Tulojen lähestymistavan kaava. Tulolähestymistapa kiinteistöjen ja yritysten arvostukseen

Tehtävänä on arvioida yrityksen arvo eri vaiheita sen kehittäminen ei menetä merkitystään. Yritys on pitkän aikavälin omaisuus, joka tuottaa tuloja ja jolla on tietty sijoituskohde, joten kysymys sen arvosta kiinnostaa monia omistajista ja johdosta valtion virastoihin.

Useimmiten he käyttävät yrityksen arvon arvioimiseksi tulomenetelmä (tulojen lähestymistapa), koska kuka tahansa sijoittaja ei sijoita rahaa vain rakennuksiin, laitteisiin ja muihin aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin, vaan tulevaan tuottoon, joka ei ainoastaan ​​kata sijoitusta, vaan myös tuo voittoa ja lisää siten sijoittajan hyvinvointia. Samaan aikaan odotettavissa olevan tulevan tulovirran määrä, laatu ja kesto ovat erityisen tärkeitä sijoituskohteen valinnassa. Odotettujen tulojen määrä on epäilemättä suhteellinen ja siihen kohdistuu valtava todennäköisyysvaikutus riippuen mahdollisen investoinnin epäonnistumisen riskin tasosta, mikä on myös otettava huomioon.

Huomautus! Tätä menetelmää käytettäessä perustavanlaatuinen kustannustekijä on yrityksen odotettu tuleva tulo, joka edustaa tiettyä taloudellista hyötyä yrityksen omistajille. Mitä korkeampi yrityksen tuotto, sitä korkeampi on sen markkina-arvo muiden tekijöiden pysyessä samana.

Tulomenetelmässä otetaan huomioon yrityksen päätavoite - voiton tekeminen. Näistä asennoista se on edullisin liiketoiminnan arviointiin, koska se heijastaa yrityksen kehitysnäkymiä ja tulevaisuuden odotuksia. Lisäksi se ottaa huomioon esineiden taloudellisen vanhenemisen ja ottaa huomioon myös markkinanäkökohdan ja inflaatiokehityksen diskonttokoron kautta.

Kaikista kiistattomista eduista huolimatta tämä lähestymistapa ei ole vailla kiistanalaisia ​​ja kielteisiä puolia:

• se on melko työvoimavaltaista;
• hänelle ominaista korkeatasoinen subjektiivisuus tuloja ennakoitaessa;
• todennäköisyyksien ja sopimusten osuus on suuri, koska erilaisia ​​oletuksia ja rajoituksia on vahvistettu;
• eri riskitekijöiden vaikutus ennustettuun tuloon on suuri;
• yrityksen raportoinnissa esittämien reaalitulojen luotettava määrittäminen on ongelmallista ja on mahdollista, että tappioita heijastetaan tarkoituksella eri tarkoituksiin, mikä liittyy kotimaisten yritysten tietojen läpinäkymättömyyteen;
• muiden kuin ydinvarojen ja ylimääräisten varojen kirjanpito on monimutkaista;
• arvio kannattamattomista yrityksistä on virheellinen.

Se on pakollista erityistä huomiota lähestyä mahdollisuutta määrittää luotettavasti yrityksen tulevat tulovirrat ja yrityksen toiminnan kehitys odotettuun tahtiin. Ennusteen tarkkuuteen vaikuttaa suuresti myös ulkoisen talousympäristön vakaus, mikä on tärkeää Venäjän melko epävakaalle taloustilanteelle.

Joten on suositeltavaa käyttää tulolähestymistapaa yritysten arvioinnissa, kun:

• heillä on positiiviset tulot;
• on mahdollista laatia luotettava tulo- ja menoennuste.

Yrityksen arvon laskeminen tulomenetelmällä

Yrityksen arvon estimoiminen tulomenetelmällä alkaa seuraavien ongelmien ratkaisemisesta:

1) ennuste yrityksen tulevista tuloista;

2) yrityksen tulevien tulojen arvon tuominen nykyhetkeen.

Näiden ongelmien oikea ratkaisu edistää asianmukaisten lopputulosten saamista arviointityöstä. Ennustamisen yhteydessä suuri merkitys on tulojen normalisoitumisella, jonka avulla eliminoidaan kertaluonteiset poikkeamat, jotka ilmenevät erityisesti kertaluontoisten transaktioiden seurauksena, esimerkiksi myytäessä ydin- ja ylijäämiä. omaisuutta. Tulojen normalisoimiseksi tilastollisilla menetelmillä lasketaan keskiarvo, painotettu keskiarvo tai ekstrapolointimenetelmä, joka edustaa edustaa jatkumoa olemassa oleville suuntauksille.

Lisäksi on ehdottomasti otettava huomioon rahan arvon ajan myötä muuttuva tekijä - sama tulon määrä tällä hetkellä on korkeampi hinta kuin tulevaisuudessa. Vaikea kysymys yrityksen tulojen ja menojen ennusteen hyväksyttävimmästä ajoituksesta on ratkaistava. Uskotaan, että toimialojen luontaisen syklisen luonteen heijastamiseksi kohtuullisen ennusteen tekemiseksi on tarpeen kattaa vähintään 5 vuoden ajanjakso. Kun tätä asiaa tarkastellaan matemaattisen ja tilastollisen prisman kautta, halutaan pidentää ennustejaksoa olettaen, että Suuri määrä havainnot antavat kohtuullisemman arvon yrityksen markkina-arvosta. Ennustejakson suhteellinen kasvattaminen vaikeuttaa kuitenkin tulojen ja menojen, inflaation ja kassavirtojen arvojen ennustamista. Jotkut arvioijat toteavat, että luotettavin tuloennuste on 1–3 vuoden ajalta, varsinkin kun talousympäristö on epävakaa, sillä ennustejaksojen pidentyessä arvioiden ehdollisuus kasvaa. Mutta tämä mielipide pätee vain kestävästi toimiville yrityksille.

Tärkeä!Joka tapauksessa ennustejaksoa valittaessa on katettava ajanjakso, kunnes yrityksen kasvuvauhti tasaantuu ja parhaan mahdollisen lopputuloksen tarkkuuden saavuttamiseksi ennustejakso voidaan jakaa pienempiin välijaksoihin, esim. puoli vuotta.

Yleisesti ottaen yrityksen arvo määritetään laskemalla yhteen yrityksen toiminnasta ennustejakson aikana saatavat tulovirrat, jotka on aiemmin mukautettu nykyiseen hintatasoon, johon on lisätty liiketoiminnan arvo jälkiennusteessa. jakso (päätearvo).

Yleisimmät kaksi arviointimenetelmää ovat tulojen lähestymistapa - tulojen pääomitusmenetelmä Ja diskontattu kassavirtamenetelmä. Ne perustuvat arvioituihin diskontto- ja pääomituskorkeuksiin, joita käytetään tulevien tuottojen nykyarvon määrittämiseen. Tietysti tulolähestymistavan puitteissa käytetään monia erilaisia ​​menetelmiä, mutta periaatteessa ne kaikki perustuvat kassavirtojen diskonttaukseen.

Arviointimenetelmän valinnassa on suuri rooli itse arvioinnin tarkoituksella ja sen tulosten käyttötarkoituksella. Myös muut tekijät vaikuttavat esimerkiksi arvostettavan yrityksen tyyppiin, sen kehitysvaiheeseen, tulojen muutosvauhtiin, tiedon saatavuuteen ja luotettavuuteen jne.

Menetelmäisoilla kirjaimillatulo(Single-Period Capitalization Method, SPCM)

Tulojen pääomitusmenetelmä perustuu oletukseen, että yrityksen markkina-arvo on yhtä suuri kuin tulevien ansioiden nykyarvo. On tarkoituksenmukaisinta soveltaa sitä niihin yrityksiin, joilla on jo omaisuutta, joilla on vakaa ja ennakoitavissa oleva tulon määrä ja sen kasvuvauhti on maltillinen ja suhteellisen vakio, kun taas nykytila ​​antaa jonkinlaisen käsityksen u200b\u200tulevaisuuden toiminnan pitkän aikavälin trendejä. Ja päinvastoin: yrityksen aktiivisen kasvun vaiheessa, saneerausprosessin aikana tai muina aikoina, jolloin voitot tai kassavirrat vaihtelevat merkittävästi (mikä on tyypillistä monille yrityksille), tämä menetelmä ei ole toivottava käytettäväksi, koska on suuri todennäköisyys saada väärä arvon arviointitulos.

Tulojen pääomitusmenetelmä perustuu takautuvaan tietoon, kun taas tulevalle kaudelle ekstrapoloidaan nettotulon määrän lisäksi muita talouden tunnuslukuja, kuten pääomarakenne, tuottoaste ja yrityksen riskitaso.

Yrityksen arvostus tulopääomamenetelmää käyttäen suoritetaan seuraavasti:

Nykyinen markkina-arvo = DP (tai P netto) / Pääomitusaste,

missä DP - kassavirta;

P on puhdas - nettotulos.

Huomautus! Arviointituloksen luotettavuus riippuu suuresti pääomitusasteesta, joten sen laskennan tarkkuuteen tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Pääomitusasteen avulla voit muuntaa tietyn ajanjakson tulos- tai kassavirta-arvot arvon mittariksi. Yleensä se johdetaan alennuskertoimesta:

Pääoman käyttöaste =D- T r,

Missä D- alennus;

T r - kassavirran tai nettotuloksen kasvuvauhti.

On selvää, että pääomitusaste on useimmiten pienempi kuin saman yrityksen diskonttokorko.

Kuten esitetyistä kaavoista voidaan nähdä, riippuen siitä, mikä määrä on aktivoitu, otetaan huomioon odotettu kassavirran tai nettotuloksen kasvuvauhti. Tietenkin pääomitusaste vaihtelee eri tulotyypeillä. Siksi ensisijainen tehtävä tätä menetelmää käytettäessä on määrittää isoilla kirjaimilla kirjoitettava indikaattori. Tässä tapauksessa tulot voidaan ennustaa arvostuspäivää seuraavalta vuodelta tai määritetään takautuvalla tiedolla laskettu keskitulo. Koska nettokassavirta ottaa täysin huomioon yrityksen liiketoiminnan ja investointitoiminnan, sitä käytetään useimmiten aktivoinnin perustana.

Pääomitusaste on siis taloudellisessa pohjimmiltaan lähellä diskonttokerrointa ja liittyy siihen vahvasti. Diskonttauskorkoa käytetään myös vähentämään tulevia kassavirtoja nykyhetkeen.

Diskontattu kassavirtamenetelmä ( Alennetut kassavirrat, DCF )

Diskontatun kassavirran menetelmän avulla voit ottaa huomioon odotetun tulon saamiseen liittyvät riskit. Tämän menetelmän käyttö on perusteltua, kun tulevaisuuden tuloissa ennakoidaan merkittävää muutosta sekä ylös- että alaspäin. Lisäksi joissakin tilanteissa tämä menetelmä yksinäänsoveltuu esimerkiksi yrityksen toiminnan laajentamiseen, jos se ei arviointihetkellä toimi täydellä kapasiteetilla tuotantokapasiteetti aikoo kuitenkin lisätä sitä lähitulevaisuudessa;suunniteltu tuotantomäärän lisäys; liiketoiminnan kehittäminen yleensä; yritysten fuusiot; uusien tuotantotekniikoiden käyttöönotto jne.Tällaisissa olosuhteissa vuotuiset kassavirrat tulevilla jaksoilla eivät ole tasaisia, mikä luonnollisesti tekee mahdottomaksi laskea yhtiön markkina-arvoa tulojen pääomitusmenetelmällä.

Uusille yrityksille ainoa mahdollinen käyttötapa on myös diskontattu kassavirtamenetelmä, sillä niiden omaisuuden arvo arvostushetkellä ei välttämättä ole sama kuin kyky tuottaa tuloa tulevaisuudessa.

Tietysti on toivottavaa, että arvostetulla yrityksellä on suotuisat kehityssuunnat ja kannattava liiketoimintahistoria. Systemaattisia tappioita kärsiville ja negatiivisen kasvun omaaville yrityksille diskontattu kassavirta ei sovellu. Erityistä varovaisuutta tulee noudattaa arvioitaessa yrityksiä, joiden konkurssin todennäköisyys on suuri. Tässä tapauksessa tuloperusteista lähestymistapaa ei voida soveltaa lainkaan, mukaan lukien tulojen pääomitusmenetelmä.

Diskontattu kassavirtamenetelmä on joustavampi, koskavoidaan käyttää arvioimaan mitä tahansa toimiva yritys käyttämällärivierien ennuste tulevista kassavirroista. Yrityksen johdolle ja omistajille ei ole vähäistä merkitystä ymmärtää erilaisten johtamispäätösten vaikutus sen markkina-arvoon, eli sitä voidaan käyttää arvonhallinnan prosessissa, joka perustuu tuloksena olevaan yrityksen yksityiskohtaiseen kustannusmalliin. ja nähdä sen herkkyys valituille sisäisille ja ulkoisille tekijöille. Näin voit ymmärtää yrityksen toimintaa missä tahansa vaiheessa elinkaari Tulevaisuudessa. Ja mikä tärkeintä: tämä menetelmä on houkuttelevin sijoittajille ja vastaa heidän etujaan, koska se perustuu ennusteisiin tulevasta markkinoiden kehityksestä ja inflaatioprosesseista. Vaikka tässä on myös joitain vaikeuksia, koskaepävakaassa kriisitaloudessa Kanssa On melko vaikeaa ennustaa tulovirtaasi useita vuosia etukäteen.

Joten ensimmäinen perusta yrityksen arvon laskemiselle menetelmälläkassavirtojen diskonttaaminenon ennuste, jonka lähde on retroinformaatio kassavirroista. Perinteinen kaava diskontattujen tulevien tulojen nykyarvon määrittämiseksi on seuraava:

Nykyinen markkina-arvo = kauden kassavirratt / (1 + D) t.

Diskonttauskorko on korko, joka vaaditaan tulevien tulosten vähentämiseksi yhteen arvoon yrityksen nykyisellä arvolla. Sijoittajalle se on vaihtoehtoisten sijoitusten, joiden riskitaso on vertailukelpoinen arvostushetkellä, vaadittu tuotto.

Riippuen valitusta kassavirtatyypistä (s pääomaa tai koko sijoitetun pääoman osalta) määritetään diskonttauskoron laskentatapa. Kassavirran laskentakaavioita vartensijoitettu ja oma pääoma on esitetty taulukossa. 12.

Kuten näet, kassavirran laskeminenoma pääoma eroaa vain siinä, että sijoitetun pääoman kassavirran laskenta-algoritmista saatua tulosta oikaistaan ​​lisäksi pitkäaikaisen velan muutoksilla. Tämän jälkeen kassavirta diskontataan odotettavissa olevien riskien mukaisesti, jotka näkyvät tietyn yrityksen osalta lasketussa diskonttokorossa.

Eli oman pääoman kassavirran diskonttokorko on sama kuin omistajan vaatima sijoitetun pääoman tuotto,sijoitettu pääoma- lainattujen varojen (eli pankin lainojen korkojen) ja oman pääoman painotettujen tuottokorkojen summa, kun taas niiden ominaispainot määräytyvät laina- ja osakerahastojen osuuden mukaan pääomarakenteessa. Kassavirran diskonttokorkosijoitetulle pääomallenimeltään painotettu keskimääräinen pääomakustannus, ja vastaava laskentatapa onpainotetun keskimääräisen pääomakustannusmenetelmä (WkahdeksanvuotiasAverageCosaCapital, WACC). Tätä diskonttokoron määritysmenetelmää käytetään useimmiten.

Sitä paitsi, oman pääoman kassavirran diskonttokoron määrittämiseksi voidaan soveltaa seuraavat ovat yleisimmät menetelmät:

• pääoman arvostusmalli ( CAPM);
• muokattu pääomavarojen arvostusmalli ( MCAPM);
• kumulatiivinen rakennusmenetelmä;
• ylituoton malli ( EVO) jne.

Harkitse näitä menetelmiä yksityiskohtaisemmin.

Menetelmäpainotetut keskimääräiset pääomakustannukset ( WACC)

Sitä käytetään sekä oman että lainatun pääoman laskemiseen muodostamalla niiden osuuksien suhde; se ei näytä tasetta, vaanpääoman markkina-arvo. Tämän mallin diskonttokorko määritetään kaavalla:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

missä C зк on lainatun pääoman hinta;

N voitto - tuloverokanta;

Дзк - lainapääoman osuus yrityksen pääomarakenteesta;

Ср - osakepääoman hankintakustannukset (etuosakkeet);

D pr - etuoikeutettujen osakkeiden osuus yhtiön pääomarakenteesta;

Соа - osakepääoman hankintakustannukset (kantaosakkeet);

D ob - kantaosakkeiden osuus yhtiön pääomarakenteesta.

Mitä enemmän yritys houkuttelee halpoja lainavaroja kalliin oman pääoman sijaan, sitä alhaisempi on sen arvo WACC. Jos kuitenkin halutaan käyttää mahdollisimman paljon halpoja lainavaroja, kannattaa muistaa myös vastaava yrityksen taseen likviditeetin heikkeneminen, joka varmasti johtaa luottokorkojen nousuun, koska pankeille tämä tilanne on täynnä lisääntyneitä riskejä, ja määrä WACC tietysti kasvaa. Näin ollen olisi tarkoituksenmukaista käyttää "kultaisen keskiarvon" sääntöä, jossa omat ja lainatut varat optimaalisesti yhdistetään niiden likviditeetin saldon perusteella.

Menetelmäarvioitaiso alkukirjainomaisuutta (Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Perustuu osakemarkkinoilta saatujen tietojen analyysiin julkisesti noteerattujen osakkeiden kannattavuuden muutoksista. Tässä tapauksessa oman pääoman diskonttokorkoa laskettaessa käytetään seuraavaa kaavaa:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

missä D b/r - riskitön tuottoprosentti;

β - erityinen kerroin;

DR - markkinoiden kokonaistuotto kokonaisuudessaan (keskimääräinen arvopaperisalkku markkinoilla);

P 1 - bonus pienille yrityksille;

P 2 - palkkio yksittäiselle yritykselle ominaisesta riskistä;

R- maariski.

Riskitöntä korkoa käytetään perustana yritykseen sijoittamiseen liittyvien erilaisten riskien arvioinnissa. Erityinen beetakerroin ( β ) edustaa systemaattisen riskin määrää, joka liittyy taloudellisiin ja poliittisia prosesseja, joka lasketaan tietyn yrityksen osakkeen kokonaistuoton poikkeaman perusteella osakemarkkinoiden kokonaistuottoon verrattuna. Markkinoiden kokonaistuotto-indikaattori on keskimääräinen markkinatuottoindeksi, jonka analyytikot laskevat tilastotietojen pitkän aikavälin tutkimukseen perustuen.

CAPMmelko vaikea soveltaa Venäjän osakemarkkinoiden alikehittyneen olosuhteissa. Tämä johtuu haasteista, jotka liittyvät beta- ja markkinariskipreemioiden määrittämiseen erityisesti tiiviissä omistuksessa oleville yrityksille, joita ei noteerata pörssissä. Ulkomaisessa käytännössä riskitön tuottoaste on pääsääntöisesti valtion pitkäaikaisten joukkovelkakirjalainojen tai vekselien tuotto, koska niillä katsotaan olevan korkea likviditeetti ja erittäin pieni maksukyvyttömyysriski ( valtion konkurssin todennäköisyys on käytännössä poissuljettu). Venäjällä kuitenkin jonkin verran historialliset tapahtumat valtion arvopapereita ei pidetä psykologisesti riskittöminä. Siksi riskittömänä korkona voidaan käyttää viiden suurimman venäläisen pankin, mukaan lukien Venäjän Sberbankin, pitkäaikaisten valuuttatalletusten keskikorkoa, joka muodostuu pääasiassa sisämarkkinatekijöiden vaikutuksesta. Mitä tulee kertoimiin β , sitten ulkomailla käytetään useimmiten valmiita julkaisuja näistä indikaattoreista taloushakemistoissa, jotka erikoistuneet yritykset laskevat analysoimalla osakemarkkinoiden tilastotietoja. Arvioijan ei yleensä tarvitse laskea näitä suhteita itse.

Muutettu pääomavarojen arvostusmalli ( MCAPM)

Joissakin tapauksissa on parempi käyttää modifioitua pääomavarojen arvostusmallia ( MCAPM), jossa käytetään indikaattoria, kuten riskipreemiota, ottaen huomioon arvotettavan yrityksen epäjärjestelmälliset riskit. Epäjärjestelmälliset riskit (hajautettavissa olevat riskit)- Nämä ovat satunnaisesti syntyviä riskejä yrityksessä, joita voidaan vähentää hajauttamalla. Sen sijaan systemaattinen riski johtuu yleinen liike markkinoille tai sen segmenteille, eikä se liity tiettyyn arvopaperiin. Siksi tämä indikaattori sopii paremmin Venäjän osakemarkkinoiden kehityksen olosuhteisiin ja sen ominaiseen epävakauteen:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P riski,

jossa D b/r on Venäjän kotimaisten valuuttalainojen riskitön tuotto;

β - kerroin, joka on markkinariskin mitta (ei-hajautettavissa oleva) ja heijastaa tietyn toimialan yrityksiin tehtyjen sijoitusten kannattavuuden muutosten herkkyyttä osakemarkkinoiden kannattavuuden vaihteluille kokonaisuudessaan;

DR - markkinoiden kannattavuus kokonaisuudessaan;

P-riski on riskipreemio, joka ottaa huomioon arvioitavan yrityksen epäsysteemiset riskit.

Kumulatiivinen menetelmä

Ottaa huomioon erilaiset sijoitusriskit ja sisältää asiantuntija-arvio sekä yleisiä taloudellisia ja toimialakohtaisia ​​että yrityskohtaisia ​​tekijöitä, jotka luovat riskin siitä, että suunnitelmatuloja ei saada. Tärkeimmät tekijät ovat yrityksen koko, rakenne rahoitus, tuotanto ja alueellinen monipuolistaminen,johtamisen laatu, kannattavuus, tulojen ennustettavuus jne.Diskonttauskorko määräytyy riskittömän tuottoprosentin perusteella, johon lisätään lisäpreemio tiettyyn yritykseen sijoittamisen riskistä nämä tekijät huomioiden.

Kuten näemme, kumulatiivinen lähestymistapa on jossain määrin samanlainen CAPM, koska ne molemmat perustuvat riskittömien arvopapereiden tuottoprosenttiin, johon on lisätty sijoitusriskiin liittyvä lisätulo (uskotaan, että enemmän riskiä, sitä korkeampi kannattavuus).

Olson malli (Edwards - Bell - Ohlson arvostus malli , EVO ) tai ylitulo (voitto) -menetelmää

Yhdistää tulo- ja kustannuslähestymistavan komponentit ja minimoi jossain määrin niiden haitat. Yrityksen arvo määritetään diskonttaamalla ylitulovirta eli toimialan keskiarvosta poikkeava nettovarallisuuden käypä arvo. Tämän mallin etuna on kyky käyttää laskennassa käytettävissä olevaa tietoa arvioinnin hetkellä käytettävissä olevien varojen arvosta. Tässä mallissa merkittävä osuus on todellisilla investoinneilla, ja vain jäännösvoittoa vaaditaan, eli sitä osaa kassavirrasta, joka todella kasvattaa yrityksen arvoa. Vaikka tämä malli ei ole ilman vaikeuksia käytössä, se on erittäin hyödyllinen liiketoiminnan arvon maksimoimiseen liittyvän organisaation kehittämisstrategian kehittämisessä.

Finaalin laatiminen yrityksen markkina-arvo

Kun yrityksen alustava arvo on määritetty, on tehtävä useita oikaisuja lopullisen markkina-arvon saamiseksi:

• oman käyttöpääoman yli/pulasta;
• yrityksen ydinliiketoimintaan kuulumattomista varoista;
• laskennallisista verosaamisista ja -veloista;
• nettovelkaan, jos sellaista on.

Koska diskontatun kassavirran laskentaan sisältyy tuloennusteeseen liittyvä vaadittu määrä omaa käyttöpääomaa, niin jos se ei ole todellisen arvon kanssa, on oman käyttöpääoman ylijäämä lisättävä ja arvosta vähennettävä puute. alustavista kustannuksista. Sama koskee järjestämättömiä omaisuuseriä, koska laskelmaan otettiin mukaan vain ne varat, joita käytettiin kassavirran tuottamiseen. Tämä tarkoittaa, että jos on ydinliiketoimintaan kuulumatonta omaisuutta, jolla on tietty arvo, jota ei oteta huomioon kassavirrassa, mutta joka voidaan realisoida (esimerkiksi myytäessä), on liiketoiminnan alustavaa arvoa nostettava tällaisten omaisuuserien arvo erikseen laskettuna. Jos sijoitetulle pääomalle on laskettu yrityksen arvo, niin tuloksena oleva markkina-arvo koskee koko sijoitettua pääomaa, eli se sisältää oman pääoman kustannusten lisäksi myös yhtiön pitkäaikaisten velkojen arvon. Tämä tarkoittaa, että oman pääoman arvon saamiseksi on tarpeen vähentää vakiintuneen arvon arvoa pitkäaikaisen velan määrällä.

Kaikkien oikaisujen jälkeen saadaan arvo, joka on yhtiön oman pääoman markkina-arvo.

Liiketoiminta pystyy tuottamaan tuloja myös ennustejakson päätyttyä. Tulojen pitäisi vakiintua ja saavuttaa tasainen pitkän aikavälin kasvuvauhti. Laskeaksesi kustannuksetennusteen jälkeisenä ajanjaksona voit käyttää jotakin seuraavista menetelmistä alennuksen laskemiseen:

• likvidaatioarvon mukaan;
• substanssiarvon mukaan;
• Gordonin menetelmän mukaan.

Gordon-mallia käytettäessä loppuarvo määritellään ennusteen jälkeisen ajanjakson ensimmäisen vuoden kassavirran suhteena diskonttokoron ja kassavirran pitkän aikavälin kasvuvauhdin erotukseen. Päätearvo pienennetään sitten arvoonnykykustannusindikaattorit samalla diskonttokorolla, jota käytetään diskonttaamaan ennustejakson kassavirtoja.

Tämän seurauksena liiketoiminnan kokonaisarvo määräytyy ennustejakson tulovirtojen nykyarvojen ja ennusteen jälkeisen yrityksen arvon summana.

Johtopäätös

Arvioitaessa yrityksen arvoa tuloperusteisella kassavirroilla luodaan kassavirtojen taloudellinen malli, jonka pohjalta voidaan tehdä tietoisia johtamispäätöksiä, optimoida kustannuksia, analysoida mahdollisuuksia lisätä suunnittelukapasiteettia ja monipuolistaa volyymia. tuotteista. Tämä malli on edelleen hyödyllinen arvioinnin jälkeen.

Jotta voit valita yhden tai toisen menetelmän markkina-arvon laskentaan, sinun on ensin päätettävä arvioinnin tarkoituksesta ja sen tulosten suunnitellusta käytöstä. Sitten kannattaa analysoida lähitulevaisuudessa odotettavissa oleva muutos yrityksen kassavirroissa, pohtia taloudellista tilaa ja kehitysnäkymiä sekä arvioida ympäröivää taloudellista ympäristöä, niin globaalia kuin kansallista, mukaan lukien teollisuus. Kun aikaa on vähän, sinun on tiedettävä yrityksen markkina-arvo tai vahvistettava muilla lähestymistavoilla saadut tulokset, tai kun syvällistä kassavirta-analyysiä ei ole mahdollista tai vaadita, voit käyttää kapitalisaatiomenetelmää saadaksesi nopeasti suhteellisen luotettava tulos. Muissa tapauksissa, varsinkin kun tuloperusteinen lähestymistapa on ainoa vaihtoehto Markkina-arvon laskennassa suositellaan diskontatun kassavirran menetelmää. On mahdollista, että tietyissä tilanteissa tarvitaan molempia menetelmiä samanaikaisesti yrityksen arvon laskemiseen.

Eikä tietenkään pidä unohtaa, että tulolähestymistavan avulla saatu arvo riippuu suoraan analyytikon pitkän aikavälin makrotalouden ja toimialan ennusteiden tarkkuudesta. Kuitenkin jopa karkeiden ennusteindikaattoreiden käyttö tulolähestymistavan soveltamisprosessissa voi olla hyödyllistä yrityksen arvioitua arvoa määritettäessä.

Tulomenetelmä on yleisin tapa arvioida yrityksen arvoa, sillä sitä käytetään päätettäessä sijoittaako yritykseen. Jokainen sijoittaja, joka haluaa sijoittaa rahansa yritykseen, toivoo saavansa tulevaisuudessa tuloja, jotka kattaisivat kaikki sijoituksensa ja tuottaisivat voittoa.

"Tulot perustuva lähestymistapa on joukko menetelmiä, joilla arvioidaan arvostuskohteen arvoa, joka perustuu arviointikohteen odotettavissa olevien tulojen määrittämiseen."

Tämä lähestymistapa perustuu yrityksen arvon laskemiseen ennustamalla tulevaisuuden tuotto arvostuspäivään. Tätä lähestymistapaa käytetään, kun yrityksen tuleva tulos voidaan ennustaa tarkasti.

Tuloperusteisen lähestymistavan päämenetelmiä ovat tulojen pääomitusmenetelmä ja diskontatun kassavirran menetelmä.

Kassatulojen pääomitusmenetelmää käytetään useimmiten arvioitaessa yrityksiä, jotka ovat onnistuneet keräämään varoja, joilla on vakaa tuotanto ja jotka ovat kypsymisvaiheessa. Tämä menetelmä mahdollistaa "yrityksen arvon arvioimisen ensimmäisen ennustejakson tulojen pääomituksen perusteella olettaen, että tulojen määrä on sama seuraavina ennustevuosina".

Tulopääomamenetelmässä on tarpeen määrittää tulevaisuuden kassavirrat tai vastaiset keskimääräiset voitot, joita yritys saa.

Tämä menetelmä on melko yksinkertainen verrattuna diskonttausmenetelmiin, koska sitä ei tarvitse tehdä pitkän aikavälin ennuste tuloja, mutta tämän menetelmän käyttöä rajoittaa kypsyysvaiheessa olevien vakaiden yritysten määrä.

Pääasiallinen tämän menetelmän käyttömahdollisuuden määräävä tekijä on siis saatavuus vakaat tulot kyseiseltä yhtiöltä. Tulopääomamenetelmästä voidaan erottaa seuraavat vaiheet (Sharipo, 1989):

– tulonmuodostuksen vakauden perustelut;

Voit määrittää, ovatko tuotot vakaat vai eivät, yrityksen tilinpäätösanalyysin perusteella.

– aktivoitujen tulojen määrän määrittäminen;

Aktivoitavan tulon määrä voidaan laskea ennustetuiksi yhden vuoden arvostuspäivän jälkeen tai tulojen keskiarvona useilta vuosilta.

– pääomitusasteen laskeminen;

Yrityksen pääomitusaste saadaan diskonttauskorosta vähentämällä odotettu keskimääräinen vuotuinen tuloksen tai kassavirran kasvu. Eli pääomitusaste on yleensä pienempi kuin diskonttokorko.

– tulojen pääomittaminen;

– lopullisten muutosten tekeminen.

Käytännössä tulojen pääomitusmenetelmää käytetään harvoin markkinoiden vaihteluiden ja useimpien yritysten tuottojen vaihtelun vuoksi.

Yritykset käyttävät useammin diskontatun kassavirran menetelmää arvioidakseen arvoaan. Tämä johtuu siitä, että tämä menetelmä perustuu siihen tosiasiaan, että kassavirrat muuttuvat joka vuosi. Siten diskontattu kassavirtamenetelmä perustuu ennusteeseen tietyn yrityksen tulevista kassavirroista, jotka diskontataan diskonttauskorolla, joka on odotettavissa olevien kassavirtojen riskin funktio (Gordon, 1962). Yrityksen arvon laskeminen diskontattujen kassavirtojen avulla suoritetaan seuraavalla kaavalla:

missä: PV – yrityksen nykyarvo;

CF – kassavirta;

FV on omaisuuden arvo ennusteen jälkeisellä kaudella;

R – diskonttokorko;

n – ennustevuosien lukumäärä.

Diskontatun kassavirran menetelmää käytetään useimmiten kasvu- tai kehitysvaiheessa olevissa yrityksissä, ts. Nämä ovat suhteellisen nuoria yrityksiä. Tällaisissa yhtiöissä tulevien kassavirtojen odotetaan poikkeavan merkittävästi nykyisestä tai nykyisestä Tämä yritys haluaa toteuttaa investointiprojektin, jolla on merkittävä vaikutus tuleviin kassavirtoihin.

Diskontattujen kassavirtojen avulla yrityksen arvon arvioinnin vaiheet ovat seuraavat:

a) tarvittavien tietojen kerääminen;

Yrityksen arvon laskeminen vaatii tietoja tase yritys, sen tuloslaskelma, tuloslaskelma Raha ja muut markkinaindikaattorit.

b) kassavirtamallin valinta;

Kassavirta on ero yrityksen sisään- ja ulosmenevien rahavirtojen välillä. Pääasiallisia kassavirtamalleja on kaksi - oman pääoman kassavirta ja sijoitetun pääoman kassavirta.

c) ennustejakson keston määrittäminen;

Ennustejakson kesto määräytyy yhtiön päämittareiden odotetun kasvun ja johdon hyväksymien yhtiön kehittämissuunnitelmien mukaan. Useimmiten ennustejaksoksi otetaan vuosien lukumäärä, jonka jälkeen yritys pystyy saavuttamaan tasaisen kassavirran kasvuvauhdin.

d) bruttotulojen ja -kulujen sekä niiden ennusteen retrospektiivinen analyysi;

Yrityksen bruttotuloja ja -kuluja ennakoitaessa voidaan käyttää kahta menetelmää: aggregoitua ja yksityiskohtaista lähestymistapaa. Konsolidoitu lähestymistapa perustuu tuottoennusteeseen, joka lasketaan ottaen huomioon sen kasvuvauhti edellisiin vuosiin verrattuna. Kulujen ennustettua arvoa laskettaessa tämä lähestymistapa tarkoittaa sitä muuttuvat kustannukset kasvaa suhteessa liikevaihdon kasvuun. Yksityiskohtainen lähestymistapa perustuu suuren tietomäärän tutkimiseen. Bruttoliikevaihdon laskemiseen tarvitaan siis tietoja aikaisempien vuosien tuotteiden myyntimääristä, tuotteiden tämänhetkisistä ja ennustehinnoista sekä asiantuntijaennusteita taloustilanteen muutoksista. Kustannusten laskemiseksi tämä lähestymistapa määrittää tuotantokustannukset kustannuselementtien mukaan.

e) kassavirran laskeminen ennustejakson jokaiselle vuodelle;

Kassavirran laskemiseen on kaksi tapaa. Ensimmäinen menetelmä on epäsuora menetelmä, joka suoritetaan analysoimalla kassavirtoja yrityksen toimialoilla. Tämä menetelmä perustuu kassavirtabudjetin laatimiseen ja kassavirran jatkolaskentaan. Toinen menetelmä on suora menetelmä, jolla pyritään analysoimaan kassavirtoja tulo- ja kuluerien mukaan, ts. se perustuu yrityksen taseen tarkasteluun ja kassavirran laskemiseen sieltä.

f) diskonttokoron määrittäminen;

Diskonttauskoron laskennassa otetaan huomioon seuraavat tekijät: erilaisten houkutetun pääoman lähteiden läsnäolo, rahan arvon muutokset ajan mittaan ja mahdollisia riskejä. Valitun kassavirtamallin perusteella yritys määrittää diskonttauskoron: oman pääoman kassavirralle tämä on kumulatiivisen koron malli eli Capital Asset Pricing Model (CAPM) ja sijoitetun pääoman kassavirran painotettu keskimääräinen kustannus. pääoma (WACC) malli.

g) tulevien kassavirtojen nykyarvon ja yhtiön arvon laskeminen ennusteen jälkeisellä kaudella sekä niiden kokonaisarvo;

Ennusteen jälkeinen ajanjakso on yhtiön jäljellä oleva elinikä, jonka aikana kassavirtojen keskimääräisen vakaan kasvuvauhdin odotetaan olevan. Yrityksen arvon laskemiseksi ennusteen jälkeisellä kaudella lasketaan palautuksen kustannus. Palautus on tuloa yrityksen mahdollisesta jälleenmyynnistä ennustejakson lopussa. Reversion laskemiseen on useita tapoja riippuen siitä, mitä kehitysnäkymiä yrityksellä on tulevaisuudessa. Käytettävissä ovat seuraavat palautuslaskentamenetelmät: likvidaatioarvon menetelmä, substanssiarvon menetelmä, arvioitu myyntimenetelmä ja Gordon-malli.

h) lopullisten muutosten tekeminen.

Diskontatun kassavirran menetelmällä saat yrityksen arvosta markkina-arvion, joka osoittaa, kuinka lupaava yritys on. Siksi tämä menetelmä on houkuttelevin arvostusmenetelmä sijoittajille, jotka haluavat sijoittaa varansa kannattavaan, kehittyvään ja lupaavaan yritykseen.

Tulolähestymistavan käyttämisellä yrityksen arvon laskemiseen on sekä etuja että haittoja. Tulolähestymistavan etuja ovat:

– Tämä lähestymistapa ottaa huomioon tulevat muutokset yrityksen tuloissa ja kuluissa. Näin ollen se osoittaa yrityksen kannattavuuden, mikä puolestaan ​​tyydyttää osinkoa haluavien omistajien edut;

– Tämän lähestymistavan käyttö auttaa tekemään päätökset yritykseen sijoittamisesta, eli tämä lähestymistapa ottaa huomioon mahdollisten sijoittajien edut;

– Tämä lähestymistapa ottaa huomioon yrityksen kehitysnäkymät.

Tämän lähestymistavan tärkeimmät haitat ovat seuraavat:

– pitkän aikavälin tulo- ja menovirtojen ennustamisen vaikeus, koska talous on epävakaa. Tämän seurauksena virheellisen ennusteen todennäköisyys kasvaa ennustejakson pidentyessä;

– pääomituksen ja diskonttauskorkojen laskemisen monimutkaisuus, koska sellaisia ​​on eri tavoilla heidän laskelmansa;

– riskien olemassaolo, jolla voi olla merkittävä vaikutus ennustettuihin tuloihin;

– vaatimusten noudattamatta jättämisen mahdollisuus todellisia tuloja yrityksiä sen mukaan, mitä ne osoittavat tilinpäätöksessään.

Tuloksena voidaan sanoa, että tulolähestymistapalla on hyvät ja huonot puolensa, mutta nykyään sitä käytetään laajasti käytännössä yrityksen arvon arvioinnissa.

Tulolähestymistapaa sovelletaan, kun on luotettavaa tietoa, jonka avulla voidaan ennustaa tulevaisuuden tuotot, joita arvostuskohde pystyy tuottamaan, sekä arvostuskohteeseen liittyvät kustannukset. Tulolähestymistapaa sovellettaessa arvioija määrittää tulevien tulojen ja menojen määrän ja niiden vastaanottohetket.

Tulolähestymistapa on joukko menetelmiä arviointikohteen arvon arvioimiseksi, joka perustuu arviointikohteen odotettavissa olevien tulojen määrittämiseen. Tulolähestymistavan vaiheet:

• 1. Laskenta bruttotulot kiinteistön käytöstä vertailukelpoisten kiinteistöjen vuokramarkkinoiden nykyisten hintojen ja tariffien analyysin perusteella.
• 2. Epätäydellisestä asumisesta (vuokrauksesta) ja perimättä jääneistä vuokramaksuista aiheutuvien tappioiden arviointi perustuu markkina-analyysiin ja sen dynamiikan luonteeseen suhteessa arvostettavaan kiinteistöön. Bruttotulosta vähennetään näin laskettu summa ja tuloksena saadaan todellinen bruttotulo.
• 3. Arviointikohteeseen liittyvien kustannusten laskeminen:

* käyttö (ylläpito) - laitoksen käyttökustannukset;

* kiinteät - ostovelkojen hoitokulut (lainojen korot, poistot, verot jne.);

* varaukset - kiinteistön tarvikkeiden osto- (vaihto)kulut.

• 4. Kohteen myynnistä saadun nettotulon määrän määrittäminen.
• 5. Pääomitussuhteen laskeminen. Venäläisessä arvostuskäytännössä tulolähestymistavan käsite liittyy yleensä kahteen menetelmään: tulojen suora pääomittaminen ja diskontatut kassavirrat. Suora pääomitusmenetelmä muuntaa tulot yhden ajanjakson ajalta arvoksi, kun taas diskontattu kassavirtamenetelmä muuttaa tulot useiden vuosien ajalta. [arviointikysymykset, Levada]

Menetelmien edut ja haitat määritetään seuraavasti:

• - kyky heijastaa mahdollisen ostajan (sijoittajan) todellisia aikomuksia;
• - analyysin perustana olevien tietojen tyyppi, laatu ja laajuus;
• - kyky ottaa huomioon kilpailun vaihtelut;
• - kyky ottaa huomioon erityisiä ominaisuuksia esine, joka vaikuttaa sen arvoon (sijainti, koko, mahdollinen kannattavuus).

Tulojen pääomitusmenetelmää käytetään, jos:

• - tulovirrat ovat vakaat pitkän ajan ja edustavat merkittävää positiivista arvoa;
• - tulovirrat kasvavat tasaisesti, maltillisesti.

Tällä menetelmällä saatu tulos koostuu rakennusten, rakenteiden ja tontin hinnasta, ts. on koko kiinteistön hinta. Laskun peruskaava on seuraava:

jossa C on kiinteistön hinta (rahayksikköinä);

Pääomitusaste, (%);

NOR - nettotuotot

Tämän menetelmän tärkeimmät ongelmat:

• 1. Menetelmää ei suositella käytettäväksi, kun kiinteistö vaatii merkittävää kunnostusta tai on keskeneräisessä rakennustilassa, ts. Ei ole mahdollista saavuttaa vakaata tulotasoa lähitulevaisuudessa.
• 2. B Venäjän olosuhteet Suurin arvioijan kohtaama ongelma on kiinteistömarkkinoiden "informaation läpinäkymättömyys", ensisijaisesti tiedon puute todellisista kiinteistöjen myynti- ja vuokraustapahtumista, käyttökustannuksista sekä tilastotietojen puute käyttöasteesta. jokaisella markkinasegmentillä eri alueilla. Tämän seurauksena NRR:n ja kapitalisaatioasteen laskemisesta tulee erittäin monimutkainen tehtävä. [Gryaznova]

Toimintojärjestys käytettäessä suoraa isojen kirjainten menetelmää:

• 1. Määritä vakiintuneen nettotulon määrä yhdelle todellista arvostuspäivää seuraavalle vuodelle (yleensä laskemalla vuositulojen keskiarvo useilta aikaisemmilta vuosilta retroanalyysin perusteella).
• 2. Määritä pääomitussuhteen arvo jollakin menetelmistä.
• 3. Jaa yhden vuoden nettoliiketulos kokonaispääomitussuhteella, jotta saadaan jakamisen tuloksena arvioitavan omaisuuden käypä arvo. [Kasjanenko]

Tätä menetelmää käytettäessä käytetään seuraavia tuloja:

1) potentiaalinen bruttotulo (PVI) - tulot, jotka voidaan saada kiinteistöistä, 100% sen käytöstä ottamatta huomioon kaikkia tappioita ja kuluja. PPV riippuu arvioitavan kiinteistön pinta-alasta ja vahvistetusta vuokrahinnasta ja se lasketaan kaavalla:

PVD = S * C a, (7)

missä S on vuokrattu pinta-ala, m2;

C a - vuokra per 1 m 2.

• 2) todellinen bruttotulo (DVD) on mahdollinen bruttotulo vähennettynä tilan vajaakäytöstä ja keräyksen aikana vuokrata lisättynä kiinteistön normaalista markkinakäytöstä saatavat muut tulot:
• 3) nettotuotot (NOI) - toteutuneet bruttotuotot vähennettynä toimintakuluilla (OR) vuodelta (poistot pois lukien). [Gryaznova]

On olemassa useita menetelmiä ison käyttöasteen määrittämiseen:

* ottaen huomioon pääomakustannusten korvaus (oikaistu omaisuuden arvon muutoksilla);

* linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka;

* suora kirjainmenetelmä.

Pääomitussuhdetta määritettäessä pääomakustannusten korvaus huomioon ottaen tulee ottaa huomioon, että pääomitussuhde koostuu kahdesta osasta:

• 1) sijoitetun pääoman tuottoaste, joka on korvaus, joka on maksettava sijoittajalle varojen käytöstä ottaen huomioon tiettyihin sijoituksiin liittyvät riskit ja muut tekijät;
• 2) pääoman tuottoprosentit, ts. alkusijoituksen takaisinmaksu. Lisäksi tämä pääomitussuhteen osa koskee vain omaisuuden poistettavissa olevaa osaa.

Pääoman tuottoaste muodostetaan kumulatiivisella menetelmällä lisäämällä riskitön tuotto, riskipreemio, kiinteistösijoitus, kiinteistön alhaisen likviditeetin preemio ja sijoitusten hallinnan preemio. [Bugaeva]

Riskitön tuottoprosentti - sijoittajan käytettävissä olevien ja tuottotakuulla varustettujen erittäin likvidien varojen tuottoprosentti, ts. joille ei ole riskiä.

Riskittömän koron vaatimukset:

* likvideimpien varojen tuotto, joille on ominaista suhteellisen alhainen tuotto, mutta pääoman tuottotakuu;

* saatavuus sijoittajille vaihtoehtoisena sijoitusvaihtoehtona. [Vandanimaeva]

Sijoitetun pääoman takaisin saamiseksi on kolme tapaa:

* suora pääoman tuotto (Ring-menetelmä);

ѕ pääoman tuotto korvausrahaston ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin mukaan (Inwood-menetelmä). Sitä kutsutaan joskus annuiteettimenetelmäksi;

ѕ pääoman tuotto korvausrahaston ja riskittömän koron perusteella (Hoskold-menetelmä). [Gryaznova]

Ring-menetelmää kannattaa käyttää silloin, kun pääoman oletetaan maksettavan takaisin tasaerissä. Pääoman vuosituotto lasketaan jakamalla 100 % omaisuuden arvosta sen jäljellä olevalla taloudellisella vaikutusajalla, ts. Se on hyödykkeen käyttöiän käänteisluku. Tuottoprosentti - vuotuinen osuus korottomaan palautusrahastoon sijoitetusta alkupääomasta:

R K = R y +1/n (8)

missä n on jäljellä oleva taloudellinen elinikä.

Inwood-menetelmää käytetään, jos pääoman tuotto sijoitetaan uudelleen sijoitetun pääoman tuottoprosentilla. Tässä tapauksessa tuottoaste pääomasuhteen komponenttina on sama kuin korvausrahastokerroin samalla korolla kuin sijoitusten osalta.

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

missä SFF on korvausrahaston tekijä;

Y= R (sijoitetun pääoman tuottoaste).

Hoskold-menetelmää käytetään tapauksissa, joissa alkusijoituksen tuottoaste on jonkin verran korkea, jolloin on epätodennäköistä, että uudelleensijoittaminen tapahtuu samalla nopeudella. Uudelleensijoitettujen varojen osalta oletetaan, että tulot saadaan riskittömällä korolla [Bugaeva]

R K = R y + SFF (n, Y b), (10)

jossa Y b on riskitön korko.

Pääomitussuhde voidaan laskea myyntihintojen markkinatietojen ja vertailukelpoisten kohteiden nettoarvojen perusteella. [Gryaznova]

missä NOY on i:nnen analogisen kohteen nettoliiketulos;

Vi - i:nnen analogisen kohteen myyntihinta

Diskontattu kassavirta (DCF) -menetelmä on monimutkaisempi, yksityiskohtaisempi ja antaa sinun arvioida kohteen, jos se saa siitä epävakaita kassavirtoja, mallintamalla niiden vastaanoton ominaispiirteet. DCF-menetelmää käytetään, kun:

• - tulevien kassavirtojen oletetaan poikkeavan merkittävästi nykyisistä;
• - on olemassa tietoa, joka perustelee kiinteistöjen tulevien kassavirtojen suuruuden;
• - tulo- ja menovirrat ovat kausiluonteisia;
• - arvioitava kiinteistö on suuri monikäyttöinen liiketila;
• - kiinteistö on rakenteilla tai on juuri rakennettu ja otettu käyttöön (tai otettu käyttöön).

DCF:n laskemiseksi tarvitaan seuraavat tiedot:

• - ennustejakson kesto;
• - kassavirtojen ennustetut arvot, mukaan lukien palautukset;
• - alennus. Länsimaisessa käytännössä diskonttokoron laskemiseen käytetään seuraavia menetelmiä:
  • 1) kumulatiivinen laskentamenetelmä - perustuu olettamukseen, että diskonttauskorko on riskin funktio ja se lasketaan kaikkien kuhunkin kiinteistöön sisältyvien riskien summana;
  • 2) allokointimenetelmä - diskonttokorko, koska korkokorko lasketaan tietojen perusteella suoritetut liiketoimet vastaavien kohteiden kanssa kiinteistömarkkinoilla;
  • 3) seurantamenetelmä - perustuu säännölliseen markkinaseurantaan, kiinteistösijoitusten tärkeimpien taloudellisten indikaattoreiden seuranta transaktiotietojen perusteella.

Jäännösarvo eli palautusarvo on diskontattava (viimeisen ennustevuoden kertoimella) ja lisättävä kassavirtojen nykyarvojen summaan.

Kiinteistön arvon laskeminen DCF-menetelmällä suoritetaan kaavalla 12.

missä PV on nykyinen arvo;

C i - kauden t kassavirta;

i t - kauden t kassavirran diskonttokorko;

M - palautushinta tai jäännösarvo.

Siten kiinteistön arvo on yhtä suuri kuin ennakoitujen kassavirtojen nykyarvon ja nykyisen jäännösarvon (palautusarvon) summa.

Tuloihin perustuva lähestymistapa perustuu oletukseen, että kohteen arvo Kiinteistöt määräytyy sen käytöstä saatavien tulevien tulojen nykyarvon perusteella. Tulevaisuudessa saadut rahat eivät kuitenkaan ole yhtä suuria kuin tänään saadut rahat. Tulevaisuudessa tulovirtaa tuottavan omaisuuden arvon määrittämiseksi on tarpeen saattaa jälkimmäinen nykyarvoonsa. SISÄÄN yleinen tapaus Tätä tarkoitusta varten käytetään diskonttausmenettelyä, jota voidaan soveltaa mihin tahansa kohteen tulo- ja arvomalliin. Pääomittaminen, toisin kuin diskonttaus, ottaa huomioon pääoman tuoton lisäksi myös pääoman tuoton. Tulolähestymistapoja sekä kustannus lähestymistapa, soveltuvat käyttöarvojen arvioimiseen (sijoitus, kuluttaja) ja kirjanpitotarkoituksiin.

Tulolähestymistapa kiinteistön arvioinnissa sisältää kaksi menetelmää:

• tulojen pääomitusmenetelmä;
• diskontattu kassavirtamenetelmä.

Tulojen pääomitusmenetelmä käytetään tuloja tuottavien kiinteistöjen arvioinnissa. Kiinteistön omistamisesta saatavat tulot voivat edustaa esimerkiksi nykyistä ja tulevaa vuokratuloa, tuloa kiinteistön mahdollisesta arvonnoususta, kun se myydään tulevaisuudessa. Tämän menetelmän tulos koostuu sekä rakennusten, rakenteiden että maa-alueen kustannuksista.

Arvostusmenettelyn päävaiheet kannattaa korostaa pääomitusmenetelmällä.

1. Arvioitu mahdolliset bruttotulot. Tämä tehdään vertailukelpoisten kohteiden kiinteistömarkkinoilla vallitsevien nykyisten hintojen ja tariffien analyysin perusteella. Potentiaalinen bruttotulo (GPI) on tuloa, joka voidaan saada kiinteistöistä 100 % käytössä ottamatta huomioon kaikkia tappioita ja kuluja. RPE riippuu arvioitavan kiinteistön pinta-alasta ja hyväksytystä vuokrahinnasta.

PVD = S∙ S a,

Missä S-pinta-ala neliömetriä m., vuokrattu, C a - vuokra per 1 neliö. m.

Pääsääntöisesti vuokrahinta riippuu kiinteistön sijainnista, sen fyysinen kunto, viestinnän saatavuus, vuokra-aika jne.

2. Arvioidaan arvioidut tappiot omaisuuden vajaakäytöstä ja tappiot maksujen perimisestä. PVD:n pienentäminen tappioiden määrällä antaa arvon todelliset bruttotulot(DVD), joka määritetään kaavalla

DVD = PVD – häviöt.

3. Arvioitavan kiinteistön arvioidut käyttökustannukset lasketaan. Jaksottaisia ​​menoja, joilla varmistetaan laitoksen normaali toiminta ja tulojen uudelleentuotanto, kutsutaan toimintakuluiksi.

Toimintakulut jaetaan yleensä:

o puolikiinteät kulut;

o puolimuuttuvia tai käyttökustannuksia;

o vaihtokustannukset tai varaukset.

TO ehdollisesti pysyvä Näitä ovat kulut, joiden suuruus ei riipu kiinteistön käyttökuormituksesta ja tarjottujen palveluiden tasosta (esimerkiksi vakuutusmaksut).

TO ehdolliset muuttujat sisältää kulut, joiden suuruus riippuu laitoksen käyttökuormituksesta ja tarjottavien palveluiden tasosta.

Tärkeimmät ehdollisesti muuttuvat kulut ovat yleiskulut, alueen ylläpitokulut, hoitokulut, palkat huoltohenkilöstö jne.

TO vaihtokustannukset sisältää kustannukset, jotka aiheutuvat parannusten kuluneiden komponenttien säännöllisestä vaihtamisesta (yleensä tällaisia ​​osia ovat katto, lattia, saniteettilaitteet ja sähkövarusteet).

Laskelmassa oletetaan, että tähän on varattu rahaa, vaikka useimmat kiinteistönomistajat eivät sitä itse tee. Jos omistaja aikoo korvata heikkeneviä parannuksia omistusjakson aikana, määritellyt vähennykset on otettava huomioon laskettaessa kiinteistön arvoa kyseisellä menetelmällä.

Esimerkki. Kosmeettiset korjaukset, jotka vaaditaan 6 vuoden välein, maksoivat omistajalle 10 000 dollaria. Viimeisin remontti tehty 2 vuotta sitten. Toimikausi on 5 vuotta. Kosmeettisten korjausten korvauskustannukset on laskettava ensimmäiseltä omistusvuodelta.

Ratkaisu. Seuraava korjaus on tehtävä 4 vuoden kuluttua (6-2), joten se on nykyisen omistajan vastuulla ja vaihtokustannukset ovat:

10000 / 4 = $2500.

4. Ennustettu nettotuotot(NOR) vähentämällä DVD:tä käyttökulujen määrällä. Täten:

CHOD = DVD – Toimintakulut (ilman poistoja).

5. Laskettu isojen kirjainten käyttöaste. Jälkimmäisen määrittämiseen on useita menetelmiä:

o kumulatiivinen rakennusmenetelmä;

o menetelmä pääomitussuhteen määrittämiseksi ottaen huomioon pääomakustannusten korvaus;

o sidottu sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka;

o suora kirjainmenetelmä.

Kumulatiivinen rakennusmenetelmä. Pääomitusaste kiinteistöjen arvioinnissa koostuu kahdesta osasta:

o sijoitusten tuottoaste (pääoman tuotto). Tämä on korvaus, joka on maksettava sijoittajalle vastineesta rahalle ottaen huomioon aika, riskit ja muut tiettyyn sijoitukseen liittyvät tekijät.

o pääoman tuottoaste (palautus). Pääoman tuotto tarkoittaa alkuinvestoinnin määrän takaisinmaksua. Lisäksi tämä pääomitussuhteen elementti koskee vain kulumista, ts. osan omaisuuden arvon menettämisestä.

Pääoman tuottoprosentti perustuu:

1) riskitön tuottoprosentti;

2) riskipreemiot;

3) vakuutusmaksut kiinteistön alhaisesta likviditeetistä;

4) sijoitusten hallinnan palkinnot.

Riskitön tuottoprosentti. Sitä käytetään pohjana, johon lisätään loput aiemmin luetellut komponentit. Riskittömän koron määrittämiseen voidaan käyttää sekä keskimääräisiä eurooppalaisia ​​riskittömän toiminnan indikaattoreita että venäläisiä.

Keskimääräisiä eurooppalaisia ​​indikaattoreita käytettäessä tiettyyn maahan sijoittamisen riskipreemio, ns maariski.

Venäjän indikaattorit perustuvat valtion joukkovelkakirjalainojen tuottoprosenttiin tai, mikä on parempi, pankkien valuuttatalletusten (pituus ja määrä vertailukelpoisten) korkojen perusteella. korkein luokka luotettavuus. Riskitön korko määrittää vähimmäiskorvauksen tiettyyn kiinteistöön sijoittamisesta.

Riskipalkkio. Kaikilla sijoituksilla, paitsi aiemmin listatuilla, on enemmän kuin korkea aste arvioitavan kiinteistötyypin ominaisuuksista riippuen. Mitä suurempi riski, sitä korkeampi korkotaso tulee korvata edellisen.

Matala likviditeettipreemio. Maksuvalmius mittaa, kuinka nopeasti kiinteistö voidaan muuttaa rahaksi. Kiinteistö on suhteellisen alhainen maksuvalmius. Tämä palkkio on erityisen korkea maissa, joissa asuntolainat ovat huonosti kehittyneitä.

Sijoitushallinnon palkinto. Mitä riskialtisempi ja monimutkaisempi sijoitus on, sitä osaavampaa hallintaa se vaatii. Sijoitusten hallinnointia ei pidä sekoittaa kiinteistönhoitoon, jonka kustannukset sisältyvät hintaan liikekulut.

Pääomitussuhteen määritysmenetelmä pääomakustannusten korvaus huomioon ottaen. Kuten aiemmin todettiin, isojen kirjainten käyttöaste kiinteistöissä se sisältää sijoitetun pääoman tuottoprosentin ja pääoman tuottoprosentin. Jos omaisuuserän arvon muutosta ennustetaan (laskua tai nousua), on otettava huomioon pääoman palautuksen pääomitusaste.

Sijoitetun pääoman takaisin saamiseksi on kolme tapaa:

1) suora pääoman tuotto (Ring-menetelmä);

2) pääoman tuotto korvausrahaston ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin mukaan (Inwood-menetelmä). Sitä kutsutaan joskus annuiteettimenetelmäksi;

3) pääoman tuotto korvausrahastoon ja riskittömään korkoon (Hoskold-menetelmä).

Ringin menetelmä. Tätä menetelmää voidaan käyttää, kun tulovirran odotetaan laskevan systemaattisesti ja pääoma maksetaan takaisin tasaerissä. Pääoman vuosituotto lasketaan jakamalla 100 % omaisuuserän hankintamenosta sen jäljellä olevalla taloudellisella vaikutusajalla, eli se on hyödykkeen käyttöiän käänteisluku.

Esimerkki. Sijoitusehdot:

summa = 2000 dollaria;

aika = 5 vuotta;

Ratkaisu. Vuotuinen tasatuotto on 20 %, koska omaisuudesta 100 % poistetaan viiden vuoden aikana (100 % / 5 = 20 %). Tässä tapauksessa pääomitussuhde on: 20 % + 12 % = 32 %.

Alkusijoituksesta palautetaan vuosittain 20 % ja sijoitetun pääoman tuotto 12 %. Huomaa, että absoluuttisesti maksetut korot pienenevät vuosi vuodelta, koska ne kertyvät pääoman pienenevälle saldolle. Ensimmäisen vuoden korko on 240 dollaria; toiselle - 192; kolmannelle - 144; neljännelle - 96; viidennelle - 48.

Inwood menetelmä. Tätä menetelmää käytetään, kun odotetaan jatkuvan tasaisen tulon saamisen koko ennustejakson ajan. Toinen osa tästä tulovirrasta edustaa sijoitetun pääoman tuottoa, ja toinen on pääoman palautus tai palautus.

Lisäksi tulovirran määrä tulee olemaan sijoitetun pääoman tuotto, ja toinen maksaa takaisin tai palauttaa pääomaa.

Lisäksi pääoman tuotto sijoitetaan uudelleen sijoitetun pääoman tuottoprosentilla. Tässä tapauksessa sijoitetun pääoman tuottoaste pääomasuhteen komponenttina on yhtä suuri kuin korvausrahastokerroin samalla korolla kuin sijoitukselle (tämä kerroin on otettu kuuden koronkoron funktion taulukosta). Itse pääomituskerroin saman tulovirralla on yhtä suuri kuin sijoitusten tuottoprosentin ja saman koron korvausrahastokertoimen summa (pääomakerroin voidaan ottaa koronkoron kuuden funktion taulukosta sarakkeessa osuus yksikön poistoista).

Esimerkki. Sijoitusehdot:

summa = 2000 dollaria;

aika = 5 vuotta;

sijoitetun pääoman tuottoaste = 12 %.

Ratkaisu. Vuotuinen yhtä suuri tulovirta on 2000 ∙ 0,2774097 (sarake "12 %:n yksikön poistomaksu" - 5 vuotta) = 554,81. Ensimmäisen vuoden korko on 240 (12 % 2000) ja pääoman palautus = 314,81 (554,81 – 240).

Jos vuosittain saatu 314,81 sijoitetaan uudelleen 12 % vuodessa, niin toisen vuoden lopussa pääoman tuotto on 352,58; kolmannen lopussa - 394,89; neljännen lopussa - 442,28; ja viidennen lopussa - 495,35. Yhteensä viiden vuoden kuluessa palautetaan koko pääoma 2000 euroa. Toisen vuoden alussa pääoman saldo on vastaavasti 1685,19, kertynyt korko on 202,23; kolmannen vuoden alussa pääoman saldo on 1332,61 ja korko vastaavasti 159,92; edelleen vuosittain: 937,72 ja 112,53; 495,44 dollaria ja 59,46 dollaria

Pääomitussuhde lasketaan lisäämällä pääoman (sijoituksen) tuottoaste 0,12 ja korvausrahastokerroin (12 %, 5 vuotta) 0,1574097. Tuloksena on pääomitussuhde 0,2774097, ikään kuin se olisi otettu poistosumma-sarakkeesta (12 %, 5 vuotta).

Hoskoldin menetelmä. Sitä käytetään, kun alkusijoituksen tuotto on niin korkea, että on epätodennäköistä, että uudelleensijoittaminen tapahtuu samalla nopeudella. Siksi sijoitettujen varojen odotetaan saavan riskitöntä tuottoa.

Esimerkki. Investointiprojekti tarjoaa 12 %:n vuotuisen sijoitetun pääoman tuoton viiden vuoden ajan. Sijoitetun pääoman tuotto voidaan turvallisesti sijoittaa uudelleen 6 prosentin korolla.

Ratkaisu. Jos pääoman tuottoaste on 0,1773964, joka on korvausrahastokerroin 6 %:lla 5 vuoden aikana, niin pääomitussuhde ( R) on yhtä suuri kuin 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka. Koska suurin osa kiinteistöistä ostetaan käyttämällä lainattu Ja pääomaa, pääomitussuhteen tulee täyttää sijoituksen molempien osien tuottovaatimukset. Suuruus annettu kerroin määräytyy siihen liittyvän sijoitustavan tai sijoitusryhmätekniikan mukaan. Lainattujen varojen pääomitussuhdetta kutsutaan asuntolainavakioksi ja se lasketaan seuraavalla kaavalla:

Jos lainaehdot ovat tiedossa, niin asuntolainavakio määritetään kuuden koronkoron funktion taulukosta: se on koron ja palautusrahastokertoimen summa tai yhtä suuri kuin koron poistomaksukerroin. yksikkö.

Oman pääoman pääomitusaste lasketaan kaavalla:

Kokonaiskirjausaste määritelty painotettuna keskiarvona

Missä M- lainattujen varojen osuus kustannuksista, R M- lainapääoman pääomitusaste, R E- oman pääoman pääomitusaste.

Suora isot kirjaimet. Tulomenetelmässä omaisuuden arvo lasketaan kaavalla:

Missä V- arvioidun kohteen hinta, Y- CHOD, R- pääomitussuhde.

Jos yllä oleva kaava muuntaa NRR:n arvoksi, seuraava kaava muuntaa arvon isojen kirjainten määräksi:

Pääomitussuhde voidaan laskea myyntihintojen markkinatietojen ja vertailukelpoisten kohteiden nettoarvojen perusteella. Tällä tavalla määritettyä pääomitussuhdetta kutsutaan yleiseksi. Tätä kaavaa käytetään, kun omaisuus myydään edelleen hintaan yhtä suuri kuin summa alkuinvestointi, joten pääoman korvauspreemiota ei tarvitse sisällyttää pääomitussuhteeseen, eikä myöskään silloin, kun ennustetaan samansuuruisen tulon saamista.

Esimerkki. Arvostettavaan omaisuuteen verrattavissa olevista kiinteistöistä on saatavilla tietoa. Se osoittaa, että vertailukelpoiset kiinteistöt myytiin 325 000 dollarilla ja NPV oli 30 000 dollaria.

Yllä olevan kaavan avulla voit löytää kokonaispääomasuhteen:

R = 30 000 / 325 000 = 0,09 tai 9 %.

6. Tulopääomamenetelmän viimeisessä vaiheessa kiinteistön arvo määritetään jakamalla ennakoidun nettotuoton arvo (4. vaiheen tulos) pääomituskertoimella (5. vaiheen tulos):

tai NAV/pääoman korko.

Diskontoitu kassavirtamenetelmä.

Tällä menetelmällä määritetään niiden tulevien tulojen nykyarvo, joita kiinteistön käytöstä ja sen mahdollisesta myynnistä syntyy.

Kohtuullisen markkina-arvon määrittäminen diskontatun kassavirran menetelmällä voidaan jakaa useisiin vaiheisiin.

1. Tehdään ennuste tulevasta tulovirrasta kiinteistön omistusaikana.

2. Arvioitavan kiinteistön arvo lasketaan omistusajan päättyessä, ts. ehdotetun myynnin (palautuksen) kustannukset, vaikka myyntiä ei todellakaan suunniteltu.

3. Arvostettavan kiinteistön diskonttokorko olemassa olevilla markkinoilla johdetaan.

4. Pitoajan tulojen tuleva arvo ja ennakoidut palautumiskustannukset alennetaan nykyarvoon.

Täten:

Kiinteistön arvo = säännöllisen tulovirran nykyarvo + palautuksen nykyarvo.

Esimerkki. Sijoittaja ostaa kiinteistön ja vuokraa sen 10 vuodeksi vastaanottaen seuraavat määrät vuokra maksetaan etukäteen. Diskonttokorko 11 %.

Tulolähestymistapa kiinteistön arvioinnissa - menetelmäsarja kiinteistön arvon määrittämiseksi, joka perustuu arvioitavan omaisuuden kaupallisesta käytöstä saatavien odotettujen tulojen määrittämiseen.

Kiinteistöarvioinnin tulolähestymistavan tärkein etu markkina- ja kustannuslähestymistapaan verrattuna on, että se heijastaa paremmin sijoittajan käsitystä kiinteistöistä tulonlähteenä, ts. Tämä kiinteistön laatu otetaan huomioon pääasiallisena hinnoittelutekijänä. Suurin haitta kiinteistöarvioinnissa tuloperusteisessa lähestymistavassa on se, että toisin kuin kaksi muuta arvostusmenetelmää, se perustuu ennustetietoihin.

Tulolähestymistapa arvioi kiinteistön arvon Tämä hetki tulevien kassavirtojen nykyarvona, ts. heijastaa:

tulojen laatu ja määrä, jonka kiinteistö todennäköisesti tuottaa käyttöikänsä aikana;

sekä arvioitavalle kohteelle että alueelle ominaisia ​​riskejä.

Määrittämiseen käytetään tulojen lähestymistapaa investointikustannus, koska mahdollinen sijoittaja ei maksa kiinteistöstä suuri määrä kuin tämän kohteen tulevien tulojen nykyarvo. Sitä käytetään myös määrittämisessä markkina-arvo.

Peruskonseptit:

Tulojen pääomittaminen on prosessi, joka määrittää tulevan tulon ja kohteen nykyisen arvon välisen suhteen.

Tulolähestymistavan peruskaava (kuva 3.5):

tai
, Missä

C (V) - omaisuuden arvo;

BH (I) - arvioitavana olevasta kiinteistöstä odotettavissa olevat tulot. Tuotolla tarkoitetaan yleensä liiketoiminnasta nettotuloa, jonka kiinteistö pystyy tuottamaan tietyn ajanjakson aikana;

K (R) - tuottoaste tai voitto - on kerroin tai kapitalisaatioaste.

Pääoman käyttöaste- tuottoaste, joka kuvastaa tulojen ja arvostuskohteen arvon välistä suhdetta.

Pääoman käyttöaste- Tämä on kiinteistön markkina-arvon suhde nettotuloon.

Alennus- korkokorkokanta, jota sovelletaan laskettaessa uudelleen tietyllä hetkellä omaisuuden käytöstä syntyvien kassavirtojen arvoa.

Kiinteistöjen arvon arvioinnin päävaiheet tuloperusteisesti ovat:

Mahdollisten bruttotulojen arvio vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinoiden nykyisten hintojen ja tariffien (vuokrahinnat) analyysin perusteella;

Tappioanalyysi;

Arvioidun kohteen käyttökustannusten laskeminen;

Liiketoiminnan nettotuotot määritetään, mikä on yhtä suuri kuin potentiaalisten bruttotulojen erotus vähennettynä tappioilla ja kustannuksilla

Liiketoiminnan nettotuottojen muuntaminen kiinteistön arvoksi.

Tulolähestymistavan puitteissa on mahdollista käyttää toista kahdesta menetelmästä: tulojen suoran pääomituksen menetelmää ja diskontattujen kassavirtojen menetelmää.

Nämä menetelmät perustuvat olettamukseen, että kiinteistön arvon määrää arvioitavan omaisuuden kyky tuottaa tuloja tulevaisuudessa. Molemmissa menetelmissä kiinteistön tuleva tuotto muunnetaan sen arvoksi ottaen huomioon kiinteistölle ominaisen riskitason. Nämä menetelmät eroavat toisistaan ​​vain siinä, miten ne muuttavat tulovirtoja.

Tulopääomamenetelmää käytettäessä yhden ajanjakson tuotot muunnetaan kiinteistön arvoksi ja diskontatun kassavirran menetelmää käytettäessä tulot sen käyttötarkoituksesta usealta ennustevuodelta sekä tuotot jälleenmyynnistä. kiinteistö ennustejakson lopussa, muunnetaan.

Tulojen pääomitusmenetelmää käytetään, jos:

tulovirrat ovat vakaat pitkän ajanjakson ajan ja edustavat merkittävää positiivista arvoa;

tulovirrat kasvavat tasaisesti, maltillisesti.

Laskun peruskaava on seuraava:

tai
,Missä

C - kiinteistön hinta (rahayksikköä);

CC - pääomitusaste (%).

Siten tulojen pääomitusmenetelmä on kiinteistön arvon määrittäminen muuntamalla vuotuinen (tai keskimääräinen vuotuinen) nettoliiketulos (NOI) käypään arvoon.

Tätä menetelmää käytettäessä on otettava huomioon seuraavat asiat: rajoittavia ehtoja:

tulovirtojen epävakaus;

jos kiinteistö on saneerausvaiheessa tai rakenteilla.

Tämän menetelmän pääongelmat

1. Menetelmää ei suositella käytettäväksi, kun kiinteistö vaatii merkittävää kunnostusta tai on keskeneräisessä rakennustilassa, ts. Ei ole mahdollista saavuttaa vakaata tulotasoa lähitulevaisuudessa.

2. Venäjän olosuhteissa arvioijan suurin ongelma on kiinteistömarkkinoiden "informaation läpinäkymättömyys", ensisijaisesti tiedon puute kiinteistöjen myynti- ja vuokraustapahtumista, käyttökustannuksista ja tilastotietojen puute. tiedot käyttöasteesta kussakin markkinasegmentissä eri alueilla. Tämän seurauksena NRR:n ja kapitalisaatioasteen laskemisesta tulee erittäin monimutkainen tehtävä.

Arvostusmenetelmän päävaiheet:

odotetun vuositulon (tai keskimääräisen vuositulon) määrittäminen kiinteistön parhaassa ja tehokkaimmassa käytössä tuottamana tulona;

pääomitusasteen laskeminen;

Kiinteistön arvon määrittäminen nettoliikevoiton ja pääomitussuhteen perusteella jakamalla nettoarvo pääomitussuhteella.

Potentiaalinen bruttotulo (GPI)- tulot, jotka voidaan saada kiinteistöistä 100 %:n käytöllä ottamatta huomioon kaikkia menetyksiä ja kuluja. PPV riippuu arvioitavan kiinteistön pinta-alasta ja vahvistetusta vuokrahinnasta ja se lasketaan kaavalla:

, Missä

S - vuokrattava pinta-ala, m2;

cm - vuokra per 1 m2.

Todelliset bruttotulot (DVD)- tämä on mahdollinen bruttotulo miinus tilan vajaakäytöstä ja vuokran perimisestä aiheutuvat tappiot lisättynä kiinteistön tavanomaisesta markkinakäytöstä saatavat muut tulot:

DVD = PVD – Tappiot + Muut tuotot

Liiketoiminnan nettotuotot (NOI)- todelliset bruttotulot vähennettynä toimintakuluilla (OR) vuodelta (poistot pois lukien):

CHOD = DVD – TAI.

Toimintakulut ovat menoja, jotka ovat välttämättömiä kiinteistön normaalin toiminnan ja todellisen bruttotulon syntymisen varmistamiseksi.

Pääomitussuhteen laskeminen.

On olemassa useita menetelmiä ison käyttöasteen määrittämiseen:

ottaen huomioon pääomakustannusten korvaus (oikaistu omaisuuden arvon muutoksilla);

linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka;

suora isoilla kirjaimilla.

Pääomitussuhteen määritys pääomakorvaus huomioon ottaenkokonaiskustannukset.

Pääomitussuhde koostuu kahdesta osasta:

sijoitetun pääoman tuottoaste, joka on korvaus, joka on maksettava sijoittajalle varojen käytöstä ottaen huomioon tiettyihin sijoituksiin liittyvät riskit ja muut tekijät;

pääoman tuottoprosentit, ts. alkusijoituksen takaisinmaksu. Lisäksi tämä pääomitussuhteen osa koskee vain omaisuuden poistettavissa olevaa osaa.

Pääoman tuottoaste lasketaan kumulatiivisella laskentamenetelmällä:

Riskitön tuotto +

Riskipalkkiot +

Kiinteistösijoitukset +

Maksut alhaisesta kiinteistön likviditeetistä +

Sijoitushallinnon palkinnot.

Riskitön tuottoprosentti - erittäin likvidien varojen korko, ts. Tämä korko heijastaa "todellisia markkinoiden mahdollisuuksia sijoittaa yritysten ja yksityishenkilöiden varoja ilman riskiä siitä, että ne eivät tuota voittoa". OFZ:n ja VEB:n tuottoa pidetään usein riskittömänä koronna.

Arviointiprosessissa on otettava huomioon, että nimellis- ja reaaliriskittömät korot voivat olla sekä ruplaa että valuuttakurssia. Laskettaessa nimelliskorkoa uudelleen todelliseksi ja päinvastoin, on suositeltavaa käyttää amerikkalaisen taloustieteilijän ja matemaatikon I. Fisherin kaavaa, jonka hän johti 1900-luvun 30-luvulla:

; Missä

Rн – nimelliskorko;

Rр – reaalikorko;

Jinf – inflaatioindeksi (vuotuinen inflaatioaste).

Valuuttakurssiriskitöntä kurssia laskettaessa on suositeltavaa tehdä oikaisu Fisher-kaavalla ottaen huomioon dollarin inflaatioindeksi ja ruplan riskitöntä kurssia määritettäessä - ruplan inflaatioindeksi.

Ruplan tuottoprosentin muuntaminen dollarikurssiksi tai päinvastoin voidaan tehdä seuraavilla kaavoilla:

Dr, Dv - rupla- tai valuuttatulokurssi;

Kurs – valuuttakurssi, %.

Riskipreemion eri osien laskeminen:

palkkio alhaisesta likviditeetistä. Tätä komponenttia laskettaessa otetaan huomioon kiinteistöön tehtyjen investointien välittömän tuoton mahdottomuus, ja se voidaan ottaa dollarin inflaation tasolla markkinoilla arvostettavan kaltaisten esineiden tyypilliselle altistusajalle;

riskipreemio sijoituksia kiinteistöihin. Tässä tapauksessa otetaan huomioon esineen kuluttaja-arvon vahingossa tapahtuva menetys, ja vakuutusmaksu voidaan hyväksyä vakuutusmaksujen määränä korkeimman luotettavuusluokan vakuutusyhtiöissä;

palkkio sijoitusten hallintaan. Mitä riskialtisempi ja monimutkaisempi sijoitus on, sitä osaavampaa hallintaa se vaatii. Sijoitusten hallinnan palkkio on suositeltavaa laskea vuokramaksujen perimisessä alikuormitus- ja tappiokertoimen perusteella.

Linkitetty sijoitusmenetelmä tai sijoitusryhmätekniikka.

Mikäli kiinteistö ostetaan omalla ja vieraan pääomalla, pääomitussuhteen tulee täyttää kummankin sijoituksen tuottovaatimukset. Suhteen arvo määräytyy siihen liittyvän sijoitustavan tai sijoitusryhmätekniikan mukaan.

Lainapääoman pääomitussuhdetta kutsutaan asuntolainavakioksi ja se lasketaan seuraavalla kaavalla:

; Missä

Rm – asuntolainavakio;

DO – vuosimaksut;

K – asuntolainasumma.

Asuntolainavakio määräytyy kuuden koronkoron funktion taulukosta: se on yhtä suuri kuin koron ja korvausrahastokertoimen summa tai yhtä suuri kuin poistoyksikkökohtainen panostekijä.

Oman pääoman pääomituskorkoa kutsutaan asuntolainavakioksi ja se lasketaan seuraavalla kaavalla:

; Missä

Rc – oman pääoman pääomitusaste;

PTCF – vuotuinen kassavirta ennen veroja;

Ks on oman pääoman määrä.

Kokonaispääomaaste määritetään painotettuna keskiarvona:

M – asuntolainasuhde.

Mikäli omaisuuserän arvon muutosta ennakoidaan, tulee pääomitussuhteessa huomioida pääoman pääoman tuotto (pääomitusprosessi). Pääoman tuottoastetta kutsutaan joissakin lähteissä pääomankorotusasteeksi. Alkusijoituksen palauttamiseksi osa liiketoiminnan nettotuloista on varattu takaisinperintärahastoon, jonka korko on R - pääomapohjan korko.

On kolme tapaa sijoitetun pääoman takaisinmaksu:

suora pääoman palautus (Ring menetelmä);

pääoman tuotto korvausrahaston ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin mukaan (Inwood-menetelmä). Sitä kutsutaan joskus annuiteettimenetelmäksi;

pääoman tuotto korvausrahaston ja riskittömän koron perusteella (Hoskold-menetelmä).

Sormusmenetelmä.

Tätä menetelmää voidaan käyttää silloin, kun pääoman odotetaan maksettavan takaisin tasaerissä. Pääoman vuosituotto lasketaan jakamalla 100 % omaisuuden arvosta sen jäljellä olevalla taloudellisella vaikutusajalla, ts. Se on hyödykkeen käyttöiän käänteisluku. Tuottoprosentti on vuotuinen osuus korottomaan korvausrahastoon sijoitetusta alkupääomasta:

; Missä

n – jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä;

Ry – sijoitetun pääoman tuottoprosentti.

Esimerkki.

Sijoitusehdot:

aika - 5 vuotta;

R - sijoitetun pääoman tuottoaste 12 %;

Kiinteistöihin sijoitetun pääoman määrä on 10 000 dollaria.

Ratkaisu. Ringin menetelmä. Pääoman tasainen vuosituotto on 20 %, koska 5 vuoden kuluttua 100 % omaisuudesta poistetaan (100: 5 = 20). Tässä tapauksessa pääomitusaste on 32 % (12 % + 20 % = 32 %).

Pääoman pääoman takaisinmaksu, ottaen huomioon vaadittu sijoitetun pääoman tuottoaste, näkyy taulukossa.

Taulukko Sijoitetun pääoman takaisinmaksu rengasmenetelmällä (USD)

Pääoman palautusta tapahtuu tasavertaisesti koko kiinteistön käyttöiän aikana.

Inwood menetelmä käytetään, jos pääoman tuotto sijoitetaan uudelleen sijoituksen tuottoprosentilla. Tässä tapauksessa tuottoaste pääomasuhteen komponenttina on sama kuin korvausrahastokerroin samalla korolla kuin sijoitusten osalta:

Missä SFF - korvausrahasto tekijä;

Y = R (sijoitetun pääoman tuottoaste).

Sijoitetun pääoman takaisinmaksu tällä menetelmällä on esitetty taulukossa. 3.5.

Esimerkki.

Sijoitusehdot:

aika - 5 vuotta;

sijoitetun pääoman tuotto - 12%.

Ratkaisu. Pääomitusaste lasketaan summana sijoituksen tuottoprosentti 0,12 ja korvausrahastotekijä (12 %, 5 vuotta) 0,1574097. Pääomitusaste on 0,2774097, jos se on otettu sarakkeesta ”Poistomaksu” (12 %, 5 vuotta).

Pöytä. Sijoitetun pääoman takaisinperintä Inwood-menetelmällä (USD)

Hoskoldin menetelmä. Käytetään, kun alkusijoituksen tuottoaste on jonkin verran korkea, mikä tekee uudelleensijoittamisesta samalla korolla epätodennäköistä. Uudelleensijoitetuista varoista oletetaan, että tulot saadaan riskittömällä korolla:

jossa Yb on riskitön korko.

Esimerkki. Investointiprojekti tarjoaa 12 %:n vuotuisen sijoitetun pääoman tuoton viiden vuoden ajan. Sijoitetun pääoman tuotto voidaan turvallisesti sijoittaa uudelleen 6 prosentin korolla.

Ratkaisu. Jos pääoman tuottoaste on 0,1773964, joka on 6 %:n palautuskerroin 5 vuoden aikana, niin pääomitusaste on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Jos sijoituksen ennakoidaan menettävän vain osan arvostaan, niin pääomitussuhde lasketaan hieman eri tavalla, koska pääoma maksetaan takaisin kiinteistöjä myymällä ja osittain tulotuloilla.

Edut tulojen pääomitusmenetelmä on se, että tämä menetelmä heijastaa suoraan markkinaolosuhteita, koska sitä sovellettaessa sitä analysoidaan pääsääntöisesti tuottojen ja kustannusten välisen suhteen kannalta. suuri määrä kiinteistökaupoissa sekä aktivoituja tuloja laskettaessa laaditaan hypoteettinen tuloslaskelma, jonka pääperiaatteena on oletus kiinteistöjen käytön markkinatasosta.

Vikoja Tulojen pääomitusmenetelmä on seuraava:

sen soveltaminen on vaikeaa, kun markkinatoimista ei ole tietoa;

Alennettu kassavirtamenetelmä (DCF) on monimutkaisempi, yksityiskohtaisempi ja antaa sinun arvioida kohteen, jos siitä saa epävakaita kassavirtoja, mallintamalla niiden vastaanoton ominaispiirteet. DCF-menetelmää käytetään, kun:

tulevien kassavirtojen odotetaan poikkeavan merkittävästi nykyisistä;

on olemassa tietoja kiinteistöjen tulevien kassavirtojen suuruuden perustelemiseksi;

tulo- ja menovirrat ovat kausiluonteisia;

arvioitava kiinteistö on suuri monikäyttöinen liiketila;

kiinteistö on rakenteilla tai on juuri rakennettu ja otetaan käyttöön (tai otetaan käyttöön).

DCF-menetelmä arvioi kiinteistön arvon tulon nykyarvon perusteella, joka koostuu ennakoiduista kassavirroista ja jäännösarvosta.

DCF:n laskemiseksi tarvitaan seuraavat tiedot:

ennustejakson kesto;

kassavirtojen ennustetut arvot, mukaan lukien palautukset;

Alennus.

DCF-menetelmän laskenta-algoritmi.

1. Ennustejakson määrittäminen. Kansainvälisessä arviointikäytännössä keskimääräinen ennustejakso on 5-10 vuotta, Venäjällä tyypillinen arvo on 3-5 vuoden jakso. Tämä reaaliaika, jolle voidaan tehdä kohtuullinen ennuste.

2. Kassavirtasummien ennustaminen.

Arvostettaessa kiinteistöä DCF-menetelmällä, kiinteistöstä lasketaan useita tuloja:

mahdolliset bruttotulot;

todelliset bruttotulot;

nettotuotot;

kassavirta ennen veroja;

kassavirta verojen jälkeen.

Käytännössä venäläiset arvioijat diskonttavat tulot kassavirtojen sijaan:

CHOD (osoittaa, että omaisuus hyväksytään velkattomana),

nettokassavirta vähennettynä toimintakuluilla, maaveroilla ja jälleenrakennuskustannuksilla,

verotettava tulo.

On otettava huomioon, että juuri kassavirta on diskontattava, koska:

kassavirrat eivät ole yhtä epävakaita kuin voitot;

"kassavirran" käsite korreloi varojen sisään- ja ulosvirtausta ottaen huomioon sellaiset monetaariset erät kuin "pääomasijoitukset" ja "velkasitoumukset", jotka eivät sisälly voiton laskemiseen;

tulosindikaattori korreloi tietyllä ajanjaksolla saadut tulot samalla ajanjaksolla syntyneisiin kuluihin riippumatta todellisista tuloista tai varojen kuluista;

kassavirta on mittari saavutetuista tuloksista sekä omistajalle itselleen että itselleen ulkopuolisia osapuolia ja vastapuolet - asiakkaat, velkojat, toimittajat jne., koska se kuvastaa tiettyjen varojen jatkuvaa saatavuutta omistajan tileillä.

Kassavirran laskennan ominaisuudet DCF-menetelmää käytettäessä.

Todellisista bruttotuloista on vähennettävä osana toimintakuluja kiinteistövero (kiinteistövero), joka koostuu maaverosta ja kiinteistöverosta.

Talous- ja veropoistot eivät ole varsinaista käteismaksua, joten poistojen huomioiminen tuloja ennakoitaessa on tarpeetonta.

Lainanhoitomaksut (korot ja velkojen lyhennykset) on vähennettävä liiketoiminnan nettotuloksesta, jos kiinteistön sijoitusarvo (tietylle sijoittajalle) on arvioitu. Kiinteistön markkina-arvoa arvioitaessa lainanhoitomaksuja ei tarvitse vähentää.

Todellisista bruttotuloista on vähennettävä kiinteistönomistajan elinkeinomenot, jos niillä pyritään säilyttämään kiinteistön tarpeelliset ominaisuudet.

Täten, dkassavirta (CF) kiinteistöjen osalta lasketaan seuraavasti:

- DV on yhtä suuri kuin PV:n määrä, josta on vähennetty tyhjillään olevat tappiot sekä vuokran ja muiden tulojen periminen;

NPV on yhtä suuri kuin DV, josta on vähennetty kiinteistön omistajan OR ja liiketoimintakulut;

- DP ennen veroja on yhtä suuri kuin summaNPV miinus pääomasijoitukset ja toimintakulutlainanhoitoon ja lainojen kasvuun.

DP on yhtä suuri kuin DP ennen veroja vähennettynä kiinteistön omistajan tuloveromaksuilla.

Seuraava tärkeä askel on palautuskustannusten laskeminen. Palautuksen hinta voidaan ennustaa käyttämällä:

myyntihinnan määrittäminen markkinoiden tämänhetkisen tilan analyysin perusteella, vastaavien kohteiden kustannusten seuranta ja oletukset kohteen tulevasta tilasta;

oletusten tekeminen kiinteistön arvon muutoksista omistusjakson aikana;

ennustejakson päättymistä seuraavan vuoden tuottojen pääomittaminen käyttäen itsenäisesti laskettua pääomitusprosenttia.

Diskonttokoron määrittäminen.”Diskonttokorko on kerroin, jota käytetään nykyarvon laskemiseen rahasumma saatu tai maksettu tulevaisuudessa."

Diskonttauskoron tulee heijastaa riski-tuottosuhdetta sekä erityyppisiä kiinteistöön liittyviä riskejä (pääomakorko).

Koska kiinteistöjen ei-inflaatiokomponentin tunnistaminen on melko vaikeaa, arvioijan on helpompi käyttää nimellistä diskonttokorkoa, koska tällöin kassavirtaennusteet ja kiinteistön arvon muutokset sisältävät jo inflaatio-odotuksia.

Tulevien kassavirtojen nykyarvon nimellis- ja reaaliarvon laskentatulokset ovat samat. Raha virtaa ja diskonttokoron on vastattava toisiaan ja sama lasketaan mitä se on.

Länsimaisessa käytännössä diskonttokoron laskemiseen käytetään seuraavia menetelmiä:

kumulatiivinen rakennusmenetelmä;

vaihtoehtoisten sijoitusten vertailumenetelmä;

valintamenetelmä;

seurantamenetelmä.

Kumulatiivinen rakennusmenetelmä perustuu olettamukseen, että diskonttauskorko on riskin funktio ja se lasketaan kunkin kiinteistön kaikkien riskien summana.

Diskonttauskorko = Riskitön korko + Riskipreemio.

Riskipreemio lasketaan summaamalla tietyn kiinteistön riskiarvot.

Valintamenetelmä- diskonttokorko korkokorkona lasketaan kiinteistömarkkinoilla vastaavien kohteiden kanssa toteutuneiden transaktioiden perusteella.

Tavallinen algoritmi diskonttokoron laskemiseksi allokointimenetelmällä on seuraava:

mallinnus jokaiselle analogiselle kohteelle tietyn ajanjakson aikana tulo- ja kuluvirtojen parhaan ja tehokkaimman käytön skenaarion mukaan;

sijoitetun kohteen tuottoprosentin laskeminen;

käsitellä saatuja tuloksia millä tahansa hyväksyttävällä tilastollisella tai asiantuntijamenetelmällä analyysin ominaisuuksien tuomiseksi arvioitavaan kohteeseen.

Seurantamenetelmä perustuu säännölliseen markkinaseurantaan, joka seuraa transaktiotietojen perusteella kiinteistösijoittamisen keskeisiä taloudellisia indikaattoreita. Tällaiset tiedot on koottava eri markkinasegmenteiltä ja julkaistava säännöllisesti. Tällaiset tiedot toimivat arvioijalle ohjenuorana ja mahdollistavat saatujen laskettujen indikaattoreiden kvalitatiivisen vertailun markkinoiden keskiarvoon ja erilaisten oletusten paikkansapitävyyden tarkistamisen.

Kiinteistön arvon laskeminen DCF-menetelmällä suoritetaan kaavalla:

; Missä

PV – nykyinen arvo;

Ci – kauden t kassavirta;

Se on kauden t kassavirran diskonttokorko;

M – jäännösarvo.

Jäännösarvo eli palautusarvo on diskontattava (viimeisen ennustevuoden kertoimella) ja lisättävä kassavirtojen nykyarvojen summaan.

Siten omaisuuden arvo on = Arvioitujen kassavirtojen nykyarvo + jäännösarvon nykyarvo (palautus).

Sopivan diskonttokoron ja pääomituskoron valinta tulee perustella huolellisesti ottaen huomioon hallittavissa olevat ja hallitsemattomat riskit.