تقييم أصول الشركة. ما هو نهج التكلفة لتقييم قيمة الأعمال التجارية؟

مثال على تقييم المؤسسة

المصدر: V.A. شيرباكوف، ن. Shcherbakova تقدير قيمة المؤسسة (الأعمال). – م: أوميغا-إل، 2006.

تقدير قيمة المنشأة وفق منهج التكلفة.

تتيح لك طريقة صافي قيمة الأصول تقييم المؤسسة مع الأخذ في الاعتبار تكاليف إنشائها، بشرط أن تظل المؤسسة عاملة.

تم إجراء تعديل بنود الأصول في الميزانية العمومية للمؤسسة في المجالات الرئيسية التالية:

المباني والهياكل والآلات والمعدات،

المخزونات والحسابات المستحقة القبض.

يظهر في الجدول حساب قيمة صافي أصول المؤسسة. 1.

الجدول 1.

حساب صافي قيمة الأصول للمؤسسة

دعونا نقدم المنطق الذي استرشد به المثمن عند تعديل قيمة أصول والتزامات المؤسسة.

الأصول غير الملموسة.وفقًا للمثمن، تتطابق القيمة السوقية والقيمة الدفترية للأصول غير الملموسة، وبالتالي فإن القيمة السوقية للأصول غير الملموسة اعتبارًا من تاريخ التقييم تساوي 8312 ألف روبل.

أصول ثابتة.لقد تم تنقيح هذه المقالة بشكل كبير. ويرجع ذلك أساسا إلى حقيقة أن القيمة السوقية العقاراتالمملوكة للمؤسسة أعلى بكثير من قيمتها الدفترية. وبناء على نتائج التقييم بلغت القيمة السوقية للأصول الثابتة حتى تاريخ التقييم 130.568 ألف روبل.

الاختبارات.تم تحديد المخزونات المتقادمة الخاضعة للشطب بمبلغ 27 ألف روبل. وبناء على نتائج تقييم الاحتياطيات المتبقية فقد ثبت أن القيمة المبينة في الميزانية العمومية والقيمة السوقية لهذه الاحتياطيات متطابقة. وبالتالي، فإن القيمة السوقية للمخزونات اعتبارًا من تاريخ التقييم تبلغ 23.208 ألف روبل روسي.

ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة.من المفترض أن تكون ضريبة القيمة المضافة هذه مساوية للميزانية العمومية، حيث يتم أخذ مبالغ ضريبة القيمة المضافة المقابلة في الاعتبار بشكل صحيح في التقارير. وبالتالي، فإن مبلغ ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة اعتبارًا من تاريخ التقييم هو 2043 ألف روبل.

الحسابات المستحقة.ولم يكشف تحليل الذمم المدينة عن وجود فواتير مشكوك في تحصيلها صادرة عن مؤسسات أخرى أو ديون غير واقعية للتحصيل. لا توجد مستحقات ذات فترات استحقاق طويلة، لذلك لم يتم إجراء أي خصم لمدفوعات أصل الدين والفائدة المستقبلية إلى القيمة الحالية. بالإضافة إلى السلف الصادرة لموظفي الشركة التي يتم تقييمها، تتكون الذمم المدينة من مبالغ لبيع المنتجات إلى المدينين الموثوق بهم على أقساط لمدة تقل عن ثلاثة أشهر. وهكذا، في رأي المثمن، تتطابق القيمة الدفترية والقيمة السوقية للمستحقات، واعتبارًا من تاريخ التقييم، تبلغ المستحقات 52.257 ألف روبل.

نقدي.البند "النقد" لا يخضع لإعادة التقييم. المبلغ النقدي اعتبارًا من تاريخ التقييم هو 698 ألف روبل.

الإلتزامات.لم يتم تعديل تكلفة الالتزامات المبينة في الميزانية العمومية بسبب عدم الكفاءة وتم اعتبارها مساوية للقيمة المبينة في الميزانية العمومية وبلغت 65.057 ألف روبل.

وبالتالي فإن التكلفة رأس المال الخاص بالمؤسسة,تحدد على أساس قيمة أصولها، تجميع وانتاج 152.029 ألف روبل.

تقييم المنشأة باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم.

إن المستوى العالي للمخاطر الذي يميز سوق الاستثمار الروسي يجعل من غير المبرر اعتبار فترة طويلة بمثابة تنبؤ. في عملية حساب التدفقات النقدية المستقبلية، تم تحديد فترة التنبؤ لمدة ثلاث سنوات.

ونتيجة للتحليل باستخدام تقديرات الخبراء لقيمة علاوة المخاطر، تم تحديد معدل خصم قدره 28.79%.

إن حساب القيمة السوقية لحقوق الملكية باستخدام طريقة التدفق النقدي المستقبلي المخصوم موضح أدناه. تأخذ توقعات الدخل في الاعتبار خطط إدارة المؤسسة التي تم تحليلها (الجدول 2).

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

الوكالة الفيدرالية للتعليم

ولاية مؤسسة تعليميةالتعليم المهني العالي

جامعة ولاية المحيط الهادئ

امتحان

الانضباط تقييم الأعمال

نهج التكلفة لتقييم الأعمال: الجوهر ومبادئ الحساب والأساليب المستخدمة والإيجابيات والسلبيات

خاباروفسك 2009

مقدمة

مع تطور علاقات السوق، تتزايد الحاجة إلى تقييم الأعمال باستمرار. وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، فإن تقييم الممتلكات العقارية (الأشياء المملوكة كليًا أو جزئيًا من قبل الاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات) يكون إلزاميًا أثناء الخصخصة والتحويل إلى الثقة الإدارة أو الإيجار أو البيع أو التأميم أو الاسترداد أو الإقراض العقاري أو التحويل كمساهمة في رأس المال المصرح به.

يتم تقييم الأعمال باستخدام ثلاثة أساليب: المربحة والمقارنة والتكلفة. يتيح لك كل نهج تسليط الضوء على الخصائص الخاصة للكائن.

ينطبق نهج التكلفة بشكل أكبر على تقييم المؤسسات ذات الأصول غير المتجانسة، بما في ذلك الأصول المالية، وأيضًا عندما لا تولد الشركة دخلاً مستدامًا. من المستحسن استخدام أساليب نهج التكلفة عند تقييم أنواع خاصة من الأعمال (الفنادق والموتيلات وغيرها) والتأمين. تتضمن المعلومات التي تم جمعها بيانات عن الأصول التي يتم تقييمها (أسعار الأراضي، مواصفات البناء، وما إلى ذلك)، وبيانات عن مستويات الرواتب، وتكاليف المواد، وتكاليف المعدات، والأرباح والتكاليف العامة لشركات البناء في السوق المحلية، وما إلى ذلك. تعتمد المعلومات المطلوبة على تفاصيل الكائن الذي يتم تقييمه.

1. جوهر نهج التكلفة لتقييم الأعمال

نهج التكلفة، المعروف أيضًا باسم طريقة المقاول، معترف به في معظم الولايات. لأي تطبيق، نهج التكلفةيحدد القيمة من خلال التأكد من تكاليف الحصول على الأرض وبناء قطعة جديدة من الممتلكات ذات فائدة متساوية أو تكلفة تكييف قطعة قديمة من الممتلكات العقارية لاستخدام مماثل دون تكبد أي نفقات لا داعي لها بسبب التأخير. تضاف تكاليف الاقتناء إلى إجمالي تكاليف البناء قطعة أرض. (كلما أمكن ذلك، يتم أيضًا أخذ دخل/ربح الأعمال في الاعتبار، أي يتم إضافة ربح أو خسارة المطور إلى تكاليف البناء.) يضع نهج التكلفة حدًا أعلى للمبلغ الذي سيتم دفعه في السوق العادية مقابل عقار معين في حالة جديدة. بالنسبة للعقارات القديمة، يتم احتساب مخصصات لأشكال مختلفة من "الاستهلاك المتراكم" (التدهور المادي؛ التقادم الوظيفي أو الفني؛ التقادم الاقتصادي أو الخارجي) لحساب سعر يقارب القيمة السوقية. اعتمادًا على مدى أخذ بيانات الحساب من السوق، يمكن أن يوفر نهج التكلفة مؤشرًا مباشرًا للقيمة السوقية. يعد نهج التكلفة مفيدًا جدًا في تحديد القيمة السوقية لمشاريع البناء المقترحة والعقارات المتخصصة وغيرها من العقارات التي نادرًا ما يتم بيعها في السوق.

يتضمن نهج التكلفة لتقييم ممتلكات المؤسسة تحديد قيمتها الحالية بناءً على تكلفة استبدال الكائن أو تكلفة الاستبدال مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم. تكلفة استبدال الكائن هي تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من الكائن. تكلفة الاستبدال هي مقدار تكاليف بناء كائن مشابه في الغرض للكائن الذي يتم تقييمه ظروف السوقفي تاريخ التقييم. الميزة الأساسيةنهج التكلفة هو تقييم عنصر بعنصر لممتلكات المؤسسة، حيث يتم تقسيم مجمع الممتلكات المقدر إلى الأجزاء المكونة له، ويتم تقييم كل جزء، ومن ثم يتم الحصول على قيمة مجمع الممتلكات بأكمله عن طريق جمع تكاليف أجزائه

يأخذ نهج التكلفة (الممتلكات) لتقييم الأعمال في الاعتبار قيمة المؤسسة من وجهة نظر التكاليف المتكبدة. القيمة الدفترية لأصول والتزامات المؤسسة بسبب التضخم والتغيرات في ظروف السوق وطرق المحاسبة المستخدمة، كقاعدة عامة، لا تتوافق مع القيمة السوقية. ونتيجة لذلك، يواجه المثمن مهمة تعديل الميزانية العمومية للمؤسسة. وللقيام بذلك، يتم أولاً تقييم القيمة السوقية المعقولة لكل أصل في الميزانية العمومية بشكل منفصل، ثم يتم تحديد القيمة الحالية للالتزامات، وأخيراً يتم طرح القيمة الحالية لجميع التزاماتها من القيمة السوقية المعقولة لإجمالي أصول الشركة. المؤسسة. وتظهر النتيجة التكلفة المقدرة عدالةالشركات.

الصيغة الأساسية في نهج الملكية القائمة على التكلفة هي:

حقوق الملكية = الأصول - الخصوم.

يتم تقديم خوارزمية الحساب في إجراء تقييم قيمة صافي أصول الشركات المساهمة، المعتمدة بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي ولجنة السوق الفيدرالية أوراق قيمةبتاريخ 29 يناير 2003 رقم 10n/03-6/pz.

2. مبادئ تقييم الأعمال باستخدام نهج التكلفة

يعتمد نهج التكلفة على مبادئ الاستبدال، الأفضل والأكثر الاستخدام الفعال، التوازن، الحجم الاقتصادي، التقسيم الاقتصادي.

يتم تعريف مبدأ الاستبدال على النحو التالي: تتميز القيمة القصوى للمؤسسة بأقل سعر يمكن من خلاله شراء كائن آخر له منفعة مماثلة. لنفترض أن كيانًا معينًا يريد الحصول على ملكية شركة حلويات تنتج الحلويات. ويقارن أسعار الشركات المماثلة التي تنتج ملفات تعريف الارتباط وخبز الزنجبيل وأعشاب من الفصيلة الخبازية والخبز. في الوقت نفسه، لدى المشتري الفرصة لاختيار أعمال اتجاهات مختلفة.

نتيجة تحليل عوامل التكلفة وخصائص الأعمال هي اختيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار، وهو أمر ممكن من الناحية القانونية والفنية، ويوفر للمالك أقصى قيمة للعقار الذي يتم تقييمه. وهذا هو جوهر مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل. المبدأ ضروري إذا كان يستند إلى تقييم لإعادة هيكلة الشركة. إذا كان الغرض من التقييم هو حساب قيمة المنشأة العاملة دون الأخذ بعين الاعتبار التغييرات المحتملة، فإن هذا المبدأ لا ينطبق.

المؤسسة عبارة عن نظام أحد قوانين تطوره ووجوده هو التوازن والتناسب بين عناصره. يتم تحقيق أكبر كفاءة للمؤسسة من خلال التناسب المحدد بشكل موضوعي لعوامل الإنتاج. يجب تنسيق العناصر المختلفة لنظام المؤسسة مع بعضها البعض من حيث الإنتاجية والخصائص الأخرى. إن إضافة أي عنصر إلى النظام يؤدي إلى مخالفة التناسب يؤدي إلى زيادة قيمة المنشأة. عند تقييم قيمة المؤسسة، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار مبدأ التوازن (التناسب)، والذي بموجبه الحد الأقصى للدخليمكن الحصول عليها من المؤسسة مع مراعاة القيم المثلى لعوامل الإنتاج. واحد من نقاط مهمةيتمثل عمل هذا المبدأ في التأكد من أن حجم المؤسسة يتوافق مع احتياجات السوق. إذا تم انتهاك هذا الالتزام، فإن العمل يصبح غير فعال (قد يكون تسليم الموارد أو البضائع صعبًا، وما إلى ذلك).

يعتمد التقييم العقاري على مبدأ القيمة الاقتصادية. جوهر مبدأ القيمة الاقتصادية المثلى هو كما يلي: نظرا للاتجاهات الحالية في سوق العقارات، فإن قيمة معينة (مثلى) للعقار هي في الطلب المتزايد من هذا النوع. ينطبق مبدأ الحجم الأمثل على كل من المباني والأراضي. هذا المبدأ أفضل طريقةيأخذ في الاعتبار تفضيلات السوق السائدة في سوق معينة. يؤدي الانحراف عن هذا الحجم، كقاعدة عامة، إلى انخفاض في جاذبية العقار الذي يتم تقييمه، وبالتالي قيمته.

يحدد طلب السوق وفرص الأعمال والموقع وعوامل أخرى كيفية استخدام الأعمال. عند النظر في اتجاهات تطوير الأعمال، قد يطرح السؤال حول التقسيم الاقتصادي لحقوق الملكية إلى ملكية، إذا كان هذا سيزيد من القيمة الإجمالية. يحدث التقسيم الاقتصادي عندما يمكن تقسيم ملكية أحد العناصر إلى قسمين أو أكثر، مما يؤدي إلى زيادة القيمة الإجمالية للعنصر. ويعني مبدأ التقسيم الاقتصادي أن حقوق الملكية يجب أن يتم تقسيمها ودمجها بطريقة تؤدي إلى زيادة القيمة الإجمالية للعقار.

3. أساليب نهج التكلفة لتقييم الأعمال

ويتم تمثيل هذا النهج بطريقتين رئيسيتين:

طريقة صافي الأصول

طريقة قيمة التصفية.

يعتمد اختيار طرق التقييم في نهج التكلفة على الغرض من التقييم، ونوع الشيء الذي يتم تقييمه، واحتمالات استخدامه.

3.1 طريقة صافي الأصول

يتضمن حساب طريقة صافي قيمة الأصول عدة مراحل:

1) تحديد القيمة السوقية المعقولة لعقارات المؤسسة؛

2) تقييم القيمة السوقية للآلات والمعدات.

3) تحديد الأصول غير الملموسة وتقييمها؛

4) تحديد القيمة السوقية للاستثمارات المالية، طويلة وقصيرة الأجل؛

5) يتم تحويل المخزونات إلى القيمة الحالية.

6) يتم تقدير مصاريف الفترات المستقبلية.

7) يتم تقييم الذمم المدينة.

8) يتم تحويل التزامات المنشأة إلى القيمة الحالية.

9) يتم تحديد قيمة رأس المال عن طريق طرح القيمة الحالية لجميع الالتزامات من القيمة السوقية المعقولة لمبلغ الأصول.

طريقة صافي الأصول تعطي أعلى النتائجعند تقييم المؤسسة:

امتلاك أصول مادية ومالية كبيرة؛

إذا كان من المستحيل تحديد الربح أو التدفق النقدي للمؤسسة بدقة في المستقبل؛

نشطة، ظهرت حديثا، دون بيانات استرجاعية عن الأرباح. وكذلك شركة قابضة أو استثمارية.

تم تقديم مؤشر صافي قيمة الأصول في الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي لتقييم درجة سيولة المنظمات.

صافي الأصول هي قيمة تحدد بطرح مبلغ التزاماتها المقبولة للحساب من مبلغ أصول الشركة المساهمة المقبولة للحساب.

يتم تحديد إجراء حساب قيمة صافي الأصول في التقييم المحاسبي وفقًا لإجراءات تقييم قيمة صافي أصول الشركات المساهمة، المعتمدة بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 5 أغسطس 1996 رقم 71 والهيئة الاتحادية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 5 أغسطس 1996 رقم 149.

ويستند التقييم باستخدام طريقة صافي الأصول إلى تحليل البيانات المالية. وهو مؤشر على الوضع المالي للمؤسسة اعتبارا من تاريخ التقييم، والمبلغ الفعلي لصافي الربح، مخاطرة ماليةوالقيمة السوقية للأصول الملموسة وغير الملموسة.

وثائق التقارير المالية الرئيسية التي تم تحليلها أثناء عملية التقييم:

ورقة التوازن؛

قوائم الدخل؛

بيان التدفقات النقدية؛

التطبيقات لهم والنصوص.

بالإضافة إلى أخرى النماذج الرسمية القوائم الماليةوكذلك التقارير الداخلية للمؤسسة.

في البداية، يقوم المثمن بإجراء تعديلات التضخم على الوثائق المالية.

الغرض من تعديل التضخم للوثائق هو جلب المعلومات بأثر رجعي للفترات الماضية إلى شكل قابل للمقارنة؛ مع الأخذ بعين الاعتبار تغيرات الأسعار التضخمية عند التنبؤ بالتدفقات النقدية ومعدلات الخصم.

إن أبسط طريقة للتعديل هي إعادة تقييم جميع بنود الميزانية العمومية بناءً على التغيرات في سعر صرف الروبل مقارنة بسعر صرف عملة أكثر استقرارًا.

3.2 طريقة قيمة التصفية

تقدر قيمة التصفية في الحالات التالية:

الشركة في حالة إفلاس أو أن هناك شكوك جدية حول قدرتها على الاستمرار في العمل؛

قد تكون قيمة الشركة عند التصفية أعلى مما لو استمرت في العمل.

قيمة التصفية هي القيمة التي يمكن أن يحصل عليها صاحب العمل عند تصفية الشركة وبيع أصولها بشكل منفصل.

يتضمن حساب قيمة التصفية للمؤسسة عدة خطوات رئيسية:

1) خذ أحدث ميزانية عمومية (ويفضل أن تكون آخر ربع سنوي).

2) يجري وضع جدول زمني لتصفية الأصول منذ البيع أنواع مختلفةأصول المنشأة: العقارات والآلات والمعدات والمخزونات يتم إنتاجها على فترات زمنية مختلفة.

3) يتم تحديد إجمالي العائدات من تصفية الأصول.

4) يتم تخفيض القيمة المقدرة للأصول بمقدار التكاليف المباشرة (العمولات لشركات المحاماة والتقييم والضرائب والرسوم التي يتم دفعها عند البيع). مع الأخذ في الاعتبار تقويم تصفية الأصول، يتم خصم القيم المعدلة للأصول التي يتم تقييمها إلى تاريخ التقييم بمعدل خصم يأخذ في الاعتبار المخاطر المرتبطة بالبيع.

5) يتم تخفيض قيمة تصفية الأصول من خلال التكاليف المرتبطة بالاحتفاظ بالأصول حتى بيعها، بما في ذلك تكاليف الاحتفاظ بالمخزون المنتجات النهائيةوالأعمال الجارية والحفاظ على المعدات والآلات والآليات والعقارات وكذلك تكاليف الإدارة للحفاظ على تشغيل المؤسسة حتى الانتهاء من تصفيتها. يتم تحديد فترة الخصم للتكاليف المقابلة وفقًا لجدول التقويم لبيع أصول المؤسسة.

6) يتم إضافة (طرح) أرباح (خسائر) التشغيل لفترة التصفية.

7) مطروح حقوق وقائيةلتلبية: مدفوعات نهاية الخدمة والمدفوعات لموظفي المؤسسة؛ مطالبات الدائنين بالالتزامات المضمونة برهن ممتلكات المؤسسة المصفاة؛ المتأخرات على المدفوعات الإلزامية للميزانية و أموال خارج الميزانية; التسويات مع الدائنين الآخرين.

وبالتالي، يتم حساب قيمة تصفية المؤسسة عن طريق طرح مبلغ التكاليف الحالية المرتبطة بتصفية المؤسسة من القيمة المعدلة لجميع الأصول في الميزانية العمومية، وكذلك مبلغ جميع الالتزامات المفترضة.

4. مزاياوعيوب نهج التكلفة

عند اختيار الأساليب اللازمة لإجراء عملية تقييم الأعمال، من الضروري فهم المزايا والعيوب التي يحملها كل نهج وطريقة.

مزايا نهج التكلفة:

1) القضاء على جزء كبير من الافتراضات الكامنة في المناهج الأخرى.

2) الكفاءة والموثوقية في تقييم المؤسسات الناشئة والشركات القابضة والاستثمارية.

3) بناءً على الأصول الموجودة فعليًا.

4) يعتبر هذا الأسلوب مناسبًا و/أو ممكنًا فقط في الحالات التالية:

عدم القدرة على التحديد الدقيق للربح أو التدفق النقدي للمؤسسة في المستقبل؛

تقييمات شركة تواجه الإفلاس، هناك شكوك حول قدرتها على الاستمرار في العمل؛

تحليل أفضل قطعة أرض وأكثرها فعالية؛

تحليل جدوى البناء الجديد والتحسينات.

تقييم المرافق العامة والحكومية والخاصة؛

تقييم الأشياء في الأسواق غير النشطة؛

التقييم لأغراض التأمين والضرائب؛

ورغم البساطة والوضوح الواضحين، فإن الطريقة المكلفة لا تخلو من العيوب. بادئ ذي بدء، دون مراعاة آفاق تطوير المؤسسة، وإلى حد ما، التقليل من كل دخل المؤسسة وزيادة التزاماتها، فإنه يعطي تقييما متشائما لقيمة الأعمال.

عيوب نهج التكلفة:

1) لا يأخذ في الاعتبار الأرباح المستقبلية، وكذلك مستوى العائد على الأصول الموجودة، أي. آفاق الأعمال.

2) التكاليف لا تعادل دائما القيمة السوقية.

3) محاولات لتحقيق المزيد النتيجة الدقيقةوترافق التقديرات زيادات سريعة في تكاليف العمالة.

4) التناقض بين تكاليف الحصول على العقار الذي يتم تقييمه وتكاليف البناء الجديد لنفس العقار بالضبط، حيث أنه خلال عملية التقييم يتم طرح الاستهلاك المتراكم من تكلفة البناء.

5) صعوبة التطبيق عند تقييم الأشياء الفريدة التي لها قيمة تاريخية أو خصائص جمالية أو أشياء عفا عليها الزمن.

6) صعوبة حساب تكلفة إعادة إنتاج المباني القديمة.

7) صعوبة تحديد كمية البلى المتراكم للمباني والمنشآت القديمة.

8) تقييم منفصل لقطعة الأرض عن المباني.

المهمة رقم 1

يقترح بيع شركة "Forpost". هناك بيانات عن المتحصلات النقدية لمدة ثلاث سنوات. تحديد القيمة السوقية للشركة باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الأصول الثابتة التي تم إنشاؤها على حساب الأموال الخاصة تؤخذ في الاعتبار في إجمالي التكاليف (التدفقات النقدية للمؤسسة).

يعتمد تحديد قيمة الأعمال باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة على افتراض أن المستثمر المحتمل لن يدفع ثمنه هذا العملمبلغ أكبر من القيمة الحالية للأرباح المستقبلية من هذا العمل. لن يبيع المالك أعماله بأقل من القيمة الحالية للأرباح المستقبلية المتوقعة. من المعتقد أنه نتيجة للتفاعل، سيتوصل الطرفان إلى اتفاق على سعر السوق يساوي القيمة الحالية للدخل المستقبلي.

وبموجب طريقة التدفق النقدي المخصوم، تعتمد قيمة الأعمال على التدفقات النقدية المستقبلية وليس السابقة. ولذلك، فإن مهمة المثمن هي تطوير التدفق النقدي المتوقع لبعض الفترة الزمنية المستقبلية. وبالنظر إلى الوضع في اقتصاد البلاد، يمكن اعتبار فترة التوقعات المثلى 3-5 سنوات.

من الناحية الفنية، معدل الخصم هو سعر فائدة يستخدم لتحويل تدفقات الدخل المستقبلية إلى قيمة حالية واحدة تعمل كأساس لتحديد القيمة السوقية للأعمال. دعونا نحسب معدل الرسملة باستخدام طريقة البناء التراكمي. ويتم تنفيذها على مرحلتين:

1. تحديد معدل الدخل المناسب – في هذه الحالة معدل العائد على الودائع لم يتغير لمدة 3 سنوات وهو 13%.

2. تقدير قيمة القسط المقابل لمخاطر الاستثمار هذه الشركة- في هذه الحالة قيمة علاوة المخاطرة والسيطرة وغيرها. لم يتغير على مدى 3 سنوات وهو 5٪.

وبذلك تكون نسبة الخصم المحددة تراكمياً هي 13% + 5% = 18%

حساب التدفق النقدي، ألف روبل.

القيمة السوقية للشركة = ؟ الكهروضوئية + الخاصية الزائدة = 240433.2 + 433884.89 - 98445.12 + 25000 + 25000 + 25000 = 650872.97

المشكلة رقم 2

تنتج مؤسسة صناعية ثلاثة أنواع من المنتجات (لها ثلاثة خطوط عمل): المنتج أ، المنتج ب، المنتج ج. لدى المؤسسة أصول فائضة مؤقتًا (لن تكون هناك حاجة إليها خلال عام أو عامين)، وتنعكس تكلفتها في بيانات المصدر. ويمكن تأجير هذه الأموال، مما سيشكل خط الأعمال الرابع. يتم عرض الدخل من الاستخدام المحتمل للأصول الزائدة في الجدول. من الضروري تحديد القيمة السوقية المعقولة للمؤسسة كمؤسسة عاملة على أساس سنتين أو ثلاث سنوات من التشغيل المستمر.

الربحية لمدة ثلاث سنوات من التشغيل هي 0.21.

يتم حل المشكلة باستخدام نهج الدخل عن طريق خصم التدفقات النقدية.

خط الأعمال 1

؟ الكهروضوئية 1 = 305785.12 + 82644.62 + 181818.18 + 82644.62 = 652892.54.

؟ الكهروضوئية 2 = 171232.87 + 205479.45 + 68493.15 = 445205.47.

؟ الكهروضوئية 2 = 56497.17 + 141242.93 + 124293.78 = 322033.88.

القيمة السوقية للمؤسسة كمؤسسة عاملة لمدة ثلاث سنوات من التشغيل المستمر =؟ الطاقة الكهروضوئية لمدة 3 سنوات + قيمة الأصول الزائدة = 652892.54 + 445205.47 + 322033.88 + 420000 = 1840131.89.

معقائمة المصادر المستخدمة

1. تقييم الأعمال: كتاب مدرسي / إد. اي جي. جريازنوفا، م.أ. فيدوتوفا. - الطبعة الثانية، المنقحة. وإضافية - م: المالية والإحصاء، 2005.

2. التثمين العقاري: سلسلة "الدروس" / IV. جرانوفا - سانت بطرسبرغ؛ بيتر، 2001.

3. قيمة الشركات: التقييم والإدارة. كوبلاند تي، كولر تي، مورين جيه - إم: أوليمبوس بيزنس، 1999.

4. مدونة معايير التقييم للجمعية الروسية للمثمنين (SSO ROO 2005). توصيات منهجية لتطبيق معايير التقييم (MRPSO ROO 2005).

5. http://www.kodtpp.ruتقييم القيمة السوقية للمؤسسة (توصيات منهجية لأنشطة التقييم) لجنة غرفة التجارة والصناعة الروسية المعنية بأنشطة التقييم.

وثائق مماثلة

خصائص الجوانب الإيجابية والسلبية لاستخدام نهج التكلفة لتقييم الأعمال. تحليل أنشطة شركة Goldman Sachs LLC، مراحل حساب قيمة صافي أصول الشركة. النظر في ميزات أساليب نهج التكلفة.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 26/12/2012


الأساس المنهجي لتقييم قيمة المؤسسة (الأعمال). مفهوم وأهداف ومبادئ تقييم قيمة المؤسسة في الظروف الحديثة. الدخل والتكلفة والأساليب المقارنة لتقييم قيمة المؤسسة: المزايا والعيوب الرئيسية.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 18/11/2010


الأعمال كموضوع للتقييم. المبادئ والأساليب المستخدمة في تقييم الأعمال. خوارزمية طريقة سوق رأس المال. نهج السوق لتقييم الأعمال. تقييم حصة الشركة. تطوير أساليب تقييم أداء الأعمال من منظور نهج النظم.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 16/11/2010


أساليب منهج الدخل لتقييم الأعمال على أساس تحديد القيمة الحالية للدخل المستقبلي. التحليل والتنبؤ بالنفقات والاستثمارات. تطوير نهج الدخل لتقييم السيارات عربةفي الاتحاد الروسي. مزايا وعيوب نهج الدخل.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 05/06/2015


الأساليب الرئيسية لتقييم العقارات: الدخل والتكلفة والسوق. العوامل المؤثرة على قيمة العقارات وأسلوب التكلفة في تقييمها. مفهوم تكلفة الاستبدال الكاملة وطرق تحديدها وعيوب منهج التكلفة.

تمت إضافة الاختبار في 17/10/2010


ملامح تشكيل السوق المالية وسوق الأوراق المالية المحلية للعقارات ورأس المال. تصنيف أغراض تقييم الأعمال القائمة. معايير تحديد قيمة المؤسسة: كلاسيكية، مكلفة (الملكية)، مقارنة، مربحة.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 06/11/2014


اساس نظرىتقييم قيمة الشركة. التشريعات في مجال تقييم الأعمال. الدخل والتكلفة والنهج المقارن للتقييم. وصف موجز لشركة مساهمة عامة "فيمبلكوم" تقدير قيمة المنظمة باستخدام طريقة صافي الأصول.

أطروحة، أضيفت في 05/03/2018


الملامح العامةوالأساليب الحالية لتقييم قيمة الأعمال. معايير اختيار المؤسسات المماثلة وطرق تقييم ممتلكاتها باستخدام النهج المقارن. مزايا وعيوب تطبيق مبدأ الاستثمارات البديلة.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 24/09/2013


الجوانب النظريةتقييم قيمة الأعمال باستخدام نهج مقارن. الأساليب المستخدمة وشروط تطبيقها. المبادئ الأساسية لاختيار المؤسسات التناظرية. خصائص مضاعفات الأسعار. تكوين القيمة النهائية لقيمة الأعمال.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 18/10/2014


مفهوم وجوهر تقييم الأعمال وأهداف وموضوعات التقييم. أنواع القيمة التي يتم تحديدها عند تقييم الأعمال التجارية والمناهج الرئيسية: على أساس التكلفة (الملكية)، المربحة، المقارنة (السوق).تقييم حسن السمعة (سمعة الأعمال) في ظل ظروف الأزمات.

ومن الناحية العملية، يتم تحليل عمل كل شركة. في هذه الحالة يمكن تطبيقه مربحة ومكلفة لتقييم الأعمال. تنشأ الحاجة إلى التحليل في مجموعة متنوعة من المواقف. دعونا نفكر كذلك في كيفية القيام بذلك.

معلومات عامة

في الممارسة الدولية، يستخدم الخبراء ثلاثة أساليب للتقييم:

• غالي؛
• مقارنة؛
• مربحة.

يتم تنظيم تحليل المنظمات المحلية من خلال القوانين الفيدرالية الخاصة بالصناعة، بالإضافة إلى المعايير الفيدرالية (FSO). كل نهج له طرق التقييم الخاصة به.

صفات

يتضمن النهج المقارن ثلاث طرق. على وجه الخصوص، يتم إجراء تحليل لسوق رأس المال ونسب الصناعة والمعاملات. بناء على خيارين. هم تحليل الرسملة والتدفقات المالية المخصومة. يعتمد نهج التكلفة أيضًا على طريقتين: طريقة صافي الأصول ويتم استخدامها في جميع التحولات في المنظمة تقريبًا. يتم إجراء التحليل عند الاستحواذ على الإنتاج أو بيعه، أو تحويل الشركة إلى شركة، أو الاستحواذ، أو الاندماج، وما إلى ذلك.

النهج القائم على التكلفة لتقييم قيمة المؤسسة (الأعمال)

يحتوي هذا الإصدار من التحليل على ميزة رئيسية واحدة تميزه عن الآخرين. تقييم الأعمال باستخدام أساليب نهج التكلفةهو عنصر الحكمة. كجزء من التحليل، يتم تقسيم مجمع العقارات إلى مكونات معينة. يتم فحص كل عنصر يتم استلامه وتحديد سعره. وأخيرا، يتم تلخيص كافة المؤشرات التي تم الحصول عليها، ويتم عرض القيمة الإجمالية للمؤسسة.

الاتجاهات الرئيسية

النهج القائم على التكلفة لتقييم الأعماليجمع:

1. دراسة تراكم أصول المنظمة.
2. القيمة الدفترية المعدلة أو طريقة صافي الأصول.
3. تحديد سعر التصفية.
4. طريقة الاستبدال.

يتم دمج هذه الخيارات وفقًا لميزة أساسية واحدة. وهي تعتمد على تحديد قيمة كل نوع محدد من ممتلكات المنظمة بالأسعار الجارية أو تكاليف إنشاء شركة مماثلة (حسب طريقة الإحلال) وطرح مبلغ جميع ديون الشركة. يستخدم التحليل قاعدة معلومات واحدة - التوازن.

غاية

وكقاعدة عامة، يتم استخدامه للحصول على المعلومات اللازمة لاتخاذ القرارات الإدارية المختلفة. وهذا هو جوهر هذا التحليل. يمكنك شرح كيفية تقييم الأعمال التجارية باستخدام نهج التكلفة باستخدام مثال الشركة التي يتم بيعها أو التأمين عليها أو تصفيتها. وبالتالي، عند بيع شركة، يتم حساب سعر السوق بطريقة تجميع الأصول. في التأمين، يتم تحديد سعر التصفية في أغلب الأحيان عند إغلاق الشركة.

مزايا

نهج التكلفة لتقييم الأعمال لديه عدد من المزايا. يمكن اعتبار أهمها:

1. القدرة على مراعاة تأثير العوامل الاقتصادية أو الإنتاجية على تقلبات الأسعار.
2. باستخدام قاعدة معلومات ضخمة. النهج القائم على التكلفة لتقييم الأعمالعلى أساس كل من الوثائق المحاسبية والمالية. وهذا بدوره يسمح لك بالحصول على نتائج أكثر صحة.
3. القدرة على تحليل درجة تطور تكنولوجيا الشركة، مع الأخذ في الاعتبار مستوى تآكل العقارات أو المعدات.

عيوب نهج التكلفة في تقييم الأعمال

وفي الوقت نفسه، إلى جانب المزايا، هناك العديد منها نقاط سلبيةعند إجراء التحليل. وقد يرفض المتخصص، مع أخذها بعين الاعتبار، استخدامها. إلى الأهم الجوانب السلبيةتشمل الطرق ما يلي:

1. تحديد السعر الماضي فقط.
2. عدم القدرة على مراعاة الوضع الحالي للسوق في وقت التحليل.
3. ثابتة.
4. عدم القدرة على مراعاة المخاطر وآفاق التطوير للشركة.
5. عدم وجود علاقة بين الأداء الحالي والمستقبلي لشركة معينة.

عيب نهج التكلفة لتقييم الأعمال هووأيضا تعقيدها وكثافة العمالة.

صافي سعر الكتاب

تعتبر طريقة تحديده هي الأبسط على الإطلاق. لتحديد القيمة الدفترية الصافية، يتم طرح جميع الالتزامات (قصيرة الأجل أو طويلة الأجل) من قيمة العملة. والنتيجة هي القيمة النقدية لأسهم الشركة أو أصولها. تشمل مزايا هذه الطريقة ما يلي:

1. استخدام معلومات موثوقة فقط عن الأصول الفعلية المملوكة للشركة. تقضي هذه الطريقة على التجريد الذي يميز الطرق الأخرى.
2. في ظروف السوق، تحتوي الطريقة على قاعدة البيانات الأكثر اكتمالا.

ومع ذلك، فإن هذه الطريقة لديها العديد من الميزات السلبية:

1. من المستحيل أن نأخذ في الاعتبار كفاءة أنشطة الشركة وآفاق تطورها.
2. ولا يؤخذ في الاعتبار وضع السوق من حيث العلاقة بين العرض والطلب بالنسبة للشركات المماثلة.

دعونا نلقي نظرة على كيفية تقييم الأعمال التجارية باستخدام نهج التكلفة باستخدام مثال. بيانات الميزانية العمومية الأولية هي كما يلي (بالوحدات النقدية):

• نظام التشغيل - 5000؛
• الأسهم - 1000؛
• حسابات القبض - 1 ألف ؛
• نقدا - 500؛
• التزامات الديون - 6 آلاف.

وبحسب الاستنتاج الذي توصل إليه أحد المتخصصين، فإن الأصول الثابتة للشركة أغلى بنسبة 30٪، ومخزونات المواد الخام والإمدادات أرخص بنسبة 10٪. وعليه، لن يكون بالإمكان تحصيل 20% من المستحقات. وباستخدام المعاملات المناسبة يتم تحديد القيمة الدفترية:

1000 × 0.8 + 1000 × 0.9 + 5000 × 1.3 + 500 - 6000 = 2700.

سعر التصفية

يتم تحديده فقط عندما تبدأ الشركة، بعد أن توقفت عن العمل، في بيع أصولها وسداد التزاماتها. يتيح لك حساب قيمة التصفية الحصول على أدنى رقم فيها مستوى السعر. وهو يعكس الحد الأدنى للمبلغ الذي يمكن بيع الشركة به.

طريقة سعر الكتاب المعدل

ويعتبر أحد أصناف نهج التكلفة. تتضمن هذه الطريقة المؤشر النهائي لمراجعة الميزانية العمومية مع تعديل السعر المتبقي للأصول مع مراعاة عامل التضخم. أثناء التحليل، تتم إعادة تقييم الأموال. وفي الوقت نفسه، يتم إدخال النتيجة التي تم الحصول عليها في الميزانية العمومية. يتيح لك ذلك تحديد السعر الصافي المعدل، والذي يعمل، في جوهره، كمؤشر لرأس مال الشركة واحتياطي إعادة التقييم الخاص بها.

طريقة الاستبدال

ويركز حصريًا على تحليل الأصول الملموسة وينطبق فقط على الشركات ذات رأس المال المكثف. يتضمن التقييم حساب تكاليف الاستبدال الكامل لأموال المؤسسة مع الحفاظ على الوضع الاقتصادي الحالي. يتم إجراء التحليل في تسلسل معين. أولا، يتم تقييم الوثائق المحاسبية والإحصائية. وتشمل هذه:

1. تقارير ربع سنوية.
2. التقارير الإحصائية.
3. بطاقات المخزون.

وبناء على نتائج هذه الدراسة الشاملة، تتشكل فكرة حول عدم كفاية أو كفاية الأصول لسداد الديون. بعد ذلك، يتم إنشاء عقار للتقييم. تتم دراسة معظم / الحد الأدنى من الأصول المتداولة أو السائلة بشكل منفصل. ثم يتم تشكيل المبلغ الإجمالي لديون الشركة ويتم وضع تقويم السداد.

الاستنتاجات

يتيح نهج التكلفة، القائم على تحليل الميزانية العمومية للشركة، الحصول على مؤشرات موضوعية إلى حد ما. وفقا لبعض الخبراء، هذا هو الخيار الأكثر موثوقية في الظروف الاقتصادية الحديثة غير المستقرة. الغرض من التقييم هو حساب القيمة السوقية للمؤسسة بأكبر قدر ممكن من الدقة. ويتم تحليل جميع أصولها، بما في ذلك الملموسة وغير الملموسة والمالية.

وتتأثر هذه الأموال بتغيرات السوق والتضخم. وبناء على ذلك، فإنه لا يتطابق دائما مع سعر السوق. وهذا بدوره يتطلب تعديلات التوازن. ولهذا السبب يتم تقييم كل أصل على حدة.

بمجرد تحديد السعر الحالي لجميع التزامات الشركة، يتم طرحه من القيمة السوقية المعقولة لجميع الأصول. وستكون النتيجة التي تم الحصول عليها هي السعر الذي يحدده نهج التكلفة. يتم استخدام حساب نسبة التصفية عند تحليل الشركات المفلسة أو في حالة الخسارة المتوقعة للملاءة المالية في المستقبل القريب. يوضح هذا السعر مقدار الموارد المالية المتبقية بعد بيع الشركة وسداد النفقات المباشرة والتكاليف الأخرى.

الفروق الدقيقة

تجدر الإشارة إلى أنه عند إجراء تقييم للعقارات الخاصة بالمؤسسة، يجب أن يكون تحت تصرف المتخصصين ما يلي:

1. البناء والخصائص التقنية لكل هيكل. يتم تشكيله وفقًا لبيانات جواز السفر الفني، والذي يتم إصداره بدوره في BTI. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون الخصائص مصحوبة بمعلومات من إدارة إنشاءات العاصمة.
2. معلومات مرجعية. ويجب أن تتضمن المعلومات أيضًا الأموال اللازمة للإصلاحات والتكاليف المرتبطة بالترميم.

ومن الجدير بالذكر أيضًا أن قيمة الشركة المحددة باستخدام طريقة سعر التصفية لا تتوافق أبدًا مع المبالغ الفعلية. هنا تحتاج إلى الرجوع إلى الفقرة 9 من FSO. تنص على أن قيمة التصفية لكائن ما تعكس المبلغ المحتمل الذي يمكن بيعه به خلال فترة التعرض.

نهج التكلفة، الخصائص العامة لهذا النهج. طريقة صافي قيمة الأصول. طريقة قيمة التصفية.

طريقة صافي قيمة الأصول

يأخذ نهج التكلفة لتقييم الأعمال في الاعتبار قيمة المؤسسة من حيث التكاليف المتكبدة. ويتمثل هذا النهج بطريقتين رئيسيتين: طريقة صافي قيمة الأصول وطريقة قيمة التصفية.

يتم الحصول على تقدير صافي قيمة الأصول من خلال تقييم جميع أصول الشركة مطروحًا منها جميع التزاماتها. يتضمن حساب طريقة صافي قيمة الأصول عدة مراحل:

1) تقييم عقارات المؤسسة بقيمة سوقية معقولة.

2) تحديد القيمة السوقية المعقولة للآلات والمعدات.

3) تحديد الأصول غير الملموسة وتقييمها؛

4) تحديد القيمة السوقية للاستثمارات المالية.

5) يتم تحويل المخزونات إلى القيمة الحالية.

6) يتم تقييم الذمم المدينة.

7) يتم تقدير مصروفات الفترات المستقبلية.

8) يتم تحويل التزامات المنشأة إلى القيمة الحالية.

9) يتم تحديد قيمة رأس المال عن طريق طرح القيمة الحالية لجميع الالتزامات من القيمة السوقية المعقولة لمبلغ الأصول.

لتقييم العقارات (الأراضي والمباني والهياكل)، من الممكن استخدام ثلاثة أساليب: مربحة، مقارنة (السوق) وعلى أساس التكلفة. يتضمن تطبيق نهج التكلفة المراحل التالية: تحديد تكلفة قطعة الأرض التي تقع عليها المباني والهياكل؛ يتم تقييم تكلفة الاستبدال أو تكلفة استبدال المبنى والهيكل اعتبارًا من تاريخ التقييم الفعلي؛ يتم احتساب جميع أنواع استهلاك المباني والهياكل مع الأخذ بعين الاعتبار تقادمها المادي والوظيفي والتكنولوجي والاقتصادي؛ يتم تحديد القيمة المتبقية للمباني والهياكل على أنها الفرق بين تكلفة الاستنساخ والإهلاك الإجمالي؛ يتم احتساب القيمة الكاملة للعقار عن طريق إضافة تكلفة قطعة الأرض إلى القيمة المتبقية للمباني والمنشآت.

ويتطلب نهج التكلفة تقييما منفصلا لقيمة الأرض.

يعتمد نهج التكلفة في تقييم الآلات والمعدات على مبدأ الاستبدال، ومعنى ذلك أنه إذا كان هناك العديد من الأشياء المتشابهة، فإن أحدها، الذي لديه أقل سعر، يكون في الطلب الأكبر. لتحديد تكلفة الترميم أو الاستبدال، والتي هي أساس الحسابات في نهج التكلفة، من الضروري حساب التكاليف المرتبطة بإنشاء واقتناء وتركيب الكائن الذي يتم تقييمه. في نهج التكلفة لتقييم الآلات والمعدات، يمكن تمييز الطرق الرئيسية التالية: طريقة الحساب على أساس سعر كائن متجانس؛ طريقة حساب كل عنصر على حدة؛ طريقة تقييم الفهرس.

عند استخدام نهج التكلفة عند تقييم الأصول غير الملموسة، يتم استخدام ما يلي: طريقة تكلفة الإنشاء وطريقة كسب التكلفة.

يتم احتساب تحديد قيمة الشهرة (السمعة التجارية) بناء على تقدير الأرباح الزائدة.

يتم تقييم الاستثمارات المالية على أساس قيمتها السوقية في تاريخ التقييم وهي موضع اهتمام وثيق من قبل المثمن.

يتم تقييم المخزون بالأسعار الجارية، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف النقل والتخزين. يتم شطب المخزون المتقادم.

يتم قياس المصروفات المؤجلة بالقيمة الاسمية إذا كانت المنفعة المرتبطة بها لا تزال موجودة. إذا لم تكن هناك فائدة، فسيتم شطب مبلغ النفقات المستقبلية.

عند تقييم المستحقات، يتم إجراء تحليل بناءً على توقيت سدادها وتحديد الديون المتأخرة. يتم تقييم الذمم المدينة غير المكتتبة عن طريق خصم مدفوعات أصل الدين والفائدة المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

عمل الدورة

بمعدل: "تقييم الاعمال"

حول هذا الموضوع: « تقييم الأعمال باستخدام نهج التكلفة. طريقة حساب قيمة صافي الأصول"

مقدمة

عند بيع شركة، من الضروري إجراء تقييم موضوعي لقدرتها على زيادة قيمتها، لتكون مربحة، أي. جلب الدخل للمالك. أولئك. من الضروري حساب القيمة السوقية للمؤسسة - السعر الأكثر احتمالا للمؤسسة التي سيتم بيعها بها.

يمكن إجراء حساب القيمة السوقية للمؤسسة باستخدام ثلاث طرق مختلفة بشكل أساسي: نهج الدخل ونهج السوق (المقارن) ونهج التكلفة (الملكية).

في هذا العمل بالطبعيتم استخدام نهج قائم على التكلفة للتقييم، وترجع أهميته في المقام الأول إلى توافر، كقاعدة عامة، معلومات أولية موثوقة للحساب، فضلا عن استخدام الأساليب التقليدية للاقتصاد المحلي لتقييم قيمة الأصل. الأعمال التجارية، بناءً على تحليل قيمة ممتلكات الشركة وديونها.

إن الافتقار إلى الشروط اللازمة لاستخدام نهج الدخل والسوق يبرر استخدام نهج التكلفة في التقييم. استخدام نهج السوق محدود بسبب نقص معلومات المبيعات المؤسسات العاملةمما لا يجعل من الممكن استخدام طريقة المعاملة. سوق الأوراق المالية "الضعيفة" يحد من إمكانية استخدام طريقة سوق رأس المال. كما أن الافتقار إلى معلومات السوق عن الأنشطة المالية والاقتصادية للمؤسسات المشابهة لتلك التي يجري تقييمها يستبعد إمكانية استخدام طريقة مضاعفات التقييم.

عدم وجود معلومات سوقية ضرورية وكافية عن معدلات الرسملة وخصم الدخل. حدود استخدام أساليب منهج الدخل (طريقة الرسملة وطريقة التدفق النقدي المخصوم)

رئيسي هدفمن أعمال هذه الدورة – تقييم المؤسسة من خلال تحديد قيمتها السوقية للفترة الحالية.

ولتحقيق هذا الهدف تم تحديد ما يلي: مهام :

· دراسة الجوانب النظرية لتقييم الأعمال باستخدام مناهج الدخل والملكية والسوق.

· التعرف على الإيجابية و السلبيةتطبيق نهج الملكية لتقييم الأعمال.

· التعرف على ميزات تطبيق هذا النهج سواء في ظروف السوق الحديثة أو في المؤسسة.

هدفالبحث في هذا المقرر الدراسي هو استخدام نهج التكلفة لتقييم الأعمال.

موضوعالدراسة هي تطبيق طريقة لحساب قيمة صافي الأصول في المؤسسة.

الفصل الأول: الجوانب النظرية لنهج الملكية في تقييم الأعمال

1.1. جوهر ونطاق تطبيق نهج الملكية

يأخذ نهج الملكية (التكلفة) في تقييم الأعمال في الاعتبار قيمة المؤسسة من وجهة نظر التكاليف المتكبدة. القيمة الدفترية لأصول والتزامات المؤسسة بسبب التضخم والتغيرات في ظروف السوق وطرق المحاسبة المستخدمة، كقاعدة عامة، لا تتوافق مع القيمة السوقية. ونتيجة لذلك، يواجه المثمن مهمة تعديل الميزانية العمومية للمؤسسة. وللقيام بذلك، يتم أولاً تقييم القيمة السوقية المعقولة لكل أصل في الميزانية العمومية بشكل منفصل، ثم يتم تحديد القيمة الحالية للالتزامات، وأخيراً يتم طرح القيمة الحالية لجميع التزاماتها من القيمة السوقية المعقولة لإجمالي أصول الشركة. المؤسسة. وتظهر النتيجة القيمة المقدرة لحقوق ملكية المؤسسة.

حقوق الملكية = الأصول - الخصوم.

السمة الرئيسية لنهج التكلفة هي تقييم كل عنصر على حدة، أي أن المجمع العقاري الذي يتم تقييمه ينقسم إلى الأجزاء المكونة له، ويتم تقييم كل جزء، ومن ثم يتم الحصول على قيمة المجمع العقاري بأكمله من خلال جمع قيم أجزائه.

الصيغة الأساسية في نهج الملكية (التكلفة) هي: حقوق الملكية = الأصول - الالتزامات.

ويتم تمثيل هذا النهج بطريقتين رئيسيتين:

طريقة صافي الأصول

طريقة قيمة التصفية.

نطاق التطبيق

يعتبر أسلوب التقييم على أساس التكلفة هو الأنسب:

عند تقييم المرافق الحكومية؛

عند حساب قيمة الممتلكات المخصصة للاستخدام الخاص (بدون توليد الدخل)، فهي المدارس والمستشفيات ومباني مكاتب البريد والمرافق الثقافية ومحطات القطار، وما إلى ذلك؛

عند إعادة تقييم الأصول الثابتة للأغراض المحاسبية؛

عند تقييمها لأغراض الضرائب والتأمين أثناء التقسيم القضائي للممتلكات؛

عند بيع الممتلكات في المزاد العلني.

1.2. مزايا وعيوب النهج العقاري

مزايا:

· استناداً إلى تقييم الأصول الموجودة، أي أن يكون له أساس موضوعي؛

· عند تقييم المكونات الفردية للأصول، يمكن استخدام الأساليب الثلاثة للتقييم: الدخل، والتكلفة، والسوق.

عيوب:

· ثابت، أي. لا يأخذ في الاعتبار آفاق تطوير الأعمال؛

· لا يأخذ في الاعتبار المؤشرات المالية والاقتصادية الرئيسية لنشاط المنشأة محل التقييم.

1.3. المراحل الرئيسية لحساب قيمة الأعمال باستخدام طريقة صافي الأصول

يتضمن حساب طريقة صافي قيمة الأصول عدة مراحل:

1. يتم تقييم عقارات المنشأة بقيمة سوقية معقولة.

2. يتم تحديد القيمة السوقية المعقولة للآلات والمعدات.

3. يتم تحديد الأصول غير الملموسة وتقييمها.

4. يتم تحديد القيمة السوقية للاستثمارات المالية سواء طويلة أو قصيرة الأجل.

5. يتم تحويل المخزون إلى القيمة الحالية.

6. يتم تقييم حسابات القبض.

7. يتم تقدير النفقات المستقبلية.

8. يتم تحويل التزامات المنشأة إلى القيمة الحالية.

9. يتم تحديد قيمة رأس المال عن طريق طرح القيمة الحالية لجميع الالتزامات من القيمة السوقية المعقولة لمبلغ الأصول.

1.4 تقييم عقارات المؤسسة بقيمة سوقية معقولة.

يمكن تقييم العقارات الخاصة بالمؤسسة باستخدام ثلاثة أساليب: الدخل والمقارنة (السوق) والتكلفة.

1.4.1 تطبيق نهج الدخل

يتضمن أسلوب الدخل في تقييم العقارات طريقتين:

طريقة رسملة الدخل؛

طريقة التدفق النقدي المخصوم.

رسملة الدخل هي مجموعة من الأساليب والتقنيات التي تسمح لك بتقييم قيمة شيء ما بناءً على قدرته على توليد الدخل. يتم استخدام طريقة رسملة الدخل لتقييم العقارات التي تدر دخلاً للمالك. الدخل من امتلاك العقارات يمكن أن يمثل، على سبيل المثال، الدخل الحالي والمستقبلي من تأجيره، والدخل من الزيادة المحتملة في قيمة العقارات عند بيعها في المستقبل. تتكون نتيجة هذه الطريقة من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة الأرض.

ويتم اختيار صافي الدخل التشغيلي كمؤشر يصف الدخل المستقبلي. وهي تمثل القيمة الثابتة المحسوبة لصافي الدخل السنوي المتوقع المستلم من العقار موضوع البحث بعد خصم جميع مصاريف التشغيل والاحتياطيات، ولكن قبل خدمة ديون الرهن العقاري، إن وجدت، ومع مراعاة رسوم الاستهلاك. يعتمد صافي الدخل التشغيلي على افتراض أنه سيتم تأجير العقار في ظروف السوق إيجاروأيضًا على حقيقة أن هذا الدخل متوقع لسنة واحدة نموذجية.

يتم حساب قيمة العقارات باستخدام الصيغة:

C = صافي قيمة الأصول / معدل الرسملة،

حيث C هي القيمة الحالية للعقار؛

NOR - صافي الدخل التشغيلي؛

SC - معدل الرسملة.

يبدأ حساب صافي الدخل التشغيلي بحساب الإمكانات الدخل الإجمالي(PVD)، وهي القيمة الإجمالية المتوقعة للإيجارات السوقية. وغيرها من إيرادات هذا الأخير قبل تاريخ التقييم من السنة. يتطلب حساب PPV أن يعرف المثمن سوق الإيجار الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه. كقاعدة عامة، يعتمد سعر الإيجار على موقع العقار، وحالته المادية، وتوافر الاتصالات، ومدة الإيجار، وما إلى ذلك.

إجمالي الدخل المحتمل هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات بنسبة استغلال 100% دون الأخذ بعين الاعتبار جميع الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

PVD = ف * كاليفورنيا، أين

ف - مساحة للإيجار،

Ca - سعر الإيجار لكل متر مربع.

أي أنه يتم تقييم PVD بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية الموجودة في سوق العقارات للأشياء المماثلة. يجب على المثمن مقارنة العقار الذي يتم تقييمه مع العقارات المؤجرة الأخرى المماثلة وإجراء التعديلات على الاختلافات بينهما. إذا كانت الكائنات متشابهة باستثناء عنصر واحد أو أكثر من المكونات المهمة، فيمكن حساب التعديلات بناءً على بيانات السوق. عندما لا يمكن تأكيد مبلغ التعديل من خلال بيانات السوق، يقوم المثمن بتحديده بوسائل الخبراء.

ومع ذلك، قد يتم تغيير VPD المحسوب بسبب الشواغر (قلة الاستخدام) للعقار أو النقص في تحصيل الإيجار. أي أنه يتم تقييم الخسائر المقدرة الناجمة عن قلة استخدام الممتلكات والخسائر أثناء تحصيل المدفوعات. تخفيض ضغط الهواء بمقدار الخسائر يعطي الدخل الإجمالي الفعلي(DVD)، والذي يتم تحديده بواسطة الصيغة:

DVD = PVD - الخسائر .

للحصول على NOR، يتم إجراء تحليل التكلفة. نفقات المالك هي التكاليف المستمرة المرتبطة بامتلاك وتشغيل عقار. تسمى النفقات الدورية لضمان الأداء الطبيعي للمنشأة وإعادة إنتاج الدخل مصاريف التشغيل (الصيانة).

تنقسم نفقات التشغيل عادة إلى:

النفقات الثابتة المشروطة؛

التكاليف المتغيرة مشروطة، أو التشغيلية؛

تكاليف الاستبدال، أو الاحتياطيات.

ل دائم مشروطوتشمل هذه النفقات التي لا يعتمد حجمها على درجة العبء التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة (على سبيل المثال، مدفوعات التأمين، إيجار الأراضي، ضريبة الأملاك).

ل المتغيرات الشرطيةتشمل النفقات التي يعتمد مقدارها على درجة الحمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. النفقات المتغيرة مشروطة هي:

· تكاليف المرافق (الكهرباء والغاز والهاتف والمياه والصرف الصحي والسباكة)؛

· إزالة القمامة؛

· تكاليف الحفاظ على الأراضي.

· تكاليف الإدارة والرواتب موظفي الخدمةوكذلك الضرائب ذات الصلة؛

· الخدمات التعاقدية: نظام الحماية من الحرائق، المصعد، الأمن)، إلخ.

ل تكاليف الاستبدالتشمل تكاليف الاستبدال الدوري للمكونات المهترئة (عادةً ما تشمل هذه المكونات الأسقف والأرضيات والمعدات الصحية والتركيبات الكهربائية واستبدال الأثاث ونظام الهاتف). ويفترض الحساب أن المال قد تم تخصيصه لهذا الغرض، على الرغم من أن معظم أصحاب العقارات لا يفعلون ذلك فعليًا. إذا كان المالك يخطط لاستبدال مكونات البلى خلال فترة الملكية، فيجب أخذ هذه الخصومات بعين الاعتبار عند حساب قيمة العقار باستخدام الطريقة المعنية.

يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي المتوقع عن طريق تخفيض الدخل التشغيلي بمقدار مصاريف التشغيل. وبالتالي، يتم تحديد NOR بواسطة الصيغة:

ORD = DVD - مصاريف التشغيل

(باستثناء رسوم الاستهلاك).

يتم حساب معامل الرسملة (المعدل). معدل الرسملة هو معامل يحدد اعتماد قيمة الكائن على الدخل المتوقع من التشغيل. هناك عدة طرق لتحديد الأخير:

طريقة البناء التراكمي

طريقة تحديد نسبة الرسملة مع مراعاة سداد التكاليف الرأسمالية؛

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛

طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة.

يستخدم هذا العمل بالطبع طريقة البناء التراكمي:

يتكون معدل الرسملة في التقييم العقاري من عنصرين:

معدل العائد على الاستثمار (معدل العائد على رأس المال) هو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل قيمة المال، مع الأخذ في الاعتبار الوقت والمخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمار معين؛

قواعد عودة (سداد) رأس المال. يشير عائد رأس المال إلى سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على البلى، أي. فقدان قيمة جزء من الأصول.

يعتمد معدل العائد على رأس المال على:

معدل عائد خالي من المخاطر؛

أقساط المخاطر؛

أقساط انخفاض سيولة العقارات؛

جوائز إدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر.يتم استخدامه كقاعدة تضاف إليها المكونات المتبقية (المدرجة سابقًا). لتحديد المعدل الخالي من المخاطر، يمكنك استخدام كل من المؤشرات الأوروبية المتوسطة للعمليات الخالية من المخاطر والمؤشرات الروسية. إذا تم استخدام المؤشرات الأوروبية المتوسطة، تتم إضافة علاوة مخاطر الاستثمار في بلد معين، ما يسمى بمخاطر البلد، إلى المعدل الخالي من المخاطر. يحدد المعدل الخالي من المخاطر الحد الأدنى للتعويض عن الاستثمار في عقار معين.

علاوة المخاطرة.جميع الاستثمارات، باستثناء تلك المدرجة سابقا، لديها أكثر من درجة عاليةالمخاطر، اعتمادا على خصائص نوع العقار الذي يتم تقييمه. كلما زادت المخاطر، كلما ارتفع سعر الفائدة للتعويض عنها.

علاوة السيولة المنخفضة.تقيس السيولة مدى سرعة تحويل العقار إلى نقد. العقارات منخفضة السيولة نسبيا. وهذه العلاوة مرتفعة بشكل خاص في البلدان التي تعاني من ضعف تطوير الرهن العقاري.

جائزة إدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. لا ينبغي الخلط بين إدارة الاستثمار وإدارة الممتلكات، حيث يتم تضمين تكاليفها في نفقات التشغيل.

في المرحلة الأخيرة من طريقة رسملة الدخل، يتم تحديد قيمة العقارات من خلال قسمة صافي الدخل التشغيلي المتوقع على نسبة الرسملة:

قيمة الخاصية = صافي القيمة الحالية/معدل الرسملة.

1.4.2 تطبيق طريقة (السوق) المقارنة

يتم تقديم النهج المقارن (السوق):

· طريقة مقارنة المبيعات.

· طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.

طريقة مقارنة المبيعات.تعتمد هذه الطريقة على مقارنة وتحليل المعلومات المتعلقة ببيع العقارات المماثلة، عادةً خلال آخر 3-6 أشهر. المبدأ الأساسي لطريقة البيع المقارنة هو مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أنه إذا كان هناك العديد من العقارات في السوق، فلن يدفع المستثمر مقابل عقار معين أكثر من تكلفة العقارات ذات المنفعة المماثلة. تُفهم المنفعة على أنها مجموعة من خصائص الكائن التي تحدد الغرض وإمكانية وطرق استخدامه، فضلاً عن حجم وتوقيت الدخل المستلم نتيجة لهذا الاستخدام. هذه الطريقة تكون موضوعية فقط في حالة وجودها كمية كافيةمعلومات قابلة للمقارنة وموثوقة عن المعاملات الأخيرة.

تتطلب هذه الطريقة قاعدة بيانات للمعاملات المكتملة، بما في ذلك معلومات حول شروط وأسعار المعاملات والبائعين والمشترين. يجب على المثمن تحديد ما إذا كان المشتري أو البائع قد تصرف تحت ضغط مالي، وما إذا كان طرفا المعاملة مستقلين، وما إذا كان لديهم معلومات نموذجية عن السوق، وتصرفوا بشكل عقلاني اقتصادي، وما إذا كان التمويل نموذجيًا للسوق. لتحليل المعاملات التي تتم مع كائنات مماثلة لتلك التي يتم تقييمها، من الضروري تحديد قطاع السوق الذي تعتبر هذه الأشياء نموذجية له.

طريقة مضاعف إجمالي الإيجار (مضاعف إجمالي الدخل).إجمالي مضاعف الإيجار هو نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الفعلي.

1.4.3 تطبيق طريقة التكلفة

تتضمن هذه الطريقة عدة خطوات:

1. يتم تحديد قيمة قطعة الأرض التي تقع عليها المباني والمنشآت.

2. يتم تقييم تكلفة الاستبدال أو تكلفة استبدال المبنى والهيكل اعتبارًا من تاريخ التقييم الفعلي.

تحت تكلفة الاستبداليعني تكلفة البناء بالأسعار الجارية في التاريخ الفعلي للتقييم نسخة طبق الأصل من الكائن المقدر من نفس مواد بناء، تخضع لنفس معايير البناء، وفقًا لنفس مشروع العقار الذي يتم تقييمه. إذا كان حساب تكلفة الاستبدال غير ممكن أو مناسب، يتم تحديد تكلفة الاستبدال.

تحت تكلفة الاستبداليشير إلى تكلفة البناء بالأسعار الحالية في التاريخ الفعلي لتقييم كائن ما بمنفعة تساوي منفعة الكائن قيد التقييم، ولكن باستخدام مواد جديدة وفقًا للمعايير والتصميم والتخطيط الحالي.

ينبغي الإبلاغ عما إذا كانت تكاليف الاستبدال أو الاستبدال محسوبة ويجب تبرير الاختيار بشكل واضح لمنع سوء الفهم.

تعريف التكلفة الكاملةالبناء يشمل الحساب:

التكاليف المباشرة (تكلفة المواد، الاستهلاك، تكلفة المباني المؤقتة، الهياكل، المرافق، المرافق، أجور عمال البناء، تكلفة تدابير السلامة، وما إلى ذلك)؛

التكاليف غير المباشرة للأتعاب المهنية للمهندسين المعماريين ومهندسي التصميم والمحاسبين والمحامين للاستشارات، ونفقات المطورين، ورسوم الترخيص، والفوائد على قروض البناء، ومصاريف التسويق لبيع أو إعادة بيع العقارات، ورسوم الإعلان أثناء البناء، ونفقات تغيير الملكية. يتيح لك استخدام تكاليف الاستبدال بدلاً من تكاليف إعادة الإنتاج في عملية التقييم إزالة بعض العناصر "المتقادمة"؛

دخل ريادة الأعمال.

دخل ريادة الأعماليمثل المبلغ الذي يخطط المستثمر للحصول عليه زيادة عن تكاليف تنفيذ المشروع مع الأخذ بعين الاعتبار المخاطر والعائد على الأشياء المماثلة. مع الأخذ في الاعتبار ممارسات الحساب العالمية، يتم تحديد دخل الأعمال بنسبة 15٪ من تكاليف البناء.

ريادة الأعمال كاملة التكلفة

التكلفة = البناء + دخل البناء

3. يتم احتساب جميع أنواع استهلاك المباني والمنشآت مع الأخذ في الاعتبار تقادمها المادي والوظيفي والتكنولوجي والاقتصادي.

التقادم الجسدي- فقدان قيمة الممتلكات المرتبطة بالاستخدام، والبلى، والتدمير، وزيادة تكاليف الصيانة، وما إلى ذلك. العوامل الفيزيائيةمما يؤدي إلى انخفاض في عمر وفائدة الكائن.

التقادم الوظيفي- فقدان قيمة العقار المرتبط بعدم القدرة على أداء المهام التي صممت من أجلها. التقادم الوظيفي هو نتيجة للخصائص الداخلية للممتلكات ويرتبط بعوامل مثل أوجه القصور الهيكلية، وتكاليف التشغيل الزائدة، ويتجلى في هندسة المباني القديمة، ووسائل الراحة التخطيطية، والمرافق، وما إلى ذلك. بمعنى آخر، يتوقف الكائن عن التوافق المعايير الحديثةمن حيث فائدتها الوظيفية.

أحد أشكال التقادم الوظيفي هو التقادم التكنولوجي،والذي يشير إلى فقدان القيمة الناجم عن التغيرات في التكنولوجيا، ونتيجة لذلك يصبح الأصل أقل إنتاجية وأكثر تكلفة في التشغيل.

التقادم الاقتصاديتتميز بخسارة في قيمة الأصول الناجمة عن عوامل خارجية، مثل التغييرات التي تقلل الطلب أو تزيد المنافسة.

4. يتم تحديد القيمة المتبقية للمباني والمنشآت على أنها الفرق بين تكلفة إعادة الإنتاج (تكلفة الترميم أو تكلفة الاستبدال) والإهلاك الإجمالي.

5. يتم احتساب التكلفة الكاملة للعقار من خلال إضافة تكلفة قطعة الأرض إلى القيمة المتبقية للمباني والمنشآت.

تقييم قطعة الأرضهناك اختلافات بين القيم القياسية والسوقية للأرض. يتعامل المثمن، في المقام الأول، ليس مع السعر القياسي للأرض، ولكن مع سعر السوق، الذي يتشكل على الأقل تحت تأثير العرض والطلب. عند تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، من الضروري تحديد تكوين الحقوق التي سيتم تقييمها. يتم الاعتراف بالملكية الخاصة فقط للقطع التي لها الشروط التاليةالاستخدامات:

· البناء الفردي (السكن).

· اقتصاد الفلاحين (المزرعة)؛

· شركة فرعية شخصية أو بستنة أو زراعة منزل ريفي؛

· المؤامرات المخصخصةتحت المؤسسات

لتقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، يجب أن تتوفر لديك المعلومات التالية:

· بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض.

· الخصائص البدنيةالموقع (التضاريس، والخصائص الهندسية الجيولوجية، والهيدروجيولوجية للموقع، والمعايير البيئية، وما إلى ذلك)؛

· بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة.

· العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع (على سبيل المثال، طبيعة التطور الاقتصادي للمنطقة، الخ).

يتم تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي باستخدام الطرق الرئيسية التالية:

طريقة تقنية البقايا للأرض؛

باستخدام طريقة المتوسط ​​المرجح لنسبة الرسملة؛

طريقة مقارنة المبيعات

طريقة التقسيم

طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة؛

استخدام طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.

اليوم، في معظم الحالات، ليس موضوع التقييم هو الملكية المطلقة (الكاملة) لقطعة أرض، ولكن فقط الحق في استخدام عقد إيجار طويل الأجل. وبناء على ذلك، فإن التعبير السوقي عن هذا الحق المقدر لم يعد هو القيمة السوقية (البيع) لقطعة الأرض، بل القيمة السوقية لحق الإيجار طويل الأجل.

تقدير تكلفة المباني والمنشآت

قبل الانتقال إلى تقييم تكلفة المباني والهياكل، يجب على المثمن ليس فقط قراءة الوثائق الفنية، ولكن أيضًا فحص المباني والهياكل. سيسمح له ذلك بإعداد وصف تفصيلي لكائن التقييم، والذي سيعطي خصائص الهياكل الخارجية والداخلية والأنظمة الهندسية.

يتم تقدير تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال:

استخدام طريقة الوحدة المقارنة (يتم تطوير معايير التكلفة لأعمال البناء، مضروبة في مساحة أو حجم الكائن الذي يتم تقييمه، ويتم إجراء التعديلات على خصائص الكائن الذي يتم تقييمه)؛

استخدام طريقة حساب كل عنصر على حدة (تقسيم المبنى إلى مكونات فردية وحساب التكاليف اللازمة لتثبيت مكون معين في مبنى قيد الإنشاء اعتبارًا من تاريخ التقييم)؛

طريقة تقييم المؤشر (يتم ضرب القيمة الدفترية للكائن في المؤشر المقابل لإعادة تقييم الأصول الثابتة).

تحديد التآكل للمباني والمنشآت

وبعد تحديد التكلفة الكاملة للترميم أو الاستبدال، يتم طرح الإهلاك من القيمة الناتجة لحساب القيمة المتبقية للصنف. يختلف مفهوم الاستهلاك الذي يستخدمه المثمنون ومفهوم الاستهلاك الذي يستخدمه المحاسبون عن بعضهما البعض.

يُفهم مصطلح "البلى" في نظرية التقييم على أنه فقدان منفعة شيء ما، وبالتالي قيمته لأسباب مختلفة، بسبب التدمير المادي والتقادم الوظيفي والخارجي، وليس فقط بسبب عامل الوقت . يُستخدم هذا المصطلح بمعنى مختلف في المحاسبة، حيث يُفهم البلى على أنه آلية لتحويل التكاليف إلى تكلفة الإنتاج على مدار عمر الخدمة القياسي للكائن.

التدهور الجسدي- انخفاض قيمة العقار بسبب فقدان عناصره لخصائصه الأصلية.

ارتداء وظيفي- انخفاض قيمة الممتلكات بسبب فقدان القدرة على استخدامها للغرض المقصود منها.

لبس خارجيناجمة عن التغيرات فيما يتعلق بموضوع العوامل المقدرة: "شيخوخة" البيئة، والتغيرات في الظروف البيئية، والتغيرات في وضع السوق، والتغيرات في الأوضاع المالية والاقتصادية. الشروط التشريعيةإلخ.

في ممارسة التقييم، يتم استخدام عدة طرق لتحديد مدى تآكل المباني والهياكل:

· طريقة العمر؛

· طريقة التقسيم.

1.4.4 طريقة "مدى الحياة".

إن جوهر طريقة "مدى الحياة" لتحديد الاستهلاك هو افتراض أن الخسارة في قيمة كائن ما بسبب الاستهلاك تتناسب مع عمره. تعتمد هذه الطريقة بشكل أساسي على فحص الكائن وتقوم على تحديد نسبة "العمر الفعلي" و"الحياة الاقتصادية" والتي تعادل نسبة "الإهلاك التراكمي" و"تكلفة الإحلال".

الحياة المادية هي الفترة الزمنية التي يوجد خلالها العقار فعليا (من تاريخ التشغيل حتى لحظة تدميره).

الحياة الاقتصادية هي الفترة الزمنية التي يساهم خلالها العقار في قيمة العقار، بما في ذلك الربح من استخدامه.

العمر المادي هو الفترة الزمنية من تاريخ التكليف إلى تاريخ التقييم.

العمر الفعلي - العمر "عمر ظهور العقار" مع الأخذ في الاعتبار عمره الحالة الفنية, مظهروالتصميم والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على تكلفتها.

العمر الاقتصادي المتبقي هو الفترة الزمنية الممتدة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي، أي حتى التاريخ الذي يتوقف فيه العقار عن المساهمة في قيمة العقار (تصبح مساهمته صفراً بسبب التقادم).

1.5. تقييم القيمة السوقية للآلات والمعدات

بعد تحديد القيمة السوقية للعقار، يجب على المثمن حساب القيمة السوقية للمعدات الفنية للمؤسسة، أي. تكلفة آلات العمل والطاقة وأدوات القياس والتحكم والمعدات والأجهزة ومعدات الكمبيوتر والمركبات وما إلى ذلك.

تتميز الآلات والمعدات بالميزات المميزة التالية:

غير متصل بشكل صارم بالأرض؛

يمكن نقلهم إلى مكان آخر دون التسبب في أضرار جسدية لا يمكن إصلاحها، سواء لأنفسهم أو للعقارات التي كانوا مرتبطين بها مؤقتًا؛

يمكن أن تكون مستقلة وظيفيًا وتشكل مجمعات تكنولوجية.

عند تقييم الآلات والمعدات، من المهم اختيار طرق التقييم الصحيحة. وتعتمد هذه الأساليب على ثلاثة مناهج: التكلفة، والمقارنة (السوق)، والدخل.

1.5.1.منهج التكلفة لتقييم الآلات والمعدات.

لأنه يقوم على مبدأ الاستبدال. لتحديد تكلفة الترميم أو الاستبدال، والتي هي أساس الحسابات في نهج التكلفة، من الضروري حساب التكاليف (النفقات) المرتبطة بإنشاء واقتناء وتركيب الكائن الذي يتم تقييمه.

تُفهم تكلفة استعادة الآلات والمعدات المقدرة إما على أنها تكلفة إعادة إنتاج نسخة كاملة منها بالأسعار الحالية في تاريخ التقييم، أو تكلفة الحصول على كائن جديد مطابق تمامًا للكائن المحدد من حيث التصميم والوظيفة وغيرها من الخصائص أيضا بالأسعار الحالية. يتم تعريف القيمة المتبقية على أنها تكلفة الاستبدال مطروحًا منها الاستهلاك التراكمي.

تعني تكلفة استبدال الآلة أو المعدات التي يتم تقييمها الحد الأدنى من تكلفة الحصول على كائن جديد مماثل أقرب ما يمكن إلى العنصر الذي يتم تقييمه في جميع الخصائص الوظيفية والتصميمية والتشغيلية، بالأسعار الجارية. يتم تعريف تكلفة الاستبدال المتبقية على أنها تكلفة الاستبدال مطروحًا منها الاستهلاك.

عند إثبات تشابه الآلات والمعدات يمكن تمييز ثلاثة مستويات:

التشابه الوظيفي (في النطاق والغرض)؛

التشابه الهيكلي (من حيث التصميم والتكوين وترتيب العناصر)؛

التشابه البارامتري (حسب قيم المعلمات).

عندما يتم تحقيق أوجه التشابه الوظيفية والبناءة والبارامترية بالكامل، فمن المعتاد التحدث عن هوية الكائنات، وعندما تكون هناك أوجه تشابه تقريبية وجزئية - عن القياس.

في نهج التكلفة لتقييم الآلات والمعدات، يمكن تمييز الطرق الرئيسية التالية:

طريقة الحساب على أساس سعر كائن متجانس(عند استخدام هذه الطريقة، يقوم المثمن باختيار كائن متجانس مشابه للذي يتم تقييمه، أولا وقبل كل شيء، من حيث تكنولوجيا التصنيع والمواد المستخدمة والهياكل التي يجب معرفة سعرها، ويحدد تكلفة الإنتاج الكاملة ، يحسب التكلفة الكاملة للكائن المثمن ويحدد تكلفة استبداله)؛

طريقة حساب عنصر بعنصر(يتم تجميع قائمة مكونات وتجميعات الكائن الذي يتم تقييمه، معلومات السعربناءً عليها، يتم تحديد التكلفة الكاملة لكائن التقييم وحساب تكلفة استبداله)؛

طريقة تقييم المؤشر (يتم إحضار القيمة الأساسية لكائن التقييم، أي القيمة الدفترية الأصلية أو قيمة الاستبدال وفقًا لإعادة التقييم السابقة إلى المستوى الحالي باستخدام مؤشر أو سلسلة من مؤشرات تغير الأسعار للمجموعة المقابلة من الآلات أو المعدات للفترة المقابلة) .

التدهور الجسدييتم قياس الآلات والمعدات في الغالب باستخدام الطرق التالية:

طريقة مدى الحياة . ويتم حساب نسبة الإهلاك المادي عند تطبيق هذه الطريقة على أنها نسبة العمر الفعلي إلى الحياة الاقتصادية.

طريقة التقييم المتكامل للحالة الفنية . يُنصح باستخدام مقاييس تصنيف خاصة.

ارتداء وظيفي.وهو يمثل خسارة في القيمة ناجمة إما عن ظهور آلات ومعدات أرخص، أو عن إنتاج نظائرها الأكثر اقتصادا وإنتاجية. يتم تحديد التآكل الوظيفي من قبل الخبراء أو بناءً على النموذج:

لبس خارجييتم تحديدها بواسطة طريقة أزواج المبيعات ذات الصلة. تتم مقارنة جسمين متشابهين، يظهر على أحدهما علامات التآكل الخارجي والآخر لا يظهر عليه. يتم تفسير الفرق في أسعار البيع على أنه تآكل خارجي (اقتصادي).

النهج المقارن (السوقي) لتقييم تكلفة الآلات والمعداتيتم تقديمه في المقام الأول عن طريق المقارنة المباشرة. يجب أن يكون للكائن التناظري نفس الغرض الوظيفي وتشابه المؤهلات الكاملة والتصميم الجزئي والتشابه التكنولوجي.

يتم الحساب باستخدام طريقة مقارنة المبيعات المباشرة على عدة مراحل.

1. العثور على كائن تناظري.

2. إجراء تعديلات على سعر التماثلية. هناك نوعان من التعديلات:

المعاملات المقدمة عن طريق الضرب بمعامل؛

التصحيحات التي تتم عن طريق إضافة أو طرح التصحيح المطلق.

عند تطبيق طريقة المقارنة المباشرة، يجب اتباع تسلسل معين عند إجراء التصحيحات: أولا، يتم إجراء تصحيحات المعامل، ثم التصحيح.

1.5.2 نهج الدخل لتقييم الآلات والمعدات

لتنفيذ نهج الدخل، من الضروري التنبؤ بالدخل المتوقع من العقار الذي يتم تقييمه. فيما يتعلق بالآلات والمعدات، من المستحيل حل هذه المشكلة بشكل مباشر، حيث يتم إنشاء الدخل من خلال مجمع الإنتاج والممتلكات بأكمله. عند استخدام نهج الدخل، يقترح حل المشكلة خطوة بخطوة:

1. يتم حساب الدخل التشغيلي من عمل نظام الإنتاج (إما المؤسسة بأكملها أو ورشة العمل أو الموقع).

2. تحدد طريقة الباقي ذلك الجزء من الدخل الذي يمكن أن يعزى إلى مجموعة الآلات الخاصة بهذا النظام.

3. باستخدام طريقة الخصم أو طريقة الرسملة، يتم تحديد تكلفة مجموعة الماكينة بأكملها.

3. تقييم الأصول غير الملموسة

في عدد من الروسية الوثائق التنظيميةويرد تعريف للأصول غير الملموسة ويؤخذ في الاعتبار أنواعها. بناءً على ما عرضته هذه المستندات، يمكن ملاحظة أن الأصول غير الملموسة تشمل الأصول التالية:

إما بدون شكل مادي، أو شكل مادي لا يكون شكله ضروريًا لاستخدامها في النشاط الاقتصادي؛

قادرة على توليد الدخل.

تم شراؤه بقصد استخدامه لفترة طويلة (أكثر من سنة).

يمكن تقسيم الأصول غير الملموسة إلى أربع مجموعات رئيسية:

1.الملكية الفكرية:

· حقوق الملكية الصناعية.

· حقوق أسرار الإنتاج (الدراية)؛

2. حقوق الملكية (حقوق استخدام الأراضي، والموارد الطبيعية، اجسام مائية). الترخيص بمثابة تأكيد لهذه الحقوق.

3. المصاريف التنظيمية (أتعاب المحامين خلفالتحويل البرمجي الوثائق التأسيسية، خدمات تسجيل شركة، وما إلى ذلك)، ولكن يتم تكبد كل هذه النفقات في وقت إنشاء المؤسسة.

4. سعر الشركة هو قيمة سمعتها التجارية

في الأنشطة العملية في المؤسسة، غالبا ما تنشأ مشكلة تقييم الأصول غير الملموسة. يحدث هذا بسبب:

شراء وبيع حقوق الملكية الفكرية؛

البيع الطوعي لتراخيص استخدام الملكية الفكرية؛

الترخيص الإجباري وتحديد الأضرار الناجمة عن انتهاك حقوق الملكية الفكرية.

المساهمة في رأس المال المصرح به؛

تقييم الاعمال؛

التأسيس والخصخصة والاندماجات والاستحواذات؛

تقييم الأصول غير الملموسة للمؤسسة يتم إجراؤه من أجل إجراء تغييرات على البيانات المالية.

يتم العمل على تقييم الأصول غير الملموسة، وخاصة الملكية الفكرية كجزء من الأصول غير الملموسة، في تسلسل معين. يتم إجراء الفحص:

· أشياء الملكية الفكرية.

· الوثائق الأمنية (براءات الاختراع والشهادات)؛

· حقوق الملكية الفكرية.

1.5.3 تطبيق منهج الدخل في تقييم الأصول غير الملموسة

يتم تقديم نهج الدخل:

طريقة الأرباح الزائدة.

طريقة التدفق النقدي المخصوم؛

طريقة الإعفاء من حقوق الملكية؛

طريقة ميزة الربح.

طريقة الربح الزائديعتمد هذا النظام على فرضية مفادها أن الأرباح الزائدة يتم جلبها إلى المؤسسة من خلال الأصول غير الملموسة التي لا تنعكس في الميزانية العمومية، مما يوفر عائدًا على الأصول ورأس المال أعلى من متوسط ​​الصناعة. تقوم هذه الطريقة في المقام الأول بتقدير قيمة الشهرة.

طريقة التدفق النقدي المخصوم.عند خصم التدفقات النقدية يتم تنفيذ الأعمال التالية:

1. يتم تحديد العمر الإنتاجي المتبقي المتوقع، أي. الفترة التي يجب أن يتم خلالها خصم الأرباح المتوقعة.

2. توقع تدفق مالي(DP)، الربح الناتج عن الأصول غير الملموسة.

3. يتم تحديد نسبة الخصم.

4. يتم حساب إجمالي القيمة الحالية للدخل المستقبلي.

5. القيمة الحالية للدخل من الموجودات غير الملموسةفي فترة ما بعد التنبؤ (إذا لزم الأمر).

6. يتم تحديد مجموع جميع قيم الدخل في فترات التنبؤ وما بعد التنبؤ.

طريقة التنازل عن حقوق الملكية.تُستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة براءات الاختراع والتراخيص. يمنح مالك براءة الاختراع شخصًا آخر الحق في استخدام الملكية الفكرية مقابل رسوم معينة (الإتاوات)، والتي يتم التعبير عنها كنسبة مئوية من إجمالي الإيرادات المستلمة من بيع البضائع المنتجة باستخدام المنتج الحاصل على براءة اختراع.

طريقة ميزة الربح.تُستخدم هذه الطريقة غالبًا لتقدير قيمة الاختراعات. ويتم تحديدها من خلال ميزة الربح المتوقع الحصول عليها من استخدامها. تشير ميزة الربح إلى الربح الإضافي الناتج عن تقييم الأصول غير الملموسة.

وهو يساوي الفرق بين الربح الذي يحصل عليه من استخدام الاختراعات والربح الذي يحصل عليه المصنع من بيع المنتجات دون استخدام الاختراع. ويتم خصم ميزة الربح السنوية هذه حسب الفترة المتوقعة لاستلامها.

تقييم المخزونات الصناعية.يتم تقييم المخزون بالأسعار الجارية، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف النقل والتخزين. يتم شطب المخزون المتقادم.

تقدير النفقات المستقبلية.يتم تقييمها بالقيمة الاسمية إذا كانت لا تزال هناك فائدة مرتبطة بها. إذا لم تكن هناك فائدة، فسيتم شطب مبلغ النفقات المستقبلية.

تقييم الذمم المدينة.تحليل الذمم المدينة حسب الاستحقاق وتحديد الديون المتأخرة وتقسيمها لاحقا إلى:

ميؤوس منها (لن يتم تضمينها في الميزان الاقتصادي)؛

حقيقي، أي. الذي لا تزال الشركة تأمل في الحصول عليه (سيتم إدراجه في الميزان الاقتصادي).

عند تحليل الحسابات المدينة، يجب على المثمن التحقق مما إذا كانت الفواتير الصادرة عن مؤسسات أخرى مشكوك فيها. يتم تقييم الذمم المدينة غير المكتتبة عن طريق خصم مدفوعات أصل الدين والفائدة المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

تقييم الأموال.لا يمكن إعادة تقييم هذه المقالة.

يتم تحديد قيمة حقوق الملكية عن طريق طرح القيمة الحالية لجميع الالتزامات من القيمة السوقية المعقولة لمبلغ الأصول.

الفصل 2. حساب قيمة الأعمال باستخدام نهج الملكية باستخدام مثال شركة Vahidas LLC

وصف موجز لموضوع البحث

تأسست شركة CJSC Progmat في عام 1999. الاتجاه الرئيسي لنشاطها هو تطوير وإنتاج مغناطيس بأقطار مختلفة على أساس MDP (مسحوق مشتت بدقة).

2. حساب قيمة المؤسسة باستخدام طريقة صافي الأصول

2.1 تحديد قيمة الأصول غير المتداولة للمؤسسة.

يسبق تقييم تكلفة المباني والهياكل إجراء فحص فني للمبنى. وهذا سوف يسمح له بالقيام بذلك وصف تفصيليموضوع التقييم، حيث سيتم إعطاء خصائص الهياكل الخارجية والداخلية والأنظمة الهندسية. فيما يلي مثال للتفتيش.

الجدول 1.

العناصر الإنشائية للمباني.

2.1.1. تحديد قيمة العقارات باستخدام طريقة التكلفة.

لتحديد قيمة العقارات، من الضروري حساب المساحة الإجمالية للمؤسسة. في حالتنا، سيتم تحديد مساحة Progmat CJSC من خلال تلخيص المجالات التالية:

الجدول 2.

حساب أحجام البناء ومساحات البناء الفعلية .

الجدول 3.

جدول ملخص لتحديد القيمة السوقية للمباني .

بناءً على البيانات الواردة في الجدول 3. القيمة السوقية التي تحددها طريقة التكلفة هي 10312394 فرك.

2.1.2. تحديد قيمة العقارات باستخدام طريقة رسملة الدخل.

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم العقارات التي تدر دخلاً للمالك. تتم رسملة تدفقات الدخل خلال فترة الاحتفاظ والعائدات من إعادة البيع اللاحقة للعقار إلى القيمة الحالية باستخدام معدل الرسملة. وبالتالي، فإن صيغة حساب قيمة العقار في تاريخ التقييم هي:

C = صافي قيمة الأصول / نسبة الرسملة.

يتضمن إجراء الحساب التسلسل التالي:

1. نقوم بحساب (PVD)، وهي القيمة الإجمالية المتوقعة لإيجار السوق والإيرادات الأخرى.

دعونا نحلل دخل الشركة.يتم تقدير جميع الإيرادات الخاصة بالممتلكات المقدرة على أساس إيجار المباني لأغراض وظيفية مختلفة. تم العثور على سعر الإيجار في السوق نتيجة لأبحاث السوق (التعديل باستخدام الطريقة النسبية) تحليل مقارن) هو 155 روبل. لكل متر مربع شهريا بما في ذلك فواتير الخدمات. وبالتالي فإن الإيجار السنوي هو 1860 روبل. ليس للمنشأة أي دخل آخر يمكن الحصول عليه من عملية تملك العقار.

وهكذا فإن PVD لجسم مساحته 12348 متر مربع. م سيكون:

PVD = 15311520 فرك.

2. قد يتعرض إجمالي الدخل المحتمل المقدر للتغيير بسبب الخسائر المتوقعة بسبب الشغور والتغيرات في المستأجرين وعدم دفع الإيجار - يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار أن هناك دائمًا احتمال عدم تحصيل جزء من الإيجار خلال الفترة المتوقعة لملكية العقار . في حالتنا، يبلغ متوسط ​​الحمولة 40%، وبالتالي فإن الخسائر الناجمة عن التحميل الزائد هي:

الإثنين = 13780368 فرك.

وسنحدد نسبة التسامح مع "الوظائف الشاغرة والنقص في الأموال المجمعة" بنسبة 10%. وبالتالي فإن حجم الخسائر سيكون:

ف = 2296728 فرك.

وبالتالي فإن إجمالي الدخل الفعلي سيكون:

دي في دي = 6890184 فرك.

3 . للحصول على صافي دخل التشغيل (NOI)، يقوم المثمن بإجراء تحليل النفقات.

تحليل التكلفة.تنقسم نفقات مالك المجمع العقاري إلى ثلاث مجموعات: نفقات ثابتة (ثابتة) لا تعتمد على درجة إشغال العقار؛ النفقات التشغيلية (الصيانة) - تكاليف صيانة العقار وتقديم الخدمات للمستأجرين والحفاظ على تدفق الدخل؛ احتياطي الاستبدال (يؤخذ في الاعتبار أثناء التقييم). وبالتالي فإن القائمة العامة للنفقات تتكون من العناصر الرئيسية التالية:

ضريبة الأملاك (2٪) - 459.346 روبل روسي.

فواتير الخدمات (5 روبل لكل متر مربع شهريا) - 655740 روبل.

مدفوعات التأمين (2٪) - 459.346 روبل روسي.

احتياطيات ل تجديد كبير(1.2%) – 275608 فرك.

احتياطيات الإصلاحات الحالية (1.1٪) – 252640 روبل.

تكاليف إدارة المرافق (10%) – 2,296,728 روبل روسي.

تشود = 741828 فرك.

4. نحدد معدل الرسملة.

في هذه الدورة التدريبية، نستخدم لحساب معدل الرسملة طريقة البناء التراكميوعلى أساسه يمكن تقسيم سعر الفائدة إلى أربعة مكونات:

· مكون خالي من المخاطر – 12%،

· تعويض المخاطر – 5%،

· التعويض عن انخفاض السيولة – 3%.

· التعويضات الخاصة بإدارة الاستثمار – لا نأخذها بعين الاعتبار

· القيمة الإجمالية لنسبة الرسملة هي 20%.

صيغة حساب قيمة العقار في تاريخ التقييم هي:

ج = تشود/SC

الجدول 4.

حساب قيمة العقارات باستخدام طريقة الرسملة المباشرة .

واستنادا إلى البيانات الواردة في الجدول 4، فإن القيمة السوقية للعقارات، محسوبة بطريقة رسملة الدخل، هي 14750616 فرك.

2.1.3 تقييم العقارات باستخدام طريقة مقارنة المبيعات.

وتعتمد هذه الطريقة على أن قيمة أي عقار تعتمد على الأسعار السائدة حالياً في السوق العقاري للعقارات المشابهة أو المشابهة.

وفقاً لطريقة مقارنة المبيعات، يتم تحديد قيمة العقار من خلال أسعار عمليات الشراء والبيع الأخيرة للعقارات المشابهة (المشابهة)، بعد إجراء التعديلات على هذه الأسعار لتعويض الفروق بين العقار الذي يتم تقييمه ومقارنته . في مرحلة جمع المعلومات الأولية، لم يكن من الممكن العثور على بيانات عن معاملات الشراء والبيع لأشياء مماثلة لتلك التي يجري تقييمها. كان السبب هو إخفاء البيانات المتعلقة بشروط البيع و السعر الحقيقيهدف. لم يتم العثور على أي عروض لبيع عقارات مماثلة. ولذلك لم يكن من الممكن التقديم هذه الطريقةعلى الممارسة.

على أساس قيمتها العقارية التي تحددها التكلفة و يقترب الدخل مبرر T = 11643860 فرك.

2.2. تحديد قيمة الأصول المتداولة للشركة.

2.2.0 المخزون وتكاليف المؤسسة.

2.2.1. مخزون الموارد الماديةيتم تجميعها وفقا لسيولتها لتحديد حجم الأصول غير السائلة لغرض الشطب الإضافي. يتم تقدير قيمة مخزون المؤسسة من الموارد المادية باستخدام طريقة التكلفة ضمن نهج التكلفة على أساس المستندات المالية بسعر الحصول عليها. في حالتنا هو 151200 روبل.

وبتطبيق طريقة السوق لتقييم قيمة مخزونات المؤسسة من الموارد المادية، فإننا نقوم بتقييم المخزونات بأسعار السوق الحالية. وبناء على ذلك، يمكننا أن نستنتج أنه من الممكن بيع 70٪ من الموارد المادية دون فقدان القيمة، أي - 105840 روبل. مع خسارة جزئية بقيمة 20٪، أي - 30240 روبل، فإن الـ 10٪ المتبقية غير سائلة ويتم شطبها. وبالتالي فإن القيمة السوقية للمخزون هي:

ج = 136080 فرك.

C مبرر = 142128 فرك.

2.2.2. تقدير التكلفة المنتجات النهائيةتم تنفيذها بتكلفة الإنتاج وتبلغ 12600 روبل.

2.2.3. إنتاج غير مكتملتقدر بالتكاليف الفعلية وتبلغ 6112800 روبل.

2.2.4. النفقات المستقبليةتم تقييمها على أساس تكلفة سدادها المحتمل، وتبلغ 259.500 روبل.

تشتمل أصول الميزانية العمومية للشركة التي يتم تقييمها على المستحقات قصيرة الأجل فقط. لتقييم الحسابات المستحقة القبض، تم إجراء تحليل. تم إعداد قائمة المدينين، وتحديد الموعد النهائي لسداد الديون، وتحليل إمكانيات سداد الديون في الحدود الزمنية المنصوص عليها في الاتفاقيات ذات الصلة. تم الاعتراف بنسبة 90٪ من مبلغ الذمم المدينة على أنها ذمم مدينة حقيقية، وتم تقييمها بالقيمة الحالية وبلغت 5.519.340 روبل روسي. تم الاعتراف بنسبة 10٪ من مبلغ المستحقات (613.260 روبل روسي) على أنها مشكوك في تحصيلها (غير موثوق بها) وتم شطبها من الميزانية العمومية للمؤسسة.

2.5. يتم تقييم الأصول النقدية بقيمتها الدفترية وتبلغ 2,563,500 روبل روسي.

2.6. تقييم الحسابات المستحقة الدفع .

أدت دراسة هيكل الديون قصيرة الأجل إلى استنتاج مفاده أنه لا ينبغي تعديل هذه المادة، لأن سداد هذه الديون إلزامي.

يتم قبول مبلغ الحسابات المستحقة الدفع وفقًا للميزانية العمومية للمؤسسة دون تعديلات ويبلغ 11266200 روبل.

تعديل الميزانية العمومية للمؤسسة

الخلاصة: القيمة السوقية لشركة Vahidas LLC، المحسوبة بطريقة صافي الأصول، هي 131671107 روبل.

خاتمة

بناءً على نتائج البحث، يمكن استخلاص الاستنتاجات التالية: يعتمد نهج التكلفة لتقييم قيمة الأعمال على تحليل الميزانية العمومية للمؤسسة، مما يجعل من الممكن تكوين تقييم موضوعي، وهو أيضًا الحل الأكثر موثوقية في الظروف غير المستقرة. الاقتصاد الروسيبالمقارنة مع الدخل والنهج المقارنة للتقييم، والذي يرجع إلى توافر معلومات أولية موثوقة للحساب، فضلا عن استخدام الأساليب التقليدية للاقتصاد المحلي لتقييم قيمة الأعمال التجارية، استنادا إلى تحليل قيمة ممتلكات المؤسسة وديونها.

تتيح لك طريقة صافي الأصول المستخدمة في هذه الدورة التدريبية تقييم المؤسسة من حيث تكاليف إنشائها، بشرط أن تظل المؤسسة قيد التشغيل. ولتحديد القيمة السوقية لرأس مال المؤسسة، تم تقييم جميع أصول المؤسسة بالقيمة السوقية وتم طرح قيمة التزامات المؤسسة من المبلغ الناتج.

تم إجراء التعديلات على بنود أصول الميزانية العمومية في المجالات الرئيسية التالية: المباني والمخزون والذمم المدينة.

تم تقييم المباني باستخدام نهجين: على أساس التكلفة وعلى أساس الدخل (طريقة رسملة الدخل). عند تقييم المباني باستخدام نهج التكلفة، لم يتم أخذ القيمة السوقية لقطعة الأرض في الاعتبار، حيث لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على حقوق الملكية في الأرض.

لتقييم العقارات باستخدام طريقة رسملة الدخل، تم إجراء تحليل لمعدلات الإيجار للمباني من نفس النوع.

تم إجراء تقييم مخزونات المؤسسة من الموارد المادية باستخدام نهج التكلفة - بناءً على سعر اقتنائها ونهج السوق - بناءً على أسعار السوق الحالية.

وبعد تحليل الذمم المدينة، تم استبعاد الجزء المشكوك فيه منها، أي. غير واقعي لتلقي.

ونتيجة لدراسة التزامات الشركة قصيرة الأجل، خلص إلى أنه لا ينبغي تعديل هذه المادة، لأن الدفع بموجبها إلزامي.

وبالتالي، فإن القيمة المقدرة لشركة CJSC "Vakhidas" هي 270976.07 ألف روبل.

فهرس

1. غريغورييف ف. تقييم المؤسسة: النظرية والتطبيق. - م: إنفرا - م، 1997.

2. كوفاليف أ.ج. كيفية تقييم ممتلكات المؤسسة. – م: فينستينفورم، 1996.

3. كوفاليف ف. التحليل المالي– م: المالية والإحصاء، 1998.

4. تقييم الأعمال: كتاب مدرسي/تم تحريره بواسطة Gryaznova A.G. – م: المالية والإحصاء، 1999. – 512 ص.