Gelir yaklaşımı formülü. Gayrimenkul ve işletme değerlemesinde gelir yaklaşımı

Bir işletmenin değerini tahmin etme görevi Farklı aşamalar gelişimi alaka düzeyini kaybetmez. Bir işletme, gelir getiren ve belirli bir yatırım çekiciliğine sahip olan uzun vadeli bir varlıktır; dolayısıyla değeri sorunu, sahiplerinden ve yöneticilerinden devlet kurumlarına kadar pek çok kişinin ilgisini çekmektedir.

Çoğu zaman, bir işletmenin değerini değerlendirmek için şunları kullanırlar: gelir yöntemi (gelir yaklaşımı), çünkü herhangi bir yatırımcı sadece binalara, ekipmanlara ve diğer maddi ve maddi olmayan varlıklara değil, aynı zamanda sadece yatırımı telafi etmekle kalmayıp aynı zamanda kâr da getirebilecek ve böylece yatırımcının refahını artırabilecek gelecekteki gelirlere de para yatırır. Aynı zamanda, bir yatırım nesnesi seçerken beklenen gelecekteki gelir akışının hacmi, kalitesi ve süresi özel bir rol oynamaktadır. Kuşkusuz beklenen gelir miktarı görecelidir ve olası yatırım başarısızlığı riskinin düzeyine bağlı olarak olasılığın muazzam etkisine tabidir ve bu da dikkate alınmalıdır.

Not! Bu yöntemi kullanırken temel maliyet faktörü, işletmenin sahipleri için belirli ekonomik faydaları temsil eden, şirketin beklenen gelecekteki geliridir. Şirketin geliri ne kadar yüksek olursa, diğer koşullar eşit olmak üzere piyasa değeri de o kadar yüksek olur.

Gelir yöntemi, işletmenin ana amacı olan kar elde etmeyi dikkate alır. Bu pozisyonlardan, işletmenin gelişim umutlarını ve gelecekteki beklentileri yansıttığı için iş değerlendirmesi için en çok tercih edilir. Ayrıca nesnelerin ekonomik olarak eskime durumunu da dikkate alır ve ayrıca indirim oranı aracılığıyla piyasa yönünü ve enflasyon eğilimlerini de dikkate alır.

Tüm yadsınamaz avantajlara rağmen, bu yaklaşımın tartışmalı ve olumsuz yönleri de yok değil:

• oldukça emek yoğundur;
• onun özelliği yüksek seviye geliri tahmin ederken öznellik;
• Çeşitli varsayımlar ve kısıtlamalar oluşturulduğu için yüksek oranda olasılık ve gelenek vardır;
• çeşitli risk faktörlerinin öngörülen gelir üzerindeki etkisi büyüktür;
• işletmenin raporlamasında gösterdiği gerçek gelirin güvenilir bir şekilde belirlenmesi sorunludur ve kayıpların çeşitli amaçlarla kasıtlı olarak yansıtılması mümkündür, bu da yerli işletmelerden gelen bilgilerin şeffaf olmamasıyla ilişkilidir;
• çekirdek olmayan ve fazla varlıkların muhasebeleştirilmesi karmaşıktır;
• Kâr etmeyen işletmelerin değerlendirilmesi yanlıştır.

Bunu yapmak zorunludur özel dikkat işletmenin gelecekteki gelir akışlarının güvenilir bir şekilde belirlenmesi ve şirket faaliyetlerinin beklenen hızda gelişmesi olasılığına yaklaşma. Tahminin doğruluğu, Rusya'nın istikrarsız ekonomik durumu açısından önemli olan dış ekonomik ortamın istikrarından da büyük ölçüde etkileniyor.

Bu nedenle, aşağıdaki durumlarda şirketleri değerlendirmek için gelir yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir:

• pozitif bir gelirleri var;
• güvenilir bir gelir ve gider tahmini yapmak mümkündür.

Gelir yaklaşımını kullanarak bir şirketin değerinin hesaplanması

Gelir yaklaşımını kullanarak bir işletmenin değerini tahmin etmek aşağıdaki sorunların çözülmesiyle başlar:

1) işletmenin gelecekteki gelirinin tahmini;

2) İşletmenin gelecekteki gelirinin değerini şimdiki ana getirmek.

Bu sorunların doğru çözümü, değerlendirme çalışmasının yeterli nihai sonuçlarının elde edilmesine katkıda bulunur. Tahmin sürecinde büyük önem taşıyan, özellikle tek seferlik işlemlerin bir sonucu olarak, örneğin çekirdek olmayan ve fazla satış yaparken ortaya çıkan, tek seferlik sapmaların ortadan kaldırılmasıyla gelirin normalleşmesidir. varlıklar. Geliri normalleştirmek için ortalamayı hesaplamak için istatistiksel yöntemler, ağırlıklı ortalama veya ekstrapolasyon yöntemi kullanılır. mevcut trendlerin devamını temsil ediyor.

Ek olarak, zaman içinde paranın değerindeki değişiklik faktörünü de hesaba katmak zorunludur - aynı miktarda gelir şu anda gelecekte olduğundan daha yüksek bir fiyata sahiptir. Bir şirketin gelir ve giderlerini tahmin etmek için en kabul edilebilir zamanlamanın ne olduğu konusundaki zor sorunun çözülmesi gerekmektedir. Endüstrilerin doğasında olan döngüsel doğayı yansıtacak şekilde, makul bir tahmin yapabilmek için en az 5 yıllık bir süreyi kapsamanın gerekli olduğuna inanılmaktadır. Bu konuya matematiksel ve istatistiksel açıdan bakıldığında tahmin süresinin uzatılması istenmektedir. büyük miktar gözlemler şirketin piyasa değerinin daha makul bir değerini verecektir. Ancak tahmin süresinin orantılı olarak arttırılması, gelir ve giderlerin, enflasyonun ve nakit akışlarının değerlerinin tahmin edilmesini zorlaştırmaktadır. Bazı değerleme uzmanları, tahmin dönemleri arttıkça tahminlerin koşulluluğunun artması nedeniyle, özellikle ekonomik ortamda istikrarsızlık olduğunda en güvenilir gelir tahmininin 1-3 yıl için olacağını belirtmektedir. Ancak bu görüş yalnızca sürdürülebilir şekilde faaliyet gösteren işletmeler için geçerlidir.

Önemli!Her durumda, bir tahmin dönemi seçerken şirketin büyüme hızı istikrar kazanana kadar olan süreyi kapsamanız gerekir ve nihai sonuçların en yüksek doğruluğunu elde etmek için tahmin dönemini daha küçük ara dönemlere bölebilirsiniz, örneğin: yarı yıl.

Genel anlamda, bir işletmenin değeri, tahmin dönemi boyunca işletmenin faaliyetlerinden elde edilen gelir akışlarının, daha önce cari fiyat seviyesine göre düzeltilmiş olarak, tahmin sonrası işletme değerinin eklenmesiyle toplanmasıyla belirlenir. dönem (terminal değeri).

En yaygın iki değerlendirme yöntemi şunlardır: gelir yaklaşımı - gelir kapitalizasyon yöntemi Ve indirimli nakit akışı yöntemi. Gelecekteki kazançların bugünkü değerini belirlemek için kullanılan tahmini iskonto ve kapitalizasyon oranlarına dayanırlar. Elbette gelir yaklaşımı çerçevesinde daha birçok yöntem kullanılıyor ama temelde hepsi nakit akışlarının indirgenmesine dayanıyor.

Bir değerlendirme yönteminin seçiminde önemli bir rol, değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının kullanım amacı tarafından oynanır. Değerlemesi yapılan işletmenin türü, gelişim aşaması, gelirdeki değişim oranı, bilginin kullanılabilirliği ve güvenilirliğinin derecesi gibi diğer faktörlerin de etkisi vardır.

YöntemKapitalizasyongelir(Tek Dönem Kapitalizasyon Yöntemi, SPCM)

Gelir kapitalizasyonu yöntemi, bir işletmenin piyasa değerinin gelecekteki kazançların bugünkü değerine eşit olduğu önermesine dayanmaktadır. Halihazırda varlık biriktirmiş, istikrarlı ve öngörülebilir miktarda cari geliri olan, büyüme hızı ılımlı ve nispeten sabit olan, mevcut durum ise \ hakkında belirli bir fikir veren şirketlere uygulamak en uygunudur. Gelecekteki faaliyetlerdeki uzun vadeli eğilimler. Ve bunun tersi de geçerlidir: Şirketin aktif büyümesi aşamasında, yeniden yapılanma sürecinde veya karlarda veya nakit akışlarında (birçok işletme için tipik olan) önemli dalgalanmaların olduğu diğer zamanlarda, bu yöntemin kullanılması istenmez, çünkü hatalı değer değerlendirme sonucu elde edilme olasılığı yüksektir.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi geriye dönük bilgilere dayanırken, gelecek dönem için net gelir miktarına ek olarak sermaye yapısı, getiri oranı ve şirketin risk düzeyi gibi diğer ekonomik göstergeler de tahmin edilir.

Bir işletmenin gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılarak değerlemesi şu şekilde yapılır:

Mevcut piyasa değeri = DP (veya P net) / Kapitalizasyon oranı,

DP nerede - nakit akımı;

P temiz - net kârdır.

Not! Değerlendirme sonucunun güvenilirliği büyük ölçüde kapitalizasyon oranına bağlıdır, bu nedenle hesaplamanın doğruluğuna özel dikkat gösterilmelidir.

Kapitalizasyon oranı, belirli bir süreye ait kazançları veya nakit akışı değerlerini bir değer ölçüsüne dönüştürmenize olanak tanır. Kural olarak indirim faktöründen türetilir:

Kapitalizasyon oranı =D- T r,

Nerede D- indirim oranı;

T r - nakit akışı veya net kârın büyüme oranı.

Kapitalizasyon oranının çoğunlukla aynı şirket için iskonto oranından daha düşük olduğu açıktır.

Sunulan formüllerden de görülebileceği gibi, hangi tutarın aktifleştirildiğine bağlı olarak nakit akışında veya net kârda beklenen büyüme oranı dikkate alınır. Elbette kapitalizasyon oranı farklı gelir türleri için farklılık gösterecektir. Bu nedenle bu yöntemi uygularken öncelikli görev, büyük harfle yazılacak göstergeyi belirlemektir. Bu durumda gelir tahmin edilebilir. değerleme tarihini takip eden yıl için veya geriye dönük veriler kullanılarak hesaplanan ortalama gelir belirlenir. Net nakit akışı, bir işletmenin işletme ve yatırım faaliyetlerini tamamen hesaba kattığından, çoğunlukla aktifleştirmenin temeli olarak kullanılır.

Dolayısıyla kapitalizasyon oranı ekonomik özü itibarıyla iskonto faktörüne yakındır ve onunla güçlü bir şekilde ilişkilidir. İskonto oranı aynı zamanda gelecekteki nakit akışlarının şimdiki zamana indirgenmesi için de kullanılır.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi ( İndirimli Nakit Akışları, DCF )

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, beklenen gelirin elde edilmesiyle ilişkili riskleri dikkate almanızı sağlar. Gelecekteki gelirde hem yukarı hem de aşağı yönde önemli bir değişiklik tahmin edildiğinde bu yöntemin kullanılması haklı gösterilecektir. Ayrıca bazı durumlarda bu yöntem tek başınaörneğin değerlendirme sırasında tam kapasiteyle çalışmıyorsa işletmenin faaliyetlerinin genişletilmesi uygulanabilir üretim kapasitesi ancak yakın gelecekte bunu artırmayı planlıyor;üretim hacminde planlanan artış; genel olarak iş geliştirme; işletmelerin birleşmeleri; yeni üretim teknolojilerinin tanıtılması vb.Bu koşullar altında gelecek dönemlerdeki yıllık nakit akışları aynı olmayacak, bu da doğal olarak şirketin piyasa değerinin gelir kapitalizasyonu yöntemiyle hesaplanmasını imkansız kılacaktır.

Yeni işletmeler için kullanılabilecek tek yöntem aynı zamanda indirgenmiş nakit akışı yöntemidir, çünkü varlıklarının değerleme anındaki değeri gelecekte gelir elde etme kabiliyetiyle örtüşmeyebilir.

Elbette değerlemesi yapılan işletmenin olumlu gelişme eğilimlerine ve karlı bir iş geçmişine sahip olması arzu edilir. Sistematik kayıplara maruz kalan ve büyüme hızı negatif olan şirketler için indirgenmiş nakit akışı yöntemi daha az uygundur. İflas olasılığı yüksek olan şirketleri değerlendirirken özellikle dikkatli olunmalıdır. Bu durumda gelir indirgeme yöntemi de dahil olmak üzere gelir yaklaşımı hiçbir şekilde uygulanamaz.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi daha esnektir çünküherhangi birini değerlendirmek için kullanılabilir işletme işletmesi kullanarakGelecekteki nakit akışlarının satır öğesi tahmini. Şirketin yönetimi ve sahipleri için, çeşitli yönetim kararlarının piyasa değeri üzerindeki etkisini anlamak, yani işletmenin ortaya çıkan ayrıntılı maliyet modeline dayalı olarak değer yönetimi sürecinde kullanılabilmesi hiç de azımsanmayacak bir öneme sahiptir. ve seçilen iç ve dış faktörlere karşı duyarlılığını görün. Bu, işletmenin faaliyetlerini herhangi bir aşamada anlamanıza olanak tanır yaşam döngüsü gelecekte. Ve en önemlisi, bu yöntem yatırımcılar için en çekici olanıdır ve onların çıkarlarını karşılar çünkü gelecekteki piyasa gelişimi ve enflasyonist süreçlere ilişkin tahminlere dayanmaktadır. Her ne kadar bunda da bazı zorluklar olsa da, çünküistikrarsız bir kriz ekonomisindeİle Gelir akışınızı birkaç yıl önceden tahmin etmek oldukça zordur.

Dolayısıyla, yöntemi kullanarak bir işletmenin değerini hesaplamanın ilk temelinakit akışlarının iskonto edilmesiKaynağı nakit akışları hakkında geriye dönük bilgi olan bir tahmindir. Gelecekteki iskonto edilmiş gelirin bugünkü değerini belirlemek için kullanılan geleneksel formül aşağıdaki gibidir:

Cari piyasa değeri = Döneme ait nakit akışlarıT / (1 + D) T.

İskonto oranı, işletmenin bugünkü değeri için gelecekteki kazançları tek bir değere indirmek için gereken faiz oranıdır. Bir yatırımcı için değerleme sırasında benzer risk düzeyine sahip alternatif yatırımların gerekli getiri oranıdır.

Seçilen nakit akışı türüne bağlı olarak (örneğin Eşitlik veya yatırılan toplam sermaye için) değerlemeye esas olan iskonto oranının hesaplanma yöntemi belirlenir. Nakit akışı hesaplama şemalarıyatırılan sermaye ve özsermaye tabloda gösterilmektedir. 12.

Gördüğünüz gibi nakit akışını hesaplamaközsermaye, yalnızca yatırılan sermaye için nakit akışını hesaplamaya yönelik algoritmadan elde edilen sonucun, uzun vadeli borçtaki değişikliklere göre ek olarak ayarlanması bakımından farklılık gösterir. Daha sonra nakit akışı, belirli bir işletmeye ilişkin olarak hesaplanan iskonto oranına yansıtılan beklenen risklere göre iskonto edilir.

Dolayısıyla, özsermaye için nakit akışı iskonto oranı, sahibinin ihtiyaç duyduğu yatırılan sermaye getirisi oranına eşit olacaktır,yatırılmış sermaye- borç alınan fonların (yani bankanın kredilere olan faiz oranının) ve özsermayenin ağırlıklı getiri oranlarının toplamı; bunların spesifik ağırlıkları, borç alınan fonların ve özsermaye fonlarının sermaye yapısındaki paylarına göre belirlenir. Nakit akışı iskonto oranıyatırılan sermaye içinisminde ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti ve bunu hesaplamak için karşılık gelen yöntemağırlıklı ortalama sermaye maliyeti yöntemi (KsekizliAsınırCost ofCsermaye, WACC). İndirim oranını belirlemenin bu yöntemi en sık kullanılır.

Ayrıca, özsermayeye ilişkin nakit akışı iskonto oranının belirlenmesi uygulanabilir en yaygın yöntemler şunlardır:

• sermaye varlığı değerleme modeli ( CAPM);
• değiştirilmiş sermaye varlığı değerleme modeli ( MCAPM);
• kümülatif inşaat yöntemi;
• aşırı kar modeli ( Evo) ve benzeri.

Bu yöntemleri daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Yöntemağırlıklı ortalama sermaye maliyetleri ( WACC)

Hisse oranlarını oluşturarak hem özsermayeyi hem de borç alınan sermayeyi hesaplamak için kullanılır; bilançoyu değil, ancaksermayenin piyasa değeri. Bu model için indirim oranı aşağıdaki formülle belirlenir:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

burada C зк ödünç alınan sermayenin maliyetidir;

N kar - gelir vergisi oranı;

Дзк - ödünç alınan sermayenin şirketin sermaye yapısındaki payı;

Ср - sermayeyi çekmenin maliyeti (imtiyazlı hisseler);

D pr - şirketin sermaye yapısındaki imtiyazlı hisselerin payı;

Соа - sermayeyi çekmenin maliyeti (adi hisseler);

D ob - şirketin sermaye yapısındaki adi hisse senetlerinin payı.

Bir şirket pahalı özsermaye yerine ucuz borçlanma fonlarını ne kadar çok kendine çekerse, değeri de o kadar düşük olur WACC. Bununla birlikte, mümkün olduğunca çok sayıda ucuz ödünç alınan fon kullanmak istiyorsanız, işletmenin bilançosunun likiditesindeki buna karşılık gelen azalmayı da hatırlamanız gerekir, bu da kesinlikle kredi faiz oranlarında bir artışa yol açacaktır, çünkü bankalar için bu durum artan risklerle dolu ve miktar WACC elbette büyüyecek. Bu nedenle öz ve ödünç alınan fonların likidite açısından dengelerine göre en iyi şekilde birleştirilmesine olanak tanıyan “altın ortalama” kuralının kullanılması uygun olacaktır.

Yöntemdeğerlendirmelerbaşkentvarlıklar (Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma Modeli, CAPM)

Halka açık hisse senetlerinin kârlılığındaki değişiklikler hakkında borsalardan alınan bilgilerin analizine dayanmaktadır. Bu durumda özsermaye iskonto oranı hesaplanırken aşağıdaki formül kullanılır:

DCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

nerede Db/r - risksiz getiri oranı;

β - özel katsayı;

D r - bir bütün olarak piyasanın toplam getirisi (menkul kıymetlerin ortalama piyasa portföyü);

P 1 - küçük işletmeler için bonus;

P 2 - bireysel bir şirkete özgü risk primi;

R- ülke riski.

Risksiz oran, bir şirkete yatırım yapmayla ilgili çeşitli risk türlerinin değerlendirilmesinde temel olarak kullanılır. Özel beta katsayısı ( β ) ekonomik ve ekonomik risklerle ilişkili sistematik risk miktarını temsil eder. siyasi süreçler Belirli bir şirketin toplam hisse senedi getirisinin, bir bütün olarak borsanın toplam getirisine kıyasla sapmasına dayanarak hesaplanır. Toplam piyasa getirisi göstergesi, analistler tarafından uzun vadeli istatistiksel veri araştırmalarına dayanarak hesaplanan ortalama piyasa getirisi endeksidir.

CAPMRusya borsasının az gelişmiş olduğu koşullarda uygulanması oldukça zordur. Bunun nedeni, özellikle borsada işlem görmeyen, yakından takip edilen işletmeler için betaların ve piyasa riski primlerinin belirlenmesindeki zorluklardır. Yabancı uygulamalarda risksiz getiri oranı, kural olarak, uzun vadeli devlet tahvili veya bonolarının getiri oranıdır, çünkü bunların yüksek derecede likiditeye sahip olduğu ve iflas riskinin çok düşük olduğu kabul edilir. devletin iflası olasılığı pratik olarak hariç tutulmuştur). Ancak bir süre sonra Rusya'da tarihi olaylar devlet tahvilleri psikolojik olarak risksiz olarak algılanmamaktadır. Bu nedenle, esas olarak iç piyasa faktörlerinin etkisi altında oluşan Sberbank of Russia dahil olmak üzere en büyük beş Rus bankasının uzun vadeli döviz mevduatlarının ortalama oranı, risksiz bir oran olarak kullanılabilir. Oranlarla ilgili olarak β , daha sonra yurt dışında, borsanın istatistiksel bilgilerini analiz ederek uzman firmalar tarafından hesaplanan mali rehberlerde bu göstergelerin hazır yayınlarını sıklıkla kullanırlar. Değerleme uzmanlarının genellikle bu oranları kendilerinin hesaplamasına gerek yoktur.

Değiştirilmiş sermaye varlığı değerleme modeli ( MCAPM)

Bazı durumlarda, değiştirilmiş bir sermaye varlığı değerleme modelinin kullanılması daha iyidir ( MCAPM), değerlenen işletmenin sistematik olmayan riskleri dikkate alınarak risk primi gibi bir göstergenin kullanıldığı. Sistematik olmayan riskler (çeşitlendirilebilir riskler)- Bunlar bir şirkette rastgele ortaya çıkan ve çeşitlendirme yoluyla azaltılabilecek risklerdir. Buna karşılık sistematik risk, genel hareket pazar veya onun bölümleridir ve belirli bir menkul kıymetle ilişkili değildir. Bu nedenle, bu gösterge, karakteristik istikrarsızlığıyla Rusya'nın borsa gelişiminin koşulları için daha uygundur:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P riski,

burada Db/r, Rus yerel döviz kredilerinin risksiz getiri oranıdır;

β - piyasa (çeşitlendirilemeyen) riskinin bir ölçüsü olan ve belirli bir sektördeki şirketlerdeki yatırımların karlılığındaki değişikliklerin bir bütün olarak borsanın karlılığındaki dalgalanmalara duyarlılığını yansıtan bir katsayı;

D r - bir bütün olarak pazarın karlılığı;

P riski, değerlendirilen şirketin sistematik olmayan risklerini dikkate alan bir risk primidir.

Kümülatif yöntem

Çeşitli yatırım risklerini dikkate alır ve şunları içerir: uzman değerlendirmesi planlı gelir alamama riskini yaratan hem genel ekonomik hem de sektöre özel ve işletmeye özel faktörler. En önemli faktörler şirketin büyüklüğü, yapı finans, üretim ve bölgesel çeşitlendirme,Yönetim kalitesi, karlılık, gelirin öngörülebilirliği vb.İskonto oranı, bu faktörler dikkate alınarak belirli bir şirkete yatırım yapma riski için ek bir primin eklendiği risksiz getiri oranına göre belirlenir.

Görebildiğimiz gibi, kümülatif yaklaşım bir şekilde şuna benzer: CAPM her ikisi de yatırım riskiyle ilişkili ek gelirin eklenmesiyle birlikte risksiz menkul kıymetlerin getiri oranına dayalı olduğundan (daha fazla olduğuna inanılmaktadır) daha fazla risk karlılık ne kadar yüksek olursa).

Olson modeli (Edwards - Zil - Ohlson değerleme modeli , EVO ) veya aşırı gelir (kar) yöntemi

Gelir ve maliyet yaklaşımının bileşenlerini birleştirerek dezavantajlarını bir dereceye kadar azaltır. Şirketin değeri, fazla gelir akışının, yani sektör ortalamasından sapmanın ve net varlıkların cari değerinin indirgenmesiyle belirlenir. Bu modelin avantajı, değerlendirme sırasında mevcut varlıkların değerine ilişkin mevcut bilgilerin hesaplamak için kullanılabilmesidir. Bu modelde önemli bir pay gerçek yatırımlar tarafından işgal edilmektedir ve yalnızca kalan kârın, yani nakit akışının şirketin değerini gerçekten artıran kısmının tahmin edilmesi gerekmektedir. Bu modelin kullanımında bazı zorluklar olmasa da, iş değerinin en üst düzeye çıkarılmasıyla ilgili bir organizasyon geliştirme stratejisinin geliştirilmesinde çok faydalıdır.

Finali hazırlıyoruz şirketin piyasa değeri

İşletmenin ön değeri belirlendikten sonra nihai piyasa değerini elde etmek için bir takım ayarlamaların yapılması gerekir:

• kendi işletme sermayesinin fazlalığı/eksikliği için;
• işletmenin temel olmayan varlıklarına ilişkin;
• ertelenmiş vergi varlıkları ve yükümlülüklerine ilişkin;
• varsa net borç üzerinden.

İndirgenmiş nakit akışının hesaplanması, gelir tahminiyle ilişkili gerekli öz işletme sermayesi miktarını içerdiğinden, gerçek değerle örtüşmemesi durumunda, öz işletme sermayesinin fazlasının eklenmesi ve eksikliğin değerden çıkarılması gerekir. ön maliyetten. Hesaplamaya yalnızca nakit akışı yaratmada kullanılan varlıklar dahil edildiğinden, takipteki varlıklar için de aynı durum geçerlidir. Bu, nakit akışında dikkate alınmayan ancak (örneğin satış sırasında) gerçekleştirilebilecek belirli bir değere sahip temel olmayan varlıklar varsa, işin ön değerinin şu şekilde artırılması gerekir: bu tür varlıkların ayrı olarak hesaplanan değeri. İşletmenin değeri yatırılan sermaye için hesaplandıysa, ortaya çıkan piyasa değeri yatırılan sermayenin tamamına uygulanır, yani özsermaye maliyetine ek olarak şirketin uzun vadeli yükümlülüklerinin değerini de içerir. Bu, özsermayenin değerini elde etmek için, belirlenen değerin değerini uzun vadeli borç miktarı kadar azaltmak gerektiği anlamına gelir.

Tüm düzeltmeler yapıldıktan sonra şirketin özsermayesinin piyasa değeri olan değer elde edilecektir.

İşletme, tahmin döneminin bitiminden sonra bile gelir elde etme kapasitesine sahiptir. Gelirler istikrar kazanmalı ve uzun vadeli tekdüze bir büyüme oranına ulaşmalıdır. Maliyeti hesaplamak içinTahmin sonrası dönemde indirimi hesaplamak için aşağıdaki yöntemlerden birini kullanabilirsiniz:

• tasfiye değerine göre;
• net varlık değerine göre;
• Gordon'un yöntemine göre.

Gordon modeli kullanıldığında, nihai değer, tahmin sonrası dönemin ilk yılındaki nakit akışının, iskonto oranı ile nakit akışının uzun vadeli büyüme oranı arasındaki farka oranı olarak tanımlanır. Daha sonra terminal değeri şuna düşürülür:cari maliyet göstergeleri, tahmin döneminin nakit akışlarını iskonto etmek için kullanılan iskonto oranıyla aynıdır.

Sonuç olarak işletmenin toplam değeri, gelir akışlarının tahmin dönemindeki mevcut değerleri ile şirketin tahmin sonrası dönemdeki değerinin toplamı olarak belirlenir.

Çözüm

Gelir yaklaşımını kullanarak bir şirketin değerini değerlendirme sürecinde, bilinçli yönetim kararları almaya, maliyetleri optimize etmeye, tasarım kapasitesini artırma ve hacmi çeşitlendirme olasılıklarını analiz etmeye temel teşkil edebilecek bir nakit akışı finansal modeli oluşturulur. ürünlerin. Bu model, değerlendirme tamamlandıktan sonra da faydalı olmaya devam edecektir.

Piyasa değerini hesaplamak için bir veya başka bir yöntem seçmek için öncelikle değerlendirmenin amacına ve sonuçlarının planlanan kullanımına karar vermeniz gerekir. Daha sonra yakın gelecekte şirketin nakit akışında beklenen değişikliği analiz etmeli, mali durumu ve gelişme beklentilerini göz önünde bulundurmalı ve ayrıca sanayi dahil olmak üzere hem küresel hem de ulusal çevredeki ekonomik ortamı değerlendirmelisiniz. Zamanın kısıtlı olduğu durumlarda, bir işletmenin piyasa değerini bilmeniz veya diğer yaklaşımları kullanarak elde edilen sonuçları doğrulamanız gerektiğinde ya da derinlemesine nakit akışı analizinin mümkün olmadığı veya gerekli olmadığı durumlarda, nispeten hızlı bir şekilde nakit akışı elde etmek için kapitalizasyon yöntemini kullanabilirsiniz. güvenilir sonuç. Diğer durumlarda, özellikle gelir yaklaşımının tek seçenek olduğu durumlarda Piyasa değerinin hesaplanmasında indirgenmiş nakit akışı yöntemi tercih edilmektedir. Belirli durumlarda bir şirketin değerini hesaplamak için her iki yönteme de aynı anda ihtiyaç duyulması mümkündür.

Ve elbette gelir yaklaşımı kullanılarak elde edilen değerin doğrudan analistin uzun vadeli makroekonomik ve sektör tahminlerinin doğruluğuna bağlı olduğunu da unutmamak gerekiyor. Ancak gelir yaklaşımının uygulanması sürecinde kaba tahmin göstergelerinin kullanılması bile şirketin tahmini değerinin belirlenmesinde faydalı olabilir.

Gelir yaklaşımı, bir şirkete yatırım yapılıp yapılmayacağına karar verirken kullanıldığı için bir şirketin değerini tahmin etmenin en yaygın yöntemidir. Parasını bir işe yatırmak isteyen her yatırımcı, gelecekte tüm yatırımlarının karşılığını alacak ve kar elde edecek bir gelir elde etmeyi umar.

“Gelir yaklaşımı, değerleme nesnesinden beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak değerleme nesnesinin değerinin değerlendirilmesine yönelik bir dizi yöntemdir.”

Bu yaklaşım, bir şirketin gelecekteki kazançlarının değerleme tarihine yansıtılarak değerinin hesaplanmasına dayanmaktadır. Bu yaklaşım, bir şirketin gelecekteki kazançlarının doğru bir şekilde tahmin edilebildiği durumlarda kullanılır.

Gelir yaklaşımının ana yöntemleri arasında gelir kapitalizasyonu yöntemi ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi bulunmaktadır.

Nakit gelir kapitalizasyonu yöntemi çoğunlukla varlık biriktirmeyi başarmış, istikrarlı üretime sahip ve olgunluk aşamasında olan şirketleri değerlendirmek için kullanılır. Bu yöntem, "gelir miktarının sonraki tahmin yıllarında aynı olacağı varsayımıyla, ilk tahmin dönemi için gelirin kapitalizasyonuna dayalı olarak bir şirketin değerinin tahmin edilmesine" olanak tanır.

Gelir kapitalizasyonu yönteminde şirketin gelecekteki nakit akışlarının veya gelecekte elde edeceği ortalama kârın belirlenmesi gerekmektedir.

Bu yöntem iskonto yöntemlerine göre oldukça basittir çünkü herhangi bir işlem yapılmasına gerek yoktur. uzun vadeli tahmin Ancak bu yöntemin kullanımı, olgunluk aşamasındaki istikrarlı işletme sayısıyla sınırlıdır.

Bu nedenle, bu yöntemin kullanılma olasılığını belirleyen ana faktör, kullanılabilirliktir. sabit gelir söz konusu şirketten. Gelir kapitalizasyonu yönteminin aşağıdaki aşamaları ayırt edilebilir (Sharipo, 1989):

– gelir yaratma istikrarının gerekçesi;

Şirketin mali tablolarının analizine dayanarak gelirin istikrarlı olup olmadığını belirleyebilirsiniz.

– aktifleştirilen gelir miktarının belirlenmesi;

Aktifleştirilecek gelir miktarı, değerleme tarihinden sonraki bir yıl için öngörülen gelir olarak veya birkaç yılın ortalama geliri olarak hesaplanabilir.

– kapitalizasyon oranının hesaplanması;

Bir şirketin kapitalizasyon oranı, iskonto oranından beklenen ortalama yıllık kazanç büyüme oranının veya nakit akışının çıkarılmasıyla elde edilir. Yani, kapitalizasyon oranı genellikle iskonto oranından daha düşüktür.

– gelirin kapitalizasyonu;

– son değişiklikleri yapmak.

Uygulamada, piyasa dalgalanmaları ve çoğu şirketin gelirindeki değişkenlik nedeniyle gelir kapitalizasyonu yöntemi nadiren kullanılmaktadır.

Şirketler çoğunlukla değerlerini tahmin etmek için indirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanır. Çünkü bu yöntem nakit akışlarının her yıl değiştiği gerçeğine dayanmaktadır. Bu nedenle, indirgenmiş nakit akışı yöntemi, belirli bir şirketin gelecekteki nakit akışlarının, beklenen nakit akışlarının riskinin bir fonksiyonu olan bir iskonto oranıyla iskonto edilen tahminine dayanmaktadır (Gordon, 1962). Bir şirketin değerinin indirgenmiş nakit akışları kullanılarak hesaplanması aşağıdaki formül kullanılarak gerçekleştirilir:

burada: PV – şirketin mevcut değeri;

CF – nakit akışı;

FV, varlıkların tahmin sonrası dönemdeki değeridir;

R – indirim oranı;

n – tahminlerin yapıldığı yıl sayısı.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi çoğunlukla büyüme veya gelişme aşamasında olan şirketler için kullanılır; Bunlar nispeten genç şirketler. Bu tür şirketlerde gelecekteki nakit akışlarının mevcut veya mevcut nakit akışlarından önemli ölçüde farklı olması beklenmektedir. bu şirket gelecekteki nakit akışlarını önemli ölçüde etkileyecek bir yatırım projesini hayata geçirmek istiyor.

Bir işletmenin değerinin indirgenmiş nakit akışları kullanılarak değerlendirilmesinin aşamaları aşağıdaki gibidir:

a) gerekli bilgilerin toplanması;

Bir işletmenin değerinin hesaplanması, aşağıdaki bilgilerden bilgi gerektirir: bilançoşirket, kar ve zarar tablosu, gelir tablosu Para ve diğer piyasa göstergeleri.

b) bir nakit akışı modelinin seçilmesi;

Nakit akışı, bir şirketin nakit girişleri ve çıkışları arasındaki farktır. İki ana nakit akışı modeli vardır: özsermayeden nakit akışı ve toplam yatırılan sermayeden nakit akışı.

c) tahmin döneminin süresinin belirlenmesi;

Tahmin döneminin süresi, şirketin ana göstergelerinin beklenen büyümesine ve şirketin yönetim tarafından kabul edilen gelişim planlarına bağlı olarak belirlenir. Çoğu zaman tahmin süresi, şirketin sabit bir nakit akışı büyüme oranına ulaşabileceği yıl sayısı olarak alınır.

d) brüt gelir ve giderlerin yanı sıra tahminlerinin geriye dönük bir analizinin yapılması;

Bir şirketin brüt gelir ve giderlerini tahmin ederken iki yöntem kullanılabilir: toplu ve ayrıntılı yaklaşımlar. Konsolide yaklaşım, önceki yıllara göre büyüme oranı dikkate alınarak hesaplanan bir gelir tahminine dayanmaktadır. Giderlerin tahmini değeri hesaplanırken bu yaklaşım şunu ima eder: değişken fiyatlar gelir artışıyla orantılı olarak artacaktır. Ayrıntılı bir yaklaşım, büyük miktarda bilginin incelenmesine dayanır. Bu nedenle, brüt geliri hesaplamak için önceki yıllara ait ürünlerin satış hacimlerine ilişkin veriler, ürünlerin mevcut ve tahmini fiyatları ve ekonomik koşullardaki değişikliklere ilişkin uzman tahminleri gereklidir. Maliyetleri hesaplamak için bu yaklaşım, üretim maliyetini maliyet unsurlarına göre belirler.

e) tahmin döneminin her yılı için nakit akışının hesaplanması;

Nakit akışını hesaplamak için iki yöntem vardır. Bunlardan ilki, şirketin faaliyet alanlarındaki nakit akışlarının analiz edilmesiyle gerçekleştirilen dolaylı yöntemdir. Bu yöntem, bir nakit akışı bütçesinin hazırlanmasına ve nakit akışının daha fazla hesaplanmasına dayanmaktadır. İkinci yöntem, nakit akışlarını gelir ve gider kalemlerine göre analiz etmeyi amaçlayan doğrudan yöntemdir; şirketin bilançosuna bakıp oradan nakit akışını hesaplamaya dayanır.

f) iskonto oranının belirlenmesi;

İskonto oranının hesaplanmasında aşağıdaki faktörler dikkate alınır: çekilen sermayenin farklı kaynaklarının varlığı, zaman içinde paranın değerindeki değişiklikler ve olası riskler. Hangi nakit akışı modelinin seçildiğine bağlı olarak şirket iskonto oranını belirler: özsermaye nakit akışı için bu, kümülatif oran modeli veya sermaye varlığı fiyatlandırma modelidir (CAPM) ve yatırılan sermaye nakit akışı için bu, ağırlıklı ortalama maliyettir. sermaye (WACC) modeli.

g) gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerinin ve şirketin tahmin sonrası dönemdeki değerinin ve bunların toplam değerinin hesaplanması;

Tahmin sonrası dönem, nakit akışında ortalama istikrarlı bir büyüme oranının beklendiği şirketin kalan ömrüdür. Tahmin sonrası dönemde şirketin değerini hesaplamak için geri dönüş maliyeti hesaplanır. Geriye dönme, tahmin döneminin sonunda bir işletmenin olası yeniden satışından elde edilen gelirdir. Şirketin gelecekte sahip olduğu gelişme beklentilerine bağlı olarak geri dönüşü hesaplamanın birkaç yolu vardır. Geri dönüşü hesaplamak için aşağıdaki yöntemler mevcuttur: tasfiye değeri yöntemi, net varlık değeri yöntemi, tahmini satış yöntemi ve Gordon modeli.

h) Son değişiklikleri yapmak.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, şirketin ne kadar umut verici olduğunu gösteren bir piyasa değerlemesi elde etmenizi sağlar. Bu nedenle bu yöntem, varlıklarını kârlı, gelişen ve gelecek vaat eden bir şirkete yatırmak isteyen yatırımcılar için en cazip değerleme yöntemidir.

Bir şirketin değerini hesaplamak için gelir yaklaşımını kullanmanın hem avantajları hem de dezavantajları vardır. Gelir yaklaşımının avantajları şunlardır:

– bu yaklaşım şirketin gelir ve giderlerinde gelecekte meydana gelecek değişiklikleri dikkate alır. Böylece şirketin kârlılığını gösterir ve bu da temettü almak isteyen sahiplerinin çıkarlarını tatmin eder;

- bu yaklaşımın kullanılması bir şirkete yatırım yapma konusunda karar verilmesine yardımcı olur, yani bu yaklaşım potansiyel yatırımcıların çıkarlarını dikkate alır;

– bu yaklaşım şirketin gelişim beklentilerini dikkate alır.

Bu yaklaşımın ana dezavantajları şunlardır:

– Ekonomi istikrarsız olduğundan uzun vadeli gelir ve harcama akışlarını tahmin etmenin zorluğu. Sonuç olarak, tahmin süresi arttıkça yanlış tahmin olasılığı da artıyor;

– kapitalizasyon ve iskonto oranlarının hesaplanmasının karmaşıklığı, çünkü çeşitli yollar hesaplamaları;

– öngörülen gelir üzerinde önemli etkisi olabilecek risklerin varlığı;

– uyumsuzluk olasılığı Gerçek kazançŞirketler mali tablolarında gösterdiklerine göre

Sonuç olarak gelir yaklaşımının avantaj ve dezavantajlarının bulunduğunu söyleyebiliriz ancak günümüzde bir işletmenin değerinin belirlenmesinde pratikte yaygın olarak kullanılmaktadır.

Gelir yaklaşımı, değerleme nesnesinin gelecekte üretebileceği gelirin yanı sıra değerleme nesnesiyle ilgili maliyetlerin tahmin edilmesine olanak tanıyan güvenilir bilgilerin mevcut olduğu durumlarda uygulanır. Gelir yaklaşımını uygularken değerleme uzmanı gelecekteki gelir ve giderlerin tutarını ve bunların alınma anlarını belirler.

Gelir yaklaşımı, değerleme nesnesinden beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak, değerleme nesnesinin değerinin değerlendirilmesine yönelik bir dizi yöntemdir. Gelir yaklaşımının aşamaları:

• 1. Hesaplama brüt gelir karşılaştırılabilir mülkler için kiralama piyasasındaki mevcut oranlar ve tarifelerin analizine dayanarak mülkün kullanımına ilişkin.
• 2. Eksik kullanımdan (kiralama) ve tahsil edilmemiş kira ödemelerinden kaynaklanan kayıpların değerlendirilmesi, piyasanın analizi ve değerlemesi yapılan gayrimenkulle ilgili dinamiklerin doğası temelinde yapılır. Bu şekilde hesaplanan tutar brüt gelirden düşülerek elde edilen rakam gerçek brüt gelirdir.
• 3. Değerlendirme konusuna ilişkin maliyetlerin hesaplanması:

* operasyonel (bakım) - tesisin işletme maliyetleri;

* sabit - ödenecek hesaplara ilişkin hizmet maliyetleri (kredi faizleri, amortisman, vergi ödemeleri vb.);

* rezervler - mülk için aksesuarların satın alınması (değiştirilmesi) maliyetleri.

• 4. Nesnenin satışından elde edilen net gelir miktarının belirlenmesi.
• 5. Kapitalizasyon oranının hesaplanması. Rusya değerleme uygulamasında, gelir yaklaşımı kavramı genellikle iki yöntemle ilişkilendirilir: gelirin doğrudan kapitalizasyonu ve indirgenmiş nakit akışları. Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, geliri bir dönemdeki değere dönüştürürken, indirgenmiş nakit akışı yöntemi, geliri birkaç yıldaki değere dönüştürür. [değerlendirme soruları, Levada]

Yöntemlerin avantaj ve dezavantajları şu şekilde belirlenir:

• - potansiyel bir alıcının (yatırımcının) gerçek niyetlerini yansıtma yeteneği;
• - Analizin dayandığı bilgilerin türü, kalitesi ve kapsamı;
• - rekabetçi dalgalanmaları hesaba katma yeteneği;
• - dikkate alma yeteneği spesifik özellikler değerini etkileyen nesne (konum, boyut, potansiyel karlılık).

Gelir kapitalizasyonu yöntemi aşağıdaki durumlarda kullanılır:

• - Gelir akışlarının uzun bir süre boyunca istikrarlı olması ve önemli bir pozitif değeri temsil etmesi;
• - Gelir akışları istikrarlı ve ılımlı bir hızla artıyor.

Bu yöntemle elde edilen sonuç, binaların, yapıların maliyeti ve arsa maliyetinden oluşur; tüm mülkün maliyetidir. Temel hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

burada C mülkün maliyetidir (parasal birimler);

Kapitalizasyon oranı, (%);

NOR - net işletme geliri

Bu yöntemin temel sorunları:

• 1. Mülkün ciddi bir yeniden yapılanma gerektirdiği veya inşaatı tamamlanmamış durumda olduğu durumlarda bu yöntemin kullanılması tavsiye edilmez. Yakın gelecekte istikrarlı bir gelir düzeyine ulaşmak mümkün değildir.
• 2.B Rusya koşulları Değerleme uzmanının karşılaştığı temel sorun, gayrimenkul piyasasının "bilgi bulanıklığı" olup, öncelikle gayrimenkul satışı ve kiralanmasına yönelik gerçek işlemler, işletme maliyetleri ve yük faktörüne ilişkin istatistiksel bilgilerin eksikliğidir. Her pazar segmenti farklı bölgelerde. Sonuç olarak, NRR'nin ve kapitalizasyon oranının hesaplanması çok karmaşık bir iş haline gelir. [Gryaznova]

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemini uygularken yapılacak işlemlerin sırası:

• 1. Fiili değerleme tarihini takip eden bir yıl için istikrarlı net gelir miktarını belirleyin (genellikle retroanaliz temelinde önceki birkaç yılın yıllık gelirinin ortalamasını alarak).
• 2. Yöntemlerden birini kullanarak kapitalizasyon oranının değerini belirleyin.
• 3. Bölünme sonucu değerlemesi yapılan taşınmazın bugünkü değerini elde etmek için bir yıllık net işletme gelirini toplam kapitalizasyon oranına bölün. [Kasyanenko]

Bu yöntemi kullanırken aşağıdaki gelir kullanılır:

1) potansiyel brüt gelir (PVI) - tüm kayıp ve giderler dikkate alınmadan kullanımının% 100'ü ile gayrimenkulden alınabilecek gelir. PPV, değerlendirilen mülkün alanına ve belirlenen kira oranına bağlıdır ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

PVD = S * C a, (7)

burada S kiralanan alan, m2;

C a - 1 m 2 başına kiralama ücreti.

• 2) gerçek brüt gelir (DVD), potansiyel brüt gelirden alanın yetersiz kullanımından ve tahsilat sırasındaki kayıplardan çıkarılarak elde edilen tutardır. kira Mülkün normal piyasa kullanımından elde edilen diğer gelirlerin eklenmesiyle:
• 3) net işletme geliri (NOI) - fiili brüt gelir eksi yıl için işletme giderleri (OR) (amortisman giderleri hariç). [Gryaznova]

Kapitalizasyon oranını belirlemenin birkaç yöntemi vardır:

* sermaye maliyetlerinin geri ödenmesi dikkate alınarak (varlığın değerindeki değişikliklere göre düzeltilmiş);

* bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği;

* doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi.

Sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranını belirlerken, kapitalizasyon oranının iki bölümden oluştuğu dikkate alınmalıdır:

• 1) belirli yatırımlarla ilgili risk ve diğer faktörleri dikkate alarak yatırımcıya fon kullanımı için ödenmesi gereken tazminat olan yatırımın (sermayenin) getiri oranı;
• 2) sermaye getiri oranları, yani ilk yatırım tutarının geri ödenmesi. Ayrıca, kapitalizasyon oranının bu unsuru varlıkların yalnızca amortismana tabi kısmı için geçerlidir.

Sermaye getiri oranı, risksiz getiri oranı, risk primi, gayrimenkul yatırımı, gayrimenkulün düşük likidite primi ve yatırım yönetimi priminin eklenmesiyle kümülatif yöntem kullanılarak hesaplanır. [Bugaeva]

Risksiz getiri oranı - yatırımcının kullanımına sunulan ve getiri garantisi olan yüksek likit varlıkların getiri oranı; bunun için hiçbir risk yoktur.

Risksiz oran gereksinimleri:

* Nispeten düşük bir getiri oranıyla karakterize edilen, ancak sermaye getirisi garantisi olan en likit varlıkların getirisi;

*Alternatif bir yatırım seçeneği olarak yatırımcılar için kullanılabilirlik. [Vandanimaeva]

Yatırılan sermayeyi telafi etmenin üç yolu vardır:

*sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi);

ѕ Yenileme fonuna ve yatırım getirisi oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi). Bazen buna yıllık gelir yöntemi denir;

ѕ Tazminat fonu ve risksiz faiz oranına (Hoskold yöntemi) dayalı sermaye getirisi. [Gryaznova]

Ana paranın eşit taksitlerle ödenmesinin beklendiği durumlarda Ring yönteminin kullanılması uygundur. Yıllık sermaye getirisi oranı, varlığın değerinin %100'ünün kalan faydalı ömrüne bölünmesiyle hesaplanır; Varlığın hizmet ömrünün karşılığıdır. Getiri oranı - faizsiz kurtarma fonuna yerleştirilen başlangıç ​​sermayesinin yıllık payı:

RK = R y +1/n (8)

burada n kalan ekonomik ömürdür.

Sermayenin getirisi, yatırımın getirisi oranında yeniden yatırılırsa Inwood yöntemi kullanılır. Bu durumda, kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak getiri oranı, yatırımlarla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşittir.

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

burada SFF tazminat fonu faktörüdür;

Y= R (yatırım getirisi oranı).

Hoskold yöntemi, ilk yatırımın getiri oranının biraz yüksek olduğu ve yeniden yatırımın aynı oranda gerçekleşmesinin mümkün olmadığı durumlarda kullanılır. Yeniden yatırılan fonlar için gelirin risksiz bir oranda alınacağı varsayılmaktadır [Bugaeva]

RK = R y +SFF (n, Y b), (10)

burada Yb risksiz faiz oranıdır.

Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına ve NAV değerlerine ilişkin piyasa verilerine dayanarak kapitalizasyon oranı hesaplanabilir. [Gryaznova]

NOY, i'inci analog nesnenin net işletme geliridir;

Vi - i-inci analog nesnenin satış fiyatı

İndirgenmiş nakit akışı (DCF) yöntemi daha karmaşıktır, ayrıntılıdır ve bir nesneden dengesiz nakit akışı alınması durumunda, makbuzlarının karakteristik özelliklerini modelleyerek bir nesneyi değerlendirmenize olanak tanır. DCF yöntemi şu durumlarda kullanılır:

• - gelecekteki nakit akışlarının mevcut nakit akışlarından önemli ölçüde farklı olacağı varsayılmaktadır;
• - gayrimenkulden gelecek nakit akışlarının büyüklüğünü haklı çıkaracak verilerin mevcut olması;
• - gelir ve gider akışları mevsimseldir;
• - Değerlendirilen mülkün büyük, çok işlevli bir ticari tesis olması;
• - mülkün inşaat halinde olması veya yeni inşa edilmiş ve işletmeye açılmış olması (veya işletmeye açılmış olması).

DCF'yi hesaplamak için aşağıdaki veriler gereklidir:

• - tahmin döneminin süresi;
• - geri dönüş de dahil olmak üzere nakit akışlarının tahmini değerleri;
• - indirim oranı. Batı uygulamalarında iskonto oranının hesaplanmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmaktadır:
  • 1) kümülatif inşaat yöntemi - iskonto oranının riskin bir fonksiyonu olduğu ve her bir mülke özgü tüm risklerin toplamı olarak hesaplandığı varsayımına dayanan;
  • 2) tahsis yöntemi - iskonto oranı, çünkü bileşik faiz oranı aşağıdaki verilere göre hesaplanır: tamamlanan işlemler emlak piyasasındaki benzer nesnelerle;
  • 3) izleme yöntemi - düzenli piyasa izlemeye dayalı, gayrimenkul yatırımlarının ana ekonomik göstergelerinin işlem verilerine dayalı olarak izlenmesi.

Kalıntı değer veya geri dönüş değeri (son tahmin yılı faktörüne göre) iskonto edilmeli ve nakit akışlarının bugünkü değerlerinin toplamına eklenmelidir.

Bir mülkün değerinin DCF yöntemi kullanılarak hesaplanması formül 12 kullanılarak gerçekleştirilir.

burada PV mevcut değerdir;

C i - t döneminin nakit akışı;

i t - t döneminin nakit akışına ilişkin iskonto oranı;

M - eski haline döndürme maliyeti veya artık değer.

Dolayısıyla mülkün değeri, öngörülen nakit akışlarının bugünkü değeri ile mevcut kalıntı değerinin (geriye dönüş değeri) toplamına eşittir.

Gelir yaklaşımı, nesnenin değerinin Emlak kullanımından elde edilecek gelecekteki gelirin bugünkü değeri ile belirlenir. Ancak gelecekte alınan para bugün alınan miktarla aynı değildir. Gelecekte bir gelir akışı yaratacak mülkün değerini belirlemek için, bu akışı şimdiki değerine getirmek gerekir. İÇİNDE Genel dava Bu amaçla nesnenin her türlü gelir ve değer modeline uygulanabilecek bir iskonto prosedürü kullanılmaktadır. Kapitalizasyon, iskontodan farklı olarak, yalnızca sermaye getirisini değil aynı zamanda sermaye getirisini de dikkate alır. Gelir yaklaşımı yöntemleri ve maliyet yaklaşımı, kullanımdaki değerlerin (yatırım, tüketici) değerlendirilmesi ve finansal muhasebe amaçları için geçerlidir.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı iki yöntemi içerir:

• gelir kapitalizasyonu yöntemi;
• indirimli nakit akışı yöntemi.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır. Gayrimenkul sahibi olmaktan elde edilen gelir, örneğin, gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen mevcut ve gelecekteki geliri, gelecekte satıldığında gayrimenkulün değerinde meydana gelebilecek olası bir artıştan elde edilen geliri temsil edebilir. Bu yöntemin sonucu hem binaların, yapıların maliyetinden hem de arsa maliyetinden oluşur.

Değerleme prosedürünün ana aşamalarının aktifleştirme yöntemini kullanarak vurgulanması tavsiye edilir.

1. Değerlendirildi potansiyel brüt gelir. Bu, karşılaştırılabilir nesneler için emlak piyasasında mevcut olan mevcut oranların ve tarifelerin analizine dayanarak yapılır. Potansiyel brüt gelir (GPI), tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 kullanımda gayrimenkulden elde edilebilecek gelirdir. RPE, değerlendirilen mülkün alanına ve kabul edilen kira oranına bağlıdır.

PVD = S∙ S a,

Nerede S- metrekare cinsinden alan m., kiraya verildi, C a - 1 metrekare başına kira oranı. M.

Kural olarak, kira bedeli mülkün konumuna, Fiziksel durumu, iletişimin kullanılabilirliği, kiralama süresi vb.

2. Mülkün gereğinden az kullanılmasından kaynaklanan tahmini kayıplar ve ödemelerin tahsilatı sırasındaki kayıplar değerlendirilir. PVD'yi kayıp miktarı kadar azaltmak değeri verir gerçek brüt gelir(DVD), formülle belirlenir

DVD = PVD – kayıplar.

3. Değerlendirilen mülkün tahmini işletme maliyetleri hesaplanır. Tesisin normal işleyişini ve gelirin yeniden üretimini sağlamak için yapılan periyodik harcamalara işletme giderleri denir.

İşletme giderleri genellikle aşağıdakilere ayrılır:

o yarı sabit giderler;

o yarı değişken veya işletme maliyetleri;

o Değiştirme maliyetleri veya rezervler.

İLE şartlı olarak kalıcı Bunlar, miktarı tesisin operasyonel yükünün derecesine ve sağlanan hizmetlerin düzeyine (örneğin sigorta ödemeleri) bağlı olmayan masrafları içerir.

İLE koşullu değişkenler miktarı tesisin operasyonel yükünün derecesine ve sağlanan hizmetlerin düzeyine bağlı olan masrafları içerir.

Koşullu olarak değişken olan ana giderler, kamu hizmetleri maliyetleri, bölge bakım maliyetleri, yönetim maliyetleri, maaşlardır. servis personeli vesaire.

İLE değiştirme maliyetleri iyileştirmelerin yıpranan bileşenlerinin periyodik olarak değiştirilmesinin maliyetlerini içerir (genellikle bu tür bileşenler arasında çatı kaplama, döşeme, sıhhi ekipman ve elektrik tesisatı bulunur).

Hesaplama, bunun için para ayrıldığını varsayıyor, ancak çoğu mülk sahibi aslında bunu yapmıyor. Sahibi, mülkiyet süresi boyunca kötüleşen iyileştirmeleri değiştirmeyi planlıyorsa, belirtilen kesintiler söz konusu yöntemle gayrimenkulün değeri hesaplanırken dikkate alınması gerekir.

Örnek. Her 6 yılda bir yapılması gereken kozmetik onarımlar, sahibine 10.000 dolara mal oluyor. Son yenileme 2 yıl önce yapıldı. Görev süresi 5 yıldır. İlk mülkiyet yılı için kozmetik onarımların değiştirme maliyetlerini hesaplamak gerekir.

Çözüm. Bir sonraki onarımın 4 yıl (6 – 2) içinde yapılması gerekir, bu nedenle mevcut sahibinin sorumluluğunda olacaktır ve değiştirme maliyetleri şu şekilde olacaktır:

10000 / 4 = $2500.

4. Tahmin edilen net işletme geliri(NOR) DVD'nin işletme giderlerini azaltarak. Böylece:

CHOD = DVD – İşletme giderleri (amortisman ve amortisman hariç).

5. Hesaplanmış sermayelendirme oranı. İkincisini belirlemek için birkaç yöntem vardır:

o kümülatif inşaat yöntemi;

o sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranının belirlenmesine yönelik yöntem;

o bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği;

o doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi.

Kümülatif inşaat yöntemi. Gayrimenkul değerlemesinde kapitalizasyon oranı iki unsurdan oluşur:

o yatırımların getiri oranları (sermayenin getiri oranları). Bu, zaman, risk ve belirli bir yatırımla ilgili diğer faktörler dikkate alınarak, paranın karşılığının yatırımcıya ödenmesi gereken tazminattır.

o sermayenin getiri oranı (geri ödeme). Sermayenin getirisi, ilk yatırım tutarının geri ödenmesini ifade eder. Ayrıca, kapitalizasyon oranının bu unsuru yalnızca aşınma ve yıpranma için geçerlidir; varlıkların bir kısmının değerini kaybetmesi.

Sermayenin getiri oranı aşağıdakilere dayanmaktadır:

1) risksiz getiri oranı;

2) risk primleri;

3) gayrimenkulün düşük likiditesine ilişkin primler;

4) yatırım yönetimi ödülleri.

Risksiz getiri oranı. Daha önce listelenen bileşenlerin geri kalanının eklendiği bir taban olarak kullanılır. Risksiz oranı belirlemek için hem risksiz operasyonlar için ortalama Avrupa göstergelerini hem de Rusya göstergelerini kullanabilirsiniz.

Ortalama Avrupa göstergelerinin kullanılması durumunda, belirli bir ülkeye yatırım yapma riskine ilişkin bir prim, ülke riski.

Rus göstergeleri, devlet tahvillerinin getiri oranına veya tercihen bankaların döviz mevduatlarına (karşılaştırılabilir süre ve tutarda) ilişkin oranlara göre alınmaktadır. en yüksek kategori güvenilirlik. Risksiz oran, belirli bir mülke yatırım yapmanın asgari ücretini belirler.

Risk primi. Daha önce listelenenler dışındaki tüm yatırımların, yüksek derece Değerlendirilen gayrimenkul tipinin özelliklerine bağlı olarak risk. Risk ne kadar büyük olursa, ilkini telafi etmek için faiz oranının da o kadar yüksek olması gerekir.

Düşük likidite primi. Likidite, bir mülkün ne kadar hızlı nakde çevrilebileceğini ölçer. Gayrimenkul nispeten düşük likiditeye sahiptir. Bu prim özellikle ipotekli konut kredilerinin az gelişmiş olduğu ülkelerde yüksektir.

Yatırım Yönetimi Ödülü. Yatırım ne kadar riskli ve karmaşıksa, o kadar yetkin bir yönetim gerektirir. Yatırım yönetimi, maliyetleri de yatırım yönetimine dahil olan gayrimenkul yönetimiyle karıştırılmamalıdır. işletim giderleri.

Sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranını belirleme yöntemi. Daha önce de belirtildiği gibi, sermayelendirme oranı gayrimenkulde yatırım getirisi oranını ve sermaye getirisi oranını içerir. Bir varlığın değerinde bir değişiklik (azalma veya artış) öngörülüyorsa, bu durumun dikkate alınması gerekir. sermaye geri kazanımının kapitalizasyon oranı.

Yatırılan sermayeyi telafi etmenin üç yolu vardır:

1) sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi);

2) ikame fona ve yatırımın getiri oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi). Bazen buna yıllık gelir yöntemi denir;

3) Tazminat fonu ve risksiz faiz oranına (Hoskold yöntemi) dayalı sermaye getirisi.

Ring'in yöntemi. Bu yöntem, gelir akışının sistematik olarak azalmasının beklendiği ve ana paranın eşit taksitlerle geri ödeneceği durumlarda kullanılması uygundur. Yıllık sermaye getiri oranı, varlığın maliyetinin %100'ünün kalan faydalı ömrüne bölünmesiyle hesaplanır, diğer bir deyişle varlığın ömrünün tersidir.

Örnek. Yatırım koşulları:

miktar = 2000$;

vade = 5 yıl;

Çözüm. Varlığın %100'ü 5 yıl içinde silineceğinden (%100 / 5 = %20) yıllık doğrusal getiri oranı %20 olacaktır. Bu durumda kapitalizasyon oranı şu şekilde olacaktır: %20 + %12 = %32.

İlk yatırımın %20'si yıllık olarak geri dönecek ve %12'lik bir yatırım getirisi sağlanacaktır. Mutlak olarak ödenen faizin, anaparanın azalan bakiyesi üzerinden tahakkuk etmesi nedeniyle yıldan yıla azalacağını unutmayın. İlk yıl için faiz 240$ olacak; ikincisi için - 192; üçüncü için - 144; dördüncü için - 96; beşinci için - 48.

Inwood yöntemi. Bu yöntem, tahmin dönemi boyunca sabit, eşit gelir elde edilmesinin beklendiği durumlarda kullanılır. Bu gelir akışının bir kısmı yatırım getirisini temsil edecek, diğeri ise geri ödeme veya sermaye getirisini sağlayacaktır.

Ayrıca, gelir akışının miktarı yatırım getirisi diğeri ise geri ödeme veya sermaye iadesi sağlayacak.

Ayrıca sermaye getirisi yeniden yatırım yapılacak yatırımın (sermayenin) getirisi oranında. Bu durumda, kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak yatırım getirisi oranı, yatırımla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşit olacaktır (bu faktör, bileşik faizin altı fonksiyonu tablosundan alınmıştır). Eşit gelir akışı ile kapitalizasyon katsayısının kendisi, yatırımların getiri oranı ve aynı faiz için tazminat fonu faktörünün toplamına eşit olacaktır (kapitalizasyon katsayısı, bileşik faizin altı fonksiyonunun tablosundan alınabilir) Bir birimin amortismanına katkı sütununda).

Örnek. Yatırım koşulları:

miktar = 2000$;

vade = 5 yıl;

yatırım getirisi oranı = %12.

Çözüm. Yıllık eşit gelir akışı 2000 ∙ 0,2774097'ye eşittir ("bir birimin %12'lik amortisman katkısı" sütunu - 5 yıl) = 554,81. İlk yıl faizi 240 (2000 yılının %12'si) ve anapara getirisi = 314,81 (554,81 – 240).

Yıllık alınan 314,81, yıllık %12 oranında yeniden yatırılırsa, ikinci yılın sonunda ana paranın getirisi 352,58; üçüncünün sonunda - 394,89; dördüncünün sonunda - 442,28; ve beşincinin sonunda - 495.35. Toplamda beş yıl içinde 2000 TL ana paranın tamamı iade edilecek. İkinci yılın başında anapara bakiyesi sırasıyla 1685,19, tahakkuk eden faiz 202,23; üçüncü yılın başında bakiye anapara 1332,61, faiz ise 159,92; yıl bazında ayrıca: 937,72 ve 112,53; 495,44 Dolar ve 59,46 Dolar

Kapitalizasyon oranı, sermaye (yatırım) getirisi oranı 0,12 ve tazminat fonu faktörü (%12 için, 5 yıl) 0,1574097 eklenerek hesaplanır. Sonuç, sanki “amortisman katkısı” sütunundan alınmış gibi (%12 için, 5 yıl) 0,2774097'lik bir kapitalizasyon oranıdır.

Hoskold'un yöntemi.İlk yatırımın sağladığı getiri oranının çok yüksek olması ve yeniden yatırımın aynı oranda gerçekleşmesinin mümkün olmaması durumunda kullanılır. Bu nedenle yatırılan fonların risksiz bir oranda gelir elde etmesi beklenmektedir.

Örnek. Yatırım projesi 5 yıl boyunca yıllık %12 yatırım getirisi (sermaye) sağlıyor. Yatırım getirisi %6 oranında güvenli bir şekilde yeniden yatırıma dönüştürülebilir.

Çözüm. Sermaye getirisi oranı 0,1773964 ise, yani 5 yıl boyunca ikame fon faktörü %6 ise kapitalizasyon oranı ( R) 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964'e eşit olacaktır.

Bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği.Çoğu mülk kullanılarak satın alındığından ödünç alınmış Ve Eşitlik kapitalizasyon oranı, yatırımın her iki kısmı için de getiri şartlarını karşılamalıdır. Büyüklük verilen katsayı ilgili yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniğine göre belirlenir. Ödünç alınan fonların kapitalizasyon oranına ipotek sabiti denir ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

Kredinin koşulları biliniyorsa, ipotek sabiti bileşik faizin altı fonksiyonu tablosundan belirlenir: faiz oranı ile geri kazanım fonu katsayısının toplamı olacak veya kredinin amortisman katkı katsayısına eşit olacaktır. birim.

Özsermaye kapitalizasyon oranı formülle hesaplanır:

Genel kapitalizasyon oranı ağırlıklı ortalama olarak tanımlanır

Nerede M- ödünç alınan fonların maliyet içindeki payı, RM- borç alınan sermayenin kapitalizasyon oranı, TEKRAR- özsermaye için kapitalizasyon oranı.

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi. Gelir yaklaşımında bir varlığın değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

Nerede V- Değerlendirilen nesnenin maliyeti, e- CHOD, R- kapitalizasyon oranı.

Yukarıdaki formül NRR'yi değere dönüştürürse, aşağıdaki formül değeri kapitalizasyon oranına dönüştürür:

Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına ve NAV değerlerine ilişkin piyasa verilerine dayanarak kapitalizasyon oranı hesaplanabilir. Bu şekilde belirlenen kapitalizasyon oranına genel oran denir. Bu formül, varlığın belirli bir fiyattan yeniden satılması durumunda kullanılır. miktara eşit başlangıç ​​yatırımı ve dolayısıyla kapitalizasyon oranına sermaye yenileme priminin dahil edilmesine gerek yoktur ve ayrıca eşit gelir elde edileceği tahmin edilir.

Örnek. Değerlemesi yapılan mülkle karşılaştırılabilecek gayrimenkuller hakkında bilgi mevcuttur. Benzer mülklerin 325.000 $'a satıldığını ve NBD'nin 30.000 $ olduğunu gösteriyor.

Yukarıdaki formül genel kapitalizasyon oranını bulmanızı sağlar:

R = 30000 / 325000 = 0,09 veya %9.

6. Gelir kapitalizasyonu yönteminin son aşamasında, gayrimenkulün değeri, öngörülen net işletme gelirinin değerinin (4. aşamanın sonucu) kapitalizasyon katsayısına (5. aşamanın sonucu) bölünmesiyle belirlenir:

veya NAV/Kapitalizasyon Oranı.

İndirimli nakit akışı yöntemi.

Bu yöntem, mülkün kullanımından ve olası satışından elde edilecek gelecekteki gelirlerin bugünkü değerinin belirlenmesinde kullanılır.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak makul bir piyasa değerinin belirlenmesi birkaç aşamaya ayrılabilir.

1. Mülkün mülkiyeti süresi boyunca gelecekteki gelir akışının tahmini yapılır.

2. Değerlemesi yapılan mülkün değeri mülkiyet süresinin sonunda hesaplanır; Satış aslında planlanmamış olsa bile, önerilen satışın (geri dönüş) maliyeti.

3. Mevcut piyasada değerlemesi yapılan taşınmazın iskonto oranı türetilir.

4. Elde tutma süresi boyunca gelirin gelecekteki değeri ve eskiye döndürmenin öngörülen maliyeti bugünkü değere düşürülür.

Böylece:

Gayrimenkul değeri = Periyodik gelir akışının bugünkü değeri + Geri dönüşün bugünkü değeri.

Örnek. Yatırımcı gayrimenkul satın alır ve 10 yıllığına kiraya verir. aşağıdaki miktarlar kira peşin ödenmiştir. İndirim oranı %11.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı - Değerlendirilen mülkün ticari kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayanan, gayrimenkulün değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımının piyasa ve maliyet yaklaşımına göre en büyük avantajı, yatırımcının gayrimenkulün bir gelir kaynağı olduğu fikrini daha iyi yansıtmasıdır; Gayrimenkulün bu kalitesi ana fiyatlandırma unsuru olarak dikkate alınır. Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımının en büyük dezavantajı diğer iki değerleme yaklaşımından farklı olarak tahmin verilerine dayanmasıdır.

Gelir yaklaşımı gayrimenkulün değerini tahmin eder. şu an gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri olarak, yani yansıtır:

mülkün faydalı ömrü boyunca yaratması muhtemel gelirin niteliği ve miktarı;

Hem değerlendirilen nesneye hem de bölgeye özgü riskler.

Gelir yaklaşımı, belirlemek için kullanılır. yatırımmaliyet, Potansiyel yatırımcı mülkün parasını ödemeyeceği için büyük miktar bu nesneden elde edilecek gelecekteki gelirin bugünkü değerinden daha fazladır. Belirlemede de kullanılır Market değeri.

Temel konseptler:

Gelirin aktifleştirilmesi gelecekteki gelir ile bir nesnenin mevcut değeri arasındaki ilişkiyi belirleyen bir süreçtir.

Gelir yaklaşımının temel formülü (Şekil 3.5):

veya
, Nerede

C (V) - özellik değeri;

BH (I) - değerlendirilen mülkten beklenen gelir. Gelir genellikle bir mülkün belirli bir dönem boyunca elde edebileceği net işletme gelirini ifade eder;

K (R) - getiri veya kâr oranı - bir katsayı veya kapitalizasyon oranıdır.

Sermayelendirme oranı- gelir ile değerleme nesnesinin değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan getiri oranı.

Sermayelendirme oranı- Bu, mülkün piyasa değerinin ürettiği net gelire oranıdır.

İndirim oranı- Belirli bir zamanda mülkün kullanımından kaynaklanan nakit akışlarının değeri yeniden hesaplanırken uygulanan bileşik faiz oranı.

Gelir yaklaşımı kullanılarak gayrimenkul değerlemesinin ana aşamaları şunlardır:

Karşılaştırılabilir mülkler için piyasadaki mevcut oranlar ve tarifeler (kira oranları) analizine dayalı olarak brüt potansiyel gelirin tahmini;

Kayıp analizi;

Değerlendirilen nesnenin işletim maliyetlerinin hesaplanması;

Brüt potansiyel gelirden kayıplar ve maliyetler düşülerek elde edilen farka eşit olan net işletme geliri belirlenir.

Net işletme gelirini mülk değerine dönüştürmek.

Gelir yaklaşımı çerçevesinde iki yöntemden birinin kullanılması mümkündür: Gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemi ve indirgenmiş nakit akışları yöntemi.

Bu yöntemler, gayrimenkulün değerinin, değerlemesi yapılan mülkün gelecekte gelir akışı yaratma kabiliyetine göre belirlendiği önermesine dayanmaktadır. Her iki yöntemde de, bir mülkten elde edilecek gelecekteki gelir, bu mülkün risk özelliğinin düzeyi dikkate alınarak değerine dönüştürülür. Bu yöntemler yalnızca gelir akışlarını dönüştürme biçimleri açısından farklılık gösterir.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanıldığında, bir dönemlik gelir gayrimenkulün değerine dönüştürülür ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanıldığında, birkaç tahmin yılı için amaçlanan kullanımından elde edilen gelirin yanı sıra gayrimenkulün yeniden satışından elde edilen gelirler de dönüştürülür. Tahmin döneminin sonunda bir mülk dönüştürülür.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi aşağıdaki durumlarda kullanılır:

gelir akışları uzun bir süre boyunca istikrarlıdır ve önemli bir pozitif değeri temsil eder;

Gelir akışları istikrarlı ve ılımlı bir hızla artıyor.

Temel hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

veya
,Nerede

C - mülkün maliyeti (parasal birimler);

CC - kapitalizasyon oranı (%).

Dolayısıyla gelir kapitalizasyonu yöntemi, yıllık (veya ortalama yıllık) net işletme gelirinin (NOI) rayiç değere dönüştürülmesi yoluyla gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir.

Bu yöntemi uygularken aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır: sınırlayıcı koşullar:

gelir akışlarının istikrarsızlığı;

mülk yeniden inşa ediliyorsa veya inşaat devam ediyorsa.

Bu yöntemin temel sorunları

1. Mülkün ciddi bir yeniden yapılanma gerektirdiği veya inşaatı tamamlanmamış durumda olduğu durumlarda bu yöntemin kullanılması tavsiye edilmez. Yakın gelecekte istikrarlı bir gelir düzeyine ulaşmak mümkün değildir.

2. Rusya koşullarında, değerleme uzmanının karşılaştığı temel sorun, gayrimenkul piyasasının “bilgi bulanıklığı”, öncelikle gayrimenkul satışı ve kiralanması için gerçek işlemlere ilişkin bilgi eksikliği, işletme maliyetleri ve istatistik eksikliğidir. Farklı bölgelerdeki her pazar segmentindeki yük faktörüne ilişkin bilgiler. Sonuç olarak, NRR'nin ve kapitalizasyon oranının hesaplanması çok karmaşık bir iş haline gelir.

Aktifleştirme yöntemini kullanarak değerleme prosedürünün ana aşamaları:

beklenen yıllık (veya ortalama yıllık) gelirin, mülkün en iyi ve en verimli şekilde kullanılmasıyla elde edilen gelir olarak belirlenmesi;

kapitalizasyon oranının hesaplanması;

Net işletme geliri ve kapitalizasyon oranına göre bir mülkün değerinin, NPV'yi kapitalizasyon oranına bölerek belirlenmesi.

Potansiyel Brüt Gelir (GPI)- Tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 kullanımıyla gayrimenkulden elde edilebilecek gelir. PPV, değerlendirilen mülkün alanına ve belirlenen kira oranına bağlıdır ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

, Nerede

S - kiralanabilir alan, m2;

cm - 1 m2 başına kira bedeli.

Gerçek Brüt Gelir (DVD)- bu, mülkün normal piyasa kullanımından elde edilen diğer gelirlerin eklenmesiyle birlikte, potansiyel brüt gelirden alanın yetersiz kullanımından ve kira tahsilatından kaynaklanan kayıplar çıkarılarak elde edilen tutardır:

DVD = PVD – Zararlar + Diğer gelirler

Net işletme geliri (NOI)- yıl için fiili brüt gelir eksi işletme giderleri (OR) (amortisman hariç):

CHOD = DVD – VEYA.

İşletme giderleri, mülkün normal işleyişini ve gerçek brüt gelirin yeniden üretilmesini sağlamak için gerekli olan giderlerdir.

Kapitalizasyon oranının hesaplanması.

Kapitalizasyon oranını belirlemenin birkaç yöntemi vardır:

sermaye maliyetlerinin geri ödenmesi dikkate alınarak (varlığın değerindeki değişikliklere göre düzeltilmiş);

bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği;

doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi.

Kişi başı tazminat dikkate alınarak kapitalizasyon oranının belirlenmesitoplam tutar.

Kapitalizasyon oranı iki bölümden oluşur:

belirli yatırımlarla ilişkili risk ve diğer faktörler dikkate alınarak, fon kullanımı için yatırımcıya ödenmesi gereken tazminat olan yatırım getirisi oranı (sermaye);

sermaye getiri oranları, yani ilk yatırım tutarının geri ödenmesi. Ayrıca, kapitalizasyon oranının bu unsuru varlıkların yalnızca amortismana tabi kısmı için geçerlidir.

Sermayenin getiri oranı kümülatif inşaat yöntemi kullanılarak hesaplanır:

Risksiz getiri oranı +

Risk primleri +

Gayrimenkul yatırımları +

Düşük gayrimenkul likiditesi için primler +

Yatırım Yönetimi Ödülleri.

Risksiz getiri oranı - yüksek likit varlıklara ilişkin faiz oranı, ör. Bu, “firmaların ve bireylerin fonlarının geri dönmeme riski olmadan yatırım yapmasına yönelik gerçek piyasa fırsatlarını” yansıtan bir orandır. OFZ ve VEB getirisi genellikle risksiz oran olarak alınır.

Değerlendirme sürecinde nominal ve reel risksiz oranların hem ruble hem de döviz olabileceğini dikkate almak gerekir. Nominal oranı gerçek oran ile yeniden hesaplarken, Amerikalı ekonomist ve matematikçi I. Fisher'ın 20. yüzyılın 30'lu yıllarında elde ettiği formülün kullanılması tavsiye edilir:

; Nerede

Rн – nominal oran;

Rр – gerçek oran;

Jinf – enflasyon endeksi (yıllık enflasyon oranı).

Döviz risksiz kurunu hesaplarken, dolar enflasyon endeksini dikkate alarak Fisher formülünü kullanarak ve ruble risksiz oranını belirlerken - ruble enflasyon endeksini kullanarak bir ayarlama yapılması tavsiye edilir.

Ruble getiri oranının dolar kuruna dönüştürülmesi veya tam tersi aşağıdaki formüller kullanılarak yapılabilir:

Dr, Dv - ruble veya döviz gelir oranı;

Kurs – döviz kuru oranı, %.

Risk priminin çeşitli bileşenlerinin hesaplanması:

Düşük likidite için prim. Bu bileşen hesaplanırken, mülke yapılan yatırımların anında geri dönüşünün imkansızlığı dikkate alınır ve piyasada değerlenene benzer nesnelerin tipik maruz kalma süresi için dolar enflasyonu seviyesinde alınabilir;

risk primi gayrimenkul yatırımları. Bu durumda, nesnenin tüketici değerinin kazara kaybolma olasılığı dikkate alınır ve en yüksek güvenilirlik kategorisine sahip sigorta şirketlerinde sigorta primi tutarında prim kabul edilebilir;

yatırım yönetimi primi. Yatırım ne kadar riskli ve karmaşıksa, o kadar yetkin bir yönetim gerektirir. Kira ödemelerini toplarken yetersiz yük ve kayıp katsayısını dikkate alarak yatırım yönetimi priminin hesaplanması tavsiye edilir.

Bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği.

Bir mülkün özsermaye ve borç alınan sermaye kullanılarak satın alınması durumunda kapitalizasyon oranı, yatırımın her iki kısmı için de getiri şartlarını karşılamalıdır. Oranın değeri ilgili yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniğine göre belirlenir.

Ödünç alınan sermayenin kapitalizasyon oranına ipotek sabiti adı verilir ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

; Nerede

Rm – ipotek sabiti;

DO – yıllık ödemeler;

K – ipotek kredisi tutarı.

İpotek sabiti, bileşik faizin altı fonksiyonunun tablosu ile belirlenir: faiz oranı ve tazminat fonu faktörünün toplamına veya birim amortisman başına katkı faktörüne eşittir.

Özsermayenin kapitalizasyon oranına ipotek sabiti adı verilir ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

; Nerede

Rc – özsermaye kapitalizasyon oranı;

PTCF – vergi öncesi yıllık nakit akışı;

Ks özsermaye miktarıdır.

Genel kapitalizasyon oranı ağırlıklı ortalama olarak belirlenir:

M – ipotek borcu oranı.

Bir varlığın değerinde bir değişiklik öngörülüyorsa, kapitalizasyon oranında sermayenin ana tutarının getirisinin (yeniden sermayelendirme süreci) dikkate alınması gerekli hale gelir. Sermayenin getiri oranına bazı kaynaklarda yeniden sermayelendirme oranı adı verilmektedir. İlk yatırımın geri dönüşü için, net işletme gelirinin bir kısmı, yeniden sermayelendirme faiz oranı olan R faiz oranıyla bir kurtarma fonunda ayrılır.

Üç yol var yatırılan sermayenin geri ödenmesi:

sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi);

ikame fona ve yatırımın getiri oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi). Bazen buna yıllık gelir yöntemi denir;

tazminat fonu ve risksiz faiz oranına dayalı sermaye getirisi (Hoskold yöntemi).

Halka yöntemi.

Anaparanın eşit taksitlerle ödenmesinin beklendiği durumlarda bu yöntemin kullanılması uygundur. Yıllık sermaye getirisi oranı, varlığın değerinin %100'ünün kalan faydalı ömrüne bölünmesiyle hesaplanır; Varlığın hizmet ömrünün karşılığıdır. Getiri oranı, faizsiz tazminat fonuna yatırılan başlangıç ​​sermayesinin yıllık payıdır:

; Nerede

n – kalan ekonomik ömür;

Ry – yatırım getirisi oranı.

Örnek.

Yatırım koşulları:

vade - 5 yıl;

R - yatırım getirisi oranı %12;

gayrimenkule yatırılan sermaye miktarı 10.000 dolardır.

Çözüm. Ring'in yöntemi. 5 yıl içinde varlığın %100'ü silineceği için sermayenin yıllık doğrusal getiri oranı %20 olacaktır (100: 5 = 20). Bu durumda kapitalizasyon oranı %32 (%12 + %20 = %32) olacaktır.

Gerekli yatırım getirisi oranı dikkate alınarak sermayenin anapara tutarının geri ödenmesi tabloya yansıtılmıştır.

Tablo Ring yöntemi kullanılarak yatırılan sermayenin telafisi (USD)

Sermayenin geri dönüşü, mülkün tüm ömrü boyunca eşit oranda gerçekleşir.

Inwood yöntemi Sermaye getirisinin, yatırımın getirisi oranında yeniden yatırılması durumunda kullanılır. Bu durumda, kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak getiri oranı, yatırımlarla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşittir:

Nerede SFF - tazminat fonu faktörü;

e = R (yatırım getirisi oranı).

Bu yöntemle yatırılan sermayenin geri ödenmesi tabloda sunulmaktadır. 3.5.

Örnek.

Yatırım koşulları:

vade - 5 yıl;

yatırım getirisi - %12.

Çözüm. Kapitalizasyon oranı, 0,12 yatırım getiri oranı ile 0,1574097 tazminat fonu faktörünün (%12 için, 5 yıl) toplamı olarak hesaplanır. “Amortisman katkısı” sütunundan alınırsa kapitalizasyon oranı 0,2774097'dir (%12, 5 yıl).

Masa. Yatırım yapılan sermayenin Inwood yöntemi (USD) kullanılarak geri kazanılması

Hoskold yöntemi. İlk yatırımın getiri oranının biraz yüksek olduğu ve aynı oranda yeniden yatırım yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda kullanılır. Yeniden yatırılan fonlar için gelirin risksiz bir oranda alınacağı varsayılmaktadır:

burada Yb risksiz faiz oranıdır.

Örnek. Yatırım projesi 5 yıl boyunca yıllık %12 yatırım getirisi (sermaye) sağlıyor. Yatırım getirisi elde edilen tutarlar %6 oranında güvenle yeniden yatırıma dönüştürülebilir.

Çözüm. Sermaye getiri oranı 0,1773964 ise, yani 5 yıllık %6'lık iyileşme faktörü ise kapitalizasyon oranı 0,2973964'tür (0,12 + 0,1773964).

Yatırımın değerinin yalnızca bir kısmını kaybedeceği tahmin ediliyorsa, sermaye gayrimenkulün yeniden satışı yoluyla ve kısmen de cari gelir yoluyla geri ödendiğinden kapitalizasyon oranı biraz farklı hesaplanır.

Avantajları Gelir kapitalizasyonu yöntemi, bu yöntemin piyasa koşullarını doğrudan yansıtması, uygulandığında kural olarak gelir ve maliyet arasındaki ilişki açısından analiz edilmesi nedeniyle, çok sayıda gayrimenkul ile yapılan işlemlerde olduğu gibi, kapitalize edilmiş gelir hesaplanırken, temel ilkesi gayrimenkulün piyasadaki kullanım düzeyinin varsayımı olan varsayımsal bir gelir tablosu hazırlanır.

Kusurlar Gelir kapitalizasyonu yöntemi şudur:

piyasa işlemlerine ilişkin bilgi olmadığında uygulanması zordur;

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (DCF) daha karmaşıktır, ayrıntılıdır ve bir nesneden dengesiz nakit akışı alınması durumunda, makbuzlarının karakteristik özelliklerini modelleyerek bir nesneyi değerlendirmenize olanak tanır. DCF yöntemi şu durumlarda kullanılır:

gelecekteki nakit akışlarının mevcut nakit akışlarından önemli ölçüde farklı olması bekleniyor;

gayrimenkulden gelecek nakit akışlarının büyüklüğünü haklı çıkaracak veriler mevcut;

gelir ve gider akışları mevsimseldir;

Değerlendirilen mülk büyük, çok işlevli bir ticari tesistir;

mülkün inşaat halinde olması veya yeni inşa edilmiş olması ve işletmeye alınması (veya işletmeye alınması) durumunda.

DCF yöntemi, gayrimenkulün değerini, öngörülen nakit akışları ve kalıntı değerden oluşan gelirin bugünkü değerine göre tahmin eder.

DCF'yi hesaplamak için aşağıdaki veriler gereklidir:

tahmin döneminin süresi;

geri dönüş dahil nakit akışlarının tahmini değerleri;

İndirim oranı.

DCF yöntemi için hesaplama algoritması.

1. Tahmin döneminin belirlenmesi. Uluslararası değerlendirme uygulamasında ortalama tahmin süresi 5-10 yıl olup, Rusya için tipik değer 3-5 yıllık bir dönem olacaktır. Bu gerçek zamanlı makul bir tahminin yapılabileceği durumdur.

2. Nakit akışı tutarlarının tahmin edilmesi.

DCF yöntemini kullanarak gayrimenkulü değerlendirirken, mülkten elde edilen çeşitli gelir türleri hesaplanır:

potansiyel brüt gelir;

gerçek brüt gelir;

net işletme geliri;

vergi öncesi nakit akışı;

vergi sonrası nakit akışı.

Uygulamada, Rus değerleme uzmanları nakit akışı yerine geliri iskonto etmektedir:

CHOD (mülkün borç yükü taşımadığının kabul edildiğini belirtir),

net nakit akışı eksi işletme maliyetleri, arazi vergisi ve yeniden inşa,

vergiye tabi gelir.

İndirgenmesi gereken nakit akışının dikkate alınması gerekir, çünkü:

nakit akışları kârlar kadar değişken değildir;

“nakit akışı” kavramı, kar hesaplamasına dahil edilmeyen “sermaye yatırımları” ve “borç yükümlülükleri” gibi parasal kalemleri dikkate alarak fon giriş ve çıkışlarını ilişkilendirir;

kar göstergesi, fonların fiili gelirleri veya harcamalarına bakılmaksızın, belirli bir dönemde elde edilen geliri aynı dönemde yapılan harcamalarla ilişkilendirir;

nakit akışı hem sahibinin kendisi hem de kendisi için elde edilen sonuçların bir göstergesidir dış taraflar ve karşı taraflar - müşteriler, alacaklılar, tedarikçiler vb., çünkü sahibinin hesaplarında belirli fonların sürekli kullanılabilirliğini yansıtır.

DCF yöntemini kullanırken nakit akışını hesaplamanın özellikleri.

Arazi vergisi ve emlak vergisinden oluşan emlak vergisi (emlak vergisi), işletme giderlerinin bir parçası olarak fiili brüt gelirden düşülmelidir.

Ekonomik amortisman ve vergi amortismanı gerçek bir nakit ödeme değildir, bu nedenle geliri tahmin ederken amortismanın dikkate alınması gereksizdir.

Gayrimenkulün yatırım değeri (belirli bir yatırımcı için) tahmin ediliyorsa, kredi hizmet ödemeleri (faiz ödemeleri ve borç geri ödemeleri) net işletme gelirinden düşülmelidir. Bir mülkün piyasa değerini değerlendirirken kredi hizmet ödemelerinin düşülmesi gerekli değildir.

Mülk sahibinin işletme giderleri, mülkün gerekli özelliklerini sürdürmeyi amaçlıyorsa, fiili brüt gelirden düşülmesi gerekir.

Böylece, Dgayrimenkul için nakit akışı (CF)şu şekilde hesaplanır:

- DV, PV tutarından boşluktan ve kira ve diğer gelirlerin tahsilatından kaynaklanan zararların çıkarılmasıyla elde edilen tutara eşittir;

NPV, DV eksi OR ve gayrimenkul sahibinin gayrimenkulle ilgili işletme giderlerine eşittir;

- Vergi öncesi DP miktarına eşittirNPV eksi sermaye yatırımları ve işletme giderlerikredi servisi ve kredi büyümesi.

DP, vergi öncesi DP'den mülk sahibinin gelir vergisi ödemelerinin çıkarılmasıyla elde edilen değere eşittir.

Bir sonraki önemli adım ise geri dönüş maliyetinin hesaplanması. Eskiye dönmenin maliyeti aşağıdakiler kullanılarak tahmin edilebilir:

piyasanın mevcut durumunun analizine dayanarak bir satış fiyatı belirlemek, benzer nesnelerin maliyetini ve nesnenin gelecekteki durumuna ilişkin varsayımları izlemek;

mülkiyet süresi boyunca gayrimenkulün değerindeki değişikliklere ilişkin varsayımlarda bulunmak;

bağımsız olarak hesaplanan bir kapitalizasyon oranı kullanılarak, tahmin döneminin sonunu takip eden yıl için gelirin kapitalizasyonu.

İndirim oranının belirlenmesi.“İskonto oranı, bugünkü değeri hesaplamak için kullanılan katsayıdır. toplam para gelecekte alınır veya ödenir."

İskonto oranı, risk-getiri ilişkisinin yanı sıra mülkün doğasında bulunan çeşitli risk türlerini de (kapitalizasyon oranı) yansıtmalıdır.

Gayrimenkul için enflasyonist olmayan bir bileşen belirlemek oldukça zor olduğundan, değerleme uzmanı için nominal bir iskonto oranı kullanmak daha uygundur, çünkü bu durumda nakit akışı tahminleri ve mülk değerindeki değişiklikler zaten enflasyon beklentilerini içermektedir.

Gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerinin nominal ve reel olarak hesaplanmasının sonuçları aynıdır. Nakit akışları ve indirim oranının birbirine uygun olması ve aynı olması gerekir ne olduğu hesaba katılmalıdır.

Batı uygulamalarında iskonto oranının hesaplanmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmaktadır:

kümülatif inşaat yöntemi;

alternatif yatırımları karşılaştırma yöntemi;

seçim yöntemi;

izleme yöntemi.

Kümülatif inşaat yöntemiİskonto oranının riskin bir fonksiyonu olduğu ve her bir mülkün doğasında bulunan tüm risklerin toplamı olarak hesaplandığı varsayımına dayanmaktadır.

İskonto oranı = Risksiz oran + Risk primi.

Risk primi, belirli bir mülkün doğasında bulunan risk değerlerinin toplanmasıyla hesaplanır.

Seçim yöntemi- Bileşik faiz oranı olarak iskonto oranı, emlak piyasasında benzer nesnelerle tamamlanan işlemlere ilişkin verilere dayanarak hesaplanır.

Tahsis yöntemini kullanarak iskonto oranını hesaplamak için kullanılan genel algoritma aşağıdaki gibidir:

gelir ve gider akışlarının en iyi ve en etkili kullanımına ilişkin senaryoya göre her bir analog nesnenin belirli bir süre boyunca modellenmesi;

bir nesne için yatırım getirisi oranının hesaplanması;

Analizin özelliklerini değerlendirilen nesneye kazandırmak için kabul edilebilir herhangi bir istatistiksel veya uzman yöntemle elde edilen sonuçları işlemek.

İzleme yöntemi düzenli piyasa takibine, gayrimenkul yatırımının temel ekonomik göstergelerinin işlem verilerine dayalı olarak takip edilmesine dayanmaktadır. Bu tür bilgilerin farklı pazar segmentlerinde derlenmesi ve düzenli olarak yayınlanması gerekmektedir. Bu tür veriler, değerleme uzmanı için bir rehber görevi görür ve çeşitli varsayım türlerinin geçerliliğini kontrol ederek, elde edilen hesaplanan göstergelerin piyasa ortalamasıyla niteliksel olarak karşılaştırılmasına olanak tanır.

Bir mülkün değerinin DCF yöntemini kullanarak hesaplanması aşağıdaki formül kullanılarak gerçekleştirilir:

; Nerede

PV – mevcut değer;

Ci – t döneminin nakit akışı;

t dönemindeki nakit akışına ilişkin iskonto oranıdır;

M – artık değer.

Kalıntı değer veya geri dönüş değeri (son tahmin yılı faktörüne göre) iskonto edilmeli ve nakit akışlarının bugünkü değerlerinin toplamına eklenmelidir.

Böylece mülkün değeri = Tahmini nakit akışlarının bugünkü değeri + Kalıntı değerin bugünkü değeri (geriye dönüş).

Uygun iskonto oranının ve kapitalizasyon oranının seçimi, yönetilebilir ve kontrol edilemeyen riskler dikkate alınarak dikkatlice gerekçelendirilmelidir.