Współczynnik ryzyka finansowego kapitalizacji. Stopa kapitalizacji

Rozważmy stopa kapitalizacji. Zaliczany jest do grupy wskaźników stabilności finansowej przedsiębiorstwa i charakteryzuje długoterminową wypłacalność. Współczynnik kapitalizacji zaliczany jest do grupy wskaźników dźwigni finansowej, w tej grupie znajdują się wskaźniki charakteryzujące stosunek środków własnych i pożyczonych. W źródłach zachodnich współczynnik kapitalizacji nazywany jest współczynnikiem kapitalizacji.

Rozważę współczynnik kapitalizacji zgodnie z naszym zwykłym schematem analizy. Najpierw odsłonimy istotę ekonomiczną współczynnika, następnie przedstawimy wzór obliczeniowy, obliczymy współczynnik dla firmy krajowej, a na koniec przypomnimy wartości optymalne wskaźnik.

Stopa kapitalizacji. Istota ekonomiczna

Jak wspomniano powyżej, współczynnik kapitalizacji odnosi się do wskaźników dźwigni finansowej i to one decydują o efektywności wykorzystania pożyczonego kapitału przez przedsiębiorstwo. Pokazuje jak nasze przedsiębiorstwo jest uzależnione od pożyczonych środków.

Jak odczytuje się współczynnik kapitalizacji?

Jeżeli wartość współczynnika kapitalizacji maleje, oznacza to, że:

• Spółka zachowuje większy zysk netto.
• Spółka finansuje swoją działalność ze środków własnych.
• Zwiększa się atrakcyjność inwestycyjna.

Jeśli wartość współczynnika kapitalizacji wzrasta, oznacza to, że:

• Zwiększa się ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej.
• Przedsiębiorstwo zwiększa udział pożyczonych środków zaangażowanych w finansowanie swojej działalności.
• Atrakcyjność inwestycyjna maleje.

Kto stosuje stopę kapitalizacji?

Współczynnik ten jest niezwykle ważny dla inwestorzy którzy je analizują, aby ocenić inwestycje w konkretną spółkę. Do inwestycji bardziej preferowana będzie spółka o dużym współczynniku kapitalizacji. Wyjaśnia to fakt, że będzie miał większy kapitał własny w swojej strukturze kapitałowej. Jednak też bardzo ważne współczynnik nie jest zbyt dobry dla inwestora, ponieważ maleje rentowność przedsiębiorstwa, a tym samym dochód inwestora.

Ten współczynnik jest również używany wierzyciele. Sytuacja z nimi jest dokładnie odwrotna dla inwestorów. Im niższy współczynnik kapitalizacji, tym korzystniejsze jest udzielenie pożyczki.

Jakie są synonimy kapitalizacji?

Współczynnik kapitalizacji ma następujące synonimy:

• wskaźnik dźwigni finansowej,
• współczynnik ryzyka finansowego,
• wskaźnik atrakcji,
• Wykorzystanie dźwigni finansowej,
• Stosunek zadłużenia do kapitału własnego,
• Wskaźnik samofinansowania.

W rzeczywistości wszystkie wymienione powyżej nazwy to jeden współczynnik kapitalizacji, ale często w innej literaturze nazywa się to inaczej. Dlatego warto znać jego podobne nazwy.

Stopa kapitalizacji. Wzór obliczeniowy

Wzór stopy kapitalizacji ma następującą postać:

Współczynnik kapitalizacji = Pasywa/Kapitał własny =
(Zobowiązania długoterminowe + Zobowiązania krótkoterminowe)/Kapitał=
(str. 1400+str. 1500)/str. 1300

Wszystkie dane do obliczeń można pobrać z formularza „Saldo”. Należy zauważyć, że w rubryce „Pasywa” we wzorze różni autorzy stosują albo sumę zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych, albo wyłącznie zobowiązania długoterminowe. Zatem obowiązuje również następujący wzór:

Współczynnik kapitalizacji = Zobowiązania długoterminowe/Kapitał własny = linia 1400/linia 1300

Do 2011 roku wzór na wyliczenie współczynnika kapitalizacji przedstawiał się następująco:

Współczynnik kapitalizacji = (linia 590+linia 690)/linia 490

W literaturze zagranicznej można znaleźć następujący wzór na obliczenie współczynnika:

Stopa kapitalizacji. Obliczenia na przykładzie OJSC MMK

Współczynnik kapitalizacji dla OJSC MMK

Do obliczeń potrzebujemy publiczności sprawozdania finansowe, które można uzyskać w serwisie SPARK lub InvestFunds. Nasz przykład dotyczył czterech kwartałów 2013 r. i pierwszych trzech kwartałów 2014 r.

Jak widać, pracujemy tylko z liniami z sekcji „Pasywne”. Współczynnik kapitalizacji dla OJSC MMK:

Współczynnik kapitalizacji 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Współczynnik kapitalizacji 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Współczynnik kapitalizacji 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Stopa kapitalizacji 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Jak widać, w ciągu roku obliczeń współczynnik prawie się nie zmienił i kształtował się na poziomie 1. Jest to wartość standardowa dla przedsiębiorstw krajowych. Możemy stwierdzić, że OJSC MMK ma udział pożyczonych środków równy udziałowi środków własnych (50/50%). Poniżej omówimy bardziej szczegółowo wartości standardowe.

Stopa kapitalizacji. Wartość normatywna

Porozmawiajmy o wartościach standardowych. W literaturze krajowej współczynnik kapitalizacji uważany jest za optymalny dla przedsiębiorstwa, gdy wartość 1. Innymi słowy, spółka ma równy udział w kapitale obcym i własnym (50% kapitału obcego, 50% kapitału własnego).

W krajach rozwiniętych gospodarczo współczynnik wynosi 1,5 (60% kapitału obcego, 40% kapitału własnego)

Norma współczynnika zależy od branży przedsiębiorstwa, wielkości przedsiębiorstwa, kapitałochłonności produkcji, okresu istnienia, opłacalności produkcji itp. Dlatego też wskaźnik należy porównywać z podobnymi przedsiębiorstwami z branży. Dzięki temu uzyskamy jaśniejszy obraz finansów przedsiębiorstwa.

Streszczenie

Przyjrzeliśmy się więc jednemu z najważniejszych wskaźników dla inwestorów i pożyczkodawców – współczynnikowi kapitalizacji. Im wyższa jest jego wartość dla przedsiębiorstwa, tym jest korzystniejsza dla inwestorów, a mniej dla wierzycieli. Wysoka wartość współczynnik pokazuje, że firma traci stabilność finansową; zbyt wiele niska wartość– przedsiębiorstwo traci rentowność. Wskaźnik kapitalizacji należy stosować w połączeniu ze wskaźnikami rentowności i płynności przedsiębiorstwa. Więcej o głównym wskaźniku rentowności przeczytasz w artykule: „”.

Dziękuję za uwagę!

Współczynnik kapitalizacji ogólnej to parametr przeliczający dochód netto na aktualną wartość obiektu. Uwzględnia się przy tym zarówno sam zysk netto uzyskany z eksploatacji wycenianego przedmiotu, jak i zwrot środków trwałych wydanych na nabycie przedmiotu.

W artykule wykorzystano metodę kumulacyjną do konstruowania współczynnika kapitalizacji. Osobliwością metody jest jeden z dwóch składników współczynnika - stopa procentowa jest sumą poszczególnych składników. Jej podstawą jest stopa wolna od ryzyka (w tej pracy jest ona równa stopie rynkowej GKO-OFZ). Do stopy zwrotu wolnej od ryzyka dodawane są poprawki:

Korekta o dodatkowe ryzyko podczas inwestowania;

Korekta o dodatkowe ryzyko związane z zarządzaniem inwestycjami;

Korekta z tytułu niskiej płynności nieruchomości.

Zatem stopa procentowa jest sumą stopy wolnej od ryzyka plus korekta z tytułu dodatkowego ryzyka plus korekta z tytułu niskiej płynności.

Jeśli chodzi o drugi składnik ogólnego współczynnika kapitalizacji – stopę odzysku kapitału, oblicza się ją jako stosunek jednego do liczby lat potrzebnych na zwrot zainwestowanego kapitału (ponieważ żywotność obiektu wynosi 100 lat, stopa będzie być równe 1/100 = 0,01 lub 1%).

Całkowity współczynnik kapitalizacji przy zastosowaniu tej metody wyznacza się poprzez zsumowanie stopy procentowej i zwrotu ze stopy kapitału (Tabela 12).

ja = ja 0 + ja C + ja l + ja W + rz k , Gdzie

I 0 – stopa procentowa wolna od ryzyka

I C – ogólne ryzyko rynkowe (zmiana stopy w stosunku do stopy wolnej od ryzyka w zależności od ryzyka inwestowania w nieruchomości), wg Rosstat = 0,56.

I l – korekta z tytułu niskiej płynności tego typu nieruchomości, tj. Jak szybko składnik aktywów może zostać zamieniony na gotówkę. W porównaniu do akcji i obligacji nieruchomości charakteryzują się niską płynnością.

Premię odsetkową za niską płynność aktywa można wyznaczyć ze wzoru: I l = I 0 *Czas ekspozycji analogów, miesiące/12 miesięcy.

I W – korekta zarządzania inwestycjami, %. Zmiana ta nie dotyczy zajęć dydaktycznych.

N k – C (obliczany metodą Ringa – bezpośredni zwrot z inwestycji).

N k = 1/Życie obiektu

Wniosek: wartość rynkowa nieruchomości ustalona metodą kapitalizacji bezpośredniej:

Koszt OH = NPV/stopa kapitalizacji Koszt OH = 631800/0,1086 = 5817679,56 rub.

1. Koordynacja wyników wyceny i uzyskanie ostatecznej wartości rynkowej Przedmiotu wyceny

W procesie wyceny można stosować różne podejścia, ale względne znaczenie wartości uzyskanych w wyniku różnych podejść należy określić na podstawie świadomej oceny rzeczoznawców, która jest sformalizowana poprzez zważenie wartości określonych za pomocą dwóch lub więcej podejść. Decyzja, którym szacunkom kosztów nadać większą wagę i w jaki sposób każde podejście należy porównać z innymi, ma kluczowe znaczenie na ostatnim etapie procesu wyceny.

Istnieją dwie podstawowe metody ważenia:

matematyczna metoda ważenia;

subiektywna metoda ważenia.

Podczas gdy pierwsza metoda wykorzystuje procentowe ważenie wyników uzyskanych różnymi metodami, druga opiera się na analizie zalet i wad każdego podejścia, a także analizie ilości i jakości danych na poparcie każdego podejścia.

Jeżeli koordynacja polega na ważeniu wyników uzyskanych w wyniku stosowania różnych podejść do oceny, a także wykorzystaniu różne metody W ramach każdego podejścia ewaluator musi uzasadnić wybór wag stosowanych do przypisania wyników uzyskanych w wyniku zastosowania różnych podejść do oceny, a także zastosowania różnych metod w ramach stosowania każdego podejścia.

W pracy kursowej do obliczenia ostatecznej wartości wartości rynkowej wykorzystano matematyczną metodę ważenia:

Zgodnie z FSO nr 7 stosuje się podejście dochodowe wyceny nieruchomości generujące lub mogące generować strumienie dochodu, tj. nieruchomość, której celem posiadania jest osiąganie stałego dochodu. Nieruchomości mieszkalne nabywa się z reguły albo na pobyt stały, albo w celach „spekulacyjnych” – z zamiarem sprzedaży nieruchomości po „szczycie” cen. Jednocześnie z reguły nie bierze się pod uwagę możliwości wynajmu nieruchomości mieszkalnej: biorąc pod uwagę atrakcyjność kredytu hipotecznego, dochody z wynajmu takiej nieruchomości w najbliższej przyszłości raczej nie pokryją wszystkich kosztów koszty jego nabycia. Tym samym stosunek wartości bieżącej netto, obliczonej w podejściu dochodowym, do kosztu obiektu, obliczonego w ramach podejścia porównawczego, tj. Stopa kapitalizacji przedmiotu wyceny wynosi 5%. Dla porównania stopy kapitalizacji w Moskwie na dzień ustalenia wartości szacowane są dla rentownych nieruchomości na poziomie 9,5-10,5% dla segmentu biurowego i handlowego oraz na poziomie 12-13% dla magazynu 1. Zatem podejściu dochodowemu przypisuje się wagę 10%;

Stosowanie podejścia kosztowego jest wskazane, gdy celem wyceny jest ubezpieczenie przedmiotu; lub ocena dokonywana jest dla budynków wymagających przebudowy; dla celów podatkowych itp. Ponadto, zgodnie z FSO nr 7, zaleca się stosowanie podejścia kosztowego w szczególności w przypadku małej aktywności rynkowej, gdy nie ma wystarczających danych niezbędnych do zastosowania metody porównawczej i podejścia dochodowe do oceny. Na dzień wyceny na rynku do wyceny znajduje się wystarczająca liczba analogicznych obiektów o znanych cenach ofertowych. Ponadto jedną z wad podejścia kosztowego jest to, że nie odzwierciedla ono sytuacji gospodarczej zarówno na rynku nieruchomości, jak i w całym kraju. podejście oparte na kosztach przypisano wagę 10%;

Rynek nieruchomości podmiejskich jest aktywny, tj. taki, w którym transakcje dokonywane są dość często, co zapewnia kształtowanie cen odzwierciedlających rzeczywiste wyceny aktualnej wartości danych obiektów. Zatem podejściu porównawczemu przypisuje się wagę 80%, ponieważ najbardziej wiarygodnie odzwierciedla ono koszt Przedmiot oceny.

Tabela 13. Obliczenie ostatecznej wartości rynkowej

Wniosek: wartość rynkowa Przedmiotu Wyceny na dzień ustalenia wynosi (w zaokrągleniu): 7 593 155.95 pocierać.

Porównując zadłużenie do pełnej kapitalizacji, wskaźnik ten pokazuje, w jakim stopniu korporacja wykorzystuje kapitał własny i kapitał obcy. Również współczynnik kapitalizacji pokazuje, jaki udział w całkowitej kwocie źródeł finansowych ma kapitał pożyczony, akcje uprzywilejowane i zwykłe oraz inne rodzaje słuszność.

Sam w sobie jakikolwiek wskaźnik finansowy jest zupełnie bezużyteczny z punktu widzenia informacji. Jednak łącznie i w kontekście wskaźniki dźwigni umożliwiają analitykom i inwestorom szczegółowe zrozumienie sytuacja ekonomiczna firma, jakie ryzyko finansowe się z nią wiąże, jak bardzo jest uzależniona od kredytów, jakie pojawiają się trendy. Wiedząc, kto kontroluje kapitał spółki, możemy stwierdzić, kto faktycznie kontroluje samą spółkę!

Każda firma finansuje swoje aktywa albo z własnych środków, albo pożyczony kapitał. W drugim przypadku finansowanie jest obarczone ryzykiem, ponieważ prawo zobowiązuje do spłaty długów i odsetek. Finansowanie kapitałowe nie nakłada jednak na spółkę obowiązku spłaty wierzycieli zewnętrznych. Dzięki temu spółka może wypłacać dywidendę swoim akcjonariuszom – ale tylko decyzją zarządu. Oczywiście ryzyko biznesowe towarzyszy każdej działalności firmy. Jednakże wybór opcji finansowania (stosunek kapitał własny do zadłużenia) może dodatkowo zwiększyć to ryzyko. Różni eksperci posługują się licznymi wzorami przy wyrażaniu wskaźnika dźwigni finansowej (wskaźnika wykorzystania pożyczonych środków). Jednak najczęściej stosowane są trzy: stosunek zadłużenia do kapitału własnego, stosunek długu do kapitału własnego i wskaźnik pokrycia odsetek.

Rzeczywisty ogólny współczynnik kapitalizacji wynosi:

zadłużenie długoterminowe/(zadłużenie długoterminowe + kapitał własny)

zadłużenie całkowite/(dług całkowity + akcje uprzywilejowane + akcje zwykłe)

Przykładowo współczynnik kapitalizacji przedsiębiorstwa z zadłużeniem długoterminowym na poziomie 5000 funtów. Sztuka. a kapitał zakładowy w wysokości 3000 funtów wynosi:

5000/(5000 + 3000) = 5000/8000 = 0,625.

Obie wersje współczynnika kapitalizacji nazywane są również „odsetkami składowymi”, ponieważ porównują zadłużenie spółki z jej całkowitym kapitałem (dług i kapitał własny) lub z kapitałem własnym akcjonariuszy. Wskaźniki te pokazują, w jakim stopniu firma jest uzależniona od finansowania dłużnego.

Ważne szczegóły dotyczące stopy kapitalizacji

• Stopę kapitalizacji należy uwzględnić w miarę jej zmian w czasie, a także porównać ją z innymi danymi i standardami. Na przykład wskaźnik zysku brutto wynoszący 20% jest informacją bez znaczenia; ale jeśli wiesz, że średni wskaźnik w branży wynosi 10%, to na tym tle 20% wygląda atrakcyjnie. A jeśli wiadomo, że przez ostatnie trzy lata współczynnik ten stale rośnie, to prawidłowy wniosek będzie dotyczył rozsądnej polityki i skuteczne strategie zarządzanie firmą.
• Wszystkie wskaźniki kapitalizacji należy interpretować w kontekście zysków i przepływów pieniężnych spółki oraz w porównaniu do konkurentów.
• Należy zachować ostrożność przy porównywaniu firm z różnych branż lub sektorów. Te same liczby będą uważane za niskie w jednej branży, ale bardzo wysokie w innej.
• Niektóre mniej powszechne współczynniki kapitalizacji opierają się na wzorach wykorzystujących wartość księgową kapitału własnego. W porównaniu z innymi wskaźnikami mogą one wprowadzać w błąd, ponieważ zazwyczaj istnieje niewielki związek pomiędzy wartością księgową spółki a wartością rynkową. Drugi może być wielokrotnie wyższy od pierwszego, gdyż odzwierciedla opinię społeczności inwestycyjnej na temat wartości spółki.

Definicja

Stopa kapitalizacji(współczynnik kapitalizacji) to wskaźnik porównujący wielkość zobowiązań długoterminowych z całkowitymi źródłami finansowania długoterminowego, obejmującymi, oprócz zobowiązań długoterminowych, kapitał własny organizacji. Współczynnik kapitalizacji pozwala ocenić adekwatność źródła finansowania swojej działalności organizacji w postaci kapitału własnego.

Współczynnik kapitalizacji zaliczany jest do grupy wskaźników dźwigni finansowej – wskaźników charakteryzujących stosunek środków własnych i pożyczonych organizacji

Współczynnik ten pozwala ocenić ryzyko biznesowe. Im wyższa wartość współczynnika, tym bardziej organizacja jest uzależniona w swoim rozwoju od pożyczonego kapitału, tym niższa jest jej stabilność finansowa. Jednocześnie więcej wysoki poziom współczynnik wskazuje większy możliwy zwrot z kapitału własnego (wyższy zwrot z kapitału własnego).

Wzór obliczeniowy)

Współczynnik kapitalizacji oblicza się jako stosunek zobowiązań długoterminowych do sumy zobowiązań długoterminowych i kapitałów własnych organizacji:

Współczynnik kapitalizacji = Zobowiązania długoterminowe / (Zobowiązania długoterminowe + Kapitał własny)

Współczynnik kapitalizacji jest ważnym wskaźnikiem dźwigni finansowej spółki, odzwierciedlającym strukturę długoterminowych źródeł finansowania. W tym przypadku kapitalizację spółki (nie mylić z kapitalizacją rynkową) uważa się za połączenie dwóch najbardziej stabilnych pasywów – zobowiązań długoterminowych i kapitału własnego.

Wartość normalna

Współczynnik ten nie jest ustalony wartość normatywna, ponieważ jest to silnie uzależnione od branży i technologii przedsiębiorstwa. Bardziej atrakcyjne dla inwestorów są jednak przedsiębiorstwa z przewagą kapitału własnego nad długiem. Jednak używaj tylko własne źródła finansowanie też nie czynnik pozytywny, ponieważ zmniejsza zwrot z inwestycji właścicieli.

Wskaźnik pokrycia aktywów

Analiza stabilności finansowej Drukuj Email

Definicja

wskaźnik pokrycia aktywów mierzy zdolność organizacji do spłaty swoich długów istniejącymi aktywami. Wskaźnik pokazuje, jaka część majątku zostanie wykorzystana na pokrycie zadłużenia. W tym przypadku brane są pod uwagę wyłącznie aktywa materialne i pieniężne, wartości niematerialne i prawne są ignorowane. Wskaźnik ten pozwala inwestorom ocenić oczekiwany sukces przedsiębiorstwa, prawdopodobieństwo niewypłacalności i upadłości.

Wzór obliczeniowy)

Wskaźnik pokrycia aktywów oblicza się w trzech etapach:

1. Ustala się zobowiązania krótkoterminowe pomniejszone o kredyty i pożyczki krótkoterminowe.

2. Od łącznej kwoty aktywów odejmuje się wartość wartości niematerialnych i prawnych, po czym od otrzymanej kwoty odejmuje się wskaźnik obliczony w kroku 1.

3. Kwotę uzyskaną w kroku 2 dzieli się przez kwotę wszystkich zobowiązań spółki (długoterminowych i krótkoterminowych).

W efekcie wzór na obliczenie wskaźnika pokrycia aktywów wygląda następująco:

Wskaźnik pokrycia aktywów = ((Aktywa - Wartości niematerialne i prawne) - (Zobowiązania krótkoterminowe - Krótkoterminowe kredyty i pożyczki)) / Zobowiązania

Wartość normalna

Ustalona wartość normatywna dla dany współczynnik nie, ale zazwyczaj w przemyśle za normalny uważa się współczynnik pokrycia aktywów na poziomie co najmniej 2, w firmach usługowych 1,5. Aktywne pozyskiwanie przez organizację pożyczonych środków prowadzi do wzrostu tego wskaźnika.

Wskaźnik pokrycia aktywów należy analizować w powiązaniu z innymi wskaźnikami finansowymi, wskaźnikami płynności i wypłacalności. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że wartość księgowa aktywów może znacznie odbiegać od ich wartości rynkowej, co może w istotny sposób zniekształcić wskaźnik pokrycia aktywów, zanegowając jego wartość analityczną (co w zasadzie dotyczy wszystkich wskaźników finansowych obliczanych na podstawie wartość księgowa aktywów).

Aktywa netto

Analiza stabilności finansowej Drukuj Email

Definicja

Aktywa netto- jest to wartość ustalana poprzez odjęcie kwoty jej zobowiązań od kwoty aktywów organizacji.

Procedura obliczania aktywów netto dla spółki akcyjne zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej i Federalnej Komisji ds. Rynku Papierów Wartościowych z dnia 29 stycznia 2003 r. N 10n. W przypadku braku specjalnych zasad obliczania aktywów netto spółek z ograniczona odpowiedzialność dla nich obowiązuje ta sama procedura (np fundusze inwestycyjne, powiernicy i organizatorzy gier hazardowych mają własną procedurę obliczania aktywów netto).

Wzór obliczeniowy)

Kalkulacja sprowadza się do ustalenia różnicy pomiędzy aktywami i pasywami (pasywami), które ustala się w następujący sposób.

Aktywa przyjęte do kalkulacji obejmują:

• poza aktywa obrotowe odzwierciedlone w pierwszej części bilansu (wartości niematerialne, środki trwałe, budowa w toku, rentowne inwestycje w wartości materialne, długoterminowe inwestycje finansowe, inne aktywa trwałe);
• aktywa obrotowe ujęte w drugiej części bilansu (zapasy, podatek od wartości dodanej od nabytych aktywów, należności, krótkoterminowe inwestycje finansowe, środki pieniężne, pozostałe aktywa obrotowe) z wyjątkiem kosztu w wysokości rzeczywistych kosztów odkupu udziałów własnych nabytych przez spółkę akcyjną od akcjonariuszy w celu ich późniejszej odsprzedaży lub umorzenia oraz długów uczestników (założycieli) z tytułu wkładów do kapitał zakładowy.

Do zobowiązań przyjętych do kalkulacji zalicza się:

• zobowiązania długoterminowe z tytułu pożyczek i kredytów oraz inne zobowiązania długoterminowe;
• krótkoterminowe zobowiązania z tytułu pożyczek i kredytów;
• zobowiązania;
• dług wobec uczestników (założycieli) z tytułu wypłaty dochodu;
• rezerwy na przyszłe wydatki;
• inne zobowiązania krótkoterminowe.

Te. Wzór na wyliczenie aktywów netto według bilansu przedsiębiorstwa jest następujący (wg wzoru bilansu obowiązującego od 2011 roku):

NA = (linia 1600-ZU)-(linia 1400+linia 1500-linia 1530)

gdzie ZU oznacza zadłużenie uczestników (założycieli) z tytułu wpłat na kapitał zakładowy (nie jest ono odrębnie alokowane w bilansie i wykazywane w należnościach krótkoterminowych”).

Przy obliczaniu według starego formularza bilansu, obowiązującego do 2011 roku, wzór wygląda następująco:

NA = (linia 300-ZU)-(linia 590+linia 690-linia 640)

Wartość normalna

Wskaźnik aktywów netto, znany w praktyce zachodniej jako aktywa netto lub wartość netto – kluczowy wskaźnik jakąkolwiek aktywność organizacja handlowa. Aktywa netto organizacji muszą być co najmniej dodatnie. Ujemne aktywa netto są oznaką niewypłacalności organizacji, wskazującą, że firma jest całkowicie zależna od wierzycieli i nie posiada własnych środków.

Aktywa netto muszą być nie tylko dodatnie, ale także przekraczać kapitał docelowy organizacji. Oznacza to, że w trakcie swojej działalności organizacja nie tylko nie marnowała środków pierwotnie wniesionych przez właściciela, ale także zapewniła ich rozwój. Aktywa netto mniejsze od kapitału docelowego dopuszczalne są jedynie w pierwszym roku działalności nowo utworzonych przedsiębiorstw. W kolejnych latach, jeżeli aktywa netto staną się mniejsze od kapitału docelowego, Kodeks cywilny oraz ustawodawstwo dot spółki akcyjne wymaga obniżenia kapitału docelowego do wysokości aktywów netto. Jeżeli kapitał zakładowy organizacji jest już na minimalnym poziomie, pojawia się pytanie o jej dalsze istnienie.

Stopa kapitalizacji to stopa stosowana w celu zredukowania strumienia dochodu do pojedynczej wartości. Naszym zdaniem jednak tę definicję daje zrozumienie matematycznej istoty tego wskaźnika. Z ekonomicznego punktu widzenia współczynnik kapitalizacji odzwierciedla stopę zwrotu inwestora.

Istnieje kilka metod ustalania stopy kapitalizacji:

• * z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału (skorygowanych o zmiany wartości aktywa);
• * metoda zaciśnięcia rynku;
• * metoda inwestowania powiązanego lub technika grupy inwestycyjnej.

Teoretycznie współczynnik kapitalizacji dochodów bieżących powinien bezpośrednio lub pośrednio uwzględniać następujące czynniki:

• * rekompensata za pozbawione ryzyka i płynne inwestycje;
• * kompensacja ryzyka;
• * rekompensata za niską płynność;
• * wynagrodzenie za zarządzanie inwestycjami;
• * korekta o przewidywany wzrost lub spadek wartości składnika aktywów.

Ustalenie współczynnika kapitalizacji z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału

Współczynnik kapitalizacji składa się z dwóch części:

• 1) stopę zwrotu z kapitału (stopę zwrotu z inwestycji), czyli wynagrodzenie, jakie musi zapłacić inwestorowi za korzystanie Pieniądze biorąc pod uwagę ryzyko i inne czynniki związane z konkretną nieruchomością;
• 2) stopy zwrotu kapitału, tj. spłatę początkowej kwoty inwestycji. Ponadto ten element współczynnika kapitalizacji dotyczy wyłącznie podlegającej amortyzacji części aktywów.

D - zmniejszenie wartości nieruchomości (części użytkowej majątku).

Stopa zwrotu kapitału ( R ale czapka) jest najczęściej konstruowana metodą kumulacyjną:

Stopa zwrotu wolna od ryzyka + Premie za ryzyko inwestowania w nieruchomości + Premie za niską płynność nieruchomości + Premie za zarządzanie inwestycjami.

Stopa zwrotu wolna od ryzyka to stopa procentowa aktywów o dużej płynności, tj. Jest to stopa odzwierciedlająca rzeczywiste możliwości rynkowe w zakresie inwestowania środków firm i osób prywatnych bez ryzyka zwrotu.

Jako stopę bazową przyjmuje się stopę wolną od ryzyka, do której dodawane są pozostałe (wymienione wcześniej) składniki – korekty o Różne rodzaje ryzyko związane z charakterystyką ocenianej nieruchomości.

Wymogi dotyczące stóp procentowych wolnych od ryzyka:

• - zwrot z najbardziej płynnych aktywów, które charakteryzują się stosunkowo niską stopą zwrotu, ale z gwarancją zwrotu kapitału;
• - dostępne dla inwestora jako alternatywna opcja inwestycyjna.

Aby określić stopę wolną od ryzyka, można zastosować wskaźniki rosyjskie i zachodnie dla transakcji wolnych od ryzyka. Za stopę wolną od ryzyka według metod zachodnich uważa się stopę zwrotu z długoterminowych (20-letnich) obligacji rządowych na rynku światowym (USA, Niemcy, Japonia itp.). Korzystając ze stopy wolnej od ryzyka, należy dodać premię za ryzyko inwestowania w Rosji (ryzyko kraju). Takie wyliczenie stopy wolnej od ryzyka jest przyjęte we współczesnej praktyce wyceny, jednak narusza zasadę dostępu inwestorów do aktywów o wysokiej płynności, gdyż Rosyjskie przedsiębiorstwa nie mogą poważnie rozważać inwestycji w długoterminowe obligacje rządowe na rynku światowym jako alternatywy. Ta stopa wolna od ryzyka była aktywnie wykorzystywana w naszym kraju w pierwszych etapach opracowywania wyceny, gdyż okres ten charakteryzował się bezkrytycznym powielaniem zachodnich doświadczeń bez uwzględnienia rosyjskiej specyfiki. Obecnie rentowność OFZ i VEB jest często traktowana jako stopa wolna od ryzyka.

Korekta z tytułu ryzyka kraju jest zwykle obliczana przez agencje ratingowe. Jednak informacje te nie zawsze są dostępne dla rzeczoznawców. W takim przypadku rzeczoznawca może samodzielnie określić ryzyko kraju dla Rosji, korzystając z opracowanych schematów, ale stopień subiektywizmu obliczeń znacznie wzrasta.

W procesie oceny należy wziąć pod uwagę, że nominalne i realne stopy wolne od ryzyka mogą być zarówno rublem, jak i walutą obcą. Przeliczając stopę nominalną na realną i odwrotnie, warto skorzystać ze wzoru amerykańskiego ekonomisty i matematyka I. Fishera, który wyprowadził jeszcze w latach 30. XX wieku:

gdzie R n - stopa nominalna;

R р - stopa realna;

J inf - wskaźnik inflacji (roczna stopa inflacji).

Co istotne, przy wykorzystaniu nominalnych strumieni dochodów współczynnik kapitalizacji i jego składowych należy liczyć w ujęciu nominalnym, a przy wykorzystaniu realnych strumieni dochodów – w ujęciu realnym.

Metoda Ringa. Metodę tę warto zastosować, gdy oczekuje się, że kwota kapitału zostanie spłacona w równych ratach. Roczną stopę zwrotu z kapitału oblicza się dzieląc 100% wartości środka trwałego przez pozostały okres jego użytkowania, tj. Jest to odwrotność okresu użytkowania środka trwałego. Stopa zwrotu to roczny udział kapitału pierwotnego umieszczonego w nieoprocentowanym funduszu kompensacyjnym:

gdzie n oznacza pozostały okres ekonomicznej użyteczności w latach; R stopa zwrotu z inwestycji, %.

Przykład. Warunki inwestycji:

• * okres 5 lat;
• * R dochodowa stopa zwrotu z inwestycji 18%;
• * D 100%.

Rozwiązanie. Metoda Ringa. Roczna liniowa stopa zwrotu z kapitału wyniesie 20%, ponieważ za 5 lat 100% aktywów zostanie umorzone (100: 5 = 20). W tym przypadku współczynnik kapitalizacji wyniesie 38% (18% + 20% = 38%).

Metoda Inwooda stosuje się, jeżeli zwrot kapitału jest reinwestowany według stopy zwrotu z inwestycji. W tym przypadku stopa zwrotu przedstawia się następująco: część współczynnik kapitalizacji jest równy współczynnikowi funduszu odtworzeniowego przy tej samej stopie procentowej jak w przypadku inwestycji

Przykład. Warunki inwestycji:

• * okres 5 lat;
• * zwrot z inwestycji 12%.
• * D 100%.

Rozwiązanie. Stopę kapitalizacji oblicza się jako sumę stopy zwrotu z inwestycji wynoszącej 0,12 i współczynnika funduszu kompensacyjnego (dla 12%, 5 lat) wynoszącego 0,1574097. Współczynnik kapitalizacji wynosi 0,2774097

Metoda Hoskolda. Stosowane, gdy stopa zwrotu z inwestycji początkowej jest dość wysoka, co sprawia, że ​​ponowna inwestycja przy tej samej stopie jest mało prawdopodobna. Oczekuje się, że reinwestowane środki będą generować dochód według stopy wolnej od ryzyka

Przykład. Projekt inwestycyjny przewiduje roczny zwrot z inwestycji (kapitału) na poziomie 12% przez 5 lat. Zwrot z inwestycji można bezpiecznie ponownie zainwestować przy stopie 6%.

Rozwiązanie. Jeżeli stopa zwrotu z kapitału wynosi 0,1773964, co stanowi współczynnik odzysku dla 6% w ciągu 5 lat, wówczas stopa kapitalizacji wynosi 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Stopa kapitalizacji obejmuje stopę zwrotu z inwestycji oraz stopę zwrotu z kapitału biorąc pod uwagę udział amortyzowanej części aktywów . Jeżeli wysokość kapitału zainwestowanego w nieruchomość pozostanie niezmieniona i zwróci się przy odsprzedaży, wówczas udział podlegającej amortyzacji części majątku będzie równy 0. Jeżeli znane będzie zmniejszenie wartości nieruchomości, wówczas zbudujemy rekompensatę fundusz przeznaczony specjalnie na pokrycie podlegającej amortyzacji części aktywów. Jeżeli inwestor inwestując w nieruchomość spodziewa się w przyszłości wzrostu jej ceny, wówczas konieczne staje się uwzględnienie wzrostu wartości inwestycji we stopie kapitalizacji.

Zmniejszenie wartości nieruchomości ( D), co nastąpi w P lat, uwzględnia we współczynniku kapitalizacji koszt późniejszej odsprzedaży nieruchomości.

R czapka = R czapka dox + D? R normalny powrót,

D = 0, jeżeli wartość ocenianego obiektu nie ulega zmianie,

D = + udział, o który planuje się zmniejszyć wartość przedmiotu wyceny, jeżeli wartość przedmiotu wyceny ulegnie zmniejszeniu,

D = - udział, o jaki planuje się zwiększyć wartość przedmiotu wyceny w przypadku wzrostu wartości przedmiotu wyceny.

Przykład. Przewiduje się, że nieruchomość zostanie sprzedana za 5 lat za 50% pierwotnej ceny. Stopa zwrotu z inwestycji wynosi 12%.

Rozwiązanie. Według metody Ring stopa zwrotu z kapitału wynosi 20% (100%: 5 lat) * 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (stopa zwrotu z kapitału) + 0,12 (stopa zwrotu z inwestycji) = 0,22 (22%).

W metodzie Inwooda stopę zwrotu z kapitału ustala się poprzez pomnożenie współczynnika funduszu odtworzeniowego przez procentową utratę pierwotnej ceny nieruchomości.

50% straty * 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (stopa zwrotu z kapitału) + 0,12 (stopa zwrotu z inwestycji) = 0,19887 (19,87%).

Przykład. Wymagana stopa zwrotu z kapitału wynosi 12%. Przewiduje się, że wzrost cen po 5 latach wyniesie 40%.

Rozwiązanie. W przypadku wzrostu wartości funduszy inwestycyjnych wpływy ze sprzedaży nie tylko zapewniają zwrot całego zainwestowanego kapitału, ale także zapewniają część dochodu niezbędną do uzyskania 12% stopy zwrotu z inwestycji. W związku z tym należy obniżyć współczynnik kapitalizacji, aby uwzględnić oczekiwany wzrost kapitału. Obliczmy dochody przyszłych okresów: 0,4 * 0,1574 (współczynnik funduszu kompensacyjnego za 5 lat na poziomie 12%) = 0,063. Dochody przyszłych okresów odejmuje się od stopy zwrotu z inwestycji w kapitał i w ten sposób wyznacza się współczynnik kapitalizacji.