ما هي مزايا نهج الدخل؟ نهج الدخل لتقييم العقارات

منهجية الدخل

يعتمد منهج الدخل في تقييم العقارات على تحديد قيمة العقار بناءً على حساب الدخل المتوقع من ملكية (استخدام) هذا العقار. هذا المؤشر مهم جدًا لأنه يسمح لك بالتنبؤ بتكلفة أحد العناصر في المستقبل.

يعد نهج الدخل أحد أكثر طرق التقييم العقاري استخدامًا في ممارسة التقييم اليوم.

وفقًا للخبير الاقتصادي الحديث إيه في فيشنفيتسكي، يُطلق على هذا النهج أيضًا اسم "الهامشي" (من المصطلح الإنجليزي "الهامش"، والذي يستخدم غالبًا في روسيا كمناظر لمفهوم "الربح"). يتم التعبير بوضوح عن قابلية تطبيق النهج الهامشي خلال فترة النمو الاقتصادي في الدولة. يعد نهج الدخل جزءًا لا يتجزأ من إجراء "العناية الواجبة".

تعتمد طريقة الدخل بشكل أساسي على تحديد قيمة العقارات من خلال حساب تدفق الدخل المخصوم (من ملكية هذا الكائن أو استخدامه). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ التوقع – تحديد القيمة الحالية للدخل والفوائد الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من امتلاك هذا العقار. ومن المنطقي أن مالك العقار لن يتخلى عن عقاره مقابل أقل من المبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه من خلال الاستمرار في استغلاله، ولن يدفع المشتري أكثر من المبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه بعد ذلك من استخدام هذا العقار لأغراض تجارية. سوف يحضره. وبالتالي يتم تحديد سعر العقار على أساس قيمة الدخل المستقبلي من خلال الاتفاق بين الطرفين.

عند الحساب باستخدام نهج الدخل، يتم استخدام الطرق التالية: رسملة الدخل وخصم التدفقات النقدية. هذه التقنيات هي التقنيات الرئيسية في هذه الطريقة.

1) وفقًا لتقنية طريقة الرسملة المباشرة، يتم تحديد القيمة بنسبة صافي دخل التشغيل قبل الضريبة إلى معدل الرسملة. يتم تحديد معدل الرسملة من قبل المثمن على أساس المعدل الأساسي عن طريق تعديله للمخاطر.

2) طريقة الخصم تدفقات نقديةتستخدم عندما تكون التدفقات النقدية متفاوتة (الدخل غير المستقر)، أو عند استخدام نسب رسملة مختلفة. ووفقا للمنهجية، يتم تحديد تكلفة الكائن على أنها مجموع الدخل المخصوم للمشروع. للقيام بذلك، من الضروري تحديد نموذج التدفق النقدي مع توقعات النفقات والاستثمارات للفترة المحددة. يتم تحديد معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار نفس المعلمات كما هو الحال مع طريقة الرسملة.

جوهر الطريقة هو أن نهج الدخل يقدر قيمة العقارات باعتبارها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. علاوة على ذلك، يعكس هذا النهج مستوى المخاطر التي يتعرض لها العقار الذي يتم تقييمه، وكذلك نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يجلبه العقار الذي يتم تقييمه خلال فترة خدمته. الميزة الرئيسية لنهج الدخل هو أنه يسمح لك بمراعاة مخاطر الاستثمار المستقبلية الآن.

عيب هذه الطريقة هو أن الدخل المستقبلي هو المبلغ المتوقع للدخل منه إيجارويتم تحديد مبلغ إعادة البيع المستقبلي للكائن من قبل المثمن من خلال تحليل عدد من العوامل، وبالتالي قد يحتوي على خطأ معين، لأنه من المستحيل تحديد حالة سوق العقارات بدقة مطلقة على المدى الطويل.

نهج الدخل لتقييم العقارات - مجموعة من أساليب تقدير قيمة العقارات، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من الاستخدام التجاري للعقار محل التقييم.

الميزة الرئيسية التي يتميز بها نهج الدخل في تقييم العقارات عن نهج السوق والتكلفة هو أنه يعكس بشكل أفضل فكرة المستثمر عن العقارات كمصدر للدخل، أي. تؤخذ جودة العقارات بعين الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي. العيب الرئيسي لنهج الدخل في تقييم العقارات هو أنه، على عكس نهجي التقييم الآخرين، يعتمد على البيانات المتوقعة.

يقوم نهج الدخل بتقدير القيمة الحالية للعقارات باعتبارها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية، أي. يعكس:

نوعية وكمية الدخل الذي من المرجح أن يحققه العقار خلال عمره الإنتاجي؛

المخاطر الخاصة بكل من الكائن الذي يتم تقييمه والمنطقة.

يتم استخدام نهج الدخل لتحديد استثماريكلف, لأن المستثمر المحتمل لن يدفع ثمن العقار كمية كبيرةمن القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا الكائن. كما أنها تستخدم في تحديد القيمة السوقية.

مفاهيم أساسية:

رسملة الدخلهي عملية تحدد العلاقة بين الدخل المستقبلي والقيمة الحالية لشيء ما.

الصيغة الأساسية لنهج الدخل (الشكل 3.5):

أو
، أين

ج (الخامس) - قيمة العقار؛

BH (I) - الدخل المتوقع من العقار الذي يتم تقييمه. يشير الدخل عادةً إلى صافي الدخل التشغيلي الذي يستطيع العقار تحقيقه خلال فترة ما؛

K (R) - معدل العائد أو الربح - هو المعامل أو معدل الرسملة.

معدل الرسملة- معدل العائد الذي يعكس العلاقة بين الدخل وقيمة موضوع التقييم.

معدل الرسملة- هذه هي نسبة القيمة السوقية للعقار إلى صافي الدخل الذي يحققه.

معدل الخصم- معدل الفائدة المركبة، والذي يتم تطبيقه عند إعادة حساب قيمة التدفقات النقدية الناشئة عن استخدام الممتلكات في وقت معين.

المراحل الرئيسية لتقييم العقارات باستخدام نهج الدخل هي:

تقدير إجمالي الدخل المحتمل بناءً على تحليل المعدلات والتعريفات الحالية (أسعار الإيجار) في سوق العقارات المماثلة؛

تحليل الخسارة؛

حساب تكاليف تشغيل الكائن المقدر؛

ويتم تحديد صافي الدخل التشغيلي، وهو ما يساوي الفرق في إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر والتكاليف

تحويل صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة عقارية.

وفي إطار نهج الدخل يمكن استخدام إحدى الطريقتين: طريقة الرسملة المباشرة للدخل وطريقة التدفقات النقدية المخصومة.

وتستند هذه الأساليب على فرضية مفادها أن قيمة العقارات يتم تحديدها من خلال قدرة الممتلكات التي يتم تقييمها على توليد تدفقات الدخل في المستقبل. وفي كلتا الطريقتين، يتم تحويل الدخل المستقبلي من العقار إلى قيمته، مع الأخذ في الاعتبار مستوى المخاطرة المميزة لهذا العقار. وتختلف هذه الأساليب فقط في الطريقة التي تحول بها مصادر الدخل.

عند استخدام طريقة رسملة الدخل، يتم تحويل الدخل لفترة زمنية واحدة إلى قيمة العقارات، وعند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم، يتم تحويل الدخل من الاستخدام المقصود لعدد من السنوات المتوقعة، وكذلك العائدات من إعادة بيع العقارات. يتم تحويل خاصية في نهاية فترة التنبؤ.

يتم استخدام طريقة رسملة الدخل إذا:

تدفقات الدخل مستقرة فترة طويلةالوقت، يمثل قيمة إيجابية كبيرة؛

وتنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:

أو
،أين

ج - تكلفة العقار (وحدات نقدية)؛

CC - نسبة الرسملة (٪).

وبالتالي، فإن طريقة رسملة الدخل هي تحديد قيمة العقارات من خلال تحويل صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.

وعند تطبيق هذه الطريقة يجب مراعاة ما يلي: شروط الحد:

وعدم استقرار مصادر الدخل؛

إذا كان العقار قيد الإنشاء أو قيد الإنشاء.

المشاكل الرئيسية لهذه الطريقة

1. لا يُنصح باستخدام هذه الطريقة عندما يتطلب العقار عملية إعادة بناء كبيرة أو عندما يكون في حالة بناء غير مكتمل، أي. ليس من الممكن الوصول إلى مستوى دخل مستقر في المستقبل القريب.

2. ب الظروف الروسيةالمشكلة الأساسية التي يواجهها المثمن هي “غموض المعلومات” في السوق العقاري، وعلى رأسها نقص المعلومات عن المعاملات الحقيقية لبيع وتأجير العقارات، وتكاليف التشغيل، ونقص المعلومات الإحصائية عن عامل الحمولة في كل قطاع من قطاعات السوق في مناطق مختلفة. ونتيجة لذلك، يصبح حساب معدل صافي العائد ومعدل الرسملة مهمة معقدة للغاية.

المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم باستخدام طريقة الرسملة:

تحديد الدخل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) المتوقع، كالدخل الذي يحققه العقار في أفضل حالاته وأكثرها الاستخدام الفعال;

حساب معدل الرسملة.

تعريف قيمة الكائنالعقارات على أساس صافي الدخل التشغيلي ونسبة الرسملة عن طريق قسمة NIR على نسبة الرسملة.

الدخل الإجمالي المحتمل (GPI)- الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات مع الاستفادة منه بنسبة 100% دون الأخذ بعين الاعتبار كافة الخسائر والنفقات. يعتمد PPV على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه باستخدام الصيغة:

، أين

س - المساحة القابلة للإيجار، م2؛

سم - سعر الإيجار لكل 1 م2.

الدخل الإجمالي الفعلي (DVD)- هذا هو إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن قلة استغلال المساحة وعند تحصيل الإيجار، مع إضافة دخل آخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار:

DVD = PVD – الخسائر + الإيرادات الأخرى

صافي الدخل التشغيلي (NOI)- إجمالي الدخل الفعلي ناقص مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك):

CHOD = DVD – أو.

نفقات التشغيل هي النفقات اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات واستنساخ الواقع الدخل الإجمالي.

حساب نسبة الرسملة.

هناك عدة طرق لتحديد معدل الرسملة:

مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية (المعدلة للتغيرات في قيمة الأصل)؛

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية؛

طريقة الرسملة المباشرة.

تحديد نسبة الرسملة مع الأخذ بعين الاعتبار تعويض رأس المالإجمالي التكاليف.

تتكون نسبة الرسملة من جزأين:

معدل العائد على الاستثمار (رأس المال)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة؛

معدلات عائد رأس المال، أي سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة ينطبق فقط على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول.

يتم تحديد معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي:

معدل عائد خالي من المخاطر +

أقساط المخاطر +

الاستثمارات العقارية +

أقساط لانخفاض السيولة العقارية +

جوائز إدارة الاستثمار.

معدل عائد خالي من المخاطر - سعر الفائدة على الأصول عالية السيولة، أي. وهذا هو المعدل الذي يعكس "فرصة السوق الفعلية للاستثمار مالالشركات والأفراد دون أي خطر عدم العودة. غالبًا ما يتم اعتبار العائد على OFZ وVEB على أنه المعدل الخالي من المخاطر.

في عملية التقييم، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن المعدلات الاسمية والحقيقية الخالية من المخاطر يمكن أن تكون بالروبل والعملات الأجنبية. عند إعادة حساب المعدل الاسمي إلى المعدل الحقيقي والعكس، يُنصح باستخدام صيغة الاقتصادي وعالم الرياضيات الأمريكي آي فيشر، التي اشتقها في الثلاثينيات من القرن العشرين:

; أين

Rн - المعدل الاسمي؛

Rp – السعر الحقيقي؛

Jinf – مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).

عند حساب سعر صرف العملات الأجنبية الخالي من المخاطر، يُنصح بإجراء تعديل باستخدام صيغة فيشر مع الأخذ في الاعتبار مؤشر التضخم بالدولار، وعند تحديد سعر الروبل الخالي من المخاطر - مؤشر تضخم الروبل.

يمكن تحويل معدل عائد الروبل إلى سعر الدولار أو العكس باستخدام الصيغ التالية:

Dr، Dv - معدل دخل الروبل أو العملة الأجنبية ؛

كورس - سعر الصرف،٪.

حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

قسط لانخفاض السيولة.عند حساب هذا المكون، تؤخذ في الاعتبار استحالة العائد الفوري للاستثمارات التي تمت في العقار، ويمكن أخذها على مستوى تضخم الدولار لفترة التعرض النموذجية لأشياء مماثلة لتلك التي يتم تقييمها في السوق؛

علاوة المخاطرةالاستثمارات في العقارات. وفي هذه الحالة يؤخذ في الاعتبار احتمال الخسارة العرضية للقيمة الاستهلاكية للكائن، ويمكن قبول القسط في مبلغ اشتراكات التأمين من شركات التأمين أعلى فئةمصداقية؛

قسط لإدارة الاستثمار.كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ بعين الاعتبار معامل النقصان والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار.

طريقة الاستثمار المرتبطة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

إذا تم شراء عقار باستخدام حقوق الملكية ورأس المال المقترض، فيجب أن تلبي نسبة الرسملة متطلبات العائد لكلا الجزأين من الاستثمار. يتم تحديد قيمة النسبة من خلال طريقة الاستثمار ذات الصلة، أو تقنية المجموعة الاستثمارية.

تسمى نسبة الرسملة لرأس المال المقترض بثابت الرهن العقاري ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

; أين

Rm - ثابت الرهن العقاري.

افعل - المدفوعات السنوية؛

ك – مبلغ القرض العقاري.

يتم تحديد ثابت الرهن العقاري من خلال جدول ست وظائف للفائدة المركبة: وهو يساوي مجموع سعر الفائدة وعامل صندوق التعويض أو يساوي عامل المساهمة لكل وحدة استهلاك.

يُطلق على معدل الرسملة لحقوق الملكية اسم ثابت الرهن العقاري ويتم حسابه باستخدام الصيغة التالية:

; أين

Rc – نسبة رأس مال الأسهم؛

PTCF - التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب؛

Ks هو مقدار رأس المال.

يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية كمتوسط ​​مرجح:

م - نسبة ديون الرهن العقاري.

إذا تم التنبؤ بتغيير في قيمة الأصل، يصبح من الضروري أن نأخذ في الاعتبار عائد المبلغ الأصلي لرأس المال (عملية إعادة الرسملة) في نسبة الرسملة. ويسمى معدل العائد على رأس المال نسبة إعادة الرسملة في بعض المصادر. ولإعادة الاستثمار الأولي، يتم تخصيص جزء من صافي دخل التشغيل في صندوق استرداد بمعدل فائدة قدره R - سعر الفائدة لإعادة الرسملة.

هناك ثلاث طرق تعويض رأس المال المستثمر:

عودة رأس المال بخط مستقيم (طريقة الرنين)؛

عائد رأس المال وفقا لصندوق الاستبدال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود).ويطلق عليها أحيانا طريقة المعاش.

عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد).

طريقة الدائري.

تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. معدل العائد هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المودع في صندوق التعويضات بدون فوائد:

; أين

ن – الحياة الاقتصادية المتبقية .

راي - معدل العائد على الاستثمار.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

ر - معدل العائد على الاستثمار 12%؛

حجم رأس المال المستثمر في العقارات هو 10،000 دولار.

حل. طريقة الحلبة . سيكون معدل العائد السنوي على رأس المال 20%، لأنه خلال 5 سنوات سيتم شطب 100% من الأصول (100: 5 = 20). في هذه الحالة، ستكون نسبة الرسملة 32% (12% + 20% = 32%).

ويرد في الجدول سداد المبلغ الأصلي لرأس المال، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد المطلوب على الاستثمار.

جدول استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة الطوق (بالدولار الأمريكي)

يحدث عائد رأس المال بأجزاء متساوية طوال عمر العقار.

طريقة إنووديستخدم إذا تم إعادة استثمار عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة، يكون معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات:

أين SFF - عامل صندوق التعويضات؛

ي = ر (معدل العائد على الاستثمار).

ويرد في الجدول سداد رأس المال المستثمر باستخدام هذه الطريقة. 3.5.

مثال.

شروط الاستثمار:

المدة - 5 سنوات؛

العائد على الاستثمار - 12٪.

حل. يتم حساب معدل الرسملة كمجموع معدل عائد الاستثمار البالغ 0.12 وعامل صندوق التعويضات (لمدة 12%، 5 سنوات) بقيمة 0.1574097. معدل الرسملة هو 0.2774097 إذا تم أخذه من عمود "المساهمة في الإهلاك" (12%، 5 سنوات).

طاولة. استرداد رأس المال المستثمر باستخدام طريقة Inwood (بالدولار الأمريكي)

طريقة هوسكولد. يتم استخدامه عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما، مما يجعل إعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أنه سيتم استلام الدخل بمعدل خالي من المخاطر:

حيث Yb هو سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

مثال. يوفر المشروع الاستثماري عائد سنوي على الاستثمار (رأس المال) بنسبة 12% لمدة 5 سنوات. يمكن إعادة استثمار العائد على مبالغ الاستثمار بأمان بمعدل 6%.

حل. إذا كان معدل العائد على رأس المال هو 0.1773964، وهو عامل الاسترداد 6٪ على مدى 5 سنوات، فإن معدل الرسملة هو 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

إذا كان من المتوقع أن يفقد الاستثمار جزءًا فقط من قيمته، فسيتم حساب نسبة الرسملة بشكل مختلف قليلاً، حيث يتم سداد رأس المال من خلال إعادة بيع العقارات، وجزئيًا من خلال الدخل الحالي.

مزاياتتمثل طريقة رسملة الدخل في أن هذه الطريقة تعكس ظروف السوق بشكل مباشر، حيث أنه عند تطبيقها، عادة ما يتم تحليل عدد كبير من المعاملات العقارية من وجهة نظر العلاقة بين الدخل والقيمة، وكذلك عند حساب الدخل المرسمل، يتم إعداد قائمة الدخل الافتراضية، والمبدأ الأساسي لها هو افتراض مستوى السوق للاستغلال العقاري.

عيوبطريقة رسملة الدخل هي:

ويكون تطبيقه صعباً عندما لا تكون هناك معلومات حول معاملات السوق؛

طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً ويسمح لك بتقييم الكائن في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه، ونمذجة السمات المميزة لاستلامه. يتم استخدام طريقة DCF عندما:

من المتوقع أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛

وجود بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات؛

وتدفقات الدخل والمصروفات موسمية؛

العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛

العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو ويتم تشغيله (أو تشغيله).

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة بتقدير قيمة العقارات على أساس القيمة الحالية للدخل، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

لحساب التدفقات النقدية المخصومة، البيانات التالية مطلوبة:

مدة فترة التنبؤ؛

القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك الانعكاس؛

معدل الخصم.

خوارزمية الحساب لطريقة DCF.

1. تحديد فترة التنبؤ. وفي ممارسة التقييم الدولي، يبلغ متوسط ​​فترة التنبؤ 5 إلى 10 سنوات؛ وبالنسبة لروسيا، ستكون القيمة النموذجية فترة تتراوح بين 3 و5 سنوات. هذا في الوقت الحالى، والتي يمكن إجراء توقعات معقولة لها.

2. التنبؤ بمبالغ التدفق النقدي.

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتم حساب عدة أنواع من الدخل من العقار:

الدخل الإجمالي المحتمل؛

الدخل الإجمالي الفعلي

صافي الدخل التشغيلي؛

التدفق النقدي قبل الضرائب؛

التدفق النقدي بعد الضرائب.

من الناحية العملية، يقوم المثمنون الروس بخصم الدخل بدلاً من التدفقات النقدية:

CHOD (يشير إلى أن العقار مقبول على أنه غير مثقل بالتزامات الديون)،

صافي التدفق النقدي ناقص تكاليف التشغيل وضريبة الأراضي وإعادة الإعمار،

الدخل الخاضع للضريبة.

من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التدفق النقدي هو الذي يجب خصمه، حيث:

التدفقات النقدية ليست متقلبة مثل الأرباح؛

يربط مفهوم "التدفق النقدي" بين تدفق الأموال إلى الداخل والخارج، مع الأخذ في الاعتبار البنود النقدية مثل "الاستثمارات الرأسمالية" و"التزامات الديون"، التي لا يتم تضمينها في حساب الربح؛

يربط مؤشر الربح الدخل المستلم في فترة معينة بالنفقات المتكبدة في نفس الفترة، بغض النظر عن الإيرادات الفعلية أو نفقات الأموال؛

التدفق النقدي هو مؤشر على النتائج التي تم تحقيقها للمالك نفسه ومن أجله حفلات خارجيةوالأطراف المقابلة - العملاء والدائنين والموردين وما إلى ذلك، لأنه يعكس التوافر المستمر لأموال معينة في حسابات المالك.

ميزات حساب التدفق النقدي عند استخدام طريقة DCF.

يجب خصم ضريبة الأملاك (الضريبة العقارية)، والتي تتكون من ضريبة الأراضي وضريبة الأملاك، من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

إن الإهلاك الاقتصادي والضريبي ليس دفعة نقدية حقيقية، لذا فإن أخذ الإهلاك في الاعتبار عند التنبؤ بالدخل ليس ضروريا.

يجب خصم مدفوعات خدمة القروض (مدفوعات الفائدة وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي إذا تم تقدير القيمة الاستثمارية للعقار (لمستثمر محدد). عند تقييم القيمة السوقية للعقار، ليس من الضروري خصم مدفوعات خدمة القروض.

يجب خصم النفقات التجارية لمالك العقار من إجمالي الدخل الفعلي إذا كانت تهدف إلى الحفاظ على الخصائص الضرورية للعقار.

هكذا، دالتدفق النقدي (CF) للعقاراتتحسب على النحو التالي:

- القيمة اليومية تساوي مقدار الطاقة الكهروضوئية مطروحًا منها الخسائر الناجمة عن الشواغر وتحصيل الإيجار والإيرادات الأخرى؛

NPV يساوي DV ناقص OR ونفقات الأعمال لمالك العقار المرتبط بالعقار؛

- موانئ دبي قبل الضرائب يساوي المبلغصافي القيمة الحالية ناقص الاستثمارات الرأسمالية ونفقات التشغيلخدمة القروض ونمو القروض.

إن DP يساوي DP قبل الضرائب مطروحًا منه مدفوعات ضريبة الدخل لمالك العقار.

الخطوة المهمة التالية هي حساب تكلفة الارتداد. يمكن التنبؤ بتكلفة الارتداد باستخدام:

تحديد سعر البيع بناءً على تحليل الوضع الحالي للسوق، ومراقبة تكلفة العناصر المماثلة والافتراضات المتعلقة بالحالة المستقبلية للكائن؛

وضع افتراضات بشأن التغيرات في قيمة العقارات خلال فترة الملكية؛

رسملة الدخل للسنة التالية لنهاية فترة التنبؤ، باستخدام معدل رسملة محسوب بشكل مستقل.

تحديد نسبة الخصم."معدل الخصم هو المعامل المستخدم لحساب القيمة الحالية مبلغ من المالالمستلمة أو المدفوعة في المستقبل."

وينبغي أن يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد، كذلك أنواع مختلفةالمخاطر الكامنة في هذه الخاصية (معدل الرسملة).

نظرًا لأنه من الصعب جدًا تحديد عنصر غير تضخمي للعقارات، فمن الملائم أكثر للمثمن استخدام معدل الخصم الاسمي، لأنه في هذه الحالة، تتضمن توقعات التدفقات النقدية والتغيرات في قيمة الممتلكات بالفعل توقعات التضخم.

نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها. تدفقات نقدية ونسبة الخصم يجب أن تتوافق مع بعضها البعض ونفس الشيء أن يحسب على ما هو عليه.

في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:

طريقة البناء التراكمي

طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة.

طريقة الاختيار

طريقة المراقبة.

طريقة البناء التراكمييعتمد على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه على أنه مجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد.

معدل الخصم = معدل الخالي من المخاطر + علاوة المخاطر.

يتم حساب علاوة المخاطرة عن طريق جمع قيم المخاطر المتأصلة في عقار معين.

طريقة الاختيار- يتم حساب معدل الخصم، كسعر فائدة مركب، بناءً على بيانات المعاملات المنجزة مع كائنات مماثلة في سوق العقارات.

الخوارزمية المعتادة لحساب معدل الخصم باستخدام طريقة التخصيص هي كما يلي:

النمذجة لكل كائن تناظري على مدى فترة زمنية معينة وفقا لسيناريو الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية لتدفقات الدخل والنفقات؛

حساب معدل العائد على الاستثمار لكائن ما؛

معالجة النتائج التي تم الحصول عليها بأي طريقة إحصائية أو متخصصة مقبولة من أجل جلب خصائص التحليل إلى الكائن الذي يتم تقييمه.

طريقة الرصديعتمد على مراقبة السوق بشكل منتظم، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمار العقاري بناءً على بيانات المعاملات. ويجب تجميع هذه المعلومات عبر قطاعات السوق المختلفة ونشرها بانتظام. تعمل هذه البيانات كدليل للمثمن وتسمح بإجراء مقارنة نوعية للمؤشرات المحسوبة التي تم الحصول عليها مع متوسط ​​السوق، والتحقق من صحة أنواع مختلفة من الافتراضات.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة:

; أين

الكهروضوئية – القيمة الحالية.

Ci - التدفق النقدي للفترة t؛

هو معدل الخصم للتدفق النقدي للفترة t؛

م - القيمة المتبقية.

يجب خصم القيمة المتبقية، أو قيمة الانعكاس (بعامل سنة التنبؤ الأخيرة) وإضافتها إلى مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية.

وبذلك تكون قيمة العقار = القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة + القيمة الحالية للقيمة المتبقية (الارتداد).

ويجب تبرير اختيار معدل الخصم ومعدل الرسملة المناسبين بعناية، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر التي يمكن التحكم فيها والتي لا يمكن السيطرة عليها.

يتم استخدام ثلاث طرق لتقييم الشركة عند بيعها أو اندماجها أو تصفيتها. كل واحد منهم لديه خصائصه الخاصة ونطاق التطبيق.

الأكثر شعبية هو نهج الدخل، وسيتم مناقشة جميع الفروق الدقيقة أدناه.

ما هذا؟

جوهر هذا النهج هو تقييم الأعمال على أساس تحديد الدخل المتوقع للشركة. هذه الطريقة هي الطريقة الرئيسية وغالبًا ما تستخدم لتحديد قيمة المؤسسات.

خلاصة القول هي أن حجم حصة 100٪ في الأسهم يتم حسابه على أنه القيمة المقدرة فائدة مستقبلية، ويتحدد بمعدل العائد. وهذا يأخذ في الاعتبار درجة مخاطر الاستثمار.

تتيح لنا هذه الحقيقة التعرف على الطريقة المربحة باعتبارها الطريقة الأكثر عقلانية، وكذلك تقييم الأعمال التجارية في أي صناعة وحجم بمساعدتها.

أثناء التحليل، يقوم المثمن بدراسة السوق، وحساب جميع الفوائد المحتملة من أجل الحصول على القيمة الحقيقية للعمل. يتضمن هذا النهج استخدام تحديد قيمة جميع الأرباح المستقبلية للمستثمر التي يمكن أن يحصل عليها بعد الاستحواذ على المنظمة. عند تحديد سعر الشركة يجب على المختص:

• تحديد فترة توقعات للأرباح المستقبلية؛
• اختيار طريقة الحساب الأمثل؛
• تحديد السعر المستقبلي للمؤسسة في نهاية فترة التنبؤ، أي القيمة النهائية.

يكمن الاختلاف عن الأساليب الأخرى في افتراض أن المستثمر أو المشتري المستقبلي لا يستطيع أن يدفع للمنظمة أكثر مما سيجلب له الدخل المستقبلي.

تتأثر قيمة الشركة المحددة بهذه الطريقة بعدة عوامل. وتشمل هذه:

• مخاطر الاستثمار - تعتمد على الموقع الإقليمي ومجال النشاط وخصائص تطوير الشركة؛
• مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده الأصل خلال عمره الإنتاجي.

هذا النهج له مزاياه وعيوبه المرتبطة بالفروق الدقيقة في التطبيق. ل الجوانب الإيجابيةالاستخدامات تشمل:

• يؤخذ تأثير السوق في الاعتبار، حيث يتم تضمين معدل الخصم في الحسابات؛
• يتم تقديم المشروع للمستثمر أو المشتري كمصدر للدخل، وليس التكاليف.

ل الجوانب السلبيةيمكن أن يعزى:

• ذاتية معدل الخصم المحدد؛
• - صعوبة التنبؤ بدقة بالدخل المستقبلي.

لا يمكن دائمًا استخدام طريقة الدخل. في بعض الأحيان يتوصل المثمن إلى استنتاج مفاده أن هذا الخيار غير عقلاني ولا يظهر القيمة الحقيقية للمؤسسة. في هذه الحالة، عليك استخدام أحد الطريقتين الأخريين.

يمكنك الحصول على معلومات تفصيلية حول كيفية تقييم قيمة الشركات من الفيديو التالي:

الطرق المستخدمة

يتم تقييم الأعمال باستخدام هذا النهج باستخدام إحدى الطريقتين. ولكل منها خصائصها الخاصة وهيكل الحساب.

طريقة الخصم

تتضمن هذه الطريقة تحليل جميع استراتيجيات دخل وتطوير المؤسسة لفترة معينة. نتيجة الحسابات هي تخفيض الدخل المستقبلي إلى القيمة الحالية.

ويتم التقييم على عدة مراحل. يعد حساب قيمة المؤسسة وقتًا طويلاً ومعقدًا للغاية، ولكن هذه الطريقة تعتبر الأفضل. اقرأ المزيد عنها في.

طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة

يتم استخدامه إذا كان دخل الشركة مستقرًا وكان معدل نموها قابلاً للتنبؤ به. وتتكون الطريقة من تحديد مبلغ الدخل السنوي وتحديد معدل الرسملة المناسب. وبناء على هذه البيانات يتم حساب القيمة السوقية لرأسمال الشركة.

يمكن التعبير عن الفكرة الرئيسية بالصيغة:

ج = ن / ك، أين:

• ن - صافي الربح؛
• K هي نسبة الرسملة المحددة.

يمكن تحديد المعامل بالصيغة:

ك = ص - ز، أين

• ص - معدل الخصم؛
• g هو معدل نمو التدفق النقدي.

يتم التقييم باستخدام طريقة الرسملة على عدة مراحل:

1. يتم تحليل البيانات المالية للمؤسسة.
2. تم تحديد القيمة النقدية الرأسمالية. يمكن أن يكون الربح قبل وبعد الضرائب.
3. يتم حساب معدل الرسملة.
4. يتم تحديد التكلفة الأولية للمؤسسة.
5. يتم إجراء التعديلات. ويأخذ ذلك في الاعتبار قلة السيولة وطبيعة الحصة المقدرة.

يتم استخدام الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة في بعض الحالات:

• إذا كان المثمن لديه كافة البيانات اللازمة لتقييم ربح الشركة؛
• الدخل من العقاراتأن تكون المنظمة مستقرة، أو من المتوقع أن تكون الإيرادات المستقبلية مساوية تقريبًا للإيرادات الحالية، على سبيل المثال، يتم تأجير مباني المؤسسة لشركة أخرى.

الطريقة لها مزاياها وعيوبها. وتشمل المزايا النقاط التالية:

• سهولة الحساب. صيغة بسيطة تسهل إلى حد كبير الحسابات اللازمة.
• تعكس الطريقة حالة السوق. يرتبط هذا الفارق الدقيق بخصائص طريقة التقييم. يتطلب الإجراء تحليلا مفصلا عدد كبيرمعاملات السوق ومقارنة الدخل وقيمة الأموال المستثمرة.

وفي الوقت نفسه، لهذه التقنية أيضًا قيود:

• هذه الطريقة غير مخصصة لحساب قيمة المؤسسة في سوق الأزمات. وعيب استخدامه هو افتراض أن دخل المنظمة سيكون موحدا. يؤثر عدم استقرار الوضع الاقتصادي في الصناعة أو البلد أو العالم ككل بشكل مباشر على مستوى أرباح الأعمال المستقبلية.
• الاستخدام كمية كبيرةمعلومة. إذا كان المثمن غير قادر على الحصول على كامل و معلومات موثوقةفيما يتعلق بالمعاملات التي تتم في السوق، سيتعين عليه اتباع نهج مختلف.
• لا يمكن استخدام هذه الطريقة إلا مع الأعمال المستقرة. إذا لم يكن لدى الشركة بعد مستوى موحد من الدخل، فإن استخدام الرسملة أمر مستحيل، حيث أن المتطلبات الأساسية التي تضمن صحة التوقعات غير مستوفاة. كما أن الطريقة غير مناسبة للمؤسسات التي هي حالياً في طور إعادة الهيكلة أو إدارة الأزمات.

عند إجراء الحسابات، قد يواجه المثمن مشكلتين:

• تحديد مقدار صافي دخل الشركة - ولهذا تحتاج إلى اختيار فترة التنبؤ المناسبة؛
• اختيار الرهان - عليك أن تأخذ في الاعتبار حجم صافي الربح.

استخدام نهج الدخل يكفي بطريقة مريحةحساب القيمة السوقية لرأس مال المؤسسات التي تكون أرباحها مستقرة من سنة إلى أخرى.

مهمة تقدير قيمة الأعمال مراحل مختلفةتطورها لا يفقد أهميته. إن المؤسسة هي أصل طويل الأجل يدر الدخل ويتمتع بجاذبية استثمارية معينة، لذا فإن مسألة قيمتها تهم الكثيرين، من المالكين والإدارة إلى الوكالات الحكومية.

في أغلب الأحيان، يتم استخدامها لتقييم قيمة المؤسسة طريقة الدخل (منهجية الدخل)، لأن أي مستثمر يستثمر أمواله ليس فقط في المباني والمعدات وغيرها من الأصول الملموسة وغير الملموسة، ولكن في الدخل المستقبلي الذي لا يمكنه استرداد الاستثمار فحسب، بل يؤدي أيضًا إلى تحقيق الربح، وبالتالي زيادة رفاهية المستثمر. وفي الوقت نفسه، يلعب حجم وجودة ومدة تدفق الدخل المستقبلي المتوقع دورًا خاصًا عند اختيار كائن استثماري. مما لا شك فيه أن مقدار الدخل المتوقع نسبي ويخضع لتأثير الاحتمالات الهائل، اعتمادًا على مستوى خطر فشل الاستثمار المحتمل، والذي يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار أيضًا.

ملحوظة!إن عامل التكلفة الأساسي عند استخدام هذه الطريقة هو الدخل المستقبلي المتوقع للشركة، والذي يمثل فوائد اقتصادية معينة لأصحاب المؤسسة. كلما ارتفع دخل الشركة، كلما ارتفعت قيمتها السوقية، مع تساوي الأمور الأخرى.

تأخذ طريقة الدخل في الاعتبار الهدف الرئيسي للمؤسسة - تحقيق الربح. ومن هذه المواقف هو الأفضل لتقييم الأعمال، لأنه يعكس آفاق تطوير المؤسسة والتوقعات المستقبلية. بالإضافة إلى ذلك، فإنه يأخذ في الاعتبار التقادم الاقتصادي للأشياء، ويأخذ في الاعتبار أيضًا الجانب السوقي والاتجاهات التضخمية من خلال سعر الخصم.

وعلى الرغم من كل المزايا التي لا يمكن إنكارها، إلا أن هذا النهج لا يخلو من جوانب مثيرة للجدل وسلبية:

• إنها كثيفة العمالة.
• سمة له مستوى عالالذاتية عند التنبؤ بالدخل؛
• هناك نسبة عالية من الاحتمالات والاتفاقيات، حيث تم وضع افتراضات وقيود مختلفة؛
• تأثير عوامل الخطر المختلفة على الدخل المتوقع كبير؛
• التعريف الموثوق به يمثل مشكلة دخل حقيقيتظهره المؤسسة في تقاريرها، ومن الممكن أن تنعكس الخسائر عمدًا لأغراض مختلفة، وهو ما يرتبط بغموض المعلومات الواردة من المؤسسات المحلية؛
• إن المحاسبة عن الأصول غير الأساسية والفائضة معقدة؛
• تقييم المؤسسات غير المربحة غير صحيح.

في إلزاميتحتاج مع انتباه خاصنهج إمكانية تحديد مصادر الدخل المستقبلية للمؤسسة بشكل موثوق وتطوير أنشطة الشركة بالوتيرة المتوقعة. وتتأثر دقة التوقعات أيضًا بشكل كبير باستقرار البيئة الاقتصادية الخارجية، وهو أمر مهم بالنسبة للوضع الاقتصادي الروسي غير المستقر إلى حد ما.

لذا ينصح باستخدام منهج الدخل لتقييم الشركات عندما:

• لديهم دخل إيجابي.
• من الممكن وضع توقعات موثوقة للدخل والنفقات.

حساب قيمة الشركة باستخدام نهج الدخل

يبدأ تقدير قيمة الأعمال التجارية باستخدام نهج الدخل بحل المشكلات التالية:

1) توقعات الدخل المستقبلي للمؤسسة؛

2) رفع قيمة الدخل المستقبلي للمؤسسة إلى اللحظة الحالية.

يساهم الحل الصحيح لهذه المشكلات في الحصول على نتائج نهائية كافية لأعمال التقييم. من الأهمية بمكان في سياق التنبؤ تطبيع الدخل، والذي يتم من خلاله القضاء على الانحرافات لمرة واحدة، والتي تظهر، على وجه الخصوص، نتيجة للمعاملات لمرة واحدة، على سبيل المثال، عند بيع الموارد غير الأساسية والفائضة أصول. لتطبيع الدخل، يتم استخدام الأساليب الإحصائية لحساب المتوسط، المتوسط ​​​​المرجح حجم متوسطأو طريقة الاستقراء وهي امتداد للاتجاهات الراسخة.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار عامل التغيرات في قيمة المال مع مرور الوقت - نفس مقدار الدخل في حالياًلديه سعر أعلى مما كانت عليه في المستقبل. لا بد من حل السؤال الصعب المتعلق بالتوقيت الأكثر قبولاً للتنبؤ بدخل الشركة ونفقاتها. من المعتقد أنه لتعكس الطبيعة الدورية المتأصلة للصناعات، من أجل تقديم توقعات معقولة، من الضروري تغطية فترة لا تقل عن 5 سنوات. وعند النظر في هذه المسألة من خلال منظور رياضي وإحصائي، هناك رغبة في إطالة فترة التنبؤ، على افتراض أن كمية كبيرةستعطي الملاحظات قيمة أكثر معقولية للقيمة السوقية للشركة. إلا أن زيادة فترة التنبؤ بشكل متناسب يزيد من صعوبة التنبؤ بقيم الإيرادات والنفقات والتضخم والتدفقات النقدية. يشير بعض المثمنين إلى أن توقعات الدخل الأكثر موثوقية ستكون لمدة 1-3 سنوات، خاصة عندما يكون هناك عدم استقرار في البيئة الاقتصادية، لأنه مع زيادة فترات التنبؤ، تزداد شروط التقديرات. لكن هذا الرأي ينطبق فقط على المؤسسات العاملة بشكل مستدام.

مهم!على أية حال، عند اختيار فترة التنبؤ، تحتاج إلى تغطية الفترة حتى يستقر معدل نمو الشركة، ولتحقيق أكبر قدر من الدقة للنتائج النهائية، يمكنك تقسيم فترة التنبؤ إلى فترات زمنية متوسطة أصغر، على سبيل المثال، نصف عام.

بشكل عام، يتم تحديد قيمة المنشأة من خلال جمع تدفقات الدخل من أنشطة المنشأة خلال فترة التنبؤ، والتي تم تعديلها مسبقًا إلى مستوى السعر الحالي، مع إضافة قيمة الأعمال في فترة التنبؤ اللاحقة الفترة (القيمة النهائية).

الطريقتان الأكثر شيوعًا لتقييم نهج الدخل هما: طريقة رسملة الدخلو طريقة التدفق النقدي المخصوم. وهي تستند إلى معدلات الخصم والرسملة المقدرة التي يتم استخدامها لتحديد القيمة الحالية للأرباح المستقبلية. وبطبيعة الحال، في إطار نهج الدخل، يتم استخدام العديد من أنواع الأساليب، ولكنها تعتمد بشكل أساسي على خصم التدفقات النقدية.

يلعب الغرض من التقييم نفسه والاستخدام المقصود لنتائجه دورًا رئيسيًا في اختيار طريقة التقييم. هناك عوامل أخرى لها تأثير أيضًا، على سبيل المثال، نوع المؤسسة التي يتم تقييمها، ومرحلة تطورها، ومعدل التغير في الدخل، وتوافر المعلومات ودرجة موثوقيتها، وما إلى ذلك.

طريقة رسملة الدخل ( طريقة الرسملة لفترة واحدة، SPCM)

تعتمد طريقة رسملة الدخل على افتراض أن القيمة السوقية للشركة تساوي القيمة الحالية للأرباح المستقبلية. ومن الأنسب تطبيقه على تلك الشركات التي تراكمت لديها أصول بالفعل، ولديها مبلغ ثابت ويمكن التنبؤ به من الدخل الحالي، ومعدل نموها معتدل وثابت نسبيا، في حين أن الوضع الحالييعطي فكرة معينة عن الاتجاهات طويلة المدى في الأنشطة المستقبلية. والعكس صحيح: في مرحلة النمو النشط للشركة، أثناء عملية إعادة الهيكلة أو في أوقات أخرى عندما تكون هناك تقلبات كبيرة في الأرباح أو التدفقات النقدية (وهو أمر نموذجي بالنسبة للعديد من المؤسسات)، فإن هذه الطريقة غير مرغوب فيها للاستخدام، لأن هناك احتمال كبير للحصول على نتيجة تقييم قيمة غير صحيحة.

تعتمد طريقة رسملة الدخل على معلومات بأثر رجعي، أما بالنسبة لفترة مستقبلية، بالإضافة إلى مبلغ صافي الدخل، يتم استقراء مؤشرات اقتصادية أخرى، على سبيل المثال، هيكل رأس المال ومعدل العائد ومستوى مخاطر الشركة.

يتم تقييم المؤسسة باستخدام طريقة رسملة الدخل على النحو التالي:

القيمة السوقية الحالية = DP (أو P net) / معدل الرسملة،

حيث DP هو التدفق النقدي؛

P نظيف - صافي الربح.

ملحوظة!تعتمد موثوقية نتيجة التقييم إلى حد كبير على معدل الرسملة، لذلك ينبغي إيلاء اهتمام خاص لدقة حسابها.

يتيح لك معدل الرسملة تحويل الأرباح أو قيم التدفق النقدي لفترة زمنية محددة إلى مقياس للقيمة. كقاعدة عامة ، يتم اشتقاقها من عامل الخصم:

معدل الرسملة = د- ر ص،

أين د- معدل الخصم؛

T r - معدل نمو التدفق النقدي أو صافي الربح.

ومن الواضح أن نسبة الرسملة تكون في أغلب الأحيان أقل من معدل الخصم لنفس الشركة.

وكما يتبين من الصيغ المقدمة، اعتمادا على المبلغ الذي تتم رسملته، يتم أخذ معدل النمو المتوقع للتدفق النقدي أو صافي الربح في الاعتبار. وبطبيعة الحال، فإن معدل الرسملة سيختلف باختلاف أنواع الدخل. ولذلك، فإن المهمة الأساسية عند تنفيذ هذه الطريقة هي تحديد المؤشر الذي سيتم رسملته. وفي هذه الحالة، يمكن التنبؤ بالدخل للسنة التالية لتاريخ التقييم أو يمكن تحديد متوسط ​​مبلغ الدخل المحسوب باستخدام البيانات بأثر رجعي. وبما أن صافي التدفق النقدي يأخذ في الاعتبار بشكل كامل الأنشطة التشغيلية والاستثمارية للمؤسسة، فإنه غالبا ما يستخدم كأساس للرسملة.

لذا فإن معدل الرسملة في جوهره الاقتصادي قريب من عامل الخصم ويرتبط به بقوة. ويستخدم معدل الخصم أيضًا لتقليل التدفقات النقدية المستقبلية إلى الوقت الحاضر.

طريقة التدفق النقدي المخصوم ( التدفقات النقدية المخصومة، خصم التدفقات النقدية)

تسمح لك طريقة التدفق النقدي المخصوم بمراعاة المخاطر المرتبطة بالحصول على الدخل المتوقع. سيكون استخدام هذه الطريقة مبررًا عند توقع حدوث تغيير كبير في الدخل المستقبلي، صعودًا وهبوطًا. بالإضافة إلى ذلك، في بعض الحالات تكون هذه الطريقة قابلة للتطبيق حصريًا، على سبيل المثال، توسيع أنشطة المؤسسة إذا لم تكن تعمل بكامل طاقتها وقت التقييم. السعة الإنتاجيةإلا أنه يعتزم زيادتها في المستقبل القريب؛ الزيادة المخططة في حجم الإنتاج؛ تطوير الأعمال بشكل عام؛ اندماج الشركات؛ إدخال تقنيات إنتاج جديدة، وما إلى ذلك. في مثل هذه الظروف، لن تكون التدفقات النقدية السنوية في الفترات المستقبلية موحدة، الأمر الذي، بطبيعة الحال، يجعل من المستحيل حساب القيمة السوقية للشركة باستخدام طريقة رسملة الدخل.

بالنسبة للمؤسسات الجديدة، فإن الطريقة الوحيدة الممكنة للاستخدام هي أيضًا طريقة التدفق النقدي المخصوم، نظرًا لأن قيمة أصولها في وقت التقييم قد لا تتطابق مع القدرة على توليد الدخل في المستقبل.

بالطبع، من المرغوب فيه أن تتمتع الشركة التي يتم تقييمها باتجاهات تطوير مواتية وتاريخ تجاري مربح. بالنسبة للشركات التي تعاني من خسائر منهجية ولها معدل نمو سلبي، فإن طريقة التدفق النقدي المخصوم تكون أقل ملاءمة. ويجب توخي الحذر بشكل خاص عند تقييم الشركات التي لديها احتمال كبير للإفلاس. وفي هذه الحالة، لا ينطبق نهج الدخل على الإطلاق، بما في ذلك طريقة رسملة الدخل.

تعتبر طريقة التدفق النقدي المخصوم أكثر مرونة، حيث يمكن استخدامها لتقييم أي منها مؤسسة التشغيلباستخدام توقعات مفصلة للتدفقات النقدية المستقبلية. ليس من الأهمية بمكان بالنسبة لإدارة ومالكي الشركة أن يفهموا تأثير مختلف قرارات الإدارةإلى قيمتها السوقية، أي أنه يمكن استخدامها في عملية إدارة القيمة بناءً على نموذج قيمة الأعمال التفصيلية الناتجة ومعرفة مدى تأثرها بالمتطلبات الداخلية والخارجية المخصصة. عوامل خارجية. يتيح لك ذلك فهم أنشطة المؤسسة في أي مرحلة دورة الحياةفي المستقبل. والأهم من ذلك: أن هذه الطريقة هي الأكثر جاذبية للمستثمرين وتلبي مصالحهم، لأنها تعتمد على توقعات تطور السوق في المستقبل والعمليات التضخمية. على الرغم من أن هذا يحتوي أيضًا على بعض الصعوبة، لأنه في ظروف اقتصاد الأزمات غير المستقر، من الصعب جدًا التنبؤ بتدفق الدخل لعدة سنوات مقدمًا.

لذلك، فإن الأساس الأولي لحساب قيمة الأعمال التجارية باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم هو التنبؤ، ومصدره هو المعلومات الرجعية حول التدفقات النقدية. الصيغة التقليدية لتحديد القيمة الحالية للدخل المستقبلي المخصوم هي كما يلي:

القيمة السوقية الحالية = التدفقات النقدية للفترة ر / (1 + د)ر.

معدل الخصم هو معدل الفائدة المطلوب لتقليل الأرباح المستقبلية إلى قيمة واحدة للقيمة الحالية للشركة. بالنسبة للمستثمر، فهو معدل العائد المطلوب على الاستثمارات البديلة مع مستوى مماثل من المخاطر في وقت التقييم.

اعتمادًا على نوع التدفق النقدي المختار (حقوق الملكية أو إجمالي رأس المال المستثمر) المستخدم كأساس للتقييم، يتم تحديد طريقة حساب معدل الخصم. يتم عرض مخططات حساب التدفق النقدي لرأس المال المستثمر ورأس المال في الجدول. 12.

الجدول 1. حساب التدفق النقدي لرأس المال المستثمر

الجدول 2. حساب التدفق النقدي لحقوق الملكية

كما ترون، فإن حساب التدفق النقدي لرأس المال السهمي يختلف فقط في أن النتيجة التي تم الحصول عليها من خوارزمية حساب التدفق النقدي لرأس المال المستثمر يتم تعديلها بالإضافة إلى ذلك للتغيرات في الديون طويلة الأجل. ومن ثم يتم خصم التدفق النقدي وفقاً للمخاطر المتوقعة والتي تنعكس في معدل الخصم المحسوب بالنسبة لمنشأة معينة.

لذلك، فإن معدل خصم التدفق النقدي لرأس المال السهمي سيكون مساوياً لمعدل العائد على رأس المال المستثمر المطلوب من قبل المالك، رأس المال المستثمر - مجموع معدلات العائد المرجحة على الأموال المقترضة (أي سعر فائدة البنك على القروض). وعلى رأس المال السهمي، في حين أن جاذبية معينةيتم تحديدها من خلال حصص الصناديق المقترضة وصناديق الأسهم في هيكل رأس المال. يسمى معدل خصم التدفق النقدي لرأس المال المستثمر المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال، والطريقة المقابلة لحسابها هي طريقة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال(المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (WACC).). يتم استخدام هذه الطريقة لتحديد معدل الخصم في أغلب الأحيان.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن استخدام الطرق التالية الأكثر شيوعًا لتحديد معدل خصم التدفق النقدي لحقوق الملكية:

• نموذج تقييم الأصول الرأسمالية ( كابم);
• نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدل ( MCAPM);
• طريقة البناء التراكمي
• نموذج الربح الزائد ( إيفو) وإلخ.

دعونا نفكر في هذه الأساليب بمزيد من التفصيل.

طريقة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال ( المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال)

يتم استخدامه لحساب كل من حقوق الملكية ورأس المال المقترض من خلال بناء نسبة أسهمهم؛ فهو لا يظهر القيمة الدفترية، ولكن القيمة السوقية لرأس المال. يتم تحديد معدل الخصم لهذا النموذج بالصيغة:

دواكك= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

حيث C зк هي تكلفة رأس المال المقترض؛

الربح N - معدل ضريبة الدخل؛

Дзк - حصة رأس المال المقترض في هيكل رأس مال الشركة؛

Ср - تكلفة جذب رأس المال (الأسهم المفضلة)؛

D pr - حصة الأسهم المفضلة في هيكل رأس مال الشركة؛

Соа - تكلفة جذب رأس المال (الأسهم العادية)؛

D ob - حصة الأسهم العادية في هيكل رأس مال الشركة.

كلما اجتذبت الشركة أموالا مقترضة رخيصة بدلا من رأس المال باهظ الثمن، انخفضت القيمة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال. ومع ذلك، إذا كنت ترغب في استخدام أكبر عدد ممكن من الأموال المقترضة الرخيصة، فيجب عليك أيضًا أن تتذكر الانخفاض المقابل في سيولة الميزانية العمومية للمؤسسة، الأمر الذي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة أسعار الفائدة الائتمانية، لأن هذا الوضع بالنسبة للبنوك محفوفة بالمخاطر المتزايدة، والمبلغ المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال، بطبيعة الحال، سوف تنمو. وبالتالي، قد يكون من المناسب استخدام قاعدة "الوسط الذهبي"، التي تجمع على النحو الأمثل بين الأموال الخاصة والأموال المقترضة على أساس رصيدها من السيولة.

طريقة تقييم الأصول الرأسمالية ( نموذج تسعير الأصول الرأسمالية، CAPM)

بناءً على تحليل المعلومات الواردة من أسواق الأسهم حول التغيرات في ربحية الأسهم المتداولة علنًا. في هذه الحالة، عند حساب معدل الخصم لرأس المال، يتم استخدام الصيغة التالية:

د كابم= د ب / ص + β × (د ص − د ب/ص) + ف 1 + ف 2 + ر,

حيث D b/r هو معدل العائد الخالي من المخاطر؛

β - معامل خاص؛

د ص - إجمالي عائد السوق ككل (متوسط ​​محفظة الأوراق المالية في السوق)؛

ف1 - مكافأة للمؤسسات الصغيرة؛

P 2 - علاوة المخاطر الخاصة بشركة فردية؛

ر- المخاطر القطرية.

يتم استخدام المعدل الخالي من المخاطر كأساس لتقييم الأنواع المختلفة من المخاطر المرتبطة بالاستثمار في الشركة. معامل بيتا الخاص ( β ) يمثل مقدار المخاطر المنهجية المرتبطة بالاقتصاد و العمليات السياسية، والذي يتم حسابه على أساس انحراف إجمالي عائد أسهم شركة معينة مقارنة بإجمالي عائد سوق الأوراق المالية ككل. مؤشر إجمالي عائد السوق هو متوسط ​​مؤشر عائد السوق، والذي يتم حسابه من قبل المحللين بناءً على بحث طويل المدى للبيانات الإحصائية.

كابممن الصعب جدًا تطبيقه في ظروف التخلف في سوق الأوراق المالية الروسية. ويرجع ذلك إلى التحديات المتمثلة في تحديد إصدارات بيتا وعلاوات مخاطر السوق، خاصة بالنسبة للشركات المملوكة بشكل وثيق وغير المدرجة في البورصة. في الممارسة الأجنبية، معدل العائد الخالي من المخاطر، كقاعدة عامة، هو معدل العائد على السندات أو السندات الحكومية طويلة الأجل، حيث أنها تعتبر ذات قيمة درجة عاليةالسيولة ومخاطر الإعسار منخفضة للغاية (احتمال إفلاس الدولة مستبعد عمليا). ومع ذلك، في روسيا، بعد بعض الأحداث التاريخيةولا يُنظر نفسياً إلى الأوراق المالية الحكومية على أنها خالية من المخاطر. لذلك، يمكن استخدام متوسط ​​سعر الفائدة على الودائع طويلة الأجل بالعملة الأجنبية لأكبر خمسة بنوك روسية، بما في ذلك بنك سبيربنك الروسي، والذي تم تشكيله بشكل أساسي تحت تأثير عوامل السوق الداخلية، كمعدل خالي من المخاطر. فيما يتعلق بالاحتمالات β ثم في الخارج يستخدمون في أغلب الأحيان المنشورات الجاهزة لهذه المؤشرات في الأدلة المالية التي تحسبها الشركات المتخصصة من خلال تحليل المعلومات الإحصائية لسوق الأوراق المالية. ولا يحتاج المثمنون عمومًا إلى حساب هذه النسب بأنفسهم.

نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدل ( MCAPM)

في بعض الحالات، يكون من الأفضل استخدام نموذج تقييم الأصول الرأسمالية المعدلة ( MCAPM)، حيث يتم استخدام مؤشر مثل علاوة المخاطر، مع مراعاة المخاطر غير المنتظمة للمؤسسة التي يتم تقييمها. المخاطر غير النظامية (المخاطر المتنوعة)- وهي المخاطر التي تنشأ بشكل عشوائي في الشركة ويمكن الحد منها من خلال التنويع. في المقابل، ترجع المخاطر المنهجية إلى حركة عامةالسوق أو قطاعاته ولا يرتبط بقطاع محدد حماية. ولذلك، فإن هذا المؤشر أكثر ملاءمة للظروف الروسية لتطوير سوق الأوراق المالية مع عدم الاستقرار المميز:

دي إم كابم= د ب / ص + β × (D r - D b/r) + خطر P،

حيث Db/r هو معدل العائد الخالي من المخاطر على القروض بالعملة الأجنبية المحلية الروسية؛

β - المعامل الذي يمثل مقياسًا لمخاطر السوق (غير القابلة للتنويع) ويعكس حساسية التغيرات في ربحية الاستثمارات في الشركات في صناعة معينة للتقلبات في ربحية سوق الأوراق المالية ككل؛

د ص - ربحية السوق ككل؛

مخاطر P هي علاوة مخاطر تأخذ في الاعتبار المخاطر غير النظامية للشركة التي يتم تقييمها.

الطريقة التراكمية

يأخذ في الاعتبار أنواعًا مختلفة من مخاطر الاستثمار وينطوي عليها تقييم الخبراءكل من العوامل الاقتصادية العامة والخاصة بالصناعة والعوامل الخاصة بالمؤسسة التي تخلق خطر عدم الحصول على الدخل المخطط له. أهم العوامل هي عوامل مثل حجم الشركة، والهيكل المالي، والإنتاج والتنويع الإقليمي، وجودة الإدارة، والربحية، والقدرة على التنبؤ بالدخل، وما إلى ذلك. ويتم تحديد معدل الخصم على أساس معدل العائد الخالي من المخاطر، إلى والذي يتم إضافة قسط إضافي لمخاطر الاستثمار في شركة معينة مع مراعاة العوامل المحددة.

وكما نرى، فإن النهج التراكمي يشبه إلى حد ما كابمحيث أن كلاهما يعتمد على معدل العائد على الأوراق المالية الخالية من المخاطر مع إضافة دخل إضافي مرتبط بمخاطر الاستثمار (يعتقد أنه من المزيد من المخاطر، كلما ارتفعت الربحية).

نموذج أولسون ( نموذج تقييم إدواردز-بيل-أولسون (EBO).)، أو طريقة الدخل الزائد (الربح).

يجمع بين مكونات نهج الدخل والتكلفة، إلى حد ما يقلل من عيوبها. يتم تحديد قيمة الشركة من خلال خصم تدفق الدخل الزائد، أي الانحراف عن متوسط ​​الصناعة، والقيمة الحالية لصافي الأصول. وميزة هذا النموذج هي القدرة على استخدام المعلومات المتاحة عن قيمة الأصول المتاحة وقت التقييم لحسابها. تشغل الاستثمارات الحقيقية حصة كبيرة في هذا النموذج، ولا يلزم سوى التنبؤ بالربح المتبقي، أي ذلك الجزء من التدفق النقدي الذي يزيد بالفعل من قيمة الشركة. على الرغم من أن هذا النموذج لا يخلو من بعض الصعوبات في الاستخدام، إلا أنه مفيد جدًا في تطوير استراتيجية تطوير المنظمة المتعلقة بتعظيم قيمة الأعمال.

حساب القيمة السوقية الإجمالية للشركة

بمجرد تحديد القيمة الأولية للأعمال، يجب إجراء عدد من التعديلات للحصول على القيمة السوقية النهائية:

• للزيادة/النقص في رأس المال العامل الخاص؛
• على الأصول غير الأساسية للمؤسسة؛
• وعلى الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة؛
• على صافي الدين إن وجد.

بما أن حساب التدفق النقدي المخصوم يتضمن المبلغ المطلوب من رأس المال العامل المرتبط بتوقعات الإيرادات، فإذا لم يتطابق مع القيمة الفعلية، فيجب إضافة الفائض من رأس المال العامل الخاص، ويجب طرح النقص من القيمة من التكلفة الأولية. وينطبق الشيء نفسه على الأصول غير العاملة، حيث تم تضمين الأصول التي تم استخدامها في توليد التدفق النقدي فقط في الحساب. وهذا يعني أنه إذا كانت هناك أصول غير أساسية لها قيمة معينة لا تؤخذ في الاعتبار في التدفق النقدي، ولكن يمكن تحقيقها (على سبيل المثال، عند البيع)، فإنه من الضروري زيادة القيمة الأولية للأعمال بمقدار قيمة هذه الأصول، محسوبة بشكل منفصل. إذا تم حساب قيمة المؤسسة لرأس المال المستثمر، فإن القيمة السوقية الناتجة تنطبق على كامل رأس المال المستثمر، أي أنها تشمل، بالإضافة إلى تكلفة حقوق الملكية، أيضًا قيمة التزامات الشركة طويلة الأجل. وهذا يعني أنه للحصول على قيمة رأس المال السهمي، من الضروري تخفيض قيمة القيمة الثابتة بمقدار الدين طويل الأجل.

وبعد إجراء كافة التعديلات سيتم الحصول على القيمة وهي القيمة السوقية لأسهم الشركة.

الأعمال قادرة على توليد الدخل حتى بعد نهاية الفترة المتوقعة. يجب أن تستقر الإيرادات وتصل إلى معدل نمو موحد طويل الأجل. لحساب التكلفة في فترة ما بعد التنبؤ، يمكنك استخدام إحدى الطرق التالية لحساب الخصم:

• حسب قيمة التصفية؛
• حسب صافي قيمة الأصول؛
• وفقا لطريقة جوردون.

عند استخدام نموذج جوردون، يتم تعريف القيمة النهائية على أنها نسبة التدفق النقدي للسنة الأولى من فترة ما بعد التنبؤ إلى الفرق بين معدل الخصم ومعدل النمو طويل الأجل للتدفق النقدي. يتم بعد ذلك تخفيض القيمة النهائية إلى القيم الحالية بنفس معدل الخصم المستخدم لخصم التدفقات النقدية لفترة التنبؤ.

ونتيجة لذلك، يتم تحديد القيمة الإجمالية للأعمال على أنها مجموع القيم الحالية لتدفقات الدخل في فترة التنبؤ وقيمة الشركة في فترة ما بعد التنبؤ.

خاتمة

في عملية تقييم قيمة الشركة باستخدام نهج الدخل، يتم إنشاء نموذج مالي للتدفقات النقدية، والذي يمكن أن يكون بمثابة الأساس لاتخاذ قرارات إدارية مستنيرة، وتحسين التكاليف، وتحليل إمكانيات زيادة القدرة التصميمية وتنويع الحجم. المنتجات. وسيظل هذا النموذج مفيدًا بعد اكتمال التقييم.

لاختيار طريقة أو أخرى لحساب القيمة السوقية، عليك أولاً أن تقرر الغرض من التقييم والاستخدام المخطط لنتائجه. ثم عليك تحليل التغير المتوقع في التدفقات النقدية للشركة في المستقبل القريب، والنظر في الوضع المالي وآفاق التطوير، وكذلك تقييم البيئة الاقتصادية المحيطة، العالمية والوطنية، بما في ذلك الصناعة. عندما يكون الوقت قصيرًا، تحتاج إلى معرفة القيمة السوقية للأعمال، أو تأكيد النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام أساليب أخرى، أو عندما لا يكون التحليل المتعمق للتدفقات النقدية ممكنًا أو مطلوبًا، يمكنك استخدام طريقة الرسملة للحصول بسرعة نسبيًا نتيجة موثوقة. وفي حالات أخرى، خاصة عندما يكون أسلوب الدخل هو الطريقة الوحيدة لحساب القيمة السوقية، يفضل أسلوب التدفق النقدي المخصوم. من الممكن في مواقف معينة أن تكون هناك حاجة إلى كلتا الطريقتين في وقت واحد لحساب قيمة الشركة.

وبالطبع، لا ينبغي لنا أن ننسى أن القيمة التي يتم الحصول عليها باستخدام نهج الدخل تعتمد بشكل مباشر على دقة توقعات المحلل على المدى الطويل للاقتصاد الكلي والصناعة. ومع ذلك، حتى استخدام مؤشرات التنبؤ التقريبية في عملية تطبيق نهج الدخل يمكن أن يكون مفيدًا في تحديد القيمة المقدرة للشركة.

عند إجراء المعاملات مع السكن، من الضروري تقييمه أولا. يتم استخدام أساليب مختلفة لتقييم العقارات: الدخل، والمقارنة، والتكلفة. اكتسب نهج الدخل لتقييم العقارات شعبية في بلدنا. ما هو جوهر هذا النهج؟ في أي الحالات ينصح باستخدام هذا النهج عند تقييم الأمتار المربعة؟ ما هي طرق نهج الدخل الموجودة وتحت أي ظروف يتم استخدام كل منها؟ متى يكون من المنطقي التخلي عن هذا النهج في تقدير المساحة؟

ما هي طرق التقييم العقاري الموجودة؟

القانون الاتحادي رقم 135 بتاريخ 29 يوليو 1998 "في شأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي» يسلط الضوء على نهج مثل:

• مقارنة– مجموعة من التدابير الرامية إلى مقارنة السكن مع نظائرها التي تتوفر عنها معلومات الأسعار.
• غالي- الطرق التي تهدف إلى تحديد التكاليف التي ستكون مطلوبة في حالة ترميم أو استبدال شيء ما، مع مراعاة البلى. من المفترض أن المشتري لن يدفع مقابل العقار النهائي أكثر من تكلفة إنشاء كائن مماثل.
• مربحة- يعتمد على حساب ليس فقط سعر الأمتار المربعة، ولكن أيضًا على الدخل المتوقع منه (على سبيل المثال، دخل الإيجار).

ما هو نهج الدخل؟

يعتمد استخدام هذه الطريقة على المبدأ التالي: يجب أن تتوافق تكلفة المنطقة التي يتم استثمار الأموال فيها مع جودة الكائن في الوقت الحاضر ومقدار الربح في المستقبل.

وتتمثل ميزة هذا النهج في أنه يسمح للمستثمر بتقييم العقار بشكل أفضل كمصدر للدخل. يتم التعرف على قدرة المنطقة على تحقيق الربح في المستقبل باعتبارها العامل الرئيسي الذي يحدد قيمة هذه المنطقة. العيب هو أن معلومات التنبؤ تؤخذ كأساس.

يعكس نهج الدخل بيانات مثل:

• نوعية وكمية الأرباح التي يمكن للعقارات تحقيقها خلال فترة معينة.
• المخاطر التي تعتبر نموذجية بالنسبة للمنشأة نفسها وللمنطقة.

أساليب نهج الدخل

هناك طرق مثل:

• رسملة الدخل.
• طريقة الاستثمار المرتبطة
• طريقة التدفق النقدي المخصوم.

كيف تعمل طريقة رسملة الدخل؟

تقوم هذه الطريقة بحساب العلاقة بين الربح في المستقبل وقيمة العقارات في الوقت الحاضر.

تبدو صيغة النهج كما يلي:

ج = البوسنة والهرسك / ك، أين

• مع- سعر المتر المربع
• البوسنة والهرسك– الربح المتوقع من الكائن لفترة معينة في شكله النقي،
• ل- معدل الرسملة (المعامل).

وتعني هذه المصطلحات نسبة سعر العقار إلى الدخل المتاح منه.

طريقة الرسملة المباشرة هي طريقة تظل فيها شروط استخدام العقارات والدخل بشكل مستقر دون تغيير، ولا تتطلب الاستثمارات المرحلة الأولية، ويسجل أيضًا الربح والعائد على رأس المال.

مع الرسملة المباشرة، يتم تشكيل القيمة لفترة محددة دون الأخذ في الاعتبار إمكانية إعادة البيع للمنطقة، ومتى الفترة المشمولة بالتقريرسوف تصل إلى نهايتها.

يتم استخدام الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة عندما:

• التدفقات المالية أعلى من الصفر وتظل مستقرة على مدى فترة طويلة.
• هناك زيادة طفيفة في الأرباح مع مرور الوقت.

لا تنطبق الطريقة إذا:

• هناك ربح غير مستقر.
• لم يتم الانتهاء من تشييد المبنى الذي تقع فيه المنشأة أو أن المنطقة في مرحلة الترميم.

مراحل الحساب:

1. حساب الربح المتوقع. عند الحساب، يتم أخذ 12 شهرًا أو متوسطفي سنة. وينصب الاهتمام على الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات.
2. يتم حساب نسبة الرسملة.
3. يتم تحديد السعر الإجمالي للمنطقة.

طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF)

باستخدام هذه الطريقة، يتم حساب السعر على مدى فترة زمنية تساوي عدة السنوات الأخيرة، وعند تحديد قيمة العقارات، يؤخذ في الاعتبار الدخل الناتج عن إعادة البيع المحتملة للعقار. وتتمثل ميزة هذه الطريقة في القدرة على تقييم كائن ما عندما تكون التدفقات المالية غير مستقرة.

ينطبق DCF في الظروف التالية:

• توافر المعلومات الكافية لحساب مقدار الدخل من العقارات في المستقبل.
• هناك سبب للاعتقاد بأن التدفقات المالية في الحاضر والمستقبل سوف تختلف (من حيث الزيادة أو النقصان).
• العقار عبارة عن عقار تجاري، يتميز بتعدد استخداماته ومساحته الكبيرة.
• الأرباح والتكاليف موسمية.
• يقع العقار في مبنى قيد الإنشاء أو تم إعادة بنائه للتو وينتظر التشغيل.

يتم حساب التدفقات النقدية المخصومة وفقًا للخوارزمية الموضحة أدناه:

1. واستنادا إلى البيانات المتاحة، يتم أخذ فترة التنبؤ. في روسيا هو 35 سنة.
2. يتم توقع مقدار الربح لفترة معينة من الزمن.
3. يتم حساب القيمة الإجمالية للسعر المتبقي للمنطقة بعد توقف تدفق الأرباح.
4. تحديد نسبة الخصم لحساب التدفق المالي الذي سيتم استلامه أو دفعه على مدار الزمن. وبهذه الطريقة يمكن تقدير نسبة المخاطرة إلى المكافأة.
5. حساب أسعار العقارات.

في بعض الحالات، أثناء المعاملات العقارية، يكون ذلك ضروريا. لقد وصفنا متى يجب عليك الاتصال بكاتب العدل في مقال منفصل.
معلومات حول المستندات التي يجب التحقق منها عند شراء شقة. يجب أن يتم الشيك حتى لا ينتهي به الأمر إلى المحكمة في المستقبل فيما يتعلق بالطعن في شرعية المعاملة.

التخلي عن نهج الدخل

وبما أن طريقة الدخل تستخدم عندما يكون هناك هدف استثماري، فعند شراء العقارات السكنية لأغراض شخصية فإن هذه الطريقة غير مناسبة. ويجوز في هذه الحالة استخدام طرق المقارنة أو طرق التكلفة أو مزيج منهما.

هناك ظروف يرفض فيها المثمن طريقة الدخل بسبب عدم وجود المستندات التي يمكن على أساسها إجراء الحسابات. بدون التوثيق اللازم، يتم انتهاك خوارزمية التقييم، مما يؤدي إلى فهم غير صحيح لربحية المعاملة.

يتحدث أحد المتخصصين عن منهج الدخل في التقييم العقاري في هذا الفيديو:

من المنطقي تطبيق نهج الدخل إذا تم شراء عقارات غير تجارية وكان الغرض من الشراء هو الاستثمار. هناك عدة طرق لنهج الدخل، ويمكن تقييم مدى معقولية استخدام واحدة أو أخرى من قبل متخصص، بناء على خصائص الكائن والغرض من الحصول على الأمتار المربعة.

سوف يقوم محامينا بتقديم النصح لك مجاناً.