Bir işletmenin değerini değerlendirmede maliyet yaklaşımı nedir? İşletme değerlemesinde maliyet yaklaşımı: açıklama, öz ve örnekler.

şu oranda: "Iş değeri"

Bu konuda: « MALİYET YAKLAŞIMI KULLANILARAK İŞ DEĞERLENDİRMESİ. NET VARLIKLARIN DEĞERİNİ HESAPLAMA YÖNTEMİ"

giriiş

Bir şirketi satarken, değerini artırma, karlı olma yeteneğini objektif olarak değerlendirmek gerekir; sahibine gelir getirir. Onlar. işletmenin piyasa değerini - satılacağı işletmenin en olası fiyatı - hesaplamak gerekir.

Bir işletmenin piyasa değerinin hesaplanması temelde üç farklı yaklaşım kullanılarak gerçekleştirilebilir: gelir yaklaşımı, piyasa (karşılaştırmalı) yaklaşımı ve maliyet (mülk) yaklaşımı.

Bu ders çalışması, değerleme için bir maliyet yaklaşımı kullanır; bu yaklaşımın ilgisi, kural olarak, hesaplama için güvenilir ilk bilgilerin mevcudiyetine ve aynı zamanda bir varlığın değerini değerlendirmek için yerel ekonomi için geleneksel yöntemlerin kullanılmasına bağlıdır. İşletmenin mülkünün değerinin ve borçlarının analizine dayanan iş.

Yokluk gerekli koşullar Gelir ve piyasa yaklaşımlarını uygulamak, değerlemede maliyet yaklaşımının kullanılmasını haklı çıkarır. Pazar yaklaşımının kullanımı satış bilgilerinin eksikliği nedeniyle sınırlıdır işletme işletmeleri, bu işlem yönteminin kullanılmasını mümkün kılmaz. “Zayıf” bir borsa, sermaye piyasası yönteminin kullanılma olasılığını sınırlar. Değerlendirilen işletmeye benzer işletmelerin mali ve ekonomik faaliyetlerine ilişkin piyasa bilgisinin bulunmaması, değerleme çarpanları yönteminin kullanılması olasılığını dışlamaktadır.

Kapitalizasyon ve gelir indirgeme oranlarına ilişkin gerekli ve yeterli piyasa bilgisinin olmayışı. Gelir yaklaşımı yöntemlerinin (aktifleştirme yöntemi ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi) kullanımını sınırlar.

Ana hedef Bu ders çalışmasının – işletmenin cari dönem piyasa değerini belirleyerek değerlendirilmesi.

Bu hedefe ulaşmak için aşağıdakiler tanımlanmıştır: görevler :

· Gelir, mülk ve piyasa yaklaşımlarını kullanarak iş değerlemesinin teorik yönlerini inceleyin.

· İşletme değerlemesinde mülk yaklaşımını kullanmanın olumlu ve olumsuz yönlerini belirlemek.

· Bu yaklaşımın modern uygulamalarda kullanılmasının özelliklerini tanımlamak piyasa koşulları ve kuruluşta.

Nesne Bu dersteki araştırma, iş değerlemesinde maliyet yaklaşımının kullanılmasıdır.

DersÇalışma, bir işletmedeki net varlıkların değerinin hesaplanmasına yönelik bir yöntemin uygulanmasıdır.

Bölüm 1. Teorik yönlerİşletme değerlemesinde mülk yaklaşımı

1.1. Mülkiyet yaklaşımının özü ve uygulama kapsamı

İşletme değerlemesinde mülk (maliyet) yaklaşımı, işletmenin değerini, katlanılan maliyetler açısından dikkate alır. Bir işletmenin varlık ve yükümlülüklerinin defter değeri, enflasyon, piyasa koşullarındaki değişiklikler ve kullanılan muhasebe yöntemleri nedeniyle kural olarak piyasa değeriyle örtüşmemektedir. Sonuç olarak değerleme uzmanı işletmenin bilançosunu düzeltme göreviyle karşı karşıya kalır. Bunun için öncelikle her bir bilanço varlığının makul piyasa değeri ayrı ayrı değerlendirilmekte, daha sonra yükümlülüklerin bugünkü değeri belirlenmekte ve son olarak tüm yükümlülüklerin bugünkü değeri toplam aktiflerin makul piyasa değerinden çıkarılmaktadır. işletme. Sonuç, işletmenin özkaynağının tahmini değerini gösterir.

Özkaynak = Varlıklar - Yükümlülükler.

Maliyet yaklaşımının ana özelliği, öğe bazında bir değerlendirmedir; yani, değerlendirilen mülk kompleksi bileşen parçalarına bölünür, her bir parça değerlendirilir ve daha sonra tüm mülk kompleksinin değeri, bu unsurların toplanmasıyla elde edilir. parçalarının değerleri.

Mülk (maliyet) yaklaşımındaki temel formül şudur: Özsermaye = Varlıklar - Yükümlülükler.

Bu yaklaşım iki ana yöntemle temsil edilir:

Uygulama kapsamı

Maliyet esaslı değerleme yaklaşımı en uygun olanıdır:

Devlet imkanlarını değerlendirirken;

Özel amaçlı (gelir getirici olmayan) mülklerin değeri hesaplanırken bunlar okullar, hastaneler, postane binaları, kültürel tesisler, tren istasyonları vb.;

Duran varlıkların muhasebe amacıyla yeniden değerlenmesinde;

Mal paylaşımı sırasında vergi ve sigorta açısından değerlendirildiğinde;

Açık artırmada mülk satarken.

1.2. Mülkiyet yaklaşımının avantajları ve dezavantajları

Avantajları:

· mevcut varlıkların değerlendirmesine dayalıdır, yani nesnel bir temeli vardır;

· Varlıkların bireysel bileşenlerini değerlendirirken, değerlemeye yönelik üç yaklaşımın tümü kullanılabilir: gelir, maliyet ve pazar.

Kusurlar:

· statik, yani iş geliştirme beklentilerini dikkate almaz;

· Değerlendirilen işletmenin faaliyetinin temel mali ve ekonomik göstergelerini dikkate almaz.

1.3. Net varlık yöntemini kullanarak bir işletmenin değerini hesaplamanın ana aşamaları

Net varlık değeri yönteminin hesaplanması birkaç aşamayı içerir:

1. İşletmenin gayrimenkulleri makul bir piyasa değeri üzerinden değerlendirilmektedir.

2. Makine ve teçhizatın makul piyasa değeri belirlenir.

3. Maddi olmayan varlıklar belirlenir ve değerlendirilir.

4. Uzun vadeli ve kısa vadeli finansal yatırımların piyasa değeri belirlenir.

5. Stoklar güncel değere dönüştürülür.

6. Alacak hesapları değerlendirilir.

7. Gelecekteki harcamalar tahmin edilmektedir.

8. İşletmenin borçları rayiç değere çevrilmiştir.

9. Özsermayenin değeri, varlık tutarının makul piyasa değerinden tüm yükümlülüklerin bugünkü değerinin çıkarılmasıyla belirlenir.

1.4 İşletmenin gayrimenkullerinin makul bir piyasa değeri ile değerlemesi.

Seviye Emlakİşletme üç yaklaşım kullanılarak verilebilir: karlı, karşılaştırmalı (piyasa) ve maliyete dayalı.

1.4.1. Gelir yaklaşımının uygulanması

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı iki yöntemi içerir:

Gelir kapitalizasyonu yöntemi;

İndirimli nakit akışı yöntemi.

Gelir kapitalizasyonu, bir nesnenin değerini, gelir yaratma potansiyeline göre değerlendirmenize olanak tanıyan bir dizi yöntem ve tekniktir. Sahibine gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesinde gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmaktadır. Gayrimenkul sahibi olmaktan elde edilen gelir, örneğin, gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen mevcut ve gelecekteki geliri, gelecekte satıldığında gayrimenkulün değerinde meydana gelebilecek olası bir artıştan elde edilen geliri temsil edebilir. Bu yöntemin sonucu hem binaların, yapıların maliyetinden hem de arsa maliyetinden oluşur.

Net faaliyet geliri, gelecekteki geliri tanımlayan bir gösterge olarak seçilmiştir. Söz konusu mülkten elde edilecek beklenen yıllık net gelirin, tüm işletme giderleri ve rezervler düşüldükten sonra, ancak varsa ipotek borcunun ödenmesinden önce ve amortisman giderleri dikkate alınarak hesaplanan sabit değerini temsil eder. Net faaliyet geliri, mülkün piyasa koşullarında kiralanacağı varsayımına dayanmaktadır. kira ve ayrıca bu gelirin en tipik bir yıl için tahmin edildiği gerçeğine dayanarak.

Gayrimenkulün değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

C = NAV / Kapitalizasyon oranı,

Burada C mülkün mevcut değeridir;

NOR – net işletme geliri;

SC – kapitalizasyon oranı.

Net işletme gelirinin hesaplanması potansiyelin hesaplanmasıyla başlar brüt gelir(PVD), piyasa kirasının beklenen toplam değeridir. Ve ikincisinin yılın değerleme tarihinden önceki diğer gelirleri. PPV'nin hesaplanması, değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün ait olduğu kira pazarını bilmesini gerektirir. Kural olarak, kira bedeli mülkün konumuna, Fiziksel durumu, iletişimin kullanılabilirliği, kiralama süresi vb.

Potansiyel brüt gelir, gayrimenkulden tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 kullanımla elde edilebilecek gelirdir. PPV, değerlendirilen mülkün alanına ve belirlenen kira oranına bağlıdır ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

PVD = P * Ca, Nerede

P - kiralık alan,

Ca - 1 metrekare başına kiralama ücreti.

Yani PVD, karşılaştırılabilir nesneler için emlak piyasasında mevcut olan mevcut oranlar ve tarifelerin analizine dayanarak değerlendirilir. Değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan mülkü diğer benzer kiralık mülklerle karşılaştırmalı ve aralarındaki farklar için düzeltmeler yapmalıdır. Nesnelerin bir veya daha fazla önemli bileşen dışında benzer olması durumunda düzeltmeler piyasa verilerine göre hesaplanabilir. Düzeltme tutarı piyasa verileriyle teyit edilemediğinde, değerleme uzmanı bunu uzman yöntemlerle belirler.

Ancak hesaplanan VPD, mülkün boş olması (yetersiz kullanılması) veya kira tahsilatındaki eksiklik nedeniyle değiştirilebilir. Yani, mülkün gereğinden az kullanılmasından kaynaklanan tahmini kayıplar ve ödemelerin tahsilatı sırasındaki kayıplar değerlendirilir. Hava basıncını kayıp miktarı kadar azaltmak gerçek brüt gelir(DVD), aşağıdaki formülle belirlenir:

DVD = PVD - Kayıplar .

NOR'u elde etmek için bir maliyet analizi yapılır. Mal sahibinin giderleri, bir mülke sahip olmak ve işletmekle ilgili devam eden maliyetlerdir. Tesisin normal işleyişini ve gelirin yeniden üretimini sağlamak için yapılan periyodik harcamalara denir. işletme (bakım) giderleri.

Kurumsal değerleme örneği

Kaynak: V.A. Shcherbakov, N.A. Shcherbakova Bir işletmenin (işletmenin) değerinin tahmini. – M.: Omega-L, 2006.

Maliyet yaklaşımına göre işletme değerinin tahmini.

Net varlık değeri yöntemi, işletmenin faaliyette kalması koşuluyla, bir işletmeyi yaratma maliyetlerini dikkate alarak değerlendirmenize olanak tanır.

İşletmenin bilançosunun varlık kalemlerinin ayarlanması aşağıdaki ana alanlarda gerçekleştirildi:

Binalar ve yapılar, makine ve ekipmanlar,

stoklar, alacak hesapları.

İşletmenin net varlıklarının değerinin hesaplanması tabloda gösterilmektedir. 1.

Tablo 1.

Bir işletmenin net varlık değerinin hesaplanması

İşletmenin varlık ve yükümlülüklerinin değerini ayarlarken değerleme uzmanına yol gösteren gerekçeyi sunalım.

Maddi olmayan varlıklar. Değerleme uzmanına göre maddi olmayan duran varlıkların piyasa değeri ve defter değeri çakışmaktadır, bu nedenle değerleme tarihi itibariyle maddi olmayan duran varlıkların piyasa değeri 8.312 bin ruble olarak alınmaktadır.

Sabit varlıklar. Bu makale büyük ölçüde revize edildi. Bunun temel nedeni, işletmenin sahip olduğu gayrimenkullerin piyasa değerinin defter değerinden önemli ölçüde yüksek olmasıdır. Değerlendirme sonuçlarına göre, değerlendirme tarihi itibarıyla sabit kıymetlerin piyasa değeri 130.568 bin ruble olarak gerçekleşti.

Envanterler. Silinmeye tabi eski stoklar 27 bin ruble tutarında tespit edildi. Kalan rezervlerin değerlendirilmesi sonucunda bilançoda gösterilen değer ile bu rezervlerin piyasa değerinin örtüştüğü tespit edilmiştir. Böylece stokların değerleme tarihi itibarıyla piyasa değeri 23.208 bin RUB'dur.

Satın alınan varlıklara ilişkin KDV.İlgili KDV tutarları raporlamada doğru şekilde dikkate alındığından, bu KDV'nin bilançoya eşit olduğu varsayılmaktadır. Böylece, değerleme tarihi itibariyle edinilen varlıklar üzerindeki KDV tutarı 2043 bin ruble'dir.

Alacak hesapları. Alacak hesaplarının analizi, diğer işletmeler tarafından ihraç edilen herhangi bir şüpheli faturayı veya tahsil edilmesi gerçekçi olmayan borçları ortaya çıkarmadı. Uzun vadeli alacak bulunmadığından gelecekteki anapara ve faiz ödemelerinin bugünkü değerine indirgenmesi yapılmamıştır. Alacaklar hesapları, değerlemesi yapılan şirket çalışanlarına verilen avansların yanı sıra, üç aydan kısa bir süre için güvenilir borçlulara taksitli olarak satılan ürünlerin tutarlarından oluşmaktadır. Böylece değerleme uzmanına göre alacakların defter değeri ile piyasa değeri örtüşmekte ve değerleme tarihi itibarıyla alacak tutarı 52.257 bin ruble olmaktadır.

Peşin.“Nakit” kalemi yeniden değerlemeye tabi değildir. Değerleme tarihi itibariyle nakit miktarı 698 bin ruble.

Yükümlülükler. Bilançoda gösterilen yükümlülüklerin maliyeti, uygunsuzluk nedeniyle düzeltilmemiş ve bilançoda belirtilen değere eşit alınarak 65.057 bin ruble olarak gerçekleşmiştir.

Yani maliyet işletmenin kendi sermayesi,varlıklarının değerine göre belirlenir, derlenmiş 152.029 bin ruble.

Bir işletmenin indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değerlemesi.

Rusya yatırım piyasasını karakterize eden yüksek risk düzeyi, uzun bir süreyi tahmin olarak değerlendirmeyi haksız kılmaktadır. Gelecekteki nakit akışlarının hesaplanması sürecinde üç yıllık bir tahmin süresi belirlendi.

Risk primlerinin değerine ilişkin uzman tahminleri kullanılarak yapılan analiz sonucunda iskonto oranı %28,79 olarak belirlendi.

Gelecekteki indirgenmiş nakit akımları yöntemi kullanılarak özsermayenin piyasa değerinin hesaplanması aşağıda gösterilmiştir. Gelir tahmini, analiz edilen işletmenin yönetim planlarını dikkate alır (Tablo 2).

Rus ve uluslararası standartlara uygun olarak, çeşitli nesnelerin ve özellikle bir işletmenin piyasa değerini değerlendirirken, değerlendirmenin kapsamına göre üç ana yaklaşımın kullanılması tavsiye edilir. Bunlar maliyet, gelir ve karşılaştırmalı yaklaşımlardır.

Genel olarak her üç yaklaşım da birbiriyle ilişkilidir. Her biri kendi kullanımını içerir spesifik yöntemler ve tekniklerin yanı sıra uyumluluk da gerektirir Özel durumlar Yeterli faktörlerin varlığı. Bir yaklaşımda veya diğerinde kullanılan bilgiler, işletmenin mevcut konumunu, geçmiş başarılarını veya beklenen gelecekteki kazançlarını yansıtır.

İş değerlemesinde maliyete dayalı yaklaşım

İşletme değerlemesinde maliyet yaklaşımı, işletmenin değerini, katlanılan maliyetler açısından dikkate alır. Enflasyon, piyasa koşullarındaki değişiklikler ve kullanılan muhasebe yöntemleri nedeniyle bir işletmenin varlık ve yükümlülüklerinin defter değeri, kural olarak piyasa değeri ile örtüşmemektedir.

Sonuç olarak değerleme uzmanı, işletmelerin bilançosunu düzeltme göreviyle karşı karşıya kalmaktadır.

Bunun için öncelikle her bir bilanço varlığının makul piyasa değeri ayrı ayrı değerlendirilir, daha sonra yükümlülüklerin bilanço tutarının piyasa değerine ne kadar karşılık geldiği belirlenir ve son olarak tüm yükümlülüklerin bugünkü değeri temel değerden çıkarılır. varlık miktarının çerçeve değeri.

Sonuç, işletmenin özkaynağının tahmini değerini gösterir.

Özsermaye=varlık-yükümlülükler mülkiyet (maliyet) yaklaşımının temel formülüdür.

Bu yaklaşım iki ana yöntemle temsil edilir:

Net varlık değeri yöntemi;

Tasfiye değeri yöntemi.

Bu çalışmada net varlık yöntemi kullanılmıştır.

Net varlık değeri yöntemini kullanarak özsermayenin değerini hesaplamaya yönelik çalışma sırası aşağıdaki adımları içerir:

Net varlık değeri yönteminin hesaplanması aşağıdaki adımları içerir:

1. Analiz yapılır bilanço geçmiş dönem için.

2. Muhasebe düzeltmeleri yapılır.

3. İşletmenin gayrimenkulleri makul bir piyasa değeri üzerinden değerlendirilmektedir.

4. Makine ve teçhizatın makul piyasa değeri belirlenir.

5. Maddi olmayan varlıklar belirlenir ve değerlendirilir.

6. Finansal yatırımların piyasa değeri belirlenir.

7. Stoklar güncel değerine çevrilir.

8. Alacak hesapları değerlendirilir.

9. Gelecekteki harcamalar tahmin edilmektedir.

10. İşletmenin borçları rayiç değere çevrilmiştir.

11. Özsermayenin değeri, varlık tutarının makul piyasa değerinden tüm yükümlülüklerin bugünkü değerinin çıkarılmasıyla belirlenir.

Bir işletmenin gayrimenkulünün piyasa değerinin belirlenmesi

Gayrimenkulleri (arazi, binalar ve yapılar) değerlendirmek için üç yaklaşım kullanmak mümkündür: gelir, karşılaştırmalı (piyasa) ve maliyet.

Gelir yaklaşımının uygulama teknolojisi. Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı iki yöntemi içerir:

Gelir kapitalizasyonu yöntemi;

İndirimli nakit akışı yöntemi.

Nispeten getiri sağlayan gayrimenkullerin değerlemesinde gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. sabit gelir. Gayrimenkul sahibi olmaktan elde edilen gelir, onu kiralamaktan elde edilen mevcut ve gelecekteki gelir, gelecekte satıldığında gayrimenkulün değerinde meydana gelebilecek olası bir artıştan elde edilen gelir şeklinde gelebilir. Bu yöntemin sonucu hem binanın, yapıların maliyetini hem de arsa maliyetini içerir.

İndirimli nakit akışı yöntemi. Bu yöntem, gayrimenkulün kullanımından ve olası satışından gelecekte elde edilecek gelirin bugünkü değerinin belirlenmesinde kullanılır.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak hesaplama birkaç aşamaya ayrılabilir:

Mülkün mülkiyeti süresi boyunca gelecekteki gelir akışına ilişkin bir tahmin yapılır;

Değerlemesi yapılan mülkün değeri mülkiyet süresinin sonunda hesaplanır; gerçekte herhangi bir satış planlanmasa bile, önerilen satışın (geri dönüş) maliyeti;

Değerlenen mülkün mevcut piyasadaki iskonto oranı türetilir,

Elde tutma süresi boyunca gelirin gelecekteki değeri ve eskiye döndürmenin öngörülen maliyeti bugünkü değere düşürülür.

Dolayısıyla gayrimenkulün değeri, dönemsel gelir akışının bugünkü değerine ve geri dönüşün bugünkü değerine eşittir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın uygulama teknolojisi. Bu yaklaşım, genellikle son 3-6 aydaki benzer mülklerin satışına ilişkin verilerin karşılaştırılmasına ve analizine dayanmaktadır. Temel prensip Karşılaştırmalı yaklaşım, piyasada birden fazla nesne varsa, rasyonel bir yatırımcının belirli bir nesne için benzer faydaya sahip bir gayrimenkulün maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceğini belirten ikame ilkesidir.

Maliyet yaklaşımını uygulama teknolojisi. Bu yaklaşım birkaç adım içerir:

1. Bina veya yapının bulunduğu arsanın değeri belirlenir;

2. Tam yenileme maliyeti fiili değerleme tarihi itibarıyla tahmin edilmektedir.

Değiştirme maliyeti, bir nesnenin fiili değerleme tarihinde cari fiyatlarla, değeri değerlendirilen nesnenin faydasına eşit faydaya sahip, ancak mevcut standartlara, tasarıma, yerleşim planına uygun olarak yeni malzemeler kullanılarak inşa edilme maliyeti anlamına gelir. Dolayısıyla, bir durumda bu, değerlendirme konusunun tam bir kopyasının çoğaltılması, diğer durumda ise uygun bir ikame ile değiştirilmesi anlamına gelir.

Seviye tam maliyet inşaat hesaplamayı içerir:

Doğrudan maliyetler (malzeme maliyeti, amortisman kesintileri, inşaat işçilerinin ücretleri vb.);

Dolaylı maliyetler (lisans ödemeleri için danışmanlık hizmetleri için mimarların, tasarım mühendislerinin, muhasebecilerin ve avukatların profesyonel hizmetleri için ödeme maliyetleri vb.);

Girişimcilik geliri.

Girişimcilik geliri, bir yatırımcının, karşılaştırılabilir nesnelerin risk ve getirisini dikkate alarak, bir projeyi uygulama maliyetlerinden fazlasını almayı planladığı tutardır. Küresel hesaplama uygulamaları dikkate alınarak işletme geliri inşaat maliyetlerinin %15'i olarak belirlenmektedir.

İnşaat maliyeti + İşletme geliri = Toplam inşaat maliyeti.

Bina ve yapılardaki her türlü aşınma ve yıpranma, fiziksel, fonksiyonel, teknik ve ekonomik yaşlanma dikkate alınarak hesaplanır.

Fiziksel yaşlanma, aşınma ve yıpranma, bozulma, artan bakım maliyetleri vb. nedeniyle mülk değerindeki kayıptır. fiziksel faktörler bu da nesnenin ömrünü ve kullanışlılığını bozar.

İşlevsel eskime, bir mülkün amaçlanan işlevleri yerine getirememesi nedeniyle değerindeki kayıptır. İşlevsel eskime, mülkün dahili bir özelliğidir ve mülkün yaratılmasından kaynaklanan yapısal ve diğer eksiklikler, aşırı işletme maliyetleri vb. gibi faktörlerle ilişkilidir.

Ekonomik eskime, bir varlığın değerindeki kayıptır. dış faktörlerÖrneğin: ekonomik değişiklikler, ürünlere olan talebin azalması, rekabetin artması vb.

Bina ve yapıların kalıntı değeri, yeniden üretim maliyeti (restorasyon veya yenileme maliyeti) ile toplam yıpranma arasındaki fark olarak belirlenir;

Gayrimenkulün tam değeri, arsa maliyetinin bina ve yapıların kalıntı değerine eklenmesiyle hesaplanır.

Makine ve ekipmanların piyasa değerinin değerlendirilmesi

Makine ve teçhizatın piyasa değerinin değerlendirilmesi maliyet, karşılaştırma ve gelir yaklaşımına dayanmaktadır.

Makine ve ekipmanların değerlendirilmesinde maliyet esaslı yaklaşım.

Tesis ve ekipman genellikle yenileme maliyeti üzerinden değerlenir.

Değiştirme maliyeti, geriye dönük maliyetlerin analiz edilmesi ve karşılık gelen kapasitelerin değiştirilmesinin maliyetlerinin tahmin edilmesiyle belirlenir:

Fiziksel eskime;

İşlevsel eskime;

Teknik eskime;

Makine ve teçhizat değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım, değerlemesi yapılan nesnenin en olası satış fiyatını hesaplamak için yakın zamanda satılan benzer nesnelerin fiyatlarının analiz edilmesini içerir. Uygun karşılaştırma birimlerinin seçimi önemlidir. Karşılaştırma dayanmaktadır aşağıdaki unsurlar: nesnenin yaşı (nesnenin aynı üretim dönemindeki varlıkların fiyatları ile karşılaştırılması tavsiye edilir), durumu, aksesuarları (bileşenleri), konumu, üreticisi, pazar koşulları, motivasyonu, kalitesi, miktarı (birim başına fiyat) varlık büyük ölçüde satın alınan ve satılan araba grubunun büyüklüğüne, boyuta/türe (karşılaştırma için aynı boyut ve türdeki ekipmanın kullanılması tavsiye edilir), satış zamanına göre belirlenir.

Makine ve teçhizatın değerlemesinde gelir yaklaşımı. Gelir yaklaşımını uygulamak için değerlemesi yapılan mülkten beklenen gelirin tahmin edilmesi gerekir. Makine ve teçhizatla ilgili olarak, gelirin tamamı üretim ve mülkiyet kompleksi tarafından yaratıldığı için bu sorunu doğrudan çözmek imkansızdır. Gelir yaklaşımını kullanırken soruna adım adım bir çözüm önerilmektedir:

Aşağıdakilerin işletilmesinden elde edilen net gelirin hesaplanması: bir üretim sistemi (tüm işletme veya bir atölye veya saha);

Artık yöntemi, gelirin bu sistemin makine parkına atfedilebilecek kısmını belirler;

İndirim yöntemi veya kapitalizasyon yöntemi kullanılarak makine parkının tamamının maliyeti belirlenir.

Maddi olmayan varlıkların değerlemesi

PBU 14/2000'in 3. paragrafına göre, muhasebe için kabul edilen maddi olmayan duran varlığın aşağıdaki koşulları karşılaması gerekir:

Varlığın kendisinin varlığını ve kuruluşun fikri faaliyet sonuçlarına ilişkin münhasır hakkını doğrulayan belgeler vardır (patentler, sertifikalar, diğer koruma belgeleri, bir patentin devri (satın alınması), ticari marka).

Tamamlanmamış inşaat projelerinin değerlendirilmesi

Tamamlanmamış inşaat projelerinin değerlendirmesi, değerlendirme tarihi itibariyle inşaat ve montaj işi fiyatlarındaki değişim endeksi dikkate alınarak fiili maliyetler üzerinden gerçekleştirilir.

Finansal yatırımların piyasa değerinin değerlendirilmesi.

Finansal yatırımların değerlendirilmesi, değerlendirme tarihindeki piyasa değeri esas alınarak yapılmakta olup, yakından takip edilmektedir. Değer piyasada belirlenir, ancak menkul kıymetler kote edilmemişse, o zaman piyasa değerlerini bağımsız olarak belirlemeniz gerekir.

Envanter değerlemesi

Stok stokları, nakliye ve depolama maliyetleri dikkate alınarak cari fiyatlarla değerlenir. Eski envanter silinir.

Ertelenmiş giderlerin değerlemesi - eğer ilişkili bir fayda varsa, giderler genellikle nominal değeriyle değerlenir.

Alacak hesaplarının değerlemesi - genellikle vadesi geçmiş tutarın belirli bir süre sonra kısmen veya tamamen silinmesiyle, yaşlandırma planının analiz edilmesiyle değerlendirilir.

Fonların değerlemesi. Bu kalem ruble cinsinden yeniden değerlemeye tabi değildir.

Uygulamada her şirketin işi analiz edilir. Bu durumda uygulanabilir karlı, maliyetli, iş değerlemesi için. Analiz ihtiyacı en çok ortaya çıkıyor farklı durumlar. Bunun nasıl yapıldığını daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Genel bilgi

Uluslararası uygulamada uzmanlar değerlendirmeye yönelik üç yaklaşım kullanır:

• masraflı;
• karşılaştırmalı;
• karlı.

Yerel kuruluşların analizi, sektöre özel Federal Yasaların yanı sıra federal standartlar (FSO) tarafından düzenlenmektedir. Her yaklaşımın kendine özgü değerlendirme yöntemleri vardır.

Özellikler

Karşılaştırmalı yaklaşım üç yöntemi içerir. Özellikle sermaye piyasası, sektör oranları ve işlemlerin analizi yapılmaktadır. 2 seçeneğe dayanmaktadır. Bunlar kapitalizasyon ve iskonto edilmiş finansal akışların analizidir. Maliyet yaklaşımı da 2 yönteme dayanmaktadır: Net varlık yöntemi ve Organizasyonun neredeyse tüm dönüşümlerinde kullanılırlar. Analiz, üretimin satın alınması veya satılması, bir şirketin şirketleşmesi, satın alınması, birleşme vb. durumlarda gerçekleştirilir.

Bir işletmenin (işletmenin) değerini değerlendirmede maliyete dayalı yaklaşım

Analizin bu versiyonunun onu diğerlerinden ayıran önemli bir özelliği var. Maliyet yaklaşımı yöntemlerini kullanarak iş değerlemesi element bazındadır. Analizin bir parçası olarak mülk kompleksi belirli bileşenlere ayrılmıştır. Alınan her element incelenerek fiyatı belirlenir. Son olarak elde edilen tüm göstergeler özetlenir ve işletmenin toplam değeri görüntülenir.

Önemli yol tarifleri

İş değerlemesinde maliyete dayalı yaklaşım birleştirir:

1. Bir kuruluşun varlık birikiminin incelenmesi.
2. Düzeltilmiş defter değeri veya net varlık yöntemi.
3. Tasfiye fiyatının belirlenmesi.
4. İkame yöntemi.

Bu seçenekler tek bir temel özelliğe göre birleştirilmiştir. Kuruluşun her bir spesifik mülk türünün cari fiyatlarla veya benzer bir şirket yaratma maliyetlerinin (değiştirme yöntemine göre) değerinin belirlenmesine ve şirketin tüm borçlarının tutarının çıkarılmasına dayanır. Analiz tek bir bilgi tabanını (denge) kullanır.

Amaç

Kural olarak, çeşitli yönetim kararlarının alınması için gerekli bilgilerin elde edilmesi amacıyla kullanılır. Bu analizin özü budur. Satılan, sigortalanan veya tasfiye edilen bir şirket örneğini kullanarak maliyet yaklaşımını kullanarak bir işletmenin nasıl değerlendiğini açıklayabilirsiniz. Böylece bir şirket satılırken piyasa fiyatı varlık biriktirme yöntemiyle hesaplanır. Sigortada tasfiye fiyatı çoğunlukla bir işletmenin kapatılması sırasında belirlenir.

Avantajları

İşletme değerlemesinde maliyet yaklaşımının birçok avantajı vardır. Ana olanlar düşünülebilir:

1. Ekonomik veya üretim faktörlerinin fiyat dalgalanmaları üzerindeki etkisini dikkate alma yeteneği.
2. Hacimsel kullanma bilgi tabanı. İş değerlemesinde maliyete dayalı yaklaşım hem muhasebe hem de mali belgelere dayanmaktadır. Bu da daha geçerli sonuçlar elde etmenizi sağlar.
3. Gayrimenkul veya ekipmanın aşınma ve yıpranma düzeyini dikkate alarak bir şirketin teknolojisinin gelişim derecesini analiz etme yeteneği.

İşletme değerlemesinde maliyet yaklaşımının dezavantajları

Bu arada, avantajların yanı sıra birkaç tane var olumsuz noktalar analiz yaparken. Uzman bunları dikkate alarak kullanmayı reddedebilir. En anlamlısına olumsuz yönler yöntemler şunları içerir:

1. Sadece geçmiş fiyatın belirlenmesi.
2. Analiz sırasında mevcut piyasa durumunun dikkate alınamaması.
3. Statik.
4. Şirketin risklerini ve gelişme beklentilerini dikkate alamamak.
5. Belirli bir şirketin mevcut ve gelecekteki performansı arasında bağlantı eksikliği.

İşletme değerlemesinde maliyet yaklaşımının dezavantajı aynı zamanda karmaşıklığı ve emek yoğunluğu.

Net Kitap Fiyatı

Bunu belirleme yöntemi, dahil edilenlerin en basiti olarak kabul edilir. Net defter değerini belirlemek için tüm yükümlülükler (kısa vadeli veya uzun vadeli) para birimi değerinden düşülür. Sonuç, firmanın özsermayesinin veya varlıklarının parasal değeridir. Bu yöntemin avantajları şunları içerir:

1. Yalnızca şirketin sahip olduğu gerçek varlıklara ilişkin güvenilir bilgilerin kullanılması. Bu yöntem, diğer yöntemlerin özelliği olan soyutluğu ortadan kaldırır.
2. Piyasa koşullarında yöntem en eksiksiz veri tabanına sahiptir.

Ancak bu yöntemin birkaç olumsuz özelliği vardır:

1. Bir şirketin faaliyetlerinin verimliliğini ve gelişme beklentilerini hesaba katmak imkansızdır.
2. Benzer şirketler için arz-talep ilişkisi açısından piyasa durumu dikkate alınmaz.

Bir örnek kullanarak bir işletmenin maliyet yaklaşımı kullanılarak nasıl değerlendirildiğine bakalım. İlk bilanço verileri aşağıdaki gibidir (para birimi cinsinden):

• İşletim Sistemi - 5000;
• stoklar - 1000;
• alacak hesapları - 1 bin;
• nakit - 500;
• borç yükümlülükleri - 6 bin.

Bir uzmanın çıkardığı sonuca göre şirketin sabit varlıkları %30 daha pahalı, hammadde ve malzeme stokları ise %10 daha ucuz. Buna göre alacakların %20'sinin tahsili mümkün olmayacaktır. Uygun katsayılar kullanılarak defter değeri belirlenir:

1000x0,8 + 1000x0,9 + 5000x1,3 + 500 - 6000 = 2700.

Tasfiye fiyatı

Ancak faaliyetlerini durduran şirketin varlıklarını satmaya ve yükümlülüklerini ödemeye başlamasıyla belirlenir. Tasfiye değerinin hesaplanması, en düşük rakamı elde etmenizi sağlar. fiyat seviyesi. Şirketin satılabileceği minimum tutarı yansıtır.

Düzeltilmiş Kitap Fiyatı Yöntemi

Maliyet yaklaşımının çeşitlerinden biri olarak kabul edilir. Bu yöntem, enflasyon faktörünü dikkate alarak varlıkların kalan fiyatının ayarlanmasıyla bilanço revizyonunun nihai göstergesini içerir. Analiz sırasında fonlar yeniden değerlenir. Aynı zamanda elde edilen sonuç bilançoya girilir. Bu, özünde şirketin özsermayesinin ve yeniden değerleme rezervinin bir göstergesi olan düzeltilmiş net fiyatı belirlemenize olanak tanır.

İkame yöntemi

Yalnızca maddi varlıkların analizine odaklanmıştır ve yalnızca sermaye yoğun şirketler için geçerlidir. Değerlendirme, mevcut ekonomik profili korurken işletmenin fonlarını tamamen yenilemenin maliyetlerinin hesaplanmasını içerir. Analiz belirli bir sırayla gerçekleştirilir. Öncelikle muhasebe ve istatistik belgeleri değerlendirilir. Bunlar şunları içerir:

1. Üç aylık raporlar.
2. İstatistiksel raporlama.
3. Envanter kartları.

Bunun sonuçlarına dayanarak kapsamlı araştırma Varlıkların borcu ödemeye yetmediği veya yetersiz olduğu yönünde bir fikir oluşur. Bundan sonra değerlendirme için bir mülk oluşturulur. En çok/minimum cari veya likit varlıklar ayrı ayrı incelenir. Daha sonra şirketin borcunun toplam tutarı oluşturularak geri ödeme takvimi hazırlanır.

sonuçlar

Şirketin bilançosunun analizine dayanan maliyet yaklaşımı, oldukça objektif göstergeler elde edilmesini sağlar. Bazı uzmanlara göre modern istikrarsız ekonomik koşullarda en güvenilir seçenektir. Değerlendirmenin amacı işletmenin piyasa değerini mümkün olduğu kadar doğru hesaplamaktır. Maddi, maddi olmayan ve finansal dahil olmak üzere tüm varlıkları analiz edilir.

Bu fonlar piyasa değişimlerinden ve enflasyondan etkilenir. Buna göre her zaman piyasa fiyatı ile örtüşmemektedir. Bu da denge ayarlamalarını zorunlu kılıyor. Bu nedenle her varlık ayrı ayrı değerlendirilir.

Şirketin tüm yükümlülüklerinin cari fiyatı belirlendikten sonra bu fiyat, tüm varlıkların makul piyasa değerinden çıkarılır. Elde edilen sonuç maliyet yaklaşımıyla belirlenen fiyat olacaktır. Tasfiye oranının hesaplanması, iflas etmiş firmaları analiz ederken veya yakın gelecekte beklenen ödeme gücü kaybı durumunda kullanılır. Bu fiyat, şirketin satışından sonra kalan mali kaynakların miktarını, doğrudan giderlerin geri ödenmesini ve diğer giderleri gösterir.

Nüanslar

Bir işletmenin gayrimenkulünün değerlendirmesini yaparken uzmanların ellerinde bulunması gerektiğine dikkat edilmelidir:

1. Her yapının inşaat ve teknik özellikleri. BTI'da verilen teknik pasaport verilerine uygun olarak oluşturulmuştur. Ek olarak, özelliklere sermaye inşaat departmanından alınan bilgiler eşlik etmelidir.
2. Referans bilgisi. Bilgi aynı zamanda onarımlar için gereken fonları ve restorasyonla ilgili maliyetleri de içermelidir.

Tasfiye fiyatı yöntemiyle belirlenen bir şirketin değerinin hiçbir zaman gerçek tutarlara uymadığını da belirtmekte fayda var. Burada FSO'nun 9. paragrafına bakmanız gerekir. Bir nesnenin tasfiye değerinin, o nesnenin maruz kalma süresi boyunca satılabileceği olası tutarı yansıttığını söylüyor.

DERS ÇALIŞMASI

şu oranda: "Iş değeri"

Bu konuda: « MALİYET YAKLAŞIMI KULLANILARAK İŞ DEĞERLENDİRMESİ. NET VARLIKLARIN DEĞERİNİ HESAPLAMA YÖNTEMİ"

giriiş

Bir şirketi satarken, değerini artırma, karlı olma yeteneğini objektif olarak değerlendirmek gerekir; sahibine gelir getirir. Onlar. işletmenin piyasa değerini - satılacağı işletmenin en olası fiyatı - hesaplamak gerekir.

Bir işletmenin piyasa değerinin hesaplanması temelde üç farklı yaklaşım kullanılarak gerçekleştirilebilir: gelir yaklaşımı, piyasa (karşılaştırmalı) yaklaşımı ve maliyet (mülk) yaklaşımı.

Bu ders çalışması, değerleme için bir maliyet yaklaşımı kullanır; bu yaklaşımın ilgisi, kural olarak, hesaplama için güvenilir ilk bilgilerin mevcudiyetine ve aynı zamanda bir varlığın değerini değerlendirmek için yerel ekonomi için geleneksel yöntemlerin kullanılmasına bağlıdır. İşletmenin mülkünün değerinin ve borçlarının analizine dayanan iş.

Gelir ve piyasa yaklaşımlarının kullanılması için gerekli koşulların bulunmaması, değerlemede maliyet yaklaşımının kullanılmasını haklı çıkarmaktadır. Piyasa yaklaşımının kullanımı, mevcut işletmelerin satışına ilişkin bilgi eksikliği nedeniyle sınırlı olup bu durum işlem yönteminin kullanılmasını mümkün kılmamaktadır. “Zayıf” bir borsa, sermaye piyasası yönteminin kullanılma olasılığını sınırlar. Değerlendirilen işletmeye benzer işletmelerin mali ve ekonomik faaliyetlerine ilişkin piyasa bilgisinin bulunmaması, değerleme çarpanları yönteminin kullanılması olasılığını dışlamaktadır.

Kapitalizasyon ve gelir indirgeme oranlarına ilişkin gerekli ve yeterli piyasa bilgisinin olmayışı. Gelir yaklaşımı yöntemlerinin (aktifleştirme yöntemi ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi) kullanımını sınırlar.

Ana hedef Bu ders çalışmasının – işletmenin cari dönem piyasa değerini belirleyerek değerlendirilmesi.

Bu hedefe ulaşmak için aşağıdakiler tanımlanmıştır: görevler :

· Gelir, mülk ve piyasa yaklaşımlarını kullanarak iş değerlemesinin teorik yönlerini inceleyin.

· İşletme değerlemesinde mülk yaklaşımını kullanmanın olumlu ve olumsuz yönlerini belirlemek.

· Bu yaklaşımın hem modern piyasa koşullarında hem de işletmede uygulanmasının özelliklerini belirlemek.

Nesne Bu dersteki araştırma, iş değerlemesinde maliyet yaklaşımının kullanılmasıdır.

DersÇalışma, bir işletmedeki net varlıkların değerinin hesaplanmasına yönelik bir yöntemin uygulanmasıdır.

Bölüm 1. İşletme değerlemesinde mülk yaklaşımının teorik yönleri

1.1. Mülkiyet yaklaşımının özü ve uygulama kapsamı

İşletme değerlemesinde mülk (maliyet) yaklaşımı, işletmenin değerini, katlanılan maliyetler açısından dikkate alır. Bir işletmenin varlık ve yükümlülüklerinin defter değeri, enflasyon, piyasa koşullarındaki değişiklikler ve kullanılan muhasebe yöntemleri nedeniyle kural olarak piyasa değeriyle örtüşmemektedir. Sonuç olarak değerleme uzmanı işletmenin bilançosunu düzeltme göreviyle karşı karşıya kalır. Bunun için öncelikle her bir bilanço varlığının makul piyasa değeri ayrı ayrı değerlendirilmekte, daha sonra yükümlülüklerin bugünkü değeri belirlenmekte ve son olarak tüm yükümlülüklerin bugünkü değeri toplam aktiflerin makul piyasa değerinden çıkarılmaktadır. işletme. Sonuç, işletmenin özkaynağının tahmini değerini gösterir.

Özkaynak = Varlıklar - Yükümlülükler.

Maliyet yaklaşımının ana özelliği, öğe bazında bir değerlendirmedir; yani, değerlendirilen mülk kompleksi bileşen parçalarına bölünür, her bir parça değerlendirilir ve daha sonra tüm mülk kompleksinin değeri, bu unsurların toplanmasıyla elde edilir. parçalarının değerleri.

Mülk (maliyet) yaklaşımındaki temel formül şudur: Özsermaye = Varlıklar - Yükümlülükler.

Bu yaklaşım iki ana yöntemle temsil edilir:

Net varlık yöntemi;

Tasfiye değeri yöntemi.

Uygulama kapsamı

Maliyet esaslı değerleme yaklaşımı en uygun olanıdır:

Devlet imkanlarını değerlendirirken;

Özel amaçlı (gelir getirici olmayan) mülklerin değeri hesaplanırken bunlar okullar, hastaneler, postane binaları, kültürel tesisler, tren istasyonları vb.;

Duran varlıkların muhasebe amacıyla yeniden değerlenmesinde;

Mal paylaşımı sırasında vergi ve sigorta açısından değerlendirildiğinde;

Açık artırmada mülk satarken.

1.2. Mülkiyet yaklaşımının avantajları ve dezavantajları

Avantajları:

· mevcut varlıkların değerlendirmesine dayalıdır, yani nesnel bir temeli vardır;

· Varlıkların bireysel bileşenlerini değerlendirirken, değerlemeye yönelik üç yaklaşımın tümü kullanılabilir: gelir, maliyet ve pazar.

Kusurlar:

· statik, yani iş geliştirme beklentilerini dikkate almaz;

· Değerlendirilen işletmenin faaliyetinin temel mali ve ekonomik göstergelerini dikkate almaz.

1.3. Net varlık yöntemini kullanarak bir işletmenin değerini hesaplamanın ana aşamaları

Net varlık değeri yönteminin hesaplanması birkaç aşamayı içerir:

1. İşletmenin gayrimenkulleri makul bir piyasa değeri üzerinden değerlendirilmektedir.

2. Makine ve teçhizatın makul piyasa değeri belirlenir.

3. Maddi olmayan varlıklar belirlenir ve değerlendirilir.

4. Uzun vadeli ve kısa vadeli finansal yatırımların piyasa değeri belirlenir.

5. Stoklar güncel değere dönüştürülür.

6. Alacak hesapları değerlendirilir.

7. Gelecekteki harcamalar tahmin edilmektedir.

8. İşletmenin borçları rayiç değere çevrilmiştir.

9. Özsermayenin değeri, varlık tutarının makul piyasa değerinden tüm yükümlülüklerin bugünkü değerinin çıkarılmasıyla belirlenir.

1.4 İşletmenin gayrimenkullerinin makul bir piyasa değeri ile değerlemesi.

Bir işletmenin gayrimenkulünün değerlemesi üç yaklaşım kullanılarak yapılabilir: gelir, karşılaştırmalı (piyasa) ve maliyet.

1.4.1. Gelir yaklaşımının uygulanması

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı iki yöntemi içerir:

Gelir kapitalizasyonu yöntemi;

İndirimli nakit akışı yöntemi.

Gelir kapitalizasyonu, bir nesnenin değerini, gelir yaratma potansiyeline göre değerlendirmenize olanak tanıyan bir dizi yöntem ve tekniktir. Sahibine gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesinde gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmaktadır. Gayrimenkul sahibi olmaktan elde edilen gelir, örneğin, gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen mevcut ve gelecekteki geliri, gelecekte satıldığında gayrimenkulün değerinde meydana gelebilecek olası bir artıştan elde edilen geliri temsil edebilir. Bu yöntemin sonucu hem binaların, yapıların maliyetinden hem de arsa maliyetinden oluşur.

Net faaliyet geliri, gelecekteki geliri tanımlayan bir gösterge olarak seçilmiştir. Söz konusu mülkten elde edilecek beklenen yıllık net gelirin, tüm işletme giderleri ve rezervler düşüldükten sonra, ancak varsa ipotek borcunun ödenmesinden önce ve amortisman giderleri dikkate alınarak hesaplanan sabit değerini temsil eder. Net işletme geliri, mülkün piyasa kiraları üzerinden kiralanacağı ve bu gelirin temsili bir yıl için öngörüldüğü varsayımına dayanmaktadır.

Gayrimenkulün değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

C = NAV / Kapitalizasyon oranı,

Burada C mülkün mevcut değeridir;

NOR – net işletme geliri;

SC – kapitalizasyon oranı.

Net işletme gelirinin hesaplanması, beklenen toplam piyasa kirası olan brüt potansiyel gelirin (GPI) hesaplanmasıyla başlar. Ve ikincisinin yılın değerleme tarihinden önceki diğer gelirleri. PPV'nin hesaplanması, değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün ait olduğu kira pazarını bilmesini gerektirir. Kural olarak, kira bedeli mülkün konumuna, fiziksel durumuna, iletişimin mevcudiyetine, kira süresine vb. bağlıdır.

Potansiyel brüt gelir, gayrimenkulden tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 kullanımla elde edilebilecek gelirdir. PPV, değerlendirilen mülkün alanına ve belirlenen kira oranına bağlıdır ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

PVD = P * Ca, Nerede

P - kiralık alan,

Ca - 1 metrekare başına kiralama ücreti.

Yani PVD, karşılaştırılabilir nesneler için emlak piyasasında mevcut olan mevcut oranlar ve tarifelerin analizine dayanarak değerlendirilir. Değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan mülkü diğer benzer kiralık mülklerle karşılaştırmalı ve aralarındaki farklar için düzeltmeler yapmalıdır. Nesnelerin bir veya daha fazla önemli bileşen dışında benzer olması durumunda düzeltmeler piyasa verilerine göre hesaplanabilir. Düzeltme tutarı piyasa verileriyle teyit edilemediğinde, değerleme uzmanı bunu uzman yöntemlerle belirler.

Ancak hesaplanan VPD, mülkün boş olması (yetersiz kullanılması) veya kira tahsilatındaki eksiklik nedeniyle değiştirilebilir. Yani, mülkün gereğinden az kullanılmasından kaynaklanan tahmini kayıplar ve ödemelerin tahsilatı sırasındaki kayıplar değerlendirilir. Hava basıncını kayıp miktarı kadar azaltmak gerçek brüt gelir(DVD), aşağıdaki formülle belirlenir:

DVD = PVD - Kayıplar .

NOR'u elde etmek için bir maliyet analizi yapılır. Mal sahibinin giderleri, bir mülke sahip olmak ve işletmekle ilgili devam eden maliyetlerdir. Tesisin normal işleyişini ve gelirin yeniden üretimini sağlamak için yapılan periyodik harcamalara denir. işletme (bakım) giderleri.

İşletme giderleri genellikle şu şekilde ayrılır:

Şartlı olarak sabit giderler;

Koşullu değişken veya işletme maliyetleri;

Değiştirme maliyetleri veya rezervler.

İLE şartlı olarak kalıcı Bunlar, büyüklüğü tesisin operasyonel yükünün derecesine ve sağlanan hizmetlerin düzeyine (örneğin sigorta ödemeleri, arazi kirası, emlak vergisi) bağlı olmayan masrafları içerir.

İLE koşullu değişkenler miktarı tesisin operasyonel yükünün derecesine ve sağlanan hizmetlerin düzeyine bağlı olan masrafları içerir. Koşullu olarak değişken giderler şunlardır:

· kamu hizmetleri maliyetleri (elektrik, gaz, telefon, su, kanalizasyon, sıhhi tesisat);

· çöp kaldırma;

· bölgenin bakım maliyetleri;

· yönetim maliyetleri, maaşlar servis personeli ve ilgili vergilerin yanı sıra;

· sözleşmeli hizmetler: yangın koruma sistemi, asansör, güvenlik), vb.

İLE değiştirme maliyetleri aşınmış bileşenlerin periyodik olarak değiştirilmesinin maliyetlerini içerir (genellikle bu tür bileşenler arasında çatı kaplama, döşeme, sıhhi ekipman, elektrik tesisatı, mobilyaların değiştirilmesi, telefon sistemi bulunur). Hesaplama, bunun için para ayrıldığını varsayıyor, ancak çoğu mülk sahibi aslında bunu yapmıyor. Sahibi, mülkiyet süresi boyunca aşınma ve yıpranma bileşenlerini değiştirmeyi planlıyorsa, söz konusu yöntem kullanılarak mülkün değeri hesaplanırken bu kesintiler dikkate alınmalıdır.

Öngörülen net işletme geliri, işletme gelirinin işletme giderleri tutarı kadar azaltılmasıyla belirlenir. Böylece NOR aşağıdaki formülle belirlenir:

ORD = DVD - İşletme giderleri

(amortisman giderleri hariç).

Kapitalizasyon katsayısı (oran) hesaplanır. Kapitalizasyon oranı, bir nesnenin değerinin işletmeden beklenen gelire bağımlılığını belirleyen bir katsayıdır. İkincisini belirlemek için birkaç yöntem vardır:

Kümülatif inşaat yöntemi;

Sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranını belirleme yöntemi;

Bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği;

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi.

Bu kurs çalışmasında kümülatif oluşturma yöntemi kullanılmaktadır:

Gayrimenkul değerlemesinde kapitalizasyon oranı iki unsurdan oluşur:

Bir yatırımın getiri oranı (sermayenin getiri oranı), zaman, risk ve belirli bir yatırımla ilişkili diğer faktörler dikkate alınarak, paranın değeri için yatırımcıya ödenmesi gereken tazminattır;

Sermayenin iadesi (geri ödemesi) için normlar. Sermayenin getirisi, ilk yatırım tutarının geri ödenmesini ifade eder. Ayrıca, kapitalizasyon oranının bu unsuru yalnızca aşınma ve yıpranma için geçerlidir; varlıkların bir kısmının değerini kaybetmesi.

Sermayenin getiri oranı aşağıdakilere dayanmaktadır:

Risksiz getiri oranı;

Risk primleri;

Gayrimenkulün düşük likiditesine ilişkin primler;

Yatırım Yönetimi Ödülleri.

Risksiz getiri oranı. Kalan (daha önce listelenmiş) bileşenlerin eklendiği bir taban olarak kullanılır. Risksiz oranı belirlemek için hem risksiz operasyonlar için ortalama Avrupa göstergelerini hem de Rusya göstergelerini kullanabilirsiniz. Ortalama Avrupa göstergeleri kullanılırsa, risksiz orana, belirli bir ülkeye yatırım yapma riskine ilişkin bir prim (ülke riski adı verilir) eklenir. Risksiz oran, belirli bir mülke yatırım yapmanın asgari ücretini belirler.

Risk primi. Daha önce listelenenler dışındaki tüm yatırımların, yüksek derece Değerlendirilen gayrimenkul tipinin özelliklerine bağlı olarak risk. Risk ne kadar büyük olursa, bunu telafi etmek için faiz oranının da o kadar yüksek olması gerekir.

Düşük likidite primi. Likidite, bir mülkün ne kadar hızlı nakde çevrilebileceğini ölçer. Gayrimenkul nispeten düşük likiditeye sahiptir. Bu prim özellikle ipotekli konut kredilerinin az gelişmiş olduğu ülkelerde yüksektir.

Yatırım Yönetimi Ödülü. Yatırım ne kadar riskli ve karmaşıksa, o kadar yetkin bir yönetim gerektirir. Yatırım yönetimi, maliyetleri işletme giderlerine dahil olan mülk yönetimiyle karıştırılmamalıdır.

Gelir kapitalizasyonu yönteminin son aşamasında gayrimenkulün değeri, öngörülen net faaliyet gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle belirlenir:

Özellik değeri = NPV/kapitalizasyon oranı.

1.4.2 Karşılaştırmalı (piyasa) yönteminin uygulanması

Karşılaştırmalı (piyasa) yaklaşımı sunulmaktadır:

· satış karşılaştırma yöntemi;

· brüt kira çarpanı yöntemi.

Satış karşılaştırma yöntemi. Bu yöntem, benzer gayrimenkullerin genellikle son 3-6 aydaki satışına ilişkin bilgilerin karşılaştırılmasına ve analizine dayanmaktadır. Karşılaştırmalı satış yönteminin temel prensibi, piyasada birden fazla mülk olması durumunda yatırımcının belirli bir mülk için benzer faydaya sahip bir gayrimenkulün maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağını belirten ikame ilkesidir. Fayda, bir nesnenin kullanımının amacını, olasılığını ve yöntemlerini ve ayrıca bu tür bir kullanım sonucunda elde edilen gelirin boyutunu ve zamanlamasını belirleyen bir dizi özellik olarak anlaşılmaktadır. Bu yöntem ancak şu durumlarda objektiftir: yeterli miktar Son işlemlere ilişkin karşılaştırılabilir ve güvenilir bilgiler.

Bu yöntem bir veritabanı gerektirir tamamlanan işlemlerİşlemlerin, satıcıların ve alıcıların şartları ve fiyatları hakkında bilgiler dahil. Değerleme uzmanı, alıcının veya satıcının finansal baskı altında mı hareket ettiğini, işlemin her iki tarafının da bağımsız olup olmadığını, pazara özgü bilgilere sahip olup olmadıklarını, ekonomik olarak rasyonel davranıp davranmadıklarını ve finansmanın pazara özgü olup olmadığını belirlemelidir. Değerlendirilen nesneyle karşılaştırılabilir nesnelerle yapılan işlemleri analiz etmek için, bu nesnelerin tipik olduğu pazar segmentini belirlemek gerekir.

Brüt kira çarpanı yöntemi (brüt gelir çarpanı). Brüt kira çarpanı, satış fiyatının potansiyel veya fiili brüt gelire oranıdır.

1.4.3. Maliyet yönteminin uygulanması

Bu yöntem birkaç adım içerir:

1. Bina ve yapıların bulunduğu arsanın değeri belirlenir.

2. Bina ve yapının yenileme bedeli veya yenileme bedeli fiili değerleme tarihi itibarıyla değerlendirilir.

Değiştirme maliyeti altında Değerlendirilen nesnenin aynı yerden tam bir kopyasının fiili değerleme tarihindeki cari fiyatlarla inşaat maliyetini ifade eder. Yapı malzemeleri Değerlendirilen mülkle aynı projeye göre aynı inşaat standartlarına tabidir. Yenileme maliyetinin hesaplanması mümkün veya uygun değilse yenileme maliyeti belirlenir.

Değiştirme maliyeti altında Bir nesnenin fiili değerleme tarihinde cari fiyatlarla, değeri değerlendirilen nesnenin faydasına eşit faydaya sahip, ancak mevcut standartlara, tasarıma, yerleşim planına uygun olarak yeni malzemeler kullanılarak inşaat maliyetini ifade eder.

Yanlış anlaşılmayı önlemek için değiştirme maliyetlerinin mi yoksa yenileme maliyetlerinin mi hesaplandığı rapor edilmeli ve seçim açıkça gerekçelendirilmelidir.

İnşaatın tam maliyetinin belirlenmesi aşağıdakilerin hesaplanmasını içerir:

Doğrudan maliyetler (malzeme maliyeti, amortisman, geçici binaların maliyeti, yapılar, kamu hizmetleri, kamu hizmetleri, inşaat işçilerinin ücretleri, güvenlik önlemlerinin maliyeti vb.);

Mimarlar, tasarım mühendisleri, muhasebeciler ve avukatların danışmanlık için mesleki ücretlerinin dolaylı maliyetleri, geliştirici genel giderleri, lisans ücretleri, inşaat kredilerine ilişkin faizler, mülkün satışı veya yeniden satışına ilişkin pazarlama giderleri, inşaat sırasındaki reklam ücretleri, tapu değişikliği giderleri. Değerleme sürecinde yeniden üretim maliyetleri yerine yenileme maliyetlerini kullanmak, bazı "modası geçmiş" unsurları ortadan kaldırmanıza olanak tanır;

Girişimcilik geliri.

Girişimcilik geliri karşılaştırılabilir nesnelere ilişkin risk ve getiri dikkate alınarak, yatırımcının projeyi uygulama maliyetlerinin üzerinde almayı planladığı tutarı temsil eder. Küresel hesaplama uygulamaları dikkate alınarak işletme geliri inşaat maliyetlerinin %15'i olarak belirlenmektedir.

Tam maliyetli girişimcilik

maliyet = inşaat + inşaat geliri

3. Bina ve yapıların her türlü amortismanı, bunların fiziksel, işlevsel, teknolojik ve ekonomik eskimeleri dikkate alınarak hesaplanır.

Fiziksel eskime- mülkün ömrünün ve kullanışlılığının azalmasına yol açan kullanım, aşınma ve yıpranma, tahribat, artan bakım maliyetleri ve diğer fiziksel faktörlerle ilişkili mülk değeri kaybı.

İşlevsel eskime- amaçlanan işlevlerin yerine getirilememesiyle ilişkili mülk değerinin kaybı. İşlevsel eskime, bir mülkün iç özelliklerinin bir sonucudur ve yapısal eksiklikler, aşırı işletme maliyetleri gibi faktörlerle ilişkilidir ve eski bina mimarisinde, yerleşim düzeninde, hizmetlerde vb. kendini gösterir. Başka bir deyişle, nesne karşılık gelmeyi bırakır modern standartlarİşlevsel kullanışlılığı açısından.

İşlevsel eskimenin bir biçimi teknolojik eskime, teknolojideki değişikliklerin neden olduğu değer kaybını ifade eder ve bunun sonucunda varlığın daha az verimli hale gelmesi, işletilmesinin daha pahalı hale gelmesine neden olur.

Ekonomik eskime talebi azaltan değişiklikler veya rekabetin artması gibi dış faktörlerin neden olduğu bir varlığın değerindeki kayıpla karakterize edilir.

4. Bina ve yapıların kalıntı değeri, yeniden üretim maliyeti (restorasyon maliyeti veya yenileme maliyeti) ile toplam amortisman arasındaki fark olarak belirlenir.

5. Mülkün tam maliyeti, arsa maliyetinin bina ve yapıların kalıntı değerine eklenmesiyle hesaplanır.

Arsa değerlemesi Arsaların standart ve piyasa değerleri arasında farklılıklar bulunmaktadır. Değerleme uzmanı, öncelikle arazinin standart fiyatıyla değil, özellikle arz ve talebin etkisi altında oluşan piyasa fiyatıyla ilgilenir. Bir arsanın piyasa değeri değerlendirilirken, değerlendirilecek hakların bileşiminin belirlenmesi gerekir.Özel mülkiyet yalnızca aşağıdaki özelliklere sahip parseller için tanınır: aşağıdaki koşullar kullanır:

· Bireysel (konut) inşaatı;

· köylü (çiftlik) ekonomisi;

· kişisel yan kuruluş, bahçecilik veya kır evi çiftçiliği;

· işletmeler için özelleştirilmiş arsalar

Bir arsanın piyasa değerini değerlendirmek için aşağıdaki bilgilere sahip olmanız gerekir:

· arsanın mülkiyet hakkı ve tescil verileri;

· sahanın fiziksel özellikleri (topografya, mühendislik-jeolojik, sahanın hidrojeolojik özellikleri, çevresel parametreler, vb.);

· sitenin çevre ile ilişkisine ilişkin veriler;

Alanı karakterize eden ekonomik faktörler (örneğin, doğa ekonomik gelişme ilçe vb.).

Arsaların piyasa değeri aşağıdaki ana yöntemler kullanılarak değerlendirilir:

Arazi için kalıntı tekniği yöntemi;

Ağırlıklı ortalama kapitalizasyon oranı yöntemi kullanılarak;

Satış karşılaştırma yöntemi;

Bölümleme yöntemi;

Büyük harf kullanımı yöntemi;

Brüt kira çarpanı yöntemini kullanma.

Günümüzde çoğu durumda değerlendirmenin amacı, bir arsanın mutlak (tam) mülkiyeti değil, yalnızca uzun vadeli bir kiralama kullanma hakkıdır. Buna göre, bu değerli hakkın piyasa ifadesi artık arsanın piyasa (satış) değeri değil, uzun vadeli kiralama hakkının piyasa değeridir.

Bina ve yapıların maliyetinin tahmini

Binaların ve yapıların maliyetini değerlendirmeye geçmeden önce, değerleme uzmanı yalnızca teknik belgeleri okumakla kalmamalı, aynı zamanda binaları ve yapıları da incelemelidir. Bu, dış ve iç yapıların ve mühendislik sistemlerinin özelliklerini verecek olan değerlendirme nesnesinin ayrıntılı bir tanımını yapmasına olanak sağlayacaktır.

Değiştirme maliyetinin veya değiştirme maliyetinin tahmini gerçekleştirilir:

Karşılaştırmalı birim yönteminin kullanılması (maliyet standartları aşağıdakiler için geliştirilmiştir: inşaat işleri, değerlendirilen nesnenin alanı veya hacmi ile çarpılır, değerlendirilen nesnenin özellikleri için düzeltmeler yapılır);

Eleman bazında hesaplama yönteminin kullanılması (binanın ayrı ayrı bileşenlere ayrılması ve değerleme tarihi itibarıyla inşaat halindeki bir binaya belirli bir bileşenin montajı için gereken maliyetlerin hesaplanması);

Endeks değerleme yöntemi (nesnenin defter değeri, sabit varlıkların yeniden değerlemesi için karşılık gelen endeks ile çarpılır).

Bina ve yapıların aşınma ve yıpranmasının belirlenmesi

Restorasyonun veya değiştirmenin tam maliyeti belirlendikten sonra, öğenin kalıntı değerini hesaplamak için elde edilen değerden amortisman düşülür. Değerleme uzmanlarının kullandığı amortisman kavramı ile muhasebecilerin kullandığı amortisman kavramı birbirinden farklıdır.

Değerleme teorisinde "aşınma ve yıpranma" terimi, bir nesnenin yararlılığının ve dolayısıyla değerinin, yalnızca zaman faktöründen değil, fiziksel yıkım, işlevsel ve dış eskime nedeniyle çeşitli nedenlerle kaybı olarak anlaşılmaktadır. . Bu terim, aşınma ve yıpranmanın, bir nesnenin standart hizmet ömrü boyunca maliyetleri üretim maliyetine aktarma mekanizması olarak anlaşıldığı muhasebede farklı bir anlamda kullanılır.

Fiziksel bozulma- Orijinal özelliklerinin unsurları tarafından kaybedilmesi nedeniyle mülkün değerinin azalması.

Fonksiyonel aşınma- Mülkün amacına uygun olarak kullanılma yeteneğinin kaybı nedeniyle değerindeki azalma.

Dış aşınma Faktörlerin değerlendirilen nesnesiyle ilgili değişikliklerin neden olduğu: çevrenin “yaşlanması”, çevresel koşullardaki değişiklikler, pazar durumundaki değişiklikler, mali ve yasal koşullardaki değişiklikler, vb.

Değerlendirme uygulamasında binaların ve yapıların aşınma ve yıpranmasını belirlemek için çeşitli yöntemler kullanılır:

· ömür boyu yöntem;

· bölümleme yöntemi;

1.4.4. “Ömür boyu” yöntemi

Amortismanı belirlemek için "ömür boyu" yönteminin özü, bir nesnenin amortisman nedeniyle değer kaybının yaşıyla orantılı olduğu varsayımıdır. Bu yöntem esas olarak nesnenin incelenmesine dayanmaktadır ve "birikim amortisman" ve "yenileme maliyeti" oranına eşit olan "etkin yaş" ve "ekonomik ömür" oranının belirlenmesine dayanmaktadır.

Terim fiziksel yaşam- mülkün fiili olarak var olduğu süre (işletme tarihinden imha anına kadar).

Ekonomik ömür, bir mülkün, kullanımdan elde edilen kar da dahil olmak üzere, değerine katkıda bulunduğu süredir.

Fiziksel yaş, devreye alma tarihinden değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.

Etkin yaş - yaş, "mülkün kaç yaşında göründüğü" dikkate alınarak teknik durum maliyetini etkileyen görünüm, tasarım ve ekonomik faktörler.

Kalan ekonomik ömür - değerleme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar, yani nesnenin mülkün değerine katkıda bulunmayı bıraktığı tarihe kadar geçen süre (katkısı sıfıra eşit yaşlanma nedeniyle).

1.5. Makine ve ekipmanların piyasa değerinin değerlendirilmesi

Değerleme uzmanı, mülkün piyasa değerini belirledikten sonra işletmenin teknik ekipmanının piyasa değerini hesaplamalıdır; çalışma ve güç makinelerinin, ölçüm ve kontrol aletlerinin, ekipmanlarının, cihazlarının, bilgisayar teknolojisinin maliyeti, Araç vesaire.

Makine ve ekipman nesneleri aşağıdaki ayırt edici özelliklerle karakterize edilir:

Zemine sıkı bir şekilde bağlı değil;

Hem kendilerine hem de geçici olarak bağlı oldukları taşınmazlara onarılamaz fiziki zarar vermeden başka bir yere taşınabilirler;

Hem işlevsel olarak bağımsız olabilirler hem de teknolojik kompleksler oluşturabilirler.

Makine ve ekipmanları değerlendirirken doğru değerlendirme yöntemlerinin seçilmesi önemlidir. Bu yöntemler üç yaklaşıma dayanmaktadır: maliyet, karşılaştırmalı (piyasa) ve gelir.

1.5.1.Makine ve teçhizatın değerlendirilmesinde maliyet yaklaşımı.

İkame ilkesine dayanmaktadır. Maliyet yaklaşımında hesaplamaların temeli olan restorasyon veya değiştirme maliyetinin belirlenmesi için, değerlendirilen nesnenin oluşturulması, edinilmesi ve kurulumuyla ilgili maliyetlerin (masrafların) hesaplanması gerekir.

Değerlendirilen makine ve ekipmanın restore edilmesinin maliyeti, ya bunların tam bir kopyasının değerleme tarihindeki cari fiyatlarla çoğaltılmasının maliyeti ya da tasarım, işlevsellik açısından verilenle tamamen aynı olan yeni bir nesne edinme maliyeti olarak anlaşılmaktadır. ve diğer özellikler de cari fiyatlarla. Artık değer, yenileme maliyeti eksi kümülatif amortisman olarak tanımlanır.

Değerlemesi yapılan makine veya ekipmanın yenileme maliyeti, cari fiyatlarla, tüm işlevsel, tasarım ve operasyonel özellikleri açısından değerlemesi yapılana mümkün olduğunca yakın olan benzer yeni bir nesnenin satın alınmasının minimum maliyeti anlamına gelir. Artık değiştirme maliyeti, değiştirme maliyeti eksi amortisman olarak tanımlanır.

Makine ve ekipmanların benzerliğini kurarken üç seviye ayırt edilebilir:

İşlevsel benzerlik (kapsam, amaç açısından);

Yapısal benzerlik (tasarım, kompozisyon ve elemanların düzenlenmesi açısından);

Parametrik benzerlik (parametre değerlerine göre).

İşlevsel, yapıcı ve parametrik benzerlikler tam olarak elde edildiğinde, nesnelerin kimliğinden ve yaklaşık ve kısmi benzerlikler olduğunda analojiden bahsetmek gelenekseldir.

Makine ve teçhizatın değerlendirilmesinde maliyet yaklaşımında aşağıdaki ana yöntemler ayırt edilebilir:

homojen bir nesnenin fiyatına dayalı hesaplama yöntemi(bu yöntemi kullanırken, değerleme uzmanı, her şeyden önce, fiyatının bilinmesi gereken üretim teknolojisi, kullanılan malzemeler, yapılar açısından, değerlendirilen nesneye benzeyen homojen bir nesne seçer, üretimin tam maliyetini belirler. , değerlendirilen nesnenin tam maliyetini hesaplar ve değiştirme maliyetini belirler);

element element hesaplama yöntemi(değerlendirilen nesnenin bileşen parçalarının ve montajlarının bir listesi derlenir, bunlarla ilgili fiyat bilgileri toplanır, değerlendirilen nesnenin tam maliyeti belirlenir ve değiştirme maliyeti hesaplanır);

endeks değerleme yöntemi ( değerleme nesnesinin temel değeri, yani önceki yeniden değerlemeye göre orijinal defter değeri veya değiştirme değeri, ilgili dönem için karşılık gelen makine veya ekipman grubu için bir endeks veya fiyat değişim endeksleri zinciri kullanılarak mevcut seviyeye getirilir) .

Fiziksel bozulma makine ve ekipman ağırlıklı olarak aşağıdaki yöntemler kullanılarak ölçülür:

Ömür boyu yöntem . Bu yöntem uygulandığında fiziki amortisman yüzdesi, efektif yaşın ekonomik ömre oranı olarak hesaplanır.

Teknik durumun entegre değerlendirme yöntemi . Özel derecelendirme ölçeklerinin kullanılması tavsiye edilir.

Fonksiyonel aşınma. Daha ucuz makine ve ekipmanların ortaya çıkmasından ya da daha ekonomik ve üretken analogların üretilmesinden kaynaklanan değer kaybını temsil eder. Fonksiyonel aşınma uzmanlar tarafından veya bir modele göre belirlenir:

Dış aşınma ilgili satış çiftleri yöntemiyle belirlenir. Biri dış aşınma belirtileri gösteren, diğeri göstermeyen iki karşılaştırılabilir nesne karşılaştırılır. Satış fiyatlarındaki fark, dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma olarak yorumlanır.

Makine ve ekipman maliyetinin değerlendirilmesine yönelik karşılaştırmalı (piyasa) yaklaşımöncelikle doğrudan karşılaştırma yoluyla sunulmuştur. Analog bir nesnenin aynı işlevsel amaca, tam nitelik benzerliğine ve kısmi tasarıma ve teknolojik benzerliğe sahip olması gerekir.

Doğrudan satış karşılaştırma yöntemini kullanan hesaplama birkaç aşamada gerçekleştirilir.

1. Analog bir nesne bulma.

2. Analog fiyatında ayarlama yapılması. İki tür ayarlama vardır:

Bir katsayı ile çarpılarak elde edilen katsayılar;

Mutlak düzeltmenin eklenmesi veya çıkarılmasıyla yapılan düzeltmeler.

Doğrudan karşılaştırma yöntemini uygularken düzeltmeler yapılırken belirli bir sıra izlenmelidir: önce katsayı düzeltmeleri yapılır, sonra düzeltme yapılır.

1.5.2.Makine ve teçhizatın değerlemesinde gelir yaklaşımı

Gelir yaklaşımını uygulamak için değerlemesi yapılan mülkten beklenen gelirin tahmin edilmesi gerekir. Makine ve teçhizatla ilgili olarak, gelirin tamamı üretim ve mülkiyet kompleksi tarafından yaratıldığı için bu sorunu doğrudan çözmek imkansızdır. Gelir yaklaşımını kullanırken soruna adım adım bir çözüm önerilmektedir:

1. Üretim sisteminin (kurumun tamamı veya bir atölye veya saha) işleyişinden elde edilen işletme geliri hesaplanır.

2. Kalan yöntemi, gelirin bu sistemin makine parkına atfedilebilecek kısmını belirler.

3. İndirim yöntemi veya kapitalizasyon yöntemi kullanılarak tüm makine parkının maliyeti belirlenir.

3. Maddi olmayan varlıkların değerlemesi

Bir dizi Rus düzenleyici belgesi maddi olmayan varlıkları tanımlamakta ve türlerini tartışmaktadır. Bu belgelerde sunulan materyallere dayanarak maddi olmayan duran varlıkların aşağıdaki varlıkları içerdiği belirtilebilir:

Ya maddi bir biçim olmadan ya da ekonomik faaliyette kullanımları için biçimi zorunlu olmayan maddi bir biçim olmaksızın;

Gelir elde etme yeteneğine sahip;

Uzun süre (bir yıldan fazla) kullanmak amacıyla satın alındı.

Maddi olmayan varlıklar dört ana gruba ayrılabilir:

1. Fikri mülkiyet:

· sınai mülkiyet nesnelerine ilişkin haklar;

· üretim sırlarına ilişkin haklar (know-how);

2. Mülkiyet hakları (arazilerin kullanım hakları, doğal Kaynaklar, su kütleleri). Lisans bu tür hakların teyidi anlamına gelir.

3. Organizasyon giderleri (avukat ücretleri arka derleme kurucu belgeler, bir şirketin tescili için hizmetler vb.), ancak tüm bu masraflar işletmenin kurulduğu sırada yapılır.

4. Bir şirketin fiyatı, ticari itibarının değeridir

Bir işletmedeki pratik faaliyetlerde, maddi olmayan varlıkların değerlenmesi sorunu sıklıkla ortaya çıkar. Bunun nedeni şudur:

Fikri mülkiyet haklarının satın alınması ve satışı;

Fikri mülkiyetin kullanımına ilişkin lisansların gönüllü satışı;

Zorunlu lisanslama ve fikri mülkiyet haklarının ihlalinden kaynaklanan zararların tespiti;

Kayıtlı sermayeye katkıda bulunmak;

Iş değeri;

Şirketleşme, özelleştirme, birleşme ve devralmalar;

Bir işletmenin maddi olmayan duran varlıklarının mali tablolarında değişiklik yapmak amacıyla yapılan değerlendirmesidir.

Maddi olmayan varlıkların bir parçası olarak başta fikri mülkiyet olmak üzere maddi olmayan varlıkların değerlendirilmesi çalışmaları belirli bir sırayla gerçekleştirilir. Muayene şu şekilde yapılır:

· fikri mülkiyet nesneleri;

· güvenlik belgeleri (patentler ve sertifikalar);

· Fikri Mülkiyet Hakları.

1.5.3 Maddi olmayan varlıkların değerlemesinde gelir yaklaşımının uygulanması

Gelir yaklaşımı sunulmaktadır:

Aşırı kar yöntemi;

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi;

Royalty muafiyeti yöntemi;

Kâr avantajı yöntemi.

Fazla Kar Yöntemi Bilançoya yansıtılmayan maddi olmayan duran varlıkların işletmeye fazla kâr getirmesi, sektör ortalamasının üzerinde varlık ve özsermaye getirisi sağlaması esasına dayanmaktadır. Bu yöntem öncelikle şerefiyenin değerini tahmin eder.

İndirimli nakit akışı yöntemi. Nakit akışlarını indirirken aşağıdaki çalışmalar gerçekleştirilir:

1. Beklenen kalan faydalı ömür belirlenir; Tahmini kazançların iskonto edilmesi gereken dönem.

2. Tahmini nakit akımı(DP), maddi olmayan bir varlıktan elde edilen kar.

3. İndirim oranı belirlenir.

4. Gelecekteki gelirin toplam bugünkü değeri hesaplanır.

5. Gelirin bugünkü değeri maddi olmayan duran varlık tahmin sonrası dönemde (gerekirse).

6. Tahmin ve tahmin sonrası dönemlerdeki tüm gelir değerlerinin toplamı belirlenir.

Royalty feragat yöntemi. Bu yöntem patent ve lisansların değerini tahmin etmek için kullanılır. Patent sahibi, patentli ürün kullanılarak üretilen malların satışından elde edilen toplam gelirin yüzdesi olarak ifade edilen belirli bir ücret (telif hakkı) karşılığında başka bir kişiye fikri mülkiyeti kullanma hakkını verir.

Kâr avantajı yöntemi. Bu yöntem genellikle buluşların değerini tahmin etmek için kullanılır. Kullanımlarından elde edilmesi beklenen kar avantajına göre belirlenir. Kâr avantajı, değerlemesi yapılan maddi olmayan duran varlık nedeniyle elde edilen ilave kârı ifade eder.

Buluşların kullanılmasından elde edilen kâr ile imalatçının buluşu kullanmadan ürünlerin satışından elde ettiği kâr arasındaki farka eşittir. Bu yıllık kar avantajı, beklenen tahsilat süresi kadar iskonto edilir.

Endüstriyel stokların değerlemesi. Stoklar nakliye ve depolama maliyetleri dikkate alınarak cari fiyatlarla değerlenir. Eski envanter silinir.

Gelecekteki giderlerin tahmini. Eğer hala bir fayda mevcutsa, bunlar nominal değeriyle değerlenir. Fayda yoksa, gelecekteki harcamaların tutarı silinir.

Alacak hesaplarının değerlemesi. Alacakların vadeye göre analizi, vadesi geçmiş borçların belirlenmesi ve daha sonra aşağıdakilere bölünmesi:

Umutsuz (ekonomik dengeye dahil olmayacak);

Gerçek, yani şirketin hala almayı umduğu (ekonomik dengeye dahil edilecek).

Alacak hesaplarını analiz ederken, değerleme uzmanının diğer kuruluşlar tarafından düzenlenen faturaların şüpheli olup olmadığını kontrol etmesi gerekir. Yazılı olmayan alacaklar, gelecekteki anapara ve faiz ödemelerinin bugünkü değerine indirgenmesiyle değerlenir.

Fonların değerlemesi. Bu makale yeniden değerlendirilemez.

Özsermayenin değeri, varlık tutarının makul piyasa değerinden tüm yükümlülüklerin bugünkü değerinin çıkarılmasıyla belirlenir.

Bölüm 2. Vahidas LLC örneğini kullanarak mülkiyet yaklaşımını kullanarak iş değerinin hesaplanması

Araştırma nesnesinin kısa açıklaması

CJSC Progmat 1999 yılında kuruldu. Faaliyetinin ana yönü, MDP'ye (ince dağılmış toz) dayalı çeşitli çaplarda mıknatısların geliştirilmesi ve üretilmesidir.

2. Net varlık yöntemi kullanılarak işletme değerinin hesaplanması

2.1 İşletmenin duran varlıklarının değerinin belirlenmesi.

Binaların ve yapıların maliyetinin değerlendirilmesinden önce binanın teknik incelemesi yapılır. Bu onun yapmasına izin verecek Detaylı Açıklama Dış ve iç yapıların ve mühendislik sistemlerinin özelliklerinin verileceği değerlendirme nesnesi. Aşağıda bir inceleme örneği verilmiştir.

Tablo 1.

Binaların yapısal elemanları.

2.1.1. Gayrimenkulün değerinin maliyet yöntemiyle belirlenmesi.

Gayrimenkulün değerini belirlemek için işletmenin toplam alanının hesaplanması gerekir. Bizim durumumuzda Progmat CJSC'nin alanı aşağıdaki alanların toplanmasıyla belirlenecektir:

Tablo 2.

Bina hacimlerinin ve gerçek bina alanlarının hesaplanması .

Tablo 3.

Binaların piyasa değerinin belirlenmesine yönelik özet tablo .

Tablo 3'teki verilere göre. Maliyet yöntemiyle belirlenen piyasa değeri; 10312394 ovmak.

2.1.2. Gayrimenkul değerinin gelir kapitalizasyonu yöntemiyle belirlenmesi.

Yöntem, sahibine gelir getiren gayrimenkullerin değerlendirilmesinde kullanılır. Elde tutma süresi boyunca elde edilen gelir akışları ve mülkün daha sonraki yeniden satışlarından elde edilen gelirler, bir kapitalizasyon oranı kullanılarak bugünkü değere aktifleştirilir. Dolayısıyla, değerleme tarihindeki mülkün değerini hesaplamak için kullanılan formül şu şekildedir:

C = NAV / Kapitalizasyon oranı.

Hesaplama prosedürü aşağıdaki sıraya sahiptir:

1. Piyasa kirası ve diğer gelirlerin beklenen toplam değeri olan (PVD)'yi hesaplıyoruz.

Şirketin gelirini analiz edelim. Değerlendirilen mülkün tüm geliri, çeşitli mülklerin kirası esas alınarak tahmin edilir. işlevsel amaç. Pazar araştırması sonucunda bulunan piyasa kira bedeli (göreceli yöntem kullanılarak ayarlama) Karşılaştırmalı analiz) 155 ruble. faturalar dahil aylık metrekare başına. Sonuç olarak yıllık kira 1860 ruble. İşletmenin mülk sahibi olma sürecinde elde edilebilecek başka bir geliri yoktur.

Böylece 12348 m2 alana sahip bir nesnenin PVD'si. m olacaktır:

PVD = 15311520 ovmak.

2. Tahmini potansiyel brüt gelir, boş yer, kiracı değişiklikleri ve kiranın ödenmemesi nedeniyle beklenen kayıplar nedeniyle değişebilir - değerleme uzmanı, kiranın bir kısmının kira süresi boyunca tahsil edilememe olasılığının her zaman mevcut olduğunu dikkate almalıdır. mülkün tahmini mülkiyet süresi. Bizim durumumuzda ortalama yük %40 olduğundan, yetersiz yüklemeden kaynaklanan kayıplar şöyledir:

Pzt = 13780368 ovmak.

“Boş pozisyonlar ve toplanan fonlardaki eksiklikler” için toleransı %10 olarak ayarlayacağız. Bu nedenle kayıp miktarı şu şekilde olacaktır:

P = 2296728 ovmak.

Böylece gerçek brüt gelir şu şekilde olacaktır:

DVD = 6890184 ovmak.

3 . Net işletme geliri (NOI) elde etmek için değerleme uzmanı bir gider analizi yapar.

Maliyet analizi. Bir mülk kompleksi sahibinin giderleri üç gruba ayrılır: mülkün doluluk derecesine bağlı olmayan sabit (sabit) giderler; operasyonel (bakım) giderler - mülkün bakımı, kiracılara hizmet sağlanması ve gelir akışının sürdürülmesiyle ilgili maliyetler; değiştirme rezervi (değerlendirme sırasında dikkate alınır). Böylece, ortak liste giderler aşağıdaki ana kalemlerden oluşur:

Emlak vergisi (%2) – 459.346 RUB.

Elektrik faturaları (ayda metrekare başına 5 ruble) – 655.740 ruble.

Sigorta ödemeleri (%2) – 459.346 RUB.

Şunun için rezervler: büyük yenileme(%1,2) – 275.608 ovmak.

Mevcut onarımlar için rezervler (%1,1) – 252.640 ruble.

Tesis yönetim maliyetleri (%10) – 2.296.728 RUB.

CHOD = 741828 ovmak.

4. Kapitalizasyon oranını biz belirliyoruz.

Bu ders çalışmasında kapitalizasyon oranını hesaplamak için şunu kullanıyoruz: kümülatif inşaat yöntemi, Buna göre faiz oranı dört bileşene ayrılabilir:

· Risksiz bileşen – %12,

· Risk tazminatı – %5,

· Düşük likidite tazminatı – %3,

· Yatırım yönetimi için tazminat – dikkate almıyoruz

· Aktifleştirme oranının toplam değeri %20'dir.

Gayrimenkulün değerleme tarihindeki değerinin hesaplanmasına ilişkin formül şu şekildedir:

C = CHOD/SC

Tablo 4.

Gayrimenkulün değerinin doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle hesaplanması .

Tablo 4'teki verilere göre gayrimenkulün gelir kapitalizasyonu yöntemiyle hesaplanan piyasa değeri; 14750616 ovmak.

2.1.3 Gayrimenkullerin satış karşılaştırma yöntemi kullanılarak değerlemesi.

Bu yöntem, herhangi bir mülkün değerinin, benzer veya benzer mülkler için emlak piyasasında halihazırda geçerli olan fiyatlara bağlı olduğu gerçeğine dayanmaktadır.

Satış karşılaştırma yöntemine göre, bir mülkün değeri, değerlendirilen ve karşılaştırılan mülkler arasındaki farkları telafi etmek için bu fiyatlarda düzeltmeler yapıldıktan sonra, benzer (karşılaştırılabilir) mülklerin yakın zamanda gerçekleşen alım ve satım işlemlerinin fiyatlarına göre belirlenir. . İlk bilgilerin toplanması aşamasında değerlemesi yapılan objeye benzer alım-satım işlemlerine ilişkin veriye ulaşılamamıştır. Bunun nedeni, satış şartlarına ilişkin verilerin gizlenmesi ve gerçek fiyat nesne. Benzer mülklerin satışına ilişkin teklif bulunamadı. Bu nedenle başvuru yapılamadı Bu method pratikte.

Maliyetine göre belirlenen gayrimenkul değerlerine göre ve gelir yaklaşımları T gerekçesi = 11643860 ovmak.

2.2. Şirketin dönen varlıklarının değerinin belirlenmesi.

2.2.0 İşletmenin stokları ve maliyetleri.

2.2.1. Maddi kaynak stokları daha fazla zarar yazılması amacıyla likit olmayan varlıkların boyutunu belirlemek için likiditelerine göre gruplandırılır. Bir işletmenin maddi kaynak stoklarının değerinin maliyet yaklaşımı kapsamında maliyet yöntemi kullanılarak tahmin edilmesi, mali belgeler esas alınarak, edinim fiyatı üzerinden gerçekleştirilir. Bizim durumumuzda 151.200 ruble.

Başvuruyor piyasa yöntemiİşletmenin maddi kaynak rezervlerinin değerini belirlemek için rezervleri mevcut piyasa fiyatlarıyla değerlendiriyoruz. Buna dayanarak, maddi kaynakların% 70'ini değer kaybı olmadan, yani - 105.840 ruble satmanın mümkün olduğu sonucuna varabiliriz. %20'lik kısmi değer kaybıyla, yani - 30.240 ruble, kalan %10 likit değildir ve silinir. Buna göre stokların piyasa değeri şu şekildedir:

C = 136080 ovmak.

C haklı = 142.128 ovmak.

2.2.2. Maliyet tahmini bitmiş ürünüretim maliyetiyle gerçekleştirilir ve 12.600 ruble tutarındadır.

2.2.3. Bitmemiş üretim gerçek maliyetlerle tahmin edilmektedir ve 6.112.800 ruble tutarındadır.

2.2.4. Gelecekteki harcamalar olası geri ödemeleri pahasına değerlendirildi ve miktarı 259.500 ruble.

Değerleme konusu şirketin bilanço varlıkları sadece kısa vadeli alacaklardan oluşmaktadır. Alacak hesaplarını değerlendirmek için bir analiz yapıldı. Borçluların listesi derlendi, borcun geri ödenmesi için son tarih belirlendi ve ilgili anlaşmaların öngördüğü süreler içerisinde borcun geri ödenme olanakları analiz edildi. Alacak miktarının %90'ı gerçek alacak olarak kabul edildi, cari değerle değerlendi ve 5.519.340 RUB tutarındaydı. Alacak hesaplarının %10'u (613.260 ruble) tahsil edilmesi şüpheli (güvenilmez) olarak kabul edildi ve işletmenin bilançosundan silindi.

2.5. Nakit varlıklar defter değeri üzerinden değerlenir ve 2.563.500 RUB tutarındadır.

2.6. Borç hesaplarının değerlemesi .

Kısa vadeli borçların yapısına ilişkin bir çalışma, bu borçlara ilişkin ödemelerin zorunlu olması nedeniyle bu maddenin düzeltilmemesi gerektiği sonucuna varmıştır.

Ödenecek hesapların tutarı işletmenin bilançosuna göre düzeltme yapılmadan kabul edilir ve 11.266.200 ruble tutarındadır.

Bir işletmenin bilançosunun ayarlanması

Sonuç: Vahidas LLC'nin net varlık yöntemiyle hesaplanan piyasa değeri 131.671.107 ruble.

Çözüm

Araştırmanın sonuçlarına dayanarak, aşağıdaki sonuçlar çıkarılabilir: Bir işletmenin değerini değerlendirmeye yönelik maliyet yaklaşımı, işletmenin bilançosunun analizine dayanır, bu da objektif bir değerlendirme oluşturmayı mümkün kılar ve aynı zamanda kararsız koşullarda en güvenilir. Rus ekonomisi Hesaplama için güvenilir ilk bilgilerin mevcudiyeti nedeniyle gelir ve karşılaştırmalı değerleme yaklaşımlarının yanı sıra, bir işletmenin değerini değerlendirmek için yerel ekonomi için geleneksel yöntemlerin kullanılmasından kaynaklanan karşılaştırmalı değerleme yaklaşımları ile karşılaştırıldığında, işletmenin mülkünün değeri ve borcu.

Bu kurs çalışmasında kullanılan net varlık yöntemi, işletmenin faaliyette kalması koşuluyla, bir işletmeyi yaratma maliyetleri açısından değerlendirmenize olanak tanır. İşletmenin özsermayesinin piyasa değerinin belirlenmesi için işletmenin tüm varlıkları piyasa değeri ile değerlenmiş ve elde edilen tutardan işletmenin yükümlülüklerinin değeri çıkarılmıştır.

Bilanço varlık kalemlerinde düzeltmeler şu ana alanlarda yapılmıştır: binalar, stoklar, alacak hesapları.

Binalar iki yaklaşım kullanılarak değerlendirildi: maliyet esaslı ve gelir esaslı (gelir kapitalizasyon yöntemi). Maliyet yaklaşımını kullanarak binaları değerlendirirken, arazinin mülkiyet hakları resmileştirilmediğinden arsanın piyasa değeri dikkate alınmadı.

Gayrimenkulleri gelir kapitalizasyonu yöntemini kullanarak değerlendirmek için benzer türdeki mülklerin kira oranlarının analizi yapıldı.

İşletmenin maddi kaynak stoklarının değerlendirilmesi, satın alma fiyatlarına dayalı olarak maliyet yaklaşımı ve mevcut piyasa fiyatlarına dayalı olarak piyasa yaklaşımı kullanılarak gerçekleştirildi.

Alacak hesapları analiz edildikten sonra şüpheli olan kısım hariç tutuldu; almak gerçekçi değil.

Şirketin kısa vadeli yükümlülüklerinin incelenmesi sonucunda, bu madde kapsamındaki ödemelerin zorunlu olması nedeniyle düzeltme yapılmaması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Böylece CJSC “Vakhidas”ın tahmini değeri 270.976,07 bin ruble.

Kaynakça

1. Grigoriev V.V. Kurumsal değerleme: teori ve uygulama. - M.: INFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Bir işletmenin mülkü nasıl değerlendirilir? – M.: Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Finansal analiz - M.: Finans ve İstatistik, 1998.

4. İş değerlemesi: Ders Kitabı/Editör: Gryaznova A.G. – M.: Finans ve İstatistik, 1999. – 512 s.