زمنية واحدة إلى قيمة العقارات، وعند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم، يتم تحويل الدخل من الاستخدام المقصود لعدد من السنوات المتوقعة، وكذلك العائدات من إعادة بيع العقارات. يتم تحويل خاصية في نهاية فترة التنبؤ.

يتم استخدام طريقة رسملة الدخل إذا:

تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة من الزمن وتمثل قيمة إيجابية كبيرة؛

وتنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

أو
،أين

ج - تكلفة العقار (وحدات نقدية)؛

CC - نسبة الرسملة (٪).

وبالتالي، فإن طريقة رسملة الدخل هي تحديد قيمة العقارات من خلال تحويل صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.

وعند تطبيق هذه الطريقة يجب مراعاة ما يلي: شروط الحد:

وعدم استقرار مصادر الدخل؛

إذا كان العقار قيد الإنشاء أو قيد الإنشاء.

المشاكل الرئيسية لهذه الطريقة

1. لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة عندما يتطلب العقار عملية إعادة بناء كبيرة أو عندما يكون في حالة بناء غير مكتمل، أي. ليس من الممكن الوصول إلى مستوى دخل مستقر في المستقبل القريب.

2. في الظروف الروسية، المشكلة الرئيسية التي يواجهها المثمن هي "غموض المعلومات" في سوق العقارات، وعلى رأسها نقص المعلومات عن المعاملات الحقيقية لبيع وتأجير العقارات، وتكاليف التشغيل، ونقص الإحصاءات معلومات عن عامل الحمولة في كل قطاع من قطاعات السوق في مناطق مختلفة. ونتيجة لذلك، يصبح حساب معدل صافي العائد ومعدل الرسملة مهمة معقدة للغاية.

المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم باستخدام طريقة الرسملة:

تحديد الدخل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) المتوقع، باعتباره الدخل الناتج عن العقار في ظل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة؛

حساب معدل الرسملة.

تحديد قيمة العقار على أساس صافي الدخل التشغيلي ونسبة الرسملة عن طريق قسمة صافي القيمة الحالية على نسبة الرسملة.

الدخل الإجمالي المحتمل (GPI)- الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات مع الاستفادة منه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

، أين

س - المساحة القابلة للإيجار، م2؛

سم - سعر الإيجار لكل 1 م2.

الدخل الإجمالي الفعلي (DVD)- هذا هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استغلال المساحة وعند تحصيل الإيجار، مع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:

DVD = PVD – الخسائر + الإيرادات الأخرى

صافي الدخل التشغيلي (NOI)- إجمالي الدخل الفعلي ناقص مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك):

CHOD = DVD – أو.

نفقات التشغيل هي النفقات اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل الإجمالي الفعلي.

حساب نسبة الرسملة.

هناك عدة طرق لتحديد معدل الرسملة:

مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية (المعدلة للتغيرات في قيمة الأصل)؛

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛

طريقة الرسملة المباشرة.

تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ بعين الاعتبار تعويض رأس المالإجمالي التكاليف.

تتكون نسبة الرسملة من جزأين:

معدل العائد على الاستثمار (رأس المال)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة؛

معدلات عائد رأس المال، أي سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول.

يتم تحديد معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي:

معدل عائد خالي من المخاطر +

أقساط المخاطر +

الاستثمارات العقارية +

أقساط لانخفاض السيولة العقارية +

جوائز إدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر - سعر الفائدة على الأصول عالية السيولة، أي. وهو معدل يعكس "فرص السوق الفعلية لاستثمار أموال الشركات والأفراد دون أي مخاطرة بعدم العائد". غالبًا ما يتم اعتبار العائد على OFZ وVEB على أنه المعدل الخالي من المخاطر.

في عملية التقييم، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن المعدلات الاسمية والحقيقية الخالية من المخاطر يمكن أن تكون بالروبل والعملات الأجنبية. عند إعادة حساب المعدل الاسمي إلى المعدل الحقيقي والعكس، يُنصح باستخدام صيغة الاقتصادي وعالم الرياضيات الأمريكي آي فيشر، التي اشتقها في الثلاثينيات من القرن العشرين:

; أين

Rн - المعدل الاسمي؛

Rp – السعر الحقيقي؛

Jinf – مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).

عند حساب سعر صرف العملات الأجنبية الخالي من المخاطر، يُنصح بإجراء تعديل باستخدام صيغة فيشر مع الأخذ في الاعتبار مؤشر التضخم بالدولار، وعند تحديد سعر الروبل الخالي من المخاطر - مؤشر تضخم الروبل.

يمكن تحويل معدل عائد الروبل إلى سعر الدولار أو العكس باستخدام الصيغ التالية:

Dr، Dv - معدل دخل الروبل أو العملة الأجنبية ؛

كورس - سعر الصرف،٪.

حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

قسط لانخفاض السيولة.عند حساب هذا المكون، تؤخذ في الاعتبار استحالة العائد الفوري للاستثمارات التي تمت في العقار، ويمكن أخذها على مستوى تضخم الدولار لفترة التعرض النموذجية لأشياء مماثلة لتلك التي يتم تقييمها في السوق؛

علاوة المخاطرةالاستثمارات في العقارات. في هذه الحالة، يتم أخذ احتمال الخسارة العرضية للقيمة الاستهلاكية للكائن في الاعتبار، ويمكن قبول القسط في مبلغ اشتراكات التأمين في شركات التأمين بأعلى فئة من الموثوقية؛

قسط لإدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ بعين الاعتبار معامل النقصان والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار.

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

إذا تم شراء عقار باستخدام حقوق الملكية ورأس المال المقترض، فيجب أن تلبي نسبة الرسملة متطلبات العائد لكلا الجزأين من الاستثمار. يتم تحديد قيمة النسبة من خلال طريقة الاستثمار ذات الصلة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

تسمى نسبة الرسملة لرأس المال المقترض بثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

; أين

Rm - ثابت الرهن العقاري.

افعل - المدفوعات السنوية؛

ك – مبلغ القرض العقاري.

يتم تحديد ثابت الرهن العقاري من خلال جدول ست وظائف للفائدة المركبة: وهو يساوي مجموع سعر الفائدة وعامل صندوق التعويض أو يساوي عامل المساهمة لكل وحدة استهلاك.

يُطلق على معدل الرسملة لحقوق الملكية اسم ثابت الرهن العقاري ويتم حسابه باستخدام الصيغة التالية:

; أين

Rc – نسبة رأس مال الأسهم؛

PTCF - التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب؛

Ks هو مقدار رأس المال.

يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية كمتوسط ​​مرجح:

م - نسبة ديون الرهن العقاري.

إذا تم التنبؤ بتغيير في قيمة الأصل، يصبح من الضروري أن نأخذ في الاعتبار عائد المبلغ الأصلي لرأس المال (عملية إعادة الرسملة) في نسبة الرسملة. ويسمى معدل العائد على رأس المال نسبة إعادة الرسملة في بعض المصادر. ولإعادة الاستثمار الأولي، يتم تخصيص جزء من صافي دخل التشغيل في صندوق استرداد بمعدل فائدة قدره R - سعر الفائدة لإعادة الرسملة.

هناك ثلاث طرق تعويض رأس المال المستثمر:

عودة رأس المال بخط مستقيم (طريقة الرنين)؛

عائد رأس المال وفقا لصندوق الاستبدال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود).ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.

عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد).

طريقة الدائري.

تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المودع في صندوق التعويضات بدون فوائد:

; أين

ن – الحياة الاقتصادية المتبقية .

راي - معدل العائد على الاستثمار.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

ر - معدل العائد على الاستثمار 12%؛

حجم رأس المال المستثمر في العقارات هو 10،000 دولار.

حل. طريقة الحلبة . سيكون معدل العائد السنوي على رأس المال 20%، لأنه خلال 5 سنوات سيتم شطب 100% من الأصول (100: 5 = 20). في هذه الحالة، ستكون نسبة الرسملة 32% (12% + 20% = 32%).

ويرد في الجدول سداد المبلغ الأصلي لرأس المال، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد المطلوب على الاستثمار.

جدول استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة الطوق (بالدولار الأمريكي)

يحدث عائد رأس المال بأجزاء متساوية طوال عمر العقار.

طريقة إنووديستخدم إذا تم إعادة استثمار عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة، يكون معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات:

أين SFF - عامل صندوق التعويضات؛

ي = ر (معدل العائد على الاستثمار).

ويرد في الجدول سداد رأس المال المستثمر باستخدام هذه الطريقة. 3.5.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

العائد على الاستثمار - 12٪.

حل. يتم حساب معدل الرسملة كمجموع معدل عائد الاستثمار البالغ 0.12 وعامل صندوق التعويضات (لمدة 12%، 5 سنوات) بقيمة 0.1574097. معدل الرسملة هو 0.2774097 إذا تم أخذه من عمود "المساهمة في الإهلاك" (12%، 5 سنوات).

طاولة. استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة Inwood (بالدولار الأمريكي)

طريقة هوسكولد. يتم استخدامه عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما، مما يجعل إعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أنه سيتم استلام الدخل بمعدل خالي من المخاطر:

حيث Yb هو سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

مثال. يوفر المشروع الاستثماري عائد سنوي على الاستثمار (رأس المال) بنسبة 12% لمدة 5 سنوات. يمكن إعادة استثمار العائد على مبالغ الاستثمار بأمان بمعدل 6%.

حل. إذا كان معدل العائد على رأس المال هو 0.1773964، وهو عامل الاسترداد 6٪ على مدى 5 سنوات، فإن معدل الرسملة هو 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

إذا كان من المتوقع أن يفقد الاستثمار جزءًا فقط من قيمته، فسيتم حساب نسبة الرسملة بشكل مختلف قليلاً، حيث يتم سداد رأس المال من خلال إعادة بيع العقارات، وجزئيًا من خلال الدخل الحالي.

مزاياتتمثل طريقة رسملة الدخل في أن هذه الطريقة تعكس ظروف السوق بشكل مباشر، حيث أنه عند تطبيقها يتم تحليلها من وجهة نظر العلاقة بين الدخل والتكلفة، كقاعدة عامة، عدد كبير منالمعاملات مع العقارات، وكذلك عند حساب الدخل المرسمل، يتم إعداد بيان الدخل الافتراضي، والمبدأ الرئيسي منه هو افتراض مستوى السوق لاستغلال العقارات.

عيوبطريقة رسملة الدخل هي:

ويكون تطبيقه صعباً عندما لا تكون هناك معلومات حول معاملات السوق؛

طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً ويسمح لك بتقييم الكائن في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه، ونمذجة السمات المميزة لاستلامه. يتم استخدام طريقة DCF عندما:

من المتوقع أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛

وجود بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات؛

وتدفقات الدخل والمصروفات موسمية؛

العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛

العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو ويتم تشغيله (أو تشغيله).

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة بتقدير قيمة العقارات على أساس القيمة الحالية للدخل، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

لحساب التدفقات النقدية المخصومة، البيانات التالية مطلوبة:

مدة فترة التنبؤ؛

القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك الانعكاس؛

معدل الخصم.

خوارزمية الحساب لطريقة DCF.

1. تحديد فترة التنبؤ. وفي ممارسة التقييم الدولي، يبلغ متوسط ​​فترة التنبؤ 5 إلى 10 سنوات؛ وبالنسبة لروسيا، ستكون القيمة النموذجية فترة تتراوح بين 3 و5 سنوات. هذا في الوقت الحالى، والتي يمكن إجراء توقعات معقولة لها.

2. التنبؤ بمبالغ التدفق النقدي.

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتم حساب عدة أنواع من الدخل من العقار:

الدخل الإجمالي المحتمل؛

الدخل الإجمالي الفعلي

صافي الدخل التشغيلي؛

التدفق النقدي قبل الضرائب؛

التدفق النقدي بعد الضرائب.

من الناحية العملية، يقوم المثمنون الروس بخصم الدخل بدلاً من التدفقات النقدية:

CHOD (يشير إلى أن العقار مقبول على أنه غير مثقل بالتزامات الديون)،

صافي التدفق النقدي ناقص تكاليف التشغيل وضريبة الأراضي وإعادة الإعمار،

الدخل الخاضع للضريبة.

من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التدفق النقدي هو الذي يجب خصمه، حيث:

التدفقات النقدية ليست متقلبة مثل الأرباح؛

يربط مفهوم "التدفق النقدي" بين تدفق الأموال إلى الداخل والخارج، مع الأخذ في الاعتبار البنود النقدية مثل "الاستثمارات الرأسمالية" و"التزامات الديون"، التي لا يتم تضمينها في حساب الربح؛

يربط مؤشر الربح الدخل المستلم في فترة معينة بالنفقات المتكبدة في نفس الفترة، بغض النظر عن الإيرادات الفعلية أو نفقات الأموال؛

التدفق النقدي هو مؤشر على النتائج التي تم تحقيقها للمالك نفسه ومن أجله حفلات خارجيةوالأطراف المقابلة - العملاء والدائنين والموردين وما إلى ذلك، لأنه يعكس التوافر المستمر لأموال معينة في حسابات المالك.

ميزات حساب التدفق النقدي عند استخدام طريقة DCF.

يجب خصم ضريبة الأملاك (الضريبة العقارية)، والتي تتكون من ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك، من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

إن الإهلاك الاقتصادي والضريبي ليس دفعة نقدية حقيقية، لذا فإن أخذ الإهلاك في الاعتبار عند التنبؤ بالدخل ليس ضروريا.

يجب خصم مدفوعات خدمة القروض (مدفوعات الفائدة وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي إذا تم تقدير القيمة الاستثمارية للعقار (لمستثمر معين). عند تقييم القيمة السوقية للعقار، ليس من الضروري خصم مدفوعات خدمة القروض.

يجب خصم النفقات التجارية لمالك العقار من إجمالي الدخل الفعلي إذا كانت تهدف إلى الحفاظ على الخصائص الضرورية للعقار.

هكذا، دالتدفق النقدي (CF) للعقاراتتحسب على النحو التالي:

- القيمة اليومية تساوي مقدار الطاقة الكهروضوئية مطروحًا منها الخسائر الناجمة عن الشواغر وتحصيل الإيجار والإيرادات الأخرى؛

NPV يساوي DV ناقص OR ونفقات الأعمال لمالك العقار المرتبط بالعقار؛

- موانئ دبي قبل الضرائب يساوي المبلغصافي القيمة الحالية ناقص الاستثمارات الرأسمالية ونفقات التشغيلخدمة القروض ونمو القروض.

إن DP يساوي DP قبل الضرائب مطروحًا منه مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقار.

الخطوة المهمة التالية هي حساب تكلفة الارتداد. يمكن التنبؤ بتكلفة الارتداد باستخدام:

تحديد سعر البيع بناءً على تحليل الوضع الحالي للسوق، ومراقبة تكلفة العناصر المماثلة والافتراضات المتعلقة بالحالة المستقبلية للكائن؛

وضع افتراضات بشأن التغيرات في قيمة العقارات خلال فترة الملكية؛

رسملة الدخل للسنة التالية لنهاية فترة التنبؤ، باستخدام معدل رسملة محسوب بشكل مستقل.

تحديد نسبة الخصم."معدل الخصم هو المعامل المستخدم لحساب القيمة الحالية مبلغ من المالالمستلمة أو المدفوعة في المستقبل."

يجب أن يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد، بالإضافة إلى الأنواع المختلفة من المخاطر الكامنة في العقار (معدل الرسملة).

نظرًا لأنه من الصعب جدًا تحديد عنصر غير تضخمي للعقارات، فمن الملائم أكثر للمثمن استخدام معدل الخصم الاسمي، لأنه في هذه الحالة، تتضمن توقعات التدفقات النقدية والتغيرات في قيمة الممتلكات بالفعل توقعات التضخم.

نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها. تدفقات نقدية ونسبة الخصم يجب أن تتوافق مع بعضها البعض ونفس الشيء أن يحسب على ما هو عليه.

في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:

طريقة البناء التراكمي

طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة.

طريقة الاختيار

طريقة المراقبة.

طريقة البناء التراكمييعتمد على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه على أنه مجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد.

معدل الخصم = معدل الخالي من المخاطر + علاوة المخاطر.

يتم حساب علاوة المخاطرة عن طريق جمع قيم المخاطر المتأصلة في عقار معين.

طريقة الاختيار- يتم حساب معدل الخصم، باعتباره سعر فائدة مركب، بناءً على بيانات المعاملات المنجزة مع كائنات مماثلة في سوق العقارات.

الخوارزمية المعتادة لحساب معدل الخصم باستخدام طريقة التخصيص هي كما يلي:

النمذجة لكل كائن تناظري على مدى فترة زمنية معينة وفقا لسيناريو الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لتدفقات الدخل والنفقات؛

حساب معدل العائد على الاستثمار لكائن ما؛

معالجة النتائج التي تم الحصول عليها بأي طريقة إحصائية أو متخصصة مقبولة من أجل جلب خصائص التحليل إلى الكائن الذي يتم تقييمه.

طريقة الرصديعتمد على مراقبة السوق بشكل منتظم، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمار العقاري بناءً على بيانات المعاملات. ويجب تجميع هذه المعلومات عبر قطاعات السوق المختلفة ونشرها بانتظام. تعمل هذه البيانات كدليل للمثمن وتسمح بإجراء مقارنة نوعية للمؤشرات المحسوبة التي تم الحصول عليها مع متوسط ​​السوق، والتحقق من صحة أنواع مختلفة من الافتراضات.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة:

; أين

الكهروضوئية – القيمة الحالية.

Ci - التدفق النقدي للفترة t؛

هو معدل الخصم للتدفق النقدي للفترة t؛

م - القيمة المتبقية.

يجب خصم القيمة المتبقية، أو قيمة الانعكاس (بعامل سنة التنبؤ الأخيرة) وإضافتها إلى مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية.

وبذلك تكون قيمة العقار = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة + القيمة الحالية للقيمة المتبقية (الارتداد).

ويجب تبرير اختيار معدل الخصم ومعدل الرسملة المناسبين بعناية، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر التي يمكن التحكم فيها والتي لا يمكن السيطرة عليها.